JP2019164763A - 集合住宅の管理支援装置および管理支援プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】居住者全員の満足が得られる集合住宅の管理支援装置および管理支援プログラムを提供する。【解決手段】集合住宅１０の管理支援装置は、敷地１１に複数の建物１２が建築された集合住宅１０を管理するものである。管理支援装置は、敷地１１に含まれた、管理が委託される共用部分の専用使用権が設定された専用使用領域Ｓに居住者が設置物を新たに設置するときに、管理組合に居住者が支払う管理費および／または修繕積立金の一部または全部から拠出される維持管理費用に、設置物に応じた金額を加算する管理費用演算手段と、管理費用演算手段により加算された維持管理費用を、居住者の口座から居住者が属する管理組合の維持管理費用の管理口座に送金を指示する送金手段とを備えている。【選択図】図１

Description

本発明は、敷地に複数の建物が建築された集合住宅に居住する居住者を管理する集合住宅の管理支援装置および管理支援プログラムに関するものである。

敷地に一棟以上の建物が建築された集合住宅が知られている（例えば、特許文献１参照。）。この特許文献１の戸建住宅には、建物における壁面の上塗りと称される壁表面を含む内側に居住者の自主管理となる専用部分の専用管理権が設定され、建物の外側に管理が委託される共用部分の共用管理権が設定され、敷地にも共用部分の共用管理権が設定されていることが記載されている。

特開２０１８−１８４９１号公報

しかし、特許文献１に記載の戸建住宅では、敷地全体が共用部分であるため、居住者が、敷地に、倉庫や遊具を勝手に設置したり、生垣を勝手に植えたりすると、景観が乱れてしまう。
生活が便利になるようなものなどを、居住者が敷地に置きたいと思っても、景観への影響や、他の居住者への配慮から、我慢することがある。しかし、勝手に電気機器などを敷地の共用部分に置くような身勝手な居住者がいると迷惑に感じるものである。

そこで本発明は、居住者全員の満足が得られる集合住宅の管理支援装置および管理支援プログラムを提供することを目的とする。

本発明の集合住宅の管理支援装置は、敷地に複数の建物が建築された集合住宅を管理するものであり、前記敷地に含まれた、管理が委託される共用部分の専用使用権が設定された専用使用領域に居住者が設置物を新たに設置する場合に、前記居住者が属する管理組合に前記居住者が支払う管理費および／または修繕積立金の一部または全部から拠出される維持管理費用に、前記設置物に応じた金額を加算する管理費用演算手段と、前記管理費用演算手段により加算された維持管理費用を、前記居住者の口座から前記居住者が属する管理組合の維持管理費用の管理口座に送金を指示する送金手段とを備えたことを特徴とする。

本発明の集合住宅の管理支援プログラムは、敷地に複数の建物が建築された集合住宅を管理するものであり、コンピュータを、前記敷地に含まれた、管理が委託される共用部分の専用使用権が設定された専用使用領域に居住者が設置物を新たに設置する場合に、前記居住者が属する管理組合に前記居住者が支払う管理費および／または修繕積立金の一部または全部から拠出される維持管理費用に、前記設置物に応じた金額を加算する管理費用演算手段、前記管理費用演算手段により加算された維持管理費用を、前記居住者の口座から前記居住者が属する管理組合の維持管理費用の管理口座に送金を指示する送金手段として機能させることを特徴とする。

本発明の集合住宅の管理支援装置によれば、設置物に応じた金額を追加の維持管理費用として管理組合へ支払うことで、居住者は、専用使用領域に設置物を設置することができるため、設置物による利便性の向上や居住性の向上を享受することができる。また、設置物を設置することの見返りとして維持管理費用が増額され、共用部分など、居住者のために使用されるため、集合住宅の美化の維持や保全に役立たせることができるので、他の居住者も満足させることができる。

前記管理費用演算手段は、前記設置物の購入金額に基づいて、前記設置物に応じた金額を算出したり、前記設置物の耐久年数に基づいて、前記設置物に応じた金額を算出したりすることができる。設置物の購入金額により、景観に影響を及ぼす設置物の規模を推定することができ、耐久年数によりメンテンスの頻度について推定することができる。

