JP2015215762A - 不動産情報売買システム - Google Patents

Abstract

【課題】専門業者である不動産業者間で信頼度の高い確実な不動産情報を売買することができる不動産情報売買システムを提供する。【解決手段】システムサーバと、複数の宅地建築取引業者が有する会員用端末と、インターネット回線により会員用端末とシステムサーバとが接続された不動産情報売買システムであって、システムサーバは、宅地建築取引業者の会員登録の可否を判定する会員登録判定手段と、宅地建築取引業者が申請した不動産情報を含む不動産登録情報を監査する不動産登録情報監査手段と、不動産情報を不動産の概要を示す基本情報と詳細情報とに区別する不動産情報区別手段と、不動産情報を他の宅地建築取引業者に対して、基本情報を無料で公開するとともに、詳細情報は有料で公開する不動産情報公開手段と、を備えたことを特徴とする不動産情報売買システムとした。【選択図】図１

Description

本発明は複数の不動産の賃貸や売買に必要な情報を売買する不動産情報売買システムに関する。

近年では、公衆通信回線網（例えば、インターネット等）の普及とともに、不動産の賃貸や売買を求めるエンドユーザが、パソコンやタブレット端末等の情報端末を用いて所望する賃貸や売買される不動産の情報（以下、不動産情報という）を容易に検索して取得することができる。

例えば、不動産を貸したい人や売りたい人が持っている有用な情報を顧客となる不動産の借り手や買い手に提供し、顧客が求めている不動産情報を得やすくする不動産情報検索仲介システムが開示されている（特許文献１を参照。）。

特開２００９−１３４６７８号公報

しかしながら、上述した特許文献１の不動産情報検索仲介システムは、会員登録した不動産を貸したい人や売りたい人と、不動産を借りたい人や買いたい人とが直接不動産の賃貸や売買を行うことができるが、不動産の賃貸や売買に関しては専門的な契約の知識が必要であり、素人が簡単に行えるものではない。特に、賃貸や購入した不動産に、後から何らかの問題が生じた場合に速やかに対応することは、素人には困難であり問題がある、不動産の賃貸や売買には、専門の不動産業者（例えば、宅地建物取引業者）が仲介するほうが現実的で安全である。

ところが、不動産業者が提供する不動産情報には、例えば、集客のための目玉物件の情報（所謂、おとり物件情報）が取引終了後にもそのまま使用されるなど、信頼性に欠ける不動産情報が多いのが実情である。

本発明は、上記課題を解決するために、専門業者である不動産業者間で信頼度の高い確実な不動産情報を売買し、開示された不動産情報に基づいて交渉を行うことで、売主（借主）・買主（貸主）の利益を守ることができる不動産情報売買システムを提供することを目的とする。

上記目的を達成するために、請求項１に記載の発明は、不動産情報の公開サービスを行うシステムサーバと、複数の宅地建物取引業者がそれぞれ有する会員用端末と、インターネット回線により前記システムサーバと前記会員用端末とが接続された不動産情報売買システムであって、前記システムサーバは、前記宅地建物取引業者の会員登録の可否を判定する会員登録判定手段と、会員登録した前記宅地建物取引業者が申請した前記不動産情報を含む不動産登録情報を監査する不動産登録情報監査手段と、登録された前記不動産情報を不動産の概要を示す基本情報と該基本情報よりも詳細な情報である詳細情報とに区別する不動産情報区別手段と、前記不動産情報を登録した前記宅地建物取引業者以外の他の宅地建物取引業者に対して、前記基本情報を無料で公開するとともに、前記詳細情報は有料で公開する不動産情報公開手段と、を備えたことを特徴とする不動産情報売買システムとした。

また、請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の不動産情報売買システムにおいて、前記会員登録判定手段は、前記宅地建物取引業者が申請した各種情報に基づいて会員登録の可否を判定することを特徴とする。

また、請求項３に記載の発明は、請求項１又は２に記載の不動産情報売買システムにおいて、前記不動産登録情報は、前記宅地建物取引業者が申請した前記不動産情報と、前記宅地建物取引業者と売主との間の契約書と、からなり、前記不動産登録情報監査手段は、前記不動産登録情報と、該不動産登録情報に基づいて取得した不動産登記簿と、に基づいて前記不動産情報の登録の可否を判定することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産情報売買システム。

また、請求項４に記載の発明は、請求項１〜３のいずれか１項に記載の不動産情報売買システムにおいて、前記不動産情報公開手段は、前記宅地建物取引業者が前記詳細情報を有料で公開可能とするための課金手段と、前記不動産情報を登録した前記宅地建物取引業者が、当該不動産情報の前記詳細情報の公開を所望する他の前記宅地建物取引業者に対して、公開を承認するか否かを決定する詳細情報公開承認手段と、を更に備えたことを特徴とする。

本発明によれば、システムサーバは、不動産情報売買システムに登録（加入）を希望する複数の宅地建物取引業者の会員登録の可否を判定する会員登録判定手段を備えている。会員登録判定手段は、登録を希望する宅地建物取引業者が申請した各種情報（住所、電話番号、代表者名、宅地建物取引業者免許証、メールアドレス等）に基づいて会員登録の可否を判定する。これにより、宅地建物取引業者免許証等の資格を有し、なおかつ、確かな営業実績のある複数の宅地建物取引業者で構成される不動産情報売買システムとすることができる。

また、システムサーバは、会員登録した宅地建物取引業者が申請した不動産情報を含む不動産登録情報を監査する不動産登録情報監査手段を備えている。このため、不正確又は間違った不動産情報が不動産情報売買システムに登録されることを防ぐことができ、信頼性の高い不動産情報のみが登録された不動産情報売買システムを構成することができる。さらに、この信頼性の高い不動産情報を、会員登録した宅地建物取引業者間で共有することができる。

