JP7489652B1 - プログラム、方法、情報処理装置、システム - Google Patents

Abstract

【課題】中古不動産についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格を算定できていないという課題がある。
【解決手段】プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、プロセッサが、中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップと、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件の新築価格を算定する新築価格算定ステップと、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件をリノベーションした場合の新築価格からの変動を示す第１変動値を算定する第１変動算定ステップと、新築価格算定ステップにおいて算定した新築価格および第１変動算定ステップにおいて算定した第１変動値に基づき当該中古不動産物件をリノベーションした場合の第１リノベ価格を算定する第１リノベ価格算定ステップと、を実行するプログラム。
【選択図】 図１

Description

本開示は、プログラム、方法、情報処理装置、システムに関する。

不動産物件の価格相場を算定する技術が知られている。
特許文献１には、共用部分の管理状況を中古共同住宅の査定価格に反映可能な中古共同住宅価格査定システムを提供する技術が開示されている。

特開２００５－１２８７２８号公報

中古不動産についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格を算定できていないという課題がある。
そこで、本開示は、上記課題を解決すべくなされたものであって、その目的は、中古不動産についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格を算定する技術を提供することである。

プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、プロセッサが、中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップと、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件の新築価格を算定する新築価格算定ステップと、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件をリノベーションした場合の新築価格からの変動を示す第１変動値を算定する第１変動算定ステップと、新築価格算定ステップにおいて算定した新築価格および第１変動算定ステップにおいて算定した第１変動値に基づき当該中古不動産物件をリノベーションした場合の第１リノベ価格を算定する第１リノベ価格算定ステップと、を実行するプログラム。

本開示によれば、中古不動産についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格を算定することができる。

システム１の機能構成を示すブロック図である。 サーバ１０の機能構成を示すブロック図である。 ユーザ端末２０の機能構成を示すブロック図である。 ユーザテーブル１０１２のデータ構造を示す図である。 物件テーブル１０１３のデータ構造を示す図である。 モデルテーブル１０１４のデータ構造を示す図である。 価格テーブル１０２１のデータ構造を示す図である。 リノベ価格算定処理の動作を示すフローチャートである。 リノベ価格提示処理の動作を示すフローチャートである。 リノベ価格提示処理の動作を示す画面例である。 コンピュータ９０の基本的なハードウェア構成を示すブロック図である。

以下、本開示の実施形態について図面を参照して説明する。実施形態を説明する全図において、共通の構成要素には同一の符号を付し、繰り返しの説明を省略する。なお、以下の実施形態は、特許請求の範囲に記載された本開示の内容を不当に限定するものではない。また、実施形態に示される構成要素のすべてが、本開示の必須の構成要素であるとは限らない。また、各図は模式図であり、必ずしも厳密に図示されたものではない。

＜システム１の構成＞
本開示におけるシステム１は、中古不動産物件をリノベーションした場合の想定される取引価格（リノベ価格）を算定する情報処理サービスを提供する情報処理システムである。
システム１は、ネットワークＮを介して接続された、サーバ１０、ユーザ端末２０の情報処理装置を備える。
図１は、システム１の機能構成を示すブロック図である。
図２は、サーバ１０の機能構成を示すブロック図である。
図３は、ユーザ端末２０の機能構成を示すブロック図である。

各情報処理装置は演算装置と記憶装置とを備えたコンピュータにより構成されている。コンピュータの基本ハードウェア構成および、当該ハードウェア構成により実現されるコンピュータの基本機能構成は後述する。サーバ１０、ユーザ端末２０のそれぞれについて、後述するコンピュータの基本ハードウェア構成およびコンピュータの基本機能構成と重複する説明は省略する。

＜サーバ１０の構成＞
サーバ１０は、中古不動産物件をリノベーションした場合の想定される取引価格（リノベ価格）を算定する情報処理サービスを提供する情報処理装置である。
本開示において中古不動産物件（以下、物件）は主に中古マンション（集合住宅、共同住宅）、中古一戸建て住宅（戸建て住宅）等を指す。
本開示においてリノベーションとは主に建物の内装等を解体し、基礎や柱などの骨組みだけの状態から住宅全体を一新する大規模な改修工事（フルリノベーション）を指す。なお、リノベーションはフルリノベーションに限定されることはなく、建物を改修する改修工事全体を指すものとしても良い。
サーバ１０は、記憶部１０１、制御部１０４を備える。

＜サーバ１０の記憶部１０１の構成＞
サーバ１０の記憶部１０１は、アプリケーションプログラム１０１１、ユーザテーブル１０１２、物件テーブル１０１３、モデルテーブル１０１４、価格テーブル１０２１を備える。

アプリケーションプログラム１０１１は、サーバ１０の制御部１０４を各機能ユニットとして機能させるためのプログラムである。
アプリケーションプログラム１０１１は、ウェブブラウザアプリケーションなどのアプリケーションを含む。

ユーザテーブル１０１２は、サービスを利用する会員ユーザ（以下、ユーザ）の情報を記憶し管理するテーブルである。ユーザは、サービスの利用登録を行うことで、当該ユーザの情報がユーザテーブル１０１２の新しいレコードに記憶される。これにより、ユーザは本開示にかかるサービスを利用できるようになる。
ユーザテーブル１０１２は、ユーザＩＤを主キーとして、ユーザＩＤ、ユーザ名のカラムを有するテーブルである。
図４は、ユーザテーブル１０１２のデータ構造を示す図である。

ユーザＩＤは、ユーザを識別するためのユーザ識別情報を記憶する項目である。ユーザ識別情報は、ユーザごとにユニークな値が設定されている項目である。
ユーザ名は、ユーザの氏名を記憶する項目である。ユーザ名は、氏名ではなく、ニックネームなど任意の文字列を設定しても良い。

物件テーブル１０１３は、不動産物件(以下、物件)に関する情報（物件情報）を記憶し管理するためのテーブルである。
物件テーブル１０１３は、物件ＩＤ、物件名、物件データ、取引データのカラムを有するテーブルである。
図５は、物件テーブル１０１３のデータ構造を示す図である。

物件ＩＤは、物件を識別するための物件識別情報を記憶する項目である。
物件名は、物件の名称を記憶する項目である。物件名は任意の文字列を設定することができる。
物件データは、物件に関する属性情報を記憶する項目である。
具体的に、物件データは、物件の名称（マンション名等）、物件の所在地（住所、所在エリア）、築年数、駅距離、リノベーションの有無、物件の種類（マンション、一戸建てなど）、間取り、実際に住むことが出来る空間の面積である専有面積、専有面積以外のバルコニー、テラス等の面積、建物の構造（木造、鉄骨、ＲＣなど）、マンションであれば総戸数、管理費・修繕積立金の金額、修繕積立金の積立状況、エレベーター、駐車場、オートロック、床暖房などの設備の有無、修繕履歴、法令上の制限（都市計画法や建築基準法などに基づく制限）、地目（土地の利用状況、宅地、田、畑など）、地勢（平坦地、傾斜地など）、用途地域（商業地域、住居地域など）などの情報を含む。
取引データは、物件の過去の取引に関する情報を記憶する項目である。
具体的に、取引データは、物件が売買された日付である取引年月日、取引価格、リノベーションの有無、取引の事情や条件（競売、相続によるものなど）、取引種別（仲介、直接取引等）、取引前の状態（空き家、賃貸中など物件の取引前の利用状況）等の情報を含む。

モデルテーブル１０１４は、不動産物件の価格を算定する算定モデルに関する情報（モデル情報）を記憶し管理するためのテーブルである。
モデルテーブル１０１４は、モデルＩＤ、モデル種別、条件データ、モデルデータのカラムを有するテーブルである。
図６は、モデルテーブル１０１４のデータ構造を示す図である。

