JP2017162316A - 不動産リノベーションの収支シミュレーション装置、収支シミュレーションプログラム及び収支シミュレーション方法 - Google Patents

Abstract

【課題】 不動産物件の売主とリノベーション事業者がリノベーションによって生じる付加価値をシェアする新たな取引スキームを実現するための、不動産リノベーションの収支シミュレーション装置を提供する。【解決手段】 売却したい中古マンション等の物件の販売予定額、物件評価額等の情報を入力すると、新たな取引スキームである、リノベーション事業者が物件を買い取らずリノベーション後に売主が買主に物件を直接売却する売却前リノベーション方式と、従来の一般的な取引スキームである、リノベーション事業者が売主から物件を買い取ってリノベーション後にリノベーション事業者が買主に物件を売却する買取後リノベーション方式の双方についての収支シミュレーションを実行して、それぞれの取引スキームにおける、リノベーション事業者の予想利益と売主が取得できる予想金額を出力する。【選択図】 図５

Description

本発明は、中古マンション等の不動産物件をリノベーションして売却する取引の収支のシミュレーションに用いられる、収支シミュレーション装置、収支シミュレーションプログラム及び収支シミュレーション方法に関するものである。

多様な物件を取り扱う不動産の取引では、投資判断のための収支のシミュレーションや、物件の取引情報や収益等を管理するために、コンピュータシステムが広く利用されており、各々の目的に適した発明が開示されている。

例えば、区分所有オフィスへの投資判断のための収支予想に用いられる区分所有オフィス投資管理システムに関する発明や（特許文献１参照）、改修により価値を向上させた担保不動産の売却によって債権回収が可能となるような、担保不動産の改修後の販売価格の決定に用いられる不動産売却支援方法に関する発明（特許文献２参照）が開示されている。

特許第５７８９０６２号公報 特開２００２−２９７７３５号公報

ところで、中古マンション等の取引では、売却する物件に大規模な改修を行い、機能を大幅に向上させる「リノベーション」によって、物件の付加価値を高めて売却する取引が活発に行われるようになっている。図１は、その取引スキームを示したものであるが、リノベーション事業者が売主から物件を買い取り、リノベーションを行った後にリノベーション事業者が買主に物件を売却する流れとなるのが一般的である。

ところがこの取引スキームによると、売主からリノベーション事業者へは、リノベーション前の評価を前提に物件が売却されるため、リノベーションによって顕在化される物件の価値が売主には還元されないという問題がある。また、リノベーション事業者の立場からは、リノベーションの施工の間は自らが物件を保有することになるため、物件を購入するための資金負担が生じることと、リノベーション後に速やかに売却できない場合の在庫リスクを抱えることが課題になる。

そこで出願人は、こうした課題に対応するために、図２に示した新たな取引スキームを考案した。売主が物件を保有したまま、リノベーション事業者と工事請負契約を締結してリノベーションを施工する。リノベーション後の物件の買主（売却先）はリノベーション事業者側の責任で選定し、売主から買主に直接リノベーション後の物件を売却して、売却益を売主とリノベーション事業者でシェアする。一定期間内に売却できない場合は、売主からリノベーション事業者が物件を買い取ることをあらかじめ約束して売れ残りのリスクを負担し、両者の間で買取保証契約を締結しておく。この取引スキームによると、売主にはリノベーションによって顕在化した物件の価値の一部が還元されることに加えて、リノベーション事業者には資金負担や在庫リスクが軽減されるというメリットが生じることになる。

このような新たな取引スキームに基づく取引を推進するためには、新たな取引スキームを選択した場合の売主とリノベーション事業者のそれぞれに期待できる収益の見込みや、従来の取引スキームを選択した場合との比較などの情報を効率的に得られる仕組みが求められることになる。ところが、特許文献１に記載された発明は全く異なる取引を対象とするものであり、特許文献２もリノベーション事業者（リニューアル会社）は単なる施工の外注先という位置付けになるので、出願人が考案した新たな取引スキームに適用することはできない。

本発明はこのような課題に対応するためになされたものであり、不動産物件の売主とリノベーション事業者がリノベーションによって生じる付加価値をシェアする新たな取引スキームの実現に資することとなる、中古マンション等の不動産物件をリノベーションして売却する取引の収支のシミュレーションに用いられる、不動産リノベーションの収支シミュレーション装置、収支シミュレーションプログラム及び収支シミュレーション方法を提供することを目的とするものである。

