JPH0589142A - 家屋評価点数計算処理装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【目的】 現地調査の手描き図面と家屋調査票を自動読
み取りし、家屋評価計算を行う家屋評価点数計算処理装
置を提供する。 【構成】 等間隔格子の方眼紙上に部屋の間取りを示す
べく描かれた手描き線図面および該線図面内に記入され
た部屋名称を表す文字とで表示された手描き家屋平面図
と部屋名称に対して仕上げ種類を対応させて入力するＯ
ＣＲシート形式の家屋調査票とを画像入力し、文字部分
と線図面部分に分離して、文字データ，線分データとし
て認識する。認識した線分データの両端点を方眼紙の等
間隔格子の交点位置に丸めて正規化し、部屋名称を示す
文字位置から部屋名称に対応する部屋領域を切り出し、
その面積を計算する。仕上げ種類ごとの評点数を示す標
準評点数テーブルを参照して、部屋ごとの面積，仕上げ
種類，および評点数を対応させて評価計算し、家屋評価
計算表を出力する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【産業上の利用分野】本発明は、家屋評価点数計算処理
装置に関し、特に、固定資産税および不動産取得税の基
礎となる家屋評価のための計算処理を効率よく行うため
手描き図面および家屋調査票を自動読み取りし、家屋評
価計算を行う家屋評価点数計算処理装置に関するもので
ある。

【０００２】

【従来の技術】従来、固定資産税および不動産取得税の
基礎となる家屋評価を行う場合、調査員が現地に赴いて
その場で家屋見取り図とその部屋毎の仕上げ種類を調書
に記入し、それに基づいて家屋評価の計算処理を行って
いる。このような家屋評価を行う作業工程は、多くが人
手による手作業で行なわれており、非常の効率の悪いも
のとなっている。

【０００３】このため、このような家屋評価を行う作業
工程の一部を自動化する自動化装置の開発も一部で試み
られている。従来における家屋評価計算の自動化処理シ
ステムの概略を説明すると、例えば、次のようなシステ
ムが試行されている。 （１）現地での調書に基づいて、各部屋毎の仕上げ別の
面積計算を行い、面積と仕上げ種類を入力して計算させ
るシステム、（２）現地での調書をＣＡＤデータとして
対話入力方式でＣＡＤシステムに入力し、面積計算以降
の評価までを自動化するシステム、など、部分的な作業
を自動化する家屋評価自動化システムが開発されてい
る。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】このように、従来から
家屋評価計算処理を一部で自動化するシステムが開発さ
れてはいるが、このような従来の自動化システムでは複
雑であり、システム運転が簡略化されておらず、十分に
家屋評価を行う作業工程を自動化したものとはなってい
ない。例えば、上述の（１）のシステムの場合、面積計
算が煩雑であり、確認にも時間を要するものとなってい
る。また、上述の（２）のシステムの場合では、面積計
算以降は自動化されているものの、未だ次のような問題
点が残っている。すなわち、前述の（２）のシステムの
ように、対話入力方式によりＣＡＤデータを入力すもの
では、現地調査で描いた家屋見取り図を再びＣＡＤシス
テムを操作して、デジタイズ入力する必要があり、２重
に手間がかかる。また、その場合、システムの導入の際
に、ＣＡＤシステムの使用方法，操作手順などの習熟が
必要であり、オペレータの訓練に時間を要する。また、
このようなシステムは対話処理であるため、１人のオペ
レータが装置を比較的長時間専有することになるため、
システム運用には装置台数が多数必要であるという問題
点もある。

【０００５】本発明は以上のような問題点を解決するベ
くなされたものであり、本発明の目的は複雑な操作を習
熟する必要がなく、現地調査の手描き図面から直ちに家
屋評価計算を実行できる家屋評価点数計算処理装置を提
供することにある。

