JP4518743B2 - 建物およびその維持管理システム - Google Patents
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Description
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、部材毎の耐用年数を設定し維持・管理を行う、建物およびその維持管理を支援するシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、建物の維持管理の方法として、部材毎の耐用年数を設定し、維持・管理の計画（プログラム）を提示するシステムとして、例えば下記のＣ．Ｈ．Ｓ（センチュリー・ハウジング・システム）がある。
【０００３】
（１）建設省住宅局生産課監修：“センチュリー・ハウジング・システム設計マニュアル”、財団法人 住宅部品開発センター、昭和６０年（２）“センチュリー・ハウジング認定申請説明書”、財団法人ベターリビング、平成３年１０月。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
上記Ｃ．Ｈ．Ｓでは、内装や露出設備まで含め建物の構成部材全てを対象としている。ここで、特に内装部材や露出設備機器は、・耐用年数が住み手の使い方や感覚に左右される面が大きいため、維持管理をプログラム化する意味が無い。
【０００５】
・補修・交換等は発生の都度で対応しても建物全体の耐久性に悪影響を与えない。
・独自のモジュラー・コーディネーションの下では、独自仕様の長期供給態勢に大きなコストがかかる。
等の問題を抱えている。
【０００６】
このような状況下で、従来の建物の維持・管理においては、個々の部材の耐用年数の目安はあるものの、問題が生じてから修理を行うという後追いの対策のため、予防的メンテナンスに比べて無駄な費用が発生しがちである。具体的には、建物各部のメンテナンスが時期的にばらばらに行われるため、その都度仮設費用等（プレハブ、足場の費用等）が発生し、無駄が多い。
【０００７】
また、多くの場合は建物のメンテナンス計画は新築当初の２０年程度であり、建物本体の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画が無く、さらには建物所有者や管理者にとってメンテナンス計画を立てにくいのに加えて、建物本体の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画の全体像が一般の人には分かりにくい、という解決すべき課題が従来技術にはあった。
【０００８】
そこで本発明の目的は、メンテナンスの容易な建物およびその維持管理システムを提供することにある。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
このような目的を達成するために、本発明の建物は、基本躯体、および外装部材を定期的なメンテナンス計画の対象部材として使用する建物であって、前記基本躯体を最長耐用年数とし、該最長耐用年数全体にわたって、前記外装部材の耐用年数は、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分の１であり、前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１とされ、前記外装部材について夫々の前記耐用年数の間隔で定期的に補修または交換を行うように設計されたことを特徴とする。
【００１０】
また、前記外装部材については、部品交換あるいは補修が健全な部分の破壊を伴わずに行えることが担保されている構造であることを特徴としてもよい。
【００１１】
また、前記建物の構成部材分野は、定期的に補修または交換のメンテナンスが必要な部材と、任意に更新すればよい部材とに仕分けられており、前記定期的に補修または交換のメンテナンスが必要な部材は、前記外装部材であり、前記任意に更新すればよい部材は、内装部材、露出設備機器であることを特徴としてもよい。
【００１２】
また、前記外装部材に換えて埋設設備部材としたことを特徴としてもよい。
【００１３】
また、本発明の建物維持管理システムは、基本躯体、および外装部材を定期的なメンテナンス計画の対象部材として使用し、前記基本躯体を最長耐用年数とし、該最長耐用年数全体にわたって、前記外装部材の耐用年数とは、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分の１であり、前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１とされ、前記外装部材について夫々の前記耐用年数の間隔で定期的に補修または交換を行うように設計された建物を、前記最長耐用年数全体に渡って維持管理を行うための、データベース・サーバと、該データベース・サーバに接続可能なクライアントマシンとを有する建物維持管理システムであって、 前記データベース・サーバは、前記建物の情報を建物別に記憶する第１のデータベースと、メンテナンス計画の対象部材である前記基本躯体、前記外装部材の耐用年数を含む部材情報を部材別に記憶する第２のデータベースとを備え、前記建物に関する検索条件に基づいて、前記第１のデータベース、前記第２のデータベースにアクセスし、前記検索条件に合致する建物別情報と部材別情報とを抽出可能であり、前記クライアントマシンは、前記検索条件を入力し、前記データベース・サーバによって抽出された建物別情報と部材別情報とに応じて、前記最長耐用年数全体にわたり、メンテナンス計画の対象部材である前記基本躯体、前記外装部材と、前記耐用年数に基づく各部材の補修または交換のメンテナンス時期とを明記した建物維持管理計画を作成し、当該作成された建物維持管理計画を表示出力または印刷出力することを特徴としてもよい。
【００１４】
また、前記データベース・サーバは、抽出された情報に基づいて、補修または交換のメンテナンス対象の建物名のリストを抽出することを特徴としてもよい。
【００１５】
また、前記クライアントマシンは、特定の年月または年月日を抽出条件として入力すると、前記補修または交換のメンテナンス対象の建物リストを出力することを特徴としてもよい。
【００１６】
また、前記データベース・サーバにより出力されたリストの各建物に対して、前記クライアントマシンは、メンテナンスを促すアラームを出力することを特徴としてもよい。
【００１７】
また、前記データベース・サーバは、特定の外装部材を使用している前記補修または交換のメンテナンス対象の建物リストを出力することを特徴としてもよい。
【００１８】
また、前記外装部材に換えて埋設設備部材としたことを特徴としてもよい。
【００１９】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照して本発明の実施形態を詳細に説明する。
【００２０】
本実施形態の建物の主要構成を図１に示す。ここで、以下、本実施形態で述べられる建物は、ある住宅建築会社（以下、住宅サプライヤと呼ぶ）の６０年耐用住宅を例としている。
【００２１】
図１、図２において本実施形態に係わる建物は、基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０４およびその他から構成される。