また、システムサーバは、登録された不動産情報を、不動産の概要を示す基本情報と、該基本情報よりも詳細な情報である詳細情報とに区別する不動産情報区別手段とを備えている。詳細は後述するが、例えば、基本情報は、不動産の大まかな場所を把握できる情報（例えば、不動産の大まかな所在地「都道府県、区、市等」）であり、詳細情報は、不動産の正確な場所を特定できる情報（例えば、不動産の確かな所在地「都道府県、区、市、丁目、番地等」）等である。

そして、不動産情報売買システムのシステムサーバにおいては、会員である複数の宅地建物取引業者（以下、単に会員ともいう）に対して、不動産情報の基本情報を無料で公開するとともに、不動産情報の詳細情報を有料で公開する不動産情報公開手段を備えている。これにより、不動産情報売買システムの会員は、無料で公開された信頼性の高い不動産情報の基本情報を閲覧することにより、多数の不動産情報の中から自身が必要とする不動産情報を検索することができる。

また、無料で公開された不動産情報の基本情報を閲覧した会員が、さらに、不動産情報の詳細情報の閲覧を所望した場合は、有料で不動産情報の詳細情報を公開可能としている。このように、不動産情報の詳細情報の公開を有料とすることで、当該不動産情報を登録した会員の収入とすることができる。つまり、信頼性の高い不動産情報を登録した会員は、不動産の賃貸や売買等の契約に至らなくても、他の会員からの不動産情報の詳細情報を公開するための料金で収入を得ることができる。これにより、不動産情報売買システムのシステムサーバに登録される不動産情報の質の向上を図ることが可能となる。

また、不動産登録情報は、宅地建物取引業者が申請した不動産情報（物件の種別、住所、価格、面積、各種図面、最寄りの交通機関等）と、宅地建物取引業者と売主との間の契約書（一般媒介契約書等）とから構成される。不動産登録情報監査手段は、不動産登録情報と、該不動産登録情報に基づいて取得した不動産登記簿と、に基づいて不動産情報の登録の可否を判定する。これにより、不動産情報売買システムに登録される不動産情報の信頼度を向上させることができる。

不動産情報公開手段は、会員である複数の宅地建物取引業者が詳細情報を有料で公開するための課金手段と、不動産情報を登録した会員が、当該不動産情報の詳細情報の公開を所望する他の会員に対して公開を承認するか否かを決定する詳細情報公開承認手段とを更に備えている。このため、人気の高い不動産情報を登録した会員の収入を増やすことができるとともに、不動産情報を登録した会員が、例えば、過去にトラブル（例えば、過去に不動産売買において契約違反が生じた等）のあった他の会員に対する不動産情報の提供を断ることで、売主（借主）・買主（貸主）の利益を守り、信頼度の高い不動産情報売買システムを構築することができる。

本実施形態の不動産情報売買システムの構成を示す説明図である。 本実施形態の不動産情報売買システムのシステムサーバの構成を説明するブロック図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員登録判定手段を説明するフローチャートである。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員情報を説明する図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの不動産登録情報監査手段を説明するローチャートである。 本実施形態の不動産情報売買システムの不動産情報を説明する図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員用端末におけるログイン画面を説明する図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員用端末におけるメニュー画面を説明する図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員用端末における新着物件一覧を説明する図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員用端末における掲載物件一覧を説明する図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員用端末における不動産情報の基本情報を説明する図である。 本実施形態の不動産情報売買システムの会員用端末における不動産情報の詳細情報を説明する図である。

以下、本実施形態に係る不動産情報売買システムの一例について、図面を参照して説明する。

［１．不動産情報売買システムの概要］
まず、本実施形態における不動産情報売買システムの構成の概要を、図１を参照して説明する。図１に示すように、不動産情報売買システム１０は、不動産情報の公開サービスを行うシステムサーバ１００と、複数の会員用端末２００と、複数の一般用端末３００とが公衆通信回線網５００により相互に通信可能なように接続されている。

システムサーバ１００、複数の会員用端末２００、複数の一般用端末３００としては、周知のコンピュータが好適に使用される。なお、周知のコンピュータは、デスクトップパソコン、ノートパソコン、タブレット型パソコン等、公衆通信回線網５００を介して相互に通信可能な機能を備えたものであればよい。なお、公衆通信回線網５００は、周知のインターネット回線網、携帯電話通信回線網等である。

本実施形態における不動産情報売買システム１０のシステムサーバ１００は、不動産情報売買サイトと、この不動産情報売買サイトに登録されている不動産情報の基本情報を一般に公開するオープンサイトとを運用している。システムサーバ１００の不動産情報売買サイトは、不動産情報売買システム１０に会員登録された複数の宅地建物取引業者（以下、会員という）が所持する会員用端末２００により公衆通信回線網５００を介してアクセスすることができる。つまり、本実施形態においては、システムサーバ１００の不動産情報売買サイトが管理する不動産情報は、会員が有する会員用端末２００のみが、会員登録時に発行されるユーザＩＤ，暗証番号を用いてアクセスすることにより接続可能な構成としている。

上記構成により、詳細は後述するが、本実施形態の不動産情報売買システム１０においては、正式な資格（宅地建物取引業者免許証）を有する複数の宅地建物取引業者を会員として募る（つまり、会員登録を促す）と共に、会員登録された複数の会員が取り扱っている複数の不動産情報をシステムサーバ１００に不動産情報として登録し、システムサーバ１００に登録されている不動産情報の基本情報を、不動産情報売買サイトを介して会員に対して無料で公開するとともに、不動産情報の詳細情報を有料で公開する。

