KR100377239B1 - 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템및 그 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 물건의 검색이 쉽고 빠르며, 경매 보증금 제도에 의해 허위의 입찰 및 응찰을 확실하게 차단할 수 있으며, 전자 상거래 절차에 은행을 매개로 한 거래보증(Escrow)의 도입에 의해 거래의 안전을 보증할 수 있는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.

본 발명은 인터넷 접속이 가능한 다수의 매도자 및 매수자 터미널과, 다수의 매수자 터미널의 접속에 응답하여 경매와 관련된 다수의 선택메뉴를 포함하는 홈페이지를 제공하는 시스템 서버로 구성된다. 매수자는 서버에 접속하여 등록절차를 밟고 경매 보증금을 예치한 후 경매에 참여할 수 있다. 다수의 매수자는 서버에 접속한후 경매물건 리스트의 검색, 경매물건의 선정, 입찰가 제시, 최고가 통지, 입찰 최고가 수정, 낙찰자 선정, 낙찰 매수자의 계약금 입금, 표준계약서 작성이 인터넷 상에서 이루어진다. 그후 매도자와 낙찰 매수자의 계약서 서명, 낙찰자 잔금 입금, 명의이전, 잔금 지급의 절차가 은행과 인터넷을 매개로 이루어진다. 매도자와 매수자 중 어느 한사람이 낙찰후 위약자가 발생할 때 위약자의 경매 보증금은 압류되어 상대방에게 지급된다.

Description

거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템 및 그 방법{Real Estate Electronic Commerce System of Auction Type Having an Escrow Function}

본 발명은 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템 및 그 방법에 관한 것으로, 특히 자신이 원하는 물건의 검색이 쉽고 빠르게 이루어지며, 경매 보증금 제도에 의해 허위의 입찰 및 응찰을 확실하게 차단할 수 있으며, 전자 상거래 절차에 은행을 매개로 한 거래보증(Escrow)의 도입에 의해 거래의 안전을 보증할 수 있는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.

경매는 다수의 소비자가 자기가 구매하고자 하는 조건을 제시하는 가운데, 이들간의 경쟁을 통하여 가격과 수량이 결정되는 일종의 거래 모델이다. 이러한 방식의 거래에서는 가격이 공급자가 아닌 수요자에 의하여 결정되고, 가격이 매우 탄력적으로 움직이면서, 시장이 보다 효율적으로 동작할 수 있게 된다.

이러한 경매는 인터넷에서 물건을 사고 팔면서 가장 유행하는 방식이 되고 있다. 경매를 전문으로 하는 사이트가 속속 출현하고 있을 뿐 아니라, 물건을 판매하는 사이트에서도 이벤트(event)성으로 경매를 도입하는 경우가 많다.

경매가 인터넷에서 인기를 끌게 된 것은 구매자와 판매자 모두에게 색다르면서도 도움이 되는 여러가지 특성을 지니고 있기 때문이다. 구매자들은 경매에 참여함으로써 제품을 싸게 구입할 수 있을 뿐 아니라, 입찰이라는 일종의 구매자들간의 게임을 즐기게 된다. 또한 기업들은 경매시장을 통하여 적정한 가격에 재고를 효과적으로 처리할 수 있게 되고, 사용하지 않는 물건을 보유한 개인은 이를 판매함으로써 부수입을 얻을 수 있게 된다.

개인과 개인 경매는 판매자와 구매자가 모두 개인자격으로 참여하는 것으로, 기업이 물건을 판매하는 것을 배제하지는 않지만 기업이 참여하더라도 기업이 아닌 개인 자격으로 물건을 판매하게 된다.

개인간 경매 사이트에서는 모든 사람들이 자유롭게 물건을 판매할 수 있다. 자기가 사용하던 물건이든, 그렇지 않은 물건이든 관계없다. 법적으로 문제가 되지 않고, 웹사이트에서 거래를 금하는 물건이 아니라면 어떠한 물건이든 관계없는 것이다. 그리고 웹사이트에서도 개인들끼리 거래되는 제품에 대하여 책임을 지지도 않는다. 경우에 따라서는 웹사이트는 거래의 전과정을 책임지지도 않는다. 단지 등록된 물건에 대한 낙찰가가 결정된 후 판매자와 낙찰자를 연결시켜 주는 역할만을 담당하기도 한다. 경매를 위한 공간만을 제공하는 것이다.

일반적으로 부동산의 속성상 부동산을 인터넷으로 거래한다는 것은 어렵다고들 한다. 부동산을 거래할 때는 항상 현장확인 내지는 거래상대방 확인이라는 절차를 거치기 때문이다.

이하에 인터넷을 이용한 부동산 전자 상거래, 특히 부동산 경매의 일반적인 속성과 종래 방식의 문제점에 대하여 살펴본다.

개인간 부동산 경매는 인터넷에서 가장 매력적인 영역이 될 수도 있다. 일단 어느 정도 규모의 사람을 모을 수 있고, 이들 간의 경매가 활성화되기 시작하면 추가적으로 부담해야 할 비용이 다른 어떤 인터넷 비즈니스에 비해 적기 때문이다.

제품을 판매하는 사이트, 즉 쇼핑몰과 같은 조달비용, 배달비용, 재고비용 등을 부담하지도 않으며, 거래를 종료시키기 위하여 금융기관과 연계된 거래처리를 반드시 수행할 필요도 없다.

웹사이트 광고 역시 다른 사이트에 비해 상대적으로 부담이 적을 소지가 많다. 웹사이트를 알리기 위한 광고가 필요하기는 하지만 특정한 제품에 초점을 맞춘 광고는 별로 필요치 않기 때문이다.

온라인 상점이나 쇼핑몰에서 사용하는 고도의 판매기법을 적용한 솔루션의 개발 필요성이 낮다는 것도 장점중의 하나이다. 최근들어 웹사이트 구축 및 유지를 위한 비용이 급속히 증가하고 있는 데, 비용증가의 원인이 되는 것 중의 하나가 바로 정교한 마케팅을 위한 솔루션 구축이다. 그런데 개인과 개인 경매의 경우 이러한 솔루션에 대한 요구가 상대적으로 낮다.

종래의 개인간 부동산 경매방식에서는 성공적으로 비즈니스를 전개하는 데에기본적으로 해결해야 할 몇가지 문제가 있다.

1) 경매자의 신용 평가, 거래의 안전 및 완전한 이행의 보증

우선 경매참여자의 신용을 확인하는 문제이다. 개인들끼리 자율적으로 거래가 이루어지기 때문에 거래대금을 제대로 주지 않는다거나, 물건의 품질이 설명과 다르다거나, 운송비 문제가 해결되지 않으면서 매매가 이루어지지 못하는 등의 위험이 존재한다.

따라서, 종래의 경매사이트는 이러한 위험을 회피하기 위하여 회원들의 신용도를 점수화 한다거나, 다른 기업과의 협력하에 개인의 신용을 평가하는 등의 활동을 전개하고 있다. 하지만 아직 완벽하게 해결한 웹사이트는 존재하지 않는 것이 현실이다. 그렇다고 거래를 제한하기보다는 자율성을 해치지 않는 가운데 양호한 거래가 활성화되도록 만드는 쪽으로 보다 많은 비중을 두고 지속적으로 개선해 가고 있다.

그러나, 부동산 경매는 개인 또는 기업의 거액의 재산이 오고가는 문제이기 때문에 경매참여자의 철저한 신용 및 책임을 요구하지 않으면 안된다. 즉, 일반적으로 부동산 매도자는 부동산을 매도한 현금으로 이를 다른 금융거래 또는 부동산 거래 등에 활용하려는 계획을 갖고 일을 추진하게 된다.

따라서, 매수자가 재미로 경매에 참가하여 낙찰된 경우 이를 이행하지 않게 되면 매수자는 단순히 신용도가 떨어지는 문제로 국한되나, 매도자는 이로 인하여 후속된 금융거래 등을 진행할 수 없어 큰 피해를 입을 수 도 있다. 이러한 문제는 매도자가 허위로 경매를 신청한 경우에도 유사하게 다른 문제가 발생한다. 이러한문제는 일반적으로 부동산 구입이 평생에 1-2회 정도밖에 이루어지지 않기 때문에 개인인 경우 신용도가 저하하는 것은 큰 문제가 되지 않기 때문이다.

결과적으로 경매에 참가하는 매도자/매수자 모두 신용지키지 않으면 않되는 확실한 안전보장장치가 필요하게 된다.

2) 웹사이트의 경매물건 등록과 검색

둘째로 웹사이트를 보다 쉽게 이용할 수 있도록 하는 것이 요구된다. 이는 경매에 참가할 부동산 제품을 등록하는 작업과 필요한 제품을 찾고 입찰하는 모든 작업이 용이해야 함을 의미한다. 경매 물건 등록이 회원에 의하여 이루어지는 데 웹사이트에 제품에 대한 정보를 올리는 것이 어렵다고 하면, 일부 몇몇 능숙한 사람을 제외하고는 물건을 파는 것을 포기하게 되고, 결국 경매 자체를 침체시키는 결과를 초래할 수 있다. 이는 입찰을 위한 과정에 대해서도 마찬가지이다.

일반적인 종래의 부동산 중개 또는 부동산 경매 사이트에서는 중개 또는 경매 물건의 등록사항을 등록의 편의성을 고려하여 충분한 정보를 등록하지 않고 기본적인 정보에서 일부만을 등록하도록 요구하고 있어 등록의 용이성을 제공하는 대신에 등록된 정보가 불충분하여, 다음과 같이 경매물건의 파악이 용이하지 못하며 또한 이로 인하여 거래가 지연되고 완전한 거래가 성립되지 못하는 문제가 있다.