このような課題を解決する本発明は、不動産物件のリノベーションによる収支のシミュレーションに用いられる収支シミュレーション装置であって、対象となる物件の物件評価額、前記物件の販売予定額、前記物件のリノベーション代金とリノベーション原価の決定に必要な情報の入力を受け付けて、前記物件評価額、前記販売予定額、前記リノベーション代金及び前記リノベーション原価を決定する決定手段と、前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額、前記リノベーション代金及び所定の経費を控除することによって、リノベーションした前記物件の売却によって見込まれる全体の利益である予想全体利益を算出する第１の算出手段と、前記予想全体利益からリノベーション事業者に分配されるリノベーション事業者分配額を算出し、前記リノベーション事業者分配額に少なくとも前記リノベーション代金と前記リノベーション原価の差額であるリノベーション利益を加算して、前記物件を売主が売却する前にリノベーションする売却前リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である売却前リノベーション予想利益を算出する第２の算出手段と、を備えることを特徴とする収支シミュレーション装置である。

本発明において、「売却前リノベーション方式」は、図２を用いて説明した出願人が考案した新たな取引スキームに対応するが、このように構成すると、売却対象となる不動産物件のリノベーションによって生じた付加価値を売主とリノベーション事業者でシェアする取引スキームである売却前リノベーション方式における、リノベーション事業者の収支をシミュレーションすることが可能になる。

また、本発明は、前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額及び前記リノベーション原価、並びに前記物件評価額を用いて算出される納税額及び登記費用を含む所定の経費を控除することによって、前記物件を前記リノベーション事業者が買い取った後にリノベーションして売却する買取後リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である買取後リノベーション予想利益を算出する第３の算出手段を備えることを特徴とすることもできる。

本発明において、「買取後リノベーション方式」は、図１を用いて説明した従来の一般的な取引スキームに対応するが、このように構成すると、新たな取引スキームである売却前リノベーション方式のみでなく、従来から一般的な買取後リノベーション方式を選択した場合におけるリノベーション事業者の収支も、あわせてシミュレーションすることが可能になる。

さらに、本発明は、前記売却前リノベーション予想利益と前記買取後リノベーション予想利益の対比を含む、前記売却前リノベーション方式又は前記買取後リノベーション方式のいずれを採用するかによって前記リノベーション事業者に見込まれる利益の相違に関する情報を出力する第１の出力手段を備えることを特徴としてもよい。

このように構成すると、リノベーション事業者は、同じ物件について、売却前リノベーション方式と買取後リノベーション方式のそれぞれを選択した場合の収支シミュレーションの結果を対比することが可能になるので、リノベーション事業者がいずれの取引スキームを選択するかを判断するのに有効な構成となる。

さらに、本発明は、前記予想全体利益から前記物件の売主に分配される売主分配額を算出し、前記売主分配額と前記物件評価額を用いて、前記売却前リノベーション方式によって前記売主が取得することが見込まれる金額である売却前リノベーション売主予想取得額を算出する第４の算出手段を備えることを特徴としてもよい。

このように構成すると、新たな取引スキームである売却前リノベーション方式を選択した場合におけるリノベーション事業者の収支のみでなく、売却によって売主が得られる金額を試算することも可能になる。

さらに、本発明は、前記物件評価額から少なくとも所定の経費を控除して、前記買取後リノベーション方式によって前記売主が取得することが見込まれる金額である買取後リノベーション売主予想取得額を算出する第５の算出手段を備えることを特徴としてもよい。

このように構成すると、新たな取引スキームである売却前リノベーション方式のみでなく、従来から一般的な取引スキームである買取後リノベーション方式を選択した場合における、物件の売却によって売主が得られる金額もあわせて試算することが可能になる。

さらに、本発明は、前記売却前リノベーション売主予想取得額と前記買取後リノベーション売主予想取得額の対比を含む、前記売却前リノベーション方式又は前記買取後リノベーション方式のいずれを採用するかによって前記売主が取得することが見込まれる金額の相違に関する情報を出力する第２の出力手段を備えることを特徴としてもよい。

このように構成すると、同じ物件について、売却前リノベーション方式と買取後リノベーション方式のそれぞれを選択した場合に、物件の売却によって売主が得られる金額を対比することが可能になるので、リノベーション事業者が売主に提案をする際に、双方の比較を示すのに好適な構成となる。

さらに、本発明は、前記売却前リノベーション方式において所定の期間内にリノベーション後の前記物件が売却できない場合に、前記リノベーション事業者が前記売主から前記物件を買い取ることを約束する買取保証額を、前記物件評価額を用いて算出して、前記売却前リノベーション売主予想取得額とあわせて出力する第３の出力手段を備えることを特徴としてもよい。

このように構成すると、新たな取引スキームである売却前リノベーション方式において、所定の期間内に物件が売却できなかった場合に、買取保証によってリノベーション事業者に発生する負担を把握することも可能になる。