これにより、宅地建物取引業者免許証等の資格を有し、なおかつ、確かな営業実績のある複数の会員により、信頼性の高い複数の不動産情報のみが登録された不動産情報売買システム１０を構成することができる。さらに、この信頼性の高い複数の不動産情報を、会員登録された複数の会員間で共有することができる。

システムサーバ１００のオープンサイトは、公衆通信回線網５００を介して複数の一般用端末３００からアクセス可能なように接続されている。オープンサイトは、システムサーバ１００に登録されている不動産情報の基本情報のみを、一般用端末３００を有する一般ユーザに公開するためのサイトである。すなわち、本実施形態における不動産情報売買システム１０は、システムサーバ１００において会員のみがアクセス可能な不動産情報売買サイトと、不動産物件を探している一般ユーザがアクセス可能なオープンサイトとを備えている。

システムサーバ１００のオープンサイトは、不動産情報売買システム１０において、会員から登録された複数の不動産情報の基本情報のみを一般ユーザに無料で公開している。オープンサイトは、無料で公開した複数の不動産情報の基本情報に対する一般ユーザの購入意欲をアンケートする。これにより、システムサーバ１００の不動産情報売買サイトにおいて不動産情報を検索する会員が、検索した不動産情報に対する一般ユーザの購入意欲（言い換えると、人気の高さ）を知ることができ、不動産情報の詳細情報を購入するための参考情報とすることができる。

［２．システムサーバの構成］
以下、図２を参照して、本実施形態の不動産情報売買システム１０におけるシステムサーバ１００の構成を説明する。システムサーバ１００は、システムサーバ１００は、記憶部１１１、入出力制御部１１２、制御部１１３、外部通信Ｉ／Ｆ（ＩｎｔｅｒＦａｃｅ）制御部１１４などから構成されている。

記憶部１１１は、ＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒａｉｖｅ）などにより構成され、本実施形態における複数の会員登録情報、不動産情報等を蓄積して記憶する。つまり、本実施形態における不動産情報売買システムに登録した複数の不動産業者である会員の情報（住所、電話番号、代表者名、宅地建物取引業者免許証、メールアドレス等）や、会員である不動産業者が登録した不動産情報（物件の種別、住所、価格、面積、各種図面、最寄りの交通機関等）と、不動産業者と売主との間の契約書（一般媒介契約書等）などが記憶されている。

入出力制御部１１２は、システムサーバ１００に接続されている液晶表示装置１１５や、キーボード／マウス１１６などの入出力装置を制御する。

制御部１１３は、図示しないＣＰＵ（中央演算装置）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）、フラッシュメモリなどで構成されている。また、この制御部１１３のＣＰＵは、ＲＯＭ及び記憶部１１１に予め記憶されている各種プログラムを実行することにより、後述の会員登録判定手段、不動産登録情報監査手段、不動産情報区別手段、不動産情報公開手段等として機能することになる。

外部通信Ｉ／Ｆ制御部１１４は、外部の公衆通信回線網５００と接続され、制御部１１３の指示に基づいて、不動産情報売買システム１０における複数の会員用端末２００及び複数の一般用端末３００との通信を制御する。

また、外部通信Ｉ／Ｆ制御部１１４は、詳細は後述するが、制御部１１３の指示に基づいて、会員用端末２００からの会員登録のための情報及び不動産情報を受信する制御を行う。ここで受信された会員登録のための情報及び不動産情報は記憶部１１１に記憶されることになる。

また、本実施形態における不動産情報売買システム１０のシステムサーバ１００は、上述したように、会員のみがアクセス可能なシ不動産情報売買サイトだけではなく、一般用端末３００を有する一般ユーザがアクセス可能なオープンサイトを備えている。

［３．会員情報及び会員登録判定手段］
以下、図３及び図４を参照して、本実施形態の不動産情報売買システム１０における会員登録判定手段である会員登録判定処理と会員登録情報の概要を説明する。なお、この会員登録判定処理は上述したシステムサーバ１００の制御部１１３（以下、制御部１１３という。）において実行される処理である。

図３に示すように、会員登録判定処理を実行する制御部１１３は、入会を希望する宅地建物取引業者から会員情報を取得する（ステップＳ１０）。この会員情報は、図４に示すように、宅地建物取引業者が営業する不動産取引会社の「商号又は名称」、「代表者氏名」、「住所」、「電話・ＦＡＸ番号」、「宅地建物取引業者免許証の免許証番号（以下、宅建免許番号という。）」、「取引金融機関」、「メールアドレス」等である。

この、会員情報の取得は、例えば、不動産情報売買システム１０におけるシステムサーバ１００の不動産情報売買サイトに、会員登録を希望する宅地建物取引業者が所有する会員用端末２００から公衆通信回線網５００を介してアクセスすることで行うことができる。具体的には、会員登録を希望する宅地建物取引業者は、会員用端末２００によりシステムサーバ１００アクセスして、会員情報を入力できる所定フォーマットの会員情報入力フォームをダウンロードする。そして、所定の会員情報を入力した後にシステムサーバ１００にアップロードする。システムサーバ１００にアップロードされた会員情報は、システムサーバ１００の記憶部１１１に記憶される。

なお、会員情報の取得は、上記実施例に限らず、例えば、不動産情報売買システム１０における不動産情報売買サイトに、電話、ＦＡＸ、電子メール等で入会の申し込みを行い、不動産情報売買サイトからＦＡＸ又は電子メール等で送信された所定の加入申込書に所定事項を記入して不動産情報売買サイトに返信し、加入申込書を受信した不動産情報売買サイトによりシステムサーバ１００に会員情報を入力することで、システムサーバ１００の記憶部１１１に記憶するようにしてもよい。

