JP5602528B2 - 建物点検管理システム - Google Patents

Description

本発明は、建物点検管理システムに関する。

住宅販売会社では、ユーザに建物を販売し引渡した後、その建物について継続して保守点検を行うことが多い。保守点検は、住宅販売会社自らが行ったり、住宅販売会社より業務依託を受けたメンテナンス会社が行ったりする。

この種の保守点検として、引渡し後の建物について定期的に保守点検を行う定期点検がある。定期点検は、ユーザへの建物の引渡し日から起算して１年後、３年後、５年後等所定の時期ごとに行われ、各点検時期ごとに行う保守点検の項目が予め定められている。なお、特許文献１には、定期点検の際に実施する点検項目等を管理する管理システムが開示されている。

ところで、建物では、太陽光パネルや燃料電池、空調装置等の設備機器が設置されることが想定される。設備機器の点検時期は、建物本体の点検時期と異なる時期に設定される場合があり、また建物に設備機器が複数設置される場合には、それら各設備機器の点検時期がそれぞれ異なる時期に設定されることがある。

また、設備機器は、その稼働状況やメンテナンスの実施状況等によって能力が低下したり故障が生じたりする時期が異なるものである。そのため、設備機器については、保守点検を行う点検時期を予め設定せず、設備機器に能力低下や故障等が生じた場合に都度保守点検を行うこととしている場合もある。

特開２００４−１４５７３４号公報

ところで、建物において保守点検を行う点検対象は点検時期が予め定められており、その保守点検の際には予め定められた点検対象以外の点検対象を点検作業者が保守点検することは少ないと考えられる。したがって、例えば建物本体の定期点検の際に、当該定期点検の点検対象ではない設備機器に仮に故障が生じていたとしても点検作業者はその故障に気づかず見逃してしまうおそれがある。この場合、後日メンテナンス会社の元にユーザから設備機器に故障が生じた旨の連絡が入り、それから点検作業者が再度ユーザの建物に出向いて設備機器の状況を点検することとなる。そして、点検の後設備機器の修復等を行うことになると考えられる。つまり、この場合本来定期点検の際に済ますことが可能であった設備機器の点検や修復作業を再度ユーザの建物に出向いて行うこととなるため手間が生じる。

そこで、建物本体の定期点検時における点検対象に設備機器を追加することも考えられるが、そうすると建物本体の定期点検の度に設備機器の異常の有無にかかわらず一律に設備機器の点検を行う必要があり、かえって点検作業の手間が増えるおそれがある。特に建物に設備機器が複数設置されている場合、その手間が著しく増える。よって、従来の保守点検のやり方には未だ改善の余地があると考えられる。

本発明は、上記事情に鑑みてなされたものであり、建物の保守点検を好適に行うことができる建物点検管理システムを提供することを主たる目的とするものである。

上記課題を解決すべく、第１の発明の建物点検管理システムは、建物において保守点検を実施する複数の点検対象のうち保守点検の実施時期が予め定められた第１点検対象の既定点検時期を記憶する点検時期記憶部と、該記憶部に記憶された既定点検時期を管理する管理コンピュータとを備える建物点検管理システムであって、前記建物における前記複数の点検対象のうち所定の第２点検対象について、該第２点検対象の異常情報を取得する異常情報取得手段を備え、前記管理コンピュータは、前記第２点検対象についての点検項目を記憶する点検項目記憶部と、前記異常情報取得手段により取得した前記第２点検対象の異常情報に基づいて、前記既定点検時期における点検対象ではない前記第２点検対象について前記既定点検時期に保守点検すべきか否かを判定する判定手段と、前記判定手段により保守点検すべきと判定された場合に前記第２点検対象の点検項目を前記点検項目記憶部より読み出し、該読み出した点検項目を前記既定点検時期前に点検作業者又はメンテナンス会社にネットワークを介して通知する通知手段と、を備えることを特徴とする。

本発明によれば、第１点検対象の既定点検時期において本来点検対象ではない第２点検対象について、当該第２点検対象の異常情報に基づき、既定点検時期に点検すべきか否かが判定される。そして、点検すべきと判定された場合には第２点検対象の点検項目が点検作業者等に既定点検時期前に事前通知される。これにより、既定点検時期において第２点検対象が劣化状態にある等保守点検が必要な状態にある場合には、この既定点検時期を利用して第２点検対象の保守点検を行うことが可能となる。したがって、第２点検対象の保守点検を別途行う必要がなくなり、ひいては第２点検対象の保守点検のために再度建物に出向く手間を減らすことができる。よって、建物の保守点検を好適に行うことができる。

第２の発明の建物点検管理システムは、第１の発明において、前記第１点検対象として、定期的に保守点検が行われるとともに点検時期の異なる複数の定期点検対象を備え、前記点検時期記憶部には、それら各定期点検対象の定期点検時期が前記既定点検時期として記憶されており、前記各定期点検対象の少なくとも一部は前記第２点検対象であり、前記判定手段は、前記第２点検対象である前記定期点検対象のうち、今回の定期点検時期における点検対象ではない対象について当該今回の定期点検時期に保守点検すべきか否かを判定し、前記通知手段は、前記判定手段により保守点検すべきと判定された前記第２点検対象の点検項目を前記点検項目記憶部より読み出し、該読み出した点検項目を前記今回の定期点検時期前に通知することを特徴とする。

建物の定期点検では複数の点検対象について保守点検が行なわれるが、これら複数の点検対象の点検時期は相異なっている場合がある。例えばある点検対象については３年ごとに点検を行う一方、別の点検対象については５年ごとに点検を行う場合がある。ここで、３年周期の点検対象の点検時期では、５年周期の点検対象について保守点検を行わないのが一般である。そのため、仮に５年周期の点検対象の劣化が早く進行し３年周期の点検時期においてすでに保守点検が必要な状態になっている場合でも、点検作業者はそれに気づかず見逃してしまうことがある。この場合、点検作業者にとっては後日５年周期の点検対象について保守点検を行うためユーザの建物に再度出向く必要があり面倒である。そこで、本発明ではこの点に着目し、点検時期の異なる複数の定期点検対象の少なくとも一部を第２点検対象としている。そして、その第２点検対象とした定期点検対象が今回の定期点検時期の点検対象でない場合でも、その対象が今回の定期点検時期に保守点検すべき状態にある場合には、その対象の点検項目を今回の定期点検時期前に点検作業者等に通知することとしている。これにより、点検時期が異なる複数の定期点検対象がある建物について保守点検を好適に行うことができる。

