JP4898086B2 - 賃貸不動産情報管理システム - Google Patents

Description

本発明は、複数の賃貸不動産に関する情報を管理し前記各賃貸不動産に関与する複数の関係者をユーザとして前記情報を提供する賃貸不動産情報管理システムに関する。

賃貸不動産においては、その所有者（オーナー）のほか、委託を受けて賃貸不動産資産の運用を行う者、賃貸不動産の管理を行う者、メンテナンスを行う者、賃貸契約の仲介を行う者など賃貸不動産に関与する複数の関係者が存在している。これら関係者において扱う情報はそれぞれ異なり、賃貸建物オーナーの採算性をシミュレーションする装置（例えば、特許文献１参照）、不動産を管理、運用するシステム（例えば、特許文献２参照）、不動産情報を提供するシステム（例えば、特許文献３参照）など各種システムが提案されている。
特開２００２−６３２５９号公報 特開２００２−１８３４３０号公報 特開２００３−１９６９６９号公報

しかし、従来の装置やシステムでは、それぞれの賃貸不動産、それぞれの関係者に対応したものであるため、それぞれの賃貸不動産、関係者ごとに装置やシステムを用意することが必要であり、１賃貸不動産だけでなく、複数の賃貸不動産を対象とし、複数の所有者、関係者に対してそれぞれに必要な所望の情報を提供し管理することができるものではなかった。

本発明は、上記課題を解決するものであって、複数の賃貸不動産を対象とし、複数の関係者に対しそれぞれに必要な情報を提供し管理できるようにするものである。

そのために本発明は、複数の賃貸不動産資産に関する情報を管理し前記賃貸不動産資産のそれぞれに関与する複数の関係者をユーザとして前記情報を提供する賃貸不動産情報管理システムであって、
システム・マスタ領域と各契約ＩＤごとに割り当てられた複数のユーザ領域から構成され、前記各ユーザ領域ごとに前記複数の賃貸不動産資産に関する土地、建物情報を含む基本情報のテーブル群、賃貸借契約情報を含む賃貸管理情報のテーブル群、作業情報を含む保守管理情報のテーブル群、及び前記各情報に関連付けられる地図、写真、電子書庫の各情報、および前記システム・マスタ領域のデータをコピーしたユーザマスタデータを格納するデータベースと、
前記データベースに格納された前記各賃貸不動産資産に関する各情報のテーブル群に対応して前記各情報を管理する複数の機能からなるアプリケーション機構と、
前記契約ＩＤごとに対象とする前記データベースの前記ユーザ領域に格納されている情報の範囲及び前記アプリケーション機構に用意されている機能の範囲が設定され、さらに、前記設定された情報の範囲及び機能の範囲内において利用可能な情報の範囲及び機能の権限の範囲がユーザ名、パスワードごとに設定され、通信回線を通してユーザ名、パスワード、契約ＩＤを受信し利用可能な情報と利用可能な機能の権限の範囲を判定して前記アプリケーション機構に通知するアクセス／サービス制御機構と
を備え、前記データベースは、前記地図、写真、電子書庫の各情報を前記基本情報、賃貸管理情報、保守管理情報と独立して管理し、前記地図、写真、電子書庫の各情報と前記基本情報、賃貸管理情報、保守管理情報との関連を任意に持たせ、前記アプリケーション機構は、前記アクセス／サービス制御機構により受信した前記ユーザ名、パスワード、契約ＩＤに基づき通知された利用可能な情報と利用可能な機能の権限の範囲の情報をユーザに提供することを特徴とする。

前記データベースは、前記基本情報として、土地の概要情報、取得価格や簿価、評価額などの価格情報、登記簿謄本などの法務情報を土地テーブルにより管理し、建物の概要情報、価格情報、法務情報、仕様、工事履歴、劣化診断の各情報を建物テーブルにより管理し、前記土地の各情報は、複数の建物の情報と対応関係を持ち、詳細項目より前記地図、写真、電子書庫の各情報との関連を持つようにしたことを特徴とする。

前記データベースは、前記賃貸管理情報として、賃貸契約情報、請求入金情報、賃借契約情報、面積情報、収支情報、長期修繕情報、付保保険情報を管理し、前記賃貸契約情報は、契約基本情報、支払情報、区画情報、付帯契約情報、特約情報、その他の情報、解約情報の７つのパートに分割され、７つのパートは、分割された画面により構成され選択的に登録、修正可能になっていることを特徴とする。

前記アプリケーション機構は、最新の賃貸契約情報と契約異動情報と確度により指定された期間の収益予測の計算を行うシミュレーション機能を有し、前記契約異動情報は、新規契約、解約、賃料に関する情報であることを特徴とする。

前記データベースは、前記保守管理情報として、作業情報、スケジュール情報、収支情報、台帳情報、履歴情報、クレーム情報、エネルギー情報を管理し、前記台帳情報は、建物を構成する部材や設備が区分情報、種別情報、型式情報、詳細情報に分類されてテーブル群で管理され、前記詳細情報に、部材や機器の１点１点に対応し、コード、名称、設置場所、設置年月日、管理部署、購入価格、簿価を含む情報が格納されていることを特徴とする。

前記データベースは、前記電子書庫として、契約書、見積書、図面、予算情報、賃貸借契約情報、作業手順書、取扱説明書を含む電子書類群を格納することを特徴とする。

前記データベースは、さらに承認機能を実現するため申請情報の稟議の過程を制御するワークフロー情報、各ユーザのアクセス権を含むユーザ情報、前記承認機能により承認されるまでの申請データからなる各情報を格納することを特徴とする。

