KR100371212B1 - 부동산 경매/공매 권리분석 정보 제공 시스템 - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산 경매/공매시 권리분석에 취약한 일반인들을 위한 경매/공매 분석 시스템에 관한 것이다. 본 발명에서는 공지의 기술인 경매/공매 물건 데이터 베이스(DB)구축 기술, 공지의 부동산 시세 데이터 베이스(DB)구축 기술, 공지의 전자지도(GIS) 데이터 베이스(DB)구축 기술, 공지의 클라이언트-서버(client-server) 컴퓨터 통신 기술, 공지의 사용자 인터페이스 제작 기술 등을 사용하여 사용자의 요구에 따라 지번도로 제공되는 부동산 물건 위치도, 근저당 설정현황 파악을 위한 등기부 등본발급, 토지대장 발급, 현장 조사요구, 세입자 현황을 파악하기 위한 주민등록 등본 발급요구, 현재 인근 부동산 시세 정보뿐만 아니라, 이들 정보를 종합하여 컴퓨터 알고리즘을 사용한 실시간 권리분석 및 경매 전문가에 의뢰한 정밀한 권리 분석 정보까지 제공해 주며, 대위변제 발생 가능성 발생이 일어났을 경우 권리 변동, 공유 지분으로 인한 입찰 취소 가능 여부, 법정 지상권 성립 가능 여부 및 최대로 입찰에 참여 가능한 금액을 제시하는 시스템의 개발에 관한 것이다.

이러한 시스템을 구축하기 위하여 공지의 클라이언트-서버(client-server) 컴퓨터 시스템을 사용하는데, 서버 컴퓨터에서는 여러 종류의 데이터 베이스(DB)에 정보를 저장하거나 제공받고, 제공받은 정보를 기초로 하여 권리 분석 알고리즘을 구동하여 결과를 서버에 저장하게 한다.

이러한 시스템의 개발로 일반인들이 권리 분석을 할 필요 없이 본 발명의 정보에 의존하여 경매에 참가할 수 있게 될 뿐만 아니라, 등기부 등본, 토지대장, 주민 등록 등본 발급 신청이 자동으로 이루어져 시간 절약이 가능하게 된다.

Description

부동산 경매/공매 권리분석 정보 제공 시스템{realestate auction profit analysis system}

본 발명은 일반인들이 경매/공매를 통한 부동산 구입에 있어서 가장 힘들어하는 부분인 권리 분석 정보를 컴퓨터 및 컴퓨터 통신을 사용하여 받게 하거나, 오프라인(off-line)으로 휴대용 컴퓨터를 사용하여 정보를 분석 가능하게 하며, 경매 물건에 대한 전문가의 권리 분석, 경매 물건의 입력, 필요한 정보 수집을 컴퓨터 통신을 사용하여 효과적으로 하는데 목적이 있다.본 발명은 컴퓨터 데이터 베이스 및 컴퓨터 통신에 관련된 공지의 기술을 응용한 새로운 시스템의 구성에 관한 것이다. 이미 "태인" "까치" 등의 부동산 경매 물건에 대한 데이터 베이스, "성업 공사"의 공매 물건에 대한 데이터 베이스, "전국 부동산 중개인 연합회"의 부동산 시세 데이터 베이스 등은 개발되어 있으나, 제공되는 정보는 물건의 지번, 위치, 현황설명, 경매 유찰 정보, 임차인 정보, 각종 권리 설정 현황 정보만 제공하고, 권리 분석은 전적으로 입찰 참가자의 몫이다. 그러나 권리 분석 과정은 아주 중요하면서도 일반인들이 제일 힘들어하는 부분이다.

본 발명에서는 개발된 데이터 베이스들에 관한 공지의 기술을 활용하고, 현장 답사 정보, 등기부 등본, 토지대장, 주민등록 등본 등의 정보 수집 과정 및 전문 권리 분석가와의 클라이언트-서버 통신을 사용하여 효율을 높이고, 권리 분석 알고리즘을 개발하여 권리 분석을 컴퓨터를 사용한 자동화에 차별을 둔다. 본 발명에서는 입찰 참여 가격에 대한 이해 득실 정보까지 제공한다.

