JP2002049748A - オフィスビル・マンションの賃料評価システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 （修正有） 【課題】 オフィスビル・マンションの賃料形式要因と
なる指標を大量にデータベースに入れ、それを統計的に
処理して、評価時はもちろん将来をも含む賃料を算定す
る賃料評価システムを提供する 【解決手段】 賃貸借契約が成約した多数のオフィスビ
ル又はマンションの成約賃料を被説明変数として、立地
属性や建物・取引属性を説明変数として、時期、物件、
地区等により特異値をダミー変数として入力装置からコ
ンピューターに入力してデータベース３２を構築し、演
算装置を用いて、データベース内のデータを賃貸事例比
較法に基づき、コンピュータで回帰分析により処理し、
賃料評価の評価時までの時期パラメータ３３を含む賃料
関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）３４を求め、特定物件の適正
賃料３５等を算定する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明が属する技術的分野】本発明は、オフィスビル・
マンションの賃料の評価システムに関する。

【０００２】

【解決すべき課題】オフィスビル・マンションをはじめ
とする商業不動産の価格が長期にわたり低迷するなか、
投資家の不動産への投資スタンスは、不動産価格の上昇
に依存したキャピタルゲインの追求からインカムゲイン
の確保へと重点が移りつつある。不動産投資における収
益性の重視は、不動産の価格評価では収益還元法の普及
という形であらわれており、その算出の基礎となる収益
に関連した様々な不動産情報へのニーズが高まってい
る。特に、成約賃料は不動産の実売価格とともに情報ニ
ーズは高いが、情報が開示されておらず、入手できない
のが実状である。成約賃料情報の不足は、ａ）特定物件
の賃料決定時や改定時に、賃料水準が市場動向からみて
妥当かどうか等の判断を困難にさせ、ｂ）収益還元法に
よる不動産価格の適切な評価をさまたげるとともに、
ｃ）不動産証券化や不動産投資信託などの不動産金融商
品の利回り評価を困難にさせる要因ともなっている。賃
料情報が不足する中で、ここ数年、東京のオフィスビル
に関して、いくつかの賃料指数が開発・公表されるな
ど、オフィス市場の情報インフラの整備が急速に進みつ
つある。ただ、これまでに提供されているオフィス賃料
指数は、ａ）成約賃料ではなく募集賃料をベースにした
指数であったり、ｂ）全体平均のみで規模別の指数が作
成されていなかったり、ｃ）物件の属性（立地や規模、
築年数等）の違いを十分に考慮したものではなかった
り、あるいは、ｄ）指数が年単位で作られており市況の
変化に対応できていないなど、必ずしも投資家にとって
十分なものとは言えない。以上の事情を背景として、本
発明者は、以下の「課題を解決する手段」の項で述べる
ように、成約賃料情報をもとに東京都心部におけるオフ
ィス賃料の動向を把握するとともに、不動産投資におけ
るベンチマークの一つになりうる指標として、新規成約
オフィスビル賃料指数を開発した。この手法はマンショ
ンの家賃にもそのまま適用され得る。開発したオフィス
ビル賃料指数は、ビルの成約賃料指数であるとともに、
オフィスビルの物件属性を考慮したものである。市況の
変化をよりタイムリーに反映するため四半期ごとの推移
を把握できるものとした。また、商業不動産の価格評価
にＤＣＦ（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法な
ど、将来の収益額を想定した収益還元法にも対応でき
る。