制御部１１３は、取得した会員情報の判定を行う（ステップＳ１１）。この会員情報の判定では、図４に示す会員情報に誤記や虚偽の記載かあるか否かを判定する。さらに、入力されたメールアドレスに対して受信確認を求める入会案内等を送信し、会員登録を希望する宅地建物取引業者が所有する会員用端末２００から返信があるか否か等の営業確認を行う。

そして、取得した会員情報に問題がなければステップＳ１２へ処理を移す（ステップＳ１１：Ｙｅｓ）。一方、取得した会員情報に問題があった場合にはステップＳ１６へ処理を移す（ステップＳ１１：Ｎｏ）。

制御部１１３は、会員登録を希望する宅地建物取引業者の会員用端末２００へ、基本契約書を送付し、基本契約書及び宅地建物取引業者免許証の写しの返信を要求する（ステップＳ１２）。基本契約書を受け取った宅地建物取引業者は、契約内容を確認し、同意した場合は、署名捺印した基本契約書の写しと宅地建物取引業者免許証の写しを、スキャナー等でファイル化（例えば、ＰＤＦファイル等）して、会員用端末２００からシステムサーバ１００の不動産情報売買サイトに送付する。この基本契約書は、不動産情報売買サイトと会員登録を希望する宅地建物取引業者との基本契約書であるので、後日不動産情報売買サイトに郵送にて送付する。

制御部１１３は、基本契約書の写しと宅地建物取引業者免許証の写しを取得する（ステップＳ１３）。そして、取得した宅地建物取引業者免許証の写しから免許証番号を確認し、宅地建物取引業者が正規の業者であるか否かを判定する（ステップＳ１４）。そして、取得した宅地建物取引業者免許証に問題がなければステップＳ１５へ処理を移す（ステップＳ１４：Ｙｅｓ）。一方、取得した宅地建物取引業者免許証に問題があった場合にはステップＳ１６へ処理を移す（ステップＳ１４：Ｎｏ）。

ステップＳ１５では、制御部１１３は、会員登録を希望する宅地建物取引業者のユーザＩＤ及びパスワードを生成して、ステップＳ１７に処理を移す。ステップＳ１６では、制御部１１３は、会員登録ができないことをその原因（例えば、会員情報や宅地建物取引業者免許証の不備等）とともに登録不可メッセージとして生成してステップＳ１７に処理を移す。

ステップＳ１７では、制御部１１３は、会員登録が許可された宅地建物取引業者に、上記ステップＳ１５で生成したユーザＩＤ及びパスワードを送付する。一方、会員登録が許可されなかった宅地建物取引業者には、上記ステップＳ１６で生成した登録不可メッセージをメール等で送付する。そしてこの処理が終了すると会員登録判定処理を終了する。

このように、本実施形態に係る不動産情報売買システムでは、宅地建物取引業者が申請した登録情報や宅地建物取引業者免許証に基づいて会員登録の可否を判定するため、営業を行っていない宅地建物取引業者や宅地建物取引業者免許証などの資格のない宅地建物取引業者が会員登録されることがない。これにより、資格を有し、確かな営業を行っている宅地建物取引業者間で不動産情報を共有することができるので、精度の高い確実な不動産情報のみを共有できる不動産情報売買システムを構築することが可能となる。

［４．不動産情報及び不動産登録情報監査手段］
以下、図５及び図６を参照して、本実施形態の不動産情報売買システム１０における不動産登録情報監査手段である不動産登録情報監査処理と不動産情報の概要を説明する。なお、この不動産登録情報監査処理は上述したシステムサーバ１００の制御部１１３（以下、制御部１１３という。）において実行される処理である。また、以下の説明では、不動産情報の対象として賃貸マンションを一例として説明する。

図５に示すように、不動産登録情報監査処理を実行する制御部１１３は、不動産情報の登録を希望する宅地建物取引業者から不動産登録情報を取得する（ステップＳ２０）。不動産登録情報は、不動産情報及び不動産情報の登録を希望する宅地建物取引業者と売主との契約書（一般媒介契約書）からなる。

この、不動産登録情報の取得は、例えば、不動産情報売買システム１０におけるシステムサーバ１００の不動産情報売買サイトに、不動産情報の登録を希望する会員である宅地建物取引業者が所有する会員用端末２００から公衆通信回線網５００を介してアクセスすることで行われる。具体的には、不動産情報の登録を希望する会員は、会員用端末２００によりシステムサーバ１００にユーザＩＤ、パスワード等を入力してアクセスし、不動産情報（図６参照）を入力できる所定フォーマットの不動産情報入力フォームをダウンロードする。そして、不動産情報入力フォームに所定の不動産情報を入力した後にシステムサーバ１００にアップロードする。この時、不動産情報の登録を希望する会員は、売主との一般媒介契約書をスキャナー等で読み取り、例えば、ＰＤＦ等のファイル化して、入力した不動産情報に貼付してシステムサーバ１００にアップロードする。つまり、本実施形態に係る不動産登録情報は、物件の情報である不動産情報と一般媒介契約書とから構成される。システムサーバ１００にアップロードされた不動産情報は、システムサーバ１００の記憶部１１１に記憶される。

制御部１１３は、取得した不動産情報の判定を行う（ステップＳ２１）。この不動産情報の判定では、図６に示す不動産情報に誤記や虚偽の記載かあるか否かを判定する。そして、取得した不動産情報に問題がなければステップＳ２２へ処理を移す（ステップＳ２１：Ｙｅｓ）。一方、取得した不動産情報に問題があった場合にはステップＳ２６へ処理を移す（ステップＳ２１：Ｎｏ）。

