JP2020024666A - 不動産物件内見システム - Google Patents

Abstract

【課題】入居希望者が管理担当者の案内無しで単独で物件の内見を行うための不動産物件内見システムを提供する。【解決手段】不動産物件内見システムは、内見される物件が、物件管理者端末４と双方向通信可能な通信手段を有する玄関錠５と、当該物件内部に設けられた物件管理者端末に画像送信可能な撮像装置６と、を備え、内見希望物件および内見希望者の身分証明情報を上記内見希望者から物件管理者へ送信する身分証明情報送信手段と、物件の上記玄関錠を解錠するための電子的情報を物件管理者から内見希望者へ送信する解錠情報送信手段と、不動産物件の玄関錠が、電子的情報により解錠されたことを物件管理者に通知する解錠完了通知手段と、を備える。【選択図】図３

Description

本発明は、入居希望者が管理担当者の案内無しで単独で物件の内見を行うための不動産物件内見システムに関するものである。

現在、情報誌やウェブサイトにより物件の情報を得た不動産物件の入居希望者は、不動産業者等の物件管理担当者に連絡を取り、物件管理担当者の同行のもと、希望物件の内見を行っている。物件管理担当者が物件の玄関錠を解錠し、入居希望者とともに物件に入室する。そして、入居希望者は、物件管理担当者から物件の特徴等の説明を受ける。

一方、物件管理担当者の負荷を軽減し、不動産業者等のコスト低減を図るべく、入居希望者のみで内見を行うことを可能とした物件管理システムの開発も進められている。これらのシステムにおいては、解錠のための電子的認証機能及び通信機能を持つ玄関錠が使用されている。さらに、大規模な工事を行わなくても、容易に玄関ドアに設置することができる玄関錠が提案されている（例えば、特許文献１から３）。

特開２０１８−１６９９４ 特開２０１８−２５０９１ 特許第５６８６２６９号

入居希望者のみで内見を行うことを可能とした物件管理システムにおいては、望ましくは、以下の３点が要求される。
第１の要求は、物件管理担当者が現地に赴かなくても、玄関錠が解錠され、且つ施錠されることである。これにより、物件管理担当者の負荷が減り、不動産業者等にとって、人件費等のコスト低減が可能となる。また、物件管理担当者の都合にかかわらず、入居希望者は希望の時間帯に内見が可能となる。例えば、物件管理担当者の勤務時間外の夜間であっても、入居希望者は内見することができる。

第２の要求は、物件が入居希望者により破損されたり、汚されたりしないように、入居希望者の勝手な行動を抑止することである。物件管理担当者が同行しないため、入居希望者が内見の際に、このような行動を取るリスクがある。

第３の要求は、入居希望者に物件を気に入ってもらえるよう、物件の特長をしっかりと入居希望者にアピールできることである。物件管理担当者が同行する場合には、物件の特長について、入居希望者に十分な説明を行うことができるが、入居希望者のみで内見を行う際には、このような説明を行うことが難しい。

上述した特許文献１から３に開示された物件内見システムにおいては、第１の要求を満足できるものの、第２および第３の要求は全く満足できない。

本発明は、このような問題点を考慮し、第１から第３のすべての要求を満足する不動産物件内見システムを提供するものである。

本発明に係る不動産物件内見システムは、
内見される物件が、物件管理者端末と双方向通信可能な通信手段を有する玄関錠と、当該物件内部に設けられた物件管理者端末に画像送信可能な撮像装置と、を備え、
内見希望物件および内見希望者の身分証明情報を上記内見希望者から上記物件管理者へ送信する身分証明情報送信手段と、
上記物件の上記玄関錠を解錠するための電子的情報を上記物件管理者から上記内見希望者へ送信する解錠情報送信手段と、
上記不動産物件の玄関錠が、上記電子的情報により解錠されたことを上記物件管理者に通知する解錠完了通知手段と、
を備えたことを特徴とする不動産物件内見システムである。