【０００３】

【課題を解決する手段】請求項１の発明は、賃貸借契約
が成約した多数のオフィスビル又はマンションの成約賃
料を被説明変数として、立地属性や建物・取引属性を説
明変数として、時期、物件、地区等により特異値をダミ
ー変数として入力装置からコンピューターに入力してデ
ータベースを構築し、演算装置を用いて、データベース
内のデータを賃貸事例比較法に基づき、コンピュータで
回帰分析により処理し、賃料評価の評価時までの時期パ
ラメータを含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求め、
特定物件の適正賃料を算定するオフィスビル・マンショ
ンの賃料評価システム。 ｒ：賃料 ｘ：説明変数 Ｄ：ダミー変数 請求項２の発明は、賃貸借契約が成約した多数のオフィ
スビル又はマンションの成約賃料を被説明変数として、
立地属性や建物・取引属性を説明変数として、時期、物
件、地区等により特異値をダミー変数として入力装置か
らコンピューターに入力してデータベースを構築し、演
算装置を用いて、データベース内のデータを賃貸事例比
較法に基づき、コンピュータで回帰分析により処理し、
賃料評価の評価時までの時期パラメータを含む賃料関数
ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求め、特定条件を有する物件の
過去から評価時までの標準賃料を求め、所定期間毎にイ
ンデックス化し評価・表示するオフィスビル・マンショ
ンの賃料評価システム。請求項３の発明は、賃貸借契約
が成約した多数のオフィスビル又はマンションの成約賃
料を被説明変数として、立地属性や建物・取引属性を説
明変数として、時期、物件、地区等により特異値をダミ
ー変数として入力装置からコンピューターに入力してデ
ータベースを構築し、マクロ経済データと不動産需給デ
ータ等から算出された将来時期ダミーをダミー変数とし
て入力し演算装置を用いて、データベース内のデータを
賃貸事例比較法に基づき、コンピュータで回帰分析によ
り処理し、賃料評価の過去から将来までの時期パラメー
タを含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求め、特定物
件の将来を含めた適正賃料を算定するオフィスビル・マ
ンションの賃料評価システム。請求項４の発明は、賃貸
借契約が成約した多数のオフィスビル又はマンションの
成約賃料を被説明変数として、立地属性や建物・取引属
性を説明変数として、時期、物件、地区等により特異値
をダミー変数として入力装置からコンピューターに入力
してデータベースを構築し、マクロ経済データと不動産
需給データ等から算出された将来時期ダミーをダミー変
数として入力して、演算装置を用いて、データベース内
のデータを賃貸事例比較法に基づき、コンピュータで回
帰分析により処理し、賃料評価の過去から将来までの時
期パラメータを含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求
め、特定条件を有する物件の過去から将来までの標準賃
料を求め、所定期間毎にインデックス化し評価・表示す
るオフィスビル・マンションの賃料評価システム。請求
項５の発明は、説明変数として成約日、竣工後年数、基
準階面積、地上総階数、最寄り駅からの徒歩時間を、ダ
ミー変数として地区ダミー、過去から現在までの時期ダ
ミーを入力装置からコンピュータに入力してデータベー
スを構築する請求項１乃至請求項４のいずれかのオフィ
スビル・マンションの賃料評価システムである。請求項
６の発明は、説明変数としての使用面積、ダミー変数と
しての旧耐震ダミー、新築ダミー、路線価ダミーのいず
れか一つ以上を入力装置からコンピューターに入力して
データベースを構築する請求項５のオフィスビル・マン
ションの賃料評価システム。ここで、ダミー変数とは、
時期、物件、地区等により特異値を出現する可能性があ
るものを指す。

【０００４】

【実施例】図１は、本発明を実施するためのハードウェ
ア構成を示したブロック図である。本発明によるオフィ
スビル・マンション賃料評価システムの実施の形態で
は、コンピュータを用いて本発明を実施するものとし
て、図１に本発明を実施するためのハードウェア構成
（以下、「賃料システム装置」という）を示した。図１
に示すように、賃料評価システム装置１は、プログラム
を実行するための命令を取り出し解読し指令を出すなど
装置全体を制御する制御装置と演算を実行する演算装置
とを含むＣＰＵ１１と、電源投入時に装置を起動させる
ためのプログラム等が記憶されているＲＯＭ１２と、主
記憶装置として機能するデータやプログラムを一時的に
格納するＲＡＭ１３と、データの入力を行うキーボード
やマウス等の入力装置１５と、データを表示しあるいは
出力するディスプレイやプリンタ等の出力装置１６と、
データの入出力を制御するためのインターフェイス回路
１４と、データやプログラムを保存するための記憶装置
１７とを有している。記憶装置１７には、本発明による
オフィスビル・マンションの賃料評価を実行するための
成約物件データファイル２２が含まれる。