경매물건의 검색시에 종래 대부분의 경매사이트는 경매물건을 대분류/중분류 정도로 분류하고는 각 물건을 상세히 특성별 항목분류를 해 놓지 않아서 경매참가물건이 많아지게 되면 검색된 수천개의 경매물건을 일일이 물건 설명을 읽어보지 않고는 자신의 검색목적에 가장 부합되는 물건을 파악할 수 없다는 문제가 있다.

또한, 키워드 검색으로 희망하는 물건을 찾는 경우 종래에는 경매물건의 등록 데이터가 충분하지 못하고, 더욱이 이러한 데이터가 내용별로 분류되어 다수의 필드(또는 테이블)에 등록되는 것이 아니고 분류가 불가능한 단순한 텍스트 형태로 등록되어 있다.

따라서, 종래에는 텍스트에 대한 문자검색방식으로 이루어진 검색결과를 단지 1회에 한하여 자료를 제공하기 때문에 검색된 자료가 신뢰성이 떨어지거나 검색자가 필요로 하는 물건만을 검색하여 보여주지 못하고 수많은 자료를 제공하였다.

그 결과 원하는 물건을 검색하는데 많은 시간과 전문적인 검색기술이 요구될 수 있고, 또한 조회 물건의 조건에 정확하게 일치하는 물건이 등록되어 있지 않는 경우 검색에서 제외되는 문제가 있다.

예를들어, 부동산의 구매가 투자의 목적에서 이루어지는 경우, 지역은 문제가 되지 않고 투자가치가 최우선 검색대상이 될 수 도 있고, 정확하게 투자금액과 일치하지 않고 물건의 금액이 약간 싸거나 비싼 경우라도 관심을 가질 수 있게 된다.

따라서, 수요자의 입장에 서서 검색목적에 따라 수요자의 수준에 맞추어 부동산 물건의 검색을 쉽게 하여 원하는 정보를 쉽게 구할 수 있는 검색방법의 제안이 요구되고 있다.

따라서 본 발명은 이러한 종래기술의 문제점을 감안하여 안출된 것으로, 그 목적은 일단 경매에서 낙찰된 후 중도에 계약을 포기한 경우에는 회원등록시에 예치한 경매 보증금을 압류하여 위약자의 상대방에게 지급하는 방식으로 거래 당사자간에 신용지키지 않으면 위약자에게 불이익이 돌아가도록 하여 허위의 입찰 및 응찰을 확실하게 차단할 수 있는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템 및 그 방법을 제공하는데 있다.

본 발명의 다른 목적은 전자 상거래 절차에 은행을 매개로 한 거래보증(Escrow)의 도입에 의해 경매사기 방지 및 거래의 안전을 보증하고 낙찰 후 명의가 이전될 때까지 발생할 수 있는 거래 당사자간의 계약이행상의 사고 위험을 원천적으로 방지할 수 있는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템 및 그 방법을 제공하는데 있다.

본 발명의 또 다른 목적은 종전의 경매에서 불성실 또는 계약 불이행과 같은 위약행위가 있었던 경우 경매 보증금을 압류함과 동시에 불량회원으로 분류/등록하여 새로운 경매에 참가하고자 하는 경우에는 등록을 거부하고 일반회원의 경매 보증금보다 더 많은 경매 보증금으로 등록을 허용함에 의해 경매 참가자의 신용관리를 강제할 수 있는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템 및 그 방법을 제공하는데 있다.

본 발명의 다른 목적은 수요자가 찾는 매물의 검색을 수요자의 검색 목적/수준에 따라 다양한 방법으로 최소한의 절차로 원하는 매물의 검색/확인이 가능한 부동산 매물의 검색방법과 이를 이용한 부동산 경매방식 전자 상거래 방법을 제공하는데 있다.

도 1은 본 발명의 바람직한 일실시예에 따른 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템의 개략도,

도 2는 본 발명에 따른 시스템 서버의 데이터 베이스 구성도,

도 3은 본 발명에 따른 경매회원의 로그인 절차를 보여주는 흐름도,

도 4a는 본 발명에 따른 부동산 경매진행 절차를 보여주는 흐름도,

도 4b는 본 발명에 따른 메인 홈페이지를 보여주는 화면예,

도 4c는 경매 홈페이지를 보여주는 화면예,

도 4d는 경매 대기중인 물건의 리스트를 보여주는 화면예,

도 4e는 경매 진행중인 물건의 리스트를 보여주는 화면예,

도 4f는 경매정보를 보여주는 화면예,

도 4g는 응찰하기를 선택한 경우 보여주는 응찰 화면예,

도 4h는 입찰결과보기를 선택한 경우 입찰결과를 보여주는 화면예,

도 5는 본 발명에 따른 지역 및 역세권 중심으로 매물을 찾기 위한 절차를 보여주는 흐름도,

도 6a는 지역과 역세권 찾기를 선택하기 위한 초기 화면예,

도 6b는 도 6a에서 지역 찾기로 서울 강남구를 선택한 경우 매물 리스트를 보여주는 화면예,

도 6c는 도 6b에서 하나의 매물을 수첩에 쓰기한 경우 매물에 대한 상세 정보를 보여주는 화면예,

도 6d는 도 6a에서 역세권 찾기로 들어간 경우 선택 가능한 지하철 노선을 보여주는 화면예,

도 6e는 도 6d에서 지하철 2호선을 선택한 경우 지하철 2호선의 역명을 보여주는 화면예,

도 6f는 도 6e에서 신림역을 선택한 경우 신림역 역세권의 매물 리스트를 보여주는 화면예,

도 7a는 본 발명에 따른 상세검색에 따라 매물을 찾아가는 절차를 보여주는 흐름도,

도 7b는 도 7a의 상세검색시에 선택 가능한 드롭다운 메뉴를 보여주는 화면예,

도 7c는 도 7b의 상세검색에서 지역 찾기로 들어간 경우 검색조건을 입력하기 위한 화면예,

도 7d는 도 7b의 상세검색에서 역세권 찾기로 들어간 경우 검색조건을 입력하기 위한 화면예이다.

* 도면의 주요부분에 대한 부호설명 *

1 ; 시스템 서버 2 ; 클라이언트 터미널

3 ; 인터넷망 4 ; 은행서버

14 ; 웹서버 15 ; DB 서버

21,22 ; 매도자용 터미널 23,24 ; 매수자용 터미널

25 ; 웹브라우저 50 ; 메인 홈페이지

50a ; 경매 홈페이지 51 ; 아파트

52 ; 원룸 53 ; 오피스텔

54 ; 전원주택 55 ; 단독주택

56 ; 연립/빌라 90 ; 상세검색

107 ; 수첩보기 115 ; 경매

상기한 목적을 달성하기 위하여, 본 발명은 시스템 서버에 접속하여 경매회원으로서 등록절차를 밟고 소정의 경매 보증금을 예치하는 단계와, 적어도, 원하는 경매물건의 부동산 종류를 선택할 수 있는 다수의 부동산 종류 선택버튼과, 원하는 경매물건을 검색하기 위한 검색조건을 설정하기 위한 검색조건 선택버튼을 포함하는 홈페이지를 시스템 서버에 준비하는 단계와, 다수의 매수자 터미널로부터 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속할 때 상기 홈페이지를 다운 로드시켜 주는 단계와, 각각의 매수자가 상기 홈페이지에서 적어도 물건의 종류와 지역 및 가격의 검색조건에 기초하여 이에 해당되는 등록된 다수의 경매 물건에 대한 적어도 간략 정보를 보여주는 물건정보 컬럼과, 각 물건에 대한 매도자가 제시한 최저 경매가를 보여주는 최저 경매가 컬럼을 포함하는 매물 리스트를 검색하여 경매 참가를 원하는 경매물건을 선정하는 단계와, 상기 각각의 매수자가 선정된 경매물건에 대한 경매에 참가하여 입찰가를 최저 경매가 이상으로 제시하는 단계와, 시스템 서버가 제시된 다수의 입찰가 중에서 최고가를 선정하여 입찰에 참여한 다수의 매수자에게 알려줄 때 다른 매수자의 입찰 최고가를 참고하여 자신의 입찰가를 수정하여 제시하는 단계와, 설정된 기간이 경과할 때 최고가를 제시한 매수자를 낙찰자로 선정하여 낙찰결과를 매도자 및 매수자에게 알려주면서 상기 낙찰 매수자에게 시스템 운영 사업자의 지정은행의 지정계좌로 계약금 입금을 요청하는 단계와, 상기 은행으로부터 계약금의 입금통보에 응답하여 시스템 서버는 자동으로 회원의 등록정보와 낙찰결과에 기초하여 표준계약서를 작성한 후 매도자와 낙찰 매수자에게 통지하면서 계약서에 서명할 것을 요청하는 단계와, 계약서 작성후 낙찰 매수자가 잔금을상기 지정계좌에 입금할 때 매도자에게 낙찰된 물건의 명의이전에 필요한 서류를 요청하여 명의이전 절차를 받은 후 명의이전된 서류를 매수자에게 송부하면서 서류의 확인을 요청하는 단계와, 상기 매수자로부터 명의이전된 서류의 확인이 있는 경우 잔금을 매도자에게 지급하는 단계로 구성되며, 상기 매도자와 매수자 중 어느 한사람이 낙찰에 따른 계약을 성실하게 이행하지 않는 경우 위약자의 경매 보증금을 압류하여 상대방에게 지급하는 것을 특징으로 하는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 방법을 제공한다.

