JP2002083031A

JP2002083031A - 不動産個人流通システム、コンピュータプログラム及び記録媒体

Info

Publication number: JP2002083031A
Application number: JP2001135540A
Authority: JP
Inventors: Hidehiko Katagiri; 英彦片桐
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2000-07-06
Filing date: 2001-05-02
Publication date: 2002-03-22

Abstract

(57)【要約】【課題】従来から業界のみにあったシステムを一般顧
客向きに作成し、例えばインターネットを介して自由に
登録、検索、待ち受け等ができるようにし、システム全
体を透明にして、売主、買主の双方に不信感を与えず、
利益を与える。【解決手段】多数の売却希望者１と購入希望者２がそ
れぞれインターネット４を介してセンター事務局３に売
却希望価格等の物件情報や、購入希望地域、購入希望金
額等を登録し、購入希望者２はインターネット４を介し
てセンター事務局３にて売却希望者１の物件を検索し、
直接売却希望者１と連絡をとって交渉する。売却希望者
１、購入希望者２の売買の交渉、契約は原則として各自
で行なうので、センター事務局３への成功報酬は不要で
あり、売却希望者１、購入希望者２はセンター事務局３
に登録して会費を支払う。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、宅地、一戸建て住
宅、マンション等の不動産を売りたい個人の売主と、こ
れらの不動産を購入したい個人の買主とがそれぞれセン
ター事務局に登録して、買主、売主が原則として直接交
渉して不動産の売買を成立させるようにした不動産個人
流通システム、このシステムをコンピュータで実現する
ためのコンピュータプログラム、及びこのようなコンピ
ュータプログラムが記録されている記録媒体に関するも
のである。

【０００２】

【従来の技術】図８は現在行なわれている不動産の流通
システムを示す概念図であり、多数の不動産業者が会員
となって売主や買主の情報を流通機構のホストコンピュ
ータに登録してネットワークを構成し、ホストコンピュ
ータから所望の情報を得ている。ここで、この流通シス
テムについて概略を説明すると、図８に示す元付業者と
は、売却の依頼を受けた業者をいい、また、客付業者と
は、物件を探している客がついた業者のことをいう。そ
して、不動産を売りたい者（売主）は一社に依頼すれば
広く販売でき、不動産を買いたい者（買主）は一社で全
ての情報が流通機構のホストコンピュータを介して得ら
れるようにでき上がっているシステムである。

【０００３】上記システムは、個々の物件に臨時のネッ
トワークを作ってスムーズに流通させるのが目的であ
り、一般的には元付業者が物件調査及び査定の上、売り
物件を流通市場に送り出し、客付業者が買主の相談やロ
ーンの世話をするという分業制がこの分野の商慣習とな
っている。また、一社で元付業者と客付業者の双方をこ
なす場合もある。

【０００４】ここで、図８に示す元付業者を流通システ
ムの会員会社Ａ社とし、客付業者を会員会社Ｂ社とする
と、従来の不動産流通ネットワークシステムでは、売り
希望客がＡ社と媒介契約を締結して売りに出し、Ａ社自
ら買主を見つけるか、Ｂ社が買主を見つけて共同で仲介
業務を行なっていた。そして、Ａ社のみで買主を見つけ
たときは、売主と買主の双方から仲介手数料｛（物件価
格の３％＋６万円）×２｝を徴収していた。また、Ｂ社
と共同仲介となったときは、Ａ社は売主から、Ｂ社は買
主からそれぞれ仲介手数料（物件価格の３％＋６万円）
ずつを徴収するようになっている。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】かかる仲介システムに
おいては種々の問題があった。先ず、第１に物件の価格
の決定方法に問題がある。Ａ社が売り希望客の物件を査
定して査定価格が算出されるが、実際の相場とかけ離れ
た価格で物件（不動産）が売りに出されることが少なく
ない点である。これは、売主の言いなりの希望価格で売
りに出された結果起こる。つまり、実際はこの価格では
売れないだろうと業者側で予想しているにも関わらず、
売主を自社の客にしてしまうために、取り敢えず媒介契
約を締結し、後でジワジワと価格を下げていけば良いと
いう、業者の思惑によるものである。

【０００６】その結果、買主側から見ると相場よりかな
り高い物件となってしまう。さらに、買主が価格に関し
て質問すると、売主の言いなりではないという立場を誇
示するために、「弊社の査定価格ですから」という返答
になってしまい、価格に関して非常に不透明感が生じ、
ひいては業者や業界全体に対する不信感へとつながって
しまうことになる。

【０００７】次に、上記の流通システムが当初の目的通
りに機能していないという点である。平成２年からスタ
ートしたこのシステムの目的は、買主がどこの会員会社
へ行っても同じ情報量の中から物件を選択できる、とい
う顧客保護の大前提があるにも関わらず、登録が周知徹
底されていない。すなわち、売れ筋の物件は登録せずに
自社で売ろうとしたり、または登録しても商談中と偽っ
て外部に出さなかったり、さらには取引していない業者
には情報を出さない、といったことが日常行なわれてい
るのが現実である。特に、自社で売主と買主の双方の客
付けをすると、手数料が２倍になるため、物件を売るた
めに経費を多くかけている業者や、広域に店舗展開をし
ている業者に顕著に見られる。

【０００８】さらに、例えば、Ａ社の取り組みの姿勢資
質によって、売却物件の調査に差があり、Ｂ社の立場で
買主に物件を紹介しようとしてＢ社がＡ社に訊ねても、
Ａ社が何らの調査をしていない場合等では、物件の前面
道路が公道か私道かすら分からないというお粗末な状態
に陥り、買主に非常に不信感を持たせてしまうことにな
る。なお、Ｂ社の商圏内で通常は、１，０００以上の物
件があるため、Ｂ社の立場では全ての物件を事前に調査
確認することは困難であるという現実的な面もある。

【０００９】最後に、仲介業が成功報酬であるという点
である。すなわち、売れ筋物件は誰が売っても直ぐに売
れるため、Ｂ社の立場では他社に売られまいとして（現
在の不動産取引は先着順という慣習）、道路も分からな
いのに強引に売り込んでいってしまうため、所謂夜討ち
朝駆けといった営業姿勢になってしまい、買主に不信感
を抱かせてしまうことになる。このように、業者間の慣
習や都合で売主、買主を無視した流通がなされているの
が現状である。

【００１０】また、各業者の取り組みや顧客の属性によ
って相当仕事の内容に差が有るにも関わらず、一律３％
＋６万円という手数料（報酬）が当たり前となってしま
っていることも、売主、買主の双方にとって疑問や不信
感を与えると同時に、その手数料が非常に高いものとな
っている。特に、物件の価格が、３０００万円と６００
０万円とした場合に、仲介業務に要した仕事量が同じ場
合、仕事量が同じにも関わらず、手数料に２倍の差が生
じてしまう。このような極めて不透明且つ矛盾した手数
料体制は不動産業界だけであり、特に、一般消費者（一
般市民）にとって、一生に１回か２回あるかないかの高
額の不動産の購入に際して、不動産業者や不動産業界に
不信感を感じるのは、極めて自然である。

【００１１】さらに、究極は、欠陥等、瑕疵があっても
ほとんどの場合、仲介業者には責任が及ばない（判例で
は仲介業者は建築のプロではないので、建物についての
責任を負わないというのがほとんど）という部分であ
る。一般顧客は。仲介業者は宅地建物取引業者として、
宅地、建物のプロだと認識しているにも関わらず、判例
は素人だと言っている。そのため、購入後に建物の欠陥
が見つかっても、仲介業者は責任を負わず、泣くのは物
件を購入した一般消費者となるという、現在の不動産流
通システムは非常に大きな、且つ多くの問題を有してい
る。

【００１２】なお、一般消費者から不動産業者を見る
と、うさんくさいとか、何となくうまく言われて欠陥住
宅を買わされたり、相場以上の価格の物件を買わされて
しまうのではないかと思っているのも現状である。もち
ろん、誠心誠意応対してくれる不動産業者もたくさん存
在しているのも事実である。

