JP2004171198A - 不動産取引方法、不動産情報登録方法、不動産取引システム、不動産情報登録システム、不動産人気度計測方法、不動産情報登録・検索方法、および不動産引き合い状況計測表示方法 - Google Patents
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Abstract
【課題】不動産物件の売買に係る媒介契約をネットワーク上で結ぶことができ、閲覧できる物件情報に無駄な情報が無く、新鮮で豊富で安全な物件情報閲覧サイトを実現できる不動産取引方法、不動産情報登録方法、およびシステムを提供することを目的とする。
【解決手段】消費者がネットワーク上で業者会員を検索し、所望の業者会員を選択して媒介契約を締結できるようにする。業者会員の検索においては、各種の条件に合った業者を選択できるようにする。新たに発生・収集した物件情報については、物件ＤＢ内の既登録の物件データと照合し、ダブリデータは登録しない。部分的に一致するデータは履歴情報として登録する。
【選択図】 図２
【解決手段】消費者がネットワーク上で業者会員を検索し、所望の業者会員を選択して媒介契約を締結できるようにする。業者会員の検索においては、各種の条件に合った業者を選択できるようにする。新たに発生・収集した物件情報については、物件ＤＢ内の既登録の物件データと照合し、ダブリデータは登録しない。部分的に一致するデータは履歴情報として登録する。
【選択図】 図２
Description
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引方法ができる不動産取引方法、不動産情報登録と提示方法、自社物件の他社との人気度比較とその販売促進、ユーザーから見る自社の法人人気度比較とチェック、安全且つ迅速なオークションの実施およびそれらシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
不動産仲介手数料の発生原因元は媒介契約である。不動産仲介業は、その媒介契約に基づき、買い手（借り手）と売り手（貸し手）から収入を得る。現状では、消費者はこの媒介契約の存在を知らない場合が多い。不動産仲介業者にとって特に購入者（借り手）においては物件探しの最初のときから媒介契約を結ぶことはほとんど無い。なぜなら物件を買う（借りる）事が決まっているわけでもないのに印鑑を押すことに消費者は及び腰になるし、業者においても購入者（借り手）のその様な反応が分かるのでせっかくの顧客を逃がさないために媒介契約のことを切り出さない。まず物件探しは不動産会社のチラシ広告、情報誌などで行なうことが多く、チラシ広告の物件について不動産会社に問合せをする段階では前述の理由などで通常媒介契約までに至らないことが多い。であるから一般的に購入者（借り手）においては、良い物件が見つかりその取引の直前になって媒介契約の存在を知らされ、その物件を紹介された仲介会社と媒介契約を結ぶことが多い。
【０００３】
この場合、不動産業者にとっては、折り込みチラシなどで高額な広告費をつぎ込み購入者（借り手）などを募るものの、媒介契約を結んでいるわけではないので、確実に自社仲介で物件の購入（賃借）を約束される訳では無い、という不都合が生じる。折り込みチラシを見て問い合わせてきた消費者が、他の不動産会社に仲介を依頼してしまう場合もある。いわゆる「抜き行為」である。したがって、不動産業者にとってみると、チラシ広告などに多額の広告費を使うことは賭けに近い側面があり、事業計画の目処が立てられない。消費者にしても、気に入った物件が見つかっても、媒介契約も結んでいないのに、「この物件はウチが紹介したからウチで買って（借りて）貰わないと困る」などといわれると、その業者が気に入らなくても、渋々その業者から買う（借りる）（取引の契約に続いて媒介契約を結び、仲介手数料を払う）ことになる。
【０００４】
また、実際の昨今の不動産探しにおいてチラシ広告や情報誌などで不動産探しを行うのは紙面の量に限りのある両者では自ずから情報量に限界があり、あるいはその限られた情報量においてさえチラシ、情報誌の双方において同じ情報が重なったり（重複物件情報の存在）、印刷など制作と配布にタイムラグの生じる方法では価格が変わっていたり（２重価格表示）、既に成約済、売却済（賃貸済み）であったり（オトリ広告）などの不合理きわまりない状態であった。このようなことはなにも消費者だけの問題に限らず、情報収集が主業務である不動産業者そのものにも同じ事が言え、不動産業者は先のチラシ、情報誌以外に業者同士のネットワークが有るのだが、日本全国に不動産業者は１４万社存在するとも言われており、自分の取り扱う地域の数百数千の業者を単独で全てを網羅することなどは不可能であるため、質量の違いはあれ不動産業者においても同じことが言えるのであった。
【０００５】
そこで、インターネットを使った情報収集を行うことが業者、消費者の別なく探索者にとって質量共に充実するはずであった。しかしながら、現行のビジネスモデルでは不動産情報の持つ特異性（例えば、今日５０坪の土地が明日２５坪になる＝公簿と実測の違いであったり分割売りに変わる、住居表示と地番の違いなど、つまり工業製品のような同じ情報を持つことがない）によって毎日変動する情報量、内容ともにアップデーティングにおける技術が非常に難しく、従来通りの手作業であったりするので、結果インターネットを使って不動産情報を収集しようとしても、チラシ広告や情報誌の問題と等しく重複物件情報の問題、２重価格表示の問題、オトリ広告の問題は解決されず、今持って質量ともに充実したものが作られずにいるのが現状である。
【０００６】
その様に情報収集といった点においては同じく、自己売買（賃貸）を行うマンションデベロッパーや、建売業者などにおいても、事業を行う土地の仕入れが出来ない、開発した商品が思うように売れない等、同じ情報収集といった問題が山積しているのである。また同様に情報の収集が思うようにいかないのでそれらマンションデベロッパーや、建売業者など不動産業者にとっても自社物件の販売ポジションの判断を行うための客観的な引き合い状況（＝人気度）が分からずに売買（賃貸）のチャンスを逃がすこともしばしばである。その様にユーザと業者の間には大きな溝があるため、不動産業者自身も自社ブランドや自社開発商品がユーザからどのような目で晒されているか分からずにいるので、意識の高いまたは資金的に余裕のある会社では多額な費用をかけてマーケティングをしなければならなかったり、そうでない業者においては自社の物件を購入した先々のアフターサービスのことを考えると苦言を呈しにくい消費者の意見を真に受けて、自社ブランドと商品開発において慢心をしてしまい時代に取り残されて苦況に陥ったり、最悪倒産などの憂き目にあい不良債権の上積みをしてしまうのであったりする。
【０００７】
以上のような現状から、不動産取引業においても、より合理的なビジネスモデルが求められている。ところで、従来、このような媒介契約をネットワーク上で行なうシステムは無かった。媒介契約を支援するシステムとして、あるいは物件情報データの管理方法として特許文献１〜４などに記載のものが知られている。
【０００８】
特許文献１は、売り物件をインターネットのサイトに登録して購入希望者が閲覧できるように広告を出す際に、仲介業者が買主を見つけることを条件に、その買主と売買契約が成約した段階で仲介業者に支払う売り媒介手数料の額を提示するシステムを開示する。これは売主が売り仲介手数料をできるだけ安くするのに利用するものであり、買いの顧客を抱える業者を、売り手の手数料の過多でがんばりの具合を変えさせる（段落番号００２６）売主の仲介業者コントロール（段落番号００１６、００１７）の売主主体のシステムと仲介業者の両手取引促進システムであり、今回の買い手の媒介契約締結のシステムとは根本的に違うものである。またこの登録項目（図５）では公正取引委員会で定める不動産の公正競争規約に準じない。これでは売主が個人で、不動産の取引システムを知らない場合、逆に自分の味方（業者）がおらず、取引において不利が生じる場合が起こり得る。これら両手取引を推進することは国土交通省所管の財団法人である「不動産適正取引推進機構」でも、売り手はセラーズ・エージェント（売却の媒介契約会社）を立て、買い手はバイヤーズ・エージェント（購入の媒介契約会社）を立てるという取引形態（共同媒介）が望ましいとしている（１９９４年１月に公表された同機構の報告書より）方針にもそぐわないものである。
【０００９】
特許文献２は、不動産の情報提供システムにおいて、必要な場合に仲介業者の表示を自動的に差し替えるものが開示されている。また、ネットワーク上で不動産物件の入札と落札を行なうシステムが開示されている。こちらのシステムにおいて不動産物件情報を開示するときに仲介業者の明示は一切無いので、仲介業者の表示の差し替えなどはない。また入札、落札においてはネットワーク上で媒介契約を締結若しくは媒介契約の締結予約、予告をすることによる円滑な取引の記載はなく、更に本システムは蓄積されたデータベースシステムにより周辺取引事例、現在の事例が自動的に参考資料として作成されることによりより正確で、素早い判断が下せるサポートを含むシステムになっている。
【００１０】
特許文献３は、複数の不動産仲介業者の物件データを共通のサーバで一元的に管理し、インターネットを介して一般消費者が希望の物件を検索できるようにしたシステムが開示されている。
【００１１】
この文献はまず賃貸市場に限定されている。また当方の言うところのネットワークによる媒介契約の締結若しくは媒介契約の締結予約、予告が記されてはいない。また、借りて（買い手）と物件を預かる業者（元付け業者）を直接結ぶこのシステムでは、特許文献１と同じように国土交通省所管の財団法人である「不動産適正取引推進機構」でも、売り手はセラーズ・エージェント（売却の媒介契約会社）を立て、買い手はバイヤーズ・エージェント（購入の媒介契約会社）を立てるという取引形態（共同媒介）が望ましいとしている（１９９４年１月に公表された同機構の報告書より）方針にもそぐわないものである。そして、特許文献３の方法によると、例えば大家さん（売主）が１０社の不動産業者に自分の物件の貸し出し（売却）の依頼をしたとすると、その１０社は当然この文献の言うところのデータベースに登録することになる。そして、一般消費者が情報の検索をすると１０件の該当物件が表示されるが実は１件しか無いという事態が生まれるのである。つまり重複物件（いわゆるダブリ物件）の処理がなされていないのである。そして、その後その大家さんは貸し出し（売却）物件に借り手（買い手）がいないと判断すれば価格を下げることになるが、もし仮に特定の４社にしか通知しなかったとすると、通知を受けた４社はデータの価格を下げ残りの６社はもとの価格のままとなる。そうすることで一般消費者が見たときに一つの物件で２つの価格と言うことになり、公正取引委員会が定める「不動産の表示規約」の第１２条にある「不当な２重価格の表示の禁止」に該当することになり公正取引委員会より排除の勧告若しくは命令が下されるようになる。あるいは段落００８においては「また、契約書処理と連動している為に、検索サイトに公開される情報はリアルタイムで更新される。」とあるが、仮に大家さん（売主）がこのデーターベースシステムに参加していない１１社目の会社を通じて借りて（買い手）を見つけて契約した場合においては、このデータベースシステムには契約済みの物件が残されることになる。性善説に立ってこのような物件が終わってしまった状態のときに先の１０社がこの情報を削除したとしても、もし万が一この１０社のうち１社でも倒産などをしていたら、この文献においてはこのデータベースには管理者がいないので、いつまでもこのデータは残ったままとなる。（実際にレインズではこのようなことが起きている。）
【００１２】
しかしながら、このようなシステムにおいては管理者は必須であるが、情報のこの文献にはそれが記されていない。この文献のようにもし管理者無しで、他者が自分のデータを「削除」出来るようなサイトでは競争相手が自由に自分の物件情報を「削除」出来てしまっては自由な競争が出来なくなって、この文献においてこのデータベースにはだれも参加するものなどいなくなる。このようなデータベースでは、早晩、信頼性が全くないものになり段落００７のいうところの「複数の仲介業者の登録物件データはそのままインターネットを通して一般消費者に検索してもらうことができ、成約率の飛躍的向上が期待できる。」ことなど到底難しいといえる。その問題を解決するには、本出願人本願で申請する様なシステムのアップデーティング方法が望ましい。
【００１３】
特許文献４について該文献の言うところの「クライアント装置」等は必要とせず、本願発明に係るシステムは、ブラウザソフトが有れば利用できるために仲介業者は物件管理の専用ソフトやそれを行うための専用の装置を必要としない。また本願発明の方法においては、誰にでも自由に障壁無しに活用することにより、より透明性の高く解放された市場の確立を目指しており特許文献４の請求項２における「各仲介者の仲介の適性に関する審査を行い、この審査に合格した仲介者に関する情報のみを登録することを特徴」や請求項３における「上記不動産売買に関する申し出を登録するステップにおいて、各申し出の適性に関する審査を行い、この審査に合格した申し出に関する情報のみを登録することを特徴」とする情報や会員の登録においての「審査」をすることなどはないのである。「審査」をすることによって例えばＡサンにとっては良くないあるいは不都合な「物件情報」が「審査」され登録できない事は一見都合の良いことに見えるが、その情報が別のＢサンにとっては非常に重要な情報であるときなどは非常に不便でありまた、価値観の多様化を言われる昨今時代にそぐわないと共に、閉ざされた不透明で偏った市場の形成を助長してしまう事が十分に考えられるのである。また本願で記載しているネットワークによる媒介契約の締結若しくは媒介契約の締結予約、予告の記載はない。あるいは前記特許文献３において主張した、重複物件（いわゆるダブリ物件）の処理の記載もされていない。複数の業者を選択する事による売買当事者自身によるの業者選択がないので「サーバ装置」による「審査」においてのみなされているのであるから、売買当事者自身による業者選択の自由度の広さは無い不便性のみがあるのである。
【００１４】
以上のように、従来の技術では、情報システムは開示されているものの、媒介契約そのものをネットワーク上で行なうようにしたシステムは知られていない。
【００１５】
一方、特許文献３のシステムでは、種々の情報源から物件情報が提供される場合があると考えられる。現在、多数の物件情報の情報源としては、レインズ（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍ：国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム）や民間の不動産情報提供業者がある。これら各種の情報源からの物件情報に加え、個別に売り手からの物件情報などが登録されることなどを考慮すると、不動産物件情報を閲覧できるサイトでは供給される物件情報に制限がないため、実際には前述のような１件の物件に対して複数の重複（ダブリ）物件情報が存在するケースが少なくない。また、１件の物件について価格が変更になったり売却済みになった場合も、それらの情報が追加され、ダブリ物件情報が増加するだけのケースが少なくない。つまり、特許文献１〜４のシステムはいずれも、不動産物件情報をネットワーク上で閲覧できる仕組みを備えているものの、業者、消費者の別を問わずに不動産情報のアップデーティングの問題は積み残されたままである。
【００１６】
また、従来不動産業者は、日々膨大な不動産情報に晒されており、その管理に多大な人的、時間的、費用的コストをつぎ込んできた。ちなみに横浜市内だけにおける売り家の個数は現在およそ４５００件ほどである。この数字だけだとさして大きい数字ではないが、不動産業者で有ればこのほかに、「売り地」「売りマンション」「賃貸物件」「貸し・売り店舗」「貸し・売り工場」「貸し・売り事務所」「その他物件」と商品は幅広く存在しさらに、これらの個々の情報が毎日「買い主（借り主）募集中」「商談中」「売却（商談成立）」「売却（貸し出し）中止」なのか情報が変化するのをキャッチしなければならない。しかしながら、それは非常に手間とコストが掛かるのだが、それを行わないと「新鮮」で「正確」な情報にならないのである。
【００１７】
不動産情報とは商品項目が多い上に、その在庫状態が変化していき、一番難しいのは、地球上で同じ物件が２つと存在しないので工業製品の管理などとは違いその商品管理は困難を極めている。
【００１８】
例えば、広告を出す場合などでは、広告掲載をしたいものを膨大な情報量の中から、記憶と手作業によりまずは労力をかけ選択する。その後、それら選択した物件が「買い主（借り主）募集中」の状態であることを確認する。当然、中には「商談中」「売却（商談成立）」「売却（貸し出し）中止」である場合が多くあり「買い主（借り主）募集中」の状態であり、それが消費者にとって食指が伸びそうな魅力的な商品であるのか選別するには相当の労苦を要する作業なのである。その後、多大な広告費をかけてチラシ広告や情報検索サイトに情報を出して顧客の問い合わせがあったら再度、物件の状態確認をするのであるが、勿論「魅力的」な物件故広告掲載の前後に売れてしまうこともしばしばである。そうなると「済み物件」の掲載は「オトリ広告」といわれてしまいます。
【００１９】
また物件情報の管理の問題という点について言うと、顧客との間には売却（貸し出し）を望む方との商談もある。そのとき、自宅を売却したい顧客をつかんでも本来時系列的に、過去のデータを持ってして、論理的な顧客に相場などがわかりやすい商談に望むのがユーザも納得がいくことは分かっていても、手作業に頼っている現在において、そういった過去の物件情報にまで自社で管理できるはずもない。また前述のレインズや民間の不動産情報提供業者における情報サービスにおいては物件履歴のサービスもなく、現状においては仕方なく顧客には過去については自己の記憶に頼り、あるいは現在の情報を少しだけ提示し顧客との商談にはいるのが実状である。
【００２０】
不動産業者においてもこのように情報管理というのは切迫した問題であり、そういった今までのその膨大な情報管理（つまり収集した新規物件情報なのか売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の時間的、費用的コストから解放され、更に顧客を安価で確保することが出るようになることが望まれている。
【００２１】
【特許文献１】特開２００１−３３１７２９
【００２２】
【特許文献２】特開２００２−２４５１４７
【００２３】
【特許文献３】特開２００２−４９６７５
【００２４】
【特許文献４】特開２００２−７５４１
【００２５】
【発明が解決しようとする課題】
上述したように、従来技術では不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で行なうことは考慮されていない。また、物件情報を閲覧できるサイトでは、簡単に物件管理が出来る方法が発見されていなかったため、供給される多数の物件情報中に同じ情報が重なったり（重複物件情報の存在）、価格が変わっていたり（２重価格表示）、既に契約済、売却済であったり（オトリ広告）などの無駄な情報が多くなってしまい、ユーザが不便を感じるようになるという不都合がある。したがって、物件情報を閲覧できるサイトは、実際には永続的に稼働できなくなるという現実がある。また自らあるいは専用のネットワークがないため不動産業者は事業のための土地の仕入れや業者間専用情報交換、自社または自社取り扱い物件の人気度チェック、消費者から見た自社ブランド等の人気度チェックが出来ない、客観的な資料が無いため安全且つ迅速なオークションが実施できないという不便な現実も横たわっている。
【００２６】
さらに、不動産業者は今までのその膨大な情報管理（売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の内部的な煩わしさが有るだけでなく、ユーザに対しては、多額の広告費をかけ紙媒体のチラシを行ったり前述のような物件情報を閲覧できるサイトにおいてはアップデーティングが非常に難しく「新鮮」「豊富」「正確」な情報を提供しようとしても情報量には自ずから限度があり、ユーザの求める情報を「時間」「場所」にとらわれることなく容易に提供することが出来ないのである。
【００２７】
本発明は、上述の従来技術における問題点に鑑み、ネットワーク管理者が簡単に物件情報の整理や管理を行いそれをネットワークで公開することで不動産業者が今までのその膨大な情報管理（売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の時間的、費用的コストを軽減させ、不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引方法、不動産情報登録と提示方法、自社物件の他社との人気度比較とその販売促進、ユーザーから見る自社の法人人気度比較とチェック、安全且つ迅速なオークションの実施およびそれらシステムを提供することで、開かれた透明性の高い不動産市場を形成することを目的とする。
【００２８】
また、本発明は、閲覧できる物件情報に無駄な情報が無く、新鮮で豊富で安全な物件情報閲覧サイトを実現できる不動産取引方法、不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引方法、不動産情報登録と提示方法、自社物件の他社との人気度比較とその販売促進、ユーザーから見る自社の法人人気度比較とチェック、安全且つ迅速なオークションの実施およびシステムを提供することを目的とする。
【００２９】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するため、請求項１に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者との間で締結される媒介契約若しくは媒介契約の予約、予告をネットワーク上で締結する不動産取引方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索するステップと、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をしたい業者会員を選択するステップと、前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結若しくは媒介契約の予約、予告を前記ユーザに確認させるステップとを備えたことを特徴とする。
【００３０】
請求項２に係る発明は、請求項１に記載の不動産取引方法において、前記業者会員を検索するステップは、業者会員に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者会員を検索するものであることを特徴とする。
【００３１】
請求項３に係る発明は、請求項１または２に記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００３２】
請求項４に係る発明は、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の不動産情報登録方法であって、新規に不動産物件情報を入力するステップと、入力した不動産物件情報を前記データベースに既に登録されている不動産物件情報と照合する際、所定の複数の項目のみ照合するステップと、前記照合において、前記所定の複数の項目のすべてが一致した不動産物件情報については、当該入力した不動産物件情報を破棄するステップと、前記照合において、前記所定の複数の項目のうち部分的に一致した不動産物件情報については、登録するか否かを確認した後、前記データベースにダブリデータとして登録するステップとを備えたことを特徴とする。
【００３３】
請求項５に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者との間で不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引システムであって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録する手段と、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録する手段と、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索する手段と、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をしたい業者会員を選択する手段と、前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結若しくは媒介契約の予約、予告を前記ユーザに確認させる手段とを備えたことを特徴とする。
【００３４】
請求項６に係る発明は、請求項５に記載の不動産取引システムにおいて、前記業者会員を検索する手段は、業者会員に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者会員を検索するものであることを特徴とする。
【００３５】
請求項７に係る発明は、請求項５または６に記載の不動産取引システムにおいて、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をした業者会員を宛先として、自動的に作成する手段を、さらに備えたことを特徴とする。
【００３６】
請求項８に係る発明は、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の不動産情報登録システムであって、新規に不動産物件情報を入力する手段と、入力した不動産物件情報を前記データベースに既に登録されている不動産物件情報と照合する際、所定の複数の項目のみ照合する手段と、前記照合において、前記所定の複数の項目のすべてが一致した不動産物件情報については、当該入力した不動産物件情報を破棄する手段と、前記照合において、前記所定の複数の項目のうち部分的に一致した不動産物件情報については、登録するか否かを確認した後、前記データベースにダブリデータとして登録するステップとを備えたことを特徴とする。
【００３７】
請求項９に係る発明は、不動産を取り扱う業者同士がネットワークで不動産業者専用の不動産情報を交換し、取引を行う不動産取引システムであって、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記業者会員が端末から前記サーバに接続して自己所有または取り扱いの不動産情報を登録するステップと、別業者会員が端末から前記サーバに接続して他者所有または他者取り扱いの不動産情報を検索するステップと、前記別業者会員が前記業者会員が登録した不動産物件情報に関して、問い合わせ、取引の申し込み、取引交渉、または取引を前記ネットワーク経由で行うステップとを備えたことを特徴とする。
【００３８】
請求項１０に係る発明は、請求項９に記載の不動産取引方法において、前記登録済み不動産を検索するステップは、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする。
【００３９】
請求項１１に係る発明は、請求項９または１０に記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４０】
請求項１２に係る発明は、請求項９、１０、または１１の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての取引の申し込みメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４１】
請求項１３に係る発明は、請求項９、１０、１１、または１２の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引の交渉に関するメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４２】
請求項１４に係る発明は、請求項９、１０、１１、１２、または１３の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４３】
請求項１５に係る発明は、請求項１、２、または３の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての取引の申し込みメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４４】
請求項１６に係る発明は、請求項１、２、３、または１５の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引の交渉に関するメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４５】
請求項１７に係る発明は、請求項１、２、３、１５、または１６の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４６】
請求項１８に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上においてユーザ及び業者のそれぞれにおける個々の不動産物件情報の人気度の計測を行う不動産人気度計測方法であって、ネットワークに接続されたサーバに前記ユーザが端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の図面を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、ネットワークに接続されたサーバに前記業者が端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の図面を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、それらユーザと業者のそれぞれにおいて計測された回数を明示するステップとを備えたことを特徴とする。
【００４７】
請求項１９に係る発明は、請求項１８に記載の不動産人気度計測方法において、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報の人気度を検索するステップをさらに備えたことを特徴とする。
【００４８】
