JP2002288270A - 集合住宅の補修・修繕計画策定支援システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 集合住宅の質の高い管理を行うとともに、維
持に係るコストを低減することを課題とする。 【解決手段】 集合住宅の構成部材の情報と不具合点検
情報を蓄積するデータベース３と、不具合の種類や進行
度について統計をとり、補修に係る費用を算出する演算
処理装置４により集合住宅の補修・修繕計画策定支援シ
ステムを構成する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、集合住宅等の建築
物を補修および修繕の支援を行うための集合住宅の補修
・修繕計画策定支援システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】集合住宅の長期修繕計画の策定において
は、構成部材や設備の仕様に応じてメーカーや施工業者
から提示される標準的な耐用年数を基準に作成される。
そして、その計画に基づき、しかる時期に修繕を実施す
るか、あるいは住民や管理組合からの要請により、適時
に実施する方法が採られていた。一方、集合住宅の住民
は多数の個人所有者で構成されており、共用部分の維持
感知については全般に意識が低く、管理会社任せになっ
ているのが現状である。また、集合住宅の住民は、日常
の清掃などに当てられる管理費については比較的に理解
があるが、１０〜２０年毎に必要になる大規模修繕工事
の修繕費は当事者としての実感が薄く、できるならば少
しでも費用を低減したいという要望が根強い。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】修繕に伴う費用を低減
し、ひいては維持管理に要するトータルコストの低減に
対する強い要望があるにもかかわらず、従来の長期修繕
計画に基づき修繕する方法は、充分にコスト管理された
ものでは無い。すなわち、従来の方法は、（１）構成部
材や設備に寿命が尽きた時点で一様に修繕を行うもの
で、部材によっては初期段階で劣化進行を抑制するため
の処置を日常のメンテナンスで施せば、トータルコスト
が低減する場合もあること、（２）建物の立地条件や取
付部位等により、経年劣化の速度が異なることを考慮し
た計画ではないため、最も劣化が進行した部位とともに
劣化が軽微な部位も含めて全体を修繕するため、不経済
であること、（３）修繕が必要になる時期が不明確であ
るため、住民に対して徴収する修繕費の積立額や一時金
の額を決めることができない、といった問題が存在して
いた。

【０００４】

【課題を解決するための手段】上記の課題を解決すべ
く、本発明は次のような手段を用いる。管理機構が不具
合情報を入手する手段は、多数設定されており、不具合
情報は現場を確認した上で日常点検シートに整理され
る。例えば、巡回ルートを設定し、点検者が点検を行う
ものである。これにより集められた不具合情報を、日常
点検シートに整理するものである。さらに、緊急を要す
る不具合や、すぐに復旧できる不具合などは、その場で
処理され、データベースに入力されるものであり、定期
点検時に確認した後に処理した事項についてもデータベ
ースに入力されるものである。そして、定期点検におい
て認識された事項より定期点検報告書が作成されるとと
もに、組合協議の後に処理した事項についてもデータベ
ースに入力されるものである。また、集合住宅の構成部
材および設備の仕様もデータベースに入力されており、
各部材の補修・修繕に伴うコスト情報も蓄積されている
ものである。データベースに、演算手段を接続すること
により、前記の点検情報に基づき、該集合住宅の立地条
件、部材の取付部位に応じた不具合の種類や進行度につ
いて統計をとり、不具合部分について、その時点で補修
した場合と、補修せずに放置して後に全面修繕する場合
とのコスト比較を行うものである。そして、演算手段に
より、必要なトータルコストを最低限に抑える選択を提
示するものである。

【０００５】すなわち、請求項１に記載のごとく、集合
住宅の構成部材および設備の仕様、その補修・修繕に伴
うコスト情報、並びに経年劣化による不具合点検情報を
蓄積する情報記憶手段と、該点検情報に基づき、該集合
住宅の立地条件、部材の取付部位に応じた不具合の種類
や進行度について統計をとり、その時点で補修したとき
と、補修せずに放置して後に全面修繕する場合のコスト
比較を行い、必要なトータルコストを最低限に抑える選
択を提示する演算手段と、を備えることを特集合住宅の
補修・修繕計画策定支援システムを構成するものであ
る。

【０００６】

【発明の実施の形態】次に、本発明の実施の形態につい
て図を用いて説明する。図１は集合住宅の補修・修繕計
画策定支援システムの全体構成を示す模式図、図２は集
合住宅の補修・修繕計画策定支援システムの流を示す
図、図３は管理データの蓄積構成を示す図、図４は外観
点検シートの一例を示す図、図５は棟名等の外観点検シ
ートコード表を示す図、図６場所名の外観点検シートコ
ード表を示す図、図７は同じく他例を示す図、図８は小
部位や材料の外観点検シートコード表を示す図、図９は
現象内容や想定原因の外観点検シートコード表を示す
図、図１０は日常点検データ入力画面の構成例を示す
図、図１１は集合住宅使用者に配信される通信文の一例
を示す図、図１２は外観点検シート集計表の一部を示す
図、図１３は同じく他の部分を示す図、図１４は外観点
検シート集計表より作成されたグラフの一例を示す図、
図１５は同じく他例を示す図、図１６は外観点検シート
集計表より棟別現象内容をグラフにより表示した例を示
す図、図１７は技術者による調査結果の表示例を示す図
である。

