JP2003228613A

JP2003228613A - 不動産賃貸物件申込システム

Info

Publication number: JP2003228613A
Application number: JP2002027989A
Authority: JP
Inventors: Yoshitaka Sadamura; 吉高定村
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2002-02-05
Filing date: 2002-02-05
Publication date: 2003-08-15

Abstract

(57)【要約】【課題】インターネット等からなる通信ネットワーク
を利用し、顧客或いは客付け不動産業者の端末上で賃貸
物件を物件内の状況等を顧客に提示するとともに、管理
業者に対して顧客の信用度の目安となる与信を短時間で
供与することができるシステムを提供すること。【解決手段】コンピュータにより通信ネットワークを
利用して賃貸用不動産物件の申し込みを行う不動産賃貸
物件申込システムにおいて、顧客に対して賃貸用不動産
物件を物件内の状況等をも含めて表示する手段と、個人
情報の入力欄を有する申し込み画面を表示する手段と、
個人識別番号の入力欄を有する画面を表示する手段と、
顧客が入力した前記個人識別番号のデータを信用供与機
関に送り審査を受ける手段と、前記審査結果を管理業者
に送る手段とからなる不動産賃貸物件申込システム。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明が属する技術分野】本願発明は、インターネット
等からなる通信ネットワークを利用した賃貸用不動産物
件申込システムであり、より詳細には、通信ネットワー
クを利用することにより、賃貸物件管理業者が、クレジ
ットカード会社等の信用供与機関による顧客の審査結果
を迅速、且つ簡単に得ることのできる賃貸用不動産物件
申込システムに関するものである。

【０００２】

【従来の技術】近年、経済活動が進むにつれ、地方から
都会に移り住むとかサラリーマンが転勤で家族全員或い
は単身で赴任する等、人の移動がより多くなり、人の移
動が多くなるにつれ賃貸用マンション等の需要が増えて
いる。また、人は住居に対して持ち家意識が強く家を購
入する人も多いが、バブルが弾け土地が値上がるという
土地神話が崩壊したのに伴い、無理をして家を持つより
賃貸で充分と思う人が増えていること、或いは、結婚し
子供ができ、その子供が成長しやがて二人の生活に戻る
というように生活様式の変化に伴って住居を借り換える
人が増えていることも賃貸用マンション等の需要が増え
ている理由として挙げることができる。

【０００３】ところで、賃貸マンション等の物件は、次
のような経路で一般に出回っている。即ち、賃貸マンシ
ョン等の物件の所有者は、その物件を専門の業者である
不動産業者にその管理を委託することになる。その管理
を委託された業者は物件管理業者となり、家賃の集金代
行、建物の管理、入居者からのクレームの対応等を行う
ことになる。このような管理業者は一般に元付け業者と
呼ばれている。

【０００４】そして管理業者は顧客を募集することにな
るが、１管理業者だけだと時間的にも地域的にも制約が
あり迅速に顧客を捜せないため、通常管理業者は、独自
に顧客を捜すとともに、合わせて物件情報を紙に印刷し
その印刷物を他の不動産業者に配布し、その物件が他の
不動産業者を介してより多くの顧客の目に止まる手段を
講じることになる。この手法は業界で会員制のシステム
として広く行われているもので、配布業者が週１回程度
新規な物件情報を印刷物にして会員の不動産業者に配布
するものである。

【０００５】新規な物件情報の印刷物を受け取った不動
産業者は、その印刷物を店に張り出す等により顧客を捜
し、顧客が見つかった場合には物件を管理している元付
け業者である管理業者に連絡することになる。この場
合、新規な物件情報の印刷物を受け取った不動産業者は
客付け不動産業者と呼ばれている。

【０００６】ところがこのような流通経路の場合、客付
け不動産業者に集まる物件は周辺近辺のものが多く、ま
た既に契約済みになっている物件もあり必ずしも最新の
情報でない場合があり、客付け不動産業者を訪れる顧客
の要望を充分に満足させることができなかった。

【０００７】このような要望に応えるため、最近では、
インターネットを使い不動産情報を紹介するシステムが
稼働している。このシステムは、全国の物件を紹介する
もので、各県から市区町村へと絞ることにより、顧客が
希望する地域の物件を表示するものである。

【０００８】上記システムは、顧客が希望する地域の物
件を表示するものであるが、例えば入居希望者がそのサ
イトを見、賃料、部屋の大きさ、交通の便等、一応気に
入った物件が見つかったとしても、その後は入居希望者
が管理業者に電話をかけ、実際にまだ物件があるかどう
か、その物件の詳細な部屋の状況はどうであるか、或い
はその物件の日当たりはどうであるか等を聞いた上でし
か最終決断ができないシステムである。そのため入居希
望者が管理業者に電話をかけた結果、既に契約済みであ
ったとか、入居希望者が考えていた環境状態ではなかっ
たということであきらめざるを得ない場合が生じ、入居
希望者にとって便利なシステムと言えるものではなかっ
た。