前記管理費用演算手段は、前記設置物の容積に基づいて、前記設置物に応じた金額を算出することができる。設置物の容積に基づいて景観への影響を推定することができる。

前記設置物が与える周囲の悪影響の度合いに対応する前記設置物に応じた金額が格納された記憶手段を備え、前記管理費用演算手段は、前記設置物に基づいて前記記憶手段から金額を読み込み、前記設置物に応じた金額を決定することができる。

本発明の集合住宅の管理支援装置によれば、設置物を設置した居住者は、設置物による利便性の向上や居住性の向上を享受することができ、集合住宅の美化の維持や保全に役立たせることができるので、他の居住者も満足させることができる。従って、本発明の集合住宅の管理支援装置は、居住者全員の満足が得られる。

本発明の実施の形態に係る管理支援装置が用いられる集合住宅を説明するための図である。 図１に示す集合住宅の敷地に様々な附帯設備が設置された状態を説明するための図である。 図１に示す集合住宅の建物の専用部分と共用部分とを説明するための図である。 図１に示す集合住宅の「敷地および建物の区分表」における「建物の区分表」の概要の表である。 図１に示す集合住宅の「建物の管理権設定の範囲」の概要を示す表であり、（Ａ）は専用管理権設定の範囲を示す表、（Ｂ）は共用管理権設定の範囲を示す表である。 図２に示す集合住宅の「敷地および建物の区分表」の表であり、（Ａ）は「敷地および敷地の附帯設備の区分表」の概要の表、（Ｂ）は「建物の附帯設備等の区分表」の概要の表である。 図２に示す集合住宅の「敷地および建物の管理権設定の範囲」の表であり、（Ａ）は「建物の附帯設備等の管理権設定の範囲」の概要の共用管理権設定の範囲の表、（Ｂ）は「敷地および敷地の附帯設備等の管理権設定の範囲」の概要の共用管理権設定の範囲の表である。 （Ａ）は、図１および図３に示す専用使用領域における「敷地および建物の区分表」の概略の表、（Ｂ）は図１および図３に示す専用使用領域における「敷地および建物の管理権設定の範囲」の概略の表である。 敷地に複数棟の建物が建築された戸建住宅を管理会社が管理する際の関係を説明するための図である。 本発明の実施の形態に係る管理支援装置がインターネットを介して端末装置、金融機関に通信可能に接続された状態の図である。 図１０に示す管理支援装置の構成を説明するための図である。 図１０に示す管理支援装置の記憶手段に格納される算出基礎情報を説明するための図である。 図１０に示す管理支援装置の記憶手段に格納される算出基礎情報の各サイズの配点を説明するための図である。 管理組合の端末装置に表示された入力画面の一例を示す図である。 設置物が与える周囲への悪影響の度合いを示す影響度テーブルの一例の図である。

本発明の実施の形態に係る集合住宅の管理支援装置を説明する。
まず、管理支援装置が用いられる集合住宅について図面に基づいて説明する。

図１に示すように、集合住宅１０は、敷地１１に、複数の建物１２が建築されている。
図１に示す集合住宅１０の敷地１１は、それぞれの居住者に割り当てられた区画地１１１〜１１４と、隣接した区画地１１１，１１２および区画地１１３，１１４の間に設けられた人が歩行可能な通路１１ａと、向き合う区画地１１１，１１３および区画地１１２，１１４の間に設けられた自動車が通行可能な通路１１ｂとを備えている。
区画地１１１〜１１４には、それぞれの建物１２が建築されている。建物１２以外の区画地１１１〜１１４は、建物１２に付設されたテラス１３と、駐車場１４と、専用庭１５と、温水器１６とが設置されている。敷地１１は共用部分である。

このように、同じ敷地１１内に居住者が集団で生活するような状態でも、建物１２が離散して建築されているため、プライバシーの保護を維持しつつ、生活音や匂いに対する影響を抑制することができるので、居住者が安心して生活することができる。

