JP2002007515A - 構造物、構造物のリフォーム方法、管理システム及び管理方法 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】安価なコストで、構造物（住宅設備）の汚損に
対するクリーニングや部分的修理が可能な構造物を提供
する。 【解決手段】構造物（住宅設備）を、コスト占有率が大
きく土地又は建物に固定される基礎部材と、コスト占有
率が小さく基礎部材に取り付けられ、着脱可能な交換部
材とに分割する。構造物を販売するときに、基礎部材を
販売し、交換部材を債権化する。例えば、賃貸住宅の場
合、入居者の入替などが発生したときに、交換部材のみ
を交換すれば良い。このシステムを実現するコンピュー
タは、設備情報記憶装置１と、基本データ記憶装置３
と、信頼性データ記憶装置５と、長期契約割引率記憶装
置４と、信頼性データ記憶装置５を備えており、債権更
新手段２と、リース金額算出手段６とを具備している。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、主に住宅、特に社
宅などの賃貸住宅に設置される構造物、この構造物のリ
フォーム方法、構造物の債権等の管理システム及び、こ
の管理システムを用いた管理方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】従来の住宅設備は、内装部材と基礎部材
などといった明確な区分けはなく、建物に一体的に取り
付けられていた。例えば、壁や扉などの部材も建物に対
して一体的に固定される構造となっていた。また、壁に
ついては、断熱・強度確保のための構造が一体的に設け
られており、簡単に取り外しが出来ないばかりでなく、
パーツとしても高価で簡単に取換えができない構造であ
るので、リフォームには長時間かつ高い経費が必要であ
った。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】特に賃貸住宅、賃貸マ
ンション等の建築物に付随した住宅設備では、住宅設備
の汚損などに関して、建物や設備全体の入替が必要とさ
れる場合があった。しかし事実上設備全体の入れ替えは
不可能で、部分的、表面的な汚損により、不動産評価額
が下がる不具合があった。このため、賃貸住宅の場合、
賃貸料の値下げなどを行わなければならなかった。従っ
て、居住者の入替などの際には、クリーニングする程度
のリフォーム方法しかなかった。クリーニングを行う場
合でも、細かく奥まった所は掃除することができず、ク
リーニングが不十分となる問題点があった。建物や設備
全体の入れ替は、可能であっても、膨大なコストがかか
る不具合がある。

【０００４】更に、住宅設備が建物そのものに固定され
ているため、土地や建物など比較的不動産評価額が安定
している部分と、賃貸の時間的経過や入居者の入替によ
り、価値が低減する部分とに明確に分けることができな
かった。即ち、不動産評価額が安定している部分と低減
する部分を別々に債権化又はリースにすることができな
かった。また、不動産評価額が低減する部分を対象とし
たリースや債権の設定が出来ないいため、クリーニング
若しくは入替といった選択が出来ず、賃貸料を維持しな
がら使用者（居住者）を確保出来なかった。

【０００５】また、不動産評価額が低減する構造物の債
権としての管理や償却を支援するための適切な管理シス
テム及び管理方法がなかった。

【０００６】本発明は、安価なコストで構造物の汚損に
対するクリーニングや部分的修理が可能な構造物を提供
することを目的とする。

【０００７】本発明の他の目的は、構造物の部分的汚損
にたいして、構造物全体の入替を必要としない構造物を
提供することである。

【０００８】本発明の更に他の目的は、不動産評価額を
下げることなく、賃貸料の値下げ等も不要で、長期間使
用可能な構造物を提供することである。

【０００９】本発明の更に他の目的は、膨大なコストを
必要とすること無く、細かく奥まった所まで、十分なク
リーニングが可能な構造物を提供することである。

【００１０】本発明の更に他の目的は、比較的不動産評
価額が安定している部分と、不動産評価額が低減する部
分とに明確に分けることが可能な構造物を提供すること
である。

【００１１】本発明の更に他の目的は、不動産評価額が
低減する部分を、債権化又はリースにすることができる
構造物を提供することである。

【００１２】本発明の更に他の目的は、不動産評価額が
低減する部分を対象としたリースや債権の設定におい
て、この部分のクリーニング若しくは入替といった選択
が容易な構造物を提供することである。

【００１３】本発明の更に他の目的は、汚損し易い部分
のみ着脱可能とし、これをリース化し、安価に汚損に対
応出来る構造物の販売方法及びリフォーム方法を提供す
ることである。

【００１４】本発明の更に他の目的は、賃貸料を維持し
ながら使用者や居住者を確保出来るように販売方法や、
債権の管理、償却を支援するための適切な管理システム
及び管理方法を提供することである。

【００１５】本発明の更に他の目的は、リース化された
構造物の管理を支援するための構造物の管理システム及
び管理方法を提供することである。

【００１６】

【課題を解決するための手段】本発明の第１の特徴は、
第１の債権の対象となり、土地又は建物に固定される基
礎部材と、基礎部材に比しコスト占有率が小さく、第１
の債権とは異なる給付の態様を有する第２の債権の対象
となり、基礎部材に対し嵌合若しくは接合部材で接続さ
れた交換部材と、第１及び第２の債権の、それぞれの給
付方法を記録した記録媒体とからなる構造物としたこと
である。「構造物」としては、建築物、プラント、建築
物に備え付けられる設備機器等が該当する。この建築物
としては、賃貸住宅等が好適である。建築物に備え付け
られる設備機器等としては、家庭用の設備機器でも良
く、工場の製造装置等でもかまわない。「設備機器」の
より具体的な例としては、浴槽、ユニットバス、温水洗
浄便座、システムキッチンなどの水周りで、比較的汚れ
易い設備機器や、壁・床や造り付けの家具などであって
も良い。いずれにしても、賃貸住宅等において、入居者
入替の際にもっとも気になる箇所となる設備機器に好適
である。「基礎部材」とは、構造物の骨組み部材や基本
機能部分が該当し、「交換部材」としては、構造物の内
装部材や皮相的部材等が該当する。「記録媒体」とは、
紙、磁気テープ、磁気ドラム、磁気ディスク、光ディス
ク、光磁気ディスク、あるいはＲＯＭ、ＲＡＭなどの半
導体メモリー等が該当する。最も簡単には、「第１及び
第２の債権の、それぞれの給付方法を記録した記録媒
体」とは、いわゆる契約書であり、紙でかまわない。
「第１の債権と第２の債権との給付の態様が異なる」と
は、第１の債権の給付の態様が、通常販売であり、第２
の債権の給付の態様が、リース契約であるような相違を
意味している。「記録媒体」には、第１の債権と第２の
債権とを識別するための図面、即ち、「基礎部材」及び
「交換部材」を特定することが可能な図面（設計図）等
を含めても良い。「記録媒体」を、磁気テープ、磁気デ
ィスク、光ディスク、光磁気ディスク、あるいは半導体
メモリ（ＩＣカード）等のコンピュータ読み取り可能な
記録媒体にしておけば、構造物の償却費、使用に伴なう
クリーニングの諸費用、リース費用等を計算するための
計算式等を含めた細かい内容を収納しておき、トラブル
の発生を防止できる。コンピュータ読み取り可能な記録
媒体に詳細な構造物の設計図を格納しても良い。