請求項２０に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上においてユーザにおける個々の不動産を取り扱う業者の人気度の計測を行う不動産業者人気度計測方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索するステップと、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが将来媒介契約を締結したい業者会員をお気に入り業者として選択するステップと、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結したい業者会員を選択するステップと、前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結を前記ユーザに確認させるステップと、前記業者が前記ユーザにお気に入り業者として登録された回数をカウントするステップと、前記業者が前記ユーザにお気に入り業者として登録の解除された回数をカウントするステップと、前記業者が前記ユーザにとの間での媒介契約の締結した回数をカウントするステップと、前記業者が前記ユーザとの間での媒介契約の解除された回数をカウントするステップと、それらお気に入りと媒介契約のそれぞれにおいて登録または媒介契約を締結した回数から解除された回数をそれぞれ差し引いた回数をそれぞれ明示するステップとを備えたことを特徴とする。
【００４９】
請求項２１に係る発明は、請求項２０に記載の不動産人気度計測方法において、業者情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者情報の人気度を検索するステップをさらに備えたことを特徴とする。
【００５０】
請求項２２に係る発明は、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の沿線の駅を特定のターミナル駅として登録する不動産情報登録・検索方法であって、予め用意したボックスにターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力するステップと、入力した沿線、駅を同じ特定のターミナル駅として登録するステップと、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際にターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力すると特定のターミナル駅として登録されるステップと、不動産物件情報を前記データベースにおいて検索するステップと、検索対象が既にターミナル駅として登録されている沿線の駅の場合、検索結果に該沿線の駅の不動産物件情報が表示されるステップとを備えたことを特徴とする。
【００５１】
請求項２３に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上において業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測、表示を行う不動産引き合い状況計測表示方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、ネットワークに接続されたサーバに前記ユーザが端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の図面を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、ネットワークに接続されたサーバに前記業者とは別の業者会員が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の図面を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、それらユーザと業者のそれぞれにおいて計測された回数を前記業者に明示するステップとを備えたことを特徴とする。
【００５２】
請求項２４に係る発明は、請求項２３に記載の不動産引き合い状況計測表示方法において、前記登録済みの業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測と表示を行う場合における不動産物件情報の検索は、自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする。
【００５３】
請求項２５に係る発明は、請求項２３または２４に記載の不動産引き合い状況計測表示方法において、前記登録済みの業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測と表示を行う場合、自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報に関し、それら物件の現状が「買い主（借り主）募集中」「商談中」「売却（商談成立）」「売却（貸し出し）中止」のいずれかであるのかを随時ネットワークに接続されたサーバに、登録することを特徴とする。
【００５４】
請求項２６に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がまたは不動産を取り扱う業者同士がネットワークで不動産情報を交換し、オークションによる取引を行う不動産取引方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記業者会員が端末から前記サーバに接続して自己所有または取り扱いの不動産情報を登録するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して自己所有の不動産情報を登録するステップと、別ユーザまたは業者会員が端末から前記サーバに接続して他者所有または他者取り扱いの不動産情報を検索するステップと、前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報の問い合わせが出来るステップと、前記別ユーザまたは業者会員が端末から前記サーバに接続して既に入力済みの不動産物件情報データベースにある過去、または現在における周辺取引事例、販売事例の不動産情報を検索し比較検討の出来るステップと、前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報のオークションに参加する旨の申し込みが出来るステップと、前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報の入札価格を申し出るステップと、前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報について一定の期間、時間内において前記別ユーザまたは業者会員の申し出の中から一番高い価格を付けた別ユーザまたは業者会員が落札するステップと、前記落札ユーザまたは業者会員と前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件の取引を行うステップとを備えたことを特徴とする。
【００５５】
請求項２７に係る発明は、請求項２６に記載の不動産取引方法において、
【００５６】
前記登録済み不動産を検索するステップは、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする。
【００５７】
請求項２８に係る発明は、請求項２６または２７に記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員とオークション主催者を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００５８】
請求項２９に係る発明は、請求項２６、２７、または２８の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての既に入力済みの不動産物件情報データベースにある過去または現在における周辺取引事例、販売事例の不動産情報を自動的に検索しデータを作成し比較検討の出来るステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００５９】
請求項３０に係る発明は、請求項２６、２７、２８、または２９の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についてのオークションに参加する旨の申し込みメールを、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６０】
請求項３１に係る発明は、請求項２６、２７、２８、２９、または３０の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての落札希望価格の申し出に関し、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的にメールを作成し他参加者にネットワークを通じてその価格を端末において知らしめるステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６１】
請求項３２に係る発明は、請求項２６、２７、２８、２９、３０、または３１の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての落札に関し、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的にメールを作成し他参加者にネットワークを通じてその落札情報を端末において知らしめるステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６２】
請求項３３に係る発明は、請求項２６、２７、２８、２９、３０、３１、または３２の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６３】
【発明の実施の形態】
以下、図面を用いて本発明の実施の形態を説明する。
【００６４】
図１は、本発明に係るシステムの全体構成を示す。登録用データベース（ＤＢ）１０１は、各種の情報源（レインズ、民間の不動産情報提供業者、不動産物件の仲介業務を業とする業者、運営者が独自に収集した不動産情報）からの不動産物件情報を入力し物件データベースに登録する。１０２はダブリ防止の処理、端末を利用する会員の管理、媒介契約などが締結あるいは予約、予告の管理、各種ランキングの管理、オークション運営の管理などを総合的に処理、運営を行う際の各種指示、管理を出す管理者用端末である。情報検索用ＤＢ、媒介契約、業者間取引、各種人気ランキング、オークションのシステム１０３（以下、検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３と呼ぶ）は、登録用ＤＢ１０１内の物件ＤＢと同じ内容の物件ＤＢを備える。登録用ＤＢ１０１で各種の情報源から物件データを入力すると、後述する処理でダブリを防止して物件ＤＢへ登録し、整理された内容の物件ＤＢを得る。登録用ＤＢで整理された内容は、検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３内の物件ＤＢに反映される。インターネットを通してアクセスされた会員の詳細データや媒介契約が締結または予約、予告された場合、オークション、人気ランキングなどあらゆる検索用ＤＢ・媒介契約システムにおける詳細情報は登録用データベースに同時にフィードバックされる。
【００６５】
検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３に接続されている複数の端末１１２は、不動産物件を売買したいユーザ（消費者）の端末を示す。検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３に接続されている複数の端末１１１は、不動産物件の仲介業務を業とする業者の端末を示す。これらはインターネット経由で本システム１０３に接続されている。
【００６６】
ユーザ（消費者）は、端末１１２から本システムの所定のホームページにアクセスしてお試し会員または正式会員になることができる。お試し会員は、端末１１２から本システム１１３の物件ＤＢを所定の制限付きで検索することができる。お試し会員で所定期間が過ぎたとき、あるいはさらに詳細な情報を含む検索を行ないたいとき、ユーザは、端末１１２から申し込むことにより正式会員になることができる。正式会員は、物件ＤＢの検索において、お試し会員より多くの詳細な情報を得ることができる。正式会員には、運営者と直接契約をする有料会員と端末１１１利用の業者会員と媒介契約をする無料会員がある。無料会員は、所定の不動産業者（本システムの端末１１１に登録している業者会員の中からユーザが自由に選択できる）と媒介契約を結ぶまたは予告、予約（以下適宜媒介契約を結ぶとする）をすることが必須である。この媒介契約は、端末１１２から結ぶことができる。また無料会員は、端末１１２により、検索の結果、その物件に関して問合せを行ないたいときは、簡単な操作で、媒介契約を結んだ業者に問合せを出すことができる。無料会員は本システムの利用料を支払う必要はない。無料会員が本システムを利用したときの利用料は、その無料会員が媒介契約を結んだ業者会員が負担する。有料会員は、業者と媒介契約を結ばずに本システムを利用できるが、その利用料は自己負担となる。
【００６７】
仲介業者である不動産業者は、端末１１１を用いて本システムに登録することにより、ユーザより業者検索などで媒介契約の申し込みを受け付けることが出来るシステムなどのこのシステムの全てを利用できることになる業者会員（Ａ）、ユーザとの媒介契約は出来ないが業者間取引に参加したり人気ランキングを参照したりオークションに参加したりすることが出来る業者会員（Ｂ）、物件の検索しかできない業者会員（Ｃ）などになることが出来る。
【００６８】
また運営者もこういった業者会員の利用制限を行うことで任意の階層を設定することができる。
【００６９】
業者会員（Ａ）はユーザと媒介契約を結ぶことにより、ユーザが売買（賃貸）が成約に至れば仲介手数料の請求権を得ることができる。ユーザが他の不動産業者に流れたとしても、媒介契約がなされているのでユーザの抜き行為の防止にも役立つ。
【００７０】
また、各種業者会員は物件ＤＢを検索でき、この場合、ユーザに比べてより詳細な情報を得ることができる。例えば、売却済みの物件、物件の履歴情報、商談中の物件情報、業者間専用の取引の目安となる図面、物件の査定などに利用できる情報などを得ることができる。
【００７１】
本実施形態のシステムによれば、業者格差、情報格差を解消することが出来る。すなわち、物件と業者とを幅広い選択肢の中から自由に選択できるようになるのである。
【００７２】
今までは物件が良くて掲載業者が気に入らない場合でも、ユーザはその業者に仲介を依頼するしかなかった。逆に特定な好きな業者がいても、ユーザの気に入る物件情報を持っていなければ取引ができないという現状があった。このようなユーザにとって見ると業者格差（業者のサービス、品質などの格差）や情報格差（物件情報と情報掲載業者が一体になることで生じる業者の選択ができなくなること）が、本実施の形態のシステムを用いることで解消され、より便利になるのである。
【００７３】
すなわち、本システムでは、ユーザは複数の業者会員の中から業者検索して媒介契約を結べるので、知らない、あるいは出会えなかった業者と知り合うことができ、自分に一番合った（得する）業者を選んで媒介契約を締結することができる。業者検索においては、業者が特定の物件にかかわっているかなどとは全く無関係に、すなわち物件情報とは全く関わりなく、且つ複数の業者を選ぶことができる。また、本システムでは同時に、業者とは全く関わりなく多数の物件データ中から物件検索ができ、検索した物件については、ユーザが任意に選んだ業者に問合せできるので、気に入った物件について、自分に一番合った（得する）業者を仲介業者として指名し物件探しが出来るのと、もしその物件が気に入れば売買（賃貸）取引きを行なうことができるのである。
【００７４】
また、物件検索ができるうえ、自己の欲しい情報を登録しておくことにより業者からのアクセスを待てるので、知らない、あるいは出会えなかった業者と知り合うことができ、自分に一番合った（得する）業者を選ぶことができる。また、売りたい（貸したい）、買いたい（借りたい）物件情報をも公開でき、業者からのアクセスを待てるので、知らない、あるいは出会えなかった業者と知り合うことができ、自分に一番合った（得する）業者を選ぶこともできるのである。
【００７５】
さらに本実施形態では、物件および業者双方の人気ランキングを表示する機能を備えているので、物件、業者の目安が付けやすい。
【００７６】
また本実施形態では、例えば東海道線の「横浜駅」で検索しても東横線などの他の「横浜駅」を通過するすべての沿線で登録されている物件もヒットするようにしているので、検索漏れがない。
【００７７】
不動産業者側からは、ユーザの公開情報を閲覧することが出来るので広告費無しで顧客を見つけるチャンスができる。今までは、顧客確保のために多額の広告費をつぎ込んで、顧客の反響を待っていたが、顧客の情報公開（売りたい（貸したい）、買いたい（借りたい）物件の公開）を見ることができるので、広告費削減につながりより顧客を満足させられるサービスが充実できる。
【００７８】
業者会員においては業者間取引すなわち業者専用マーケットができるため、よりスムーズな業者間における情報交換と業者間取引が容易に出来る事になるのである。
【００７９】
また業者会員においては物件および業者双方の人気ランキングを表示する機能を備えるので、物件、業者（自分自身）の客観的な目安が付けやすく、自分の位置付けも容易に分かることが出来る。
【００８０】
業者会員においては物件情報の結果表示の一覧も文字による表示だけではなく、図面において閲覧することもできるのである。
【００８１】
従来の技術の欄で説明したように、現状では取引の直前になって仲介をする不動産会社と媒介契約を結ぶことが多いので、不動産業者にとっては、高額な広告費をつぎ込んでも確実に自社仲介で物件の購入（賃貸）の約束をされていないから、ユーザによる抜き行為の危険性をはらんでおり、将来自社から不動産の購入（賃貸）してくれるという正確な見込み客の数が分からないでいるのである。自社を指名をしてくれる見込み客の選別が出来ないなどということは、事業の根幹とも言える事業計画の目処が立てられないという非常に不都合な状態が現状なのである。見込み客の有効な囲い込みが出来ないのである。
【００８２】
また、ユーザにとっては、広告などを見て気に入った物件が有ってもその業者が休みであったりすればリアルタイムな情報収集に事欠くことになるし、仮によい物件が見つかった時にその広告主の業者が気に入らなかったとしても、その業者から買うしか選択肢がないという不都合がある。つまり、時間選択、業者選択、物件選択、の自由さがないのが現状である。
【００８３】
一方、本実施形態のシステムでは、登録用ＤＢ１０１を元に出入力された検索用ＤＢ１０３をインターネット上に公開し、主に不動産業者とユーザとが会員制またはフリーでインターネットを通して、国の内外や時間差などの障害無しに常に新情報を得ることができるようにしている。その利用においては、例えば、購入希望のユーザは、検索用ＤＢ１０３にアクセスするとき不動産業者と媒介契約を締結することにより無料で検索用ＤＢ１０３を利用することができる。当然、その媒介契約に基づき、将来購入（賃貸）する物件は当該不動産業者が仲介することになるので、確実な見込み客の確保が出来ることになる。勿論当該不動産業者はその仲介手数料を得ることができる。売却においても同様である。媒介契約および売買契約（成約時；仲介手数料入金時）を締結した場合、本システムのサイト管理者、または運営者には、不動産業者は所定の費用（前記ユーザの利用料も含む）を支払うことになる。また、実際に気に入った物件が見つかってから業者を決めたいユーザは、検索用ＤＢ１０３の利用料を自分で運営者に支払うことにより、無料ユーザ会員と同じのサービスを受けることができる。
【００８４】
これによって、本システムの運営者は不動産業者とユーザの双方からの入金によって運営費がまかなえる。
【００８５】
不動産業者は広告費無しに集客できるだけでなく予め（媒介契約を結んだ強い結びつきがある）購入（賃貸）予定者（見込み客）を確保することで事業計画が行ないやすくなる。
【００８６】
ユーザにとっても、物件が見つかるまでには一定以上の時間を要するので、媒介契約した業者の善し悪しの見極めもしっかりできるし、いやな業者であれば締結をした媒介契約を解除すればいいので、業者を替えることも簡単である（その業者に物件を紹介されたわけではなく検索用ＤＢ１０３で探したからである）。
【００８７】
不動産業者もせっかく契約できた顧客を離せないから、今までのような荒っぽい営業行為はできなくなる上に、きちんとした接客を行なうことにより確実な顧客（見込み客）になってくれるのである。
【００８８】
それ故、不動産業者とユーザの双方にとって、従来の技術に比べてこのシステムがもっとも安心し、安価で、自由に、便利に、安全に利用をし不動産の取引をすることができるのである。
【００８９】
さらに、不動産業者はこのシステムを利用することによって、今までのその膨大な情報管理（売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の煩わしさから解放され、ユーザは今まで情報量に限度がある紙媒体のチラシやアップデーティングが難しく「新鮮」「豊富」「正確」さにかける他情報サイトでは得られなかった情報を「時間」「場所」にとらわれることなく容易に得ることができるのである。
【００９０】
このように、本システムで物件、業者、ユーザ情報の一括的管理を行なうことで、業者間に情報格差が生まれず公正な競争が期待できると同時に、不動産市場の透明化が図れるのである。
【００９１】
図２に、登録用ＤＢ１０１と検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３の概略構成を示す。
【００９２】
登録用ＤＢ１０１は、物件情報入力部２０１、物件登録処理２０２、物件ＤＢ管理部２０３、出入力管理部２０４、会員管理部２０６、媒介及び物件契約の締結、予約、予告管理部２０７、業者間取引とその物件ＤＢ管理部２０８、ターミナル駅管理部２０９、物件人気ランキング管理部２６０、業者人気ランキング管理部２６１、オークション関連管理部２６２および物件ＤＢ２０５、会員ＤＢ２６３、媒介及び物件契約の締結、予約、予告ＤＢ２６４、業者間取引とその物件ＤＢ２６５、ターミナル駅ＤＢ２６６、物件人気ランキングＤＢ２６７、業者人気ランキングＤＢ２６８、オークション関連ＤＢ２６９を備えている。
【００９３】
物件情報入力部２０１は、各種の情報源から供給される物件データを入力する処理を行なう。物件登録処理２０２は、各種情報源から供給された物件データを、既に物件ＤＢ２０５に登録されている物件データと照合し、実際に物件ＤＢ２０５に登録するか否か決定し、登録すべきもののみ登録する処理を行なう。物件登録処理２０２における表示画面や処理手順については後に詳しく説明する。
【００９４】
物件ＤＢ管理部２０３は物件ＤＢ２０５に対する、会員管理部２０６は会員ＤＢ２６３に対する、媒介及び物件契約の締結、予約、予告管理部２０７は媒介及び物件契約の締結、予約、予告ＤＢ２６４に対する、業者間取引とその物件ＤＢ管理部２０８は業者間取引とその物件ＤＢ２６５に対する、ターミナル駅管理部２０９はターミナル駅ＤＢ２６６に対する、物件人気ランキング管理部２６０は物件人気ランキングＤＢ２６７に対する、業者人気ランキング管理部２６１は業者人気ランキングＤＢ２６８に対する、オークション関連管理部２６２はオークション関連ＤＢ２６９に対する、各種管理を行なう。出入力管理部２０４は、後述する検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３の出入力管理部２１２と共働して、登録用ＤＢ１０１と検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３双方の必要事項の出入力の処理を行なう。
【００９５】
検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３は、通信管理（ユーザインタフェース）２１１、出入力管理部２１２、検索処理（一般用）２１３、検索処理（業者用）２１４、履歴表示処理２１５、媒介契約の締結、予約、予告等処理２１６、ＤＢ管理部２１７、物件ＤＢ２１８、会員ＤＢ２１９、業者間取引処理２３０、ターミナル駅処理２３１、物件人気ランキング処理２３２、業者人気ランキング処理２３３、オークション関連処理２３４を備えている。
【００９６】
通信管理２１１は、インターネット等での経由で各クライアントと接続するときの通信管理を行なう部分であり、クライアントに表示する画面データを生成するなどのユーザインタフェースに相当する処理も行なう。出入力管理部２１２は、上述した出入力管理部２０４と同様の出入力の処理を行なう。検索処理（一般用）２１３は、一般のユーザ（後述するお試し会員、有料会員、および無料会員）の端末１１２からの指示にしたがって物件ＤＢ２１８を検索する処理である。検索処理（業者用）２１４は、業者会員の端末１１１からの指示にしたがって物件ＤＢ２１８を検索する処理である。履歴表示処理２１５は、物件データの履歴表示が指示された場合の処理である。媒介契約処理２１６は、ユーザが業者を指定して媒介契約を結ぶ処理である。業者間取引処理２３０は、業者会員の端末１１１からの指示にしたがって業者間取引用物件の登録、検索、問い合わせ等の処理である。ターミナル駅処理２３１は、一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがって物件ＤＢ２１８を検索するときのターミナル駅に関する処理を行う。物件人気ランキング処理２３２は、一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがって物件人気ランキングの処理を行う。業者人気ランキング処理２３２は一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがって業者人気ランキングの処理を行う。オークション関連処理２３４は、一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがってオークション用物件の登録、検索、問い合わせ等の処理を行う。ＤＢ管理部２１７は、物件ＤＢ２１８および会員ＤＢ２１９の各種管理を行なう。
【００９７】
図３は、物件ＤＢ２０５、２１８の項目例を示す。なお出入力されているので物件ＤＢ２０５と２１８は、常に同一項目と考えて良い。また、ここに示した項目は一例であり、物件ＤＢは他の項目を含んでいても良い。
【００９８】
物件番号３０１は、物件を特定する一意な番号である。電話番号３０２は、当該物件の最初の登録者の電話番号である。更新日３０３は、最初に当該物件データが登録されたときはその登録日、その後に当該物件データの何れかの項目が更新されたときはその更新日を格納する欄である。価格３０４は、当該物件の価格である。所在地（１）〜（４）３０５〜３０８は、当該物件の所在地を示す。沿線名（１）３０９、沿線コード（１）３１０、駅名（１）３１１、および駅名コード（１）３１２は、当該物件がどの沿線のどの駅の近くにあるかを示す。徒歩（１）３１３、バス徒歩（１）３１４、およびバス（１）３１５は、駅からの徒歩の時間、バスを使うときのバス停までの徒歩の時間、およびバスに乗っている時間を示す。３１６〜３２２は、別のルートについての３０９〜３１５と同様の情報である。土地面積３２３、建物面積３２４、築年数（１）３２５、築年（１）３２６、および間取り３２７は、当該不動産物件に関する面積などの不動産情報である。業者名３２８は、当該物件を取り扱っている業者の名称である。土地権利３２９は、借地権などの土地の権利に関する情報である。呼称３３０は、当該物件の呼称である。売約物件３３１は、当該物件が売約済みであるか否かの情報である。売り止め３３２は、当該物件が売り止めになっているか否かの情報である。物件種目３３３は、当該物件が土地のみか一戸建て（土地付き建物）かなどの種別を示す情報である。ダブリ物件３３４とダブリ物件番号３３５については後述する。
【００９９】
本システムでは、登録用ＤＢ１０１の物件登録処理２０２により、新規に物件データが入力されたとき、図３の項目を有する物件ＤＢ２０５に登録すべきかどうかを判別し、無駄なダブリ情報は登録しないようにしている。ダブリかどうかを判別するために、入力された物件データと既に登録されている物件データとを比較するが、その比較の対象の項目は、管理者の任意の項目で行う。仮に個々では電話番号３０２、価格３０４、所在地（１）〜（３）３０５〜３０７、沿線名（１）３０９〜バス（１）３１５、沿線名（２）３１６〜バス（２）３２２、土地面積３２３、建物面積３２４、築年数３２５、築年３２６、売約物件３３１、売り止め３３２、および物件種目３３３で行っている。ただし、所在地（１）〜（３）３０５〜３０７は、まとめて１つとして比較する。沿線名（１）３０９〜バス（１）３１５と、沿線名（２）３１６〜バス（２）３２２も、同様である。また、物件種目が土地である場合は、建物面積３２４、築年数３２５、および築年３２６は無意味であるので比較の対象にはしていない。以上の項目などを比較して、全項目が一致したときランクＡ、１項目だけ異なるときランクＢ、２項目だけ異なるときランクＣ、３項目だけ異なるときランクＤ、４項目以上の項目が異なるときランクＥというように、ランクを付ける。
【０１００】
そして、ランクＡのデータはダブリ物件データ（物件履歴データ）として破棄し、物件ＤＢには登録しない。ランクＢ以下の物件データは、精査の上ダブリか否かを判断の上、ダブリである場合はその処理を施し物件ＤＢに登録する。３３５は当該物件データに対してダブリ物件データがあるか否かを示す情報である。物件データは、一番始めに登録されるときは、当該物件データがその物件についての唯一のデータであるから、ダブリ物件３３５は空欄（ダブリ物件データがないことを示す）として登録される。仮に一番始めに登録された物件データを物件データＸ（親の物件データ＝主データ）とし、次に同じ物件に関する物件データＹ（子の物件データ＝付帯、履歴情報）が入力され、この物件データＹを（履歴情報として）ダブリ登録するときは、物件データＸと物件データＹのダブリ物件３３５の欄にはそれぞれダブリ物件データが有る旨を示すダブリ物件番号が設定される。また、物件データＸのダブリ物件番号３３４の欄には、親となる物件データのマークが設定される。子の物件データのダブリ物件番号３３４は空欄とする。したがって、物件データＹのダブリ物件番号３３５は空欄である。ダブリ物件３３５が「ダブリ物件デ−タ有り」であり、かつ、ダブリ物件番号３３４が空欄の物件データは、その物件データが子の物件データであることを示す。
