KR20020004086A

KR20020004086A - 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무연결서비스방법

Info

Publication number: KR20020004086A
Application number: KR1020000037522A
Authority: KR
Inventors: 이병익
Original assignee: 이병익, 김철호; 하우투부동산투자운용 주식회사
Priority date: 2000-07-01
Filing date: 2000-07-01
Publication date: 2002-01-16

Abstract

본 발명은 부동산을 처분(임대 포함) 또는 취득(임차 포함)하고자 하는 거래 당사자가, 양질의 중개서비스를 받기 위해 시장정보와 전문성을 겸비한 전담 중개인을 선임함에 있어서, 인터넷 웹페이지를 통해 대상 부동산의 내역과 거래조건, 기대하는 서비스 수준을 제시하고, 그 업무를 수임하고자 하는 공인된 중개인들은 인터넷 업체의 검증된 회원으로 등록하여, 상기 거래 당사자가 공시하는 조건에 부응하는 제공서비스 각각을 제시하여, 인터넷 업체의 객관적인 중개서비스 평가시스템과 거래 당사자의 평정을 합산 평가하여 가장 우수한 자격과 서비스 조건을 제시한 중개인을 선정하여 서면(또는 전속) 중개계약을 체결할 수 있도록 하는, 인터넷을 통한 부동산 중개서비스 매칭시스템에 관한 것이다.

또한, 본 발명은 사이버 상의 용역계약을 지원하고, 거래 당사자의 부동산거래 안정성을 보강하기 위해 회원들의 부동산 중개사고를 보장한는 특정한 보험상품을 연계하여 서비스의 신뢰도를 높이는 것이다.

본 발명의 방법은, 거래 당사자가 부동산 내역/거래조건/기대하는 서비스 조건을 제시하는 단계와, 중개인이 상기 조건에 부응하는 제공 서비스를 제시하는 단계와, 제시된 다수의 응찰 서비스를 객관적인 계량시스템으로 평가하여 최적의 중개인과 서비스를 선정하는 단계와, 선임된 중개인과 거래 당사자간의 사이버 계약 및 공식 서면 중개계약을 체결하는 단계로 구성된다.

Description

인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법{A METHOD FOR COMPETED BROKERAGE SERVICE LINK SYSTEM ON THE INTERNET BY REVERSE AUCTION}

일반적으로, 부동산을 처분 또는 취득하고자 하는 거래 당사자는, 처분 또는 취득을 위해 일일이 직접 현장을 찾아 다니거나 불특정 부동산 중개인을 찾아가서 부동산 처분 또는 취득의사를 구두로 통지하고 거래를 행하였다.

특히, 부동산을 처분하는 경우에는 부동산 중개인을 활용하지 않는 대신에 부동산 전문지 또는 신문, 그리고 최근에는 인터넷 부동산 사이트를 통해 부동산 매물을 등록하고 해당 부동산을 취득하고자 하는 자와 직접 거래를 하였다.

그러나, 부동산의 처분 또는 취득을 위해 중개인을 선정하는 과정은 시간과 노력의 투자를 요할 뿐만 아니라 정작 거래 당사자의 의도를 정확히 이해하고 또한 의뢰인의 최대 이익을 위하여 일할 수 있는 중개인을 만난다는 것은 실로 어려울 뿐만 아니라 그야말로 운에 따를 수 밖에 없는 현실이었다.

그에 따라, 거래 당사자는 그러한 불확실성을 줄이기 위해 주변의 여러 부동산 중개인을 접촉하여 자신의 의사를 알림으로써 자신의 목적을 빠르고 유리하게 달성하기를 기대하였다. 이러한 형태는 우리나라 부동산 중개시장의 고착화된 현실이다.