【０００７】次に、本発明の全体構成について、図１を
用いて説明する。集合住宅の不具合点検情報および対処
情報は、コンピュータで一元管理されるものである。そ
して、迅速・確実な維持管理サービスを住民に提供する
ものである。さらに、部材のコストデータおよび修繕に
かかるコストデータがコンピュータに蓄積されており、
修繕費の算定と予測を算出し、提示可能としたシステム
である。本発明である集合住宅の不具合情報管理システ
ムにおいては、集合住宅を、管理会社等の管理システム
を用いて、日常点検を行い、該日常点検により認識され
た情報をデータベースに蓄積するものである。そして、
蓄積された情報に基づき集合住宅の立地条件、部材の取
付部位等に応じた不具合の種類や進行度について集計・
作図等により集合住宅の状態を視覚化するものである。
なお、この視覚化の作業はデータベースに接続された演
算手段により行うものである。さらに、蓄積された情報
に基づき、補修・修繕の処置を提示するものである。さ
らに、補修・修繕の後においても、日常点検を行い、該
日常点検により蓄積された情報を基にして、集合住宅の
立地条件、部材の取付部位等に応じた日常点検および補
修・修繕を提示するものである。また、データベースを
部材の価格情報、施工価格情報を保持するデータベース
などに接続し、価格情報、施工価格情報を採りこむもの
である。

【０００８】集合住宅の補修・修繕計画策定支援システ
ムにおいて、集合住宅の構成データが保持されるデータ
ベース３は、施工業者もしくは部品メーカーの商品等の
情報が保持されるデータベース２０・２０・・に接続さ
れている。そして、該データベース３もしくはデータベ
ース２０に保持される情報より、集合住宅の修繕計画を
算出する演算処理装置４により構成されるものである。
演算処理装置４は、集合住宅の構成データをもとに、補
修・修繕計画を算出し、提示可能に構成されているもの
である。

【０００９】データベース４には、集合住宅を構成する
部材に対して、それぞれ対応する耐久年数や取替え時期
等が記憶されている。演算処理装置４においては、この
ような情報により、部材の交換時期、塗装の塗替え時期
を提示する補修・修繕計画を出力することができる。さ
らに、演算処理装置４は通信網等を介して、部品メーカ
ー等のデータベース２０・２０・・に接続しているた
め、演算処理装置４において、部品メーカー等のデータ
ベース２０等に保持される情報より、補修・修繕に必要
な部材の耐久年数、価格等の情報を認識することができ
るものである。そして、演算処理装置４において、補修
・修繕計画の作成を行うものである。このため、部材の
価格および、施工にかかる費用をデータベース３および
データベース２０・２０・・より認識し、補修・修繕に
かかるコストを低くできる商品群を自動的に検索するこ
とも可能である。

【００１０】演算処理装置４においては、集合住宅の住
民等の要望を取り入れることができるものである。そし
て、集合住宅の住民等の要望に沿った計画を立てること
も可能である。補修・修繕にかかる費用と耐久期間よ
り、補修・修繕計画のコストパフォーマンスを算出し、
算出されるコストパフォーマンスが高くなる補修・修繕
計画を立てることができ、コストよりも耐久期間を重視
した補修・修繕計画を立てることも可能である。これら
は、一定の範囲において算出される補修・修繕計画を、
一定の規則に従って配列するものである。そして、コス
トや住民の要望する項目を優先して並べ、上位に位置す
るものを選択することができるものである。もしくは、
集合住宅において、一定部分の部材について、耐久性を
重視した補修・修繕計画をたてることも可能である。デ
ータベース３には、前述のごとく、複数の設定項目が、
住宅の部材および配置場所に応じて構成されているた
め、様々な要望に応じて補修・修繕計画を構成すること
ができるものである。演算処理装置４が、データベース
２０より商品群の情報を得ることができるため、様々な
要望に対応した補修・修繕計画を提案することができる
ものである。

【００１１】集合住宅の補修・修繕計画策定支援システ
ムの構成について、以下に一例をあげて説明する。管理
機構１においては、集合住宅２に対して、日常点検が行
われるものである。点検を行う方法としては、集合住宅
において、点検ルートを設定し、該点検ルートに沿っ
て、点検員等が該集合住宅の点検を行うものである。