【００１３】本発明は、上述の点に鑑みて提供したもの
であって、従来から業界のみにあったシステムを一般消
費者（一般顧客）向きに作成し、インターネットを介し
て自由に登録、検索、待ち受け等ができるようにし、し
かも、システム全体を透明にして売主、買主の双方に不
信感を与えないようにすると共に、売主、買主の双方が
利益を享受できるようにした不動産個人流通システム、
このシステムをコンピュータで実現するためのコンピュ
ータプログラム、及びこのようなコンピュータプログラ
ムが記録されている記録媒体を提供することを目的とし
ているものである。

【００１４】

【課題を解決するための手段】第１発明の不動産個人流
通システムは、売却希望の不動産の物件情報及び該不動
産の売却希望者の連絡先を含む該売却希望者の属性情報
の入力を受け付ける手段と、購入希望の不動産の物件情
報及び該不動産の購入希望者の連絡先を含む該購入希望
者の属性情報の入力を受け付ける手段と、入力を受け付
けた物件情報及び属性情報を対応付けて蓄積する手段
と、前記物件情報及び前記属性情報の入力を受け付けた
売却希望者及び購入希望者に対して、該売却希望者及び
該購入希望者をそれぞれ識別する識別情報を発行する手
段と、物件情報の閲覧が要求された場合は識別情報の入
力を受け付ける手段と、入力を受け付けた識別情報が発
行済みの識別情報と一致した場合は売却希望の不動産の
物件情報及び該不動産の売却希望者の連絡先を出力する
手段とを備えることを特徴とする。

【００１５】第１発明では、売却希望者、システム側の
オペレータ等が入力した、売却希望の不動産の売却希望
価格、建物の種類、間取り、交通の便等の物件情報及び
この不動産の売却希望者の連絡先（電話番号、ＦＡＸ番
号、電子メールアドレス等）を含む売却希望者の属性情
報の入力を受け付け、また購入希望者、システム側のオ
ペレータ等が入力した、購入希望の不動産の購入予定価
格、購入希望地域等の物件情報及びこの不動産の購入希
望者の連絡先（電話番号、ＦＡＸ番号、電子メールアド
レス等）を含む購入希望者の属性情報の入力を受け付け
る。これらの物件情報及び属性情報を対応付けて登録す
るとともに、登録した売却希望者及び購入希望者に対し
て、ＩＤ番号、パスワード等の識別情報を発行する。購
入希望者から物件情報の閲覧が要求された場合は識別情
報の入力を要求してこれを受け付け、入力を受け付けた
識別情報が発行済みの識別情報と一致した場合は売却希
望の不動産の物件情報及びこの不動産の売却希望者の連
絡先を画面表示等によって出力する。

【００１６】これにより、物件の検索、閲覧、調査、内
覧等は購入希望者等の各自が行なうものであり、購入希
望者が売却希望者と電話、ＦＡＸ、電子メール等を利用
して連絡を取り、納得がいくまで交渉して売買契約を行
なうことができるので、システム全体が透明性を確保で
き、売却希望者、購入希望者の双方に不信感を与えるこ
とがない。また、売買契約が成立しても、売却希望者、
購入希望者は従来の不動産取引で慣習となっている成功
報酬を支払う必要がないので、従来のシステムと比べて
非常に安価に済み、一般消費者としての売却希望者、購
入希望者の双方にとって非常に利益を得ることができ
る。また、システム側は売買成立時での成功報酬がなく
ても、売却希望者、購入希望者からの会費で適正な利益
を得ることができるものであり、特に、会費を安価にす
ることで、多数の売却希望者、購入希望者のシステムへ
の加入が促進され、そのため、会費を安くしても、シス
テムにとっては、適正且つ安定して利益を確保すること
ができる。

【００１７】第２発明の不動産個人流通システムは、第
１発明に加えて、入力を受け付けた識別情報が発行済み
の識別情報と一致した場合は購入希望の不動産の物件情
報及び該不動産の購入希望者の連絡先を出力する手段を
更に備えることを特徴とする。

【００１８】第２発明では、売却希望者から購入希望者
の物件情報の閲覧が要求された場合は識別情報の入力を
要求してこれを受け付け、入力された識別情報が発行済
みの識別情報と一致した場合は購入希望の不動産の物件
情報及びこの不動産の購入希望者の連絡先を画面表示等
によって出力する。

【００１９】これにより、従来、売却希望者が業者から
の連絡を待っているだけであったが、このシステムによ
り売却希望者側からも積極的に購入希望者を見つけて交
渉することができるようになる。これにより、物件の売
却も早期に行なうことができるようになる。

【００２０】第３発明の不動産個人流通システムは、売
却希望の不動産の物件情報及び該不動産の売却希望者の
電話番号を含む該売却希望者の属性情報の入力を受け付
ける手段と、購入希望の不動産の物件情報及び該不動産
の購入希望者の電話番号を含む該購入希望者の属性情報
の入力を受け付ける手段と、入力を受け付けた物件情報
及び属性情報を対応付けて蓄積する手段と、前記物件情
報及び前記属性情報の入力を受け付けた売却希望者及び
購入希望者に対して、該売却希望者及び該購入希望者を
それぞれ識別する識別情報を発行する手段と、物件情報
の閲覧が要求された場合は識別情報の入力を受け付ける
手段と、入力を受け付けた識別情報が発行済みの識別情
報と一致した場合は売却希望の不動産の物件情報又は購
入希望の不動産の物件情報を出力する手段と、表示した
物件情報に対する電話連絡の要求を受け付ける手段と、
連絡先の購入希望者又は売却希望者の電話番号に発呼し
て、該要求を受け付けた売却希望者又は購入希望者から
の電話を転送する手段とを備えることを特徴とする。

【００２１】第７発明のコンピュータプログラムは、売
却希望の不動産の物件情報又は購入希望の不動産の物件
情報の流通をコンピュータで管理するシステムで使用さ
れ、コンピュータを、売却希望の不動産の物件情報及び
該不動産の売却希望者の電話番号を含む該売却希望者の
属性情報の入力を受け付ける手段、購入希望の不動産の
物件情報及び該不動産の購入希望者の電話番号を含む該
購入希望者の属性情報の入力を受け付ける手段、入力を
受け付けた物件情報及び属性情報を対応付けて蓄積する
手段、前記物件情報及び前記属性情報の入力を受け付け
た売却希望者及び購入希望者に対して、該売却希望者及
び該購入希望者をそれぞれ識別する識別情報を発行する
手段、物件情報の閲覧が要求された場合は識別情報の入
力を受け付ける手段、入力を受け付けた識別情報が発行
済みの識別情報と一致した場合は売却希望の不動産の物
件情報又は購入希望の不動産の物件情報を出力する手
段、出力した物件情報に対する電話連絡の要求を受け付
ける手段、及び連絡先の購入希望者又は売却希望者の電
話番号に発呼させて、該要求を受け付けた売却希望者又
は購入希望者からの電話を該連絡先へ転送する手段とし
て機能させることを特徴とする。

【００２２】第１１発明の記録媒体は、売却希望の不動
産の物件情報又は購入希望の不動産の物件情報の流通を
コンピュータで管理するためのコンピュータプログラム
が記録されており、コンピュータでの読み取りが可能な
記録媒体であって、コンピュータに、売却希望の不動産
の物件情報及び該不動産の売却希望者の電話番号を含む
該売却希望者の属性情報の入力を受け付けさせるプログ
ラムコード手段と、コンピュータに、購入希望の不動産
の物件情報及び該不動産の購入希望者の電話番号を含む
該購入希望者の属性情報の入力を受け付けさせるプログ
ラムコード手段と、コンピュータに、入力を受け付けた
物件情報及び属性情報を対応付けて蓄積させるプログラ
ムコード手段と、コンピュータに、前記物件情報及び前
記属性情報の入力を受け付けた売却希望者及び購入希望
者に対して、該売却希望者及び該購入希望者をそれぞれ
識別する識別情報を発行させるプログラムコード手段
と、コンピュータに、物件情報の閲覧が要求された場合
は識別情報の入力を受け付けさせる手段と、コンピュー
タに、入力を受け付けた識別情報が発行済みの識別情報
と一致した場合は売却希望の不動産の物件情報又は購入
希望の不動産の物件情報を出力させるプログラムコード
手段と、コンピュータに、出力した物件情報に対する電
話連絡の要求を受け付けさせるプログラムコード手段
と、コンピュータに、連絡先の購入希望者又は売却希望
者の電話番号に発呼させて、該要求を受け付けた売却希
望者又は購入希望者からの電話を該連絡先へ転送させる
プログラムコード手段とを含むコンピュータプログラム
が記録されていることを特徴とする。