【０１０１】
なお、上述したように、新たに各種情報源から入力してきた物件データのうちランクＢ以下の物件データといっても、実は全くの新規の物件のデータである場合と、物件ＤＢに既登録の物件データと同じ物件についてのデータである場合とがある。そこで、ランクＢ以下の物件データについては、物件ＤＢ内の既登録物件データとどの項目に違いがあるのかを表示し、その物件データ、およびその物件データと照合した物件ＤＢ内の既登録物件データの詳細、図面及びダブリ物件情報（類似、履歴情報）をそれぞれ表示し精査することにより、その物件データが新規物件についてのデータ（すなわち、未だ物件ＤＢに登録されていない物件についてのデータ）であるか、既登録物件データと同じ物件に関するデータであるかを判断する。新規物件についてのデータと判断した場合は、新規の物件データとして物件ＤＢに登録する。既登録物件データと同じ物件に関するデータ（ダブリ物件情報）であると判断した場合は、上述のダブリ物件３３４やダブリ物件番号３３５の欄に上述したように情報が付される。既登録物件データと同じ物件に関する物件データは、当該物件に関する履歴情報（ダブリ物件情報）となる。
【０１０２】
今までの不動産業者の主な仕事は情報の収集とその整理に当てられてきた。そしてその情報は常に「豊富」「新鮮」「正確」であるように心がけられてきた。そのため業界内で流通する物件情報や、一般広告に掲載された物件の物件情報のすべてを収集し登録しておこうとする。常に変化する不動産情報においては、実際の新規物件の数が多くなくともどれが新規物件なのか一目で分かるはずもないので、情報が抜けては困るのでとりあえずの収集しなければならない物件データのデータ量は膨大になる。
【０１０３】
常に変化する不動産情報とは、その不動産情報が新規情報であるか無いか、および、新規でなければどこが、何が、変更された情報なのか（価格、面積、住所、取扱業者などの変更、土地売りだった物件が建て売りに変更されたなど、情報の中身に関しての変更のこと）についての情報である。従来は、この判定は人間の手、目により紙媒体において整理されていた。そのため膨大な不動産情報を整理するためには、整理する地域を非常に狭いものにするか、もしくはたくさんの人間、しかも不動産情報の取り扱いに熟練した人間（あの物件が値段変更、昔売りに出ていた物件だな、などと気がつく人＝記憶力の良い人のこと）を使わないと正確、豊富、新鮮に保つ整理ができなかった。しかしそれには非常にコストが掛かってしまう事など紙ＤＢには様々な問題点がある。
【０１０４】
同じように紙ＤＢだと売却（商談成立）時にそれを取っておくと場所を取ることになるのでまずは捨ててしまう。そうすると、再度情報が来ると、再度登録することになる。また紙媒体ＤＢだと無くなってしまったり、破れてしまったりするのでその情報を全員で共有することもまた難しい。
【０１０５】
そこでコンピュータの導入を考えるが、実は不動産情報とはダブリ情報が極めて多い。そのため、登録すれども表示される物件が同じものばかり等ということが起きてくる。
【０１０６】
しかし不動産情報にはこんなケースが多い。
▲１▼１００平方ｍの土地情報が既に紙ＤＢ化されており、そこに１２０平方ｍと１４０平方ｍの土地情報が来たが、これらの３つの情報は同じ物件であるケース（公簿、実測と建築確認申請面積の違いから、このようなケースがあり得る）
▲２▼１００平方ｍの土地情報が既に紙ＤＢ化されており、そこに違う住所の物件が２つ来たが、これら３つの情報は同じ物件であるケース（住居表示、地番とその枝番の違いにより、このようなケースがあり得る）
などがある。
【０１０７】
コンピュータでは先の▲１▼や▲２▼のケースで考えると全部で６つの物件が存在してしまう。少しでもデータが異なれば別の物件と判断するからである。そのため、従来の物件情報を閲覧できるサイトではダブリ情報が非常に多かった。同じように、売却済みの情報についてもその情報をアップデートしなければならないが、あまりの物件情報量の多さにその作業ができない場合が多い。結果、経営者はあまり信用のならない不正確な情報の集積を行い消費者の反感を買ったり、新しい仕事の体系になれずに効率の上がらない従業員を鑑みて、今まで通りの業務を続けることの方が遙かに得策だとして、情報管理の構造改革に取り組めないでいるのが現状である。
【０１０８】
今までの不動産業者においてこれを人間が仕分けるには、記憶と地型、間取り図（形）で等で判断してきた。これらのケースで、紙媒体であれば、先の地型、間取り図、地図などの情報により、熟練した人間であれば短時間で同じと判断できる。だから発言力の強い、古参従業員の中からは物件管理のコンピューター化をすると便利であることは想像は出来るものの、しかしながらなれた紙媒体を止めて、不正確な情報を集積することには非常に消極的であり、また、コストは安いが熟練していない従業員は、まるでトランプの「神経衰弱」をするがごとく、手作業で整理するため大きな労力がかかっていた。
【０１０９】
そこで本実施形態のシステムではそのように、新たに発生、収集した膨大な物件データを、各業者毎に別々に管理するのではなく、運営者（管理者）が一元的に管理することにより、これらの膨大な情報の整理をコンピュータにさせることにより、少ない労力とコストで情報整理業務がより簡易、簡便に行なうことができ、そしてより正確、豊富、新鮮な情報をつかむことができるようにした。
【０１１０】
それには、新たに発生、収集した膨大な物件データを現在既に構築されている物件ＤＢのデータと比較し、既に入力済みのもの、未入力のもの、入力済みのものに近いものなどに仕分けをし、必要情報の一部または全都をアップデートすることにより、ＤＢ管理者および利用者は、今まで紙媒体などで整理するため煩雑であった不動産情報の整理の業務をより簡易、簡便にできる。
【０１１１】
また、常に変化する不動産情報をきちんと時系列的に履歴情報として整理してＤＢ化することにより、利用者は、正確、豊富、新鮮な情報をつかむこと、共有することができる。
【０１１２】
ここで膨大な不動産物件情報（以後、Ｗとする）を解析してみると、全く同じの物件（Ｙ）がかなりの量（約８０％位）を占めており、新規物件（Ｓ）や前記の例のような物件（Ｚ）、は全体の２０％にとどまる。したがって、この（Ｙ）物件を最初に除外するだけでもかなりの労力が削減できる。そこで、本実施形態のシステムでは、既に入力されている物件ＤＢと新たに収集された情報（Ｗ）を比較し、（Ｙ）とそれ以外の情報（Ｏ）に分ける。そのとき、（Ｏ）の物件それぞれを得点化および既に入力されている物件ＤＢの近似該当の物件番号を付与する。そうすることによって、物件群（Ｏ）を見ると高得点、低得点の物件に分けることができ、また、それぞれにＤＢの近似物件が表示されているので、記憶などのないつまり非熟練の者でも容易にどの物件の変更であるか、あるいは新規物件でありそうなのか判別ができるのである。また、膨大な情報は、コンピュータが最初に（Ｙ）を抽出するので、広い地域を少ない人員、労力でカバーすることができる。また、紙媒体ではないのでＤＢには売却情報も含まれている訳なので売却情報の様々なチェック（もう売れてしまっている情報なのか、過去に売り出されていたことのある物件なのか等）ができ、さらにその情報の履歴なども見ることにより新鮮、豊富、正確な情報になるのである。
【０１１３】
図４は、登録用データベース１０１に各種の情報源から新たな物件データが入力したとき、物件登録処理２０２により管理者用端末１０２に表示される画面の例を示す。表４０１は、新たに入力された物件データの表示例であり、その１行分のレコードが１件の物件データの一部である。表４０２は、既に物件ＤＢに登録されている物件データの表示例であり、その１行分のレコードが既登録の１件の物件データの一部である。新規に物件データが入力されてきたとき、それらの各物件データは、既に物件ＤＢに登録されているデータと照合され、上述したようなランク、得点が取得、付与される。４１１は入力された各物件データのランクを示す。なお、ランクＡと判断された新規入力の物件データは破棄されるが、表４０１には表示する事もできる。４１３は新規に入力した各物件データを特定する物件番号である。４１２は当該物件データと既に登録されている物件ＤＢの物件データとを比較照合したとき、一番一致項目が多かった物件ＤＢ内の物件データを特定するストリームＩＤを示す。例えば、表４０１の第１行目の物件データ（物件番号が０２３８１９８４）は、ストリームＩＤが００６７４０２の物件ＤＢ内物件データと照合されたことを示している。４１４は、その比較の結果、相違する項目の一覧を示す。他の項目は新規に入力した物件データの各項目の表示である。
【０１１４】
ＤＢ管理者は、新規に入力した物件データのランク４１１および相違フィールド４１４の情報を参照し、新規に入力した物件データが既に物件ＤＢに登録されており再度登録する必要のないものであるか否かを判断する。必要に応じて、表４０２で参照したいストリームＩＤの物件データをスクロールすることにより表示させることができる。さらに、表４０１の新規入力物件データの表示、および表４０２の既登録の物件データの表示は、表形式であるので、各物件データの詳細な情報は左右に表をスクロールすることでしか見ることができない。そこで、表４０１の各物件データのストリームＩＤ４１２の欄をダブルクリックすることにより、当該新規物件データと比較対照の既登録の物件ＤＢ内物件データの詳細な表示を行なう別ウインドウを開くことができるようにし簡単に比較が出来るようにした。また、物件番号４１３の欄をダブルクリックすることにより、同じく当該新規入力の物件データの詳細な表示を行なう別ウインドウを開くことができるようにした。
【０１１５】
図５は、図４の表４０１の第１行目に表示された物件番号が０２３８１９８４の新規入力物件データの物件番号４１３の欄をダブルクリックしたときに表示される詳細な情報を表示するウインドウ５００を示す。５０１はその物件番号を表示する欄である。５０２は当該新規入力物件データと照合した物件ＤＢ内の既登録物件データのストリームＩＤを表示する欄である。
【０１１６】
図６は、図４の表４０１の第１行目に表示された新規物件データに対して、それと比較照合された既登録の物件データを示すストリームＩＤ４１２の欄をダブルクリックしたときに表示されるウインドウ６００を示す。ストリームＩＤが００６７４０２の物件ＤＢ内既登録物件データの詳細な情報が表示されている。逆に言えば、図３では物件ＤＢの一部の項目のみ図示したが、実際には、物件ＤＢ内には図６に示したような各種の項目の情報が登録されている。
【０１１７】
ＤＢ管理者は、図５のウインドウの情報と図６の情報とを比較し、当該新規物件を登録するか否かダブリ物件で登録するか否かを判断する。ランクＥの新規入力物件データなどでは、既登録物件データとの比較において相違フィールドの数が多いので、別物件のデータと判断する場合がある。この場合のデータ登録の仕方は、表４０１で登録すべき物件データ４１３を選択し（セルを選択する）データ登録ボタン４３１を押下すればよい。
【０１１８】
ダブリ物件で登録すべきと判断した場合はストリームＩＤ４１２と物件データ４１３（それぞれのセルを選択する）データ登録ボタン４３１を押下すればよい。
【０１１９】
以上のようにして、各種情報源から供給される新規入力物件データに対し、物件ＤＢ内の既登録の物件データとの照合を行ない、不要なデータは登録しないようにしているので、物件ＤＢは、重複物件データがなく、かつ正確で豊富な物件データを保持することができる。物件データの登録は登録用データベース１０１の物件ＤＢ２０５に行なわれるが、ここに登録されたデータは出入力管理部２０４により検索用ＤＢ１０３に送られ、同じ内容の物件ＤＢとなるように管理されている。
【０１２０】
次に、図７〜図１８を参照して、一般のユーザ（消費者）が本システムで行なえる操作について説明する。図１で説明したように、ユーザは、端末１１２からインターネット等を介して検索用データベース・媒介契約システム１０３に接続し、以下に述べるような操作を行なうことができる。
【０１２１】
図７（ａ）は、ユーザが本システム１０３に接続し入会申し込みのための操作を行なったときに表示される入会申し込み画面７０１を示す。この画面でユーザは、ニックネームとメールアドレスとを所定の欄に入力し登録ボタン７０２を押下することにより、本システムに対するお試し会員となることができる。お試し会員となることにより、ユーザは、制限付きではあるが検索用ＤＢ１０３の検索が行なえるようになる。
【０１２２】
図７（ｂ）は、お試し会員で所定の期間が過ぎたときに自動的に表示される正式会員登録画面７１１を示す。ユーザは、会員登録する場合はボタン７１２を押下し、会員登録しない場合はボタン７１３を押下する。
【０１２３】
図８は、お試し会員が本システムで物件ＤＢを検索する際に表示される検索条件入力画面８０１の表示例を示す。お試し会員は、本システム１０３に接続した後、所定の操作で検索を指示することにより、図８の画面８０１が表示される。お試し会員は、検索条件の入力領域８０２に検索条件を入力した後、検索ボタン８０３を押下することにより、物件ＤＢを検索することができる。検索結果は、お試し会員であるので、ある程度制限された情報のみ表示される。その物件についてさらに詳細な情報を知りたいときは、正式会員になる必要がある。
【０１２４】
図９は、ユーザが正式会員になる際に行なう操作の手順を示す。この図は、画面の遷移を表わすものでもある。９０１は図７（ｂ）に示した会員登録画面に相当する。ここで「会員登録する」を選択した場合、入会申込画面９０２が表示される。入会申込画面９０２で、ユーザが申し込みを指示すると、利用規約画面９０３が表示される。この画面９０３では、正式会員には無料会員と有料会員とがあることが説明される。無料会員の場合、そのユーザのプロフィールデータはその媒介契約若しくは予約、予告をした相手方の不動産業者にのみ通知される。ユーザが利用規約画面９０３で無料会員に同意した場合は、業者検索条件画面９０６に移行する。ユーザが利用規約画面９０３で有料会員に同意した場合は、クレジットカードの情報入力画面９０５に移行する。有料会員は、本システムに加盟している不動産業者と媒介契約を締結若しくは予約、予告をしない代わりに、ユーザ本人が利用料を負担する会員であるので、クレジットカードの情報を入力させるものである。有料会員の場合、ユーザのプロフィールデータはどこにも明示されることはない。無料会員と有料会員は、同じように物件ＤＢを検索することができるが、検索結果に対し、無料会員は媒介契約を締結した不動産業者に問い合せを発行することができるが、有料会員は問い合せはできない。この場合、別途設けられているユーザ市場に問い合わせることはできる。
【０１２５】
業者検索条件画面９０６は、ユーザが媒介契約を締結する相手の業者をどのような条件で検索するかを指定する画面である。図１０に、業者検索条件画面９０６の例１０００を示す。ここでは、業者を検索する条件として、「得意エリアで検索」、「所在地で検索」、「沿線で検索」、「会社名で検索」、および「こだわり検索」を選択することができる。「得意エリアで検索」が選択されると、業者検索条件選択画面９０７として、図１１の画面１１００が表示される。ユーザは、この画面１１００で業者が得意とするエリアの条件を入力し、検索ボタン１１０１を押下する。これにより、ユーザが指定したエリアを得意とする業者が検索され、検索結果一覧画面９０８として表示される。図１０の業者検索条件画面１０００で「所在地で検索」あるいは「沿線で検索」が選択された場合も、同様にして、図１１に示すような画面（ただし、検索条件は所在地や沿線に関するものである）が表示され、それぞれ、業者が得意とする所在地や沿線の条件を入力して検索ボタンを押下することにより、所在地や沿線で業者会員を検索することができる。
【０１２６】
図１０の業者検索条件画面１０００で「会社名で検索」が指定された場合、図１２の業者検索条件選択画面１２００が表示される。この画面で、ユーザは検索したい業者会員の会社名を入力し、検索ボタン１２０１を押下することにより、会社名で業者を検索することができる。
【０１２７】
図１０の業者検索条件画面１０００で「こだわり検索」が選択された場合、図１３の業者検索条件選択画面１３００が表示される。この画面では検索したい業者会員の条件を示すキーワードが表示されており、それぞれチェックボックスが設けられている。ユーザは該当する条件をチェックボックスで指定し、検索ボタン１３０１を押下することにより、その条件に合致する業者を検索することができる。
【０１２８】
図１４は、上述したような各種の条件での業者検索の結果、表示される検索結果一覧画面９０８の例１４００を示す。検索された業者が表形式で１４０１に示すように表示されている。詳細ボタン１４０２を押下することにより、その業者のさらに詳細な情報を知ることができる。図９の業者詳細画面９０９が、業者の詳細な情報を表示する画面に相当する。ユーザは、図１４の検索結果一覧画面１４００で一覧表示された業者の中から媒介契約を締結したい業者を選び、対応する選択用のチェックボックス１４０３にチェックを入れ、業者選択ボタン１４０４を押下する。これにより、図９に示すように業者選択画面９１０に移行する。業者選択画面９１０では、検索結果一覧画面９０８（図１４の１４００）で選択したすべての業者の一覧が表示され、それぞれ「一般区分で契約する」か「専任区分で契約する」かを選択できる。業者選択画面９１０で「一般区分で契約する」か「専任区分で契約する」かを選択して、契約ボタンを押下すると、契約業者確認画面９１１に移行し、契約内容などを確認してユーザがＯＫボタンを押下すると、媒介契約条項規約画面９１２に移行する。ここで再度媒介契約の条項についての確認を行ない、ユーザが媒介契約に同意することを確認して同意ボタンを押下した場合、会員情報入力画面９１３に移行する。会員情報入力画面９１３で、ユーザは、自分自身の詳細なプロフィールについて入力し、会員情報入力内容確認画面９１４に移行する。入力した画面について確認が行なわれると、正式会員のためのログインページである会員認証画面９１５が表示される。これ以降は会員認証画面９１５で会員番号などの所定の情報を入力すると、正式会員として本システムにログインすることができる。
【０１２９】
図１５は、本システムに加盟・登録した会員についての情報を保持する会員ＤＢ２１９の内容例を示す。会員ＩＤやパスワード、名前などの書誌的な情報の他、お試し／有料／無料／業者の別を示す情報１５０１、媒介契約を結んだ業者の会員ＩＤ１５０２、および媒介契約の区分１５０３などの情報が格納される。業者検索を行なう際には、この会員ＤＢ２１９から業者会員を検索する。なお、業者検索条件で説明したような各種の条件についても、業者会員ごとに会員ＤＢ２１９に格納されているものとする。
【０１３０】
図１６は、正式会員（有料会員または無料会員）が自己の会員ＩＤでログインし物件ＤＢの検索を指示したときに表示される検索条件入力画面１６００の例を示す。正式会員であるユーザは、検索条件入力領域１６０１に、検索したい物件の種目や価格などの条件を入力し、検索ボタン１６０２を押下する。これにより、入力した検索条件に合致する物件が物件ＤＢから検索され表示される。
【０１３１】
図１７は、その検索結果を表示する検索結果一覧画面１７００の例を示す。１７０１に示すように、検索された各物件の情報が表示される。各物件ごとにチェックボックス１７０２が設けられており、ユーザは、該チェックボックスにチェックを入れた後に詳細ボタン１７０３を押下することにより、チェックした物件のさらに詳細な情報を表示することができる。また無料会員による検索の場合は、お問合せボタン１７０４が表示され、チェックボックス１７０２にチェックした物件についての各種問い合わせを媒介契約した業者に出すことができる。なお、有料会員による検索の場合は、検索結果一覧画面１７００にお問合せボタン１７０４は表示されない。
【０１３２】
図１８は、無料会員が図１７のお問合せボタン１７０４により問合せを出すときに表示される問合せ内容の入力画面１８００の例を示す。あらかじめ媒介契約が締結されている業者が、お問合せ先名１８０１として表示される。また、前記図１７で説明したチェックボックスにチェックが入った物件について、物件番号が１８０２に示すように表示される。１８０３は問合せ内容を入力する領域であり、ユーザはこの領域に問い合わせる内容を記載して送信ボタン１８０４を押下する。これにより、媒介契約を締結した業者に対して当該問合せ内容のメールが送信される。
【０１３３】
図１９は、業者会員が検索を指示したときに表示される検索条件入力画面１９００の例を示す。業者会員は、一般の会員より詳細な情報について知ることができるので、検索条件としても、より詳しく設定することができる。また、検索結果の表示方法として、１９０１に示すように「一覧での表示」と「図面での表示」が選択できる。
【０１３４】
図２０は、業者会員の検索の結果一覧の表示例２０００を示す。２００１に示すように、検索された物件についての情報が表示される。さらに各物件について、詳細ボタン２００２、履歴情報ボタン２００３、および図面ボタン２００４が設けられている。詳細ボタン２００２を押下することにより、その物件についてのさらに詳細な情報を知ることができる。履歴情報ボタン２００３を押下することにより、その物件についての履歴情報を知ることができる。図面ボタン２００４を押下することにより、その物件についての図面情報が表示される。
【０１３５】
図２１は、図２０で履歴情報ボタン２００３を押下したときに表示される履歴一覧画面２１００の例を示す。２１０１に示すように、当該物件の履歴情報が表示される。表示する履歴情報は、物件ＤＢ内の当該物件に関する全ダブリ物件データである。
【０１３６】
図２２（ａ）は、図２の登録用ＤＢ１０１内の物件登録処理２０２の処理手順の概要を示す。ステップ２２０１で、各種情報源から新規物件データを入力する。ステップ２２０２で、既登録の物件ＤＢ２０５の物件データとの照合を行なう。ステップ２２０３で、照合結果を図４で説明したように表示する。ステップ２２０４で、図４で説明したような各種の編集処理（例えば、新規入力した物件データの詳細表示や既登録物件の詳細表示など）を行なう。ステップ２２０５で、選択された物件データを物件ＤＢ２０５に登録する。
【０１３７】
図２２（ｂ）は、ステップ２２０４において、新規に入力した物件データの詳細表示を指示されたときの処理を示す。これは、図４で、表４０１の任意の新規入力物件データについて、物件番号４１３の欄をダブルクリックされたときに行なう詳細情報の表示である。ステップ２２１１で、指定された新規入力物件データについての詳細な情報を、図５で説明したような画面で、表示する。
【０１３８】
図２２（ｃ）は、ステップ２２０４の編集において、物件ＤＢ内に既登録の物件データの詳細表示が指示されたときの処理を示す。これは、図４の表４０１の任意の物件データについて、その物件データと比較された既登録の物件データを示すストリームＩＤ４１２の欄をダブルクリックされたときの処理である。ステップ２２２１で、指定された物件ＤＢ内の既登録物件データを、図６に示すような画面で、表示する。
【０１３９】
図２３（ａ）は、正式な有料あるいは無料会員または業者会員が物件ＤＢの検索を行なうときの処理手順を示す。ステップ２３０１で検索画面を表示する。検索画面は、有料会員または無料会員であれば図１６で説明したような画面であり、業者会員であれば図１９で説明したような画面である。次にステップ２３０２で、表示された検索画面に検索条件を入力する。検索ボタンを押すことにより、ステップ２３０３で物件ＤＢの検索を実行する。ステップ２３０４で検索結果を表示する。検索結果の表示例は、有料会員または無料会員の場合は図１７、業者会員の場合は図２０で、それぞれ説明した。
【０１４０】
なお、ステップ２３０３の検索処理において、検索条件として沿線名と駅名が指定された場合、同じ駅名で他の沿線の駅がある場合は、自動的に当該他の沿線の駅についても条件に含めて検索するようにしている。例えば、検索条件として「東横線」の「横浜駅」が指定されたときには、「東海道線」などの他の沿線の「横浜駅」についても自動的に条件に含めて検索を行なう。これにより、他の沿線で同じ駅があっても検索される。
【０１４１】
図２３（ｂ）は、業者会員が図２０の検索結果一覧画面２０００で履歴情報ボタン２００３を押下したときの処理である。ステップ２３１１で、指定された物件データに関するダブリデータを取得する。ステップ２３１２で、取得したダブリデータを履歴一覧として図２１で説明したような画面で表示する。
【０１４２】
図２３（ｃ）は、無料会員による問い合わせ処理の手順を示す。ステップ２３２１で、ユーザは図１７の検索結果一覧画面１７００で問い合わせしたい物件についてチェックボックス１７０２にチェックする。ステップ２３２２でお問合せボタン１７０４を押下すると、ステップ２３２３でそのユーザの媒介契約を締結している業者を特定し、ステップ２３２４で図１８に説明したような問い合わせ内容の入力画面１８００を表示し、メールを作成させる。送信ボタン１８０４を押下することにより、ステップ２３２５で、作成したメールを当該業者に送信する。
【０１４３】
なお、本実施形態のシステムでは、検索結果の物件一覧を文字情報だけでなく図面で表示できるようにしている（図１９の１９０１）。従来の不動産物件情報サイトは、物件を検索するとすべて文字情報で表示されていた。しかし、本実施形態のサイトを利用すると、任意で文字もしくは図面で表示されるようになる。不動産の業者の多くは現在の紙媒体を利用した業務に慣れており、物件の一覧が文字に変わることに相当な抵抗を感じる。また、消費者にとっても検索された物件について図面が参照できれば便利である。そこで、物件ＤＢに図面をリンクさせておき、検索結果を機械的に図面ですべて表示する。このことにより、業者は、今までの業務と何ら変わらず障害無く図面を見ていたのと同じように業務を行なえるだけでなく、今までは無くなってしまったり、破れてしまったりあるいは過去の情報、その履歴さえも手に入れることができる。また、外出先においてもわざわざ事務所に戻ったり、ファックス、メールなどの煩わしい作業を無くして事務所と同じ図面が見られる。消費者にとっても、自宅に居ながらにして不動産業者の事務所で図面を見ているのと同じことができる。それによって、業者と消費者との間において、同じ画面を見ながら話し合いをオンタイムで進めることができる。
【０１４４】
また、本実施形態のシステムを利用して不動産オークションの開催を行う。不動産オークションは思うほど簡単なものではない。まず消費者が物件を買う（借りる）場合、その相場がよく分からない。なぜならその周辺の取引事例、現在の売却中（貸し出し中）の物件などの情報が手に入らないからである。さらに、その物件の見方がよく分からない、安全なものなのかどうか、今まではどうであったのかなど、それらを調べるために弁護士を雇えば非常に高額なものになってしまう。売却（貸し出し）をする場合にはさらにそれらの度合いが強い。ところが本システムを使うとそれが容易になる。まず、本システムの物件ＤＢを見ることによって今まで不透明であった不動産市場（取引事例、価格推移など）が明らかになるので、なかなか自分で価格がつけられなかった消費者が市場に入りやすくなる。また、その価格が把握しやすいので、売却においても購入においても自分の契約した媒介業者がいるので、プロの観点に立った様々なアドヴアイスを受けることができる上に、報酬額も弁護士に比べれば遙かに安価なため、より安心してオークションに参加できるのである。
【０１４５】
図２４（ａ）は、オークションの登録処理の手順を示す。ステップ２４０１は、オークションに参加するときの自己の物件を売却するのに媒介業者を必要とする場合、その業者を選択するステップである。ステップ２４０２は、選択した業者と媒介契約を締結若しくは予約、予告をする画面表示ステップである。ステップ２４０３は、オークションに出品する自己、物件の権利者の代理人、または媒介契約を受けた業者が物件情報を登録、入力するステップである。
【０１４６】
図２４（ｂ）は、オークション物件検索と問い合わせの処理の手順を示す。ステップ２４１１は、オークションに出品されている物件の検索を行う画面表示のステップである。ステップ２４１２では検索条件を入力する。ステップ２４１３は検索実行のステップである。ステップ２４１４は検索結果の表示のステップである。ステップ２４１５は検索結果からの物件の詳細情報を表示するステップである。ステップ２４１６は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などを検索するステップである。ステップ２４１７は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索条件を入力するステップである。ステップ２４１８は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索結果一覧を表示するステップである。ステップ２４１９は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などで表示された物件情報の詳細を表示するステップである。ステップ２４２０は、出品された物件に対して問い合わせが出来るステップである。ステップ２４２１は、出品された物件の問い合わせを買いの媒介契約締結業者、代理人または物件の掲載者に通知するステップである。
【０１４７】
図２５（ａ）は、オークション参加申し込みから取引までの処理の手順を示す。ステップ２５１０は、自己または買いの媒介業者からオークション対象物件の参加申し込み入力するステップである。ステップ２５１１は、オークション対象物件の入札価格を入力するステップである。ステップ２５１２は、オークション対象物件の落札決定画面を表示するステップである。ステップ２５１２は、オークション対象物件の取引画面を表示するステップである。
【０１４８】
また、本実施形態のシステムを利用して、物件情報登録者は、物件ＤＢに登録した物件の引き合い状況の検索が利用可能である。
