JP2004076439A - 不動産仲介業務支援システム - Google Patents

Abstract

【課題】売買及び賃貸の対象となる建築不動産の鍵の管理を容易に行うことができる不動産仲介業務支援システムを提供する。
【解決手段】本システムでは、建築不動産の内覧を行う場合には、その建築不動産に固定されたキーボックス１０に、電子キー２０をセットし、電子キー２０と管理サーバー３０とを、携帯電話サービス網及びインターネットを介して接続してから、ユーザーＩＤ及びＰＩＮコードを電子キー２０に入力する。すると、これらユーザーＩＤ、ＰＩＮコードと共に、キーボックスナンバー及び電子キーナンバーが、管理サーバー３０に送信され、これらユーザーＩＤ等が、データベースに逐一記録される。これにより、営業員が逐一記録を行わなくても、各建築不動産の内覧実施状況に関する情報が自動で記録され、不動産仲介の業務効率の向上が図られる。
【選択図】　図１

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、コンピュータシステムを用いて建築不動産の鍵の管理を行う不動産仲介業務支援システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
建築不動産は、一般に、不動産仲介業者に仲介を依頼して、賃貸又は販売されるが、建築不動産の各物件により、内覧用の鍵の保管形態が異なり、貸主・売主のみが鍵を保管している場合と、不動産仲介業者に鍵を預ける場合とがある。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、貸主・売主のみが鍵を保管している場合には、内覧希望者がある度に、逐一、貸主・売主に鍵を借りる手続きを要し、不動産仲介業者及び貸主・売主の両方に負担がかかる。また、貸主・売主の不在時には、鍵を入手することができず、内覧の案内業務が滞る場合があった。
【０００４】
一方、不動産仲介業者が鍵を預かった場合は、鍵の所在を明確にするために、不動産仲介業者の何れの営業員が鍵を使用したかを管理する必要があり、鍵を持ち出す度に、各営業員が逐一記録するという煩わしい作業を強いられていた。
【０００５】
また、同じ物件を複数の不動産仲介業者に仲介を依頼した場合には、内覧により、トラブルが発生したときに備えて、例えば、内覧の履歴を確実に記録する必要があるが、現状では記録漏れが生じ得た。さらに、内覧履歴に基づき、何れの物件が人気があるか等の解析を行うには、内覧記録を、例えばコンピュータに入力しなければならず、データ解析に手間がかかった。
【０００６】
本発明は、上記事情に鑑みてなされたもので、売買及び賃貸の対象となる建築不動産の鍵の管理を容易に行うことができる不動産仲介業務支援システムの提供を目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するためになされた請求項１の発明に係る不動産仲介業務支援システムは、賃貸又は売買の仲介を不動産仲介業者に委ねた複数の建築不動産の外部にそれぞれ固定して設けられ、常には、各建築不動産の内部に入るための鍵を保持した状態にロックされると共に、ロック解除信号を受信したときには、ロック解除されて鍵の使用を許容する複数の鍵保持手段と、全ての鍵保持手段に共通して着脱可能に設けられ、不動産仲介業者に属する営業員により携帯可能で、かつ、鍵保持手段にセットした状態で操作されて、鍵保持手段にロック解除信号を出力するロック解除手段と、各建築不動産に関するデータベースが稼働するコンピュータシステムとを利用した不動産仲介業務支援システムであって、データベースには、鍵保持手段同士を区別するための鍵保持手段識別コードに対応させて、各鍵保持手段を取り付けた建築不動産を特定する情報が記憶され、ロック解除手段は、携帯電話サービス網等の無線通信網を介してコンピュータシステムに接続されると共に、鍵保持手段のロック解除のための操作が行われたときには、その鍵保持手段の鍵保持手段識別コードをコンピュータシステムに送信し、コンピュータシステムには、受信した鍵保持手段識別コードに基づき、データベースに、鍵保持手段のロック解除状況を逐一記録するデータベース更新手段が備えられたところに特徴を有する。
【０００８】
請求項２の発明は、請求項１記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段を複数備え、ロック解除手段を操作したときには、ロック解除手段同士を区別するためのロック解除手段識別コードが、ロック解除手段からコンピュータシステムに送信され、データベース更新手段は、受信したロック解除手段識別コードを、データベースに逐一記録するところに特徴を有する。
【０００９】
請求項３の発明は、請求項１又は２に記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段を操作したときには、そのロック解除手段を操作した者を特定するためのユーザーＩＤが、ロック解除手段からコンピュータシステムに送信され、データベース更新手段は、受信したユーザーＩＤを、データベースに逐一記録するところに特徴を有する。
【００１０】
請求項４の発明は、請求項１乃至３の何れかに記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、データベースに基づき、鍵保持手段識別コード毎、ロック解除手段識別コード毎、又は、ユーザーＩＤ毎に、鍵保持手段のロック解除操作の履歴を纏めるデータ集計手段を備えたところに特徴を有する。
【００１１】
請求項５の発明は、請求項１乃至４の何れかに記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段は、所望のコードを入力可能な入力操作部を備え、ロック解除のための操作として、ロック解除請求用コードが入力されたときには、そのロック解除請求用コードを、コンピュータシステムに送信すると共に、コンピュータシステムからロック解除許可信号を受信したときには、鍵保持手段のロックを解除するように構成され、コンピュータシステムには、ロック解除手段から受信したロック解除請求用コードが、正規のものであるか否かを判別し、正規のものである場合にのみ、ロック解除手段に、ロック解除許可信号を送信する正否判別手段が備えられたところに特徴を有する。