モデルＩＤは、モデルを識別するためのモデル識別情報を記憶する項目である。
モデル種別は、モデルの種別を示すモデル種別情報を記憶する項目である。
具体的に、モデル種別情報は算定手法に応じて、第１モデル（物件の新築価格からの変動値を算定するモデル）、第２モデル（物件の中古価格からの変動値を算定するモデル）、第３モデル（物件のリノベーション費用を算定するモデル）のいずれかを特定するための識別情報を含む。
第１モデルは、対象物件の物件データを入力データとして、対象物件をリノベーションした場合の新築価格からの変動を示す第１変動値を出力するモデルである。
第２モデルは、対象物件の物件データを入力データとして、対象物件をリノベーションした場合の中古価格からの変動を示す第２変動値を出力するモデルである。
第３モデルは、対象物件の物件データを入力データとして、対象物件をリノベーションする際のリノベーション費用に関する第３変動値を出力するモデルである。
第１モデルから第３モデルは、過去にリノベーションが行われた中古物件（マンション、戸建て住宅）の物件データ、取引価格に基づき公知の学習方法により得られる学習モデルである。
本開示において、第１モデル、第２モデル、第３モデルは、それぞれ対象物件の築年数および所在エリアを入力データとして、第１変動値、第２変動値、第３変動値を出力するモデルとすることが好適である。
条件データは、モデルを適用することができる不動産物件の条件を記憶する項目である。具体的に、物件の所在地（住所、所在エリア）、築年数、駅距離、リノベーションの有無、物件の種類（マンション、一戸建てなど）、間取り、実際に住むことが出来る空間の面積である専有面積、専有面積以外のバルコニー、テラス等の面積、建物の構造（木造、鉄骨、ＲＣなど）、マンションであれば総戸数、管理費・修繕積立金の金額、修繕積立金の積立状況、エレベーター、駐車場、オートロック、床暖房などの設備の有無、修繕履歴、法令上の制限（都市計画法や建築基準法などに基づく制限）、地目（土地の利用状況、宅地、田、畑など）、地勢（平坦地、傾斜地など）、用途地域（商業地域、住居地域など）などの１または複数の範囲の組み合わせに基づき規定される条件に関する情報を含む。
本開示においては、築年数および所在エリアに関する条件を条件データとすることが好適である。つまり、モデルテーブル１０１４には、築年数、所在エリアごとに第１モデル、第２モデル、第３モデルが記憶される。
モデルデータは、不動産物件の価格を算定する算定モデルを記憶する項目である。具体的に、物件データを入力データとして物件価格を出力する。なお、モデルデータの出力は必ずしも物件価格である必要はなく、新築、中古物件などの物件価格からの変動値、物件のリノベーション費用（コスト、工事費）等のモデル種別に応じた出力値を出力するものとしても良い。
モデルデータは、回帰分析モデル（線形回帰、多変量回帰、ロジスティック回帰）、時系列分析モデル、機械学習モデル（決定木、ランダムフォレスト、サポートベクターマシン）、深層学習モデル、大規模言語モデル、その他、任意の人工知能モデル等を含む。

価格テーブル１０２１は、価格に関する情報（価格情報）を記憶し管理するためのテーブルである。
価格テーブル１０２１は、価格ＩＤを主キーとして、価格ＩＤ、物件ＩＤ、算定手法、リノベ価格、品質指標のカラムを有するテーブルである。
図７は、価格テーブル１０２１のデータ構造を示す図である。

価格ＩＤは、価格を識別するための価格識別情報を記憶する項目である。価格識別情報は、価格情報ごとにユニークな値が設定されている項目である。
物件ＩＤは、物件を識別するための物件識別情報を記憶する項目である。
算定手法は、算定手法に関する算定手法情報を記憶する項目である。
具体的に、算定手法情報は算定手法に応じて、第１算定手法（物件の新築価格からの変動値により算定する算定手法、第１リノベ価格算定ステップ）、第２算定手法（物件の中古価格からの変動値により算定する算定手法、第２リノベ価格算定ステップ）、第３算定手法（物件のリノベーション費用により算定する算定手法、第３リノベ価格ステップ）のいずれかを特定するための識別情報を含む。
リノベ価格は、算定モデルに基づき算定された物件のリノベーションした場合の想定される取引価格（リノベ価格）を記憶する項目である。
品質指標は、算定したリノベ価格の品質を示す情報を記憶する項目である。具体的に、品質を示す情報は、精度、信頼度、適合率、再現率、感度、Ｆ１スコア、平均絶対誤差、平均二乗誤差、平均絶対パーセント誤差、Ｒ二乗等を含む。

＜サーバ１０の制御部１０４の構成＞
サーバ１０の制御部１０４は、ユーザ登録制御部１０４１、価格算定部１０４２、価格提示部１０４３を備える。制御部１０４は、記憶部１０１に記憶されたアプリケーションプログラム１０１１を実行することにより、各機能ユニットが実現される。

ユーザ登録制御部１０４１は、本開示に係るサービスの利用を希望するユーザの情報をユーザテーブル１０１２に記憶する処理を行う。
ユーザテーブル１０１２に記憶される情報は、ユーザが任意の情報処理端末からサービス提供者が運営するウェブページなどを開き、所定の入力フォームに情報を入力しサーバ１０へ送信する。ユーザ登録制御部１０４１は、受信した情報をユーザテーブル１０１２の新しいレコードに記憶し、ユーザ登録が完了する。これにより、ユーザテーブル１０１２に記憶されたユーザはサービスを利用することができるようになる。
ユーザ登録制御部１０４１によるユーザ情報のユーザテーブル１０１２への登録に先立ち、サービス提供者は所定の審査を行いユーザによるサービス利用可否を制限しても良い。
ユーザＩＤは、ユーザを識別できる任意の文字列または数字で良く、ユーザが希望する任意の文字列または数字、もしくはユーザ登録制御部１０４１が自動的に任意の文字列または数字を設定しても良い。

価格算定部１０４２は、価格算定処理を実行する。詳細は後述する。

価格提示部１０４３は、価格提示処理を実行する。詳細は後述する。

＜ユーザ端末２０の構成＞
ユーザ端末２０は、サービスを利用するユーザが操作する情報処理装置である。ユーザ端末２０は、例えば、スマートフォン、タブレット等の携帯端末でもよいし、据え置き型のＰＣ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｃｏｍｐｕｔｅｒ）、ラップトップＰＣであってもよい。また、ＨＭＤ（Ｈｅａｄ Ｍｏｕｎｔ Ｄｉｓｐｌａｙ）、腕時計型端末等のウェアラブル端末であってもよい。
ユーザ端末２０は、記憶部２０１、制御部２０４、入力装置２０６、出力装置２０８を備える。

＜ユーザ端末２０の記憶部２０１の構成＞
ユーザ端末２０の記憶部２０１は、ユーザＩＤ２０１１、アプリケーションプログラム２０１２を備える。

ユーザＩＤ２０１１はユーザのアカウントＩＤである。ユーザは、ユーザ端末２０からユーザＩＤ２０１１を、サーバ１０へ送信する。サーバ１０は、ユーザＩＤ２０１１に基づきユーザを識別し、本開示にかかるサービスをユーザに対して提供する。なお、ユーザＩＤ２０１１には、ユーザ端末２０を利用しているユーザを識別するにあたりサーバ１０から一時的に付与されるセッションＩＤなどの情報を含む。

アプリケーションプログラム２０１２は、記憶部２０１に予め記憶されていても良いし、通信ＩＦを介してサービス提供者が運営するウェブサーバ等からダウンロードする構成としても良い。
アプリケーションプログラム２０１２は、ウェブブラウザアプリケーションなどのアプリケーションを含む。
アプリケーションプログラム２０１２は、ユーザ端末２０に記憶されているウェブブラウザアプリケーション上で実行されるＪａｖａＳｃｒｉｐｔ（登録商標）などのインタープリター型プログラミング言語を含む。

＜ユーザ端末２０の制御部２０４の構成＞
ユーザ端末２０の制御部２０４は、入力制御部２０４１、出力制御部２０４２を備える。制御部２０４は、記憶部２０１に記憶されたアプリケーションプログラム２０１２を実行することにより、各機能ユニットが実現される。

＜ユーザ端末２０の入力装置２０６の構成＞
ユーザ端末２０の入力装置２０６は、カメラ２０６１、マイク２０６２、位置情報センサ２０６３、モーションセンサ２０６４、タッチデバイス２０６５を備える。