【０１４９】
一般的に、「売れない（貸せない）不動産はない」とよく言われるものなのだが、なぜ今の時代は売れないのか。その理由は「売り手（貸し手）」の売却（貸し出し）時期と売却（貸し出し）価格の想定ミスによるものが多い。現在不動産の不良債権が上積みされる最大の原因もそこに起因する場合がほとんどである。簡単にいえば値段が高いから「買い手（借り手）」の触手が伸びないのである。（以降、売り手は貸し手を、買い手は借り手を適宜含むものとする）
【０１５０】
売り手とは物件を１円でも高く売りたく、買い手はその逆で１円でも安く買いたいのであるのは当たり前のことである。今は売り手（供給）が多く、買い手（需要）が少ない買い手市場のため値段が下がり続け、デフレ市場ともいわれている。売り手はその様なマクロ的な見地からの状況の把握はしているものの、いったいいくらで売れるのか（貸せるのか）、また売れない（貸せない）場合になぜ売れないのかといった客観的かつ合理的な手段が今までは全くなかった。
【０１５１】
いくらで売れそう（貸せそう）なのかといったものを出すのには、本実施形態が発見したシステムを利用して過去のデータ、現在のデータからその想定価格を割り出すことは解決できるのだが、なぜ売れない（貸せない）のかを客観的、合理的な見地から判定することが出来なかった。
【０１５２】
なぜ売れない（貸せない）のかといえば前述の通り、値段が高いから「買い手」の触手が伸びないからであるが、「売り手」にしてみると本当に「買い手」の触手が伸びていないのか、或いは、伸びてきてはいるのだがたまたま具体的な話が進んでいないのか、判断が現在は出来ない。つまりなぜ売れない（貸せない）のかが分からない状態である。
【０１５３】
「買い手」の触手が伸びないとは、買い手自身若しくは買い手の代理人から引き合いがないことを指す。それら買い手自身若しくは買い手の代理人から物件の引き合いが１回もないものと１０回有るものでは１０回有る方がその「買い手」の触手が伸びてきていると言えよう。当然１０回より１００回、１００回より１０００回という具合に、引き合いが多ければ多いほど「買い手の触手」が伸びているわけだし、逆に１０００回から１００回に落ちてしまう事はその「触手」が萎えてきているといえるであろう。
【０１５４】
物件の引き合いを数値化することにより「売り手」はより正確な「買い手」つまり一般会員若しくは業者会員から引き合い＝触手を判断することが出来ると言えよう。そのことにより、より正確な「売却（貸し出し）時期」の判断を誤らず出来ることになる。
【０１５５】
本実施形態のシステムにおいては「買い手」つまり買い手自身若しくは買い手の代理人から引き合い＝物件の詳細のログ若しくは図面請求の回数のログや検索においてはログを残しておくことで、該ログを集計して物件の引き合い状況＝「触手」を表示する機能を持たせる。
【０１５６】
図２６（ａ）は、引き合い状況のログ集計処理の手順を示す。ステップ２６０１は、「買い手」つまり一般会員若しくは業者会員の物件検索条件を入力するステップである。ステップ２６０２は検索を実行するステップである。ステップ２６０３では検索結果を表示する。ステップ２６０４は、検索結果の物件の詳細または図面の表示のステップである。ステップ２６０３及びステップ２６０４において、検索結果と詳細または図面の表示のログの記録と集計を行う。
【０１５７】
図２６（ｂ）は、引き合い状況の処理の手順を示す。ステップ２６１１は、「売り手」つまり売り手自身若しくは売り手の代理人（媒介業者）の自己取り扱い物件の引き合い状況の検索条件入力画面を表示するステップである。ステップ２６１２では、自己取り扱い物件の引き合い状況検索を実行する。ステップ２６１３は、自己取り扱い物件の引き合い状況検索結果を表示するステップである。
【０１５８】
また、本実施形態のシステムを利用して物件及び業者の人気ランキングを知ることが出来る。一般会員及び業者会員は、検索用ＤＢ１０３における物件及び業者の人気ランキングを参照できる。一般のエンドユーザーが不動産選びをするについて重要な２大ポイントがこの「物件」と「業者」選びである。しかし、現状においてはどの「物件」若しくは「業者」を選ぶ指標となる人気度のチェックをするものがなにもない。自己以外の他人がどの「物件」若しくは「業者」に興味若しくは人気を集めていることを知ることは、ただ単に興味があるだけではなく自己の「物件」若しくは「業者」選びに大きな目安となる事は間違いがない。また「業者」においても自己のポジションが客観的に分かることで、今後の「顧客」に対しさらなるサービスを心がけ自己のランキングを向上させる努力をすることは間違いがない。これは「顧客」にとっても歓迎される事であり、業者がさらなる顧客本位の顧客サービスにつながる大きな変化、転換をすることになるであろうことは間違いがない。さらに「物件＝物件所有者またはその代理人」にとっても、先の利用状況の閲覧同様、自己の物件人気の状態を客観的に判断することで売却（貸し出し）のチャンスを逃がすことなく正確に時期の判断を下せることも間違いがないのである。
【０１５９】
物件の人気度を測るのには、先の引き合い状況のログの集計（図２６（ａ）の物件の引き合い状況のログ集計処理）を利用し、業者の人気度を測るには同様な手順で、業者検索、システム１０３におけるお気に入り登録数、媒介契約数のログの集計を行い表示することで、物件及び業者の人気度を推し量ることが出来てまた、その表示が出来る手順であるのである。
【０１６０】
図２７（ａ）は、物件の検索ログの記録と集計処理の手順を示す。ステップ２７０１は、一般会員若しくは業者会員の物件検索条件を入力するステップである。ステップ２７０２では物件検索を実行する。ステップ２７０３は物件検索結果の表示のステップである。ステップ２７０４は物件検索結果の詳細または図面の表示のステップである。ステップ２７０３及びステップ２７０４において検索結果と詳細または図面の表示のログの記録と集計を行う。
【０１６１】
図２７（ｂ）は、物件人気ランキングの処理と手順を示す。ステップ２７１１は一般会員若しくは業者会員が物件人気ランキングの検索条件入力画面を入力するステップである。ステップ２７１２では、物件人気ランキングの検索を実行する。ステップ２７１３は、物件人気ランキングの検索結果を表示するステップである。
【０１６２】
図２８（ａ）は、業者の人気度を推し量るログの記録と集計処理の手順を示す。ステップ２８０１は一般会員の業者検索条件を入力するステップである。ステップ２８０２は業者検索を実行するステップである。ステップ２８０３は業者検索結果の表示及びそのログの記録と集計のステップである。ステップ２８０４は業者検索結果の詳細の表示及びそのログの記録と集計のステップである。ステップ２８０５は一般会員の業者の検索からそのお気に入りの登録及びそのログの記録と集計ステップである。ステップ２８０６では一般会員の業者の検索から媒介契約の締結または予約、予告及びそのログの記録と集計を行う。
【０１６３】
図２８（ｂ）は、業者人気ランキングの処理の手順を示す。ステップ２８１１は一般会員若しくは業者が業者人気ランキングの検索条件入力画面を入力するステップである。ステップ２８１２では一般会員若しくは業者が業者人気ランキングの検索を実行する。ステップ２８１３は一般会員若しくは業者が業者人気ランキングの検索結果を表示するステップである。
【０１６４】
さらに、本実施形態のシステムにおいて、物件ＤＢを居住用（一般マーケット）と事業用（業者専用マーケット）に分ける。一般の有料または無料会員は事業用の物件ＤＢにはアクセスできない。
【０１６５】
このような不動産業者専用のＤＢを構築することにより、相続などにおいて規模や価格が一般の居住用マーケットでは面積が広いことや価格が高いために相続税を物納で行う手段しか選べない方や同様に面積や価格または地域（工場専用地など）の問題で自己の所有する財産の現金化、処分をする方法に苦慮している方などが現在はたくさんいるのが実状である。
【０１６６】
一方、事業用物件を購入する側の業者においても自己などが開発する不動産の仕入れ情報は、特定のルートに限られている場合はその情報量において問題があった。或いはその物件情報が複数から入手した場合価格が違う、面積が違うなどの情報の信頼性に問題がある場合、多額の資金を投入するのには大きなマイナス要因にもなり、現在の不良債権の顕在化にもつながってしまい、経済の根底を揺るがす大きな問題にも発展してしまっているのである。
【０１６７】
その様に日本国内における居住用マーケットにおいては、前述のように情報が整備されていないため未熟で閉鎖的なマーケットで形成されおり、更に事業用地のマーケットに至ってはマーケットそのものが全くないといっても良く、そこが不動産マーケットの不透明化と呼ばれる一因でもあった。そこで広く業者専用の事業用マーケット（事業用物件ＤＢ）を創世することにより、マンション用地、工場用地、ビル用地、商業用地などの事業用マーケットの公正性・透明性を確保し、広く市場に対する信頼確保にも寄与することができるのである。
【０１６８】
図２９（ａ）は、事業用物件マーケットの登録処理の手順を示す。ステップ２９０１は、事業用物件マーケットに参加するときの自己の物件を売却（貸し出し）または購入（借り受け）をするのに媒介業者を必要とする場合、その業者を選択するステップである。ステップ２９０２は、選択した業者と媒介契約を締結若しくは予約、予告をする画面である。ステップ２９０３は、事業用物件マーケットに出品する自己、物件の権利者の代理人、または媒介契約を受けた業者が物件情報を登録、入力するステップである。
【０１６９】
図２９（ｂ）は、事業用物件マーケット物件検索と問い合わせの処理の手順を示す。ステップ２９１１は、事業用物件マーケットに出品されている物件の検索画面の表示ステップである。ステップ２９１２では検索条件を入力する。ステップ２９１３は検索実行のステップである。ステップ２９１４は検索結果の表示のステップである。ステップ２９１５は検索結果からの物件の詳細情報を表示するステップである。ステップ２９１６は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などを検索するステップである。ステップ２９１７は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索条件を入力するステップである。ステップ２９１８は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索結果一覧を表示するステップである。ステップ２９１９は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などで表示された物件情報の詳細を表示するステップである。ステップ２９２０は出品された物件に対して問い合わせが出来るステップである。ステップ２９２１は出品された物件の問い合わせを売却（貸し出し）または購入（借り受け）の媒介契約締結業者、代理人または物件の掲載者に通知するステップである。
【０１７０】
図３０（ａ）は、事業用物件マーケット参加申し込みから取引までの処理の手順を示す。ステップ３００１は自己または売却（貸し出し）または購入（借り受け）の媒介業者から事業用物件マーケット対象物件の参加申し込み入力するステップである。ステップ３００２は事業用物件マーケット対象物件の入札価格を入力するステップである。ステップ３００３は事業用物件マーケット対象物件の落札決定画面のステップである。ステップ３０１２は事業用物件マーケット対象物件の取引画面のステップである。
【０１７１】
本実施形態のシステムにおいて、ターミナル駅の登録と検索を自在に出来るようにする。現在不動産情報には最寄りの沿線と駅の情報は必須条件であるのはいうまでもない。しかしながら、例えば「東横線、渋谷駅」と情報の登録をすると「山手線、渋谷駅」と物件の検索した場合に先の物件は対象外となり、ビジネスチャンスを逃すことになってしまう。こういった不便を解消するのがこのターミナル駅登録である。
【０１７２】
図３１（ａ）は、ターミナル駅の登録処理の手順を示す。ステップ３１０１は予め用意したボックスにターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力するステップである。ステップ３１０２は入力した沿線、駅を同じ特定のターミナル駅として登録するステップである。ステップ３１０３は不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際にターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力すると特定のターミナル駅として登録され入力するステップである。
【０１７３】
図３１（ｂ）は、ターミナル駅における物件検索における処理の手順を示す。ステップ３１１１は不動産物件情報の検索をするステップである。ステップ３１１２は検索対象が既にターミナル駅として登録されている沿線の駅の場合、検索結果に該沿線の駅の不動産物件情報が表示されるステップである。
【０１７４】
図３２は、ターミナル駅の登録画面の例を示す。画面左側に表示されている沿線名３２０１と駅名３２０２から登録したいものをマウスでクリックし、ターミナルへ登録する駅の表示部分３２０３で登録する駅を確認し、ボックス３２０４でターミナル駅を決め、ターミナル登録ボタン３２０５を押す。これにより、ターミナル駅の登録が行なえる。
【０１７５】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、ユーザはネットワーク上で業者会員を検索し、所望の業者会員を選択して媒介契約を締結若しくは予約、予告ができるので、仲介業を営む不動産業者にとってみると、広告費を使うことなく、本発明に係るシステムに業者会員として登録しておくだけでユーザからの申込により媒介契約を締結若しくは予約、予告されることができる。また、媒介契約を結ぶと、当該ユーザが本発明に係るシステムで検索した物件についての問合せは、媒介契約を締結した業者に送られるので、成約して仲介手数料を得ることができる可能性も高い。ユーザにとってみると、ネットワーク上で業者会員を選んで媒介契約を結べるので、もしその媒介契約を結んだ業者が気に入らなければ、その業者との媒介契約を破棄して、別の業者に乗り換えることは容易に行なえる。この場合、物件データ自体はネットワークで提供されているものであり、どの物件について乗り換えた業者に問い合せを出して仲介してもらうことが可能であるので、ユーザは物件は良いが業者は良くないと感じた場合でも、いやいやその業者を使うといったことがなくなる。
【０１７６】
また、本発明によれば、新たに発生・収集した物件情報については、物件ＤＢ内の既登録の物件データと照合し、重複データは登録しないようにし、また、価格の変更などは履歴情報として登録されているのでその物件の履歴を見ることが出来、更にそれぞれの物件情報に図面を付けておくので簡単にその情報の詳細情報も見たり今まで紙媒体で業務を行ってきた業者にとってもその障壁が低いため移行しやすいので、物件データの整理業務が簡単に行なえる。同時に、正確、豊富、新鮮な情報を取得し、共有することができる。
【０１７７】
また、本発明によれば物件ＤＢを居住用（一般マーケット）と事業用（業者専用マーケット）に分ける。いままで、面積や価格または地域（工場専用地など）の問題で財産の現金化、処分をする方法に苦慮している売却（貸し出し）側の問題を抱えている方や購入（借り受け）側の業者（法人）にしても自己などが開発する不動産の仕入れ情報は、特定のルートに限られている場合やその物件情報が複数から入手した場合価格が違う、面積が違うなどの情報の信頼性に問題が有ったことが専用マーケットを設けることでよりスムーズな取引を行うことが出来、よりオープンな環境の取引において不動産市場の透明化に寄与するものである。
【０１７８】
また、本発明によれば物件人気ランキングを設けることにより、一般消費者に対しよりオープンな情報と正確な情報が伝達することが出来、物件選びの目安が付けやすくなるのである。物件所有者にとっても自分の物件の正確で客観的な市場におけるポジションをつかむことが出来るようになるので有る。
【０１７９】
また、本発明によれば業者人気ランキングを設けることにより、一般消費者に対しよりオープンな情報と正確な情報が伝達することが出来、業者選びの目安が付けやすくなるのである。業者にとっても自分の物件の正確で客観的な市場におけるポジションをつかむことが出来、より社会性や公正な業者になる努力を促すようになるので有る。
【０１８０】
また、本発明によればターミナル駅の登録と検索を自在に出来るようにすることにより、より確実で、正確、洩れのない情報を提供することが出来、ビジネスチャンスを逃すことのないシステムになるのである。
【０１８１】
また、本発明によれば物件の引き合いを数値化することにより、より正確な「売却（貸し出し）時期」の判断を誤らず出来ることになるのである。
【０１８２】
また、本発明によればオークションの開催をし、前述のＤＢシステムの活用により今まで不透明であった不動産市場（取引事例、価格推移など）が明らかになるので、なかなか自分で価格がつけられなかった消費者が市場に入りやすくなるのである。また、物件ＤＢのおかげでその価格が把握しやすいので、売却においても購入においても自分の契約した媒介業者がいるので、プロの観点に立った様々なアドヴアイスを受けることができる上に、報酬額も弁護士に比べれば遙かに安価なため、より安心してオークションに参加できるのである。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係るシステムの全体構成図
【図２】登録用ＤＢと検索用ＤＢ・媒介契約システムの概略構成図
【図３】物件ＤＢの項目例を示す図
【図４】物件登録処理により管理者用端末に表示される画面例を示す図
【図５】新規入力物件データの詳細な情報を表示するウインドウを示す図
【図６】既登録の物件データの詳細な情報を表示するウインドウを示す図
【図７】ユーザ入会申し込み画面および正式会員登録画面の図
【図８】お試し会員の検索条件入力画面の図
【図９】ユーザが正式会員になる際に行なう操作の手順を示す図
【図１０】業者検索条件画面の図
【図１１】得意エリアで検索するときの業者検索条件選択画面の図
【図１２】会社名で検索するときの業者検索条件選択画面の図
【図１３】こだわり検索で検索するときの業者検索条件選択画面の図
【図１４】業者検索の結果、表示される検索結果一覧画面の図
【図１５】会員ＤＢの内容例を示す図
【図１６】正式会員による検索条件入力画面の図
【図１７】検索結果一覧画面の図
【図１８】問合せ内容の入力画面の図
【図１９】業者会員による検索条件入力画面の図
【図２０】業者会員の検索の結果一覧の表示例を示す図
【図２１】履歴一覧画面の図
【図２２】物件登録処理や物件データの詳細表示処理のフローチャート図
【図２３】物件ＤＢの検索処理や履歴情報表示処理や問い合わせ処理のフローチャート図
【図２４】オークションの登録処理と物件検索と問い合わせの処理の手順を示すフローチャート図
【図２５】オークション参加申し込みから取引までの処理の手順を示すフローチャート図
【図２６】引き合い状況のログ集計処理および引き合い状況の処理の手順を示すフローチャート図
【図２７】物件の検索ログの記録と集計処理および物件人気ランキングの処理の手順を示すフローチャート図
【図２８】業者の人気度を推し量るログの記録と集計処理および業者人気ランキングの処理の手順をフローチャート図
【図２９】事業用物件マーケットの登録処理および事業用物件マーケット物件検索と問い合わせの処理の手順を示すフローチャート図
【図３０】事業用物件マーケット参加申し込みから取引までの処理の手順を示すフローチャート図
【図３１】ターミナル駅の登録処理および物件検索における処理のフローチャート図
【図３２】ターミナル駅の登録画面の例を示す図
【符号の説明】
１０１…登録用データベース、１０２…管理者用端末、１０３…検索用ＤＢ・媒介契約システム、１１１…不動産物件の仲介業務を業とする業者の端末、１１２…ユーザ（消費者）の端末。
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引方法ができる不動産取引方法、不動産情報登録と提示方法、自社物件の他社との人気度比較とその販売促進、ユーザーから見る自社の法人人気度比較とチェック、安全且つ迅速なオークションの実施およびそれらシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
不動産仲介手数料の発生原因元は媒介契約である。不動産仲介業は、その媒介契約に基づき、買い手（借り手）と売り手（貸し手）から収入を得る。現状では、消費者はこの媒介契約の存在を知らない場合が多い。不動産仲介業者にとって特に購入者（借り手）においては物件探しの最初のときから媒介契約を結ぶことはほとんど無い。なぜなら物件を買う（借りる）事が決まっているわけでもないのに印鑑を押すことに消費者は及び腰になるし、業者においても購入者（借り手）のその様な反応が分かるのでせっかくの顧客を逃がさないために媒介契約のことを切り出さない。まず物件探しは不動産会社のチラシ広告、情報誌などで行なうことが多く、チラシ広告の物件について不動産会社に問合せをする段階では前述の理由などで通常媒介契約までに至らないことが多い。であるから一般的に購入者（借り手）においては、良い物件が見つかりその取引の直前になって媒介契約の存在を知らされ、その物件を紹介された仲介会社と媒介契約を結ぶことが多い。
【０００３】
この場合、不動産業者にとっては、折り込みチラシなどで高額な広告費をつぎ込み購入者（借り手）などを募るものの、媒介契約を結んでいるわけではないので、確実に自社仲介で物件の購入（賃借）を約束される訳では無い、という不都合が生じる。折り込みチラシを見て問い合わせてきた消費者が、他の不動産会社に仲介を依頼してしまう場合もある。いわゆる「抜き行為」である。したがって、不動産業者にとってみると、チラシ広告などに多額の広告費を使うことは賭けに近い側面があり、事業計画の目処が立てられない。消費者にしても、気に入った物件が見つかっても、媒介契約も結んでいないのに、「この物件はウチが紹介したからウチで買って（借りて）貰わないと困る」などといわれると、その業者が気に入らなくても、渋々その業者から買う（借りる）（取引の契約に続いて媒介契約を結び、仲介手数料を払う）ことになる。
【０００４】
また、実際の昨今の不動産探しにおいてチラシ広告や情報誌などで不動産探しを行うのは紙面の量に限りのある両者では自ずから情報量に限界があり、あるいはその限られた情報量においてさえチラシ、情報誌の双方において同じ情報が重なったり（重複物件情報の存在）、印刷など制作と配布にタイムラグの生じる方法では価格が変わっていたり（２重価格表示）、既に成約済、売却済（賃貸済み）であったり（オトリ広告）などの不合理きわまりない状態であった。このようなことはなにも消費者だけの問題に限らず、情報収集が主業務である不動産業者そのものにも同じ事が言え、不動産業者は先のチラシ、情報誌以外に業者同士のネットワークが有るのだが、日本全国に不動産業者は１４万社存在するとも言われており、自分の取り扱う地域の数百数千の業者を単独で全てを網羅することなどは不可能であるため、質量の違いはあれ不動産業者においても同じことが言えるのであった。
【０００５】
そこで、インターネットを使った情報収集を行うことが業者、消費者の別なく探索者にとって質量共に充実するはずであった。しかしながら、現行のビジネスモデルでは不動産情報の持つ特異性（例えば、今日５０坪の土地が明日２５坪になる＝公簿と実測の違いであったり分割売りに変わる、住居表示と地番の違いなど、つまり工業製品のような同じ情報を持つことがない）によって毎日変動する情報量、内容ともにアップデーティングにおける技術が非常に難しく、従来通りの手作業であったりするので、結果インターネットを使って不動産情報を収集しようとしても、チラシ広告や情報誌の問題と等しく重複物件情報の問題、２重価格表示の問題、オトリ広告の問題は解決されず、今持って質量ともに充実したものが作られずにいるのが現状である。
【０００６】
その様に情報収集といった点においては同じく、自己売買（賃貸）を行うマンションデベロッパーや、建売業者などにおいても、事業を行う土地の仕入れが出来ない、開発した商品が思うように売れない等、同じ情報収集といった問題が山積しているのである。また同様に情報の収集が思うようにいかないのでそれらマンションデベロッパーや、建売業者など不動産業者にとっても自社物件の販売ポジションの判断を行うための客観的な引き合い状況（＝人気度）が分からずに売買（賃貸）のチャンスを逃がすこともしばしばである。その様にユーザと業者の間には大きな溝があるため、不動産業者自身も自社ブランドや自社開発商品がユーザからどのような目で晒されているか分からずにいるので、意識の高いまたは資金的に余裕のある会社では多額な費用をかけてマーケティングをしなければならなかったり、そうでない業者においては自社の物件を購入した先々のアフターサービスのことを考えると苦言を呈しにくい消費者の意見を真に受けて、自社ブランドと商品開発において慢心をしてしまい時代に取り残されて苦況に陥ったり、最悪倒産などの憂き目にあい不良債権の上積みをしてしまうのであったりする。
【０００７】
以上のような現状から、不動産取引業においても、より合理的なビジネスモデルが求められている。ところで、従来、このような媒介契約をネットワーク上で行なうシステムは無かった。媒介契約を支援するシステムとして、あるいは物件情報データの管理方法として特許文献１〜４などに記載のものが知られている。
【０００８】
特許文献１は、売り物件をインターネットのサイトに登録して購入希望者が閲覧できるように広告を出す際に、仲介業者が買主を見つけることを条件に、その買主と売買契約が成約した段階で仲介業者に支払う売り媒介手数料の額を提示するシステムを開示する。これは売主が売り仲介手数料をできるだけ安くするのに利用するものであり、買いの顧客を抱える業者を、売り手の手数料の過多でがんばりの具合を変えさせる（段落番号００２６）売主の仲介業者コントロール（段落番号００１６、００１７）の売主主体のシステムと仲介業者の両手取引促進システムであり、今回の買い手の媒介契約締結のシステムとは根本的に違うものである。またこの登録項目（図５）では公正取引委員会で定める不動産の公正競争規約に準じない。これでは売主が個人で、不動産の取引システムを知らない場合、逆に自分の味方（業者）がおらず、取引において不利が生じる場合が起こり得る。これら両手取引を推進することは国土交通省所管の財団法人である「不動産適正取引推進機構」でも、売り手はセラーズ・エージェント（売却の媒介契約会社）を立て、買い手はバイヤーズ・エージェント（購入の媒介契約会社）を立てるという取引形態（共同媒介）が望ましいとしている（１９９４年１月に公表された同機構の報告書より）方針にもそぐわないものである。
【０００９】
特許文献２は、不動産の情報提供システムにおいて、必要な場合に仲介業者の表示を自動的に差し替えるものが開示されている。また、ネットワーク上で不動産物件の入札と落札を行なうシステムが開示されている。こちらのシステムにおいて不動産物件情報を開示するときに仲介業者の明示は一切無いので、仲介業者の表示の差し替えなどはない。また入札、落札においてはネットワーク上で媒介契約を締結若しくは媒介契約の締結予約、予告をすることによる円滑な取引の記載はなく、更に本システムは蓄積されたデータベースシステムにより周辺取引事例、現在の事例が自動的に参考資料として作成されることによりより正確で、素早い判断が下せるサポートを含むシステムになっている。
【００１０】
特許文献３は、複数の不動産仲介業者の物件データを共通のサーバで一元的に管理し、インターネットを介して一般消費者が希望の物件を検索できるようにしたシステムが開示されている。
【００１１】
この文献はまず賃貸市場に限定されている。また当方の言うところのネットワークによる媒介契約の締結若しくは媒介契約の締結予約、予告が記されてはいない。また、借りて（買い手）と物件を預かる業者（元付け業者）を直接結ぶこのシステムでは、特許文献１と同じように国土交通省所管の財団法人である「不動産適正取引推進機構」でも、売り手はセラーズ・エージェント（売却の媒介契約会社）を立て、買い手はバイヤーズ・エージェント（購入の媒介契約会社）を立てるという取引形態（共同媒介）が望ましいとしている（１９９４年１月に公表された同機構の報告書より）方針にもそぐわないものである。そして、特許文献３の方法によると、例えば大家さん（売主）が１０社の不動産業者に自分の物件の貸し出し（売却）の依頼をしたとすると、その１０社は当然この文献の言うところのデータベースに登録することになる。そして、一般消費者が情報の検索をすると１０件の該当物件が表示されるが実は１件しか無いという事態が生まれるのである。つまり重複物件（いわゆるダブリ物件）の処理がなされていないのである。そして、その後その大家さんは貸し出し（売却）物件に借り手（買い手）がいないと判断すれば価格を下げることになるが、もし仮に特定の４社にしか通知しなかったとすると、通知を受けた４社はデータの価格を下げ残りの６社はもとの価格のままとなる。そうすることで一般消費者が見たときに一つの物件で２つの価格と言うことになり、公正取引委員会が定める「不動産の表示規約」の第１２条にある「不当な２重価格の表示の禁止」に該当することになり公正取引委員会より排除の勧告若しくは命令が下されるようになる。あるいは段落００８においては「また、契約書処理と連動している為に、検索サイトに公開される情報はリアルタイムで更新される。」とあるが、仮に大家さん（売主）がこのデーターベースシステムに参加していない１１社目の会社を通じて借りて（買い手）を見つけて契約した場合においては、このデータベースシステムには契約済みの物件が残されることになる。性善説に立ってこのような物件が終わってしまった状態のときに先の１０社がこの情報を削除したとしても、もし万が一この１０社のうち１社でも倒産などをしていたら、この文献においてはこのデータベースには管理者がいないので、いつまでもこのデータは残ったままとなる。（実際にレインズではこのようなことが起きている。）
【００１２】
