KR20000054189A - 인터넷상에서의 부동산에 대한 자동 위험진단 및 권리분석방법 - Google Patents

인터넷상에서의 부동산에 대한 자동 위험진단 및 권리분석방법 Download PDF

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KR20000054189A
KR20000054189A KR1020000028484A KR20000028484A KR20000054189A KR 20000054189 A KR20000054189 A KR 20000054189A KR 1020000028484 A KR1020000028484 A KR 1020000028484A KR 20000028484 A KR20000028484 A KR 20000028484A KR 20000054189 A KR20000054189 A KR 20000054189A
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Abstract

본 발명은 부동산의 임차(전세), 매매·교환, 경매 등이 이루어지기 전 사전에 해당 부동산에 대한 자동위험진단 및 자동권리분석방법에 관한 것으로서, 그 동안에는 부동산에 대한 위험진단 및 권리분석을 하려면 부동산 권리내역별로 많은 공부가 선행돼야 하고 실제로 적용시에도 경우의 수가 많아 권리분석에 어려움이 상존하였으나, 누구든지 컴퓨터 자판기(Key-Board)를 사용할 줄 알면 해당 부동산에 대한 권리내역을 컴퓨터 자판기상에서 입력하여 원하는 위험진단 및 권리분석이 자동으로 가능하게 되어, 이를 이용하는 국민들에 대한 권익보호 및 경제편익 제고와 부동산거래의 투명화에 큰 효과를 볼 수 있도록 하였다.

Description

인터넷상에서의 부동산에 대한 자동 위험진단 및 권리분석 방법{Automatic method of risk diagnosis and certification analysis concerning real estate on the internet}
본 발명은 부동산에 대한 임차(전세), 매매·교환, 경매 시에 인터넷상에서 사전에 해당 부동산에 대한 위험진단 및 권리분석을 자동적으로 처리가 가능하도록 하여 국민의 권익보호 및 경제편익 제고와 부동산 거래의 투명화를 위한 부동산 거래 위험진단 및 권리분석 방법에 관한 것이다.
종래에 있어서의 부동산에 대한 위험진단 및 권리분석은 그 분야에서 오랫동안 종사한 전문인에 의해서만 가능하여 일반국민은 특별히 공부하거나 실제경험을 하지 않고서는 위험진단 및 권리분석을 할 수가 없어 대부분의 국민들이 많은 경비를 들여 해결하는 문제점이 있었으며,
또한 다수의 부동산에 대한 위험진단 및 권리분석을 요하는 경우에도 일일이 수작업으로 계산을 하는 등 많은 시간을 필요로 하는 문제점이 있었다.
이러한 문제점을 개선하기 위하여 PC를 사용할 줄 아는 사람이면 언제든지 인터넷을 통하여 손쉽고 편리하게 위험진단 및 권리분석을 할 수 있도록 자동 위험진단 및 권리분석 방법을 제시하게 되었다.
따라서 본 발명의 기술적 과제로는
1) PC를 사용할 줄 아는 사람이면 어느 누구든지 손쉽고 편리하게 실시간으로 동 방법에 의해 서비스를 받게 할 수 있게 하고
2) 해당 부동산에 대하여 아무리 복잡한 권리관계가 존재하더라도 자동적이고 체계적으로 위험진단 및 권리분석이 가능하도록 하였으며,
3) 대량의 부동산에 대한 위험진단 및 권리분석도 방법에 있어서의 동일함으로 착오가 없게 하였으며 작업처리시간에 있어서도 종래에 비해 비교할 수 없는 만큼의 시간적 단축효과를 가져오도록 그 방법을 제공하는데 있다.
도 1은 본 발명의 자동 위험진단 및 권리분석 시스템의 총괄 블럭도
도 2는 본 발명에 따른 임차(전세) 위험진단 및 권리분석 블록도
도 3은 본 발명에 따른 매매·교환 위험진단 및 권리분석 블록도
도 4는 본 발명에 따른 경매시 위험진단 및 권리분석 블록도
본 발명에 따른 부동산에 대한 위험진단 및 권리분석시스템의 구성 및 작용을 상세하게 설명하면 다음과 같다.