本発明に係る不動産物件内見システムは、さらに、
上記物件内部に物件管理者端末と双方向通信可能な音声通信手段を備えた
ことを特徴とするものである。

本発明に係る不動産物件内見システムは、
上記身分証明情報送信手段が、上記内見希望物件および上記内見希望者の顔写真付き身分証明情報を上記内見希望者から上記物件管理者へ送信する
ことを特徴とするものである。

本発明に係る不動産物件内見システムは上記のように構成されているので、従来の不動産物件内見システムと同様に、物件管理者（物件管理担当者）が現地に赴かなくても良いという特長を持つ。そして、それだけではなく、以下に示す優れた特長を有している。

まず、内見される物件の内部に物件の管理者端末に画像送信可能な撮像装置を設けたことで、次に示す特長を有する。
第一に、物件管理者が内見者の行動をチェックできると同時に、撮像装置が心理的抑止力として機能し、内見者の勝手な行動を防止することができる。
第二に、内見者が窓を閉め忘れていないか等のチェックができる。
第三に、内見者の行動からその性格や人となりを判断可能であり、入居審査の判断に有益である。
第四に、物件を探している入居希望者に、リアルタイムの物件画像を提供できる。例えば、情報サイトに、物件の間取り等ともに、物件画像を提供することで、時間とともに変化する窓外の様子等を見せることができる。
第五に、物件管理者が内見者に物件の説明をしっかりと行うことができる。例えば、解錠完了通知手段により、内見者が玄関錠を解錠したことを知った物件管理者は、内見者の携帯電話に電話を掛けて説明を行うことができる。この際に、内見者がどの部屋にいるか、どこを見ているか等が撮像装置により撮像される動画像により分かるため、内見者に適切且つ分かりやすく、物件の設備等の説明を行うことが可能である。

第六に、物件内部に物件の管理者端末と双方向通信可能な音声通信手段を備えた場合には、内見者が携帯電話を持っていない場合でも、上記と同様に説明を行うことができる。また、撮像装置により内見者がどの部屋にいるか等を、人を検出する既存のアルゴリズムを使って判断できるため、その部屋の説明を予め音声録音しておけば、自動で案内や設備の説明を行うことができる。例えば、物件管理者が業務時間外の夜間等においても、内見者に物件の説明や長所のアピールが可能である。

第七に、身分証明情報送信手段により、内見希望者の顔写真付き身分証明情報が物件管理者へ送信される場合には、内見を希望した者と、実際に内見に来た者とが同一人物であるかを、撮像画像を見ることにより判断できる。また、顔写真付き身分証明情報送信させることが心理的抑止力として機能し、内見者の勝手な行動を防止することができる。

以上のように、本発明に係る不動産物件内見システムは、入居希望者のみで内見を行うことを可能とした物件管理システムにおいて要求される上述の３点すべてを満足するものである。

本発明の不動産物件内見システムの基本構成のブロック図である。 本発明の不動産物件内見システムの物件の設備を説明するための平面図である。 本発明の不動産物件内見システム全体のブロック図である。 本発明の不動産物件内見システムのフロー図である。 本発明の実施の形態２の不動産物件内覧システムの基本構成のブロック図である。 本発明の実施の形態２の予約日程調整手段のブロック図である。

実施の形態１．
以下に、本発明に係る不動産物件内見システムの構成、および長所等について、図面を用いて説明する。なお、以下の実施の形態は、本発明の最適な一例であって、特に本発明をこの一例に限定するものではない。

図１は不動産物件内見システムの基本構成のブロック図である。物件を求める複数のユーザー端末２ａ、２ｂ、２ｃ等は、双方向通信網１を介して情報提供サイト３にアクセスし、物件の検索、各物件の間取りや賃貸条件等について情報を得ることができる。そして、気に入った物件があれば、内見希望を送信できる。内見希望は、双方向通信網１を介して不動産物件の管理者端末４に送信される。

なお、双方向通信網１はインターネットや高速電話回線等、データを双方向で送受信可能な通信網である。
ユーザー端末２ａ、２ｂ、２ｃは、通常のＰＣやタブレット型端末、携帯電話、スマートフォン等である。管理者端末４についても同様である。
情報提供サイト３は、例えば、インターネット上のホームページであり、例えば、不動産物件を管理する不動産業者等により管理されている。

