JP2010262377A - 戸建て住宅リフォーム方法、部分賃貸物件管理システム - Google Patents

Abstract

【課題】最適な住環境を、安心、低コストで提供する。
【解決手段】戸建て住宅をリフォームし、前記戸建て住宅の一部を所有者の住居空間とすると共に残部を賃貸空間として、前記戸建て住宅を部分賃貸物件とするリフォームステップと、前記部分賃貸物件の前記賃貸空間を第三者に貸して賃貸収入を得る賃貸ステップと、前記リフォームの費用を月払い費用にする月賦ステップと、前記月払い費用と前記賃貸収入を比較して、前記月払い費用が大きい場合には差額を前記所有者に請求すると共に、前記月払い費用が小さい場合には差額を前記所有者に支払う月次清算ステップと、を備えるようにする。
【選択図】図１

Description

本発明は、戸建て住宅をリフォームする手法、及びリフォームされた物件を管理する物件管理システムに関する。

近年、社会構造として核家族化及び高齢化が進展してきており、また、生活スタイルの変化から、親子で同居する世帯も減ってきている。従って、古くなった戸建て住宅の多くは、かつては２世帯や親子で利用していたが、現在は夫婦２人、又は単身で利用している場合が多い。これらの背景により、高齢者や単身生活者を狙った詐欺事件等も増えてきており、治安の悪化が社会問題となっている。

ところで、古くなった戸建て住宅を改修して、この戸建て住宅を新築と同じレベルまで引き上げる手法が普及してきている。この種のリフォームは、戸建て住宅の既存の骨格を有効活用できることから、新築と比較して低コストとなる。またリフォームは、古い住宅を壊して立て直す場合と比較して、廃棄物の量が少ないことから、環境に優しい手法としても注目されている。

しかし、戸建て住宅を所有している高齢者や単身生活者は、必ずしも十分な貯蓄があるわけではない。従って、警備員等が駐在する集合住宅等に引っ越そうとしても、資金面からできない場合が多い。一方、老朽化した戸建て住宅は、新築当時の生活スタイルに合わせて設計されているため、現在の生活スタイルに合っていないばかりか、耐震性についても十分な能力を確保できていないという問題もある。戸建て住宅をリフォームして、低コストで現在の生活スタイルに合わせた要望もあるが、既に述べたように、費用面から実行できない人も多い。

本発明は上記問題点に鑑みてなされたものであり、新しい戸建て住宅リフォーム方法、及び部分賃貸物件管理システムを提供することにより、安全、安心、低コストの住環境の切替機会を提供しようとするものである。

上記目的を達成する本発明は、戸建て住宅をリフォームし、前記戸建て住宅の一部を所有者の住居空間とすると共に残部を賃貸空間として、前記戸建て住宅を部分賃貸物件とするリフォームステップと、前記部分賃貸物件の前記賃貸空間を第三者に貸して賃貸収入を得る賃貸ステップと、前記リフォームの費用を月払い費用にする月賦ステップと、前記月払い費用と前記賃貸収入を比較して、前記月払い費用が大きい場合には差額を前記所有者に請求すると共に、前記月払い費用が小さい場合には差額を前記所有者に支払う月次清算ステップと、を備えることを特徴とする戸建て住宅リフォーム方法である。

上記目的を達成する本発明は、戸建て住宅の一部を所有者の住居空間、残部を賃貸空間にリフォームした部分賃貸物件に関する物件情報をサーバのデータベースに蓄積する物件情報蓄積手段と、前記部分賃貸物件の前記所有者に関するオーナー情報を前記データベースに蓄積するオーナー情報蓄積手段と、前記データベースを検索することで、目的の前記物件情報及び前記オーナー情報を抽出する検索手段と、前記検索手段によって抽出された前記物件情報及び前記オーナー情報を同時に表示させる閲覧画面を生成して、前記サーバからクライアントコンピュータに配信するインターフェース提供手段と、を備えることを特徴とする部分賃貸物件管理システムである。

上記目的を達成する部分賃貸物件管理システムは、上記発明において、前記リフォームの費用を月払いとした場合の月払い費用情報を前記データベースに蓄積する費用情報蓄積手段と、前記賃貸空間を第三者に貸した場合の賃貸収入情報を前記データベースに蓄積する賃貸収入情報蓄積手段と、前記データベースの前記月払い費用情報と前記賃貸収入情報を利用して、月払い費用を賃貸収入の差額を前記部分賃貸物件毎に算出する差額情報生成手段と、を備えることを特徴とする。