도 1은 본 발명의 자동 위험진단 및 권리분석 시스템의 총괄 블록도로서 임차(전세), 매매·교환, 경매 등 3개의 대분류로 구성한다. 이용자가 원하는 분야를 선택하면 해당하는 분야로 연결시켜주는 역할을 한다. 도 2, 도 3, 도 4는 실제적인 예들을 참조하여 상세히 설명한다.
도 2는 본 발명에 따른 임차(전세) 위험진단 및 권리분석 블록도로서 실시예에 따른 처리방법을 설명하면 다음과 같다.
우선 단독임차인 경우에는 211단계에서는 현재 실거래 되는 부동산 가격을 입력 한다. 다음에 212단계에서 등기부 등본상의 소유권에 대한 권리인 갑구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하고, 213단계에서는 등기부 등본상의 소유권이외의 권리인 을구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하면 된다. 그리고 214단계에서는 해당 부동산에 대한 임차할 금액을 입력하면, 시스템상에서는 215단계에서와 같이 권리설정 일자순으로 내림차순 정리하여 권리분석파일을 만들고, 그 결과로서 정상거래의 경우에는 실거래 가격에서 등기부상의 총 권리설정금액을 뺀 나머지가 잔여 권리금액이 되어 본인이 임차할 금액보다 적으면 해당 부동산에 대한 임차 결정을 재검토할 수 있도록 제시하고 잔여 권리금액이 본인이 임차할 금액보다 많으면 임차 결정을 해도 무방하다는 내용을 제시한다. 또한 경매에 넘어갈 경우에도 예상하여 실거래가액에 경매 낙찰률을 적용한 금액에서 등기부상의 총 권리설정금액을 뺀 나머지 금액으로 위의 방법을 적용하여 위험진단 및 권리분석결과를 제시한다.
다가구임차인 경우에는 221단계에서는 현재 실거래 되는 부동산 가격을 입력 한다. 다음에 222단계에서 등기부 등본상의 소유권에 대한 권리인 갑구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하고, 223단계에서는 등기부 등본상의 소유권이외의 권리인 을구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하면 된다. 그리고 224단계에서는 다가구 임차에 따른 권리분석을 위하여 기존세입자별 임차금액, 전입일자, 확정일자 등을 입력한다. 아울러 225단계에서는 집이 비어 있어 본인이 임차할 경우의 임차 금액을 입력하고, 226단계에서는 기존 세입자대신 본인이 대신 들어갈 기존세입자 이름과 금액을 입력한다. 시스템상에서는 226단계에서와 같이 권리설정 일자순 및 확정일자순으로 내림차순 정리하여 권리분석파일을 만들게 되고, 또한 본인과 대체된 기존세입자 권리파일을 만든다.
그 결과로서 우선 집이 비어 있는 경우의 정상거래시에는 실거래 가격에서 등기부상의 총 권리설정금액과 기존 세입자 총 임차금액을 뺀 나머지가 잔여 권리금액이 되어 본인이 임차할 금액보다 적으면 해당 부동산에 대한 임차 결정을 재검토할 수 있도록 제시하고, 잔여 권리금액이 본인이 임차할 금액보다 많으면 임차 결정을 해도 무방하다는 내용을 제시한다. 또한 경매에 넘어갈 경우에도 예상하여 실거래가액에 경매 낙찰률을 적용한 금액에서 등기부상의 총 권리설정금액과 기존 세입자 총 임차금액을 뺀 나머지 금액으로 위의 방법을 적용하여 위험진단 및 권리분석결과를 제시한다.
집이 비어 있지 않고 기존 세입자 대신 들어갈 경우의 정상거래시에는 실거래 가격에서 등기부상의 총 권리설정금액과 기존 세입자중에서 나갈 사람의 임차금액을 제외한 세입자 총 임차금액을 뺀 나머지가 잔여 권리금액이 되어 본인이 임차할 금액보다 적으면 해당 부동산에 대한 임차 결정을 재검토할 수 있도록 제시하고, 잔여권리금액이 본인이 임차할 금액보다 많으면 임차 결정을 해도 무방하다는 내용을 제시한다. 또한 경매에 넘어갈 경우에도 예상하여 실거래가액에 경매 낙찰률을 적용한 금액에서 등기부상의 총 권리설정금액과 기존 세입자중에서 나갈 사람의 임차금액을 제외한 총 임차금액을 뺀 나머지 금액으로 위의 방법을 적용하여 위험진단 및 권리분석결과를 제시한다.
