JP7394662B2 - 賃貸管理装置、賃貸管理方法、及び賃貸管理プログラム - Google Patents

Description

本発明は、賃貸管理装置、賃貸管理方法、及び賃貸管理プログラムに関する。

近時の不動産賃貸では、フリーレント契約や外国人入居者等の増加も影響し、契約ルールを違反する入居者が相対的に増えてきており、違約金を定める管理会社が増加している。例えば、事例として多いのが、当初契約で締結された最低入居期間に満たない解約行為や解約申込からの予告期間経過前の退去行為であり、その際の違約金を手計算で求めるケースが多くなってきている。そのため、管理会社等の賃貸管理業務が煩雑となってきている。従来、賃貸管理システムとして、例えば特許文献１がある。

特開２０１２－１２３６６１号公報

しかしながら、特許文献１では、賃貸契約の解約時に発生する違約金の処理を簡易化することに関して何等記載されていない。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであり、賃貸契約の解約時に発生する違約金の処理を簡易化することが可能な賃貸管理装置、賃貸管理方法、及び賃貸管理プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、記憶部及び制御部を備えた賃貸管理装置であって、前記記憶部には、賃貸物件毎に、請求金額、違約の種類を示す違約区分、解約予告期間及び／又は最低入居期間・初回契約日・期間違約月数のデータを登録したテーブルが格納されており、前記制御部は、対象の物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断する解約申込入力手段と、前記対象物件について、違約と判断した場合に、前記テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出し、算出した回収予定額を含む回収予定データを作成する回収予定作成手段と、を備えたことを特徴とする。

また、本発明の一態様によれば、前記制御部は、さらに、前記回収予定データに基づいて仕訳を作成する仕訳作成手段を備えることにしてもよい。

また、本発明の一態様によれば、前記違約区分が、解約予告違約の場合には、前記解約申込入力手段は、対象物件について、解約申込日が入力された場合に、前記テーブルを参照して対応する解約予告期間に基づいて違約金計算日を算出し、次に、解約日が入力された場合に、算出した違約金発生日と入力された解約日から違約金日数を算出し、前記回収予定作成手段は、前記対象物件について、前記テーブルを参照して対応する請求金額と算出した違約金日数に基づいて、回収予定額を算出することにしてもよい。

また、本発明の一態様によれば、前記違約区分が、最低入居期間違反の場合には、前記解約申込入力手段は、対象物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、対応する初回契約日及び最低入居期間に基づいて、最低入居違約に該当するか否かを判断し、前記回収予定作成手段は、前記対象物件について、前記テーブルを参照して対応する請求金額と期間違約月数に基づいて、回収予定額を算出することにしてもよい。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための賃貸管理方法であって、前記記憶部には、賃貸物件毎に、請求金額、違約の種類を示す違約区分、解約予告期間及び／又は最低入居期間・初回契約日・期間違約月数のデータを登録したテーブルが格納されており、前記制御部において実行される、対象の物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断する解約申込入力ステップと、前記対象物件について、違約と判断した場合に、前記テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出し、算出した回収予定額を含む回収予定データを作成する回収予定作成ステップと、を含むことにしてもよい。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための賃貸管理プログラムであって、前記記憶部には、
賃貸物件毎に、請求金額、違約の種類を示す違約区分、解約予告期間及び／又は最低入居期間・初回契約日・期間違約月数のデータを登録したテーブルが格納されており、前記制御部において、対象の物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断する解約申込入力ステップと、前記対象物件について、違約と判断した場合に、前記テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出し、算出した回収予定額を含む回収予定データを作成する回収予定作成ステップと、を実行させるための賃貸管理プログラムであることを特徴とする。

本発明によれば、賃貸管理において違約金の管理を容易にすることが可能になるという効果を奏する。

図１は、本実施の形態に係る賃貸管理装置の一例を示すブロック図である。 図２は、各テーブルのデータ構成例を示す図である。 図３は、仕訳科目マスタの構成例を示す図である。 図４は、部屋登録画面の一部の表示例を示す図である。 図５は、契約入力画面の一部の表示例を示す図である。 図６は、解約申込入力画面の一部の表示例を示す図である。 図７は、賃貸管理装置の制御部の全体の処理の流れの概略を説明するための処理フローの一例を示す図である。 図８は、具体例１を説明するためのサンプルデータを示す図である。 図９は、具体例２を説明するためのサンプルデータを示す図である。

