JP5709128B2 - 退室管理システム - Google Patents

Description

本発明は、賃貸不動産の解約に伴う退室業務を管理する退室管理システムに関するものである。

特許文献１には、「退去立会時にその場で退去者に補修内容・金額を提示して了承を得ることができ、退去業務の効率化とコスト低減を図る」ことを課題とした補修費用算定装置が開示されている。

特許文献１では、退去現場で入力した補修情報や精算金額をプリンタで紙面に出力して退去者に署名・捺印を貰う手順になっている。

また、補修費用算定後に補修項目に対応する工事業者名を抽出し、工事発注ファイルを生成することになっている。

特開２００３−０７６７５８号公報

退去者は個人に限らず、家族や会社のようなグループのこともある。グループの場合には、立ち会って状況を説明する人自身は、査定結果を承認する立場や権限がないという場合もあり得る。例えば、主婦が立ち会って、主人が承認する場合や、課長が立ちあって、部長が承認する場合などが考えられる。このようなケースでは、立会の現場でプリントした紙面に署名・捺印を貰うということはできない。例え承認者が現場にいない場合であっても、即時に承認を得ることが、立ち会いの趣旨からして望ましい。

査定内容を確認する場合、退去者と営業担当の二人が同時に同じ画面を見るためには、ある程度大きなディスプレイを有する端末が必要になる。また、プリントして紙面で確認する場合には、プリンタが必要となる。また、印刷の処理時間も係るという問題がある。

本願発明に係る退室管理システムは、
不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末に接続可能な退室管理サーバ、及び前記営業担当端末からなる退室管理システムであって、
前記営業担当端末は、
（イ）営業担当の操作により査定内容を入力する査定内容受付部と、
（ロ）査定内容を含む査定結果データを、前記退室管理サーバへ送信する査定結果データ送信部を有し、
前記退室管理サーバは、
（１）前記営業担当端末から査定結果データを受信する査定結果受付部と、
（２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶部と、
（３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求部を有することを特徴とする。

また、前記賃借人承認要求部は、更に、賃借人による承認可否の結果を前記営業担当端末へ通知することを特徴とする。

また、前記営業担当端末は、更に、査定内容に基づいて精算額を算出する精算額算出部を有し、
前記査定結果データ送信部は、査定結果データに精算額を含めて退室管理サーバへ送信し、
前記賃借人承認要求部は、査定結果画面において、更に精算額を示すことを特徴とする。

また、前記退室管理サーバは、更に、査定内容に基づいて精算額を算出する精算額算出部を有し、
前記賃借人承認要求部は、査定結果画面において、更に精算額を示すことを特徴とする。

また、退室管理サーバは、査定業務を委託した委託者の委託者端末に接続可能であって、
退室管理サーバは、更に、賃借人端末から承認可を受信した場合に、査定内容を示し、工事承諾の指示を促す立会報告画面を委託者端末に送信し、委託者端末から工事承諾を受信する立会報告部を有することを特徴とする。

また、退室管理サーバは、不動産物件の工事を行う工事業者の工事業者端末に接続可能であって、
退室管理サーバは、更に、委託者端末から工事承諾を受信した場合に、工事業者端末に工事発注を通知する工事発注部を有することを特徴とする。

また、退室管理サーバは、更に、賃借人端末から承認可を受信した場合に、工事業者の選択を促す工事業者選択画面を営業担当端末に送信し、工事業者端末から工事業者の選択を受信する工事業者選定部を有し、
工事発注部は、選定された工事業者の工事業者端末に工事発注を通知することを特徴とする。

本願発明に係る退室管理方法は、
不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末に接続可能な退室管理サーバ、及び前記営業担当端末からなる退室管理システムによる退室管理方法であって
前記営業担当端末による、
（イ）営業担当の操作により査定内容を入力する査定内容受付工程と、
（ロ）査定内容を含む査定結果データを、前記退室管理サーバへ送信する査定結果データ送信工程を有し、
前記退室管理サーバによる、
（１）前記営業担当端末から査定結果データを受信する査定結果受付工程と、
（２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶工程と、
（３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求工程を有することを特徴とする。

本願発明に係る退室管理サーバは、
不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末に接続可能な退室管理サーバであって、
（１）前記営業担当端末から、査定内容を含む査定結果データを受信する査定結果受付部と、
（２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶部と、
（３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求部を有することを特徴とする。

