JP2001159190A

JP2001159190A - 建物、建物維持管理システムおよび建物維持管理シート

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Publication number: JP2001159190A
Application number: JP34509599A
Authority: JP
Inventors: Akio Matsuzaki; 昭夫松崎
Original assignee: Asahi Kasei Corp
Current assignee: Asahi Kasei Corp
Priority date: 1999-12-03
Filing date: 1999-12-03
Publication date: 2001-06-12
Anticipated expiration: 2019-12-03
Also published as: JP4033594B2

Abstract

(57)【要約】【課題】戸建て住宅でも導入が容易で建物の耐用年数
全体を通じてのメンテナンス計画を一般の人にも分かり
やすく表現した、建物およびその維持管理システムを提
供する。【解決手段】定期的にメンテナンスが必要な部材を基
本躯体１０１、外装部材１０２および埋設設備部材１０
３とし、基本躯体１０１の耐用年数より短い耐用年数の
部材については、部品交換あるいは補修が健全な部分の
取り壊しを伴わずに行えることが担保されている構造の
建物であり、建物維持管理システムは、邸別情報データ
ベース４０２と部材別情報データベース４０３のデータ
に基づいて、建物の維持管理計画を出力し、または処理
対象の建物を出力する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、部材毎の耐用年数
を設定し維持・管理を行う、建物およびその維持管理を
支援するシステムに関する。

【０００２】

【従来の技術】従来、建物の維持管理の方法として、部
材毎の耐用年数を設定し、維持・管理の計画（プログラ
ム）を提示するシステムとして、例えば下記のＣ．Ｈ．
Ｓ（センチュリー・ハウジング・システム）がある。（１）建設省住宅局生産課監修：“センチュリー・ハウ
ジング・システム設計マニュアル”、財団法人住宅部
品開発センター、昭和６０年（２）“センチュリー・ハウジング認定申請説明書”、
財団法人ベターリビング、平成３年１０月

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】上記Ｃ．Ｈ．Ｓでは、
内装や露出設備まで含め建物の構成部材全てを対象とし
ている。ここで、特に内装部材や露出設備機器は、・耐用年数が住み手の使い方や感覚に左右される面が大
きいため、維持管理をプログラム化する意味が無い。・補修・交換等は発生の都度で対応しても建物全体の耐
久性に悪影響を与えない。・独自のモジュラー・コーディネーションの下では、独
自仕様の長期供給態勢に大きなコストがかかる。等の問題を抱えている。

【０００４】このような状況下で、従来の建物の維持・
管理においては、個々の部材の耐用年数の目安はあるも
のの、問題が生じてから修理を行うという後追いの対策
のため、予防的メンテナンスに比べて無駄な費用が発生
しがちである。具体的には、建物各部のメンテナンスが
時期的にばらばらに行われるため、その都度仮設費用等
（プレハブ、足場の費用等）が発生し、無駄が多い。

【０００５】また、多くの場合は建物のメンテナンス計
画は新築当初の２０年程度であり、建物本体の耐用年数
全体を通じてのメンテナンス計画が無く、さらには建物
所有者や管理者にとってメンテナンス計画を立てにくい
のに加えて、建物本体の耐用年数全体を通じてのメンテ
ナンス計画の全体像が一般の人には分かりにくい、とい
う解決すべき課題が従来技術にはあった。

【０００６】そこで本発明の目的は、メンテナンスの容
易な建物、建物維持管理システムおよび建物維持管理シ
ートを提供することにある。

【０００７】

【課題を解決するための手段】このような目的を達成す
るために、請求項１の発明は、基本躯体、外装部材およ
び埋設設備部材を使用する建物であって、前記基本躯体
を最長耐用年数とし、前記外装部材の耐用年数と前記埋
設設備部材の耐用年数とは、いずれも前記基本躯体の耐
用年数の整数分の１であり、前記基本躯体の耐用年数を
基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して
整数分の１となるように設計されたことを特徴とする。

【０００８】請求項２の発明は、請求項１に記載の建物
において、前記外装部材あるいは前記埋設設備部材につ
いては、部品交換あるいは補修が健全な部分の破壊を伴
わずに行えることが担保されている構造であることを特
徴とする。