【００２２】
図２は、基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０４を、各々部材細目に分け、各部材細目の部材毎の耐用年数を示した例である。なお、図１と同様の部材分野の欄には図１と同様の符号を付す。
【００２３】
図１、図２において、基本躯体１０１の部材として、基礎、鉄骨、ＡＬＣ等があり、全て耐用年数６０年の部材である。外装部材１０２の部材としては、屋根葺材、屋根防水層、外壁（防水塗装）、開口部等があり、さらに、埋設設備部材１０３の部材としては、給水給湯配管、排水配管、電気配線、ガス配管、暖冷房の埋設配管、情報関連配管、ユニットバス等がある。上記外装部材１０２、埋設設備部材１０３は、耐用年数１５年、３０年、６０年の部材で構成されている。
【００２４】
一方、図１、図２において、内装部材・露出設備機器１０４の部材としては、間仕切り壁下地、天井下地、壁仕上げ、天井仕上げ、床仕上げ、内部建具、家具、造作等があり、部材に耐用年数は設けられていない。
【００２５】
次に、基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０４の各々が包含する部材に対する、定期的なメンテナンスの計画（以下、メンテナンス・プログラムと呼ぶ）の実施形態を以下に述べる。
（１）メンテナンス・プログラム対象部材図２に示すように、下記の２条件を満たしている「基本躯体、外装、埋設設備」の３つの分野の部材を対象とする。
＜１＞その耐久性が建物全体の耐久性（基本性能）に直接影響する部材。
＜２＞建物全体の耐久性（基本性能）維持のためには、原則メンテナンス・フリーまたは予防保全されるべき部材。
（２）メンテナンス・プログラム非対象部材「内装・露出設備」は、上記メンテナンス・プログラム対象部材の条件を満たさないことに加え、下記の３点の特徴により、原則として世間並みの耐用年数とメンテナンス・システムによる対応で十分と考え、図２に示すようにメンテナンス・プログラム非対象とする。
＜１＞耐用年数が、住み手の使い方や感覚に左右される面が大きいため、維持管理をプログラム化する意味が無い。
＜２＞補修交換等は、発生の都度で対応しても問題が無い。
＜３＞補修技術や補修部品の供給等は、世の中で一般的に市販されている部品の活用により、無意味なコスト上昇を抑制できる。
【００２６】
さらに本実施形態では、上述のように、図１、図２においてメンテナンス・プログラムの対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３には、１５年、３０年、６０年というように順に整数倍となるように耐用年数を持たせている。以下に、メンテナンス・プログラム対象部材の耐用年数の持たせ方に係わる基本的な計画を述べる。
【００２７】
本実施形態においては、基本躯体１０１の部材を全て同一最長耐用年数とし、基本躯体１０１の部材の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１になるようにしている。例として、本実施形態においては、基本躯体１０１の部材を全て耐用年数６０年とし、基本躯体１０１の部材の耐用年数６０年を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１になるようにしている。
【００２８】
具体的には、下位の耐用年数１５年は、１５年より上位の耐用年数３０年および６０年の整数分の１であり、下位の耐用年数３０年は、３０年より上位の耐用年数６０年の整数分の１である。逆に耐用年数が、２０年、３０年、６０年という組み合わせは、下位の２０年が上位の３０年の整数分の１になっていないため、本発明の耐用年数の持たせ方には不適となる。
【００２９】
最長である基本躯体１０１の部材の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１になるように部材の耐用年数を持たせる理由は、多くのメンテナンス項目を一度に施工して、仮設費用等（プレハブ、足場の費用等）を節約するためである。すなわち、耐用年数が、前述のような２０年、３０年、６０年という組み合わせは、下位の２０年が上位の３０年の整数分の１になっていないため、同時期にまとめてメンテナンスの合理化ができず、不適となる。
【００３０】
メンテナンス・プログラム対象部材の構造について説明する。本実施形態では、メンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の内、基本躯体１０１の部材の耐用年数より短い耐用年数の部材については、部品交換あるいは補修が健全な部分の取り壊しを伴わずに行える構造にしている。
【００３１】
すなわち、メンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の内、耐用年数が基本躯体１０１の部材の耐用年数６０年より短い部材で、手前の健全な部材（例えば壁や床）を取り壊さないとメンテナンスができないような部材の例としては、壁体内に埋め込まれた給水給湯配管がある。
【００３２】
上記給水給湯配管以外のメンテナンス・プログラム対象部材は、全て、より寿命の長い部材（例えば壁や床）の背後には無い構造のため、本実施形態では、上記給水給湯配管以外は健全な部材を破壊しないでメンテナンスが可能である。
【００３３】
このため、本実施形態では、上記給水給湯配管に関し、図３に示す「サヤ管方式」と呼ばれる方式を導入している。「サヤ管方式」は配管が２重になっており、耐用年数が来たら、他の部材に全く影響無く給水給湯用の樹脂配管を引き抜き、配管の交換ができる。以上説明したように、本実施形態の住宅では、メンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の内、耐用年数が基本躯体１０１の部材の耐用年数６０年より短い部材全てにおいて、健全な部材を取り壊さないでメンテナンスが可能となる。
【００３４】
次に、図１、図２から考えられる建物のメンテナンス・プログラムを、一般顧客に情報提供するための建物維持管理システムについて説明する。
【００３５】
図４は、本実施形態の建物維持管理システムのシステム構成を示す。図４において、建物維持管理システムは、住宅サプライヤのデータベース・サーバ４０１と邸別情報データベース（以下、ＤＢと略す）４０２、部材別情報ＤＢ４０３、および上記住宅サプライヤの各店舗のクライアント・マシン４０４、プリンタ４０５、および客先へ持ち運ぶノート・パソコンのようなクライアント・マシン４０６、通信ネットワーク４０７を有する。
【００３６】
データベース・サーバ４０１は、クライアント・マシン４０４、クライアント・マシン４０６からの問い合わせに応じて、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３へのアクセスとデータの処理、各クライアント・マシンへのサービスを行う。
【００３７】
クライアント・マシン４０４、プリンタ４０５は、住宅サプライヤの店舗において、顧客の建物のメンテナンス・プログラムをモニタ表示、または紙に出力して、顧客へ提供する。この場合の通信ネットワーク４０７としては、社内ＬＡＮやイントラネット、インターネット等がある。
【００３８】