また、本発明は、本発明に係る収支シミュレーション装置において実行される、収支シミュレーションプログラムとして特定することもできる。

本発明に係る収支シミュレーションプログラムは、不動産物件のリノベーションによる収支のシミュレーションに用いられる収支シミュレーション装置に、対象となる物件の物件評価額、前記物件の販売予定額、前記物件のリノベーション代金とリノベーション原価の決定に必要な情報の入力を受け付けて、前記物件評価額、前記販売予定額、前記リノベーション代金及び前記リノベーション原価を決定する決定ステップと、前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額、前記リノベーション代金及び所定の経費を控除することによって、リノベーションした前記物件の売却によって見込まれる全体の利益である予想全体利益を算出する第１の算出ステップと、前記予想全体利益からリノベーション事業者に分配されるリノベーション事業者分配額を算出し、前記リノベーション事業者分配額に少なくとも前記リノベーション代金と前記リノベーション原価の差額であるリノベーション利益を加算して、前記物件を売主が売却する前にリノベーションする売却前リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である売却前リノベーション予想利益を算出する第２の算出ステップと、を実行させることを特徴とする不動産リノベーションの収支シミュレーションプログラムである。

また、本発明に係る収支シミュレーションプログラムは、先に説明した本発明に係る収支シミュレーション装置の各々の構成に対応する収支シミュレーションプログラムとして特定することもできる。

また、本発明は、本発明に係る収支シミュレーション装置によって実行される、収支シミュレーション方法として特定することもできる。

本発明に係る収支シミュレーション方法は、不動産物件のリノベーションによる収支のシミュレーションに用いられる収支シミュレーション装置が、対象となる物件の物件評価額、前記物件の販売予定額、前記物件のリノベーション代金とリノベーション原価の決定に必要な情報の入力を受け付けて、前記物件評価額、前記販売予定額、前記リノベーション代金及び前記リノベーション原価を決定する決定ステップと、前記収支シミュレーション装置が、前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額、前記リノベーション代金及び所定の経費を控除することによって、リノベーションした前記物件の売却によって見込まれる全体の利益である予想全体利益を算出する第１の算出ステップと、前記収支シミュレーション装置が、前記予想全体利益からリノベーション事業者に分配されるリノベーション事業者分配額を算出し、前記リノベーション事業者分配額に少なくとも前記リノベーション代金と前記リノベーション原価の差額であるリノベーション利益を加算して、前記物件を売主が売却する前にリノベーションする売却前リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である売却前リノベーション予想利益を算出する第２の算出ステップと、を有することを特徴とする不動産リノベーションの収支シミュレーション方法である。

また、本発明に係る収支シミュレーション方法は、先に説明した本発明に係る収支シミュレーション装置の各々の構成に対応する収支シミュレーション方法として特定することもできる。

本発明は、不動産物件の売主とリノベーション事業者がリノベーションによって生じる付加価値をシェアする新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）の実現に資するものである。このスキームによる取引が拡大すると、リノベーションによる良質な中古不動産物件の供給の増加や、中古不動産取引の活性化が促進され、不動産の流通市場の発展に資することが期待できる。

従来の一般的なリノベーションによる中古不動産の取引スキーム（買取後リノベーション方式）を示す図である。 リノベーションによる中古不動産の新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）を示す図である。 本発明の実施形態の概要を示す図である。 本発明に係る収支シミュレーション装置の構成を示すブロック図である。 本発明に係る収支シミュレーション装置による収支シミュレーションの流れを示す図である。 リノベーションによる中古不動産の新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）を選択した場合の、本発明による収支シミュレーションの計算例を示す図である。 従来の一般的なリノベーションによる中古不動産の取引スキーム（買取後リノベーション方式）を選択した場合の、本発明による収支シミュレーションの計算例を示す図である。 本発明に係る収支シミュレーションプログラムの処理フローを示すフローチャートである。

本発明を実施するための形態について、図面を用いて以下に詳細に説明する。尚、以下の説明は、本発明の実施形態の一例を示したものであって、本発明はここに示した実施形態に限定されるものではない。

本発明は、中古マンション等の中古不動産をリノベーションして売却する取引の収支シミュレーションに用いられるものであるが、図１は、従来の一般的なリノベーションによる中古不動産の取引スキーム（買取後リノベーション方式）を、図２は、リノベーションによる中古不動産の新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）を示している。両者の相違は、発明が解決しようとする課題において説明したとおりであるが、本発明は取引の対象となる物件について、それぞれの取引スキームを選択した場合におけるリノベーション事業者の収支と売主が得られる金額を試算して、いずれの取引スキームを選択するかを検討するために必要な情報を速やかに提供することを可能にするものである。