【００２３】第３、第７及び第１１発明では、売却希望
者、システム側のオペレータ等が入力した、売却希望の
不動産の売却希望価格、建物の種類、間取り、交通の便
等の物件情報及びこの不動産の売却希望者の電話番号を
含む売却希望者の属性情報の入力を受け付け、また購入
希望者、システム側のオペレータ等が入力した、購入希
望の不動産の購入予定価格、購入希望地域等の物件情報
及びこの不動産の購入希望者の電話番号を含む購入希望
者の属性情報の入力を受け付ける。これらの物件情報及
び属性情報を対応付けて登録するとともに、登録した売
却希望者及び購入希望者に対して、ＩＤ番号、パスワー
ド等の識別情報を発行する。購入希望者又は売却希望者
から物件情報の閲覧が要求された場合は識別情報の入力
を要求してこれを受け付け、入力を受け付けた識別情報
が発行済みの識別情報と一致した場合は売却希望の不動
産の物件情報又は購入希望の不動産の物件情報を画面表
示等によって出力する。更に、出力した物件情報に対す
る電話連絡の要求があった場合は連絡先の購入希望者又
は売却希望者の電話番号に発呼して、連絡を要求してい
る売却希望者又は購入希望者からの電話を購入希望者又
は売却希望者へ転送する。

【００２４】これにより、物件の検索、閲覧、調査、内
覧等は売却希望者、購入希望者の各自が行なうが、人柄
が判断し易い話し方、声の抑揚を聞くことができる電話
を両者間の連絡手段として利用するとともに、システム
側で電話転送機能を利用して売却希望者、購入希望者の
電話番号が相手にわからないように匿名性を持たせるこ
とができる。また相手の人柄を話し方、声の抑揚から推
測することで、事前にシステム側への立会い依頼が必要
か否かを判断し、個人売買におけるトラブル発生を事前
に回避することができる。売却希望者と購入希望者は、
お互いに納得がいくまで交渉して売買契約を行なうこと
ができるので、システム全体が透明性を確保でき、売却
希望者、購入希望者の双方に不信感を与えることがな
い。また、売買契約が成立しても、売却希望者、購入希
望者は従来の不動産取引で慣習となっている成功報酬を
支払う必要がないので、従来のシステムと比べて非常に
安価に済み、一般消費者としての売却希望者、購入希望
者の双方にとって非常に利益を得ることができる。ま
た、システム側は売買成立時での成功報酬がなくても、
売却希望者、購入希望者からの会費で適正な利益を得る
ことができるものであり、特に、会費を安価にすること
で、多数の売却希望者、購入希望者のシステムへの加入
が促進され、そのため、会費を安くしても、システムに
とっては、適正且つ安定して利益を確保することができ
る。

【００２５】第４発明の不動産個人流通システムは、第
３発明に加えて、電話連絡を拒否する電話番号の登録を
受け付ける手段と、電話連絡を要求してきた売却希望者
又は購入希望者の電話番号が、電話連絡を拒否する電話
番号として登録されている場合は電話の転送を拒否する
手段とを更に備えることを特徴とする。

【００２６】第８発明のコンピュータプログラムは、第
７発明に加えて、コンピュータを、電話連絡を拒否する
電話番号の登録を受け付ける手段、及び電話連絡を要求
してきた売却希望者又は購入希望者の電話番号が、電話
連絡を拒否する電話番号として登録されている場合は電
話の転送を拒否する手段として更に機能させることを特
徴とする。

【００２７】第４及び第８発明では、電話連絡を拒否す
る電話番号の登録を受け付け、電話連絡を要求してきた
売却希望者又は購入希望者の電話番号が、着信を拒否す
る電話番号として登録されている場合は電話を転送しな
い。

【００２８】これにより、いたずら電話、悪意の会員等
からの電話連絡を拒否することができる。

【００２９】第５発明の不動産個人流通システムは、第
３又は第４発明に加えて、電話連絡を拒否する時間帯の
登録を受け付ける手段と、電話連絡を要求してきた時間
帯が、電話連絡を拒否する時間帯として登録されている
場合は電話の転送を拒否する手段とを更に備えることを
特徴とする。

【００３０】第９発明のコンピュータプログラムは、第
７又は第８発明に加えて、コンピュータを、電話連絡を
拒否する時間帯の登録を受け付ける手段、及び電話連絡
を要求してきた時間帯が、電話連絡を拒否する時間帯と
して登録されている場合は電話の転送を拒否する手段と
して更に機能させることを特徴とする。

【００３１】第５及び第９発明では、電話連絡を拒否す
る時間帯の登録を受け付け、電話連絡を要求してきた時
間帯が、着信を拒否する時間帯として登録されている場
合は電話を転送しない。

【００３２】これにより、夜間、早朝等の都合の悪い時
間帯の電話連絡を拒否することができる。

【００３３】第６発明の不動産個人流通システムは、第
１乃至第５発明のいずれかに加えて、物件情報及び属性
情報の入力を含む、不動産の売買契約に至るまでの複数
の作業のそれぞれを請け負った場合の各手数料を設定す
る手段と、該各手数料を売却希望者又は購入希望者に報
知する手段とを更に備えることを特徴とする。

【００３４】第１０発明のコンピュータプログラムは、
第７乃至第９発明のいずれかに加えて、コンピュータ
を、物件情報及び属性情報の入力を含む、不動産の売買
契約に至るまでの複数の作業のそれぞれを請け負った場
合の各手数料の設定を受け付ける手段、該各手数料を売
却希望者又は購入希望者に報知する手段として更に機能
させることを特徴とする。

【００３５】これにより、一般に不動産に関する知識が
乏しい売却希望者、購入希望者にとって作業の請け負い
を依頼することで、物件や購入希望者の検索から、売買
契約の成立まで、スムーズに行なうことができる。しか
も、大まかに全てを業者に依頼するのではなく、任意の
作業について依頼でき、また、各作業については予め手
数料が報知されているので、システム全体の透明性を向
上させることができる。また、売却希望者、購入希望者
の双方に不信感を与えることがないものである。この手
数料を無料に設定してもよいことは言うまでもない。

【００３６】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態を図面
を参照して詳細に説明する。本発明における不動産個人
流通システムでは、不動産の売却希望者が自己所有の物
件、又は売却を代行する物件を自ら、またはセンター事
務局に依頼して登録を行ない、不動産の購入希望者は、
売却希望者が登録した情報を自由に閲覧できるようにし
ている。また、購入希望者は、条件、属性を自ら、また
はセンター事務局に依頼して登録を行ない、売却希望者
は、購入希望者が登録した情報を自由に閲覧できるよう
にしている。売却希望者と購入希望者は自ら交渉して売
買契約を行なったり、売却希望者または購入希望者がセ
ンター事務局に依頼している場合には、双方が売買条件
でマッチしているときは、センター事務局がその旨を売
却希望者、購入希望者の双方に伝えて売買契約がスムー
ズに行なえるように支援するようにしている。

【００３７】また、本不動産個人流通システムでは、個
人のプライバシーの保護と、冷やかし、いたずら、悪意
の利用を防止するために少額の費用を前提とした会員制
としている。