도 3은 본 발명에 따른 매매·교환시 위험진단 및 권리분석 블록도로서 실시예에 따른 처리방법을 설명하면 다음과 같다.
311단계에서는 현재 실거래 되는 부동산 가격을 입력한다. 다음에 312단계에서 등기부 등본상의 소유권에 대한 권리인 갑구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하고, 313단계에서는 등기부 등본상의 소유권이외의 권리인 을구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하면 된다. 그리고 314단계에서는 기존세입자의 권리분석을 위하여 기존세입자별 임차금액을 입력한다.
그 결과로서 현재 거래되는 실거래 가격에서 등기부상의 총 권리설정금액과 기존 세입자 총 임차금액을 뺀 나머지가 부동산 인수금액이 되어 315단계에서는 본인이 지불할 금액을 표시하게 된다. 아울러 등기부 등본상에 예고등기, 선순위 소유권이전청구권 가등기, 선순위 환매등기가 있는 경우에는 정상적인 매매·교환 후에라도 소유권이 변경될 가능성이 있으므로 매매·교환전에 충분히 검토하도록 위험진단 및 권리분석결과를 제시한다.
도 4는 본 발명에 따른 경매에 따른 위험진단 및 권리분석 블록도로서 실시예에 따른 처리방법을 설명하면 다음과 같다.
먼저 경매지에 의한 위험진단 및 권리분석의 경우, 411단계에서는 전체세입자 사항을 입력하는데 내용으로는 세입자이름, 임차금액, 전입일자, 확정일자, 배당요구, 주인과의 관계, 홋수잘못 기재 여부 등이 입력된다. 입력된 내용으로 소액보증금, 배당가능성, 인수가능성 등을 CHECK하기 위하여 전입일자순으로 내림차순 정렬된 412단계의 파일-1이 작성된다. 또한 배당의 우선순위를 결정하기 위하여(채권의 물권화)확정일자순으로 내림차순 정렬된 413단계의 파일-2가 작성된다.
414단계에서는 등기부상의 권리관계 사항을 입력하는데 내용으로는 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액 등이 입력된다. 입력이 되면 415단계에서는 소액보증금 지급대상을 CHECK하기 위해서 경매일자가 정리된 파일-3이 만들어 진다. 416단계에서는 최초의 근저당일자 전·후의 권리관계(인수 또는 소멸)를 CHECK하기 위해서 최초 근저당 또는 기타 권리의 등록일자가 정리된 파일-4가 만들어 진다. 417단계에서는 최초의 근저당권이 없으면 전세권, 지역권, 가압류, 압류 등의 일자를 기준으로 소액보증금의 CHECK 및 권리의 우선 순위(인수 또는 소멸)를 결정하기 위하여 등기부상의 권리설정 일자순별 내림차순으로 정리된 파일-5가 작성된다. 418단계에서는 경매 낙찰 후의 인수 또는 소멸 여부를 CHECK하기 위해서 최초 근저당 설정일보다 빠른 권리 내용이 정리된 파일-6이 작성된다. 419단계에서는 배당의 우선순위를 정하기 위하여 최초 근저당 설정일보다 늦은 권리 중 물권 내용이 정리된 파일-7이 작성되고, 420단계에서는 배당의 우선순위를 정하기 위하여 최초 근저당 설정일보다 늦은 권리중 채권 내용이 정리된 파일-8이 작성 된다. 421단계에서는 소액임차인을 추출하기 위해서 최초근저당(또는 가압류 등) 설정일자와 경매일자를 기준으로하여 소액임차인이 정리된 파일-9가 작성된다. 422단계에서는 전입일자 또는 확정일자가 빠른 선순위 임차인 이라도 배당요구시에는 배당을 하고 권리가 소멸되는 것을 CHECK하기 위해서 저당권 