第３の発明の建物点検管理システムは、第１又は第２の発明において、前記建物は、当該建物に付帯して設置された設備機器を備え、前記設備機器は前記第２点検対象として設定されており、前記異常情報取得手段は、前記設備機器の稼動能力低下に関する能力低下情報及び前記設備機器の故障情報の少なくともいずれかを前記異常情報として取得し、前記判定手段は、前記異常情報取得手段により取得した前記設備機器の能力低下情報又は故障情報に基づいて、前記既定点検時期に前記設備機器を保守点検すべきか否かを判定することを特徴とする。

建物に付帯して設置される太陽光パネルや空調装置等の設備機器は、その稼働状況によって能力低下が生じる時期や故障が発生する時期が異なる。そのため、設備機器については、予め定められた点検時期（例えば定期点検の時期）に保守点検を行うだけでなく、設備機器に能力低下や故障等が生じた場合に都度作業者が建物に出向いて保守点検を行うのが一般である。そこで、本発明では、設備機器を第２点検対象として設定し、設備機器の能力低下情報又は故障情報に基づいて、既定点検時期に設備機器を保守点検すべきか否かを判定することとしている。そして、保守点検すべきである場合には設備機器の点検項目を既定点検時期前に点検作業者等に通知することとしている。これにより、既定点検時期において設備機器に故障や能力低下等が生じている場合には、点検作業者は既定点検時期を利用して設備機器に対し必要な保守点検を行うことが可能となる。したがって、設備機器について保守点検を好適に行うことができる。

なおここで、設備機器としては、太陽光パネルや燃料電池等エネルギを建物に供給するためのエネルギ供給機器、空調装置や照明装置等電力の供給を受けて稼動する電力機器等が挙げられる。

第４の発明の建物点検管理システムは、第３の発明において、前記管理コンピュータは、前記異常情報取得手段により取得した前記設備機器の能力低下情報に基づいて、前記設備機器に故障が発生する故障発生時期を予測する予測手段と、前記予測手段により予測された故障発生時期が前記点検時期記憶部に記憶されている前記既定点検時期よりも前である場合に、当該既定点検時期を前記故障発生時期よりも前の時期として更新する点検時期更新手段と、を備えることを特徴とする。

第１点検対象の既定点検時期の前に、設備機器に故障が生じた場合には、既定点検時期を利用して設備機器の保守点検や補修等を行うことが考えられる。しかしながら、設備機器が故障するとユーザは著しく不都合を感じることとなるため、望ましくは設備機器が故障するのを未然に回避したい。そこで、本発明では、設備機器に故障が発生する故障発生時期を予測し、その予測した故障発生時期が既定点検時期よりも前である場合には、既定点検時期を故障発生時期よりも前の時期として更新することとしている。この場合、既定点検時期を利用して、設備機器の故障発生を防止すべく保守点検を行うことができ、その結果設備機器に故障が発生するのを未然に回避できる。

第５の発明の建物点検管理システムは、第１乃至第４のいずれかの発明において、前記第２点検対象に対して行った保守点検の履歴に関する情報を登録する登録手段を備え、前記判定手段は、前記登録手段により登録された保守点検の履歴に基づいて、前記既定点検時期に前記第２点検対象を保守点検すべきか否かを判定することを特徴とする。

本発明によれば、第２点検対象に対する保守点検の履歴に基づいて、第１点検対象の既定点検時期に第２点検対象を保守点検すべきか否かが判定される。これにより、例えば第２点検対象が所定期間以上保守点検されていない状態にある場合に、既定点検時期を利用して第２点検対象を保守点検すべきと判定する等、第２点検対象の保守点検履歴に応じた判定ができる。

第６の発明の建物点検管理システムは、第１乃至第５のいずれかの発明において、前記点検項目記憶部に記憶されている前記第２点検対象の点検項目には、点検作業者がユーザに問診をしながら保守点検を行う問診点検項目が含まれており、前記通知手段は、前記メンテナンス会社又は前記点検作業者に通知する点検項目に前記問診点検項目が含まれている場合には、当該問診点検項目を前記既定点検時期前にネットワークを介して前記ユーザに通知することを特徴とする。

建物に対して行う保守点検の項目には、点検作業者がユーザに問診をしながら進める問診点検項目がある。問診点検項目としては例えば、「湯沸し器から異音が発生していませんか？」「排水口の詰まりはありませんか？」等がある。問診された項目に関してユーザが速やかに回答できる場合は問題がないが、回答できない場合はその場で点検作業者自らが状況確認を行う必要が生じるため保守点検の作業を迅速に行う上で妨げとなりうる。そこで、本発明ではこの点に鑑みて、点検作業者等に通知する点検項目のうち、問診点検項目についてはユーザにも事前通知することとしている。これにより、保守点検の際にユーザに問診を行う点検項目についてユーザに事前に状況確認をしておいてもらうことができるため、保守点検の作業をスムーズに進めることが期待できる。

第７の発明の建物点検管理システムは、第１乃至第６のいずれかの発明において、前記通知手段は、前記点検作業者により携帯される携帯端末と通信する通信機能を有し、前記点検項目記憶部より読み出した点検項目を前記携帯端末に送信することで前記点検作業者に対し通知処理を行うことを特徴とする。

本発明によれば、第２点検対象の点検項目が点検作業者の携帯端末に送信されるため、点検作業等を行うために現場に出ることの多い点検作業者にとって都合がよい。

建物点検管理システムの全体構成を示す図。 操作部の各操作ボタンを示す正面図。 点検項目通知処理を示すフローチャート。 携帯端末のディスプレイ部に表示された点検項目の一例を示す図。

以下に、本発明を具体化した一実施の形態について図面を参照しつつ説明する。本実施形態では、ユーザが購入した住宅が住宅販売会社から該ユーザに引き渡された後、メンテナンス会社が当該住宅について定期点検を行うことを想定している。そして、その定期点検の際にメンテナンス会社が行う保守点検の項目を住宅販売会社が同メンテナンス会社に事前通知する建物点検管理システムについて具体化している。そこで、まず本システムの構成について図１に基づいて説明する。なお、図１は建物点検管理システムの全体構成を示す図である。