クライアント・マシン４０６は、顧客の客先その他社外でモバイル通信により、顧客の建物のメンテナンス・プログラムをディスプレイ表示して、顧客へ提供する。この場合の通信ネットワーク４０７としては、一般電話回線によるリモート・アクセス、インターネット等を使用できる。
【００３９】
図５に邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３の蓄積情報を示す。なお、図４と同様なＤＢの欄には図４と同一の符号を付す。ここで部材別情報ＤＢ４０３の蓄積情報は、図２におけるメンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の部材情報である。以下、フロー・チャートを用いて、建物維持管理システムの処理内容を説明する。
【００４０】
（処理１）
図６のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４またはクライアント・マシン４０６から、建物別の問い合わせを行う場合の処理内容を示す。本実施形態では、クライアント・マシン４０４を例に取る。
【００４１】
クライアント・マシン４０４に対して、ユーザから邸名または契約ＮＯ．が入力されると（ステップＳ６１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ６２０）。
【００４２】
続いてデータベース・サーバ４０１は、問い合わせの邸名または問い合わせの契約ＮＯ．にリンクした邸名で、該当邸名に関わる邸別情報と部材別情報を抽出する（ステップＳ６３０）。
【００４３】
最後に、クライアント・マシン４０４は、上記抽出された邸名に関わる邸別情報と部材別情報を、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記邸名の邸別メンテナンス・プログラムを画面に表示し、ユーザからの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ６４０）。
【００４４】
上記ステップＳ６４０での邸別メンテナンス・プログラムの出力内容、例えば表示画面を図７に示す。
【００４５】
図７に示すように、邸別メンテナンス・プログラムの表示（または印刷結果）には、建物の想定耐用年数全体をカバーする目盛りを設けてあり、目盛り上にメンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３に含まれる各部材のメンテナンス時期を明記する。これによりユーザは、いつ、何をメンテナンスすべきかが一覧できる。また、表示中では等円形、矢印、文字等を活用し、部材毎の耐用年数のばらつきがわかりやすく表現されている。
【００４６】
（処理２）
図８のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシン４０６）から、年月を入力して年内のメンテナンス・プログラムを取得する処理形態を示す。
【００４７】
クライアント・マシン４０４に、特定の年月が入力されると（ステップＳ８１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ８２０）。
【００４８】
データベース・サーバ４０１は、問い合わせの年月以降で、年内のメンテナンスを要する部材を持った建物リストを抽出する（ステップＳ８３０）。
【００４９】
クライアント・マシン４０４または４０６は、上記抽出された建物リストを、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物について、前述の図６の処理を行い（ステップＳ８４０）、上記建物リストの各建物に関わる年内メンテナンス・プログラム（不図示）を画面に表示し、ユーザからの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ８５０）。
【００５０】
なお、上記年内メンテナンス・プログラムは図７の表現方法に則り、図７より横のスパンを年内分向けに縮小した、より詳細な施工計画を図示したものが考えられる。
【００５１】
（処理３）
図９のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシン４０６）から、年月日を入力した場合のメンテナンス・アラームを出す処理形態を示す。
【００５２】
クライアント・マシン４０４に、特定の年月日が入力されると（ステップＳ９１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ９２０）。
【００５３】
データベース・サーバ４０１は、問い合わせの年月日がメンテナンス時期に差しかかっている部材リストを抽出し（ステップＳ９３０）、抽出された部材リストの各部材について、メンテナンス未着手の建物リストを抽出する（ステップＳ９４０）。
【００５４】
クライアント・マシン４０４または４０６は、上記抽出された建物リストを、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物について、メンテナンスを促すアラームを画面に表示し、ユーザからの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ９５０）。
【００５５】
（処理４）
図１０のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシン４０６）から、問題が生じた部材名を入力して対処計画を取得する処理形態を示す。
【００５６】
クライアント・マシン４０４に、問題発生部材が入力されると（ステップＳ１０１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ１０２０）。
【００５７】
続いてデータベース・サーバ４０１は、問い合わせの部材を使用している建物リストを抽出する（ステップＳ１０３０）。
【００５８】
次にクライアント・マシン４０４は、上記抽出された建物リストを、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物について、対処計画（不図示）を画面に表示し、ユーザの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ１０４０）。
【００５９】
上述の実施形態の他に次の形態を実施できる。
【００６０】
１）上述の実施形態では、クライアント・マシン４０４または４０６が、データベース・サーバ４０１より受け取ったデータをもとに、上記クライアント・マシン上のアプリケーション・ソフトウェアで上記データを加工し邸別メンテナンス・プログラム表示、各建物に関わる年内メンテナンス・プログラムの表示、メンテナンスを促すアラーム表示および各建物の問題発生部材に関わる対処計画の表示等を行っている。しかし、住宅サプライヤにＷＷＷ（WorldWide Web）・サーバを設けて、住宅サプライヤ側で邸別メンテナンス・プログラムその他の上記表示イメージを作成したＨＴＭＬ（Hypertext MarkupLanguage）ファイルをクライアント・マシン４０４または４０６が受信し、クライアント・マシン側ではＷＷＷブラウザで上記ＨＴＭＬファイルを表示するのみ、としてもよい。
【００６１】