설정일보다 전입일자 또는 확정일자가 빠른 임차인이 배당을 요구하였을 경우, 그 내용이 정리된 파일-10이 만들어 진다. 423단계에서는 확정일자는 늦고 전입일자만 빠른 대항력있는 임차인이 배당요구시에 권리의 소멸 CHECK를 하기 위해서 저당권 등 기준일보다 전입일자만 빠른 임차인의 배당 요구내용이 정리된 파일-11이 만들어 진다. 424단계에서는 배당의 우선순위를 정리하기 위하여 저당권 기준일보다 늦은 확정일자(물권화된) 내용이 내림차순으로 정리된 파일-12가 만들어지고, 425단계에서는 배당의 우선순위를 정리하기 위하여 저당권 기준일보다 전입일자가 늦고 확정일자가 없는(채권) 내용이 정리된 파일-13이 만들어진다. 426단계에서는 낙찰 후 배당표 작성시 순위를 정리하기 위하여 저당권보다 빠른 세입자 및 물권이 정리된 파일-10(확정일자), 파일-6(권리설정일자), 파일-11(전입일자)로 내림차순 정리된 파일-14가 만들어 진다. 427단계에서는 저당권보다 늦은 세입자 및 권리를 정리하기 위하여 최초의 근저당 기준일보다 늦은 물권은 설정일자를 Key로, 최초의 근저당 기준일보다 늦은 세입자는 확정일자를 Key로 하여 내림차순으로 정리된 파일-15가 만들어지고, 428단계에서는 저당권보다 늦은 세입자 및 권리를 정리하기 위하여 최초 근저당 기준일보다 늦은 채권은 설정일자를 Key로, 최초 근저당 기준일보다 늦은 세입자는 전입일자를 Key로 하여 내림차순으로 정리된 파일-16이 만들어 진다. 429단계에서는 최종 배당표를 작성하기 직전의 단계로서 앞에서 만들어진 저당권보다 빠른 세입자 및 권리가 정리된 파일-14, 최초 근저당 또는 기타 권리 일자가 정리된 파일-4, 저당권보다 늦은 세입자 및 물권이 정리된 파일-15, 저당권보다 늦은 세입자 및 채권이 정리된 파일-16으로 순차적으로 병합된 물권·채권순 파일-17이 만들어 진다. 430단계에서는 최종 배당표가 작성되는데 앞전에서 만들어진 최초근저당(또는 가압류 등) 설정일자와 경매일자를 기준으로한 소액임차인이 정리된 파일-9와 물권·채권순으로 정리된 파일-17을 순차적으로 병합하여 최종 배당표 파일-18이 작성 된다.
다음은 부동산 등기부 등본에 의한 위험진단 및 권리분석의 경우로서 451단계에서는 등기부 등본상의 소유권에 대한 권리인 갑구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하고, 452단계에서는 등기부 등본상의 소유권이외의 권리인 을구의 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리설정금액을 입력하면 된다. 그리고 453단계에서는 기존 세입자의 권리분석을 위하여 세입자별 임차금액, 전입일자,확정일자 등을 입력한다. 이에 대한 위험진단 및 권리분석은 앞에서 경매지에 의한 위험진단 및 권리분석단계인 412, 413 및 415부터 430까지의 전과정을 동일한 방법으로 수행한다.
상기에서 자세히 기술한 바와 같이 본 발명은 일반국민이 인터넷을 사용할 줄 알면 누구든지 언제 어디서나 부동산에 대한 임차(전세), 매매·전세, 경매 시에 이 분야의 전문가에 의뢰하지 않고서도 해당 부동산에 대한 위험진단 및 권리분석을 사전에 자동적으로 적시하게 함으로써, 종전에 이 분야에 소요되던 인원수와 시간을 획기적으로 절감 시켜 줌으로써 국민의 재산보호 및 경제편익 제고와 부동산 거래의 투명화를 위한 효과를 제공하고 있다.