【００１２】
請求項６の発明は、請求項５に記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段は、鍵保持手段にセット可能でかつ入力操作部を備えた操作ユニットに携帯電話を接続してなるところに特徴を有する。
【００１３】
請求項７の発明は、請求項５に記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段は、鍵保持手段にセット可能なアダプタに携帯電話を接続してなり、入力操作部は、携帯電話の操作キーで構成されたところに特徴を有する。
【００１４】
請求項８の発明は、請求項１乃至７の何れかに記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、不動産仲介業者には、インターネット等の通信網を介してコンピュータシステムに接続されて、データベースを閲覧することができるクライアントコンピュータが備えられたところに特徴を有する。
【００１５】
請求項９の発明は、請求項１乃至８の何れかに記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、鍵保持手段には、鍵保持手段を建築不動産に固定するためのシャックルが備えられると共に、鍵保持手段にロック解除手段をセットして、所定の操作を行うことで、シャックルが建築不動産から外される構成とし、ロック解除手段は、シャックルを外すための操作が行われたときには、そのシャックルを備えた鍵保持手段の鍵保持手段識別コードを、コンピュータシステムに送信し、データベース更新手段は、受信した鍵保持手段識別コードを、データベースに逐一記録するように構成されたところに特徴を有する。
【００１６】
【発明の作用及び効果】
＜請求項１の発明＞
請求項１の発明によれば、営業員がロック解除手段を携帯しており、建築不動産の内覧を行う場合には、その建築不動産に固定された鍵保持手段に、ロック解除手段をセットして、ロック解除のための操作を行う。すると、鍵保持手段のロックが解除されて、その鍵保持手段に保持された鍵が使用可能となり、建築不動産の内部に入ることができる。このとき、ロック解除手段は、無線通信網を介して、鍵保持手段識別コードを、コンピュータシステムに送信する。そして、コンピュータシステム上で稼働するデータベースに、何れの鍵保持手段のロックが解除されたか、つまり、何れの建築不動産の内覧が実施されたかに関する情報が逐一記録される。このように、本発明によれば、営業員が逐一記録を行わなくても、各建築不動産の内覧実施状況に関する情報が自動で記録されるから、不動産仲介の業務効率の向上が図られる。
【００１７】
＜請求項２の発明＞
請求項２の発明によれば、鍵保持手段の操作が行われたときには、ロック解除手段同士を区別するためのロック解除手段識別コードがデータベースに逐一記録されるから、何れのロック解除手段にて、鍵保持手段のロック解除が行われたかが明確になり、不具合が生じたときの責任が明確になる。
【００１８】
＜請求項３の発明＞
請求項３の発明によれば、鍵保持手段の操作が行われたときには、そのロック解除手段を操作した者を特定するためのユーザーＩＤがデータベースに逐一記録されるから、何れのユーザーＩＤを有した者によって鍵保持手段のロック解除が行われたかが明確になり、不具合が生じたときの責任が明確になる。
【００１９】
＜請求項４の発明＞
請求項４の発明によれば、データベースに基づき、鍵保持手段識別コード毎、ロック解除手段識別コード毎、又は、ユーザーＩＤ毎に、鍵保持手段のロック解除操作の履歴を纏めることができるから、各建築不動産の人気状況や、営業状況等の解析を容易に行うことができる。
【００２０】
＜請求項５の発明＞
請求項５の発明によれば、ロック解除のための操作として、ロック解除請求用コードをロック解除手段に入力したときには、そのロック解除請求用コードが、コンピュータシステムに送信されて、正規のロック解除請求用コードか否かが判別される。そして、正規のものである場合にのみ、ロック解除手段に、解除許可信号が送信されて、鍵保持手段のロックが解除される。従って、ロック解除請求用コードを知らない者は、鍵保持手段のロックを勝手に解除することができず、セキュリティーの向上が図られる。
【００２１】
＜請求項６及び７の発明＞
ロック解除手段は、鍵保持手段にセット可能でかつ入力操作部を備えた操作ユニットに携帯電話を接続した構成にしてもよいし（請求項６の発明）、或いは、鍵保持手段にセット可能なアダプタに携帯電話を接続し、携帯電話の操作キーを、前記入力操作部とした構成にしてもよい（請求項７の発明）。
【００２２】
＜請求項８の発明＞
請求項８の発明によれば、不動産仲介業者は、通信網を介してコンピュータシステムに接続したクライアントコンピュータにより、データベースを閲覧することができ、情報入手の迅速化が図られる。
【００２３】
＜請求項９の発明＞
請求項９の発明によれば、建築不動産に固定された鍵保持手段のシャックルが外されるときに、ロック解除手段からコンピュータシステムに鍵保持手段識別コードが送信される。そして、データベースに、何れの鍵保持手段のシャックルが外されたか、つまり、何れの建築不動産から鍵保持手段が外されたかに関する情報が逐一記録される。このように、本発明によれば、営業員が逐一記録を行わなくても、各建築不動産から鍵保持手段を取り外したことが自動で記録され、不動産仲介の業務効率の向上が図られる。
【００２４】
なお、請求項９記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段を操作したときに、ロック解除手段同士を区別するためのロック解除手段識別コードが、ロック解除手段からコンピュータシステムに送信され、データベース更新手段は、受信したロック解除手段識別コードを、データベースに逐一記録する構成としてもよい。これにより、何れのロック解除手段にて、鍵保持手段のシャックルが外されたかが明確になり、不具合が生じたときの責任が明確になる。
【００２５】