図２は不動産物件内見システムによって扱われる物件の設備を説明するための平面図である。玄関１１には、管理者端末４と双方向通信可能な通信手段を有する玄関錠が備えられている。この玄関錠は、テンキー入力やＱＲコード（登録商標）、あるいは生体認証等により解錠できる電子的解錠機能を有している。管理者端末４から解錠や施錠を遠隔操作で行うことも可能である。

各部屋には、部屋内を撮像できる撮像装置が備えられている。この撮像装置１２ａ〜１２ｄは、管理者端末４に撮像している画像をリアルタイムに送信可能な通信手段を有している。例えば、ネットワークカメラ等である。

また、必要に応じて、管理者端末４と双方向通信可能な通信手段を有する音声双方向通信手段を設けても良い。通信手段、マイク、スピーカー等から構成されるものである。

図３は、不動産物件内見システム全体のブロック図である。図が煩雑にならないよう、双方向通信網１の記載を省略しているが、図中の実線矢印は、双方向通信網１を介した通信による情報伝達を表している。また、点線実線は、人がデバイスのある場所に赴き、直接にアクセスする行為を表している。

玄関錠５は、双方向通信手段５ａ、電子的解錠手段５ｂ、解錠完了通知手段５ｃ等を有している。電子的解錠手段５ｂは、上述したように、テンキー等による解錠手段である。また、解錠完了通知手段５ｃは、電子的解錠手段５ｂにより玄関錠５が解錠された際に、双方向通信手段５ａにより、管理者端末４に解錠された旨の情報を送信する手段である。解錠されたことに加え、解錠時刻や解錠手段等も送信しても良い。解錠手段とは、テンキーにより解錠された、および入力されたテンキー番号といった解錠の際の詳細情報である。

撮像装置６および音声双方向通信手段７については、上記に説明した通りである。

図４は、不動産物件内見システムのフロー図である。
物件を探している入居希望者であるユーザーは、情報提供サイト３により気に入った物件が見つかった際に、図３に示すように、ユーザー端末２ｃより管理者端末４に、希望物件名やユーザー自身のＩＤ情報等を送信する（Ｓ１）。その他に、内見希望日時・時間帯や同行者等の諸情報を送信する。ここでＩＤ情報とは、内見を求めるユーザー自身の名前や住所等を証明する情報である。好ましくは顔写真付き身分証明情報であり、運転免許等の画像を管理者端末４に送信する。
なお、ユーザー端末２ｃより管理者端末４に直接に諸情報を送信しても良いし、図1に示す情報提供サイト３を介して送信しても良い。

次に、物件管理者による審査が行われる（Ｓ２）。入居希望者であるユーザーが審査に合格すれば、管理者端末４からユーザー端末２ｃに電子的解錠情報が送信される（Ｓ３）。
電子的解錠情報とは、例えば、暗証番号やＱＲコード等であり、それを用いて、物件の玄関錠を解錠できる。
また、審査が簡易なもので、入居希望者の年齢等の簡単な情報から判断される場合には、物件管理者によらない、自動判断、自動送信を行うことも可能である。

ユーザー端末２ｃへの電子的解錠情報の送信に続き、あるいは同時に、玄関錠５への解錠情報の送信を行う（Ｓ４）。物件管理者が行っても良いし、自動的にシステムが行うようにしても良い。例えば、電子的解錠情報がＱＲコードである場合、ユーザー端末２ｃに送信したＱＲコードと同じコードを送信する。その他、内見希望日時・時間帯に応じた適切な解錠可能日時・時間帯も送信する。これにより、決まった日時・時間帯にしかユーザーは入室できず、セキュリティを高めることができる。

電子的解錠情報を受信したユーザーは、例えば、スマートフォン等にＱＲコードを保存し、希望物件に内見に行く。そして、ＱＲコードにより玄関錠５を解錠する（Ｓ５）。

ユーザーが玄関錠５を解錠すると、解錠完了通知手段５ｃにより、物件管理者端末４に、解錠された旨の情報が送信され、物件管理者は、ユーザーが解錠したことを知ることができる（Ｓ６）。