２）上述の実施形態では、クライアント・マシン４０４または４０６からの入力年月日においてメンテナンスを要する建物についてアラームを出すようにしているが、住宅サプライヤのデータベース・サーバ４０１側で１週間に１回等定期的にＤＢをチェックし、メンテナンスを要する建物が抽出された場合に、メンテナンスを要する建物に対するアラームをデータベース・サーバ４０１側からクライアント・マシン４０４または４０６へ自動配信するようにしてもよい。
【００６２】
３）上述の実施形態では、６０年耐用住宅を例としたため、各部材の耐用年数も１５年、３０年、６０年という形態になっている。しかし、建物本体の耐用年数は６０年に限ったものではないため、本発明の建物および建物維持管理システムが対象とする各部材の耐用年数は、１５年、３０年、６０年という形態には限らない。
【００６３】
４）上述の実施形態では、図７に示す邸別メンテナンス・プログラムの表示または印刷結果を得るようにしているが、図１１に示すような建物維持管理シートを印刷し、ユーザが邸別情報記入欄に情報を記入して使用するようにしてもよい。
【００６４】
図１１の建物維持管理シートは、建物の想定耐用年数をカバーする目盛りが付されており、該目盛りと直行する方向にメンテナンス対象部位である外装部材および埋設設備部材に含まれる部材名称が印刷され、前記目盛り方向に沿って、前記外装部材および前記埋設設備部材に含まれる各部材のメンテナンス時期を示す図形が印刷され、メンテナンス対象の建物に関する情報を記入するための邸別情報記入欄を設けたフォーマットとなっている。
【００６５】
邸別情報記入欄は、例として、邸別コスト（概算）、邸別メンテナンス時期、御主人年齢、御長男年齢等の記入欄が、上記目盛りに対応して設けられており、これによりユーザは、いつ、何を、いくら位のコストでメンテナンスすべきかが一覧できる。また、表示中では等円形、矢印、文字等を活用し、部材毎の耐用年数のばらつきがわかりやすく表現されている。
【００６６】
邸別情報記入欄は、空白のままで印刷してもよいし、必要事項をキー・ボードからシステムに入力した後、プリンタにより印刷してもよい。
【００６７】
【発明の効果】
以上、説明したように、本発明によれば、建物本体の性能を維持するために定期的にメンテナンスが必要な部材として、基本躯体、外装部材、埋設設備部材に分類、限定し、住まい方やニーズの変化に合わせて任意に更新すればよい部材との仕分けを明確にした構造の建物とした。
【００６８】
このため、メンテナンスが容易であるだけでなく、建物の部材の選択肢が広く、コストも低減でき、上記構造を戸建て住宅でも導入が容易にできる。さらに上記構造の建物は、多くの部材を、ある一定間隔でまとめてメンテナンスすることができるため、仮設費用等の固定費部分の削減にも貢献することができる。また、本発明によれば、建物維持管理システムの出力は、建物の想定耐用年数全体にわたる目盛りを設け、目盛り上に基本躯体、外装部材、埋設設備部材のメンテナンス時期を明記することにより、いつ、何をメンテナンスすべきかが一覧できる様に表現し、かつ、部材毎の耐用年数のばらつきを分かりやすく表現した。
【００６９】
このため、建物の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画を一般の消費者でも容易に理解できるため、問題が生じてからではなく予防的に建物を保全することができるため、建物品質の継続的な維持が容易である。さらに、基本躯体の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画が明確なため、将来必要となるメンテナンス費用とメンテナンス時期を建物の使用期間全体に渡り予め知ることができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】 本実施形態の建物の主要構成図である。
【図２】 本実施形態の部材毎の耐用年数の例を示した図である。
【図３】 本実施形態のサヤ管方式の説明図である。
【図４】 本実施形態の建物維持管理システムのシステム構成図である。
【図５】 本実施形態の邸別情報ＤＢ、部材別情報ＤＢの蓄積情報の説明図である。
【図６】 本実施形態の、建物別の問い合わせが発生した場合の、メンテナンス・プログラムを取得する処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図７】 本実施形態の邸別メンテナンス・プログラムの出力例を示す図である。
【図８】 本実施形態の、年月を入力した場合の、年内のメンテナンス・プログラムを取得する処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図９】 本実施形態の、年月日を入力した場合の、メンテナンス・アラームを出す処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図１０】 本実施形態の、問題が生じた部材を入力した場合の、対処計画を取得する処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図１１】 本実施形態の建物維持管理シートの出力例を示す図である。
【符号の説明】
１０１ 基本躯体
１０２ 外装部材
１０３ 埋設設備部材
１０４ 内装部材・露出設備機器
３０１ サヤ管
３０２ 樹脂配管（給水給湯用）
４０１ データベース・サーバ
４０２ 邸別情報ＤＢ
４０３ 部材別情報ＤＢ
４０４ クライアント・マシン（デスクトップ）
４０５ プリンタ
４０６ クライアント・マシン（モバイル）
４０７ 通信ネットワーク
【発明の属する技術分野】
本発明は、部材毎の耐用年数を設定し維持・管理を行う、建物およびその維持管理を支援するシステムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、建物の維持管理の方法として、部材毎の耐用年数を設定し、維持・管理の計画（プログラム）を提示するシステムとして、例えば下記のＣ．Ｈ．Ｓ（センチュリー・ハウジング・システム）がある。
【０００３】
（１）建設省住宅局生産課監修：“センチュリー・ハウジング・システム設計マニュアル”、財団法人 住宅部品開発センター、昭和６０年（２）“センチュリー・ハウジング認定申請説明書”、財団法人ベターリビング、平成３年１０月。
【０００４】
【発明が解決しようとする課題】
上記Ｃ．Ｈ．Ｓでは、内装や露出設備まで含め建物の構成部材全てを対象としている。ここで、特に内装部材や露出設備機器は、・耐用年数が住み手の使い方や感覚に左右される面が大きいため、維持管理をプログラム化する意味が無い。
【０００５】
・補修・交換等は発生の都度で対応しても建物全体の耐久性に悪影響を与えない。
・独自のモジュラー・コーディネーションの下では、独自仕様の長期供給態勢に大きなコストがかかる。
等の問題を抱えている。
【０００６】
このような状況下で、従来の建物の維持・管理においては、個々の部材の耐用年数の目安はあるものの、問題が生じてから修理を行うという後追いの対策のため、予防的メンテナンスに比べて無駄な費用が発生しがちである。具体的には、建物各部のメンテナンスが時期的にばらばらに行われるため、その都度仮設費用等（プレハブ、足場の費用等）が発生し、無駄が多い。
【０００７】