【００１７】本発明の第１の特徴によれば、「基礎部
材」と「交換部材」とに分割出来るようにしてあるの
で、価値が下がり易く、特に入居者の入替などによって
も、賃料など、住宅全体の価値への悪影響が大きい構造
物の「交換部材」を、第１の債権とは異なる給付の態様
を有する第２の債権にして、債権償却費を賃貸料の一部
から補填出来るようにできる。従って、構造物全体とし
ての不動産評価額の低減を防止出来る。どの部分を「基
礎部材」とし、どの部分を「交換部材」とするかは、構
造物毎に異なる。また、「基礎部材」と「交換部材」と
の分割方法は、その製法や施工方法によってコストバラ
ンスが大きく変わるため、一概に定義することはできな
い。しかし、例えば、浴槽であれば、浴槽の最内面であ
る数ミリ程度の表皮部分を交換部材とし、浴槽の側面や
下部に通常設けられるリブや足などは、基礎部材とする
と良い。ユニットバスに関しては、厚さ数ミリの平板と
した断熱材もない壁材や、洗い場パンなどを交換部材と
して、それ以外の天井や壁固定用の支柱、壁補強材、断
熱材、水配管などを基礎部材とすると良い。温水洗浄便
座は、暖房便座や洗浄ノズルなどを内装部材とし、制御
基板や温水洗浄機構、本体ケースなどを基礎部材とする
と良い。システムキッチンでは、キッチントップ、扉の
表皮部材、引き出しなどを交換部材とし、それ以外の箱
やヒンジで固定される扉の保持部材などを基礎部材とす
ると良い。また、「基礎部材」と「交換部材」とを接合
する「接合部材」は、ねじ、スナップフィットとシール
材などだけで、専門業者であれば、容易に分離・取り外
し出来るようにしておくとなお良い。しかし、必ずし
も、接着剤等による接合で、機械的に容易に外れなくて
も、問題はない。更に、「基礎部材」と「交換部材」と
を識別するためのマークをそれぞれに付しておいても良
い。

【００１８】なお、第１及び第２の債権の区分わけは、
交換部材をリース契約対象部材とし、基礎部材を通常販
売部分とすることが望ましいが、その逆であっても良
い。第１及び第２の債権の対象としては、構造物全体の
材料費と据付工事費としても良いが、新築時や設備入替
時には、交換が比較的容易な、内装外観部分又はその施
工費とし、単なるクリーニングの場合には、クリーニン
グ費用としても良い。債権としては、３年から１０年程
度のリース債権とすることが望ましいが、構造物の金
額、平均使用年数、入替に必要な工期、入居者の入替嗜
好の大きさなどから、構造物個別に調整しても良く、賃
貸料の値下げ抑制額と、構造物の外観内装部材などの入
替にかかる費用との見合いで設定しても良い。例えば、
価格が比較的安く、入居者交代の度に、できれば、入替
したい構造物である温水洗浄便座や浴槽などの場合は３
年、大型で比較的清掃も容易で、入替にかかるコストも
比較的大きなシステムキッチンやユニットバスなどの場
合は、５年程度に設定すると良い。

【００１９】第１の債権の対象が、通常販売物件であ
り、第２の債権の対象がリース契約物件である場合、構
造物の設備材料費又は施工費用の少なくとも一部が、構
造物の使用に伴なう汚損リスク及び清掃作業リスクを考
慮したリース契約物件のリース費用となるようにしてお
けば、合理的なリース契約と構造物全体としての不動産
評価額の低減を防止出来る。また、構造物が賃貸住宅で
ある場合は、リース費用は、更に未入居リスク及び入退
居リスクを考慮して決定すれば、合理的なリース契約と
構造物全体としての不動産評価額の低減を防止が可能で
ある。

【００２０】本発明の第２の特徴は、第１の債権の対象
となり、土地又は建物に固定される基礎部材と、基礎部
材に比しコスト占有率が小さく、第１の債権とは異なる
給付の態様を有する第２の債権の対象となり、基礎部材
に対し嵌合若しくは接合部材で接続された交換部材と、
第１及び第２の債権の、それぞれの給付方法を記録した
記録媒体とからなる構造物において、交換部材が汚損し
た場合、交換部材を取り外し、クリーニング若しくは交
換する構造物のリフォーム方法としたことである。ここ
で、「構造物」、「基礎部材」、「交換部材」、「記録
媒体」、「債権の給付の態様」等は、本発明の第１の特
徴での定義と同様である。

【００２１】本発明の第１の特徴と同様に、第２の特徴
によれば、価値が下がり易く、特に入居者の入替などに
よっても、賃料など、住宅全体の価値への悪影響が大き
い構造物の「交換部材」を、第１の債権とは異なる給付
の態様を有する第２の債権の対象に債権化して、債権償
却費を賃貸料の一部から補填出来るようにできるので、
構造物全体としての不動産評価額の低減を防止出来る。
例えば、賃貸住宅の場合において、入居者の入替の度
に、クリーニングが必要な構造物であっても、廉価な内
装部分（交換部材）をリース化することで、商品寿命よ
りも短い期間で簡単に取換えることができる。このた
め、クリーニング作業では取りきれない、細かく奥まっ
たの掃除ができる上に、汚損などに対しても、汚損部分
だけを交換することができるため、設備全体の入替を行
う必要がなくなる。この結果、構造物建の築後の年数に
従って必要となる賃貸料の値下げを抑制することができ
る。また、構造物のうち、土地又は建物そのものに固定
されている販売部分（基礎部材）と、土地又は建物から
比較的容易に取り外し可能なリース部分（交換部材）と
に分けられるようにため、土地や建物など比較的不動産
評価額が安定している部分と、賃貸の時間的経過や入居
者の入替により、価値が低減する設備部分とに明確に分
けることができる。つまり、「基礎部材」と「交換部
材」を別々に債権化し、「交換部材」のみをリースにす
ることができるので、賃貸住宅を所有するいわゆる大家
にとっては、資産価値が安定するだけでなく、初期投資
を圧縮することができ、固定資産税などの税法上の特典
も得ることができる。「記録媒体」に、「基礎部材」及
び「交換部材」を特定することが可能な図面（設計図）
等を記載しておけば、構造物が汚損した場合、どの部分
がリース契約物件であり、どの部分が、通常販売物件で
あるかを「記録媒体」で簡単に確認できる。また、これ
に加え、「基礎部材」と「交換部材」とを識別するため
の「マーク」を付しておけば、図面とマークを対照さ
せ、容易に識別できる。即ち、入居者の入替の場合に、
クリーニングが必要になれば、この「記録媒体」や「マ
ーク」を参照して、「基礎部材」と「交換部材」とを分
解し、「交換部材」を取り外し、奥まった部分の掃除
（クリーニング）や「交換部材」の交換等をすることが
可能である。また、入居者の入替以外の偶発的な事故や
故障に際しても、「記録媒体」や「マーク」を参照し
て、応急的な修理等の対策が可能となる。

【００２２】第１の債権の対象が、通常販売物件であ
り、第２の債権の対象がリース契約物件である場合、構
造物の設備材料費又は施工費用の少なくとも一部が、構
造物の使用に伴なう汚損リスク及び清掃作業リスクを考
慮したリース契約物件のリース費用となるようにしてお
けば、合理的なリース契約と構造物全体としての不動産
評価額の低減を防止出来る。また、構造物が賃貸住宅で
ある場合は、リース費用は、更に未入居リスク及び入退
居リスクを考慮して決定すれば、合理的なリース契約と
構造物全体としての不動産評価額の低減を防止が可能で
ある。

【００２３】本発明の第３の特徴は、第１の債権の対象
となり、土地又は建物に固定される基礎部材と、基礎部
材に比しコスト占有率が小さく、第１の債権とは異なる
給付の態様を有する第２の債権の対象となり、基礎部材
に対し嵌合若しくは接合部材で接続された交換部材とか
らなる構造物の管理システムに関する。即ち、本発明の
第３の特徴は、設備情報記憶装置、汚損算出処理手段、
支払算出手段、入金金額通知手段とから少なくとも構成
された構造物の管理システムとしたことである。設備情
報記憶装置は、構造物固有の番号に関連づけられた構造
物に関する情報を記憶する。汚損算出処理手段は、少な
くとも構造物の償却費及び使用に伴なうクリーニングの
諸費用を算出し、記憶する。支払算出手段は、設備情報
記憶装置に記録された構造物に関する情報を参照して、
構造物の所有者が入金する金額を決定する。入金金額通
知手段は、支払算出手段で決定された入金金額を構造物
の所有者に通知する。