本発明によれば、複数の賃貸不動産を対象とし、複数の関係者に対しそれぞれに必要な情報を提供し管理できるようにするものである。

複数の賃貸不動産資産に関する情報を管理し賃貸不動産資産のそれぞれに関与する複数の関係者をユーザとして情報を提供する賃貸不動産情報管理システムであって、複数の賃貸不動産資産に関する土地、建物情報を含む基本情報のテーブル群、賃貸借契約情報を含む賃貸管理情報のテーブル群、作業情報を含む保守管理情報のテーブル群、及び各情報に関連付けられる地図や写真を含む電子書庫情報のテーブル群を格納するデータベースと、データベースに格納された各賃貸不動産資産に関する各情報のテーブル群に対応して前記各情報を管理する複数の機能からなるアプリケーション機構と、契約ＩＤごとに対象とするデータベースに格納されている情報の範囲及びアプリケーション機構に用意されている機能の範囲が設定され、さらに、設定された情報の範囲及び機能の範囲内において利用可能な情報の範囲及び機能の権限の範囲がユーザ名、パスワードごとに設定され、通信回線を通してユーザ名、パスワード、契約ＩＤを受信し利用可能な情報と利用可能な機能の権限の範囲を判定してアプリケーション機構に通知するアクセス／サービス制御機構とを備え、データベースは、電子書庫情報を基本情報、賃貸管理情報、保守管理情報と独立して管理し、電子書庫情報と基本情報、賃貸管理情報、保守管理情報との関連を任意に持たせ、アプリケーション機構は、アクセス／サービス制御機構により受信したユーザ名、パスワード、契約ＩＤに基づき通知された利用可能な情報と利用可能な機能の権限の範囲の情報をユーザに提供するので、複数の賃貸不動産をそれぞれの賃貸不動産のオーナ、資産運用者、管理者、メンテナンス業者、不動産仲介業者のユーザグループ単位で管理し、ユーザ名により予め設定された各賃貸不動産資産に関する各情報と利用可能な機能の権限の範囲のアクセス許可を与えサービスを制御することができる。

前記アクセス／サービス制御機構は、前記ユーザごとに対象とする前記賃貸不動産に関する各情報と前記各機能の範囲を設定し、前記ユーザ名、パスワード、契約ＩＤごとに前記アクセス可能な権限の範囲を設定するので、各ユーザごとにそれぞれのユーザ名、パスワード、契約ＩＤに応じた権限の範囲を設定することができ、他のユーザを排除ししかもユーザグループ内でも権限の範囲を制御してセキュリティを保つことができる。

前記データベースは、システム・マスタを有し、前記ユーザごとにユーザ領域を設定し前記システム・マスタをコピーしてユーザ・マスタを格納し前記各賃貸不動産資産に関する各情報を設定し格納するので、ユーザごとにユーザ・マスタを活用しながら独自性のある情報管理を行うことができる。

前記データベースは、前記基本情報として、土地の概要情報、取得価格や簿価、評価額などの価格情報、登記簿謄本などの法務情報を土地テーブルにより管理し、建物の概要情報、価格情報、法務情報、仕様、工事履歴、劣化診断の各情報を建物テーブルにより管理し、前記土地の各情報は、複数の建物の情報と対応関係を持ち、詳細項目より前記地図、写真、電子書庫の各情報との関連を持つようにしたので、基本情報をアクセス可能な権限の範囲に応じて適切に管理することができる。

前記データベースは、前記賃貸管理情報として、賃貸契約情報、請求入金情報、賃借契約情報、面積情報、収支情報、長期修繕情報、付保保険情報を管理し、前記賃貸契約情報は、契約基本情報、支払情報、区画情報、付帯契約情報、特約情報、その他の情報、解約情報の７つのパートに分割され、７つのパートは、分割された画面により構成され選択的に登録、修正可能になっているので、賃貸管理レベルに応じて必要な情報、機能の範囲の管理を容易に行うことができ、前記アプリケーション機構は、最新の賃貸契約情報と契約異動情報と確度により指定された期間の収益予測の計算を行うシミュレーション機能を有し、前記契約異動情報は、新規契約、解約、賃料に関する情報であるので、ユーザは契約の現状からパラメータを設定して収益を予測し、その予測結果を損益計算書やキャッシュフローの予算に反映させることができ、本システムの有効を活用を図ることができる。

前記データベースは、前記保守管理情報として、作業情報、スケジュール情報、収支情報、台帳情報、履歴情報、クレーム情報、エネルギー情報を管理し、前記台帳情報は、建物を構成する部材や設備が区分情報、種別情報、型式情報、詳細情報に分類されてテーブル群で管理され、前記詳細情報に、部材や機器の１点１点に対応し、コード、名称、設置場所、設置年月日、管理部署、購入価格、簿価を含む情報が格納されているので、保守管理に必要な情報の管理を容易に行うことができる。

前記データベースは、前記電子書庫として、契約書、見積書、図面、予算情報、賃貸借契約情報、作業手順書、取扱説明書を含む電子書類群を格納するので、基本情報、賃貸管理情報、保守管理情報で電子書庫を共用して保管、管理することができ、情報量を削減することができる。

前記データベースは、さらに承認機能を実現するため申請情報の稟議の過程を制御するワークフロー情報、各ユーザのアクセス権を含むユーザ情報、前記承認機能により承認されるまでの申請データからなる各情報を格納するので、新規契約、契約条件の変更（面積、金額）、解約などの契約異動の承認願いを本システム上で申請者（例えば建物のリーシングを担当している担当者、不動産管理委託者、仲介委託業者など）が申請し、管理者（建物オーナ、管財部門、アセットマネージャなど）が承認する機能を実現できる。

以下、本発明の実施の形態を図面を参照しつつ説明する。図１は本発明に係る賃貸不動産情報管理システムの実施の形態を示す基本構成図、図２はアクセス／サービス制御機構を説明するための図、図３はアプリケーション機構を説明するための図、図４はデータベースの構成を説明するための図である。図中、１００はアクセス／サービス制御機構、２００はアプリケーション機構、２１０はデータベース操作部、２２０は入出力インタフェース部、３００はデータベース、３１０は基本情報テーブル群、３２０はプロパティマネジメントテーブル群、３３０はビルマネジメントテーブル群、３４０は地図、写真、電子書庫のテーブル群、３５０はワークフロー情報テーブル群、３６０はユーザ情報テーブル群、３７０は申請データテーブル群を示す。

