JP4156005B2 - 不動産賃貸借の仲介装置及び方法 - Google Patents

Description

本発明は、マンションやアパート等の不動産の賃貸借の仲介装置及び方法に関する。

マンションやアパート等の不動産を借りようとする賃借希望者は、賃貸物件を探す場合に、先ず地域を決めた上で、自分の希望に合った賃貸価格帯にある物件から選択して、借りる物件を決定している。これは、賃借希望者が賃貸物件の価格を決定することが出来ないためである。

一方、マンションやアパート等の不動産オーナーは、過疎化の進む地域や人口減少といった背景のもと、自己所有の賃貸物件エリアの中に新しく他の賃貸物件が建設されるなどの事情もあり、現状では、殆んどのアパート、マンション物件には空室が存在している。このため、不動産オーナーは賃借人離れの対策や、入居者確保策を模索している。

そこで、マンションやアパート等の不動産のオーナー、家主は、賃貸物件になるべく空室がなく、常に１００％の稼働率に近づけたい為、礼金や敷金を低減したり、廃止したりして、或いは家賃を値引きして、新規入居者を募集、確保し、又、現在の賃借人を留めておくよう努めている。

しかし、このような状況においても、新規入居者は、家主と価格交渉をし、自分が望む価格で借りることは出来ず、又、現在の賃借人も長期に亘って入居するメリットがなく、安い賃料の物件があれば引っ越してしまっていた。

そこで、賃借人が長く借りることにより、トータルで安い賃料ですみ、家主は新規の賃借人を効率よく確保すると共に長期間に亘って賃借人を留めておくことが出来るシステムとして、賃料の支払等の予め定められた事象の発生が検出されるたびに、賃借人に対して点数を付与する点数付与手段と、付与された点数の合計が予め定められた一定点数に達したことを検出する点数到達検出手段と、一定点数に達したことが検出された場合に、当該賃借人の賃借料を減額するための情報処理を実行する減額手段を備えた不動産賃貸借管理装置が提案されている（例えば、特許文献１参照。）。

特開２００２−３４２６３２号公報

しかし、上記従来技術では、賃料の減額は達成できるものの、そのためには、賃借人（ユーザー）が入居後の行動により、点数を稼がねば成らず、入居後の行動如何によっては全く減額されず、やはりユーザーが入居前に賃貸物件の価格を決定すること、ユーザーの望む金額で、賃借終了まで一定額で借りることが出来なかった。従って、やはり、ユーザーが物件を選択するに当っては、賃貸部件の価格帯から選択するしかなかった。

又、オーナーも、ユーザーの入居後の行動如何により、家賃収入が増減し、安定した経営をすることが出来なかった。

更に、敷金や礼金なしで賃借人（ユーザー）が借りても、退室後の原状回復費用の必要性をユーザーが認識せず、或いは忘れてしまい、退室後の原状回復費用が準備できず、ユーザーも困ると共に、オーナーの経営も圧迫し、両者にとって好ましくない状況が発生するといった問題点があった。

そこで、本発明は、上記課題を解決し、ユーザー、賃借希望者が、入居前に入居中の賃貸価格を一定の範囲で決定することが出来、オーナー、家主も空き部件を抱えずに安定した経営が出来ると共に、ユーザー、賃借人が退室後の原状回復費用を容易に捻出することが可能で、オーナー、家主の経営を圧迫しない方法及び装置を提供することを目的とする。

上記課題を解決するための手段としての本発明は、不動産賃貸借を仲介する装置であって、物件毎に物件案内、現状家賃、ベース家賃及び現状家賃でのキャッシュバック金を含む物件総合データを記録する物件総合データファイルと、希望家賃及び希望賃貸期間月数を入力する入力部と、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃に基づき、希望家賃でのキャッシュバック金を算出する希望家賃キャッシュバック金算出手段と、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金及び希望家賃でのキャッシュバック金を出力する出力部とを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介装置である。

このような構成により、賃借希望者は希望の賃借価格で物件を借りることが出来、しかも、物件入居前にその価格を決定することができる。さらに、物件返却後に払い戻しが受けられる金額を知ることが出来、賃借人が退室後の原状回復費用の予定が立て易いと共に、退室後の原状回復費用を捻出することが容易である。

又、上記不動産賃貸借仲介装置において、物件案内、現状家賃、全部屋数及び稼動部屋数を含む物件一次情報を入力する入力部と、入力された物件一次情報を物件総合データファイルに記録する記録実行手段と、物件総合データファイルに記録された物件一次情報のうち全部屋数及び稼動部屋数から稼働率を得る稼働率算出手段と、稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられて記録されているコンサルタント料率テーブルファイルと、算出された稼動率を基に前記コンサルタント料率テーブルファイルを検索して対応するコンサルタント料率を抽出し、前記コンサルタント料率と物件総合データファイルに記録された情報を基に、仕入額及び現状家賃でのキャッシュバック金を得る金額算定手段とを備え、前記物件総合データファイルには、前記物件一次情報と前記稼働率算出手段及び金額算定手段により得られた情報が記録されていることを特徴とする不動産賃貸借仲介装置である。

又、上記不動産賃貸借仲介装置において、前記希望家賃キャッシュバック金算出手段は、入力された希望家賃から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃を引いた金額に、入力された希望賃貸期間月数を乗じて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出し、前記金額算定手段は、前記現状家賃に前記コンサルタント料率を乗じてコンサルタント料金を得、前記現状家賃から前記コンサルタント料金を引いて仕入額を得、前記現状家賃に予め決定された利益率を乗じて利益額を得、前記仕入額と前記利益額を足してベース家賃を得、前記現状家賃から前記ベース家賃を引いて基準賃貸期間月数を乗じて現状家賃でのキャッシュバック金を得ることを特徴とする不動産賃貸借仲介装置である。

