JP2016206866A - 不動産仲介業務支援システム - Google Patents

Abstract

【課題】遠隔地での不動産物件の仲介を、ユーザーが使い慣れた電話機を使った音声通話と、電話機とは別のコンピューターを使った映像の伝送とを介して行うことのできる不動産仲介業務支援システムを提供する。
【解決手段】不動産仲介業務支援システム１は、ユーザーが使用するユーザー閲覧端末６０と、不動産業者が使用する業者端末４０と、ネットワーク２経由で接続されると共に、ユーザーが使用するユーザー電話機７０と、不動産業者が使用する業者電話機５０と、電話網３経由で接続される管理サーバー１０，２０，３０であって、ユーザー端末識別子と業者識別子とを含むコネクション識別子を含む物件ページを生成すると共に、ユーザー電話機７０に入力されるコネクション識別子に基づいて、ユーザー電話機７０と業者電話機５０との間での音声チャンネルと、ユーザー閲覧端末６０と業者端末４０との間での映像チャンネルを確立する。
【選択図】図８

Description

本発明は、不動産物件の仲介業務を支援するシステムに関し、特に、音声と映像を介して不動産物件の仲介を行うための不動産仲介業務支援システムに関する。

従来から、不動産仲介業において、顧客の応対にテレビ電話を用いる業務支援システムが提供されており、不動産業者は、顧客と会話しながら物件情報等を映像で提示することができる。これによって、顧客が店舗まで足を運ぶ手間を省くことができると共に、顧客と不動産業者との間で映像のやりとりができることで、サービスの利便性も格段に向上させることができる。

例えば、下記特許文献１には、無人店舗において、店舗に設置されたウェブカメラとマイクを装備した専用端末を用いてユーザーが物件情報の検索閲覧を行うと共に、不動産業者の担当者と話したい場合には、この専用端末を介して、テレビ電話による業者担当者の応対を遠隔地で受けるシステムが開示されている。

また、ユーザーがウェブカメラとマイクを装備したコンピューターを自宅に所有していれば、ユーザーが自宅でテレビ電話を介して業者担当者の応対サービスを遠隔地で受けることもできる。

特開２０１１−１７０４２１号公報

しかし、高齢者等のコンピューターに不慣れなユーザーは、音声通話は自宅の固定電話や携帯電話を用いるのに慣れており、このようなユーザーにとっては、ウェブカメラとマイクを装備したコンピューターを介したテレビ電話の利用はハードルが高い。

本発明は、このような課題に鑑みてなされたものであり、遠隔地での不動産物件の仲介を、ユーザーが使い慣れた電話機を使った音声通話と、電話機とは別のコンピューターを使った映像の伝送とを介して行うことのできる不動産仲介業務支援システムを提供することを目的とする。