＜ユーザ端末２０の出力装置２０８の構成＞
ユーザ端末２０の出力装置２０８は、ディスプレイ２０８１、スピーカ２０８２を備える。

＜システム１の動作＞
以下、システム１の各処理について説明する。
図８は、リノベ価格算定処理の動作を示すフローチャートである。
図９は、リノベ価格提示処理の動作を示すフローチャートである。
図１０は、リノベ価格提示処理の動作を示す画面例である。

＜リノベ価格算定処理＞
リノベ価格算定処理は、中古不動産物件の物件情報に基づき当該物件をリノベーションした後の推定取引価格（リノベ価格）を算定する処理である。

＜リノベ価格算定処理の概要＞
リノベ価格算定処理は、物件情報を取得し、当該物件情報に応じたモデル情報を取得し、リノベーションした後の推定取引価格（リノベ価格）を算定し、算定したリノベ価格の信頼度を算定し、複数の計算手法により算定したリノベ価格および信頼度に基づき総合リノベ価格を算定する一連の処理である。
なお、推定取引価格とは当該物件を売却する際に買い手と合意が成立する可能性が高いと推定される価格のことである。その他、当該物件を売却する際の売出し価格の参考価格を推定取引価格としても良い。

＜リノベ価格算定処理の詳細＞
以下に、リノベ価格算定処理の詳細を説明する。
リノベ価格算定処理は、管理者等のユーザからの入力操作に応じて実行しても良いし、サーバ１０の価格算定部１０４２が定期的に実行しても良い。例えば、サーバ１０の価格算定部１０４２は、毎月、毎週、毎日同じ時期にリノベ価格算定処理を実行する構成としても良い。その他、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報を物件テーブル１０１３に登録したことを検知して、リノベ価格算定処理を実行しても良い。

ステップＳ１０１において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件テーブル１０１３を参照して、物件ＩＤ、物件名、物件データ、取引データを含む物件情報を取得する。
なお、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件テーブル１０１３のすべての物件情報を取得しても良いし、物件の所在エリア、物件情報の取引時期等を参照して任意の検索条件に合致する１または複数の物件情報を取得しても良い。
このように、サーバ１０の価格算定部１０４２は、リノベ価格算定処理の処理対象となる物件情報（対象物件の対象物件情報）を取得し、特定する。また、後述するステップＳ１０２～Ｓ１０５の処理は、取得した所定の１の物件に対するリノベ価格算定処理を説明する。なお、ステップＳ１０１において取得した複数の対象物件の物件情報のそれぞれに対してリノベ価格算定処理を実行するものとしても良い。

ステップＳ１０２において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第１モデルを取得する第１モデル取得ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件データに基づき、モデルテーブル１０１４の条件データの項目を検索し、モデルデータの項目（第１モデルデータ）を取得する。具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件データをモデルテーブル１０１４の条件データの項目に含むモデル情報を検索し、モデルデータの項目（第１モデルデータ）を取得する。なお、第１モデル取得ステップにおいてはモデル種別の項目に第１モデルを示す情報が記憶されているレコードを取得し、他のモデル種別のレコードは取得しないものとする。
例えば、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件データに含まれる築年数および所在エリアに基づき、モデルテーブル１０１４の条件データの項目に当該築年数および所在エリアを含むモデル情報を検索し、モデルデータの項目（第１モデルデータ）を取得する。
なお、本ステップは、後述する第１リノベ価格算定ステップを実行する際に実行する必要があるが、第１リノベ価格算定ステップを実行しない場合には実行する必要はなく省略しても構わない。

ステップＳ１０２において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第２モデルを取得する第２モデル取得ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件データに基づき、モデルテーブル１０１４の条件データの項目を検索し、モデルデータの項目（第２モデルデータ）を取得する。具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件データをモデルテーブル１０１４の条件データの項目に含むモデル情報を検索し、モデルデータの項目（第２モデルデータ）を取得する。なお、第２モデル取得ステップにおいてはモデル種別の項目に第２モデルを示す情報が記憶されているレコードを取得し、他のモデル種別のレコードは取得しないものとする。
例えば、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件データに含まれる築年数および所在エリアに基づき、モデルテーブル１０１４の条件データの項目に当該築年数および所在エリアを含むモデル情報を検索し、モデルデータの項目（第２モデルデータ）を取得する。
なお、本ステップは、後述する第２リノベ価格算定ステップを実行する際に実行する必要があるが、第２リノベ価格算定ステップを実行しない場合には実行する必要はなく省略しても構わない。

ステップＳ１０２において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第３モデルを取得する第３モデル取得ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件データに基づき、モデルテーブル１０１４の条件データの項目を検索し、モデルデータの項目（第３モデルデータ）を取得する。具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件データをモデルテーブル１０１４の条件データの項目に含むモデル情報を検索し、モデルデータの項目（第３モデルデータ）を取得する。なお、第３モデル取得ステップにおいてはモデル種別の項目に第３モデルを示す情報が記憶されているレコードを取得し、他のモデル種別のレコードは取得しないものとする。
例えば、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件データに含まれる築年数および所在エリアに基づき、モデルテーブル１０１４の条件データの項目に当該築年数および所在エリアを含むモデル情報を検索し、モデルデータの項目（第３モデルデータ）を取得する。
なお、本処理は、後述する第３リノベ価格算定ステップを実行する際に実行する必要があるが、第３リノベ価格算定ステップを実行しない場合には実行する必要はなく省略しても構わない。

＜リノベ価格算定ステップ＞

＜第１リノベ価格算定ステップ＞
第１リノベ価格算定ステップは、物件の新築価格から過去のリノベーション事例に基づく所定の金額を減価することによりリノベ価格を算定するステップである。なお、場合によっては新築価格から所定の金額を増価しても良い。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、中古不動産物件の新築価格を算定する新築価格算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件情報に基づき、当該物件の新築時の価格（新築価格）を算定する。新築価格の算定手法は以下に示す任意の手法を適用することができる。

・各地域の中古マンションおよび新築マンションの価格情報を保持する記憶部と、中古マンションの価格情報に所定アルゴリズムを適用し、当該中古マンションの新築想定の単価を、中古マンションごとに推定する単価推定部と、推定した単価に基づき、当該単価が評価対象地域の単価と所定範囲で近しい地域を同一需給圏として特定する地域判定部と、同一需給圏における新築マンションの価格情報に基づく単価と、所定アルゴリズムに基づく当該新築マンションの地点の新築想定の単価との相関関係を分析し、同一需給圏における新築マンションの単価と新築想定の単価との関係を規定するモデル式を生成するモデル生成部と、に基づき生成したモデル式に基づき対象物件の新築価格を算定する。
・対象物件の物件情報と類似する新築物件（マンション、戸建て住宅）の販売事例に基づき算定する。例えば、複数の類似する新築マンション等の販売価格に対する類似度に基づく重み付け和により対象物件の新築価格を算定する。
・対象物件と同じエリアの新築物件の坪単価に基づき、当該坪単価を対象物件の専有面積、延床面積等を乗ずることにより対象物件の新築価格を算定する。
・物件情報を入力データとし、出力データとして当該物件の新築価格を出力可能な、回帰分析モデル、時系列分析モデル、機械学習モデル、深層学習モデル、大規模言語モデル、その他、任意の人工知能モデル等の任意のモデル用いて、対象物件の物件情報を入力データとして入力することにより対象物件の新築価格を算定する。
・その他、上記により算定した対象物件の新築価格を組み合わせることにより、対象物件の新築価格を算定しても良い。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、中古不動産物件をリノベーションした場合の新築価格からの変動を示す第１変動値を算定する第１変動算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件情報に基づき、当該物件の新築価格からの変動値である第１変動値を算定する。第１変動値の算定手法は以下に示す。