図１に示すように、住宅販売会社１１には、本建物点検管理システムを統括する管理サーバ１２が設けられている。管理サーバ１２は、パソコン等の周知のコンピュータを用いて構成されており、各種制御を司る制御部１３と、住宅販売会社１１がユーザに販売した（引渡した）住宅についての各種情報を記憶する記憶部１４とを備える。記憶部１４には、住宅２１の仕様や設置場所（住所）、引渡し日等の基本情報の他、住宅販売会社１１が引き渡し後の住宅に対し定期的に行う定期点検に関する各種情報が記憶されている。

本実施形態では、住宅販売会社１１が後述する住宅２１に対して定期点検を実施することを想定している。住宅２１は、屋根や壁、床等を有してなる建物本体と、建物本体に設置された複数の設備機器３１〜３３（詳細は後述する）とを備え、これら建物本体と設備機器３１〜３３とが保守点検を実施する点検対象となっている。この場合、建物本体については５年ごとに、設備機器３１〜３３については３年ごとに定期点検されるようになっており、これら建物本体と設備機器３１〜３３とが第１点検対象に相当する。なお、建物本体には、外壁、屋根、床等複数の点検対象が設定されている。

記憶部１４には、住宅２１について定期点検を行う点検時期が、詳しくは建物本体及び設備機器３１〜３３についての点検時期が、点検時期情報として記憶されている。また、記憶部１４には、住宅２１における各点検対象の点検項目に関する点検項目情報が記憶されている。

住宅販売会社１１の管理サーバ１２は、住宅２１に設けられたホームサーバ２２とインターネット１９を介して接続されている。ホームサーバ２２は、ホームコントローラ２３と、ユーザにより操作される操作部２４と、各種情報が表示される表示部２５と、ユーザに対して警告を行う警告部２６とを備えている。ホームコントローラ２３は、操作部２４、表示部２５及び警告部２６と接続されている。なお、住宅販売会社１１の管理サーバ１２は複数の住宅２１の各ホームサーバ２２と接続されているが、図１では便宜上ひとつの住宅２１のホームサーバ２２のみを図示している。

ホームコントローラ２３は、ＣＰＵ等を有する周知のマイクロコンピュータを備えて構成されており、記憶部２７を備えている。記憶部２７は、住宅２１や後述する設備機器３１〜３３に関する各種情報を記憶するものである。

住宅２１には、設備機器として、太陽光パネル３１と発電ユニット３２と空調装置３３とが設けられている。本実施形態では、これら各設備機器３１〜３３について異常情報を取得することとしており、各設備機器３１〜３３が第２点検対象に相当する。各設備機器３１〜３３はそれぞれホームコントローラ２３に接続されている。太陽光パネル３１は、太陽光が照射されることにより太陽光発電を行うものである。太陽光パネル３１の内蔵コントローラ３１ａは、同パネル３１の稼動時における稼動能力（例えば発電効率や発電量等）や故障の有無等を監視する監視機能を有し、内蔵コントローラ３１ａからは稼動情報や故障情報がホームサーバ２２のホームコントローラ２３に都度送信される。

発電ユニット３２は、改質器と燃料電池とを備えて構成されている。改質器は、同改質器に供給される都市ガスを利用して水素ガスを生成するものである。燃料電池は、改質器において生成された水素ガスと空気中の酸素とを反応させて発電を行うものである。発電ユニット３２の内蔵コントローラ３２ａは、同ユニット３２の稼動時における稼動能力（例えば発電効率や発電量等）や故障の有無等を監視する監視機能を有し、内蔵コントローラ３２ａからは稼動情報や故障情報がホームサーバ２２のホームコントローラ２３に都度送信される。

空調装置３３は、住宅２１内の冷暖房や換気等空調を行うものである。空調装置３３の内蔵コントローラ３３ａは、同装置３３の稼動時における稼動能力（例えば吹出口温度や風力等）や故障の有無等を監視する監視機能を有し、内蔵コントローラ３３ａからは稼動情報や故障情報がホームサーバ２２のホームコントローラ２３に都度送信される。

ホームサーバ２２のホームコントローラ２３は、各設備機器３１〜３３の内蔵コントローラ３１ａ〜３３ａから送信される稼動情報や故障情報を受信すると、その受信した情報を都度記憶部２７に記憶する。これにより、記憶部２７には各設備機器３１〜３３の稼動履歴や故障履歴が記憶される。したがって、各設備機器３１〜３３に稼動能力の低下が生じたり故障が生じたりしたことを把握することが可能となっている。

また、記憶部２７に記憶された各設備機器３１〜３３の稼動情報や故障情報は定期的（例えば１日１回）に住宅販売会社１１の管理サーバ１２に送信される。管理サーバ１２はその送信された情報を受信すると、同情報を記憶部１４に都度記憶する。これにより、住宅販売会社１１では、引渡し後の住宅２１に設置された各設備機器３１〜３３の稼動状態や故障の有無を把握することが可能となっている。

ホームサーバ２２の操作部２４は、複数の操作ボタンと文字等の入力が可能なキーボードとを有して構成されている。図２は、操作部２４の各操作ボタンを示す正面図である。図２に示すように、操作部２４は、各設備機器３１〜３３ごとに対応して設けられた機器選択ボタン２４ａ〜２４ｃと、各設備機器３１〜３３に関する情報を記憶部２７に登録する（記憶させる）登録ボタン２４ｄ，２４ｅと、各設備機器３１〜３３に関する各種情報を表示部２５に表示させる表示ボタン２４ｆ〜２４ｈとを備えている。操作部２４に対する操作は、まずいずれかの機器選択ボタン２４ａ〜２４ｃを操作して（押して）設備機器３１〜３３を選択し、その後選択した設備機器３１〜３３に関する情報を登録ボタン２４ｄ，２４ｅやキーボードを用いて記憶部２７に登録したり表示ボタン２４ｆ〜２４ｈを用いて表示部２５に表示させたりすることにより行う。以下、各操作ボタン２４ａ〜２４ｈの内容について説明する。