【０００９】請求項３の発明は、請求項１に記載の建物
において、該建物の構成部材分野は、定期的にメンテナ
ンスが必要な部材と、任意に更新すればよい部材とに仕
分けられており、前記定期的にメンテナンスが必要な部
材は、前記基本躯体、前記外装部材および前記埋設設備
部材であり、前記任意に更新すればよい部材は、内装部
材、露出設備機器であることを特徴とする。

【００１０】請求項４の発明は、基本躯体、外装部材お
よび埋設設備部材を使用し、前記基本躯体を最長耐用年
数とし、前記外装部材の耐用年数と前記埋設設備部材の
耐用年数とは、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数
分の１であり、前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位
の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１と
なるように設計された建物を、該建物の耐用年数全体に
渡って維持管理を行う建物維持管理システムであって、
顧客の建物の情報を記憶する邸別情報データベースと、
前記基本躯体、前記外装部材および前記埋設設備部材の
部材情報を記憶する部材別情報データベースと、検索条
件を入力する入力手段と、当該入力された検索条件に基
づいて、前記邸別情報データベース、前記部材別情報デ
ータベースにアクセスし、検索条件に合致する情報を抽
出する情報処理手段と、当該抽出された情報に基づい
て、建物維持管理計画を作成し、当該作成された建物維
持管理計画を出力する建物維持管理計画出力手段とを具
えたことを特徴とする。

【００１１】請求項５の発明は、請求項４に記載の建物
維持管理システムにおいて、前記抽出された情報に基づ
いて、メンテナンス対象の建物名のリストを出力する建
物リスト出力手段をさらに具えたことを特徴とする。

【００１２】請求項６の発明は、請求項５に記載の建物
維持管理システムにおいて、前記建物リスト出力手段
は、特定の日時に基づいて、前記メンテナンス対象の建
物の施工計画を出力することを特徴とする。

【００１３】請求項７の発明は、請求項５に記載の建物
維持管理システムにおいて、前記建物リスト出力手段
は、特定の日時がメンテナンス時期に差しかかっている
前記メンテナンス対象の建物に対して、メンテナンスを
促すアラームを出力することを特徴とする。

【００１４】請求項８の発明は、請求項５に記載の建物
維持管理システムにおいて、前記建物リスト出力手段
は、特定の部材を使用している前記メンテナンス対象の
建物を特定することを特徴とする。

【００１５】請求項９の発明は、請求項４に記載の建物
維持管理システムにおいて、前記建物維持管理計画は、
建物の想定耐用年数全体にわたり、前記基本躯体、前記
外装部材および前記埋設設備部材に含まれる各部材のメ
ンテナンス時期を明記したものであることを特徴とす
る。

【００１６】請求項１０の発明は、建物の想定耐用年数
全体にわたる目盛りが付されており、該目盛りと直行す
る方向にメンテナンス対象部位である外装部材および埋
設設備部材に含まれる部材名称が印刷され、前記目盛り
方向に沿って、前記外装部材および前記埋設設備部材に
含まれる各部材のメンテナンス時期を示す図形が印刷さ
れ、メンテナンス対象の建物に関する情報を記入するた
めの邸別情報記入欄を設けたことを特徴とする。

【００１７】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の実
施形態を詳細に説明する。

【００１８】本実施形態の建物の主要構成を図１に示
す。ここで、以下、本実施形態で述べられる建物は、あ
る住宅建築会社（以下、住宅サプライヤと呼ぶ）の６０
年耐用住宅を例としている。

【００１９】図１、図２において本実施形態に係わる建
物は、基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材
１０３、内装部材・露出設備機器１０４およびその他か
ら構成される。

【００２０】図２は、基本躯体１０１、外装部材１０
２、埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０
４を、各々部材細目に分け、各部材細目の部材毎の耐用
年数を示した例である。なお、図１と同様の部材分野の
欄には図１と同様の符号を付す。

【００２１】図１、図２において、基本躯体１０１の部
材として、基礎、鉄骨、ＡＬＣ等があり、全て耐用年数
６０年の部材である。外装部材１０２の部材としては、
屋根葺材、屋根防水層、外壁（防水塗装）、開口部等が
あり、さらに、埋設設備部材１０３の部材としては、給
水給湯配管、排水配管、電気配線、ガス配管、暖冷房の
埋設配管、情報関連配管、ユニットバス等がある。上記
外装部材１０２、埋設設備部材１０３は、耐用年数１５
年、３０年、６０年の部材で構成されている。