본 발명을 개발하기 위해서는 공지의 데이터 베이스 기술, 공지의 클라이언트-서버 통신을 사용한 정보 교환 시스템 기술들의 결합 및 서버에 설치하거나 사용자의 휴대용 컴퓨터에 설치될 권리 분석 알고리즘의 개발이 필요하다. 공지의 클라이언트-서버 컴퓨터 통신 기술을 사용하여 클라이언트 컴퓨터들을 전국에 위치한 각 지부, 전국에 위치한 법원, 전국에 위치한 성업공사에게 설치하여 두고, 일반 사용자의 컴퓨터들도 클라이언트 컴퓨터로 처리한다. 법원 혹은 성업공사에 위치한 사람들이 경매 물건 정보를 클라이언트 컴퓨터에서 입력한다. 입력되는 정보는 경매 물건의 위치, 최저 입찰 가격 등이다. 고객의 클라이언트 컴퓨터에서는 서버가 제공하는 공매/경매 물건을 보고 권리 분석을 요청한다. 혹은 이미 분석된 권리 정보를 전송받는다. 서버 컴퓨터에서는 필요한 정보를 수집하기 위하여 전국의 해당 지부에 위치한 사람들에게 등기부 등본, 토지대장, 국토 계획 이용 확인원, 주민등록등본의 발급의뢰와 경매 물건 현장 조사 요청을 클라이언트 컴퓨터로 전송한다. 각 지부에서는 주민 등록 현황 및 각 세입자의 전세 액수, 근저당 설정 현황 및 설정 액수, 국토 계획 이용 확인원 상의 특별 용도 지정 정보, 토지/건물의 실제 크기 및 소유주 등의 수집한 정보를 서버에 통신으로 입력한다. 고객의 클라이언트 컴퓨터에서는 공지의 경매 물건 검색을 하거나, 권리 분석이 되지 않은 물건에 대하여 권리 분석 요청을 한다. 이에 대하여 컴퓨터 서버는 지부 직원들이 입력한 정보와, 부동산 시세 데이터 베이스를 검색한 결과를 사용하여 권리 분석 프로그램을 구동한다. 이렇게 만들어진 권리 분석 결과물을 고객의 클라이언트 컴퓨터에게 전송하며, 또한 해당 물건에 대한 지번도를 지번 지도를 사용하여 생성해 내어 이 정보들을 고객의 클라이언트 컴퓨터에 전송할 수 있는 기술의 개발이 필요하다.

여기서 중요한 기술중의 하나는 권리 분석 능력을 갖춘 알고리즘의 개발이다. 이 알고리즘은 입력으로 여러 가지 설정된 권리 및 설정일자, 임차인 입주일 및 임차금 등의 정보를 입력받아 출력으로 입찰 가능한 최대 금액을 산정하며, 경매 참가/포기 권유를 출력하는 알고리즘이다.

도 1 은 권리 분석 알고리즘을 포함하는 서버와 여러 종류의 데이터 베이스가 연결되어 있고, 클라이언트(client)의 권리분석 요구에 따라 여러 다른 종류의 정보를 분석하여 권리분석 결과를 클라이언트(client) 컴퓨터에 제공해 주는 전체 구성도

도 2 는 여러 권리 분석에 필요한 정보가 종합되었을 때, 권리분석 알고리즘의 전체 흐름도

도 3 은 본 발명의 데이터 베이스 구축 과정과 고객 권리 분석 요구에 따른 사건 발생 순서 예시

＜도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명＞

해당 없음.

본 발명의 구성을 위해서는 클라이언트(client)에 해당하는 컴퓨터들과 서버(server)에 해당하는 컴퓨터들의 통신이 필요하다. 클라이언트(client)들은 서버(server)와 통신이 가능한데, 클라이언트(client)들의 역할은 고객들의 경매/공매 물건에 대한 공지의 검색뿐만 아니라, 본 발명의 핵심중의 하나인 권리 분석 요청도 포함된다.

이러한 발명의 구성을 위하여 다수의 클라이언트(client) 컴퓨터들은 고객에게 할당되고, 몇몇의 클라이언트(client) 컴퓨터들은 전국의 지부, 법원, 성업공사에게 할당된다. 이들 클라이언트(client) 컴퓨터와 서버(server) 컴퓨터 사이에는 통신 회사의 컴퓨터 등을 사용하여 통신할 수 있다. 서버(server) 컴퓨터 또한 직접 데이터베이스(DB)를 관리하거나, 데이터베이스(DB)를 관리하는 컴퓨터들과 연결된다.

고객들의 권리 분석 요청은 서버에서 자동으로 처리될 수도 있는데, 권리 분석에 필요한 모든 자료가 완전히 구비되었을 경우에는 서버의 권리분석 알고리즘이 구동되어 권리를 분석하고, 서버에서는 권리분석 결과를 저장해둔 데이터베이스(DB)에서 권리분석을 의뢰한 고객에게 전송한다. 물론 경매 타당성 정보(예를 들어 얼마의 가격이면 본전이다)도 같이 전송된다.