【０００９】また、管理業者にとっても、顧客と契約を
する場合、その顧客が入居中に決められた家賃を払う
等、契約を遵守してくれる顧客であれば問題ないが、例
えば家賃を滞納するような顧客であると後々トラブルを
引き起こすことにもなりかねず、管理業者としては後々
トラブルを引き起こしかねない顧客はできるだけ早急に
把握し、できれば契約を避けたいと考えている。

【００１０】ところで、一般に個人の客観的な信用に関
する情報を供与（業界用語では「与信」と呼ばれてお
り、以後そのように呼ぶ。）してくれる信用供与機関の
１つにクレジットカード会社がある。クレジットカード
会社の与信は、個人についての詳細な情報の供与ではな
く、あくまでクレジットカード利用の履歴を基にしてお
り、不動産業者の知りたい情報とは質的に異なるもので
ある。別言すれば、顧客が以前クレジットカード会社と
の間で買い物代金を支払わなかった等のトラブルを起こ
し、クレジットカード会社の所謂ブラックリストに記載
されている人か否かの履歴を知らせる程度のものであ
る。

【００１１】それでもクレジットカード会社の与信は滞
納保証の機能があるため、管理業者にはメリットがあり
充分利用することができる。しかしながら、顧客が物件
を借りたい旨の意思表示後に管理業者が上記の与信を得
ようとしても時間がかかり顧客を長く待たせることにな
るため、実際には不動産取引上ではほとんど利用されて
いない。

【００１２】

【発明が解決しようとする課題】本願発明は、このよう
な問題を解決するもので、インターネット等からなる通
信ネットワークを利用し、顧客或いは客付け不動産業者
の端末上で賃貸物件を物件内の状況、即ち各部屋内の３
６０度の状況を顧客に提示するとともに、管理業者に対
して顧客の信用度の目安となる与信を短時間で供与する
ことができるシステムを提供することを目的とする。

【００１３】

【課題を解決するための手段】上記目的を達成するた
め、本願発明は以下の構成を採用する。

【００１４】請求項１に係る発明では、コンピュータに
より通信ネットワークを利用して賃貸用不動産物件の申
し込みを行う不動産賃貸物件申込システムにおいて、顧
客に対して賃貸用不動産物件を物件内の状況を含めて表
示する手段と、個人情報の入力欄を有する申し込み画面
を表示する手段と、個人識別番号の入力欄を有する画面
を表示する手段と、顧客が入力した前記個人識別番号の
データを信用供与機関に送り審査を受ける手段と、前記
審査結果を管理業者に送る手段とからなる構成。

【００１５】そしてこのような構成により、顧客は、端
末上で賃貸物件の各部屋の３６０度の状況等のより多く
の情報を確認することができ、管理業者は、顧客の与信
を短時間で得ることができるため、その後の契約に即座
に反映させることができる。

【００１６】請求項２に係る発明では、前記個人情報デ
ータ及び前記信用供与機関による審査結果をデータベー
ス化する手段を備えてなる構成。勿論個人情報をデータ
ベース化する場合には顧客の同意が必要である。同意を
得た上ではあるが、管理業者は、顧客の平均的入居期
間、違反や滞納等の確率等の指標を得ることができ、こ
れらの結果を以後の管理に役立てたり、不動産所有者に
対して適正な助言をすることができる。

【００１７】請求項３に係る発明では、前記データベー
スに蓄積された顧客が再度このシステムを利用して申し
込みをする場合には、前記信用供与機関の審査の結果と
個人情報データとを利用する構成。そしてこのような構
成により、再度の顧客に対しては、信用供与機関の与信
及び前回の個人情報が利用できるため、管理業者にとっ
て判断をより客観化できる。

【００１８】

【発明の実施の形態】（システム全体の構成）図１は、
本願発明の不動産賃貸物件申込システムの全体的なネッ
トワーク構成を示すブロック図である。

【００１９】この不動産賃貸物件申込システムについて
説明すると、符号１として示すウエブサーバーは、図示
しない通信制御装置を経由してインターネットに接続さ
れている。また、符号Ｍ１、Ｍ２・・・Ｍｎは賃貸物件
を管理している所謂元付け不動産業者と呼ばれる物件管
理業者の端末、Ｈ１、Ｈ２・・・Ｈｎは顧客に物件を紹
介する所謂客付け不動産業者と呼ばれる一般業者、符号
Ｔ１、Ｔ２・・・Ｔｎは顧客としての入居希望者の端末
であり、それぞれインターネットに接続されている。