本発明によれば、既設の戸建て住宅を再利用して、安全、安心、低コストの住環境の切替機会を極めて容易に提供することができる。

本発明の第１実施形態に係る戸建て住宅リフォーム方法を示すフローチャートである。 同戸建て住宅リフォーム方法における清算概念を示す図である。 本発明の第２実施形態に係る部分賃貸物件管理システムの構成を示すブロック図である。 同部分賃貸物件管理システムの機能構成を示すブロック図である。 同部分賃貸物件管理システムにおける第三者向けの配信画面を示す図である。 同部分賃貸物件管理システムにおける管理業者向けの配信画面を示す図である。

本発明の実施の形態の例について、図面を参照して詳細に説明する。図１は、本発明の第１実施形態に係る戸建て住宅リフォーム方法の手順を示すフローチャートである。

まず、リフォームステップＳ１０２では、リフォーム業者が、戸建て住宅をリフォームする。具体的には、戸建て住宅の一部を所有者の住居空間とすると共に、残部を賃貸空間としてリフォームして、戸建て住宅を部分賃貸物件に切り替える。例えば、二階建ての戸建て住宅の場合、一階を所有者の住居空間とするために、リビング、ダイニング、寝室、キッチン、洗面所、浴室、トイレなどを設置する。また、二階については賃貸空間とすべく、リビング、ダイニング、寝室、キッチン、洗面所、浴室、トイレなどを設置して新たに玄関を設ける。この二階の玄関には、外階段を設置することで、一階の住居空間を介することなく、屋外から直接二階の賃貸空間に入れるようにリフォームする。本実施形態では、このように戸建て住宅の一部を賃貸空間とするような物件を「部分賃貸物件」と定義する。

次の賃貸ステップＳ１０４では、この部分賃貸物件の所有者が、自らは一階で生活し、二階の賃貸空間を第三者に貸して賃貸収入を得る。この第三者としては、この賃貸空間で生活をする実際の人物である場合が一般的である。しかし、賃貸業者等が借り上げて更に第三者に又貸しする場合は、所有者にとっての第三者はこの賃貸業者になる。一方、この賃貸部件の管理を管理業者に委託する場合は、賃貸空間で生活する人が第三者となり、この第三者は賃料を管理業者に支払い、管理業者は賃料の一部を管理費として自身の収入とし、残額を所有者の賃貸収入として所有者に支払う構造となる。いずれにしろ、この賃貸ステップによって、戸建て住宅の所有者は、賃貸収入を確保できる。なお、本実施形態では、所有者が管理業者に管理を委託する場合を示している。

月賦ステップＳ１０６では、この戸建てリフォームに要した費用を月賦契約して、月払い費用に変換する。なお、この月賦契約は、リフォーム施工前にリフォーム業者、又は管理業者と締結しておくことによる。

月次清算ステップＳ１０８では、月賦ステップＳ１０６の月払い費用と、賃貸ステップＳ１０４で得られる所有者の賃貸収入を比較する。この比較は管理業者が実行する。月払い費用と賃貸収入を比較した結果、月払い費用が大きい場合は、その差額を所有者に請求する。一方で、月払い費用が小さい場合には、その差額を所有者に支払う。例えば図２（Ａ）で示されるように、二階の賃料が６３０００円、管理業者の管理費が３０００円となる場合、所有者の実質的な賃貸収入は６００００円となる。リフォーム費用を２０年ローンの月賦とした場合の月払い費用が５７０００円となる場合は、その差額は、賃貸収入の方が３０００円プラスとなる。従って、管理業者は、所有者に替わって、賃料を利用して５７０００円の支払いをリフォーム業者又は金融機関に対して行い、差額の３０００円を所有者に支払う。

一方、図２（Ｂ）に示されるように、リフォーム費用が多少割高となり、２０年ローンの月賦とした場合の月払い費用が６３０００円となる場合は、その差額は、月払い費用の方が３０００円プラスとなる。従って、管理業者は、所有者に対して３０００円の補充費用請求を行い、この補充費用３０００円と賃貸収入６００００円を利用して、６３０００円の支払いをリフォーム業者又はその金融機関に対して実行する。

本実施形態のリフォーム方法によれば、極めて低コストで、所有者は戸建て住宅をリフォームすることができる。特に、高齢者や単身生活者は、二階建ての戸建て住宅は広すぎる場合が多い。従って本実施形態のように、居住空間を一階に絞り込んで、新築同様にリフォームすることで、現在の生活スタイルに合った住環境を手に入れることができる。また、二階を賃貸空間として賃貸することで、他人ではあるものの、信頼関係を構築できる人に近距離で生活してもらうことで、防犯面や災害時に関して、安心感を得ることができる。即ち、所有者にとっては、自宅を下宿のようにリフォームすることで、費用をかけずに、最適な住環境を得ることが可能になる。