・対象物件の物件情報と類似する中古物件（マンション、戸建て住宅）のリノベーション事例に基づき算定する。具体的に、リノベーションを行い販売された中古物件の事例において当該中古物件の取引価格と、当該中古物件について算定した新築価格（上述する新築価格の算定手法を用いても良い）とを比較し、当該取引価格が新築価格からどの程度変動したのかを示す割合または差として第１変動値を算定する。特に、築年数および所在エリアが対象物件と類似する中古物件（マンション、戸建て住宅）のリノベーション事例に基づき第１変動値を算定することが好適である。
・また、複数の類似する中古物件等の第１変動値に対する類似度に基づく重み付け和により対象物件の第１変動値を算定しても構わない。

第１変動算定ステップは、第１モデル取得ステップにおいて取得した第１モデルに基づき第１変動値を算定するステップを実行する。第１変動算定ステップは、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第１変動値を算定するステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０２において取得した第１モデルに対象物件の物件データを入力データとして適用することにより、第１変動値を出力データとして取得する。
例えば、リノベーションを行い販売された中古物件の過去事例について、築年数および所在エリアのグループごとに第１変動値の平均値を算定し、当該平均値を当該築年数および所在エリアにおける第１変動値とする。なお、当該築年数および所在エリア、第１変動値のそれぞれを、モデルテーブル１０１４の条件データ、モデルデータの項目にモデル情報（第１モデルのモデル情報）として記憶しても良い。この場合、モデル種別には「第１モデル」を示す情報を記憶する。サーバ１０の価格算定部１０４２は、モデル種別が第１モデルかつ、対象物件の物件データに含まれる築年数および所在エリアを含む、モデルテーブル１０１４の条件データの項目を検索し、取得したモデルデータに含まれる対象物件の第１変動値を取得しても良い。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、新築価格算定ステップにおいて算定した新築価格および第１変動算定ステップにおいて算定した第１変動値に基づき中古不動産物件をリノベーションした場合の第１リノベ価格を算定する第１リノベ価格算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、算定した新築価格に対して第１変動値を演算することにより対象物件をリノベーションした場合の価格（第１リノベ価格）を算定する。
例えば、算定した新築価格に対して第１変動値を乗ずることにより第１リノベ価格を算定する（この場合、第１変動値は１未満の値としても良い、一般的にリノベーション後の物件価格は新築価格を超えないためである。但し、第１変動値の値は必ずしも１未満の値とは限られない。）。例えば、算定した新築価格に対して第１変動値を減ずる（または加算する）ことにより第１リノベ価格を算定する。このように、第１変動値は、対象物件における新築価格からの価格減少の割合または価格減少の程度を示す値とすることができる。

＜第２リノベ価格算定ステップ＞
第２リノベ価格算定ステップは、物件の中古価格から過去のリノベーション事例に基づく所定の金額を増価することによりリノベ価格を算定するステップである。なお、場合によっては中古価格から所定の金額を減価しても良い。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、中古不動産物件の取引価格を算定する中古価格算定ステップを実行する。
・対象物件の物件情報と類似する中古物件（マンション、戸建て住宅）の販売事例に基づき算定する。例えば、複数の類似する中古マンション等の販売価格に対する類似度に基づく重み付け和により対象物件の中古価格を算定する。
・対象物件と同じエリアの中古物件の坪単価に基づき、当該坪単価を対象物件の専有面積、延床面積等を乗ずることにより対象物件の中古価格を算定する。
・物件情報を入力データとし、出力データとして当該物件の中古価格を出力可能な、回帰分析モデル、時系列分析モデル、機械学習モデル、深層学習モデル、大規模言語モデル、その他、任意の人工知能モデル等の任意のモデル用いて、対象物件の物件情報を入力データとして入力することにより対象物件の中古価格を算定する。
・その他、上記により算定した対象物件の中古価格を組み合わせることにより、対象物件の中古価格を算定しても良い。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、中古不動産物件をリノベーションした場合の取引価格からの変動を示す第２変動値を算定する第２変動算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件情報に基づき、当該物件の中古価格からの変動値である第２変動値を算定する。第２変動値の算定手法は以下に示す。

・対象物件の物件情報と類似する中古物件（マンション、戸建て住宅）のリノベーション事例に基づき算定する。具体的に、リノベーションを行い販売された中古物件の過去事例において当該中古物件の取引価格と、当該中古物件について算定した中古価格（上述する中古価格の算定手法を用いても良い）とを比較し、当該取引価格が中古価格からどの程度変動したのかを示す割合または差として第２変動値を算定する。特に、築年数および所在エリアが対象物件と類似する中古物件（マンション、戸建て住宅）のリノベーション事例に基づき第２変動値を算定することが好適である。
・また、複数の類似する中古物件等の第２変動値に対する類似度に基づく重み付け和により対象物件の第２変動値を算定しても構わない。

ステップＳ１０３において、第２変動算定ステップは、第２モデル取得ステップにおいて取得した第２モデルに基づき第２変動値を算定するステップを実行する。第２変動算定ステップは、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第２変動値を算定するステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０２において取得した第２モデルに対象物件の物件データを入力データとして適用することにより、第２変動値を出力データとして取得する。
例えば、リノベーションを行い販売された中古物件の事例について、築年数および所在エリアのグループごとに第２変動値の平均値を算定し、当該平均値を当該築年数および所在エリアにおける第２変動値とする。なお、当該築年数および所在エリア、第２変動値のそれぞれを、モデルテーブル１０１４の条件データ、モデルデータの項目にモデル情報（第２モデルのモデル情報）として記憶しても良い。この場合、モデル種別には「第２モデル」を示す情報を記憶する。サーバ１０の価格算定部１０４２は、モデル種別が第２モデルかつ、対象物件の物件データに含まれる築年数および所在エリアを含む、モデルテーブル１０１４の条件データの項目を検索し、取得したモデルデータに含まれる対象物件の第２変動値を取得としても良い。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、中古価格算定ステップにおいて算定した取引価格および第２変動算定ステップにおいて算定した第２変動値に基づき中古不動産物件をリノベーションした場合の第２リノベ価格を算定する第２リノベ価格算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、算定した中古価格に対して第２変動値を演算することにより対象物件をリノベーションした場合の価格（第２リノベ価格）を算定する。
例えば、算定した中古価格に対して第２変動値を乗ずることにより第２リノベ価格を算定する（この場合、第２変動値は１より大きい値としても良い、一般的にリノベーション後の物件価格は新築価格を超えるためである。但し、第２変動値の値は必ずしも１より大きい値とは限られない。）。例えば、算定した中古価格に対して第２変動値を加算する（または減ずる）ことにより第２リノベ価格を算定する。このように、第２変動値は、対象物件における中古価格からの価格増加の割合または価格増加の程度を示す値とすることができる。

＜第３リノベ価格算定ステップ＞
第３リノベ価格算定ステップは、物件の中古価格に過去のリノベーション事例に基づくリノベーション費用を加算することによりリノベ価格を算定するステップである。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、中古不動産物件をリノベーションする際に要する費用を算定する第３変動算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０１において取得した物件情報に基づき、当該物件のリノベーションに要する費用（リノベーション費用、リノベーションコスト、工事費）を算定する。リノベーション費用の算定手法は以下に示す任意の手法を適用することができる。

・対象物件の物件情報と類似する中古物件（マンション、戸建て住宅）のリノベーション事例に基づき算定する。具体的に、リノベーションが行われた中古物件の事例において当該中古物件のリノベーション費用として第３変動値を算定する。特に、築年数および所在エリアが類似する中古物件（マンション、戸建て住宅）のリノベーション費用に基づき第３変動値を算定することが好適である。
・また、複数の類似する中古物件等の第３変動値に対する類似度に基づく重み付け和により対象物件の第３変動値を算定しても構わない。