物件管理者は、例えば、ユーザーのスマートフォン等に電話し、物件の案内や説明を行う（Ｓ７）。物件が音声双方向通信手段７を備えている場合には、これを用いて説明を行うこともできる。
管理者端末４には、撮像装置１２ａ〜１２ｄから各部屋の画像が送信され、物件管理者は、このリアルタイム画像を見ながらユーザーに説明を行う。例えば、「次は、右手の部屋に入室ください」とか、「そのまま前方にお進ください」といった風に、ユーザーに対して適切な説明を行うことができる。

内見が終わり、ユーザーが退出（Ｓ８）すると、それを画像で確認し、物件管理者は遠隔操作で玄関錠を施錠する（Ｓ９）。
なお、ユーザーが窓を閉めるのを忘れていたり、照明を消し忘れたりしている場合、撮像画像により、物件管理者はそれを知ることができる。そして、退出しようとするユーザーに、窓を閉めて欲しい等のお願いをすることができる。

＜本実施の形態のまとめ＞
入居希望者であるユーザーのみで内見を行うことを可能とした物件管理システムにおいては、望ましくは、以下の３点が要求される。
第１の要求は、物件管理者が現地に赴かなくても、玄関錠が解錠され、且つ施錠されることである。これにより、物件管理者の負荷が減り、不動産業者等にとって、人件費等のコスト低減が可能となる。また、物件管理者の都合にかかわらず、ユーザーは希望の時間帯に内見が可能となる。例えば、物件管理者の勤務時間外の夜間であっても、ユーザーは内見することができる。

第２の要求は、物件が内見中のユーザーにより破損されたり、汚されたりしないように、ユーザーの勝手な行動を抑止することである。物件管理者が同行しないため、ユーザーが内見の際に、このような行動を取るリスクがある。

第３の要求は、ユーザーに物件を気に入ってもらえるよう、物件の特長をしっかりとユーザーにアピールできることである。物件管理者が同行する場合には、物件の特長について、ユーザーに十分な説明を行うことができるが、ユーザーのみで内見を行う際には、このような説明を行うことが難しい。

従来の同様のシステムにおいては、第１の要求のみが満たされ、第２および第３の要求に関しては、残念ながら考慮さえされていない。
本発明に係る不動産物件内見システムは、このような従来のシステムが持つ大きな課題を解決する優れた手段を手供するものである。すなわち、従来の不動産物件内見システムと同様に、物件管理者が現地に赴かなくても良いという特長を有し、そして、それだけではなく、以下に示す優れた特長を有している。

まず、内見される物件の内部に物件の管理者端末に画像送信可能な撮像装置を設けたことで、次に示す特長を有する。
第一に、物件管理者が内見者の行動をチェックできると同時に、撮像装置が心理的抑止力として機能し、内見者の勝手な行動を防止することができる。
第二に、内見者が窓を閉め忘れていないか等のチェックができる。
第三に、内見者の行動からその性格や人となりを判断可能であり、入居審査の判断に有益である。
第四に、物件を探している入居希望者に、リアルタイムの物件画像を提供できる。例えば、情報サイトに、物件の間取り等ともに、物件画像を提供することで、時間とともに変化する窓外の様子等を見せることができる。
第五に、物件管理者が内見者に物件の説明をしっかりと行うことができる。例えば、解錠完了通知手段により、内見者が玄関錠を解錠したことを知った物件管理者は、内見者の携帯電話に電話を掛けて説明を行うことができる。この際に、内見者がどの部屋にいるか、どこを見ているか等が撮像装置により撮像される動画像により分かるため、内見者に適切且つ分かりやすく、物件の設備等の説明を行うことが可能である。

第六に、物件内部に物件の管理者端末と双方向通信可能な音声通信手段を備えた場合には、内見者が携帯電話を持っていない場合でも、上記と同様に説明を行うことができる。また、撮像装置により内見者がどの部屋にいるか等を、人を検出する既存のアルゴリズムを使って判断できるため、その部屋の説明を予め音声録音しておけば、自動で案内や設備の説明を行うことができる。例えば、物件管理者が業務時間外の夜間等においても、内見者に物件の説明や長所のアピールが可能である。