본 발명의 다른 특징에 따르면, 본 발명은 시스템 서버에 접속하여 경매회원으로서 등록절차를 밟고 소정의 경매 보증금을 예치하는 단계와, 다수의 매수자 터미널로부터 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속할 때 경매와 관련된 다수의 선택메뉴를 포함하는 홈페이지를 다운 로드시켜 주는 단계와, 상기 다수의 선택메뉴 중 하나를 선택할때 경매가 진행중에 있는 경매물건 리스트를 제공하는 단계와, 각각의 매수자가 상기 경매물건 리스트를 검색하여 경매 참가를 원하는 경매물건을 선정하여 선정된 경매물건에 대한 경매에 참가하여 입찰가를 최저 경매가 이상으로 제시하는 단계와, 시스템 서버가 제시된 다수의 입찰가 중에서 최고가를 선정하여 입찰에 참여한 다수의 매수자에게 알려줄 때 다른 매수자의 입찰 최고가를 참고하여 자신의 입찰가를 입찰 최고가 이상으로 수정하여 제시하는 단계와, 설정된 경매기간이 경과할 때 최고가를 제시한 매수자를 낙찰자로 선정하여 낙찰결과를 매도자 및 매수자에게 알려주면서 상기 낙찰 매수자에게 시스템 운영 사업자의 지정은행의 지정계좌로 계약금 입금을 요청하는 단계와, 상기 은행으로부터 계약금의 입금통보에 응답하여 시스템 서버는 자동으로 회원의 등록정보와 낙찰결과에 기초하여 표준계약서를 작성한 후 매도자와 낙찰 매수자에게 통지하면서 은행으로 출두하여 계약서에 서명할 것을 요청하는 단계와, 계약완료 후 낙찰 매수자가 잔금을 상기 지정계좌에 입금할 때 매도자에게 낙찰된 물건의 명의이전에 필요한 서류를 요청하여 명의이전 절차를 받은 후 명의이전된 서류를 매수자에게 송부하면서 서류의 확인을 요청하는 단계와, 상기 매수자로부터 명의이전된 서류의 확인이 있는 경우 잔금을 매도자에게 지급하는 단계로 구성되며, 상기 매도자와 매수자 중 어느 한사람이 낙찰에 따른 계약을 성실하게 이행하지 않는 경우 위약자의 경매 보증금을 압류하여 상대방에게 지급하고, 계약완료 후에 매수자가 계약을 이행하지 않는 경우에는 계약금도 매도자에게 지급하는 것을 특징으로 하는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 방법을 제공한다.

본 발명의 또 다른 특징에 따르면, 본 발명은 인터넷 접속이 가능한 다수의 매도자 및 매수자 터미널과, 상기 다수의 매수자 터미널의 접속에 응답하여 경매와 관련된 다수의 선택메뉴를 포함하는 홈페이지를 제공하는 시스템 서버로 구성되며, 상기 시스템 서버는 다수의 매수자가 자신의 터미널에서 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속하여 경매회원으로서 등록절차를 밟고 소정의 경매 보증금을 예치한 후 다수의 매수자 터미널로부터 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속할 때 경매와 관련된 다수의 선택메뉴를 포함하는 홈페이지를 다운 로드시켜 주고, 상기 다수의 선택메뉴 중 하나를 선택할 때 경매가 진행중에 있는 경매물건 리스트를 제공하며, 각각의 매수자가 상기 경매물건 리스트를 검색하여 경매 참가를 원하는 경매물건을 선정하여 선정된 경매물건에 대한 경매에 참가하여 입찰가를 최저 경매가 이상으로 제시할 때 시스템 서버는 제시된 다수의 입찰가 중에서 최고가를 선정하여 입찰에 참여한 다수의 매수자에게 알려주고, 상기 다수의 매수자가 다른 매수자의 입찰 최고가를 참고하여 자신의 입찰가를 입찰 최고가 이상으로 수정하여 제시할 때 설정된 경매기간이 경과한 후에 최고가를 제시한 매수자를 낙찰자로 선정하여 낙찰결과를 매도자 및 매수자에게 알려주면서 상기 낙찰 매수자에게 시스템 운영 사업자의 지정은행의 지정계좌로 계약금 입금을 요청하며, 상기 은행으로부터 계약금의 입금통보에 응답하여 시스템 서버는 자동으로 회원의 등록정보와 낙찰결과에 기초하여 표준계약서를 작성한 후 매도자와 낙찰 매수자에게 통지하면서 은행으로 출두하여 계약서에 서명할 것을 요청하고, 상기 매도자와 매수자 사이의 계약완료 후 낙찰 매수자가 잔금을 상기 지정계좌에 입금할 때 매도자에게 낙찰된 물건의 명의이전에 필요한 서류를 요청하여 명의이전 절차를 받은 후 명의이전된 서류를 매수자에게 송부하면서 서류의 확인을 요청하며, 상기 매수자로부터 명의이전된 서류의 확인이 있는 경우 잔금을 매도자에게 지급하고, 상기 매도자와 매수자 중 어느 한사람이 낙찰에 따른 계약을 성실하게 이행하지 않는 경우 위약자의 경매 보증금을 압류하여 상대방에게 지급하도록 제어하는 것을 특징으로 하는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템을 제공한다.

상기한 바와같이 본 발명에서는 경매에 참가하는 매도자/매수자 모두 회원 등록시에 일정한 금액을 경매 보증금으로 예치하도록 하고, 일단 경매에서 낙찰된 경우에는 일방적으로 매도의사의 철회나 계약의 지연/기피를 하는 경우에는 계약을포기한 측의 경매 보증금을 압류하여 위약자의 상대방에게 지급하는 방식으로 거래 당사자간에 신용지키지 않으면 위약자에게 불이익이 돌아가도록 하여 허위의 입찰 및 응찰을 확실하게 차단할 수 있다.

(실시예)

이하에 상기한 본 발명을 바람직한 실시예가 도시된 첨부도면을 참고하여 더욱 상세하게 설명한다.

첨부된 도 1은 본 발명의 바람직한 일실시예에 따른 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템의 개략도, 도 2는 본 발명에 따른 시스템 서버의 데이터 베이스 구성도, 도 3은 본 발명에 따른 경매회원의 로그인 절차를 보여주는 흐름도, 도 4a는 본 발명에 따른 부동산 경매진행 절차를 보여주는 흐름도이다.

먼저 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템은 인터넷망(3)에 접속되어 부동산 경매방식 전자 상거래에 대한 전체적인 경매절차를 중계/관리하기 위한 하나의 시스템 서버(1)와, 다수의 부동산 매도자 및 매수자가 시스템 서버(1)에 인터넷망(3)을 통하여 접속할 수 있게 해주는 다수의 클라이언트 터미널(PC)(2) 및 전자 상거래 절차에서 거래의 안전을 보증하고 낙찰 후 명의가 이전될 때까지 발생할 수 있는 거래 당사자간의 계약이행상의 사고 위험을 원천적으로 방지할 수 있는 거래보증 매개역할을 위해 거래대금을 예치/관리하기 위한 지정은행의 은행서버(4)로 구성된다.

이 경우 은행서버(4)는 각 은행의 시스템에 따라 달라질 수 있으며, 인터넷을 통하여 시스템 서버(1)로부터 경락정보를 수신한 후 계약 체결부터 명의이전이완료될 때까지 시스템 서버(1), 매수자 및 매도자 터미널(2)에 계약금 및 잔금의 입금사항 등을 통보하는데 필요한 통신기능, 계약관리, 입금관리 등을 처리하기 위한 관리서버(41)와 상기 처리에 필요한 데이터를 보관하고 관리하는 DB 서버(42)를 포함하고 있다.

상기한 시스템 서버(1)와 다수의 클라이언트 터미널(2) 사이의 접속은 모뎀과 PSTN을 통한 인터넷 접속, 또는 전용선, ISDN을 이용한 유선방식과, 셀룰러, PCS, 마이크로웨이브나 위성통신망을 통한 무선 인터넷 접속을 모두 수용할 수 있다. 각각의 클라이언트 터미널(2)은 상기한 방식중 어느 하나를 사용하여 인터넷에 접속될 수 있는 것이면 어떤 것도 가능하다.

바람직하게는 상기 각 터미널(2)은 예를들어, 펜티엄급 이상의 마이크로프로세서와, 하드디스크 드라이버와, 통신용 모뎀 등을 갖춘 개인용 컴퓨터(PC)에 인터넷 접속을 지원해주는 인터넷 웹 브라우저(25)가 탑재된 것이라면 어떤 기종의 PC 또는 단말기도 사용 가능하다. 상기 다수의 터미널(2)은 다수의 매도자용 터미널(21,22)과 다수의 매수자용 터미널(23,24)로 분류된다.

또한, 시스템 서버(1)는 다수의 매도자 터미널(21,22)과 다수의 매수자 터미널(23,24)이 웹 브라우저(25)를 사용하여 시스템 서버(1)에 접속할 때 다수의 매도자와 매수자 사이의 부동산 경매방식의 상거래 절차를 처리하기 위하여 시스템 내부에 상호 LAN으로 연결된 다수의 웹서버(14)와, 부동산 경매방식의 상거래 절차와 관련된 각종 데이터를 저장하고 관리하는 데이터 베이스(DB) 서버(15)와, 시스템내의 다수의 웹서버와 DB 서버를 모니터링하고 장애시 시스템 관리자가 이를 복구하기 위하여 시스템 관리자와 시스템 사이의 인터페이스 역할을 하기 위한 시스템 관리용 터미널(16)과, 상기 다수의 웹서버(14)와 DB 서버(15) 및 시스템 관리용 터미널(16)에 설치된 LAN 카드를 통하여 신호를 분배하기 위한 허브(13)를 포함하고 있다.

더욱이 시스템 서버(1)는 시스템의 허브(13)를 인터넷망(3)과 연결시키기 위한 라우터(12)와 CSU(Channel Service Unit)(11)를 포함하고 있다.

이러한 시스템 서버(1) 내부의 연결방식은 얼마나 많은 클라이언트 터미널(2)이 시스템 서버에 접속하는 가에 따라 웹서버(14)의 수가 결정될 것이고 웹서버의 수에 따라 시스템 서버(1) 내부의 내트웍은 주지된 다른 방식으로 구성될 수 있다.