그와 반대로, 부동산 중개인의 입장에서는 하나의 부동산 거래에 대해 여러 중개인이 관여함으로써 소개 과정의 부작용과 전적으로 자신에게 맡겨지지 않는 불확실한 업무인 관계로 책임의식이 결여되고, 의뢰인의 이익보다는 오로지 거래 성사에만 몰두하게 되는 왜곡된 인식을 심어주고 있다. 아울러 중개업무에 대한 보수 기준을 미리 정하지 않고 법정 요율과는 다른 수수료를 요구함으로써 의뢰인과의 마찰이 끊이지 않고 있다.

또한 현재 인터넷을 통한 역경매 방식을 통해 각종 서비스 제공자와 수요자를 연결하는 인터넷 서비스가 존재하고 있으나, 특히 부동산과 관련된 서비스는 그 재산가치의 중요도에 비추어 단순한 정보와 인적 관계만을 연결해 주는 현재의 방식으로는 당사자간 신뢰부족으로 인하여 고도의 전문성을 필요로 하는 인터넷 부동산 거래는 전무한 실정이다.

또한, 현재의 역경매 방식에서는 운영관리자의 책임이 결여되어 있고, 원칙적으로 당사자가 직접 만나거나 또는 유선 내지 직접 접촉을 통해 기초적인 단계에서부터 다시 검증해야 하는 불편함이 있다.

따라서, 본 발명의 목적은, 부동산의 처분 또는 취득을 원하는 당사자가 해당 부동산의 내역과 조건, 기대하는 서비스 수준을 제시하고, 인터넷 사업자는 제시정보의 신뢰도(서면에 의한 권리관계 확인 유무 등)를 바탕으로 등급을 분류, 입찰 게시하며, 중개업무 수임을 원하는 중개인은 회원가입 절차 등을 통하여 자격요건을 확인하고 게시된 개별 물건에 대해 종별, 지역별, 거래형태별로 분석, 선별하여 제시조건에 상응하는 서비스를 제시하면, 인터넷 사업자가 개발한 중개서비스 평가시스템에 의해 지역, 경력, 전문분야, 수수료조건, 기타 부대 서비스 등의 항목을 일차 평정(rating)하여 순위를 정하고, 의뢰인의 평가를 일부 합산하여 최종 선정함으로써 공정함을 기하며, 또한 거래의 안정성을 보장하기 위해 중개사고를 보장하는 보험상품을 연계시킴으로써, 거래 당사자가 안전하고 편리하게 부동산 거래를 할 수 있도록 지원하는 것이다.

상기의 목적을 달성하기 위해, 본 발명의 방법은, 거래 당사자가 부동산 내역/거래조건/기대하는 서비스 조건을 제시하는 단계와, 중개인이 상기 조건에 부응하는 제공 서비스를 제시하는 단계와, 제시된 다수의 응찰 서비스를 객관적인 계량시스템으로 평가하여 최적의 중개인과 서비스를 선정하는 단계와, 선임된 중개인과 거래 당사자간의 사이버 계약 및 공식 서면 중개계약을 체결하는 단계로 구성된다.

도 1은 본 발명에 따라 온라인 상에서 이루어지는 부동산 중개업무 연결서비스의 업무흐름을 보여주는 흐름도.

도 2는 본 발명에 따라 온라인 상에서 이루어지는 업무에 뒤이어, 오프라인상에서 이루어지는 업무흐름을 보여주는 흐름도.

이하 첨부 도면에 도시되어 있는 바람직한 실시예를 참조하여 본 발명을 설명한다.

도 1은 본 발명의 부동산 중매시스템의 업무흐름 전개도이다.

먼저, 인터넷 웹사이트를 통한 거래는 웹사이트에 접속함으로써 개시한다(s100).

그런 다음에, 부동산 처분(임대) 또는 취득(임차)를 원하는 당사자(이하, '거래 당사자'라 칭함)인 경우에, 거래 당사자가 이미 회원등록을 하였으면(s200) 회원 ID와 패스워드를 기입하여 로그인(log in)한다(s300). 만일, 거래 당사자가 처음 이용하는 당사자이면 소정의 절차를 거쳐(당사자 성명(또는 회사명), 주민등록번호(또는 사업자 등록번호, 또는 법인체 등록번호), 주소 등을 기입) 회원으로가입하여 회원 ID와 패스워드를 부여 받아(s210), 부여 받은 회원 ID와 패스워드를 사용하여 로그인한다(s300).