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。

［１．概要］
近時の不動産賃貸では、フリーレント契約や外国人入居者等の増加も影響し、契約ルールを違反する入居者が相対的に増えてきており、違約金を定める管理会社が増加している。例えば、事例として多いのが、当初契約で締結された最低入居期間に満たない解約行為や解約申込からの予告期間経過前の退去行為である。管理会社では、かかる行為に対する違約金を手計算で求めるケースが非常に多くなってきており、違約金に伴う賃貸管理業務の負荷が大きくなっている。

そこで、本実施の形態では、賃貸契約の解約時に発生する違約金の発生判断・違約金額の計算を自動で行い、追加の請求データ（回収予定データ）の作成、かつ更にその請求・入金行為を会計仕訳へ連携することで、解約時に発生する違約金の処理を簡易化する。これにより、「管理会社の儲けの機会損失を防ぐ」、「違約金管理の負荷低減」、「経理処理の簡易化」等が可能となる。

［２．構成］
本実施形態に係る賃貸管理装置の構成の一例について、図面を参照して説明する。

図１は、本実施の形態に係る賃貸管理装置の一例を示すブロック図である。賃貸管理装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、賃貸管理装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

賃貸管理装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。賃貸管理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線又は無線の通信回線を介して、賃貸管理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、賃貸管理装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。これにより、通信インターフェース部１０４は、ネットワーク３００を介して、サーバ２００とデータ通信可能に構成されている。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。また、ユーザが出力装置（モニタ）１１４の画面に表示して、入力装置１１２で操作することを、「ＵＩを介したユーザ操作」と記載する場合がある。また、出力装置（モニタ）１１４の画面に表示出力することや出力装置（プリンタ）１１４で印刷出力すること等を単に「出力」と記載する場合がある。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。また、この記憶部１０６は、項目テーブル１０６ａと、部屋賃料テーブル１０６ｂと、部屋テーブル１０６ｃと、契約テーブル１０６ｄと、退去テーブル１０６ｅと、回収予定テーブル１０６ｆと、仕訳科目マスタ１０６ｈとを備えている。図２は、項目テーブル１０６ａ、部屋賃料テーブル１０６ｂ、部屋テーブル１０６ｃ、契約テーブル１０６ｄ、退去テーブル１０６ｅ、及び回収予定テーブル１０６ｆの構成例を示す図である。図３は、仕訳科目マスタ１０６ｈの構成例を示す図である。

項目テーブル１０６ａは、項目データを格納するためのテーブルである。項目データは、図２に示すように、項目を識別するための項目Ｋｅｙ、項目名、賃料区分のデータを含んでいてもよい。

部屋賃料テーブル１０６ｂは、部屋賃料データを格納するためのテーブルである。部屋賃料データは、図２に示すように、物件を識別するための物件Ｋｅｙ、部屋を識別するための部屋Ｋｅｙ、項目Ｋｅｙ、請求金額、違約区分（日割違約区分、期間違約区分）、期間違約の場合に違約金が発生する期間違約月数（この場合、違約金＝請求金額×期間違約月数で算出する）のデータを含んでいてもよい。日割違約とは、解約申込からの予告期間経過前の退去行為（解約予告違約）をいう。期間違約とは、当初契約で締結された最低入居期間に満たない解約行為（最低入居違約）をいう。

部屋テーブル１０６ｃは、部屋データを格納するためのテーブルである。部屋データは、図２に示すように、物件Ｋｅｙ、部屋Ｋｅｙ、解約予告違約にならない（違約金が発生しない）ために必要な解約予告期間、最低入居違約にならない（違約金が発生しない）ために必要な最低入居期間のデータを含んでいても良い。

契約テーブル１０６ｄは、契約データを格納するためのテーブルである。契約データは、図２に示すように、契約を識別するための契約Ｋｅｙ、物件Ｋｅｙ、部屋Ｋｅｙ、初回契約日のデータを含んでいてもよい。