本願発明に係るプログラムは、
不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末に接続可能な退室管理サーバとなるコンピュータに、
（１）前記営業担当端末から、査定内容を含む査定結果データを受信する査定結果受付手順と、
（２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶手順と、
（３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求手順を実行させることを特徴とする。

賃借人（賃借人として承認する者）の端末に、査定内容を提示して承認を求めるので、賃借人（賃借人として承認する者）が立会現場にいない場合であっても、査定の承認を得ることができる。

退去者の端末で査定内容を確認できるで、営業担当の端末に大きな画面が必要なくなる。また、プリンタも不要となる。従って、システム構成を簡素化してコストダウンを図ることができる。

賃借人の承認を貰うと、すぐに委託者の承認を求めるので、手続き期間を短縮することができる。

委託者の承認を貰うと、すぐに工事を発注するので、工事完了を早めて、空き室状態を短くすることができる。

営業担当が業者を選択して、その業者に発注する。これにより、諸般の事情を考慮した営業担当の判断を取り入れつつ、手続きを迅速化する。

図１は、退室管理システムに係るネットワーク構成を示す図である。 図２は、退室管理システムに係るデータフローを示す図である。 図３は、委託者側サーバの構成を示す図である。 図４は、退室管理システムの構成（その１）を示す図である。 図５は、退室業務依頼受付処理フローを示す図である。 図６は、立会予約に係るデータフローを示す図である。 図７は、立会案内メール送信処理フローを示す図である。 図８は、立会予約登録処理フローを示す図である。 図９は、立会指示に係るデータフローを示す図である。 図１０は、退室管理システムの構成（その２）を示す図である。 図１１は、立会指示転送処理フローを示す図である。 図１２は、営業担当端末の構成を示す図である。 図１３は、退室管理システムの構成（その３）を示す図である。 図１４は、査定結果受付処理フローを示す図である。 図１５は、賃借人承認要求処理フローを示す図である。 図１６は、退室管理システムの構成（その４）を示す図である。 図１７は、工事業者選定処理フローを示す図である。 図１８は、退室管理システムの構成（その５）を示す図である。 図１９は、立会報告処理と工事発注処理のフローを示す図である。 図２０は、実施の形態２に係る退室管理システムの構成を示す図である。

実施の形態１．
図１は、退室管理システムに係るネットワーク構成を示す図である。退室管理システムは、退室管理サーバ１０１、委託者側サーバ１０２、解約受付端末１０３、営業担当端末１０４、賃借人端末１０５、委託者端末１０６、及び工事業者端末１０７を有している。委託者側ネットワークには、退室管理サーバ１０１、委託者側サーバ１０２、及び解約受付端末１０３が接続されている。

この例では、不動産賃貸を管理し、賃貸契約を仲介する不動産業者が、他の退室管理業者に退室業務を委託する形態を想定している。委託者側サーバ１０２は、委託者側で不動産業務を管理するサーバである。解約受付端末１０３は、委託側で解約を受け付ける事務員が用いる端末である。委託者端末１０６は、退室業務（査定業務を含む）を委託した者、つまり委託側の承諾権限を有する責任者が使用する端末である。

退室管理サーバ１０１は、受託側で退室業務を管理するシステムである。営業担当端末１０４も、受託側の営業担当が使用する端末である。

インターネットには、退室管理サーバ１０１、営業担当端末１０４、賃借人端末１０５、委託者端末１０６、及び工事業者端末１０７が接続している。営業担当端末１０４には、例えば、携帯電話などの携帯無線端末が用いられる。この端末は、ブラウザやメーラーを有している。営業担当者は、物件の現場において立会業務を行う。賃借人端末１０５は、賃貸契約を解消して立ち退く賃借人が用いる端末である。特に、立会による査定結果に対する承認権限を有する者の端末である。例えば、携帯電話などの携帯無線端末、あるいはＰＣ（パーソナルコンピュータ）などが用いられる。この端末も、ブラウザやメーラーを有している。退室管理サーバ１０１と委託者側ネットワークあるはインターネットを介して接続するように構成されている。工事業者端末１０７は、物件の工事を請け負う業者が用いる端末である。委託者端末１０６は、委託者側ネットワークにも接続している場合がある。