부동산 중개인 또는 중개법인체(이하 '중개인'이라 칭함)인 경우에, 상기 거래 당사자와 마찬가지로 회원 ID와 패스워드가 있으면, 회원 ID와 패스워드를 사용하여 로그인 하고 처음 거래하는 중개인이라면 소정의 절차를 거쳐(중개인 성명(또는 중개법인체명), 중개업 허가번호 및 중개인의 주민등록번호(중개법인체 등록번호), 주소 등을 기입), 회원으로 가입하여 회원 ID와 패스워드를 부여 받아 로그인한다.

그런 다음에, 단계 s400에서 거래 당사자 또는 중개인 여부를 판정한다. 만일 거래 당사자이고 또한 부동산을 처분(임대)하고자 하면, 단계 s500에서 상기 거래 당사자는 처분(임대)하고자 하는 부동산의 내역(부동산의 종류, 소재지, 규모, 소유권, 거래형태, 가격조건, 부동산의 상태 등)과 기대하는 서비스 조건(중개수수료, 거래 안전장치, 금융알선, 각종 자문, 부대 서비스 등)을 제시하여 매물등록을 한다.

만일, 부동산을 취득(임대)하고자 하면, 단계 s510에서 거래 당사자는 또한 상기 단계와 마찬가지로 취득(임대)하고자 하는 부동산의 내역(부동산의 종류, 규모, 지역조건, 용도, 거래형태, 가격조건 등)과 기대하는 서비스조건(중개수수료, 거래 안전장치, 금융알선, 이전/등기 절차 등의 지원 등)을 제시하여 매수등록을 한다.

단계 s700에서, 상기 거래 당사자는 소정의 등록 수수료를 납부한다. 이 납부단계는 신용카드에 의한 결제, 또는 전자화폐를 통한 결제, 또는 은행 계좌이체, 또는 700 전화서비스에 의한 소정의 기부금 납부로 갈음한다. 그러나, 제도의 조기 정착을 위해 일정기간 무료로 이용할 수 있도록 한다.

그런 다음, 단계 s800에서 거래 당사자가 등록한 정보들의 등급을 분류한다. 상기 분류 기준은, 권리관계를 입증하는 공문서(등기부 등본 또는 등기권리증)에 의해 소유권과 본인의 의사를 확인한 정보는 "우량등급"으로 분류하고, 서면에 의해 확인이 되지 않고, 웹페이지 상의 서술된 사항만에 의한 정보는 "일반등급"으로 분류하여 응찰자로 하여금 거래 당사자와 물건의 신뢰도를 판단케한다.

단계 s900에서, 인터넷 서비스 제공자는 웹페이지를 통해 거래 당사자가 제시한 부동산 내역과 기대하는 서비스 조건을 표시하여 입찰공시를 한다.

상기 단계 s400에서, 만일 거래 당사자가 아니고 중개인이라면, 단계 s600에서 중개인은, 인터넷 서비스 제공업체에서 제시하는 일정한 액수의 응찰 수수료를 미리 예치한다. 이 응찰 수수료의 예치 방법은, 상기 거래 당사자의 소정의 등록 수수료 납부와 마찬가지로 신용카드를 통한 결제, 또는 전자화폐를 통한 결제, 또는 은행 계좌이체, 또는 700 전화서비스에 의한 소정의 기부금 납부로 갈음한다. 상기 응찰 수수료의 예치금은, 응찰 때마다 컷다운(cut down)방식으로 삭감된다.