しかしながら、このようなシステムにおいては管理者は必須であるが、情報のこの文献にはそれが記されていない。この文献のようにもし管理者無しで、他者が自分のデータを「削除」出来るようなサイトでは競争相手が自由に自分の物件情報を「削除」出来てしまっては自由な競争が出来なくなって、この文献においてこのデータベースにはだれも参加するものなどいなくなる。このようなデータベースでは、早晩、信頼性が全くないものになり段落００７のいうところの「複数の仲介業者の登録物件データはそのままインターネットを通して一般消費者に検索してもらうことができ、成約率の飛躍的向上が期待できる。」ことなど到底難しいといえる。その問題を解決するには、本出願人本願で申請する様なシステムのアップデーティング方法が望ましい。
【００１３】
特許文献４について該文献の言うところの「クライアント装置」等は必要とせず、本願発明に係るシステムは、ブラウザソフトが有れば利用できるために仲介業者は物件管理の専用ソフトやそれを行うための専用の装置を必要としない。また本願発明の方法においては、誰にでも自由に障壁無しに活用することにより、より透明性の高く解放された市場の確立を目指しており特許文献４の請求項２における「各仲介者の仲介の適性に関する審査を行い、この審査に合格した仲介者に関する情報のみを登録することを特徴」や請求項３における「上記不動産売買に関する申し出を登録するステップにおいて、各申し出の適性に関する審査を行い、この審査に合格した申し出に関する情報のみを登録することを特徴」とする情報や会員の登録においての「審査」をすることなどはないのである。「審査」をすることによって例えばＡサンにとっては良くないあるいは不都合な「物件情報」が「審査」され登録できない事は一見都合の良いことに見えるが、その情報が別のＢサンにとっては非常に重要な情報であるときなどは非常に不便でありまた、価値観の多様化を言われる昨今時代にそぐわないと共に、閉ざされた不透明で偏った市場の形成を助長してしまう事が十分に考えられるのである。また本願で記載しているネットワークによる媒介契約の締結若しくは媒介契約の締結予約、予告の記載はない。あるいは前記特許文献３において主張した、重複物件（いわゆるダブリ物件）の処理の記載もされていない。複数の業者を選択する事による売買当事者自身によるの業者選択がないので「サーバ装置」による「審査」においてのみなされているのであるから、売買当事者自身による業者選択の自由度の広さは無い不便性のみがあるのである。
【００１４】
以上のように、従来の技術では、情報システムは開示されているものの、媒介契約そのものをネットワーク上で行なうようにしたシステムは知られていない。
【００１５】
一方、特許文献３のシステムでは、種々の情報源から物件情報が提供される場合があると考えられる。現在、多数の物件情報の情報源としては、レインズ（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍ：国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム）や民間の不動産情報提供業者がある。これら各種の情報源からの物件情報に加え、個別に売り手からの物件情報などが登録されることなどを考慮すると、不動産物件情報を閲覧できるサイトでは供給される物件情報に制限がないため、実際には前述のような１件の物件に対して複数の重複（ダブリ）物件情報が存在するケースが少なくない。また、１件の物件について価格が変更になったり売却済みになった場合も、それらの情報が追加され、ダブリ物件情報が増加するだけのケースが少なくない。つまり、特許文献１〜４のシステムはいずれも、不動産物件情報をネットワーク上で閲覧できる仕組みを備えているものの、業者、消費者の別を問わずに不動産情報のアップデーティングの問題は積み残されたままである。
【００１６】
また、従来不動産業者は、日々膨大な不動産情報に晒されており、その管理に多大な人的、時間的、費用的コストをつぎ込んできた。ちなみに横浜市内だけにおける売り家の個数は現在およそ４５００件ほどである。この数字だけだとさして大きい数字ではないが、不動産業者で有ればこのほかに、「売り地」「売りマンション」「賃貸物件」「貸し・売り店舗」「貸し・売り工場」「貸し・売り事務所」「その他物件」と商品は幅広く存在しさらに、これらの個々の情報が毎日「買い主（借り主）募集中」「商談中」「売却（商談成立）」「売却（貸し出し）中止」なのか情報が変化するのをキャッチしなければならない。しかしながら、それは非常に手間とコストが掛かるのだが、それを行わないと「新鮮」で「正確」な情報にならないのである。
【００１７】
不動産情報とは商品項目が多い上に、その在庫状態が変化していき、一番難しいのは、地球上で同じ物件が２つと存在しないので工業製品の管理などとは違いその商品管理は困難を極めている。
【００１８】
例えば、広告を出す場合などでは、広告掲載をしたいものを膨大な情報量の中から、記憶と手作業によりまずは労力をかけ選択する。その後、それら選択した物件が「買い主（借り主）募集中」の状態であることを確認する。当然、中には「商談中」「売却（商談成立）」「売却（貸し出し）中止」である場合が多くあり「買い主（借り主）募集中」の状態であり、それが消費者にとって食指が伸びそうな魅力的な商品であるのか選別するには相当の労苦を要する作業なのである。その後、多大な広告費をかけてチラシ広告や情報検索サイトに情報を出して顧客の問い合わせがあったら再度、物件の状態確認をするのであるが、勿論「魅力的」な物件故広告掲載の前後に売れてしまうこともしばしばである。そうなると「済み物件」の掲載は「オトリ広告」といわれてしまいます。
【００１９】
また物件情報の管理の問題という点について言うと、顧客との間には売却（貸し出し）を望む方との商談もある。そのとき、自宅を売却したい顧客をつかんでも本来時系列的に、過去のデータを持ってして、論理的な顧客に相場などがわかりやすい商談に望むのがユーザも納得がいくことは分かっていても、手作業に頼っている現在において、そういった過去の物件情報にまで自社で管理できるはずもない。また前述のレインズや民間の不動産情報提供業者における情報サービスにおいては物件履歴のサービスもなく、現状においては仕方なく顧客には過去については自己の記憶に頼り、あるいは現在の情報を少しだけ提示し顧客との商談にはいるのが実状である。
【００２０】
不動産業者においてもこのように情報管理というのは切迫した問題であり、そういった今までのその膨大な情報管理（つまり収集した新規物件情報なのか売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の時間的、費用的コストから解放され、更に顧客を安価で確保することが出るようになることが望まれている。
【００２１】
【特許文献１】特開２００１−３３１７２９
【００２２】
【特許文献２】特開２００２−２４５１４７
【００２３】
【特許文献３】特開２００２−４９６７５
【００２４】
【特許文献４】特開２００２−７５４１
【００２５】
【発明が解決しようとする課題】
上述したように、従来技術では不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で行なうことは考慮されていない。また、物件情報を閲覧できるサイトでは、簡単に物件管理が出来る方法が発見されていなかったため、供給される多数の物件情報中に同じ情報が重なったり（重複物件情報の存在）、価格が変わっていたり（２重価格表示）、既に契約済、売却済であったり（オトリ広告）などの無駄な情報が多くなってしまい、ユーザが不便を感じるようになるという不都合がある。したがって、物件情報を閲覧できるサイトは、実際には永続的に稼働できなくなるという現実がある。また自らあるいは専用のネットワークがないため不動産業者は事業のための土地の仕入れや業者間専用情報交換、自社または自社取り扱い物件の人気度チェック、消費者から見た自社ブランド等の人気度チェックが出来ない、客観的な資料が無いため安全且つ迅速なオークションが実施できないという不便な現実も横たわっている。
【００２６】
さらに、不動産業者は今までのその膨大な情報管理（売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の内部的な煩わしさが有るだけでなく、ユーザに対しては、多額の広告費をかけ紙媒体のチラシを行ったり前述のような物件情報を閲覧できるサイトにおいてはアップデーティングが非常に難しく「新鮮」「豊富」「正確」な情報を提供しようとしても情報量には自ずから限度があり、ユーザの求める情報を「時間」「場所」にとらわれることなく容易に提供することが出来ないのである。
【００２７】
本発明は、上述の従来技術における問題点に鑑み、ネットワーク管理者が簡単に物件情報の整理や管理を行いそれをネットワークで公開することで不動産業者が今までのその膨大な情報管理（売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の時間的、費用的コストを軽減させ、不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引方法、不動産情報登録と提示方法、自社物件の他社との人気度比較とその販売促進、ユーザーから見る自社の法人人気度比較とチェック、安全且つ迅速なオークションの実施およびそれらシステムを提供することで、開かれた透明性の高い不動産市場を形成することを目的とする。
【００２８】
また、本発明は、閲覧できる物件情報に無駄な情報が無く、新鮮で豊富で安全な物件情報閲覧サイトを実現できる不動産取引方法、不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引方法、不動産情報登録と提示方法、自社物件の他社との人気度比較とその販売促進、ユーザーから見る自社の法人人気度比較とチェック、安全且つ迅速なオークションの実施およびシステムを提供することを目的とする。
【００２９】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するため、請求項１に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者との間で締結される媒介契約若しくは媒介契約の予約、予告をネットワーク上で締結する不動産取引方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索するステップと、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をしたい業者会員を選択するステップと、前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結若しくは媒介契約の予約、予告を前記ユーザに確認させるステップとを備えたことを特徴とする。
【００３０】
請求項２に係る発明は、請求項１に記載の不動産取引方法において、前記業者会員を検索するステップは、業者会員に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者会員を検索するものであることを特徴とする。
【００３１】
請求項３に係る発明は、請求項１または２に記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００３２】
請求項４に係る発明は、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の不動産情報登録方法であって、新規に不動産物件情報を入力するステップと、入力した不動産物件情報を前記データベースに既に登録されている不動産物件情報と照合する際、所定の複数の項目のみ照合するステップと、前記照合において、前記所定の複数の項目のすべてが一致した不動産物件情報については、当該入力した不動産物件情報を破棄するステップと、前記照合において、前記所定の複数の項目のうち部分的に一致した不動産物件情報については、登録するか否かを確認した後、前記データベースにダブリデータとして登録するステップとを備えたことを特徴とする。
【００３３】
請求項５に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者との間で不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引システムであって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録する手段と、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録する手段と、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索する手段と、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をしたい業者会員を選択する手段と、前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結若しくは媒介契約の予約、予告を前記ユーザに確認させる手段とを備えたことを特徴とする。
【００３４】
請求項６に係る発明は、請求項５に記載の不動産取引システムにおいて、前記業者会員を検索する手段は、業者会員に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者会員を検索するものであることを特徴とする。
【００３５】
請求項７に係る発明は、請求項５または６に記載の不動産取引システムにおいて、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をした業者会員を宛先として、自動的に作成する手段を、さらに備えたことを特徴とする。
【００３６】
請求項８に係る発明は、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の不動産情報登録システムであって、新規に不動産物件情報を入力する手段と、入力した不動産物件情報を前記データベースに既に登録されている不動産物件情報と照合する際、所定の複数の項目のみ照合する手段と、前記照合において、前記所定の複数の項目のすべてが一致した不動産物件情報については、当該入力した不動産物件情報を破棄する手段と、前記照合において、前記所定の複数の項目のうち部分的に一致した不動産物件情報については、登録するか否かを確認した後、前記データベースにダブリデータとして登録するステップとを備えたことを特徴とする。
【００３７】
請求項９に係る発明は、不動産を取り扱う業者同士がネットワークで不動産業者専用の不動産情報を交換し、取引を行う不動産取引システムであって、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記業者会員が端末から前記サーバに接続して自己所有または取り扱いの不動産情報を登録するステップと、別業者会員が端末から前記サーバに接続して他者所有または他者取り扱いの不動産情報を検索するステップと、前記別業者会員が前記業者会員が登録した不動産物件情報に関して、問い合わせ、取引の申し込み、取引交渉、または取引を前記ネットワーク経由で行うステップとを備えたことを特徴とする。
【００３８】
請求項１０に係る発明は、請求項９に記載の不動産取引方法において、前記登録済み不動産を検索するステップは、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする。
【００３９】
請求項１１に係る発明は、請求項９または１０に記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４０】
請求項１２に係る発明は、請求項９、１０、または１１の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての取引の申し込みメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４１】
請求項１３に係る発明は、請求項９、１０、１１、または１２の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引の交渉に関するメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４２】
請求項１４に係る発明は、請求項９、１０、１１、１２、または１３の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４３】
請求項１５に係る発明は、請求項１、２、または３の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての取引の申し込みメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４４】
請求項１６に係る発明は、請求項１、２、３、または１５の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引の交渉に関するメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４５】
請求項１７に係る発明は、請求項１、２、３、１５、または１６の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００４６】
請求項１８に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上においてユーザ及び業者のそれぞれにおける個々の不動産物件情報の人気度の計測を行う不動産人気度計測方法であって、ネットワークに接続されたサーバに前記ユーザが端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の図面を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、ネットワークに接続されたサーバに前記業者が端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の図面を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、それらユーザと業者のそれぞれにおいて計測された回数を明示するステップとを備えたことを特徴とする。
【００４７】
請求項１９に係る発明は、請求項１８に記載の不動産人気度計測方法において、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報の人気度を検索するステップをさらに備えたことを特徴とする。
【００４８】
請求項２０に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上においてユーザにおける個々の不動産を取り扱う業者の人気度の計測を行う不動産業者人気度計測方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索するステップと、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが将来媒介契約を締結したい業者会員をお気に入り業者として選択するステップと、検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結したい業者会員を選択するステップと、前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結を前記ユーザに確認させるステップと、前記業者が前記ユーザにお気に入り業者として登録された回数をカウントするステップと、前記業者が前記ユーザにお気に入り業者として登録の解除された回数をカウントするステップと、前記業者が前記ユーザにとの間での媒介契約の締結した回数をカウントするステップと、前記業者が前記ユーザとの間での媒介契約の解除された回数をカウントするステップと、それらお気に入りと媒介契約のそれぞれにおいて登録または媒介契約を締結した回数から解除された回数をそれぞれ差し引いた回数をそれぞれ明示するステップとを備えたことを特徴とする。
【００４９】
請求項２１に係る発明は、請求項２０に記載の不動産人気度計測方法において、業者情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者情報の人気度を検索するステップをさらに備えたことを特徴とする。
【００５０】
請求項２２に係る発明は、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の沿線の駅を特定のターミナル駅として登録する不動産情報登録・検索方法であって、予め用意したボックスにターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力するステップと、入力した沿線、駅を同じ特定のターミナル駅として登録するステップと、不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際にターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力すると特定のターミナル駅として登録されるステップと、不動産物件情報を前記データベースにおいて検索するステップと、検索対象が既にターミナル駅として登録されている沿線の駅の場合、検索結果に該沿線の駅の不動産物件情報が表示されるステップとを備えたことを特徴とする。
【００５１】
請求項２３に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上において業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測、表示を行う不動産引き合い状況計測表示方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、ネットワークに接続されたサーバに前記ユーザが端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の図面を参照するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、ネットワークに接続されたサーバに前記業者とは別の業者会員が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の図面を参照するステップと、前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、それらユーザと業者のそれぞれにおいて計測された回数を前記業者に明示するステップとを備えたことを特徴とする。
【００５２】
請求項２４に係る発明は、請求項２３に記載の不動産引き合い状況計測表示方法において、前記登録済みの業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測と表示を行う場合における不動産物件情報の検索は、自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする。
【００５３】
請求項２５に係る発明は、請求項２３または２４に記載の不動産引き合い状況計測表示方法において、前記登録済みの業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測と表示を行う場合、自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報に関し、それら物件の現状が「買い主（借り主）募集中」「商談中」「売却（商談成立）」「売却（貸し出し）中止」のいずれかであるのかを随時ネットワークに接続されたサーバに、登録することを特徴とする。
【００５４】
請求項２６に係る発明は、ユーザと不動産を取り扱う業者がまたは不動産を取り扱う業者同士がネットワークで不動産情報を交換し、オークションによる取引を行う不動産取引方法であって、ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、前記業者会員が端末から前記サーバに接続して自己所有または取り扱いの不動産情報を登録するステップと、前記ユーザが端末から前記サーバに接続して自己所有の不動産情報を登録するステップと、別ユーザまたは業者会員が端末から前記サーバに接続して他者所有または他者取り扱いの不動産情報を検索するステップと、前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報の問い合わせが出来るステップと、前記別ユーザまたは業者会員が端末から前記サーバに接続して既に入力済みの不動産物件情報データベースにある過去、または現在における周辺取引事例、販売事例の不動産情報を検索し比較検討の出来るステップと、前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報のオークションに参加する旨の申し込みが出来るステップと、前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報の入札価格を申し出るステップと、前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報について一定の期間、時間内において前記別ユーザまたは業者会員の申し出の中から一番高い価格を付けた別ユーザまたは業者会員が落札するステップと、前記落札ユーザまたは業者会員と前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件の取引を行うステップとを備えたことを特徴とする。
【００５５】
請求項２７に係る発明は、請求項２６に記載の不動産取引方法において、
【００５６】
前記登録済み不動産を検索するステップは、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする。
【００５７】
請求項２８に係る発明は、請求項２６または２７に記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員とオークション主催者を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００５８】
請求項２９に係る発明は、請求項２６、２７、または２８の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての既に入力済みの不動産物件情報データベースにある過去または現在における周辺取引事例、販売事例の不動産情報を自動的に検索しデータを作成し比較検討の出来るステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００５９】
請求項３０に係る発明は、請求項２６、２７、２８、または２９の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についてのオークションに参加する旨の申し込みメールを、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６０】
請求項３１に係る発明は、請求項２６、２７、２８、２９、または３０の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての落札希望価格の申し出に関し、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的にメールを作成し他参加者にネットワークを通じてその価格を端末において知らしめるステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６１】
請求項３２に係る発明は、請求項２６、２７、２８、２９、３０、または３１の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての落札に関し、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的にメールを作成し他参加者にネットワークを通じてその落札情報を端末において知らしめるステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６２】
請求項３３に係る発明は、請求項２６、２７、２８、２９、３０、３１、または３２の何れか１つに記載の不動産取引方法において、前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする。
【００６３】
【発明の実施の形態】
以下、図面を用いて本発明の実施の形態を説明する。
【００６４】
図１は、本発明に係るシステムの全体構成を示す。登録用データベース（ＤＢ）１０１は、各種の情報源（レインズ、民間の不動産情報提供業者、不動産物件の仲介業務を業とする業者、運営者が独自に収集した不動産情報）からの不動産物件情報を入力し物件データベースに登録する。１０２はダブリ防止の処理、端末を利用する会員の管理、媒介契約などが締結あるいは予約、予告の管理、各種ランキングの管理、オークション運営の管理などを総合的に処理、運営を行う際の各種指示、管理を出す管理者用端末である。情報検索用ＤＢ、媒介契約、業者間取引、各種人気ランキング、オークションのシステム１０３（以下、検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３と呼ぶ）は、登録用ＤＢ１０１内の物件ＤＢと同じ内容の物件ＤＢを備える。登録用ＤＢ１０１で各種の情報源から物件データを入力すると、後述する処理でダブリを防止して物件ＤＢへ登録し、整理された内容の物件ＤＢを得る。登録用ＤＢで整理された内容は、検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３内の物件ＤＢに反映される。インターネットを通してアクセスされた会員の詳細データや媒介契約が締結または予約、予告された場合、オークション、人気ランキングなどあらゆる検索用ＤＢ・媒介契約システムにおける詳細情報は登録用データベースに同時にフィードバックされる。
【００６５】
検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３に接続されている複数の端末１１２は、不動産物件を売買したいユーザ（消費者）の端末を示す。検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３に接続されている複数の端末１１１は、不動産物件の仲介業務を業とする業者の端末を示す。これらはインターネット経由で本システム１０３に接続されている。