ステップＳ１０３において、第３変動算定ステップは、第３モデル取得ステップにおいて取得した第３モデルに基づき費用を算定するステップを実行する。第３変動算定ステップは、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき費用を算定するステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、ステップＳ１０２において取得した第３モデルに対象物件の物件データを入力データとして適用することにより、第３変動値を出力データとして取得する。
例えば、リノベーションを行い販売された中古物件の過去事例について、築年数および所在エリアのグループごとに第３変動値の平均値を算定し、当該平均値を当該築年数および所在エリアにおける第３変動値とする。なお、当該築年数および所在エリア、第３変動値のそれぞれを、モデルテーブル１０１４の条件データ、モデルデータの項目にモデル情報（第３モデルのモデル情報）として記憶しても良い。この場合、モデル種別には「第３モデル」を示す情報を記憶する。サーバ１０の価格算定部１０４２は、モデル種別が第３モデルかつ、対象物件の物件データに含まれる築年数および所在エリアを含む、モデルテーブル１０１４の条件データの項目を検索し、取得したモデルデータに含まれる対象物件の第３変動値を取得しても良い。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、中古価格算定ステップにおいて算定した取引価格および第３変動算定ステップにおいて算定した費用に基づき中古不動産物件をリノベーションした場合の第３リノベ価格を算定する第３リノベ価格算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、算定した中古価格に対して第３変動値を加算することにより対象物件をリノベーションした場合の価格（第３リノベ価格）を算定する。なお、中古価格の算定は第２リノベ価格算定ステップと同様であるため説明を省略する。
また、第３変動値は、リノベーション費用であるため一般に中古価格に加算されるが、これに限られない。例えば、中古価格に乗算または除算するようなパラメータとして定義されても構わない。
このように、第３リノベ価格は、対象物件の中古価格に対してリノベーション費用（工事費等）を上乗せした値として算定される。

ステップＳ１０３において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、複数の異なる計算手法を適用することにより、中古不動産物件をリノベーションした場合の複数のリノベ価格を算定するリノベ価格算定ステップを実行する。
具体的に、リノベ価格算定ステップにおいて、第１リノベ価格算定ステップ、第２リノベ価格算定ステップ、第３リノベ価格算定ステップ、のすべてを実行しても良いし、いずれか１つを実行する構成としても良い。このように、リノベ価格算定ステップにおいては、複数の異なる計算手法により計算されたリノベ価格（第１人リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格）を取得する構成とすることができる。

＜品質算定ステップ＞
ステップＳ１０４において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、リノベ価格算定ステップにおいて算定した複数のリノベ価格のそれぞれに対して複数の品質指標を算定する品質算定ステップを実行する。品質算定ステップは、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に類似した過去の取引事例に基づき複数の品質指標を算定するステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、第１リノベ価格算定ステップ、第２リノベ価格算定ステップ、第３リノベ価格ステップのそれぞれにおいて算定したリノベ価格について、当該リノベ価格の品質を示す品質指標を算定する。品質指標は、精度、信頼度、適合率、再現率、感度、Ｆ１スコア、平均絶対誤差、平均二乗誤差、平均絶対パーセント誤差、Ｒ二乗等を含む。

リノベ価格の品質指標は以下に示す手法により算定することができる。リノベ価格の品質指標は、対象物件の新築価格、中古価格の算定結果に対する品質指標、および、変動値（第１変動値、第２変動値、第３変動値）に対する品質指標を含む。リノベ価格の品質指標は、新築価格、中古価格の算定モデルに対する品質指標、および、変動値を出力するモデル（第１モデル、第２モデル、第３モデル）に対する品質指標を含む。
リノベーションを行い販売された中古物件の過去事例について、築年数および所在エリアのグループごとの平均値として算定された新築価格、中古価格と、実際に販売された中古物件の過去事例について計算した新築価格、中古価格との、平均絶対誤差（ＭＡＥ）、平均二乗誤差（ＭＳＥ）、平均二乗対数誤差（ＭＳＬＥ）、決定係数（Ｒ２）、ルート平均二乗誤差（ＲＭＳＥ）等を、それぞれ新築価格、中古価格（新築価格算定モデル、中古価格算定モデル）の品質指標とすることができる。
リノベーションを行い販売された中古物件の過去事例について、築年数および所在エリアのグループごとの平均値として算定された第１変動値、第２変動値、第３変動値と、実際に販売された中古物件の過去事例について計算した第１変動値、第２変動値、第３変動値との、平均絶対誤差（ＭＡＥ）、平均二乗誤差（ＭＳＥ）、平均二乗対数誤差（ＭＳＬＥ）、決定係数（Ｒ２）、ルート平均二乗誤差（ＲＭＳＥ）等を、築年数、所在エリア、算定手法（第１リノベ価格算定ステップ、第２リノベ価格算定ステップ、第３リノベ価格ステップのいずれか、または、第１モデル、第２モデル、第３モデル）ごとの品質指標とすることができる。
なお、品質指標は築年数および所在エリアのグループごとに算定する必要は必ずしもなく、物件データに含まれる物件に関する任意の１または複数の属性情報を組み合わせてグループとしても良い。この場合も、任意のグループ、算定手法ごとに品質指標を算定しても構わない。
その他、物件情報、リノベ価格を入力データとし、出力データとして当該リノベ価格の品質指標を出力可能な、回帰分析モデル、時系列分析モデル、機械学習モデル、深層学習モデル、大規模言語モデル、その他、任意の人工知能モデル等の任意のモデル用いて、リノベ価格の品質指標を算出する構成としても良い。

サーバ１０の価格算定部１０４２は、対象物件の物件ＩＤ、ステップＳ１０３のリノベ価格算定ステップにおいて算定したリノベ価格（第１リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格のいずれか）、算定手法（第１リノベ価格算定ステップ、第２リノベ価格算定ステップ、第３リノベ価格ステップのいずれか）、ステップＳ１０４の品質算定ステップにおいて算定した品質指標のそれぞれを、価格テーブル１０２１の新たなレコードの物件ＩＤ、リノベ価格、算定手法、品質指標の項目に記憶する。

＜第４リノベ価格算定ステップ＞
第４リノベ価格算定ステップは、第１リノベ価格算定ステップから第３リノベ価格算定ステップにより算定された第１リノベ価格から第３リノベ価格の少なくとも２以上の組み合わせに基づき第４リノベ価格（総合リノベ価格）を算定するステップである。

ステップＳ１０５において、サーバ１０の価格算定部１０４２は、リノベ価格算定ステップにおいて算定した複数のリノベ価格を組み合わせた第４リノベ価格を算定する第４リノベ価格算定ステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、第１リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格の統計値（平均値、中央値、最頻値、最大値、最小値等のいずれか）として第４リノベ価格（総合リノベ価格）を算定する。

ステップＳ１０５において、第４リノベ価格算定ステップは、複数のリノベ価格および品質算定ステップにおいて算定した複数の品質指標に基づき、第４リノベ価格を算定するステップを実行する。
具体的に、サーバ１０の価格算定部１０４２は、第１リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格のそれぞれについて、品質指標を重み付け和とした統計値として第４リノベ価格を算定する。
例えば、サーバ１０の価格算定部１０４２は、第１リノベ価格をＰ１、第２リノベ価格をＰ２、第３リノベ価格をＰ３、第１リノベ価格の品質指標をＡ１、第２リノベ価格の品質指標をＡ２、第３リノベ価格の品質指標をＡ３とする。この場合、第４リノベ価格Ｐ４は、Ｐ４＝（Ｐ１ｘＡ１＋Ｐ２ｘＡ２＋Ｐ３ｘＡ３）／（Ａ１＋Ａ２＋Ａ３）として算定する。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）を、複数の計算手法により算定したリノベ価格に品質指標を組み合わせることにより、より正確に算定することができる。

＜リノベ価格提示処理＞
リノベ価格提示処理は、物件のリノベ価格（第１リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格）、品質指標、総合リノベ価格（第４リノベ価格）をユーザに提示する処理である。

＜リノベ価格提示処理の概要＞
リノベ価格提示処理は、ユーザから物件の入力を受け付け、当該物件のリノベ価格を取得し、総合リノベ価格を取得または算定し、取得したリノベ価格、総合リノベ価格をユーザに提示する一連の処理である。