また、請求項９記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段を操作したときに、そのロック解除手段を操作した者を特定するためのユーザーＩＤが、ロック解除手段からコンピュータシステムに送信され、データベース更新手段は、受信したユーザーＩＤをデータベースに逐一記録する構成としてもよい。これにより、何れのユーザーＩＤを有した者によって鍵保持手段のロック解除が行われたかが明確になり、不具合が生じたときの責任が明確になる。
【００２６】
さらに、請求項９記載の不動産仲介業務支援システムにおいて、ロック解除手段は、所望のコードを入力可能な入力操作部を備え、シャックルを外すための操作として、シャックル解除請求用コードを入力したときには、そのシャックル解除請求用コードを、コンピュータシステムに送信し、コンピュータシステムからシャックル解除許可信号を受信したときには、シャックルを外すように構成され、コンピュータシステムは、ロック解除手段から受信したシャックル解除請求用コードが、正規のものであるか否かを判別し、正規のものである場合にのみロック解除手段に、シャックル解除許可信号を送信する正否判別手段を備えた構成としてもよい。これにより、シャックル解除請求用コードを知らない者は、鍵保持手段のシャックルを勝手に外すことができず、セキュリティーの向上が図られる。
【００２７】
【発明の実施の形態】
＜第１実施形態＞
以下、本発明を適用した不動産仲介業務支援システムに係る第１実施形態を、図１〜図１７を参照しつつ説明する。この不動産仲介業務支援システムは、全体が図１に示されており、複数のキーボックス１０と、複数の電子キー２０と、１台の管理サーバー３０とを備えてなる。
【００２８】
［キーボックス（鍵保持手段）］
キーボックス１０は、本発明の「鍵保持手段」に相当し、本実施形態では、例えば全部で１００台のキーボックス１０が備えられて、これらキーボックス１０が、売買又は賃貸の対象になる建築不動産の玄関ドアに固定されている。以下、図２に基づいて、各キーボックス１０の具体的な構成を説明する。
【００２９】
キーボックス１０には、電気回路等を収容した本体１１の上部に、シャックル１２が備えられている。シャックル１２は、逆Ｕ字形をなし、その両脚部１２Ａ，１２Ａが、本体１１の上面に形成した図示しない１対の保持孔に嵌入されている。また、脚部１２Ａの先端部は、前記保持孔の内部で図示しない係止爪に係止して、常には、保持孔内に抜け止めされている。また、キーボックス１０に備えた図示しない信号処理回路が、後述する電子キー２０から、シャックル解除信号を受信すると、前記係止爪による係止が外れ、シャックル１２が、本体１１から上方にシフト可能となる。これにより、シャックル１２のうち少なくとも一方の脚部１２Ａが、前記保持孔から引き抜かれて、両脚部１２Ａ，１２Ａの間が開放する。
【００３０】
キーボックス１０は、上記したシャックル１２により、賃貸又は売買の対象となる建築不動産の一部に固定される。具体的には、シャックル１２の両脚部１２Ａ，１２Ａの間を開放した状態で、建築不動産のドアのノブの付け根部分を、両脚部１２Ａ，１２Ａ間に進入させてから、両脚部１２Ａ，１２Ａを保持孔内に押し込み、抜け止め状態にロックすることで、キーボックス１０がその建築不動産に固定される。なお、シャックル１２は、ドアのノブ以外の部分に固定してもよい。
【００３１】
キーボックス１０のうち本体１１の下端部には、キー収容部１４が設けられている。また、キー収容部１４の下端面には、収容口（図示しない）が設けられ、そこから筐体状のキーコンテナ１６が挿入され、抜け止め状態にロックされている。このキーコンテナ１６には、キーボックス１０を固定した建築不動産の内部に入るための鍵１７が収容されている。特に、キーボックス１０を、ドアのノブに固定した場合には、そのノブの錠に対応した鍵１７が収容される。そして、キーボックス１０の図示しない信号処理回路が、後述する電子キー２０からロック解除信号を受信したときに、キーコンテナ１６が離脱可能となる。これにより、常には、キーボックス１０に保持されて取り出すことができない鍵１７が、所定の操作を行ったときにのみ、取り出し可能となり、その鍵１７を使用して建築不動産の内部に入ることができる。
【００３２】
キーボックス１０の本体１１内には、ＣＰＵが備えられ、そのＣＰＵに連なるＲＯＭには、各キーボックス１０を区別するためのキーボックスナンバー（本発明の「鍵保持手段識別コード」に相当する）が記録されている。
キーボックス１０のうち本体１１の前面には、矩形の凹所１５が形成され、ここに、次述の電子キー２０が着脱される。
【００３３】
［電子キー（ロック解除手段）］
電子キー２０は、本発明の「ロック解除手段」に相当し、凹所１５に対応した偏平の矩形形状をなすと共に、その前面には、０〜９のテンキーを含む複数の操作キー２０Ａが設けられている。
【００３４】
電子キー２０の内部には、バッテリー及びＣＰＵが備えられている。ＣＰＵには、ＲＯＭが連なっており、そのＲＯＭには、各電子キー２０を区別するための電子キーナンバー（本発明の「ロック解除手段識別コード」に相当する）が記録されている。バッテリーには、電力用１次コイルが連ねられており、電子キー２０を、キーボックス１０の凹所１５にセットし、例えば、電子キー２０の所定の電源スイッチ２０Ｂをオンすると、この電力用１次コイルと前記キーボックス１０内に設けた電力用２次コイルとの電磁誘導により、キーボックス１０に電力が供給される。さらに、電子キー２０内には、信号用１次コイルが設けられており、その信号用１次コイルと、キーボックス１０内に設けた信号用２次コイルとの電磁誘導により、電子キー２０とキーボックス１０との間で信号が送受信される。
【００３５】
電子キー２０の外面からは、ケーブル２１が延びており、そのケーブル２１の端末には、インターネット接続機能を有した携帯電話２５が接続されている。そして、図２に示すように、電子キー２０が、携帯電話サービス網とインターネットとを介して次述の管理サーバー３０にデータ通信可能に接続される。
【００３６】
また、本実施形態では、電子キー２０は、全部で１５台備えられ、これら電子キー２０が、例えば、３つの不動産仲介業者に、複数台ずつ分配されている。より具体的には、例えば、不動産仲介業者のＡ社には、３台の電子キー２０が配され、不動産仲介業者のＢ社には、７台の電子キー２０が配され、不動産仲介業者のＣ社には、５台の電子キー２０が配されている。
【００３７】