상기한 DB 서버(15)는 주지된 구조로서 데이터 저장장치에 구비된 데이터 베이스는 도 2에 도시된 바와같이 등록된 경매회원의 인적사항과 회원의 신용점수를 기억하고 있는 경매회원 DB(15a)와, 각종 매물에 대한 상세정보가 기억되어 있는 매물 DB(15b)와, 수시로 변동되는 매물에 대한 시가정보가 기억되어 있는 시세 DB(15c)와, 경매에 올려진 매물의 목록이 기억되어 있는 경매대기목록 DB(15d)와, 경매가 완료된 물건의 목록이 기억되어 있는 경매목록 DB(15e)와, 해당 지역과 관련된 뉴스를 저장하고 있는 뉴스 DB(15f)를 포함하고 있다.

물론, 상기한 데이터 베이스(15a-15f)는 필요에 따라 좀더 세분화하여 구성될 수 도 있고 통합하여 구성될 수 있다.

이하에 다수의 클라이언트 터미널(2)과 시스템 서버(1) 사이의 부동산 경매방식 전자 상거래를 도 3 내지 도 7d를 참고하여 상세하게 설명한다.

먼저 도 3을 참고하면, 본 발명에 따른 경매회원의 로그인 절차가 도시되어 있다. 매도자와 매수자는 각각 자신의 터미널(21,22)과 터미널(23,24)에서 인터넷망(3)을 통하여 시스템 서버(1)에 접속하면 서버의 홈페이지(50)가 다운 로드된다(S1).

도 4b의 홈페이지(50)에서 경매(115) 메뉴를 선택하고 회원의 ID와 비밀번호(PW)를 입력하면 경매회원 로그인(log-in) 절차가 실행된다(S2,S3). 로그인 과정에서 등록된 경매회원인 지를 경매회원 DB(15b)를 검색하여 확인하고 만약 등록된 회원인 경우에는 경매대기 물건의 검색과 경매참가신청을 할 수 있는 도 4c의 경매 홈페이지(50a)로 안내한다(S4,S16).

그러나, 경매회원이 아닌 경우에는 경매(115) 메뉴 선택시에 신규 경매회원 가입을 문의하고 가입을 원하는 경우에는 회원의 경매약관(Ⅰ)을 보여준다(S3-S6). 사용자가 약관에 동의하여 제공된 회원가입신청서의 입력항목에 회원의 E-메일 어드레스와 거래계좌를 포함한 인적사항에 대한 모든 항목을 입력하고 확인버튼을 클릭하게 되면, 시스템 서버(1)는 입력된 자료에 기초하여 경매회원 DB(15a)의 회원의 신용점수 또는 기타 가입부적격자 DB를 검색함에 의해 가입신청자가 기존의 경매에서 불성실하였는지 또는 계약불이행 사실이 있어 신용점수가 (-)인 지를 판단하여 회원가입 부적격자인 지를 판단한다(S7-S9).

만약 판단결과 가입신청자가 회원가입 부적격자인 경우에는 가입거부 메시지를 보여주며(S10), 그래도 경매에 참여하기를 원하는 사람에게는 상대적으로 불리한 경매약관(Ⅱ)을 제시한다. 이 경우 경매약관(Ⅱ)에 기초한 보증금은 하기와 같이 일반 가입자의 보증금의 2배 또는 그 이상으로 설정된다.

먼저 신청자가 가입부적격자가 아닌 경우에는 경매약관(Ⅰ)에 따른 보증금, 예를들어 100만원을 경매 사이트 운영사업자의 지정계좌에 예치하도록 안내하고, 입금후 다시 경매 로그인 절차를 거치도록 한다(S11,S13).

상기한 경매 보증금은 경매에 참가한 회원이 낙찰된 경우에 낙찰자(매수자)가 중도에 계약이행을 고의로 지연하거나 중도에 포기하는 것을 막고 성실하게 이행하도록 촉구하며, 매도자에 대하여는 경매 낙찰이후에 일방적으로 매도의사를 철회하거나 계약 지연 또는 기피하는 것을 방지하기 위한 보증금으로서, 매수자 또는 매도자 중 어느 일측이 계약을 이행하지 않는 경우 경매 보증금은 압류되어 계약 위약자의 상대방에게 지급된다.

가입신청자가 제휴 은행에 보증금을 예치하여 시스템 서버(41)로부터 보증금 입금확인이 이루어진 경우는 경매회원으로서 사용할 ID와 비밀번호(PW)를 입력하여 등록하도록 한다(S11,S12,S14). 그후 경매회원 가입에 따라 회원이 바로 경매물건의 검색 또는 경매입찰을 하고자 하면 메인 홈페이지(50) 또는 경매 홈페이지(50a)로 안내한다(S14,S15,S16).

이하에 본 발명에 따른 부동산 경매 절차를 도 4a를 참고하여 상세하게 설명한다.

먼저, 경매회원에 가입된 회원이 도 4b에 도시된 메인 홈페이지(50)의 경매(115)를 선택하면, 도 4c에 도시된 경매 홈페이지(50a)가 제공된다.

경매 홈페이지(50a)에는 경매등록(116), 경매대기 물건보기(117), 경매진행 물건보기(118), 내입찰보기(119) 및 입찰결과보기(120) 등의 선택메뉴가 표시된다.

이 경우 경매 홈페이지(50a)에서 경매등록(116)을 선택하여 경매할 물건을 등록 신청한다(S21). 매도자는 경매물건의 상세한 정보와 최저 매도 희망가 및 특약조건을 시스템 서버(1)의 주어진 양식에 따라 입력하면 된다.

그후 매도자는 등록비와 감정평가비용(선택사항)을 경매 사이트(예를들어, "파인홈(FineHome)이라 함)의 운영사업자의 지정구좌로 납부한다. 경매보증금은 매도자가 제시한 물건과 가격에 따라 경매낙찰시, 일방적으로 매도의사를 철회할 수 없게 하기 위한 보증금으로 예를들어, 100만원이다.

상기 보증금은 상기한 바와같이 낙찰후부터 계약서 날인까지의 중간에 일방적으로 매도의사 철회시 또는 계약을 미루거나 기피할 경우 경매보증금은 낙찰자(매수자)에게 귀속된다.

상기 등록비는 경매물건의 등록과 경매진행 및 관리 등을 처리하기 위한 비용이다. 일단 납부된 등록비는 일체 반환되지 않는다. 계약서날인 및 계약금 수령후의 계약불이행은 일반 계약에 준하여 처리된다.

또한 매도자는 경매물건의 부동산 공부 및 본인 확인 서류를 등기우편으로 운영사업자에게 송부하여 물건의 하자 여부를 공적으로 확인할 수 있게 한다. 상기 부동산 공부 및 본인 확인 서류에는 경매물건의 등기부등본, 토지대장, 임야대장, 건축물 관리대장, 토지이용계획 확인원, 도시계획 확인원, 지적도, 현장사진, 주민등록등본 및 주민등록증 사본(앞뒷면)과 같은 서류를 가리킨다.

한편, 매도자는 필요에 따라 선택적으로 등록된 경매물건의 빠른 거래성사를 위하여 매도자가 원할 경우 매도자의 비용부담으로 감정평가를 실시할 수 있다. 이 경우에는 상기 부동산 공부를 스캐닝된 이미지로 작성하여 DB 등록사항과 함께 E-메일로 지정된 감정평가사에게 자동으로 보내진다.

이 경우 감정평가사는 예를들어, 다음과 같은 절차에 따라 경매대상 물건의 조사 및 확인 절차를 수행하여 물건에 대한 감정결과를 감정서로서 제출함에 따라 경매물건 리스트에 올려 매수자가 참고할 수 있게 된다.

A. 실지조사

① 공부에 의한 서면조사

② 소재지, 지번, 가옥번지 등의 위치확인

③ 지목, 면적 및 경계에 대하여 각각 공부상의 지목과 실제 이용상태의 확인과, 타인에 의한 점유여부와, 지적도 상의 경계와 일치여부 조사확인

④ 토지의 유용성 판단을 위한 토지형상과 지세확인

⑤ 도로 및 교통관계 확인

⑥ 건물에 대한 구조, 면적, 용도 및 건축 연도, 건축설비 조사확인

⑦시설에의 접근성, 환경, 장래성의 조사확인

B. 주변의 유사매물의 가격 탐문조사에 의한 가격분석

C. 등기부등본 및 실지조사에 의한 소유권, 담보(저당권) 및 하자(가압류설정), 용익물권(지상권) 확인, 임대차 관계 확인 등의 권리분석

D. 활용분석

이상의 조사, 확인 사항을 참조사항으로 첨부(감정서 번호)하여 경매물건 리스트에 올리며, 이 경우 감정평가에 대한 조사시점을 명기한다.

더욱이, 이러한 물건의 등록은 매도자 뿐아니라 각 지역에 분포된 부동산 정보 제공업자 체인망을 통하여 각종 매매정보가 입력될 수 도 있다.

상기 절차를 거쳐 경매물건이 경매대기목록에 올려지면 운영사업자는 경매요청 물건들 중 운영사업자가 보기에 문제가 있는 물건들은 걸러내어 경매 진위 여부를 확인한 후 사유를 붙여 등록을 거부하고, 대기목록에서 삭제한다(S22,S23).

이어서, 사이트 운영사업자가 회원으로 등록되어 있는 경매회원에게 주기적으로 도 4d에 도시된 경매대기 물건 리스트(121)를 E-메일로 전송해주거나 또는 매수자들이 경매대기 물건 리스트(121)를 검색하여 자신이 원하는 매물이 있는 지를 조사할 수 있게 해준다.