集合住宅１０には、敷地１１内に、様々な附帯設備が設置されている。
この集合住宅１０を、図２に基づいて敷地１１の外側から順に説明すると、まず、集合住宅１０に帰宅する居住者を事件・事故から守る防犯灯１１０１が、セキュリティゲート１１０２および門１１０３の外側に設置されている。
門１１０３に隣接して、管理組合および管理会社が集合住宅１０を管理するための管理棟１１０４および初期消火のための消火栓１１０５が設置されている。
管理棟１１０４の奥側には、居住者を建物１２へ案内する誘導灯１１０６が設置されている。また、敷地１１には、集合住宅１０の価値を高め、居住者を和ませるビオトープ１１０７、アイストップ１１０８が設置されている。
居住者が居住する建物１２が建設された区画地１１１〜１１４に隣接して通路１１ｂ（図１参照）となるインターロッキングブロック１１０９が敷設されている。
また、区画地１１１〜１１４のインターロッキングブロック１１０９側と反対となる側には、花壇１１１０が設置されている。花壇１１１０に隣接して、居住者が共同で使用するコミュニティセンター１１１１が設置されている。
そして、敷地１１と外部との境界には、植栽１１１２と、敷地１１の周囲を囲うフェンス１１１３およびグリーンベルト１１１４が設置されている。

このような集合住宅１０における建物１２は、専用部分と共用部分とに区分されている。
例えば、本実施の形態における建物１２では、図３に示すように建物１２における壁面１２ａの上塗りと称される壁表面を含む内側が専用部分であり、外側が共用部分である。また、建物１２の壁面１２ａの外側が共用部分であるため、敷地１１も共用部分となる。これは建物１２が分譲でも、賃貸でも同じである。

詳細には、図４の「敷地および建物の区分表」における「建物の区分表」の概要に示すように、建物１２を構成する各部材および建物１２に設置された設備は、専用部分と共用部分とに区分されている。
例えば、集合住宅１０の専用部分については、居住者の自主管理となる専用管理権が設定されている。また、専用管理権が設定された専用部分を除いた建物１２の残余部分の共用部分については、管理が委託される共用管理権が設定されている。

更に、専用管理権が設定された専用部分に対して、どのような範囲で、どのようなことが居住者にできるか、共用管理権が設定された共用部分が、どのような範囲で、どのようなことが管理組合を通じて管理会社の管理の下で行われるかが、図５（Ａ）および同図（Ｂ）に示す「敷地および建物の管理権設定の範囲」における「建物の管理権設定の範囲」の概要にて、専用管理権設定の範囲と共用管理権設定の範囲（管理権設定の範囲）とにより規定される。
例えば、図５（Ａ）に示す専用管理権設定の範囲によると、床（フローリング）について、塗り替えたり、張り替えたり、また、リフォームの際に取り替えたりすることが、「○」であることから居住者に対して許容されていることがわかる。また、図５（Ｂ）に示す共用管理権設定の範囲によると、建具の玄関ドアについて、居住者は、「○」であることから、勝手に、塗り替え、修繕、リフォームすることができず、管理会社が行うことがわかる。

なお、床（フローリング）は、専用部分の専用管理権であるので、その下地の断熱材は共用部分の共用管理権で、居住者が専用使用権を有する。従って、排水管（床下）は、共用部分の共用管理権で、居住者が専用使用権を有する。
また、クロスと一体となった天井のプラスターボードや、壁材のプラスターボードは、専用部分の専用管理権とすることができる。従って、プラスターボードの裏地となる断熱材は、共用部分の共用管理権で、居住者に専用使用権を付与することができる。

また、このような集合住宅１０では、敷地と敷地の附帯設備および建物の附帯設備が、図６（Ａ）に示す「敷地および建物の区分表」における「敷地および敷地の附帯設備の区分表」の概要、および図６（Ｂ）に示す「建物の附帯設備等の区分表」の概要により、専用部分と共用部分とが区分され、専用管理権、共用管理権および専用使用権が設定されている。
また、敷地と敷地の附帯設備および建物の附帯設備は、図７（Ａ）および同図（Ｂ）により示される「敷地および建物の管理権設定の範囲」により、共用管理権設定の範囲が規定されている。

更に、敷地における専用使用領域（詳細には後述する）に現状の状態から新たに設置される設置物（附帯設備）については、図８（Ａ）により示される「敷地および建物の周囲（専用使用領域）に新たに設置される設置物の区分表」の概要により共用部分の共用管理権と、共用管理権について専用使用権が設定されている。そして、図８（Ｂ）により示される「敷地および建物の周囲（専用使用領域）に新たに設置される設置物の管理権設定の範囲」の概要により、塗り替え、張り替え、修繕、形状変更、部品交換、リフォームの際の取替が、「○」の有無により管理組合を通じて管理会社が行うか否かによって、居住者に対して許容されているか否かがわかるようになっている。