【００３８】図１は本発明の不動産個人流通システム
（以下、本発明システムという）の概略構成図であり、
宅地、一戸建て住宅、マンション等の不動産の売却を希
望している多数の売却希望者１（１₁，１₂・・・
１_n）と、宅地、一戸建て住宅、マンション等の不動産
の購入を希望している多数の購入希望者２（２₁，２₂
・・・２_n）と、インターネット４を介して売却希望者
１、購入希望者２からの不動産物件情報の登録を受け付
けるセンター事務局３とで本発明システムが構成されて
いる。

【００３９】図２は上記センター事務局３のサーバ装置
の一例のブロック図を示し、インターネット４を介して
多数の売却希望者１と購入希望者２との間でデータの授
受を行なう入出力インターフェイス３１と、全体の制御
を司るＣＰＵからなる制御部３２と、売却希望者１の物
件情報や購入希望者２の条件、連絡先（電話番号、ＦＡ
Ｘ番号、電子メールのアドレス等）を含む属性等の情報
を登録、格納しておくデータベース部３３と、画面表示
を行なう表示部３４と、起動後にプログラムが格納され
るメモリ部３５と、キーボードやマウスからなる入力部
３６と、プリンタ等の出力部３７とで構成されている。

【００４０】ここで、センター事務局３は、取引の安全
確実さを確保するために、弁護士、司法書士、土地家屋
調査士、税理士、一級建築士、宅地建物取引主任者、フ
ァイナンシャルプランナー、不動産コンサルタント技能
資格者等を擁して調査能力、専門能力を備えるようにし
ている。センター事務局３にかかる調査能力、専門能力
を持たせることで、物件の調査、安全な取引を側面から
売却希望者１、購入希望者２を支援するものである。ま
た、センター事務局３の調査範囲としては、当然、従来
中古住宅で無視されていた、建物本体、地盤、地層、地
質等についても含まれるものである。

【００４１】次に、売却希望者１がセンター事務局３に
インターネット４を介して登録を行なう場合の手順を図
３のフローチャートに基づいて説明する。ここで、取引
の安全性を高めるために物件の登記名義人と売主が同一
の物件の登録のみとする。ただし、相続等売主にやむを
得ない事情が有ると認められる場合、また、差押物件等
で、法的に権限を持つ者等の依頼による登録について
は、この限りではない。先ず、図３のステップＳ１に示
すように、売却希望者１は自宅、オフィス等のパソコン
からインターネット４でセンター事務局３のサーバ装置
を呼び出し、自宅のパソコンの画面に登録画面を表示さ
せる。

【００４２】次に、ステップＳ２に示すように、自己の
所有する物件、又は売却を代行する物件に関する各種の
項目を入力していく。先ず、売却希望価格を入力し、次
に、物件が一戸建て住宅であるとか、マンションとか、
また、土地のみとか、建物のみ（土地は借地権として）
とかを入力する。なお、これらの項目はセンター事務局
３から呼び出した画面にどれを入力していくかが、表示
されており、画面通りに順番に入力するだけで良いよう
になっている。ここで、土地においては、所在（売却物
件の住所）、交通（例えば、ＪＲ線の○○駅から、バ
ス、あるいは徒歩で何分等）、地目、地積、駐車場の有
無、水道、ガス、電気等の設備等を入力項目（登録項
目）としている。また、建物においては、平屋、２階建
て、２ＬＤＫといった間取り等の構造、床面積、築年数
等を入力項目（登録項目）としている。また、債務超過
の有無等、権利証及び登記簿謄本で確認できる事項と物
件の現状の確認で足りる事項としている。

【００４３】次にステップＳ３に進んで、売却希望者１
の現住所、氏名、電話番号、ＦＡＸ番号（もし、あれ
ば）、電子メールのアドレス（もし、あれば）を入力す
る。そして、これらの内容が情報としてセンター事務局
３に仮登録される（ステップＳ４参照）。

【００４４】なお、購入希望者２等の他人がセンター事
務局３のサーバ装置を呼び出して、売却希望の物件情報
を閲覧する場合、物件の住所については、都道府県、市
町村、町名までとし、インターネット４による公開情報
のみでは物件を特定できないようにしている。また、物
件に対する詳細な調査、登録掲載はセンター事務局３に
依頼されたものをセンター事務局３が責任を持って調査
確認し、掲載するようにしている。

【００４５】次に、図３のステップＳ５に示すように、
売却希望者１の物件の確認を行なうために、センター事
務局３へ物件の登記簿謄本、物件のローンの残高証明等
を提示させ、その登録事項と登記簿謄本の内容をチェッ
クし、両者に間違いがないかの確認を行なう（ステップ
Ｓ６参照）。センター事務局３への登録事項と登記簿謄
本との内容が一致せず、内容につき間違っている場合に
は、上述の仮登録を抹消し（ステップＳ７参照）、間違
いがない場合には、本登録を行なう（ステップＳ８参
照）。

【００４６】図３においては、売却希望者１自身が自
宅、オフィス等のパソコンからインターネット４を介し
てセンター事務局３に登録をする場合のフローチャート
を示したが、売却希望者１自身がセンター事務局３に赴
いて、センター事務局３内のサーバ装置あるいはパソコ
ンで自己が入力、登録するようにしても良い。また、売
却希望者１がセンター事務局３に赴いて登録事項をセン
ター事務局３に依頼して、センター事務局３の係員が登
録作業を行なうようにしても良い。なお、これらの登録
作業をセンター事務局３に依頼する場合には、予め明記
されている所定の手数料を売却希望者１がセンター事務
局３に支払う取り決めとしている。

【００４７】上記の事項は売却希望者１自身が登録作業
を行なうが、それ以外の事項として、物件の具体的間取
りの図面、法令による制限等の詳細事項、物件の写真等
は、間違いを無くすために、センター事務局３側が無償
あるいは有償での登録事項としている。また、売却希望
者１からの依頼により物件の査定も無償あるいは有償で
行なうようにしている。上記の法令による制限に関して
は売却希望者１自身があまり詳しく認識していない場合
もあるからであり、正確を期すためである。例えば、都
市計画法・土地区画整理法に基づく制限がある。市街化
調整区域等で家を建築できない場合があるからである。
また、建築基準法に基く制限がある。さらに、敷地と道
路との関係等がある。これらの事項は、一般消費者はそ
の内容を知っていないのが一般的であり、センター事務
局３がこれらの事項を調査して登録するものである。

【００４８】このように、センター事務局３が物件の正
確な情報を登録して把握しておくことで、購入希望者２
に情報を提供できるようにしている。これらの事項は購
入希望者２が実際に購入しても良いと考えた場合に閲覧
ができるように、有料なものとして提供するようにして
も良い。もちろん、無料で閲覧できるようにしても良
い。

【００４９】次に、購入希望者２がセンター事務局３へ
登録を行なう場合の手順を図４のフローチャートに基づ
いて説明する。購入希望者２のセンター事務局３への登
録も売却希望者１のセンター事務局３への登録と同様
に、自己のパソコンからインターネット４を介して登録
を行なうようにしている。もちろん、上述と同様に購入
希望者２自身がセンター事務局３に赴いて、センター事
務局３内のサーバ装置あるいはパソコンで自己が入力、
登録するようにしても良い。また、購入希望者２が手数
料を支払うことを条件として登録作業をセンター事務局
３に依頼しても良い。先ず、ステップＳ１１に示すよう
に、購入希望者２は自己のパソコンからインターネット
４を介してセンター事務局３を呼び出し、購入希望者用
の登録画面をパソコンの画面に表示させる。

【００５０】ステップＳ１２では、取引の安全性を高め
るために、購入希望条件とともに、属性を入力する。す
なわち、購入希望地域、購入希望金額（○○万円〜○○
万円）を入力し、属性として、住所、氏名、年齢、連絡
先（電話番号、ＦＡＸ番号、電子メールアドレス等）、
勤続年数、年収、頭金の金額等を入力していく。これら
の事項を入力すると、ステップＳ１３に示すようにセン
ター事務局３で仮登録を行なう。次に、購入希望者２は
センター事務局３に対して自己の所得証明を提示し（ス
テップＳ１４参照）、センター事務局３側は購入希望者
２の登録内容と提出された書類等とをチェックして内容
に間違いがないかを確認する（ステップＳ１５）。内容
に間違いがあれば、上記の仮登録を抹消し（ステップＳ
１６参照）、間違いがなければステップＳ１７に示すよ
うに、本登録を行なう。なお、センター事務局３が公開
する購入希望者２の事項としては、年齢、業種、勤続年
数、年収、頭金とする。