上記課題を解決するために、本発明に係る不動産仲介業務支援システムは、ユーザー閲覧端末を使用してネットワークを介して不動産物件を閲覧するユーザーに対して、遠隔地から不動産業者が不動産物件を仲介する不動産仲介業務を支援する不動産仲介業務支援システムにおいて、ユーザーが使用する前記ユーザー閲覧端末と、不動産業者が使用する業者端末と、ネットワーク経由で接続されると共に、ユーザーが使用するユーザー電話機と、不動産業者が使用する業者電話機と、電話網経由で接続される管理サーバーを備え、前記管理サーバーは、不動産物件に関する情報と、不動産物件を管理する不動産業者に関する情報と、を格納する記憶装置と、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末からの要求に基づいて、前記ユーザー閲覧端末に送信される所定の不動産物件の物件ページを生成する際に、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末を識別するためのユーザー端末識別子と、当該不動産物件を管理する不動産業者を識別するための業者識別子と、を含むコネクション識別子と、前記管理サーバーへつながる代表電話番号と、を含めて前記物件ページを生成する物件ページ生成部と、前記物件ページを前記ユーザー閲覧端末において閲覧したユーザーから、前記ユーザー電話機を使用して前記代表電話番号への着信があり、ユーザーが前記ユーザー電話機に入力した前記コネクション識別子を電話網経由で受信すると、前記記憶装置を参照して、前記コネクション識別子に含まれる前記業者識別子に基づいて当該不動産物件を管理する不動産業者を特定する不動産業者特定部と、前記ユーザー電話機からの前記代表者電話番号への電話を、前記不動産業者特定部が特定した不動産業者の前記業者電話機に転送することで、前記ユーザー電話機と前記業者電話機との間で音声チャンネルを確立する音声チャンネル確立部と、前記コネクション識別子に含まれる前記ユーザー端末識別子によって特定される前記ユーザー閲覧端末と、前記不動産業者特定部が特定した不動産業者の前記業者端末との間で映像チャンネルを確立する映像チャンネル確立部と、
を備え、ユーザーと不動産業者との間で、電話網経由での音声通話と、ネットワーク経由での映像の伝送と、を確立させることにより不動産仲介業務を支援することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産仲介業務支援方法は、ユーザー閲覧端末を使用して管理サーバーが管理している不動産物件をネットワーク経由で閲覧するユーザーに対して、遠隔地から不動産業者が不動産物件を仲介する不動産仲介業務を支援する不動産仲介業務支援方法において、前記管理サーバーにおいて、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末からの要求に基づいて、前記ユーザー閲覧端末にネットワーク経由で送信される所定の不動産物件の物件ページを生成する際に、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末を識別するためのユーザー端末識別子と、当該不動産物件を管理する不動産業者を識別するための業者識別子と、を含むコネクション識別子と、前記管理サーバーへつながる代表電話番号と、を含めて前記物件ページを生成する物件ページ生成工程と、前記管理サーバーにおいて、前記物件ページを前記ユーザー閲覧端末において閲覧したユーザーから、前記ユーザー電話機を使用して前記代表電話番号への着信があり、ユーザーが前記ユーザー電話機に入力した前記コネクション識別子を電話網経由で受信すると、不動産物件に関する情報と、不動産物件を管理する不動産業者に関する情報と、を格納する記憶装置を参照して、前記コネクション識別子に含まれる前記業者識別子に基づいて当該不動産物件を管理する不動産業者を特定する不動産業者特定工程と、前記管理サーバーにおいて、前記ユーザー電話機からの前記代表者電話番号への電話を、前記不動産業者特定工程において特定した不動産業者の前記業者電話機に転送することで、前記ユーザー電話機と前記業者電話機との間で電話網経由での音声チャンネルを確立する音声チャンネル確立工程と、前記管理サーバーにおいて、前記コネクション識別子に含まれる前記ユーザー端末識別子によって特定される前記ユーザー閲覧端末と、前記不動産業者特定工程において特定した不動産業者の前記業者端末との間でネットワーク経由での映像チャンネルを確立する映像チャンネル確立工程と、
を備え、ユーザーと不動産業者との間で、電話網経由での音声通話と、ネットワーク経由での映像の伝送と、を確立させることにより不動産仲介業務を支援することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産仲介業務支援プログラムは、ユーザー閲覧端末を使用してコンピューターが管理している不動産物件をネットワーク経由で閲覧するユーザーに対して、遠隔地から不動産業者が不動産物件を仲介する不動産仲介業務の支援を前記コンピューターに行わせるための不動産仲介業務支援プログラムにおいて、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末からの要求に基づいて、前記ユーザー閲覧端末にネットワーク経由で送信される所定の不動産物件の物件ページを生成する際に、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末を識別するためのユーザー端末識別子と、当該不動産物件を管理する不動産業者を識別するための業者識別子と、を含むコネクション識別子と、前記管理サーバーへつながる代表電話番号と、を含めて前記物件ページを生成する物件ページ生成ステップと、前記物件ページを前記ユーザー閲覧端末において閲覧したユーザーから、前記ユーザー電話機を使用して前記代表電話番号への着信があり、ユーザーが前記ユーザー電話機に入力した前記コネクション識別子を電話網経由で受信すると、不動産物件に関する情報と、不動産物件を管理する不動産業者に関する情報と、を格納する記憶装置を参照して、前記コネクション識別子に含まれる前記業者識別子に基づいて当該不動産物件を管理する不動産業者を特定する不動産業者特定ステップと、前記ユーザー電話機からの前記代表者電話番号への電話を、前記不動産業者特定ステップにおいて特定した不動産業者の前記業者電話機に転送することで、前記ユーザー電話機と前記業者電話機との間で電話網経由での音声チャンネルを確立する音声チャンネル確立ステップと、前記管理サーバーにおいて、前記コネクション識別子に含まれる前記ユーザー端末識別子によって特定される前記ユーザー閲覧端末と、前記不動産業者特定ステップにおいて特定した不動産業者の前記業者端末との間でネットワーク経由での映像チャンネルを確立する映像チャンネル確立ステップと、を前記コンピューターに実行させ、ユーザーと不動産業者との間で、電話網経由での音声通話と、ネットワーク経由での映像の伝送と、を確立させることにより不動産仲介業務を支援することを特徴とする。

本発明に係る不動産仲介業務支援システムによれば、ユーザーと不動産業者との間で、ユーザーが使い慣れたユーザー電話機及び業者電話機による電話網経由の通話と、ユーザー閲覧端末及び業者端末によるネットワーク経由の映像の伝送と、を確立させることができる。

図１は、本発明の実施形態に係る不動産仲介業務支援システムの構成を概略的に示す模式図である。 図２は、本発明の実施形態に係るシステムサーバーの構成を概略的に示す模式図である。 図３は、本発明の実施形態に係るユーザー閲覧端末に表示される物件詳細ページの内容を示す図である。 図４は、本発明の実施形態に係るＩＰ電話サーバーの構成を概略的に示す模式図である。 図５は、本発明の実施形態に係る映像配信サーバーの構成を概略的に示す模式図である。 図６は、本発明の実施形態に係る業者端末の構成を概略的に示す模式図である。 図７は、本発明の実施形態に係るユーザー閲覧端末の構成を概略的に示す模式図である。 図８は、本発明の実施形態に係る不動産仲介業務支援の処理手順を示すフローチャートである。 図９は、本発明の実施形態に係る不動産仲介業務支援の処理手順を示すフローチャートである。

図面を参照しながら本発明の実施形態に係る不動産仲介業務支援システムついて詳細に説明する。図１は、本実施形態に係る不動産仲介業務支援システムの構成を概略的に示す模式図である。図２は、本実施形態に係るシステムサーバーの構成を概略的に示す模式図である。図３は、本実施形態に係るユーザー閲覧端末に表示される物件詳細ページの内容を示す図である。

図４は、本実施形態に係るＩＰ電話サーバーの構成を概略的に示す模式図である。図５は、本実施形態に係る映像配信サーバーの構成を概略的に示す模式図である。図６は、本実施形態に係る業者端末の構成を概略的に示す模式図である。図７は、本実施形態に係るユーザー閲覧端末の構成を概略的に示す模式図である。

図１に示すように、不動産仲介業務支援システム１は、システムサーバー１０と、ＩＰ電話サーバー２０と、映像配信サーバー３０と、不動産業者の社内に設置される業者端末４０と、不動産業者の社内に設置される業者電話機５０と、ユーザーが利用するコンピューターであるユーザー閲覧端末６０と、ユーザーが使用するユーザー電話機７０とを備えている。管理サーバーであるシステムサーバー１０と、ＩＰ電話サーバー２０と、映像配信サーバー３０とは、ＬＡＮによって接続されていて、相互にアクセス可能である。