又、上記不動産賃貸借仲介装置において、通信ネットワークを介して送信された前記物件一次情報及び／又は希望家賃及び希望賃貸期間月数を受信する手段、を備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介装置である。このような構成により、仲介者、家主、賃借希望者が直接面会する必要がなく、容易に不動産の賃貸借を仲介することが可能となる。

又、上記不動産賃貸借仲介装置において、金額算定手段は、物件総合データファイルから現状家賃、コンサルタント料金、稼動室数、全室数を抽出し、該抽出した情報に基づいて見込み収入を算出し、出力部は当該見込み収入を出力することを特徴とする不動産賃貸借仲介装置である。このような構成により、家主は収入の予定が明確となり、家主の経営安定に資することが出来る。

又、不動産賃貸借を仲介する方法であって、出力部が、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金を出力するステップと、希望家賃キャッシュバック金算出手段が、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数に基づいて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出するステップと、出力部が、希望家賃でのキャッシュバック金を出力するステップとを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介方法である。

又、上記不動産賃貸借仲介方法において、記録実行手段が、入力された物件案内、現状家賃、全部屋数及び稼動部屋数を含む物件一次情報を物件総合データファイルに記録するステップと、稼働率算出手段が、前記物件総合データファイルから全部屋数及び稼動部屋数を抽出して稼働率を得るステップと、金額算定手段が、算出された稼動率を基に、稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられたコンサルタント料率テーブルファイルを検索して、対応するコンサルタント料率を抽出するステップと、前記コンサルタント料率と物件総合データファイルに記録された情報を基に、仕入額又は／及び現状家賃でのキャッシュバック金を得るステップと、記録実行手段が、前記稼働率算出手段及び金額算定手段により得られた情報を前記物件総合データファイルに記録するステップとを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介方法である。

又、上記不動産賃貸借仲介方法において、希望家賃でのキャッシュバック金を算出するステップにおいて、前記希望家賃キャッシュバック金算出手段は、入力された希望家賃から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃を引いた金額に希望賃貸期間月数を乗じて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出し、金額算定手段が、前記物件総合データファイルから必要な情報を抽出し、前記現状家賃に前記コンサルタント料率を乗じてコンサルタント料金を得るステップと、前記現状家賃から前記コンサルタント料金を引いて仕入額を得るステップと、前記現状家賃に予め決定された利益率を乗じて利益額を得るステップと、前記仕入額と前記利益額を足してベース家賃を得るステップと、前記現状家賃から前記ベース家賃を引いた金額に基準賃貸期間月数を乗じて現状家賃でのキャッシュバック金を得るステップと、記録実行手段が、これらの得られた情報を物件総合データファイルに記録するステップとを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介方法である。

又、上記不動産賃貸借仲介方法において、受信手段が、希望者端末から通信ネットワークを介して、希望家賃及び希望賃貸期間月数を受信するステップを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介方法である。

又、上記不動産賃貸借仲介方法において、受信手段が、家主端末から通信ネットワークを介して、物件一次情報を受信するステップを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介方法である。

又、上記不動産賃貸借仲介方法において、金額算定手段が、物件総合データファイルから現状家賃、コンサルタント料金、稼動室数、全室数を抽出し、該抽出した情報に基づいて見込み収入を算出するステップと、出力部が当該見込み収入を出力するステップとを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介方法である。

又、不動産賃貸借を仲介する装置に用いられるプログラムであって、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金を出力するステップと、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数に基づいて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出するステップと、希望家賃でのキャッシュバック金を出力するステップとをコンピュータに実行させることを特徴とする不動産賃貸借仲介プログラムである。

又、不動産賃貸借を仲介するためにコンピュータを、 物件毎に物件案内、現状家賃、ベース家賃及び現状家賃でのキャッシュバック金を含む物件総合データを記録する物件総合データ記録手段、希望家賃及び希望賃貸期間月数を入力する入力手段、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃に基づき、希望家賃でのキャッシュバック金を算出する希望家賃キャッシュバック金算出手段、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金及び希望家賃でのキャッシュバック金を出力する出力手段、として機能させるための不動産賃貸借仲介プログラムである。

以上のような本発明によれば、賃借希望者が、入居前に入居中の賃借価格を一定の範囲で決定することが出来、オーナー、家主も空き部件を抱えずに安定した経営が出来ると共に、賃借人が退室後の原状回復費用を容易に捻出することが可能で、家主の経営を圧迫しない方法及び装置を提供することが可能になった。

以下本発明の実施形態を図に従って説明する。
図１は不動産賃貸借仲介装置１の構成を示す概略図であり、不動産賃貸借仲介装置１は物件情報入力画面６０、物件一覧画面７０、物件情報画面７１、希望家賃キャッシュバック金提示画面７２等の画面を表示し、プリンタ出力、或いは通信手段を介しての各種情報を出力等する出力部２と、操作者の操作情報及び各種データを直接或いは通信手段を介して入力する入力部３、プログラム上に形成された各種処理を行う処理部４と、制御部１０により実行される各種プログラム、コンサルタント料率テーブルファイル５１及び物件総合データファイル５２等を記録する記録部５と、データ記録部５に形成されているコンサルタント料率テーブルファイル５１及び物件総合データファイル５２、データ処理の制御を行う制御部１０を備えて構成されている。制御部１０は記録部５に記録されているプログラムを実行することで各部を制御する。

