JP5052773B2 - 家屋評価計算処理装置 - Google Patents

Description

本発明は、家屋評価計算を行う家屋評価計算処理装置に関する。

従来、家屋の間取り図を入力して家屋評価計算を行う家屋評価計算処理装置として、例えば下記特許文献１及び特許文献２に記載のものが知られている。
下記特許文献１に記載のものは、図面内に記入された部屋名称に対応させて入力するＯＣＲシート形式の家屋調査票を読み取り装置により入力し、部屋名称ごとの部屋領域の面積と評点項目の入力を行うようにしたものである。
下記特許文献２に記載のものは、評点項目と付加条件を格納した評点パターンファイルを選択することにより、家屋１棟毎に繰り返される家屋の評点項目入力操作を最小限にしたものである。
特開平０５−８９１４２号公報 特許第３１７７４８９号公報

しかしながら、前記家屋の評点項目に対する入力方法だけでは、評点項目を付加しても補正項目と補正値は固定値となり、補正パターンに類似性があっても、毎回家屋１棟毎の各部分毎における評点項目毎の補正項目毎の補正指示操作が必要となる。
最近は、家屋評価用の評点項目が少なくなり、家屋を建設するメーカ毎に同様の補正を適用する操作が普通となっている。この補正のために、毎回家屋１棟の各部分毎における評点項目毎の補正項目毎に指示し、家屋１棟毎に繰り返さなければならないという問題があり、この補正操作を含めると、何度も繰り返される入力作業に対しての効率的なデータ入力方法の提供に至っていない。

本発明の目的は、家屋１棟の各部分毎に繰り返される評点項目入力操作と家屋１棟の各部分毎の各評点項目毎の補正項目毎に繰り返される補正入力操作の作業量を共に低減し、効率的な評価計算処理が可能な家屋評価計算処理装置を提供することにある。

上記目的を達成するために、本発明は、家屋１棟の各部分毎の仕上げデータなどの評点項目、前記各部分毎の各評点項目における補正項目毎の補正データなどの補正項目、それぞれの付加条件および補正条件を格納した評点補正パターンファイルを、地域の特性またはメーカの条件により複数種記憶し、さらに家屋間取り図データが予め格納され、かつ家屋の各部分別の評点項目や数量などの属性データを格納できる図面ファイルとを記憶する、記憶装置と、
前記記憶装置に記憶された評点補正パターンファイルを用いて家屋評価計算処理を行う中央処理装置と、を備え、
前記中央処理装置は、
前記複数の評点補正パターンファイルのうちから１つの評点補正パターンファイルが選択されたとき、
前記選択された評点補正パターンファイルに格納された評点項目および付加条件に基づいて、指定された各部分毎に評点を付加する評点付加処理を実行し、
前記選択された評点補正パターンファイルに格納された補正項目および付加条件と、図面ファイルに格納された評価対象の家屋間取り図に基づいて、指定された各部分について前記評点付加処理で付加された評点の補正処理を行い、家屋１棟毎の評点数を算出する評点数計算処理を実行することを特徴とする。

また、前記中央処理装置は、前記評点付加処理を実行した後、利用者からの指示を受けることなく前記評点数計算処理を実行することを特徴とする。

また、評点数の計算結果を表示する表示装置を更に備えることを特徴とする。

本発明によれば、評点付加処理、図面解析処理、評点数計算処理を連続実行することも可能となり、家屋１棟毎の各部分毎に繰り返される評点項目入力操作と家屋１棟毎の各部分毎における各評点項目毎の各補正項目毎の補正入力操作の作業量を共に低減でき、評点補正を含めた１棟の家屋の評点数計算に必要な作業時間を短縮できることから、より効率的な処理が実現できる。
さらに、一度付加された評点項目や補正項目の一部修正が可能であるため、追加したい評点がある場合や、補正を変更したい場合も柔軟に対応でき、作業の効率化が図れるといった効果がある。

