JP2003108646A

JP2003108646A - 建替投資判断システム

Info

Publication number: JP2003108646A
Application number: JP2001304325A
Authority: JP
Inventors: Yusuke Imai; 祐輔今井; Susumu Washio; 進鷲尾; Keiichi Ushikubo; 敬一牛久保
Original assignee: SOGO JUTAKU KK; Takenaka Komuten Co Ltd
Current assignee: SOGO JUTAKU KK; Takenaka Komuten Co Ltd
Priority date: 2001-09-28
Filing date: 2001-09-28
Publication date: 2003-04-11

Abstract

(57)【要約】【課題】簡易かつ速やかに建替え又は継続利用に関す
る判断を支援する情報を提供することが可能な建替投資
判断システムを提供する。【解決手段】既存建物の健全性を示す要健全化指数を
算出し（ステップ２００）、既存建物を継続利用する場
合の検討年数分の収支を過去の実績に基づいてモデル化
されたテーブルデータを用いて算出する（ステップ２０
２）。既存建物の検討期間における各年度のＣＦを算出
し、これらの合計である既存建物ΣＣＦを算出し、内部
利益率を算出する（ステップ２０４）。既存建物を建替
える場合の収支を算出する（ステップ２０６）。建替建
物の検討期間における各年度のＣＦを算出し、これらの
合計である建替建物ΣＣＦを算出し、内部利益率を算出
する（ステップ２０８）。物件規模係数を算出し（ステ
ップ２１０）、収益力指数を算出し（ステップ２１
２）、総合評価算定指数を算出する（ステップ２１
４）。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、建替投資判断シス
テムに係り、特に、賃貸住宅等の既存施設の建替え又は
継続利用の判断を支援する建替投資判断システムに関す
る。

【０００２】

【従来の技術】賃貸住宅等の所有者や事業主は、所有物
件を他人に貸し、その賃料により収入を得るが、建物の
老朽化等により修繕費用等の様々な経費も必要となるた
め、収支の面から建替えすべきか継続利用すべきか、ま
た建替える場合には、建替え時期はいつ頃にすればよい
か等について検討する必要がある。

【０００３】従来では、建替え建設費の算出や、建替え
た場合及び継続利用の場合の賃料収支の予測や比較、建
替え難易度等の判断はそれぞれ個別に行っていた。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、これら
の検討にはそれぞれの専門的知識が必要になり、総合的
な判断に高度の経験と知識が必要となる。また、検討に
は建替計画図に基づく見積、賃料予測、周辺相場、立退
き、近隣対策費などの検討要件の整理及び各々の要件に
対する細かな設定や算定が必要となり、非常に検討に時
間がかかる。

【０００５】本発明は、上記問題を解決すべく成された
ものであり、簡易かつ速やかに建替え又は継続利用に関
する判断を支援する情報を提供することが可能な建替投
資判断システムを提供することを目的とする。

【０００６】

【課題を解決するための手段】上記目的を達成するため
に、請求項１記載の発明は、建替投資判断対象の建物の
収支に関連する収支関連データを入力するための入力手
段と、予め定めた期間における類似した複数の建物の過
去の収支実績に基づいて建築経年に対する基準収支デー
タを記憶した記憶手段と、前記入力手段で入力された前
記収支関連データ及び前記基準収支データに基づいて、
前記建替投資判断対象の建物の建替収支と継続収支との
比率を表す収益性を算出する算出手段と、を備えたこと
を特徴とする。

【０００７】入力手段は、建替投資判断対象の建物の収
支に関連する収支関連データを入力するためのものであ
り、収支関連データは、例えば収入に関するデータ及び
支出に関するデータがある。収入に関するデータには、
例えば建物の規模に関するデータや家賃、駐車台数等の
データがある。支出に関するデータには、公租公課、損
害保険料等のデータがある。

【０００８】記憶手段には、予め定めた期間における類
似した複数の建物の過去の収支実績に基づいて建築経年
に対する基準収支データが記憶されている。例えば、基
準収支データは、建物の経過年数と修繕更新費との対応
関係を示す修繕更新費テーブルデータ、建物の工事グレ
ードと建設費との対応関係を示す建替建設費テーブルデ
ータ、建物のグレードと空室整備費との対応関係を示す
空室整備費テーブルデータ、立退料に関するデータ、近
隣対策費に関するデータ等を含むことができる。建物の
支出には、建物の質を維持するための修繕更新費や、建
替える場合の建設費、空室がある場合の空室整備費、建
替える場合の立退料や近隣対策費等が含まれる。これら
は、過去の実績に基づいてモデル化されたデータとして
記憶手段に記憶される。

【０００９】算出手段は、入力手段で入力された収支関
連データ及び基準収支データに基づいて、建替投資判断
対象の建物の建替収支と継続収支との比率を表す収益性
を算出する。このとき、基準収支データとして、過去の
実績に基づいてモデル化されたデータを使用するため、
簡易かつ初期の費用算定比較に足る程度の正確さをもっ
て収益性を算出することができる。