機器選択ボタン２４ａ〜２４ｃとしては、太陽光パネル３１、発電ユニット３２、空調装置３３をそれぞれ選択するための３つのボタンが設けられている。

登録ボタン２４ｄ，２４ｅとしては、設備機器３１〜３３に関する各種情報を登録するための情報登録ボタン２４ｄと、ユーザ又は点検作業者が設備機器３１〜３３に対し実施した保守点検の内容を登録するための保守点検登録ボタン２４ｅとが設けられている。これらの登録ボタン２４ｄ，２４ｅのいずれかが操作されると、ホームコントローラ２３は当該操作に応じた登録受付画面を表示部２５に表示する。これにより、ユーザ等はキーボードを用いて必要な情報を入力（登録）することが可能となり、入力した情報はホームコントローラ２３により逐次記憶部２７に記憶される。

保守点検の内容の登録についてさらに説明をすると、ユーザ又は点検作業者が設備機器３１〜３３の保守点検を行った場合には、ユーザ等はその保守点検した内容を都度保守点検登録ボタン２４ｅやキーボードを用いて登録する。例えば、空調装置３３のフィルタ交換を行った場合にはその旨を登録（入力）する。この入力操作がなされると入力された情報が操作部２４からホームコントローラ２３に入力され、ホームコントローラ２３は同情報を現在の日時と対応付けて、すなわち保守点検を行った日時と対応付けて記憶部２７に記憶する。これにより、記憶部２７には、各設備機器３１〜３３に関していつどのような保守点検を行ったかについての保守点検履歴情報が記憶される。

また、記憶部２７に記憶された保守点検履歴情報は稼動情報等と同じく定期的に住宅販売会社１１の管理サーバ１２に送信される。そして管理サーバ１２は、その送信された保守点検履歴情報を受信すると同情報を都度記憶部１４に記憶する。これにより、住宅販売会社１１では、住宅２１に設置された各設備機器３１〜３３の保守点検履歴を把握することが可能となっている。

表示ボタン２４ｆ〜２４ｈとしては、設備機器３１〜３３の稼動情報、保守点検履歴情報、故障情報をそれぞれ表示部２５に表示させるための３つのボタンが設けられている。これら各表示ボタン２４ｆ〜２４ｈのうちいずれかがユーザにより操作されると、ホームコントローラ２３は当該操作に応じた情報を記憶部２７より読み出して表示部２５に表示する。これにより、ユーザは各設備機器３１〜３３について故障の有無や次回のメンテナンス時期等を確認することができる。

図１の説明に戻り、警告部２６は、ユーザに対し警告音（アラーム）を出力するものであり、例えばスピーカにより構成されている。ホームコントローラ２３は、記憶部２７に記憶されている保守点検情報に基づいて、各設備機器３１〜３３のメンテナンス時期が間近に近づいたか否かを判定し、間近に近づいていることが判定された場合（例えばメンテナンス時期の３日前）に警告部２６による警告処理を行う。例えば「空調装置のフィルタの交換時期です。」等の音声を警告部２６より出力する。これにより、ユーザが各設備機器３１〜３３のメンテナンスをし忘れるのを抑制できる。

住宅販売会社１１の管理サーバ１２は、アフターサービス会社４１に設けられた管理サーバ４２とインターネット１９を介して接続されている。アフターサービス会社４１は、住宅販売会社１１がユーザに住宅２１を引き渡した（販売した）後、その住宅２１についての保守点検等のアフターサービスを一括して行う会社であり、例えば住宅販売会社１１の系列会社からなる。なおここで、アフターサービス会社４１がメンテナンス会社に相当する。

アフターサービス会社４１の管理サーバ４２は、通信部４３を備えている。通信部４３は、アフターサービス会社４１の点検作業者（点検作業者に相当）が携帯する携帯端末５１との間で無線通信が可能となっている。携帯端末５１は、各種情報を表示するディスプレイ部５２を備え、本実施形態ではディスプレイ部５２がタッチパネルにより構成されている。アフターサービス会社４１の管理サーバ４２からは通信部４３を介して各種情報が携帯端末５１に送信される。そして、その送信された情報が携帯端末５１により受信されると携帯端末５１のディスプレイ部５２にその情報が表示される。

次に、住宅販売会社１１の管理サーバ１２（詳細には制御部１３）により実行される点検項目通知処理について図３のフローチャートに基づいて説明する。なお、点検項目通知処理は住宅販売会社１１が管理している各住宅ごとに行われるようになっており、ここでは上述した住宅２１における点検項目通知処理を説明する。また、本処理は毎日所定の時刻（例えばＡＭ１０：００）に実行される。

まずステップＳ１１では、記憶部１４に記憶されている各設備機器３１〜３３の最新の故障情報を読み出し、その読み出した最新の故障情報に基づいていずれかの設備機器３１〜３３に故障が発生したか否かを判定する。いずれの設備機器３１〜３３にも故障が発生していない場合にはステップＳ１３に進み、いずれかの設備機器３１〜３３に故障が発生した場合にはステップＳ１２に進む。

ステップＳ１２では、設備機器３１〜３３に故障が発生した旨をアフターサービス会社４１の管理サーバ４２に通知する。具体的には、いずれの設備機器３１〜３３に故障が発生したかに関する情報を管理サーバ４２に送信する。これにより、アフターサービス会社４１の点検作業者はユーザの住宅２１に出向いて設備機器３１〜３３を修復する等の対応を迅速に行うことができる。

ステップＳ１３では、記憶部１４に記憶されている点検時期情報に基づいて、現時点が設備機器３１〜３３の定期点検の時期の３ヶ月前であるか否かを判定する。現時点が設備機器３１〜３３の点検時期の３ヶ月前でない場合には、ステップＳ１４に進む。

ステップＳ１４では、記憶部１４に記憶されている点検時期情報に基づいて、現時点が建物本体の定期点検の時期の３ヶ月前であるか否かを判定する。現時点が建物本体の点検時期の３か月前でない場合には、本処理を終了する。現時点が建物本体の点検時期の３ヶ月前である場合には、ステップＳ１５に進む。