このように居住者は、図１に示す集合住宅１０に入居する際に、図４のような「建物の区分表」の概要と、図５（Ａ）に示す「専用管理権設定の範囲」および図５（Ｂ）に示す「共用管理権設定の範囲」、図６（Ａ）および同図（Ｂ）に示す「敷地および建物の区分表」、図７に示す「敷地および建物の管理権設定の範囲」、図８（Ａ）に示す「敷地および建物の区分表」、図８（Ｂ）に示す「敷地および建物の管理権設定の範囲」にて規定された内容を前の所有者から引き継ぎ、規約および管理権設定協定を締結することで、管理組合員となる。

ここで、管理の委託について説明する。居住者の自主管理となる部分（専用管理権が設定された部分）について、修繕・リフォームが居住者にて行うことができるが、共用管理権が設定された部分については、次の通りになる。

図９に示すような敷地１１に複数棟の建物１２が建築された集合住宅１０を購入した居住者は、管理組合を設立して加入しなければならない。そして、管理組合が管理会社に管理を委託することができる。
そうすることで、集合住宅１０の維持管理費用を軽減することができる。また、将来的に居住者よる敷地や建物管理の負担が軽減され、維持管理の責任を軽減することができる。

この委託により、集合住宅１０は、管理会社の管理下となる。
なお、専用管理権が設定された部分について、修繕・リフォームを居住者にて行うときには、居住者が管理組合を通じて管理会社に届け出て許可を得た上で行う。

集合住宅１０の管理を委託された管理会社は、管理権（共用管理権・専用管理権）が設定された範囲の管理を行う。
ここで、管理権が設定された範囲の管理とは、例えば、専用管理権設定の範囲の修繕やリフォーム（取替）を居住者が行った場合、管理会社は、修繕やリフォーム（取替）を行った旨のデータを、修繕履歴やリフォーム（取替）履歴に記録すると共に、修繕計画書を更新したり、リフォーム計画書を更新したりして、専用管理権設定の範囲における居住者による自主管理の記録を、確実にしっかりと実施することである。

また、共用管理権設定の範囲では、柱や筋交い、梁などの木材の状態を、目視にて外観から判断することは困難である。管理会社は、放射線や超音波などを使用した非破壊検査による診断を行い、不具合の有無を確認する。また、屋根や外壁の破損を発見したり、敷地１１に設置された設備や、建物１２に設置された設備、建物１２の附帯設備を検査して異常を発見したりする。管理会社は、不具合を発見して、修繕やリフォーム（取替）を行うときには、管理組合の承諾を得た上で行う。管理会社は、共用管理権設定の範囲にて、このような部品交換による修繕や、リフォームなどの管理を行い、現状の維持を図る。

このようにして、共用管理権設定の範囲の修繕やリフォーム（取替）を管理会社が行った場合、管理会社は、修繕やリフォーム（取替）を行った旨のデータを、修繕履歴やリフォーム（取替）履歴に記録すると共に、修繕計画書を更新したり、リフォーム計画書を更新したりして、共用管理権設定の範囲の管理および管理の記録並びに専用使用領域での管理の記録を、確実にしっかりと実施する。

なお、これら共用管理権設定の範囲の修繕や部品交換、リフォームなどに要する費用は、居住者が属する管理組合の修繕積立金から充当され、敷地および建物周囲の専用使用権の専用使用領域での設置物の修理は管理組合から委託された管理会社が行う。
管理組合員の運営上の取り決めについては、別途、管理規約に定められる。

図１に示す区画地１１１〜１１４には、共用部分の専用使用権が設定されており、建物１２が建築された区画地１１１〜１１４以外の建物１２の周囲全体には、専用使用領域Ｓ（図１および図３に示す網掛け部分）が設定されている。
つまり、区画地１１１〜１１４と区画地１１１〜１１４の範囲の空間とよる領域から、区画地１１１〜１１４における建物１２の範囲と建物１２の内部空間とを除いた領域が専用使用領域Ｓである。