以下、本発明を実施する場合の一形態を図面を参照して具体的に説明する。
図１は、本発明の家屋評価計算処理装置の概略構成を示すブロック図である。
本装置は、キャラクタおよびグラフィックを表示するディスプレイ装置１と、文字、記号などの入力を行うキーボード装置３と、座標指示を行うポインティング装置４と、後述の各プログラムを実行して処理を行う中央処理装置１０と、家屋間取りの家屋図形データ２２Ａ及び部分別の評点項目や数量などの属性を含む評点データ２２Ｂを格納できる図面ファイル２２と、家屋を構成する部分毎の仕上げデータなどの評点項目と、評点項目の補正データなどの補正項目と、その付加条件や補正条件を格納した評点補正パターンファイル２１と、家屋標準評点数を格納している標準評点マスタファイル２３と、部分別の評点数計算結果を格納する評点数計算ファイル２４とからなっている。
中央処理装置１０では、間取り図入力処理１２、評点付加処理１３、図面解析処理１４、評点数計算処理１５を含む家屋評価計算プログラム１１を実行することができる。

図２は、評点補正パターンファイル２１の概要構造を示す図である。
評点補正パターンファイル２１は、評点のパターンを保存する評点パターンレコード２１Ａと、補正のパターンを保存する補正パターンレコード２１Ｂとからなっている。
評点パターンレコード２１Ａには、階、屋根、基礎、外壁、部屋等の家屋の各部分区分名２１１、間取り図データの検索方法（位置、属性、文字、座標など）の区分２１２、検索の時のキーとなる文字（右、１階、居間、和室など）や座標（Ｘｎ，Ｙｎ）などの検索パラメータ２１３、各部分の仕上げ種類（モルタル、リシン、板張りなど）などを表す評点項目２１４で構成されており、家屋各部分毎に複数のレコードで構成される。
部分区分名２１１と検索パラメータ２１３で示される条件に合致する部分があれば、その部分に評点項目２１４が付加される。
家屋の１つの部分に対し複数の評点がある場合、例えば部屋の場合は天井用、壁用、床用のように、複数項目にわたって格納される。

補正パターンレコード２１Ｂには、評点パターンレコード２１Ａと共通して扱える項目として、屋根補正、基礎補正、外壁補正、天井補正、設備補正等の家屋の各部分区分名２１５、ＡＬＬ，モルタル、リシンなど複数種類の場合の全体補正か個別補正かを指定する補正範囲区分２１６、補正の種類（施工多少、施工程度、柱の長さ、形式、大きさ、間口寸法など）を示す補正項目２１７、固定の補正値（０．９、１．２）や補正計算方法の種類（計算式Ａなど）を指定する補正値２１８、計算式を使用する場合のパラメータ（勾配、間口、大きさなど）となる補正量２１９で構成されており、１つの部分に対し複数の補正がある場合は、補正項目１用、補正項目２用、補正項目３用のように、複数項目が格納される。
この評点補正パターンファイル２１は、前述のように、家屋評価地域の家屋の特性やメーカ等の条件により、複数種登録するものであり、評価対象家屋の特性に合わせ、評価対象の家屋と類似のパターンを持つ評点補正パターンファイル２１の１つをオペレータが指定して利用するものである。

図面ファイル２２中に格納されている間取り図データの検索方法は、検索方法区分２１２の値を変更するだけで、容易に変更が可能で、将来的な検索方法や検索キー項目の変化にも柔軟に対応できるようになっている。また、評点パターンレコード２１Ａと、補正パターンレコード２１Ｂは一緒であるため分かり易く管理し易くなっている。
なお、本実施形態では一つの外部ファイルとしているが、データベースなどの表に対し登録したり、評点パターンと補正パターンを分けるようにしても同様である。

図３は、図面ファイル２２の概要構造を示す図である。
図面ファイル２２は大きくは図面の単位、縮尺や用紙サイズなどを格納する図面属性部３１、間取り図の要素である壁線や建具線を表現する単位図形データ部３２、評点が付加された部分を示すグループデータ部３３から構成される。
当初の間取り図データは単位図形データ部のデータとして表現される。さらにグループデータ部３３は、家屋の構成部分を示す部分区分名３３１、付加された評点項目を表す評点コード３３２、評点付加部分の数量のデータである長さ３３３、面積３３４、付加形状を表す複数の図形データを格納する形状データ３３５で構成される。本データは複数存在する場合がある。家屋評価計算プログラム１１の評点付加処理１３が実行されると、前記グループデータ部３３に順次所定データが格納されるようになっている。