ステップＳ１５では、各設備機器３１〜３３の稼動情報、故障情報及び保守点検履歴情報を記憶部１４より読み出す。

ステップＳ１６では、ステップＳ１５で読み出した各設備機器３１〜３３の稼動情報、故障情報及び保守点検履歴情報に基づいて、建物本体の点検時期において各設備機器３１〜３３について保守点検を行うべきであるか否かを判定する。具体的には、各設備機器３１〜３３の稼動情報に基づいて各設備機器３１〜３３の稼動能力（例えば、太陽光パネル３１や発電ユニット３２の発電量、空調装置３３の吹出口温度など）が低下したか否かを判定したり、各設備機器３１〜３３の保守点検履歴情報に基づいて各設備機器３１〜３３の保守点検履歴状況（いつどのような保守点検が行われたか等）を判定したりし、これらの判定結果に基づいて各設備機器３１〜３３に保守点検を実施すべきか否かを判定する。

本ステップでは例えば、空調装置３３の保守点検履歴情報に基づいてフィルタの定期交換が実施されていないことが判定された場合に、空調装置３３を保守点検すべきであると判定する。また、太陽光パネル３１の稼動情報に基づいて、詳しくは太陽光パネル３１の発電量情報に基づいて同パネル３１の発電量が所定の閾値を下回っていることが判定され場合に、太陽光パネル３１を保守点検すべきであると判定する。本判定の結果、各設備機器３１〜３３のいずれについても保守点検を行う必要がない場合には、ステップＳ２１に進む。一方、各設備機器３１〜３３のいずれかについて保守点検を行う必要がある場合には、ステップＳ１７に進む。

ステップＳ１７では、ステップＳ１５で読み出した各設備機器３１〜３３の稼動情報に基づいて、各設備機器３１〜３３について故障が発生する故障発生時期を予測する。具体的には、各設備機器３１〜３３の稼動情報（詳細には稼動能力情報）に基づいて、各設備機器３１〜３３の稼動能力の低下に関する情報を取得し、その取得した稼動能力低下情報に基づいて各設備機器３１〜３３の故障発生時期を予測する。例えば、太陽光パネル３１の発電効率の履歴情報に基づいて、これまでの発電効率の低下推移を取得する。そして、その取得した発電効率の低下推移に基づいて発電効率が今後どのように低下していくのかを推定し、つまり発電効率が時間の経過とともにどのように低下していくかを推定し、その推定結果に基づいて太陽光パネル３１の発電効率が寿命効率（太陽光パネル３１が寿命となった時の発電効率）に達する時期を予測する。

ステップＳ１８では、建物本体の点検時期（詳細には直近の建物本体の点検時期）がくる前にいずれかの設備機器３１〜３３に故障が発生するおそれがあるか否かを判定する。具体的には、ステップＳ１７で予測した各設備機器３１〜３３の故障発生時期のうちで建物本体の点検時期よりも前のものがあるか否かを判定する。建物本体の点検時期の前にいずれの設備機器３１〜３３にも故障のおそれがない場合には、ステップＳ２０に進み、いずれかの設備機器３１〜３３に故障のおそれがある場合には、ステップＳ１９に進む。

ステップＳ１９では、建物本体の点検時期について前倒し更新を実施する更新処理を行う。本処理では、建物本体の点検時期を、ステップＳ１８で建物本体の点検時期前に故障のおそれがあると判定された設備機器３１〜３３の故障発生時期よりも前の時期として更新する。例えば、建物本体の点検時期を当該故障発生時期の１週間前の時期として更新する。

ステップＳ２０では、ステップＳ１６で建物本体の点検時期に保守点検を実施すべきと判定された設備機器３１〜３３について点検項目を記憶部１４より読み出す。続くステップＳ２１では、建物本体の各点検対象についての点検項目を記憶部１４より読み出す。

一方、上述したステップＳ１３において、現時点が設備機器３１〜３３の点検時期の３ヶ月前である場合には、ステップＳ２４に進み、設備機器３１〜３３の点検項目を記憶部１４より読み出す。その後、ステップＳ２２に進む。

ステップＳ２２では、ステップＳ２０又はステップＳ２４で読み出した設備機器３１〜３３の点検項目と、ステップＳ２１で読み出した建物本体の点検項目（ステップＳ２０を経由した場合のみ）をアフターサービス会社４１に通知する通知処理を行う。本処理では、上記各点検項目の情報をアフターサービス会社４１の管理サーバ４２に送信する。これにより、管理サーバ４２により同情報が受信されると、管理サーバ４２は同サーバ４２のモニタに建物本体の点検項目とともに建物本体の定期点検時に保守点検すべき設備機器３１〜３３の点検項目を表示する。したがって、アフターサービス会社４１では建物本体の点検時期において、設備機器３１〜３３に能力低下が生じる等して設備機器３１〜３３が保守点検の必要な状態にある場合には、設備機器３１〜３３に対し実施すべき保守点検の項目を事前に確認することができる。

また、本実施形態では、アフターサービス会社４１の管理サーバ４２が、上記受信した点検項目情報をモニタに表示することに加え、さらに点検作業者の携帯端末５１に送信するようにしている。これにより、外出中の点検作業者に対しても上記点検項目を知らせることができる。なお、点検項目情報をアフターサービス会社４１の管理サーバ４２に送信することに代えて又は加えて点検作業者の携帯端末５１に直接送信するようにしてもよい。

ステップＳ２３では、問診点検項目の通知処理を行う。本実施形態では、建物本体の点検項目に、点検作業者がユーザに「排水口の詰まりはありませんか？」「ドアの開閉はスムーズですか？」等の問診をしながら行うものが含まれている。また、設備機器３１〜３３の点検項目にも、「発電ユニットから異音が発生していませんか？」等の問診をしながら行うものが含まれている。そこで、本処理では、ステップＳ２２でアフターサービス会社４１に通知した点検項目のうちユーザに対し問診しながら行う問診点検項目について住宅２１のホームサーバ２２（ホームコントローラ２３）に送信しユーザに通知することしている。

具体的には、記憶部１４に記憶されている建物本体及び各設備機器３１〜３３の点検項目のうち、上記問診点検項目に対し予め問診フラグをセットしておき、アフターサービス会社４１に通知した点検項目のうち問診フラグが付されているものをホームコントローラ２３に送信する。この場合、送信された問診点検項目がホームコントローラ２３により受信されると、ホームコントローラ２３は同情報を表示部２５に表示する。これにより、ユーザは定期点検の際に問診が行われる点検項目について事前に状況確認をしておくことができる。その後、本処理を終了する。