処理部４は、出力部２に出力する画像を生成する画面生成手段４１、入力部３から入力されたデータを記録部５に記録する記録実行手段４２、物件毎の稼働率を算出する稼働率算出手段４３、各種金額を算出する金額算定手段４４、希望家賃キャッシュバック金算出手段４５を含む。処理部４は制御部１０の制御のもとで、入力部３を介した操作者の指示に応じて物件に関する情報等を処理する。

又、インターフェイスケーブル、ＬＡＮ、イントラネット、インターネット等のネットワーク７１を介して他のコンピュータ等の情報処理装置７２，７３…との間でデータの送受信を行う外部インターフェイス部７を備えてもよい。

データ記録部５に記録されたコンサルタント料率テーブルファイル５１には稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられて記録されている。又、データ記録部５に記録される物件総合データファイル５２には、各物件毎に、物件名を含む物件案内、現状家賃、ベース家賃、現状家賃でのキャッシュバック金、稼働率、コンサルタント料率、コンサルタント料金、仕入額、予め決定された利益率、利益額、予め決定された基準賃貸期間月数等のデータ項目が対応付けられて記録されている。物件案内には画像データを含んでもよく、画像データは静止画像データでも動画像データでもよい。尚、画像データは物件総合データファイル５２内に格納してもよいが、他のファイルに格納し、データ記憶部５に記憶させてもよい。

このような不動産賃貸借仲介装置１は図２に示すようなコンピュータ等の情報処理装置を利用してプログラム（ソフトウエア）により実現することが可能である。このコンピュータは、制御部１０のハードウェア資源として働き、コンピュータを制御するＣＰＵ１１、ＲＯＭやＲＡＭを含んで構成されるメモリ１２、出力部２としてのディスプレイ１３、プリンタ１４、入力部３としてのマウス１５及びキーボード１６、コンピュータと協働して処理部４の各手段として機能する記録部５に記録されたアプリケーションプログラム、データ記録部５としてのハードディスク１７、磁気テープ、磁気ディスク、光ディスク、光磁気ディスク等の各種情報記録媒体の読み書きの為の媒体読み書き装置１８、外部インターフェイス部７として働く通信インターフェイス１９等からなり、これらがバスを介して接続されている。その他このコンピュータは、図示しないオペレーティングシステム（ＯＳ）、ブラウザ、電子メールソフトウェア等を備えている。

このようなコンピュータを不動産賃貸借仲介装置１の構成手段として機能させるためのアプリケーションプログラムやデバイスドライバ等の各種プログラム及びコンサルト料率テーブルファイル５１、物件総合データファイル５２等は、媒体読み書き装置１８又は通信インターフェイス１９を通じて取り込まれてハードディスク１７に蓄積、形成され、各種プログラムは必要に応じてハードディスク１７からメモリ１２にロードされ、ＣＰＵ１１により実行される。そして、このようなプログラムに従い上記のハードウェア資源を作動して、上記各部、各種手段としての機能を発揮するようにしている。

尚、本発明において、「現状家賃」とは、現在家主が取引している家賃価格を意味し、「稼働率」とは、現在家主１棟あたりの建物で、稼動している貸室の数（稼動室数）を、全室数で割った割合（％）を示したものを意味し、「コンサルタント料金掛率」とは、仲介者が家主の空室を運用する際の報酬金を算定するための数値をいい、上記稼働率に反比例して、仲介者が予め定めるものを意味し、「コンサルタント料金」とは、仲介者が空室を運用した場合に、家主からもらう報酬金額を意味し、「仕入額」とは、現状家賃からコンサルタント料金を指し引いたものをいい、家主から物件を預かったが仲介者が家主に家賃として支払う額を意味し、「利益率」とは、仲介者の利益を算定するための数値を意味し、「利益額」とは、現状家賃に利益率を乗じたものをいい、賃貸借が成立した場合に、仲介者が実際に得ることが出来る額を意味し、「ベース家賃」とは、仕入額に利益額を加えたもので、借主に貸す際に１室毎の最低家賃となるものを意味し、「キャッシュバック金」とは、賃貸終了後に借主に返却されるお金であり、実際に借りた家賃からベース家賃を引いた数値に賃貸期間月数を乗じて算出されるもので、現状家賃でのキャッシュバック金とは、現状家賃からベース家賃を引いた数値に基準賃貸期間月数を乗じて算出されるものを意味し、「基準賃貸期間月数」とは現状家賃でのキャッシュバック金を算出するために基準となる月数をいう。

尚、利益率は、予め一定に決定されているが、稼働率に応じて決定するものとして、コンサルタント料率テーブルファイル５１に稼働率に対して対応付けられて記録することとしてもよい。又、基準賃貸期間月数は、例えば２４月のように予め一定に決定されているが、物件毎に決定するものとして、物件総合データファイル５２内に物件毎に異ならせて記録してもよい。

図４は不動産賃貸借仲介装置１における処理の概略の流れを示す図である。不動産賃貸借仲介装置１は、物件総合データファイル５２を生成し（Ｓ１０１）、物件情報を提供し（Ｓ１０２）、家賃及びキャッシュバック金を決定し（Ｓ１０３）、契約・申し込み処理を行う（Ｓ１０４）。

