KR101127269B1 - 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법 - Google Patents

재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법 Download PDF

Info

Publication number
KR101127269B1
KR101127269B1 KR1020090088175A KR20090088175A KR101127269B1 KR 101127269 B1 KR101127269 B1 KR 101127269B1 KR 1020090088175 A KR1020090088175 A KR 1020090088175A KR 20090088175 A KR20090088175 A KR 20090088175A KR 101127269 B1 KR101127269 B1 KR 101127269B1
Authority
KR
South Korea
Prior art keywords
business
area
estimated
total
investment
Prior art date
Application number
KR1020090088175A
Other languages
English (en)
Other versions
KR20110030167A (ko
Inventor
이상영
김경록
Original Assignee
부동산일일사 주식회사
Priority date (The priority date is an assumption and is not a legal conclusion. Google has not performed a legal analysis and makes no representation as to the accuracy of the date listed.)
Filing date
Publication date
Application filed by 부동산일일사 주식회사 filed Critical 부동산일일사 주식회사
Priority to KR1020090088175A priority Critical patent/KR101127269B1/ko
Publication of KR20110030167A publication Critical patent/KR20110030167A/ko
Application granted granted Critical
Publication of KR101127269B1 publication Critical patent/KR101127269B1/ko

Links

Images

Classifications

    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q10/00—Administration; Management
    • G06Q10/04—Forecasting or optimisation specially adapted for administrative or management purposes, e.g. linear programming or "cutting stock problem"
    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q50/00—Information and communication technology [ICT] specially adapted for implementation of business processes of specific business sectors, e.g. utilities or tourism
    • G06Q50/08—Construction

Landscapes

  • Business, Economics & Management (AREA)
  • Engineering & Computer Science (AREA)
  • Human Resources & Organizations (AREA)
  • Economics (AREA)
  • Strategic Management (AREA)
  • Theoretical Computer Science (AREA)
  • Tourism & Hospitality (AREA)
  • General Physics & Mathematics (AREA)
  • Marketing (AREA)
  • General Business, Economics & Management (AREA)
  • Physics & Mathematics (AREA)
  • Operations Research (AREA)
  • Quality & Reliability (AREA)
  • Game Theory and Decision Science (AREA)
  • Entrepreneurship & Innovation (AREA)
  • Development Economics (AREA)
  • Health & Medical Sciences (AREA)
  • General Health & Medical Sciences (AREA)
  • Primary Health Care (AREA)
  • Management, Administration, Business Operations System, And Electronic Commerce (AREA)

Abstract

본 발명은, 공동주택에 대하여 여러가지 요소들을 고려하여 투자 수익성을 분석하여 제공해줄 수 있는 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법에 관한 것이다.
또한, 본 발명은, 상기와 같은 목적을 달성하기 위한 본 발명은, 해당 아파트 단지의 현황과, 사업기본계획, 확정된 사업계획의 내용을 저장하고 있는 데이터베이스; 상기 데이터베이스에 저장된 해당 아파트 단지의 현황과, 사업기본계획, 확정된 사업 계획의 내용을 기준으로 해당 아파트 단지의 사업개요를 분석하여 제공하는 사업 개요 분석부; 상기 데이터베이스에 저장된 해당 아파트 단지의 현황과, 사업기본계획, 확정된 사업 계획의 내용을 기준으로 해당 아파트 단지의 재건축 사업을 추진할 경우에 사업성을 분석하여 제공하는 사업 수지 분석부; 상기 데이터베이스에 저장된 해당 아파트 단지의 현황과, 사업기본계획, 확정된 사업 계획의 내용을 기준으로 하고, 상기 사업 수지 분석부에 분석된 사업성을 근거로 하여 해당 아파트 단지의 재건축 사업을 추진할 경우에 수익예상금액을 산정하여 제공하는 투자 수익성 분석부; 및 사용자 컴퓨터 단말기가 통신망을 통하여 접속하여 해당 아파트 단지에 대한 사업 개요 분석을 요구하면, 상기 사업개요 분석부에 사업개요 분석을 요청하여 분석된 사업개요를 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하고, 해당 아파트 단지에 대한 사업 수지 분석을 요구하면, 상기 사업 수지 분석부에 사업 수지 분석을 요청하여 분석된 사업성을 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하고, 해당 아파트 단지에 대한 투자 수익성 분석을 요구하면, 상기 투자 수익성 분석부에 투자 수익성 분석을 요청하여 면적별 수익예상금액을 전송받아 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하는 제어부를 포함하여 이루어진 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법을 제공한다.
재건축, 사업 수지, 사업 개요, 투자 수익성, 통신망