図１に示すように、専用使用領域Ｓには、テラス１３と、駐車場１４と、専用庭１５と、温水器１６とが含まれる。

このテラス１３と、駐車場１４と、専用庭１５と、温水器１６とが含まれる専用使用領域Ｓに、居住者が新たに設置物を設置するときには、維持管理費用の増額分（追加管理費）を支払うことになる。
本実施の形態では、テラス１３と、駐車場１４と、専用庭１５と、温水器１６とが区画地１１１〜１１４に設置されているが、維持管理費用の増額となる対象の設置物は、専用使用領域Ｓに新たに設置されるものが対象となるため、例えば、２階の外壁に設置された室外機や屋根上に設置されるものなども対象である。
維持管理費用を使って設置物の修理等を行うときには、管理費または修繕積立金のいずれか一方または両方の一部または全部から拠出することができる。

ここで、管理支援装置について図面に基づいて説明する。
図１０に示すように管理支援装置１００は、運営会社に設置され、管理支援プログラムが動作するコンピュータである。管理支援装置１００は、電気通信回線の一例であるインターネットＷを介して、管理組合に設置された端末装置Ｔと、管理組合の維持管理費用の口座が開設された金融機関Ｂ１と、居住者の口座が開設された金融機関Ｂ２と通信可能に接続されている。

図１１に示すように、管理支援装置１００は、通信手段１０１と、管理費用演算手段１０２と、送金手段１０３と、記憶手段１０４とを備えている。
通信手段１０１は、インターネットＷからのデータを受信して各部へ出力したり、各部からのデータを入力してインターネットＷへ送信したりする機能を備えている。

管理費用演算手段１０２は、敷地１１に含まれた、管理が委託される共用管理権が設定される共用部分の専用使用権が設定された専用使用領域Ｓに居住者が新たに設置物を設置するときに、使用内容に応じた金額を管理組合に居住者が支払う維持管理費用、例えば、管理費や修繕積立金に加算する。例えば、維持管理費用の増額分は、管理費分として管理費を増額させたり、修繕積立金分として修繕積立金を増額させたり、管理費と修繕積立金とに一定の割合で配分して増額させたりすることができる。
送金手段１０３は、管理費用演算手段１０２により加算された維持管理費用を、居住者の口座から居住者が属する管理組合の維持管理費用の管理口座に送金を指示する。

記憶手段１０４には、居住者の個人情報と、金融機関の口座情報、居住者による専用使用領域Ｓの設置状況が格納されていると共に、設置物ごとの算出基礎情報がデータベース化されて格納されている。

ここで、算出基礎情報について説明する。
算出基礎情報は、図１２に示すように、設置物の種類名と、耐久年数ｂと、購入金額に対する調整値ｄと、演算情報とが関連付けられている。また、算出基礎情報には、図１３に示すようなサイズを示す三辺（幅、奥行き、高さ）に対応した配点が含まれる。
耐久年数とは、メンテナンスしながら、または修理しながらも使用可能な年数を示す。耐久年数や調整値は、後述する追加の維持管理費用を算出するための基礎となる数値であり、管理組合が決定した任意の数値とすることができる。

演算情報には、購入金額ａに耐久年数ｂを除算し、三辺の配点合計ｃと、調整値ｄを乗算することが示されている。
例えば、空調機器の室外機であれば、演算情報として、（空調機の購入金額ａを２で除算すると共に、耐久年数ｂで除算し、三辺の配点合計ｃと、調整値ｄとを乗算する。

以上のように構成された本発明の実施の形態に係る集合住宅の管理支援装置の動作および使用状態を図面に基づいて説明する。
例えば、図１に示す集合住宅１０に居住する居住者は、毎月、管理費として１万円、修繕積立金として１．５万を管理組合に支払っているものとする。

図１に示す集合住宅１０の状態から、居住者が新たに空調機器を設置するときには、室外機が図１に示す専用使用領域Ｓに設置される。集合住宅１０では、図４および図５（Ｂ）に示すように室外機（エアコン）には共用管理権が設定される。従って、共用管理権が設定され、専用使用領域Ｓに新たに設置される空調機器の室外機は、居住者による修繕ができず、管理組合から委託された管理会社がメンテンスを行い、その費用は管理組合の維持管理費用から拠出される。
そのため、居住者が空調機器の設置を希望する場合には、管理組合の許可なく設置することはできないため、管理組合に申し出る。

管理組合では、端末装置Ｔを操作してインターネットＷを介して管理支援装置１００をアクセスする。
管理支援装置１００では、管理費用演算手段１０２が図１４に示す入力画面を端末装置Ｔへ送信する。