이 경우 경매대기 물건 리스트(121)는 물건번호, 부동산명, 물건종류, 소재지, 경매시작가격 및 경매예정일시를 포함하고 있으며, 또한 경매물건의 검색을 위해 물건 소재지, 물건종류, 및 경매예정기간에 대한 변수를 입력하기 위한 조건입력창(122)을 포함하고 있다.

따라서, 물건 소재지와 물건종류를 한정하여 원하는 경매물건의 검색이 가능하다. 이 경우 경매시작가격을 한정하여 경매물건을 검색하는 것도 물론 가능하다.

한편, 본 발명에서는 도 5 내지 도 7d와 같은 방법으로 경매물건을 포함하여 매매, 교환, 전/월세 물건까지 검색할 수 있다(S24).

본 발명에서는 특히 부동산 매물의 속성을 고려하여 매수자가 자신이 원하는부동산 매물을 쉽고 강력하며 다양한 조건으로 검색할 수 있는 다양한 검색툴을 제공한다. 이러한 검색툴은 경매 참가자가 아닌 일반회원이 사이트에 올려진 전세/월세 물건을 검색하는 데에도 적용이 가능한 검색엔진이다.

본 발명에서는 일반적인 경매사이트의 단순한 계층구조의 상품 찾기보다 더 구조화되고 상세한 부동산 매물 DB(15b)와 연동시킴으로써 수많은 경매상품의 홍수속에서 자신에게 꼭 맞는 조건의 매물을 검색할 수 있는 다양하고 편리한 검색방법으로서, 크게 분류하여 디렉토리 검색방법과 상세검색방법을 제공하고 있다.

A. 디렉토리 검색

디렉토리 검색방법은 검색개념이 없는 새내기 사용자용으로서, 도 5와 같이 지역으로 찾기(S42)와 역세권으로 찾기(S52)로 구분된다.

먼저 디렉토리 검색에서는 홈페이지(50)로부터 아파트(51), 원룸(52), 오피스텔(53), 전원주택(54), 단독주택(55), 연립/빌라(56) 중에서 하나의 메뉴를 클릭하여 매물종류를 선택한다(S41).

이 경우 상기한 주거용 매물 이외에도 임야, 전/답, 택지, 공장건물, 상가건물 등 모든 부동산 물건에 대한 매물도 상기와 동일한 방식으로 거래 가능하다.

그후 지역으로 찾기(S42)인 경우는 서울>강남구 식으로 순차적으로 큰 지역으로부터 작은 지역으로 지역의 매물을 지도로 찾아 들어가서(S43), 읍/면/동별, 평형별, 가격대별로 등록된 매물을 검색한다(S44-S50).

예를들어, 도 6a는 매물로서 아파트(51)를 선택한 후 거래형태로서 매매를 선택하고, 지역으로 찾기(S42)를 선택한 경우에 보여주는 화면(61)이다. 지역으로찾기 화면(61)은 구단위로 구분된 서울시의 지도(62)와 도단위로 구분된 우리나라 전체 지도(63)가 도시되어 있고, 하측에는 역세권으로 찾기(S52)를 선택하기 위한 역세권 선택 메뉴(64)가 구비되어 있다.

도 6a에서 사용자는 지역으로 찾기 화면(61)에서 먼저 서울 지역의 강남구(65)에 속한 지역을 마우스로 클릭하면(S43), 도 6b에 도시된 강남구 소재지 아파트 매매 물건에 대한 매물 리스트(66)가 표시된다(S45).

상기 매물 리스트(66)는 예를들어, 급매, 신물건(new), 경매(114)와 같은 물건의 종류(108), 각 물건을 수첩에 쓰기하는데 필요한 수첩(109), 물건의 등록번호(109), 물건의 소재지(67a), 아파트명(110), 평형(67b), 층수(111), 방수(112), 파는 가격(67c)(즉, 최저 경매가) 및 인접한 지하철역명(113) 등의 정보로 구성되어 있다.

이 경우 리스트(66)의 상단에 있는 물건이 위치한 읍/면/동 소재지, 평형 및 가격(67a-67c)을 누르면 컬럼(column)별로 오름차 정렬되는 기능이 있어 검색을 용이하게 해준다(S44). 이에 따라 매물 리스트(66)의 읍/면/동 소재지(67a)를 눌러 오름차순으로 정렬하여 원하는 물건을 간단히 조사할 수 있다(S46,S47).

또한, 사용자는 리스트(66)에 등록된 매물이 많은 경우 구체적으로 해당지역에 등록된 매물의 검색범위를 좁혀서 다시 검색하고 싶으면 결과내 찾기 메뉴(66a)에 원하는 읍/면/동(66b), 평형(66c), 파는가격(66d)을 지정하여 입력한 후 결과내 검색을 실시하여 좁혀진 매물 리스트를 얻을 수 있다(S47).

그후 좁혀진 매물리스트에 대하여 상기와 같이 원하는 컬럼을 눌러 오름차순으로 정렬한 후 검색을 하여 매물을 선택하고 상세보기 절차로 진입할 수 있다(S48-S50).

이 매물 리스트에는 상세보기 링크로서 예를들어, 아파트명(67b)을 찍으면 도 6c에 도시된 상세보기 화면(68)으로 들어갈 수 있다. 상세보기 화면(68)에는 파는 사람, 거래조건, 물건의 기본정보, 부대설비, 인근지역의 시설, 교통정보 등을 제공한다.

또한, 상기 상세보기 화면(68)에는 해당 매물과 관련된 국세청기준시가(69), 해당지역 정보를 알 수 있는 관련뉴스(70), 부동산 중계사무소, 인테리어 업체, 이사짐 센터 등과 같은 관련 서비스 업체(71), 관할 법원등기소에 대한 등기부등본발급(72) 등을 서비스하기 위한 부가기능 메뉴가 구비되어 있다.

더욱이, 상세보기 화면(68)에는 물건의 위치와 인접지역의 교통상황을 보여주는 지도를 제공하는 위치/교통 메뉴(73)와 해당 물건의 사진을 보여주는 사진정보 또는 물건의 내외부 모습을 보여주는 동영상 메뉴(74)가 구비되어 있다.

이 경우 해당 물건이 경매물건인 경우에는 우측상단에 경매정보(68a) 메뉴가 표시되어 있고, 경매정보(68a)를 선택함에 의해 도 4f에 도시된 경매정보 화면(124)을 선택할 수 있다. 경매정보 화면(124)에는 물건번호, 경매시작시간, 호가증액단위, 소유자, 시작시간, 종료시간과 함께 물건의 영상자료(125), 간이감정보기(126), 전체 응찰자 리스트(127) 및 응찰하기(128) 메뉴가 구비되어 있다.

따라서, 사용자는 상기 방법으로 해당 물건의 상세 데이터를 분석하여 구매여부를 판단할 수 있게 된다. 이러한 검색을 반복하여 사용자는 지역으로 찾기에의해 자신이 원하는 물건을 정밀하게 검색할 수 있다.

역세권으로 찾기 검색(S52)은 도 6a에 도시된 지역으로 찾기 화면(61)에서 역세권 선택 메뉴(64)를 클릭하면, 역세권으로 찾기 화면(75)이 제공되며, 현재 운행중인 국철(76), 지하철 1호선 내지 8호선(77-84), 분당선(85), 인천 지하철 1호선(86) 등의 선택메뉴가 표시되어 있다.

이 경우 사용자가 지하철 2호선(78)을 선택한 경우 도 6e에 도시된 바와같이 지하철 2호선에 포함된 상세한 역명이 표시된 화면(87)이 제공되며, 원하는 지하철역을 선택하면 그 역세권의 매매정보를 볼 수 있다(S53). 도 6f의 매물 리스트(88)는 도 6e의 화면(87)에서 신림역을 선택한 경우 신림역 역세권의 매물 리스트를 보여주는 화면예이다(S45).

상기한 방식으로 역세권부근의 읍면동의 매물을 찾아 들어간 후 상기한 지역으로 찾기(S42)와 동일한 방법으로 사용자는 리스트에 등록된 매물이 많은 경우 구체적으로 해당지역에 등록된 매물의 검색범위를 좁혀서 다시 검색하고 싶으면 결과내 찾기 메뉴(66a)에 원하는 읍/면/동별, 평형별, 가격대별로 조건을 지정하여 입력한 후 결과내 검색을 실시하여 좁혀진 매물 리스트를 얻을 수 있다(S47).

이후의 절차는 지역으로 찾기와 동일한 방법으로 매물을 검색할 수 있다.

상기한 실시예에서는 수도권의 전철과 국철을 예를들어 역세권 검색을 설명하였으나, 동일한 방법으로 전국에 뻗어 있는 전철과 국철에 상기 방법을 사용하여 물건의 등록을 실시하는 경우 전국에 걸친 검색이 가능하게 된다.

B. 상세검색

상세검색은 검색개념이 있는 부동산 전문가나 파워 유저용으로서 지역, 역세권 및 평형, 가격대를 한번에 검색조건으로 주어 매물을 찾을 수 있는 방법이다.

도 7a에 도시된 바와같이 본 발명에 따른 상세검색은 홈페이지(50)의 상세검색메뉴(90)를 선택한다(S60). 이 경우 도 7b와 같이 검색조건을 입력할 수 있는 검색조건 입력화면(91)이 제공된다. 검색조건 입력화면(91)에는 매물종류 선택창(92), 검색지역 선택창(93), 거래종류 선택창(94) 및 검색모드 선택창(95)이 풀다운 메뉴선택방식으로 구비되어 있다.