業者端末４０及びユーザー閲覧端末６０は、インターネット等のデータ通信のネットワーク２を介して、システムサーバー１０及び映像配信サーバー３０と相互にアクセス可能である。また、業者電話機５０及びユーザー電話機７０は、公衆交換網、ＩＰ網、移動体通信網等の通話回線である電話網３を介してＩＰ電話サーバー２０と接続可能である。

本実施形態では、ユーザーが使い慣れたユーザー電話機７０と業者電話機５０とにより、ユーザーと不動産業者の担当者との間の音声通話（音声チャンネル）を確立すると共に、ユーザー閲覧端末６０と業者端末４０との間で映像の伝送（映像チャンネル）を確立することで、ユーザーと不動産業者の担当者との間において、音声と映像を介した遠隔地での不動産物件の仲介を実現している。

上述のサーバー１０，２０，３０及び端末４０，６０は、各種演算を行うＣＰＵ（Central Processing Unit）等の演算装置１１，２１，３１，４１，６１と、各種情報を記憶しておくＨＤＤ（Hard Disc Drive）や演算処理のワークエリアとして使用されるＲＡＭ（Random Access Memory）等からなる記憶装置１２，２２，３２，４２，６２と、出力手段としてのディスプレイ１３，２３，３３，４４，６３と、キーボードやマウス等の入力装置１４，２４，３４，４５，６４と、をそれぞれ備える。

演算装置１１，２１，３１，４１，６１が、記憶装置１２，２２，３２，４２，６２のプログラム格納部１２１，２２１，３２１，４２１，６２１に格納された各種プログラムを実行することによって、後述するサーバー１０，２０，３０や端末４０，６０の各種機能を実現することができる。

システムサーバー１０は、図２に示すように、演算装置１１と、記憶装置１２と、ディスプレイ１３と、入力装置１４とを備える。記憶装置１２のプログラム格納部１２１には、ウェブサービス機能とＤＢマネジメント機能とを備える、不動産仲介業務支援システム１を統括管理するシステムプログラム１２２と、別経路による音声通話と映像配信を確立するためのコネクション識別子を生成するコネクション識別子生成プログラム１２３が格納されている。

記憶装置１２は、不動産物件情報や不動産を管理する不動産業者の情報を格納する物件情報ＤＢ１２５と、コネクション識別子をセッションＩＤや不動産業者名に変換するための識別子変換用テーブルＤＢ１２６、業者電話機５０の通話状態を記録する通話状態記録ＤＢ１２７とを備える。

システムプログラム１２２は、物件情報ＤＢ１２５に格納された不動産物件に関する情報を、ウェブサービスとして、ネットワーク２を通じて公開している。具体的には、システムプログラム１２２は、不動産物件情報をハイパーテキスト形式で記載したウェブページを生成し、ネットワーク２を通じてシステムサーバー１０にアクセスしてきたユーザー閲覧端末６０に提供する。

システムプログラム１２２が提供するウェブページは、条件検索が可能となっており、検索条件を入力する条件入力欄ページ、検索結果一覧ページ、検索結果の一覧に含まれる各不動産物件の詳細を表示する物件詳細ページを含んでいる。検索結果一覧には詳細ページへのリンクが設定されていて、詳細を見たい物件のリンクの設定箇所をユーザーが入力装置６４により選択すると、ユーザー閲覧端末６０のディスプレイ６３に該当物件の詳細ページが表示される。

物件詳細ページには、その物件の詳細情報コンテンツとして、管理する不動産業者名（店舗名）、物件の問合せ先電話番号、後述するガイダンスNo.、不動産業者の社内の配信映像等が含まれる（図３参照）。

物件情報ＤＢ１２５に記録されている各不動産物件情報には、物件ＩＤ、当該物件を管理する不動産業者ＩＤ、不動産業者名、不動産業者の社内に設置されている業者電話機５０の業者電話番号、不動産業者の社内に設置されている業者端末４０の業者端末ＩＤ等が含まれている。また、不動産業者が複数の店舗を有する業者の場合には、各物件を扱う業者店舗名も記録されている。

コネクション識別子生成プログラム１２３は、コネクション識別子を生成するプログラムである。コネクション識別子は、ユーザー閲覧端末６０を特定するためのユーザー端末識別子と、ユーザーが問い合わせた不動産物件を管理する不動産業者を特定するための業者識別子とを組み合わせて生成される。

このコネクション識別子は、物件詳細ページを閲覧したユーザーと、その物件を管理する不動産業者の担当者との間で、ユーザー電話機７０と業者電話機５０とを介した音声チャンネルと、ユーザー閲覧端末６０と業者端末４０とを介した映像チャンネルとを確立するために使用される。

上述した該当物件の物件詳細ページに表示される「ガイダンスNo.」がコネクション識別子である。図３に示されたコネクション識別子は、「＃３１５９９９」であるが、この6桁の数字のうち、前半3桁「３１５」がユーザー端末識別子であり、ユーザー閲覧端末６０を識別するためのＩＤである。また、後半3桁「９９９」が業者識別子であり、不動産業者を識別するためのＩＤである。

ユーザー端末識別子は、セッションＩＤを変換した番号であり、業者識別子は、不動産業者名を変換した番号である。識別子変換用テーブルＤＢ１２６は、セッションＩＤとユーザー端末識別子とのユーザー端末用変換テーブルと、不動産業者名と業者識別子との業者名用変換テーブルとを格納している。