【００１０】算出手段は、例えば請求項２に記載したよ
うに、前記収支関連データ及び前記基準収支データに基
づいて、前記建替投資判断対象の建物を継続利用する場
合の予め定めた検討期間における第１のキャッシュフロ
ーと、前記建替投資判断対象の建物を建替える場合の前
記検討期間における第２のキャッシュフローと、を算出
するキャッシュフロー算出手段と、前記第１のキャッシ
ュフローに対する第１の内部利益率と、前記第２のキャ
ッシュフローに対する第２の内部利益率と、を算出する
内部利益率算出手段と、前記第１のキャッシュフロー、
前記第２のキャッシュフロー、前記第１の内部利益率、
及び前記第２の内部利益率に基づいて収益性を示す収益
力指数を算出する収益力指数算出手段と、で構成するこ
とができる。

【００１１】キャッシュフロー算出手段は、前記収支関
連データ及び前記基準収支データに基づいて、前記建替
投資判断対象の建物を継続利用する場合の予め定めた検
討期間における第１のキャッシュフローを算出する。す
なわち、収支関連データ及び基準収支データに基づいて
建替投資判断対象の建物を継続利用する場合の各年の収
入及び支出をそれぞれ算出し、これから利益、すなわち
キャッシュフローを算出する。同様に、キャッシュフロ
ー算出手段は、建替投資判断対象の建物を建替える場合
の検討期間における第２のキャッシュフローを算出す
る。

【００１２】内部利益率算出手段は、第１のキャッシュ
フローに対する第１の内部利益率と、第２のキャッシュ
フローに対する第２の内部利益率と、を算出する。

【００１３】そして、収益力指数算出手段は、第１のキ
ャッシュフロー、第２のキャッシュフロー、第１の内部
利益率、及び第２の内部利益率に基づいて収益性を示す
収益力指数を算出する。具体的には、検討期間における
第１のキャッシュフローの合計値と検討期間における第
２のキャッシュフローの合計値との比率と、第１の内部
利益率と第２の内部利益率との比率とを乗算した値を収
益力指数とする。この収益力指数により、建替えた場合
と継続利用した場合との収益力の比率を把握することが
できる。

【００１４】請求項３に記載した発明は、前記入力手段
により入力された前記建替投資判断対象の建物の耐震性
に関する耐震性データに基づいて前記建替投資判断対象
の建物の健全性を示す要健全化指数を算出する要健全化
指数算出手段と、前記要健全性指数と前記収益力指数と
に基づいて建替えの必要性を示す総合評価算定指数を算
出する総合評価算定指数算出手段と、を建替・継続利用
の判断指数の算出の為に備えている。

【００１５】要健全化指数算出手段は、入力手段により
入力された建替投資判断対象の建物の耐震性に関する耐
震性データに基づいて建替投資判断対象の建物の健全性
を示す要健全化指数を算出する。要健全性は、例えば耐
震性データや築年数等により算出される。

【００１６】総合評価算定指数算出手段は、要健全性指
数と収益力指数とに基づいて建替えの必要性を示す総合
評価算定指数を算出する。すなわち、総合評価算定指数
は、建物の健全性及び収益性の両方が考慮されており、
これにより、より総合的に建替投資判断を行うことが可
能となる。

【００１７】また、建替投資判断対象の建物の規模によ
り収益性が同じであっても収益額が異なる為、収益性に
加えて各建物の規模で総合評価を補正した修正後の総合
評価算定指数を算定するようにしてもよい。具体的に
は、建物を建替える場合のキャッシュフローの合計額と
他の多数の建替建物について各々算出したキャッシュフ
ローの合計額の平均値との比率を求め、この係数により
総合評価算定指数を修正し、精度を高めることができ
る。

【００１８】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の実
施の形態について説明する。

【００１９】図１には、本発明に係る建替投資判断シス
テムが搭載されたコンピュータ装置１０が示されてい
る。コンピュータ装置１０は、ＣＰＵ１２、ＲＯＭ１
４、ＲＡＭ１６、入出力ポート（Ｉ／Ｏ）１８を備え、
これらはアドレスバス、データバス、制御バス等のバス
２０を介して互いに接続されている。

【００２０】入出力ポート１８には、各種の入出力機器
として、ポインティング・デバイスであるマウス２２、
キーボード２４、ＣＲＴやＬＣＤから成るディスプレイ
２６、記憶媒体に対してデータやコマンドの読み出し及
び書き出しの少なくとも一方を行う記録装置（Ｒ／Ｗ）
２８、後述する各種データやデータベースを記憶するハ
ードディスク装置等の記憶装置３０が各々接続されてい
る。

【００２１】記憶装置３０には、後述する処理ルーチン
等の処理プログラムを記憶したファイル３２、及び各種
データを格納した基準収支データとしてのテーブルデー
タ３４（後述）が格納されている。