＜リノベ価格提示処理の詳細＞
以下に、リノベ価格提示処理の詳細を説明する。

ステップＳ３０１において、サーバ１０の価格提示部１０４３は、リノベ価格画面をユーザに提示する。
具体的に、ユーザは、ユーザ端末２０の入力装置２０６を操作し、ブラウザアプリケーション等を実行し、リノベ価格提示処理を実行するためのウェブページ（リノベ価格ページ）のＵＲＬ等を入力することによりリノベ価格ページＤ１（リノベ価格画面）を開く。ユーザ端末２０の制御部２０４は、リノベ価格ページを開くためのユーザＩＤ２０１１を含むリクエストをサーバ１０へ送信する。

サーバ１０は、リクエストを受信するとリノベ価格ページを生成しユーザ端末２０へ送信する。ユーザ端末２０の制御部２０４は、リノベ価格ページＤ１をユーザ端末２０のディスプレイ２０８１に表示し、提示する。
図１０は、リノベ価格提示処理におけるリノベ価格画面の画面例である。ユーザ端末２０のディスプレイ２０８１には、リノベ価格ページＤ１が表示される。
リノベ価格ページＤ１は、物件入力欄Ｄ１０を含む。
リノベ価格ページＤ１は、第１リノベ価格算定ステップにより算定した第１リノベ価格に関する情報を提示する第１リノベ価格提示欄Ｄ１１、第２リノベ価格算定ステップにより算定した第２リノベ価格に関する情報を提示する第２リノベ価格提示欄Ｄ１２、第３リノベ価格算定ステップにより算定した第３リノベ価格に関する情報を提示する第３リノベ価格提示欄Ｄ１３、第４リノベ価格算定ステップにより算定した第４リノベ価格に関する情報を提示する第４リノベ価格提示欄Ｄ１４を含む。
第１リノベ価格提示欄Ｄ１１は、第１リノベ価格Ｄ１０１、第１リノベ価格Ｄ１０１を物件の面積（専有面積、延床面積）等で割った第１坪単価Ｄ１０１１、第１変動値Ｄ１０１２、第１品質指標Ｄ１１１を含む。
第２リノベ価格提示欄Ｄ１２は、第２リノベ価格Ｄ１０２、第２リノベ価格Ｄ１０２を物件の面積（専有面積、延床面積）等で割った第２坪単価Ｄ１０２１、第２変動値Ｄ１０２２、第２品質指標Ｄ１１２を含む。
第３リノベ価格提示欄Ｄ１３は、第３リノベ価格Ｄ１０３、第３リノベ価格Ｄ１０３を物件の面積（専有面積、延床面積）等で割った第３坪単価Ｄ１０３１、第３変動値Ｄ１０３２、第３品質指標Ｄ１１３を含む。

ユーザは、ユーザ端末２０の入力装置２０６を操作することにより、物件入力欄Ｄ１０に物件名、物件ＩＤ等の物件を特定するための物件識別情報を入力する。ユーザ端末２０の制御部２０４は、物件識別情報をサーバ１０へ送信する。サーバ１０の価格提示部１０４３は、物件識別情報を受信し、受け付ける。

ステップＳ３０２において、サーバ１０の価格提示部１０４３は、受信した物件識別情報に基づき価格テーブル１０２１の物件ＩＤの項目を検索し、リノベ価格、品質指標を含む価格情報を取得する。
なお、本開示においては物件識別情報に基づき特定される物件について第１算定手法、第２算定手法、第３算定手法の３種類の手法により算定されたリノベ価格（第１リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格）、品質指標（第１品質指標、第２品質指標、第３品質指標）を取得する。また、リノベ価格算定処理において第４リノベ価格を算定している場合は、第４リノベ価格も取得する。

ステップＳ３０３において、サーバ１０の価格提示部１０４３は、第１リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格および、第１品質指標、第２品質指標、第３品質指標に基づき、第４リノベ価格を算定する。なお、第４リノベ価格の算定は、リノベ価格算定処理のステップＳ１０５における第４リノベ価格の算定と同様であるため詳細な説明を省略する。リノベ価格提示処理において第４リノベ価格を算定する場合は、リノベ価格算定処理のステップＳ１０５を省略しても良い。つまり、第４リノベ価格の算定は、リノベ価格算定処理、リノベ価格提示処理のいずれか一方で実行する構成としても良い。

ステップＳ３０４において、サーバ１０の価格提示部１０４３は、リノベ価格算定ステップにおいて算定した複数のリノベ価格を、品質算定ステップにおいて算定した複数の品質指標と関連付けて提示する価格提示ステップを実行する。価格提示ステップは、第４リノベ価格算定ステップにおいて算定した第４リノベ価格を提示するステップを含む。
具体的に、サーバ１０の価格提示部１０４３は、取得した第１リノベ価格、第２リノベ価格、第３リノベ価格、第４リノベ価格および、第１品質指標、第２品質指標、第３品質指標を、ユーザ端末２０へ送信する。ユーザ端末２０の制御部２０４は、受信したリノベ価格、品質指標を、ユーザ端末２０のリノベ価格ページＤ１の第１リノベ価格Ｄ１０１、第２リノベ価格Ｄ１０２、第３リノベ価格Ｄ１０３、第４リノベ価格Ｄ１０４、第１リノベ価格の第１品質指標Ｄ１１１、第２リノベ価格の第２品質指標Ｄ１１２、第３リノベ価格の第３品質指標Ｄ１１３に描画する。
例えば、リノベ価格ページＤ１において、第１リノベ価格Ｄ１０１、第２リノベ価格Ｄ１０２、第３リノベ価格Ｄ１０３のそれぞれは、第１品質指標Ｄ１１１、第２品質指標Ｄ１１２、第３品質指標Ｄ１１３に関連付けて提示される。
これにより、ユーザは、複数の異なる計算手法を適用することにより算定された複数のリノベ価格のそれぞれを品質指標と関連付けられた態様で確認できる。

＜コンピュータの基本ハードウェア構成＞
図１１は、コンピュータ９０の基本的なハードウェア構成を示すブロック図である。コンピュータ９０は、プロセッサ９０１、主記憶装置９０２、補助記憶装置９０３、通信ＩＦ９９１（インタフェース、Interface）を少なくとも備える。これらは通信バス９２１により相互に電気的に接続される。

プロセッサ９０１とは、プログラムに記述された命令セットを実行するためのハードウェアである。プロセッサ９０１は、演算装置、レジスタ、周辺回路等から構成される。

主記憶装置９０２とは、プログラム、及びプログラム等で処理されるデータ等を一時的に記憶するためのものである。例えば、ＤＲＡＭ（Dynamic Random Access Memory）等の揮発性のメモリである。

補助記憶装置９０３とは、データ及びプログラムを保存するための記憶装置である。例えば、フラッシュメモリ、ＨＤＤ（Hard Disc Drive）、光磁気ディスク、ＣＤ－ＲＯＭ、ＤＶＤ－ＲＯＭ、半導体メモリ等である。

通信ＩＦ９９１とは、有線又は無線の通信規格を用いて、他のコンピュータとネットワークを介して通信するための信号を入出力するためのインタフェースである。
ネットワークは、インターネット、ＬＡＮ、無線基地局等によって構築される各種移動通信システム等で構成される。例えば、ネットワークには、３Ｇ、４Ｇ、５Ｇ移動通信システム、ＬＴＥ（Long Term Evolution）、所定のアクセスポイントによってインターネットに接続可能な無線ネットワーク（例えばWi-Fi（登録商標））等が含まれる。無線で接続する場合、通信プロトコルとして例えば、Ｚ－Ｗａｖｅ（登録商標）、ＺｉｇＢｅｅ（登録商標）、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）等が含まれる。有線で接続する場合は、ネットワークには、ＵＳＢ（Universal Serial Bus）ケーブル等により直接接続するものも含む。

なお、各ハードウェア構成の全部または一部を複数のコンピュータ９０に分散して設け、ネットワークを介して相互に接続することによりコンピュータ９０を仮想的に実現することができる。このように、コンピュータ９０は、単一の筐体、ケースに収納されたコンピュータ９０だけでなく、仮想化されたコンピュータシステムも含む概念である。

＜コンピュータ９０の基本機能構成＞
コンピュータ９０の基本ハードウェア構成（図１１）により実現されるコンピュータの機能構成を説明する。コンピュータは、制御部、記憶部、通信部の機能ユニットを少なくとも備える。