図４は、図１に示す家屋評価計算プログラム１１の概要構造を示すブロック図である。
家屋評価計算プログラム１１は、間取り図入力処理１２と評点付加処理１３と図面解析処理１４と評点数計算処理１５とを有し、更に、処理に付随して、間取り図作成後画面４１、評点補正パターン選択画面４２、全評点パターン付加後結果画面４３、全補正パターン適用後計算結果画面４４を表示する機能を備えている。

先ず、間取り図入力処理１２の概要を説明する。
間取り図入力処理１２では、間取りに必要な外壁、間仕切り等の部分の図形をポインティング装置４により対話入力する。入力するとディスプレイ装置１には、間取り図入力後画面４１が表示される。入力された間取り図は、図面ファイル２２に格納される。

次に、評点付加処理１３の概要を説明する。
評点付加処理１３が実行されると、評点補正パターン選択画面４２が表示され、複数の評点補正パターンファイルのリストが表示される。オペレータにより１つの種類の評点補正パターンファイル２１が評点補正パターン選択画面４２により選択されると、評点付加処理２２は、選択された評点補正パターンファイル２１を読み込み、その中に格納されている評点パターンレコード２１Ａの評点項目や評点付加条件データを読み、その評点付加条件に基づき、図面ファイル６に格納されている間取り図データを検索し、評点付加対象となる図形データ２２Ａを抽出する。さらに抽出した図形データ６Ａより、数量（あるいは面積）を計算し、その計算結果の数量データを抽出図形データ及び評点項目と共に評点データ６Ｂとして図面ファイル２２に格納する。
評価対象の家屋の中で評点補正パターンファイル２１の評点パターンレコード２１Ａの評点項目で指定された全ての評価対象部分について評点の付加処理が終わると、全評点パターン付加後結果画面４３が表示される。この全評点パターン付加後結果画面４３を表示し、正常であれば、そのまま図面解析処理１４を実行するようにすることもできる。

更に、図面解析処理１４の概要を説明する。
図面解析処理１４が実行されると、図面ファイル２２内の評点データ２２Ｂを順次検索し、屋根、外壁、天井、内壁等の家屋各部分別に、評点毎の数量を集計し、評点数計算処理１５を実行させる。

次に、評点数計算処理１５の概要を説明する。
評点数計算処理１５は、図面解析処理１４の集計した評点項目と数量（あるいは面積）を順次、評点数計算ファイル２４に登録する。また、標準評点マスタファイル２３を参照し、登録する評点コードから評点名称や点数などを検索し、評点数計算ファイル２４に登録する。この時、評点付加処理１３にて選択された評点補正パターンファイル２１は、評点付加処理１３の処理時にバッファに保存することで参照できる。
評点付加処理１３は、選択された評点補正パターンファイル２１を読み込み、その中に格納されている補正パターンレコード２１Ｂの補正項目や補正方法の条件データを読み、その補正条件に基づき、評点数計算ファイル２４に登録された各部分の評点に補正項目と補正値が登録され、評価計算される。
評価対象の家屋の中で評点補正パターンファイル２１の補正パターンレコード２１Ｂの補正項目で指定された全ての評価対象部分について補正処理が終わると、全補正パターン適用後計算結果画面４４が表示される。
全補正パターン適用後計算結果画面４４の下には、全評点パターン付加後結果画面４３を残し、全評点パターン付加後結果画面４３と全補正パターン適用後計算結果画面４４を切り替えまたは同時に表示して確認できるようにすることもできる。
全評点パターン付加後結果画面４３及び全補正パターン適用後計算結果画面４４では修正操作を行うこともできる。

図５は、家屋評価計算プログラム１１の評点付加処理１３の処理手順を示すフローチャートである。
図５において、まず、評点を付加しようとする家屋の間取り図が格納されている図面ファイル２２をオープンし（ステップＳ５０１）、次に評点補正パターン選択画面４２からの指示により複数種類の評点補正パターンファイル２１の中からオペレータが選択した評点補正パターンファイル２１をオープンし、評価対象の家屋の間取り図の図形データ及び評点パターンのデータの読み込みを行う（ステップＳ５０２）。
そして、読み込んだ評点補正パターンデータの１レコードを読み、レコードの終了判定を行う（ステップＳ５０３，Ｓ５０４）。ここで、次のレコードが無ければ評点補正パターンファイル２１と図面ファイル２２をクローズし（ステップＳ５０５）、終了する。