ここで、セッションＩＤについて説明する。システムサーバー１０のシステムプログラム１２２は、ユーザー閲覧端末６０（ウェブ閲覧プログラム６２２）からアクセスされた際にセッションＩＤを発行し、このセッションＩＤを付与しながら当該ユーザー閲覧端末６０との間でデータの送受信を行うことで、アクセス中のユーザー閲覧端末６０を識別している。

システムプログラム１２２は、ユーザー閲覧端末６０からの要求により当該ユーザー閲覧端末６０に送信する不動産物件の物件詳細ページを生成する際、コネクション識別子生成プログラム１２３に、当該ユーザー閲覧端末６０とのセッションＩＤと当該物件を管理する不動産業者名を渡し、識別子変換用テーブルＤＢ１２６を参照させながらコネクション識別子を生成させる。生成されたコネクション識別子は、物件詳細ページのコンテンツに含まれ、ガイダンスNo.としてユーザー閲覧端末６０に表示される。

逆に、後述するように、ユーザー電話機７０に入力されたコネクション識別子を受信したシステムプログラム１２２は、ユーザー端末識別子と業者識別子とに分けてから識別子変換用テーブルＤＢ１２６を参照することで、受信したコネクション識別子の生成元のコネクションＩＤ及び不動産業者名を取得することができる。

すなわち、システムサーバー１０は、ユーザー電話機７０に入力されたコネクション識別子を受信することで、電話をかけてきたユーザーがどのユーザー閲覧端末６０を使用しているのか、電話をかけてきたユーザーが問い合わせている不動産物件を管理している不動産業者名を特定することができる。

また、システムプログラム１２２は、物件詳細ページを生成する際、ユーザー閲覧端末６０において物件詳細ページ内に上述した業者社内の撮影映像を表示させるために、ユーザー閲覧端末６０が当該映像にアクセスするためのリンクであるＵＲＬを作成する。このＵＲＬは、コネクション識別子が含まれたコネクション識別子付ＵＲＬである。なお、このＵＲＬは、最低限、ユーザー閲覧端末６０が特定できれば良いため、コネクション識別子付ＵＲＬに限らず、ユーザー端末識別子に関連付けられたＵＲＬであれば良い。

また、通話状態記録ＤＢ１２７には、物件情報ＤＢ１２５に格納されている全ての業者電話機５０の通話状態、すなわち、各業者電話機５０が「通話中」であるか、「待機中」であるかを記録している。システムサーバー１０（システムプログラム１２２）は、後述するようにＩＰ電話サーバー２０から通話状態に関する情報を受信すると、通話状態記録ＤＢ１２７の所定の業者電話機５０の通話状態を更新する。

また、システムサーバー１０（システムプログラム１２２）は、業者端末４０（受話確認プログラム４２２）から、後述するように通話状態の問合せを受けると、通話状態記録ＤＢ１２７を参照し、当該業者端末４０と同じ社内（店舗内）に設置されている業者電話機５０の通話状態を返す。なお、「通話中」であるとの通話状態を返す場合は、システムサーバー１０は、この電話元のユーザー電話機７０に入力されて送られてきたコネクション識別子を含むコネクション識別子付ＵＲＬも一緒に業者端末４０へと送信する。

以上、システムサーバー１０の機能について説明したが、このように、システムサーバー１０は、演算装置１１がシステムプログラム１２２を実行することによって、ユーザー識別子と業者識別子とからなるコネクション識別子と、問合せ先電話番号とを含む物件ページを生成する物件ページ生成部として機能する。

また、システムサーバー１０は、ユーザー電話機７０に入力されたコネクション識別子に基づいて、電話をかけてきたユーザーが問い合わせている不動産物件を管理している不動産業者名を特定する不動産業者特定部として機能すると共に、特定された不動産業者の業者端末４０へ、当該コネクション識別子（ユーザ端末識別子を含む）を送信するユーザー端末識別子送信部として機能する。

ＩＰ電話サーバー２０は、図４に示すように、演算装置２１と、記憶装置２２と、ディスプレイ２３と、入力装置２４とを備える。記憶装置２２のプログラム格納部２２１には、電話網３に接続してＩＰ電話の回線交換機能を実現するＩＰ電話サービスプログラム２２２が格納されている。

ここで、上述した物件詳細ページに掲載される「問合せ先電話番号」は、ＩＰ電話サーバー２０が管理する、全ての不動産物件（不動産業者）に共通の代表電話番号である。ユーザーがユーザー電話機７０を使って「問合せ先電話番号」にかけた電話は、いったんＩＰ電話サーバー２０に着信した後、ＩＰ電話サーバー２０の転送処理によって所定の業者電話機５０に転送される。

転送処理は、ユーザーがユーザー電話機７０に入力するガイダンスNo.（コネクション識別子）に含まれる業者識別子に基づいて行われる。

このため、ユーザー電話機７０から代表電話番号への電話を着信したＩＰ電話サーバー２０（ＩＰ電話サービスプログラム２２２）は、まず、ユーザー電話機７０に対して、ユーザーが閲覧しているユーザー閲覧端末６０上の物件詳細ページに記載されている「ガイダンスNo.」の数字をユーザー電話機７０の数字ボタンを使って入力してもらうように促すアナウンスを流す。

ガイダンスNo.（コネクション識別子）を取得したＩＰ電話サーバー２０（ＩＰ電話サービスプログラム２２２）は、取り出した業者識別子をシステムサーバー１０（システムプログラム１２２）に通知することで、転送先の業者電話機５０の業者電話番号を取得することができる。

