JP2012068855A

JP2012068855A - 建物維持管理システム

Info

Publication number: JP2012068855A
Application number: JP2010212583A
Authority: JP
Inventors: Yoshihiko Horiba; 良彦堀場
Original assignee: Toyota Housing Corp
Current assignee: Toyota Housing Corp
Priority date: 2010-09-22
Filing date: 2010-09-22
Publication date: 2012-04-05

Abstract

【課題】建物の立地条件を考慮したメンテナンス時期を設定することを目的とする。
【解決手段】邸宅に対応する仕様を読み出し（１００）、劣化外力について影響度を評価して入力し（１０２、１０４）、仕様に対応するメンテナンス時期（耐用年数）をＤＢから読み出して（１０６）、入力された影響度に応じて耐用年数を補正することによりメンテナンス時期を算出する（１０８）。そして、算出された各部位毎のメンテナンス時期をディスプレイ２４に表示し（１１０）、メンテナンス時期が一致するようにメンテナンス時期を調整する（１１２、１１４）。
【選択図】図５

Description

本発明は、建物維持管理システムにかかり、特に、建物の立地条件に合わせて維持管理を行う建物維持管理システムに関する。

建物の維持管理システムとしては、例えば、特許文献１に記載の技術が提案されている。

特許文献１に記載の技術では、定期的にメンテナンスが必要な部材を基本躯体、外装部材および埋設設備部材とし、基本躯体の耐用年数より短い耐用年数の部材については、部品交換あるいは補修が健全な部分の取り壊しを伴わずに行えることが担保されている構造の建物であり、建物維持管理システムは、邸別情報データベースと部材別情報データベースのデータに基づいて、建物の維持管理計画を出力し、または処理対象の建物を出力することが提案されている。

また、特許文献１では、耐用年数の設定を基本躯体を基準に下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１になるようにしている。例えば、基本躯体の部材を全て耐用年数６０年とし、下位の耐用年数を１５の倍数としている。

特開２００１−特許第４０３３５９４号公報

しかしながら、特許文献１に記載の技術では、建物の立地条件の影響までは考慮していないため、メンテナンス時期の設定について改善の余地がある。

本発明は、上記事実を考慮して成されたもので、建物の立地条件を考慮したメンテナンス時期を設定することを目的とする。

上記目的を達成するために請求項１に記載の発明は、建物部位それぞれの仕様に応じて予め定めた耐用年数を取得する取得手段と、建物の立地条件に基づく各建物部位に対する劣化外力を評価した評価結果を入力するための入力手段と、前記取得手段によって取得された前記耐用年数と、前記入力手段によって入力された前記劣化外力の評価結果とに基づいて、前記劣化外力を考慮した建物部位それぞれのメンテナンス時期を算出する算出手段と、前記算出手段によって算出された建物部位それぞれのメンテナンス時期が一致するように調整する調整手段と、を備えることを特徴としている。

請求項１に記載の発明によれば、取得手段では、建物部位それぞれの仕様に応じて予め定めた耐用年数が取得される。取得手段は、例えば、建物部位それぞれの仕様に応じて予め定めた耐用年数を記憶した記憶手段等から取得するようにしてもよい。

建物の各部位は、建物の立地条件によって耐用年数が変化するので、建物の立地条件に基づく各建物部位に対する劣化外力を評価した評価結果を入力手段によって入力する。

そして、算出手段では、取得した耐用年数と、入力された劣化外力の評価結果とに基づいて、劣化外力を考慮した建物部位それぞれのメンテナンス時期が算出される。これによって、立地条件を考慮したメンテナンス時期を算出することができる。

また、調整手段では、算出手段によって算出された建物部位それぞれのメンテナンス時期が一致するように調整される。すなわち、劣化外力によってばらばらになってしまったメンテナンス時期が一致するように調整することによって、メンテナンス時期を一致させることができ、立地条件を考慮したメンテナンス時期を設定することができる。

調整手段は、例えば、請求項２に記載の発明のように、予め定めたグループ毎のメンテナンス時期が一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整するようにしてもよい。より具体的には、、請求項３に記載の発明のように、予め定めたグループとして、作業エリア毎、外装関係毎、または方位毎のメンテナンス時期が一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整するようにしてもよい。