【００１２】集合住宅２について、点検員１１が日常点
検を行うものである。点検は、集合住宅２の所定のルー
トについて行われるものである。点検を行うルートは、
予め設定されており、設定された点検個所について点検
員１１が点検を行うものである。該点検員１１の行った
点検結果は、データベース３に送信され、該データベー
ス３において蓄積されるものである。そして、一定期間
蓄積された点検データに基づいて、該データベース３に
接続されたサーバ等の演算処理装置４により、集合住宅
４の診断結果および劣化の傾向等が算出されるものであ
る。

【００１３】この際に、蓄積されたデータを集計・作図
し、視覚化することにより、評価し易くすることも可能
である。そして、演算処理装置４において、劣化評価方
法の見直し、点検個所のおよび点検頻度の見直し、ニー
ズの確認が行われるものである。なお、データベース３
には、集合住宅２に構成、立地条件、各部の材質、使用
人数等の情報も保持されているものである。演算処理装
置において算出された結果、報告、計画案等は、管理組
合１２等に提示されるものである。

【００１４】この際に、その時点で補修する場合のコス
トと、放置して全面修繕をする場合のコストとが同時に
提示されるものである。その時点で補修する場合には、
集合住宅の該当部分の劣化速度に修正がなされ、補修に
係る費用、そして補修による耐用年数が算出される。放
置して全面修繕をする場合には、周囲の劣化に与える影
響が考慮され、全面修繕時における修繕が必要となる劣
化部分を算出し、これをもとにコストを算出するもので
ある。例えば、補修を必要としている部分について、一
定期間で補修を繰り返した場合のコストと、放置して全
面修繕した場合のコストをそれぞれ算出して、比較表示
するものである。そして、演算処理装置４より提示され
た計画等に対して、管理組合１２より指示がなされるも
のである。演算処理装置４より提示された計画等におい
ては、複数の計画案を提示したり、計画の組み合わせを
提示することができるものである。演算処理装置４によ
り提示された計画案に、管理組合１２が合意する場合に
は、計画案が点検員に提示され、計画案に沿って点検や
補修・修繕が行われるものである。

【００１５】本発明は、１年以上の期間をかけて、その
立地の劣化環境を捉え、それを修繕計画に反映させるも
のである。そして、最も低いコストで、集合住宅等の集
合住宅の品質を維持しうる日常管理と修繕仕様を基に立
案することができるものである。例えば、２週間で一巡
する頻度で、建物の点検用のチェックリストを持った専
門の検査員が、外壁・屋上防水・金属外構部材等の各部
位の傷み具合をチェックして廻り、データを蓄積する。
この情報を基に月一回の点検パトロールを実施し、日常
管理の変更等を検討していくものである。これにより、
建物の品質維持および管理を高い品質において実現する
ことができるものである。

【００１６】この他にも、修繕・補修計画において、支
出区分の明確化を行うものである。修繕・補修計画にお
いて提示される計画および金額は、出資者に対して行わ
れるものであり、当該出資者の意向を反映する必要があ
る。このため、点検情報を蓄積し、該情報および支出区
分を端末等により、集合住宅の住民もしくは管理組合に
開示可能にすることにより、修繕・補修計画の認識を高
めることができるとともに、管理組合等の要望を取り入
れた計画とすることができるものである。これにより、
住民の要望に応じた修繕・補修計画を算出することがで
きるものである。また、鉄塗装部等においては、該塗装
部をその環境条件により細分化して、データを保持する
ものである。コミュニティフォンのバッテリーや、共用
部分のバッテリーにおける放電試験のデータを前記デー
タベースに保持しておくことにより、バッテリーの点検
時における電圧等を用いて、バッテリーの寿命の把握を
容易に行うことができ、交換時期を延長することができ
るものである。

【００１７】さらに、建物上部の防水処理等、取替えで
はなく、補修において上塗り等の作業が行われる場合に
は、当該部位の耐久性が増すものであり、このことを考
慮して補修・修繕の計画および点検等の計画を立てるこ
とにより、補修・修繕の費用や、点検の手間等を省力化
することができ、管理維持にかかるコストを低減するこ
とができるものである。建物上部の防水処理が行われた
場合には、防水部の耐久性が向上したと判断し、次回の
修繕までの期間を長く想定するものである。すなわち、
データベースにおいて、補修された部材の耐久性のパラ
メータをその部位や種類、補修の方法により変化させる
ことにより実際の建物に則した補修・修繕計画の立案を
行うことができるものである。