さらに、ＩＰ電話サーバー２０（ＩＰ電話サービスプログラム２２２）は、業者電話機５０に対して発信や回線切断の処理を行うと、その旨をシステムサーバー１０に通知する。システムサーバー１０（システムプログラム１２２）は、上述したように、ＩＰ電話サーバー２０からの受信した情報を基に通話状態記録ＤＢ１２７を更新する。

このように、ＩＰ電話サーバー２０は、演算装置２１がＩＰ電話サービスプログラム２２２を実行することで、ＩＰ電話の回線交換を行うＩＰ電話回線交換部や、代表電話番号にかかってきた電話を所定の業者電話機５０に転送する電話転送部（音声チャンネル確立部）、コネクション識別子をユーザー電話機７０に入力するように促すアナウンスをユーザー電話機７０に流すアナウンス部として機能する。また、ＩＰ電話サーバー２０は、システムサーバー１０と協働して、業者電話機５０の通話状態を通話状態記録ＤＢ１２７に記録する通話状態記録部として機能する。

映像配信サーバー３０は、図５に示すように、演算装置３１と、記憶装置３２と、ディスプレイ３３と、入力装置３４とを備える。記憶装置３２のプログラム格納部３２１には、映像配信サーバー３０にアップロードされる映像データを、特定のＵＲＬにてリアルタイムでブロードキャスト配信する映像配信サービスプログラム３２２が格納されている。

映像配信サーバー３０（映像配信サービスプログラム３２２）は、システムサーバー１０（システムプログラム１２２）から上述のコネクション識別子付ＵＲＬが通知されると、当該ＵＲＬにて外部からアクセスできるようにして、所定の映像の配信を開始する。ここで配信される映像は、所定の業者端末４０上で起動する映像配信プログラム４２３から、当該ＵＲＬに関連付けられて映像配信サーバー３０にアップロードされて記憶装置３２に記録される不動産業者の社内映像の動画である。

このように、映像配信サーバー３０は、演算装置３１が映像配信プログラム４２３を実行することで、業者端末４０からアップロードされる動画を所定のユーザー閲覧端末６０に配信する映像配信部として機能する。また、映像配信サーバー３０は、システムサーバー１０のユーザー端末識別子送信部と協働して、映像チャンネル確立部として機能する。

以上、サーバー１０，２０，３０の構成について説明したが、各サーバー１０，２０，３０は、本システムを運営する不動産業者の本社やデータセンターに設置される。但し、これらのサーバーは一ヶ所にまとめて設置される必要はなく、ネットワーク２を介して相互に接続されていれば別々の場所に設置されていてもよい。

また、管理サーバーをシステムサーバー１０、ＩＰ電話サーバー２０及び映像配信サーバー３０を三つのサーバーから構成するのではなく、これら管理サーバーの機能を一つ又は二つのサーバーに集約するように構成しても良いし、また、四つ以上のサーバーに機能を分散するように構成しても良い。

また、サーバー１０，２０，３０上で実行される各種プログラムは、それぞれのサーバー１０，２０，３０に格納されているが、全て又は一部のプログラムを一台のサーバーに集中させて格納してもよいし、一つのプログラムを複数のサーバーに分散させて格納しても良い。また、プログラムの機能をクラウドサービスによって実現してもよい。

業者端末４０は、不動産業者の社内（店舗内）に設置されるネットワーク２に接続された汎用のパーソナルコンピューター等であり、図６に示すように、演算装置４１と、記憶装置４２と、社内を撮影するためのウェブカメラ４３と、ディスプレイ４４と、入力装置４５とを備える。通常、業者社内には複数の業者端末４０が設置されている。

記憶装置４２のプログラム格納部４２１には、受話確認プログラム４２２と映像配信プログラム４２３とが格納されている。受話確認プログラム４２２は、同じ社内に設置されている業者電話機５０の通話状態を、システムサーバー１０に定期的に問合せに行く常駐プログラムである。映像配信プログラム４２３は、ウェブカメラ４３が撮影する社内の撮影映像を映像配信サーバー３０にアップロードするプログラムである。

受話確認プログラム４２２は、業者端末４０の稼働中は常に起動した状態で常駐しており、定期的に業者電話機５０の通話状態をシステムサーバー１０に問い合わせている。受話確認プログラム４２２は、問合せの結果、業者電話機５０が通話状態になったことを検知すると、映像配信プログラム４２３を起動させる。

業者電話機５０は、ＩＰ電話等のＩＰ電話サーバー２０から着信することができる固定電話機であり、不動産業者の社内に設置される。

ユーザー閲覧端末６０は、ネットワーク２に接続され、ユーザーがウェブサイトを閲覧するのに用いる汎用のパーソナルコンピューターやタブレット等であり、図７に示すように、演算装置６１と、記憶装置６２と、ディスプレイ６３と、入力装置６４とを備える。記憶装置６２のプログラム格納部６２１には、一般的な映像配信サービスの動画を再生することができる汎用のウェブ閲覧プログラム６２２が格納されている。

ユーザー電話機７０は、ユーザーが使用するスマートフォン等の携帯電話機や自宅に設置された固定電話機であり、ユーザー閲覧端末６０とは別体の機器である。

以上、不動産仲介業務支援システム１の構成について説明したが、続いて、ユーザーと不動産業者の担当者との間で、音声と映像を介したコミュニケーションを行う際の不動産仲介業務支援システム１における処理の流れについて説明する。図８及び図９は、本実施形態に係る不動産仲介業務支援の処理手順を示すフローチャートである。