なお、コンピュータ９０が備える機能ユニットは、それぞれの機能ユニットの全部または一部を、ネットワークで相互に接続された複数のコンピュータ９０に分散して設けても実現することができる。コンピュータ９０は、単一のコンピュータ９０だけでなく、仮想化されたコンピュータシステムも含む概念である。

制御部は、プロセッサ９０１が補助記憶装置９０３に記憶された各種プログラムを読み出して主記憶装置９０２に展開し、当該プログラムに従って処理を実行することにより実現される。制御部は、プログラムの種類に応じて様々な情報処理を行う機能ユニットを実現することができる。これにより、コンピュータは情報処理を行う情報処理装置として実現される。

記憶部は、主記憶装置９０２、補助記憶装置９０３により実現される。記憶部は、データ、各種プログラム、各種データベースを記憶する。また、プロセッサ９０１は、プログラムに従って記憶部に対応する記憶領域を主記憶装置９０２または補助記憶装置９０３に確保することができる。また、制御部は、各種プログラムに従ってプロセッサ９０１に、記憶部に記憶されたデータの追加、更新、削除処理を実行させることができる。

データベースは、リレーショナルデータベースを指し、行と列によって構造的に規定された表形式のテーブル、マスタと呼ばれるデータ集合を、互いに関連づけて管理するためのものである。データベースでは、表をテーブル、マスタ、表の列をカラム、表の行をレコードと呼ぶ。リレーショナルデータベースでは、テーブル、マスタ同士の関係を設定し、関連づけることができる。
通常、各テーブル、各マスタにはレコードを一意に特定するための主キーとなるカラムが設定されるが、カラムへの主キーの設定は必須ではない。制御部は、各種プログラムに従ってプロセッサ９０１に、記憶部に記憶された特定のテーブル、マスタにレコードを追加、削除、更新を実行させることができる。
また、記憶部に、データ、各種プログラム、各種データベースを記憶させることにより、本開示にかかる情報処理装置、情報処理システムが製造されたものとして捉えることができる。

なお、本開示におけるデータベース、マスタは、情報が構造的に規定された任意のデータ構造体（リスト、辞書、連想配列、オブジェクトなど）を含み得る。データ構造体には、データと、任意のプログラミング言語により記述された関数、クラス、メソッドなどを組み合わせることにより、データ構造体と見なし得るデータも含むものとする。

通信部は、通信ＩＦ９９１により実現される。通信部は、ネットワークを介して他のコンピュータ９０と通信を行う機能を実現する。通信部は、他のコンピュータ９０から送信された情報を受信し、制御部へ入力することができる。制御部は、各種プログラムに従ってプロセッサ９０１に、受信した情報に対する情報処理を実行させることができる。また、通信部は、制御部から出力された情報を他のコンピュータ９０へ送信することができる。

＜付記＞
以上の各実施形態で説明した事項を以下に付記する。

（付記１）
プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、プロセッサが、中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップ（Ｓ１０１）と、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件の新築価格を算定する新築価格算定ステップ（Ｓ１０３）と、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件をリノベーションした場合の新築価格からの変動を示す第１変動値を算定する第１変動算定ステップ（Ｓ１０３）と、新築価格算定ステップにおいて算定した新築価格および第１変動算定ステップにおいて算定した第１変動値に基づき当該中古不動産物件をリノベーションした場合の第１リノベ価格を算定する第１リノベ価格算定ステップ（Ｓ１０３）と、を実行するプログラム。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記２）
プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、プロセッサが、中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップ（Ｓ１０１）と、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件の取引価格を算定する中古価格算定ステップ（Ｓ１０３）と、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件をリノベーションした場合の取引価格からの変動を示す第２変動値を算定する第２変動算定ステップ（Ｓ１０３）と、中古価格算定ステップにおいて算定した取引価格および第２変動算定ステップにおいて算定した第２変動値に基づき当該中古不動産物件をリノベーションした場合の第２リノベ価格を算定する第２リノベ価格算定ステップ（Ｓ１０３）と、を実行するプログラム。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記３）
プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、プロセッサが、中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップ（Ｓ１０１）と、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件の取引価格を算定する中古価格算定ステップ（Ｓ１０３）と、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、当該中古不動産物件をリノベーションする際に要する費用を算定する第３変動算定ステップ（Ｓ１０３）と、中古価格算定ステップにおいて算定した取引価格および第３変動算定ステップにおいて算定した費用に基づき当該中古不動産物件をリノベーションした場合の第３リノベ価格を算定する第３リノベ価格算定ステップ（Ｓ１０３）と、を実行するプログラム。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記４）
第１変動算定ステップ（Ｓ１０３）は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第１変動値を算定するステップである、付記１記載のプログラム。
これにより、中古不動産物件の築年数および所在エリアを考慮することにより、リノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記５）
プロセッサが、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第１モデルを取得する第１モデル取得ステップ（Ｓ１０２）と、を実行し、第１変動算定ステップ（Ｓ１０３）は、第１モデル取得ステップにおいて取得した第１モデルに基づき第１変動値を算定するステップである、付記１記載のプログラム。
これにより、中古不動産物件の築年数および所在エリアを考慮することにより、リノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記６）
第２変動算定ステップ（Ｓ１０３）は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第２変動値を算定するステップである、付記２記載のプログラム。
これにより、中古不動産物件の築年数および所在エリアを考慮することにより、リノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記７）
プロセッサが、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第２モデルを取得する第２モデル取得ステップ（Ｓ１０２）と、を実行し、第２変動算定ステップ（Ｓ１０３）は、第２モデル取得ステップにおいて取得した第２モデルに基づき第２変動値を算定するステップである、付記２記載のプログラム。
これにより、中古不動産物件の築年数および所在エリアを考慮することにより、リノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記８）
第３変動算定ステップ（Ｓ１０３）は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき費用を算定するステップである、付記３記載のプログラム。
これにより、中古不動産物件の築年数および所在エリアを考慮することにより、リノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記９）
プロセッサが、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に含まれる中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第３モデルを取得する第３モデル取得ステップ（Ｓ１０２）と、を実行し、第３変動算定ステップ（Ｓ１０３）は、第３モデル取得ステップにおいて取得した第３モデルに基づき費用を算定するステップである、付記３記載のプログラム。
これにより、中古不動産物件の築年数および所在エリアを考慮することにより、リノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記１０）
プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、プロセッサが、中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップ（Ｓ１０１）と、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に基づき、複数の異なる計算手法を適用することにより、当該中古不動産物件をリノベーションした場合の複数のリノベ価格を算定するリノベ価格算定ステップ（Ｓ１０３）と、リノベ価格算定ステップにおいて算定した複数のリノベ価格を組み合わせた第４リノベ価格を算定する第４リノベ価格算定ステップ（Ｓ１０５）と、を実行するプログラム。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）を、複数の計算手法により算定したリノベ価格を組み合わせることにより、より正確に算定することができる。

（付記１１）
プロセッサが、リノベ価格算定ステップにおいて算定した複数のリノベ価格のそれぞれに対して複数の品質指標を算定する品質算定ステップ（Ｓ１０４）と、を実行し、第４リノベ価格算定ステップ（Ｓ１０５）は、複数のリノベ価格および品質算定ステップにおいて算定した複数の品質指標に基づき、第４リノベ価格を算定するステップである、付記１０記載のプログラム。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）を、複数の計算手法により算定したリノベ価格に品質指標を組み合わせることにより、より正確に算定することができる。

（付記１２）
品質算定ステップ（Ｓ１０４）は、物件情報取得ステップにおいて取得した物件情報に類似した過去の取引事例に基づき複数の品質指標を算定するステップである、付記１１記載のプログラム。
これにより、複数のリノベ価格のそれぞれの品質指標（精度、信頼度、適合率、再現率等）を算定することができる。