【０００５】図２は本発明を実施するためのブロック図
である。 （Ａ）賃貸借契約が成約した多数のオフィスビル又はマ
ンションの成約賃料を被説明変数として、立地属性や建
物・取引属性を説明変数として、時期、物件、地区等に
より特異値をダミー変数として、成約物件情報３１を入
力装置からコンピューターに入力してデータベース３２
を構築し、演算装置を用いて、データベース内のデータ
を賃貸事例比較法に基づき、コンピュータで回帰分析に
より処理し、賃料評価の評価時までの時期パラメータ３
３を含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）３４を求め、特
定物件の適正賃料３５を算定するオフィスビル・マンシ
ョンの賃料評価システムである。 ｆ：賃料 ｘ：説明変数 Ｄ：ダミー変数 （Ｂ）賃貸借契約が成約した多数のオフィスビル又はマ
ンションの成約賃料を被説明変数として、立地属性や建
物・取引属性を説明変数として、時期、物件、地区等に
より特異値をダミー変数として成約物件情報３１を入力
装置からコンピューターに入力してデータベース３２を
構築し、演算装置を用いて、データベース内のデータを
賃貸事例比較法に基づき、コンピュータで回帰分析によ
り処理し、賃料評価の評価時までの時期パラメータ３３
を含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）３４を求め、特定
条件を有する物件の過去から評価時までの標準賃料３６
を求め、所定期間毎にインデックス化し評価・表示する
オフィスビル・マンションの賃料評価システムである。 （Ｃ）賃貸借契約が成約した多数のオフィスビル又はマ
ンションの成約賃料を被説明変数として、立地属性や建
物・取引属性を説明変数として、時期、物件、地区等に
より特異値をダミー変数として成約物件情報３１を入力
装置からコンピューターに入力してデータベース３２を
構築し、マクロ経済データ３７と不動産需給データ３８
等から算出された将来時期ダミーをダミー変数として入
力し、演算装置を用いて、データベース内のデータを賃
貸事例比較法に基づき、コンピュータで回帰分析により
処理し、賃料評価の過去から将来までの時期パラメータ
３９を含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）４０を求め、
特定物件の将来を含めた適正賃料４１を算定するオフィ
スビル・マンションの賃料評価システムである。 （Ｄ）賃貸借契約が成約した多数のオフィスビル又はマ
ンションの成約賃料を被説明変数として、立地属性や建
物・取引属性を説明変数として、時期、物件、地区等に
より特異値をダミー変数として成約物件情報３１を入力
装置からコンピューターに入力してデータベースを構築
し、マクロ経済データ３７と不動産需給データ３８等か
ら算出された将来時期ダミーをダミー変数として入力
し、演算装置を用いて、データベース内のデータを賃貸
事例比較法に基づき、コンピュータで回帰分析により処
理し、賃料評価の過去から将来までの時期パラメータ３
９を含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求め、特定条
件を有する物件の過去から将来までの標準賃料を求め、
所定期間毎にインデックス化し評価・表示するオフィス
ビル・マンションの賃料評価システムである。