退去テーブル１０６ｅは、退去データを格納するためのテーブルである。退去データは、図２に示すように、契約Ｋｅｙ、解約申込日、解約日、違約金計算日、違約金日数のデータを含んでいてもよい。

回収予定テーブル１０６ｆは、回収予定データを格納するためのテーブルである。回収予定データは、図２に示すように、回収予定データを識別するための回収予定Ｋｅｙ、該当年月、売上計上日、項目Ｋｅｙ、回収予定金額、物件Ｋｅｙ、部屋Ｋｅｙ、契約Ｋｅｙ、仕訳の作成が終了したか否かを示す仕訳連携済フラグ（例えば、仕訳作成済み「１」、仕訳作成無し「０」）のデータを含んでいてもよい。

仕訳科目マスタ１０６ｈは、違約金についての勘定科目の仕訳パターンを登録するためのマスタである。仕訳科目マスタ１０６ｈは、図３に示すように、項目と、借方科目と、貸方科目とを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。同図に示す例では、１行目は、項目「日割違約金」、借方科目「未退去費用」、貸方科目「賃料売上」、２行目は、項目「期間違約金」、借方科目「未退去費用」、貸方科目「賃料売上」となっている。

図１に戻り、制御部１０２は、賃貸管理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。ここで、制御部１０２は、機能概念的に、データ登録部１０２ａと、解約申込入力部１０２ｂと、回収予定作成部１０２ｃと、仕訳作成部１０２ｄと、画面表示制御部１０２ｆとを備えている。

データ登録部１０２ａは、モニタ１１４に表示される入力画面上でのオペレータの操作に応じて、項目データ、部屋賃料データ、部屋データ、及び契約データを作成・更新して、それぞれ、項目テーブル１０６ａ、部屋賃料テーブル１０６ｂ、部屋テーブル１０６ｃ、及び契約テーブル１０６ｄに登録する。

図４は、部屋賃料データや部屋データを登録するための部屋登録画面の一部を示す図である。部屋登録画面では、部屋に関わる基本情報、日付情報、賃料情報、設備情報等を入力することができる。

図５は、契約データを登録するための契約登録画面の一部を示す図である。契約登録画面では、入居者に契約に関わる日付情報、金額情報、補足情報等を入力することができる。

解約申込入力部１０２ｂは、モニタ１１４に表示される不図示の解約申込入力画面上でのオペレータの操作に応じて、解約日が入力された場合には、テーブル（項目テーブル１０６ａ、部屋賃料テーブル１０６ｂ、部屋テーブル１０６ｃ、及び契約テーブル１０６ｄ等）を参照して違約に該当するか否かを判断し、違約に該当する場合は、退去データを作成して退去テーブル１０６ｅに登録する。

回収予定作成部１０２ｃは、対象物件について、違約に該当する場合は、テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出して、回収予定額を含む回収予定データを回収予定テーブル１０６ｆに登録する。

違約区分が、解約予告違約（日割違約）の場合には、解約申込入力部１０２ｂは、対象物件について、解約申込日が入力された場合に、テーブルを参照して対応する解約予告期間に基づいて違約金計算日を算出し、次に、解約日が入力された場合に、算出した違約金発生日と入力された解約日から違約金日数を算出してもよい。回収予定作成部１０２ｃは、対象物件について、テーブルを参照して対応する請求金額と算出した違約金日数に基づいて、回収予定額を算出することにしてもよい。

違約区分が、最低入居違約（期間違約）の場合には、解約申込入力部１０２ｃは、対象物件について、解約日が入力された場合に、テーブルを参照して、対応する初回契約日及び最低入居期間に基づいて、最低入居違約に該当するか否かを判断してもよい。回収予定作成部１０２ｃは、対象物件について、テーブルを参照して対応する請求金額と期間違約月数に基づいて、回収予定額を算出してもよい。

図６は、退去データや回収予定データを作成するための解約申込入力画面の一部を示す図である。解約申込入力画面では、入居者の解約に関わる日付情報、金額情報、退去後住所情報、補足情報等を入力することができる。