退室管理システムによる業務フローについて説明する。図２は、退室管理システムに係るデータフローを示す図である。解約を申し込もうとする賃借人は、不動産業者の解約受付に解約の意思を伝える。その為、解約受付に電話、郵便、あるいは電子メールなどで、解約申込の連絡を行う（２０１）。解約受付の事務員は、解約受付端末１０３から委託者側サーバ１０２にアクセスして、解約情報の登録を行なう（２０２）。委託者側サーバ１０２は、解約情報の登録を受けると、退室管理サーバ１０１に対して退室業務依頼を送信する（２０３）。退室業務の依頼を受けた退室管理サーバ１０１は、賃借人端末１０５と交信して立会予約を受け付ける（２０４）。このとき、退室管理サーバ１０１は立会予約の内容を業務進捗として委託者側サーバ１０２に通知する（２０５）。退室管理サーバ１０１は、以降も随時処理内容を業務進捗として委託者側サーバ１０２に通知する。立会を行う担当者の営業担当端末１０４は、退室管理サーバ１０１から転送される立会指示を保持する（２０６）。担当者は、立会による査定内容を営業担当端末１０４に入力する（２０７）。査定結果は、営業担当端末１０４から退室管理サーバ１０１に転送される（２０８）。そして、退室管理サーバ１０１から査定結果を賃借人端末１０５に提示して、査定に対する承認を求める（２０９）。退室管理サーバ１０１は、査定承認を得ると、営業担当端末１０４から工事業者の選定を受け付ける（２１０）。退室管理サーバ１０１は、委託者端末１０６に対して立会の報告を行い、工事の承諾を求める（２１１）。委託者端末１０６から工事の承諾を受け付けると、工事業者端末１０７に対して工事の発注を送信する（２１２）。工事が終わると、工事業者端末１０７から退室管理サーバ１０１へ工事の完了が通知される（２１３）。退室管理サーバ１０１から営業担当端末１０４へ工事結果の確認を指示する（２１４）。担当者は、工事結果を確認すると、営業担当端末１０４から退室管理サーバ１０１へ確認の結果を通知する（２１５）。

以降、処理の詳細について説明する。まず、図２の解約登録（２０２）、退室業務依頼（２０３）、及び業務進捗通知（２０５）の委託者側サーバ１０２の動作について説明する。

図３は、委託者側サーバの構成を示す図である。委託者側サーバ１０２は、賃貸契約データベース３０１、解約登録入力部３０２、退室業務依頼通知部３０３、及び業務進捗受付部３０４を有している。

賃貸契約データベース３０１は、賃貸契約に関するデータを管理するデータベースである。賃貸契約毎に、賃貸情報（賃借人、貸主、賃料、契約日等）、物件情報（物件名、所在地、間取り、設備等）を記憶している他、解約申込に係る解約日、賃借人メールアドレス、賃借人電話番号、業務進捗などを記憶するように構成されている。

解約登録入力部３０２は、解約登録（２０２）を入力する処理を行なう。具体的には、解約受付端末１０３から契約番号や物件名などの検索キーを受信し、検索キーに基づいて賃貸契約を特定し、その賃貸情報を解約受付端末１０３に返信する。解約受付端末１０３の操作者は、賃貸情報を確認した上で、解約日、賃借人メールアドレス、賃借人電話番号を入力し、委託者側サーバ１０２への送信を指示する。これにより、解約登録入力部３０２は、賃貸契約を特定した上で、解約日、賃借人メールアドレス、賃借人電話番号を受信し、賃貸契約データベース３０１に記憶させる。

退室業務依頼通知部３０３は、退室業務依頼（２０３）を通知する処理を行なう。具体的には、解約登録入力処理の後、当該解約登録に係る物件の退室業務依頼を生成して、退室管理サーバ１０１に送信する。このとき、賃貸契約データベース３０１から賃貸情報、物件情報、解約日、賃借人メールアドレス、賃借人電話番号を読み出し、これらを退室業務依頼に含める。

業務進捗受付部３０４は、随時業務進捗の通知（２０５）を受け付けて、業務進捗を賃貸契約データベース３０１に記憶させるように動作する。

続いて、図２の退室業務依頼（２０３）及び立会予約（２０４）に関する退室管理サーバ１０１の動作について説明する。

図４は、退室管理システムの構成（その１）を示す図である。退室管理サーバ１０１は、退室業務依頼受付部４０１、退室業務管理テーブル４０２、立会案内メール送信部４０３、立会予約登録部４０４、担当者予定テーブル４０５、及び立会予約確定メール送信部４０６を有している。退室業務依頼受付部４０１は、退室業務依頼を受け付ける処理を行なう。退室業務管理テーブル４０２は、退室業務を管理するテーブルである。立会案内メール送信部４０３は、立会案内メールを送信する処理を行なう。立会予約登録部４０４は、立会予約を受け付ける処理を行なう。担当者予定テーブル４０５は、立会による査定を実施する担当者の予定を管理するテーブルである。立会予約確定メール送信部４０６は、立会予約確定メールを送信する処理を行なう。