Claims (6)

  1. 부동산의 권리관계에 따르는 임차보증금 보전 가능성 진단에 있어서,
    (1) 등기부 등본상의 갑구에 대한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액과 을구에 관한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액 및 기존 세입자의 세입자이름, 임차금액, 전입일자, 확정일자 등 권리관계를 인터넷상에서 입력받아,
    (2) 각 권리별로 부동산에 미치는 내용을 정리·분석하여, 잔존 임차보증금을 계산하고,
    (3) 상기 갑구, 을구, 세입자 권리 관계와 함께, 상기 잔존 임차보증금을, 인터넷 웹 상에 보여주도록 하는,
    부동산 임차보증금 보전가능성 진단 방법
  2. 제1항에 있어서, 상기 (2) 정리·분석 및 계산방법은 다음의 각 단계별로 이루어 지는, 부동산 임차보증금 보전가능성 진단 방법
    (가) 부동산의 실거래 가격에서 등기부상의 총 권리설정금액과 총 세입자 임차금액을 뺀 나머지를 잔여 권리금액으로 하되, 다만 기존세입자를 대체하여 임차 할 경우에는 총 세입자 임차금액에서 기존세입자의 임차금액을 뺀 나머지를 총 권리설정금액과 합한 결과를 권리금액으로 하고, 이에따라
    (나) 잔여 권리금액이 새로이 임차 할 금액보다 적으면 해당 부동산에 대한 임차 결정을 재검토 하라는 메시지를,
    (다) 잔여 권리금액이 새로이 임차 할 금액보다 많으면 해당 부동산에 대한 임차 결정을 해도 무방하다는 메시지를,
    (라) 또한, 경매에 부쳐질 경우에도 가상하여 실거래가액에 경매 평균 낙찰률을 적용한 금액이 잔여 권리금액이 되어 상기 (나)와 (다)의 과정을 통하여 그 결과를, 인터넷 웹상에서 계산공식과 함께 보여주는 부동산 임차보증금 보전가능성 진단방법
  3. 부동산의 매매·교환시 권리관계에 따르는 매매·교환 인수금액 산출 및 부동산 보전 가능성 진단에 있어서,
    (1) 등기부 등본상의 갑구에 대한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액과 을구에 관한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액 및 기존 세입자의 세입자이름, 임차금액 등 권리관계를 인터넷상에서 입력받아,
    (2) 각 권리별로 부동산에 미치는 내용을 정리·분석하여, 매매·교환 인수금액을 계산하고,
    (3) 상기 갑구, 을구, 세입자 권리 관계와 함께, 상기 매매·교환 인수금액을, 인터넷 웹 상에 보여주도록 하는,
    부동산 매매·교환 인수금액 산출 및 부동산 보전가능성 진단 방법
  4. 제3항에 있어서, 상기 (2) 정리·분석 및 계산방법은 다음의 각 단계별로 이루어 지는, 부동산 매매·교환 인수금액 산출 및 부동산 보전가능성 진단 방법
    (가) 부동산의 실거래 가격에서 등기부상의 총 권리설정금액과 총 세입자 임차금액을 뺀 나머지를 부동산에 대한 인수금액으로 하고,
    (나) 아울러 등기부 등본상에 예고등기, 선순위 소유권이전청구권 가등기, 선순위 환매등기, 법정지상권에 관한 등기가 설정되어 있는 경우에는 정상적인 매매·교환이 이루어 졌다고 하여도 소유권이 변경될 가능성이 상존하고 수익·사용·처분권에 제한이 가해질 경우가 있으므로 동 부동산에 대한 매매·교환 전에 충분히 검토하도록 경고 메시지를,
    인터넷 웹상에서 계산공식과 함께 보여주는 부동산 매매·교환 인수대금 산출 및 부동산 보전가능성 진단방법
  5. 부동산이 경매에 부쳐지거나 경매에 넘어갈 경우를 예상하여 부동산 등기부상의 권리와 임차(전세)자의 권리가 경매 후에 인수 또는 소멸되는지와 경매 낙찰 후 배당금을 받을 수 있는지 여부 등에 대하여 부동산 권리관계에 따르는 관련자의 경매에 대한 사전 부동산 위험진단 및 권리분석에 있어서,
    (1) 등기부 등본상의 갑구에 대한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액과 을구에 관한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액 및 기존 세입자의 세입자이름, 임차금액, 전입일자, 확정일자, 배당요구, 주인과의관계, 홋수잘못기재 여부 등 권리관계를 인터넷상에서 입력받아,
    (2) 각 권리별로 부동산에 미치는 내용을 정리·분석하여, 경매 낙찰 후에 기존의 권리가 인수·소멸되는지에 대한 판단과 아울러 낙찰 대금에서 배당을 받을 수 있는지 여부와 그에 따른 배당금액을 계산하고,