図６に示す基本情報画面では、「解約申込日」、「解約日」、「違約金計算日」、「違約金日数」、「違約金の計算を行う」の値によって、日割請求の計算が行われる。「違約金計算日」については、「解約申込日」を入力すると、関連する部屋登録の解約予告をプラスし、更にマイナス１日の日付を自動でセットする。「違約金日数」については、違約金計算日が変更されるタイミングで、解約日をマイナスし、結果がプラスの場合にその日数がセットされる。「違約金の計算を行う」については、違約金の回収予定データを作成するかどうかの判断区分になっている。なお、「違約金計算日」、「違約金日数」が変更された場合には、自動でチェックが付加され、追加変更の漏れを防ぐ仕組みとしてもよい。

図６に示す請求情報画面では、基本情報画面の登録時に発生する請求内容を、請求情報画面より確認・修正が可能となっている。

仕訳作成部１０２ｄは、回収予定データに基づいて、仕訳科目マスタ１０６ｈを参照して仕訳データを作成して、仕訳テーブル１０６ｇに格納する。

画面表示制御部１０２ｅは、モニタ１１４に表示する各種画面（例えば、部屋登録画面、契約入力画面、解約申込入力画面、仕訳作成画面、マスタメンテ画面等）の表示及びその入力を制御する。

［３．具体例］
本実施の形態に係る賃貸管理装置１００の制御部１０２の処理の具体例について、図１～図９を参照して説明する。図７は、賃貸管理装置１００の制御部１０２の全体の処理の流れの概略を説明するための処理フローを示す図である。

図７を参照して、賃貸管理装置１００の制御部１０２の全体の処理の流れの概略を説明する。図７において、解約申込入力部１０２ｂは、解約申込入力処理を実行する（ステップＳ１）。具体的には、解約申込入力処理では、解約申込入力部１０２ｂは、モニタ１１４に表示される不図示の解約申込入力画面上でのオペレータの操作に応じて、テーブルの部屋賃料データの違約区分に従って、解約日及び／解約申込日に基づいて、テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断して退去データを作成して退去テーブル１０６ｅに登録する。

より具体的には、解約申込入力部１０２ｂは、違約区分が、解約予告違約の場合には、対象物件について、解約申込日が入力された場合に、テーブルを参照して対応する解約予告期間に基づいて違約金計算日を算出し、次に、解約日が入力された場合に、算出した違約金発生日と入力された解約日から違約金日数を算出してもよい。回収予定作成部１０２ｃは、テーブルを参照して対応する請求金額と算出した違約金日数に基づいて、回収予定額を算出して、回収予定額を含む回収予定データを回収予定テーブル１０６ｆに登録してもよい。

また、解約申込入力部１０２ｂは、違約区分が、最低入居違約の場合には、対象物件について、解約日が入力された場合に、テーブルを参照して、対応する初回契約日及び最低入居期間に基づいて、最低入居期間違反に該当するか否かを判断してもよい。回収予定作成部１０２ｃは、最低入居違約の場合には、対象物件について、テーブルを参照して対応する請求金額と期間違約月数に基づいて、回収予定額を算出して、回収予定額を含む回収予定データを回収予定テーブル１０６ｆに登録してもよい。

仕訳作成部１０２ｄは、仕訳データ作成処理を実行する（ステップＳ２）。具体的には、仕訳データ作成処理では、仕訳作成部１０２ｄは、回収予定データに基づいて、仕訳科目マスタ１０６ｈを参照して仕訳データを作成して仕訳テーブル１０６ｇに登録する。

（具体例１）
図８のサンプルデータを参照して、賃貸管理装置１００の制御部１０２の処理の具体例１を説明する。具体例１では、解約予告違約（日割違約）の場合を説明する。

（１）前提条件
図８（Ａ）は項目データの例、図８（Ｂ）は部屋賃料データの例、図８（Ｃ）は部屋データの例、図８（Ｄ）は契約データの例を示している。図８（Ａ）～図８（Ｄ）に示すデータが登録されていることを前提として説明する。

図８（Ａ）に示す項目データの例では、１行目は、項目Ｋｅｙ「１４１０」、項目名「日割違約金」、賃料区分「１０１（日割違約）」、２行目は、項目Ｋｅｙ「１０１０」、項目名「賃料」、賃料区分「５１（家賃）」となっている。