制御部１１３は、取得した一般媒介契約書の判定を行う（ステップＳ２１）。そして、取得した一般媒介契約書に問題がなければステップＳ２３へ処理を移す（ステップＳ２２：Ｙｅｓ）。一方、取得した一般媒介契約書に問題があった場合にはステップＳ２６へ処理を移す（ステップＳ２２：Ｎｏ）。

制御部１１３は、登録する不動産情報に基づいて公的機関から該当する不動産登記簿を取得する（ステップＳ２３）。そして、取得した不動産登記簿から不動産情報が正規のものであるか否かを判定する（ステップＳ２４）。そして、取得した不動産登記簿に問題がなければステップＳ１２へ処理を移す（ステップＳ２４：Ｙｅｓ）。一方、取得した不動産登記簿に問題があった場合にはステップＳ２６へ処理を移す（ステップＳ２４：Ｎｏ）。

ステップＳ２５では、制御部１１３は、不動産情報の登録を希望する会員に対して登録許可のメッセージを生成して、ステップＳ２７に処理を移す。このステップＳ２５の処理において、制御部１１３は、システムサーバ１００にアップロードされた不動産情報を、物件の概要を示す基本情報３１０（図６参照）と、この基本情報より詳細な物件の情報である詳細情報３１１（図６参照）とに区別してシステムサーバ１００の記憶部１１１に登録する。つまり、ステップＳ２５の処理は、本実施形態における不動産情報区別手段として機能する。この処理が終了するとステップＳ２７に処理を移す。

ステップＳ２６では、制御部１１３は、不動産情報の登録を希望する会員に対して登録許可ができないことを、その理由（例えば、不動産登録情報の不備等）とともに登録不可のメッセージとして生成してステップＳ２７に処理を移す。

ステップＳ２７では、制御部１１３は、上記ステップＳ２５又はステップＳ２６で生成したメッセージをメール等で不動産情報の登録を希望する会員に送付する。そしてこの処理が終了すると不動産登録情報監査手段を終了する。

不動産情報は、図６に示すように、会員である宅地建物取引業者が営業する不動産取引会社の「情報料」、「物件種別」、「物件名」、「所在地登記簿上」、「所在地住所表示」、「交通アクセス」、「価格」、「土地・土地権利」、「販売可能数」、「測量図」、「建物図面」、「間取り図」、「経費一覧」、「預り金一覧」、「情報提供会社」、「情報提供会社担当者」、「情報提供会社連絡先」、「情報提供会社メール（メールアドレス）」等である。さらに、不動産情報は、図６に示すように、物件の概要を示す基本情報３１０と、この基本情報より詳細な物件の情報である詳細情報３１１とに区別されて、システムサーバ１００の記憶部１１１に登録されている。

「情報料」は、この不動産情報の詳細情報を購入するための料金であり、不動産情報を登録した会員が任意に設定可能としている。「物件種別」は賃貸マンション、居住用戸建、土地、貸店舗などの不動産物件（以下、単に物件ともいう）の種別である。「物件名」は物件の名称（例えば、マンション等の名称）である。「所在地登記簿上」は物件の登記簿上の住所である。「所在地住所表示」は物件の住所である。「交通アクセス」は物件の最寄りの駅、バス停等への移動に要する時間等である。「価格」は物件の一月当たりの賃貸価格である。「土地・土地権利」は物件の所有者である。「販売可能数」は物件の販売個数である。

「測量図」は物件の測量図面であり、別途専用の図面ファイル（ｊｐｅｇ、ＰＤＦ等）で添付される。「建物図面」は物件の建物の図面であり、これも別途専用の図面ファイルで添付される。「間取り図」は物件の建物の間取りの図面であり、これも別途専用の図面ファイルで添付される。「経費一覧」は物件の購入に係る経費一覧のデータであり、これも別途専用の図面ファイルで添付される。「預り金一覧」は物件の購入に係る預り金一覧のデータであり、これも別途専用の図面ファイルで添付される。「情報提供会社」はこの不動産情報を提供（登録）した会員の会社の商号又は名称である。「情報提供会社担当者」は不動産情報を提供（登録）した会員の担当者の氏名である。「情報提供会社連絡先」は不動産情報を登録した会員の会社の連絡先の電話・ＦＡＸ番号である。「情報提供会社メール（メールアドレス）」は不動産情報を登録した会員のメールアドレスである。なお、不動産情報は、一例として示す図６の不動産情報以外にも物件種別に応じた所定の数（例えば、５０種類）の情報から構成されている。

また、詳細は後述するが、本実施形態に係る不動産情報売買システムでは、会員である宅地建物取引業者に対して、上記基本情報を無料で公開する。そして、詳細情報の公開を希望する会員には、所定の情報料（例えば、図６に示す情報料「３０００円」）を支払うことで、詳細情報を公開する。

このように、本実施形態に係る不動産情報売買システム１０では、会員が登録を申請した多数の項目に亘る詳細な不動産情報、一般媒介契約書及び不動産登記簿に基づいて不動産情報の登録の可否を判定する。このため、事実と異なった不動産情報が誤って不動産情報売買システム１０を構成するシステムサーバ１００に登録されることを防ぐことができ、不動産の貸主や売主の利益を守り、信頼度の高い不動産情報売買システム１０を構築することができる。

［５．不動産登録情報公開手段］
以下、本実施形態の不動産情報売買システム１０における不動産情報公開手段を説明する。

上述したように、不動産情報売買システム１０のシステムサーバ１００の記憶部１１１に登録された不動産情報は、図６に示す不動産情報だけではなく物件種別に応じて多数の情報で構成されている。以下、本実施形態の不動産情報売買システム１０における不動産情報公開手段を図７〜図１２を参照して説明する。