【００６６】
ユーザ（消費者）は、端末１１２から本システムの所定のホームページにアクセスしてお試し会員または正式会員になることができる。お試し会員は、端末１１２から本システム１１３の物件ＤＢを所定の制限付きで検索することができる。お試し会員で所定期間が過ぎたとき、あるいはさらに詳細な情報を含む検索を行ないたいとき、ユーザは、端末１１２から申し込むことにより正式会員になることができる。正式会員は、物件ＤＢの検索において、お試し会員より多くの詳細な情報を得ることができる。正式会員には、運営者と直接契約をする有料会員と端末１１１利用の業者会員と媒介契約をする無料会員がある。無料会員は、所定の不動産業者（本システムの端末１１１に登録している業者会員の中からユーザが自由に選択できる）と媒介契約を結ぶまたは予告、予約（以下適宜媒介契約を結ぶとする）をすることが必須である。この媒介契約は、端末１１２から結ぶことができる。また無料会員は、端末１１２により、検索の結果、その物件に関して問合せを行ないたいときは、簡単な操作で、媒介契約を結んだ業者に問合せを出すことができる。無料会員は本システムの利用料を支払う必要はない。無料会員が本システムを利用したときの利用料は、その無料会員が媒介契約を結んだ業者会員が負担する。有料会員は、業者と媒介契約を結ばずに本システムを利用できるが、その利用料は自己負担となる。
【００６７】
仲介業者である不動産業者は、端末１１１を用いて本システムに登録することにより、ユーザより業者検索などで媒介契約の申し込みを受け付けることが出来るシステムなどのこのシステムの全てを利用できることになる業者会員（Ａ）、ユーザとの媒介契約は出来ないが業者間取引に参加したり人気ランキングを参照したりオークションに参加したりすることが出来る業者会員（Ｂ）、物件の検索しかできない業者会員（Ｃ）などになることが出来る。
【００６８】
また運営者もこういった業者会員の利用制限を行うことで任意の階層を設定することができる。
【００６９】
業者会員（Ａ）はユーザと媒介契約を結ぶことにより、ユーザが売買（賃貸）が成約に至れば仲介手数料の請求権を得ることができる。ユーザが他の不動産業者に流れたとしても、媒介契約がなされているのでユーザの抜き行為の防止にも役立つ。
【００７０】
また、各種業者会員は物件ＤＢを検索でき、この場合、ユーザに比べてより詳細な情報を得ることができる。例えば、売却済みの物件、物件の履歴情報、商談中の物件情報、業者間専用の取引の目安となる図面、物件の査定などに利用できる情報などを得ることができる。
【００７１】
本実施形態のシステムによれば、業者格差、情報格差を解消することが出来る。すなわち、物件と業者とを幅広い選択肢の中から自由に選択できるようになるのである。
【００７２】
今までは物件が良くて掲載業者が気に入らない場合でも、ユーザはその業者に仲介を依頼するしかなかった。逆に特定な好きな業者がいても、ユーザの気に入る物件情報を持っていなければ取引ができないという現状があった。このようなユーザにとって見ると業者格差（業者のサービス、品質などの格差）や情報格差（物件情報と情報掲載業者が一体になることで生じる業者の選択ができなくなること）が、本実施の形態のシステムを用いることで解消され、より便利になるのである。
【００７３】
すなわち、本システムでは、ユーザは複数の業者会員の中から業者検索して媒介契約を結べるので、知らない、あるいは出会えなかった業者と知り合うことができ、自分に一番合った（得する）業者を選んで媒介契約を締結することができる。業者検索においては、業者が特定の物件にかかわっているかなどとは全く無関係に、すなわち物件情報とは全く関わりなく、且つ複数の業者を選ぶことができる。また、本システムでは同時に、業者とは全く関わりなく多数の物件データ中から物件検索ができ、検索した物件については、ユーザが任意に選んだ業者に問合せできるので、気に入った物件について、自分に一番合った（得する）業者を仲介業者として指名し物件探しが出来るのと、もしその物件が気に入れば売買（賃貸）取引きを行なうことができるのである。
【００７４】
また、物件検索ができるうえ、自己の欲しい情報を登録しておくことにより業者からのアクセスを待てるので、知らない、あるいは出会えなかった業者と知り合うことができ、自分に一番合った（得する）業者を選ぶことができる。また、売りたい（貸したい）、買いたい（借りたい）物件情報をも公開でき、業者からのアクセスを待てるので、知らない、あるいは出会えなかった業者と知り合うことができ、自分に一番合った（得する）業者を選ぶこともできるのである。
【００７５】
さらに本実施形態では、物件および業者双方の人気ランキングを表示する機能を備えているので、物件、業者の目安が付けやすい。
【００７６】
また本実施形態では、例えば東海道線の「横浜駅」で検索しても東横線などの他の「横浜駅」を通過するすべての沿線で登録されている物件もヒットするようにしているので、検索漏れがない。
【００７７】
不動産業者側からは、ユーザの公開情報を閲覧することが出来るので広告費無しで顧客を見つけるチャンスができる。今までは、顧客確保のために多額の広告費をつぎ込んで、顧客の反響を待っていたが、顧客の情報公開（売りたい（貸したい）、買いたい（借りたい）物件の公開）を見ることができるので、広告費削減につながりより顧客を満足させられるサービスが充実できる。
【００７８】
業者会員においては業者間取引すなわち業者専用マーケットができるため、よりスムーズな業者間における情報交換と業者間取引が容易に出来る事になるのである。
【００７９】
また業者会員においては物件および業者双方の人気ランキングを表示する機能を備えるので、物件、業者（自分自身）の客観的な目安が付けやすく、自分の位置付けも容易に分かることが出来る。
【００８０】
業者会員においては物件情報の結果表示の一覧も文字による表示だけではなく、図面において閲覧することもできるのである。
【００８１】
従来の技術の欄で説明したように、現状では取引の直前になって仲介をする不動産会社と媒介契約を結ぶことが多いので、不動産業者にとっては、高額な広告費をつぎ込んでも確実に自社仲介で物件の購入（賃貸）の約束をされていないから、ユーザによる抜き行為の危険性をはらんでおり、将来自社から不動産の購入（賃貸）してくれるという正確な見込み客の数が分からないでいるのである。自社を指名をしてくれる見込み客の選別が出来ないなどということは、事業の根幹とも言える事業計画の目処が立てられないという非常に不都合な状態が現状なのである。見込み客の有効な囲い込みが出来ないのである。
【００８２】
また、ユーザにとっては、広告などを見て気に入った物件が有ってもその業者が休みであったりすればリアルタイムな情報収集に事欠くことになるし、仮によい物件が見つかった時にその広告主の業者が気に入らなかったとしても、その業者から買うしか選択肢がないという不都合がある。つまり、時間選択、業者選択、物件選択、の自由さがないのが現状である。
【００８３】
一方、本実施形態のシステムでは、登録用ＤＢ１０１を元に出入力された検索用ＤＢ１０３をインターネット上に公開し、主に不動産業者とユーザとが会員制またはフリーでインターネットを通して、国の内外や時間差などの障害無しに常に新情報を得ることができるようにしている。その利用においては、例えば、購入希望のユーザは、検索用ＤＢ１０３にアクセスするとき不動産業者と媒介契約を締結することにより無料で検索用ＤＢ１０３を利用することができる。当然、その媒介契約に基づき、将来購入（賃貸）する物件は当該不動産業者が仲介することになるので、確実な見込み客の確保が出来ることになる。勿論当該不動産業者はその仲介手数料を得ることができる。売却においても同様である。媒介契約および売買契約（成約時；仲介手数料入金時）を締結した場合、本システムのサイト管理者、または運営者には、不動産業者は所定の費用（前記ユーザの利用料も含む）を支払うことになる。また、実際に気に入った物件が見つかってから業者を決めたいユーザは、検索用ＤＢ１０３の利用料を自分で運営者に支払うことにより、無料ユーザ会員と同じのサービスを受けることができる。
【００８４】
これによって、本システムの運営者は不動産業者とユーザの双方からの入金によって運営費がまかなえる。
【００８５】
不動産業者は広告費無しに集客できるだけでなく予め（媒介契約を結んだ強い結びつきがある）購入（賃貸）予定者（見込み客）を確保することで事業計画が行ないやすくなる。
【００８６】
ユーザにとっても、物件が見つかるまでには一定以上の時間を要するので、媒介契約した業者の善し悪しの見極めもしっかりできるし、いやな業者であれば締結をした媒介契約を解除すればいいので、業者を替えることも簡単である（その業者に物件を紹介されたわけではなく検索用ＤＢ１０３で探したからである）。
【００８７】
不動産業者もせっかく契約できた顧客を離せないから、今までのような荒っぽい営業行為はできなくなる上に、きちんとした接客を行なうことにより確実な顧客（見込み客）になってくれるのである。
【００８８】
それ故、不動産業者とユーザの双方にとって、従来の技術に比べてこのシステムがもっとも安心し、安価で、自由に、便利に、安全に利用をし不動産の取引をすることができるのである。
【００８９】
さらに、不動産業者はこのシステムを利用することによって、今までのその膨大な情報管理（売却情報やダブリ情報、重複物件情報、個々の物件情報履歴管理などの手作業が主であった情報の仕分け）の煩わしさから解放され、ユーザは今まで情報量に限度がある紙媒体のチラシやアップデーティングが難しく「新鮮」「豊富」「正確」さにかける他情報サイトでは得られなかった情報を「時間」「場所」にとらわれることなく容易に得ることができるのである。
【００９０】
このように、本システムで物件、業者、ユーザ情報の一括的管理を行なうことで、業者間に情報格差が生まれず公正な競争が期待できると同時に、不動産市場の透明化が図れるのである。
【００９１】
図２に、登録用ＤＢ１０１と検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３の概略構成を示す。
【００９２】
登録用ＤＢ１０１は、物件情報入力部２０１、物件登録処理２０２、物件ＤＢ管理部２０３、出入力管理部２０４、会員管理部２０６、媒介及び物件契約の締結、予約、予告管理部２０７、業者間取引とその物件ＤＢ管理部２０８、ターミナル駅管理部２０９、物件人気ランキング管理部２６０、業者人気ランキング管理部２６１、オークション関連管理部２６２および物件ＤＢ２０５、会員ＤＢ２６３、媒介及び物件契約の締結、予約、予告ＤＢ２６４、業者間取引とその物件ＤＢ２６５、ターミナル駅ＤＢ２６６、物件人気ランキングＤＢ２６７、業者人気ランキングＤＢ２６８、オークション関連ＤＢ２６９を備えている。
【００９３】
物件情報入力部２０１は、各種の情報源から供給される物件データを入力する処理を行なう。物件登録処理２０２は、各種情報源から供給された物件データを、既に物件ＤＢ２０５に登録されている物件データと照合し、実際に物件ＤＢ２０５に登録するか否か決定し、登録すべきもののみ登録する処理を行なう。物件登録処理２０２における表示画面や処理手順については後に詳しく説明する。
【００９４】
物件ＤＢ管理部２０３は物件ＤＢ２０５に対する、会員管理部２０６は会員ＤＢ２６３に対する、媒介及び物件契約の締結、予約、予告管理部２０７は媒介及び物件契約の締結、予約、予告ＤＢ２６４に対する、業者間取引とその物件ＤＢ管理部２０８は業者間取引とその物件ＤＢ２６５に対する、ターミナル駅管理部２０９はターミナル駅ＤＢ２６６に対する、物件人気ランキング管理部２６０は物件人気ランキングＤＢ２６７に対する、業者人気ランキング管理部２６１は業者人気ランキングＤＢ２６８に対する、オークション関連管理部２６２はオークション関連ＤＢ２６９に対する、各種管理を行なう。出入力管理部２０４は、後述する検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３の出入力管理部２１２と共働して、登録用ＤＢ１０１と検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３双方の必要事項の出入力の処理を行なう。
【００９５】
検索用ＤＢ・媒介契約システム１０３は、通信管理（ユーザインタフェース）２１１、出入力管理部２１２、検索処理（一般用）２１３、検索処理（業者用）２１４、履歴表示処理２１５、媒介契約の締結、予約、予告等処理２１６、ＤＢ管理部２１７、物件ＤＢ２１８、会員ＤＢ２１９、業者間取引処理２３０、ターミナル駅処理２３１、物件人気ランキング処理２３２、業者人気ランキング処理２３３、オークション関連処理２３４を備えている。
【００９６】
通信管理２１１は、インターネット等での経由で各クライアントと接続するときの通信管理を行なう部分であり、クライアントに表示する画面データを生成するなどのユーザインタフェースに相当する処理も行なう。出入力管理部２１２は、上述した出入力管理部２０４と同様の出入力の処理を行なう。検索処理（一般用）２１３は、一般のユーザ（後述するお試し会員、有料会員、および無料会員）の端末１１２からの指示にしたがって物件ＤＢ２１８を検索する処理である。検索処理（業者用）２１４は、業者会員の端末１１１からの指示にしたがって物件ＤＢ２１８を検索する処理である。履歴表示処理２１５は、物件データの履歴表示が指示された場合の処理である。媒介契約処理２１６は、ユーザが業者を指定して媒介契約を結ぶ処理である。業者間取引処理２３０は、業者会員の端末１１１からの指示にしたがって業者間取引用物件の登録、検索、問い合わせ等の処理である。ターミナル駅処理２３１は、一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがって物件ＤＢ２１８を検索するときのターミナル駅に関する処理を行う。物件人気ランキング処理２３２は、一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがって物件人気ランキングの処理を行う。業者人気ランキング処理２３２は一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがって業者人気ランキングの処理を行う。オークション関連処理２３４は、一般のユーザの端末１１２及び業者会員の端末１１１からの指示にしたがってオークション用物件の登録、検索、問い合わせ等の処理を行う。ＤＢ管理部２１７は、物件ＤＢ２１８および会員ＤＢ２１９の各種管理を行なう。
【００９７】
図３は、物件ＤＢ２０５、２１８の項目例を示す。なお出入力されているので物件ＤＢ２０５と２１８は、常に同一項目と考えて良い。また、ここに示した項目は一例であり、物件ＤＢは他の項目を含んでいても良い。
【００９８】
物件番号３０１は、物件を特定する一意な番号である。電話番号３０２は、当該物件の最初の登録者の電話番号である。更新日３０３は、最初に当該物件データが登録されたときはその登録日、その後に当該物件データの何れかの項目が更新されたときはその更新日を格納する欄である。価格３０４は、当該物件の価格である。所在地（１）〜（４）３０５〜３０８は、当該物件の所在地を示す。沿線名（１）３０９、沿線コード（１）３１０、駅名（１）３１１、および駅名コード（１）３１２は、当該物件がどの沿線のどの駅の近くにあるかを示す。徒歩（１）３１３、バス徒歩（１）３１４、およびバス（１）３１５は、駅からの徒歩の時間、バスを使うときのバス停までの徒歩の時間、およびバスに乗っている時間を示す。３１６〜３２２は、別のルートについての３０９〜３１５と同様の情報である。土地面積３２３、建物面積３２４、築年数（１）３２５、築年（１）３２６、および間取り３２７は、当該不動産物件に関する面積などの不動産情報である。業者名３２８は、当該物件を取り扱っている業者の名称である。土地権利３２９は、借地権などの土地の権利に関する情報である。呼称３３０は、当該物件の呼称である。売約物件３３１は、当該物件が売約済みであるか否かの情報である。売り止め３３２は、当該物件が売り止めになっているか否かの情報である。物件種目３３３は、当該物件が土地のみか一戸建て（土地付き建物）かなどの種別を示す情報である。ダブリ物件３３４とダブリ物件番号３３５については後述する。
【００９９】
本システムでは、登録用ＤＢ１０１の物件登録処理２０２により、新規に物件データが入力されたとき、図３の項目を有する物件ＤＢ２０５に登録すべきかどうかを判別し、無駄なダブリ情報は登録しないようにしている。ダブリかどうかを判別するために、入力された物件データと既に登録されている物件データとを比較するが、その比較の対象の項目は、管理者の任意の項目で行う。仮に個々では電話番号３０２、価格３０４、所在地（１）〜（３）３０５〜３０７、沿線名（１）３０９〜バス（１）３１５、沿線名（２）３１６〜バス（２）３２２、土地面積３２３、建物面積３２４、築年数３２５、築年３２６、売約物件３３１、売り止め３３２、および物件種目３３３で行っている。ただし、所在地（１）〜（３）３０５〜３０７は、まとめて１つとして比較する。沿線名（１）３０９〜バス（１）３１５と、沿線名（２）３１６〜バス（２）３２２も、同様である。また、物件種目が土地である場合は、建物面積３２４、築年数３２５、および築年３２６は無意味であるので比較の対象にはしていない。以上の項目などを比較して、全項目が一致したときランクＡ、１項目だけ異なるときランクＢ、２項目だけ異なるときランクＣ、３項目だけ異なるときランクＤ、４項目以上の項目が異なるときランクＥというように、ランクを付ける。
【０１００】
そして、ランクＡのデータはダブリ物件データ（物件履歴データ）として破棄し、物件ＤＢには登録しない。ランクＢ以下の物件データは、精査の上ダブリか否かを判断の上、ダブリである場合はその処理を施し物件ＤＢに登録する。３３５は当該物件データに対してダブリ物件データがあるか否かを示す情報である。物件データは、一番始めに登録されるときは、当該物件データがその物件についての唯一のデータであるから、ダブリ物件３３５は空欄（ダブリ物件データがないことを示す）として登録される。仮に一番始めに登録された物件データを物件データＸ（親の物件データ＝主データ）とし、次に同じ物件に関する物件データＹ（子の物件データ＝付帯、履歴情報）が入力され、この物件データＹを（履歴情報として）ダブリ登録するときは、物件データＸと物件データＹのダブリ物件３３５の欄にはそれぞれダブリ物件データが有る旨を示すダブリ物件番号が設定される。また、物件データＸのダブリ物件番号３３４の欄には、親となる物件データのマークが設定される。子の物件データのダブリ物件番号３３４は空欄とする。したがって、物件データＹのダブリ物件番号３３５は空欄である。ダブリ物件３３５が「ダブリ物件デ−タ有り」であり、かつ、ダブリ物件番号３３４が空欄の物件データは、その物件データが子の物件データであることを示す。
【０１０１】
なお、上述したように、新たに各種情報源から入力してきた物件データのうちランクＢ以下の物件データといっても、実は全くの新規の物件のデータである場合と、物件ＤＢに既登録の物件データと同じ物件についてのデータである場合とがある。そこで、ランクＢ以下の物件データについては、物件ＤＢ内の既登録物件データとどの項目に違いがあるのかを表示し、その物件データ、およびその物件データと照合した物件ＤＢ内の既登録物件データの詳細、図面及びダブリ物件情報（類似、履歴情報）をそれぞれ表示し精査することにより、その物件データが新規物件についてのデータ（すなわち、未だ物件ＤＢに登録されていない物件についてのデータ）であるか、既登録物件データと同じ物件に関するデータであるかを判断する。新規物件についてのデータと判断した場合は、新規の物件データとして物件ＤＢに登録する。既登録物件データと同じ物件に関するデータ（ダブリ物件情報）であると判断した場合は、上述のダブリ物件３３４やダブリ物件番号３３５の欄に上述したように情報が付される。既登録物件データと同じ物件に関する物件データは、当該物件に関する履歴情報（ダブリ物件情報）となる。
【０１０２】
今までの不動産業者の主な仕事は情報の収集とその整理に当てられてきた。そしてその情報は常に「豊富」「新鮮」「正確」であるように心がけられてきた。そのため業界内で流通する物件情報や、一般広告に掲載された物件の物件情報のすべてを収集し登録しておこうとする。常に変化する不動産情報においては、実際の新規物件の数が多くなくともどれが新規物件なのか一目で分かるはずもないので、情報が抜けては困るのでとりあえずの収集しなければならない物件データのデータ量は膨大になる。
【０１０３】
常に変化する不動産情報とは、その不動産情報が新規情報であるか無いか、および、新規でなければどこが、何が、変更された情報なのか（価格、面積、住所、取扱業者などの変更、土地売りだった物件が建て売りに変更されたなど、情報の中身に関しての変更のこと）についての情報である。従来は、この判定は人間の手、目により紙媒体において整理されていた。そのため膨大な不動産情報を整理するためには、整理する地域を非常に狭いものにするか、もしくはたくさんの人間、しかも不動産情報の取り扱いに熟練した人間（あの物件が値段変更、昔売りに出ていた物件だな、などと気がつく人＝記憶力の良い人のこと）を使わないと正確、豊富、新鮮に保つ整理ができなかった。しかしそれには非常にコストが掛かってしまう事など紙ＤＢには様々な問題点がある。
【０１０４】
同じように紙ＤＢだと売却（商談成立）時にそれを取っておくと場所を取ることになるのでまずは捨ててしまう。そうすると、再度情報が来ると、再度登録することになる。また紙媒体ＤＢだと無くなってしまったり、破れてしまったりするのでその情報を全員で共有することもまた難しい。
【０１０５】
そこでコンピュータの導入を考えるが、実は不動産情報とはダブリ情報が極めて多い。そのため、登録すれども表示される物件が同じものばかり等ということが起きてくる。
【０１０６】
しかし不動産情報にはこんなケースが多い。
▲１▼１００平方ｍの土地情報が既に紙ＤＢ化されており、そこに１２０平方ｍと１４０平方ｍの土地情報が来たが、これらの３つの情報は同じ物件であるケース（公簿、実測と建築確認申請面積の違いから、このようなケースがあり得る）
▲２▼１００平方ｍの土地情報が既に紙ＤＢ化されており、そこに違う住所の物件が２つ来たが、これら３つの情報は同じ物件であるケース（住居表示、地番とその枝番の違いにより、このようなケースがあり得る）
などがある。
【０１０７】
コンピュータでは先の▲１▼や▲２▼のケースで考えると全部で６つの物件が存在してしまう。少しでもデータが異なれば別の物件と判断するからである。そのため、従来の物件情報を閲覧できるサイトではダブリ情報が非常に多かった。同じように、売却済みの情報についてもその情報をアップデートしなければならないが、あまりの物件情報量の多さにその作業ができない場合が多い。結果、経営者はあまり信用のならない不正確な情報の集積を行い消費者の反感を買ったり、新しい仕事の体系になれずに効率の上がらない従業員を鑑みて、今まで通りの業務を続けることの方が遙かに得策だとして、情報管理の構造改革に取り組めないでいるのが現状である。
【０１０８】
今までの不動産業者においてこれを人間が仕分けるには、記憶と地型、間取り図（形）で等で判断してきた。これらのケースで、紙媒体であれば、先の地型、間取り図、地図などの情報により、熟練した人間であれば短時間で同じと判断できる。だから発言力の強い、古参従業員の中からは物件管理のコンピューター化をすると便利であることは想像は出来るものの、しかしながらなれた紙媒体を止めて、不正確な情報を集積することには非常に消極的であり、また、コストは安いが熟練していない従業員は、まるでトランプの「神経衰弱」をするがごとく、手作業で整理するため大きな労力がかかっていた。
【０１０９】
そこで本実施形態のシステムではそのように、新たに発生、収集した膨大な物件データを、各業者毎に別々に管理するのではなく、運営者（管理者）が一元的に管理することにより、これらの膨大な情報の整理をコンピュータにさせることにより、少ない労力とコストで情報整理業務がより簡易、簡便に行なうことができ、そしてより正確、豊富、新鮮な情報をつかむことができるようにした。
【０１１０】
それには、新たに発生、収集した膨大な物件データを現在既に構築されている物件ＤＢのデータと比較し、既に入力済みのもの、未入力のもの、入力済みのものに近いものなどに仕分けをし、必要情報の一部または全都をアップデートすることにより、ＤＢ管理者および利用者は、今まで紙媒体などで整理するため煩雑であった不動産情報の整理の業務をより簡易、簡便にできる。
【０１１１】
また、常に変化する不動産情報をきちんと時系列的に履歴情報として整理してＤＢ化することにより、利用者は、正確、豊富、新鮮な情報をつかむこと、共有することができる。
【０１１２】
ここで膨大な不動産物件情報（以後、Ｗとする）を解析してみると、全く同じの物件（Ｙ）がかなりの量（約８０％位）を占めており、新規物件（Ｓ）や前記の例のような物件（Ｚ）、は全体の２０％にとどまる。したがって、この（Ｙ）物件を最初に除外するだけでもかなりの労力が削減できる。そこで、本実施形態のシステムでは、既に入力されている物件ＤＢと新たに収集された情報（Ｗ）を比較し、（Ｙ）とそれ以外の情報（Ｏ）に分ける。そのとき、（Ｏ）の物件それぞれを得点化および既に入力されている物件ＤＢの近似該当の物件番号を付与する。そうすることによって、物件群（Ｏ）を見ると高得点、低得点の物件に分けることができ、また、それぞれにＤＢの近似物件が表示されているので、記憶などのないつまり非熟練の者でも容易にどの物件の変更であるか、あるいは新規物件でありそうなのか判別ができるのである。また、膨大な情報は、コンピュータが最初に（Ｙ）を抽出するので、広い地域を少ない人員、労力でカバーすることができる。また、紙媒体ではないのでＤＢには売却情報も含まれている訳なので売却情報の様々なチェック（もう売れてしまっている情報なのか、過去に売り出されていたことのある物件なのか等）ができ、さらにその情報の履歴なども見ることにより新鮮、豊富、正確な情報になるのである。
【０１１３】
図４は、登録用データベース１０１に各種の情報源から新たな物件データが入力したとき、物件登録処理２０２により管理者用端末１０２に表示される画面の例を示す。表４０１は、新たに入力された物件データの表示例であり、その１行分のレコードが１件の物件データの一部である。表４０２は、既に物件ＤＢに登録されている物件データの表示例であり、その１行分のレコードが既登録の１件の物件データの一部である。新規に物件データが入力されてきたとき、それらの各物件データは、既に物件ＤＢに登録されているデータと照合され、上述したようなランク、得点が取得、付与される。４１１は入力された各物件データのランクを示す。なお、ランクＡと判断された新規入力の物件データは破棄されるが、表４０１には表示する事もできる。４１３は新規に入力した各物件データを特定する物件番号である。４１２は当該物件データと既に登録されている物件ＤＢの物件データとを比較照合したとき、一番一致項目が多かった物件ＤＢ内の物件データを特定するストリームＩＤを示す。例えば、表４０１の第１行目の物件データ（物件番号が０２３８１９８４）は、ストリームＩＤが００６７４０２の物件ＤＢ内物件データと照合されたことを示している。４１４は、その比較の結果、相違する項目の一覧を示す。他の項目は新規に入力した物件データの各項目の表示である。
【０１１４】
ＤＢ管理者は、新規に入力した物件データのランク４１１および相違フィールド４１４の情報を参照し、新規に入力した物件データが既に物件ＤＢに登録されており再度登録する必要のないものであるか否かを判断する。必要に応じて、表４０２で参照したいストリームＩＤの物件データをスクロールすることにより表示させることができる。さらに、表４０１の新規入力物件データの表示、および表４０２の既登録の物件データの表示は、表形式であるので、各物件データの詳細な情報は左右に表をスクロールすることでしか見ることができない。そこで、表４０１の各物件データのストリームＩＤ４１２の欄をダブルクリックすることにより、当該新規物件データと比較対照の既登録の物件ＤＢ内物件データの詳細な表示を行なう別ウインドウを開くことができるようにし簡単に比較が出来るようにした。また、物件番号４１３の欄をダブルクリックすることにより、同じく当該新規入力の物件データの詳細な表示を行なう別ウインドウを開くことができるようにした。
【０１１５】
図５は、図４の表４０１の第１行目に表示された物件番号が０２３８１９８４の新規入力物件データの物件番号４１３の欄をダブルクリックしたときに表示される詳細な情報を表示するウインドウ５００を示す。５０１はその物件番号を表示する欄である。５０２は当該新規入力物件データと照合した物件ＤＢ内の既登録物件データのストリームＩＤを表示する欄である。
【０１１６】
図６は、図４の表４０１の第１行目に表示された新規物件データに対して、それと比較照合された既登録の物件データを示すストリームＩＤ４１２の欄をダブルクリックしたときに表示されるウインドウ６００を示す。ストリームＩＤが００６７４０２の物件ＤＢ内既登録物件データの詳細な情報が表示されている。逆に言えば、図３では物件ＤＢの一部の項目のみ図示したが、実際には、物件ＤＢ内には図６に示したような各種の項目の情報が登録されている。
【０１１７】
ＤＢ管理者は、図５のウインドウの情報と図６の情報とを比較し、当該新規物件を登録するか否かダブリ物件で登録するか否かを判断する。ランクＥの新規入力物件データなどでは、既登録物件データとの比較において相違フィールドの数が多いので、別物件のデータと判断する場合がある。この場合のデータ登録の仕方は、表４０１で登録すべき物件データ４１３を選択し（セルを選択する）データ登録ボタン４３１を押下すればよい。
【０１１８】
ダブリ物件で登録すべきと判断した場合はストリームＩＤ４１２と物件データ４１３（それぞれのセルを選択する）データ登録ボタン４３１を押下すればよい。
【０１１９】
以上のようにして、各種情報源から供給される新規入力物件データに対し、物件ＤＢ内の既登録の物件データとの照合を行ない、不要なデータは登録しないようにしているので、物件ＤＢは、重複物件データがなく、かつ正確で豊富な物件データを保持することができる。物件データの登録は登録用データベース１０１の物件ＤＢ２０５に行なわれるが、ここに登録されたデータは出入力管理部２０４により検索用ＤＢ１０３に送られ、同じ内容の物件ＤＢとなるように管理されている。