【００２２】上記記録装置２８には、記録媒体としての
フレキシブルディスクが挿抜可能なフレキシブルディス
クユニット（ＦＤＵ）がある。なお、後述する処理ルー
チン等は、ＦＤＵを用いてフレキシブルディスクに対し
て読み書き可能である。従って、後述する処理ルーチン
は、ＲＯＭ１４に記憶することなく、予めフレキシブル
ディスクに記録しておき、ＦＤＵを介してフレキシブル
ディスクに記録された処理プログラムを実行してもよ
い。

【００２３】本実施の形態では、コンピュータ装置１０
に装備したハードディスク装置等の大容量記憶装置３０
に、フレキシブルディスク等の記憶媒体に記録された処
理プログラムを格納（インストール）して該当する処理
を実行する。なお、記録媒体としては、ＣＤ−ＲＯＭ，
ＭＤ，ＭＯ，ＤＶＤ等があり、これらを用いるときに
は、上記ＦＤＵに代えてまたはさらにＣＤ−ＲＯＭ装
置、ＭＤ装置、ＭＯ装置、ＤＶＤ装置、ＤＡＴ装置等を
用いればよい。

【００２４】図２には、建替投資判断システムを機能的
なブロック図で示した。図２に示すように、建替投資判
断システムは、入力部３６、テーブルデータ３４、算出
部３８、及び出力部３９で構成されており、算出部３８
は、キャッシュフロー（ＣＦ）・内部利益率（ＩＲＲ）
算出部３８Ａ、修繕更新費算出部３８Ｂ、総収入推移算
出部３８Ｃ、建設費算出部３８Ｄで構成される。

【００２５】テーブルデータ３４は、図３に示すよう
に、建築物価係数テーブル３４Ａ、空室整備費テーブル
３４Ｂ、修繕更新費テーブル３４Ｃ、建設費テーブル３
４Ｄ、立退料テーブル３４Ｅ、近隣対策費テーブル３４
Ｆを含んで構成されている。

【００２６】各部は、入力部３６により入力されたデー
タやテーブルデータ３４に基づいて後述する各種の演算
を行い、結果を例えばディスプレイ２６に表示する。

【００２７】図４〜７には、入力データを入力したり、
算出結果を出力する画面４０〜４３をそれぞれ示した。

【００２８】図４に示す画面４０は、建物を建替えすべ
きか否かの判断にあたって必要な判定条件を入力した
り、各種算出結果を表示するための画面である。

【００２９】画面４０は、建替えの検討を行う年を入力
するための入力欄４４が設けられており、画面４０の左
側には、建物名称、建替検討対象建物、すなわち既存建
物の竣工年度、既存建物に対する耐震診断結果に基づく
耐震性能値を示すＩｓ値、既存建物の現在の収入単価、
建替えた場合の建替建物の期待賃料、検討年数、既存建
物を継続利用する場合のキャップレート、既存建物を建
替える場合のキャップレートの各々を入力するための入
力欄４５〜５２を備えている。

【００３０】なお、築年数（検討年−竣工年）が６０年
以上の建物は、正確な算定ができない場合があるため、
築年数が６０年以上となる場合には、警告メッセージを
表示するようにしてもよい。

【００３１】現収入単価は、家賃、駐車場料金、管理費
などの収入額をすべて合算して、月当たりの坪単価に換
算した数値を入力（設定）する。また、入居率、駐車場
契約率が含まれた計算値であり、坪当たり賃貸単価とは
異なる。

【００３２】検討期間での収支累計を算出する際には、
検討期間の最終年度に施設売却を仮定する。キャップレ
ートは、その売却価格（＝売却年度収支額／キャップレ
ート）の計算に使用するためのものであり、このキャッ
プレートを既存（継続利用）、建替えの各ケースについ
て入力する。

【００３３】また、画面４０の右側には、既存建物ＩＲ
Ｒ、すなわち既存建物を継続利用した場合のＩＲＲ、建
替建物ＩＲＲ、すなわち既存建物を建替えた場合のＩＲ
Ｒ、資本コスト分岐点、既存建物を継続利用した場合の
キャッシュフロー（ＣＦ）合計値である既存建物ΣＣ
Ｆ、既存建物を建替えた場合のキャッシュフロー合計値
である建替建物ΣＣＦ、収益力指数、要健全化指数、総
合評価算定指数を各々表示するための出力欄５３〜６０
が設けられている。

【００３４】ここで、ＩＲＲ（ＩｎｔｅｒｎａｌＲａ
ｔｅｏｆＲｅｔｕｒｎ）とは、内部利益率のことで
あり、一定の期間ごとに発生する支払と収益からなる投
資効率を表す利率のことである。ＩＲＲは、ＮＰＶ（Ｎ
ｅｔＰｒｅｓｅｎｔＶａｌｕｅ：正味現在価値）と
関連し、ＮＰＶが‘０’のときの割引率である。この内
部利益率が大きいほど投資が有利であるといえる。ま
た、キャッシュフローとは、収入から支出を差し引いた
ものである。既存建物ΣＣＦ及び建替建物ΣＣＦは、各
年度のキャッシュフローに対して現在価値変換などを施
さない単純合計値である。また、収益力指数は、次式で
表される。