図２に示した新たな取引スキームでは、図１に示した従来の一般的な取引スキームのようにリノベーション事業者が売主から物件を直ちに買い取るのではなく、売主との間で物件のリノベーションを施工する工事請負契約を締結して、リノベーション後にリノベーション事業者の責任で物件の買主（売却先）を選定する。リノベーションした物件を所定の期間内に売却できなかった場合には、売主にその負担を負わせることがないように、そうしたケースでは一定の金額でリノベーション事業者が物件を買い取ることを約束する買取保証契約を、売主との間で工事請負契約とあわせて締結しておく

リノベーション後に物件が売却されると、物件の販売価格からリノベーション前の物件の評価額、リノベーションに要した費用や売却時の仲介手数料を控除して、リノベーションにより物件の付加価値を高めて売却することにより得られた売却益を算出する。この売却益は、所定の割合で売主とリノベーション事業者に分配される。リノベーション事業者は分配金とリノベーションの請負による利益（リノベーション代金からリノベーション原価を減じた金額）が、売主は分配金と物件の評価額相当の金額が得られることになる。

このような図２に示した新たな取引スキーム取引スキームによると、売主には、物件を売却できなくなるリスクを負うことなく、リノベーションによって顕在化した物件の価値の一部が還元されることに加えて、リノベーション事業者にとっても、物件を購入するための資金負担や、在庫を抱えるリスクが軽減されるというメリットが生じることになる。本発明は、こうした新たな取引スキームにおける収支をシミュレーションできると同時に、従来の一般的な取引スキームによる場合の収支もあわせてシミュレーションすることもできるので、リノベーション事業者は売主にいずれの取引スキームを提案するか、売主はいずれの取引スキームを選択するかの判断に必要な情報を得ることが可能になる。

図３は、本発明の実施形態の概要を示している。図３において、業務管理サーバの一部又は全部の機能が本発明に係る収支シミュレーション装置に対応して、業務管理サーバには本発明に係る収支シミュレーションプログラムが備えられている。リノベーション事業者の営業担当者等は、社内に設置されたＰＣ（パーソナルコンピュータ）等のネットワーク端末から、社内ＬＡＮ等のネットワークを介して業務管理サーバにアクセスして、収支シミュレーションプログラムを起動する。そして、物件の評価額等の必要な情報を入力して、物件をリノベーションして売却する取引の収支シミュレーションを行う。

図３では、業務管理サーバは社内に設置されて、営業担当者等が操作するネットワーク端末と社内ＬＡＮで接続される構成を例示しているが、クラウドサービスの利用により業務管理サーバをインターネット上に配置して、インターネットを介して業務管理サーバにアクセスする構成としてもよい。

また、営業担当者等が外出先でも売主等に対してシミュレーション結果を示せるように、タブレット型コンピュータ等の携帯型情報端末からインターネットを介して業務管理サーバにアクセスして、収支をシミュレーションできる構成としてもよい。このように構成する際には、営業担当者等が持ち歩く携帯型情報端末には、業務管理サーバにアクセスして収支シミュレーションを実行するための専用アプリを備えさせることとすればよい。

尚、本発明は、スタンドアローンで利用されるコンピュータにおいて実施することも可能であり、営業担当者等が操作するＰＣ等のコンピュータに、本発明に係る収支シミュレーションプログラムをインストールして用いれば、ＰＣ等のコンピュータが本発明に係る収支シミュレーション装置に対応することになる。

図４は、本発明に係る収支シミュレーション装置の構成の一例を示したものである。図４において、業務管理サーバ１０の一部又は全部の機能が本発明に係る収支シミュレーション装置に対応する。

業務管理サーバ１０は、ＰＣ等の担当者端末２０及び３０とネットワークを介して接続された、リノベーション事業者の業務を管理するためのコンピュータである。その物理的な構成は特に限定されるものではなく、１台のコンピュータの一部の機能が業務管理サーバ１０に対応するものであってもよいし、複数のコンピュータによって業務管理サーバ１０に対応する機能が実現されるものであってもよい。

業務管理サーバ１０には、ＣＰＵ、メインメモリ、ＨＤＤ等の補助記憶装置が備えられ、業務管理サーバ１０が備える各々の機能に対応するプログラムが補助記憶装置からメインメモリに読み出され、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、各々のプログラムに対応する機能が実現される。