【０００６】更に具体的には、発明者は出願人が入手し
た東京都心９区（千代田区・中央区・港区、新宿区・渋
谷区・豊島区・品川区・台東区・文京区）に立地するオ
フィスビルの新規成約賃料情報を用いており、利用した
有効サンプル数は１４，３９３件である。サンプルの対
象期間は１９８５年第１四半期から１９９９年第３四半
期である。被説明変数はオフィスの新規成約賃料であ
る。ただし、ここでは管理費は含まず、敷金・権利金な
どの一時金の金利は考慮していない。説明変数は、立地
属性として、最寄駅からの徒歩時間、路線数ダミーなど
を用い、建物・取引属性としては竣工後年数、基準階面
積、使用面積、ビルの地上階数、新築ダミー、旧耐震基
準ダミーなどを用いている。理論からは、新規成約賃料
関数の具体的な関数型が特定されないので、説明力と操
作性の高さから適切な関数型を選択する。以下には１９
９９年第３回四半期半対数線形型の新規成約賃料関数を
示している。 ｒ：説明成約賃料 ｘ：説明変数 Ｄ：ダミー変数 ａ，ｂ：パラメータ 同様に、１９８５年第１四半期から１９９９年第２四半
期までの賃料関数ｒ＝ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求めた。式１
では半対数（対数＝実数）の関係にあるが、それぞれの
四半期毎に両対数（対数＝対数）、半対数（実数＝対
数）、実数＝実数と諸指標の条件によって変化する。上
記のように１９８５年第１四半期から１９９９年第３四
半期までの賃料関数より求めた標準賃料は図３の賃料グ
ラフのように表され、この図３では大規模・大型・中型
以下の３タイプのオフィスビルの賃料変化とその平均値
を示している。