【０００６】

【課題を解決するための手段】上記の目的を達成するた
め、本発明の家屋評価点数計算処理装置は、等間隔格子
が印刷された方眼紙上に部屋の間取りを示すべく描かれ
た手描き線図面および該線図面内に記入された部屋名称
を表す手描き文字とで表示された手描き家屋平面図と、
部屋名称に対して仕上げ種類を対応させて入力するＯＣ
Ｒシート形式の家屋調査票とを画像入力する画像入力手
段と、入力した画像データを文字部分と線図面部分に分
離する文字図形分離手段と、分離された文字部分から文
字データを認識すると共に線図面部分から線分データを
認識する文字線分認識手段と、認識した線分データに対
して両端点を方眼紙の等間隔格子の交点位置に丸めて正
規化する正規化手段と、正規化された線分データおよび
部屋名称を示す文字位置から部屋名称に対応する部屋領
域を求める領域切り出し手段と、切り出した各々の部屋
領域の面積を計算する面積計算手段と、家屋評価のため
の仕上げ種類ごとの評点数を示す標準評点数テーブルを
記憶している評点数記憶手段と、該評点数記憶手段に記
憶された標準評点数テーブルを参照して、部屋ごとの面
積，仕上げ種類，および評点数を対応させて評価計算
し、家屋評価計算表を出力する家屋評価出力手段とを備
えたことを特徴とする。

【０００７】

【作用】本発明の家屋評価点数計算処理装置において
は、画像入力手段と、文字図形分離手段と、文字線分認
識手段と、正規化手段と、領域切り出し手段と、面積計
算手段と、評点数記憶手段と、家屋評価出力手段とが備
えられる。

【０００８】画像入力手段は、等間隔格子が印刷された
方眼紙上に部屋の間取りを示すべく描かれた手描き線図
面および該線図面内に記入された部屋名称を表す手描き
文字とで表示された手描き家屋平面図と、部屋名称に対
して仕上げ種類を対応させて入力するＯＣＲシート形式
の家屋調査票とを画像入力する。画像入力した画像デー
タに対して、文字図形分離手段は、画像データを文字部
分と線図面部分に分離する。そして、文字線分認識手段
が分離された文字部分から文字データを認識すると共に
線図面部分から線分データを認識する。

【０００９】認識した線分データに対して、正規化手段
は、両端点を方眼紙の等間隔格子の交点位置に丸めて正
規化する処理を行う。これにより、方眼紙の等間隔格子
の間隔が部屋単位の実際の距離に対応させられ、部屋の
面積が正確に求められる。領域切り出し手段は、正規化
された線分データおよび部屋名称を示す文字位置から部
屋名称に対応する部屋領域を求める。そして、面積計算
手段が切り出した各々の部屋領域の面積を計算する。

【００１０】この家屋評価点数計算処理装置には、家屋
評価のための仕上げ種類ごとの評点数を示す標準評点数
テーブルを記憶している評点数記憶手段が備えられてお
り、家屋評価出力手段が、ここでの評点数記憶手段に記
憶された標準評点数テーブルを参照して、部屋ごとの面
積，仕上げ種類，および評点数を対応させて評価計算
し、出力装置から家屋評価計算表を出力する。

【００１１】このように、家屋評価点数計算処理装置に
よれば、手描き線図面で入力された部屋図面は、方眼紙
の等間隔格子で正規化された線分データから、正確な部
屋毎の面積が得られると共に、その線図面において同じ
く線図面内に記載された部屋名称から、面積と各部屋名
称との対応が付けられて入力される。また、別途に部屋
名称に対応して、ＯＣＲシート形式の家屋調査票の入力
からそれぞれの部屋毎の仕上げ種類が得られる。更に、
標準点数表からその仕上げ種類ごとの評点数が得られる
ので、これらをまとめて家屋評価計算が自動的に行なわ
れ、家屋評価計算表が自動出力される。

【００１２】

【実施例】以下、本発明の一実施例を図面を用いて具体
的に説明する。図１は、本発明の一実施例にかかる家屋
評価点数計算処理装置の全体の構成を示すブロック図で
ある。図１において、１は家屋平面図、２は家屋調査
票、３は画画像入力部、４は文字図形分離部、５は文字
線分認識処理部である。６は正規化処理部、７は領域切
り出し処理部、８は面積計算処理部、９は評価計算処理
部、１０は評点数記憶テーブル、１１は家屋評価計算表
である。