まず、不動産物件を探しているユーザーが、ユーザー閲覧端末６０を用いて、システムサーバー１０が公開しているウェブサイトにアクセスし、物件閲覧処理を行う（Ｓ１１）。物件閲覧においては、ユーザーが当該ウェブページにおいて検索条件等を入力すると、検索条件等の閲覧要求がシステムサーバー１０に送信される。（Ｓ１２）

閲覧要求を受けたシステムサーバー１０は、物件情報ＤＢ１２５を参照しながら、物件検索処理や、ユーザー閲覧端末６０に送信するウェブコンテンツデータの生成処理を行う（Ｓ１３）。ここで、ウェブコンテンツである物件詳細ページには、コネクション識別子であるガイダンスNo.と、業者社内の撮影映像がコンテンツとして含まれている。

したがって、Ｓ１３において、システムサーバー１０は、物件詳細ページのコンテンツデータを生成する際に、アクセスしてきたユーザー閲覧端末６０とのセッションＩＤと、当該物件を管理する不動産業者名とに基づいて、コネクション識別子を生成すると共に、コネクション識別子付ＵＲＬの生成も行う。

Ｓ１３において生成されたコネクション識別子を含むコンテンツデータは、システムサーバー１０からユーザー閲覧端末６０へと送信される（Ｓ１４）。Ｓ１５では、ユーザー閲覧端末６０上に、ユーザーが希望した不動産物件の物件詳細ページが表示される（図３参照）。

このとき、物件詳細ページには、業者社内を撮影した映像を表示するためのコネクション識別子付ＵＲＬへのリンクが貼られており、ユーザー閲覧端末６０は、映像配信サーバー３０にアクセスして当該ＵＲＬを通知し、映像配信を要求する（Ｓ１６）。

ユーザー閲覧端末６０からコネクション識別子付ＵＲＬを受け取った映像配信サーバー３０は、ユーザー閲覧端末６０に同じコネクション識別子付ＵＲＬにてアップロードされた映像の配信を開始する（Ｓ１７）。但し、この時点では業者端末４０から映像配信サーバー３０への映像のアップロードは行われていないため、砂嵐等の代替動画が配信される。

次に、物件詳細ページを見て、不動産業者の担当者に問い合わせてみたいと思ったユーザーは、物件詳細ページに表示されている問合せ先電話番号を目視して、ユーザー電話機７０に入力し（Ｓ１８）、電話をかける（Ｓ２２）。

ユーザー電話機７０からの着信に応答したＩＰ電話サーバー２０は、ユーザー電話機７０にガイダンスNo.（コネクション識別子）の入力を促すアナウンスを流す（Ｓ２３）。アナウンスを聞いたユーザーは、物件詳細ページに表示されているガイダンスNo.を目で確認し、ユーザー電話機７０に入力する（Ｓ２４）。

Ｓ２５では、ユーザー電話機７０に入力されたコネクション識別子がＩＰ電話サーバー２０に送られる。コネクション識別子は、ユーザー閲覧端末６０を特定するユーザー端末識別子と、ユーザーが問い合わせた物件を管理する不動産業者を特定する業者識別子とから構成されている。

コネクション識別子を受信したＩＰ電話サーバー２０は、まず、業者識別子を用いて、ユーザー電話機７０から着信している電話を該当する業者電話機５０に転送する処理を行う（Ｓ２９）。具体的には、ＩＰ電話サーバー２０は、業者識別子を含むコネクション識別子をシステムサーバー１０に送信し（Ｓ２６）、その業者識別子によって特定される不動産業者の業者電話機５０の電話番号を問い合わせる。

コネクション識別子を受信したシステムサーバー１０は、業者識別子を抽出したうえで、物件情報ＤＢ１２５を参照して不動産業者の電話番号を検索し（Ｓ２７）、抽出した業者電話番号をＩＰ電話サーバー２０へと返信する（Ｓ２８）。

ＩＰ電話サーバー２０は、取得した業者電話番号に対して、ユーザー電話機７０からの着信を転送発信する（Ｓ２９）。業者社内の担当者が、転送着信している業者電話機５０の受話器を取って応答する（Ｓ３０）と、ユーザー電話機７０と業者電話機５０とを介して、ユーザーと業者担当者との間で通話が開始される（Ｓ３１）。すなわち、ユーザー電話機７０と業者電話機５０との間で音声チャンネルが確立される。

また、Ｓ３５では、ユーザー電話機７０と業者電話機５０との間で通話が開始されると、ＩＰ電話サーバー２０が、その旨をシステムサーバー１０へと報告する。通話開始報告を受信したシステムサーバー１０は、を当該業者電話機５０の通話状態が「通話中」となるように、通話状態記録ＤＢ１２７を更新する（Ｓ３６）。

次に、ユーザー電話機７０と業者電話機５０とを介して音声チャンネルを確立したユーザーと業者担当者との間で、ユーザー閲覧端末６０と業者端末４０とを介して映像チャンネルを確立する処理が行われる。

まず、Ｓ３７において、音声チャンネルを開通した業者電話機５０と同じ社内の業者端末４０上で起動されている受話確認プログラム４２２が、システムサーバー１０に通話状態を確認する。Ｓ３８においては、システムサーバー１０から業者端末４０へ通話中であることが通知されると共に、映像配信用のコネクション識別子付ＵＲＬが業者端末４０へと送信される。このコネクション識別子付ＵＲＬは、音声チャンネルが確立されたユーザー電話機７０にＳ２４において入力されたコネクション識別子が付されている。

Ｓ３８において、業者電話機５０が通話中になったことを確認した業者端末４０は、映像配信プログラム４２３を起動する（Ｓ４０）。映像配信プログラム４２３が起動されると、ウェブカメラによって撮影される社内の映像が、コネクション識別子付ＵＲＬに宛てて映像配信サーバー３０へとアップロードされる（Ｓ４２）。