また、多くの場合は建物のメンテナンス計画は新築当初の２０年程度であり、建物本体の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画が無く、さらには建物所有者や管理者にとってメンテナンス計画を立てにくいのに加えて、建物本体の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画の全体像が一般の人には分かりにくい、という解決すべき課題が従来技術にはあった。
【０００８】
そこで本発明の目的は、メンテナンスの容易な建物およびその維持管理システムを提供することにある。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
このような目的を達成するために、本発明の建物は、基本躯体、および外装部材を定期的なメンテナンス計画の対象部材として使用する建物であって、前記基本躯体を最長耐用年数とし、該最長耐用年数全体にわたって、前記外装部材の耐用年数は、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分の１であり、前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１とされ、前記外装部材について夫々の前記耐用年数の間隔で定期的に補修または交換を行うように設計されたことを特徴とする。
【００１０】
また、前記外装部材については、部品交換あるいは補修が健全な部分の破壊を伴わずに行えることが担保されている構造であることを特徴としてもよい。
【００１１】
また、前記建物の構成部材分野は、定期的に補修または交換のメンテナンスが必要な部材と、任意に更新すればよい部材とに仕分けられており、前記定期的に補修または交換のメンテナンスが必要な部材は、前記外装部材であり、前記任意に更新すればよい部材は、内装部材、露出設備機器であることを特徴としてもよい。
【００１２】
また、前記外装部材に換えて埋設設備部材としたことを特徴としてもよい。
【００１３】
また、本発明の建物維持管理システムは、基本躯体、および外装部材を定期的なメンテナンス計画の対象部材として使用し、前記基本躯体を最長耐用年数とし、該最長耐用年数全体にわたって、前記外装部材の耐用年数とは、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分の１であり、前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１とされ、前記外装部材について夫々の前記耐用年数の間隔で定期的に補修または交換を行うように設計された建物を、前記最長耐用年数全体に渡って維持管理を行うための、データベース・サーバと、該データベース・サーバに接続可能なクライアントマシンとを有する建物維持管理システムであって、 前記データベース・サーバは、前記建物の情報を建物別に記憶する第１のデータベースと、メンテナンス計画の対象部材である前記基本躯体、前記外装部材の耐用年数を含む部材情報を部材別に記憶する第２のデータベースとを備え、前記建物に関する検索条件に基づいて、前記第１のデータベース、前記第２のデータベースにアクセスし、前記検索条件に合致する建物別情報と部材別情報とを抽出可能であり、前記クライアントマシンは、前記検索条件を入力し、前記データベース・サーバによって抽出された建物別情報と部材別情報とに応じて、前記最長耐用年数全体にわたり、メンテナンス計画の対象部材である前記基本躯体、前記外装部材と、前記耐用年数に基づく各部材の補修または交換のメンテナンス時期とを明記した建物維持管理計画を作成し、当該作成された建物維持管理計画を表示出力または印刷出力することを特徴としてもよい。
【００１４】
また、前記データベース・サーバは、抽出された情報に基づいて、補修または交換のメンテナンス対象の建物名のリストを抽出することを特徴としてもよい。
【００１５】
また、前記クライアントマシンは、特定の年月または年月日を抽出条件として入力すると、前記補修または交換のメンテナンス対象の建物リストを出力することを特徴としてもよい。
【００１６】
また、前記データベース・サーバにより出力されたリストの各建物に対して、前記クライアントマシンは、メンテナンスを促すアラームを出力することを特徴としてもよい。
【００１７】
また、前記データベース・サーバは、特定の外装部材を使用している前記補修または交換のメンテナンス対象の建物リストを出力することを特徴としてもよい。
【００１８】
また、前記外装部材に換えて埋設設備部材としたことを特徴としてもよい。
【００１９】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照して本発明の実施形態を詳細に説明する。
【００２０】
本実施形態の建物の主要構成を図１に示す。ここで、以下、本実施形態で述べられる建物は、ある住宅建築会社（以下、住宅サプライヤと呼ぶ）の６０年耐用住宅を例としている。
【００２１】
図１、図２において本実施形態に係わる建物は、基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０４およびその他から構成される。
【００２２】
図２は、基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０４を、各々部材細目に分け、各部材細目の部材毎の耐用年数を示した例である。なお、図１と同様の部材分野の欄には図１と同様の符号を付す。
【００２３】
図１、図２において、基本躯体１０１の部材として、基礎、鉄骨、ＡＬＣ等があり、全て耐用年数６０年の部材である。外装部材１０２の部材としては、屋根葺材、屋根防水層、外壁（防水塗装）、開口部等があり、さらに、埋設設備部材１０３の部材としては、給水給湯配管、排水配管、電気配線、ガス配管、暖冷房の埋設配管、情報関連配管、ユニットバス等がある。上記外装部材１０２、埋設設備部材１０３は、耐用年数１５年、３０年、６０年の部材で構成されている。
【００２４】
一方、図１、図２において、内装部材・露出設備機器１０４の部材としては、間仕切り壁下地、天井下地、壁仕上げ、天井仕上げ、床仕上げ、内部建具、家具、造作等があり、部材に耐用年数は設けられていない。
【００２５】
次に、基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３、内装部材・露出設備機器１０４の各々が包含する部材に対する、定期的なメンテナンスの計画（以下、メンテナンス・プログラムと呼ぶ）の実施形態を以下に述べる。
（１）メンテナンス・プログラム対象部材図２に示すように、下記の２条件を満たしている「基本躯体、外装、埋設設備」の３つの分野の部材を対象とする。
＜１＞その耐久性が建物全体の耐久性（基本性能）に直接影響する部材。
＜２＞建物全体の耐久性（基本性能）維持のためには、原則メンテナンス・フリーまたは予防保全されるべき部材。
（２）メンテナンス・プログラム非対象部材「内装・露出設備」は、上記メンテナンス・プログラム対象部材の条件を満たさないことに加え、下記の３点の特徴により、原則として世間並みの耐用年数とメンテナンス・システムによる対応で十分と考え、図２に示すようにメンテナンス・プログラム非対象とする。
＜１＞耐用年数が、住み手の使い方や感覚に左右される面が大きいため、維持管理をプログラム化する意味が無い。