【００３５】収益力指数＝（建替建物ΣＣＦ／既存建物ΣＣＦ）×（建替建物ＩＲＲ／既存建物ＩＲＲ） …（１）この収益力指数が高い場合には、建替えた方がよいこと
を示す。また、要健全化指数は、次式で表される。

【００３６】要健全化指数＝｛築年数／（６０−築年数）｝＋０．６／最低Ｉｓ値 …（２）この要健全化指数が高い場合は、建替えた方が良いこと
を示す。また、総合評価算定指数は次式で示される。

【００３７】総合評価算定指数＝要健全化指数×（物件規模係数＋収益力指数） …（３）ここで、物件規模係数は、次式で表される。

【００３８】物件規模係数＝建替ΣＣＦ／平均建替ΣＣＦ …（４）ここで、平均建替ΣＣＦは、他の多数の建替建物につい
て算出した建替ΣＣＦの平均値である。これにより、物
件規模係数は、平均的な建替建物に対する規模を表して
いるといえる。

【００３９】総合評価算定係数が高い場合は、建替えた
方が良いことを示す。また、画面４０の右側には、収益
力指数をＸ軸（０〜５）に、要健全化指数をＹ軸（０〜
３）に表示したグラフ６１が表示される。

【００４０】図５に示す画面４１は、既存建物に関する
データを入力したり、各種算出結果を表示するための画
面である。

【００４１】画面４１の左側には、既存建物の基本情報
に関するデータ、既存建物の収入に関するデータ、既存
建物の支出に関するデータの入力欄が設けられている。

【００４２】基本情報に関するデータの入力欄には、既
存建物の現在のグレード、既存建物の敷地面積、既存建
物の竣工時の建設費、既存建物の地上階数、地下階数、
延床面積、専有面積、駐車台数、住戸数、平均的住戸面
積の各々を入力するための入力欄６２〜７１が設けられ
ている。

【００４３】なお、グレードには、例えばファミリータ
イプ、上級タイプ、特別上級タイプ等がある。

【００４４】既存建物の収入に関するデータの入力欄に
は、既存建物の収入を一括入力するための入力欄７２、
既存建物の老朽化による総収入低減率を入力するための
入力欄７３が設けられている。

【００４５】なお、既存建物の収入を一括入力するため
の入力欄７２には、別途収入を算出した場合にその収入
の額を入力するためのものであり、空白にした場合に
は、画面４０で入力された現収入単価から収入額が算出
される。

【００４６】老朽化による総収入低減率を入力するため
の入力欄７３には、老朽化等に伴う入居率低下、設定家
賃減額により、現収入単価に比して総収入がどのように
低減（複利）するかを選択設定する。「自動」を選択し
た場合には、例えば既存建物の経過年数（築年数）３０
年以上で年１％、経過年数３５年以上で年２％の低減率
が採用される。また、例えば０〜３％などの数値を選択
した場合には、経過年数に関係なく定率となる。

【００４７】既存建物の支出に関するデータの入力欄に
は、既存建物の支出を一括入力するための入力欄７４、
既存建物の管理費、人件費、損害保険料、建物公租公
課、土地公租公課を入力するための入力欄７５〜７９、
初期投資額を一括入力するための入力欄８０、耐震対策
費、その他改修予定費を入力するための入力欄８１、８
２が設けられている。

【００４８】なお、既存建物の支出を一括入力するため
の入力欄７４には、別途支出を算出した場合にその支出
の額を入力するためのものであり、空白にした場合に
は、入力欄７５〜７９に入力された管理費、人件費、損
害保険料、建物公租公課、土地公租公課の合計額が算出
される。

【００４９】初期投資額を一括入力するための入力欄８
０には、大規模改修工事計画などにより別途算出した場
合にその額を指定する。空白時には、耐震対策費、その
他改修予定費の合計額が算出される。

【００５０】画面４１の右側には、既存建物の経過年
数、検討期間の最終経過年数、現在価格、坪単価、地上
解体費、地下解体費、解体費合計、現時点での年間収入
合計、年間支出合計、経費合計、空室整備係数、空室整
備費、損害保険料、土地建物公租公課、初期投資相当
額、修繕更新費期間累計額、耐震等の大規模改修費の各
々を出力するための出力欄８３〜９９が設けられてい
る。また、総収入低減予想グラフ１００が表示される。

【００５１】現在価格を表示するための出力欄８５に
は、建築物価係数テーブル３４Ａから現在の価値に換算
した価格が表示される。

【００５２】年間収入合計を表示するためのの出力欄９
０には、入力欄４８、６７に入力された現収入単価、延
床面積から次式により算出された年間収入合計額が表示
される。