【０００７】しかし、上記式１の賃料関数は過去から評
価時までの賃料と諸指標を賃貸事例比較法に基づき、コ
ンピュータで回帰分析により処理したものであるから、
将来予測を含む賃料までは計算できない。そこで、賃料
の将来予測をするために、マクロ経済環境とオフィス市
場の需給関係を考慮して、１９９９年第３四半期現在で
の将来予想を含めた賃料関数を以下のように求めた。 ｒ：被説明成約賃料 ｘ１：竣工後年数 ｘ２：基準階面積 ｘ３：使用面積 ｘ４：ビルの地上総階数 ｘ５：最寄駅からの徒歩時間 Ｄ１：新築ダミー Ｄ２：旧耐震ダミー Ｄ３：路線数ダミー Ｄ４ｊ：地区ダミー（ｊ＝１，２，…ｍ） Ｄ５ｋ：時期ダミー（ｋ＝１，２，…ｎ） ａ，ｂ：パラメータ 式において、対数がとられた説明変数の係数は、時点ｋ
（ｋ＝１，２，・・・，ｎ）における変数の１％変化に
対する実質成約賃料の変化率を示している。また、対数
がとられていない説明変数の係数は、時点ｋ（ｋ＝１，
２，・・・，ｎ）における変数の１単位変化に対する実
質成約賃料の変化率を示している。将来予想を含む賃料
関数において、説明変数の符号は、竣工後年数、使用面
積、最寄駅からの徒歩時間、旧耐震ダミー、路線数ダミ
ーはマイナスが想定され、基準階面積、ビル階数、新築
ダミーの符号はプラスが想定される。なお、ここで使用
面積の符号を負と想定しているのは、大きな面積を使用
する場合、そのバーゲニングパワーを利用して、賃料の
引き下げ交渉が行う場合が見られるためである。また、
ビル階数の符号を正と想定しているのは、ビルの階数が
高いほど建築コストが高まり、その結果として賃料が高
くなる傾向が見られるためである。式２も式１と同様に
試算する時期にしたがって、式２のように両対数（対数
＝対数）だけでなく半対数（対数＝実数、実数＝対
数）、実数＝実数と変化する。図４は、式２で得られた
賃料関数を規模別オフィスビルを指数にして得られた賃
料グラフである。これによると、今後、名目ＧＤＰ成長
率が年率１％で推移する場合、平均的属性のビルの賃料
は、２００２年末まで大きな変動は見られないが、規模
別にみると、基準階面積２００坪以上のビルでは、現在
坪２万３千円程度の賃料が２万円近くまで低下すること
が予測された。２００坪以上のビルにおいて賃料下落が
予測されたのは、都心３区（千代田区、港区、中央区）
における大規模ビルの大量供給（図５）が理由の一つと
考えられる。１９９９年には２０万ｍ^２強であった都心
３区の大規模オフィスビル（延べ床面積５０００ｍ^２以
上）の竣工面積は、２０００年からは６０万ｍ^２を上回
ると計画されている（図３）。こうしたオフィスの供給
増加が賃料の下落圧力を強めるものと考えられる。立地
以外の各属性が同じオフィスビルを想定した場合、立地
するオフィス地区ごとにどの程度の賃料格差があるのか
を推計した。図６のグラフで、縦軸は最も高い地区と比
べた賃料格差を示し、右に行くほど格差が大きく（賃料
が低く）なるように並べられている。なお、想定したオ
フィスビルの属性は、築後１０年、基準階面積３００
坪、高さ１５階である。賃料が最も高いのが大手町や八
重洲、銀座地区（Ａグループ）である。次いで麹町や虎
ノ門、青山、西新宿、渋谷などのＢグループが、最も高
い地区に比べて１万円ほどの差で続いている。同じく１
万５千円ほどの差のＣグループには、茅場町、新川、六
本木、四谷などが、２万円ほどの差のＤグループには神
楽坂、高田馬場、池袋、品川、大崎などが含まれる。こ
のように、賃料の将来予測をするためには時期パラメー
タにマクロ経済データと不動産需給データをコンピュー
タを用いて算入し、将来予想を含む時期パラメータを算
出しなければならない。又、立地された地区により、賃
料に大きな偏りがあるので、地区ダミー変数もコンピュ
ータで算出しなければならない。しかし、上記式２の賃
料関数は標準関数であり、地域差、オフィスビルとマン
ションの違い等により変数の一部は成約賃料に有意な影
響力をもたないことがわかる。例えば、都心３区の賃料
関数では、築年数および基準階面積、地上階数、最寄駅
からの徒歩時間、新築ダミーの５変数が有意な値を示し
ており、符号条件も想定通りである。一方、使用面積お
よび旧耐震ダミー、路線数ダミーでは有意な結果が得ら
れなかった。また、副都心６区（新宿区、渋谷区、豊島
区、品川区、台東区、文京区）の実質成約賃料関数で
は、築年数、基準階面積、地上階数、最寄駅からの徒歩
時間の各変数が有意な値となっている。一方、使用面
積、旧耐震ダミー、路線数ダミー、そして新築ダミーで
は有意な値が得られなかった。都心３区との違いでは、
新築ダミーが有意でないことがあげられる。従って、副
都心６区では、説明変数として、成約日、竣工後年数、
基準階面積、地上総階数、最寄り駅からの徒歩時間を、
ダミー変数として、地区ダミーと過去から現在までの時
期ダミーとを入力装置からコンピュータに入力してデー
タベースを構築しても、実際に上記で行った賃料算定と
有意差を生じない。但し、使用面積、旧耐震ダミー、新
築ダミー、路線ダミーの変数は、都市の大中小、大都市
と地方都市等の地域差やオフィスビルとマンションのよ
うに対象物の相異により、賃料関数の算定に当たって有
意値となる場合が生じるので、これら変数の一つ以上、
好ましくは全部をデータベースに当然入力しておかねば
ならなく、これら変数は、特定条件の物件の特定時期の
賃料関数の算定後、有意値かそうでないかがわかる。

【０００８】

【作用及び効果】本発明のオフィスビル・マンション賃
料評価システムを用いれば、評価時の適正賃料ばがりで
なく、将来予測もできるので、賃料（利回り）の予測が
可能となり不動産を証券化して売買するときの売買価格
の決定、不動産信託の予想配当率の決定に有効である。

【図面の簡単な説明】

【図１】 本発明のシステムを作動させるためのハード
ウェアの概略説明図

【図２】 本発明のシステムのブロック図

【図３】 式１を用いた評価時までの規模別オフィスビ
ルとその平均の賃料のグラフ

【図４】 式２を用いた将来予測までを含む規模別オフ
ィスビルとその平均の賃料のグラフ

【図５】 都心３区の今後のオフィスビル竣工見通しの
グラフ

【図６】 新規成約賃料の地区間格差を示すグラフ

【符号の説明】

３１…………成約物件情報 ３２…………データベース ３３、３９…時期パラメータ ３４、４０…賃料関数 ３５、４５…標準賃料 ３７…………マクロ経済データ ３８…………不動産需給データ