物件総合データファイル５２の生成は、図５の処理の流れを示す図に示すように、制御部１０の制御の下に、画面生成手段４１が図６に示す物件情報入力画面６０を生成して、出力部２に出力指示を与え、ディスプレイ１３等の出力部２が物件情報入力画面６０を表示して、物件の情報の入力を要求する（Ｓ２０１）。家主又は仲介者等の操作者が物件情報入力画面６０の物件案内の入力欄６０ａ、現状家賃の入力欄６０ｂ、物件の全部屋数の入力欄６０ｃ、現在稼動している部屋数の入力欄６０ｄに夫々の情報をマウス１５、キーボード１６等を用いて入力し、キーボード１６等の入力部３を介して入力された物件名を含む物件案内、現状家賃金額、現在稼動している部屋数、物件の全部屋数を含む物件一次情報は、記録実行手段４２により、記録部５の物件総合データファイル５２内に記録される（Ｓ２０２）。

次に、稼働率算出手段４３が物件総合データファイル５２内から現在稼動している部屋数及び物件の全部屋数の情報を抽出し、当該物件の稼働率を算出し（Ｓ２０３）、稼働率の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２は稼働率の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録する（Ｓ２０４）。例えば、現在稼動している部屋数が７室、物件の全部屋数が１０室であるとすると、７÷１０＝０．７で７０％と稼働率が算出される。

更に、金額算定手段４４が物件総合データファイル５２内から必要な情報を抽出し、当該物件の各種金額を算出し（Ｓ２０５）、各種金額の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２は各種金額の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録して（Ｓ２０６）、物件総合データファイル５２を完成させる。尚、利益率及び基準賃貸期間月数は予め物件総合データファイル５２に記録しておく。例えば利益率は３０％、基準賃貸期間月数は２４ヶ月とする。

ここで、当該物件の各種金額を算出するＳ２０５、Ｓ２０６における処理を詳述すると、図７の処理の流れを示す図に示すように、制御部１０の制御の下で、金額算定手段４４が、物件総合データファイル５２内から稼働率を抽出し、該稼動率を基に、図１７に示すような、稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられたコンサルタント料率テーブルファイル５１を検索して、前記得られた稼働率に対応するコンサルタント料率を抽出し、コンサルタント料率を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２はコンサルタント料率の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録する（Ｓ３０１）。具体的には、コンサルタント料率テーブルファイル５１から稼働率７０％に対するコンサルタント料率は５０％である。

次に、物件総合データファイル５２内から現状家賃とコンサルタント料率を抽出し、現状家賃額にコンサルタント料率を乗じてコンサルタント料金を得て、コンサルタント料金を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２はコンサルタント料金の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録する（Ｓ３０２）。そして、現状家賃が６０，０００円である場合には、６０，０００円×０．５（５０％）＝３０，０００円がコンサルタント料金となる。

次に、物件総合データファイル５２内から現状家賃とコンサルタント料金を抽出し、現状家賃からコンサルタント料金を引いて仕入額を得て、仕入額を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２は仕入額の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録する（Ｓ３０３）。ここで、現状家賃６０，０００円−コンサルタント料金３０，０００円＝３０，０００円が仕入額となる。

次に、物件総合データファイル５２内から現状家賃を抽出し、現状家賃に予め決定された利益率を乗じて利益額を得て、利益額を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２は利益額の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録する（Ｓ３０４）。ここで、現状家賃６０，０００円×利益率３０％＝１８，０００円が利益額となる。

次に、物件総合データファイル５２内から仕入額と利益額を抽出し、仕入額と利益額を足してベース家賃を得て、ベース家賃を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２はベース家賃の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録する（Ｓ３０５）。ここで、仕入額３０，０００円＋利益額１８，０００円＝４８，０００円がベース家賃となる。

そして、物件総合データファイル５２内から現状家賃とベース家賃を抽出し、現状家賃からベース家賃を引いた金額に基準賃貸期間月数を乗じて現状家賃でのキャッシュバック金を得て、現状家賃でのキャッシュバック金を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録するよう、記録実行手段４２に指示し、記録実行手段４２は現状家賃でのキャッシュバック金の情報を記録部５の物件総合データファイル５２内に記録して（Ｓ３０６）、行われる。ここで、（現状家賃６０，０００円−ベース家賃４８，０００円）×基準賃貸期間月数２４ヶ月＝２８８，０００円が現状家賃でのキャッシュバック金となる。尚、このようなデータ項目を含んで作製された物件総合データファイル５２は例えば図８のように構成されている。

尚、物件総合データファイル５２作成後に、家主に収入見込み金額を提示して、このまま物件の情報を物件総合データファイル５２に記録して、仲介者を介して賃貸をおこなうか、物件総合データファイル５２から削除して、仲介者を介して賃貸を行わないかを決定させることも出来る。

具体的には、物件情報入力画面６０には収入見込み金額の提示を要求する収入見込み金額シュミレーションボタン６６１、入力した物件をこのまま物件総合データファイル５２に記録することを要求する登録ボタン６６２、入力した物件を物件総合データファイル５２から削除することを要求する閉じるボタン６６３を備えている。

そして、操作者、ここでは家主の入力部３を介したボタン６６３の押下により、制御部１０は記録実行手段４２に、物件総合データファイル５２から当該記録の削除を指令し、記録実行手段４２は当該記録を削除し、登録ボタン６６２の押下により、制御部１０の制御により物件情報入力画面６０を閉じ、当該記録は物件総合データファイル５２保持され、収入見込み金額シュミレーションボタン６６１の押下により、制御部１０の制御の下に金額算定手段４４が物件総合データファイル５２から現状家賃、コンサルタント料金、稼動室数、全室数を抽出し、全室数から稼動室数を引いて、空室数を算出し、現状家賃からコンサルタント料金を引いた金額に空室数及び予め定められた月数、例えば１２ヶ月を乗じて、現在空室が稼動した場合に家主が得られる収入、見込み収入を算出し、記録部５に一次記録させ、画像生成手段４１に図９に示すような収入見込み画面８０の生成を指示し、該指示を受けた画像生成手段４１が収入見込み画面８０を生成し、出力部２に出力を指示し、出力部２は、収入見込み画面８０を表示する。