よって、ユーザーと通話を開始した業者担当者が、ウェブカメラ４３の前に位置することで、業者担当者を撮影した映像や、不動産物件の仲介に必要な資料（物件資料や担当者の免許証等）を撮影した映像をアップロードすることで、ユーザーに業者担当者や資料の映像を見せることができる。

上記Ｓ１７で説明したように、ユーザー閲覧端末６０上に表示される物件詳細ページ内には、コネクション識別子付ＵＲＬへのリンクが貼られており、Ｓ４２において当該コネクション識別子付ＵＲＬに関連付けられた映像が映像配信サーバー３０へとアップロードされると、アップロードされた映像がユーザー閲覧端末６０へと配信されて表示される。

すなわち、映像配信サーバー３０を介して、ユーザー閲覧端末６０と業者端末４０との間で映像チャンネルが確立され、ユーザーは、業者担当者をリアルタイムで撮影している映像を見ながら音声通話を行うことができる。

以上、本実施形態について詳細に説明したが、本実施形態によれば、ユーザーは、不動産業者の店舗に赴くことなく、使い慣れた自分の電話機を使って不動産業者の担当者と電話で会話しつつ、自分のパーソナルコンピューターを使って不動産業者の社内を撮影した映像を見ながら、不動産物件について問い合わせし、また、担当者から説明を受けることができる。

これにより、遠隔地での不動産物件の仲介業務において、映像チャンネルを介して免許証等の提示を行いながら重要事項説明を行ったり、不動産物件の申し込みを遠隔地で行ったりすることが可能となる。

また、不動産業者にとって、ユーザーとの音声通話が、従来のテレビ電話のように着信に気付きにくいパソコン等の業者端末４０に着信するのではなく、着信に確実に気付く業者電話機５０に着信するため、ユーザー獲得の機会を失うことを防ぐこともできる。

また、本実施形態では、音声チャンネルと映像チャンネルを別々の機器や経路を介して確立しているが、ユーザー閲覧端末６０に表示されるユーザー端末識別子を含む情報を、音声チャンネルを構成するユーザー電話機７０からユーザーに入力させ、この入力されたユーザー端末識別子に基づいて映像チャンネルを確立しているので、他のユーザーや担当者と間違えることなく、音声チャンネルが確立されたユーザーと担当者との間で確実に映像チャンネルを確立することができる。

なお、本発明の実施の形態は、上記実施形態に限定されるものではなく、本発明の主旨を逸脱しない範囲内で種々の変形が可能である。例えば、上記実施形態では、ユーザー端末識別子としてセッションＩＤを用いているが、ユーザー閲覧端末を特定できる情報であれば、ＩＰアドレスやＭＡＣアドレス等、適宜他の情報を用いることができる。

また、上記実施形態では、ユーザー（ユーザー閲覧端末）と不動産業者の担当者（業者端末）との間で確立される映像チャンネルは、業者端末からユーザー閲覧端末への一方向の映像配信であるが、双方向での映像のやりとりであっても良い。

また、上記実施形態では、ユーザー閲覧端末と業者端末との間で確立される映像チャンネルは、映像配信サーバーを介して確立されているが、ユーザー端末識別子に基づいて、ユーザー閲覧端末と業者端末との間で直接P2Pにより映像のやりとりを行うようにしても良い。

１ 不動産仲介業務支援システム
２ ネットワーク
３ 電話網
１０ システムサーバー
１２１ プログラム格納部
１２２ システムプログラム
１２３ コネクション識別子生成プログラム
１２５ 物件情報ＤＢ
１２６ 識別子変換用テーブルＤＢ
１２７ 通話状態記録ＤＢ
２０ ＩＰ電話サーバー
２２１ プログラム格納部
２２２ ＩＰ電話サービスプログラム
３０ 映像配信サーバー
３２１ プログラム格納部
３２２ ストリーミング映像配信サービスプログラム
４０ 業者端末
４２１ プログラム格納部
４２２ 受話確認プログラム
４２３ 映像配信プログラム
４３ ウェブカメラ
５０ 業者電話機
６０ ユーザー閲覧端末
６２１ プログラム格納部
６２２ ウェブ閲覧プログラム
７０ ユーザー電話機

Claims (5)