また、調整手段は、請求項４に記載の発明のように、算出手段によって算出されたメンテナンス時期のうち最長または最短のメンテナンス時期に一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整するようにしてもよいし、請求項５に記載の発明のように、算出手段によって算出されたメンテナンス時期のうち最多のメンテナンス時期に一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整するようにしてもよい。

なお、調整手段は、請求項６に記載の発明のように、新築時の補強及び部材の選択の少なくとも一方により、メンテナンス時期を調整することができる。このとき、補強及び部材の選択の少なくとも一方によるメンテナンス時期の調整は、工場にて対応して出荷するようにしてもよい。

以上説明したように本発明によれば、建物部位それぞれの仕様に応じて予め定めた耐用年数と劣化外力の評価結果とに基づいて、劣化外力を考慮したメンテナンス時期を算出して、算出したメンテナンス時期を調整することにより、建物の立地条件を考慮したメンテナンス時期を設定することができる、という効果がある。

本発明の実施の形態に係わる建物維持管理システムの概略構成を示すブロック図である。ＤＢの概略構成を示す図である。建物部位の外壁において劣化外力を考慮したメンテナンス時期を算出した例を示す図である。（Ａ）気象情報の一例を示す図であり、（Ｂ）は電気設備塩害の影響度の一例を示す図であり、（Ｃ）は自然冷媒ヒートポンプ給湯機の塩害の影響度の一例を示す図である。本発明の実施の形態に係わる建物維持管理システムの建物維持管理プログラムを実行した場合の処理の流れの一例を示すフローチャートである。（Ａ）建物部位の項目及び仕様の一例を示す図であり、（Ｂ）は立地条件の一例を示す図である。建物の各部位のし追うに対して劣化外力を考慮してメンテナンス時期を算出した結果の一例を示す図である。メンテナンス時期調整処理の流れの一例を示すフローチャートである。

以下、図面を参照して本発明の実施の形態の一例を詳細に説明する。図１は、本発明の実施の形態に係わる建物維持管理システムの概略構成を示すブロック図である。

本実施の形態に係わる建物維持管理システムは、建物のメンテナンス時期を管理するためのツールとして機能し、例えば、建物の立地条件等を考慮して、建物部位のメンテナンス時期を求めたり、メンテナンス時期を調整したりする。

建物維持管理システム１０は、パーソナルコンピュータ１２を含んで構成されている。パーソナルコンピュータ１２は、図１に示すように、ＣＰＵ１４、ＲＯＭ１６、ＲＡＭ１８、及び入出力ポート２０を備え、これらがアドレスバス、データバス、及び制御バス等のバス２２を介して接続されている。

入出力ポート２０には、各種の入出力機器として、ディスプレイ２４、マウス２６、キーボード２８、ハードディスク（ＨＤ）３０、及び各種ディスク３４からの情報の読み出しを行うディスクドライブ３２が各々接続されている。

また、入出力ポート２０には、ネットワーク３６が接続されており、ネットワーク３６に接続されたデータベース（ＤＢ）３８等との情報の授受が可能とされている。

ＤＢ３８は、図２に示すように、部材データベース（ＤＢ）４０や邸宅データベース（ＤＢ）４２を有する。

部材ＤＢ４０には、例えば、建物の各部位の仕様毎の耐用年数や値段等が予め記憶され、邸宅ＤＢ４２には、邸宅毎に使用する部位毎の仕様などが記憶されており、メンテナンス時期を算出する際に、それぞれのＤＢに記憶された情報を用いて建物部位のメンテナンス時期を算出する。なお、これらの情報は、ＤＢ３８ではなく、パーソナルコンピュータ１２のＨＤＤ３０に記憶するようにしてもよい。

また、パーソナルコンピュータ１２のＨＤＤ３０には、建物維持管理プログラムがインストールされている。建物維持管理プログラムは、ＤＢ３８の記憶された情報と建物の立地条件等とに基づいて、メンテナンス時期を算出したり、算出したメンテナンス時期の調整を行う。