［管理サーバー（コンピュータシステム）］
電子キー２０が分配された３つの不動産仲介業者（Ａ社、Ｂ社、Ｃ社）は、例えば、共通して利用することができる管理センター３５を有しており、その管理センター３５には、データベースが稼働する管理サーバー３０が設けられている。また、この管理サーバー３０は、インターネットに接続されており、インターネット経由で情報を提供することが可能なＷＷＷ（Ｗｏｒｌｄ　Ｗｉｄｅ　Ｗｅｂ）サーバーとして機能する。さらに、管理サーバー３０は、管理センター３５内に設けたＬＡＮにも接続されており、そのＬＡＮを介して、複数の端末３１が接続されいる。
【００３８】
一方、各不動産仲介業者には、それぞれインターネットに接続されたクライアントコンピュータ３２が設けられ、それらクライアントコンピュータ３２に備えたＷＷＷブラウザーにて、管理サーバー３０が提供する情報を閲覧することができる。なお、管理サーバー３０は、予め設定した所定のＩＤとパスワードが入力された場合にのみ、情報を提供するようにしてもよい。
【００３９】
［データベース］
管理サーバー３０上で稼働するデータベースは、次に説明する複数のデータテーブル（図３参照）上のデータ群からなる。そして、各データテーブルのデータ群を関連づけて、一元的に管理している。各データテーブルは、以下の通りである。
【００４０】
１．電子キー情報テーブル
この電子キー情報テーブルは、図４に示されており、電子キーナンバー、ユーザーＩＤ、ＰＩＮコード、シャックルコード、有効期限等のフィールドを備え、前記電子キーナンバーを主キーとしている。
【００４１】
電子キーナンバーは、前述したように、電子キー２０同士を区別するためのものであって、各電子キー２０毎に設定されている。より具体的には、本実施形態では、前述したように例えば１５台の電子キー２０が備えられ、それら各電子キー２０には、例えば、１０００１〜１００１５迄の電子キーナンバーが付されている。そして、不動産仲介業のＡ社には、例えば、１０００１〜１０００３の電子キーナンバーを付した３台の電子キー２０が配され、Ｂ社には、１０００４〜１００１０の電子キーナンバーを付した７台の電子キー２０が配され、さらに、Ｃ社には、１００１１〜１００１５の電子キーナンバーを付した５台の電子キー２０が配されている。
【００４２】
ユーザーＩＤは、各電子キー２０の使用が許可されたユーザーに対して設定されており、各不動産仲介業者毎に割り当てられた所定の数値範囲の中で、各不動産仲介業者が、自由に設定することができる。その一例として、図４に示すように、不動産仲介業者のＡ社では、３人の営業員にそれぞれユーザーＩＤを付与し、例えば、各電子キーナンバー毎に、それら３人のユーザーＩＤを登録してある。これにより、Ａ社では、各営業者が、何れの電子キー２０を使用することができるようになっている。一方、Ｂ社及びＣ社では、各営業員にユーザーＩＤを付与し、例えば、各電子キーナンバーに１つのユーザーＩＤを登録してある。これにより、Ｂ社及びＣ社では、各営業員が、専用の電子キー２０のみを使用し得る状態にしてある。
【００４３】
また、ユーザーＩＤの登録は、各不動産仲介業者が、管理センター３５に申請して行われる。また、管理センター３５では、管理サーバー３０又はその管理サーバー３０に接続された端末３１を操作して、登録作業を行い、管理センター３５外の端末から勝手に登録を行えないようにしてある。以下のＰＩＮコード及びシャックルコードに関しても同様である。
【００４４】
なお、データベースへの登録作業に関しては、所定のパスワードを入力することで、管理センター３５外の端末（例えば、クライアントコンピュータ３２）から登録作業を行えるようにしてもよい。
【００４５】
ＰＩＮコードは、キーボックス１０のキー収容部１４から鍵１７を取り出すためのコードであり、各不動産仲介業者毎に割り当てられた所定の数値範囲の中で、各不動産仲介業者が、自由に設定することができる。その一例として、図４に示すように、Ａ社及びＣ社では、各電子キー２０に同じＰＩＮコードを登録しており、Ｂ社では、各電子キー２０毎に異なったＰＩＮコードを登録している。
【００４６】
シャックルコードは、シャックル１２を物件から外すためのコードであり、各不動産仲介業者毎に割り当てられた所定の数値範囲の中で、各不動産仲介業者が、自由に設定することができる。その一例として、図４に示すように、Ａ社及びＣ社では、各電子キー２０に同じシャックルコードを登録しており、Ｂ社では、各電子キー２０毎に異なったシャックルコードを登録している。
【００４７】
有効期限のフィールドには、各レコード毎のデータの有効期限が入力されている。
【００４８】
また、図示しないが、この電子キー情報テーブルには、法人コード、部署コードのフィールドが設けられている。法人コードは、各電子キー２０を保有する法人を特定するためのものである。部署コードは、Ａ〜Ｃの各社における部署を特定するためのコードである。なお、本実施形態では、ユーザーＩＤは、各不動産仲介業者毎に割り当てた所定の数値範囲の中で設定されているから、このユーザーＩＤを、法人コードとしても利用することもできる。
【００４９】
２．キーボックス情報テーブル
このキーボックス情報テーブルは、図５に示されており、キーボックスナンバー、各建築不動産の物件ナンバー、有効期限、製造年月日、メンテナンス期限等のフィールドを備え、前記キーボックスナンバーを主キーとしている。
【００５０】
キーボックスナンバーは、前述したように、キーボックス１０同士を区別するためのものであって、各キーボックス１０毎に設定されている。本実施形態では、例えば１００台のキーボックス１０を有するから、１００個のキーボックスナンバーが設けられている。従って、このキーボックス情報テーブルは、１００個のレコードから構成されている。
【００５１】
物件ナンバーは、売買又は賃貸の仲介を委ねられた建築不動産を特定するためのものであって、各建築不動産の物件ナンバーが、各建築不動産に固定したキーボックス１０のキーボックスナンバーと同じレコードに書き込まれている。従って、所定の物件の賃貸又は売買の商談が成立し、キーボックス１０を別の物件に付け替えたときには、その新規の物件ナンバーに更新される。
【００５２】