【０１２０】
次に、図７〜図１８を参照して、一般のユーザ（消費者）が本システムで行なえる操作について説明する。図１で説明したように、ユーザは、端末１１２からインターネット等を介して検索用データベース・媒介契約システム１０３に接続し、以下に述べるような操作を行なうことができる。
【０１２１】
図７（ａ）は、ユーザが本システム１０３に接続し入会申し込みのための操作を行なったときに表示される入会申し込み画面７０１を示す。この画面でユーザは、ニックネームとメールアドレスとを所定の欄に入力し登録ボタン７０２を押下することにより、本システムに対するお試し会員となることができる。お試し会員となることにより、ユーザは、制限付きではあるが検索用ＤＢ１０３の検索が行なえるようになる。
【０１２２】
図７（ｂ）は、お試し会員で所定の期間が過ぎたときに自動的に表示される正式会員登録画面７１１を示す。ユーザは、会員登録する場合はボタン７１２を押下し、会員登録しない場合はボタン７１３を押下する。
【０１２３】
図８は、お試し会員が本システムで物件ＤＢを検索する際に表示される検索条件入力画面８０１の表示例を示す。お試し会員は、本システム１０３に接続した後、所定の操作で検索を指示することにより、図８の画面８０１が表示される。お試し会員は、検索条件の入力領域８０２に検索条件を入力した後、検索ボタン８０３を押下することにより、物件ＤＢを検索することができる。検索結果は、お試し会員であるので、ある程度制限された情報のみ表示される。その物件についてさらに詳細な情報を知りたいときは、正式会員になる必要がある。
【０１２４】
図９は、ユーザが正式会員になる際に行なう操作の手順を示す。この図は、画面の遷移を表わすものでもある。９０１は図７（ｂ）に示した会員登録画面に相当する。ここで「会員登録する」を選択した場合、入会申込画面９０２が表示される。入会申込画面９０２で、ユーザが申し込みを指示すると、利用規約画面９０３が表示される。この画面９０３では、正式会員には無料会員と有料会員とがあることが説明される。無料会員の場合、そのユーザのプロフィールデータはその媒介契約若しくは予約、予告をした相手方の不動産業者にのみ通知される。ユーザが利用規約画面９０３で無料会員に同意した場合は、業者検索条件画面９０６に移行する。ユーザが利用規約画面９０３で有料会員に同意した場合は、クレジットカードの情報入力画面９０５に移行する。有料会員は、本システムに加盟している不動産業者と媒介契約を締結若しくは予約、予告をしない代わりに、ユーザ本人が利用料を負担する会員であるので、クレジットカードの情報を入力させるものである。有料会員の場合、ユーザのプロフィールデータはどこにも明示されることはない。無料会員と有料会員は、同じように物件ＤＢを検索することができるが、検索結果に対し、無料会員は媒介契約を締結した不動産業者に問い合せを発行することができるが、有料会員は問い合せはできない。この場合、別途設けられているユーザ市場に問い合わせることはできる。
【０１２５】
業者検索条件画面９０６は、ユーザが媒介契約を締結する相手の業者をどのような条件で検索するかを指定する画面である。図１０に、業者検索条件画面９０６の例１０００を示す。ここでは、業者を検索する条件として、「得意エリアで検索」、「所在地で検索」、「沿線で検索」、「会社名で検索」、および「こだわり検索」を選択することができる。「得意エリアで検索」が選択されると、業者検索条件選択画面９０７として、図１１の画面１１００が表示される。ユーザは、この画面１１００で業者が得意とするエリアの条件を入力し、検索ボタン１１０１を押下する。これにより、ユーザが指定したエリアを得意とする業者が検索され、検索結果一覧画面９０８として表示される。図１０の業者検索条件画面１０００で「所在地で検索」あるいは「沿線で検索」が選択された場合も、同様にして、図１１に示すような画面（ただし、検索条件は所在地や沿線に関するものである）が表示され、それぞれ、業者が得意とする所在地や沿線の条件を入力して検索ボタンを押下することにより、所在地や沿線で業者会員を検索することができる。
【０１２６】
図１０の業者検索条件画面１０００で「会社名で検索」が指定された場合、図１２の業者検索条件選択画面１２００が表示される。この画面で、ユーザは検索したい業者会員の会社名を入力し、検索ボタン１２０１を押下することにより、会社名で業者を検索することができる。
【０１２７】
図１０の業者検索条件画面１０００で「こだわり検索」が選択された場合、図１３の業者検索条件選択画面１３００が表示される。この画面では検索したい業者会員の条件を示すキーワードが表示されており、それぞれチェックボックスが設けられている。ユーザは該当する条件をチェックボックスで指定し、検索ボタン１３０１を押下することにより、その条件に合致する業者を検索することができる。
【０１２８】
図１４は、上述したような各種の条件での業者検索の結果、表示される検索結果一覧画面９０８の例１４００を示す。検索された業者が表形式で１４０１に示すように表示されている。詳細ボタン１４０２を押下することにより、その業者のさらに詳細な情報を知ることができる。図９の業者詳細画面９０９が、業者の詳細な情報を表示する画面に相当する。ユーザは、図１４の検索結果一覧画面１４００で一覧表示された業者の中から媒介契約を締結したい業者を選び、対応する選択用のチェックボックス１４０３にチェックを入れ、業者選択ボタン１４０４を押下する。これにより、図９に示すように業者選択画面９１０に移行する。業者選択画面９１０では、検索結果一覧画面９０８（図１４の１４００）で選択したすべての業者の一覧が表示され、それぞれ「一般区分で契約する」か「専任区分で契約する」かを選択できる。業者選択画面９１０で「一般区分で契約する」か「専任区分で契約する」かを選択して、契約ボタンを押下すると、契約業者確認画面９１１に移行し、契約内容などを確認してユーザがＯＫボタンを押下すると、媒介契約条項規約画面９１２に移行する。ここで再度媒介契約の条項についての確認を行ない、ユーザが媒介契約に同意することを確認して同意ボタンを押下した場合、会員情報入力画面９１３に移行する。会員情報入力画面９１３で、ユーザは、自分自身の詳細なプロフィールについて入力し、会員情報入力内容確認画面９１４に移行する。入力した画面について確認が行なわれると、正式会員のためのログインページである会員認証画面９１５が表示される。これ以降は会員認証画面９１５で会員番号などの所定の情報を入力すると、正式会員として本システムにログインすることができる。
【０１２９】
図１５は、本システムに加盟・登録した会員についての情報を保持する会員ＤＢ２１９の内容例を示す。会員ＩＤやパスワード、名前などの書誌的な情報の他、お試し／有料／無料／業者の別を示す情報１５０１、媒介契約を結んだ業者の会員ＩＤ１５０２、および媒介契約の区分１５０３などの情報が格納される。業者検索を行なう際には、この会員ＤＢ２１９から業者会員を検索する。なお、業者検索条件で説明したような各種の条件についても、業者会員ごとに会員ＤＢ２１９に格納されているものとする。
【０１３０】
図１６は、正式会員（有料会員または無料会員）が自己の会員ＩＤでログインし物件ＤＢの検索を指示したときに表示される検索条件入力画面１６００の例を示す。正式会員であるユーザは、検索条件入力領域１６０１に、検索したい物件の種目や価格などの条件を入力し、検索ボタン１６０２を押下する。これにより、入力した検索条件に合致する物件が物件ＤＢから検索され表示される。
【０１３１】
図１７は、その検索結果を表示する検索結果一覧画面１７００の例を示す。１７０１に示すように、検索された各物件の情報が表示される。各物件ごとにチェックボックス１７０２が設けられており、ユーザは、該チェックボックスにチェックを入れた後に詳細ボタン１７０３を押下することにより、チェックした物件のさらに詳細な情報を表示することができる。また無料会員による検索の場合は、お問合せボタン１７０４が表示され、チェックボックス１７０２にチェックした物件についての各種問い合わせを媒介契約した業者に出すことができる。なお、有料会員による検索の場合は、検索結果一覧画面１７００にお問合せボタン１７０４は表示されない。
【０１３２】
図１８は、無料会員が図１７のお問合せボタン１７０４により問合せを出すときに表示される問合せ内容の入力画面１８００の例を示す。あらかじめ媒介契約が締結されている業者が、お問合せ先名１８０１として表示される。また、前記図１７で説明したチェックボックスにチェックが入った物件について、物件番号が１８０２に示すように表示される。１８０３は問合せ内容を入力する領域であり、ユーザはこの領域に問い合わせる内容を記載して送信ボタン１８０４を押下する。これにより、媒介契約を締結した業者に対して当該問合せ内容のメールが送信される。
【０１３３】
図１９は、業者会員が検索を指示したときに表示される検索条件入力画面１９００の例を示す。業者会員は、一般の会員より詳細な情報について知ることができるので、検索条件としても、より詳しく設定することができる。また、検索結果の表示方法として、１９０１に示すように「一覧での表示」と「図面での表示」が選択できる。
【０１３４】
図２０は、業者会員の検索の結果一覧の表示例２０００を示す。２００１に示すように、検索された物件についての情報が表示される。さらに各物件について、詳細ボタン２００２、履歴情報ボタン２００３、および図面ボタン２００４が設けられている。詳細ボタン２００２を押下することにより、その物件についてのさらに詳細な情報を知ることができる。履歴情報ボタン２００３を押下することにより、その物件についての履歴情報を知ることができる。図面ボタン２００４を押下することにより、その物件についての図面情報が表示される。
【０１３５】
図２１は、図２０で履歴情報ボタン２００３を押下したときに表示される履歴一覧画面２１００の例を示す。２１０１に示すように、当該物件の履歴情報が表示される。表示する履歴情報は、物件ＤＢ内の当該物件に関する全ダブリ物件データである。
【０１３６】
図２２（ａ）は、図２の登録用ＤＢ１０１内の物件登録処理２０２の処理手順の概要を示す。ステップ２２０１で、各種情報源から新規物件データを入力する。ステップ２２０２で、既登録の物件ＤＢ２０５の物件データとの照合を行なう。ステップ２２０３で、照合結果を図４で説明したように表示する。ステップ２２０４で、図４で説明したような各種の編集処理（例えば、新規入力した物件データの詳細表示や既登録物件の詳細表示など）を行なう。ステップ２２０５で、選択された物件データを物件ＤＢ２０５に登録する。
【０１３７】
図２２（ｂ）は、ステップ２２０４において、新規に入力した物件データの詳細表示を指示されたときの処理を示す。これは、図４で、表４０１の任意の新規入力物件データについて、物件番号４１３の欄をダブルクリックされたときに行なう詳細情報の表示である。ステップ２２１１で、指定された新規入力物件データについての詳細な情報を、図５で説明したような画面で、表示する。
【０１３８】
図２２（ｃ）は、ステップ２２０４の編集において、物件ＤＢ内に既登録の物件データの詳細表示が指示されたときの処理を示す。これは、図４の表４０１の任意の物件データについて、その物件データと比較された既登録の物件データを示すストリームＩＤ４１２の欄をダブルクリックされたときの処理である。ステップ２２２１で、指定された物件ＤＢ内の既登録物件データを、図６に示すような画面で、表示する。
【０１３９】
図２３（ａ）は、正式な有料あるいは無料会員または業者会員が物件ＤＢの検索を行なうときの処理手順を示す。ステップ２３０１で検索画面を表示する。検索画面は、有料会員または無料会員であれば図１６で説明したような画面であり、業者会員であれば図１９で説明したような画面である。次にステップ２３０２で、表示された検索画面に検索条件を入力する。検索ボタンを押すことにより、ステップ２３０３で物件ＤＢの検索を実行する。ステップ２３０４で検索結果を表示する。検索結果の表示例は、有料会員または無料会員の場合は図１７、業者会員の場合は図２０で、それぞれ説明した。
【０１４０】
なお、ステップ２３０３の検索処理において、検索条件として沿線名と駅名が指定された場合、同じ駅名で他の沿線の駅がある場合は、自動的に当該他の沿線の駅についても条件に含めて検索するようにしている。例えば、検索条件として「東横線」の「横浜駅」が指定されたときには、「東海道線」などの他の沿線の「横浜駅」についても自動的に条件に含めて検索を行なう。これにより、他の沿線で同じ駅があっても検索される。
【０１４１】
図２３（ｂ）は、業者会員が図２０の検索結果一覧画面２０００で履歴情報ボタン２００３を押下したときの処理である。ステップ２３１１で、指定された物件データに関するダブリデータを取得する。ステップ２３１２で、取得したダブリデータを履歴一覧として図２１で説明したような画面で表示する。
【０１４２】
図２３（ｃ）は、無料会員による問い合わせ処理の手順を示す。ステップ２３２１で、ユーザは図１７の検索結果一覧画面１７００で問い合わせしたい物件についてチェックボックス１７０２にチェックする。ステップ２３２２でお問合せボタン１７０４を押下すると、ステップ２３２３でそのユーザの媒介契約を締結している業者を特定し、ステップ２３２４で図１８に説明したような問い合わせ内容の入力画面１８００を表示し、メールを作成させる。送信ボタン１８０４を押下することにより、ステップ２３２５で、作成したメールを当該業者に送信する。
【０１４３】
なお、本実施形態のシステムでは、検索結果の物件一覧を文字情報だけでなく図面で表示できるようにしている（図１９の１９０１）。従来の不動産物件情報サイトは、物件を検索するとすべて文字情報で表示されていた。しかし、本実施形態のサイトを利用すると、任意で文字もしくは図面で表示されるようになる。不動産の業者の多くは現在の紙媒体を利用した業務に慣れており、物件の一覧が文字に変わることに相当な抵抗を感じる。また、消費者にとっても検索された物件について図面が参照できれば便利である。そこで、物件ＤＢに図面をリンクさせておき、検索結果を機械的に図面ですべて表示する。このことにより、業者は、今までの業務と何ら変わらず障害無く図面を見ていたのと同じように業務を行なえるだけでなく、今までは無くなってしまったり、破れてしまったりあるいは過去の情報、その履歴さえも手に入れることができる。また、外出先においてもわざわざ事務所に戻ったり、ファックス、メールなどの煩わしい作業を無くして事務所と同じ図面が見られる。消費者にとっても、自宅に居ながらにして不動産業者の事務所で図面を見ているのと同じことができる。それによって、業者と消費者との間において、同じ画面を見ながら話し合いをオンタイムで進めることができる。
【０１４４】
また、本実施形態のシステムを利用して不動産オークションの開催を行う。不動産オークションは思うほど簡単なものではない。まず消費者が物件を買う（借りる）場合、その相場がよく分からない。なぜならその周辺の取引事例、現在の売却中（貸し出し中）の物件などの情報が手に入らないからである。さらに、その物件の見方がよく分からない、安全なものなのかどうか、今まではどうであったのかなど、それらを調べるために弁護士を雇えば非常に高額なものになってしまう。売却（貸し出し）をする場合にはさらにそれらの度合いが強い。ところが本システムを使うとそれが容易になる。まず、本システムの物件ＤＢを見ることによって今まで不透明であった不動産市場（取引事例、価格推移など）が明らかになるので、なかなか自分で価格がつけられなかった消費者が市場に入りやすくなる。また、その価格が把握しやすいので、売却においても購入においても自分の契約した媒介業者がいるので、プロの観点に立った様々なアドヴアイスを受けることができる上に、報酬額も弁護士に比べれば遙かに安価なため、より安心してオークションに参加できるのである。
【０１４５】
図２４（ａ）は、オークションの登録処理の手順を示す。ステップ２４０１は、オークションに参加するときの自己の物件を売却するのに媒介業者を必要とする場合、その業者を選択するステップである。ステップ２４０２は、選択した業者と媒介契約を締結若しくは予約、予告をする画面表示ステップである。ステップ２４０３は、オークションに出品する自己、物件の権利者の代理人、または媒介契約を受けた業者が物件情報を登録、入力するステップである。
【０１４６】
図２４（ｂ）は、オークション物件検索と問い合わせの処理の手順を示す。ステップ２４１１は、オークションに出品されている物件の検索を行う画面表示のステップである。ステップ２４１２では検索条件を入力する。ステップ２４１３は検索実行のステップである。ステップ２４１４は検索結果の表示のステップである。ステップ２４１５は検索結果からの物件の詳細情報を表示するステップである。ステップ２４１６は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などを検索するステップである。ステップ２４１７は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索条件を入力するステップである。ステップ２４１８は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索結果一覧を表示するステップである。ステップ２４１９は、詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などで表示された物件情報の詳細を表示するステップである。ステップ２４２０は、出品された物件に対して問い合わせが出来るステップである。ステップ２４２１は、出品された物件の問い合わせを買いの媒介契約締結業者、代理人または物件の掲載者に通知するステップである。
【０１４７】
図２５（ａ）は、オークション参加申し込みから取引までの処理の手順を示す。ステップ２５１０は、自己または買いの媒介業者からオークション対象物件の参加申し込み入力するステップである。ステップ２５１１は、オークション対象物件の入札価格を入力するステップである。ステップ２５１２は、オークション対象物件の落札決定画面を表示するステップである。ステップ２５１２は、オークション対象物件の取引画面を表示するステップである。
【０１４８】
また、本実施形態のシステムを利用して、物件情報登録者は、物件ＤＢに登録した物件の引き合い状況の検索が利用可能である。
【０１４９】
一般的に、「売れない（貸せない）不動産はない」とよく言われるものなのだが、なぜ今の時代は売れないのか。その理由は「売り手（貸し手）」の売却（貸し出し）時期と売却（貸し出し）価格の想定ミスによるものが多い。現在不動産の不良債権が上積みされる最大の原因もそこに起因する場合がほとんどである。簡単にいえば値段が高いから「買い手（借り手）」の触手が伸びないのである。（以降、売り手は貸し手を、買い手は借り手を適宜含むものとする）
【０１５０】
売り手とは物件を１円でも高く売りたく、買い手はその逆で１円でも安く買いたいのであるのは当たり前のことである。今は売り手（供給）が多く、買い手（需要）が少ない買い手市場のため値段が下がり続け、デフレ市場ともいわれている。売り手はその様なマクロ的な見地からの状況の把握はしているものの、いったいいくらで売れるのか（貸せるのか）、また売れない（貸せない）場合になぜ売れないのかといった客観的かつ合理的な手段が今までは全くなかった。
【０１５１】
いくらで売れそう（貸せそう）なのかといったものを出すのには、本実施形態が発見したシステムを利用して過去のデータ、現在のデータからその想定価格を割り出すことは解決できるのだが、なぜ売れない（貸せない）のかを客観的、合理的な見地から判定することが出来なかった。
【０１５２】
なぜ売れない（貸せない）のかといえば前述の通り、値段が高いから「買い手」の触手が伸びないからであるが、「売り手」にしてみると本当に「買い手」の触手が伸びていないのか、或いは、伸びてきてはいるのだがたまたま具体的な話が進んでいないのか、判断が現在は出来ない。つまりなぜ売れない（貸せない）のかが分からない状態である。
【０１５３】
「買い手」の触手が伸びないとは、買い手自身若しくは買い手の代理人から引き合いがないことを指す。それら買い手自身若しくは買い手の代理人から物件の引き合いが１回もないものと１０回有るものでは１０回有る方がその「買い手」の触手が伸びてきていると言えよう。当然１０回より１００回、１００回より１０００回という具合に、引き合いが多ければ多いほど「買い手の触手」が伸びているわけだし、逆に１０００回から１００回に落ちてしまう事はその「触手」が萎えてきているといえるであろう。
【０１５４】
物件の引き合いを数値化することにより「売り手」はより正確な「買い手」つまり一般会員若しくは業者会員から引き合い＝触手を判断することが出来ると言えよう。そのことにより、より正確な「売却（貸し出し）時期」の判断を誤らず出来ることになる。
【０１５５】
本実施形態のシステムにおいては「買い手」つまり買い手自身若しくは買い手の代理人から引き合い＝物件の詳細のログ若しくは図面請求の回数のログや検索においてはログを残しておくことで、該ログを集計して物件の引き合い状況＝「触手」を表示する機能を持たせる。
【０１５６】
図２６（ａ）は、引き合い状況のログ集計処理の手順を示す。ステップ２６０１は、「買い手」つまり一般会員若しくは業者会員の物件検索条件を入力するステップである。ステップ２６０２は検索を実行するステップである。ステップ２６０３では検索結果を表示する。ステップ２６０４は、検索結果の物件の詳細または図面の表示のステップである。ステップ２６０３及びステップ２６０４において、検索結果と詳細または図面の表示のログの記録と集計を行う。
【０１５７】
図２６（ｂ）は、引き合い状況の処理の手順を示す。ステップ２６１１は、「売り手」つまり売り手自身若しくは売り手の代理人（媒介業者）の自己取り扱い物件の引き合い状況の検索条件入力画面を表示するステップである。ステップ２６１２では、自己取り扱い物件の引き合い状況検索を実行する。ステップ２６１３は、自己取り扱い物件の引き合い状況検索結果を表示するステップである。
【０１５８】
また、本実施形態のシステムを利用して物件及び業者の人気ランキングを知ることが出来る。一般会員及び業者会員は、検索用ＤＢ１０３における物件及び業者の人気ランキングを参照できる。一般のエンドユーザーが不動産選びをするについて重要な２大ポイントがこの「物件」と「業者」選びである。しかし、現状においてはどの「物件」若しくは「業者」を選ぶ指標となる人気度のチェックをするものがなにもない。自己以外の他人がどの「物件」若しくは「業者」に興味若しくは人気を集めていることを知ることは、ただ単に興味があるだけではなく自己の「物件」若しくは「業者」選びに大きな目安となる事は間違いがない。また「業者」においても自己のポジションが客観的に分かることで、今後の「顧客」に対しさらなるサービスを心がけ自己のランキングを向上させる努力をすることは間違いがない。これは「顧客」にとっても歓迎される事であり、業者がさらなる顧客本位の顧客サービスにつながる大きな変化、転換をすることになるであろうことは間違いがない。さらに「物件＝物件所有者またはその代理人」にとっても、先の利用状況の閲覧同様、自己の物件人気の状態を客観的に判断することで売却（貸し出し）のチャンスを逃がすことなく正確に時期の判断を下せることも間違いがないのである。
【０１５９】
物件の人気度を測るのには、先の引き合い状況のログの集計（図２６（ａ）の物件の引き合い状況のログ集計処理）を利用し、業者の人気度を測るには同様な手順で、業者検索、システム１０３におけるお気に入り登録数、媒介契約数のログの集計を行い表示することで、物件及び業者の人気度を推し量ることが出来てまた、その表示が出来る手順であるのである。
【０１６０】
図２７（ａ）は、物件の検索ログの記録と集計処理の手順を示す。ステップ２７０１は、一般会員若しくは業者会員の物件検索条件を入力するステップである。ステップ２７０２では物件検索を実行する。ステップ２７０３は物件検索結果の表示のステップである。ステップ２７０４は物件検索結果の詳細または図面の表示のステップである。ステップ２７０３及びステップ２７０４において検索結果と詳細または図面の表示のログの記録と集計を行う。
【０１６１】
図２７（ｂ）は、物件人気ランキングの処理と手順を示す。ステップ２７１１は一般会員若しくは業者会員が物件人気ランキングの検索条件入力画面を入力するステップである。ステップ２７１２では、物件人気ランキングの検索を実行する。ステップ２７１３は、物件人気ランキングの検索結果を表示するステップである。
【０１６２】
図２８（ａ）は、業者の人気度を推し量るログの記録と集計処理の手順を示す。ステップ２８０１は一般会員の業者検索条件を入力するステップである。ステップ２８０２は業者検索を実行するステップである。ステップ２８０３は業者検索結果の表示及びそのログの記録と集計のステップである。ステップ２８０４は業者検索結果の詳細の表示及びそのログの記録と集計のステップである。ステップ２８０５は一般会員の業者の検索からそのお気に入りの登録及びそのログの記録と集計ステップである。ステップ２８０６では一般会員の業者の検索から媒介契約の締結または予約、予告及びそのログの記録と集計を行う。
【０１６３】
図２８（ｂ）は、業者人気ランキングの処理の手順を示す。ステップ２８１１は一般会員若しくは業者が業者人気ランキングの検索条件入力画面を入力するステップである。ステップ２８１２では一般会員若しくは業者が業者人気ランキングの検索を実行する。ステップ２８１３は一般会員若しくは業者が業者人気ランキングの検索結果を表示するステップである。
【０１６４】
さらに、本実施形態のシステムにおいて、物件ＤＢを居住用（一般マーケット）と事業用（業者専用マーケット）に分ける。一般の有料または無料会員は事業用の物件ＤＢにはアクセスできない。
【０１６５】
このような不動産業者専用のＤＢを構築することにより、相続などにおいて規模や価格が一般の居住用マーケットでは面積が広いことや価格が高いために相続税を物納で行う手段しか選べない方や同様に面積や価格または地域（工場専用地など）の問題で自己の所有する財産の現金化、処分をする方法に苦慮している方などが現在はたくさんいるのが実状である。
【０１６６】
一方、事業用物件を購入する側の業者においても自己などが開発する不動産の仕入れ情報は、特定のルートに限られている場合はその情報量において問題があった。或いはその物件情報が複数から入手した場合価格が違う、面積が違うなどの情報の信頼性に問題がある場合、多額の資金を投入するのには大きなマイナス要因にもなり、現在の不良債権の顕在化にもつながってしまい、経済の根底を揺るがす大きな問題にも発展してしまっているのである。
【０１６７】
その様に日本国内における居住用マーケットにおいては、前述のように情報が整備されていないため未熟で閉鎖的なマーケットで形成されおり、更に事業用地のマーケットに至ってはマーケットそのものが全くないといっても良く、そこが不動産マーケットの不透明化と呼ばれる一因でもあった。そこで広く業者専用の事業用マーケット（事業用物件ＤＢ）を創世することにより、マンション用地、工場用地、ビル用地、商業用地などの事業用マーケットの公正性・透明性を確保し、広く市場に対する信頼確保にも寄与することができるのである。
【０１６８】
図２９（ａ）は、事業用物件マーケットの登録処理の手順を示す。ステップ２９０１は、事業用物件マーケットに参加するときの自己の物件を売却（貸し出し）または購入（借り受け）をするのに媒介業者を必要とする場合、その業者を選択するステップである。ステップ２９０２は、選択した業者と媒介契約を締結若しくは予約、予告をする画面である。ステップ２９０３は、事業用物件マーケットに出品する自己、物件の権利者の代理人、または媒介契約を受けた業者が物件情報を登録、入力するステップである。
【０１６９】
図２９（ｂ）は、事業用物件マーケット物件検索と問い合わせの処理の手順を示す。ステップ２９１１は、事業用物件マーケットに出品されている物件の検索画面の表示ステップである。ステップ２９１２では検索条件を入力する。ステップ２９１３は検索実行のステップである。ステップ２９１４は検索結果の表示のステップである。ステップ２９１５は検索結果からの物件の詳細情報を表示するステップである。ステップ２９１６は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などを検索するステップである。ステップ２９１７は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索条件を入力するステップである。ステップ２９１８は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などの検索結果一覧を表示するステップである。ステップ２９１９は詳細が表示された物件の周辺の現在、過去の取引事例や、周辺の現在、過去の履歴情報などで表示された物件情報の詳細を表示するステップである。ステップ２９２０は出品された物件に対して問い合わせが出来るステップである。ステップ２９２１は出品された物件の問い合わせを売却（貸し出し）または購入（借り受け）の媒介契約締結業者、代理人または物件の掲載者に通知するステップである。
【０１７０】
図３０（ａ）は、事業用物件マーケット参加申し込みから取引までの処理の手順を示す。ステップ３００１は自己または売却（貸し出し）または購入（借り受け）の媒介業者から事業用物件マーケット対象物件の参加申し込み入力するステップである。ステップ３００２は事業用物件マーケット対象物件の入札価格を入力するステップである。ステップ３００３は事業用物件マーケット対象物件の落札決定画面のステップである。ステップ３０１２は事業用物件マーケット対象物件の取引画面のステップである。
【０１７１】
本実施形態のシステムにおいて、ターミナル駅の登録と検索を自在に出来るようにする。現在不動産情報には最寄りの沿線と駅の情報は必須条件であるのはいうまでもない。しかしながら、例えば「東横線、渋谷駅」と情報の登録をすると「山手線、渋谷駅」と物件の検索した場合に先の物件は対象外となり、ビジネスチャンスを逃すことになってしまう。こういった不便を解消するのがこのターミナル駅登録である。
【０１７２】