図８（Ｂ）に示す部屋賃料データの例では、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、項目Ｋｅｙ「１０１０（賃料）」、請求金額「￥５０，０００」、日割違約区分「１（する）」、期間違約区分「０（しない）」、期間違約月数「０（ヶ月）」となっている。

図８（Ｃ）に示す部屋データの例では、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、解約予告「１（ヶ月）」、最低入居期間「６（ヶ月）」となっている。

図８（Ｄ）に示す契約データの例では、契約Ｋｅｙ「Ｋ１」、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、初回契約日「２０１９／０１／２０」となっている。

（２）２０２０／０１／１５に解約申込を行った。ここで、該当部屋「物件Ｋｅｙ「Ｋ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」」は、部屋データの対応する解約予告が「１ヶ月」であるため、最短で２０２０／０２／１５より解約が可能になる。ここでは、解約予告期間前の「２０２０／０２／４」に解約した。

解約申込入力部１０２ｂは、図８（Ｅ）に示すような退去データを作成する。図８（Ｅ）に示す例では、契約Ｋｅｙ「Ｋ１」、解約申込日「２０２０／０１／１５」、解約日「２０２０／０２／４」、違約金計算日「２０２０／０２／１４」、違約金日数「１０（日間）となっている。具体的には、まず、解約申込日「２０２０／０１／１５」を入力すると、解約申込日「２０２０／０１／１５」に、部屋データの対応する解約予告「１（ヶ月）」をプラスし、マイナス１日の日付として、違約金計算日「２０２０／０２／１４」を算出する。次に、実際の解約日である「２０２０／０２／４」を入力すると、違約金計算日「２０２０／０２／１４」－解約日「２０２０／０２／４」＝違約金日数「１０（日間）を算出する。

（３）日割違約金の請求が発生する。回収予定作成部１０２ｃは、図８（Ｆ）に示すような回収予定回収予定データを作成する。図８（Ｆ）に示す回収予定データの例では、回収予定Ｋｅｙ「ＫＹ１」、該当年月「２０２０／０２」、売上計上日「２０２０／２／２９」、項目Ｋｅｙ「１４１０」、回収予定金額「￥１７，２４１」、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、契約Ｋｅｙ「Ｋ１」、仕訳連携済フラグ「０（未連携）」となっている。回収予定金額は、部屋賃料データの対応する請求金額「￥５０，０００」×退去データの対応する違約金日数「１０（日間）」÷２９（２月末）＝回収予定金額「１７，２４１」で算出する。

（４）２０２０／３／１に、２０２０／２の分の仕訳計上処理を行う。仕訳作成部１０２ｄは、回収予定データ及び仕訳科目マスタ１０６ｈに基づいて、図８（Ｇ）に示すような仕訳を作成する。図８（Ｇ）に示す仕訳の例では、発生日「２／２９」、借方勘定科目「未収退去費用」、借方金額「￥１７，２４１」、貸方勘定科目「賃料売上」、貸方金額「￥１７，２４１」となっている。具体的には、仕訳作成部１０２ｄは、仕訳科目マスタ１０６ｈから「日割違約金」に対応する借方勘定科目「未収去退去費用」及び貸方勘定科目「賃料売上」を取得し、借方及び貸方の金額として、回収予定データの回収予定金額「１７，２４１」を取得して、仕訳を作成する。

回収予定作成部１０２ｃは、仕訳の作成が終了すると、図８（Ｈ）に示すように、回収予定データの仕訳連携済フラグを「１（連携済）」に変更する。

（具体例２）
図９のサンプルデータを参照して、賃貸管理装置１００の制御部１０２の処理の具体例２を説明する。具体例２では、最低入居違約（期間違約）の場合を説明する。

（１）前提条件
図９（Ａ）は項目データの例、図９（Ｂ）は部屋賃料データの例、図９（Ｃ）は部屋データの例、図９（Ｄ）は契約データの例を示している。図９（Ａ）～図９（Ｄ）に示すデータが登録されていることを前提として説明する。

図９（Ａ）に示す項目データの例では、１行目は、項目Ｋｅｙ「１４１１」、項目名「期間違約金」、賃料区分「１０２（期間違約）」、２行目は、項目Ｋｅｙ「１０１０」、項目名「賃料」、賃料区分「５１（家賃）」となっている。