有効期限のフィールドには、各レコード毎のデータの有効期限が登録され、製造年月日のフィールドには、各キーボックス１０の製造年月日が入力され、さらに、メンテナンス期限のフィールドには、例えば、各キーボックス１０の次回のメンテナンスの年月日が入力されている。
【００５３】
３．法人情報テーブル
この法人情報テーブル（図３参照）は、前述した法人コード、部署コード、電子キーナンバー、有効期限等のフィールドを備え、法人コードを主キーとしたレコード群で構成されている。また、この法人情報テーブルには、法人名、法人の連絡先、所在地等のフィールドが設けられ、このテーブルから、各法人に関する詳細情報を得ることができる。
【００５４】
４．ユーザー情報テーブル
このユーザー情報テーブル（図３参照）は、前述したユーザーＩＤ、法人コード、電子キーナンバー、有効期限等のフィールドを備え、ユーザーＩＤを主キーとしたレコード群で構成されている。また、このユーザー情報テーブルには、ユーザー名、ユーザーが使用する携帯電話の番号等のフィールドが設けられ、このテーブルから、各ユーザー（例えば、営業員）に関する詳細情報を得ることができる。
【００５５】
５．物件情報テーブル
この物件情報テーブル（図３参照）は、前述した物件ナンバー、キーボックスナンバー、有効期限等のフィールドを備え、物件ナンバーを主キーとしたレコード群で構成されている。また、この物件情報テーブルには、物件名、物件の所在地、オーナーへの連絡先等のフィールドが設けられ、このテーブルから、各物件に関する詳細情報を得ることができる。
【００５６】
６．操作履歴テーブル
このロック解除履歴テーブルは、図６に示されており、アクセス日時、キーボックスナンバー、解除の種類、ユーザＩＤ、携帯電話番号等のフィールドを備え、アクセス日時を主キーとしたレコード群で構成されている。
【００５７】
アクセス日時は、何れかの電子キー２０が、携帯電話サービス網及びインターネットを通じて、管理サーバー３０に接続した日時であり、何れかの電子キー２０から管理サーバー３０にアクセスする度に、データが追加入力されていく。具体的には、アクセス日時が、例えば、西暦２００１年５月１日１０時１５分の場合には、「２００１．０５．０１．１０．１５」が入力される。また、各アクセス日時において、接続された電子キー２０、及び、その電子キー２０をセットしたキーボックス１０の各番号が、電子キーナンバー、キーボックスナンバーの各フィールドにそれぞれ入力される。
【００５８】
さらに、ユーザーＩＤのフィールドには、電子キー２０を操作した者のユーザーＩＤが入力され、解除種別のフィールドには、各アクセス日時における操作が、キーボックス１０から鍵１７を取り出すための操作か、キーボックス１０を物件から取り外すための操作かの判別データが入力される。また、携帯電話番号のフィールドには、各アクセス日時で使用された携帯電話の番号が入力される。
【００５９】
［データ更新プログラム（データベース更新手段）］
管理サーバー３０は、電子キー２０に接続した携帯電話２５から、データ通信の接続要求が送られてきた場合に、データ更新プログラム（本発明の「データベース更新手段」に相当する）をランする。このデータ更新プログラムは、図７〜図１１に示されており、まず、変数等の初期設定処理を行ってから（Ｓ１）、データ通信開始許可信号を、電子キー２０側に送信する。そして、電子キー２０からのデータの受信待ち状態になる（Ｓ３）。
【００６０】
ここで、営業員は、図１２に示すように、物件の内覧を行う場合には、電子キー２０に、ユーザーＩＤとＰＩＮコードとを入力する。また、キーボックス１０を物件から外す場合には、電子キー２０に、ユーザーＩＤとシャックコードとを入力する。すると、何れの場合も、電子キー２０内に備えたＣＰＵが、電子キー２０に備えたＲＯＭから電子キーナンバーを読み込むと共に、キーボックス１０内に備えたＲＯＭからキーボックスナンバーを読み込み、入力されたユーザーＩＤ及びＰＩＮコード（又は、シャックルコード）と共に、これら電子キーナンバーとキーボックスナンバーを、管理サーバー３０に送信する。
【００６１】
管理サーバー３０で、これらユーザーＩＤ等を受信すると、例えば、データ更新プログラム上で設定した変数のｃｏｄｅ１に、ユーザーＩＤが取り込まれ、ｃｏｄｅ２に、電子キーナンバーが取り込まれ、ｃｏｄｅ３に、ＰＩＮコード（又はシャックルコード）が取り込まれ、ｃｏｄｅ４に、キーボックスナンバーが取り込まれる（Ｓ３）。そして、電子キー情報テーブル（図４参照）の主キーである電子キーナンバーと、ｃｏｄｅ２とが照合されて、両者が一致するレコードが検索される（Ｓ４）。
【００６２】
次いで、検索されたレコードにおけるユーザーＩＤ１〜ＩＤ３の何れかと、ｃｏｄｅ１とが一致するか否かがチェックされる（Ｓ５）。ここで、ｃｏｄｅ１が、何れのユーザーＩＤとも一致しなかった場合には、同じ電子キーナンバーにおいて同じような不一致が連続したか否かをチェックする（Ｓ１０）。即ち、不一致が生じた場合に、その不一致が生じた電子キーナンバー（ｃｏｄｅ２）を、レジスタとしてのＭＥＭＯに格納しておき（Ｓ１１）、不一致が連続した場合には、このＭＥＭＯのデータとｃｏｄｅ２とが一致するから、これをもって、同じ電子キーナンバーで不一致が連続したことをチェックすることができる。そして、不一致が１回目の場合には（Ｓ１０でＮｏ）、再度、ユーザーＩＤ、ＰＩＮコード（又はシャックルコード）を入力することを要求する信号を、電子キー２０に出力する（Ｓ１２）。一方、不一致が２回連続した場合には（Ｓ１０でＹｅｓ）、不正な手続きがあったとして、アクセス日時と共に、入力されたユーザーＩＤ（ｃｏｄｅ１）、電子キーナンバー（ｃｏｄｅ２）等を記憶し（Ｓ１３）、管理サーバー３０及び端末３１の各モニタに、不正なアクセスがあった旨を知らせる警告をポップアップし（Ｓ１４）、このデータ更新プログラムから抜ける。
【００６３】
一方、検索されたレコードにおけるユーザーＩＤ１〜ＩＤ３の何れかと、ｃｏｄｅ１とが一致した場合には（Ｓ５でＹｅｓ）、そのレコードのＰＩＮコード又はシャックルコードの何れかと、ｃｏｄｅ３とが一致したか否かがチェックされ（Ｓ６，Ｓ７）、何れとも一致しなかった場合には（Ｓ６でＮｏ、かつ、Ｓ７でＮｏ）、前記したｃｏｄｅ１とユーザーＩＤとが一致しなかった場合と同じ処理を行う（Ｓ１０以降参照）。
【００６４】