【００２２】一方、図１、図２において、内装部材・露
出設備機器１０４の部材としては、間仕切り壁下地、天
井下地、壁仕上げ、天井仕上げ、床仕上げ、内部建具、
家具、造作等があり、部材に耐用年数は設けられていな
い。

【００２３】次に、基本躯体１０１、外装部材１０２、
埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０４の
各々が包含する部材に対する、定期的なメンテナンスの
計画（以下、メンテナンス・プログラムと呼ぶ）の実施
形態を以下に述べる。（１）メンテナンス・プログラム対象部材図２に示すように、下記の２条件を満たしている「基本
躯体、外装、埋設設備」の３つの分野の部材を対象とす
る。その耐久性が建物全体の耐久性（基本性能）に直接影
響する部材。建物全体の耐久性（基本性能）維持のためには、原則
メンテナンス・フリーまたは予防保全されるべき部材。（２）メンテナンス・プログラム非対象部材「内装・露出設備」は、上記メンテナンス・プログラム
対象部材の条件を満たさないことに加え、下記の３点の
特徴により、原則として世間並みの耐用年数とメンテナ
ンス・システムによる対応で十分と考え、図２に示すよ
うにメンテナンス・プログラム非対象とする。耐用年数が、住み手の使い方や感覚に左右される面が
大きいため、維持管理をプログラム化する意味が無い。補修交換等は、発生の都度で対応しても問題が無い。補修技術や補修部品の供給等は、世の中で一般的に市
販されている部品の活用により、無意味なコスト上昇を
抑制できる。

【００２４】さらに本実施形態では、上述のように、図
１、図２においてメンテナンス・プログラムの対象部材
である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材
１０３に属する各部材には、１５年、３０年、６０年と
いうように順に整数倍となるように耐用年数を持たせて
いる。以下に、メンテナンス・プログラム対象部材の耐
用年数の持たせ方に係わる基本的な計画を述べる。

【００２５】本実施形態においては、基本躯体１０１の
部材を全て同一最長耐用年数とし、基本躯体１０１の部
材の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年
数全てに対して整数分の１になるようにしている。例と
して、本実施形態においては、基本躯体１０１の部材を
全て耐用年数６０年とし、基本躯体１０１の部材の耐用
年数６０年を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数
全てに対して整数分の１になるようにしている。

【００２６】具体的には、下位の耐用年数１５年は、１
５年より上位の耐用年数３０年および６０年の整数分の
１であり、下位の耐用年数３０年は、３０年より上位の
耐用年数６０年の整数分の１である。逆に耐用年数が、
２０年、３０年、６０年という組み合わせは、下位の２
０年が上位の３０年の整数分の１になっていないため、
本発明の耐用年数の持たせ方には不適となる。

【００２７】最長である基本躯体１０１の部材の耐用年
数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対
して整数分の１になるように部材の耐用年数を持たせる
理由は、多くのメンテナンス項目を一度に施工して、仮
設費用等（プレハブ、足場の費用等）を節約するためで
ある。すなわち、耐用年数が、前述のような２０年、３
０年、６０年という組み合わせは、下位の２０年が上位
の３０年の整数分の１になっていないため、同時期にま
とめてメンテナンスの合理化ができず、不適となる。

【００２８】メンテナンス・プログラム対象部材の構造
について説明する。本実施形態では、メンテナンス・プ
ログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０
２、埋設設備部材１０３に属する部材の内、基本躯体１
０１の部材の耐用年数より短い耐用年数の部材について
は、部品交換あるいは補修が健全な部分の取り壊しを伴
わずに行える構造にしている。

【００２９】すなわち、メンテナンス・プログラム対象
部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備
部材１０３に属する部材の内、耐用年数が基本躯体１０
１の部材の耐用年数６０年より短い部材で、手前の健全
な部材（例えば壁や床）を取り壊さないとメンテナンス
ができないような部材の例としては、壁体内に埋め込ま
れた給水給湯配管がある。

【００３０】上記給水給湯配管以外のメンテナンス・プ
ログラム対象部材は、全て、より寿命の長い部材（例え
ば壁や床）の背後には無い構造のため、本実施形態で
は、上記給水給湯配管以外は健全な部材を破壊しないで
メンテナンスが可能である。