【００２４】本発明の第３の特徴において、住宅が賃貸
住宅の場合、汚損算出手段は、更に入居者の入退去に伴
なうクリーニング諸費用を算出又は記憶するようにして
おくことが好ましい。設備費用や施工費用を債権化した
ものをＩＤ管理して、必要な情報を蓄積出来るように
し、債権規模や償還にかかる利息と、入居者の入替に伴
なうクリーニングや修繕のための費用とを記憶する。そ
して、この記憶結果から毎月の償却費を決定・記憶する
ことにより、賃貸費や入退去に伴なう敷金などの一時金
をプールする口座から適宜引き出せる。賃貸住宅向け設
備に関する管理システムは、構造物の販売や施工に伴な
う、見積書の一部として、その返済予定額やリース期間
をプリンタや画面などに出力させる、一種の見積書作
成、リース契約書作成、売買・施工契約書作成のための
販売支援装置であっても良い。また、月々のリース費用
を所定口座、例えば賃貸住宅の賃料や入退去時に発生す
る一時金のプールする口座から、自動的に引き落とし
て、債権者の指定する口座に振り込む、自動引き落とし
のための情報を銀行などの送金システムに載せるシステ
ムであっても良い。リース契約には、維持管理契約のオ
プションを追加しておく方が、入居者入替などの際にも
クリーニングなどの業務がスムーズに行えるだけでな
く、リース期間中の故障・汚損といった不慮の支出を抑
制することができる。この場合、リース期間と維持契約
期間が必ずしも同じである必要はなく、リース期間の方
が維持契約期間より短くても良いし、逆であっても問題
ない。維持契約期間が、リース期間よりも長い場合は、
リース期間中は設備のリース費用に通常のメンテ費用を
上乗せし、それ以降は通常のメンテ費用のみとするな
ど、維持管理契約とリース契約を一本の契約で、各々個
別の期間を設定しても良い。逆にリース期間の方が維持
契約期間よりも長い場合にも、同様に捉えてよい。契約
が完了するまでに、入居者・賃貸住宅所有者の使用方法
が適切で、設備更新や故障修理のリスクが、統計的に見
て積立していたリスク費用に対して少ない場合、これら
の差分を計算してペイバックするシステムとしても良
い。賃貸住宅向け設備に関する管理システムとしては、
コンピュータネットワークを想定しているが、サーバー
は必ずしもネットワーク上のサーバーでなくても良く、
クライアントシステムは、パーソナルコンピュータ、Ｐ
ＤＡなどであっても良いし、ＷＷＷサーバーなどに蓄積
されたプログラム媒体であっても良いし、携帯端末にす
べての情報を蓄積したスタンドアロンシステムとしても
良く、特にコンピュータシステムとして限定するもので
はない。

【００２５】本発明の第４の特徴は、第１の債権の対象
となり、土地又は建物に固定される基礎部材と、基礎部
材に比しコスト占有率が小さく、第１の債権とは異なる
給付の態様を有する第２の債権の対象となり、基礎部材
に対し嵌合若しくは接合部材で接続された交換部材とか
らなる構造物の管理方法に関する。即ち、本発明の第４
の特徴は、（イ）構造物固有の番号に関連づけられた構
造物に関する情報を記憶する段階と、（ロ）少なくとも
構造物の償却費及び使用に伴なうクリーニングの諸費用
を算出し、その結果を記憶する段階と、（ハ）構造物に
関する情報を用いて演算することにより、構造物の所有
者が入金する金額を決定する段階と、（ニ）入金金額を
構造物の所有者に通知する段階とから少なくともなる構
造物の管理方法としたことである。

【００２６】第１及び第２の債権の区分わけは、交換部
材に係わる箇所をリース契約対象部材とし、基礎部材を
通常販売部分とすることが望ましいが、その逆であって
も良い。第１及び第２の債権の対象としては、構造物全
体の材料費と据付工事費としても良いが、新築時や構造
物入替時には、交換が比較的容易な、内装外観部分又は
その施工費とし、単なるクリーニングの場合には、クリ
ーニング費用としても良い。債権としては、３年から１
０年程度のリース債権とすることが望ましいが、構造物
の金額、平均使用年数、入替に必要な工期、入居者の入
替嗜好の大きさなどから、構造物個別に調整しても良
く、賃貸料の値下げ抑制額と、構造物の外観内装部材な
どの入替にかかる費用との見合いで設定しても良い。例
えば、価格が比較的安く、入居者交代の度に入替をした
い構造物である温水洗浄便座や浴槽などの場合は３年、
大型で比較的清掃も容易で、入替にかかるコストも比較
的大きなシステムキッチンやユニットバスなどの場合
は、５年程度に設定すると良い。汚損算出処理手段は、
債権償却方法の決定方法としては、通常のリース計算を
用いてよい。更に、通常のリース計算に加えて、平均故
障間隔と平均修理費、賃貸費、敷金などの入退去に伴な
う一時金収入、入居者の入替頻度（平均居住期間）、対
象債権の汚損確率、平均使用年数、クリーニング費用、
入居者の入替嗜好のレベルなどのパラメータなどから、
入居者の入退去に伴なう構造物更新のリスクを加えた費
用を、リース代に上乗せするのが良い。この償却費の決
定においては、平均修理費と入居者に対する補償の和に
平均故障間隔を乗じたものをリース期間で割ったもの
が、リース設定期間における平均故障修理リスクとな
り、構造物の平均使用期間と、入替嗜好のレベルと、入
居者の平均居住期間と、対象債権の汚損確率などから、
リース期間中の入居者入替に伴なう構造物入替確率を算
出し、確率に構造物入替やクリーニングに掛かる費用を
乗じたものを入居者入れ替えリスクとして、構造物の材
料費や施工費用、旧構造物の廃棄処分費といった基本的
な債権の設定額に対して、平均故障修理リスクと入居者
入替リスクを加えたものを債券規模として設定して、こ
れをもとに月々の支払い額を決定しても良い。この場合
のオプションとして、構造物入替リスクに対して、賃貸
住宅の所有者より、敷金などから一定額の補填が受けら
れる場合には、入替リスクによる債権の上乗せ額を減じ
ても良い。更に償却費の決定においては、債権規模や、
構造物の入替又はクリーニングのリスクに応じて、債権
規模を再設定し、これに応じたリース料を回収する方式
だけでなく、周辺の賃貸住宅の賃料を参考にして、構造
物入替を行わない場合の予測空室率や空室間隔、賃料値
引き幅から、賃料未回収リスクを算出し、リスクに対し
て、入居者入替に伴なう一時金の供出予定額を減じたも
のをリース料金に加味しても良いし、賃貸住宅の所有者
が、入居者不在の間はリース料金を繰り延べするオプシ
ョンを選択した場合、賃貸料の減額や空室期間の長期化
といった賃料の未回収予測額を基準に月々の返済規模を
設定しても良い。また、使用者とリース契約者（レッシ
ー）が異なるような構造物のリースに対して、正確にリ
スクを反映させた料金設定ができるばかりか、クリーニ
ングや故障修理といった維持管理業務を一体化した業務
の委託契約の受注を簡単に受けることができる。これ
は、レッシーにとっても安定した家賃収入があるときだ
け、リース料をはらうといったことが可能となるため、
経営的にも安定するばかりか、入居者の入替や経年にか
かわらず、クリーニングや入替といった選択を、投資対
効果で明確に判断出来るとともに、構造物の価値を維持
することができるため、家賃収入の低減や空き家率の低
減に寄与することも可能となる。