1. ユーザー閲覧端末を使用してネットワークを介して不動産物件を閲覧するユーザーに対して、遠隔地から不動産業者が不動産物件を仲介する不動産仲介業務を支援する不動産仲介業務支援システムにおいて、
   ユーザーが使用する前記ユーザー閲覧端末と、不動産業者が使用する業者端末と、ネットワーク経由で接続されると共に、ユーザーが使用するユーザー電話機と、不動産業者が使用する業者電話機と、電話網経由で接続される管理サーバーを備え、
   前記管理サーバーは、
   不動産物件に関する情報と、不動産物件を管理する不動産業者に関する情報と、を格納する記憶装置と、
   アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末からの要求に基づいて、前記ユーザー閲覧端末に送信される所定の不動産物件の物件ページを生成する際に、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末を識別するためのユーザー端末識別子と、当該不動産物件を管理する不動産業者を識別するための業者識別子と、を含むコネクション識別子と、前記管理サーバーへつながる代表電話番号と、を含めて前記物件ページを生成する物件ページ生成部と、
   前記物件ページを前記ユーザー閲覧端末において閲覧したユーザーから、前記ユーザー電話機を使用して前記代表電話番号への着信があり、ユーザーが前記ユーザー電話機に入力した前記コネクション識別子を電話網経由で受信すると、前記記憶装置を参照して、前記コネクション識別子に含まれる前記業者識別子に基づいて当該不動産物件を管理する不動産業者を特定する不動産業者特定部と、
   前記ユーザー電話機からの前記代表者電話番号への電話を、前記不動産業者特定部が特定した不動産業者の前記業者電話機に転送することで、前記ユーザー電話機と前記業者電話機との間で音声チャンネルを確立する音声チャンネル確立部と、
   前記コネクション識別子に含まれる前記ユーザー端末識別子によって特定される前記ユーザー閲覧端末と、前記不動産業者特定部が特定した不動産業者の前記業者端末との間で映像チャンネルを確立する映像チャンネル確立部と、
   を備え、ユーザーと不動産業者との間で、電話網経由での音声通話と、ネットワーク経由での映像の伝送と、を確立させることにより不動産仲介業務を支援することを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
2. 前記映像チャンネル確立部は、前記コネクション識別子に含まれる前記ユーザー端末識別子を前記業者端末に送信することを特徴とする請求項１記載の不動産仲介業務支援システム。
3. 前記記憶装置は、前記業者端末が受信した前記ユーザー端末識別子に関連付けられたＵＲＬにてアップロードする撮影映像を記録し、
   前記映像チャンネル確立部は、前記ユーザー端末識別子に関連付けられたＵＲＬを通知してアクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末に対して、同じＵＲＬにてアップロードされた前記撮影映像を当該ユーザー閲覧端末に配信することを特徴とする請求項２記載の不動産仲介業務支援システム。
4. ユーザー閲覧端末を使用して管理サーバーが管理している不動産物件をネットワーク経由で閲覧するユーザーに対して、遠隔地から不動産業者が不動産物件を仲介する不動産仲介業務を支援する不動産仲介業務支援方法において、
   前記管理サーバーにおいて、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末からの要求に基づいて、前記ユーザー閲覧端末にネットワーク経由で送信される所定の不動産物件の物件ページを生成する際に、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末を識別するためのユーザー端末識別子と、当該不動産物件を管理する不動産業者を識別するための業者識別子と、を含むコネクション識別子と、前記管理サーバーへつながる代表電話番号と、を含めて前記物件ページを生成する物件ページ生成工程と、
   前記管理サーバーにおいて、前記物件ページを前記ユーザー閲覧端末において閲覧したユーザーから、前記ユーザー電話機を使用して前記代表電話番号への着信があり、ユーザーが前記ユーザー電話機に入力した前記コネクション識別子を電話網経由で受信すると、不動産物件に関する情報と、不動産物件を管理する不動産業者に関する情報と、を格納する記憶装置を参照して、前記コネクション識別子に含まれる前記業者識別子に基づいて当該不動産物件を管理する不動産業者を特定する不動産業者特定工程と、
   前記管理サーバーにおいて、前記ユーザー電話機からの前記代表者電話番号への電話を、前記不動産業者特定工程において特定した不動産業者の前記業者電話機に転送することで、前記ユーザー電話機と前記業者電話機との間で電話網経由での音声チャンネルを確立する音声チャンネル確立工程と、
   前記管理サーバーにおいて、前記コネクション識別子に含まれる前記ユーザー端末識別子によって特定される前記ユーザー閲覧端末と、前記不動産業者特定工程において特定した不動産業者の前記業者端末との間でネットワーク経由での映像チャンネルを確立する映像チャンネル確立工程と、
   を備え、ユーザーと不動産業者との間で、電話網経由での音声通話と、ネットワーク経由での映像の伝送と、を確立させることにより不動産仲介業務を支援することを特徴とする不動産仲介業務支援方法。
5. ユーザー閲覧端末を使用してコンピューターが管理している不動産物件をネットワーク経由で閲覧するユーザーに対して、遠隔地から不動産業者が不動産物件を仲介する不動産仲介業務の支援を前記コンピューターに行わせるための不動産仲介業務支援プログラムにおいて、
   アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末からの要求に基づいて、前記ユーザー閲覧端末にネットワーク経由で送信される所定の不動産物件の物件ページを生成する際に、アクセスしてきた前記ユーザー閲覧端末を識別するためのユーザー端末識別子と、当該不動産物件を管理する不動産業者を識別するための業者識別子と、を含むコネクション識別子と、前記管理サーバーへつながる代表電話番号と、を含めて前記物件ページを生成する物件ページ生成ステップと、
   前記物件ページを前記ユーザー閲覧端末において閲覧したユーザーから、前記ユーザー電話機を使用して前記代表電話番号への着信があり、ユーザーが前記ユーザー電話機に入力した前記コネクション識別子を電話網経由で受信すると、不動産物件に関する情報と、不動産物件を管理する不動産業者に関する情報と、を格納する記憶装置を参照して、前記コネクション識別子に含まれる前記業者識別子に基づいて当該不動産物件を管理する不動産業者を特定する不動産業者特定ステップと、
   前記ユーザー電話機からの前記代表者電話番号への電話を、前記不動産業者特定ステップにおいて特定した不動産業者の前記業者電話機に転送することで、前記ユーザー電話機と前記業者電話機との間で電話網経由での音声チャンネルを確立する音声チャンネル確立ステップと、
   前記管理サーバーにおいて、前記コネクション識別子に含まれる前記ユーザー端末識別子によって特定される前記ユーザー閲覧端末と、前記不動産業者特定ステップにおいて特定した不動産業者の前記業者端末との間でネットワーク経由での映像チャンネルを確立する映像チャンネル確立ステップと、
   を前記コンピューターに実行させ、ユーザーと不動産業者との間で、電話網経由での音声通話と、ネットワーク経由での映像の伝送と、を確立させることにより不動産仲介業務を支援することを特徴とする不動産仲介業務支援プログラム。

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