図３１（ａ）は、ターミナル駅の登録処理の手順を示す。ステップ３１０１は予め用意したボックスにターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力するステップである。ステップ３１０２は入力した沿線、駅を同じ特定のターミナル駅として登録するステップである。ステップ３１０３は不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際にターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力すると特定のターミナル駅として登録され入力するステップである。
【０１７３】
図３１（ｂ）は、ターミナル駅における物件検索における処理の手順を示す。ステップ３１１１は不動産物件情報の検索をするステップである。ステップ３１１２は検索対象が既にターミナル駅として登録されている沿線の駅の場合、検索結果に該沿線の駅の不動産物件情報が表示されるステップである。
【０１７４】
図３２は、ターミナル駅の登録画面の例を示す。画面左側に表示されている沿線名３２０１と駅名３２０２から登録したいものをマウスでクリックし、ターミナルへ登録する駅の表示部分３２０３で登録する駅を確認し、ボックス３２０４でターミナル駅を決め、ターミナル登録ボタン３２０５を押す。これにより、ターミナル駅の登録が行なえる。
【０１７５】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、ユーザはネットワーク上で業者会員を検索し、所望の業者会員を選択して媒介契約を締結若しくは予約、予告ができるので、仲介業を営む不動産業者にとってみると、広告費を使うことなく、本発明に係るシステムに業者会員として登録しておくだけでユーザからの申込により媒介契約を締結若しくは予約、予告されることができる。また、媒介契約を結ぶと、当該ユーザが本発明に係るシステムで検索した物件についての問合せは、媒介契約を締結した業者に送られるので、成約して仲介手数料を得ることができる可能性も高い。ユーザにとってみると、ネットワーク上で業者会員を選んで媒介契約を結べるので、もしその媒介契約を結んだ業者が気に入らなければ、その業者との媒介契約を破棄して、別の業者に乗り換えることは容易に行なえる。この場合、物件データ自体はネットワークで提供されているものであり、どの物件について乗り換えた業者に問い合せを出して仲介してもらうことが可能であるので、ユーザは物件は良いが業者は良くないと感じた場合でも、いやいやその業者を使うといったことがなくなる。
【０１７６】
また、本発明によれば、新たに発生・収集した物件情報については、物件ＤＢ内の既登録の物件データと照合し、重複データは登録しないようにし、また、価格の変更などは履歴情報として登録されているのでその物件の履歴を見ることが出来、更にそれぞれの物件情報に図面を付けておくので簡単にその情報の詳細情報も見たり今まで紙媒体で業務を行ってきた業者にとってもその障壁が低いため移行しやすいので、物件データの整理業務が簡単に行なえる。同時に、正確、豊富、新鮮な情報を取得し、共有することができる。
【０１７７】
また、本発明によれば物件ＤＢを居住用（一般マーケット）と事業用（業者専用マーケット）に分ける。いままで、面積や価格または地域（工場専用地など）の問題で財産の現金化、処分をする方法に苦慮している売却（貸し出し）側の問題を抱えている方や購入（借り受け）側の業者（法人）にしても自己などが開発する不動産の仕入れ情報は、特定のルートに限られている場合やその物件情報が複数から入手した場合価格が違う、面積が違うなどの情報の信頼性に問題が有ったことが専用マーケットを設けることでよりスムーズな取引を行うことが出来、よりオープンな環境の取引において不動産市場の透明化に寄与するものである。
【０１７８】
また、本発明によれば物件人気ランキングを設けることにより、一般消費者に対しよりオープンな情報と正確な情報が伝達することが出来、物件選びの目安が付けやすくなるのである。物件所有者にとっても自分の物件の正確で客観的な市場におけるポジションをつかむことが出来るようになるので有る。
【０１７９】
また、本発明によれば業者人気ランキングを設けることにより、一般消費者に対しよりオープンな情報と正確な情報が伝達することが出来、業者選びの目安が付けやすくなるのである。業者にとっても自分の物件の正確で客観的な市場におけるポジションをつかむことが出来、より社会性や公正な業者になる努力を促すようになるので有る。
【０１８０】
また、本発明によればターミナル駅の登録と検索を自在に出来るようにすることにより、より確実で、正確、洩れのない情報を提供することが出来、ビジネスチャンスを逃すことのないシステムになるのである。
【０１８１】
また、本発明によれば物件の引き合いを数値化することにより、より正確な「売却（貸し出し）時期」の判断を誤らず出来ることになるのである。
【０１８２】
また、本発明によればオークションの開催をし、前述のＤＢシステムの活用により今まで不透明であった不動産市場（取引事例、価格推移など）が明らかになるので、なかなか自分で価格がつけられなかった消費者が市場に入りやすくなるのである。また、物件ＤＢのおかげでその価格が把握しやすいので、売却においても購入においても自分の契約した媒介業者がいるので、プロの観点に立った様々なアドヴアイスを受けることができる上に、報酬額も弁護士に比べれば遙かに安価なため、より安心してオークションに参加できるのである。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係るシステムの全体構成図
【図２】登録用ＤＢと検索用ＤＢ・媒介契約システムの概略構成図
【図３】物件ＤＢの項目例を示す図
【図４】物件登録処理により管理者用端末に表示される画面例を示す図
【図５】新規入力物件データの詳細な情報を表示するウインドウを示す図
【図６】既登録の物件データの詳細な情報を表示するウインドウを示す図
【図７】ユーザ入会申し込み画面および正式会員登録画面の図
【図８】お試し会員の検索条件入力画面の図
【図９】ユーザが正式会員になる際に行なう操作の手順を示す図
【図１０】業者検索条件画面の図
【図１１】得意エリアで検索するときの業者検索条件選択画面の図
【図１２】会社名で検索するときの業者検索条件選択画面の図
【図１３】こだわり検索で検索するときの業者検索条件選択画面の図
【図１４】業者検索の結果、表示される検索結果一覧画面の図
【図１５】会員ＤＢの内容例を示す図
【図１６】正式会員による検索条件入力画面の図
【図１７】検索結果一覧画面の図
【図１８】問合せ内容の入力画面の図
【図１９】業者会員による検索条件入力画面の図
【図２０】業者会員の検索の結果一覧の表示例を示す図
【図２１】履歴一覧画面の図
【図２２】物件登録処理や物件データの詳細表示処理のフローチャート図
【図２３】物件ＤＢの検索処理や履歴情報表示処理や問い合わせ処理のフローチャート図
【図２４】オークションの登録処理と物件検索と問い合わせの処理の手順を示すフローチャート図
【図２５】オークション参加申し込みから取引までの処理の手順を示すフローチャート図
【図２６】引き合い状況のログ集計処理および引き合い状況の処理の手順を示すフローチャート図
【図２７】物件の検索ログの記録と集計処理および物件人気ランキングの処理の手順を示すフローチャート図
【図２８】業者の人気度を推し量るログの記録と集計処理および業者人気ランキングの処理の手順をフローチャート図
【図２９】事業用物件マーケットの登録処理および事業用物件マーケット物件検索と問い合わせの処理の手順を示すフローチャート図
【図３０】事業用物件マーケット参加申し込みから取引までの処理の手順を示すフローチャート図
【図３１】ターミナル駅の登録処理および物件検索における処理のフローチャート図
【図３２】ターミナル駅の登録画面の例を示す図
【符号の説明】
１０１…登録用データベース、１０２…管理者用端末、１０３…検索用ＤＢ・媒介契約システム、１１１…不動産物件の仲介業務を業とする業者の端末、１１２…ユーザ（消費者）の端末。
Claims (33)
- ユーザと不動産を取り扱う業者との間で締結される媒介契約若しくは媒介契約の予約、予告をネットワーク上で締結する不動産取引方法であって、
ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、
前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索するステップと、
検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をしたい業者会員を選択するステップと、
前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結若しくは媒介契約の予約、予告を前記ユーザに確認させるステップと
を備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項１に記載の不動産取引方法において、
前記業者会員を検索するステップは、業者会員に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者会員を検索するものであることを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項１または２に記載の不動産取引方法において、
前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の不動産情報登録方法であって、
新規に不動産物件情報を入力するステップと、
入力した不動産物件情報を前記データベースに既に登録されている不動産物件情報と照合する際、所定の複数の項目のみ照合するステップと、
前記照合において、前記所定の複数の項目のすべてが一致した不動産物件情報については、当該入力した不動産物件情報を破棄するステップと、
前記照合において、前記所定の複数の項目のうち部分的に一致した不動産物件情報については、登録するか否かを確認した後、前記データベースにダブリデータとして登録するステップと
を備えたことを特徴とする不動産情報登録方法。 - ユーザと不動産を取り扱う業者との間で不動産物件の取引に係る媒介契約をネットワーク上で締結若しくは媒介契約の予約、予告ができる不動産取引システムであって、
ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録する手段と、
前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録する手段と、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索する手段と、
検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をしたい業者会員を選択する手段と、
前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結若しくは媒介契約の予約、予告を前記ユーザに確認させる手段と
を備えたことを特徴とする不動産取引システム。 - 請求項５に記載の不動産取引システムにおいて、
前記業者会員を検索する手段は、業者会員に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者会員を検索するものであることを特徴とする不動産取引システム。 - 請求項５または６に記載の不動産取引システムにおいて、
前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記媒介契約を締結若しくは媒介契約の予約、予告をした業者会員を宛先として、自動的に作成する手段を、さらに備えたことを特徴とする不動産取引システム。 - 不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の不動産情報登録システムであって、
新規に不動産物件情報を入力する手段と、
入力した不動産物件情報を前記データベースに既に登録されている不動産物件情報と照合する際、所定の複数の項目のみ照合する手段と、
前記照合において、前記所定の複数の項目のすべてが一致した不動産物件情報については、当該入力した不動産物件情報を破棄する手段と、
前記照合において、前記所定の複数の項目のうち部分的に一致した不動産物件情報については、登録するか否かを確認した後、前記データベースにダブリデータとして登録するステップと
を備えたことを特徴とする不動産情報登録システム。 - 不動産を取り扱う業者同士がネットワークで不動産業者専用の不動産情報を交換し、取引を行う不動産取引システムであって、
前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、
前記業者会員が端末から前記サーバに接続して自己所有または取り扱いの不動産情報を登録するステップと、
別業者会員が端末から前記サーバに接続して他者所有または他者取り扱いの不動産情報を検索するステップと、
前記別業者会員が前記業者会員が登録した不動産物件情報に関して、問い合わせ、取引の申し込み、取引交渉、または取引を前記ネットワーク経由で行うステップと
を備えたことを特徴とする不動産取引システム。 - 請求項９に記載の不動産取引方法において、
前記登録済み不動産を検索するステップは、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項９または１０に記載の不動産取引方法において、
前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項９、１０、または１１の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての取引の申し込みメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項９、１０、１１、または１２の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引の交渉に関するメールを、前記不動産情報を登録した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項９、１０、１１、１２、または１３の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項１、２、または３の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての取引の申し込みメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項１、２、３、または１５の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引の交渉に関するメールを、前記媒介契約を締結した業者会員を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項１、２、３、１５、または１６の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザが前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上においてユーザ及び業者のそれぞれにおける個々の不動産物件情報の人気度の計測を行う不動産人気度計測方法であって、
ネットワークに接続されたサーバに前記ユーザが端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細を参照するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の図面を参照するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、
ネットワークに接続されたサーバに前記業者が端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、
前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細を参照するステップと、
前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の図面を参照するステップと、
前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に特定の物件の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、
それらユーザと業者のそれぞれにおいて計測された回数を明示するステップとを備えたことを特徴とする不動産物件情報の人気度の計測を行う不動産人気度計測方法。 - 請求項１８に記載の不動産人気度計測方法において、
不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報の人気度を検索するステップをさらに備えたことを特徴とする不動産物件情報の人気度の計測を行う不動産人気度計測方法。 - ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上においてユーザにおける個々の不動産を取り扱う業者の人気度の計測を行う不動産業者人気度計測方法であって、
ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、
前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して前記業者会員を検索するステップと、
検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが将来媒介契約を締結したい業者会員をお気に入り業者として選択するステップと、
検索された業者会員の一覧から、前記ユーザが媒介契約を締結したい業者会員を選択するステップと、
前記ユーザと前記選択された業者会員との間での媒介契約の締結を前記ユーザに確認させるステップと、
前記業者が前記ユーザにお気に入り業者として登録された回数をカウントするステップと、
前記業者が前記ユーザにお気に入り業者として登録の解除された回数をカウントするステップと、
前記業者が前記ユーザにとの間での媒介契約の締結した回数をカウントするステップと、
前記業者が前記ユーザとの間での媒介契約の解除された回数をカウントするステップと、
それらお気に入りと媒介契約のそれぞれにおいて登録または媒介契約を締結した回数から解除された回数をそれぞれ差し引いた回数をそれぞれ明示するステップと
を備えたことを特徴とする不動産業者の人気度の計測を行う不動産人気度計測方法。 - 請求項２０に記載の不動産人気度計測方法において、
業者情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう業者情報の人気度を検索するステップをさらに備えたことを特徴とする不動産業者の人気度の計測を行う不動産人気度計測方法。 - 不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際の沿線の駅を特定のターミナル駅として登録する不動産情報登録・検索方法であって、
予め用意したボックスにターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力するステップと、
入力した沿線、駅を同じ特定のターミナル駅として登録するステップと、
不動産物件情報を格納したデータベースに新規に不動産物件情報を登録する際にターミナル駅に該当する沿線の駅の情報を入力すると特定のターミナル駅として登録されるステップと、
不動産物件情報を前記データベースにおいて検索するステップと、
検索対象が既にターミナル駅として登録されている沿線の駅の場合、検索結果に該沿線の駅の不動産物件情報が表示されるステップと
を備えたことを特徴とする不動産情報登録・検索方法。 - ユーザと不動産を取り扱う業者がネットワーク上において業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測、表示を行う不動産引き合い状況計測表示方法であって、
ネットワークに接続されたサーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、
ネットワークに接続されたサーバに前記ユーザが端末から接続して不動産物件情報を検索するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細を参照するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の図面を参照するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、
ネットワークに接続されたサーバに前記業者とは別の業者会員が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索するステップと、
前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細を参照するステップと、
前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の図面を参照するステップと、
前記業者が端末から前記サーバに接続して不動産物件情報を検索した後に業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の詳細と図面を参照した回数を計測するステップと、
それらユーザと業者のそれぞれにおいて計測された回数を前記業者に明示するステップと
を備えたことを特徴とする業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測と表示を行う不動産引き合い状況計測表示方法。 - 請求項２３に記載の不動産引き合い状況計測表示方法において、
前記登録済みの業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測と表示を行う場合における不動産物件情報の検索は、自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の計測と表示を行う不動産引き合い状況計測表示方法。 - 請求項２３または２４に記載の不動産引き合い状況計測表示方法において、
前記登録済みの業者における自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報の引き合い状況の計測と表示を行う場合、自社または自社の取り扱う特定の不動産物件情報に関し、それら物件の現状が「買い主（借り主）募集中」「商談中」「売却（商談成立）」「売却（貸し出し）中止」のいずれかであるのかを随時ネットワークに接続されたサーバに、登録することを特徴とする不動産引き合い状況計測表示方法。 - ユーザと不動産を取り扱う業者がまたは不動産を取り扱う業者同士がネットワークで不動産情報を交換し、オークションによる取引を行う不動産取引方法であって、
ネットワークに接続されたサーバに、前記ユーザが自己を正式会員として登録するステップと、
前記サーバに、前記業者が自己を業者会員として登録するステップと、
前記業者会員が端末から前記サーバに接続して自己所有または取り扱いの不動産情報を登録するステップと、
前記ユーザが端末から前記サーバに接続して自己所有の不動産情報を登録するステップと、
別ユーザまたは業者会員が端末から前記サーバに接続して他者所有または他者取り扱いの不動産情報を検索するステップと、
前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報の問い合わせが出来るステップと、
前記別ユーザまたは業者会員が端末から前記サーバに接続して既に入力済みの不動産物件情報データベースにある過去、または現在における周辺取引事例、販売事例の不動産情報を検索し比較検討の出来るステップと、
前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報のオークションに参加する旨の申し込みが出来るステップと、
前記別ユーザまたは業者会員が前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報の入札価格を申し出るステップと、
前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件情報について一定の期間、時間内において前記別ユーザまたは業者会員の申し出の中から一番高い価格を付けた別ユーザまたは業者会員が落札するステップと、
前記落札ユーザまたは業者会員と前記ユーザまたは業者会員が登録した不動産物件の取引を行うステップと
を備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項２６に記載の不動産取引方法において、
前記登録済み不動産を検索するステップは、不動産情報に関する条件を指定し、その条件にしたがう不動産情報を検索するものであることを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項２６または２７に記載の不動産取引方法において、
前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての問合せメールを、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員とオークション主催者を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項２６、２７、または２８の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についての既に入力済みの不動産物件情報データベースにある過去または現在における周辺取引事例、販売事例の不動産情報を自動的に検索しデータを作成し比較検討の出来るステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項２６、２７、２８、または２９の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索した物件についてのオークションに参加する旨の申し込みメールを、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項２６、２７、２８、２９、または３０の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての落札希望価格の申し出に関し、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的にメールを作成し他参加者にネットワークを通じてその価格を端末において知らしめるステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項２６、２７、２８、２９、３０、または３１の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての落札に関し、前記不動産情報を登録したユーザまたは業者会員およびオークション主催者を宛先として、自動的にメールを作成し他参加者にネットワークを通じてその落札情報を端末において知らしめるステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。 - 請求項２６、２７、２８、２９、３０、３１、または３２の何れか１つに記載の不動産取引方法において、
前記ユーザまたは業者会員が前記サーバに接続して、不動産物件データを検索したとき、該検索または該取引の申し込みをした物件についての取引に関する契約書を、自動的に作成するステップを、さらに備えたことを特徴とする不動産取引方法。
Priority Applications (1)
| Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
|---|---|---|---|
| JP2002335190A JP2004171198A (ja) | 2002-11-19 | 2002-11-19 | 不動産取引方法、不動産情報登録方法、不動産取引システム、不動産情報登録システム、不動産人気度計測方法、不動産情報登録・検索方法、および不動産引き合い状況計測表示方法 |
Applications Claiming Priority (1)
| Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
|---|---|---|---|
| JP2002335190A JP2004171198A (ja) | 2002-11-19 | 2002-11-19 | 不動産取引方法、不動産情報登録方法、不動産取引システム、不動産情報登録システム、不動産人気度計測方法、不動産情報登録・検索方法、および不動産引き合い状況計測表示方法 |
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| Publication Number | Publication Date |
|---|---|
| JP2004171198A true JP2004171198A (ja) | 2004-06-17 |
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ID=32699390
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| Application Number | Title | Priority Date | Filing Date |
|---|---|---|---|
| JP2002335190A Pending JP2004171198A (ja) | 2002-11-19 | 2002-11-19 | 不動産取引方法、不動産情報登録方法、不動産取引システム、不動産情報登録システム、不動産人気度計測方法、不動産情報登録・検索方法、および不動産引き合い状況計測表示方法 |
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|---|---|
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