業務管理サーバ１０には、入力受付部１１、収支算出部（売却前リノベーション）１２、収支算出部（買取後リノベーション）１３、収支情報出力部１４、案件情報出力部１６及び物件価格算出部１７が設けられるが、これらはいずれも機能的に特定されるものであって、各々の機能を実現するためのプログラムが業務管理サーバ１０の補助記憶装置からメインメモリに読み出され、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、各々のプログラムに対応する機能が実現される。

また、業務管理サーバ１０には、案件情報格納部１５及び評価情報格納部１８が設けられるが、これらの各部には、業務管理サーバ１０の補助記憶装置の所定の記憶領域が割り当てられる。

担当者端末２０及び３０には、ＰＣ等のネットワーク端末が用いられるが、ネットワークを介して業務管理サーバ１０への情報の入出力が可能なコンピュータであれば、その構成は特に限定されるものではない。尚、本発明に係る収支シミュレーション装置がスタンドアローンのコンピュータとして構成される場合には、業務管理サーバ１０がコンピュータ本体に、担当者端末２０及び３０がキーボードやディスプレイ等の入出力装置に対応することになる。

以上の構成を前提にして、図５−図８を用いて、本発明に係る収支シミュレーション装置によって、中古不動産をリノベーションして売却する場合の収支をシミュレーションする方法を説明する。

図５は、本発明に係る収支シミュレーション装置による収支シミュレーションの流れを示している。中古マンション等の物件をリノベーションして売却すること売主に提案したい営業担当者等は、担当者端末２０（又は３０）から、収支のシミュレーションに必要な情報として、販売予定額（１）、物件評価額（２）、リノベ代金（３）及びリノベ原価（３）’、諸経費（４）を入力する。これらの情報は、業務管理サーバ１０の入力受付部１１で受け付けられる。

販売予定額（１）とは、対象となる物件をリノベーション後に売却した場合に予想される販売額である。物件評価額（２）とは、その時点で物件をそのまま売却した場合に想定される評価額である。これらの情報は、営業担当者等が計算した値を直接入力することとしてもよいし、担当者端末２０（又は３０）から物件の場所や築年数、広さ等の物件の評価に必要な情報を入力して、業務管理サーバ１０において、評価情報格納部１８に格納された過去の売買事例等の情報を用いながら、物件価格算出部１７で所定の評価式に基づいて自動計算することとしてもよい。後者の場合、販売予定額（１）と物件評価額（２）は、担当者端末２０（又は３０）から入力を受け付けるのではなく、担当者端末２０（又は３０）から受け付けた情報を用いて、物件価格算出部１７の演算により決定された数値が、入力受付部１１で受け付けられる構成となる。

リノベ代金（３）には、依頼主である物件の売主にリノベーション事業者が請求するリノベーションの施工代金が、リノベ原価（３）’には、リノベーションの施工に必要なリノベーション事業者に発生する原価が該当し、リノベ代金（３）からリノベ原価（３）’を減ずることによって、リノベーション事業者が施工によって得られる利益が算出される。リノベ代金（３）とリノベ原価（３）’は、営業担当者等が見積もった金額を担当者端末２０（又は３０）から入力することとすればよいが、例えば物件評価額（２）を基準にして、一定比率を乗じた額を自動計算して適用することとしてもよい。諸経費（４）には、例えば、リノベーション事業者が物件を買い取ってリノベーションする場合に発生する、リノベーションの施工の間の物件の管理費等が該当する。

続いて、収支算出部（売却前リノベーション）１２と収支算出部（買取後リノベーション）１３が起動されて、入力を受け付けた情報を用いて、収支算出部（売却前リノベーション）１２では、リノベーションによる中古不動産の新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）による収支を、収支算出部（買取後リノベーション）１３では、従来の一般的なリノベーションによる中古不動産の取引スキーム（買取後リノベーション方式）による収支を、それぞれシミュレーションする。

収支算出部（売却前リノベーション）１２が算出する新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）による収支は、図５の「予想利益１（売却前リノベ）」として算出される。

入力受付部１１で受け付けた情報のうち、販売予定額（１）から物件評価額（２）とリノベ代金（３）、さらに仲介手数料２（１０）を減ずることによって、予想される全体の利益を算出する。仲介手数料２（１０）は、リノベーション後の物件の売却時に仲介業者に支払う手数料で、例えば、販売予定額（１）の３％のように決定することとすればよい。尚、こうした支出項目は一例を示したものであって、項目を増減させることも可能である。

このようにして算出された全体利益のうち、所定の割合（例えば予想される全体利益の６０％）を分配金（１１）として売主に還元する。残りの利益（先の例では予想される全体利益の４０％）に、リノベーション事業者がリノベーションの施工によって得られる利益（リノベ代金（３）からリノベ原価（３）’を減じた金額）を加算した額が、新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）による場合に、リノベーション事業者について予想される利益（予想利益１）となる。