なお、本実施形態では、上記した各コードをチェックするステップＳ５〜Ｓ７と、後述のステップＳ２１，Ｓ２３とが、本発明に係る「正否判定手段」に相当する。
【００６５】
ｃｏｄｅ３が、ＰＩＮコードと一致した場合には（Ｓ６でＹｅｓ）、操作履歴テーブルに、アクセス日時、キーボックスナンバー（ｃｏｄｅ４）、電子キーナンバー（ｃｏｄｅ２）、ユーザーＩＤ（ｃｏｄｅ１）、キーボックス１０から鍵を取り出す処理が行われたこと（解除種別＝鍵）を追加記録した上で（Ｓ２０）、ロック解除許可信号を電子キー２０に送信する（Ｓ２１）。
【００６６】
ここで、電子キー２０では、ロック解除許可信号を受信すると、電子キー２０からキーボックス１０にロック解除信号が送信される。すると、キーボックス１０のキー収容部１４からキーコンテナ１６が取り出し可能となり、そのキーコンテナ１６内の鍵１７が使用可能となる。これにより、営業員は、顧客（内覧希望者）を、物件の内部に案内することができる。
【００６７】
一方、ｃｏｄｅ３が、シャックルコードと一致した場合には（Ｓ６でＮｏ、Ｓ７でＹｅｓ）、操作履歴テーブルに、アクセス日時、キーボックスナンバー（ｃｏｄｅ４）、電子キーナンバー（ｃｏｄｅ２）、ユーザーＩＤ（ｃｏｄｅ１）、シャックル１２を外す処理が行われたこと（解除種別＝シャックル）を追加記録した上で（Ｓ２２）、シャックル解除許可信号を電子キー２０に送信する（Ｓ２２）。
【００６８】
ここで、電子キー２０では、シャックル解除許可信号を受信すると、電子キー２０からキーボックス１０にシャックル解除信号が送信される。すると、シャックル１２が、本体１１から上方にシフトし、そのシャックル１２を備えたキーボックス１０が建築不動産から外される。
【００６９】
データ更新プログラムでは、管理サーバー３０から電子キー２０にロック解除信号又はシャックル解除信号を送信すると、電子キー２０からの操作終了信号の受信待ち状態になる（Ｓ３０）。そして、電子キー２０から、操作終了信号が送信されたときには（Ｓ３０でＹｅｓ）、電子キー２０側で、操作終了処理が正しく行われたことをデータベースに入力する。
【００７０】
また、操作終了信号の受信待ち時間は、カウンタＴＩＭＥにてカウントされており（Ｓ３２）、受信待ち時間が所定時間を超えた場合には（Ｓ３３でＹｅｓ）、操作終了処理が正しく行われなかったことを、データベースに入力すると共に（Ｓ３４）、管理サーバー３０及び端末３１のモニタに、警告をポップアップする（Ｓ３５）。
【００７１】
［データ集計プログラム（データ集計手段）］
管理サーバー３０は、インターネットで接続された各クライアントコンピュータ３２から、データ参照の要求があった場合には、データ集計プログラム（本発明の「データ集計手段」に相当する）をランする。そして、操作履歴テーブル上のデータに基づいて、種々の項目毎にデータを集計することができる。
【００７２】
具体的には、例えば、クライアントコンピュータ３２から建築不動産の各物件毎のデータ集計が要求された場合には、図１３に示すように、各物件ナンバーを筆頭項目にして、物件名称、物件の所在地、それら物件に固定されたキーボックスのナンバー、ロック解除に使われた電子キーのナンバー、日付、時間を示す項目が設けられ、各物件ナンバー毎に並べて表示される。これにより、どの物件が何回内覧を行ったかを知ることができ、各物件の人気を解析することができる。
【００７３】
これと同様に、各キーボックス１０毎のデータ集計が要求された場合には、図１４に示すように、各キーボックスナンバーを筆頭項目にして、日付、時間、電子キーナンバー、物件名称等を示す項目が設けられ、各電子キー２０毎のデータ集計が要求された場合には、図１５に示すように、各電子キーナンバーを筆頭項目にして、日付、時間、物件ナンバー等を示す項目が設けられて表示される。また、図１６に示すように、管理サーバー３０へのアクセスに使われた携帯電話番号毎の集計や、図１７に示すように、集計データをグラフにして表示することもできる。これらにより、何れの不動産仲介業者によって、また、どの営業員によって、最も頻繁に内覧が行われたを解析することができる。
【００７４】
なお、各不動産仲介業者に備えたクライアントコンピュータ３２に、データ集計用プログラムをロードしておき、それらクライアントコンピュータ３２で、データベースの全データを受け取って、集計を各コンピュータで行うようにしてもよい。
【００７５】
［本実施形態の作用・効果］
以下、本実施形態の不動産仲介業務支援システムの作用・効果について述べる。この不動産仲介業務支援システムでは、データベースに登録されたＡ〜Ｃ社のずれかの不動産仲介業者の営業員が、電子キー２０を携帯している。
【００７６】
建築不動産の内覧を行う場合には、その建築不動産に固定されたキーボックス１０に、電子キー２０をセットして、携帯電話２５をダイヤルアップし、電子キー２０と管理サーバー３０とを、携帯電話サービス網及びインターネットを介して接続する。そして、図１２に示すように、ユーザーＩＤ及びＰＩＮコードを電子キー２０に入力すると、これらユーザーＩＤ、ＰＩＮコードと共に、キーボックスナンバー及び電子キーナンバーが、管理サーバー３０に送信される。すると、管理サーバー３０では、ユーザーＩＤ及びＰＩＮコードが、正規のものであるか否かが判別され（図７のＳ５、Ｓ６）、正規のコードである場合にのみ、電子キー２０に、ロック解除許可信号が送信されて、鍵１７をキーボックス１０から取り出すことができるようになる。即ち、正規のユーザーＩＤ及びＰＩＮコードを知らない者は、キーボックス１０から鍵１７を勝手に取り出すことができず、セキュリティーの向上が図られる。また、正規の手続きを行った場合には、キーボックス１０から容易に鍵１７を取り出すことができ、逐一、鍵１７の所在を調べる必要がなくなるから、不動産仲介の業務効率の向上が図られる。
【００７７】
また、管理サーバー３０では、電子キー２０から受信したユーザーＩＤ、ＰＩＮコード、キーボックスナンバー及び電子キーナンバーが、データベースに逐一記録される（図９のＳ２０、図１０のＳ２２）。これにより、営業員が逐一記録を行わなくても、各建築不動産の内覧実施状況に関する情報が自動で記録されるから、不動産仲介の業務効率の向上が図られる。また、何れの電子キー２０及びユーザーＩＤの営業員によってキーボックス１０のロック解除が行われたかが明確になり、不具合が生じたときの責任が明確になる。