【００３１】このため、本実施形態では、上記給水給湯
配管に関し、図３に示す「サヤ管方式」と呼ばれる方式
を導入している。「サヤ管方式」は配管が２重になって
おり、耐用年数が来たら、他の部材に全く影響無く給水
給湯用の樹脂配管を引き抜き、配管の交換ができる。以
上説明したように、本実施形態の住宅では、メンテナン
ス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部
材１０２、埋設設備部材１０３に属する部材の内、耐用
年数が基本躯体１０１の部材の耐用年数６０年より短い
部材全てにおいて、健全な部材を取り壊さないでメンテ
ナンスが可能となる。

【００３２】次に、図１、図２から考えられる建物のメ
ンテナンス・プログラムを、一般顧客に情報提供するた
めの建物維持管理システムについて説明する。

【００３３】図４は、本実施形態の建物維持管理システ
ムのシステム構成を示す。図４において、建物維持管理
システムは、住宅サプライヤのデータベース・サーバ４
０１と邸別情報データベース（以下、ＤＢと略す）４０
２、部材別情報ＤＢ４０３、および上記住宅サプライヤ
の各店舗のクライアント・マシン４０４、プリンタ４０
５、および客先へ持ち運ぶノート・パソコンのようなク
ライアント・マシン４０６、通信ネットワーク４０７を
有する。

【００３４】データベース・サーバ４０１は、クライア
ント・マシン４０４、クライアント・マシン４０６から
の問い合わせに応じて、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情
報ＤＢ４０３へのアクセスとデータの処理、各クライア
ント・マシンへのサービスを行う。

【００３５】クライアント・マシン４０４、プリンタ４
０５は、住宅サプライヤの店舗において、顧客の建物の
メンテナンス・プログラムをモニタ表示、または紙に出
力して、顧客へ提供する。この場合の通信ネットワーク
４０７としては、社内ＬＡＮやイントラネット、インタ
ーネット等がある。

【００３６】クライアント・マシン４０６は、顧客の客
先その他社外でモバイル通信により、顧客の建物のメン
テナンス・プログラムをディスプレイ表示して、顧客へ
提供する。この場合の通信ネットワーク４０７として
は、一般電話回線によるリモート・アクセス、インター
ネット等を使用できる。

【００３７】図５に邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報Ｄ
Ｂ４０３の蓄積情報を示す。なお、図４と同様なＤＢの
欄には図４と同一の符号を付す。ここで部材別情報ＤＢ
４０３の蓄積情報は、図２におけるメンテナンス・プロ
グラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０
２、埋設設備部材１０３の部材情報である。以下、フロ
ー・チャートを用いて、建物維持管理システムの処理内
容を説明する。

【００３８】（処理１）図６のフロー・チャートは、ク
ライアント・マシン４０４またはクライアント・マシン
４０６から、建物別の問い合わせを行う場合の処理内容
を示す。本実施形態では、クライアント・マシン４０４
を例に取る。

【００３９】クライアント・マシン４０４に対して、ユ
ーザから邸名または契約ＮＯ．が入力されると（ステッ
プＳ６１０）、クライアント・マシン４０４から問い合
わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報
ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ス
テップＳ６２０）。

【００４０】続いてデータベース・サーバ４０１は、問
い合わせの邸名または問い合わせの契約ＮＯ．にリンク
した邸名で、該当邸名に関わる邸別情報と部材別情報を
抽出する（ステップＳ６３０）。

【００４１】最後に、クライアント・マシン４０４は、
上記抽出された邸名に関わる邸別情報と部材別情報を、
データベース・サーバ４０１より受け取り、上記邸名の
邸別メンテナンス・プログラムを画面に表示し、ユーザ
からの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ス
テップＳ６４０）。

【００４２】上記ステップＳ６４０での邸別メンテナン
ス・プログラムの出力内容、例えば表示画面を図７に示
す。

【００４３】図７に示すように、邸別メンテナンス・プ
ログラムの表示（または印刷結果）には、建物の想定耐
用年数全体をカバーする目盛りを設けてあり、目盛り上
にメンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１
０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３に含まれる
各部材のメンテナンス時期を明記する。これによりユー
ザは、いつ、何をメンテナンスすべきかが一覧できる。
また、表示中では等円形、矢印、文字等を活用し、部材
毎の耐用年数のばらつきがわかりやすく表現されてい
る。