Claims (6)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 賃貸借契約が成約した多数のオフィスビ
   ル又はマンションの成約賃料を被説明変数として、立地
   属性や建物・取引属性を説明変数として、時期、物件、
   地区等により特異値をダミー変数として入力装置からコ
   ンピューターに入力してデータベースを構築し、演算装
   置を用いて、データベース内のデータを賃貸事例比較法
   に基づき、コンピュータで回帰分析により処理し、賃料
   評価の評価時までの時期パラメータを含む賃料関数ｒ＝
   ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求め、特定物件の適正賃料を算定す
   るオフィスビル・マンションの賃料評価システム。 ｒ：賃料 ｘ：説明変数 Ｄ：ダミー変数
2. 【請求項２】 賃貸借契約が成約した多数のオフィスビ
   ル又はマンションの成約賃料を被説明変数として、立地
   属性や建物・取引属性を説明変数として、時期、物件、
   地区等により特異値をダミー変数として入力装置からコ
   ンピューターに入力してデータベースを構築し、演算装
   置を用いて、データベース内のデータを賃貸事例比較法
   に基づき、コンピュータで回帰分析により処理し、賃料
   評価の評価時までの時期パラメータを含む賃料関数ｒ＝
   ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求め、特定条件を有する物件の過去
   から評価時までの標準賃料を求め、所定期間毎にインデ
   ックス化し評価・表示するオフィスビル・マンションの
   賃料評価システム。
3. 【請求項３】 賃貸借契約が成約した多数のオフィスビ
   ル又はマンションの成約賃料を被説明変数として、立地
   属性や建物・取引属性を説明変数として、時期、物件、
   地区等により特異値をダミー変数として入力装置からコ
   ンピューターに入力してデータベースを構築し、マクロ
   経済データと不動産需給データ等から算出された将来時
   期ダミーをダミー変数として入力し演算装置を用いて、
   データベース内のデータを賃貸事例比較法に基づき、コ
   ンピュータで回帰分析により処理し、賃料評価の過去か
   ら将来までの時期パラメータを含む賃料関数ｒ＝ｆ（ｘ
   ｉ，Ｄｊ）を求め、特定物件の将来を含めた適正賃料を
   算定するオフィスビル・マンションの賃料評価システ
   ム。
4. 【請求項４】 賃貸借契約が成約した多数のオフィスビ
   ル又はマンションの成約賃料を被説明変数として、立地
   属性や建物・取引属性を説明変数として、時期、物件、
   地区等により特異値をダミー変数として入力装置からコ
   ンピューターに入力してデータベースを構築し、マクロ
   経済データと不動産需給データ等から算出された将来時
   期ダミーをダミー変数として入力して、演算装置を用い
   て、データベース内のデータを賃貸事例比較法に基づ
   き、コンピュータで回帰分析により処理し、賃料評価の
   過去から将来までの時期パラメータを含む賃料関数ｒ＝
   ｆ（ｘｉ，Ｄｊ）を求め、特定条件を有する物件の過去
   から将来までの標準賃料を求め、所定期間毎にインデッ
   クス化し評価・表示するオフィスビル・マンションの賃
   料評価システム。
5. 【請求項５】 説明変数として成約日、竣工後年数、基
   準階面積、地上総階数、最寄り駅からの徒歩時間を、ダ
   ミー変数として地区ダミー、過去から現在までの時期ダ
   ミーを入力装置からコンピュータに入力してデータベー
   スを構築する請求項１乃至請求項４のいずれかのオフィ
   スビル・マンションの賃料評価システム。
6. 【請求項６】 説明変数としての使用面積、ダミー変数
   としての旧耐震ダミー、新築ダミー、路線価ダミーのい
   ずれか一つ以上を入力装置からコンピューターに入力し
   てデータベースを構築する請求項５のオフィスビル・マ
   ンションの賃料評価システム。