図９（Ｂ）に示す部屋賃料データの例では、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、項目Ｋｅｙ「１０１０（賃料）」、請求金額「￥５０，０００」、日割違約区分「０（しない）」、期間違約区分「１（する）」、期間違約月数「１（ヶ月）」となっている。

図９（Ｃ）に示す部屋データの例では、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、解約予告「１（ヶ月）」、最低入居期間「６（ヶ月）」となっている。

図９（Ｄ）に示す契約データの例では、契約Ｋｅｙ「Ｋ１」、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、初回契約日「２０２０／０１／２０」となっている。

（２）２０２０／０４／１５に解約申込を行った。該当部屋「物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」」は、部屋データの対応する解約予告が「１ヶ月」であるため、最短で２０２０／０５／１５より解約が可能になる。ここでは、２０２０／０５／２０に解約した。

解約申込入力部１０２ｂは、図９（Ｅ）に示すような退去データを作成する。図９（Ｅ）に示す例では、契約Ｋｅｙ「Ｋ１」、解約申込日「２０２０／０４／１５」、解約日「２０２０／０５／２０」、違約金計算日「２０２０／０５／１４」、違約金日数「０（日間）となっている。

期間違約（最低入居違約）の発生条件は、解約日＜初回契約日＋最低入居期間の場合が違約対象となる。解約申込入力部１０２ｂは、解約日＜初回契約日＋最低入居期間であるか否かを判断し、本例の場合は、解約日「２０２０／０５／２０」＜契約テーブルの対応する初回契約日「２０２０／０１／２０」＋部屋データの対応する最低入居期間「６（ヶ月）」となるので、期間違約と判断する。

（３）期間違約金の請求が発生する。回収予定作成部１０２ｃは、図９（Ｆ）に示すような回収予定データを作成する。図９（Ｆ）に回収予定データの例では、回収予定Ｋｅｙ「ＫＹ１」、該当年月「２０２０／０５」、売上計上日「２０２０／５／３１」、項目Ｋｅｙ「１４１１（期間違約）」、回収予定金額「￥５０，０００」、物件Ｋｅｙ「Ｂ１」、部屋Ｋｅｙ「１０１」、契約Ｋｅｙ「Ｋ１」、仕訳連携済フラグ「０（未連携）」となっている。回収予定金額「５０，０００」は、部屋賃料データの対応する請求金額「￥５０，０００」×部屋賃料データの対応する期間違約月数「１（ヶ月）」で算出する。

（４）２０２０／６／１に、２０２０／５月分の仕訳計上処理を行う。仕訳作成部１０２ｄは、回収予定データ及び仕訳科目マスタ１０６ｈに基づいて、図９（Ｇ）に示すような仕訳を作成する。図９（Ｇ）に示す仕訳の例では、発生日「５／３１」、借方勘定科目「未収退去費用」、借方金額「５０，０００」、貸方勘定科目「賃料売上」、貸方金額「５０，０００」となっている。

回収予定作成部１０２ｃは、仕訳の作成が終了すると、図９（Ｈ）に示すように、回収予定データの仕訳連携済フラグを「１（連携済）」に変更する。

以上説明したように、本実施の形態によれば、対象の物件について、解約日が入力された場合に、テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断する解約申込入力部１０２ｂと、対象物件について、違約と判断した場合に、テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出し、算出した回収予定額を含む回収予定データを作成する回収予定作成部１０２ｃと、を備えているので、本発明によれば、賃貸管理において違約金の管理を容易にすることが可能になるという効果を奏する。

［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、賃貸管理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、賃貸管理装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて賃貸管理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部１０６などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、賃貸管理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、賃貸管理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、賃貸管理装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

１００ 賃貸管理装置
１０２ 制御部
１０２ａ データ登録部
１０２ｂ 解約申込入力部
１０２ｃ 回収予定作成部
１０２ｄ 仕訳作成部
１０２ｅ 画面表示制御部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ 項目テーブル
１０６ｂ 部屋賃料テーブル
１０６ｃ 部屋テーブル
１０６ｄ 契約テーブル
１０６ｅ 退去テーブル
１０６ｆ 回収予定テーブル
１０６ｇ 仕訳テーブル
１０６ｈ 仕訳科目マスタ
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
３００ ネットワーク