本発明に係る賃貸不動産情報管理システムは、図１に示すようにインターネットなどの通信回線を通してユーザ名、パスワード、契約ＩＤを受信しサービス範囲を判定して前記アプリケーション機構に通知しアクセスするユーザへのサービスを制御するアクセス／サービス制御機構１００と、各種サービス機能を実現するアプリケーション機構２００と、不動産資産を管理運営する業務に関連した各種データを格納し管理するデータベース３００により構成されている。

アクセス／サービス制御機構１００は、図２に示すようにシステム利用時にユーザからユーザ名（ログイン名）、パスワード、契約ＩＤを受信することにより、ユーザ名、パスワードによる認証、アクセス許可の判定を行い、契約ＩＤにより利用サービス範囲、さらには、ユーザ名により所属しているユーザグループ（ロール）を確認しアクセス可能なデータ範囲と利用可能な機能範囲を検出しアプリケーション機構２００にそれぞれ通知するものである。すなわち、アクセス／サービス制御機構１００は、利用可能な機能範囲と利用可能なデータ範囲を検出しアプリケーション機構２００に通知する仕組みを有するものであり、具体的な機能範囲は、機能メニュー、画面、帳票へのアクセス、および参照、登録、修正、削除などの操作に関連するものであり、データ範囲は、機能ごとに操作可能な土地や建物を限定するものである。

アプリケーション機構２００は、画面、帳票、データを入出力として参照、登録、修正、削除、演算機能をユーザに提供するものであり、提供する機能は、アクセス／サービス制御機構１００により通知された範囲に制御する。通常の機能は全てのユーザに対して選択的に提供するが、特殊な機能はカスタマイズ開発により製作されたプログラムにより提供する。このサービスの提供可否の判定は契約ＩＤにより行う。この機構により、共通部分の機能を多くの企業ユーザで共同利用することを可能にし、かつ特殊な個別プログラムを限定的にユーザに提供することを可能にしている。

アプリケーション機構２００の構造は、図３に示すようにデータベース操作部２１０とユーザに各種の機能を提供する入出力インタフェース部２２０の２層になっている。データベース操作部２１０は、複数の入出力インタフェース部２２０によって共通に利用される汎用化された設計になっている。特殊な要件でカスタマイズプログラムとして開発される場合も、共通化されたデータベース操作部２１０を利用することにより、短工期で最少のコストで製作可能になる。

データベース３００は、土地や建物を中心とする不動産資産に関する基本情報テーブル群３１０、プロパティマネジメント（以下、ＰＭともいう）テーブル群３２０、ビルマネジメント（以下、ＢＭともいう）テーブル群３３０を中心として、さらに地図、写真、電子書庫のテーブル群３４０、ワークフロー情報テーブル群３５０、ユーザ情報テーブル群３６０、申請データテーブル群３７０を備えている。

ワークフロー情報テーブル群３５０は、承認機能を実現するため申請情報の稟議の過程を制御するために用いられるものであり、申請書記載内容や承認先、承認日などの情報を多段的に持つ。ユーザ情報テーブル群３６０は、ユーザに関する情報や各ユーザに設定されているアクセス権が規定されている。申請データテーブル群３７０は、申請中のデータであって本実施形態の持つ承認機能によって承認された後、確定されたデータとして基本情報テーブル群３１０、ＰＭテーブル群３２０、ＢＭテーブル群３３０に格納されるものである。

データベース３００では、基本情報テーブル群３１０、ＰＭテーブル群３２０、ＢＭテーブル群３３０と独立して地図、写真、電子書庫のテーブル群３４０を管理することで、地図、写真、電子書庫に対し各データとの関連を任意に持たせている。例えば図４ｃの関連においては、ある建物に関連した書類群として契約書や見積書、図面など多種多様な電子ファイルを格納、閲覧可能にしている。同様に図４ｅの関連においては、電子ファイルの１つをＰＭテーブル群３２０と関連付けておくことにより、例えばある予算情報や賃貸借契約情報と関連して呼び出すことが可能となっている。さらに、図４ｇの関連においては、ＢＭテーブル群３３０との関係付けにより、例えば保守作業情報や設備台帳から電子書庫の中に格納された作業手順書や取扱説明書を関連情報として閲覧することができる。地図や写真も同様（ａ，ｂ，ｄ，ｆ）である。また、ワークフロー情報とも電子書庫が図４ｈに示すように関連付けられ、申請中の情報や補足資料として電子書庫ファイルを利用することができる。

図５はユーザごとの対象とする賃貸不動産に関する各情報と各機能の範囲の設定テーブルの例を示す図、図６はユーザ名、パスワード、契約ＩＤごとのアクセス可能な権限の範囲の設定テーブルの例を示す図、図７はアプリケーション機構の複数の機能の例を示す図、図８は各賃貸不動産資産に関する各情報を格納するデータベースの構成例を示す図、図９は機器・部材種別マスタの登録画面と種別マスタの属性設定画面の例を示す図である。

インターネットによるＷｅｂサービスの特徴である不特定／多数同時アクセス、物理的な接続先の匿名性を解決するため、アクセス／サービス制御機構１００の実装にはセッション情報を利用している。セッション情報とは、ユーザが利用しているブラウザとサーバー間の通信に付加される情報で、通常ＨＴＴＰもしくはＨＴＴＰＳプロトコルのヘッダー情報の一部を構成するものである。セッションＩＤを管理することで、特定ユーザに対してのサービスの継続性を確保する。さらに、セッション情報を拡張しログイン時に検出した契約ＩＤとユーザＩＤ、現在データを操作している対象の建物ＩＤを各通信データのなかに埋め込む機構を実装している。この契約ＩＤ、ユーザＩＤと建物ＩＤを通信データから取り出し、各画面表示制御の最初に提供機能範囲と提供データ範囲を特定する機構が組み込まれている。