評点補正パターンデータの終了でなければ、部分区分名２１１により、補正パターンレコード２１Ａの判定を行う。ここで、評点パターンレコード２１Ａでない場合は、次のレコードを読み込むためにステップＳ５０２へ進む（ステップＳ５０６）。
評点パターンレコード２１Ａならば、読み込んだ１レコードの検索方法区分２１２を読み、図面ファイル２２に対し検索パラメータ２１３を使って評価対象の家屋の間取り図の図形データの検索を行い（ステップＳ５０７）、抽出図形データをワークエリアに格納する（ステップＳ５０８）。この処理を抽出図形が無くなるまで繰り返す（ステップＳ５０９）。
これによって、例えば、「検索方法区分２１２＝位置」、「検索パラメータ２１３＝１階」と指定した場合、１階部分の全ての間取り図の図形が抽出される。同様に、「検索方法区分２１２＝属性」、「検索パラメータ２１３＝和室」と指定した場合は、評価対象家屋の中の全ての和室の間取り図の図形が抽出される。
次に、ステップＳ５０２で読み込んだ評点パターンレコード２１Ａの部分区分名２１１を読み、その部分における数量（長さ、面積のいずれか一方または両方）の計算を、ワークエリアにセットした抽出図形データに対し行い、計算結果を出力バッファにセットする（ステップＳ５１０、Ｓ５１１）。
さらに、評点パターンデータの現在のレコードの評点項目２１４内の評点コードを出力バッファにセットし、ワーク内の図形データを出力バッファにセットする（ステップＳ５１２、Ｓ５１３）。次に、出力バッファ内のデータを図面ファイル２２のグループ３３に格納した後（ステップＳ５１４）、次レコードを読み、ステップ５０４に戻る。

このようにして、評点補正パターンファイル２１の全ての評点パターンレコード２１Ａに格納された部分区分名毎にパラメータ２１３に従った評価対象の家屋の各部分の図形データが抽出され、その抽出された図形に対し、評点パターンレコード２１Ａの部分区分名２１２の部分に対して予め設定されている評点コードが付加されて出力バッファに出力される。また、その部分区分における数量のデータが出力バッファに出力される。この評点コードのデータは、ワークエリアにセットした抽出図形データを格納するグループ３３の評点項目３３２のエリアに格納される。長さおよび面積のデータは長さ３３３、面積３３４のエリアに格納される。抽出図形データは、壁面や部屋等の最小単位で格納し、修正等の機能を備えると部分的な削除にも対応できるようになる。

従って、評点パターンファイル２１に登録されている材質や仕上げで建設された家屋であれば、和室、居間等の各部分の評点コードとしては、評点補正パターンファイル２２に登録されているのと同じ評点コードが付加されることになる。
この場合、例えば、１階部分に同じ評点の和室が２部屋あったとしても、２つのグループが登録され、それぞれの長さ３３３および面積３３４が格納される。

図６は、家屋評価計算プログラム１１の評点数計算処理１５の処理手順の概要を示すフローチャートである。
図６において、まず、補正を適用しようとする家屋の評点数計算データが格納されている評点数計算ファイル２４をオープンし（ステップＳ６０１）、次にバッファに保存された評点補正パターンファイル２１をオープンし、評価対象の家屋の評点数データ及び補正パターンのデータの読み込みを行う（ステップＳ６０２）。そして、読み込んだ評点補正パターンデータの１レコードを読み、レコードの終了判定を行う（ステップＳ６０３，Ｓ６０４）。
ここで、次のレコードが無ければ評点補正パターンファイル２１と評点数計算ファイル２２をクローズし（ステップＳ６０５）、終了する。
評点補正パターンデータの終了でなければ、部分区分名２１５により、補正パターンレコード２１Ｂの判定を行う。ここで、補正パターンレコード２１Ｂでない場合は、次のレコードを読み込むためにステップＳ６０３へ戻る（ステップＳ６０６）。
補正パターンレコード２１Ｂならば、読み込んだ１レコードの補正範囲区分２１６を読み、評点数計算ファイル２４に対し補正範囲区分２１６を使って評価対象の家屋における評点数計算データの検索を行う（ステップＳ６０７）。
そして、補正パターンレコード２１Ｂの補正項目２１７の補正値２１８が計算式であるかの判定を行う（ステップＳ６０８）。ここで、補正値２１８が計算式ならば、予め登録されている補正値２１８の計算式にパラメータとなる補正量２１９を適用して補正値を計算し、次へ進む（ステップＳ６０９）。
補正値２１８が計算式ではなく固定値であるならば、該当する部分の抽出評点の補正項目２１７を登録し、計算で得た補正値または補正値２１８を評点数計算ファイル２４に登録する（ステップＳ６１０）。