【００１８】なお、修繕等の分類としては、リフレッシ
ュ、リプレース、補修・その他と分類することができる
ものである。リフレッシュは、塗膜の塗替え、部材の増
貼り等がある。塗膜の塗り替えとしては、木部（ウッド
デッキ、外構フェンス）、鉄部（外構フェンス、門扉、
玄関扉、面格子等）、ステート板（薄板の屋根材）、木
片セメント板（サイディング材）、アルミ塗装品（バル
コニー手摺、面格子窓サッシ）等の部分の塗り替えを行
うものである。塗膜の塗替え等においては、塗膜の耐久
性のパラメータ等を初期値に戻すものである。そして、
部材の増貼りとしては、防水層（塩化ビニールシート、
アスファルト、塗膜）の重ね施行、屋根材（スレート
板）がある。この場合には、例えば、部材の耐久性のパ
ラメータに増貼りされた部材の耐久性のパラメータ等が
加算し、増貼りされた部位の耐久性のパラメータとする
ことができるものである。

【００１９】リプレースは、部材の置き換えであり、ア
ルミ部材（バルコニー手摺、面格子、窓サッシ等）、ガ
ラス（バルコニー、窓等）、樹脂部材（人工芝の変色・
折れ、バルコニーデッキ材の変色等）、窯業建材（タイ
ルの割れ・はがれ等）の置き換えもしくは取り換えを行
うものである。 置き換えや取替え等の場合には、デー
タベース３における情報の処理は、各部材の耐久性が初
期設定値に戻るようにすることができるものである。そ
して、補修・その他の分類においては、コンクリート収
縮クラックの樹脂注入や、防水目地（シリコーン系ゴ
ム、ウレタンゴム）の切れ目の充填を行うものである。

【００２０】集合住宅の修繕計画システムにおいては、
上記リフレッシュ、リプレース、補修・その他等の分類
を行い、これらの修繕を適宜行うものである。そして、
これらの修繕が行われた場合には、データベース３にお
いて、建物各部の耐久性等に対応する情報が更新される
ものである。修繕が行われた各部の耐久性等の数値デー
タに対して、一定の値を演算処理するものである。すな
わち、集合住宅の修繕計画システムにおいては、各部に
対して、行われた修繕について、それぞれ数値化し、デ
ータベースにおいて、修繕が行われた部位に関連付け
て、記憶保持するものである。これにより、各部の修繕
履歴に応じた点検項目および、修繕予定、補修予定をデ
ータベースに保持された情報を基にして、算出すること
ができるものである。

【００２１】次に、集合住宅の補修・修繕計画策定支援
システムの流れについて、図２を用いて説明する。日常
点検において、建物保全委員や、住民もしくは利用者よ
り情報が集合住宅の管理人に報告され、管理人の日常点
検パトロールの結果として、報告される。また、清掃員
情報、中央監視情報、植栽管理情報等も日常点検パトロ
ールの結果として報告されるものである。それぞれの日
常点検パトロールの報告は、管理機構である管理部に報
告され、日常外観点検シート５に入力される。なお、ア
ンケートや、アフターサービス情報も管理部に報告さ
れ、日常外観点検シート５に入力されるものである。

【００２２】集合住宅管理人の日常点検における巡回ル
ートは予め設定されており、管理人は巡回ルートに沿っ
て点検を行うものである。そして、異常を発見した際に
は、日常外観点検シート５に対応したチェックシートに
場所および部位そして、状態を記入して管理部に報告す
るものである。そして、日常外観点検シート５への入力
は、主に、上記のごとく管理人の日常点検により報告さ
れたものを入力するものである。日常外観点検シート５
への入力は、該管理部に配設されるコンピュータ等の端
末により行うものである。コンピュータにおいては、日
常外観点検シート５にデータを入力するためのプログラ
ムが保持されており、該コンピュータにより日常外観点
検シート５への入力を円滑に行うことができるものであ
る。

【００２３】なお、日常外観点検シート５へ入力された
情報において、早急に対処を必要とするものについて
は、優先的に処置が成されるものである。そして、成さ
れた処置はデータベース３に情報として蓄積されるとと
もに、定期点検報告書６に入力されるものである。

【００２４】日常外観点検シート５の情報は、建物保全
データベース３に記憶され、該データベース３において
蓄積されるものである。蓄積された日常外観点検シート
５の情報は、コンピュータなどにより処理、集計される
ものである。そして、この集計結果に基づき、管理部へ
の報告がなされるものである。この際に、集計表や集計
結果のグラフが作成されるものであり、管理部への報告
は、前述のデータベース３に記憶されるものである。管
理部への報告において、再点検が必要と判断された事象
については、再点検が行われるものである。すなわち、
再点検が必要と判断された事象については、管理人によ
り、再点検が行われる。

【００２５】再点検の結果、早急に処置が必要と判断さ
れる場合には、管理組合への報告がなされた後に、必要
な処置がとられるものである。成された処置については
定期点検報告書６に入力されるものである。なお、再点
検の結果、早急な処置が必要とされない場合には、定期
点検・保守点検において判断がなされるものである。定
期点検・保守点検において、処置が必要と判断された場
合には、処置がなされ、施された処置は、データベース
３に蓄積されるものである。また、定期点検・保守点検
の結果は定期点検報告書６に入力されるものである。定
期点検報告書６はデータベース３において蓄積され、必
要に応じて、出力可能となっているものである。