収入見込み画面８０には、物件名、利益予定金、或いは加えて現状家賃等が表示される。上述の具体例の場合には、全室数１０室−稼動室数７室＝空室数３室、現状家賃６０，０００円−コンサルタント料金３０，０００円＝３０，０００円（１室の家主の利益予定金）、３０，０００円（１室の家主の利益予定金）×空室数３室×１２ヶ月＝２，１６０，０００円が１年間の収入見込み金額となる。

本発明では、仲介者は家主から空室の物件を借り、家主に代わり空室を使用して賃貸借を仲介するもので、家主の１室当りの収入は、現状家賃から仲介者に支払うコンサルタント料金を差し引いた金額となる。仲介者は現状家賃からコンサルタント料金を引いた金額で物件を仕入れ、その金額を家主に支払う。仲介者は物件の仲介が成功すると、利益額の利益を得ることが出来る。

次に、図３で示す、物件情報提供（Ｓ１０２）、家賃及びキャッシュバック金決定（Ｓ１０３）、契約処理（Ｓ１０４）について、図１０で示す処理の流れに従って詳述する。

賃貸希望者の操作により、キーボード１６やマウス１５等の入力部３を介した物件情報の提供要求が指示されると、画面生成手段４１は、制御部１０の制御の下に、物件総合データファイル５２内から総ての物件について物件情報の内予め定められた一部の情報のみを抽出し、図１１に示す物件一覧画面７０を生成し、ディスプレイ１３等の出力部２に出力を指示し、出力部２は、物件一覧画面７０を表示して、物件の選択を要求する。物件一覧画面７０には複数の物件一覧が、各物件毎に簡易表示され、各物件毎に詳細な案内を要求するボタン７０１が備えられている。物件の簡易表示欄７０２には、例えば物件名、住所、マンション・アパート・一戸建て等のタイプ別等が表示されている。

入力部３を介したボタン７０１の選択を検出した制御部１０の指示に基づき、画面生成手段４１が、物件総合データファイル５２から情報を抽出して、物件情報画面７１を生成し（Ｓ４０１）、出力部２に出力を指示し、出力部２は、物件情報画面７１を表示して、賃借希望者に対して、選択された物件の詳細な情報を提供すると共に、希望の家賃額の入力を要求する（Ｓ４０２）。物件情報画面７１は、図１２に示すように、物件名、詳細な物件案内、現状家賃、お進めプランとしての現状家賃で基準賃貸期間月数借りた場合のキャッシュバック金額が表示される欄、賃借希望者が希望家賃を入力する欄７１９が設けられている。

入力部３を介して希望家賃が入力され、計算ボタン７１８が指定されると、該入力を検知した制御部１０の指示に基づき、キャッシュバック算出手段４５が、希望家賃で基準賃貸期間月数借りた場合のキャッシュバック金額を算出し（Ｓ４０３）、メモリ１２に一次保存し、画面生成手段４１に希望家賃キャッシュバック金（ＫＢ）提示画面７２の生成を指示し、該指示を受けた画面生成手段４１が図１３に示すような希望家賃キャッシュバック金提示画面７２を生成し（Ｓ４０４）、出力部２に出力を指示し、出力部２は、希望家賃キャッシュバック金提示画面７２を表示して、お進めプランの金額即ち、現状家賃で借りるか、希望家賃で借りるかの選択を要求する（Ｓ４０５）。

キャッシュバック算出手段４５が、希望家賃で基準賃貸期間月数借りた場合のキャッシュバック金額を算出するＳ４０３の手順の詳細を説明すると、制御部１０の制御の下、入力部３を介して入力された希望家賃の金額データは、メモリ１２に一次保存され、キャッシュバック算出手段４５が、物件総合データファイル５２内からベース家賃を抽出し、希望家賃の金額からベース家賃を引いた金額に基準賃貸期間月数を乗じて希望家賃で基準賃貸期間月数借りた場合のキャッシュバック金額を算出する。希望家賃が６５，０００円の場合、（希望家賃６５，０００円−ベース家賃４８，０００円）×基準賃貸期間月数２４ヶ月＝４８０，０００円が希望家賃で基準賃貸期間月数借りた場合のキャッシュバック金額となる。

希望家賃キャッシュバック金提示画面７２には、物件情報画面７１で表示された物件の情報及びお進めプランとしての現状家賃で基準賃貸期間月数借りた場合のキャッシュバック金額が表示される欄に加え、希望家賃で基準賃貸期間月数借りた場合のキャッシュバック金額が表示される欄７２２に当該キャッシュバック金が表示され、現状家賃で借りることを指定するボタン７２３、希望家賃で借りることを指定するボタン７２４、他の希望金額で計算しなおしたい場合に指定する戻るボタン７２５を備えている。