個別ユーザに対するアクセス権は、画面により機能ごとに対象とする建物と権限の範囲（参照不可、参照、修正・削除、マスタ編集、承認）の設定を行うことにより、アクセス／サービス制御機構１００は、例えば図５に示すユーザ設定テーブルとして、ユーザ名により確認されるユーザグループ、契約ＩＤのユーザごとに対象とする賃貸不動産に関する各情報を格納したデータベース３００の対象データの範囲、アプリケーション機構２００に用意されている対象機能の範囲を保持し、さらに、それらの範囲内において、例えば図６に示す権限設定テーブルとして、ユーザ名、パスワードごとに利用可能なデータの範囲、機能の権限の範囲を保持する。アクセス／サービス制御機構１００は、ユーザ名、パスワード、契約ＩＤを受信すると、これらのテーブルに基づきユーザ名よりユーザグループを確認しアクセス可能な各賃貸不動産資産に関する各情報と利用可能な機能の権限の範囲を判定してアプリケーション機構２００に通知する。

アプリケーション機構２００に用意される対象機能は、例えば図７に示すように基本情報管理、プロパティマネジメント、ビルマネジメント、ポートフォリオ総合分析（複数施設総合評価）に分類され、それぞれ基本情報管理として、土地概要管理機能、建物概要管理機能、電子書庫管理機能、連絡先リスト管理機能、工事履歴管理機能、建物診断管理機能などがあり、プロパティマネジメントとして、画面管理機能、賃貸契約管理機能、賃借契約管理機能、予算・収支管理機能、長期運営計画管理機能、リスクマネジメント機能などがあり、ビルマネジメントとして、日常業務管理機能／スケジュール、日常業務管理機能／本日のクレーム、日常業務管理機能／本日の不具合・メンテナンス、機器・部材・備品管理機能、クレーム管理機能、エネルギー管理機能、メンテナンス計画機能などがある。

基本情報管理に分類されたそれぞれの機能において、土地概要管理機能では、土地の所在地、面積、地目、特性、価格、登記情報などの基本情報を管理し、建物概要管理機能では、建物の財産管理上の正式名称、補助名称（通称）、所在地、構成、面積、用途、仕様、価格、管理者、施工者、設計者などの基本情報などを管理する。また、電子書庫管理機能では、建物に関する様々な文書データを管理し、各文書データは、「申請・届出」「契約」「登記」「鑑定・評価」「点検・検査」「図面」「技術資料」「見積書」「打合わせ記録」「規約・規則」「財務・会計」「その他」の各フォルダ別にデータを保管可能になっている。連絡先リスト管理機能では、所轄法人・部門、管理会社、テナントなどの担当者・連絡先等の情報を管理し、工事履歴管理機能では、建物管理上のメンテナンス工事、各種修繕工事の記録を管理し、建物診断管理機能では、定期的な劣化診断結果を管理し、各診断記録には電子的な写真庫を設け、関連する写真を保管できるようにしている。

プロパティマネジメントは、建物の面積、テナント、予算および収支実績、地震や火災のリスクなど、プロパティマネジメントに必要な各種情報を管理するものである。画面管理機能では、建物全体をフロア別に面積内訳（共用／専用面積、自社利用／契約面積など）を管理し、フロア別利用面積リストからは、自社利用／契約面積などの詳細（自社利用面積情報、賃貸契約情報）へアクセスでき、自社利用面積情報（利用期間、利用部門など）の登録・管理もこちらのメニューから行う。賃貸契約管理機能では、貸室や駐車場などの賃貸契約情報（契約期間、テナント、契約面積、賃料など）と、営業情報（次回のテナント募集情報 入居可能日、営業状況、次回の契約面積や賃料など）を登録・管理し、営業情報のデータは、契約が成立すると新規に作成される賃貸契約情報に引き継がれる。賃借契約管理機能では、借室や駐車場などの賃借契約情報（契約期間、利用部門、オーナー、契約面積、賃料など）を登録・管理し、主に、テナントとして入居あるいは駐車場などを借りている場合に利用する。予算・収支管理機能では、年間予算と実績（月次決算）を登録・管理し、年度内の純収入（償却前利益）やキャッシュフローを算出する。長期運営計画管理機能では、中長期の営繕投資計画の策定と、投資予算・実績のシミュレーションを行い、ＬＣＣグラフも表示する。リスクマネジメント機能では、建物の付保保険を登録・管理する。