【００７８】
さらに、各不動産仲介業者は、それぞれが有するクライアントコンピュータ３２からインターネットを介して管理センター３５の管理サーバー３０にアクセスして、その管理サーバー３０上のデータベースを閲覧することができる。これにより、複数の不動産仲介業者の間で情報の共有化が図られると共に、情報入手を迅速に行うことができる。即ち、所定の物件の内覧を行っているか否かの情報を、リアルタイムで知ることができ、他の不動産仲介業者が内覧を行っている最中に、内覧者を案内して、顧客を待たせてしまうような事態を防ぐことができる。その上、各建築不動産毎、各電子キー２０毎、又は、各営業者毎に、操作履歴をチェックすることで、営業状況や各建築不動産の人気状況を容易に把握することができる。
【００７９】
＜第２実施形態＞
本実施形態の不動産仲介業務支援システムは、図１８及び図１９に示されており、前記第１実施形態に比べて、ロック解除手段（電子キー２０及び携帯電話２５）の構成が異なる。即ち、本実施形態におけるロック解除手段は、前記電子キー２０に代えてアダプタ４０を携帯電話２５に接続してなる。アダプタ４０は、操作キーを有しないが、アダプタ４０の内部のハードの構成は、基本的に、前記第１実施形態の電子キー２０と共通している。また、携帯電話２５は、例えば、ＮＴＴ　ＤｏＣｏＭｏが販売している５０３シリーズのように、インターネットから所定のプログラムをロードして実行することができる機種となっている。そして、図１９に示すように、管理サーバー３０にアクセスして、所定のプログラムをダウンロードして、ランすることで、携帯電話２５の操作キーが、前記第１実施形態における操作キー２０Ａの代替手段の役割を果たす。その他の構成については上記第１実施形態と同じであるため、同じ構成については、同一符号を付し、重複する説明は省略する。
【００８０】
本実施形態のような構成にすれば、前記第１実施形態と同じ作用効果に加え、アダプタ４０に操作キーを設けずに済むから、製造費用を抑えることが可能になる。なお、本実施形態のアダプタ４０は、ＮＴＴ　ＤｏＣｏＭｏの５０３シリーズに限定されるものではなく、インターネットから所定のプログラムをロードして実行することができる機種であれば、他のいかなる携帯電話又は携帯電話以外の無線端末を用いてもよい。
【００８１】
＜第３実施形態＞
本実施形態の不動産仲介業務支援システムは、図２０に示されており、前記第１実施形態に比べて、鍵保持手段（キーボックス１０）及びロック解除手段の構成が異なる。即ち、本実施形態では、本発明の「鍵保持手段」として、キーホルダー５０を備える。このキーホルダー５０は、下端部に１対の対向壁５１，５１を備え、それら対向壁５１，５１の間に差し渡したシャフト５２を、鍵１７の孔１７Ａに通して、鍵１７を保持する構成になっている。また、キーホルダー５０の前面には、１対の電力端子挿入孔５３，５３と１対の信号端子挿入孔５４，５４とが設けられている。
【００８２】
また、本実施形態において「ロック解除手段」としてのアダプタ５５は、前記第２実施形態のアダプタ４０を、電磁誘導型から電気接続型に変更してなる。即ち、アダプタ５５には、前記キーホルダー５０の電力端子挿入孔５３に挿入される１対の電力用端子５６，５６と、前記信号端子挿入孔５４に挿入される１対の信号用端子５７，５７とが突設されている。そして、これら各端子５６，５７を各孔５３，５４に挿入することで、キーホルダー５０内の電気回路とアダプタ５５内の電気回路とが電気接続され、電力供給及び信号の授受が行われる。また、キーホルダー５０は、アダプタ５５からロック解除信号を受けると、シャフト５２の一端が対向壁５１から下方に外れ、鍵１７をシャフト５２から抜き取ることができるようになる。その他の構成については上記第１及び第２と実施形態と同じであるため、同じ構成については、同一符号を付し、重複する説明は省略する。
【００８３】
本実施形態によれば、電磁誘導を利用せずに、電気接続によって、キーホルダー５０内の電気回路とアダプタ５５内の電気回路とを接続するから、第１及び第２実施形態の鍵保持手段（キーボックス１０）に比べて、鍵保持手段（キーホルダー５０）を、安価でかつコンパクトにすることが可能になる。
【００８４】
＜他の実施形態＞
本発明は、前記実施形態に限定されるものではなく、例えば、以下に説明するような実施形態も本発明の技術的範囲に含まれ、さらに、下記以外にも要旨を逸脱しない範囲内で種々変更して実施することができる。
【００８５】
（１）前記第１実施形態では、電子キー２０と携帯電話２５との間を、ケーブル２１で接続していたが、電子キー２０と携帯電話２５との間を、無線通信（例えば、Ｂｕｌｅｔｏｏｔｈ、Ｉｒｄａ（赤外線通信））によって、接続してもよい。また、第２実施形態においても、アダプタ４０と携帯電話２５との間を、無線通信（例えば、Ｂｕｌｅｔｏｏｔｈ、Ｉｒｄａ（赤外線通信））によって、接続してもよい。
【００８６】
（２）前記第１実施形態では、管理サーバー３０は、インターネットを介して、携帯電話に接続される構成であったら、必ずしもインターネットを介さなくてもよく、専用回線で携帯電話に接続される構成としてもよい。
【００８７】
（３）前記第１及び第２の実施形態では、鍵保持手段（キーボックス１０）にセットするロック解除手段（電子キー２０又はアダプタ４０）を、専用に設けてあったが、例えば、鍵保持手段に、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ　Ｄｉｇｉｔａｌ　Ａｓｓｉｓｔａｎｔ）等の汎用のモバイルコンピュータを、セット可能な構成にしてもよい。
【００８８】
（４）前記第１実施形態では、不動産仲介業者をＡ〜Ｃの会社として例示したが、不動産仲介業者は、会社等の法人でなくてもよく、個人事業者であってもよい。
【００８９】
（５）また、前記第１実施形態では、複数の不動産仲介業者に電子キー２０を配し、複数の不動産仲介業者で、本発明の不動産仲介業務支援システムを利用する構成であったが、複数の営業員を有した１つの不動産仲介業者だけで、本発明の不動産仲介業務支援システムを利用してもよい。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の第１実施形態に係る不動産仲介業務支援システムの概念図