【００２７】

【発明の実施の形態】図１は、本発明の実施の形態に係
る管理システムのブロック図である。ここでは、構造物
として、住宅設備について説明する。

【００２８】設備情報記憶装置１は、売却及びリース販
売される物件毎に構造物（住宅設備）に関する情報を記
憶するための記憶装置である。設備情報記憶装置１に
は、設備固有番号、構造物（住宅設備）の型、構造物の
設置先、構造物のリース契約対象範囲、債務期間、債務
規模、契約利息、契約者氏名・住所などの情報が記録さ
れている。債権更新手段２は、リース販売した債権に対
して、クリーニング費用の発生や敷金などの一時金の入
金に応じて、債権規模を変更する。基本データ記憶装置
３は、長期にわたりリース物件を設置しておくことによ
る、主に住宅設備の入居者に関係するリスクを算出する
ための、基本データベースである。これには、対象とな
る構造物（住宅設備）に関する入居者の入替嗜好レベル
や汚損確率などの入居者入替リスク、周辺住宅の敷金や
平均入居期間などが挙げられる。長期契約割引率記憶装
置４は、長期メンテ契約ほど有利になるように月々の支
払い額の割引率をカウントする長期契約割引率が記録さ
れている。信頼性データ記憶装置５は、対象となる構造
物（住宅設備）の平均修理費用、平均故障間隔、平均修
理補償、設備平均寿命など、構造物（住宅設備）特有の
リスクを算出するための信頼性データベースである。設
備情報記憶装置１、基本データ記憶装置３、長期契約割
引率記憶装置４及び信頼性データ記憶装置５は、周知の
磁気テープ、磁気ドラム、磁気ディスク、光ディスク、
光磁気ディスク、あるいはＲＯＭ、ＲＡＭなどの半導体
メモリー等を用いた記録部である。リース金額算出手段
６は、リース販売した債権規模、リース期間、リスクの
大小に応じて、リース金額を算定する。債権更新手段２
及びリース金額算出手段６は、コンピュータシステムを
構成するＣＰＵ等の演算処理部で構成すれば良い。

【００２９】出力手段７は、リース金額算出手段６で算
出された結果に基づいて、売買契約書、リース契約書、
リース計算書、口座引き落とし依頼書などを、紙やＷＷ
Ｗページで出力する。出力手段７はディスプレイ装置や
プリンタ装置などにより構成されている。入出金実績カ
ウンタ８は、ネット銀行９などを介した賃貸料、敷金な
どの一時金の入金と、クリーニング作業や構造物（住宅
設備）修理のために実際にリース会社が支払った出金を
監視・記憶する。入出金実績カウンタ８は、ＲＯＭ、Ｒ
ＡＭ、磁気ディスクなどの記憶装置で構成すれば良い。
入居実績カウンタ１０は、リース構造物（住宅設備）を
設置したある賃貸住宅に、実際に居住者がいるか否かを
監視・記憶する。入力手段１１は、契約登録を行う際
に、管理システムの各記憶装置にデータを入力するため
のものである。この入力手段１１は、キーボード、マウ
ス、ライトペン又はフロッピー（登録商標）ディスク装
置などで構成される。

【００３０】ここで、本発明の実施の形態に係る管理シ
ステム及び管理方法の動作原理を、契約のフローに従っ
て説明する。

【００３１】（イ）まず、賃貸又はリフォームに伴なっ
て販売される構造物（住宅設備）が決定される。また、
その工事費用などが決定される。これらの構造物（住宅
設備）や工事費用等の情報は、管理システムの設備情報
記憶装置１に記憶される。この際、構造物（住宅設備）
毎に割り当てられる設備固有番号を、キー値として、記
憶エリアを確保し、その中に債権規模である設備費用や
工事費用を記憶するとともに、構造物（住宅設備）の設
置先や契約対象者名、契約時の利息、リース期間、契約
期間、入居者入替に伴なう一時金の配賦規模などの契約
条件などの情報を記憶する。

【００３２】（ロ）次に、設備費用、工事費用、構造物
（住宅設備）の設置先、契約対象者名、契約時の利息、
リース期間、契約期間、入居者入替に伴なう一時金の配
賦規模などの契約条件等を、設備情報記憶装置１から読
み出し、リース金額算出手段６に出力する。リース金額
算出手段６は、読み出された設備費用、工事費用、構造
物（住宅設備）の設置先、契約対象者名、契約時の利
息、リース期間、契約期間、入居者入替に伴なう一時金
の配賦規模などの契約条件等を用いて演算することによ
り、契約条件としての、リース金額等を決定する。

【００３３】（ハ）リース金額算出手段６より、契約条
件が出力されると、リース金額算出手段６は、基本デー
タ記憶装置３から主に居住者に起因するリスクの問い合
わせをおこなう。更に、リース金額算出手段６は、信頼
性データ記憶装置５から主に構造物（住宅設備）に起因
するリスクの問い合わせをおこなう。

【００３４】（ニ）基本データ記憶装置３には、図示を
省略した基本データ・リスク算出部及び基本データ・レ
ジスタが接続されている。リース金額算出手段６からの
照会に対して、基本データ・リスク算出部は、周辺地域
の平均的な賃貸住宅の賃料、契約先の賃料の差額、周辺
地域の一般的な平均入居期間、周辺地域の空室率などを
基本データ記憶装置３から読み出し、未入居リスクを算
出し、この未入居リスクを基本データ・レジスタに保存
する。また、基本データ・リスク算出部は、キッチン、
ユニットバスなどの構造物（住宅設備）の種類毎に、統
計処理された、入居者の未使用品への固執度合いである
入替嗜好レベル、平均入居期間、前居住者による汚損確
率と、今回の契約期間とを基本データ記憶装置３から読
み出し、契約期間中にリース物件を入替る確率を算出
し、これに構造物（住宅設備）入替に伴なう費用を乗じ
て、構造物（住宅設備）入替リスクを算出し、この構造
物入替リスクを基本データ・レジスタに保存する。ま
た、基本データ・リスク算出部は、クリーニング費用と
構造物（住宅設備）の汚損交換確率とを基本データ記憶
装置３から読み出し、クリーニングリスクを算出し、こ
のクリーニングリスクを基本データ・レジスタに保存す
る。次に、基本データ・リスク算出部は、基本データ・
レジスタに保存された未入居リスク、構造物入替リス
ク、及びクリーニングリスクなどの各リスクを読み出
し、これらの総計をする。更に、基本データ・リスク算
出部は、各リスクの総計に、これに敷金などの一時金な
どからの補填・支払われるクリーニング費用などの負担
割合を引く演算を行い、その結果を、リース金額算出手
段６に回答する。

【００３５】（ホ）信頼性データ記憶装置５には、図示
を省略した信頼性データ算出部及び信頼性データ・レジ
スタが接続されている。信頼性データ算出部では、リー
ス金額算出手段６からの照会に対して、統計的に処理さ
れた構造物（住宅設備）毎の平均故障間隔、構造物（住
宅設備）の平均寿命などを、信頼性データ記憶装置５か
ら読み出し、構造物（住宅設備）が入居中に故障する確
率を算出し、結果を信頼性データ・レジスタに記憶す
る。信頼性データ算出部は、更に、同種品の過去の実
績、平均実績修理費用、入居者に対する平均修理補償額
を読み出す。そして、平均実績修理費用と入居者に対す
る平均修理補償額の和から平均修理額を決定し、結果
を、信頼性データ・レジスタに記憶する。信頼性データ
算出部は、更に、信頼性データ・レジスタから、入居中
に故障する確率と平均修理額を読み出し、この入居中に
故障する確率と平均修理額を乗じて、入居者が入居中に
構造物（住宅設備）が故障するリスクとする。そして、
信頼性データ算出部は、この演算結果を、リース金額算
出手段６に回答する。