また、物件評価額（２）に売主に還元される分配金（１１）を加算することによって、保有する物件をリノベーションして売却することによって売主が得られる金額の予想額である、図５に示した「売主予想取得額１（売却前リノベ）」を算出することもできる。

図６は、新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）を選択した場合の収支シミュレーションの一例を示したものである。グレーの文字で表示した値は、いずれも入力された値から計算することが可能ではあるが、新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）の収支シミュレーションには用いられない値である。「入力」とされている販売予定額（１）等の項目が、自動計算されるものであってもよいことは、前述のとおりである。この例では、売主への分配金を、予想される全体利益の６０％として決定している。

一方、収支算出部（買取後リノベーション）１３が算出する従来からの一般的な取引スキーム（買取後リノベーション方式）による収支は、図５の「予想利益２（買取後リノベ）」として算出される。

入力受付部１１で受け付けた情報のうち、販売予定額（１）から物件評価額（２）と仲介手数料２（１０）を減ずることは、収支算出部（売却前リノベーション）１２で算出される新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）による収支と同様であるが、この取引スキームでは、物件を買い取って所有者となるリノベーション事業者の収支を算出することになるので、リノベーションによって発生する費用には、リノベ代金（３）ではなくリノベ原価（３）’を採用して、販売予定額（１）から減じることになる。

さらに、この取引スキームでは、リノベーション事業者が売主から物件を買い取ることにより発生するコストや、リノベーションの間に物件を保有することにより発生するコストも考慮する必要がある。具体的には、リノベーション事業者が売主から物件を買い取る際には、仲介手数料１（５）や、移転登記のための登記費用１（７）が発生する。仲介手数料１（５）は、リノベーション前の物件の買取時に仲介業者に支払う手数料で、例えば、物件評価額（２）の３％のように決定することとすればよい。登記費用１（７）は、物件の固定資産評価額に所定の税率を乗ずることによって算出されるが、固定資産評価額については、物件評価額（２）に所定の掛け目（通常は６０％前後）を乗じた概算値を用いることとすればよい。

また、リノベーションの施工の間に物件を保有することによって、管理費等の諸経費（４）や固定資産税等（６）の負担が、さらに、物件の購入に必要な借入金額から算出される抵当権設定の登記費用２（８）、その間に支払う期間金利（９）が発生する。固定資産税等（６）は、物件の固定資産評価額に所定の税率を乗ずることによって算出されるが、固定資産評価額については、物件評価額（２）に所定の掛け目（通常は６０％前後）を乗じた概算値を用いることとすればよい。登記費用２（８）と期間金利（９）は借入金額から決定されるが、借入金額は物件評価額（２）が上限となるので、例えば、全額を借り入れる想定で物件評価額（２）をそのまま借入金額として用いることとしてもよい。販売予定額（１）から、物件評価額（２）、仲介手数料２（１０）、リノベ原価（３）’の他に、こうした物件を買い取ることによって発生するコストや物件を保有することによって発生するコストを減じた額が、従来の一般的な取引スキーム（買取後リノベーション方式）による場合に、リノベーション事業者に予想される利益（予想利益２）となる。尚、これらの支出項目は一例を示したものであって、項目を増減させることも可能である。

また、物件評価額（２）から、リノベーション事業者が物件を買い取る際に発生する仲介手数料１（５）を減じることによって（仲介手数料をどちらが負担するかは契約上の問題なので、仲介手数料１（５）を減じることは必須ではない）、リノベーションを行わずにリノベーション事業者に物件を売却することによって売主が得られる金額の予想額である、図５に示した「売主予想取得額２（買取後リノベ）」を算出することもできる。

図７は、従来からの一般的な取引スキーム（買取後リノベーション方式）を選択した場合の収支シミュレーションの一例を示したものである。（５）−（９）の値は物件評価額（２）から、（１０）の値は販売予定額（１）から自動計算されるが、物件評価額（２）に０．６等の係数を乗じて簡易な方法で概算している固定資産評価額は、正確な数値がわかれば担当者端末２０（又は３０）から直接入力することとしてもよい。固定資産税（６）や期間金利（９）が発生する期間は６ヶ月／１２ヶ月として計算しているが、期間金利（９）の利率（この例では２．０％）等と合わせて、変更が可能なように設定しておくことが好ましい。

尚、新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）を選択した場合の収支シミュレーションの計算例である図６と、従来からの一般的な取引スキーム（買取後リノベーション方式）を選択した場合の収支シミュレーションの計算例である図７を対比し、リノベーション事業者利益と売主の取得額のみに注目すると、新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）は売主のみに有利な条件のようにも見えるが、リノベーション事業者には、物件を買い取るための資金負担や、在庫を抱えるリスクが軽減されることになるので、それらのメリットも考慮して売主に提案する取引スキームを検討することになる。