    (3) 상기 갑구, 을구, 세입자 권리 관계와 함께, 권리관계 소멸여부, 배당여부, 배당금액을, 인터넷 웹 상에 보여주도록 하는,
    부동산 경매시 권리의 인수·소멸여부, 배당여부, 배당금액 산출 등 권리분석 및 위험진단 방법
  6. 제5항에 있어서, 상기 (2) 정리·분석 및 계산방법과 상기 (3) 권리관계 소멸여부, 배당여부, 배당금액은 다음의 각 단계별로 이루어 지는, 부동산 경매시 부동산 권리분석 및 위험진단 방법
    (가) 해당 부동산에 대하여 인터넷상에서 입력된 등기부상의 총 권리내역과 총 세입자내역을 이용한 각각 등기부마스터파일, 세입자마스터파일 생성하는 방법,
    (나) 소액보증금, 배당가능성, 인수가능성 등을 Check 하기 위한 세입자마스터파일을 이용한 전입일자 순으로 정렬된 세입자이름, 임차금액, 전입일자, 확정일자 내용이 포함된 「전입일자순 내림차순 정렬파일」 을 생성하는 방법
    (다) 배당의 우선순위를 결정하기 위하여 세입자마스터파일을 이용한 확정일자 순으로 정렬된 세입자이름, 임차금액, 확정일자, 전입일자, 배당요구 내용이 포함된「확정일자순 내림차순 정렬파일」 을 생성하는 방법
    (라) 소액보증금 해당 여부를 Check하기 위하여 등기부마스터파일을 이용한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액 내용이 포함된「경매일자 정리파일」 을 생성하는 방법
    (마) 근저당일자 전·후의 권리관계로 권리의 인수·소멸을 Check하기 위하여 등기부마스터파일을 이용한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액 내용이 포함된「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」을 생성하는 방법
    (바) 저당권이 없으면 기타 권리 등의 일자를 기준으로 권리의 인수·소멸을 결정하기 위하여 등기부마스터파일을 이용한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액, 권리구분 내용이 포함된「등기부의 권리설정 일자순 정리파일」을 생성하는 방법
    (사) 최초 근저당권을 기준으로 인수·소멸여부를 Check하기 위하여 등기부마스터파일과「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」을 이용한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액, 권리구분, 특기권리 내용이 포함된「최초 근저당 설정일보다 빠른 권리 내용 정리파일」을 생성하는 방법
    (아) 최초 근저당권 설정일보다 늦은 물권내용을 추출하기 위하여 등기부마스터파일과「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」을 이용한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액, 권리구분, 특기권리 내용이 포함된「최초 근저당 설정일보다 늦은 물권내용 정리파일」을 생성하는 방법
    (자) 최초 근저당권 설정일보다 늦은 채권내용을 추출하기 위하여 등기부마스터파일과「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」을 이용한 권리내용, 권리설정일자, 권리자이름, 권리금액, 권리구분, 특기권리 내용이 포함된「최초 근저당 설정일보다 늦은 채권내용 정리파일」을 생성하는 방법
    (차) 소액임차인을 추출하기 위하여 세입자마스터파일과「경매일자 정리파일」을 이용한 세입자이름, 전입일자, 확정일자, 임차금액, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「최초 근저당(또는 가압류 등) 설정일자와 경매일자를 기준으로한 소액임차인 정리파일」을 생성하는 방법
    (카) 저당권 기준일보다 전입일자 또는 확정일자가 빠른 선순위 임차인이라도 배당요구시에는 배당을 하고 권리가 소멸되는 것을 Check 하기 위하여 세입자마스터파일과「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」을 이용한 세입자이름, 전입일자, 확정일자, 임차금액, 배당요구, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「저당권 설정일보다 전입일자·확정일자가 빠른 임차인 정리파일」을 생성하는 방법