도 7b는 매물종류로서 아파트, 원룸, 오피스텔, 전원주택, 단독주택, 연립/빌라 중에서 아파트를 선택하였고, 검색지역 선택으로서 지역으로와 역세권 중에서 지역으로를 선택하였으며, 거래종류 선택으로서 매매, 전/월세 중에서 매매를 선택하였고, 검색모드로는 기본조건검색, 유사조건검색, 메타서치, 파생조건검색 및 통계검색 중에서 기본조건검색을 선택한 예를 보여준다.

상세검색 메뉴(90)를 선택할 때 도 7b의 검색조건이 기본으로 설정되어 있으며, 사용자의 필요에 따라 검색조건을 변경할 수 있다.

상기와 같이 검색조건 입력화면(91)의 검색지역 선택창(93)에서 먼저 지역으로 검색을 선택하면(S62), 도 7c와 같이 지역으로 찾기 상세검색화면(96)이 제공되며, 역세권 검색을 선택하면(S63), 도 7d와 같이 역세권으로 찾기 상세검색화면(103)이 제공된다.

먼저 지역으로 찾기 상세검색화면(96)에는 시/도, 구/군을 선택할 수 있는 지역구분 입력창(97), 주요지점(land mark) 입력을 위한 키워드 입력창(98), 파는가격 입력창(99), 보증금 입력창(100), 월세 입력창(101) 및 평형 입력창(102)가 제공되어, 해당되는 입력창(97-102)에 조건을 입력하고, 주요지점(land mark)을 키워드로 입력하면(S66), 해당하는 조건의 매물이 검색된다.

상기한 상세검색에서는 특히, 서울 등 대도시의 주요지점을 부근의 동명과 링크시키는 데이터 베이스(DB) 테이블을 매물 DB(15b)에 구비하고 있어, 롯데월드, 국립묘지, 고속버스터미널, 연세대학교와 같은 주요지점을 검색 키워드로 주면 주요지점 부근에 있는 읍/면/동의 매물을 찾는다. 따라서, 사용자가 정확하게 어느 동을 특정하여 선택할 필요 없이 어떤 지역내의 물건 또는 어떤 지역 근방의 물건을 검색하고자 할 때 특히 유용하게 사용된다.

또한, 역세권으로 찾기 상세검색화면(103)은 역세권 선택에 필요한 역세권 구분 입력창(104)과 함께 키워드 입력창(98), 파는가격 입력창(99), 보증금 입력창(100), 월세 입력창(101) 및 평형 입력창(102)이 제공되어, 상기한 지역으로 찾기 상세검색과 유사한 방식으로 검색이 가능하다.

한편, 상기한 기본조건검색의 상세검색방법으로 매물을 검색하여도 해당지역에 등록된 매물이 나오지 않는 경우(S67), 본 발명에서는 검색모드 선택창(95)에서 검색모드를 유사조건검색, 메타서치, 파생조건검색 및 통계검색 중 어느 하나를 선택할 수 있다.

먼저 상기한 검색모드를 유사조건검색 모드로 설정하고 상기한 방법에 따라 해당되는 입력창의 조건을 입력하고 매물을 검색하면(S68), 주어진 조건(평형, 가격)을 상하 10내지 15% 완화하여 유사한 조건을 만족하는 매물이 검색된다.

또한 상기한 검색방법으로도 해당 매물이 검색되지 않는 경우는 상기한 검색모드를 메타서치 모드로 설정하고 상기한 방법에 따라 해당되는 입력창의 조건을 입력한 후 매물을 검색할 수 있다(S69).

상기한 메타서치 검색은 로봇 에이전트(Robot Agent)를 써서 인터넷상의 타사 사이트를 방문해서 조건에 맞는 매물을 찾아오게 하는 검색방법으로서 특정의 타겟 사이트들을 분석하여 자동으로 데이터를 수집하여 가져온다. 예를들어 제휴관계에 있는 부동산 정보제공 사이트를 등록해 놓으면 하루 한번씩 접속하여 갱신된 부동산 정보를 자동으로 가져온다.

또한 본 발명에서는 상기한 방법 이외에도 각종 필드간의 연산결과(파생조건)를 조건으로 주고 검색하는 파생조건검색과 통계검색 방법을 제공한다. 먼저 파생조건검색에서는 예를들어, "등록된 매물 중에서 강남에서 평당가가 가장 싼 아파트를 찾아라!", "평당관리비가 가장 싼 빌라를 찾아라!" 등과 같이 필요에 따라 다양한 검색키를 정의해서 사용할 수 있다.

또한, 통계검색에서는 지역별/평형별 평균 분양가, 시세, 전세가, 관리비 등을 비교 테이블로 보여주는 검색방식으로서, 선택된 지역간의 전체적인 부동산 투자정보를 제공할 수 있다.

상기 방법으로 매물 리스트가 얻어진 경우 단계(S70-S72)에서 상기 검색방법과 동일하게 사용자의 편의에 따라 항목별 소팅에 의해 물건을 검색하고, 검색된 물건에 대하여는 상세보기에 의해 매물에 대한 상세한 정보와 지도, 사진, 동영상 등을 참고하여 매물을 파악할 수 있게 된다.

상기한 바와같이 본 발명에서는 원하는 매물을 검색하여 물건을 확인하는데 까지 걸리는 절차가 일반검색방법일 때 홈페이지에서 매물종류 선택단계, 지역선택에 따른 선택된 지역의 매물 리스트 검색단계(서울은 1회, 지방은 2회), 매물 리스트에서 원하는 물건에 대한 상세보기화면으로 진입하여 상세정보에 따라 물건을 확인하는 단계로 이루어질 수 있어, 최소한의 클릭으로 물건의 검색이 가능하다.

또한 상세검색방법을 이용하는 경우에는 상세검색을 선택하는 제1단계, 매물종류, 검색지역, 거래종류 및 검색모드를 선택하는 제2단계, 매물 리스트에서 원하는 물건에 대한 상세보기화면을 선택하여 상세정보를 확인하는 제3단계로 검색 가능하다.

상기한 방법에 따라 매물을 검색할 때 도 6b의 매물 리스트(66) 중에 관심이 있는 물건을 선택, 수첩(105)에 표시를 하고 수첩에 쓰기(106)를 클릭하면, 책갈피 기능과 같이 수첩(105)에 표시된 자료는 임시 메모리로 기억되어, 홈페이지(50)에서 수첩보기(107)를 클릭함에 따라 선택된 물건의 리스트만 표시된다.

그후 관심이 있는 경매물건의 상세보기, 간이감정보기(126), 시세보기 등을 참조하여 입찰하고자 하는 물건을 결정한다. 이어서 매수자는 도 4e의 경매진행 물건 리스트(123)에서 입찰을 원하는 물건의 예를들어, 부동산명(123a)을 선택하여 도 4f의 경매정보 화면(124)으로 들어오거나 또는 도 6c의 경매정보(68a)를 선택함에 의해 경매정보 화면(124)으로 들어 올 수 있다.

상기 경매정보화면(124)에서 응찰하기(128)를 선택함에 의해 도 4g의 응찰화면(130)으로 들어갈 수 있다. 응찰화면(130)에는 매수자의 ID와 패스워드입력창(131,132)과, 상품명, 즉 부동산명(123a), 경매시작가격(133), 입찰신청금액단위(134), 현재 최고의 입찰가격을 업데이트하여 표시해주는 현재최고입찰가격창(135) 및 자신의 응찰가격을 제기하기 위한 나의 응찰가격창(136)을 포함하고 있다.

이 경우 ID(131), 패스워드(132) 및 나의응찰가격(136) 입력창에 현재 최고 입찰가격 보다 입찰신청 금액단위의 배수로 증액된 금액을 입력하고 확인버튼(137)을 클릭하면 매수자의 입찰정보가 시스템 서버(1)로 전송된다.

즉, 매도자가 제시한 최저 경매가로 결정되는 경매시작가격(133)으로부터 일정금액, 예를들어 100만원 단위로 입찰을 할 수 있고, 이 경우 매수자는 필요에 따라 낙찰 가능성과 낙찰 평균가 조회버튼을 선택하여 종전의 경매 데이터에 기초한 낙찰 가능성을 예상할 수 있다(S25,S26). 이때 최저 경매가 이하로 입찰금액을 기입하는 경우 입력이 허용되지 않는다.

이 경우 필요에 따라 입찰시 입찰자가 설정한 상한선까지 다른 입찰자의 입찰내용에 따라 자동적으로 100만원 단위로 입찰금액을 증액시키는 프로그램 입찰방식으로 입찰에 참여할 수 있다.

예를들어, 입찰자 갑이 현재가 12500만원에 호가입찰하고, 상한선을 14000만원에 설정할 때, 다른 입찰자 을이 12600만원에 입찰 들어오면, 자동으로 입찰자 갑은 12700만원으로 입찰에 들어간다. 이때 병이 12800만원에 입찰 들어오면, 자동으로 갑이 12900만원에 입찰에 들어가는 방식이다.

그후 매도자 및 매수자를 포함하여 일반인도 상기한 응찰화면(130)에서 응찰내역들을 확인할 수 있다(S27). 경매물건에 대한 낙찰은 설정된 날자 또는 시간이 경과하기 전에 가장 높은 가격(최고가)을 제시한 매수자에게 낙찰되며 이경우는 종료된 경매목록에 등록되고, 경매날자가 경과할 때까지 매도자가 제시한 최저 경매가보다 높은 가격을 제시한 매수자가 없는 경우 유찰로 처리되고 이 경우는 경매날자 경과후 리스트에서 삭제된다(S28,S29). 이 경우 입찰결과는 도 4c에서 입찰결과보기(120)을 선택하여 도 4h의 입찰결과보기 화면(140)에서 낙찰여부를 확인할 수 있다.

한편, 낙찰이 이루어진 경우 시스템 서버(1)는 경매회원 DB(15a)에 등록된 매도자와 매수자의 등록정보에 기초하여 자동으로 낙찰결과를 E-메일 또는 일반 메일로 알려준다(S30).