（付記１３）
プロセッサが、リノベ価格算定ステップにおいて算定した複数のリノベ価格を、品質算定ステップにおいて算定した複数の品質指標と関連付けて提示する価格提示ステップ（Ｓ３０４）と、を実行する、付記１１記載のプログラム。
これにより、ユーザは、複数の異なる計算手法を適用することにより算定された複数のリノベ価格のそれぞれを品質指標と関連付けられた態様で確認できる。

（付記１４）
価格提示ステップ（Ｓ３０４）は、第４リノベ価格算定ステップにおいて算定した第４リノベ価格を提示するステップを含む、付記１３記載のプログラム。
これにより、ユーザは複数の異なる計算手法を適用することにより算定された複数のリノベ価格とともに、第４リノベ価格（総合リノベ価格）を確認できる。

（付記１５）
プロセッサと、メモリとを備えるコンピュータに実行される方法であって、プロセッサが、付記１から付記１４のいずれかに係る発明において実行される全てのステップを実行する方法。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記１６）
制御部と、記憶部とを備える情報処理装置であって、制御部が、付記１から付記１４のいずれかに係る発明において実行される全てのステップを実行する情報処理装置。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

（付記１７）
付記１から付記１４のいずれかに係る発明において実行される全てのステップを実行する手段を備えるシステム。
これにより、中古不動産物件についてリノベーションを行った後に期待される想定取引価格（リノベ価格）をより正確に算定することができる。

１ システム、１０ サーバ、１０１ 記憶部、１０４ 制御部、１０６ 入力装置、１０８ 出力装置、２０ ユーザ端末、２０１ 記憶部、２０４ 制御部、２０６ 入力装置、２０８ 出力装置

Claims (17)

1. プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、前記プロセッサが、
   面積、駅距離、築年数の少なくともいずれか１つを含む、所定の中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップと、
   前記所定の中古不動産物件の新築価格を取得する新築価格取得ステップと、
   リノベーションを行い販売した、前記所定の中古不動産物件の物件情報と類似する１または複数の中古不動産物件群の取引価格の統計値が当該中古不動産物件群の新築価格の統計値からどの程度変動したのかを示す第１変動値を算定する第１変動算定ステップと、
   前記新築価格取得ステップにおいて取得した前記新築価格および前記第１変動算定ステップにおいて算定した前記第１変動値に基づき前記所定の中古不動産物件をリノベーションした場合の第１リノベ価格を算定する第１リノベ価格算定ステップと、を実行するプログラム。
2. プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、前記プロセッサが、
   面積、駅距離、築年数の少なくともいずれか１つを含む、所定の中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップと、
   前記所定の中古不動産物件の中古価格を取得する中古価格取得ステップと、
   リノベーションを行い販売した、前記所定の中古不動産物件の物件情報と類似する１または複数の中古不動産物件群の取引価格の統計値が当該中古不動産物件群の中古価格の統計値からどの程度変動したのかを示す第２変動値を算定する第２変動算定ステップと、
   前記中古価格取得ステップにおいて取得した前記中古価格および前記第２変動算定ステップにおいて算定した前記第２変動値に基づき前記所定の中古不動産物件をリノベーションした場合の第２リノベ価格を算定する第２リノベ価格算定ステップと、を実行するプログラム。
3. プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、前記プロセッサが、
   面積、駅距離、築年数の少なくともいずれか１つを含む、所定の中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップと、
   前記所定の中古不動産物件の中古価格を取得する中古価格取得ステップと、
   リノベーションを行い販売した、前記所定の中古不動産物件の物件情報と類似する１または複数の中古不動産物件群をリノベーションする際に要した費用の統計値に基づく第３変動値を算定する第３変動算定ステップと、
   前記中古価格取得ステップにおいて取得した前記中古価格および前記第３変動算定ステップにおいて算定した前記第３変動値に基づき前記所定の中古不動産物件をリノベーションした場合の第３リノベ価格を算定する第３リノベ価格算定ステップと、を実行するプログラム。
4. 前記第１変動算定ステップは、前記物件情報取得ステップにおいて取得した前記物件情報に含まれる前記所定の中古不動産物件の築年数および所在エリアにおける前記中古不動産物件群の取引価格と、当該中古不動産物件群の新築価格との比較に基づき前記第１変動値を算定するステップである、請求項１記載のプログラム。
5. 前記プロセッサが、
   前記物件情報取得ステップにおいて取得した前記物件情報に含まれる前記所定の中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第１モデルを取得する第１モデル取得ステップと、を実行し、
   前記第１変動算定ステップは、前記第１モデル取得ステップにおいて取得した前記第１モデルに基づき前記第１変動値を算定するステップである、請求項１記載のプログラム。
6. 前記第２変動算定ステップは、前記物件情報取得ステップにおいて取得した前記物件情報に含まれる前記所定の中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき前記第２変動値を算定するステップである、請求項２記載のプログラム。
7. 前記プロセッサが、
   前記物件情報取得ステップにおいて取得した前記物件情報に含まれる前記所定の中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第２モデルを取得する第２モデル取得ステップと、を実行し、
   前記第２変動算定ステップは、前記第２モデル取得ステップにおいて取得した前記第２モデルに基づき前記第２変動値を算定するステップである、請求項２記載のプログラム。
8. 前記第３変動算定ステップは、前記物件情報取得ステップにおいて取得した前記物件情報に含まれる前記所定の中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき前記費用を算定するステップである、請求項３記載のプログラム。
9. 前記プロセッサが、
   前記物件情報取得ステップにおいて取得した前記物件情報に含まれる前記中古不動産物件の築年数および所在エリアに基づき第３モデルを取得する第３モデル取得ステップと、を実行し、
   前記第３変動算定ステップは、前記第３モデル取得ステップにおいて取得した前記第３モデルに基づき前記費用を算定するステップである、請求項３記載のプログラム。
10. プロセッサと、記憶部とを備えるコンピュータに実行させるためのプログラムであって、前記プロセッサが、
    所定の中古不動産物件の物件情報を取得する物件情報取得ステップと、
    前記物件情報取得ステップにおいて取得した前記物件情報に基づき、複数の異なる計算手法を適用することにより、前記所定の中古不動産物件をリノベーションした場合の複数のリノベ価格を算定するリノベ価格算定ステップと、
    前記リノベ価格算定ステップにおいて算定した前記複数のリノベ価格の統計値として第４リノベ価格を算定する第４リノベ価格算定ステップと、を実行するプログラム。
11. 前記プロセッサが、
    前記リノベ価格算定ステップにおいて算定した前記複数のリノベ価格のそれぞれに対して、リノベーションを行い販売した１または複数の中古不動産物件群における実際の過去の取引価格の前記複数のリノベ価格の統計値からのばらつきを示す複数の品質指標を算定する品質算定ステップと、を実行し、
    前記第４リノベ価格算定ステップは、前記複数のリノベ価格および前記品質算定ステップにおいて算定した前記複数の品質指標に基づき、前記第４リノベ価格を算定するステップである、請求項１０記載のプログラム。
12. 前記品質算定ステップは、前記所定の中古不動産物件の物件情報と類似するリノベーションを行い販売した１または複数の中古不動産物件群における実際の過去の取引価格の統計値からのばらつきを示す前記複数の品質指標を算定するステップである、請求項１１記載のプログラム。
13. 前記プロセッサが、
    前記リノベ価格算定ステップにおいて算定した前記複数のリノベ価格を、前記品質算定ステップにおいて算定した前記複数の品質指標と関連付けて提示する価格提示ステップと、を実行する、請求項１１記載のプログラム。
14. 前記価格提示ステップは、前記第４リノベ価格算定ステップにおいて算定した前記第４リノベ価格を提示するステップを含む、請求項１３記載のプログラム。
15. プロセッサと、メモリとを備えるコンピュータが実行する方法であって、前記プロセッサが、請求項１から請求項１４のいずれかに係る発明において実行される全てのステップを実行する方法。
16. 制御部と、記憶部とを備える情報処理装置であって、前記制御部が、請求項１から請求項１４のいずれかに係る発明において実行される全てのステップを実行する情報処理装置。
17. 請求項１から請求項１４のいずれかに係る発明において実行される全てのステップを実行する手段を備えるシステム。