ビルマネジメントは、メンテナンス履歴管理、設備機器建材台帳管理、光熱用水費管理、スケジュール管理、クレーム対応管理などの、施設や設備管理に関する各種情報を電子化し集約管理することにより、記録、連絡、履歴管理、報告書作成などの業務支援を可能とする。日常業務管理機能／スケジュールでは、予定されている保守作業と前日までに完了していない作業が自動的に表示され、実績・結果を適宜登録することができ、スケジュールにない作業についても適宜新規登録できる。日常業務管理機能／本日のクレームでは、各施設利用者や管理担当者から報告があったクレームや依頼事項を登録し、当日までに解決されていないクレームと本日の発生したクレームについてはリストアップされ、リストでは、進捗状況、レスポンス時間を管理する。日常業務管理機能／本日の不具合・メンテナンスでは、各施設利用者や管理担当者から報告があった不具合や保守点検などのメンテナンス記録を対象となる設備ごとに登録し、登録情報には必要に応じて、部位ごとに細分化できるとともに、修復に必要となった費用なども管理できる。機器・部材・備品管理機能では、機器・部材・備品の台帳や履歴を登録、管理し、本実施形態では、設備を空調、電気、防災などの大分類で分類した「区分」と、この「区分」の元に冷凍機、ポンプなどの「種別」を設定し、各建物の機器・部材・備品などのこれらの区分、種別に従って整理したデータベースの構築が可能になっている。例えば区分（マスター管理）では、空調、電気、建築などの大分類を設定し、種別（マスター管理）では、メンテ要領、点検部位、耐用年数、更新価格、更新周期の基準値などを登録し、型式（各施設毎に設定）では、各機器・部材・備品の性能、仕様、更新価格、更新周期どを種別マスターに基づき調整、登録し、また、型式ごとに機器・部材・備品の製造者や代理店、写真、仕様、構成（部品など）や耐用年数、交換部品とその周期などの以下の情報を登録可能にしている。台帳管理として、各機器ではさらに詳細な情報を管理できるようにし、履歴管理として、日常管理の本日の不具合・メンテナンス情報管理で登録された機器・部材・備品ごとの履歴情報を検索表示でき、目的に応じて区分や種別、設置場所などを選択して検索できる。クレーム管理機能では、日常管理で登録されたクレームや依頼事項などを検索表示し、目的に応じて区分や種別、設置場所、通報者などを選択して検索できる。エネルギー管理機能では、月別の光熱水費や日別の計測計量データを蓄積し対前年、対前月、他建物との比較しエネルギー面での支出削減の検討ができる。メンテナンス計画機能では、保守のスケジュール作成、予算と実績の登録及び管理ができ、実績ベースの概略の修繕条件を算定する。

ポートフォリオ総合分析機能（複数施設総合評価）では、基本情報、施設管理、運営管理の各機能で蓄積された各施設の情報について、複数施設統括した検索表示や分析評価が可能であり、検索にあたっては、施設群（グループ）、地区、管理者など任意な条件を設定することにより、適宜対象施設を絞り込んだ検索ができる。それらには、全施設建物概要情報、全施設劣化診断情報、全施設電子書庫総合検索、全施設クレーム情報、全施設保全業務発注実績（費目別の発注実績一覧）、全施設光熱用水費実績、全施設不具合（メンテナンス）履歴、全施設機器・建材・備品一覧があり、検索にあたっては、各対象情報に関連した情報で検索条件を設定できるものとし（全施設機器・建材・備品一覧であれば設備区分など）、より正確な絞込みなどができるものとする。また、クレーム情報などは施設ごとのクロス集計機能も可能になっている。

データベースの全体構成は、図８に示すようにシステム・マスタ領域と各契約ＩＤごとに割り当てられた複数のユーザ領域から構成されている。新規の利用申し込みを受け付けると、新規のユーザ領域を生成し、その領域内にシステム・マスタの複製を用意する。各ユーザはシステム・マスタをベースとして、使い勝手に応じてマスタ情報をカスタマイズすることができる。

マスタ情報の実例は、法人マスタ、勘定科目マスタ、業種マスタ、建物用途マスタ（事務所、集合住宅、研究所、工場、医療施設、教育施設など）、電子書庫フォルダ名マスタ、機器・部材区分マスタ（建築、電気、衛生・給排水、空調など）、機器・部材種別マスタ（ポンプ、ボイラー、冷凍機など）、機器・部材型式マスタ、処置・対応マスタ（部品交換、清掃、調整、増締など）、原因マスタ（経年劣化、保守不良など）、クレームマスタ（暑い、寒い、点灯しない、水漏れなど）などである。

機器・部材種別マスタの登録画面と種別マスタの属性設定画面の例を示したのが図９であり、これらの画面では、図９に示すようにシステム・マスタから基本的な種別をコピーし、ユーザの使い勝手に応じて種別を追加したり、削除することができるようにしている。また、種別ごとに属性を持たせることが可能で、耐用年数の標準値や使用欄に記述すべき項目の列記などをできるようにしている。このようにシステム・マスタからコピーされた豊富なマスタデータを利用したり、ユーザ独自のマスタを生成して利用することが自在にできるようにすることにより、ユーザが管理する情報の整合性、均一性や保守性の向上を実現する仕組みとなっている。

ユーザ領域は、先に述べた土地や建物を中心とする不動産資産に関する基本情報テーブル群、ＰＭテーブル群、ＢＭテーブル群を中心とし、地図、写真、電子書庫のテーブル、ワークフロー情報テーブル群、ユーザ情報テーブル群および申請データ・テーブル群を備えたデータベース構成を持つ。

次に、各テーブル群について説明する。図１０は基本情報テーブル群の構成例を示す図、図１１はＰＭテーブル群の構成例を示す図、図１２はＢＭテーブル群の構成例を示す図、図１３は台帳テーブルの構成例を示す図である。

基本情報テーブル群３１０は、図１０に示すように土地テーブル群３１１と建物テーブル３１２からなり、土地テーブル群３１１は、土地の概要情報、取得価格や簿価、評価額などの価格情報、登記簿謄本などの法務情報を管理し、建物テーブル３１２は、建物の概要情報、価格情報、法務情報、仕様、工事履歴、劣化診断の各情報を管理する。土地の各情報は、複数の建物の情報と対応関係を持つことができ、詳細項目より地図、写真、電子書庫のテーブル３４０との関連を持つことができる。

ＰＭテーブル群３２０は、図１１に示すように賃貸契約情報、請求入金情報、賃借契約情報、面積情報、収支情報、長期修繕情報、付保保険情報を管理し、過去から未来まで履歴を有する情報として管理できる。賃貸契約情報は、契約内容の変更や新規契約、契約の終了（解約）に際して異動情報を生成し、申請データテーブル群３７０の一部として管理される。この契約異動情報の統計情報は、ＰＭ業務の実績分析に非常に有用なものである。また、ＰＭテーブル群３２０の情報をもとに面積あたりの平均賃料や空室率、将来の収入見込みなどを計算し、ユーザへ画面や帳票で提供する。