＜２＞補修交換等は、発生の都度で対応しても問題が無い。
＜３＞補修技術や補修部品の供給等は、世の中で一般的に市販されている部品の活用により、無意味なコスト上昇を抑制できる。
【００２６】
さらに本実施形態では、上述のように、図１、図２においてメンテナンス・プログラムの対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３には、１５年、３０年、６０年というように順に整数倍となるように耐用年数を持たせている。以下に、メンテナンス・プログラム対象部材の耐用年数の持たせ方に係わる基本的な計画を述べる。
【００２７】
本実施形態においては、基本躯体１０１の部材を全て同一最長耐用年数とし、基本躯体１０１の部材の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１になるようにしている。例として、本実施形態においては、基本躯体１０１の部材を全て耐用年数６０年とし、基本躯体１０１の部材の耐用年数６０年を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１になるようにしている。
【００２８】
具体的には、下位の耐用年数１５年は、１５年より上位の耐用年数３０年および６０年の整数分の１であり、下位の耐用年数３０年は、３０年より上位の耐用年数６０年の整数分の１である。逆に耐用年数が、２０年、３０年、６０年という組み合わせは、下位の２０年が上位の３０年の整数分の１になっていないため、本発明の耐用年数の持たせ方には不適となる。
【００２９】
最長である基本躯体１０１の部材の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１になるように部材の耐用年数を持たせる理由は、多くのメンテナンス項目を一度に施工して、仮設費用等（プレハブ、足場の費用等）を節約するためである。すなわち、耐用年数が、前述のような２０年、３０年、６０年という組み合わせは、下位の２０年が上位の３０年の整数分の１になっていないため、同時期にまとめてメンテナンスの合理化ができず、不適となる。
【００３０】
メンテナンス・プログラム対象部材の構造について説明する。本実施形態では、メンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の内、基本躯体１０１の部材の耐用年数より短い耐用年数の部材については、部品交換あるいは補修が健全な部分の取り壊しを伴わずに行える構造にしている。
【００３１】
すなわち、メンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の内、耐用年数が基本躯体１０１の部材の耐用年数６０年より短い部材で、手前の健全な部材（例えば壁や床）を取り壊さないとメンテナンスができないような部材の例としては、壁体内に埋め込まれた給水給湯配管がある。
【００３２】
上記給水給湯配管以外のメンテナンス・プログラム対象部材は、全て、より寿命の長い部材（例えば壁や床）の背後には無い構造のため、本実施形態では、上記給水給湯配管以外は健全な部材を破壊しないでメンテナンスが可能である。
【００３３】
このため、本実施形態では、上記給水給湯配管に関し、図３に示す「サヤ管方式」と呼ばれる方式を導入している。「サヤ管方式」は配管が２重になっており、耐用年数が来たら、他の部材に全く影響無く給水給湯用の樹脂配管を引き抜き、配管の交換ができる。以上説明したように、本実施形態の住宅では、メンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の内、耐用年数が基本躯体１０１の部材の耐用年数６０年より短い部材全てにおいて、健全な部材を取り壊さないでメンテナンスが可能となる。
【００３４】
次に、図１、図２から考えられる建物のメンテナンス・プログラムを、一般顧客に情報提供するための建物維持管理システムについて説明する。
【００３５】
図４は、本実施形態の建物維持管理システムのシステム構成を示す。図４において、建物維持管理システムは、住宅サプライヤのデータベース・サーバ４０１と邸別情報データベース（以下、ＤＢと略す）４０２、部材別情報ＤＢ４０３、および上記住宅サプライヤの各店舗のクライアント・マシン４０４、プリンタ４０５、および客先へ持ち運ぶノート・パソコンのようなクライアント・マシン４０６、通信ネットワーク４０７を有する。
【００３６】
データベース・サーバ４０１は、クライアント・マシン４０４、クライアント・マシン４０６からの問い合わせに応じて、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３へのアクセスとデータの処理、各クライアント・マシンへのサービスを行う。
【００３７】
クライアント・マシン４０４、プリンタ４０５は、住宅サプライヤの店舗において、顧客の建物のメンテナンス・プログラムをモニタ表示、または紙に出力して、顧客へ提供する。この場合の通信ネットワーク４０７としては、社内ＬＡＮやイントラネット、インターネット等がある。
【００３８】
クライアント・マシン４０６は、顧客の客先その他社外でモバイル通信により、顧客の建物のメンテナンス・プログラムをディスプレイ表示して、顧客へ提供する。この場合の通信ネットワーク４０７としては、一般電話回線によるリモート・アクセス、インターネット等を使用できる。
【００３９】
図５に邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３の蓄積情報を示す。なお、図４と同様なＤＢの欄には図４と同一の符号を付す。ここで部材別情報ＤＢ４０３の蓄積情報は、図２におけるメンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３の部材情報である。以下、フロー・チャートを用いて、建物維持管理システムの処理内容を説明する。
【００４０】
（処理１）
図６のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４またはクライアント・マシン４０６から、建物別の問い合わせを行う場合の処理内容を示す。本実施形態では、クライアント・マシン４０４を例に取る。
【００４１】
クライアント・マシン４０４に対して、ユーザから邸名または契約ＮＯ．が入力されると（ステップＳ６１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ６２０）。
【００４２】
続いてデータベース・サーバ４０１は、問い合わせの邸名または問い合わせの契約ＮＯ．にリンクした邸名で、該当邸名に関わる邸別情報と部材別情報を抽出する（ステップＳ６３０）。
【００４３】
最後に、クライアント・マシン４０４は、上記抽出された邸名に関わる邸別情報と部材別情報を、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記邸名の邸別メンテナンス・プログラムを画面に表示し、ユーザからの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ６４０）。
【００４４】
上記ステップＳ６４０での邸別メンテナンス・プログラムの出力内容、例えば表示画面を図７に示す。