이러한 시스템의 작동에 대한 시나리오(도 3)를 살펴보면, 먼저 전국의 각 법원별로 경매 물건이 발표되면, 법원에 위치한 지부의 클라이언트(client) 컴퓨터에서 이들에 대한 부동산 지번, 채권자, 채무자 정보를 서버에 전송한다. 서버에서는 이들의 부동산 지번에 따라 각 해당 지부의 클라이언트(client) 컴퓨터들에게 필요한 정보 요청을 하게된다. 각 지부에서 일하는 사람들은 클라이언트(client) 컴퓨터에서 자기가 발급 받거나 현장확인을 하여야 할 일을 한 후, 그 결과정보를 서버에 전송한다. (이 일들은 등기부 등본, 토지대장, 국토 이용 계획 확인원, 주민등록등본 등의 서류 발급과 실제 부동산의 지상 구조물 현황 파악 및 거주자 확인 등을 포함한다.) 서버 컴퓨터에서는 지부의 클라이언트(client) 컴퓨터에서 전송된 정보들을 종합하여 경매/공매 물건 데이터 베이스 내용을 생성/수정한다. 고객은 클라이언트(client) 컴퓨터를 통하여 경매/공매 물건 데이터 베이스에 접속하여 공지의 방법으로 정보를 얻을 수 있다. 그러나 본 발명에서는 고객이 권리 분석 요청을 할 수 있으며, 서버에서는 컴퓨터 알고리을 사용하여 철저한 권리 분석 작업을 할 수 있다는 점이 가장 큰 차이점 중의 하나이다. 이 정보는 경매/공매에 참여했을 경우 이해득실을 계산하는데 결정적인 도움이 되는 정보이다.

도 2 의 권리 분석 알고리즘은 서버에서 수행되거나, 온라인으로 서버와 통신 접속이 되지 않는 컴퓨터를 사용하는 고객을 위하여 독자적으로 휴대용 컴퓨터 등에서 수행될 수도 있다. 권리 분석 알고리즘은 입력으로 인근 부동산 시세, 등기부 등본 상에 나타나는 각종 설정된 권리들, 지상 구조물 존재유무 혹은 식목 등 물건 현황 정보, 주민등록 등본 상 나타나는 임차인 현황 정보를 받는다. 이러한 정보들을 기준으로 최대 입찰 가능 금액을 산정하게 되는데, 각종 설정된 권리들 중 말소 기준 권리를 결정한다.(이러한 것에 관련된 자세한 알고리즘은 아래에서 상세히 기술한다) 말소 기준 권리를 기준으로 하여 경매 뒤 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 가려낸다. 소멸되지 않는 권리에 대하여 부담할 총액을 계산한다. 그리하여 현 부동산 시세와 제세 공과금을 고려하여 최대 응찰 가능 가격을 산정해 낸다. 이 가격이 법원의 최저 입찰 가격보다 현저히 높으면 높은 수익이 발생할 수 있는 경매/공매 응찰이 된다. 단 알고리즘 상 대위변제 가능성을 파악하여 가능할 경우, 변경된 권리에 대하여 말소기준 권리를 결정하는 등 작업을 반복하게 되고, 이러한 경우에도 수익성이 있다고 판단되면 입찰 참가 권고를 한다. 그러나 물건 현황 정보에 의하여 법정 지상권 성립 가능성이 있는지, 설정 권리 금액이 작아서 경매 취하 가능성이 있는지, 공유지분에 관한 경매/공매인지에 따라서 입찰 유보 권고를 내릴 수 있으며, 권고를 내린 이유에 대한 상세한 정보 및 최대 입찰 가능 가격을 경매/공매 물건 데이터베이스에 저장하거나, 권리 분석을 요구한 사용자에게 전송된다. 위에서 기술된 도 2 와 관련된 권리분석 내용은 아래에서 보다 상세히 설명된다.등기부 상에는 각종 권리 설정 가격이 나타나고, 법원의 서류에는 보다 정확한 권리 가격이 나타난다. 서버 컴퓨터의 정보 입력 요청에 의하여 이러한 권리 설정 가격 정보가 입력된다. 말소기준 권리란 저당권, 압류와 가압류, 담보가등기 중 설정 날짜를 기준으로 가장 앞선 권리를 말한다. 경매 뒤 소멸되는 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 소유권이전담보 가등기, 말소기준권리 뒤에 설정된 모든 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권이며, 말소기준 권리보다 앞선 전세권이라도 전세권자가 경매를 신청한 경우, 존속기간 약정이 없거나 경매 등기일 이후 6개월 이내에 전세 만료될 경우 소멸된다. 또한 경매신청 등기보다 뒤에 설정된 모든 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권은 소멸된다. 정보를 입력할 때, 권리의 종류와 전세권자일 경우, 전세권자의 신원을 파악할 수 있는 정보(이름, 주민등록번호)까지 입력하게 한다. 권리의 발생일 중, 등기한 임차권은 등기 접수일, 미등기 주택 임차권은 주민등록 전입 일의 다음 일부터 권리(대항력)가 생긴다. 경매 뒤 인수해야 하는 권리는 말소 기준보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 등기한 임차권, 대항력을 갖춘 주택임차권, 경매등기보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 등기한 임차권, 대항력을 갖춘 주택임차권이며, 유치권, 예고등기도 경매 뒤 인수해야 하는 권리이다. 경매 취하 가능성은 경매 물건에 설정된 채권 금액의 합계가 부동산의 최저 경매가격과 비슷하거나 많은 경우이다. 이러한 계산은 쉽게 된다. 또한 세금 체납에 의한 경우, 법원과 성업공사에서 경매, 공매가 동시에 진행되므로, 이것 또한 데이터 베이스에서 확인한다. 대위변제 가능성은 경매 물건에 설정된 권리 중 앞선 권리를 없앰으로써 권리의 변동이 올 수 있는 경우를 말한다. 즉 후 순위 권리 설정자 들에 의해 발생할 수 있는 경우인데, 말소 권리 바로 다음에 주택 임차권이나 가등기, 가처분이 있을 경우, 대위변제 가능이 있는 것이다. 즉 선 순위 저당권/가압류의 채권 금액이 소액이고, 경매/공매 물건이 고가이면 발생 가능한 경우이며, 법원의 입찰 기록을 보면 신청자의 채권종류와 금액이 나온다. 이러한 것을 기초로 하여, 입력된 각종 권리 정보(금액, 권리 발생 날짜, 등)를 가지고, 말소 기준 권리를 설정한다. 또한 먼저 설정된 채권 금액의 합계가 부동산의 최저 경매가격과 비슷하거나 많은 경우 경매 취하 기능을 계산한다. 경매 뒤 소멸되지 않는 권리는 위에서 기술한 권리 종류로 파악되고, 각종 소멸되지 않는 권리에 대한 총액을 계산한다. 부동산 시세 데이터 베이스에서 현재 경매/공매에 올라온 물건에 대한 시세를 파악할 수 있다. 이 가격에서 위에서 결정 가능한 소멸되지 않는 모든 권리의 합을 빼고, 명도 비용을 빼고, 제세 공과금은 물건의 토지 건물 대장에 올라간 공시 지가를 기준으로 산정하게 된다. 이러한 제세 공과금과 경매를 진행하게 됨으로써 발생할 수 있는 입주 지연으로 인한 손해를 보상하면 최저 입찰 가능가격이 나온다. 입주 지연으로 인한 손해는 변수가 많을 수 있으므로, 고려에서 제외할 수 도 있다.