入力部３を介してボタン７２３〜７２５の選択が入力されると、制御部１０が該選択された入力を検知し、判断して（Ｓ４０６）、他の希望金額で計算しなおしたい場合に指定する戻るボタン７２５が押下された場合には、Ｓ４０２に戻り、物件情報画面７１が表示される。現状家賃で借りることを指定するボタン７２３又は希望家賃で借りることを指定するボタン７２４が押下された場合には、制御部１０は、該選択に従って、画面生成手段４１に現状家賃又は希望家賃での契約画面７３の生成を指示し、画面生成手段４１が契約画面７３を生成し（Ｓ４０７）、出力部２に出力を指示し、出力部２は、契約画面７３を表示して、契約者の氏名、住所、電話番号等の個人情報と希望入居時及び希望入居期間の入力を促す（Ｓ４０８）。契約画面７３には、図１４に示すように、物件の情報欄７３０個人情報入力欄７３１、ユーザーにより選択された家賃を表示する欄７３２、希望入居時を入力する欄７３３及び希望入居期間入力する欄７３４、契約を進める意思確認ボタン７３５、プランの変更を要求するボタン７３６を備えている。

入力部３を介してボタン７３５又は７３６の選択が入力されると、制御部１０が該選択された入力を検知し、判断して（Ｓ４０９）、ボタン７３５の指定を検出し、プランの変更を要求するボタン７３６が押下された場合には、Ｓ４０５に戻り、希望家賃キャッシュバック金提示画面７２が表示される。契約を進める意思確認ボタン７３５が押下され、契約を進める意思が確認された場合には、画面生成手段４１に契約内容表示画面７４の生成を指示し、画面生成手段４１が契約内容表示画面７４を生成し（Ｓ４１０）、出力部２に出力を指示し、出力部２は、契約内容表示画面７４を表示して、契約の確認を促す（Ｓ４１１）。契約内容表示画面７４には、図１５に示すように、物件の情報、個人情報、家賃、入居時及び希望入居期間、該賃貸プランでのキャッシュバック金が表示されると共に、契約の確定を指示するボタン７４１、契約内容の変更を要求するボタン７４２を備えている。

入力部３を介してボタン７４１又は７４２の選択が入力されると、制御部１０が該選択された入力情報を検知し、判断して（Ｓ４１２）、ボタン７４２の指定を検出し、契約内容の変更を要求するボタン７４２が押下された場合には、Ｓ４０８に戻り、契約画面７３が表示される。契約の確定を指示するボタン７４１が押下され、ボタン７４１の指定を検出し、契約を進める意思が確認された場合には、画面生成手段４１に契約成立通知画面７５の生成を指示し、画面生成手段４１が契約成立通知画面７５を生成し（Ｓ４１３）、出力部２に出力を指示し、出力部２は、図１６に示すように、契約成立通知画面７５を表示して、賃貸希望者に契約成立を通知する（Ｓ４１４）。

尚、Ｓ４０７以降の工程では、上述のように契約を行うのではなく、契約に替えて賃貸借の申込みや物件案内を希望する手順としてもよい。この場合、契約画面７３、契約内容表示画面７４及び契約成立通知画面７５は、夫々賃貸借の申込みや物件案内を希望するための画面となり、これらの画面において表示される文言も、契約ではなく、申込みや物件案内希望等となる。

その後、制御部１０は、物件総合データファイル５２の当該契約が成立した物件のデータに契約済みの情報を入力する指示を記録実行手段４２に行い、記録実行手段４２が物件総合データファイル５２に記録する。

本発明では、仲介者はベース家賃以上で賃借希望者に物件を仲介し、現状家賃とベース家賃の差額をキャッシュバック金に充当して、賃貸終了後に、賃借人に返却する。賃借希望者はベース家賃以上であれば、希望の賃料で物件を借りることが出来る。

不動産賃貸借仲介装置１は家主と賃借希望者間に介在し、家主の賃貸借対象物件の情報を格納し、該情報を賃借希望者へ送信し、両者間の賃貸借契約や申し込み等を仲介するものであり、上記の説明では、不動産賃貸借仲介装置１を図１に示すスタンドアローンの形式の情報処理装置として説明している。この形式では、不動産賃貸借仲介装置１のみで不動産賃貸借仲介システムを構成し、仲介者が管理する情報処理装置を不動産賃貸借仲介装置として用いることが想定されている。不動産賃貸借仲介装置１は仲介者の事務所等に設置され、家主或いは家主から依頼を受けた仲介者等が、この不動産賃貸借仲介装置１に物件一次情報を入力し、賃借希望者が不動産賃貸借仲介装置１を用いて不動産の賃借を申し込む。

しかし、本発明はこの形態に限定されることなく、複数の情報処理装置をＬＡＮ等のネットワークを介して接続して１の情報処理装置に出力部２、入力部３、制御部１０等を設け、他の情報処理装置に記録部５等を設ける構成としてもよい。

更に、例えば図３に示すように、図１に示す不動産賃貸借仲介装置１と、家主が使用する情報処理装置である家主端末７２及び／又は賃借希望者が使用する情報処理装置である希望者端末７３がインターネット等のネットワーク７１により接続された構成を備えた不動産賃貸借仲介システム１１として使用することも出来る。このシステムでは、仲介者が管理する情報処理装置にインターネット等を介して家主又は／及び賃借希望者がアクセスし、データの入力、検索、契約処理等のデータ処理を行うことが想定されている。希望者端末７３は賃借希望者の個人所有のパーソナルコンピュータ等でもよく、例えば公共の場に設置されて、あたかも不動産屋のように働く情報処理装置等とすることも出来る。

家主端末７２及び希望者端末７３は、パーソナルコンピュータ等の情報処理装置が用いられ、この情報処理装置は、制御部、記録部、入力部、出力部等を備えて構成されている。その他ネットワーク７１に接続して不動産賃貸借仲介装置１とデータの送受信を行う機能を備え、ブラウザ、ＯＳ、各種アプリケーションプログラムを備えている。これら家主端末７２及び希望者端末７３及びその各部は、上述の不動産賃貸借仲介装置１と同様に構成することが出来る。