なお、建物維持管理プログラムをパーソナルコンピュータ１２にインストールするには、幾つかの方法があるが、例えば、建物維持管理プログラムをセットアッププログラムと共に各種ディスク３４に記録しておいき、ディスク３４をパーソナルコンピュータ１２のディスクドライブ３２にセットし、ＣＰＵ１４に対してセットアッププログラムの実行を指示すれば、ディスク３４から部材選定プログラムが順に読み出され、ＨＤＤ３０に書き込まれることによりインストールが行われる。また、建物維持管理プログラムが、公衆電話回線やネットワーク（例えば、ＬＡＮ、インターネット、及び無線通信ネットワーク等）３６を介してパーソナルコンピュータ１２と接続される他の情報処理機器の記憶装置に記憶され、パーソナルコンピュータ１２が情報処理機器と通信することで、情報処理機器からパーソナルコンピュータ１２へ建物維持管理プログラムが伝送されてＨＤＤ３０にインストールされる構成を採用してもよいし、ネットワーク３６に接続された情報処理機器に記憶された部材選定プログラムをパーソナルコンピュータ１２で実行可能な構成を採用するようにしてもよい。

ところで、建物のメンテナンス時期は、建物の各部位の仕様から求められる耐用年数から決定することができるが、建物の環境を含む立地条件によって各部位の劣化進行度が異なるため、メンテナンス時期が劣化外力（例えば、光・熱、水分、温度、湿度、塩分、汚染物質等）によって変化する。

そこで、本実施の形態では、立地条件を考慮したメンテナンス時期を算出するようにしている。具体的には、建物維持管理プログラムを実行して、ＤＢ３８に記憶された情報から対象となる建物部位それぞれの仕様に応じて予め定めた耐用年数（メンテナンス時期）を読み出して、建物の立地条件に応じた劣化外力についての評価結果を入力することにより、読み出した耐用年数を補正することで立地条件を考慮したメンテナンス時期を算出する。そして、算出されたメンテナンス時期が、例えば、全て一致、あるいは予め定めたグループ毎に一致するように調整する。

ここで、建物維持管理プログラムで行われる建物のメンテナンス時期の算出や調整について説明する。

本実施の形態では、邸宅に使用する建物の各部位の仕様に応じて予め定めた耐用年数からメンテナンス時期を決定するが、各部位毎の劣化外力を評価して評価結果を入力し、入力した劣化外力の評価結果を考慮して、耐用年数から得られるメンテナンス時期を補正して算出する。

例えば、図３に示すように、建物部位が外壁において、劣化外力（熱・光、水分、温度、湿度、塩分、汚染物質）の各項目について評価して、評価結果を入力することにより、劣化外力を考慮したメンテナンス時期を算出するようになっている。図３の例では、劣化外力を影響度が大中小の３段階の評価を行って、劣化外力を考慮したメンテナンス時期が、１１年として算出された例を示す。

劣化外力を考慮したメンテナンス時期の算出方法としては、例えば、建物の各部位の仕様に応じて予め定めた耐用年数に対して、劣化外力の各項目についてそれぞれ予め定めた係数として評価し、求めた係数を耐用年数に乗算したりすることによって算出する。

劣化外力を考慮したメンテナンス時期の算出方法の一例としては、劣化外力の各項目について、予め定めた３段階（影響度大、中、小）評価を行い、影響度大の係数を０．８、影響度中の係数を１、影響度小の係数を１．２のように係数を予め定め、各影響度の係数の平均値を求めて耐用年数に乗算する。図３の例では、外壁のサンディングの耐用年数を１２年としたときに、メンテナンス時期＝｛（０．８×３＋１×１＋１．２×２）÷６｝×１２≒１１．６年として算出し、小数点を切り捨てて１１年とした例を示す。このように劣化外力を係数として表して耐用年数を補正することにより、劣化外力を考慮したメンテナンス時期を算出することが可能となる。なお、劣化外力の係数は一例として示し、上記の値に限るものではない。また、上記の例では、劣化外力の各項目について影響度の係数を全て同じ係数（大：０．８、中：１、小：１．２）を用いたが、これに限るものではなく、影響度の各係数は項目毎に異なる係数を用いるようにしてもよい。

また、劣化外力を評価する方法としては、例えば、劣化外力のうち光・熱や、温度、湿度、水分等を評価する場合には、紫外線インデックスや平均気温、平均降水量等に対応する影響度の大中小の各閾値を予め定めておき、気象情報（例えば、図４の気象情報）等をネットワーク等を利用して取得し、取得した情報と、予め定めた閾値とに基づいて、影響度（大、中、小）を評価する。