【００１３】家屋平面図１は、後述するが、等分割され
た格子間隔の方眼紙上に間取りを示すべく描かれた各部
屋の平面図の線図と、この線図内に記載した部屋を示す
名称を表す文字とが手描きで描かれた家屋の部屋構成を
示す図面シートである。家屋調査票２は、各部屋名称に
対応して仕上げ種類を入力するためのＯＣＲ入力用シー
トであり、後述するが、マークシートのような所定フォ
ーマットにより、各部屋番号に対応して、各部屋の天
井，内壁，床，などの仕上げの種類の入力が所定位置に
マークを付けることにより容易に入力できるようにレイ
アウトされている入力シートである。

【００１４】画像入力部３は、これらの家屋平面図１と
家屋調査票２を画像入力するためのＯＣＲ装置である。
画像入力部３により入力した画像データは、文字図形分
離部４により、文字部分と図形部分に分離されてから、
文字線分認識処理部５に供給される。文字線分認識処理
部５は線分認識処理部５ａおよび文字認識処理部５ｂか
ら構成されており、線分認識処理部５ａが図形データか
ら線分データの認識を行い、文字認識処理部５ｂが文字
データから各文字の文字認識を行う。ここでの文字認識
処理部５ｂが文字認識を行う各文字は、部屋名称として
家屋平面図１に書込まれた数字の文字であり、複雑な処
理を行うことなく確実に部屋名称となっている部屋番号
の数字文字を読み取られる。また、線分認識処理部５ａ
が図形データから認識した線分データは、正規化処理部
６に出力され、この正規化処理部６において、認識した
線分データに対して両端点を方眼紙の等間隔格子の交点
位置に丸めて正規化する処理を行う。

【００１５】正規化処理部６により正規化された線分デ
ータは、領域切り出し処理部７に入力される。また、領
域切り出し処理部７には、文字認識処理部５ｂが文字認
識を行った部屋名称の部屋番号が入力されており、領域
切り出し処理部７は、正規化された線分データと部屋名
称を示す文字の位置から部屋名称に対応する部屋領域を
求める処理を行う。領域切り出し処理部７によって切り
出された各部屋の領域は、面積計算処理部８に入力さ
れ、面積計算処理部８が、切り出した部屋領域の面積を
求める計算を行う。求められた各部屋の面積は、評価計
算処理部９に入力される。

【００１６】標準評点数テーブル１０には、家屋評価の
ための仕上げ種類ごとの評点数を示す評点数データが記
憶されているので、評価計算処理部９は、標準評点数テ
ーブル１０の評点数データを参照して評価計算を行う。
この場合、各部屋毎の仕上げ種類は、既に家屋調査票２
によるＯＣＲシート入力により、画像入力部３，文字認
識処理部５ｂを介して、部屋名称の部屋番号と対応させ
て入力されており、この仕上げ種類データが、文字認識
処理部５ｂから評価計算処理部９に入力されることによ
り、部屋ごとの面積，仕上げ種類，および評点数を対応
させて評価計算を行い、家屋評価計算表１１が出力され
る。

【００１７】図２は家屋平面図の一例を説明する図であ
る。ここでの家屋平面図１は、図２に示すように、識別
番号ＩＤの記入欄２１，家屋番号の記入欄２２，およ
び、家屋平面図記入用の方眼２３が予じめ印刷されてい
る入力用シートである。この入力用シートに、調査した
家屋の対して付与するＩＤ番号，家屋番号，および調査
した家屋の各部屋を平面図で表現する家屋平面図の各デ
ータを手描きで記入し、調査した家屋の各部屋の面積を
自動入力できるようにする。この家屋平面図１のシート
の方眼２３の各々の格子間隔は、２分の１間（９０cm）
の間隔を表わすものとして、この方眼２３上に各部屋の
外壁の線、内壁の線を線分２５で記入し、更に、各部屋
名称を示すため、各部屋の部屋番号をその各数字が方眼
の升目に含まれるように文字２４で記入する。なお、こ
のシートの方眼２３上に、家屋平面図を描く場合は、正
確に部屋面積を計算するため、線分２５の両端点が方眼
の交点（格子点）となるように正規化処理を行うため、
部屋平面図を描画する場合にも、方眼の交点が線分の両
端点となるように作図する。