【００５３】年間収入合計＝現収入単価×延床坪数×１２ …（５）経費合計額を表示するための出力欄９２には、入力欄７
５、７６に入力された管理費及び人件費の合計額が表示
される。空室整備費係数を表示するための出力欄９３に
は、入力欄６２に入力されたグレードに対応する係数が
表示される。損害保険料を表示するための出力欄９５に
は、入力欄７７に入力された額がそのまま表示される。
土地建物公租公課の額を表示するための出力欄９６に
は、入力欄７８、７９に入力された土地公租公課及び建
物公租公課の合計額が表示される。年間支出合計額を表
示するための出力欄９１には、出力欄９２、９４〜９６
の合計額が表示される。

【００５４】空室整備費を表示するための出力欄９４に
は、例えば以下の式で求められた空室整備費が表示され
る。

【００５５】空室整備費＝専有面積×３．３０５８×既存空室整備単価／５×空室整備費係数 …（６）既存空室整備単価は、空室整備費テーブル３４Ｂにより
求められる。この空室整備費テーブルは、建物のグレー
ド、すなわち空室整備費係数と空室整備単価との対応関
係を示すテーブルである。

【００５６】修繕更新費期間累計額は、修繕更新費テー
ブル３４Ｃにより算出される。この修繕更新費テーブル
データは、例えば様々な建物の過去数十年の修繕更新費
の履歴から求めた修繕更新費の累計モデルのテーブルデ
ータである。図８には、この累計モデルの一例を示し
た。図８に示す累計モデルは、横軸が建物の経過年数、
縦軸は、建設費に対する修繕更新費の割合である。すな
わち、経過年数から建設費に対する修繕更新費の割合を
求め、この割合から修繕更新費を求める。これを検討期
間全てについて行うことにより修繕更新費期間累計額を
算出することができる。このように、過去の修繕更新費
の履歴から求めたテーブルデータから簡易に、かつある
程度の正確さをもって修繕更新費を求めることができ
る。

【００５７】図６に示す画面４２は、建替建物に関する
データを入力したり、各種算出結果を表示するための画
面である。

【００５８】画面４２の左側には、建替建物の基本情報
に関するデータ、建替建物の建替費用に関するデータ、
建替建物の収入に関するデータ、建替建物の支出に関す
るデータの入力欄が設けられている。

【００５９】基本情報に関するデータの入力欄には、建
替建物の現在のグレードを入力するための入力欄１０１
が設けられている。

【００６０】なお、グレードには、例えばファミリータ
イプ、上級タイプ、特別上級タイプ等がある。

【００６１】建替建物の建替費用に関するデータの入力
欄には、延床面積、建築面積、専有面積、地上階数、地
下階数、支持地盤深さ、駐車台数、住戸数、平均的住戸
面積を入力するための入力欄１０２〜１１０、各工事別
グレードを入力するための入力欄１１１〜１２１が設け
られている。この各工事別グレードには、仮設、土工、
地業、躯体、仕上、電気、衛生、空調、昇降機、機械駐
車機、諸経費がある。

【００６２】また、概算坪単価、算定坪単価査定率を入
力するための入力欄１２２、１２３が設けられている。

【００６３】建替建物の収入に関するデータの入力欄に
は、建替建物の収入を一括入力するための入力欄１２
４、建替建物の入居率、駐車場単価、その他収入額を入
力するための入力欄１２５〜１２７が設けられている。

【００６４】なお、建替建物の収入を一括入力するため
の入力欄１２４には、別途収入を算出した場合にその収
入額を入力するためのものであり、空白にした場合に
は、収入の額は、建替建物の入居率、駐車場単価、その
他収入額から算出される。

【００６５】建替建物の支出に関するデータの入力欄に
は、建替建物の支出を一括入力するための入力欄１２
８、建替建物の管理者人数、損害保険料、建物公租公
課、土地公租公課を入力するための入力欄１２９〜１３
２が設けられている。

【００６６】なお、建替建物の支出を一括入力するため
の入力欄１２８には、別途支出を算出した場合にその支
出の額を入力するためのものであり、空白にした場合に
は、入力欄１２９〜１３２に入力されたデータに基づい
て支出額が算出される。

【００６７】画面４２の右側には、建替建物の建設費、
自動算定坪単価、決定坪単価、年間収入合計、家賃収
入、駐車場収入、その他収入、更新費を除く年間支出
額、年平均修繕更新費、年間管理費、管理者人件費、空
室整備費係数、空室整備費、損害保険料、土地建物公租
公課の各々を出力するための出力欄１３３〜１４７が設
けられている。

【００６８】自動算定坪単価は、建設費テーブル３４Ｄ
から求められる。建設費テーブル３４Ｄは、各工事別グ
レードと坪単価との対応関係を示すテーブルであり、過
去の実績から割出したテーブルデータである。これによ
り、簡易かつある程度の正確さをもって建設費算出に必
要な坪単価を求めることができる。

【００６９】空室整備費係数を表示するための出力欄１
４４には、入力欄１０１に入力されたグレードに対応す
る係数が表示される。空室整備費を表示するための出力
欄１４５には、例えば以下の式で求められた空室整備費
が表示される。