Description

재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법{Profitability analysis apparatus of the reconstruction investment and method thereof}
본 발명은, 공동주택에 대하여 여러가지 요소들을 고려하여 투자 수익성을 분석하여 제공해줄 수 있는 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법에 관한 것이다.
주택 재건축은 노후?불량 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 조합을 결성하여 주택을 건설하는 사업이다.
노후?불량 주택을 유지관리 또는 수선하여 사용할 경우 수선 복구비나 관리비용이 철거한 후 신축하는 것보다 더 소요될 경우 재건축이 이루어지게 된다.
주택 재건축은 노후화된 아파트 등을 재건축하여 주거환경 개선을 목적으로 하는 동시에, 주택 공급을 목적으로 한다.
즉, 재건축이란 노후?불량 주택을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 짓는 것을 말하며 이러한 건축물을 짓기 위한 과정으로 기존 주택의 소유자들의 조합 결성과 안전 진단, 시공사 선정, 분양 및 청산 등의 과정을 거치게 된다.
이와 같은 재건축은 재건축이 진행되기 전에 주택을 구입한 비용보다, 통상적으로 재건축이 진행되어 재건축이 완료된 주택의 매매가가 높고, 재건축이 진행되기 전에 주택 평형보다 재건축이 완료되었을 때 넓은 평형을 분양받을 수 있기 때문에 좋은 투자처로 각광을 받고 있다.
하지만, 재건축은 단일화되어있는 타법률과는 달리 범위가 광범위할뿐더러 복잡한 형태로 산재해 있어 체계적인 법지식을 갖추지 않은 일반인들로서는 그 절차나 세부 내용을 이해하기가 어렵다.
또한, 재건축은 그 비용 산출에 고려해야할 요소가 많고, 사업 추진 상태에 따라 투자 가치가 변화됨으로 전문적인 지식이 부족한 일반인들이 접근하기는 어려운 면이 있다.
따라서, 재건축이 진행될 가능성이 있는 공동주택이나 현재 재건축이 진행되고 있는 공동주택에 대하여 여러가지 요소들을 종합적으로 고려하여 투자가치 등을 온라인으로 제공받을 수 있다면 전문적인 지식이 부족한 일반 주택 구입자나 투자자에게 합리적인 선택의 기회를 제공할 수 있어 좋을 것이다.
따라서, 본 발명은 상기와 같은 필요를 해결하기 위하여 안출된 것으로, 공동주택에 대하여 여러가지 요소들을 고려하여 온라인으로 투자 수익성을 분석하여 제공해줄 수 있는 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법을 제공하는데 있다.
상기와 같은 목적을 달성하기 위한 본 발명은, 해당 아파트 단지의 각 면적별 세대수와, 각면적별 대지지분과, 매매가 및 사업단계를 포함하는 현황, 기본 사업계획, 확정 용적률과, 확정된 대지면적과, 확정된 건축 연면적과, 확정된 건립 예정 면적과, 확정된 건립 예정 세대수와, 면적별 분양가 및 도급 공사비를 포함한 확정된 사업계획의 내용을 저장하고 있는 데이터베이스; 상기 데이터베이스에 저장된 해당 아파트 단지의 세대수를 읽어와서 조합원수로 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 상기 계획 용적률에 각면적별 대지지분을 합산한 총대지지분을 곱하여 건축 연면적을 산출하여 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 각 기본면적에 대하여 건축 연면적을 일정한 비율로 배분하여 건립 예정 세대수를 산출하여 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 제공하고, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 제공하고, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하는 사업 개요 분석부; 상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 면적별 분양가를 곱하여 총분양 대금을 산출하여 제공하고, 상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 도급공사비를 곱하여 총지출 예상금액을 산출하여 제공하며, 상기 산출한 총분양 대금에서 상기 총지출 예상 금액을 감산하여 