まず、本実施形態において、不動産情報を検索する会員は、会員用端末２００から公衆通信回線網５００を介してシステムサーバ１００の不動産情報売買サイトにアクセスする。システムサーバ１００は、図７に示すログイン画面２０１を会員用端末２００に表示する。このログイン画面２０１において、ユーザＩＤ２０２及びパスワード２０３を入力して、送信ボタン２０４を押下する。このユーザＩＤ２０２及びパスワード２０３は、上述した会員登録判定処理（図３参照）において、会員登録が許可された会員に対して発行されたものである。

正しいユーザＩＤ２０２及びパスワード２０３を受け付けたシステムサーバ１００は、図８に示すメニュー画面２１０を会員用端末２００に表示する。このメニュー画面２１０は、「新着一覧２１１」、「掲載物件一覧２１２」、「承認待ち一覧２１３」、「承認済み一覧２１４」、「情報提供履歴一覧２１５」、「個別購入承認一覧２１６」、「月別ステートメント２１７」、「ログアウト２１８」、「パスワード変更２１９」等の複数のメニューで構成されている。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「新着一覧２１１」を会員が選択すると、図９に示すように新着物件一覧画面２２０が会員用端末２００に表示される。この新着物件一覧画面２２０では、新着ニュース（新着物件の概要案内）が表示される。新着物件一覧２２１は、例えば、直近の１週間以内に会員から登録された３件分の不動産情報の新着ニュースであり、物件の種別及び外観写真等が表示される。

新規物件登録２２２は、新着物件一覧画面２２０を閲覧中の会員が、新たに不動産情報を登録する場合に選択する。新規物件登録２２２が選択されると、不動産情報（図６参照）を入力できる所定フォーマットの不動産情報入力フォームが、システムサーバ１００から会員用端末２００へダウンロードされる。会員は会員用端末２００において、不動産情報入力フォームに所定の不動産情報を入力した後にシステムサーバ１００にアップロードする。また、不動産情報の登録を希望する会員は、売主との一般媒介契約書をスキャナー等で読み取り、例えば、ＰＤＦ等のファイル化して、入力した不動産情報に貼付してシステムサーバ１００にアップロードする。そして、アップロードした不動産情報は、上述したシステムサーバ１００における不動産登録情報監査処理で監査された後、システムサーバ１００の記憶部１１１に登録される。

新着物件概要２２３は、例えば、直近の１週間以内に会員から登録された不動産情報の新着ニュース（例えば、「場所」、「価格」、「情報料」等）の一覧表である。会員用端末２００に表示された新着物件概要２２３は、あくまで、不動産情報売買システム１０に会員から直近で登録された新着ニュースの概要であり、物件の「場所」（大まかな所在地）、物件の「価格」（賃貸価格や販売価格等）、物件の「情報料」（新規物件の不動産情報の詳細情報を購入するための料金）等が表示される。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「掲載物件一覧２１２」を会員が選択すると、図１０に示すように掲載物件一覧画面２３０が会員用端末２００に表示される。この掲載物件一覧画面２３０では、掲載物件検索２３１、新規物件登録２２２、掲載物件概要２３２が表示される。掲載物件検索２３１は、例えば、検索したい物件の「都道府県」、「市、区」を入力すると、該当する場所の会員から登録された不動産情報の概要が表示される。

新規物件登録２２２は、掲載物件一覧画面２３０を閲覧中の会員が、新たに不動産情報を登録する場合に選択する。なお、機能は上述した図９における新規物件登録２２２と同様であるので説明は省略する。

掲載物件概要２３２は、例えば、会員が検索した「都道府県」、「市、区」において、会員から登録された不動産情報の概要（例えば、「物件種別」、「場所」、「価格」、「情報料」、「その他」、「買主候補数」、「ステータス」等）の一覧表である。会員用端末２００に表示された掲載物件概要２３２から、会員が任意に「場所」を選択すると、選択した物件の基本情報（図１１参照）が表示される。

掲載物件概要２３２で表示される「物件種別」は、物件の種別（賃貸、売買マンション、戸建、土地）であり、掲載物件概要２３２で表示される「場所」、「価格」、「情報料」上述した、新着物件概要２２３と同じ内容である。掲載物件概要２３２で表示される「その他」は、物件に付随する情報であり、例えば、賃貸マンション等であれば物件の間取り（３ＬＤＫ）等の物件の情報である。

掲載物件概要２３２で表示される「買主候補数」は、当該物件の不動産情報の基本情報を閲覧して購入意欲を示した一般ユーザの人数である。上述したように、本実施形態における不動産情報売買システム１０のシステムサーバ１００は、会員のみがアクセス可能な不動産情報売買サイトと、不動産物件を探している一般ユーザがアクセス可能なオープンサイトを備えている。そして、システムサーバ１００のオープンサイトにおいて会員から登録された複数の不動産情報の基本情報のみが一般ユーザに無料で公開される。このとき、一般ユーザは、所望する不動産情報の基本情報に対して購入意欲が沸いた場合、その旨をオープンサイトに送信する。ここで一般ユーザにより購入意欲が選択された不動産情報の基本情報は、システムサーバ１００の記憶部１１１に記憶されている不動産情報に反映される。すなわち、掲載物件概要２３２で表示される「買主候補数」は、不動産情報の基本情報に対して購入意欲を選択した一般ユーザの人数である。このように、一般ユーザの意向を不動産情報に反映することで、システムサーバ１００の不動産情報売買サイトにおいて不動産情報を検索する会員が、検索した不動産情報に対する一般ユーザの購入意欲の高さ（言い換えると、人気の高さ）を知ることができ、不動産情報の詳細情報を購入するための動機づけとすることができる。