ＢＭテーブル群３３０は、図１２に示すように作業情報、スケジュール情報、収支情報、台帳情報、履歴情報、クレーム情報、エネルギー情報を管理する。台帳情報、履歴情報、クレーム情報は、それぞれ地図、写真、電子書庫のテーブル３４０の電子書庫や写真の情報と関連付けられ、作業情報は、スケジュール（予定期間、実施期間）および収支情報、さらに履歴情報と関連付けられている。また、台帳情報は、建物を構成する部材や設備を管理するためのテーブル群であり、詳細は、図１３に示すように区分情報、種別情報、型式情報、詳細情報（台帳情報）に分類されることにより、効率的な情報操作が可能になっている。これらのうち、区分情報は、「建築、電気、空調、衛生」などの分類区分の情報を格納し、種別情報は、保守容量情報や標準的な更新周期などの情報を格納し、型式情報は、製造者、仕様、耐用年数の情報を格納し、詳細情報は、部材や機器の１点１点に対応し、コード、名称、設置場所、設置年月日、管理部署、購入価格、簿価などの情報を格納している。

図１４は賃貸契約情報管理のアプリケーションの例を説明する図、図１５は契約異動内容によるインタフェースの制御を説明する図である。賃貸契約情報管理では、まず不動産賃貸情報の登録に際して、不動産賃貸における契約情報の特性とユーザの簡便性を考慮して、図１４に示すように契約基本情報、支払情報、区画情報、付帯契約情報、特約情報、その他の情報、解約情報の７つのパートに分割して情報をメンテナンスするようにしている。７つのパートは、分割された画面により構成され、ユーザは知り得ている情報から選択的に登録、修正することができる。

契約基本情報では、契約者名、契約期間、解約予告期間、契約分類（普通契約、定期借家）などを管理する。支払情報では、何月分の賃料や共益費を前、当、翌月の何日までに支払うのか、フレーレント（賃料免除）期間、請求先や引き落とし口座などを管理する。区画情報では、階、区画（部屋）、賃料単価、月額賃料、共益費単価、月額共益費、保証金などを管理する。付帯契約情報では、看板や駐車場などに対する賃料などを、特約情報では、特約条項を、その他の情報では、契約実施による賃貸面積の増減や仲介手数料の支払いなどを、それぞれ管理する。

区画情報や付帯契約情報は、１つの契約に対して複数存在することも多いため、１つの契約基本情報に対して複数の区画情報、付帯契約情報を従属して持つようになっている。これに対し、支払条件は、通常、契約基本情報と１対１の関係になるが、稀に賃料と共益費の請求先が異なる場合もあるため、区画に従属することもできるようになっている。

また、賃貸契約情報の利用は、新規賃貸時、契約時、賃料改定時、増床／減床、その他契約内容変更など業務上の局面において利用する情報が異なっている。そのため、前述の７つのパートを各局面において利便上最適になるようにインタフェースを考慮している。例えば新規貸付に際しては、契約基本情報、支払情報、区画情報、付帯契約情報、特約情報、その他の情報、解約情報を除く他の情報を提供するが、解約時には、解約情報を提供するようになっている。

ユーザには、まず、業務上のどの局面なのか、すなわち新規契約なのか、解約なのか、賃料改定なのかを選択させ、その選択に従ってインタフェースを制御している。さらに、こうした業務上の局面は、契約異動と呼ばれているが、業務管理上、契約異動ごとの仕分けによる実績が重視されているため、本実施形態では、新規契約により賃料収入が何円アップしたか、解約により賃料収入が何円ダウンしたか、空席面積はどのように推移したかなどを契約異動ごとに仕分けることができるようになっている。

さらに、こうした契約異動情報は、担当者（申請者：例えば建物のリーシングを担当している担当者、不動産管理委託者、仲介委託業者など）や管理者、建物所有者（管理者：建物オーナ、管財部門、アセットマネージャなど）の間で申請、承認行為を伴う形で流通する。本実施形態では、契約異動情報を申請し、承認を実施するワークフロー機能を備えてこれを実現している。また、この際、承認者に対して申請内容とともに、契約異動に伴う今期、次期への賃料収入への影響、前契約との差異を計算により提示し、判断材料となるようにしている。すなわち、新規契約、契約条件の変更（面積、金額）、解約などの契約異動の承認願いを本システム上で申請者が申請し、管理者が承認し、その申請内容とともに収益への影響を計算して表示させ、これを判断材料とするとともに、承認してはじめてデータベースに登録し、登録された契約情報で収益見込み値の算出を行う。

図１６は収益予測のアプリケーションの例を説明する図、図１７はマンスリーレポートのアプリケーションの例を説明する図である。収益予測のアプリケーションでは、図１６に示すように蓄積された最新の賃貸契約情報からシミュレーションに必要な部分を選別し、賃料や確度による契約見込み情報を併せてシミュレーションプログラムにセットして収益予測Ａ、Ｂ、Ｃ、……をユーザに提供するものである。このシミュレーションにより採用された収益予測を予算／実績管理の予算データとして取り込むこともできる。

マンスリーレポートのアプリケーションは、ユーザが担当する部分の情報をメンテナンスするためのものであり、例えば図１７に示すように資産運用担当者（アセットマネージャ）は収支情報を、経理担当者は請求入金情報を、リーシング担当者は賃貸契約情報を、建築技術者は面積情報をそれぞれ管理している。個々に管理蓄積された賃貸契約情報、面積情報、契約異動情報、予算／実績情報などの各種情報を集積し、総合情報として帳票（例えばマンスリーレポート）に編集し印刷して提供する。

図１８は収益予測に用いる賃貸契約情報・履歴テーブルの具体的な構成例を示す図、図１９は収益予測をシュミレーションにより行う処理の例を説明する図、図２０はシュミレーションによる予測収益計算の処理の例を説明する図である。