【００２０】前記ウエブサーバー１は、システム管理会
社が管理するものでその会社はそのシステムのみを管理
する会社であっても、元付け不動産業者である管理業者
が兼用するものでも良い。

【００２１】ウエブサーバー１は、図示しないＣＰＵ等
から構成される制御手段を有し、各部の制御や、データ
の転送、種々の演算、データの一時的な格納等を行う。
また、図示しない入力制御手段及び出力制御手段を有
し、インターネットを介して接続された端末から入力さ
れるデータを制御したり、端末に出力されるデータを制
御する。

【００２２】更にウエブサーバー１は、各種記憶手段を
有する。その１つは図示しない記憶手段ではあるが、メ
インプログラムが記憶される記憶手段であり、該メイン
プログラムにより端末上の表示部に必要画面を表示させ
たり、データベースに必要事項を記憶させたり等する。
他の制御手段として個人情報管理データベースＤ１及び
建物情報管理データベースＤ２を有している。

【００２３】個人情報管理データベースＤ１は、各顧客
の個別情報を各顧客毎に１つのレコード単位として管理
する個人情報管理データベースであり、登録できるログ
イン名は唯一つのみであり、ログイン名等の個人情報を
ログイン名をキーに一つのレコード単位として各顧客毎
に管理するようになっている。建物情報管理データベー
スＤ２は、不動産賃貸物件情報を各物件毎に１つのレコ
ード単位として管理する建物情報管理データベースＤ２
であり、物件管理業者が管理する賃貸不動産の物件情報
が記憶されている。

【００２４】また、ウエブサーバー１は、インターネッ
トを介して電子決済代行業者のサーバー２と接続されて
いるとともに、電子決済代行業者のサーバー２は信用供
与機関であるクレジットカード会社のサーバー３と接続
されており、顧客の信用供与機関による与信は、電子決
済代行業者及びウエブサーバー１を介して物件管理業者
に返信される。

【００２５】（動作説明）次に、本実施の形態の動作を
図２及び図３のシステムの動作を示すフローチャート、
並びに図４乃至図１６に示す動作に対応した端末上の画
面表示図に基づいて説明する。

【００２６】この不動産賃貸物件申込システムを利用す
る顧客は、その顧客が所持する端末Ｔ１、Ｔ２・・・Ｔ
ｎから直接アクセスするか、客付け不動産業者である一
般業者の店頭に出向き、一般業者の端末Ｈ１、Ｈ２・・
・Ｈｎからアクセスするか、或いは、元付け不動産業者
である物件管理業者の端末Ｍ１、Ｍ２・・・Ｍｎからア
クセスするかであるが、説明の便宜上ウエブサーバ１に
は、一般業者の端末Ｈ１が接続されたとして以下説明を
する。

【００２７】顧客が一般業者の店頭に出向くと、一般業
者は、端末を作動し、アドレスを入力し、ウエブサイト
のトップ頁にアクセスすることになる（図２のステップ
Ｓ１）。トップ頁には、右側にこのシステムで利用でき
る機能の概要、操作手順の概要が〜に分けて記載さ
れており、顧客はこの頁を見るだけでシステムの内容の
概要を知ることができる。

【００２８】なお、このシステムの特徴の一つは、物件
管理業者が信用供与機関であるクレジットカード会社の
与信を自動的に得るところにあり、そのためには顧客が
クレジットカード会社の会員であることが必須になる。
そのため、この頁には、右側の下部に「クレジットカー
ドをお持ちでない方は、までのご利用となりますの
で、予めご了承下さい。」と記載されているとともに、
左側の下部には、利用できるクレジットカード会社のロ
ゴ１１が表記されている。同クレジットカード会社の会
員になっている顧客はそのまま次に進むことになるが、
同クレジットカード会社の会員になっていない顧客は、
とりあえずまで進むか、或いは新たに同クレジットカ
ード会社の会員になってから再度このシステムを利用す
ることになる。

【００２９】顧客が次に進む場合には、「物件検索はこ
ちらから」という大きなボタン１０をクリックする。す
るとその信号はインターネットを介してウエブサーバー
１に送られ、ウエブサーバー１のメインプログラムが作
動し、次の手順である物件の都道府県選択画面を端末Ｈ
１に表示する手順を実行することになる。以下メインプ
ログラムは決められた手順を実行することになる。即
ち、ステップＳ２、ステップＳ３に対応する図５に進
む。図５は、都道府県選択画面と地域選択画面とが同一
画面に記載されているが便宜的に示しているだけで両者
は別画面であるが、操作は同じであるのでまとめて説明
する。顧客が都道府県或いは市区町村のプルダウンボタ
ン１２、１４をクリックすると、選択できる地域の一覧
が表示される。希望の地域をクリックすると選択した地
域は反転して表示され、「次へ」ボタン１３をクリック
するとメインプログラムは予めウエブサーバーに記憶さ
れた賃貸不動産のデータから選択した地域に所在する物
件を抽出し、インターネット上の情報を処理する言語で
あるＰＨＰ言語を使って、ＨＴＭＬ言語で書かれブラウ
ザで閲覧可能な情報であるＨＴＭＬファイルの概要一覧
に変換して入力者の端末Ｈ１に表示する。図５では平塚
市が選択されている。地域が選択された後、「次へ」ボ
タン１５をクリックする。