図１４に示す入力画面Ｐ１では、まず、プルダウンメニューＰ１１により設置物の種類を選択する。例えば、物置、自転車、カーポートなどから、室外機を設置するときには「空調機器」を選択する。そして、購入金額欄Ｐ１２に購入金額を入力する。例えば、空調機器の購入金額を１０万円と入力する。また、サイズ入力欄Ｐ１３に各サイズを入力する。例えば、室外機の三辺（幅、奥行き、高さ）のサイズとして、０．９ｍ，０．３ｍ，０．７ｍと入力する。

このように設置物が選択され、購入金額が入力されたことで管理費用演算手段１０２は、次に、記憶手段１０４から設置物ごとの算出基礎情報から「空調機器」に対応する情報を読み出す。
管理費用演算手段１０２は、算出基礎情報の演算情報に従って演算する。まず、管理費用演算手段１０２は、空調機器の購入金額が１０万円であり、室内機と室外機とにより按分できることから、購入金額を２で割り、室外機を５万円と算出する。次に、管理費用演算手段１０２は、室外機の想定価格５万円を耐久年数１０年で除算して、５，０００を算出する。次に、管理費用演算手段１０２は、５，０００から三辺の配点合計を乗算する。家庭用として設置される室外機は、幅、奥行き、高さの全部が１ｍ未満であることが多い。本実施の形態でも、幅、奥行き、高さの各サイズが０．９ｍ，０．３ｍ，０．７ｍであるため、１点ずつを加算すると三辺の配点合計が３となる。
また、調整値が０．０２であることから、管理費用演算手段１０２は、５，０００×３×０．０２から３００を算出する。この「３００」が追加の維持管理費用となる。つまり、この空調機器の導入を予定する居住者は、毎月の維持管理費用に３００円が追加される。この追加の維持管理費用は、追加管理費欄Ｐ１４に表示される。

購入金額は電気機器の規模にある程度比例し、景観に影響を与える室外機の大きさを推定することができることから、乗算のパラメータとなり、耐久年数は長い方が故障し難くメンテンスの機会が少ないと考えられることから除算のパラメータとしている。
また、景観に影響を与える設置物のサイズ（容積）を算出するために、三辺の配点合計を乗算のパラメータとしている。

送金手段１０３は、管理費用演算手段１０２により加算された維持管理費用を、居住者が開設した金融機関Ｂ２の口座から、管理組合が開設した金融機関Ｂ１の維持管理費用の管理口座に送金を指示する。
そうすることで、追加の維持管理費用が加算された新たな維持管理費用が、毎月、維持管理費用の管理口座に振り込まれる。

上記例では、居住者が空調機器の設置を希望した場合を説明したが、次に、例えば、居住者がカーポートを設置する場合を説明する。
カーポートを設置するときには、図１に示す駐車場１４に設置されるため、専用使用領域Ｓの範囲に含まれる。従って、居住者は、カーポートの設置を管理組合に申し出る必要がある。

カーポートの場合も同様に、管理組合では、端末装置Ｔを操作してインターネットＷを介して管理支援装置１００をアクセスすることで、端末装置Ｔに表示された図１４に示す入力画面Ｐ１に、各種の値を入力する。

例えば、プルダウンメニューＰ１１から「カーポート」が選択される。購入金額欄Ｐ１２に購入金額が入力される。更に、サイズ入力欄Ｐ１３に各サイズが入力される。
購入金額は、カーポートの本体価格と工事費用を含めた金額とすることができ、例えば、普通自動車１台分のカーポートが１０万円とする。
各サイズは、幅と奥行きが、カーポートの長方形状の屋根の長辺と短辺となる。また、高さは、屋根を支持するポールの長さとなる。
例えば、幅（間口）が２．５ｍで配点が３、長さ（奥行き）が５ｍで配点が６、高さが２ｍで配点が３とする。

このように設置物が選択され、購入金額と各サイズとが入力されたことで管理費用演算手段１０２は、次に、記憶手段１０４から設置物ごとの算出基礎情報からカーポートに対応する情報を読み出す。
管理費用演算手段１０２は、算出基礎情報の演算情報に従って演算する。カーポートに対する演算方法は、１０万円に耐久年数２０年を除算し、三辺の合計配点１２を乗算する。そして、調整値０．００４を乗算することで２４０が算出される。この「２４０」が追加の管理費（追加管理費）となる。つまり、カーポートの導入を予定する居住者は、毎月の維持管理費用に追加管理費として２４０円が追加される。この追加管理費は、追加管理費欄Ｐ１４に表示される。