一方、この部分賃貸物件を借りる側の第三者にとっては、一階で生活している所有者（オーナー）が、この戸建て物件の所有者であり、長年、この地域で生活してきている人であることから、安心して借りることができる。戸建て住宅（部分賃貸物件）の共同生活者（オーナー）が、安心できる人であることは、借りる側にとっても極めて有益である。例えば、地方に在住している家族において、自分の息子・娘が東京に上京して一人暮らしを始める場合、できる限り安全な賃貸物件を借りたいという要望がある。そこで、本実施形態によってリフォームされた部分賃貸物件によれば、地域に密着している所有者（オーナー）が、いわゆる里親のように一階で生活していることから、安全・安心を得ながら二階を借りることができる。以上の結果、所有者と、借りる側の第三者の双方にとって極めて利便性の高い住環境を提供できることになる。

次に、本発明の第２実施形態に係る部分賃貸物件管理システムについて説明する。図３には、この部分賃貸物件管理システム１のサーバシステム構成が示されている。この部分賃貸物件管理システム１は、上述のリフォーム方法で施行された部分賃貸物件を管理するための管理業者向けのサーバシステムであり、サーバ２と、このサーバ２にアクセスするクライアントＰＣ３から構成されている。サーバ２は、その内部構成として、管理プログラムが格納されるハードディスクや不揮発性メモリ等の記憶媒体２０と、このプログラムが実行される中央演算装置（ＣＰＵ）２２と、主にこのＣＰＵ２２が一時的に情報を記憶しておく為に利用される不揮発性メモリ２４と、インターネット等の通信回線を介してクライアントＰＣ３との通信を行う通信インターフェース２６と、これらを相互に接続するバス２８を備えている。

図４には、記憶媒体２０に記憶されている管理プログラムがＣＰＵ２２で実行されることにより実現される、部分賃貸物件管理システム１の機能構成得が示されている。この部分賃貸物件管理システム１は、機能構成として、物件情報蓄積手段５０、オーナー情報蓄積手段５２、検索手段５４、インターフェース提供手段５６、費用情報蓄積手段５８、賃貸収入情報蓄積手段６０、差額情報生成手段６２、清算手段６４とを備えている。物件情報蓄積手段５０、オーナー情報蓄積手段５２、検索手段５４、インターフェース提供手段５６は、主として、部分賃貸物件を借りようとしている第三者が利用する機能であり、残りの機能は、賃貸契約が締結された部分賃貸物件に関して、管理業者が管理を行うための機能である。

物件情報蓄積手段５０は、第１実施形態のリフォーム方法によって、戸建て住宅の一部を所有者の住居空間、残部を賃貸空間にリフォームした部分賃貸物件に関する物件情報をサーバのデータベースに蓄積する。なお、このデータベースのハードウエアは、記憶媒体２０によって提供される。この物件情報には、住所、賃貸空間の間取り、物件の外観、賃貸料金、保証金、最寄りの交通機関などが含まれている。

オーナー情報蓄積手段５２は、部分賃貸物件の所有者に関するオーナー情報をデータベースに蓄積する。このオーナー情報には、オーナー（所有者）の顔写真、年齢、趣味等が含まれており、オーナーを評価できるようになっている。勿論、このオーナー情報と物件情報は、データベース上で関係性（リレーション）が設定されている。

検索手段５４は、これらのデータベースを検索することで、目的の物件情報及びオーナー情報を絞り込んで抽出する。例えば、賃貸物件を探している人が、クライアントＰＣ３から、住所等の検索条件を入力することで、特定地域の部分賃貸物件を抽出することができる。オーナーの年齢や性別から検索することも可能である。

インターフェース提供手段５６は、検索手段５４によって抽出された物件情報及びオーナー情報を同時に表示させるための閲覧画面を生成して、クライアントコンピュータ３に配信する。例えば図５に示される閲覧画面のように、物件情報とオーナーの顔写真等を同時に表示させることができる。これにより、物件とオーナーを同時に評価して、この物件を借りるか否かについて、判断できるようにする。

費用情報蓄積手段５８は、図６に示されるように、各賃貸物件について、リフォームの費用を月払いとした場合の月払い費用情報をデータベースに蓄積する。例えば、Ａ物件であれば月額６００００円、Ｂ物件であれば月額４００００円などを含んでおり、更にローン期間（２００９年〜２０２９年）、ローン残金総額なども含んでいる。