【００５１】本発明システムでは、センター事務局３は
売却希望者１、購入希望者２の双方から会費を徴収して
おり、多数の売却希望者１、購入希望者２が加入できる
ように低額としている。これにより、売却希望者１、購
入希望者２は本発明システムに入り易くなり、同時に、
センター事務局３側にとっても、多数の売却希望者１、
購入希望者２が加入することで、適正な利潤を得ること
ができる。また、いたずら、悪意等を排除するために、
売却希望者１、購入希望者２が掲載事項を閲覧する場合
には、パスワードで閲覧可能とし、第三者は閲覧できな
いようにしてある。

【００５２】図５は購入希望者２が自己のパソコンから
インターネット４を介して検索、閲覧する場合のフロー
チャートを示しており、購入希望者２はセンター事務局
３のサーバ装置をアクセスし、検索のキーワードとし
て、ステップＳ２１に示すキーワードを入力する。すな
わち、購入希望地域、購入希望金額、一戸建て住宅かマ
ンションを入力する。そして、検索を行ない（ステップ
Ｓ２２参照）、該当物件がない場合には（ステップＳ２
３参照）、ステップＳ２１に戻って、キーワードを変更
して再度検索を行ない、ステップＳ２３で該当物件があ
れば、ステップＳ２４に進む。なお、ステップＳ２３で
入力したキーワードに該当する数だけ該当物件がヒット
され、その件数が画面に表示されるようになっている。

【００５３】次に、１つあるいは複数の該当物件が有る
場合には、その該当物件をマウスポインタでクリックす
ると、その該当物件の詳細を見ることができる（ステッ
プＳ２４、２５参照）。ステップＳ２５に示すように、
該当物件の詳細情報として、売却希望者１の売却金額、
所在（住所）、最寄りの交通機関、設備、間取り等の売
却希望者１が登録した項目が情報として表示される。ま
た、物件の情報公開日、提示している価格の有効期限、
また、連絡先として、電話番号、ＦＡＸ番号、電子メー
ルのアドレス等が表示されるようになっている。なお、
図３のフローチャートでは説明しなかったが、登録の際
に、自宅の写真の画像を登録しておき、建物の画像も閲
覧できるようにしておいても良い。

【００５４】このとき、物件の詳細のページにアクセス
カウンタを設けておき、購入希望者２がマウスポインタ
でクリックして物件の詳細のページにアクセスする都
度、アクセス数がカウントアップされるようにしておけ
ば、このページを開設した売却希望者１、又はこのペー
ジを訪問した他の購入希望者２はそのページの人気、ペ
ージに対する関心の高さ等をアクセス数によって判断す
ることができる。

【００５５】また、物件の詳細を閲覧した購入希望者２
が資料を請求する際、又は物件の内覧後、一定期間内に
感想等をセンター事務局３にフィードバックする仕組み
を設けてもよい。これによって、売却希望者１は売却希
望の物件が購入希望者２に評価されているかを知ること
ができるので、例えば人気のある物件であるにもかかわ
らず不当に安い価格で売り急いでしまって後悔したりす
ることもなく、また、なかなか売却できない理由が相場
から掛け離れた希望価格設定であることがわかったり等
する。

【００５６】更に売却希望者１から物件情報が新規に登
録された時に、新着情報のメールマガジンを購入希望者
２に配信する仕組みを設けても良い。また新規に登録さ
れた物件のうち、購入希望者２の購入希望条件に合う新
着情報のメールマガジンだけを配信するようにしても良
い。いずれの場合も、メールマガジンの配信を希望する
か否かは購入希望者２に事前に問い合わせる。

【００５７】そして、ステップＳ２６に示すように、他
の物件の詳細を見る場合には、ステップＳ２４に戻り、
先の該当物件の売却希望者１と連絡をとって実際に話し
を進める場合には以後相手に電話等で連絡をとるように
する（ステップＳ２７、２８参照）。ここで、購入希望
者２は、自己が検索して売却の該当物件を見つけるので
はなく、図５に示す処理をセンター事務局３に依頼する
ようにしても良い。この場合は、予め明記されている適
正な手数料でセンター事務局３が購入希望者２に代わっ
て該当物件を検索、調査することになる。なお、該当物
件を購入希望者２に提示する方法はインターネット４を
介したユーザ端末装置での画面表示に限らず、プリント
アウト等の他の出力手段であってもよい。

【００５８】図６は売却希望者１が自己のパソコンから
インターネット４を介してセンター事務局３のサーバ装
置をアクセスして、検索、閲覧を行なう場合のフローチ
ャートを示している。なお、前述の説明では、センター
事務局３が公開する購入希望者２の事項としては、年
齢、業種、勤続年数、年収、頭金としたが、本例では、
会員である売却希望者１に限って購入希望者２の連絡先
を公開して売却希望者１と購入希望者２との間での直接
交渉を可能にしている。先ず、ステップＳ３１に示すよ
うに、購入希望地域、購入希望金額、一戸建て住宅かマ
ンションか等のキーワードで検索を行なう（ステップＳ
３２参照）。検索の結果、ステップＳ３３により該当者
が無ければステップＳ３１に戻ってキーワードの変更を
行ない、再度検索を行なう。また、ステップＳ３３で該
当者が一人または複数人あれば、ステップＳ３４に進ん
で該当者の詳細を見るか、見ないかを判断し、該当者の
詳細を見る場合にはステップＳ３５に進む。

【００５９】ステップＳ３５では、購入希望者２の詳細
が表示され、購入希望金額、希望地域、連絡先（電話番
号、ＦＡＸ番号、電子メールのアドレス）が表示され
る。そして、他の該当者を見る場合は（ステップＳ３６
参照）、前に戻って他の該当者の詳細を閲覧し、現在表
示されている該当者と連絡をとる場合は実際に表示され
ている電話番号に電話をして、以後売買契約に向けて話
しを進める（ステップＳ３７、３８参照）。また、上記
の売却希望者１がセンター事務局３に依頼して購入希望
者２の検索や交渉もできるようになっている。従来で
は、売却希望者１は業者に依頼すると、業者からの応答
があるまで待つ必要があったが、本発明システムでは、
売却希望者１が積極的に購入希望者２を検索して自ら探
し出すことができる。なお、購入希望者１の詳細を売却
希望者１に提示する方法はインターネット４を介したユ
ーザ端末装置での画面表示に限らず、プリントアウト等
の他の出力手段であってもよい。

【００６０】このとき、購入希望者２の詳細のページに
アクセスカウンタを設けておき、売却希望者１がこのペ
ージにアクセスする都度、アクセス数がカウントアップ
されるようにしておけば、このページを開設した購入希
望者２、又はこのページを訪問した他の売却希望者１は
そのページの人気、ページに対する関心の高さ等をアク
セス数によって判断することができる。

【００６１】また、購入希望者２から物件情報が新規に
登録された時に、新着情報のメールマガジンを売却希望
者１に配信する仕組みを設けても良い。また新規に登録
された物件のうち、売却希望者１の売却物件の条件に合
う新着情報のメールマガジンだけを配信するようにして
も良い。いずれの場合も、メールマガジンの配信を希望
するか否かは売却希望者１に事前に問い合わせる。

【００６２】なお、上記の購入希望者２や売却希望者１
が検索する場合において、キーワードを複数入力して行
なっていたが、もちろん任意の１つのキーワードだけで
も、あるいは、任意の複数のキーワードでも検索するこ
とができるものである。また、地域も日本全国や、特定
の地域にも適用でき、特に、サラリーマンの転勤におい
て家を探す場合には、全国ネットで安価に検索できるの
で、サラリーマンにとっては朗報となる。