【００４５】
図７に示すように、邸別メンテナンス・プログラムの表示（または印刷結果）には、建物の想定耐用年数全体をカバーする目盛りを設けてあり、目盛り上にメンテナンス・プログラム対象部材である基本躯体１０１、外装部材１０２、埋設設備部材１０３に含まれる各部材のメンテナンス時期を明記する。これによりユーザは、いつ、何をメンテナンスすべきかが一覧できる。また、表示中では等円形、矢印、文字等を活用し、部材毎の耐用年数のばらつきがわかりやすく表現されている。
【００４６】
（処理２）
図８のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシン４０６）から、年月を入力して年内のメンテナンス・プログラムを取得する処理形態を示す。
【００４７】
クライアント・マシン４０４に、特定の年月が入力されると（ステップＳ８１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ８２０）。
【００４８】
データベース・サーバ４０１は、問い合わせの年月以降で、年内のメンテナンスを要する部材を持った建物リストを抽出する（ステップＳ８３０）。
【００４９】
クライアント・マシン４０４または４０６は、上記抽出された建物リストを、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物について、前述の図６の処理を行い（ステップＳ８４０）、上記建物リストの各建物に関わる年内メンテナンス・プログラム（不図示）を画面に表示し、ユーザからの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ８５０）。
【００５０】
なお、上記年内メンテナンス・プログラムは図７の表現方法に則り、図７より横のスパンを年内分向けに縮小した、より詳細な施工計画を図示したものが考えられる。
【００５１】
（処理３）
図９のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシン４０６）から、年月日を入力した場合のメンテナンス・アラームを出す処理形態を示す。
【００５２】
クライアント・マシン４０４に、特定の年月日が入力されると（ステップＳ９１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ９２０）。
【００５３】
データベース・サーバ４０１は、問い合わせの年月日がメンテナンス時期に差しかかっている部材リストを抽出し（ステップＳ９３０）、抽出された部材リストの各部材について、メンテナンス未着手の建物リストを抽出する（ステップＳ９４０）。
【００５４】
クライアント・マシン４０４または４０６は、上記抽出された建物リストを、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物について、メンテナンスを促すアラームを画面に表示し、ユーザからの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ９５０）。
【００５５】
（処理４）
図１０のフロー・チャートは、クライアント・マシン４０４（またはクライアント・マシン４０６）から、問題が生じた部材名を入力して対処計画を取得する処理形態を示す。
【００５６】
クライアント・マシン４０４に、問題発生部材が入力されると（ステップＳ１０１０）、クライアント・マシン４０４から問い合わせを受けたデータベース・サーバ４０１は、邸別情報ＤＢ４０２、部材別情報ＤＢ４０３にアクセスする（ステップＳ１０２０）。
【００５７】
続いてデータベース・サーバ４０１は、問い合わせの部材を使用している建物リストを抽出する（ステップＳ１０３０）。
【００５８】
次にクライアント・マシン４０４は、上記抽出された建物リストを、データベース・サーバ４０１より受け取り、上記建物リストの各建物について、対処計画（不図示）を画面に表示し、ユーザの指示が有ればプリンタ４０５に印刷出力する（ステップＳ１０４０）。
【００５９】
上述の実施形態の他に次の形態を実施できる。
【００６０】
１）上述の実施形態では、クライアント・マシン４０４または４０６が、データベース・サーバ４０１より受け取ったデータをもとに、上記クライアント・マシン上のアプリケーション・ソフトウェアで上記データを加工し邸別メンテナンス・プログラム表示、各建物に関わる年内メンテナンス・プログラムの表示、メンテナンスを促すアラーム表示および各建物の問題発生部材に関わる対処計画の表示等を行っている。しかし、住宅サプライヤにＷＷＷ（WorldWide Web）・サーバを設けて、住宅サプライヤ側で邸別メンテナンス・プログラムその他の上記表示イメージを作成したＨＴＭＬ（Hypertext MarkupLanguage）ファイルをクライアント・マシン４０４または４０６が受信し、クライアント・マシン側ではＷＷＷブラウザで上記ＨＴＭＬファイルを表示するのみ、としてもよい。
【００６１】
２）上述の実施形態では、クライアント・マシン４０４または４０６からの入力年月日においてメンテナンスを要する建物についてアラームを出すようにしているが、住宅サプライヤのデータベース・サーバ４０１側で１週間に１回等定期的にＤＢをチェックし、メンテナンスを要する建物が抽出された場合に、メンテナンスを要する建物に対するアラームをデータベース・サーバ４０１側からクライアント・マシン４０４または４０６へ自動配信するようにしてもよい。
【００６２】
３）上述の実施形態では、６０年耐用住宅を例としたため、各部材の耐用年数も１５年、３０年、６０年という形態になっている。しかし、建物本体の耐用年数は６０年に限ったものではないため、本発明の建物および建物維持管理システムが対象とする各部材の耐用年数は、１５年、３０年、６０年という形態には限らない。
【００６３】
４）上述の実施形態では、図７に示す邸別メンテナンス・プログラムの表示または印刷結果を得るようにしているが、図１１に示すような建物維持管理シートを印刷し、ユーザが邸別情報記入欄に情報を記入して使用するようにしてもよい。
【００６４】
図１１の建物維持管理シートは、建物の想定耐用年数をカバーする目盛りが付されており、該目盛りと直行する方向にメンテナンス対象部位である外装部材および埋設設備部材に含まれる部材名称が印刷され、前記目盛り方向に沿って、前記外装部材および前記埋設設備部材に含まれる各部材のメンテナンス時期を示す図形が印刷され、メンテナンス対象の建物に関する情報を記入するための邸別情報記入欄を設けたフォーマットとなっている。
【００６５】
邸別情報記入欄は、例として、邸別コスト（概算）、邸別メンテナンス時期、御主人年齢、御長男年齢等の記入欄が、上記目盛りに対応して設けられており、これによりユーザは、いつ、何を、いくら位のコストでメンテナンスすべきかが一覧できる。また、表示中では等円形、矢印、文字等を活用し、部材毎の耐用年数のばらつきがわかりやすく表現されている。
【００６６】
邸別情報記入欄は、空白のままで印刷してもよいし、必要事項をキー・ボードからシステムに入力した後、プリンタにより印刷してもよい。
【００６７】
【発明の効果】
以上、説明したように、本発明によれば、建物本体の性能を維持するために定期的にメンテナンスが必要な部材として、基本躯体、外装部材、埋設設備部材に分類、限定し、住まい方やニーズの変化に合わせて任意に更新すればよい部材との仕分けを明確にした構造の建物とした。