この図３に示すシステムを用いる場合には、上述のような不動産賃貸借仲介装置１での処理に加えて、不動産賃貸借仲介装置１と家主端末７２及び希望者端末７３間でのデータの送受信、家主端末７２及び希望者端末７３での入力部を介した入力、出力部での表示等の処理が必要となる。

具体的には、物件総合データファイル５２の生成に於いては、家主端末７２からネットワーク７１、インターフェイス部７を介した物件情報入力画面６０の送信要求を検出した不動産賃貸借仲介装置１の制御部１０が、画面生成手段４１に指示し、画面生成手段４１が図５に示す物件情報入力画面６０を生成して、出力部２によりインターフェイス部７を介してデータとして家主端末７２に送信し、家主端末７２の出力部たるディスプレイに表示させる。そして、家主が操作することにより家主端末７２で入力され、送信された物件一次情報を不動産賃貸借仲介装置１が外部インターフェイス部７を介して受信し、制御部１０の制御の下に入力部３で入力されて、記録実行手段４２により、記録部５の物件総合データファイル５２内に記録される。

又、収入見込み画面８０の表示に関しては、家主端末７２の出力部たるディスプレイに表示された物件情報入力画面６０のボタン６６１が、家主端末７２の入力部を介して押下されることにより、不動産賃貸借仲介装置１は収入見込み画面８０の表示要求を受け、制御部１０の制御の下に、上述のように収入見込み画面８０を生成し、データとして家主端末７２に送信して、家主端末７２の出力部たるディスプレイに表示させる。

図３で示す、物件情報提供（Ｓ１０２）、家賃及びキャッシュバック金決定（Ｓ１０３）、契約処理（Ｓ１０４）については、不動産賃貸借仲介装置１のキーボード１６やマウス１５等の入力部３を介した指示やデータの入力は、希望者端末７３の入力部により入力されて、ネットワーク７１、インターフェイス部７を介して不動産賃貸借仲介装置１に入力されることになり、不動産賃貸借仲介装置１の出力部２は各種画面をインターフェイス部７、ネットワーク７１を介して希望者端末７３へ送信し、希望者端末７３の出力部たるディスプレイに表示させ、希望者端末７３への入力及び不動産賃貸借仲介装置１への出力を要求する。

本発明不動産賃貸借仲介装置一実施例の構成概略図 本発明不動産賃貸借仲介装置をソフトウェアにより実現するためのコンピュータの構成の一例を示すブロック図 本発明不動産賃貸借仲介装置を備えた不動産賃貸借仲介システムの構成概略図 本発明不動産賃貸借仲介装置における処理の概略の流れを示す図 本発明不動産賃貸借仲介装置における処理の概略の流れを示す図 物件情報入力画面を示す図 本発明不動産賃貸借仲介装置における処理の概略の流れを示す図 物件総合データファイルに記録された物件のデータ 収入見込み画面を示す図 本発明不動産賃貸借仲介装置における処理の概略の流れを示す図 物件一覧画面を示す図 物件情報画面を示す図 希望家賃キャッシュバック金提示画面を示す図 契約画面を示す図 契約内容表示画面を示す図 契約成立通知画面を示す図 コンサルタント料率テーブルに記録されたデータ

符号の説明

１ 不動産賃貸借仲介装置
１０ 制御部
１１ 不動産賃貸借仲介システム
２ 出力部
３ 入力部
４ 処理部
４１ 画面生成手段
４２ 記録実行手段
４３ 稼働率算出手段
４４ 金額算定手段
４５ 希望家賃キャッシュバック金算出手段
５ 記録部
５１ コンサルタント料率テーブルファイル
５２ 物件総合データファイル
７ 外部インターフェイス部
７１ ネットワーク
７２ 家主端末
７３ 希望者端末

Claims (11)