業務進捗の通知（２０５）を受け付けについて説明する。図５は、退室業務依頼受付処理フローを示す図である。退室業務依頼受付部４０１は、委託者側サーバ１０２からの退室業務依頼の受信を待機する（Ｓ５０１）。新規の退室業務依頼を受信すると、新しい案件ＩＤを割り当て（Ｓ５０２）、案件ＩＤに対応付けて、退室業務依頼（賃貸情報、物件情報、解約日、賃借人メールアドレス、賃借人電話番号）を退室業務管理テーブル４０２に記憶させる（Ｓ５０３）。

業務進捗の通知（２０５）の受け付けを終了すると、続いて立会予約（２０４）の処理に移行する。図６は、立会予約に係るデータフローを示す図である。退室管理サーバ１０１は、賃借人端末１０５に立会予約画面ＵＲＬを本文に含む立会案内メールを送信し、賃借人端末１０５は、操作者の指示により立会予約画面ＵＲＬにアクセスする。退室管理サーバ１０１は、立会予約画面ＵＲＬへのアクセス元である賃借人端末１０５に立会予約画面を返信し、賃借人端末１０５は、ブラウザに表示された立会予約画面で受け付けた立会希望日時を退室管理サーバ１０１に送信し、退室管理サーバ１０１は、立会希望日時における立会予約を確定させると、立会予約が確定した旨を伝える立会予約確定メールを賃借人端末１０５に返信する。

立会案内メール送信部４０３による立会案内メール送信処理について説明する。図７は、立会案内メール送信処理フローを示す図である。立会案内を未だ送信していない案件について（Ｓ７０１）、立会案内メール本文に含まれる立会予約画面ＵＲＬに、当該案件を特定可能なコードを付加して（Ｓ７０２）、賃借人メールアドレスに送信する処理を行う（Ｓ７０３）。

立会予約登録部４０４による立会予約登録処理について説明する。図８は、立会予約登録処理フローを示す図である。賃借人端末１０５から立会予約画面ＵＲＬにアクセスを受け付けると、まずアクセスされた立会予約画面ＵＲＬの付加コードから、案件ＩＤを特定する（Ｓ８０１）。案件ＩＤに対応する賃貸情報を退室業務管理テーブル４０２から取得し、案件の賃貸情報を含む立会予約画面を生成して（Ｓ８０２）、アクセス元の賃借人端末１０５に立会予約画面を返信する（Ｓ８０３）。賃借人端末１０５からの立会希望日時の受信を待ち、立会希望日時を受信すると（Ｓ８０４）、担当者の立会希望日時の予定が空いているか判定する（Ｓ８０５）。担当者の予定は、担当者予定テーブル４０５から取得する。立会希望日時に、業務（立会を含む）、移動、休暇等の予定が割り当てられている場合には、予約不能の旨を立会予約画面に追記して（Ｓ８０６）、再度賃借人端末１０５に送信し（Ｓ８０３）、同様の処理を繰り返す（Ｓ８０４〜Ｓ８０６）。担当者の立会希望日時の予定が空いている場合には（Ｓ８０５）、当該案件の立会予定日時と担当者を退室業務管理テーブル４０５に記憶させ（Ｓ８０７）、担当者予定テーブルの当該担当者の当該日時に立会の予定を設定する（Ｓ８０８）。そして、賃借人メールアドレスに、立会予定日時を含む立会予約確定メールを送信する（Ｓ８０９）。

続いて、図２の立会指示（２０６）の退室管理サーバ１０１の動作について説明する。

図９は、立会指示に係るデータフローを示す図である。営業担当者は、営業担当端末１０４から退室管理サーバ１０１にアクセスして営業担当ログインする。営業担当端末１０４は、退室管理サーバ１０１からメニュー選択画面を受信し、メニューから立会指示を選択し、退室管理サーバ１０１に立会指示要求を送信する。営業担当端末１０４は、退室管理サーバ１０１から転送される立会指示を表す立会指示画面を表示する。更に、営業担当端末１０４から退室管理サーバ１０１へマスタデータを要求すると、退室管理サーバ１０１から営業担当端末１０４へマスタデータが転送される。退室管理サーバ１０１は、マスタデータを保持する。マスタデータは、立会による査定結果の入力（２０７）に用いられる。