상기, 응찰 수수료의 지불이 완료되었으면, 단계 s1000에서, 인터넷 웹페이지를 통해 회원 ID로 로그인 한 중개인은 거래 당사자가 제시한 부동산 내역과 서비스 조건을 확인한 후에, 수임을 원하는 물건에 대해 게시된 조건에 부응하는 제공서비스 내역(수수료, 금융알선, 거래안전장치, 각종 자문, 기타 부대서비스 제공등)을 제시하여 중개서비스 응찰을 한다.

단계 s1100에서, 인터넷 서비스 사업자는 소정의 응찰기간을 거쳐 응찰내용을 취합, 정리하여 응찰 서비스 평정을 한다. 이때, 응찰한 서비스 중에서 최적의 제시 조건을 선택하는 과정은, 인터넷 사업자가 개발한 "중개서비스 평정시스템"(평정기준 : 중개인의 경력, 법인여부, 직원 수, 홍보수단 및 채널, 프랜차이즈서비스 유무, 물건지와 중개인과의 거리, 보험가입 사항, 부대서비스 제공 유무 등)에 의해 일차 평정을 하고, 이를 의뢰인만이 볼 수 있도록 하여 다시 의뢰인의 주관에 의해 추가 평정을 하여 합산한 결과를 토대로 최적 제시조건의 중개인을 선택한다. 평정의 점수는 총점을 기준으로 인터넷 사업자의 객관적인 평정시스템에 의한 평점을 약 80%, 의뢰인이 부여한 평점을 약 20% 비율로 조합하여 평가한다.

그런 다음에, 단계 s1200에서 부동산 거래를 전담할 중개인을 선정하여 통보하고, 단계 s1300에서 사이버상 약정을 체결한다.

상기 인터넷을 통한 약정(Agreement)은 전자 결재시스템을 응용한 자체프로그램으로, 당사자간의 비밀번호와 ID를 이용하여 중개위임에 관한 약정이 웹페이지 상에서 이루어지도록 하거나, 또는 화상 커뮤니케이션이 가능한 시스템을 적용하여 상호의사를 직접 확인하고 유선상으로 약정을 체결하는 방법으로 적용할 수 있다.

이상의 단계들은 인터넷 웹페이지를 통한 이루어지는 온라인상의 행위이다.

단계 s2000는 오프라인상의 행위로, 거래 당사자와 중개인이 직접 회동하여 물건상태 확인 및 제 조건을 재확인하며, 사이버상의 약정을 기반으로 적법한 서면 중개계약을 체결한다(s2100). 이때, 어떠한 이유로 인하여 당사자간의 중개계약 체결이 결렬될 경우 정보의 등급을 하향 재조정하여 단계 s800으로 되돌려 개시한다.

그런 다음에, 전담 중개인은 중개활동을 전개하고 또한 다양한 경로의 홍보를 행하며(s2200), 인터넷 사업자는 회원 중개인들의 홍보활동을 집결하여 효과의 극대화를 지원하고, 의뢰인에 대한 중개인의 정기적 서면보고 절차를 지원한다(s2300).

중개활동의 결과로 매매 계약이 체결되면(s2400) 거래를 종결하고(s2500), 중개 위임기간 동안 거래가 성사되지 않았을 경우, 그 기간을 연장하거나, 다시 단계 s800에서 재공시하여 새로운 중개인을 선임하여 상기의 절차들을 반복한다.

이외에도, 상기 거래과정의 안전성을 위해, 중개업법에 근거한 거래 안전장치(공제기금) 외에 인터넷 서비스 사업자가 특정한 보험상품을 상기 부동산 거래에 연계시켜 안전성을 한층 더 보강한다.

이와같이, 본 발명의 방법에 따르면, 거래 당사자가 여러 중개인을 직접 접촉하는 번거로움을 없앰은 물론, 일련의 검증과정을 거친 중개인들로부터 양질의 서비스제공 경쟁을 유도하여 궁극적으로 소비자의 권익을 신장하고 부동산 거래과정의 안정성과 투명성을 대폭향상시키는 기회가 될 수 있다.