【００３６】（ヘ）リース金額算出手段６は、設備情報
記憶装置１から債権規模、設定されたリース期間、利
率、及び税率を読み出す。リース金額算出手段６は、こ
の読み出された債権規模、設定されたリース期間、利
率、及び税率を用いて、一般的なリース費用の算出をす
る。更に、決定された一般的なリース費用の算出に加え
て、基本データ記憶装置３から出力された、主に居住者
による生ずる各種のリスクと、信頼性データ記憶装置５
から出力された構造物（住宅設備）故障リスクとを加え
たものに、長期契約割引率記憶手段２から得られる、契
約の長さに応じて、ある程度月々のレッシーの支払を加
減額して、支払年次毎のリース支払い額を決定する。

【００３７】(ト)そして、リース金額算出手段６は、こ
の演算結果を出力手段７に出力するとともに、この演算
結果を設備情報記憶手段１にも記憶させておく。

【００３８】（チ）出力手段７に接続された演算部は、
リース金額算出手段６の出力信号から、売買契約書、リ
ース契約書、リース計算書などの書類イメージをＨＴＭ
Ｌで記載されるＷＷＷページのイメージで作成する。そ
して、出力手段７は、クライアントのコンピュータのデ
ィスプレイなどにプラン案として提示する。更に、出力
手段７は、その後、クライアントに接続されたプリンタ
から画面イメージを出力したり、ネット接続された銀行
に対して、レッサー（リース契約先）口座からレッシー
（リース契約元）口座に、リース費用を振り返るよう指
示する電子電文を発行する。この場合、出力手段７は、
売買契約時だけでなく、入居実績カウンタ１０が、リー
ス構造物（住宅設備）が設置された賃貸住宅に実際に入
居していた月だけ、ネット銀行９に対して、レッサーの
指定口座からレッシーの指定口座に、指定期日毎にリー
ス費用を請求する。

【００３９】顧客と契約対象となる構造物（住宅設備）
としては特に限定しない。図３に、温水洗浄便座を用い
た例を示す。図３（ａ）において温水洗浄便座は、暖房
便座２０と、便座蓋２１と、温水洗浄便座本体２３によ
り構成されている。第１のヒンジ機構２２ａ及び第２の
ヒンジ機構２２ｂは、暖房便座２０と便座蓋２１をそれ
ぞれ温水洗浄便座本体２３に回転自在に固定する。暖房
便座２０と便座蓋２１は、第１及び第２のヒンジ機構２
２ａ及び２２ｂに設けたロック機構により、容易に分離
・取り外し出来るため、細かいヒンジ部分が簡単に掃除
出来る。また、暖房便座２０の先端にあるコネクタ２４
を本体ケースの外側から引き抜くと、簡単に電装部分も
取り外しが可能である。図３（ｂ）において、のよう
に第２のヒンジ機構２２ｂを取り外し、及びのよう
に便座蓋２１を持ち上げると、便座蓋２１を取り外すこ
とができる。また、図３（ｃ）において、のように第
１のヒンジ機構２２ａを取り外し、のように暖房便座
２０を持ち上げると、暖房便座２０を取り外すことがで
きる。この温水洗浄便座の場合には、暖房便座２０と便
座蓋２１が基礎部材（リース契約対象部材）、その他の
本体部分は便器に固定されるため、全据付工事費と合わ
せて、交換部材（販売対象部材）としている。

【００４０】次に、入居者入替に伴ない、構造物（住宅
設備）クリーニングや入替が生じた場合の処理について
説明する。入居者の入替が生じた場合、構造物（住宅設
備）の汚損具合によって、レッサーが退去者に請求する
敷金などの一時金の値決めと、構造物（住宅設備）の入
替若しくはクリーニングの選択が行われる。クリーニン
グが選択された場合、その一時金収入のうち、あらかじ
め契約で保証された費用負担分と、実際のクリーニング
費用に差額が生じて追加費用が必要となった場合、その
差額を債権として、契約時又は現段階の債権に加算し
て、最新の債権を算出して、これを設備情報記憶装置１
に記憶させる。また、構造物（住宅設備）入替が生じた
場合には、現在の残債に新規の債権を追加したものを
「新しい債権」として、設備情報記憶装置１に記憶させ
る。これらの債権更新結果は、リース期間の延長若しく
は、月々の支払を増額することで対応しても良いが、対
象部分だけで新たなリース契約を締結しても良い。ま
た、このプロセスは、設備入替リスク、設備クリーニン
グリスクを確保してある場合、不用とするオプションも
選択出来るようにしてある。即ち、レッサーに対する、
クリーニングや設備入替に伴なう追加支出を所定金額以
下は請求しないといった契約も可能とするシステムであ
る。

【００４１】この場合のリース料金支払パターンの一例
を、図２に示す。図２（ａ）は、レッシーに対して、リ
ース期間を５年として、以後は維持管理契約のみとした
例である。この例では、契約期間中の通常使用における
汚損・故障に対して、その修理やクリーニングのために
一切の費用を含んだ維持管理契約をする。一方、図２
（ｂ）は、リース期間と契約期間を同じにしたもので、
契約期間中における通常の故障には、一定の免責額を超
えた分のみをレッシーに負担してもらい、汚損などのク
リーニングには、レッシーに対して別途一時金で補填し
てもらうプランとしている。図２（ｂ）の場合は、貸倒
れや未入居リスクなど、当初予定していたものを下回っ
た場合、その度合いに応じた費用の戻しを、リース料金
に加えた料金体系を採用している。

【００４２】また、図１に示した債権更新手段２は、入
出金カウンタ８で決定・記憶された全入出金から、現在
の債権規模を決定して、設備情報記憶装置１の債権規模
の記憶エリアを更新している。ここでデータを入手する
入出金カウンタ８は、月々のリース代の支払や、敷金な
ど入退去に伴なう一時金の収入などレッサーへの入金だ
けでなく、対象となる構造物（住宅設備）の修理や入
替、クリーニングなどの構造物（住宅設備）の維持管理
契約に伴なう、レッサーの負担である出金も記録してい
つ。入出金カウンタ８が、残債権規模の把握や、各種リ
スクに対するレッシーへの戻し金の決定の基礎データを
蓄積しているため、入居実績によりリース代金の支払が
繰り延べになっても、正確に残債権が把握出来る。更
に、入退去に伴なう一時金の収入やクリーニング費用な
どの入出金をすべて把握出来るため、リアルタイムかつ
正確に債権を把握することができる。これらのデータ
は、残債に伴なうリース期間の延長や、維持管理契約の
基本料率の見直し、貸倒れ、修理リスクの戻しなどを自
動的に決定・記憶するだけでなく、各リース物件の採算
性なども自動的に決定することができる。更に、図１に
示した債権更新手段２で更新されるデータの処理に関し
て図示していないが、信頼性データ記憶装置５の平均修
理費用や故障間隔などの信頼性データや、基本データ記
憶装置３の平均入居期間や汚損確率などの更新に用いて
いる。

【００４３】図４は、本発明の実施の形態に係る管理シ
ステム及び管理方法におけるインターネット銀行（以下
において「ネット銀行」と略記する。）９での振替処理
を説明するための図である。顧客口座端末３２、リース
会社口座端末３３、及び販売店・工事点端末３５が、イ
ンターネットを介して、互いに接続されて、ネット銀行
を構成している。顧客口座端末３２は、顧客が使用する
コンピュータである。ここで、「顧客」とは、賃貸住宅
の所有者つまり大家のことである。リース会社口座端末
３３は、リース会社に配置されたコンピュータである。
ここで、「リース会社」とは、住宅設備のリース部分の
所有者のことである。販売店・工事点端末３５は、住宅
設備の販売を行った販売店及び設置工事を行った工事店
に配置されるコンピュータである。クリーニング会社口
座端末３４は、住宅設備の交換部材をクリーニングや交
換部材を交換するクリーニング会社に配置されたコンピ
ュータである。賃貸住宅の入居者の所有するコンピュー
タである入居者口座端末３１からは、賃貸住宅の賃貸料
が顧客口座端末３２に、電子紙幣で、振替られる。リー
ス会社口座端末３３に入出金があると、入出金実績カウ
ンタ８に反映される。