立会指示に係る構成について説明する。図１０は、退室管理システムの構成（その２）を示す図である。退室管理サーバ１０１は、退室業務管理テーブル４０２の他、営業担当ログイン部１００１と立会指示転送部１００２を有している。営業担当ログイン部１００１は、営業担当のログインを処理する。立会指示転送部１００２は、立会指示画面とマスタデータの転送を行う。

図１１は、立会指示転送処理フローを示す図である。まず、営業担当ログイン部１００１による営業担当ログイン処理（Ｓ１１０１）を行う。具体的には、営業担当端末１０４からのアクセスに応じて、営業担当のログインＩＤとパスワードの入力を促す営業担当ログイン画面を返信し、営業担当端末１０４からログインＩＤとパスワードを受信する。そして、ログインＩＤとパスワードが営業担当ログイン部１００１で記憶している営業担当のログインＩＤとパスワードと一致する場合に、ログイン成功と判定し、以降の処理を継続する。ログインＩＤとパスワードが一致しない場合には、ログイン失敗と判定し、以降の処理を行わない。営業担当ログイン画面は、更にメニュー選択を促すように構成されている。

営業担当端末１０４からメニューで選択された立会指示要求を受信すると（Ｓ１１０２）、退室業務管理テーブル４０２から担当者がログインＩＤにより特定される営業担当と一致し、立会予定日が当日である立会案件を抽出する（Ｓ１１０３）。そして、当該案件の賃貸情報を退室業務管理テーブル４０２から取得し、立会予定日時と賃貸情報を表示する立会指示画面を生成して（Ｓ１１０４）、営業担当端末１０４に立会指示画面を返信する（Ｓ１１０５）。立会指示画面は、マスタデータ要求を指示することができるように構成されている。要求を待つ状態で、マスタデータ要求を受信すると（Ｓ１１０６）、退室業務管理テーブル４０２から案件に対応する賃貸情報と物件情報を取得し、賃貸情報と物件情報を含むマスタデータを生成し（Ｓ１１０７）、生成したマスタデータを営業担当端末１０４に返信する（Ｓ１１０８）。

続いて、図２の査定入力（２０７）と査定結果（２０８）に関する営業担当端末１０４の動作について説明する。

図１２は、営業担当端末の構成を示す図である。営業担当端末１０４は、マスタデータ取得部１２０１、マスタデータ記憶部１２０２、査定内容受付部１２０３、査定内容記憶部１２０４、精算額算出部１２０５、精算額記憶部１２０６、及び査定結果データ送信部１２０７を有している。動作順に従って、各処理について説明する。マスタデータ取得部１２０１で、受信したマスタデータは、マスタデータ記憶部１２０２に記憶させる。査定を開始すると、営業担当の操作に従って、査定内容受付部１２０３は査定入力画面を表示して、査定内容の入力を促す。査定内容として、項目毎に状況(コメント、写真)、工事要否、工事種別、工事費用、負担率などを入力する。査定内容は、査定内容記憶部１２０４に記憶させる。査定内容の受け付けを終えると、精算額算出部１２０５は査定内容に基づいて清算金額を算出する。具体的には、各工事の項目について、工事費用に負担率を乗じて項目別の負担費用を算出し、これらの項目別の負担費用を合計して清算額を得る。清算額は、表示させるとともに、精算額記憶部１２０６に記憶させる。査定結果データ送信部１２０７は、査定内容記憶部１２０４から査定内容を読み取り、精算額記憶部１２０６から清算額を読み取り、査定内容と清算額を含む査定結果データを退室管理サーバ１０１に送信する。

続いて、図２の査定承認（２０９）に関する退室管理サーバ１０１の動作について説明する。

図１３は、退室管理システムの構成（その３）を示す図である。退室管理サーバ１０１は、退室業務管理テーブル４０２の他、査定結果受付部１３０１、査定結果記憶部１３０２、賃借人承認要求部１３０３、及び営業担当テーブル１３０４を有している。査定結果受付部１３０１は、査定結果データを受信する。査定結果記憶部１３０２は、案件に対応つけて査定結果データを記憶する。賃借人承認要求部１３０３は、賃借人から査定結果に対する承認の可否を得る処理を行なう。営業担当テーブル１３０４は、営業担当の情報を管理するテーブルである。