【００６８】
このため、メンテナンスが容易であるだけでなく、建物の部材の選択肢が広く、コストも低減でき、上記構造を戸建て住宅でも導入が容易にできる。さらに上記構造の建物は、多くの部材を、ある一定間隔でまとめてメンテナンスすることができるため、仮設費用等の固定費部分の削減にも貢献することができる。また、本発明によれば、建物維持管理システムの出力は、建物の想定耐用年数全体にわたる目盛りを設け、目盛り上に基本躯体、外装部材、埋設設備部材のメンテナンス時期を明記することにより、いつ、何をメンテナンスすべきかが一覧できる様に表現し、かつ、部材毎の耐用年数のばらつきを分かりやすく表現した。
【００６９】
このため、建物の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画を一般の消費者でも容易に理解できるため、問題が生じてからではなく予防的に建物を保全することができるため、建物品質の継続的な維持が容易である。さらに、基本躯体の耐用年数全体を通じてのメンテナンス計画が明確なため、将来必要となるメンテナンス費用とメンテナンス時期を建物の使用期間全体に渡り予め知ることができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】 本実施形態の建物の主要構成図である。
【図２】 本実施形態の部材毎の耐用年数の例を示した図である。
【図３】 本実施形態のサヤ管方式の説明図である。
【図４】 本実施形態の建物維持管理システムのシステム構成図である。
【図５】 本実施形態の邸別情報ＤＢ、部材別情報ＤＢの蓄積情報の説明図である。
【図６】 本実施形態の、建物別の問い合わせが発生した場合の、メンテナンス・プログラムを取得する処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図７】 本実施形態の邸別メンテナンス・プログラムの出力例を示す図である。
【図８】 本実施形態の、年月を入力した場合の、年内のメンテナンス・プログラムを取得する処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図９】 本実施形態の、年月日を入力した場合の、メンテナンス・アラームを出す処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図１０】 本実施形態の、問題が生じた部材を入力した場合の、対処計画を取得する処理概要を説明するフロー・チャートである。
【図１１】 本実施形態の建物維持管理シートの出力例を示す図である。
【符号の説明】
１０１ 基本躯体
１０２ 外装部材
１０３ 埋設設備部材
１０４ 内装部材・露出設備機器
３０１ サヤ管
３０２ 樹脂配管（給水給湯用）
４０１ データベース・サーバ
４０２ 邸別情報ＤＢ
４０３ 部材別情報ＤＢ
４０４ クライアント・マシン（デスクトップ）
４０５ プリンタ
４０６ クライアント・マシン（モバイル）
４０７ 通信ネットワーク
Claims (10)
- 基本躯体、および外装部材を定期的なメンテナンス計画の対象部材として使用する建物であって、
前記基本躯体を最長耐用年数とし、該最長耐用年数全体にわたって、
前記外装部材の耐用年数は、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分の１であり、
前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１とされ、
前記外装部材について夫々の前記耐用年数の間隔で定期的に補修または交換を行うように設計されたことを特徴とする建物。 - 請求項１に記載の建物において、前記外装部材については、部品交換あるいは補修が健全な部分の破壊を伴わずに行えることが担保されている構造であることを特徴とする建物。
- 請求項１に記載の建物において、該建物の構成部材分野は、定期的に補修または交換のメンテナンスが必要な部材と、任意に更新すればよい部材とに仕分けられており、
前記定期的に補修または交換のメンテナンスが必要な部材は、前記外装部材であり、前記任意に更新すればよい部材は、内装部材、露出設備機器であることを特徴とする建物。 - 請求項１乃至３のいずれか１項に記載の建物において、
前記外装部材に換えて埋設設備部材としたことを特徴とする建物。 - 基本躯体、および外装部材を定期的なメンテナンス計画の対象部材として使用し、前記基本躯体を最長耐用年数とし、該最長耐用年数全体にわたって、前記外装部材の耐用年数とは、いずれも前記基本躯体の耐用年数の整数分の１であり、前記基本躯体の耐用年数を基準に、下位の耐用年数が上位の耐用年数全てに対して整数分の１とされ、前記外装部材について夫々の前記耐用年数の間隔で定期的に補修または交換を行うように設計された建物を、前記最長耐用年数全体に渡って維持管理を行うための、データベース・サーバと、該データベース・サーバに接続可能なクライアントマシンと
を有する建物維持管理システムであって、 前記データベース・サーバは、
前記建物の情報を建物別に記憶する第１のデータベースと、
メンテナンス計画の対象部材である前記基本躯体、前記外装部材の耐用年数を含む部材情報を部材別に記憶する第２のデータベースとを備え、
前記建物に関する検索条件に基づいて、前記第１のデータベース、前記第２のデータベースにアクセスし、前記検索条件に合致する建物別情報と部材別情報とを抽出可能であり、
前記クライアントマシンは、前記検索条件を入力し、
前記データベース・サーバによって抽出された建物別情報と部材別情報とに応じて、前記最長耐用年数全体にわたり、メンテナンス計画の対象部材である前記基本躯体、前記外装部材と、前記耐用年数に基づく各部材の補修または交換のメンテナンス時期とを明記した建物維持管理計画を作成し、当該作成された建物維持管理計画を表示出力または印刷出力することを特徴とする建物維持管理システム。 - 請求項５に記載の建物維持管理システムにおいて、前記データベース・サーバは、抽出された情報に基づいて、補修または交換のメンテナンス対象の建物名のリストを抽出することを特徴とする建物維持管理システム。
- 請求項６に記載の建物維持管理システムにおいて、前記クライアントマシンは、特定の年月または年月日を抽出条件として入力すると、前記補修または交換のメンテナンス対象の建物リストを出力することを特徴とする建物維持管理システム。
- 請求項７に記載の建物維持管理システムにおいて、前記データベース・サーバにより出力されたリストの各建物に対して、前記クライアントマシンは、メンテナンスを促すアラームを出力することを特徴とする建物維持管理システム。
- 請求項６に記載の建物維持管理システムにおいて、前記データベース・サーバは、特定の外装部材を使用している前記補修または交換のメンテナンス対象の建物リストを出力することを特徴とする建物維持管理システム。
- 請求項５乃至請求項９のいずれか１項に記載の建物維持管理システムにおいて、
前記外装部材に換えて埋設設備部材としたことを特徴とする建物維持管理システム。
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