【００１８】図３は家屋調査票の一例を説明する図であ
る。ここでの家屋調査票２は、図３に示すように、識別
番号ＩＤの記入欄３１，家屋番号の記入欄３２，およ
び、各部屋の仕上げ種類（天井，内壁，床の仕上げ種
類）のデータを各部屋番号に対応して入力するためのマ
ークシート３３が予じめ印刷されている入力用シートで
ある。この家屋調査票２には、また、家屋の仕上げ種類
（屋根，基礎，外壁の仕上げ種類）のデータを入力する
ためのマークシート３４も印刷されている。この入力用
シートに、調査した家屋に対して付与するＩＤ番号，家
屋番号，および調査した家屋の各部屋の仕上げ種類を所
定位置にマークを付加して入力する。なお、この家屋調
査票２では、家屋平面図１で作図した各部屋の天井，内
壁，床の仕上げ種類などを、通常の場合は、部屋名称３
５毎に予じめ印刷してある仕上げ種類のマークによるに
よる選択で入力するが、コード３６によっても入力でき
るようにコード記入欄が設けられている。

【００１９】家屋評価を行うために、図２に示すような
家屋平面図１と、図３に示すような家屋調査票２を作成
し、共に画像入力部３でＯＣＲ入力して家屋評価計算の
処理を行うことになる。家屋平面図１と家屋調査票２は
共に、画像入力部３のＯＣＲ装置から一括入力し、各シ
ートがいずれであるかは、各シートの識別番号の記入欄
２１（３１）に記入されたＩＤ番号により判別され、ど
の家屋平面図と家屋調査票が組になるかは、各シートの
家屋番号の記入欄２２（３２）に記入された家屋番号に
よる対応付けを行う。

【００２０】図４は家屋評価計算処理の一連の処理フロ
ーを示すフローチャートである。図４を参照して、家屋
評価計算処理を説明すると、まず、ステップ４１におい
て、各々の家屋を調査したシート（家屋平面図１，家屋
調査票２）を入力し、ＩＤを読み取る。次に、ステップ
４２において、シートが終了であるか否かを判定し、シ
ートが終了であれば、一連の処理を終了する。また、ス
テップ４２の判定においてシート終了でなければ、ステ
ップ４３において、読み取ったシートのＩＤを判定す
る。ＩＤが家屋平面図である場合は、ステップ４４に進
み、家屋平面図入力処理を行う。また、ＩＤが家屋平面
図でない場合は、読み取ったシートが家屋調査票である
ので、ステップ４５に進み、家屋調査票入力処理を行
う。そして、ステップ４６において、該当する家屋番号
の平面図と調査票は共に入力済であるか否かの判定を行
い、該当する家屋番号の平面図と調査票は共に入力済で
ある場合には、次のステップ４７において、該当の家屋
番号の平面図と調査票により、当該家屋番号の家屋の評
価計算を行い、計算した結果の家屋評価計算表を出力す
る。ステップ４７の一つの家屋評価計算表の計算が終っ
た後、または、ステップ４６の判定で該当する家屋番号
の平面図と調査票は共に入力済でない場合には、次のシ
ートの読み取りから処理を再開するため、ステップ４１
に戻り、ステップ４１からの処理を繰り返し行う。

【００２１】この処理では、画像入力部のＯＣＲ装置に
セットされているシートがなくまるまで入力し続けて
（ステップ４１，ステップ４２）、シートに記入されて
いるＩＤ番号に従って、入力処理を家屋平面図入力処理
（ステップ４４）と、家屋調査票入力処理（ステップ４
５）に処理を分けて処理を行う。１件の家屋について、
家屋平面図と家屋調査票の揃ったとき、その各部屋の面
積と各種仕上げの種類を集計し、評価計算を行う（ステ
ップ４６，ステップ４７）。