【００２６】次に、建物診断７について説明する。建物
診断７は専門の技術者により行われるものである。この
際に、定期点検報告書６などを参照することにより、集
合住宅の状況を技術者に的確に伝えることが可能であ
り、建物診断７にかかる時間を短縮することができるも
のである。建物診断７の際に、早急に処置を必要とする
部位が見つかった場合には、管理組合に報告された後
に、必要な処置がとられるものである。建物診断７が行
われると、建物診断報告書８が作成されるものである。
なお、ここにおいて、行われた処置は、建物診断報告書
８とともに、データベース３に入力され、蓄積されるも
のである。

【００２７】そして、建物診断報告書８に基づき、建物
・施設・設備保全計画が作成されるものである。この際
に、前述の定期点検報告書６および日常外観点検シート
５に蓄積された情報も参考とされるものである。建物・
施設・設備保全計画においては、中長期建物修繕計画が
提示されるとともに、建物保全のための予防保全処置が
提示されるものである。予防保全処置は日常管理におい
て行われるものであり、補修・修繕ではなく、掃除など
により、建物の劣化や腐食をおさえるものである。修繕
の実施に当たっては、劣化程度が科学的に判断され、修
繕時期と修繕方法の検討が行われるものである。また、
修繕の手段として、清掃が位置づけられており、劣化を
緩やかにする手段としての清掃も行われるものである。
これにより、補修・修繕を行う期間を長くし、維持管理
にかかる費用を低減するものである。さらに、処置が適
切であったかどうかの情報も蓄積されるため、ノウハウ
をフィードバックして同様の不具合に対する処置に活用
し易くなる。提示された中長期建物修繕計画は、管理組
合の組合総会承認を受けた後に、大規模修繕等が行われ
るものである。なお、行われた大規模修繕等について
は、データベース３に記憶されるものである。

【００２８】次に、日常点検の流れについて、図３を用
いて説明する。日常点検は、点検員等の点検手段によ
り、行われるものである。そして、点検手段により日常
パトロールが行われ、その結果により外観点検シート５
が作成されるものである。外観点検シート５の情報は、
一定量蓄積され、管理部報告が行われるものである。管
理部は、外観点検シート５の情報に対して一定の判断を
行うものである。

【００２９】管理部報告の段階において、蓄積された外
観点検シート５の情報が検討され、必要に応じて、再検
査もしくは、専門業者への指示が行われるものである。
管理部より補修などの指示がなされた場合には、該指示
の確認がなされた後に、指示による結果などは、定期外
観点検・保守点検等において参照されるものである。再
点検が指示された場合には、管理人などにより再点検が
行われた後に、再点検の結果によっては、管理部より指
示がなされるものである。再点検の結果異常が無い場合
には、その旨がデータベース３に記録される。定期外観
点検・保守点検等が行われ、異常が発見された場合に
は、補修・修繕などの指示が出され、指示の結果が管理
部により確認される。そして、結果がデータベース３に
記憶されるものである。

【００３０】次に、日常点検において用いられる外観点
検シートの一例について、図４および図５を用いて、説
明する。外観点検シートには、点検日時、点検範囲、点
検記入者、確認者および確認日時を記入（入力）する欄
が設けられている。そして、各項目に対して、場所と部
位そして、現象（状態）について記入（入力）する欄が
設けられているものである。そして、外観点検シートに
は、場所および部位の一覧と、現象の一覧と、対処策の
一覧が設けられているものである。これにより、点検に
おいて、一定の正確性を維持することができるものであ
り、点検時においての判断を容易にするものである。外
観点検シートへの記入される、もしくは入力される場
所、部位、現象、対処策は数値化されたコードにより行
われるものである。

【００３１】図５ないし図９に示すごとく、入力される
場所、部位、現象、対処策は細分化されるともに、対応
するコードが設定されているものである。例えば、図５
に示すごとく、地区、棟、場所、部位がコード化され、
受付者および、管理区分、経費区分、修繕時期、責任元
に対応するコード記載されているものである。図６およ
び図７においても集合住宅の該当箇所の細分化され、コ
ード化されているものである。次に、図８に示すごと
く、該当箇所は、さらに細分化され、その材料および仕
上状態についてもコード化されているものである。さら
に、異常が発生している部分に対して発生している現象
の内容、想定原因、対処策が細分化され、コード化され
ているものである。

【００３２】場所および状態、発生している現象、対処
に至るまでコード化し、図５ないし図９に示すようなコ
ード表を作成し、該コード表に基づき、外観点検シート
へ記載することにより、記載の手間を省力化でき、入力
作業を簡便に行うことができるものである。次に、日常
点検データ入力を行う際の表示画面の構成について、図
１０を用いて説明する。日常点検データ入力において
は、外観点検シートに記載されたコードを入力するもの
である。日常点検データ入力はコンピュータなどの端末
を用いて行うものであり、該端末には前述のコード表に
対応するデータが保持されているものである。