또한, 정식적인 서면 중개계약을 통해 정확한 업무의 정의와 수수료 분쟁을 근본적으로 불식시키는 중개관행의 개선과 업무진행 과정을 정기적으로 거래 당사자가 보고를 받을 수 있는 편리함이 있다. 그리고, 단일화된 경로를 통해 거래 당사자가 처분 또는 취득하고자 하는 부동산에 대해 효과적이고 집중적인 홍보가 가능하여 거래성과를 극대화 시킬 수 있다.

아울러 중개인의 측면에서 보면, 시간과 공간을 초월하여 무한한 영업 기회를 확대할 수 있으며, 전속 내지 서면 계약에 의해 수임함으로써 업무의 불확실성이 제거되고 또한 경쟁 기회를 통해 지속적으로 서비스의 질을 높이고 전문성을 배양하는 자극이 될 것이며, 자기 계발의 촉진 역할을 하게된다.

Claims

거래 당사자와 중개인이 인터넷을 통하여 회원등록하여 중개서비스에 접속하는 단계와,

거래 당사자가 부동산 내역과 거래조건과 기대하는 서비스조건을 제시하여 매물/매수 등록을 하는 단계와,

상기 매물/매수 등록된 부동산의 정보등급을 분류하는 단계와,

정보등급이 분류된 부동산을 입찰공시하는 단계와,

상기 거래 당사자가 제시한 조건에 부응하는 제공서비스를 중개인이 제시하는 단계와,

상기 중개인이 제시한 제공서비스들을 평정하여 전담중개인을 선정하는 단계와,

상기 전담 중개인과 거래 당사자가 사이버상에서 약정을 체결하는 단계와,

상기 중개인과 상기 거래 당사자가 서면 중개계약을 체결하는 단계와,

상기 중개인이 중개활동을 전개하고 홍보하며 정기적으로 그 결과를 서면으로 보고하는 단계로 이루어진 것을 특징으로 하는, 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법.
제1항에 있어서,

거래 당사자가 소정의 등록 수수료를 납부하는 단계와,

중개인이 소정의 응찰 수수료를 예치하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법.
제2항에 있어서, 상기 등록 수수료의 납부와 응찰 수수료의 예치는, 신용카드를 통한 결제, 또는 전자화폐를 통한 결제, 또는 은행 계좌이체를 통한 결제, 또는 700 전화 서비스에 의한 소정의 기부금 납부로 이루어지는 것을 특징으로 하는 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법.
제2항에 있어서, 상기 중개인이 응찰을 할 때마다 상기 중개인이 예치한 소정의 응찰 수수료에서 소정액을 컷 다운방식으로 삭감해 나가는 것을 특징으로 하는 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법.
제1항에 있어서, 상기 중개인이 제시한 제공서비스들의 평정은, 중개인 경력, 법인 여부, 직원 수, 홍보수단 및 채널, 프랜차이즈서비스 유무, 물건지와 중개인과의 거리, 보험가입 사항, 부대 서비스제공 유무의 변수들을 사용하는 중개서비스 평정시스템을 사용하여 이루어지는 것을 특징으로 하는 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법.
제1항에 있어서, 상기 전담 중개인과 거래 당사자의 사이버상 약정은, 서비스 제공 사업자의 전자결재시스템으로 양 당사자간의 비밀번호와 ID를 이용하여 웹페이지 상에서 이루어지거나, 또는 화상 커뮤니케이션 시스템을 사용하여 상호의사를 직접 확인하고 유선상으로 이루어지는 것을 특징으로 하는 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법.
제1항에 있어서, 거래 당사자와 중개인과의 거래 안전성을 위해, 인터넷 서비스 제공자가 특정한 보험상품을 상기 거래에 연계시키는 것을 특징으로 하는 인터넷과 역경매 방식을 통한 부동산 중개업무 연결서비스방법.