掲載物件概要２３２で表示される「ステータス」は、当該物件の不動産情報の詳細情報の購入状況が表示され、例えば、既に購入している場合は「購入」、購入申請して拒否された場合は「拒否」、購入していない場合は「空欄」、購入申請して承認待ちの場合は「申請中」と表示される。これにより、掲載物件一覧画面２３０を閲覧中の会員は、当該物件の不動産情報の詳細情報を購入したか否かを確認できるようにしている。

図１１に示すように、会員用端末２００に表示された掲載物件概要２３２から、会員が所望する「物件種別」を選択すると、当該物件の不動産情報の基本情報画面２４０が会員用端末２００に表示される。不動産情報の基本情報画面２４０では、基本情報２４１、戻る２４２、購入２４３が表示される。

基本情報２４１は、図６に示す不動産情報から詳細情報３１１を省いた情報であり、情報の内容は図６に示す不動産情報と同一であるので説明は省略する。また、基本情報２４１のうち、「所在地登記簿上」及び「所在地住所表示」は、基本的に詳細情報の「所在地登記簿上」及び「所在地住所表示」から、「丁目」、「番地」、「部屋番号」等を省いたものであり、これにより、物件の場所を特定できないようにしている。

会員用端末２００に表示された基本情報画面２４０の戻る２４２を会員が選択すると、１個前の画面である掲載物件概要２３２に戻る。会員用端末２００に表示された基本情報画面２４０の購入２４３を会員が選択すると、当該物件の不動産情報の詳細情報の購入申請を行う。

不動産情報の詳細情報の購入申請を具体的に説明すると、購入申請した会員の情報が購入申請対象の不動産情報を登録した会員の会員用端末２００に購入申請承諾画面（図示せず）として送信される。不動産情報を登録した会員は、購入申請した会員の情報を確認して、不動産情報の詳細情報の開示を承認するか否かを決定する。

不動産情報を登録した会員が、当該不動産情報の詳細情報の開示を承認すると、システムサーバ１００は、図１２に示すように、不動産情報の詳細情報画面２５０を詳細情報の開示が承認された会員の会員用端末２００に表示する。詳細情報画面２５０は、詳細情報２５１が表示され、不動産情報の詳細情報を購入した会員は、物件の不動産情報に詳細を知ることができるようになる。なお、詳細情報２５１の内容は、上述した図６に示す不動産情報と同一である。

これ以降、不動産情報の詳細情報を購入した会員の会員用端末２００には、掲載物件概要２３２で表示される「ステータス」は「購入」と表示される。そして、この物件を選択すると図１２に示す動産情報の詳細情報画面２５０が会員用端末２００に表示されることになる。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「承認待ち一覧２１３」を会員が選択すると、会員用端末２００には、物件の不動産情報の詳細情報の購入の承認待ち情報の一覧を表示する。つまり、会員が購入を希望した不動産情報の詳細情報を、購入を希望した不動産情報を登録した会員が、詳細情報の開示を承認するまでの間、承認待ち情報の一覧として会員用端末２００に表示する。この承認待ち情報の一覧には、購入を希望した詳細情報の申込順番も同時に表示され、購入を希望した物件の不動産情報の詳細情報への他の会員の関心の高さが分かるようになっている。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「承認済み一覧２１４」を会員が選択すると、会員用端末２００には、物件の不動産情報の詳細情報の購入の承認済み情報の一覧を表示する。つまり、会員が詳細情報を購入した物件の不動産情報の一覧が会員用端末２００に表示される。この承認済み書類の一覧には、詳細情報を購入した特典として、「関連書類のダウンロード」のサービスを受けることができる。この「関連書類のダウンロード」は、不動産売買に係る各種書類（売買契約書、重要事項説明書等）の雛形を、システムサーバ１００から会員用端末２００にダウンロードする事ができるものである。つまり、本実施形態の不動産情報売買システム１０においては、不動産情報の詳細情報を購入した会員に対するサービスとして、システムサーバ１００は、物件種別に応じて異なる不動産売買に係る各種書類の雛形を提供できるようにしている。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「情報提供履歴一覧２１５」を会員が選択すると、会員用端末２００には、会員が登録した物件の不動産情報の一覧を表示される。「情報提供履歴一覧２１５」においては、会員が登録した不動産情報に変化があった場合に登録情報を編集する機能や、すでに登録物件の売買が成立した不動産情報を削除する機能がある。また、上述した承認済み書類の一覧と同様に、不動産物件を登録した特典として、「関連書類のダウンロード」のサービスを受けることができる。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「個別購入承認一覧２１６」を会員が選択すると、会員が登録した物件の不動産情報の詳細情報の開示を承認するか否かを決定する個別購入承認一覧画面が会員用端末２００に表示される。この個別購入承認一覧画面において、詳細情報の公開を希望する複数の他の会員に対して、不動産情報を登録した会員は、個別の不動産情報の詳細情報ごとに、詳細情報の公開を承認するか否かを選択可能としている。つまり、本実施形態における不動産情報売買システム１０は、不動産情報を登録した会員が、詳細情報の公開を希望する他の会員を選択できる詳細情報公開承認手段を備えている。これにより、自身が登録した不動産情報の詳細情報を、例えば、過去にトラブルが発生した当業者に対して公開することを阻止することが可能となる。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「月別ステートメント２１７」を会員が選択すると、不動産情報の詳細情報を公開させるために支払った手数料の月単位の集計画面が、システムサーバ１００から会員用端末２００に送信されて表示される。また、自分が登録した不動産情報の詳細情報の公開を承認した際に入手した手数料の月単位の集計画面が、システムサーバ１００から会員用端末２００に送信されて表示される。このように、本実施形態の不動産情報売買システム１０は、不動産情報の詳細情報に係る手数料の支払い額や受け取った額を、システムサーバ１００において月単位で集計して記憶し、月単位で精算するようにしている。また、集計画面では、月を指定して過去の月単位の集計画面を会員用端末２００に表示させることもできる。なお、月単位ではなく、例えば、年単位、半年単位、三ヶ月単位等の集計画面を会員用端末２００に表示させてもよい。