【００６３】上述のように購入希望者２、売却希望者１
はそれぞれセンター事務局３のサーバ装置をアクセスし
てそれぞれの情報を閲覧でき、その後は各自が相手と連
絡をとって以後の売買契約に向けての話しを進めるのを
原則としている。そして、購入希望者２は、現地での物
件の内覧のアポイントメントは各自で行なうが、センタ
ー事務局３に依頼をすることもできる。依頼を受けた場
合は、これらの内覧はセンター事務局３が購入希望者２
に代わって行なう。また、内覧の立会いだけセンター事
務局３に依頼することもでき、かかる場合には、センタ
ー事務局３の係員が立ち合うことになる。

【００６４】特に、購入希望者２における不動産取引の
知識が乏しい場合には、建物、地盤、給水、排水当の調
査をセンター事務局３に依頼することができ、購入希望
者２から依頼を受けた場合には、これらの調査をセンタ
ー事務局３が行なうようにしている。また、該当物件の
周囲の環境、学校、医院等の上記の調査より一段と詳し
い調査である精査もセンター事務局３に依頼することが
でき、かかる精査の依頼を購入希望者２から受けた場合
には、センター事務局３は書面を持って交付するように
している。

【００６５】物件の購入申し込みは各自で行ない、売買
条件当の調整、契約書の作成等も各自で行なうことを原
則としている。しかし、この場合も、これらの事項もセ
ンター事務局３に依頼でき、依頼を受けた場合は、これ
をセンター事務局３が代わって行なうものとする。さら
に、購入希望者２が、購入に際して住宅ローンを利用す
る場合、そのローンの不成立を解除条件として、契約が
締結される場合等において、売却希望者１より依頼があ
った場合、その一切の手続きをセンター事務局３が代わ
って行なうようにしている。また、取引決済の手配も各
自で行なうが、かかる場合も依頼があった場合には、セ
ンター事務局３が代わって行なう。

【００６６】また、売却希望者１側が購入希望者２を見
つけて、交渉の結果、購入希望者２が売却希望者１の物
件の内覧を行なう場合も各自で行なうのが原則である
が、上記と同様にセンター事務局３に依頼し、センター
事務局３が代わって行なう。さらに、売却希望者１が購
入希望者２の検索、内覧等の最初から契約までの行為も
センター事務局３に依頼することもできるようになって
いる。また、交渉、購入申し込み、条件等の調整、契約
書の作成等の一切の手続きもセンター事務局３も依頼で
きるのは、上述した購入希望者２の場合と同様である。
さらに、購入希望者２が、購入に際して住宅ローンを利
用する場合、そのローンの不成立を解除条件として、契
約が締結される場合等において、売却希望者１より依頼
があった場合、その一切の手続きをセンター事務局３が
代わって行なうことができる。

【００６７】また、取引決済の手配、及び既存の抵当権
の抹消の手配等も各自で行なうのが原則としている。し
かし、これらの事項もセンター事務局３に依頼すること
も可能としており、売却希望者１、購入希望者２等がこ
れらをセンター事務局３に依頼した場合には、これをセ
ンター事務局３が代わって行なう。

【００６８】ここで、本発明システムは、登録から検
索、契約まで、売却希望者１、購入希望者２の各自が行
なうのが原則であるが、不動産に関する知識、情報が乏
しい人のために、センター事務局３に依頼可能なシステ
ムとしている。センター事務局３に登録、検索、物件の
調査等の依頼をせずに、全く個人で売買の契約を成立さ
せて、抵当権の抹消等まですることで、それに要する費
用は、センター事務局３に登録するのに必要な費用や、
売買が成立するまでの期間の会費のみで済むことにな
る。

【００６９】特に、本発明システムにおいては、売却希
望者１と購入希望者２とにおいて売買契約が成立して
も、その成立による成功報酬といった類の手数料をセン
ター事務局３に支払う必要はない。すなわち、本発明シ
ステムでは成功報酬という概念は存在せず、センター事
務局３に入る手数料は、売却希望者１、購入希望者２か
らの会費と、センター事務局３に依頼された場合の予め
明記されている手数料のみである。

【００７０】そのため、従来の物件価格の（３％＋６万
円）×２倍という手数料と比べると、非常に少ない手数
料で不動産の売買契約を行なうことができる。これは、
売却希望者１及び購入希望者２の双方にとって非常に利
益となるものである。また、センター事務局３側は、か
かる場合には、従来のように多額の手数料は入手するこ
とができないものの、会費が少額なため多数の売却希望
者１、購入希望者２が参加することで、適性且つ十分な
報酬を得ることができるものである。すなわち、売却希
望者１、購入希望者２の双方にとって本発明システム
は、非常に透明性が高まり、センター事務局３に対して
従来のように、不信感等は持たれなくなり、売却希望者
１、購入希望者２は安心して本発明システムに加入する
ことができる。

【００７１】また、知識の乏しい売却希望者１、購入希
望者２に対してセンター事務局３は、予め各種の事項に
関して依頼を登録から成約までのどの段階においても受
け付けることができるようにしており、かかる場合に
は、透明性を確保するために、各依頼項目に対して、そ
れぞれの価格を予め明示しておき、どれだけ、あるいは
どのくらいセンター事務局３に依頼すれば、どれだけの
依頼費用が発生するかが予め分かるようにしている。

【００７２】また、売却希望者１と購入希望者２との間
で売買の契約が成立した場合において、これらの内容を
センター事務局３のサーバ装置に登録しておき、インタ
ーネット４を介して自由に閲覧できるようにしている。
これにより、これから不動産の売却、購入を考えている
人々にとって、どのような条件の場合に、物件がどのく
らいの価格で売買されているのかが分かり、不動産の知
識に乏しい人にとっては、参考事例となる。これによ
り、最初から非常に高い価格をつけて売ることがなくな
り、透明性と相まって売買がスムーズに行なわれること
になる。

【００７３】図７は本発明システムのセンター事務局３
のサーバ装置の他の例のブロック図である。なお、図２
と同一部分には同一符号を付してその説明を省略する。
本例では、売却希望物件の詳細のページにアクセスした
購入希望者２が、その売却希望者１への電話連絡を希望
した場合に、売却希望者１の電話番号は購入希望者２に
秘匿したまま、購入希望者２からの電話を売却希望者１
の電話へ転送して両者間の通話を可能にするための音声
ガイダンスサーバ３８を設けている。

【００７４】また音声ガイダンスサーバ３８は、上述と
同様に、購入希望者の詳細のページにアクセスした売却
希望者１が、その購入希望者２への電話連絡を希望した
場合に、購入希望者２の電話番号は売却希望者１に秘匿
したまま、売却希望者１からの電話を購入希望者２の電
話へ転送して両者間の通話を可能にする。

【００７５】これにより、物件の検索、閲覧、調査、内
覧等は売却希望者１、購入希望者２の各自が行なうが、
人柄が判断し易い話し方、声の抑揚を聞くことができる
電話を両者間の連絡手段として利用するとともに、セン
ター事務局３側で電話転送機能を利用して売却希望者
１、購入希望者２の電話番号が相手にわからないように
匿名性を持たせることができる。また相手の人柄を話し
方、声の抑揚から推測することで、事前にセンター事務
局３への立会い依頼が必要か否かを判断し、個人売買に
おけるトラブル発生を事前に回避することができる。

【００７６】この構成では、売却希望者１、購入希望者
２は、着信拒否を希望する電話番号を登録しておくこと
もできる。着信拒否の電話番号はデータベース部３３に
登録されている会員の属性情報の一部として登録され
る。音声ガイダンスサーバ３８は、電話の転送に先立っ
て、データベース部３３を参照し、公衆網を介した着呼
の電話番号がデータベース部３３の該当する会員の属性
情報に着信拒否の電話番号として登録されている場合
は、例えば電話の転送を拒否するメッセージを発信元に
送信して転送を拒否する。これにより、いたずら電話、
悪意の会員等からの電話連絡を拒否することができる。