이상에서 상술한 바와 같이 본 발명은 종래의 단순한 경매/공매 물건 소재지 및 정보 제공에 추가로 컴퓨터 통신을 사용한 정보 데이터베이스 구축 및 일반인들이 가장 힘들어하는 권리 분석 과정의 컴퓨터 알고리즘으로 처리함으로써, 일반인들이 경매/공매 응찰 결정에 큰 도움을 주는 효과를 가진다.

Claims (1)

1. 법원 경매물건 데이터 베이스를 가진 컴퓨터, 성업공사 공매 물건 데이터 베이스를 가진 컴퓨터, 권리 분석을 의뢰하고 결과를 확인할 수 있는 고객의 클라이언트 컴퓨터 및 법원/성업공사에 설치된 클라이언트 컴퓨터, 각종 권리 현황 확인 요청 및 입력이 이루어지는 전국의 지부 클라이언트 컴퓨터, 중앙에 설치되어 각종 권리 분석 요구를 받고, 경매/공매 권리 분석에 필요한 정보를 요청하고 권리 분석을 수행하는 중앙 서버 컴퓨터 및 이들이 컴퓨터 네트웍으로 연결된 시스템에 있어서,

   서버 컴퓨터에서 권리 분석을 위하여 경매물건 데이터 베이스/공매물건 데이터 베이스와 연결하여 경매/공매 정보를 가져오는 단계,

   서버 컴퓨터에서 고객의 클라이언트 컴퓨터에게 권리 분석을 위한 경매/공매 정보를 제공하는 단계,

   서버 컴퓨터에서 전국의 해당 지부 컴퓨터에게 권리 분석을 위한 정보 입력을 의뢰하는 단계,

   지부 클라이언트 컴퓨터에서 입력된 권리 분석용 정보를 서버 컴퓨터로 가져오는 단계,

   수집된 정보를 기반으로 말소 기준 권리 설정 능력/소멸되지 않는 권리 분류 능력/최대 입찰 가능 금액 산정 능력을 가진 권리 분석 작업을 하는 단계,

   권리 분석 결과를 고객의 클라이언트 컴퓨터에 전송하는 단계,

   를 가진 경매/공매 권리분석 정보제공 컴퓨터 시스템.