次に、住宅２１において建物本体の点検時期にアフターサービス会社４１の点検作業者が行う保守点検作業について説明する。

保守点検作業は上述した通知処理（図３のステップＳ２２）によりアフターサービス会社４１の管理サーバ４２を介して点検作業者の携帯端末５１に通知された点検項目に従って行われる。点検作業者は通知された点検項目を携帯端末５１のディスプレイ部５２に表示させ、その表示させた点検項目を見ながら保守点検作業を行う。図４には、ディスプレイ部５２に表示された点検項目の一例が示されている。なお、図４には、住宅２１の外壁部分の点検項目が示されている。

携帯端末５１のディスプレイ部５２には、住宅２１の各点検項目が、本住宅２１において予め定められた点検ブロック（外壁ブロックや屋根ブロック等）ごとに順に表示される。各点検ブロックの点検項目は、予め設定された各点検ブロックの保守点検の順序に従い順に表示される。例えば基礎ブロック→外壁ブロック→屋根ブロック→・・・→設備機器ブロックの順に各点検ブロックの点検項目が表示される。点検作業者はこのディスプレイ部５２に表示される点検項目に従って保守点検作業を行う。

点検作業者はディスプレイ部５２に表示されている点検ブロックの所定の点検項目（例えば図４中の外壁パネルの状態）について作業が終了すると、ディスプレイ部５２に対するタッチ操作により当該点検項目の点検結果を携帯端末５１に入力する。例えば「ＯＫ」「ひび割れあり」等の文字を入力する。この場合、携帯端末５１（詳細には内蔵コントローラ）は、その入力された点検結果を内蔵メモリに現在の時刻と対応付けて都度記憶する。これにより、携帯端末５１には、各点検項目についてその点検結果とその作業に要した時間とが記憶される。

ディスプレイ部５２に表示されている点検ブロックの各点検項目をすべて作業し終えそれらの点検結果をすべて携帯端末５１に入力し終えると、次に点検を行う点検ブロックの点検項目がディスプレイ部５２に表示される。こうして、すべての点検ブロックの点検項目についてディスプレイ部５２の表示に従い順に作業していく。

なお、各点検ブロックの点検項目をディスプレイ部５２に表示させる表示順序は保守点検の作業を効率よく行えるように設定するのが望ましい。例えば、近接する点検ブロック同士をまとめてディスプレイ部５２に表示させたり、あるいは保守点検に際し同じ測定器を用いる点検ブロック同士をまとめて表示させたりすることが考えられる。

すべての点検ブロックの各点検項目について作業し終えそれらの点検結果をすべて携帯端末５１に入力し終えると、携帯端末５１は入力された点検結果に基づいて点検結果報告書を作成する。そして、作成された報告書を住宅２１に設けられたユーザのプリンタ等を用いて紙出力し、その出力した報告書に基づいてユーザに点検結果を報告する。これにより、一連の保守点検作業が終了する。

また、保守点検の結果に関する情報（例えば点検結果報告書）は携帯端末５１からアフターサービス会社４１の管理サーバ４２に送信され、管理サーバ４２にて管理される。また、同情報はさらに管理サーバ４２から住宅販売会社１１の管理サーバ１２に送信され、管理サーバ１２の記憶部１４に記憶される。これにより、住宅販売会社１１において住宅２１に対する保守点検の結果を確認することが可能となっている。また、住宅販売会社１１は、保守点検の結果だけではなくアフターサービス会社４１が行った保守点検の作業状況（各点検項目についての実施／不実施、保守点検に要した時間等）についても把握できるため、同サービス会社４１が行った保守点検作業に対する評価（例えばすべての保守点検項目について作業を行ったか、時間通りに作業を行ったか等）を行うこともできる。

以上、詳述した本実施形態の構成によれば、以下の優れた効果が得られる。

取得した設備機器３１〜３３の稼動能力の低下に関する情報に基づいて、記憶部１４に記憶されている建物本体の点検時期に設備機器３１〜３３を保守点検すべきであるか否かを判定し、その結果保守点検すべきであると判定された場合には設備機器３１〜３３の点検項目を記憶部１４より読み出して建物本体の点検時期前にアフターサービス会社４１に通知するようにした。これにより、建物本体の点検時期において、設備機器３１〜３３に稼働能力の低下が生じる等して設備機器３１〜３３が保守点検の必要な状態にある場合には、建物本体の点検時期を利用して設備機器３１〜３３の保守点検を行うことが可能となる。したがって、設備機器３１〜３３の保守点検を別途行う必要がなくなり、ひいては設備機器３１〜３３の保守点検のために再度住宅２１に出向く手間を減らすことができる。よって、住宅２１の保守点検を好適に行うことができる。

建物本体の点検時期における点検対象ではない設備機器３１〜３３について建物本体の点検時期に保守点検すべきであるか否かを判定し、判定の結果保守点検すべきであると判定した場合には設備機器３１〜３３の点検項目を記憶部１４より読み出し建物本体の点検時期前にアフターサービス会社４１に通知するようにした。これにより、点検時期が異なる複数の定期点検対象がある住宅２１について保守点検を好適に行うことができる。

設備機器３１〜３３に故障が発生する故障発生時期を予測し、その予測した故障発生時期が記憶部１４に記憶されている建物本体の点検時期よりも前である場合に、建物本体の点検時期を故障発生時期よりも前の時期として更新することとした。これにより、建物本体の点検時期を利用して、設備機器３１〜３３に故障が発生するのを防止すべく設備機器３１〜３３に対し事前に保守点検を行うことができ、その結果設備機器３１〜３３に故障が発生するのを未然に回避できる。

住宅２１に対して行う保守点検の項目には、点検作業者がユーザに住宅２１の状態について問診をしながら進める問診点検項目がある。ここで、問診された項目に関してユーザが速やかに回答できない場合は点検作業者自ら状態確認を行う必要が生じるため保守点検の作業を迅速に行うことが困難となる。そこで、その点に鑑み、アフターサービス会社４１に通知する点検項目のうち上記問診点検項目については住宅２１のユーザに通知するようにした。これにより、保守点検の際にユーザに問診する点検項目についてユーザに事前に状況確認をしておいてもらうことができるため、保守点検の作業をスムーズに進めることが期待できる。