【００７０】空室整備費＝専有面積×３．３０５８×建替空室整備単価／５×空室整備費係数 …（７）建替空室整備単価は、前述した建替空室整備単価と同様
に求めることができる。すなわち、空室整備費テーブル
３４Ｂにより求めることができる。また、年平均修繕更
新費は、次式で求められる。

【００７１】年平均修繕更新費＝検討年数間の修繕更新費／（検討年数−２） …（８）検討年数間の修繕更新費は、前述した既存建物について
算出した修繕更新費期間累計額と同様に求めることがで
きる。すなわち、修繕更新費テーブルデータ３４Ｃによ
り算出することができる。

【００７２】図７に示す画面４３は、立退料、近隣対策
費の計算に関するデータを入力したり、各種算出結果を
表示するための画面である。

【００７３】画面４３の左側には、立退料の計算に関す
るデータ、近隣対策費の計算に関するデータの入力欄が
設けられている。

【００７４】立退料に関するデータの入力欄には、周辺
賃料との乖離を示すデータ、商業テナント数、商業平均
賃料、事務所数、事務所平均賃料、６０歳以上の戸数、
３０年以上の入居者の戸数、企業所有の戸数、補正企業
所有の戸数を入力するための入力欄１４８〜１５６が設
けられている。

【００７５】近隣対策費に関するデータの入力欄には、
地域地区、周辺条件、建物高さ、電波障害のデータを入
力するための入力欄１５７〜１６０が設けられている。

【００７６】画面４３の右側には、周辺賃料乖離係数、
従前建物規模係数、入居者属性、従前用途（住宅）、従
前用途（商業、事業所）、立退料、地域地区係数、周辺
条件係数、建物高さ係数、電波障害係数、近隣対策費、
予備費の各々を表示するための出力欄１６１〜１７２が
設けられている。

【００７７】立退料は、立退料テーブル３４Ｅから求め
る。立退料テーブル３４Ｅは、過去の実績データから求
められた入力欄１４８〜１５６に示す事項と立退料との
対応関係を示したテーブルである。これにより、立退料
を簡易に求めることができる。

【００７８】近隣対策費は、近隣対策費テーブルから求
める。近隣対策費テーブル３４Ｆは、過去の実績データ
から求められた入力欄１５８〜１６０に示す事項と近隣
対策費との対応関係を示したテーブルである。これによ
り、近隣対策費を簡易に求めることができる。

【００７９】なお、既存建物及び建替建物のＣＦ，ＩＲ
Ｒの算出はＣＦ・ＩＲＲ算出部３８Ａにより行われ、既
存建物及び建替建物の修繕更新費の算出は修繕更新費算
出部３８Ｂにより行われ、既存建物及び建替建物の総収
入推移は、総収入推移算出部により行われ、建替建物の
建設費は建設費算出部３８Ｄにより行われる。

【００８０】次に、本実施形態の作用として、ＣＰＵ１
２で実行される処理ルーチンについて、図９に示すフロ
ーチャートを参照して説明する。

【００８１】ユーザがマウス２２又はキーボード２４を
操作して建替投資判断システムの起動を支持すると、デ
ィスプレイ２６に画面４０〜４３が表示される。ユーザ
が書く入力欄に必要なデータを入力したり選択したりす
ると、図９に示す処理ルーチンが実行される。この処理
ルーチンは、入力欄に新しいデータが入力される毎に実
行される。

【００８２】まず、ステップ２００では、検討対象の既
存建物の要健全化指数を算出する。すなわち、入力欄５
０に入力された検討年と入力欄４６に入力された竣工年
度とから築年数を算出し、これと入力欄４７に入力され
た最低Ｉｓ値とから上記（２）式により要健全化指数を
算出する。なお、築年数が６０年以上の建物は、警告メ
ッセージを表示して処理ルーチンを終了するようにして
もよい。算出された要健全化指数は、出力欄５９に表示
される。

【００８３】次のステップ２０２では、既存建物を継続
利用する場合における、入力欄５０に入力された検討年
数分の収支額を算出する。まず、既存建物を継続利用し
た場合の収入額を算出する。具体的には、入力欄４８、
６７に入力された現収入単価、延床坪数から上記（５）
式により現時点での年間収入合計額が算出される。この
額は、出力欄９０に表示される。なお、家賃、駐車場料
金、管理費、入居率、駐車場契約率等を入力させ、これ
らから自動的に現収入単価を算出するようにしてもよ
い。

【００８４】そして、この現時点での年間収入合計額か
ら入力欄７３に入力された老朽化総収入低減率に基づい
て検討年数分の予想収入額が算出される。例えば、「自
動」が選択された場合には、既存建物の築年数が３０年
以上で年１％、築年数が３５年以上で年２％予想収入が
低減される。

【００８５】この検討年数分の予想収入額に基づいて総
収入低減予想グラフ１００を表示させる。なお、横軸が
築年数、縦軸が総収入比率である。また、入力欄５１に
入力されたキャップレートから、売却価格を計算する。