以上のように評点補正パターンファイル２１内の補正パターンデータが全て適用される。従って、評点補正パターンファイル２１に登録されている材質や仕上げで建設された家屋であれば、和室、居間等の各部分の評点コードと補正コードは、全て評点補正パターンファイル２２に登録されているのと同じ評点コードが付加され、また補正計算がなされることになる。
また、複数種類の評点補正パターンファイルを備え、その評点補正パターンファイルに登録されている評点項目の付加条件により、図面ファイルに格納された評価対象の家屋間取り図から評点を付加すべき形状を抽出し、その形状の長さあるいは面積を表わす数量データと共に格納し、解析し、評点数計算する最終工程で、再び評点補正パターンファイルの補正項目の補正条件により、評点数計算ファイルに格納された評点の補正処理ができる。

本発明に係る家屋評価計算処理装置の実施の形態の概略構成を示すブロック図である。 評点補正パターンファイルの概要構成を説明するための説明図である。 図面データファイルの概要構成を説明するための説明図である。 家屋評点計算プログラムの概要構造を示すブロック図である。 評点付加処理の処理手順の概要を示すフローチャートである。 評点数計算処理の処理手順の概要を示すフローチャートである。

符号の説明

１…ディスプレイ装置、２…キーボード装置、３…ポインティング装置、１０…中央処理装置、１１…家屋評価計算処理プログラム、１２…間取り図入力処理、１３…評点付加処理、１４…図面解析処理、１５…評点数計算処理、２０…記憶装置、２１…評点補正パターンファイル、２２…図面ファイル、２３…標準評点マスタファイル、２４…評点数計算ファイル。

Claims (3)

1. 家屋１棟の各部分毎の仕上げデータなどの評点項目、前記各部分毎の各評点項目における補正項目毎の補正データなどの補正項目、それぞれの付加条件および補正条件を格納した評点補正パターンファイルを、地域の特性またはメーカの条件により複数種記憶し、さらに家屋間取り図データが予め格納され、かつ家屋の各部分別の評点項目や数量などの属性データを格納できる図面ファイルとを記憶する、記憶装置と、
   前記記憶装置に記憶された評点補正パターンファイルを用いて家屋評価計算処理を行う中央処理装置と、を備え、
   前記中央処理装置は、
   前記複数の評点補正パターンファイルのうちから１つの評点補正パターンファイルが選択されたとき、
   前記選択された評点補正パターンファイルに格納された評点項目および付加条件に基づいて、指定された各部分毎に評点を付加する評点付加処理を実行し、
   前記選択された評点補正パターンファイルに格納された補正項目および付加条件と、図面ファイルに格納された評価対象の家屋間取り図に基づいて、指定された各部分について前記評点付加処理で付加された評点の補正処理を行い、家屋１棟毎の評点数を算出する評点数計算処理を実行することを特徴とする家屋評価計算処理装置。
2. 請求項１記載の家屋評価計算処理装置において、
   前記中央処理装置は、前記評点付加処理を実行した後、利用者からの指示を受けることなく前記評点数計算処理を実行することを特徴とする家屋評価計算処理装置。
3. 請求項１記載の家屋評価計算処理装置において、
   評点数の計算結果を表示する表示装置を更に備えることを特徴とする家屋評価計算処理装置。

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