【００４４】（処理２）図８のフロー・チャートは、ク
ライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシ
ン４０６）から、年月を入力して年内のメンテナンス・
プログラムを取得する処理形態を示す。

【００４５】クライアント・マシン４０４に、特定の年
月が入力されると（ステップＳ８１０）、クライアント
・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・
サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ
４０３にアクセスする（ステップＳ８２０）。

【００４６】データベース・サーバ４０１は、問い合わ
せの年月以降で、年内のメンテナンスを要する部材を持
った建物リストを抽出する（ステップＳ８３０）。

【００４７】クライアント・マシン４０４または４０６
は、上記抽出された建物リストを、データベース・サー
バ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物につい
て、前述の図６の処理を行い（ステップＳ８４０）、上
記建物リストの各建物に関わる年内メンテナンス・プロ
グラム（不図示）を画面に表示し、ユーザからの指示が
有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ８５
０）。

【００４８】なお、上記年内メンテナンス・プログラム
は図７の表現方法に則り、図７より横のスパンを年内分
向けに縮小した、より詳細な施工計画を図示したものが
考えられる。

【００４９】（処理３）図９のフロー・チャートは、ク
ライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシ
ン４０６）から、年月日を入力した場合のメンテナンス
・アラームを出す処理形態を示す。

【００５０】クライアント・マシン４０４に、特定の年
月日が入力されると（ステップＳ９１０）、クライアン
ト・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース
・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報Ｄ
Ｂ４０３にアクセスする（ステップＳ９２０）。

【００５１】データベース・サーバ４０１は、問い合わ
せの年月日がメンテナンス時期に差しかかっている部材
リストを抽出し（ステップＳ９３０）、抽出された部材
リストの各部材について、メンテナンス未着手の建物リ
ストを抽出する（ステップＳ９４０）。

【００５２】クライアント・マシン４０４または４０６
は、上記抽出された建物リストを、データベース・サー
バ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物につい
て、メンテナンスを促すアラームを画面に表示し、ユー
ザからの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する
（ステップＳ９５０）。

【００５３】（処理４）図１０のフロー・チャートは、
クライアント・マシン４０４（またはクライアント・マ
シン４０６）から、問題が生じた部材名を入力して対処
計画を取得する処理形態を示す。

【００５４】クライアント・マシン４０４に、問題発生
部材が入力されると（ステップＳ１０１０）、クライア
ント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベー
ス・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報
ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ１０２０）。

【００５５】続いてデータベース・サーバ４０１は、問
い合わせの部材を使用している建物リストを抽出する
（ステップＳ１０３０）。

【００５６】次にクライアント・マシン４０４は、上記
抽出された建物リストを、データベース・サーバ４０１
より受け取り、上記建物リストの各建物について、対処
計画（不図示）を画面に表示し、ユーザの指示が有れば
プリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ１０４
０）。

【００５７】上述の実施形態の他に次の形態を実施でき
る。１）上述の実施形態では、クライアント・マシン４０４
または４０６が、データベース・サーバ４０１より受け
取ったデータをもとに、上記クライアント・マシン上の
アプリケーション・ソフトウェアで上記データを加工し
邸別メンテナンス・プログラム表示、各建物に関わる年
内メンテナンス・プログラムの表示、メンテナンスを促
すアラーム表示および各建物の問題発生部材に関わる対
処計画の表示等を行っている。しかし、住宅サプライヤ
にＷＷＷ（World Wide Web）・サーバを設けて、住宅サ
プライヤ側で邸別メンテナンス・プログラムその他の上
記表示イメージを作成したＨＴＭＬ（Hypertext Markup
Language）ファイルをクライアント・マシン４０４ま
たは４０６が受信し、クライアント・マシン側ではＷＷ
Ｗブラウザで上記ＨＴＭＬファイルを表示するのみ、と
してもよい。

【００５８】２）上述の実施形態では、クライアント・
マシン４０４または４０６からの入力年月日においてメ
ンテナンスを要する建物についてアラームを出すように
しているが、住宅サプライヤのデータベース・サーバ４
０１側で１週間に１回等定期的にＤＢをチェックし、メ
ンテナンスを要する建物が抽出された場合に、メンテナ
ンスを要する建物に対するアラームをデータベース・サ
ーバ４０１側からクライアント・マシン４０４または４
０６へ自動配信するようにしてもよい。