【００４４】図４に示すネット銀行において、顧客口座
端末３２から、リース会社口座端末３３にリース料・敷
金の一部が、電子紙幣で振替られる。また、顧客口座端
末３２から、販売店・工事点端末３５に対して、構造物
（住宅設備）の買い取り部分についての構造物（住宅設
備）代金及び工事代金が、電子紙幣で振替られる。リー
ス会社口座端末３３から、販売店・工事点端末３５に対
して、構造物（住宅設備）のリース部分についての構造
物（住宅設備）代金及び工事代金が電子紙幣で振替られ
る。また、住宅設備の交換部材をクリーニングや交換し
た場合、リース会社口座端末３３から、クリーニング会
社口座端末３４に、クリーニング・入替費用が電子紙幣
で振替られる。

【００４５】図５は、図１に示したリース金額算出手段
６において、リース料金を算出するためのフローチャー
トである。

【００４６】（イ）まず、初期条件の読み込みを行う。
ステップＳ１０１において、構造物（住宅設備）／工事
代金の全契約金額を入力手段１１より入力し、設備情報
記憶装置１の“ｓ”に記憶する。ステップＳ１０２にお
いて、入力手段１１よりリース契約対象設備（交換部
材）の金額を入力し、設備情報記憶装置１の“ａ”に記
憶する。ステップＳ１０３において、入力手段１１より
契約利息を入力し設備情報記憶装置１の“ｒ”に記憶す
る。ステップＳ１０４において、入力手段１１よりリー
ス期間を入力し、設備情報記憶装置１の“ｌ”に記憶す
る。ステップＳ１０５において、入力手段１１より支払
回数の決定を行い、設備情報記憶装置１の“ｍ”に記憶
する。

【００４７】（ロ）ステップＳ１０６において、基本デ
ータ記憶装置３のデータを参照して、基本データ記憶装
置３に接続された基本データ・リスク算出部が、未入居
リスクの算出を行い、基本データ記憶装置３に接続され
た基本データ・レジスタの“ｂ”に記憶する。算出方法
については後述する。

【００４８】（ハ）ステップＳ１０７において、基本デ
ータ・リスク算出部は、基本データ記憶装置３のデータ
を参照して設備入れ替えリスクの算出を行い、基本デー
タ・レジスタの“ｃ”に記憶する。算出方法については
後述する。

【００４９】（ニ）ステップＳ１０８において、基本デ
ータ・リスク算出部は、基本データ記憶装置３のデータ
を参照してクリーニングリスクの算出を行い、基本デー
タ・レジスタの“ｄ”に記憶する。算出方法については
後述する。

【００５０】（ホ）ステップＳ１０９において、設備情
報記憶装置１を参照して今回算出する契約に入替補償契
約があるか調べ、入替補償契約がある場合は、ステップ
Ｓ１１１において入力手段１１より入居者入替に伴なう
敷金負担額を入力し、設備情報記憶装置１の“ｅ”に記
憶する。入替補償契約がない場合は、ステップＳ１１０
に進み、”ｅ”に０を記憶する。その後、ステップＳ１
１２に進む。

【００５１】（ヘ）ステップＳ１１２において、信頼性
データ記憶装置５に接続された信頼性データ算出部は、
今回算出する契約に故障補償契約があるか調べる。故障
補償契約がある場合は、ステップＳ１１４において、信
頼性データ算出部は信頼性データ記憶装置５を参照して
設備故障リスクを算出する。信頼性データ算出部はこの
設備故障リスクを、信頼性データ記憶装置５に接続され
た信頼性データ・レジスタの“ｆ”に記憶する。故障補
償契約がない場合は、ステップＳ１１３に進み、”ｆ”
に０を記憶する。その後、ステップＳ１１５に進む。

【００５２】（ト）ステップＳ１１５において、債権更
新手段２は、前ステップまでに決定された”ａ”、”
ｒ”、”ｌ”、”ｂ”、”ｃ”、”ｄ”、”ｅ”及び”
ｆ”をそれぞれ読み出し、これらの数値を用いて演算す
ることにより、債権規模を決定し、設備情報記憶装置１
の“ｔ”に記憶する。

【００５３】（チ）ステップＳ１１６において、リース
金額算出手段６は、月々のリース金額を決定し、設備情
報記憶手段１の“ｇ”に記憶する。

【００５４】図６は、基本データ記憶装置３に接続され
た基本データ・リスク算出部が、未入居リスクを算出す
るためのフローチャートである。

【００５５】（イ）まず、基本データ・リスク算出部
が、初期条件の読み込みを行う。ステップＳ２０１にお
いて、基本データ記憶装置３のデータを参照して、基本
データ・リスク算出部が、周辺地域の賃料の読み込みを
行い、基本データ記憶装置３に接続された基本データ・
レジスタの“ｂ１”に記憶する。ステップＳ２０２にお
いて、入力手段１１より対象物件の賃料を読み込み基本
データ・レジスタの“ｂ２”に記憶する。ステップＳ２
０３において、基本データ記憶装置３のデータを参照し
て、周辺地域の平均入居期間を読み込み、基本データ・
レジスタの“ｂ３”に記憶する。基本データ記憶装置３
のデータを参照して周辺地域の空室率を読み込み、基本
データ・レジスタの“ｂ４”に記憶する。

【００５６】（ロ）ステップＳ２０５において、図６中
に示した式（１）の一次式で表される未入居リスクを決
定し、基本データ・レジスタの“ｂ’”に記憶する。

【００５７】（ハ）ステップＳ２０６において、基本デ
ータ記憶装置３のデータを参照して、地域顧客係数を読
み出し、基本データ・レジスタの“ｂ５”に記憶する。
“ｂ５”は０．５乃至５の適当な数値で、地域や顧客に
依存する。ステップＳ２０７において、図６中に示した
式（２）を用いて、地域や顧客に依存する未入居リスク
を決定する。

【００５８】図７は、基本データ記憶装置３に接続され
た基本データ・リスク算出部が、設備入替リスクやクリ
ーニングリスクを算出するためのフローチャートであ
る。

【００５９】（イ）まず、基本データ・リスク算出部
が、初期条件の読み込みを行う。ステップＳ３０１にお
いて、基本データ・リスク算出部は、基本データ記憶装
置３のデータを参照して、設備入替嗜好レベルを読み出
し、基本データ・レジスタの“ｃ１”に記憶する。”ｃ
１”は０．０５乃至０．５が好ましい。ステップＳ３０
２において、基本データ記憶装置３のデータを参照し
て、設備入替確率を読み込み、基本データ・レジスタの
“ｃ２”に記憶する。ステップＳ３０３において設備情
報記憶装置１を参照してクリーニング費用を読み込み、
基本データ・レジスタの“ｄ１”に記憶する。

【００６０】（ロ）ステップＳ３０４において、“ｂ／
ｂ３”が１以上か否か調べる。“ｂ／ｂ３”が１以上の
場合は、ステップＳ３０５の式（３）で、設備入替リス
ク“ｃ”、ステップＳ３０７の式（４）でクリーニング
リスク“ｄ”を算出し、それぞれリース金額算出手段６
に回答すると共に、それぞれ基本データ記憶装置３に記
憶する。“ｂ／ｂ３”が１以下の場合は、ステップＳ３
０６の式（５）で、設備入替リスク“ｃ”、ステップＳ
３０８の式（６）でクリーニングリスク“ｄ”を算出
し、それぞれリース金額算出手段６に回答すると共に、
それぞれ基本データ記憶装置３に記憶する。