총수익금액을 산출하여 제공하고, 총수익금액을 총대지지분으로 나누어서 m2당 무상 지분 금액을 산출하여 제공하는 사업 수지 분석부; 상기 데이터베이스에 현재 단지의 해당 면적의 대지지분을 읽어와서 면적별 대지지분을 이용하여 예상면적을 확정하고, 예상면적에 예상 분양가를 곱하여 총예상 분양가를 산출하며, 총예상 분양가에서 예상 권리가액을 감산하여 예상 추가 부담금을 산정하고, 현재 매매가에 예상 추가 부담금을 가산하여 총 예상 투자 금액을 산출하고, 주변시세에서 총예상 투자 금액을 감산하여 면적별 수익 예상 금액을 산출하여 제공하는 투자 수익성 분석부; 및 사용자 컴퓨터 단말기가 통신망을 통하여 접속하여 해당 아파트 단지에 대한 사업 개요 분석을 요구하면, 상기 사업개요 분석부에 사업개요 분석을 요청하여 분석된 사업개요를 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하고, 해당 아파트 단지에 대한 사업 수지 분석을 요구하면, 상기 사업 수지 분석부에 사업 수지 분석을 요청하여 분석된 사업성을 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하고, 해당 아파트 단지에 대한 투자 수익성 분석을 요구하면, 상기 투자 수익성 분석부에 투자 수익성 분석을 요청하여 면적별 수익예상금액을 전송받아 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하는 제어부를 포함한다.
또한, 본 발명의 상기 사업 개요 분석부에서 제공되는 계획용적률은 사업시행인가 이전단계인 경우에는 기준용적률을 제공하고, 사업시행인가 단계 이후인 경우에는 확정된 용적률을 제공하는 것을 특징으로 한다.
또한, 본 발명은 상기 사업 개요 분석부에서 제공되는 계획용적률은 사업시행인가 이전단계인 경우에는 기준용적률을 계획용적률로 제공하고, 용도 지역 지구에 해당하는 법적 상한 예상 용적률을 선택하거나 직접 입력할 수 있는 화면을 제공하여 법적 상한 예상 용적률을 선택하면 선택된 법적상한용적률을 계획용적률로 제공하고, 사용자가 직접 입력하면 입력된 용적률을 계획용적률로 제공하며, 사업시행인가 단계이후인 경우에는 확정된 용적률을 계획용적률로 제공하는 것을 특징으로 한다.
삭제
또한, 본 발명은 (A) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 제어부는 사용자가 컴퓨터 단말기를 이용하여 접속하여 아파트 선택화면을 제공하여 선택된 아파트를 투자 수익성 분석 아파트 단지로 확정하는 단계; (B) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 개요 분석부가 데이터베이스에 저장된 해당 아파트 단지의 세대수를 읽어와서 조합원수로 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률에 각면적별 대지지분을 합산한 총대지지분을 곱하여 건축 연면적을 산출하여 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 각 기본면적에 대하여 건축 연면적을 일정한 비율로 배분하여 건립 예정 세대수를 산출하여 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 읽어와서 제공하고, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 읽어와서 제공하고, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하는 단계; (C) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부가 상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 면적별 분양가를 곱하여 총분양 대금을 산출하여 제공하고, 상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 도급공사비를 곱하여 총지출 예상금액을 산출하여 제공하며, 상기 산출한 총분양 대금에서 상기 총지출 예상 금액을 감산하여 총수익금액을 산출하여 제공하고, 총수익금액을 총대지지분으로 나누어서 m2당 무상 지분 금액을 산출하여 제공하는 단계; 및 (D) 재건축 투자 수익성 분석 장치가 상기 데이터베이스에 현재 단지의 해당 면적의 대지지분을 읽어와서 면적별 대지지분을 이용하여 예상면적을 확정하고, 예상면적에 예상 분양가를 곱하여 총예상 분양가를 산출하며, 총예상 분양가에서 예상 권리가액을 감산하여 예상 추가 부담금을 산정하고, 현재 매매가에 예상 추가 부담금을 가산하여 총 예상 투자 금액을 산출하고, 주변시세에서 총예상 투자 금액을 감산하여 면적별 수익 예상 금액을 산출하여 제공하는 단계를 포함한다.