【００５９】３）上述の実施形態では、６０年耐用住宅
を例としたため、各部材の耐用年数も１５年、３０年、
６０年という形態になっている。しかし、建物本体の耐
用年数は６０年に限ったものではないため、本発明の建
物および建物維持管理システムが対象とする各部材の耐
用年数は、１５年、３０年、６０年という形態には限ら
ない。

【００６０】４）上述の実施形態では、図７に示す邸別
メンテナンス・プログラムの表示または印刷結果を得る
ようにしているが、図１１に示すような建物維持管理シ
ートを印刷し、ユーザが邸別情報記入欄に情報を記入し
て使用するようにしてもよい。

【００６１】図１１の建物維持管理シートは、建物の想
定耐用年数をカバーする目盛りが付されており、該目盛
りと直行する方向にメンテナンス対象部位である外装部
材および埋設設備部材に含まれる部材名称が印刷され、
前記目盛り方向に沿って、前記外装部材および前記埋設
設備部材に含まれる各部材のメンテナンス時期を示す図
形が印刷され、メンテナンス対象の建物に関する情報を
記入するための邸別情報記入欄を設けたフォーマットと
なっている。

【００６２】邸別情報記入欄は、例として、邸別コスト
（概算）、邸別メンテナンス時期、御主人年齢、御長男
年齢等の記入欄が、上記目盛りに対応して設けられてお
り、これによりユーザは、いつ、何を、いくら位のコス
トでメンテナンスすべきかが一覧できる。また、表示中
では等円形、矢印、文字等を活用し、部材毎の耐用年数
のばらつきがわかりやすく表現されている。

【００６３】邸別情報記入欄は、空白のままで印刷して
もよいし、必要事項をキー・ボードからシステムに入力
した後、プリンタにより印刷してもよい。

【００６４】

【発明の効果】以上、説明したように、本発明によれ
ば、建物本体の性能を維持するために定期的にメンテナ
ンスが必要な部材として、基本躯体、外装部材、埋設設
備部材に分類、限定し、住まい方やニーズの変化に合わ
せて任意に更新すればよい部材との仕分けを明確にした
構造の建物とした。

【００６５】このため、メンテナンスが容易であるだけ
でなく、建物の部材の選択肢が広く、コストも低減で
き、上記構造を戸建て住宅でも導入が容易にできる。さ
らに上記構造の建物は、多くの部材を、ある一定間隔で
まとめてメンテナンスすることができるため、仮設費用
等の固定費部分の削減にも貢献することができる。ま
た、本発明によれば、建物維持管理システムの出力は、
建物の想定耐用年数全体にわたる目盛りを設け、目盛り
上に基本躯体、外装部材、埋設設備部材のメンテナンス
時期を明記することにより、いつ、何をメンテナンスす
べきかが一覧できる様に表現し、かつ、部材毎の耐用年
数のばらつきを分かりやすく表現した。

【００６６】このため、建物の耐用年数全体を通じての
メンテナンス計画を一般の消費者でも容易に理解できる
ため、問題が生じてからではなく予防的に建物を保全す
ることができるため、建物品質の継続的な維持が容易で
ある。さらに、基本躯体の耐用年数全体を通じてのメン
テナンス計画が明確なため、将来必要となるメンテナン
ス費用とメンテナンス時期を建物の使用期間全体に渡り
予め知ることができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本実施形態の建物の主要構成図である。

【図２】本実施形態の部材毎の耐用年数の例を示した図
である。

【図３】本実施形態のサヤ管方式の説明図である。

【図４】本実施形態の建物維持管理システムのシステム
構成図である。

【図５】本実施形態の邸別情報ＤＢ、部材別情報ＤＢの
蓄積情報の説明図である。

【図６】本実施形態の、建物別の問い合わせが発生した
場合の、メンテナンス・プログラムを取得する処理概要
を説明するフロー・チャートである。

【図７】本実施形態の邸別メンテナンス・プログラムの
出力例を示す図である。

【図８】本実施形態の、年月を入力した場合の、年内の
メンテナンス・プログラムを取得する処理概要を説明す
るフロー・チャートである。

【図９】本実施形態の、年月日を入力した場合の、メン
テナンス・アラームを出す処理概要を説明するフロー・
チャートである。

【図１０】本実施形態の、問題が生じた部材を入力した
場合の、対処計画を取得する処理概要を説明するフロー
・チャートである。

【図１１】本実施形態の建物維持管理シートの出力例を
示す図である。

【符号の説明】

１０１基本躯体１０２外装部材１０３埋設設備部材１０４内装部材・露出設備機器３０１サヤ管３０２樹脂配管（給水給湯用）４０１データベース・サーバ４０２邸別情報ＤＢ４０３部材別情報ＤＢ４０４クライアント・マシン（デスクトップ）４０５プリンタ４０６クライアント・マシン（モバイル）４０７通信ネットワーク