【００７７】また売却希望者１、購入希望者２は、着信
拒否を希望する時間帯を登録しておくこともできる。着
信拒否の時間帯はデータベース部３３に登録されている
会員の属性情報の一部として登録される。音声ガイダン
スサーバ３８は、電話の転送に先立って、データベース
部３３を参照し、公衆網を介した着呼の時間帯がデータ
ベース部３３の該当する会員の属性情報に着信拒否の時
間帯として登録されている場合は、例えば電話の転送を
拒否するメッセージを発信元に送信して転送を拒否す
る。これにより、夜間、早朝等の都合の悪い時間帯の電
話連絡を拒否することができる。

【００７８】なお、本例において、売却希望者１及び購
入希望者２がセンター事務局３に物件情報を登録する手
順は図２の場合の手順（図３及び図４参照）と同様であ
るので説明を省略する。なお、本例ではこの登録時に、
相手に電話番号を公開して直接的な電話連絡を希望する
かしないか、又着信を拒否する電話番号、時間帯等の登
録を受け付けている。しかし、これらの登録はセンター
事務局３の会員となってから行ってもよい。

【００７９】次に、本例において、売却希望者１及び購
入希望者２が会員登録後にセンター事務局３で物件を検
索する場合の手順について説明する。上述と同様に、こ
の時の手順も図２の場合の手順（図５及び図６参照）と
概ね同様であるが、異なっている点は、ステップＳ２
５、Ｓ３５でアクセスした購入希望者２、売却希望者１
がアクセスした詳細ページには相手の連絡先の電話番
号、ＦＡＸ番号、電子メールアドレス等が表示されず
に、連絡先の情報として相手のＩＤ番号が表示される点
と、ステップＳ２７、Ｓ３７で購入希望者２、売却希望
者１が相手への電話連絡を希望した場合にセンター事務
局３側が連絡先へ電話を転送する点である。

【００８０】相手への連絡を希望する購入希望者２、売
却希望者１の電話を転送する手順は、購入希望者２、売
却希望者１の電話から公衆網を介して音声ガイダンスサ
ーバ３８にダイヤルすると、相手のＩＤのダイヤル入力
を要求するメッセージを送信し、ダイヤルされたＩＤを
基にデータベース部３３から該当する会員の属性情報を
抽出する。

【００８１】この属性情報に、電話転送を希望している
か直接の連絡を希望しているか、また電話転送を希望し
ている場合は着信拒否の電話番号、時間帯等が登録され
ているか否かをチェックした後、電話転送を希望してお
り、発信元の電話番号が着信拒否の電話番号として登録
されていない、現在の時刻が着信拒否の時間帯として登
録されていない等の禁止条件をクリアしていれば、デー
タベース部３３に登録されている連絡先の電話番号を公
衆網に送信して発信元の電話を相手の電話へ転送する。
この結果、発信元である購入希望者２又は売却希望者１
と、交渉相手である売却希望者１又は購入希望者２は直
接通話できる状態になるが、お互いに相手に電話番号を
知られることはない。

【００８２】なお、上記の不動産として、宅地のみ、宅
地と建物の一戸建て住宅、マンション、借地権付きの建
物のみ等が該当し、これらの売買を例にして説明した
が、これに限られるものではない。例えば、アパートや
マンション、一戸建て住宅の貸し借りの場合にも本発明
システムを適用できるものである。また、個人に限ら
ず、不動産業を営む者、会社も、売却希望者１、購入希
望者２に適用しても良い。

【００８３】以上のような不動産情報流通をコンピュー
タに管理させるためのプログラムはコンピュータにプレ
インストールして提供することも、またCD-ROM、MO等の
可搬型記録媒体で提供することも可能である。さらに回
線経由で提供することも可能である。

【００８４】

【発明の効果】本発明システムによれば、物件の検索、
閲覧、調査、内覧等は購入希望者等の各自が行なうもの
であり、売却希望者と購入希望者とがお互いに納得がい
くまで交渉して売買契約を行なうことができるので、シ
ステム全体が透明性を確保でき、売却希望者、購入希望
者の双方に不信感を与えることがない。また、売買契約
が成立しても、売却希望者、購入希望者はセンター事務
局に成功報酬を支払う必要がないので、従来のシステム
と比べて非常に安価に済み、一般消費者としての売却希
望者、購入希望者の双方にとって非常に利益を得ること
ができる。また、センター事務局側は売買成立時での成
功報酬がなくても、売却希望者、購入希望者からの会費
で適正な利益を得ることができるものであり、特に、会
費を安価にすることで、多数の売却希望者、購入希望者
のシステムへの加入が促進され、そのため、会費を安く
しても、センター事務局にとっては、適正且つ安定して
利益を確保することができる。

【００８５】また本発明システムによれば、売却希望者
は、購入希望者の情報の閲覧を、例えばセンター事務局
からインターネットを介して可能としているので、従
来、売却希望者が業者からの連絡を待っているだけであ
ったが、本発明システムにより売却希望者側からも積極
的に購入希望者を見つけて交渉することができるように
なる。これにより、物件の売却も早期に行なうことがで
きるようになるものである。

【００８６】また本発明システムによれば、物件の検
索、閲覧、調査、内覧等は売却希望者、購入希望者の各
自が行なうが、人柄が判断し易い話し方、声の抑揚を聞
くことができる電話を両者間の連絡手段として利用する
とともに、システム側で電話転送を利用して売却希望
者、購入希望者の電話番号が相手にわからないように匿
名性を持たせることができる。また相手の人柄を話し
方、声の抑揚から推測することで、事前にシステム側へ
の立会い依頼が必要か否かを判断し、個人売買における
トラブル発生を事前に回避することができる。売却希望
者と購入希望者は、お互いに納得がいくまで交渉して売
買契約を行なうことができるので、システム全体が透明
性を確保でき、売却希望者、購入希望者の双方に不信感
を与えることがない。また、売買契約が成立しても、売
却希望者、購入希望者は従来の不動産取引で慣習となっ
ている成功報酬を支払う必要がないので、従来のシステ
ムと比べて非常に安価に済み、一般消費者としての売却
希望者、購入希望者の双方にとって非常に利益を得るこ
とができる。また、システム側は売買成立時での成功報
酬がなくても、売却希望者、購入希望者からの会費で適
正な利益を得ることができるものであり、特に、会費を
安価にすることで、多数の売却希望者、購入希望者のシ
ステムへの加入が促進され、そのため、会費を安くして
も、システムにとっては、適正且つ安定して利益を確保
することができる。

【００８７】また本発明によれば、電話連絡を拒否する
電話番号の登録を受け付け、電話連絡を要求してきた売
却希望者又は購入希望者の電話番号が、着信を拒否する
電話番号として登録されている場合は電話を転送しない
ので、いたずら電話、悪意の会員等からの電話連絡を拒
否することができる。

【００８８】また本発明によれば、電話連絡を拒否する
時間帯の登録を受け付け、電話連絡を要求してきた時間
帯が、着信を拒否する時間帯として登録されている場合
は電話を転送しないので、夜間、早朝等の都合の悪い時
間帯の電話連絡を拒否することができる。

【００８９】また本発明システムによれば、センター事
務局への登録、物件情報の検索、物件の調査、立ち会
い、売買契約までの多岐にわたる項目についてそれぞれ
要する手数料を予め明記しておき、売却希望者、購入希
望者の少なくともいずれか一方は前記項目についてセン
ター事務局へ依頼可能としているので、一般に不動産に
関する知識が乏しい売却希望者、購入希望者にとってセ
ンター事務局に依頼することで、物件や購入希望者の検
索から、売買契約の成立まで、スムーズに行なうことが
できる。しかも、大まかに全てを業者に依頼するのでは
なく、任意の項目について依頼でき、また、各項目につ
いては予め手数料が明記されているので、システム全体
の透明性を向上させることができる。また、売却希望
者、購入希望者の双方に不信感を与えることがないもの
である。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明システムの概略構成図である。