【００６１】図８及び図９は、債権更新手段２におい
て、債権を更新するフローチャートである。

【００６２】（イ）ステップＳ４０１において、入出金
があるか確認する。入出金がない場合は、ステップＳ４
１１において未入居に伴なう未入金であるか確認する。
未入居に伴なう未入金である場合は、ステップＳ４１２
においてリース契約期間を１ヶ月分延長し、支払繰り延
べカウンタを１インクリメントする。次に、ステップＳ
４１３において、基本データ記憶装置３の対象地区空室
率データを更新する。未入居に伴なう未入金でない場合
は、ステップＳ４１４において一時支出フラグ“Ｔ”が
セットされているか調べる。一時支出フラグ“Ｔ”がセ
ットされていない場合は、ステップＳ４１５において、
一時支出フラグ“Ｔ”をクリアし、ステップＳ４１６に
おいて、債務レジスタ“Ｒ”を更新する。入出金がある
場合は、ステップＳ４０２に進む。

【００６３】（ロ）ステップＳ４０２において、設備納
入による出金であるか調べる。設備納入による出金であ
る場合は、ステップＳ４２１において、債務レジスタ”
Ｒ”に対象金額をセットする。設備納入による出金でな
い場合は、ステップＳ４０３に進む。

【００６４】（ハ）ステップＳ４０３において、クリー
ニング・設備修理に伴なう出金か調べる。クリーニング
・設備修理に伴なう出金である場合は、ステップＳ４３
１において、入居者入れ替え又は故障修理補償契約があ
るか調べる。補償契約があった場合は、ステップＳ４３
３において、一時支出フラグ”Ｔ”をセットする。補償
契約がない場合は、債務レジスタ”Ｒ”を更新する。ク
リーニング・設備修理に伴なう出金でない場合は、ステ
ップＳ４０４に進む。

【００６５】（ニ）ステップＳ４０４において、リース
料の入金であるか調べる。リース料の入金である場合
は、ステップＳ４４１において入金額が正当であるか調
べる。正当でない場合は、ステップＳ４６１において、
オペレータによる確認を行う。入金額が正当である場合
は、債務レジスタ“Ｒ”の更新を行う。リース料の入金
でない場合は、ステップＳ４０５に進む。

【００６６】（ホ）ステップＳ４０５において、敷金の
免責金の入金か調べる。敷金の免責金である場合は、ス
テップＳ４５１において、入居者入替補償があるか調べ
る。入居者入替補償がある場合は、一時支出フラグ
“Ｔ”をクリアする。入居者入替補償がない場合は、オ
ペレータによる確認を行う。敷金の免責金でない場合
は、ステップＳ４０６に進む。

【００６７】（ヘ）ステップＳ４０６において、クリー
ニング・故障修理に伴なう入金か調べる。クリーニング
・故障修理に伴なう入金でない場合は、ステップＳ４６
１において、オペレータによる確認を行う。クリーニン
グ・故障修理に伴なう入金である場合は、ステップＳ４
０７に進む。

【００６８】（ト）ステップＳ４０７において、入金と
出金が一致するか調べる。入金と出金が一致しない場合
は、ステップＳ４６１において、オペレータによる確認
を行う。入金と出金が一致する場合は、ステップＳ４０
８において、債務レジスタ“Ｒ”を更新する。

【００６９】図１０は、本発明の実施の形態に係る管理
システム及び管理方法におけるリース契約時のコンテン
ツのリンクを示す図である。

【００７０】（イ）まず、ステップＳ４０１において、
入力フォームが示された契約条件（１）の画面（トップ
ページ）を開き、このトップページのテキストボックス
を用いて、リース契約の基本条件を入力する。また、支
払シミュレーションのみ行う場合は、契約者氏名・契約
者住所・構造物（住宅設備）名・構造物（住宅設備）設
置先などのテキストボックスには記入しなくても良い。
トップページの入力フォームへの入力が完了すると、
「次へ」のボタンＢ０１をクリックする。

【００７１】（ロ）ボタンＢ０１をクリックすると、契
約のオプションや詳細条件の入力フォームが示された契
約条件（２）の画面のページが現れる。契約条件（２）
の画面には、見入居補償あり、無し、設備入れ替え有り
無し、・・・・等の選択をするラジオボタンや、免責額、契
約期間、リース期間、・・・・・等を記入するテキストボッ
クスが配列されている。ステップＳ４０２において、こ
の契約条件（２）の画面の入力フォームを用いて、契約
のオプションや詳細条件を入力する。再度、契約条件
（１）の入力から行う場合は、「前へ」ボタンＢ０２を
クリックすれば良い。また、現在までに入力した情報で
モデル表示を行う場合は「モデル表示」ボタンＢ０３を
クリックする。

【００７２】（ハ）「モデル表示」ボタンＢ０３をクリ
ックすると、リース計画書画面が現れ、支払モデルの図
が表示される。また、リース計画書画面には、固定資産
税減免額を記入するテキストボックスが配列されてい
る。ステップＳ４０３において、リース計画書画面上の
「再考」ボタンＢ０４をクリックすると、契約条件
（１）の画面に戻り、再度条件を入力することができ
る。ステップＳ４０４において、「ＯＫ」ボタンＢ０５
をクリックすると、見積依頼書、リース計画書及び契約
書などのボタンが配列された各種書類出力のページが現
れる。この各種書類出力のページにおいて、それぞれの
ボタンをクリックすると、見積依頼書、リース計画書及
び契約書などを、画面上に出力することができる。

【００７３】図１１は、本発明の実施の形態に係る管理
システム及び管理方法における残債確認時のコンテンツ
のリンクを示す図である。

【００７４】（イ）まず、ステップＳ４１１において、
契約者氏名、契約者ＩＤ及びパスワードを記入するテキ
ストボックスが配列されたＩＤ入力画面が現れる。この
ＩＤ入力画面の入力フォームを用いて、契約者氏名、契
約者ＩＤ及びパスワードを入力する。「次へ」ボタンＢ
１１をクリックすると、契約設備の一覧のページが開
く。

【００７５】（ロ）契約設備の一覧のページには、設備
名、契約Ｎｏ、未入居実績、残債、契約満了日の各ボタ
ンが配列されており、契約者が契約している構造物（住
宅設備）の一覧が表示可能となっている。設備名の列に
は、それぞれの設備名が示されている。ステップＳ４１
２において、このうちの特定の設備のボタンＢ１２をク
リックすると、対応する設備の支払実績のページが開
く。

【００７６】（ハ）支払実績のページには、各構造物
（住宅設備）の契約時のプランと現状での支払実績がグ
ラフ表示されている。また、満了予定日を記入するテキ
ストボックスが用意されている。他の特定の設備につい
ても、同様な設備の支払実績のページが用意され、契約
設備の一覧のページにリンクしている。ステップＳ４１
３において、「戻る」ボタンＢ１３をクリックすると、
ステップＳ４１２のＩＤ入力画面に戻る。

【００７７】（その他の実施の形態）上記のように、本
発明は上記の実施の形態によって記載したが、この開示
の一部をなす論述及び図面はこの発明を限定するもので
あると理解すべきではない。この開示から当業者には様
々な代替実施の形態、実施例及び運用技術が明らかとな
ろう。

【００７８】第１の実施の形態においては、振替はネッ
ト銀行において行われると説明したが、ネット銀行では
なく、普通の銀行で振替が行われても良い。

【００７９】なお、第１及び第２の債権の区分わけは、
内装部分（交換部材）に係わる箇所をリース契約対象部
材とし、骨組みに係わる部分を通常販売部分とすること
で説明したが、その逆であっても良い。

【００８０】このように、本発明はここでは記載してい
ない様々な実施の形態等を含むことは勿論である。従っ
て、本発明の技術的範囲は上記の説明から妥当な特許請
求の範囲に係る発明特定事項によってのみ定められるも
のである。