    (타) 저당권 기준일보다 확정일자는 늦고 전입일자만 빠른 임차인이라도 배당요구시에는 배당을 하고 권리가 소멸되는 것은 Check 하기 위하여 세입자마스터파일과「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」을 이용한 세입자이름, 전입일자, 확정일자, 임차금액, 배당요구, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「저당권 등 기준일보다 전입일자만 빠른 임차인의 배당 요구 정리파일」을 생성하는 방법
    (파) 저당권 기준일보다 늦은 물권을 확정일자순으로 추출하기 위하여 세입자마스터파일을 이용한 세입자이름, 확정일자, 전입일자, 임차금액, 배당요구, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「저당권 기준일보다 늦은 확정일자(전입일자)순 정렬파일」을 생성하는 방법
    (하) 저당권 기준일보다 전입일자가 늦고 확정일자가 없는 채권을 추출하기 위하여 세입자마스터파일과「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」을 이용한 세입자이름, 확정일자, 전입일자, 임차금액, 배당요구, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「저당권 기준일보다 전입일자가 늦고 확정일자가 없는 경우의 정리파일」을 생성하는 방법
    (A) 배당표 작성시 우선순위를 정하기 위하여「저당권 설정일보다 전입일자·확정일자가 빠른 임차인 정리파일」은 확정일자를 Key로 「최초 근저당 설정일 보다 빠른 권리 내용 정리파일」은 권리설정일자를 Key로 「저당권 등 기준일보다 전입일자만 빠른 임차인의 배당 요구 정리파일」은 전입일자를 Key로 하여 내림차순으로 정렬된 세입자이름, 확정일자, 전입일자, 임차금액, 배당요구, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「저당권보다 빠른 세입자 및 권리내용 정렬파일」을 생성하는 방법
    (B) 배당표 작성시 우선순위를 정하기 위하여 「최초 근저당 설정일보다 늦은 물권내용 정리파일」은 권리설정일자를 Key로「저당권 기준일보다 늦은 확정일자(전입일자)순 정렬파일」은 확정일자를 Key로 하여 내림차순으로 정렬된 세입자이름, 확정일자, 전입일자, 임차금액, 배당요구, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「저당권보다 늦은 세입자 및 물권내용 정렬파일」을 생성하는 방법
    (C) 배당표 작성시 우선순위를 정하기 위하여「최초 근저당 설정일보다 늦은 채권내용 정리파일」은 권리설정일자를 Key로「저당권 기준일보다 전입일자가 늦고 확정일자가 없는 경우의 정리파일」은 전입일자를 Key로 하여 내림차순으로 정렬된 세입자이름, 확정일자, 전입일자, 임차금액, 배당요구, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「저당권보다 늦은 세입자 및 채권내용 정렬파일」을 생성하는 방법
    (D) 최종 배당표 작성에 앞서「저당권보다 빠른 세입자 및 권리내용 정렬파일」과「최초 근저당 또는 기타 권리일자 정리파일」과「저당권보다 늦은 세입자 및 물권내용 정렬파일」과「저당권보다 늦은 세입자 및 채권내용 정렬파일」을 파일순으로 정렬된 권리자이름, 권리관계, 전입일자, 권리설정일(확정일자), 설정금액, 배당요구, 주인과의관계, 홋수잘못기재여부, 소액보증금, 잔여금액 내용이 포함된「물권·채권순 정리파일」을 생성하는 방법
    (E) 최종 배당표로서「최초 근저당(또는 가압류 등) 설정일자와 경매일자를 기준으로한 소액임차인 정리파일」과「 물권·채권순 정리파일」을 파일순으로 정렬된 배당순위, 권리설정자, 권리관계, 권리설정일(확정일자), 전입일자, 설정금액(임차금액), 배당여부, 배당금액, 누적금액, 권리소멸여부. 권리내용이 포함된「배당표파일」을 생성하는 방법과
    (F) 아울러 권리내역별로 부동산에 미치는 내용을 자동으로 분석, 권리의 인수부분 및 소멸부분을 자동 제시하고, 선순위 가등기, 선순위 가압류, 선순위압류, 선순위가처분, 선순위 전세권, 선순위 지상권, 선순위 지역권, 예고등기, 선순위 환매등기, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 설정되어 있는 경우에는 정상적인 경매가 이루어 졌다고 하더라도 추후에 소유권이 변경될 가능성이 상존하고 수익·사용·처분권에 제한이 가해질 경우가 있으므로 동 부동산에 경매전에 충분히 검토하도록 경고 메시지를 인터넷 웹상에서 계산공식과 함께 보여주는 부동산 경매에 대한 권리분석 및 위험진단 방법
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