各設備機器３１〜３３からの故障情報に基づいて各設備機器３１〜３３に故障が生じたか否かを判定し、いずれかの設備機器３１〜３３に故障が生じたと判定された場合にその旨をアフターサービス会社４１に通知するようにした。これにより、設備機器３１〜３３に故障が生じた場合には設備機器３１〜３３を修復する等の対応を迅速にとることができる。

設備機器３１〜３３に対して行った保守点検の履歴を登録する保守点検登録ボタン２４ｅを設け、同登録ボタン２４ｅを用いて登録された保守点検履歴情報に基づいて、記憶部１４に記憶されている建物本体の点検時期に設備機器３１〜３３に対し保守点検を実施すべきであるか否かを判定した。これにより、設備機器３１〜３３に対して所定期間以上保守点検が行われていない場合に、建物本体の点検時期に設備機器３１〜３３を保守点検すべきであると判定する等、設備機器３１〜３３の保守点検履歴に応じた判定ができる。

アフターサービス会社４１の点検作業者により携帯される携帯端末５１に、点検項目が送信されるようにした。この場合、定期点検の際の点検項目が点検作業者の携帯端末５１に通知されるため、現場に出ることの多い点検作業者にとって都合がよい。

点検作業者により携帯される携帯端末５１に、管理サーバ１２より送信される点検項目を表示するディスプレイ部５２を設けた。この場合、定期点検の際に行う点検項目を携帯端末５１に表示できるため、点検項目が記載された点検シートを持ち歩く場合と比べ持ち運び性の面で優れている。

本発明は上記実施形態に限らず、例えば次のように実施されてもよい。

（１）上記実施形態では、住宅２１における複数の点検対象のうち異常情報の取得を行う点検対象（第２点検対象）として設備機器３１〜３３を設定したが、設備機器３１〜３３以外のものを、すなわち建物本体側の部材を第２点検対象として設定してもよい。例えば、建物本体の屋根部分を第２点検対象とし、同屋根部分における雨漏りの状態を異常情報として検出することが考えられる。具体的には、屋根部分の状態を監視する監視カメラ（異常情報取得手段に相当）を設置し、監視カメラからの監視情報に基づいて、屋根部分の雨漏りの状態を検出することが考えられる。例えば、瓦に割れが生じているとの監視情報に基づき雨漏りの状態を検出する。

また、この場合、設備機器３１〜３３の点検時期（定期点検時期）に、同点検時期における点検対象ではない建物本体の屋根部分について保守点検すべきか否かを判定する。そして、判定の結果、設備機器３１〜３３の点検時期に屋根部分を保守点検すべきと判定した場合に、屋根部分の点検項目を記憶部１４より読み出して設備機器３１〜３３の点検時期前にアフターサービス会社４１に通知する。この場合においても、上記実施形態と同様住宅２１の保守点検を好適に行うことができる。

（２）各設備機器３１〜３３の内蔵コントローラ３１ａ〜３３ａから送信される故障情報に基づいて、設備機器３１〜３３に故障が発生したか否かを判定し、故障が発生したことが判定された場合にその故障に伴う修理費用を住宅２１のホームサーバ２２（詳細にはホームコントローラ２３）に送信するようにしてもよい。例えば、設備機器３１〜３３の修理費用を各設備機器３１〜３３ごとに又は故障の内容ごとに対応付けて記憶部１４に記憶しておき、いずれかの設備機器３１〜３３に故障があった場合にその故障した設備機器３１〜３３に対応する修理費用を記憶部１４より読み出しホームサーバ２２に送信することが考えられる。これにより、設備機器３１〜３３に故障が生じた場合はその故障に伴う修理費用がユーザに通知されるため、ユーザは設備機器３１〜３３を修理するか新たに買い換えるか等の判断を事前にすることができる。

（３）ホームコントローラ２３の記憶部２７に各設備機器３１〜３３の販売価格や割引の有無等の販売情報（セール情報）を記憶しておき、かかる販売情報をユーザの要求に基づいて記憶部２７から読み出し表示部２５に表示できるようにしてもよい。例えば、ホームサーバ２２の操作部２４にセール情報表示ボタンを設け、この表示ボタンの操作に基づいて販売情報を表示部２５に表示させることが考えられる。これにより、設備機器３１〜３３が故障したり寿命になったりしてユーザが新しい設備機器を購入する際には、かかる販売情報を見て購入の参考とすることができる。

（４）上記実施形態では、設備機器３１〜３３のメンテナンス時期が間近に近づいた場合に警告部２６による警告処理を行ったが、これに代えて又は加えて、その他の場合にかかる警告処理を行ってもよい。例えば、記憶部２７に記憶されている各設備機器３１〜３３の稼動情報に基づいて各設備機器３１〜３３についてメンテナンスの必要性の有無を判定し、判定の結果いずれかの設備機器３１〜３３にメンテナンスの必要性がある場合に警告部２６による警告処理を行うようにしてもよい。具体的には、「太陽光パネルの発電効率が著しく低下しています」等の音声を警告部２６より出力する。これにより、ユーザは設備機器３１〜３３のメンテナンスが必要な状況になったことを知ることができる。

また、記憶部２７に記憶されている各設備機器３１〜３３の故障情報に基づいて各設備機器３１〜３３について故障の有無を判定し、判定の結果いずれかの設備機器３１〜３３に故障がある場合に警告部２６による警告処理を行うようにしてもよい。具体的には、「発電ユニットが故障しました」等の音声を警告部２６より出力する。これにより、ユーザは設備機器３１〜３３が故障したことを知ることができる。

（５）携帯端末５１にカメラやビデオ等の撮像手段を設けてもよい。例えば、携帯端末５１にデジタルカメラを内蔵すれば、点検作業時に不具合があった箇所等を携帯端末５１を用いて撮影することができる。これにより、この画像をアフターサービス会社４１や住宅販売会社１１に送信すれば住宅２１の不具合の様子をアフターサービス会社４１等で画像確認できる。なお、撮影した画像を点検終了後にユーザに手渡す点検報告作成書に添付してもよい。そうすれば、ユーザは不具合箇所がどのような状態になっているのかを把握し易い。