図１４は、査定結果受付処理フローを示す図である。前述と同様に営業担当ログイン処理（Ｓ１４０１）し、メニュー選択で査定結果転送が指示されると（Ｓ１４０２）、査定結果データを受信する（Ｓ１４０３）。そして、案件を特定して（Ｓ１４０４）、案件ＩＤに対応付けて査定結果を査定結果記憶部１３０２に記憶する（Ｓ１４０５）。更に、賃借人承認要求処理を起動する（Ｓ１４０６）。

図１５は、賃借人承認要求処理フローを示す図である。当該案件の査定結果を査定結果記憶部１３０２から読み出して、査定結果を表示する査定結果画面を生成する（Ｓ１５０１）。査定結果画面は、操作者に対して査定結果の承認の可又は否の選択を促し、選択された承認の可否を退室管理サーバ１０１に返信するように構成されている。この当該査定結果画面のＵＲＬを本文に含める承認要求メールを当該案件の賃借人メールアドレスに送信する（Ｓ１５０２）。そして、賃借人端末１０５からの承認可否の受信を待ち（Ｓ１５０３）、承認可否を受信すると当該案件の承認可否を記憶し（Ｓ１５０４）、承認結果を通知するメールを、当該案件の営業担当者のメールアドレスに送信する（Ｓ１５０５）。つまり、査定を行った営業担当者の端末１０４に、その査定に対する承認可否を通知する。

続いて、図２の工事業者選定（２１０）に関する退室管理サーバ１０１の動作について説明する。

図１６は、退室管理システムの構成（その４）を示す図である。退室管理サーバ１０１は、退室業務管理テーブル４０２と査定結果記憶部１３０２の他、工事業者選定部１６０１と工事業者テーブル１６０２を有している。工事業者選定部１６０１は、営業担当端末１０４から工事業者の選定を受け付ける処理を行なう。工事業者テーブル１６０２は、工事業者を管理するテーブルである。

図１７は、工事業者選定処理フローを示す図である。前述と同様に営業担当ログイン処理し（Ｓ１７０１）、メニューで工事業者選定が選択されると（Ｓ１７０２）、査定結果記憶部１３０２から賃借人の承認結果が承認可であり、更に工事業者が未選定である案件を特定する（Ｓ１７０３）。そして、特定した案件の査定内容と物件情報を査定結果記憶部１３０２から読み取り、工事業者テーブル１６０２から工事業者リストを取得し、査定内容と物件情報と工事業者リストを表示する工事業者選定画面を生成する（Ｓ１７０４）。工事業者選定画面は、操作者に対して工事項目の種別に応じた工事業者の選択を促し、選択された工事項目に対応する工事業者を退室管理サーバ１０１に返信するように構成されている。この工事業者選定画面を営業担当端末１０４に送信し（Ｓ１７０５）、返信される工事項目に対応する工事業者を受信する（Ｓ１７０６）。査定結果記憶部１３０２の当該案件の各工事項目に対応付けて工事業者を記憶する（Ｓ１７０７）。これらの処理を、Ｓ１７０３で特定したすべての案件に対して行う（Ｓ１７０８）。

続いて、図２の立会報告・工事承認（２１１）と工事発注（２１２）に関する退室管理サーバ１０１の動作について説明する。

図１８は、退室管理システムの構成（その５）を示す図である。退室管理サーバ１０１は、退室業務管理テーブル４０２と査定結果記憶部１３０２と工事業者テーブル１６０２の他、委託者テーブル１８０１、立会報告部１８０２、及び工事発注部１８０３を有している。委託者テーブル１８０１は、委託者の情報を記憶するテーブルである。立会報告部１８０２は、委託者に立会による査定結果を報告し、工事への承諾を受け付ける処理を行う。工事発注部１８０３は、工事業者に工事を発注する処理を行う。

図１９は、立会報告処理と工事発注処理のフローを示す図である。立会報告部１８０２は、査定結果記憶部１３０２で賃借人による承認可否が可であって、委託者による工事承諾が設定されていない案件を特定し、当該案件の査定結果を査定結果記憶部１３０２から読み取り、査定結果を表示する立会報告画面を生成する（Ｓ１９０１）。当該案件の委託者のメールアドレスを委託者テーブル１８０１から取得し、立会報告画面ＵＲＬを本文に含む承諾要求メールを委託者メールアドレスに送信する（Ｓ１９０２）。立会報告画面は、操作者の操作により工事承諾を指示した場合に、工事承諾を退室管理サーバ１０１に返信するように構成されている。承諾要求メールを受信した委託者端末１０６から、立会報告画面ＵＲＬへアクセスを受け付けると、立会報告画面を返信する。立会報告画面で指示された工事承諾を受信すると（Ｓ１９０３）、当該案件の工事承諾を査定結果記憶部１３０２に記憶する（Ｓ１９０４）。