送金手段１０３は、管理費用演算手段１０２により算出された追加管理費が加算された維持管理費用を、居住者が開設した金融機関Ｂ２の口座から、管理組合が開設した金融機関Ｂ１の維持管理費用の管理口座に送金を指示する。

管理組合は、この追加管理費が追加された維持管理費用の全部を管理費または修繕積立金のいずれか一方に充当することができ、または、一定の割合で管理費および修繕積立金の両方に充当することができる。

このように共用部分の専用使用権が設定された専用使用領域Ｓに、居住者が新たに設置物を設置するときに、設置物に応じた金額を追加管理費として前の維持管理費用に加算して管理組合に支払うことで、居住者は、設置物を設置することができ、設置物による利便性の向上や居住性の向上を享受することができる。
また、設置物の見返りとして維持管理費用が増額され、その増額分は新たに設置される設置物の修繕費用に充てたり、共用部分など、居住者のためにも使用されたりする維持管理費用となるため、集合住宅１０の美化の維持や保全に役立たせることができるので、他の居住者も満足させることができる上、町並み整備につながる利点が得られる。
従って、管理支援装置１００は、居住者全員に満足を与えることができる。

なお、図１２に示す算出基礎情報の演算情報によれば、空調機器やカーポートなどは、三辺の配点合計が算出できるが、例えば、立木のように生長するものや、外灯などのように、厚みが無いものは、三辺の配点合計の代わりに本数とすることができる。また、立木や外灯のように高いものは、高さに基づいて追加管理費を演算したり、例えば、建物１２の屋根より高いものは設置できない等の制限を掛けたりすることも可能である。

このように、維持管理費用の算出に、管理費用演算手段１０２は、記憶手段１０４に格納された算出基礎情報の演算情報に従って算出するため、柔軟に追加の維持管理費用を設定することができる。
また、居住者が設置する設置物が、算出基礎情報になければ、管理組合は、その都度、設置物の種類を追加して増やすことができる。

図１２に示す算出基礎情報の演算情報では、購入金額、耐久年数、容積に基づいて追加管理費を演算していたが、重量に基づいて追加管理費を演算するようにしてもよい。
例えば、庭石は不定形であるため、サイズの判定に三辺（幅、奥行き、高さ）を用いるのは不適である。そのため、庭石などの不定形物は、重量に基づいて演算することにより設置物の大きさに見合う追加管理費を算出することができる。

また、図１２に示す算出基礎情報の演算情報では、計算式によって追加管理費を算出していたが、追加管理費は、専用使用領域Ｓに現状の状態から新たに設置された設置物が周囲の住民に与える影響度によっても決定することができる。
図１５に示す影響度テーブルでは、設置物が与える周囲への悪影響に応じてレベルが６段階に分けられており、設置物ごとにレベルが割り当てられている。
レベルは、例えば、「１」がほとんど無い、「２」がややある、「３」が少しある、「４」が相当ある、「５」が大いにある、「６」が非常にある、としている。

設置物が周囲に与える悪影響は、例えば、火気を取り扱うもの、音を発生させもの、臭いを発生するもの、飛散したり倒壊したりするおそれがあるもの、強い電磁波を発生するもの、などの観点で決定することができる。
火気を扱う設置物は火災が心配される。音が発生する設置物は騒音になるおそれがある。臭いを発する設置物は風により悪臭が拡散するおそれがある。飛散したり倒壊したりする設置物は、台風や嵐、地震などにより周囲の区画地に入り込んだり、建物を破壊したりするおそれがある。強い電磁波を発生する設置物は、電磁波過敏症の人に影響を与えたり、電磁波過敏症を発症させたりするおそれがある。