【００３３】図１０に示す、日常点検データ入力画面に
おいて、対応する欄に、コードを入力すると、該コード
に対応する項目が各対応欄に表示されるものである。こ
れにより、入力作業を簡便にするとともに、コードの記
載ミスおよび入力ミスを回避できるものである。一定の
コード（場所や部位等のコード）については、一定の現
象や対処策に関連付けがなされており、特定部位に発生
し得ない現象のコードが入力された場合には、コードの
入力ミスを示す表示を行い、コードの入力ミスを指摘で
きる構成となっている。

【００３４】集合住宅の補修・修繕計画策定支援システ
ムにおいては、日常点検データ以外にも、建物の居住者
に対して、建物保全のためのアンケート等を回収して、
その結果をデータベースに保持し、該アンケート等の結
果をも、修繕・補修計画のためのデータとして、日常点
検のためのデータ用いるものである。アンケートには、
図７に示すごとく、日付、氏名、電話番号等を記入（入
力）する欄が設けられている。そして、建物や施設の傷
んだ箇所についての調査を行うものである。アンケート
に記載（もしくは入力された）情報は、前述の日常点検
シートと同様に、データベース３に入力されるものであ
る。これにより、住民の要望を反映させた、修繕・補修
計画を作成することができ、住民の要望に応じた日常点
検を行うことができるものである。

【００３５】また、集合住宅の図面情報をデータベース
３に取り込み、仮想空間上で不具合発生部分の位置を特
定することも可能である。仮想空間上における位置の特
定は、蓄積された不具合情報の表示だけでなく、日常点
検情報の入力を行う際にも利用することができるもので
ある。これにより、不具合情報の入力を容易に行うこと
が出来ると共に、技術員が定期点検時に、点検箇所を認
識し易くなるものである。

【００３６】外観点検シートや、アンケート等により得
られた情報は、前述のごとく、データベース３に集積さ
れ、保持されるものである。そして、建物の情報は、デ
ータベース３において、集計され、修繕・補修計画、定
期点検、日常点検の作成および修正に利用されるもので
ある。その集計データの表示構成について、図１２乃至
図１６を用いて説明する。データベース３には、日常点
検の情報が蓄積されており、該情報をデータベース３に
接続した演算手段により、建物状態を認識しやすい形式
に加工することが可能である。すなわち、データベース
３に蓄積された情報に基づき、集合住宅の立地条件、部
材の取付部位等に応じた不具合の種類や進行度合につい
て集計・作図を算出することが可能である。

【００３７】次に、日常点検情報の評価方法について説
明する。これは、補修・修繕を行う上での優先順位評価
を行う方法であり、劣化評価と、機能影響評価と、見栄
えの評価とにより判断されるものである。これらの評価
は、日常点検の情報と共にデータベース３に入力され、
集計表などにおいて表示されるものである。

【００３８】まず、劣化評価は３段階に分けられてい
る。第一に早急に修繕措置をとる必要がある（劣化が著
しい）状態、第二に部分修繕を要する箇所が広範囲にあ
る（劣化が目立つ）状態、第三に初期水準にほぼ等しく
修繕措置は不要であるが経過観察する必要がある（少し
劣化が進んだ）状態である。劣化評価においては、第一
の状態はと判断されるものには処置として取替・更新が
関連付けられ、第二の状態には補修、第三の状態には調
査・清掃が関連付けられるものである。

【００３９】機能影響評価においては、第一に人間の生
面の安全を脅かすおそれがある（放置すると危険）状
態、第二に人間の活動や生活に重大な師匠を生ずると共
に財産を損傷する恐れがある（放置すると劣化を促進し
日常生活に支障をきたす）状態、第三に快適で衛生的な
環境が保持できなくなる恐れがある（日常管理）状態の
３段階に分類されるものである。

【００４０】見栄え評価においても３段階に分かれてお
り、第一に要求水準の向上による建物の陳腐化、第二に
社会秩序の乱れを生ずる恐れがある、第三に毎日のこと
で気になる生活上のストレスを感じる、となっている。
なお、劣化評価と、機能影響評価と、見栄えの評価にお
いては、それぞれの部材の特性が考慮されるものであ
る。例えば、塗装部分においては、さびが出ると周辺の
さびの程度を早くすることから、早期にさびの除去とタ
ッチアップ塗装をするように優先的な評価を行うことが
可能である。

【００４１】さらに、見栄え評価の評価基準は、居住者
の利用頻度・ストレス（不快感）の２点で区分し、見栄
えについての総合評価を行うことも可能である。利用頻
度評価基準は、第一に常時居住者が通行・利用する。第
二に不定期に居住者が通行・利用する。第三にほとんど
居住者の通行・利用がない。以上の３段階になってい
る。そして、ストレス評価基準は、第一に不快感を感
じ、快適な生活に多大な影響がある。第二に日々を積み
重ねることで、居住者の不快感になるおそれがある。第
三に客観的に見て、あまり不快感にならない。以上３段
階となっている。