【００８６】次に、既存建物を継続利用した場合の支出
額を算出する。具体的には、入力欄７５、７６に入力さ
れた管理費、人件費から経費合計額を算出し、入力欄７
８、７９に入力された建物公租公課、土地公租公課から
公租公課の合計額を算出する。そして、入力欄６２に入
力されたグレードに対応する空室整備費係数を求め、上
記（６）式から空室整備費を算出し、これと経費合計
額、公租公課の合計額、損害保険料を合計して年間支出
合計額を算出する。この年間支出合計額は、出力欄９１
に表示される。

【００８７】次に、初期投資相当額を算出する。具体的
には、入力欄８１、８２に入力された耐震対策費及びそ
の他改修予定費を合計して耐震等大規模改修費を算出す
る。これは出力欄９９に表示される。

【００８８】また、修繕更新費期間累計額を算出する。
これと耐震等改修費を合計して初期投資額相当額を算出
し、出力欄９８に表示する。

【００８９】修繕更新費期間累計額は、前述したよう
に、修繕更新費テーブル３４Ｃから各年の修繕更新費を
求め、これらを累計することにより求めることができ
る。

【００９０】次のステップ２０４では、既存建物の検討
期間における各年度のＣＦを算出し、これらを合計して
既存建物のＣＦの合計値である既存建物ΣＣＦを算出す
る。また、各ＣＦから既存建物の内部利益率である既存
建物ＩＲＲを算出する。

【００９１】次のステップ２０６では、既存建物を建替
える場合における収支額を算出する。まず、既存建物を
継続利用した場合の収入額を算出する。具体的には、ま
ず入力欄１０２〜１２１に入力されたデータに基づいて
坪当たりの建設費用、すなわち坪単価（自動算定坪単
価）を算出し、入力欄１２３に算定坪単価査定率が入力
されている場合には、算出した坪単価に算定坪単価査定
率を乗じた額を坪単価（決定坪単価）として決定する。
そして、決定した坪単価に坪数を乗じて建設費用の総額
を算出する。自動算定坪単価は出力欄１３４に、決定坪
単価は出力欄１３５に、建設費用は出力欄１３３にそれ
ぞれ表示される。

【００９２】次に、建替えた場合の収入を算出する。具
体的には、入力欄４９、１０９、１１０に入力された期
待賃料、住戸数、平均的住戸面積等から１年当たりの家
賃収入を算出し、入力欄１０８、１２６に入力された駐
車台数、駐車場単価から１年当たりの駐車場収入を算出
する。そして、入力欄１２７に入力された１月当たりの
その他収入から１年当たりのその他収入を算出し、これ
と家賃収入、駐車場収入と合計して年間収入合計額を算
出する。年間収入合計額、家賃収入、駐車場収入、その
他収入は、出力欄１３６〜１３９にそれぞれ表示され
る。

【００９３】次に、建替えた場合の支出額を算出する。
具体的には、入力欄１２９に入力された管理者人数から
年間管理費、管理者人件費を算出し、入力欄１３１、１
３２に入力された建物公租公課、土地公租公課を合計し
て土地建物の公租公課の合計額を算出する。次に、入力
欄１０１に入力されたグレードに対応する空室整備費係
数を求め、上記（７）式から空室整備費を算出する。そ
して、年間管理費、管理者人件費、空室整備費、損害保
険料、公租公課の合計額を合算して年間支出合計額を算
出する。この年間支出合計額は、出力欄１４０に表示さ
れる。

【００９４】次に、年平均修繕更新費を上記（８）式に
より算出する。（８）式の修繕更新費は、既存建物の場
合と同様に修繕更新費テーブル３４Ｃから各年の修繕更
新費を求め、これらの平均をとることにより求めること
ができる。

【００９５】次に、立退料の算出を行う。すなわち、入
力欄１４８〜１５６に入力されたデータから立退料テー
ブル３４Ｅを用いて対応する立退料を求める。この立退
料は、出力欄１６６に表示される。

【００９６】次に、近隣対策費を算出する。すなわち、
入力欄１５７〜１６０に入力されたデータから近隣対策
費テーブル３４Ｆを用いて対応する近隣対策費を求め
る。この近隣対策費は、出力欄１７１に表示される。

【００９７】ステップ２０８では、建替建物の検討期間
における各年度のＣＦを算出し、これらを合計して建替
建物のＣＦの合計値である建替建物ΣＣＦを算出する。
また、各ＣＦから建替建物の内部利益率である建替建物
ＩＲＲを算出する。