【００２２】図５は家屋平面図入力処理を説明する処理
の流れを示すブロック図である。図５を参照して、家屋
平面図入力処理について説明する。シート入力指示５１
によって、ＯＣＲ装置は家屋平面図シート１を画像入力
５２し、画像データ１２として保存する。更に、文字部
分に対しては、ＩＤ部分の文字認識のためのＩＤ文字認
識５３を行い、それに従って、家屋平面図のフォーマッ
トによって、データ部分の文字認識を行うためデータ文
字認識５４を行う。次に、認識した文字データの文字デ
ータ入力５５を行い、更に画像データ入力５６を行う。
次に、文字・図形文離５７を行い、文字選択５８を行
う。更に画像データに対して、線分認識５９を行い、認
識した線分データの正規化処理６０を行い、領域切り出
し６１を行う。そして、最終的に切り出した領域に対し
て面積計算６２を行い、各部屋別面積表１５を出力す
る。

【００２３】図５は、このような家屋平面図入力処理に
併わせて、家屋平面図とデータ文字の簡単な処理例を示
している。この場合、家屋平面図から切り出された文字
認識を行うと、各部屋名称を示す本来の文字と斜線の線
分部分の不正文字との文字データ１４が文字認識され
る。なお、シート入力指示５１の後のＩＤ文字認識５３
で、ＩＤ文字を認識し、このＩＤ番号１３により以後の
処理を振り分ける。

【００２４】家屋平面図の図面入力では、文字データ入
力５５して、入力した文字データをメモリに保存し、次
に画像データ入力５６を行い、入力した画像データをメ
モリに保存する。そして、文字図形分離５７で保存した
画像データを連続したドットのグループに分け、その存
在範囲で文字と図形に分離する。この例では、画像デー
タ１２においては、Ｇ１が図形であり、Ｇ２，Ｇ３，Ｇ
４が文字であるので、これらが分離される。次の文字選
択５８では、文字と判定されたグループの升目位置を判
定し、メモリに保存された文字データ中のそのその位置
に対応する文字を選択する。これにより、Ｇ２からＧ４
に対応する文字１，２，３が正しい文字として選択され
る。

【００２５】次の線分認識５９では、図形と判定された
グループに対して線分データの認識を行い、次の正規化
処理６０で、その両端点を方眼の交点に丸める。そし
て、領域切り出し６１を行い、選択された文字を含む領
域を切り出して、その文字の示す部屋名称と対応して当
該部屋の面積計算６２を行う。面積計算６２は各領域ご
とにその面積を計算して部屋別面積表１５として記憶す
る。

【００２６】図６は家屋調査票入力処理を説明する処理
の流れを示すブロック図である。図６を参照して、家屋
調査票入力処理について説明する。家屋平面図入力処理
と同様に、シート入力指示によって、ＯＣＲ装置により
家屋調査票シート２を画像入力６３する。更に、文字部
分に対して、ＩＤ部分の文字認識のためのＩＤ文字認識
６４を行い、それに従って、家屋調査票フォーマットに
よって、データ部分の文字認識を行うデータ文字認識６
５を行い、マークの位置認識を行うマーク位置認識６６
を行う。次に認識した文字データの文字データ入力６７
を行い、認識したマークのマーク位置入力６８を行い、
仕上げ種類を判別して、部屋別コード表作成６９を行っ
て、最終的に部屋毎の仕上げ種類をコード指定した部屋
別コード表２９を出力する。

【００２７】この場合、家屋調査票の入力時に、文字デ
ータ入力６７を行うが、このとき、部屋別コード表２９
における仕上げコードとして記憶する。また、マーク位
置入力６８の結果も、仕上げ種類を判別して仕上げコー
ドとして記憶する。この例では、家屋調査票２として部
屋番号１の各仕上げ種類をコード指定し、部屋番号２の
各仕上げ種類をマーク位置で指定した家屋調査票の例を
示しており、それを読み取った部屋別コード表２９が出
力されている処理例が示されている。