工事発注部１８０３は、当該案件の物件情報を退室業務管理テーブル４０２から取得し、査定結果記憶部１３０２から当該案件の工事項目と工事業者を取得し、工事発注を通知するメールを生成する。工事発注通知メールには、工事項目と物件情報を含める。そして、工事業者のメールアドレスを工事業者テーブル１６０２から取得し、工事発注通知メールを工事業者のメールアドレスに送信する（Ｓ１９０５）。

上述の例では、立会予約（２０４）と査定承認（２０９）において同一の賃借人端末１０５と交信する形態を示したが、立会予約（２０４）と査定承認（２０９）で異なる端末を用いても良い。立会予約（２０４）に関しては、賃借人として立ち会う立会者が使用する立会賃借人端末と交信し、査定承認（２０９）に関しては、賃借人として承認する承認者が使用する承認賃借人端末と交信することが考えられる。

実施の形態２．
前述の形態では、営業担当端末１０４が、査定内容に基づいて精算額を算出する精算額算出部１２０５を有し、査定結果データ送信部１２０７により、査定結果データに精算額を含めて退室管理サーバ１０１へ送信し、退室管理サーバ１０１の賃借人承認要求部１３０３で、査定結果画面において査定結果データに含まれる精算額を示す例を示した。

この例によらず、退室管理サーバ１０１で精算額を算出することも有効である。図２０は、実施の形態２に係る退室管理システムの構成を示す図である。この実施の形態では、退室管理サーバ１０１は、査定内容に基づいて精算額を算出する精算額算出部２００１を有し、賃借人承認要求部１３０３は、査定結果画面において、精算額算出部２００１で算出した精算額を示すように動作する。

処理手順としては、図１４の賃借人承認要求処理を起動する（Ｓ１４０６）の前に、精算額算出処理を行なう。そして、図１５のＳ１５０１で算出した精算額を査定結果として表示する。

退室管理サーバ１０１、委託者側サーバ１０２、解約受付端末１０３、営業担当端末１０４、賃借人端末１０５、委託者端末１０６、及び工事業者端末１０７は、コンピュータであり、各要素はプログラムにより処理を実行することができる。また、プログラムを記憶媒体に記憶させ、記憶媒体からコンピュータに読み取られるようにすることができる。

１０１ 退室管理サーバ
１０２ 委託者側サーバ
１０３ 解約受付端末
１０４ 営業担当端末
１０５ 賃借人端末
１０６ 委託者端末
１０７ 工事業者端末
２０１ 解約申込
２０２ 解約登録
２０３ 退室業務依頼
２０４ 立会予約
２０５ 業務進捗通知
２０６ 立会指示
２０７ 査定入力
２０８ 査定結果
２０９ 査定承認
２１０ 工事業者選定
２１１ 立会報告・工事承諾
２１２ 工事発注
２１３ 工事完了
２１４ 確認指示
２１５ 査定結果
３０１ 賃貸契約データベース
３０２ 解約登録入力部
３０３ 退室業務依頼通知部
３０４ 業務進捗受付部
４０１ 退室業務依頼受付部
４０２ 退室業務管理テーブル
４０３ 立会案内メール送信部
４０４ 立会予約登録部
４０５ 担当者予定テーブル
４０６ 立会予約確定メール送信部
１００１ 営業担当ログイン部
１００２ 立会指示転送部
１２０１ マスタデータ取得部
１２０２ マスタデータ記憶部
１２０３ 査定内容受付部
１２０４ 査定内容記憶部
１２０５ 精算額算出部
１２０６ 精算額記憶部
１２０７ 査定結果データ送信部
１３０１ 査定結果受付部
１３０２ 査定結果記憶部
１３０３ 賃借人承認要求部
１３０４ 営業担当テーブル
１６０１ 工事業者選定部
１６０２ 工事業者テーブル
１８０１ 委託者テーブル
１８０２ 立会報告部
１８０３ 工事発注部
２００１ 精算額算出部

Claims (9)