このような設置物による影響が考えられることから、図１５に示すテーブルは、この影響の度合いによって追加管理費を対応付けて決定するものである。
例えば、物置は、火気を扱わず、音や臭いも発生しないことからレベル１である。カーポートは強い台風により倒壊するおそれがあることからレベル２、犬小屋は飼育される犬が臭いを発生することからレベル３、ピザ窯や焼物窯は火気を扱うことからレベル６である。更に、室外機や自家発電機は騒音の元になるが、室外機は常に稼働していることからレベル４、自家発電機は非常時にのみ稼働することからレベル３である。
アマチュア無線により無線アンテナは、強い電波を送信することから、本実施の形態では設置を規制しており、設置不可としている。

そして、影響度テーブルでは、レベル１〜６に応じて追加管理費を１００円から６００円まで対応付けている。
図１１に示す管理費用演算手段１０２は、維持管理費用を、設置物に基づいて、記憶手段１０４に格納された影響度テーブルから追加管理費を決定することができる。そのため、この影響度テーブルに登録されていない設置物があれば、設置物を増やすことで、柔軟に追加の維持管理費用を設定することができる。

本発明は、敷地に複数の建物が建築された集合住宅に居住する居住者を管理するときに好適である。

１０ 集合住宅
１１ 敷地
１１ａ，１１ｂ 通路
１１１〜１１４ 区画地
１１０１ 防犯灯
１１０２ セキュリティゲート
１１０３ 門
１１０４ 管理棟
１１０５ 消火栓
１１０６ 誘導灯
１１０７ ビオトープ
１１０８ アイストップ
１１０９ インターロッキングブロック
１１１０ 花壇
１１１１ コミュニティセンター
１１１２ 植栽
１１１３フェンス
１１１４ グリーンベルト
１２ 建物
１２ａ 壁面
１３ テラス
１４ 駐車場
１５ 専用庭
１６ 温水器
１００ 管理支援装置
１０１ 通信手段
１０２ 管理費用演算手段
１０３ 送金手段
１０４ 記憶手段
Ｓ 専用使用領域
Ｐ１ 入力画面
Ｐ１１ プルダウンメニュー
Ｐ１２ 購入金額欄
Ｐ１３ サイズ入力欄
Ｐ１４ 追加管理費欄
Ｔ 端末装置
Ｂ１，Ｂ２ 金融機関
Ｗ インターネット

Claims (6)

1. 敷地に複数の建物が建築された集合住宅を管理する集合住宅の管理支援装置であって、
   前記敷地に含まれた、管理が委託される共用部分の専用使用権が設定された専用使用領域に居住者が設置物を新たに設置する場合に、前記居住者が属する管理組合に前記居住者が支払う管理費および／または修繕積立金の一部または全部から拠出される維持管理費用に、前記設置物に応じた金額を加算する管理費用演算手段と、
   前記管理費用演算手段により加算された維持管理費用を、前記居住者の口座から前記居住者が属する管理組合の維持管理費用の管理口座に送金を指示する送金手段とを備えた集合住宅の管理支援装置。
2. 前記管理費用演算手段は、前記設置物の購入金額に基づいて、前記設置物に応じた金額を算出する請求項１記載の集合住宅の管理支援装置。
3. 前記管理費用演算手段は、前記設置物の耐久年数に基づいて、前記設置物に応じた金額を算出する請求項１または２記載の集合住宅の管理支援装置。
4. 前記管理費用演算手段は、前記設置物の容積に基づいて、前記設置物に応じた金額を算出する請求項１から３のいずれかの項に記載の集合住宅の管理支援装置。
5. 前記設置物が与える周囲の悪影響の度合いに対応する前記設置物に応じた金額が格納された記憶手段を備え、
   前記管理費用演算手段は、前記設置物に基づいて前記記憶手段から金額を読み込み、前記設置物に応じた金額を決定する請求項１記載の集合住宅の管理支援装置。
6. 敷地に複数の建物が建築された集合住宅を管理する集合住宅の管理支援プログラムであって、
   コンピュータを、
   前記敷地に含まれた、管理が委託される共用部分の専用使用権が設定された専用使用領域に居住者が設置物を新たに設置する場合に、前記居住者が属する管理組合に前記居住者が支払う管理費および／または修繕積立金の一部または全部から拠出される維持管理費用に、前記設置物に応じた金額を加算する管理費用演算手段、
   前記管理費用演算手段により加算された維持管理費用を、前記居住者の口座から前記居住者が属する管理組合の維持管理費用の管理口座に送金を指示する送金手段として機能させる集合住宅の管理支援プログラム。

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