収益予測に用いる賃貸契約情報テーブルとしては、例えば図１８（Ａ）に示すように各ビル（建物）毎に、各階・区画名に対応して、面積、テナント名、契約期間、賃料・発生日、共益費・発生日、保証・権利金、更新・解約情報・他の情報を少なくとも格納する。例えばある建物の階・区画名のものが未契約、つまり空室である場合には、契約期間、賃料・発生日、共益費・発生日、保証・権利金の欄が空欄になり、更新・解約情報・他の欄に新規契約の見込み時期、確度、賃料や共益費の見込みなどの情報が格納される。また、契約中であれば、その契約期間、賃料・発生日、共益費・発生日、保証・権利金の欄にそれぞれの情報が格納され、収益予測に必要な更新、解約の確度、それに対応する賃料や共益費の見込みなどの情報が更新・解約情報・他の欄に格納される。

賃貸契約履歴情報テーブルとしては、例えば図１８（Ｂ）に示すように発生順の番号に対応して、承認日、契約期間、契約の異動、ビル名、階・区画名、面積、テナント名、契約期間、賃料・発生日、共益費・発生日、保証・権利金の情報を少なくとも格納する。契約の異動は、賃貸契約の異動が更新か解約か共益費を含む賃料の更改か、つまり、履歴要因の情報を格納する。例えば契約期間の中途で賃料や共益費の増減があり契約内容が変わった場合、区画名が変わった場合には、新たな契約と同等に１行履歴として追加される。契約満了により更新した場合も同様である。

賃貸契約情報テーブルは、最新の賃貸契約情報を格納するものであるが、例えば空室になっている場合、何時空室になったか否かは、その建物名、階・区画名で賃貸契約情報履歴テーブルより最新の履歴情報を検索することにより知ることができる。したがって、シミュレーションを実行するとき、それ以前の期間もシミュレーションの期間として含める場合には、賃貸契約情報テーブルと賃貸契約情報履歴テーブルから必要な情報が検索、抽出される。

収益予測をシュミレーションにより行う処理では、例えば図１９に示すようにまず、建物名の指定があると（ステップＳ１１）、個別シミュレーションか否かにより（ステップＳ１２）、個別シミュレーションの場合には、図１８に示す建物名に対応する賃貸契約情報に基づいて個別シミュレーションの条件指定による個別シミュレーションを実行し（ステップＳ１３）、そうでない場合には、図１８に示す建物名に対応する賃貸契約情報に基づいて予算シミュレーションを実行し（ステップＳ１４）、続けて実績＋予測収益シミュレーションを実行して（ステップＳ１５）、それぞれ実行したシミュレーション結果を出力する（ステップＳ１６）。

個別シミュレーションは、指定された期間において、個別の与条件に従い、例えば賃貸契約情報テーブル、賃貸契約情報履歴テーブルに基づき、賃貸契約のままで各月の賃料、共益費を積算、集計し収益をシミュレーションしたり、期間途中で契約が満了する賃貸契約に対して満期の後の期間に対して与えられた確度で更新されるものとして、賃料、共益費を加えて積算、集計し収益をシミュレーションしたり、空室の階区画名に対して与えられた確度で新規契約するものとして、その賃料、共益費を加えて積算、集計し収益をシミュレーションしたり、賃料、共益費が与えられた確度で改定されるものとしてその賃料、共益費を加えて積算、集計し収益をシミュレーションしたりするものである。

シュミレーションによる予測収益計算の処理では、例えば図２０に示すようにシュミレーションを実行する期間とその最初の月の指定を行うことにより（ステップＳ２１）、図１８に示した賃貸契約情報テーブル、賃貸契約情報履歴テーブルの契約期間から期間内の契約物件情報を抽出し（ステップＳ２２）、さらに空室情報を抽出して（ステップＳ２３）、空室リストを表示する（ステップＳ２４）。表示した空室リストのそれぞれに、賃料や共益費、契約見込みの確度を、また、途中から契約満期を迎えて空室となっている場合には、賃料や共益費、契約更新見込みの確度を、それぞれ契約見込み情報として入力し（ステップＳ２５）、その月の賃料及び共益費を集計した月別予測収益計算を行う（ステップＳ２６）。そして、予測収益計算を行った月で指定された期間が終了したか否かを判定し（ステップＳ２７）、終了していなければさらにシミュレーションを実行する月を更新して（ステップＳ２８）、ステップＳ２２に戻り、同様の処理を指定された期間が終了するまで実行する。

なお、本発明は、上記実施の形態に限定されるものではなく、種々の変形が可能である。例えば上記実施の形態では、ユーザ名、パスワード、契約ＩＤをセットとして認識、判定を行うようにしたが、少なくともユーザ名を認識するだけでも同様の判定を行うことができる。また、賃貸不動産に関する情報を管理しユーザにその情報を提供するシステムとして説明したが、賃貸不動産に限らず他の不動産、動産にも同様に適用してもよい。

本発明に係る賃貸不動産情報管理システムの実施の形態を示す基本構成図である。 アクセス／サービス制御機構を説明するための図である。 アプリケーション機構を説明するための図である。 データベースの構成を説明するための図である。 ユーザごとの対象とする賃貸不動産に関する各情報と各機能の範囲の設定テーブルの例を示す図である。 ユーザ名、パスワード、契約ＩＤごとのアクセス可能な権限の範囲の設定テーブルの例を示す図である。 アプリケーション機構の複数の機能の例を示す図である。 各賃貸不動産資産に関する各情報を格納するデータベースの構成例を示す図である。 機器・部材種別マスタの登録画面と種別マスタの属性設定画面の例を示す図である。 基本情報テーブル群の構成例を示す図である。 ＰＭテーブル群の構成例を示す図である。 ＢＭテーブル群の構成例を示す図である。 台帳テーブルの構成例を示す図である。 賃貸契約情報管理のアプリケーションの例を説明する図である。 契約異動内容によるインタフェースの制御を説明する図である。 収益予測のアプリケーションの例を説明する図である。 マンスリーレポートのアプリケーションの例を説明する図である。 収益予測に用いる賃貸契約情報・履歴テーブルの具体的な構成例を示す図である。 収益予測をシュミレーションにより行う処理の例を説明する図である。 シュミレーションによる予測収益計算の処理の例を説明する図である。