第七に、身分証明情報送信手段により、内見希望者の顔写真付き身分証明情報が物件管理者へ送信される場合には、内見を希望した者と、実際に内見に来た者とが同一人物であるかを、撮像画像を見ることにより判断できる。また、顔写真付き身分証明情報送信させることが心理的抑止力として機能し、内見者の勝手な行動を防止することができる。

以上のように、本発明に係る不動産物件内見システムは、入居希望者のみで内見を行うことを可能とした物件管理システムにおいて要求される上述の３点すべてを満足するものである。

実施の形態２．
実施の形態１においては、入居希望者であるユーザーのみで内見を行うことを可能とした物件管理システムについて詳述した。このシステムは、実施の形態1で示したように数多くの優れた特長を有している。このような多くの特長に加えて、さらに優れた特長を有している。本実施の形態２においては、この優れた特長について説明する。

不動産物件の賃貸において、最も重要な課題の一つは、賃貸契約が決まるまでにかなり長い期間を要する場合があることである。例えば、数か月から1年といった期間、物件を賃貸するユーザーが決まらない場合も少なくない。
本実施の形態においては、実施の形態１で開示した物件管理システムにより、この重要な課題を解決できることを示す。

昨今、外国人旅行者を目的とした簡易の宿泊施設が増加している。いわゆる民泊と呼ばれる、一般の個人宅の提供である。民泊に対応すべく法的な整備も進み、従来の旅館業法の要件が緩和されている。

このような宿泊施設の要件緩和により、賃貸物件の一時的な宿泊施設としての利用が可能となることが想定される。したがって、賃貸契約が決まるまでの期間、賃貸物件を一時的な宿泊施設として利用することで、賃貸物件の利用効率を改善することができる。
以下において、実施の形態１で開示した物件管理システムを利用し、賃貸物件の利用効率を改善する例について説明する。

まず、物件オーナーが賃貸物件を一時的な宿泊施設として利用することを希望する場合、本システムの管理者は、賃貸物件内に必要な家具等を設置する。ベッドや簡単な応接セット等の家具である。これらの家具等は、例えば、本システムの管理者が購入し、物件オーナーに貸与する形態でも良い。賃貸契約が決まるまで、家具の貸与を行い、賃貸契約が決まれば、貸与を解除し、これらの家具等は別の物件のオーナーに貸与されることで、有効に活用される。

図５は、本実施の形態の基本構成を示すブロック図である。
実施の形態1においては、賃貸の情報提供サイト３のみが提供されていた。本実施の形態においては、賃貸の情報提供サイト３ａに加えて、宿泊の情報提供サイト３ｂが提供される。
また、物件が宿泊施設として利用された場合、物件の清掃が必要となるため、清掃業者の端末８も本システムに参加している。例えば、物件が宿泊施設として利用され、利用者がチェックアウトした情報が、本システムにより清掃業者の端末８に提供されることで、清掃業者が物件内の清掃を行うことができる。

図６は、本実施の形態における予約日程を調整するための予約日程調整手段１０の流れを示すブロック図である。予約日程調整手段１０は、例えば、管理者端末４において管理されている。実施の形態１においては、物件の内見予約の調整を行うシステムが必要であった。このシステムは、現在でも普及している一般的な予約日程調整手段でも可能であったが、本実施の形態においては、物件の内見予約だけではなく、物件の宿泊予約も同時に行うことが必要になるため、特に説明を行う。

まず、新規の内見予約１１ａが行われると、承認された内見予約は、内見予約情報データベース１２ａに登録され記憶される。同様に、新規の宿泊予約１１ｂが行われると、承認された宿泊予約は、宿泊予約情報データベース１２ｂに登録され記憶される。
内見予約情報データベース１２ａに記憶された情報と、宿泊予約情報データベース１２ｂに記憶された情報は、内見および宿泊可能日時導出手段１３に送られ、内見および宿泊可能日時導出手段１３は、内見予約可能日および宿泊予約可能日を導出する。