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】基本躯体、外装部材および埋設設備部材
を使用する建物であって、前記基本躯体を最長耐用年数
とし、前記外装部材の耐用年数と前記埋設設備部材の耐
用年数とは、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分
の１であり、前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の
耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１とな
るように設計されたことを特徴とする建物。
【請求項２】請求項１に記載の建物において、前記外
装部材あるいは前記埋設設備部材については、部品交換
あるいは補修が健全な部分の破壊を伴わずに行えること
が担保されている構造であることを特徴とする建物。
【請求項３】請求項１に記載の建物において、該建物
の構成部材分野は、定期的にメンテナンスが必要な部材
と、任意に更新すればよい部材とに仕分けられており、
前記定期的にメンテナンスが必要な部材は、前記基本躯
体、前記外装部材および前記埋設設備部材であり、前記
任意に更新すればよい部材は、内装部材、露出設備機器
であることを特徴とする建物。
【請求項４】基本躯体、外装部材および埋設設備部材
を使用し、前記基本躯体を最長耐用年数とし、前記外装
部材の耐用年数と前記埋設設備部材の耐用年数とは、い
ずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分の１であり、前
記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位
の耐用年数全てに対して整数分の１となるように設計さ
れた建物を、該建物の耐用年数全体に渡って維持管理を
行う建物維持管理システムであって、顧客の建物の情報を記憶する邸別情報データベースと、前記基本躯体、前記外装部材および前記埋設設備部材の
部材情報を記憶する部材別情報データベースと、検索条件を入力する入力手段と、当該入力された検索条件に基づいて、前記邸別情報デー
タベース、前記部材別情報データベースにアクセスし、
検索条件に合致する情報を抽出する情報処理手段と、当該抽出された情報に基づいて、建物維持管理計画を作
成し、当該作成された建物維持管理計画を出力する建物
維持管理計画出力手段とを具えたことを特徴とする建物
維持管理システム。
【請求項５】請求項４に記載の建物維持管理システム
において、前記抽出された情報に基づいて、メンテナン
ス対象の建物名のリストを出力する建物リスト出力手段
をさらに具えたことを特徴とする建物維持管理システ
ム。
【請求項６】請求項５に記載の建物維持管理システム
において、前記建物リスト出力手段は、特定の日時に基
づいて、前記メンテナンス対象の建物の施工計画を出力
することを特徴とする建物維持管理システム。
【請求項７】請求項５に記載の建物維持管理システム
において、前記建物リスト出力手段は、特定の日時がメ
ンテナンス時期に差しかかっている前記メンテナンス対
象の建物に対して、メンテナンスを促すアラームを出力
することを特徴とする建物維持管理システム。
【請求項８】請求項５に記載の建物維持管理システム
において、前記建物リスト出力手段は、特定の部材を使
用している前記メンテナンス対象の建物を特定すること
を特徴とする建物維持管理システム。
【請求項９】請求項４に記載の建物維持管理システム
において、前記建物維持管理計画は、建物の想定耐用年
数全体にわたり、前記基本躯体、前記外装部材および前
記埋設設備部材に含まれる各部材のメンテナンス時期を
明記したものであることを特徴とする建物維持管理シス
テム。
【請求項１０】建物の想定耐用年数全体にわたる目盛
りが付されており、該目盛りと直行する方向にメンテナ
ンス対象部位である外装部材および埋設設備部材に含ま
れる部材名称が印刷され、前記目盛り方向に沿って、前
記外装部材および前記埋設設備部材に含まれる各部材の
メンテナンス時期を示す図形が印刷され、メンテナンス
対象の建物に関する情報を記入するための邸別情報記入
欄を設けたことを特徴とする建物維持管理シート。