符号の説明

１００…アクセス／サービス制御機構、２００…アプリケーション機構、２１０…データベース操作部、２２０…入出力インタフェース部、３００…データベース、３１０…基本情報テーブル群、３２０…プロパティマネジメントテーブル群、３３０…ビルマネジメントテーブル群、３４０…地図、写真、電子書庫のテーブル群、３５０…ワークフロー情報テーブル群、３６０…ユーザ情報テーブル群、３７０…申請データテーブル群

Claims (10)

1. 複数の賃貸不動産資産に関する情報を管理し前記賃貸不動産資産のそれぞれに関与する複数の関係者をユーザとして前記情報を提供する賃貸不動産情報管理システムであって、
   システム・マスタ領域と各契約ＩＤごとに割り当てられた複数のユーザ領域から構成され、前記各ユーザ領域ごとに前記複数の賃貸不動産資産に関する土地、建物情報を含む基本情報のテーブル群、賃貸借契約情報を含む賃貸管理情報のテーブル群、作業情報を含む保守管理情報のテーブル群、及び前記各情報に関連付けられる地図、写真、電子書庫の各情報、および前記システム・マスタ領域のデータをコピーしたユーザマスタデータを格納するデータベースと、
   前記データベースに格納された前記各賃貸不動産資産に関する各情報のテーブル群に対応して前記各情報を管理する複数の機能からなるアプリケーション機構と、
   前記契約ＩＤごとに対象とする前記データベースの前記ユーザ領域に格納されている情報の範囲及び前記アプリケーション機構に用意されている機能の範囲が設定され、さらに、前記設定された情報の範囲及び機能の範囲内において利用可能な情報の範囲及び機能の権限の範囲がユーザ名、パスワードごとに設定され、通信回線を通してユーザ名、パスワード、契約ＩＤを受信し利用可能な情報と利用可能な機能の権限の範囲を判定して前記アプリケーション機構に通知するアクセス／サービス制御機構と
   を備え、前記データベースは、前記地図、写真、電子書庫の各情報を前記基本情報、賃貸管理情報、保守管理情報と独立して管理し、前記地図、写真、電子書庫の各情報と前記基本情報、賃貸管理情報、保守管理情報との関連を任意に持たせ、前記アプリケーション機構は、前記アクセス／サービス制御機構により受信した前記ユーザ名、パスワード、契約ＩＤに基づき通知された利用可能な情報と利用可能な機能の権限の範囲の情報をユーザに提供することを特徴とする賃貸不動産情報管理システム。
2. 前記データベースは、前記基本情報として、土地の概要情報、取得価格や簿価、評価額などの価格情報、登記簿謄本などの法務情報を土地テーブルにより管理し、建物の概要情報、価格情報、法務情報、仕様、工事履歴、劣化診断の各情報を建物テーブルにより管理し、前記土地の各情報は、複数の建物の情報と対応関係を持ち、詳細項目より前記地図、写真、電子書庫の各情報との関連を持つようにしたことを特徴とする請求項１に記載の賃貸不動産情報管理システム。
3. 前記データベースは、前記賃貸管理情報として、賃貸契約情報、請求入金情報、賃借契約情報、面積情報、収支情報、長期修繕情報、付保保険情報を管理することを特徴とする請求項１乃至２のいずれかに記載の賃貸不動産情報管理システム。
4. 前記賃貸契約情報は、契約基本情報、支払情報、区画情報、付帯契約情報、特約情報、その他の情報、解約情報の７つのパートに分割され、７つのパートは、分割された画面により構成され選択的に登録、修正可能になっていることを特徴とする請求項３に記載の賃貸不動産情報管理システム。
5. 前記アプリケーション機構は、最新の賃貸契約情報と契約異動情報と確度により指定された期間の収益予測の計算を行うシミュレーション機能を有することを特徴とする請求項３乃至４のいずれかに記載の賃貸不動産情報管理システム。
6. 前記契約異動情報は、新規契約、解約、賃料に関する情報であることを特徴とする請求項５に記載の賃貸不動産情報管理システム。
7. 前記データベースは、前記保守管理情報として、作業情報、スケジュール情報、収支情報、台帳情報、履歴情報、クレーム情報、エネルギー情報を管理することを特徴とする請求項１乃至６のいずれかに記載の賃貸不動産情報管理システム。
8. 前記台帳情報は、建物を構成する部材や設備が区分情報、種別情報、型式情報、詳細情報に分類されてテーブル群で管理され、前記詳細情報に、部材や機器の１点１点に対応し、コード、名称、設置場所、設置年月日、管理部署、購入価格、簿価を含む情報が格納されていることを特徴とする請求項７に記載の賃貸不動産情報管理システム。
9. 前記データベースは、前記電子書庫として、契約書、見積書、図面、予算情報、賃貸借契約情報、作業手順書、取扱説明書を含む電子書類群を格納することを特徴とする請求項１乃至８のいずれかに記載の賃貸不動産情報管理システム。
10. 前記データベースは、さらに承認機能を実現するため申請情報の稟議の過程を制御するワークフロー情報、各ユーザのアクセス権を含むユーザ情報、前記承認機能により承認されるまでの申請データからなる各情報を格納することを特徴とする請求項１乃至９のいずれかに記載の賃貸不動産情報管理システム。

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