但し、新たな取引スキーム（売却前リノベーション方式）は、そのままでは物件が売れ残るリスクを売主が負担することになり、その点を売主が嫌うおそれがあるため、所定の期間内に物件を売却できない場合にはリノベーション事業者による物件の買い取りを約束する買取保証契約を締結することとすればよいため、その買取保証の金額（物件評価額（２）を基準にして決定すればよい）も、あわせて算出するよう構成することが好ましい。買取保証の金額の決定方法は特に限定されるものではないが、例えば、物件評価額（２）をそのまま用いることとしてもよい。

以上のようにして、収支算出部（売却前リノベーション）１２と収支算出部（買取後リノベーション）１３による２つの取引スキームの収支シミュレーションが終了すると、収支情報出力部１４が起動されて、担当者端末２０（又は３０）に収支シミュレーションの結果が出力される。出力される情報には、図５の「予想利益１（売却前リノベ）」と「売主予想取得額１（売却前リノベ）」、「予想利益２（買取後リノベ）」と「売主予想取得額２（買取後リノベ）」を含めることによって、営業担当者等は双方の取引スキームのメリットを比較検討することが可能になる。また、買取保証の金額についても、あわせて出力対象に含めることが好ましい。

こうした収支シミュレーションの結果を案件情報格納部１５に保存しておくこととすれば、一旦シミュレーションを終了した後に、営業担当者等が再度結果を確認したい場合には、業務管理サーバ１０にアクセスして案件情報出力部１６を起動することによって、案件情報格納部１５に保存された収支シミュレーションの結果を読み出して再確認することが可能になる。

また、営業担当者等がどちらの取引スキームを売主に提案するか決まっている場合等には、収支算出部（売却前リノベーション）１２か収支算出部（買取後リノベーション）１３のいずれか一方のみを起動して、決定済みの取引スキームによる収支シミュレーションのみを行える構成とすることも可能である。図８はそのような構成を前提として、本発明に係る収支シミュレーションプログラムの処理フローをフローチャートで示したものである。

本発明に係る収支シミュレーションプログラムが起動されると、シミュレーションに必要な販売予定額や物件評価額等の情報の入力を受け付ける（Ｓ１）。売却前リノベーション方式、買取後リノベーション方式のいずれの取引スキームを前提にするかの選択を受け付けて（Ｓ２）、売却前リノベーション方式が選択された場合には（Ｓ３がＹｅｓ）、図６の例に示したような、売却前リノベーション方式を前提とした収支の演算を実行する（Ｓ４）。買取後リノベーション方式が選択された場合には（Ｓ５がＹｅｓ）、図７の例に示したような、買取後リノベーション方式を前提とした収支の演算を実行する（Ｓ６）。

いずれも選択されなかった場合、あるいは双方をあわせてシミュレーションすることが選択された場合には、売却前リノベーション方式、買取後リノベーション方式の双方のケースの収支を演算する（Ｓ７）。このようにして演算された収支シミュレーションの結果が、情報を入力した営業担当者等の端末に出力される（Ｓ８）。

１０ 業務管理サーバ
１１ 入力受付部
１２ 収支算出部（売却前リノベーション）
１３ 収支算出部（買取後リノベーション）
１４ 収支情報出力部
１５ 案件情報格納部
１６ 案件情報出力部
１７ 物件価格算出部
１８ 評価情報格納部
２０ 担当者端末
３０ 担当者端末

Claims (9)