【００４２】見栄え評価の評価基準は、この利用頻度お
よびストレスの評価基準を両方利用することも可能であ
り、一方のみを利用することも可能である。また、利用
頻度およびストレスの評価基準を見栄え評価のみなら
ず、他の評価に利用することも可能である。例えば、利
用頻度評価基準を採り入れた場合について説明する。利
用頻度の多い箇所は、劣化の程度が少ない場合において
も、日常点検もしくはアンケートにより多くの情報がデ
ータベース３に入力されることとなる。このため、集合
住宅全体の劣化状態を客観的に判断しにくくなる場合が
ある。この際に、利用頻度に応じて、データベースに入
力される情報の割合を判断もしくは演算することによ
り、集合住宅全体の劣化状態を客観的に判断し易い表や
作図を行うことができるものである。

【００４３】優先順位評価のは、上記劣化評価および機
能影響評価を主な基準として評価されるものであり、見
栄えが重視される部位においては見栄え評価を採り入れ
るものである。優先順位は、３段階に分けられており、
第一に緊急を要する修繕である状態、第二に次年度に修
繕が必要である状態、第三に３年以内に修繕が必要であ
る状態である。これらの優先順位が、上記の評価に基づ
き設定されるものである。さらに、補修・修繕にかかる
費用の原資に区分が設定されており、団地修繕積立金、
棟別修繕積立金、経常修繕費、保険のいずれが利用され
るかについても、設定が行われるものである。

【００４４】上記の蓄積された日常点検情報およびこれ
らの評価は、管理部において行われるものである。そし
て、管理部においては、例えば、図１２および図１３に
示すごとく、データベース３に蓄積された情報を一覧表
とし、検討を行うものである。また、これらの表は、棟
毎に表示したり、部材の取付部位に応じて作成すること
が可能である。さらに、図１４乃至図１６に示すごと
く、円グラフや、棒グラフ、折れ線グラフとして表示す
ることも可能である。このように、細部に至る日常点検
のデータを視覚的に認識可能とするので、容易に建物状
態を把握することが可能であり、建物診断を専門家に依
頼する際においても、異常の生じ易い部分を予め指摘す
ることができるものである。

【００４５】専門技術者に調査を依頼する際には、デー
タベース３を用いて、蓄積された日常点検情報を評価し
て、調査対象となる部位を指定するものである。調査依
頼の様式は、データベース３に接続された端末より出力
することが可能である。例えば、図１７に示すごとく、
調査表を作成し、調査結果を記入もしくは入力してもら
い、その結果をデータベース３に蓄積することができる
ものである。これにより、調査依頼時の効率化を図るこ
とができるとともに、調査を必要とする部位の調査を確
実に行うことができるものである。

【００４６】次に、画像を利用した点検の構成について
説明する。日常点検、定期点検等において点検部の撮影
を行い、画像により、各部位の状態を判断することが可
能である。各部の点検に際して、所定箇所の撮影を行
い、撮影された映像を指標となる映像を比較するもので
ある。これにより、記述し難い状態を的確に認識するこ
とができ、点検による建物の診断を略正確に行うことが
できるものである。チョーキング、クラッキング、チェ
ッキング、塗膜のふくれ、さび等を画像により判定する
ものである。

【００４７】チョーキング、クラッキング、チェッキン
グ、塗膜のふくれ、さび等の点検を行う各部位において
は、点検時に撮影が行われるものである。撮影の手法と
しては、撮影を行う箇所を設定しておき、該当箇所の撮
影を行うものである。例えば、点検部位にマーキングを
施し、該マーキングとともに、各部の撮影を行うもので
ある。これにより、確実に点検部の撮影を行うことがで
きるものである。なお、撮影を行う波長域としては、可
視光域、紫外域、赤外域において撮影を行うことが可能
である。これらの波長域は、点検の態様に応じて選択す
るものである。

【００４８】画像を保持する媒体としては、フィルムを
用いた写真、デジタルカメラ等を使用することができる
ものである。この他にも、表面の状態を認識可能な手段
であれば、特に限定しないものである。粘着性のフィル
ムを壁面等に貼りつけ、壁面の剥離物が付着した粘着性
フィルム自体を画像とすることも可能である。撮影され
た画像は、前述のデータベース３に保持されるものであ
る。画像をデータベース３に導入する場合には、該画像
をスキャナ等により読み取り、画像データとしてデータ
ベース３に入力することが可能である。デジタルカメラ
を用いた場合には、該デジタルカメラに保持されている
画像データを直接データベース３に入力することができ
るものである。