（６）上記実施形態では、図３のステップＳ２３における問診点検項目の通知処理において、ユーザに問診をしながら実施する点検項目をユーザに通知したが、さらに問診を実施しない点検項目についてもユーザに通知するようにしてもよい。例えば、ステップＳ２２でアフターサービス会社４１に通知した点検項目をすべてユーザに通知することが考えられる。

（７）上記実施形態では、住宅販売会社１１の系列会社であるアフターサービス会社４１が住宅２１の定期点検を行う場合を例として説明したが、住宅販売会社１１自らが定期点検を行うことも考えられる。この場合、住宅販売会社１１（管理サーバ１２）は自社の点検作業者（点検作業者に相当）が携帯する携帯端末等に保守点検の内容を通知すればよい。

（８）上記実施形態では、設備機器３１〜３３の稼動能力の低下に関する能力低下情報（異常情報に相当）に基づいて、建物本体の点検時期に設備機器３１〜３３を点検すべきか否かを判定したが、設備機器３１〜３３の故障情報（異常情報に相当）に基づいてかかる判定を行ってもよい。つまり、建物本体の点検時期前に設備機器３１〜３３に故障が生じていると検出された場合には、建物本体の点検時期にて設備機器３１〜３３を点検すべきと判定し、同機器３１〜３３の点検項目をアフターサービス会社４１に通知するようにする。なお、この場合、図３のステップＳ１１，Ｓ１２の処理は不要である。

また、設備機器３１〜３３の能力低下情報及び故障情報の双方に基づいて建物本体の点検時期に設備機器３１〜３３を点検すべきか否かを判定してもよい。

（９）上記実施形態では、第２点検対象として、定期点検の対象である設備機器３１〜３３を、すなわち保守点検の実施時期が予め定められている第１点検対象としての設備機器３１〜３３を設定したが、第１点検対象ではない建物部材を第２点検対象として設定してもよい。

１１…建物販売会社としての住宅販売会社、１２…管理コンピュータとしての管理サーバ、１３…判定手段としての制御部、１４…点検時期記憶部及び点検項目記憶部としての記憶部、２１…建物としての住宅、２２…ホームサーバ、４１…メンテナンス会社としてのアフターサービス会社、５１…携帯端末。

Claims (7)

1. 建物において保守点検を実施する複数の点検対象のうち保守点検の実施時期が予め定められた点検対象について、その既定点検時期を記憶する点検時期記憶部と、
   前記複数の点検対象のうち所定の点検対象について、その点検項目を記憶する点検項目記憶部と、
   前記所定の点検対象の異常情報を取得する異常情報取得手段と、
   前記異常情報取得手段により取得した異常情報に基づいて、前記点検時期記憶部に記憶された前記既定点検時期のうち今回の既定点検時期における点検対象とはされていない前記所定の点検対象について、当該今回の既定点検時期に保守点検すべきか否かを判定する判定手段と、
   前記判定手段により保守点検すべきと判定された場合に当該所定の点検対象の点検項目を前記点検項目記憶部より読み出し、該読み出した点検項目を当該今回の既定点検時期前に点検作業者又はメンテナンス会社にネットワークを介して通知する通知手段と、
   を備えることを特徴とする建物点検管理システム。
2. 保守点検の実施時期が予め定められた点検対象として、定期的に保守点検が行われるとともに点検時期の異なる複数の定期点検対象を備え、
   前記点検時期記憶部には、それら各定期点検対象の定期点検時期が前記既定点検時期として記憶されており、
   前記各定期点検対象の少なくとも一部は前記所定の点検対象であり、
   前記判定手段は、前記所定の点検対象である前記定期点検対象のうち、今回の定期点検時期における点検対象ではない対象について当該今回の定期点検時期に保守点検すべきか否かを判定し、
   前記通知手段は、前記判定手段により保守点検すべきと判定された当該所定の点検対象の点検項目を前記点検項目記憶部より読み出し、該読み出した点検項目を前記今回の定期点検時期前に通知することを特徴とする請求項１に記載の建物点検管理システム。
3. 前記建物は、当該建物に付帯して設置された設備機器を備え、前記設備機器は前記所定の点検対象として設定されており、
   前記異常情報取得手段は、前記設備機器の稼動能力低下に関する能力低下情報及び前記設備機器の故障情報の少なくともいずれかを前記異常情報として取得し、
   前記判定手段は、前記異常情報取得手段により取得した前記設備機器の能力低下情報又は故障情報に基づいて、前記既定点検時期に前記設備機器を保守点検すべきか否かを判定することを特徴とする請求項１又は２に記載の建物点検管理システム。
4. 前記異常情報取得手段により取得した前記設備機器の能力低下情報に基づいて、前記設備機器に故障が発生する故障発生時期を予測する予測手段と、
   前記予測手段により予測された故障発生時期が前記点検時期記憶部に記憶されている前記既定点検時期よりも前である場合に、当該既定点検時期を前記故障発生時期よりも前の時期として更新する点検時期更新手段と、
   を備えることを特徴とする請求項３に記載の建物点検管理システム。
5. 前記所定の点検対象に対して行った保守点検の履歴に関する情報を登録する登録手段を備え、
   前記判定手段は、前記登録手段により登録された保守点検の履歴に基づいて、前記今回の既定点検時期における点検対象とはされてはいない前記所定の点検対象について、当該今回の既定点検時期に保守点検すべきか否かを判定することを特徴とする請求項１乃至４のいずれか一項に記載の建物点検管理システム。
6. 前記点検項目記憶部に記憶されている前記所定の点検対象の点検項目には、点検作業者がユーザに問診をしながら保守点検を行う問診点検項目が含まれており、
   前記通知手段は、前記メンテナンス会社又は前記点検作業者に通知する点検項目に前記問診点検項目が含まれている場合には、当該問診点検項目を前記今回の既定点検時期前にネットワークを介して前記ユーザに通知することを特徴とする請求項１乃至５のいずれか一項に記載の建物点検管理システム。
7. 前記通知手段は、前記点検作業者により携帯される携帯端末と通信する通信機能を有し、前記点検項目記憶部より読み出した点検項目を前記携帯端末に送信することで前記点検作業者に対し通知処理を行うことを特徴とする請求項１乃至６のいずれか一項に記載の建物点検管理システム。

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