また、劣化外力の塩分については、例えば、図４（Ｂ）、（Ｃ）のように、海岸からの距離に応じて影響度を予め定めておき、海岸から建物までの距離に応じて塩分に対する劣化外力を評価する。なお、図４（Ｂ）は電気設備の塩害に関する影響度を示し、図４（Ｃ）は自然冷媒ヒートポンプ給湯輝の塩害に関する影響度を示す。

すなわち、劣化外力の各項目に対して閾値を予め定めて、影響度が大中小のどれにあたるかを評価することで、影響度を評価することが可能となる。そして、影響度を上述のように係数として数値化して、各部位の仕様の耐用年数に係数を乗算することで劣化外力を考慮したメンテナンス時期を算出することができる。

なお、メンテナンス時期の算出は、建物部位毎（例えば、外装関係や内装関係等の部位毎）、作業エリア毎、建物の方位毎等のように建物の各部位を予めグループ分けして、各グループ毎に行うようにしてもよい。これによって、グループ毎にメンテナンス時期を調整したり、一致させたりすることができる。

一方、メンテナンス時期を一致させるように予め仕様を決定しておいても、上述のように劣化外力によってメンテナンス時期がばらばらになってしまう。そこで、劣化外力を考慮して算出したメンテナンス時期を調整するように、各部位の部材や仕様を変更したり、補強を追加したりすることによってメンテナンス時期を調整する。例えば、方位毎にグループ分けして方位毎にメンテナンス時期が一致するようにメンテナンス時期を調整してもよい。なお、補強や部材の選択は、工場で対応して出荷するようにしてもよい。

続いて、上述のように構成された本発明の実施の形態に係わる建物維持管理システム１０で行われる処理の流れについて説明する。図５は、本発明の実施の形態に係わる建物維持管理システム１０の建物維持管理プログラムを実行した場合の処理の流れの一例を示すフローチャートである。なお、図５の処理は、建物維持管理プログラムの実行が指示されて態様となる建物が指示された場合に開始するものとして説明する。

ステップ１００では、邸宅に対応する仕様がＤＢ３８から読み出されてステップ１０２へ移行する。すなわち、建物維持管理を実行する建物に対応する邸宅の建物部位それぞれの仕様が邸宅ＤＢ４２から読み出される。例えば、図６（Ａ）に示すように、項目（外壁、バルコニー、屋根等）に対応する仕様が読み出される。なお、本実施の形態では、邸宅に対応する仕様が予めＤＢ３８に記憶されている例を説明するが、ここで入力するようにしてもよい。

ステップ１０２では、予め定めた影響度入力画面がディスプレイ２４に表示されてステップ１０４へ移行する。例えば、図３に示すような劣化外力の影響度を入力するための画面がディスプレイ２４に表示される。図３の例では、劣化外力の評価結果を影響度の大中小の何れかに「○」で入力する画面の例を示す。

ステップ１０４では、影響度の入力が終了したか否かが判定される。該判定は、例えば、図４に示した劣化外力の各項目について評価した結果の入力が全て終了したか否かを判定し、該判定が肯定されるまで待機してステップ１０６へ移行する。なお、影響度の入力は、例えば、図６（Ｂ）に示すような立地条件のように、三方がマンションによって囲まれて日当たりが悪い等の立地条件を考慮して劣化外力の各項目を評価して入力する。

ステップ１０６では、仕様に対応するメンテナンス時期が読み出されてステップ１０８へ移行する。すなわち、ステップ１００で読み出した仕様に対応する耐用年数（メンテナンス時期）が部材ＤＢ４２から読み出される。

ステップ１０８では、各部位毎のメンテナンス時期が算出されてステップ１１０へ移行する。すなわち、ステップ１０６で読み出された建物部位それぞれの仕様に対応する耐用年数に対して、入力された影響度に応じて耐用年数を補正することによりメンテナンス時期を算出する。例えば、上述したように、劣化外力の各項目の影響度を係数として評価し、各項目の係数の平均値を算出して、耐用年数に乗算することにより、劣化外力を考慮したメンテナンス時期を算出する。

ステップ１１０では、算出された各部位毎のメンテナンス時期がディスプレイ２４に表示されてステップ１１２へ移行する。例えば、図７（Ａ）〜（Ｃ）に示すような画面を、各部位それぞれに対して劣化外力を考慮したメンテナンス時期の算出結果としてディスプレイ２４に表示する。