賃貸収入情報蓄積手段６０は、賃貸空間を第三者に貸した場合の契約情報又は実際の入金履歴に基づいて、賃貸収入情報をデータベースに蓄積する。例えば、Ａ物件について月額６５０００円の賃貸収入がある場合には、その入金履歴に関する情報が毎月蓄積される。

差額情報生成手段６２は、費用情報蓄積手段５８によって蓄積されている月払い費用情報と、賃貸収入情報蓄積手段６０によって蓄積されている賃貸収入情報を利用して、月払い費用と賃貸収入の差額を部分賃貸物件毎に算出していく。例えば、Ａ物件について、リフォームに関するローン返済が月額６００００円、賃貸収入が月額６５０００円であれば、差額として５０００円を算出する。なお、第１実施形態で説明したように、管理業者が介在する場合には、管理費を含めて計算するようにしても良い。

清算手段６４は、差額情報生成手段６２の算出結果に基づいて、月払い費用情報が賃貸収入情報よりも大きい場合は、所有者に対してその差額の請求書を発行するか、又は、所有者の金融機関口座から差額を自動引き落としするべき旨の指示情報を生成する。一方、月払い費用情報よりも賃貸収入情報の方が大きい場合は、その差額を、所有者の金融機関口座に入金するべき旨の指示情報を生成する。その指示情報に基づいて、管理業者は月次の清算を自動的に行っていくことができる。

以上、本第２実施形態の部分賃貸物件管理システム１によれば、リフォームによるローン返済と、賃貸収入を同時に蓄積していくことで、自動的にそれらを相殺し、その差額について適切な精算処理を実行していくことが可能となる。また、部分賃貸物件について借りようと検討している第三者にとっては、インターネット等を介して、物件を容易に検索することができる。

本発明は、戸建て住宅に関するリフォーム、及びそのリフォーム後の物件を管理する場合に、広く適用することができる。

１ 部分賃貸物件管理システム
２ サーバ
３ クライアントＰＣ
２０ 記憶媒体
２２ 中央演算装置（ＣＰＵ）
２４ 不揮発性メモリ
２６ 通信インターフェース
２８ バス２８
５０ 物件情報蓄積手段
５２ オーナー情報蓄積手段
５４ 検索手段
５６ インターフェース提供手段
５８ 費用情報蓄積手段
６０ 賃貸収入情報蓄積手段
６２ 差額情報生成手段
６４ 清算手段

Claims (3)

1. 戸建て住宅をリフォームし、前記戸建て住宅の一部を所有者の住居空間とすると共に残部を賃貸空間として、前記戸建て住宅を部分賃貸物件とするリフォームステップと、
   前記部分賃貸物件の前記賃貸空間を第三者に貸して賃貸収入を得る賃貸ステップと、
   前記リフォームの費用を月払い費用にする月賦ステップと、
   前記月払い費用と前記賃貸収入を比較して、前記月払い費用が大きい場合には差額を前記所有者に請求すると共に、前記月払い費用が小さい場合には差額を前記所有者に支払う月次清算ステップと、
   を備えることを特徴とする戸建て住宅リフォーム方法。
2. 戸建て住宅の一部を所有者の住居空間、残部を賃貸空間にリフォームした部分賃貸物件に関する物件情報をサーバのデータベースに蓄積する物件情報蓄積手段と、
   前記部分賃貸物件の前記所有者に関するオーナー情報を前記データベースに蓄積するオーナー情報蓄積手段と、
   前記データベースを検索することで、目的の前記物件情報及び前記オーナー情報を抽出する検索手段と、
   前記検索手段によって抽出された前記物件情報及び前記オーナー情報を同時に表示させる閲覧画面を生成して、前記サーバからクライアントコンピュータに配信するインターフェース提供手段と、
   を備えることを特徴とする部分賃貸物件管理システム。
3. 前記リフォームの費用を月払いとした場合の月払い費用情報を前記データベースに蓄積する費用情報蓄積手段と、
   前記賃貸空間を第三者に貸した場合の賃貸収入情報を前記データベースに蓄積する賃貸収入情報蓄積手段と、
   前記データベースの前記月払い費用情報と前記賃貸収入情報を利用して、月払い費用を賃貸収入の差額を前記部分賃貸物件毎に算出する差額情報生成手段と、
   を備えることを特徴とする請求項２に記載の部分賃貸物件管理システム。

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