本実施形態においては、不動産情報の詳細情報を購入する為の所定の金額（図６の情報料）は、不動産情報を登録した会員が全額受け取るわけではなく、不動産情報の公開サービスを行う不動産情報売買サイトが所定のパーセンテージで、不動産情報売買サイトの使用料として徴集する。例えば、手数料の３３％を不動産情報売買サイトの使用料とし、手数料の６７％を不動産情報を登録した会員の取り分としている。このように、不動産情報の詳細情報を購入する為の所定の金額（図６の情報料）から、所定のパーセンテージ（例えば、３３％）で、不動産情報売買サイトの使用料を徴集することで、システムサーバ１００を運用する不動産情報売買サイトの収入とする事ができる。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「ログアウト２１８」を会員が選択すると、会員用端末２００からシステムサーバ１００の不動産情報売買サイトへのアクセスを終了する。

図８に示す会員用端末２００に表示されたメニュー画面２１０から「パスワード変更２１９」を会員が選択すると、会員登録時にシステムサーバ１００で自動生成されて発行されたパスワードを会員が所望するパスワードに変更する事ができる。つまり、システムサーバ１００からパスワード変更画面がダウンロードされて会員用端末２００に表示される。会員用端末２００に表示されたパスワード変更画面に新しいパスワードを入力してシステムサーバ１００にアップロードすることで、当該会員のパスワードが変更されて、システムサーバ１００の記憶部１１１の会員情報が更新されることになる。なお、パスワードの変更だけではなくユーザＩＤも変更できるようにすることもできる。

上述してきたように、本実施形態においては、不動産情報を基本情報とこの基本情報よりも詳細な詳細情報に区別し、基本情報は、本不動産情報売買システム１０に会員として登録されている状宅地建物取引業者に対して無料で公開している。一方詳細情報は、希望する他の会員が不動産情報を登録した会員の承認を得るとともに、所定の金額（図６の情報料）が、月単位で会員毎にシステムサーバ１００において課金（課金手段）されることで公開されて閲覧可能となる。

本実施形態における不動産情報売買システム１０は、不動産情報を登録した会員が、詳細情報の公開を希望する他の会員を選択できる詳細情報公開承認手段を備えている。これにより、自身が登録した不動産情報の詳細情報が、例えば、過去にトラブルが発生した当業者に対して公開されることを阻止することが可能となる。

このように、不動産情報売買システム１０における不動産情報公開手段は、不動産情報を登録した会員が、不動産情報の詳細情報を有料で公開するための課金手段と、該詳細情報を含む不動産情報を登録した会員が、当該詳細情報の公開を所望する他の会員に対して公開を承認する詳細情報公開承認手段とを更に備えているため、人気の高い不動産情報を登録した宅地建物取引業者の収入を増やすことができるとともに、不動産情報を登録した会員が、例えば、評判の悪い他の会員に対する不動産情報の詳細情報の公開を断ることで、売主（借主）・買主（貸主）の利益を守り、信頼度の高い不動産情報売買システムを構築することができる。

以上、各実施形態を通して本発明を説明してきたが、本発明はこれらに限定されるものではない。また、上述した各効果は、本発明から生じる最も好適な効果を列挙したに過ぎず、本発明による効果は、本実施の形態に記載されたものに限定されるものではない。

１０ 不動産情報売買システム
１００ システムサーバ
２００ 会員用端末
３００ 一般用端末
５００ 公衆通信回線網

Claims (4)

1. 不動産情報の公開サービスを行うシステムサーバと、
   複数の宅地建築取引業者がそれぞれ有する会員用端末と、
   インターネット回線により前記システムサーバと前記会員用端末とが接続された不動産情報売買システムであって、
   前記システムサーバは、
   前記宅地建築取引業者の会員登録の可否を判定する会員登録判定手段と、
   会員登録した前記宅地建築取引業者が申請した前記不動産情報を含む不動産登録情報を監査する不動産登録情報監査手段と、
   登録された前記不動産情報を不動産の概要を示す基本情報と該基本情報よりも詳細な情報である詳細情報とに区別する不動産情報区別手段と、
   前記不動産情報を登録した前記宅地建築取引業者以外の他の宅地建築取引業者に対して、前記基本情報を無料で公開するとともに、前記詳細情報は有料で公開する不動産情報公開手段と、
   を備えたことを特徴とする不動産情報売買システム。
2. 前記会員登録判定手段は、前記宅地建築取引業者が申請した各種情報に基づいて会員登録の可否を判定することを特徴とする請求項１に記載の不動産情報売買システム。
3. 前記不動産登録情報は、前記宅地建築取引業者が申請した前記不動産情報と、前記宅地建築取引業者と売主との間の契約書と、からなり、
   前記不動産登録情報監査手段は、前記不動産登録情報と、該不動産登録情報に基づいて取得した不動産登記簿と、に基づいて前記不動産情報の登録の可否を判定することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産情報売買システム。
4. 前記不動産情報公開手段は、
   前記宅地建築取引業者が前記詳細情報を有料で公開するための課金手段と、
   前記不動産情報を登録した前記宅地建築取引業者が、当該不動産情報の前記詳細情報の公開を所望する他の前記宅地建築取引業者に対して、公開を承認するか否かを決定する詳細情報公開承認手段と、
   を更に備えたことを特徴とする請求項１〜３のいずれか１項に記載の不動産情報売買システム。

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