【００３０】すると入力者の端末Ｈ１には図６が表示さ
れ、ステップＳ４に進むことになる。図６は、顧客が希
望する条件に合った物件を表示するもので、左側の顧客
が希望する条件を入力する希望条件項目入力欄１６と、
右側に各物件毎の項目に該当する数値等が記載される物
件一覧概要表示欄１７等からなる。ステップＳ３で顧客
は平塚市を選択しており、物件一覧概要表示欄１７に
は、平塚市の全物件が表示されている。このままでは顧
客が希望する物件を探すのは難しいため、顧客は希望条
件項目入力欄１６の各項目毎の希望条件を選択すること
になる。

【００３１】希望条件項目入力欄１６は、「賃料」１
８、「間取り」１９及び「駅」２２の項目の他に「市区
で絞り込み」２０及び「沿線で絞り込み」２１という２
つの絞り込み項目が設けられている。「市区で絞り込
み」２０には既にステップＳ３で平塚市を選択している
ため、表示欄には「平塚市」が表示されている。顧客は
各項目の右側に設けられているプルダウンボタンを操作
して各項目から希望条件を選択する。例えば、「賃料」
１８及び「間取り」１９等から希望条件を選択し、「検
索実行」ボタン２３をクリックする。するとメインプロ
グラムは選択された条件に合う物件を抽出し、上記と同
様の方法で物件一覧概要表示欄１７に条件に適合する該
当物件を表示する。

【００３２】ウエブサーバー１内の全ての情報を検索し
たにもかかわらず顧客の希望条件に合う物件がない場合
は、ステップＳ６に進み、図示しない次の画面に「入力
された条件に合う物件は見つかりませんでした。」と表
示する。顧客はその画面に設けられている「戻る」ボタ
ンをクリックすることで表示画面は図６の希望条件項目
入力画面に戻ることになる。

【００３３】顧客は、再度図６の希望条件項目入力欄１
６に必要事項を入力し、「検索実行」ボタン２３をクリ
ックして物件を検索することになる。その結果該当物件
が見つかるとステップＳ７に進み、物件一覧概要表示欄
１７にヒットした物件が表示される。その表示は、物件
一覧概要表示欄１７の物件項目２６毎に表示されるの
で、顧客は物件項目２６から希望物件を選択することに
なる。物件一覧概要表示欄１７の１頁の表示件数は１０
件であるのでそれ以上の物件が表示された場合には、顧
客は「次へ」ボタン２５をクリックし、次頁の物件を表
示させて見ることになる。前頁に戻りたいときには「戻
る」ボタン２４をクリックすることになる。

【００３４】物件一覧概要表示欄１７に表示された物件
について更に詳細を見たいと顧客が思った場合には、そ
の物件を選定し（ステップＳ８）、ステップＳ９〜ステ
ップＳ１３に進むことになる。物件一覧概要表示欄１７
の物件項目２６毎に「部屋」「環境」「アクセス」「入
居を申し込み」の４つのボタン２７〜３０が用意されて
いる。顧客はそのうちいずれかをクリックすることによ
り、メインプログラムは別のＨＴＭＬ言語で書かれたウ
エブページにアクセスし、選択されたそれぞれの処理を
実行する。

【００３５】まず、顧客が「部屋」ボタン２７をクリッ
クするとステップＳ９からステップＳ１０に進み、図７
の画面が表示される。図７は、物件の名称、賃料及び間
取り等が記載される上部の項目表示欄３１と、左側の部
屋の間取り画面３２と、各部屋の３６０度の視点移動が
可能な右側の画像画面３３からなる。画像画面３３の画
像はＩＰＩＸ（登録商標）と呼ばれる既存技術を利用し
ている。ＩＰＩＸ（登録商標）と呼ばれる技術は、画角
１８０度以上でレンズ撮影した歪みのある影像の歪みを
補正する技術で、魚眼レンズを装着したデジタルカメラ
で前後の２枚を撮影しその歪みを補正することにより３
６０度のリアルパノラマが可能になる。そしてその画像
データは、建物情報管理データベースＤ２に予め記憶さ
せておき、必要に応じて端末Ｈ１に表示させることにな
る。