【００４９】画像データの入力手法における他の例とし
ては、画像データを一端、データベース３に通信網など
により接続された端末に入力するものである。該端末と
しては、表示部、演算処理部、および情報保持部を有す
る物であればよい。画像データをスキャナなどにより、
端末に一端取り込み、該端末において、画像をデータベ
ース３において、保持し易い形式に変換もしくは圧縮し
た後に、データベース３に入力することが可能である。

【００５０】画像データの変換方法としては、入力され
た画像の必要部分のみを取出すものである。これによ
り、不必要な画像データを削減でき、データベース３に
かかる負担を軽減できるものである。例えば、撮影箇所
にマーキングを行い、該マーキングが規定の状態になる
ように、画像の変換を行うものである。すなわち、マー
キング間の距離が規定値になるように、もしくはマーキ
ングが水平・垂直になるように画像データを変換するも
のである。これにより、データベース３における処理を
容易に行うことができる。さらに、画像データにおい
て、前回と異なる部分のみを抽出して、点検の画像デー
タとして利用することも可能である。このように変化部
分のみを保持することにより、保持されるデータ量を減
少でき、データベース３にかかる負担を軽減できるもの
である。

【００５１】上記の画像処理は、データベース３に接続
された端末において行うことにより、該データベース３
の演算における負担および、情報保持量の負担軽減を行
えるものである。また、これらの画像処理は、データベ
ース３に接続された演算処理装置において行うことも可
能である。この場合には、データベース３に接続される
端末の負担を軽減でき、端末を簡易なものとすることが
できるものである。

【００５２】

【発明の効果】コンピュータを利用した本システムを使
うことにより、次の効果が得られる。 （１）劣化の初期段階で、それ以上の劣化の進行を抑制
する処置を日常的に行うことが効果・コストを比較して
合理的であるかどうか、（例えば、外装部材の塗膜劣化
において日常清掃時に雨水の拭き取り等を行う等）の判
断材料を迅速・確実に得る。 （２）劣化の進行段階で、補修で対応した方が良いか、
当面放置して全面修繕で対応した方が良いかの判断を支
援する情報として、それぞれのコスト、作業期間、作業
時期、等の比較情報が得られる。これらを基に、より計
画的で実効性のある修繕計画を策定し、維持管理に要す
るトータルコストを低減することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】集合住宅の補修・修繕計画策定支援システムの
全体構成を示す模式図。

【図２】集合住宅の補修・修繕計画策定支援システムの
流を示す図。

【図３】管理データの蓄積構成を示す図。

【図４】外観点検シートの一例を示す図。

【図５】棟名等の外観点検シートコード表を示す図。

【図６】場所名の外観点検シートコード表を示す図。

【図７】同じく他例を示す図。

【図８】小部位や材料の外観点検シートコード表を示す
図。

【図９】現象内容や想定原因の外観点検シートコード表
を示す図。

【図１０】日常点検データ入力画面の構成例を示す図。

【図１１】集合住宅使用者に配信される通信文の一例を
示す図。

【図１２】外観点検シート集計表の一部を示す図。

【図１３】同じく他の部分を示す図。

【図１４】外観点検シート集計表より作成されたグラフ
の一例を示す図。

【図１５】同じく他例を示す図。

【図１６】外観点検シート集計表より棟別現象内容をグ
ラフにより表示した例を示す図。

【図１７】技術者による調査結果の表示例を示す図。

【符号の説明】

３ データベース ５ 日常外観点検シート ６ 定期点検報告書 ７ 建物診断 ８ 建物診断書

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者 久保田 俊美 大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号 積水ハウス株式会社内 (72)発明者 神谷 衛 大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号 積水ハウス株式会社内 (72)発明者 高井 徹 西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジー エム・オペレーション株式会社内 (72)発明者 八木 竜彦 西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジー エム・オペレーション株式会社内 (72)発明者 久保 隆一 西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジー エム・オペレーション株式会社内 (72)発明者 石上 元久 西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジー エム・オペレーション株式会社内 (72)発明者 金澤 由香 西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジー エム・オペレーション株式会社内 (72)発明者 長濱 寿一 大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号 積水ハウス株式会社内 (72)発明者 那俄性 一志 大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号 積水ハウス株式会社内 Ｆターム(参考） 2E176 BB00 BB38

Claims (1)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 集合住宅の構成部材および設備の仕様、
   その補修・修繕に伴うコスト情報、並びに経年劣化によ
   る不具合点検情報を蓄積する情報記憶手段と、該点検情
   報に基づき、該集合住宅の立地条件、部材の取付部位に
   応じた不具合の種類や進行度について統計をとり、その
   時点で補修したときと、補修せずに放置して後に全面修
   繕する場合のコストを算出する演算手段と、を備えるこ
   とを特徴とする集合住宅の補修・修繕計画策定支援シス
   テム。