【００９８】このように、既存建物、建替建物のそれぞ
れについて各年度のＣＦを求めることにより、例えば図
１０に示すような建替・継続ＣＦ，累積収支経年変化グ
ラフを表示させることも可能となる。図１０に示すよう
に、最初の年は初期投資によりＣＦがマイナスとなる
が、経過年数が増える毎に累積ＣＦが増え、検討の最終
年では、売却益によりＣＦが多くなる。また、最初は既
存建物を継続利用した場合の累積収支が建替えた場合の
累積収支よりも多いが、途中（図１０では１６年目）か
ら逆転することがわかる。このように、継続利用した場
合、建替た場合の累積収支の比較を容易に行うことがで
きる。

【００９９】次のステップ２１０では、物件規模係数を
上記（４）式により算出し、次のステップ２１２で収益
力指数を上記（１）式により算出し、次のステップ２１
４で総合評価算定指数を上記（３）式により算出する。

【０１００】この総合評価算定指数が高ければ建替えた
方がよいのに対し、低ければ継続利用した方がよいこと
を示す。なお、要健全化指数及び収益力指数は、画面４
０のグラフ６１に表示される。これにより、容易に要健
全化指数及び収益力指数がどの程度高いか、すなわち総
合評価算定指数がどの程度高いかを把握することができ
る。

【０１０１】なお、ステップ２１２の処理は、本発明の
収益力指数算出手段に相当し、ステップ２１４の処理
は、本発明の総合評価算定指数算出手段に相当する。

【０１０２】このように、ユーザが入力したデータと、
既存建物や建替建物の収支等を算出するに当たって必要
な過去の実績に基づいた各種テーブルデータとから既存
建物を継続利用した場合、建替えた場合の収支を求める
ため、簡易かつある程度の正確さを以って収支計算する
ことができる。また、総合評価算定指数によりユーザに
よる既存建物の建替えの検討を支援することができ、ユ
ーザにとって建替え検討が容易となる。

【０１０３】

【発明の効果】以上説明したように、本発明によれば、
簡易かつ速やかに建替え又は継続利用に関する判断を支
援する情報を提供することが可能になる、という効果を
有する。

【図面の簡単な説明】

【図１】建替投資判断システムを搭載したコンピュー
タ装置のブロック図である。

【図２】建替投資判断システムの機能ブロック図であ
る。

【図３】テーブルデータの詳細を示す図である。

【図４】データ入力及び出力の画面例を示す図であ
る。

【図５】データ入力及び出力の画面例を示す図であ
る。

【図６】データ入力及び出力の画面例を示す図であ
る。

【図７】データ入力及び出力の画面例を示す図であ
る。

【図８】修繕更新費の推移を示す線図である。

【図９】コンピュータ装置で実行される処理ルーチン
のフローチャートである。

【図１０】キャッシュフローの推移を示す図である。

【符号の説明】

１０コンピュータ装置１８入出力ポート２０バス２２マウス２４キーボード２６ディスプレイ２８記録装置３０記憶装置３２ファイル３４テーブルデータ（記憶手段）３６入力部（入力手段）３８ＡＣＦ・ＩＲＲ算出部（キャッシュフロー算出手
段、内部利益率算出手段）３８Ｂ修繕更新費算出部３８Ｃ総収入推移算出部３８Ｄ建設費算出部３９出力部

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者鷲尾進東京都中央区銀座８丁目21番１号株式会社竹中工務店東京本店内 (72)発明者牛久保敬一東京都品川区西五反田２丁目８番１号相互住宅株式会社内

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】建替投資判断対象の建物の収支に関連す
る収支関連データを入力するための入力手段と、予め定めた期間における類似した複数の建物の過去の収
支実績に基づいて建築経年に対する基準収支データを記
憶した記憶手段と、前記入力手段で入力された前記収支関連データ及び前記
基準収支データに基づいて、前記建替投資判断対象の建
物の建替収支と継続収支との比率を表す収益性を算出す
る算出手段と、を備えた建替投資判断システム。
【請求項２】前記算出手段は、前記収支関連データ及
び前記基準収支データに基づいて、前記建替投資判断対
象の建物を継続利用する場合の予め定めた検討期間にお
ける第１のキャッシュフローと、前記建替投資判断対象
の建物を建替える場合の前記検討期間における第２のキ
ャッシュフローと、を算出するキャッシュフロー算出手
段と、前記第１のキャッシュフローに対する第１の内部利益率
と、前記第２のキャッシュフローに対する第２の内部利
益率と、を算出する内部利益率算出手段と、前記第１のキャッシュフロー、前記第２のキャッシュフ
ロー、前記第１の内部利益率、及び前記第２の内部利益
率に基づいて収益性を示す収益力指数を算出する収益力
指数算出手段と、で構成されたことを特徴とする請求項
１記載の建替投資判断システム。
【請求項３】前記入力手段により入力された前記建替
投資判断対象の建物の耐震性に関する耐震性データに基
づいて前記建替投資判断対象の建物の健全性を示す要健
全化指数を算出する要健全化指数算出手段と、前記要健全性指数と前記収益力指数とに基づいて建替え
の必要性を示す総合評価算定指数を算出する総合評価算
定指数算出手段と、をさらに備えたことを特徴とする請求項１又は請求項２
記載の建替投資判断システム。