【００３６】顧客は、部屋の間取り画面３２を見るだけ
でその全体の概要を知ることができる。次いで画像画面
３３で各部屋の詳細を見ることができる。部屋の間取り
画面３２には、部屋毎に英文字Ａ、Ｂ、Ｃが付されてお
り、更に部屋の間取り画面３２の下方には、Ａボタン３
４、Ｂボタン３５、Ｃボタン３６が用意されており、顧
客は詳細を見たい部屋のボタンをクリックことになる。
顧客がボタンをクリックしない場合には、メインとなる
部屋Ａの画像がその部屋の中央を中心にして３６０度連
続的に順次移動する形態で表示され、顧客は端末Ｈ１上
で居ながらにして部屋Ａの全体の状況を知ることができ
る。次いで顧客がＢボタン３５及びＣボタン３６をクリ
ックことにより引き続き部屋Ｂ及び部屋Ｃの全体の状況
を知ることができる。なお、再度物件一覧概要表示欄１
７に戻る場合には、「検索一覧に戻る」ボタン３７をク
リックすることになる。

【００３７】顧客は続いて物件回りの状況、最寄りの駅
から物件までの経路並びに経路上にある店等を見ること
ができる。図６と同様図７にも「部屋」「環境」「アク
セス」「入居を申し込み」の４つのボタン２７〜３０が
用意されており、例えば、「環境」ボタン２８をクリッ
クすることにより、ステップＳ１１からステップＳ１２
に進み、メインプログラムは図８の画面を端末Ｈ１上に
表示させる。

【００３８】図８は、物件の名称、賃料及び間取り等が
記載される図７と同様な上部の項目表示欄３１と、最寄
り駅から物件までの経路を示す左側の地図画面３８と、
物件回りの３６０度の視点移動が可能な右側の画像画面
３９とからなる。画像画面３９の画像は図７の部屋内の
画像と同様にＩＰＩＸ（登録商標）と呼ばれる既存技術
を利用して作製されたもので、物件の入口側の近辺に立
ち、立っている場所を中心にして３６０度回りの状況を
連続的に順次表示するもので、顧客は端末Ｈ１上で居な
がらにして物件の入口側近辺回りの状況を知ることがで
きる。また、左側の最寄り駅から物件までの経路を示す
地図画面３８で物件が最寄りの駅からどのあたりにある
かの概略を知ることができる。なお、再度物件一覧概要
表示欄１７に戻る場合には、「検索一覧に戻る」ボタン
４０をクリックすることになる。

【００３９】顧客は更に続いて最寄りの駅から物件まで
の経路並びに経路上にある店等を見ることができる。図
６及び図７と同様図８にも「部屋」「環境」「アクセ
ス」「入居を申し込み」の４つのボタン２７〜３０が用
意されており、例えば、「アクセス」ボタン２９をクリ
ックし、ステップＳ１３からステップＳ１４に進む。メ
インプログラムは図９の画面を端末Ｈ１上に表示させ
る。

【００４０】図９は、物件の名称、賃料及び間取り等が
記載される図７及び図８と同様な上部の項目表示欄３１
と、最寄り駅から物件までの経路を示す左側の地図画面
４１と、最寄り駅から物件までの経路上の特定の地点の
３６０度の視点移動が可能な右側の画像画面４２とから
なる。画像画面４２の画像は図７及び図８の画像画面３
３、３９と同様にＩＰＩＸ（登録商標）と呼ばれる既存
技術を利用して作製されたもので、最寄り駅から物件ま
での経路上の特定の地点の３６０度回りの状況を連続的
に順次表示するもので、顧客は端末Ｈ１上で居ながらに
して最寄り駅から物件までの経路の状況の概略を知るこ
とができる。

【００４１】即ち、地図画面４１には最寄り駅から物件
までの経路上の特定の地点としてＡ、Ｂ、Ｃが指定さ
れ、更に地図画面４１の下部にはＡボタン４３、Ｂボタ
ン４４、Ｃボタン４５が用意されており、顧客は詳細を
見たい地点のボタンをクリックことになる。例えば、Ａ
ボタン４３をクリックするとＡ地点の３６０度回りの状
況が連続的に順次表示されるためＡ地点にどのような店
等があるかを知ることができる。なお、再度物件一覧概
要表示欄１７に戻る場合には、「検索一覧に戻る」ボタ
ン４０をクリックすることになる。