ステップ１１２では、メンテナンス時期を調整するか否かが判定される。該判定は、メンテナンス時期の調整行う指示がキーボード２８やマウス２６等によって指示されたか否かを判定し、該判定が肯定された場合にはステップ１１４へ移行し、否定された場合には一連の処理を終了する。

ステップ１１４では、メンテナンス時期調整処理が行われて一連の処理を終了する。ここで、メンテナンス時期調整処理について説明する。図８は、メンテナンス時期調整処理の流れの一例を示すフローチャートである。

まず、ステップ２００では、最長メンテナンス時期または最多のメンテナンス時期が検出されてステップ２０２へ移行する。すなわち、各部位の算出されたメンテナンス時期の中から最長となるメンテナンス時期または最多となるメンテナンス時期が検出される。

ステップ２０２では、検出されたメンテナンス時期以外の部位が抽出されてステップ２０４へ移行する。

ステップ２０４では、抽出された部位の仕様が最長または最多のメンテナンス時期になるように仕様変更されてステップ２０６へ移行する。すなわち、劣化外力を考慮したメンテナンス時期が、抽出されたメンテナンス時期と一致するように、部材ＤＢ４０から各部位の部材や仕様を選択する。なお、補強等を加えてメンテナンス時期を調整するようにしてもよいし、補強及び部材の選択を共に行うようにしてもよい。このとき、補強や部材の選択は、工場で対応して出荷するようにしてもよい。

ステップ２０６では、仕様変更された一覧が表示されて一連の処理を終了する。このとき、部材ＤＢ４０に記憶された情報に基づき、仕様変更で必要となる値段を同時に表示するようにしてもよい。

上述したメンテナンス時期調整処理は、予め定めたグループ毎（例えば、建物の部位毎、方位毎、作業エリア毎等）に実行して、少なくともグループ毎にメンテナンス時期を一致させることにより、グループ毎のメンテナンスが可能となる。

なお、上記の実施の形態では、劣化外力を考慮して算出したメンテナンス時期が、最長または最多となるメンテナンス時期に一致するように調整する例を説明したが、メンテナンス時期が最短となるメンテナンス時期に一致するように調整するようにしてもよい。これによって、仕様変更や補強等を行う部材数を少なくすることができると共に、新築時の初期コストを抑制することが可能となる。

１０建物維持管理システム
１２パーソナルコンピュータ
２６マウス
２８キーボード
３０ＨＤＤ
３８ＤＢ
４０部材ＤＢ
４２邸宅ＤＢ

Claims

建物部位それぞれの仕様に応じて予め定めた耐用年数を取得する取得手段と、
建物の立地条件に基づく各建物部位に対する劣化外力を評価した評価結果を入力するための入力手段と、
前記取得手段によって取得された前記耐用年数と、前記入力手段によって入力された前記劣化外力の評価結果とに基づいて、前記劣化外力を考慮した建物部位それぞれのメンテナンス時期を算出する算出手段と、
前記算出手段によって算出された建物部位それぞれのメンテナンス時期が一致するように調整する調整手段と、
を備えた建物維持管理システム。
前記調整手段は、予め定めたグループ毎のメンテナンス時期が一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整する請求項１に記載の建物維持管理システム。
前記調整手段は、前記グループとして、作業エリア毎、外装関係毎、または方位毎のメンテナンス時期が一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整する請求項２に記載の建物維持管理システム。
前記調整手段は、前記算出手段によって算出された前記メンテナンス時期のうち最長または最短のメンテナンス時期に一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整する請求項１〜３の何れか１項に記載の建物維持管理システム。
前記調整手段は、前記算出手段によって算出された前記メンテナンス時期のうち最多のメンテナンス時期に一致するように、建物部位それぞれのメンテナンス時期を調整する請求項１〜３の何れか１項に記載の建物維持管理システム。
前記調整手段は、新築時の補強及び部材の選択の少なくとも一方により、メンテナンス時期を調整する請求項１〜５の何れか１項に記載の建物維持管理システム。
前記補強及び部材の選択の少なくとも一方によるメンテナンス時期の調整は、工場にて対応して出荷する請求項６に記載の建物維持管理システム。