1. 不動産物件のリノベーションによる収支のシミュレーションに用いられる収支シミュレーション装置であって、
   対象となる物件の物件評価額、前記物件の販売予定額、前記物件のリノベーション代金とリノベーション原価の決定に必要な情報の入力を受け付けて、前記物件評価額、前記販売予定額、前記リノベーション代金及び前記リノベーション原価を決定する決定手段と、
   前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額及び前記リノベーション代金を控除することによって、リノベーションした前記物件の売却によって見込まれる全体の利益である予想全体利益を算出する第１の算出手段と、
   前記予想全体利益からリノベーション事業者に分配されるリノベーション事業者分配額を算出し、前記リノベーション事業者分配額に少なくとも前記リノベーション代金と前記リノベーション原価の差額であるリノベーション利益を加算して、前記物件を売主が売却する前にリノベーションする売却前リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である売却前リノベーション予想利益を算出する第２の算出手段と、
   を備えることを特徴とする収支シミュレーション装置。
2. 前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額及び前記リノベーション原価、並びに前記物件評価額を用いて算出される納税額及び登記費用を含む所定の経費を控除することによって、前記物件を前記リノベーション事業者が買い取った後にリノベーションして売却する買取後リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である買取後リノベーション予想利益を算出する第３の算出手段を備えること
   を特徴とする請求項１記載の収支シミュレーション装置。
3. 前記売却前リノベーション予想利益と前記買取後リノベーション予想利益の対比を含む、前記売却前リノベーション方式又は前記買取後リノベーション方式のいずれを採用するかによって前記リノベーション事業者に見込まれる利益の相違に関する情報を出力する第１の出力手段を備えること
   を特徴とする請求項２記載の収支シミュレーション装置。
4. 前記予想全体利益から前記物件の売主に分配される売主分配額を算出し、前記売主分配額と前記物件評価額を用いて、前記売却前リノベーション方式によって前記売主が取得することが見込まれる金額である売却前リノベーション売主予想取得額を算出する第４の算出手段を備えること
   を特徴とする請求項１記載の収支シミュレーション装置。
5. 前記予想全体利益から前記物件の売主に分配される売主分配額を算出し、前記売主分配額と前記物件評価額を用いて、前記売却前リノベーション方式によって前記売主が取得することが見込まれる金額である売却前リノベーション売主予想取得額を算出する第４の算出手段と、
   前記物件評価額から少なくとも所定の経費を控除して、前記買取後リノベーション方式によって前記売主が取得することが見込まれる金額である買取後リノベーション売主予想取得額を算出する第５の算出手段と、
   を備えることを特徴とする請求項２又は３記載の収支シミュレーション装置。
6. 前記売却前リノベーション売主予想取得額と前記買取後リノベーション売主予想取得額の対比を含む、前記売却前リノベーション方式又は前記買取後リノベーション方式のいずれを採用するかによって前記売主が取得することが見込まれる金額の相違に関する情報を出力する第２の出力手段を備えること
   を特徴とする請求項５記載の収支シミュレーション装置。
7. 前記売却前リノベーション方式において所定の期間内にリノベーション後の前記物件が売却できない場合に、前記リノベーション事業者が前記売主から前記物件を買い取ることを約束する買取保証額を、前記物件評価額を用いて算出して、前記売却前リノベーション売主予想取得額とあわせて出力する第３の出力手段を備えること
   を特徴とする請求項１乃至６いずれかに記載の収支シミュレーション装置。
8. 不動産物件のリノベーションによる収支のシミュレーションに用いられる収支シミュレーション装置に、
   対象となる物件の物件評価額、前記物件の販売予定額、前記物件のリノベーション代金とリノベーション原価の決定に必要な情報の入力を受け付けて、前記物件評価額、前記販売予定額、前記リノベーション代金及び前記リノベーション原価を決定する決定ステップと、
   前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額及び前記リノベーション代金を控除することによって、リノベーションした前記物件の売却によって見込まれる全体の利益である予想全体利益を算出する第１の算出ステップと、
   前記予想全体利益からリノベーション事業者に分配されるリノベーション事業者分配額を算出し、前記リノベーション事業者分配額に少なくとも前記リノベーション代金と前記リノベーション原価の差額であるリノベーション利益を加算して、前記物件を売主が売却する前にリノベーションする売却前リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である売却前リノベーション予想利益を算出する第２の算出ステップと、
   を実行させることを特徴とする不動産リノベーションの収支シミュレーションプログラム。
9. 不動産物件のリノベーションによる収支のシミュレーションに用いられる収支シミュレーション装置が、対象となる物件の物件評価額、前記物件の販売予定額、前記物件のリノベーション代金とリノベーション原価の決定に必要な情報の入力を受け付けて、前記物件評価額、前記販売予定額、前記リノベーション代金及び前記リノベーション原価を決定する決定ステップと、
   前記収支シミュレーション装置が、前記販売予定額から、少なくとも前記物件評価額及び前記リノベーション代金を控除することによって、リノベーションした前記物件の売却によって見込まれる全体の利益である予想全体利益を算出する第１の算出ステップと、
   前記収支シミュレーション装置が、前記予想全体利益からリノベーション事業者に分配されるリノベーション事業者分配額を算出し、前記リノベーション事業者分配額に少なくとも前記リノベーション代金と前記リノベーション原価の差額であるリノベーション利益を加算して、前記物件を売主が売却する前にリノベーションする売却前リノベーション方式によって前記リノベーション事業者に見込まれる利益である売却前リノベーション予想利益を算出する第２の算出ステップと、
   を有することを特徴とする不動産リノベーションの収支シミュレーション方法。