【００４２】なお、この実施の形態では、顧客に表示す
る手段として物件内の状況である各部屋の３６０度の状
況、物件回りの環境である物件回りの３６０度の状況並
びに最寄りの駅より物件までの主要な箇所での３６０度
の状況を有するものとして説明しているが、この表示手
段は、請求項１に記載しているように、「物件内の状況
を含めて表示する手段」のみであっても、「物件内の状
況及び物件回りの環境の状況をも含めて表示する手段」
であっても、「物件内の状況、物件回りの環境の状況並
びに最寄りの駅より物件までの主要な箇所の状況をも含
めて表示する手段」であっても良い。

【００４３】顧客がこれら手順に従って希望する物件の
詳細を見、気に入った物件が見つかった場合には、図６
〜図９に設けられている「入居を申し込み」ボタン３０
をクリックし、ステップＳ１３からステップＳ１６（ス
テップＳ１６からは図３参照。）に進むことになる。

【００４４】「入居を申し込み」ボタン３０をクリック
すると、ステップＳ１６に進み、ウエブサーバー１内か
ら当該物件を管理する不動産会社の情報を検索し、その
情報をＰＨＰ言語でＨＴＭＬファイルに変換して表示す
る。その表示画面を図１０に示す。図１０は、物件の名
称、賃料及び間取り等が記載される図７〜図９と同様な
上部の項目表示欄３１と、管理会社の外観、室内画像、
地図、住所及び電話番号等とからなり、顧客が契約をす
る管理業者を知ることができる。

【００４５】なお、この申込システムは、図４でも示し
ているように顧客がクレジットカード会社の会員である
ことが必須であるが、クレジットカード会社の非会員を
拒むものではなく、非会員の顧客がアクセスした場合に
は、この画面において「クレジットカードをお持ちでな
い方は、下記担当会社にお電話下さい。」の注意事項４
７が記載されており、クレジットカード会社の非会員の
顧客は物件を端末Ｈ１で確かめた後、直接管理業者に電
話連絡することになる。

【００４６】図１０の画面には、「戻る」ボタン４８及
び「次へ」ボタン４９が用意されており、「戻る」ボタ
ン４８をクリックすると前の画面に戻る。「次へ」ボタ
ン４９をクリックするとステップＳ１７に進み、その管
理会社の宅地建物取引主任者の顔写真のＪＰＥＧ画像を
サーバーからダウンロードして図示しない画面に表示す
る。この顔写真にはハイパーリンクが埋め込まれてお
り、クリックすることによってさらに主任者の氏名、登
録番号などを表示する。同画面に用意されている「次
へ」ボタンをクリックすると、ステップＳ１８に進み、
重要事項説明書を表示する。

【００４７】図１１に一部であるが、重要事項説明書の
画面５０を示す。宅地建物取引業法により、宅地建物取
引業者はその取引の相手方に対し、不動産の契約にあた
り、当該不動産に関する法定の事項（大まかに言えば、
そのことを知っていれば契約しなかった可能性が大きい
事項。）を記載した書面を交付し、説明しなくてはなら
ない。このウエブページは、あくまで画面上でこれを再
現しようとする擬似的な重要事項説明である。したがっ
て後日、現実世界で重要事項説明をしなくてはならな
い。顧客は重要事項説明書に目をとおした後、この図１
１の画面に用意されている「次へ」ボタン５２をクリッ
クし、申し込みの画面に移ることになる。なお、「戻
る」ボタン５１をクリックすると前の画面に戻る。

【００４８】「次へ」ボタン５２をクリックすると、ス
テップＳ１９に進み、図１２に示す申込画面５３を表示
する。この申込画面５３は、その上部に項目表示欄３１
が同時に表示され、その物件を確認の上必要事項を入力
することができる。この申込画面５３は、申し込みに必
要な事項と、入力のためのテキストボックスを表示する
ものであり、顧客は必要事項を入力することになる。顧
客は入力を終わった時点で申込画面５３の下部に設けら
れている「確認画面へ」ボタン５４をクリックする。す
ると、ステップＳ２０に進み、メインプログラムは入力
されたそれぞれの情報のうち必要事項がブランクでない
かどうかを調べ、ブランクがあればその旨を表示して申
込画面５３に戻る（ステップＳ１９に戻る。）。

【００４９】顧客は、ブランクの箇所に必要事項を入力
し、再度「確認画面へ」ボタン５４をクリックする。す
ると、ステップＳ２０に進み、メインプログラムは入力
されたそれぞれの情報のうち必要事項がブランクでない
かどうかを調べ、ブランクの箇所がなければステップＳ
２１に進み、図１３に示す入居申込確認画面５５を表示
する。顧客は、表示された入居申込確認画面５５で入力
事項に間違いがないかどうかを確認する。確認後、入居
申込確認画面５５の下部に設けられている「送信」ボタ
ン５６及び「戻る」ボタン５７を選択する。「戻る」ボ
タン５７をクリックすると前の画面に戻る。