1. 不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と、立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末と、査定業務を委託した委託者の委託者端末と、に接続可能な退室管理サーバ、及び前記営業担当端末からなる退室管理システムであって、
   前記営業担当端末は、
   （イ）営業担当の操作により査定内容を入力する査定内容受付部と、
   （ロ）査定内容を含む査定結果データを、前記退室管理サーバへ送信する査定結果データ送信部を有し、
   前記退室管理サーバは、
   （１）前記営業担当端末から査定結果データを受信する査定結果受付部と、
   （２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶部と、
   （３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求部と、
   （４）賃借人端末から承認可を受信した場合に、前記承認が得られた査定内容を示し、工事承諾の指示を促す立会報告画面を委託者端末に送信し、委託者端末から工事承諾を受信する立会報告部と、
   を有することを特徴とする退室管理システム。
2. 前記賃借人承認要求部は、更に、賃借人による承認可否の結果を前記営業担当端末へ通知することを特徴とする請求項１記載の退室管理システム。
3. 前記営業担当端末は、更に、査定内容に基づいて精算額を算出する精算額算出部を有し、
   前記査定結果データ送信部は、査定結果データに精算額を含めて退室管理サーバへ送信し、
   前記賃借人承認要求部は、査定結果画面において、更に精算額を示すことを特徴とする請求項１又は２に記載の退室管理システム。
4. 前記退室管理サーバは、更に、査定内容に基づいて精算額を算出する精算額算出部を有し、
   前記賃借人承認要求部は、査定結果画面において、更に精算額を示すことを特徴とする請求項１又は２に記載の退室管理システム。
5. 退室管理サーバは、不動産物件の工事を行う工事業者の工事業者端末に接続可能であって、
   退室管理サーバは、更に、委託者端末から工事承諾を受信した場合に、工事業者端末に工事発注を通知する工事発注部を有することを特徴とする請求項１乃至４のいずれかに記載の退室管理システム。
6. 退室管理サーバは、更に、賃借人端末から承認可を受信した場合に、工事業者の選択を促す工事業者選択画面を営業担当端末に送信し、工事業者端末から工事業者の選択を受信する工事業者選定部を有し、
   工事発注部は、選定された工事業者の工事業者端末に工事発注を通知することを特徴とする請求項５記載の退室管理システム。
7. 不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と、立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末と、査定業務を委託した委託者の委託者端末と、に接続可能な退室管理サーバ、及び前記営業担当端末からなる退室管理システムによる退室管理方法であって
   前記営業担当端末による、
   （イ）営業担当の操作により査定内容を入力する査定内容受付工程と、
   （ロ）査定内容を含む査定結果データを、前記退室管理サーバへ送信する査定結果データ送信工程を有し、
   前記退室管理サーバによる、
   （１）前記営業担当端末から査定結果データを受信する査定結果受付工程と、
   （２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶工程と、
   （３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求工程と、
   （４）賃借人端末から承認可を受信した場合に、前記承認が得られた査定内容を示し、工事承諾の指示を促す立会報告画面を委託者端末に送信し、委託者端末から工事承諾を受信する立会報告工程と、
   を有することを特徴とする退室管理方法。
8. 不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と、立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末と、査定業務を委託した委託者の委託者端末と、に接続可能な退室管理サーバであって、
   （１）前記営業担当端末から、査定内容を含む査定結果データを受信する査定結果受付部と、
   （２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶部と、
   （３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求部と、
   （４）賃借人端末から承認可を受信した場合に、前記承認が得られた査定内容を示し、工事承諾の指示を促す立会報告画面を委託者端末に送信し、委託者端末から工事承諾を受信する立会報告部と、
   を有することを特徴とする退室管理サーバ。
9. 不動産賃貸物件から立ち退く賃借人の賃借人端末と、立ち退きに伴う物件状況の査定を行う営業担当の営業担当端末と、査定業務を委託した委託者の委託者端末と、に接続可能な退室管理サーバとなるコンピュータに、
   （１）前記営業担当端末から、査定内容を含む査定結果データを受信する査定結果受付手順と、
   （２）受信した査定結果データを記憶する査定結果記憶手順と、
   （３）査定内容を示し、承認の可否の選択を促す査定結果画面を前記賃借人端末に送信し、賃借人端末から承認の可否を受信する賃借人承認要求手順と、
   （４）賃借人端末から承認可を受信した場合に、前記承認が得られた査定内容を示し、工事承諾の指示を促す立会報告画面を委託者端末に送信し、委託者端末から工事承諾を受信する立会報告手順と、
   を実行させるためのプログラム。
   
   

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