그후 낙찰메일을 받은 매수인은 7일 이내에 낙찰금액의 10%에 해당하는 계약금을 지정은행의 지정구좌로 송부한다(S31). 이때 입찰자는 입찰번호, 낙찰번호, 낙찰자 명을 명기하여 송금한다.

이 경우 은행은 송금사실을 시스템 서버(1), 매도자 터미널(21) 및 매수자 터미널(23)에 E-메일로 확인 통보한다(S32). 이에 따라 시스템 서버(1)는 등록된 매도자와 매수자의 등록정보와 낙찰정보에 기초하여 표준매매계약서를 자동으로 작성하여 매도자 및 매수자에게 E-메일 또는 메일이나, 전자문서교환(EDI)에 의해 계약서 양식을 발송하여 검토하도록 한다(S33).

즉, 상기한 표준매매계약서는 이미 매도, 매수자 쌍방이 가격이외의 조건에 대하여는 경매회원 등록시에 약관에 의해 확인, 동의한 상태이고, 매도자와 매수자가 경매참가시에 인적사항을 모두 기입한 상태이므로 자동 작성되는데 문제가 없다.

상기한 계약서를 송부하는 경우 매도자 및 매수자 쌍방은 전자서명에 의해 계약서에 사인을 하게 하거나 또는 "7일 후인 모년 모월 모일 모시 모은행 모지점으로 출두하여 정식계약을 체결하라."는 안내문을 동봉하여 해당일에 계약장소로 나와서 계약을 체결하도록 한다(S34).

이 경우 전자서명에 의해 양자가 계약서에 사인을 한 경우 시스템 서버(1)는 계약체결 내용을 은행에 E-메일로 알리고, 계약 이후에 등기이전시까지 하기와 같은 필요한 절차를 대행하도록 요청한다.

매도자와 매수자가 지정은행에서 만나 계약서에 날인 및 교환할 때 은행은 매도자가 입금한 계약금을 매도자에게 지급하고, 매도자는 매수자에게 영수증을 직접 발부함으로써 계약체결이 완전하게 성립된다.

단, 매수자가 낙찰결정 후 지정기일(예를들어, 7일) 이내에 계약금을 송금치 않거나, 계약금은 송금한 상태에서 정당한 이유없이 매도자 또는 매수자가 지정기일(계약금 송금 후 7일) 이내에 계약서에 서명을 하지 않고 기피하는 경우 은행은 계약이행을 종용하는 최후통첩을 내용증명으로 보낸다.

만약, 이 경우에도 절차를 이행치 않으면 계약해지를 통보후 매수자 통장으로 계약금 반환하고, 상기 공히 계약의사의 포기로 보아, 약정에 따라 경매보증금을 압류, 위약자의 상대방에게 지급한다.

한편, 매수자는 약정한 때에 맞춰 낙찰가 중 잔금, 등록세, 취득세(자진 납부분), 채권액(할인분), 법무사 수수료를 지정된 은행의 구좌로 송금하고, 도장(막도장도 가함), 주민등록등본, 위임장(등기업무 대리용 위임장에 날인) 등의 서류를 은행에 제출한다(S35).

이에 따라 은행은 매수자의 잔금납입사실을 매도자에게 통보하여 등기필증을 포함한 명의이전서류를 준비하여 지정일까지 은행으로 제출해줄 것을 요청한다. 그후 통보를 받은 매도자가 등기권리증, 인감증명(부동산 매도용), 위임장(등기업무대리-날인) 등 명의이전에 필요한 서류를 통보 받은 후 1주일 내에 은행에 제출한다(S37).

은행은 제출된 명의이전서류에 기초하여 지정법무사에게 의뢰하여 검인계약서의 작성 및 날인, 매매에 의한 소유권 변경등기, 채권구입, 등록세 납부 등 일련의 조치를 취한다. 은행은 등기이전을 행한 후 매수자에게 검인계약서, 등기부등본, 등기권리증, 등록세납부 영수증, 법무사 등기수수료 영수증, 취득세 자진납부 영수증(낼 것) 등을 송부해 준다(S37).

그후 등기서류의 하자유무를 매수자가 확인한 후 이상이 없으면 매수자의 확인서를 받아 보관하고 사본 1부를 사이트 운영사업자에게 송부한다(S38).

은행은 매수자의 확인서를 수신할 때 매도자에게 잔금을 송금하고 양도소득세 사전신고를 안내하는 안내문을 매도자에게 E-메일과 메일로 송부하면(S39), 거래는 종결되며 해당서류 파일은 증빙으로 은행에서 보관한다.

상기와 같이 본 발명에서는 매도자와 매수자가 낙찰이 이루어진 이후에 계약을 성실하게 이행하지 않을 때 경매보증금은 압류되어 위약자의 상대방에게 지급됨과 동시에 위약자에 대하여는 신용점수가 (-)로 설정된다. 만약 신용불량인 회원이 다른 물건의 경매에 참여하고자 하면 일반 경매회원보다 불리한 경매약관(Ⅱ)에 따라 일반 경매 보증금보다 더 많은 금액을 적립하고 경매에 참여할 수 있다.

따라서, 일반회원이 재미로 경매에 참여하여 매도자 또는 매수자의 상대방에게 고의 또는 선의의 피해가 발생하는 것을 미연에 방지할 수 있는 방책이 마련되므로 신뢰성 있는 거래가 이루어질 수 있다.

더욱이, 계약서 작성으로부터 명의이전까지의 절차와 이에 따른 계약금과 잔금의 지불과정이 은행을 매개로 하여 결제처리와 명의이전이 처리되므로 경매사기를 방지하고 거래의 안전을 도모할 수 있다.

본 발명에서는 상기한 부동산 경매방식을 통한 매매뿐 아니라 일반적인 방식에 따른 부동산 물건의 매매, 교환 및 전/월세에 대한 매도자와 매수자 또는 부동산 소유자와 임차인 사이를 중계해주는 역할을 부수적으로 수행할 수 있다. 이 경우 매도자의 선택에 따라 경매 또는 일반거래를 선택할 수 있고, 사이트 운영 사업자는 정보제공의 대가로 소정의 정보 이용료를 받고 거래정보를 제공할 수 있게 된다.

한편, 상기한 실시예 설명에서는 경매에 관련된 절차를 메인 홈페이지(50)로부터 경매를 선택하여 경매 홈페이지(50a)에서 경매에 관련된 각종 세부 메뉴를 선택하도록 구성한 것을 예시하였으나, 메인 홈페이지(50)에서 바로 경매에 관련된 세부 메뉴들을 선택하도록 설정하는 것도 가능하다.

또한, 매물검색방법에 있어서도 예를들어, 기본검색에 의한 역세권 검색인경우 메뉴선택방식 대신에 찾고자하는 역명을 키워드 입력창에 입력하여 검색하는 방법을 선택할 수 있다. 더욱이, 경매대기 물건 리스트(121) 및 경매진행 물건 리스트(123)에서 원하는 경매물건 검색시에 상기한 상세검색방법에서 사용하는 주요지점 키워드 검색 및 유사조건검색 등을 적용하여 매수자가 원하는 경매물건을 검색하는 것도 가능하다.

또한, 각각의 선택화면 내부의 항목 구성과 배열은 단지 예시를 위한 목적으로 제안된 것이고, 이들에 대한 항목구성은 필요에 따라 삭제와 추가가 가능하다. 예를들어, 경매에 대한 응찰은 응찰을 원하는 해당 물건의 경매정보 화면(124)뿐 아니라 해당물건의 간이감정보기(126) 화면에서 또는 경매대기 물건 리스트(121), 경매진행 물건 리스트(123)에서 원하는 경매물건을 선택한 후에 해당물건에 대한 응찰 참가 신청이 가능하도록 구성하는 것도 가능하다.

상기한 바와같이 본 발명의 부동산 경매 시스템은 경매 보증금 제도에 의해 허위의 입찰 및 응찰을 확실하게 차단할 수 있으며, 전자 상거래 절차에 은행을 매개로 한 거래보증(Escrow) 시스템과 결재처리 시스템 및 전자문서교환, 전자서명, 사용자 인증 시스템을 한데 묶음으로써 경매사기방지 및 거래의 안전을 보증하고 있으며, 낙찰후 명의가 이전될 때까지 발생할 수 있는 매도자와 매수인간의 계약이행상의 사고위험을 원천적으로 방지할 수 있다.

또한, 본 발명에서는 수요자가 찾는 매물의 검색을 초보자용 디렉토리 검색방법과, 검색개념이 있는 부동산 전문가나 파워 유저용으로 상세검색방법을 제공하며, 더욱이 수요자의 검색목적에 따라 기본조건검색, 유사조건검색, 메타서치, 파생조건검색 및 통계검색 등의 다양한 검색툴을 제공하여 원하는 물건에 대한 검색 및 확인이 최소한의 클릭에 의해 간단하고 편리하게 이루어질 수 있다.

또한, 이 경우 데이터 베이스에 저장되는 부동산 물건에 대한 각종 정보가 내용별로 분류되어 별개의 필드에 입력되어 저장되어 있기 때문에 종래에는 제고하지 못한 상기와 같은 검색과 정보의 가공이 가능하게 된다.

이상에서는 본 발명을 특정의 바람직한 실시예를 예를들어 도시하고 설명하였으나, 본 발명은 상기한 실시예에 한정되지 아니하며 본 발명의 정신을 벗어나지 않는 범위내에서 당해 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진자에 의해 다양한 변경과 수정이 가능할 것이다.