1. 不動産賃貸借を仲介する装置であって、物件案内、現状家賃、全部屋数及び稼動部屋数を含む物件一次情報並びに希望家賃及び希望賃貸期間月数を入力する入力部と、入力された物件一次情報を物件総合データファイルに記録する記録実行手段と、物件毎に物件案内、現状家賃、ベース家賃及び現状家賃でのキャッシュバック金を含む物件総合データを記録する物件総合データファイルと、物件総合データファイルに記録された物件一次情報のうち全部屋数及び稼動部屋数から稼働率を得る稼働率算出手段と、稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられて記録されているコンサルタント料率テーブルファイルと、算出された稼動率を基に前記コンサルタント料率テーブルファイルを検索して対応するコンサルタント料率を抽出し、前記コンサルタント料率と物件総合データファイルに記録された情報を基に、仕入額及び現状家賃でのキャッシュバック金を得る金額算定手段と、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃に基づき、希望家賃でのキャッシュバック金を算出する希望家賃キャッシュバック金算出手段と、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金及び希望家賃でのキャッシュバック金を出力する出力部とを備え、前記物件総合データファイルには、前記物件一次情報と前記稼働率算出手段及び金額算定手段により得られた情報が記録されていることを特徴とする不動産賃貸借仲介装置。
2. 前記希望家賃キャッシュバック金算出手段は、入力された希望家賃から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃を引いた金額に、入力された希望賃貸期間月数を乗じて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出し、前記金額算定手段は、前記現状家賃に前記コンサルタント料率を乗じてコンサルタント料金を得、前記現状家賃から前記コンサルタント料金を引いて仕入額を得、前記現状家賃に予め決定された利益率を乗じて利益額を得、前記仕入額と前記利益額を足してベース家賃を得、前記現状家賃から前記ベース家賃を引いて基準賃貸期間月数を乗じて現状家賃でのキャッシュバック金を得ることを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借仲介装置。
3. 通信ネットワークを介して送信された前記物件一次情報及び／又は希望家賃及び希望賃貸期間月数を受信する手段、を備えることを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産賃貸借仲介装置。
4. 金額算定手段は、物件総合データファイルから現状家賃、コンサルタント料金、稼動室数、全室数を抽出し、該抽出した情報に基づいて見込み収入を算出し、出力部は当該見込み収入を出力することを特徴とする請求項１から３のうち何れかに記載の不動産賃貸借仲介装置。
5. 不動産賃貸借を仲介する方法であって、記録実行手段が、入力された物件案内、現状家賃、全部屋数及び稼動部屋数を含む物件一次情報を物件総合データファイルに記録するステップと、稼働率算出手段が、前記物件総合データファイルから全部屋数及び稼動部屋数を抽出して稼働率を得るステップと、金額算定手段が、算出された稼動率を基に、稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられたコンサルタント料率テーブルファイルを検索して、対応するコンサルタント料率を抽出するステップと、前記コンサルタント料率と物件総合データファイルに記録された情報を基に、仕入額又は／及び現状家賃でのキャッシュバック金を得るステップと、記録実行手段が、前記稼働率算出手段及び金額算定手段により得られた情報を前記物件総合データファイルに記録するステップと、出力部が、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金を出力するステップと、希望家賃キャッシュバック金算出手段が、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数に基づいて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出するステップと、出力部が、希望家賃でのキャッシュバック金を出力するステップとを備えることを特徴とする不動産賃貸借仲介方法。
6. 希望家賃でのキャッシュバック金を算出するステップにおいて、前記希望家賃キャッシュバック金算出手段は、入力された希望家賃から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃を引いた金額に希望賃貸期間月数を乗じて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出し、金額算定手段が、前記物件総合データファイルから必要な情報を抽出し、前記現状家賃に前記コンサルタント料率を乗じてコンサルタント料金を得るステップと、前記現状家賃から前記コンサルタント料金を引いて仕入額を得るステップと、前記現状家賃に予め決定された利益率を乗じて利益額を得るステップと、前記仕入額と前記利益額を足してベース家賃を得るステップと、前記現状家賃から前記ベース家賃を引いた金額に基準賃貸期間月数を乗じて現状家賃でのキャッシュバック金を得るステップと、記録実行手段が、これらの得られた情報を物件総合データファイルに記録するステップとを備えることを特徴とする請求項５記載の不動産賃貸借仲介方法。
7. 受信手段が、希望者端末から通信ネットワークを介して、希望家賃及び希望賃貸期間月数を受信するステップを備えることを特徴とする請求項５又は６に記載の不動産賃貸借仲介方法。
8. 受信手段が、家主端末から通信ネットワークを介して、物件一次情報を受信するステップを備えることを特徴とする請求項５から７のうち何れかに記載の不動産賃貸借仲介方法。
9. 金額算定手段が、物件総合データファイルから現状家賃、コンサルタント料金、稼動室数、全室数を抽出し、該抽出した情報に基づいて見込み収入を算出するステップと、出力部が当該見込み収入を出力するステップとを備えることを特徴とする請求項５から８のうち何れかに記載の不動産賃貸借仲介方法。
10. 不動産賃貸借を仲介する装置に用いられるプログラムであって、入力された物件案内、現状家賃、全部屋数及び稼動部屋数を含む物件一次情報を物件総合データファイルに記録するステップと、前記物件総合データファイルから全部屋数及び稼動部屋数を抽出して稼働率を得るステップと、算出された稼動率を基に、稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられたコンサルタント料率テーブルファイルを検索して、対応するコンサルタント料率を抽出するステップと、前記コンサルタント料率と物件総合データファイルに記録された情報を基に、仕入額又は／及び現状家賃でのキャッシュバック金を得るステップと、前記稼働率算出手段及び金額算定手段により得られた情報を前記物件総合データファイルに記録するステップと、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金を出力するステップと、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数に基づいて、希望家賃でのキャッシュバック金を算出するステップと、希望家賃でのキャッシュバック金を出力するステップとをコンピュータに実行させることを特徴とする不動産賃貸借仲介プログラム。
11. 不動産賃貸借を仲介するためにコンピュータを、物件案内、現状家賃、全部屋数及び稼動部屋数を含む物件一次情報並びに希望家賃及び希望賃貸期間月数を入力する入力手段、入力された物件一次情報を物件総合データファイルに記録する記録実行手段、物件毎に物件案内、現状家賃、ベース家賃及び現状家賃でのキャッシュバック金を含む物件総合データを記録する物件総合データ記録手段、物件総合データファイルに記録された物件一次情報のうち全部屋数及び稼動部屋数から稼働率を得る稼働率算出手段、稼働率に対してコンサルタント料率が対応付けられて記録されているコンサルタント料率テーブルファイルを記録する記録手段、算出された稼動率を基に前記コンサルタント料率テーブルファイルを検索して対応するコンサルタント料率を抽出し、前記コンサルタント料率と物件総合データファイルに記録された情報を基に、仕入額及び現状家賃でのキャッシュバック金を得る金額算定手段、入力された希望家賃及び希望賃貸期間月数から、物件総合データファイルから読み出したベース家賃に基づき、希望家賃でのキャッシュバック金を算出する希望家賃キャッシュバック金算出手段、物件案内、現状家賃、現状家賃でのキャッシュバック金及び希望家賃でのキャッシュバック金を出力する出力手段、として機能させるための不動産賃貸借仲介プログラム。

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