【００５０】顧客が「送信」ボタン５６をクリックする
と、ステップＳ２２に進み、メインプログラムは顧客の
端末Ｈ１を電子決済代行業者であるサイバーキャッシュ
のホームページにアクセスさせる。サイバーキャッシュ
は、信用供与機関であるクレジットカード会社から依頼
会社に変わって個人の信用結果を得る等の機関であり、
サイバーキャッシュのサブプログラムは顧客にクレジッ
トカードのカード番号を入力させ、この情報をクレジッ
トカード会社のサーバーに送る。クレジットカード会社
のサブプログラムは顧客データベース上のいわゆる「ブ
ラックリスト」を検索し、当該人物がブラックリストに
載っている旨を電子決済代行業者を介して依頼会社に送
信する。

【００５１】即ち、ステップＳ２２に進み、端末Ｈ１に
図１４のクレジットカード情報画面５８を表示させる。
図１４のクレジットカード情報画面５８には、クレジッ
トカードカード番号欄５９及び名前欄６０等が用意され
ており、顧客は必要事項を入力する。そして入力事項を
確認した後、この画面５８の下部に設けられている「支
払」ボタン６１をクリックする。

【００５２】顧客が「支払」ボタン６１をクリックする
と、ステップＳ２３からステップＳ２４に進み、顧客の
端末Ｈ１に図１５に示す予約完了画面６２を表示する。
予約完了画面６２は、仮契約に相当するものであり、最
終的には顧客が管理業者の店頭に行き契約を結ぶことに
なるがその物件は確実に確保できる。しかしながら、管
理業者は信用供与機関の審査結果に基づいて最終的判断
をすることになるため、契約に至らない場合もある。そ
して顧客に対する端末Ｈ１での表示はこれで全てであ
り、顧客は管理業者からの連絡を待つことになる。

【００５３】申込システム自体は稼働しておりステップ
Ｓ２５に進み、管理業者の端末、例えば端末Ｍ１に図１
６に示す与信結果画面６３を表示する。この与信結果画
面６３は、上記したように、信用供与機関であるクレジ
ットカード会社の顧客データベース上のいわゆる「ブラ
ックリスト」に、当該顧客が載っているか否かをその理
由とともに電子決済代行業者であるサイバーキャッシュ
を介して送られるものである。即ち、メインプログラム
は入力された個人情報及び履歴のうち重大な契約違反と
滞納の情報をＨＴＭＬ言語で書かれた電子メールに変換
して、申し込みされた管理業者に送信する。例えば、
「ブラックリスト」に載っている顧客の場合には、与信
結果画面６３の下部に示されるような「データベースを
検索した結果、以下の通りの入居履歴が見つかりまし
た。」「平成４年に、２ヶ月の家賃の滞納がありま
す。」等であり、「ブラックリスト」に載っていない顧
客の場合には、「データベースを検索した結果、問題は
見つかりませんでした。」である。

【００５４】次いで、ステップＳ２６に進み、メインプ
ログラムは顧客が初めての顧客かをウエブサーバー１上
の個人情報管理データベースＤ１で検索する。個人情報
管理データベースＤ１には過去にこのウエブサイトを利
用した顧客の氏名、住所、入居履歴が記憶されており、
氏名だけでは同姓同名が存在する可能性もあるので、氏
名、生年月日、本籍など複数のデータが一致しているか
どうかで判断する。初めての顧客の場合には、新たなレ
コードを作る。そしてステップＳ２７に進み個人情報と
与信結果を個人情報管理データベースＤ１に記録させる
とともに、ステップＳ２８に進みその個人情報と与信結
果を物件管理業者及びアクセスしている一般業者にも同
じ情報を送ることになる。

【００５５】ステップＳ２９及びステップＳ３０での処
理は、書面によるものである。即ち、与信結果を受け取
った管理業者は、顧客と契約するか否かの審査を行い、
合意或いは非合意の結果を出した後に電話等で顧客に連
絡を取ることになる。合意の場合には顧客と書面上での
賃貸借契約を結び、契約が終了する。そしてステップＳ
３１で管理業者は、契約後の顧客の入居記録を個人情報
管理データベースＤ１に記録する。この場合、管理業者
がパスワードを入力した場合に限り入力用のサブプログ
ラムを起動することとし、一般のインターネット利用者
は個人情報を見ることができない。なお、個人情報をデ
ータベース化する場合には本人の同意が必要となる。