【図２】本発明システムのセンター事務局のサーバ装置
の一例のブロック図である。

【図３】不動産売却希望者がセンター事務局に登録する
場合のフローチャートである。

【図４】不動産購入希望者がセンター事務局に登録する
場合のフローチャートである。

【図５】不動産購入希望者が本発明システムを利用して
売却希望者の検索を行なう場合のフローチャートであ
る。

【図６】不動産売却希望者が本発明システムを利用して
購入希望者の検索を行なう場合のフローチャートであ
る。

【図７】本発明システムのセンター事務局のサーバ装置
の他の例のブロック図である。

【図８】従来例の不動産の流通システムを示す概念図で
ある。

【符号の説明】

１売却希望者２購入希望者３センター事務局４インターネット

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】売却希望の不動産の物件情報及び該不動
産の売却希望者の連絡先を含む該売却希望者の属性情報
の入力を受け付ける手段と、購入希望の不動産の物件情報及び該不動産の購入希望者
の連絡先を含む該購入希望者の属性情報の入力を受け付
ける手段と、入力を受け付けた物件情報及び属性情報を対応付けて蓄
積する手段と、前記物件情報及び前記属性情報の入力を受け付けた売却
希望者及び購入希望者に対して、該売却希望者及び該購
入希望者をそれぞれ識別する識別情報を発行する手段
と、物件情報の閲覧が要求された場合は識別情報の入力を受
け付ける手段と、入力を受け付けた識別情報が発行済みの識別情報と一致
した場合は売却希望の不動産の物件情報及び該不動産の
売却希望者の連絡先を出力する手段とを備えることを特
徴とする不動産個人流通システム。
【請求項２】入力を受け付けた識別情報が発行済みの
識別情報と一致した場合は購入希望の不動産の物件情報
及び該不動産の購入希望者の連絡先を出力する手段を更
に備えることを特徴とする請求項１記載の不動産個人流
通システム。
【請求項３】売却希望の不動産の物件情報及び該不動
産の売却希望者の電話番号を含む該売却希望者の属性情
報の入力を受け付ける手段と、購入希望の不動産の物件情報及び該不動産の購入希望者
の電話番号を含む該購入希望者の属性情報の入力を受け
付ける手段と、入力を受け付けた物件情報及び属性情報を対応付けて蓄
積する手段と、前記物件情報及び前記属性情報の入力を受け付けた売却
希望者及び購入希望者に対して、該売却希望者及び該購
入希望者をそれぞれ識別する識別情報を発行する手段
と、物件情報の閲覧が要求された場合は識別情報の入力を受
け付ける手段と、入力を受け付けた識別情報が発行済みの識別情報と一致
した場合は売却希望の不動産の物件情報又は購入希望の
不動産の物件情報を出力する手段と、表示した物件情報に対する電話連絡の要求を受け付ける
手段と、連絡先の購入希望者又は売却希望者の電話番号に発呼し
て、該要求を受け付けた売却希望者又は購入希望者から
の電話を転送する手段とを備えることを特徴とする不動
産個人流通システム。
【請求項４】電話連絡を拒否する電話番号の登録を受
け付ける手段と、電話連絡を要求してきた売却希望者又
は購入希望者の電話番号が、電話連絡を拒否する電話番
号として登録されている場合は電話の転送を拒否する手
段とを更に備えることを特徴とする請求項３記載の不動
産個人流通システム。
【請求項５】電話連絡を拒否する時間帯の登録を受け
付ける手段と、電話連絡を要求してきた時間帯が、電話
連絡を拒否する時間帯として登録されている場合は電話
の転送を拒否する手段とを更に備えることを特徴とする
請求項３又は４記載の不動産個人流通システム。
【請求項６】物件情報及び属性情報の入力を含む、不
動産の売買契約に至るまでの複数の作業のそれぞれを請
け負った場合の各手数料を設定する手段と、該各手数料
を売却希望者又は購入希望者に報知する手段とを更に備
えることを特徴とする請求項１乃至５のいずれかに記載
の不動産個人流通システム。
【請求項７】売却希望の不動産の物件情報又は購入希
望の不動産の物件情報の流通をコンピュータで管理する
システムで使用され、コンピュータを、売却希望の不動産の物件情報及び該不動産の売却希望者
の電話番号を含む該売却希望者の属性情報の入力を受け
付ける手段、購入希望の不動産の物件情報及び該不動産の購入希望者
の電話番号を含む該購入希望者の属性情報の入力を受け
付ける手段、入力を受け付けた物件情報及び属性情報を対応付けて蓄
積する手段、前記物件情報及び前記属性情報の入力を受け付けた売却
希望者及び購入希望者に対して、該売却希望者及び該購
入希望者をそれぞれ識別する識別情報を発行する手段、物件情報の閲覧が要求された場合は識別情報の入力を受
け付ける手段、入力を受け付けた識別情報が発行済みの識別情報と一致
した場合は売却希望の不動産の物件情報又は購入希望の
不動産の物件情報を出力する手段、出力した物件情報に対する電話連絡の要求を受け付ける
手段、及び連絡先の購入希望者又は売却希望者の電話番
号に発呼させて、該要求を受け付けた売却希望者又は購
入希望者からの電話を該連絡先へ転送する手段として機
能させるためのコンピュータプログラム。
【請求項８】コンピュータを、電話連絡を拒否する電
話番号の登録を受け付ける手段、及び電話連絡を要求し
てきた売却希望者又は購入希望者の電話番号が、電話連
絡を拒否する電話番号として登録されている場合は電話
の転送を拒否する手段として更に機能させるための請求
項７記載のコンピュータプログラム。
【請求項９】コンピュータを、電話連絡を拒否する時
間帯の登録を受け付ける手段、及び電話連絡を要求して
きた時間帯が、電話連絡を拒否する時間帯として登録さ
れている場合は電話の転送を拒否する手段として更に機
能させるための請求項７又は８記載のコンピュータプロ
グラム。
【請求項１０】コンピュータを、物件情報及び属性情
報の入力を含む、不動産の売買契約に至るまでの複数の
作業のそれぞれを請け負った場合の各手数料の設定を受
け付ける手段、該各手数料を売却希望者又は購入希望者
に報知する手段として更に機能させるための請求項７乃
至９のいずれかに記載のコンピュータプログラム。
【請求項１１】売却希望の不動産の物件情報又は購入
希望の不動産の物件情報の流通をコンピュータで管理す
るためのコンピュータプログラムが記録されており、コ
ンピュータでの読み取りが可能な記録媒体であって、コンピュータに、売却希望の不動産の物件情報及び該不
動産の売却希望者の電話番号を含む該売却希望者の属性
情報の入力を受け付けさせるプログラムコード手段と、コンピュータに、購入希望の不動産の物件情報及び該不
動産の購入希望者の電話番号を含む該購入希望者の属性
情報の入力を受け付けさせるプログラムコード手段と、コンピュータに、入力を受け付けた物件情報及び属性情
報を対応付けて蓄積させるプログラムコード手段と、コンピュータに、前記物件情報及び前記属性情報の入力
を受け付けた売却希望者及び購入希望者に対して、該売
却希望者及び該購入希望者をそれぞれ識別する識別情報
を発行させるプログラムコード手段と、コンピュータに、物件情報の閲覧が要求された場合は識
別情報の入力を受け付けさせる手段と、コンピュータに、入力を受け付けた識別情報が発行済み
の識別情報と一致した場合は売却希望の不動産の物件情
報又は購入希望の不動産の物件情報を出力させるプログ
ラムコード手段と、コンピュータに、出力した物件情報に対する電話連絡の
要求を受け付けさせるプログラムコード手段と、コンピュータに、連絡先の購入希望者又は売却希望者の
電話番号に発呼させて、該要求を受け付けた売却希望者
又は購入希望者からの電話を該連絡先へ転送させるプロ
グラムコード手段とを含むコンピュータプログラムが記
録されていることを特徴とする記録媒体。