【図２】キーボックス及び電子キーの正面図
【図３】管理サーバーの概念図
【図４】電子キー情報テーブルの概念図
【図５】キーボックス情報テーブルの概念図
【図６】操作履歴テーブルの概念図
【図７】データ更新プログラムのフローチャート
【図８】データ更新プログラムのフローチャート
【図９】データ更新プログラムのフローチャート
【図１０】データ更新プログラムのフローチャート
【図１１】データ更新プログラムのフローチャート
【図１２】不動産仲介業務支援システムの各部位間のデータの授受を示す概念図
【図１３】物件ナンバーで集計した履歴リスト
【図１４】キーボックスナンバーで集計した履歴リスト
【図１５】電子キーナンバーで集計した履歴リスト
【図１６】携帯電話番号で集計した履歴リスト
【図１７】集計データをグラフ化した状態の表示画像
【図１８】第２実施形態のキーボックス及び電子キーの正面図
【図１９】不動産仲介業務支援システムの各部位間のデータの授受を示す概念図
【図２０】第３実施形態のキーボックス及び電子キーの斜視図
【符号の説明】
１０…キーボックス（鍵保持手段）
１２…シャックル
１７…鍵
２０…電子キー（ロック解除手段）
２０Ａ…操作キー（入力操作部）
２５…携帯電話
３０…管理サーバー
３２…クライアントコンピュータ
４０，５５…アダプタ
５０…キーホルダー（鍵保持手段）

Claims (9)

1. 賃貸又は売買の仲介を不動産仲介業者に委ねた複数の建築不動産の外部にそれぞれ固定して設けられ、常には、前記各建築不動産の内部に入るための鍵を保持した状態にロックされると共に、ロック解除信号を受信したときには、ロック解除されて前記鍵の使用を許容する複数の鍵保持手段と、
   全ての前記鍵保持手段に共通して着脱可能に設けられ、前記不動産仲介業者に属する営業員により携帯可能で、かつ、前記鍵保持手段にセットした状態で操作されて、前記鍵保持手段に前記ロック解除信号を出力するロック解除手段と、
   前記各建築不動産に関するデータベースが稼働するコンピュータシステムとを利用した不動産仲介業務支援システムであって、
   前記データベースには、前記鍵保持手段同士を区別するための鍵保持手段識別コードに対応させて、前記各鍵保持手段を取り付けた建築不動産を特定する情報が記憶され、
   前記ロック解除手段は、携帯電話サービス網等の無線通信網を介して前記コンピュータシステムに接続されると共に、前記鍵保持手段のロック解除のための操作が行われたときには、その鍵保持手段の前記鍵保持手段識別コードを前記コンピュータシステムに送信し、
   前記コンピュータシステムには、受信した前記鍵保持手段識別コードに基づき、前記データベースに、前記鍵保持手段のロック解除状況を逐一記録するデータベース更新手段が備えられたことを特徴とする不動産仲介業務支援システム。
2. 前記ロック解除手段を複数備え、
   前記ロック解除手段を操作したときには、前記ロック解除手段同士を区別するためのロック解除手段識別コードが、前記ロック解除手段から前記コンピュータシステムに送信され、
   前記データベース更新手段は、受信した前記ロック解除手段識別コードを、前記データベースに逐一記録することを特徴とする請求項１記載の不動産仲介業務支援システム。
3. 前記ロック解除手段を操作したときには、そのロック解除手段を操作した者を特定するためのユーザーＩＤが、前記ロック解除手段から前記コンピュータシステムに送信され、
   前記データベース更新手段は、受信した前記ユーザーＩＤを、前記データベースに逐一記録することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産仲介業務支援システム。
4. 前記データベースに基づき、前記鍵保持手段識別コード毎、前記ロック解除手段識別コード毎、又は、前記ユーザーＩＤ毎に、前記鍵保持手段のロック解除操作の履歴を纏めるデータ集計手段を備えたことを特徴とする請求項１乃至３の何れかに記載の不動産仲介業務支援システム。
5. 前記ロック解除手段は、所望のコードを入力可能な入力操作部を備え、前記ロック解除のための操作として、ロック解除請求用コードが入力されたときには、そのロック解除請求用コードを、前記コンピュータシステムに送信すると共に、前記コンピュータシステムからロック解除許可信号を受信したときには、前記鍵保持手段のロックを解除するように構成され、
   前記コンピュータシステムには、前記ロック解除手段から受信した前記ロック解除請求用コードが、正規のものであるか否かを判別し、正規のものである場合にのみ、前記ロック解除手段に、前記ロック解除許可信号を送信する正否判別手段が備えられたことを特徴とする請求項１乃至４の何れかに記載の不動産仲介業務支援システム。
6. 前記ロック解除手段は、前記鍵保持手段にセット可能でかつ前記入力操作部を備えた操作ユニットに携帯電話を接続してなることを特徴とする請求項５に記載の不動産仲介業務支援システム。
7. 前記ロック解除手段は、前記鍵保持手段にセット可能なアダプタに携帯電話を接続してなり、前記入力操作部は、前記携帯電話の操作キーで構成されたことを特徴とする請求項５に記載の不動産仲介業務支援システム。
8. 前記不動産仲介業者には、インターネット等の通信網を介して前記コンピュータシステムに接続されて、前記データベースを閲覧することができるクライアントコンピュータが備えられたことを特徴とする請求項１乃至７の何れかに記載の不動産仲介業務支援システム。
9. 前記鍵保持手段には、前記鍵保持手段を前記建築不動産に固定するためのシャックルが備えられると共に、前記鍵保持手段に前記ロック解除手段をセットして、所定の操作を行うことで、前記シャックルが前記建築不動産から外される構成とし、
   前記ロック解除手段は、前記シャックルを外すための操作が行われたときには、そのシャックルを備えた前記鍵保持手段の前記鍵保持手段識別コードを、前記コンピュータシステムに送信し、
   前記データベース更新手段は、受信した前記鍵保持手段識別コードを、前記データベースに逐一記録するように構成されたことを特徴とする請求項１乃至８の何れかに記載の不動産仲介業務支援システム。

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