【００８１】

【発明の効果】本発明によれば、安価なコストで構造物
の汚損に対するクリーニングや部分的修理が可能な構造
物を提供することができる。

【００８２】また、本発明によれば、構造物の部分的汚
損にたいして、構造物全体の入替を必要としない構造物
を提供することができる。

【００８３】また、本発明によれば、不動産評価額を下
げることなく、賃貸料の値下げ等も不要で、長期間使用
可能な構造物を提供することができる。

【００８４】また、本発明によれば、膨大なコストを必
要とすること無く、細かく奥まった所まで、十分なクリ
ーニングが可能な構造物を提供することができる。

【００８５】また、本発明によれば、比較的不動産評価
額が安定している部分と、不動産評価額が低減する部分
とに明確に分けることが可能な構造物を提供することが
できる。

【００８６】また、本発明によれば、不動産評価額が低
減する部分を、債権化又はリースにすることができる構
造物を提供することができる。

【００８７】また、本発明によれば、不動産評価額が低
減する部分を対象としたリースや債権の設定において、
この部分のクリーニング若しくは入替といった選択が容
易な構造物を提供することができる。

【００８８】また、本発明によれば、汚損し易い部分の
み着脱可能とし、これをリース化し、安価に汚損に対応
出来る構造物の販売方法及びリフォーム方法を提供する
ことができる。

【００８９】また、本発明によれば、賃貸料を維持しな
がら使用者や居住者を確保出来るように販売方法や、債
権の管理、償却を支援するための適切な管理システム及
び管理方法を提供することができる。

【００９０】また、本発明によれば、リース化された構
造物の管理を支援するための構造物の管理システム及び
管理方法を提供することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施の形態に係る管理システムのブロ
ック図である。

【図２】リース料金支払パターンのグラフである。

【図３】基礎部材と交換部材とに分割した温水洗浄便座
の図である。

【図４】賃貸住宅において本発明を適用した場合のネッ
ト銀行における振替を示した図である。

【図５】リース料金を算出するためのフローチャートで
ある。

【図６】未入居リスクを算出するためのフローチャート
である。

【図７】設備入替リスクやクリーニングリスクを算出す
るためのフローチャートである。

【図８】債務更新手段におけるフローチャートである。
（その１）

【図９】債務更新手段におけるフローチャートである。
（その２）

【図１０】本発明の実施の形態に係る管理システムにお
けるリース契約時のコンテンツのリンクを示す図であ
る。

【図１１】本発明の実施の形態に係る管理システムにお
ける残債確認時のコンテンツのリンクを示す図である。

【符号の説明】

１ 設備情報記憶装置 ２ 債権更新手段 ３ 基本データ記憶装置 ４ 長期契約割引率記憶装置 ５ 信頼性データ記憶装置 ６ リース金額算出手段 ７ 出力手段 ８ 入出金実績カウンタ ９ ネット銀行 １０ 入居実績カウンタ ２１ 便座蓋 ２２ ヒンジ機構 ２３ 温水洗浄便座本体 ２４ コネクタ ３１ 入居者口座端末 ３２ 顧客口座端末 ３３ リース会社口座端末 ３４ クリーニング会社口座端末 ３５ 販売店・工事店口座端末

Claims (10)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 第１の債権の対象となり、土地又は建物
   に固定される基礎部材と、 前記基礎部材に比しコスト占有率が小さく、前記第１の
   債権とは異なる給付の態様を有する第２の債権の対象と
   なり、前記基礎部材に対し嵌合若しくは接合部材で接続
   された交換部材と、 前記第１及び第２の債権の、それぞれの給付方法を記録
   した記録媒体とからなることを特徴とする構造物。
2. 【請求項２】 前記第１の債権の対象が、通常販売物件
   であり、前記第２の債権の対象がリース契約物件であ
   り、前記構造物の設備材料費又は施工費用の少なくとも
   一部が、前記構造物の使用に伴なう汚損リスク及び清掃
   作業リスクを考慮した前記リース契約物件のリース費用
   となることを特徴とする請求項１記載の構造物。
3. 【請求項３】 前記構造物が賃貸住宅であり、前記リー
   ス費用は、更に未入居リスク及び入退居リスクを考慮し
   て決定されることを特徴とする請求項２に記載の構造
   物。
4. 【請求項４】 第１の債権の対象となり、土地又は建物
   に固定される基礎部材と、 前記基礎部材に比しコスト占有率が小さく、前記第１の
   債権とは異なる給付の態様を有する第２の債権の対象と
   なり、前記基礎部材に対し嵌合若しくは接合部材で接続
   された交換部材と、 前記第１及び第２の債権の、それぞれの給付方法を記録
   した記録媒体とからなる構造物において、前記交換部材
   が汚損した場合、前記交換部材を取り外し、クリーニン
   グ若しくは交換することを特徴とする構造物のリフォー
   ム方法。
5. 【請求項５】 前記債権対象の一方が通常販売物件であ
   り、前記債権対象の他方がリース契約物件であり、前記
   構造物の設備材料費又は施工費用の少なくとも一部が、
   前記構造物の使用に伴なう汚損リスク及び清掃作業リス
   クを考慮した前記リース契約物件のリース費用となるこ
   とを特徴とする請求項４記載の構造物のリフォーム方
   法。
6. 【請求項６】 前記構造物が賃貸住宅であり、前記リー
   ス費用は、更に未入居リスク及び入退居リスクを考慮し
   て決定されることを特徴とする請求項５に記載の構造物
   のリフォーム方法。
7. 【請求項７】 第１の債権の対象となり、土地又は建物
   に固定される基礎部材と、前記基礎部材に比しコスト占
   有率が小さく、前記第１の債権とは異なる給付の態様を
   有する第２の債権の対象となり、前記基礎部材に対し嵌
   合若しくは接合部材で接続された交換部材とからなる構
   造物の管理システムにおいて、 前記構造物固有の番号に関連づけられた前記構造物に関
   する情報が記録された設備情報記憶装置と、 少なくとも前記構造物の償却費及び使用に伴なうクリー
   ニングの諸費用を算出又は記憶する汚損算出処理手段
   と、 前記設備情報記憶装置に記録された前記構造物に関する
   情報を参照して、前記構造物の所有者が入金する金額を
   決定する支払算出手段と、 前記支払算出手段で決定された入金金額を前記構造物の
   所有者に通知する入金金額通知手段とを持つことを特徴
   とする構造物の管理システム。
8. 【請求項８】 前記構造物が賃貸住宅の場合、前記汚損
   算出手段は、更に入居者の入退去に伴なうクリーニング
   諸費用を算出又は記憶することを特徴とする請求項７に
   記載の構造物の管理システム。
9. 【請求項９】 第１の債権の対象となり、土地又は建物
   に固定される基礎部材と、前記基礎部材に比しコスト占
   有率が小さく、前記第１の債権とは異なる給付の態様を
   有する第２の債権の対象となり、前記基礎部材に対し嵌
   合若しくは接合部材で接続された交換部材とからなる構
   造物の管理方法において、 前記構造物固有の番号に関連づけられた前記構造物に関
   する情報を記憶する段階と、 少なくとも前記構造物の償却費及び使用に伴なうクリー
   ニングの諸費用を算出し、その結果を記憶する段階と、 前記構造物に関する情報を用いて演算することにより、
   前記構造物の所有者が入金する金額を決定する段階と、 前記入金金額を前記構造物の所有者に通知する段階とか
   らなることを特徴とする構造物の管理方法。
10. 【請求項１０】 前記構造物が賃貸住宅の場合、更に入
    居者の入退去に伴なうクリーニング諸費用を算出又は記
    憶する段階を有することを特徴とする請求項９に記載の
    構造物の管理方法。