例えば、内見予約が１月１０日の午後３時から４時まで入っており、宿泊予約が１月９日に入っていたとする。この場合には、１月９日のチェックイン（例えば、午後５時）から１月１０日のチェックアウト（例えば、午前１０時）に清掃時間１時間を加えた１月１０日の午前１１時までと、内見予約が入った１月１０日の午後３時から４時までの時間帯を除く時間帯が、内見予約可能な時間帯となる。また、宿泊に関しては、１月９日を除く日時が宿泊可能と導出される。

この予約日程調整手段１０の導出結果は、図５における賃貸の情報提供サイト３ａと宿泊の情報提供サイト３ｂに反映され、内見と宿泊の双方の予約が自動的に管理できる。

なお、物件の宿泊施設としての提供においては、宿泊希望者の身元確認、宿帳への記入、鍵の引き渡し、鍵の返却、宿泊費用の清算等の手続きが必要である。これら必要な手続きは、実施の形態１で開示した物件管理システムを利用することで行うことができる。

まず、宿泊希望者の身元確認は、宿泊希望者の身分証明情報を物件の管理者端末４に送信すればよい。例えば、パスポートや運転免許等の画像を管理者端末４に送り、管理者がそれを確認することで行われる。必要に応じて、クレジットカード番号等の支払いに関する情報も管理者端末４に送信してもらう。
また、宿帳への記入は、上記の身元確認で済ますことができる。

鍵の引き渡しに関しては、実施の形態１で説明した解錠情報送信手段を利用できる。
鍵の返却については、電子的解錠手段により、解錠できる時間帯を制御する等で容易に行うことが可能である。
また、宿泊費用の清算等はクレジットカードやその他の電子的決済システムを利用すればよい。

＜本実施の形態のまとめ＞
実施の形態１で開示した物件管理システムを利用することで、物件の賃貸契約が行われるまでの期間、物件を宿泊施設として利用することが可能であり、物件の利用効率を大きく向上することができる。

また、物件内に宿泊に必要な家具等を設置することで、内見の際に物件の印象を向上させ、賃貸契約の成約率を向上させることもできる。

１ 双方向通信網
２ａ、２ｂ、２ｃ、２ｄ ユーザー端末
３ 情報提供サイト
４ 管理者端末
５ 玄関錠
５ａ 双方向通信手段
５ｂ 電子的解錠手段
５ｃ 解錠完了通知手段
６ 撮像装置
６ａ 画像送信手段
７ 音声双方向通信手段
１１ 玄関
１２ａ、１２ｂ、１２ｃ、１２ｄ 撮像装置

Claims (5)

1. 内見される物件が、物件管理者端末と双方向通信可能な通信手段を有する玄関錠と、当該物件内部に設けられた物件管理者端末に画像送信可能な撮像装置と、を備え、
   内見希望物件および内見希望者の身分証明情報を上記内見希望者から上記物件管理者へ送信する身分証明情報送信手段と、
   上記物件の上記玄関錠を解錠するための電子的情報を上記物件管理者から上記内見希望者へ送信する解錠情報送信手段と、
   上記不動産物件の玄関錠が、上記電子的情報により解錠されたことを上記物件管理者に通知する解錠完了通知手段と、
   を備えたことを特徴とする不動産物件内見システム。
2. 上記物件内部に物件管理者端末と双方向通信可能な音声通信手段を備えた
   ことを特徴とする請求項１に記載の不動産物件内見システム。
3. 上記身分証明情報送信手段が、上記内見希望物件および上記内見希望者の顔写真付き身分証明情報を上記内見希望者から上記物件管理者へ送信する
   ことを特徴とする請求項１または２に記載の不動産物件内見システム。
4. 請求項１から３のいずれかに記載の内見システムであって、
   上記内見される物件について内見の予定が無い日程において、当該内見される物件を宿泊施設として利用するためのシステムとして使用可能である
   ことを特徴とする不動産物件内見システム。
5. 内見予約日時および宿泊予約日時を考慮して、内見予約可能日および宿泊予約可能日を導出する内見および宿泊可能日時導出手段を有する
   ことを特徴とする請求項４に記載の不動産物件内見システム。