Claims (21)

1. 시스템 서버에 접속하여 경매회원으로서 등록절차를 밟고 소정의 경매 보증금을 예치하는 단계와,

   적어도, 원하는 경매물건의 부동산 종류를 선택할 수 있는 다수의 부동산 종류 선택버튼과, 원하는 경매물건을 검색하기 위한 검색조건을 설정하기 위한 검색조건 선택버튼을 포함하는 홈페이지를 시스템 서버에 준비하는 단계와,

   다수의 매수자 터미널로부터 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속할 때 상기 홈페이지를 다운 로드시켜 주는 단계와,

   각각의 매수자가 상기 홈페이지에서 적어도 물건의 종류와 지역 및 가격의 검색조건에 기초하여 이에 해당되는 등록된 다수의 경매 물건에 대한 적어도 간략 정보를 보여주는 물건정보 컬럼과, 각 물건에 대한 매도자가 제시한 최저 경매가를 보여주는 최저 경매가 컬럼을 포함하는 매물 리스트를 검색하여 경매 참가를 원하는 경매물건을 선정하는 단계와,

   상기 각각의 매수자가 선정된 경매물건에 대한 경매에 참가하여 입찰가를 최저 경매가 이상으로 제시하는 단계와,

   시스템 서버가 제시된 다수의 입찰가 중에서 최고가를 선정하여 입찰에 참여한 다수의 매수자에게 알려줄 때 다른 매수자의 입찰 최고가를 참고하여 자신의 입찰가를 수정하여 제시하는 단계와,

   설정된 기간이 경과할 때 최고가를 제시한 매수자를 낙찰자로 선정하여 낙찰결과를 매도자 및 매수자에게 알려주면서 상기 낙찰 매수자에게 시스템 운영 사업자의 지정금융기관의 지정계좌로 계약금 입금을 요청하는 단계와,

   상기 금융기관으로부터 계약금의 입금통보에 응답하여 시스템 서버는 자동으로 회원의 등록정보와 낙찰결과에 기초하여 표준계약서를 작성한 후 매도자와 낙찰 매수자에게 통지하는 단계와,

   계약 완료에 따라 낙찰 매수자가 잔금을 상기 지정계좌에 입금하여 매도자의 낙찰된 물건의 명의이전이 완료된 경우 시스템 서버는 잔금을 매도자의 지정계좌로 지급하도록 요청하는 단계로 구성되며,

   상기 시스템 서버는 매도자와 매수자 중 어느 한사람이 낙찰에 따른 계약을 성실하게 이행하지 않는 경우 위약자의 경매 보증금을 압류하여 상대방 지정계좌로 지급하도록 요청하는 것을 특징으로 하는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 방법.
2. 제1항에 있어서, 상기 검색조건 선택버튼을 이용한 상세검색방법은 다수의 거래 가능한 부동산의 종류 중 하나를 선택하기 위한 부동산 종류 선택창과, 지역으로 찾기방법과 역세권으로 찾기방법 중 하나를 선택하기 위한 검색지역 선택창과, 기본조건검색과 유사조건검색 중 하나의 검색모드를 선택하기 위한 검색모드 선택창을 제공하는 검색조건 선택버튼을 선택하는 제1단계와,

   각각 부동산 종류 선택창, 검색지역 선택창, 거래종류 선택창 및 검색모드선택창에서 각각 하나의 조건을 선택하여 검색지역 선택에 기초한 구체적인 검색조건을 입력하기 위한 검색조건 입력화면을 선택하는 제2단계와,

   상기 검색조건 입력화면에서 제공하는 지역구분 선택창과 최저 경매가 입력창에 검색조건을 입력하여 해당 조건을 만족하는 다수의 물건을 포함하는 매물 리스트를 검색하는 제3단계와,

   상기 매물 리스트의 다수의 물건 중에서 어느 하나의 물건에 대한 상세정보를 제공하는 상세보기화면을 선택하여 해당 물건에 대한 상세정보를 확인하는 제4단계로 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 경매방식 전자 상거래 방법.
3. 삭제
4. 삭제
5. 삭제
6. 제1항에 있어서, 상기 부동산 종류 선택버튼을 이용한 일반검색방법은 상기 홈페이지에서 다수의 부동산 종류 중 하나를 선택하는 단계와,

   상기 선택된 종류의 매물에서 지역을 선택하여 선택된 지역의 매물 리스트를 검색하는 단계와,

   상기 매물 리스트의 다수의 물건 중에서 어느 하나의 물건에 대한 상세정보를 제공하는 상세보기화면을 선택하여 해당 물건에 대한 상세정보를 확인하는 단계로 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 경매방식 전자 상거래 방법.
7. 삭제
8. 삭제
9. 시스템 서버에 접속하여 경매회원으로서 등록절차를 밟고 소정의 경매 보증금을 예치하는 단계와,

   다수의 매수자 터미널로부터 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속할 때 경매와 관련된 다수의 선택메뉴를 포함하는 홈페이지를 다운 로드시켜 주는 단계와,

   상기 다수의 선택메뉴 중 하나를 선택할때 경매가 진행중에 있는 경매물건 리스트를 제공하는 단계와,

   각각의 매수자가 상기 경매물건 리스트를 검색하여 경매 참가를 원하는 경매물건을 선정하여 선정된 경매물건에 대한 경매에 참가하여 입찰가를 최저 경매가 이상으로 제시하는 단계와,

   시스템 서버가 제시된 다수의 입찰가 중에서 최고가를 선정하여 입찰에 참여한 다수의 매수자에게 알려줄 때 다른 매수자의 입찰 최고가를 참고하여 자신의 입찰가를 입찰 최고가 이상으로 수정하여 제시하는 단계와,

   설정된 경매기간이 경과할 때 최고가를 제시한 매수자를 낙찰자로 선정하여 낙찰결과를 매도자 및 매수자에게 알려주면서 상기 낙찰 매수자에게 시스템 운영 사업자의 지정금융기관의 지정계좌로 계약금 입금을 요청하는 단계와,

   상기 금융기관으로부터 계약금의 입금통보에 응답하여 시스템 서버는 자동으로 회원의 등록정보와 낙찰결과에 기초하여 표준계약서를 작성한 후 매도자와 낙찰 매수자에게 통지하면서 금융기관으로 출두하여 계약서에 서명할 것을 요청하는 단계와,

   계약 완료에 따라 낙찰 매수자가 잔금을 상기 지정계좌에 입금하여 매도자의 낙찰된 물건의 명의이전이 완료된 경우 시스템 서버는 잔금을 매도자의 지정계좌로 지급하도록 요청하는 단계로 구성되며,

   상기 시스템 서버는 매도자와 매수자 중 어느 한사람이 낙찰에 따른 계약을 성실하게 이행하지 않는 경우 위약자의 경매 보증금을 압류하여 상대방 지정계좌로 지급하고, 계약완료 후에 매수자가 계약을 이행하지 않는 경우에는 계약금도 매도자에게 지급하도록 요청하는 것을 특징으로 하는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 방법.
10. 제9항에 있어서, 상기 입찰금액의 수정방법은 매수자가 설정한 입찰 최고가 이하에서 매수자 자신의 입찰금액이 다른 매수자의 입찰금액보다 최저입찰단위 금액만큼 자동으로 갱신되어 항상 최고가를 유지하는 프로그램 입찰방법인 것을 특징으로 하는 부동산 경매방식 전자 상거래 방법.
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15. 삭제
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18. 인터넷 접속이 가능한 다수의 매도자 및 매수자 터미널과,

    상기 다수의 매수자 터미널의 접속에 응답하여 경매와 관련된 다수의 선택메뉴를 포함하는 홈페이지를 제공하는 시스템 서버로 구성되며,

    상기 시스템 서버는 다수의 매수자가 자신의 터미널에서 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속하여 경매회원으로서 등록절차를 밟고 소정의 경매 보증금을 예치한 후 다수의 매수자 터미널로부터 인터넷을 통하여 상기 시스템 서버에 접속할 때 경매와 관련된 다수의 선택메뉴를 포함하는 홈페이지를 다운 로드시켜 주고,

    상기 다수의 선택메뉴 중 하나를 선택할 때 경매가 진행중에 있는 경매물건 리스트를 제공하며,

    각각의 매수자가 상기 경매물건 리스트를 검색하여 경매 참가를 원하는 경매물건을 선정하여 선정된 경매물건에 대한 경매에 참가하여 입찰가를 최저 경매가 이상으로 제시할 때 시스템 서버는 제시된 다수의 입찰가 중에서 최고가를 선정하여 입찰에 참여한 다수의 매수자에게 알려주고,

    상기 다수의 매수자가 다른 매수자의 입찰 최고가를 참고하여 자신의 입찰가를 입찰 최고가 이상으로 수정하여 제시할 때 설정된 경매기간이 경과한 후에 최고가를 제시한 매수자를 낙찰자로 선정하여 낙찰결과를 매도자 및 매수자에게 알려주면서 상기 낙찰 매수자에게 시스템 운영 사업자의 지정금융기관의 지정계좌로 계약금 입금을 요청하며,

    상기 금융기관으로부터 계약금의 입금통보에 응답하여 시스템 서버는 자동으로 회원의 등록정보와 낙찰결과에 기초하여 표준계약서를 작성한 후 매도자와 낙찰 매수자에게 통지하면서 금융기관으로 출두하여 계약서에 서명할 것을 요청하고,

    계약 완료에 따라 낙찰 매수자가 잔금을 상기 지정계좌에 입금하여 매도자의 낙찰된 물건의 명의이전이 완료된 경우 시스템 서버는 잔금을 매도자의 지정계좌로 지급하도록 요청하고,

    상기 시스템 서버는 매도자와 매수자 중 어느 한사람이 낙찰에 따른 계약을 성실하게 이행하지 않는 경우 위약자의 경매 보증금을 압류하여 상대방 지정계좌로 지급하도록 제어하는 것을 특징으로 하는 거래보증기능을 갖는 부동산 경매방식 전자 상거래 시스템.
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