Claims (5)

1. 記憶部及び制御部を備えた賃貸管理装置であって、
   前記記憶部には、
   賃貸物件毎に、請求金額、違約の種類を示す違約区分、解約予告期間及び／又は最低入居期間・初回契約日・期間違約月数を含むデータを登録したテーブルが格納されており、
   前記制御部は、
   対象の物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断する解約申込入力手段と、
   前記対象の物件について、違約と判断した場合に、前記テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出し、算出した回収予定額を含む回収予定データを作成する回収予定作成手段と、
   を備え、
   前記違約区分が、解約予告違約の場合には、
   前記解約申込入力手段は、対象物件について、解約申込日が入力された場合に、前記テーブルを参照して対応する解約予告期間に基づいて違約金計算日を算出し、次に、解約日が入力された場合に、算出した違約金発生日と入力された解約日から違約金日数を算出し、
   前記回収予定作成手段は、前記対象物件について、前記テーブルを参照して対応する請求金額と算出した違約金日数に基づいて、回収予定額を算出することを特徴とする賃貸管理装置。
2. 前記制御部は、さらに、
   前記回収予定データに基づいて仕訳を作成する仕訳作成手段を備えたことを特徴とする請求項１に記載の賃貸管理装置。
3. 前記違約区分が、最低入居違約の場合には、
   前記解約申込入力手段は、対象物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、対応する初回契約日及び最低入居期間に基づいて、最低入居期間違反に該当するか否かを判断し、
   前記回収予定作成手段は、前記対象物件について、前記テーブルを参照して対応する請求金額と期間違約月数に基づいて、回収予定額を算出することを特徴とする請求項１又は２に記載の賃貸管理装置。
4. 制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための賃貸管理方法であって、
   前記記憶部には、
   賃貸物件毎に、請求金額、違約の種類を示す違約区分、解約予告期間及び／又は最低入居期間・初回契約日・期間違約月数のデータを登録したテーブルが格納されており、
   前記制御部において実行される、
   対象の物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断する解約申込入力ステップと、
   前記対象の物件について、違約と判断した場合に、前記テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出し、算出した回収予定額を含む回収予定データを作成する回収予定作成ステップと、
   を含み、
   前記違約区分が、解約予告違約の場合には、
   前記解約申込入力ステップでは、対象物件について、解約申込日が入力された場合に、前記テーブルを参照して対応する解約予告期間に基づいて違約金計算日を算出し、次に、解約日が入力された場合に、算出した違約金発生日と入力された解約日から違約金日数を算出し、
   前記回収予定作成ステップでは、前記対象物件について、前記テーブルを参照して対応する請求金額と算出した違約金日数に基づいて、回収予定額を算出することを特徴とする賃貸管理方法。
5. 制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための賃貸管理プログラムであって、
   前記記憶部には、
   賃貸物件毎に、請求金額、違約の種類を示す違約区分、解約予告期間及び／又は最低入居期間・初回契約日・期間違約月数のデータを登録したテーブルが格納されており、
   前記制御部において、
   対象の物件について、解約日が入力された場合に、前記テーブルを参照して、違約に該当するか否かを判断する解約申込入力ステップと、
   前記対象の物件について、違約と判断した場合に、前記テーブルを参照して対応する請求金額に基づいて、回収予定額を算出し、算出した回収予定額を含む回収予定データを作成する回収予定作成ステップと、
   を実行させるための賃貸管理プログラムであり、
   前記違約区分が、解約予告違約の場合には、
   前記解約申込入力ステップでは、対象物件について、解約申込日が入力された場合に、前記テーブルを参照して対応する解約予告期間に基づいて違約金計算日を算出し、次に、解約日が入力された場合に、算出した違約金発生日と入力された解約日から違約金日数を算出し、
   前記回収予定作成ステップでは、前記対象物件について、前記テーブルを参照して対応する請求金額と算出した違約金日数に基づいて、回収予定額を算出することを特徴とする賃貸管理プログラム。

Images