【００５６】このように個人情報と与信結果を個人情報
管理データベースＤ１に記録することにより、管理業者
は、初めての顧客の場合には過去のデータがないため与
信結果のみで審査することになるが、過去にそのシステ
ムを利用した顧客が再度このシステムを利用する場合に
は、新しい与信結果及び過去の個人情報データを利用す
ることができるため、与信結果の客観性をより高めるこ
とができる。そのため、個人情報管理データベースＤ１
のレコードの数が増えるにつれシステムの信頼性が高ま
ることになる。

【００５７】本願発明は、上記実施の態様の構成に限定
されるものではなく、発明の要旨を逸脱しない範囲にお
いて適宜設計変更可能であることはいうまでもない。

【００５８】

【発明の効果】請求項１に係る発明では、顧客に対して
賃貸用不動産物件を物件内の状況、或いは物件回りの環
境の状況等をも含めて詳細に表示することにより、顧客
はその物件内の状況、即ち部屋内の３６０度の状況とと
もに、日当たりの状況及び窓の外に高い建物がないか等
をも含め居ながらにして知ることができるため、安心し
て入居を決断することができ、一方、管理業者にとって
は、顧客の与信を信用供与機関から迅速、且つ簡単に得
ることができるため以後のトラブルを事前に回避するこ
とができる。

【００５９】請求項２に係る発明では、個人情報データ
及び信用供与機関による審査結果をデータベース化する
ことにより、管理業者は、顧客の平均的入居期間、違反
や滞納等の確率等の指標を得ることができ、以後の管理
に役立てたり、或いはこれらの結果を投資家に示し、賃
貸物件を建設するための資金を募る材料等として利用す
ることができる。更に不動産所有者に対して適正な助言
をすることができる。

【００６０】請求項３に係る発明では、データベースに
蓄積された顧客が再度このシステムを利用して申し込み
をする場合には、管理業者が信用供与機関の与信及び前
回の個人情報を利用することができるため、顧客に対す
る信用度をより的確に把握することができ以後のトラブ
ルをより事前に回避することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本願発明の不動産賃貸物件申込システムの全体
的なネットワーク構成を示すブロック図。

【図２】同システムの動作を示すフローチャート。

【図３】同システムの動作を示す図２に続くフローチャ
ート。

【図４】同システムのサイトトップページの画面を示す
図。

【図５】同システムの物件選択画面を示す図。

【図６】同システムの物件一覧画面を示す図。

【図７】同システムの物件内の状況画面を示す図。

【図８】同システムの物件回りの状況画面を示す図。

【図９】同システムの最寄り駅から物件までの経路上の
状況画面を示す図。

【図１０】同システムの管理業者の画面を示す図。

【図１１】同システムの重要事項説明書画面を示す図。

【図１２】同システムの申込書画面を示す図。

【図１３】同システムの申込書確認画面を示す図。

【図１４】同システムのクレジット情報入力画面を示す
図。

【図１５】同システムの予約完了画面を示す図。

【図１６】同システムの管理業者に対する与信結果表示
画面を示す図。

【符号の説明】

１…ウエブサーバー２…電子決済代行業者サーバー３…信用供与機関サーバーＤ１…個人情報管理データベースＤ２…建物情報管理データベースＴ１、Ｔ２・・・Ｔｎ…顧客用端末Ｈ１、Ｈ２・・・Ｈｎ…一般業者用端末Ｍ１、Ｍ２・・・Ｍｎ…物件管理業者用端末１６…希望条件項目入力欄１７…物件一覧概要表示欄２６…物件項目３１…項目表示欄３２…間取り画面３３，３９，４２…画像画面３４，４３…Ａボタン３５，４４…Ｂボタン３６，４５…Ｃボタン３８，４１…地図画面４７…注意事項５３…申込画面５５…入居申込確認画面５８…クレジットカード情報画面５９…クレジットカードカード番号欄６０…名前欄６２…予約完了画面６３…与信結果画面

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】コンピュータにより通信ネットワークを
利用して賃貸用不動産物件の申し込みを行う不動産賃貸
物件申込システムにおいて、顧客に対して賃貸用不動産
物件を物件内の状況を含めて表示する手段と、個人情報
の入力欄を有する申し込み画面を表示する手段と、個人
識別番号の入力欄を有する画面を表示する手段と、顧客
が入力した前記個人識別番号のデータを信用供与機関に
送り審査を受ける手段と、前記審査結果を管理業者に送
る手段とからなることを特徴とする不動産賃貸物件申込
システム。
【請求項２】前記個人情報データ及び前記信用供与機
関による審査結果をデータベース化する手段を備えてな
ることを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸物件申込
システム。
【請求項３】前記データベースに蓄積された顧客が再
度このシステムを利用して申し込みをする場合には、前
記信用供与機関の審査の結果と個人情報データとを利用
することを特徴とする請求項２記載の不動産賃貸物件申
込システム。