【００２８】図７は家屋評価計算処理を説明する処理の
流れを示すブロック図である。図７を参照して、家屋評
価計算入力処理について説明する。一件の家屋につい
て、家屋平面図と家屋調査票とが共に入力され、家屋平
面図入力処理（図５）および家屋調査票入力処理（図
６）が終了すると、次に評価計算７１が実行される。こ
のとき、家屋平面図入力処理により、各部屋の面積を計
算した部屋別面積表１５が求められており、また、家屋
調査票入力処理により、各部屋の仕上げ種類コードを読
み取った部屋別コード表２９が求められている。評価計
算７１では、これら部屋別面積表１５および部屋別コー
ド表２９を入力し、家屋評価計算を行う。この場合、評
価計算７１では、更に予じめ設定され記憶されている標
準評点数テーブル１０を参照して、仕上げ種類ごとに面
積を集計し、区分評点を求めて、これらの総合計を求め
た家屋評価計算表７２として出力装置から出力する。

【００２９】

【発明の効果】以上、説明したように、本発明の家屋評
価点数計算処理装置によれば、手描きの線図と文字で表
示した各部屋の家屋平面図と家屋調査票から正確な家屋
評価計算結果が自動的に得られるので、面倒な入力操作
を時間をかけて習熟する必要がなくなり、一般のＣＡＤ
操作未経験でも簡易に使用できることから、高い汎用性
を確保することができるという効果がある。

【図面の簡単な説明】

【図１】図１は本発明の一実施例にかかる家屋評価点数
計算処理装置の全体構成を示すブロック図、

【図２】図２は家屋平面図の一例を説明する図、

【図３】図３は家屋調査票の一例を説明する図、

【図４】図４は家屋評価計算処理の一連の処理フローを
示すフローチャート、

【図５】図５は家屋平面図入力処理を説明する処理の流
れを示すブロック図、

【図６】図６は家屋調査票入力処理を説明する処理の流
れを示すブロック図、

【図７】図７は家屋評価計算処理を説明する処理の流れ
を示すブロック図である。

【符号の説明】

１ 家屋平面図 ２ 家屋調査票 ３ 画像入力部 ４ 文字図形分離部 ５ 文字線分認識処理部 ５ａ 線分認識処理部 ５ｂ 文字認識処理部 ６ 正規化処理部 ７ 領域切り出し処理部 ８ 面積計算処理部 ９ 評価計算処理部 １０ 標準評点数テーブル １１ 家屋評価計算表

Claims (1)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 等間隔格子が印刷された方眼紙上に部屋
   の間取りを示すべく描かれた手描き線図面および該線図
   面内に記入された部屋名称を表す手描き文字とで表示さ
   れた手描き家屋平面図と、部屋名称に対して仕上げ種類
   を対応させて入力するＯＣＲシート形式の家屋調査票と
   を画像入力する画像入力手段と、 入力した画像データを文字部分と線図面部分に分離する
   文字図形分離手段と、 分離された文字部分から文字データを認識すると共に線
   図面部分から線分データを認識する文字線分認識手段
   と、 認識した線分データに対して両端点を方眼紙の等間隔格
   子の交点位置に丸めて正規化する正規化手段と、 正規化された線分データおよび部屋名称を示す文字位置
   から部屋名称に対応する部屋領域を求める領域切り出し
   手段と、 切り出した各々の部屋領域の面積を計算する面積計算手
   段と、 家屋評価のための仕上げ種類ごとの評点数を示す標準評
   点数テーブルを記憶している評点数記憶手段と、 該評点数記憶手段に記憶された標準評点数テーブルを参
   照して、部屋ごとの面積，仕上げ種類，および評点数を
   対応させて評価計算し、家屋評価計算表を出力する家屋
   評価出力手段とを備えたことを特徴とする家屋評価点数
   計算処理装置。