또한, 본 발명의 상기 (A) 단계는, (A-1) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 제어부는 사용자가 컴퓨터 단말기를 사용하여 접속하면, 접속한 사용자에게 아파트 단지 선택화면을 제공하는 단계; 및 (A-2) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 제어부는 사용자가 아파트 선택 화면에서 아파트 단지를 선택하면, 선택된 아파트 단지를 투자 수익성 분석 대상 아파트로 확정하는 단계를 포함한다.
또한, 본 발명의 상기 (B) 단계는, 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 개요 분석부가 해당 아파트 단지의 사업 단계를 파악하여, 파악된 사업단계가 사업시행인가 단계 이전이면 기준 용적률을 적용한 조합원수, 대지면적, 계획 용적률, 건축연면적 및 건립 예정 세대수를 포함하는 사업 개요를 제공하고, 파악된 사업단계가 사업시행인가 단계 이후이면, 데이터베이스에 저장된 해당 사업단계의 확정된 용적률을 적용한 조합원수, 대지면적, 계획 용적률, 건축연면적 및 건립 예정 세대수를 포함하는 사업 개요를 제공하는 것을 특징으로 한다.
또한, 본 발명의 상기 (C) 단계는, (C-1) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 건립 예정 면적, 각 건립 예정 면적에 대한 건립 예정 세대, 주변의 복수개의 아파트를 선정하여 각 아파트의 해당 면적에 대한 매매평균을 사용하여 각 건립 예정 면적에 대한 분양가를 산정하는 단계; (C-2) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 각 건립예정면적에 분양가를 곱하여 각 면적별 분양가를 산정하고 면적별 건립예정세대수에 분양가를 곱하여 총분양 수익 금액을 산정하는 단계; (C-3) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 면적당 공사 비용을 사용하여 총지출 예상 금액을 산출하는 단계; (C-4) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 총분양수익 예상금액에서 총지출 예상금액을 감산하여 총수익금액을 산출하는 단계; 및 (C-5) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 총수익금액을 총대지지분로 나누어서 면적당 무상 지분 금액을 산정하는 단계를 포함한다.
또한, 본 발명의 상기 (D) 단계는, (D-1) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 투자 수익성 분석을 원하는 아파트 단지 평형에 대한 예상면적을 확정하는 단계; (D-2) 재건축 투자 수익성 분석장치의 투자 수익성 분석부는 예상 분양가에 예상면적을 곱하여 총예상 분양가를 산출하는 단계; (D-3) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 면적별 대지지분에 무상 지분 금액을 곱하여 예상 권리가액을 산출하는 단계; (D-4) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 총예상분양가에서 예상권리가액은 감산하여 예상 추가 부담금을 산정하는 단계; (D-5) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 현재 거래되고 있는 매매금액의 평균을 산출하여 현재 매매가를 산출한 후에 현재 매매평균에 예상 추가 부담금을 가산하여 총예상 투자금액을 산출하는 단계; 및 (D-6) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 주변시세에서 총예상투자금액을 감산하여 수익 예상금액을 산출하는 단계를 포함한다.
상기와 같은 본 발명에 따르면, 조합원수나 건립예정 세대수 그리고 대지면적, 용적률 등을 고려하여 공동주택에 대한 재건축 투자 수익성을 주택 구입자나 투자자에게 제공하여 올바른 주택 매매를 유도함으로 합리적인 주택 구입이 가능하도록 하는 효과가 있다.
또한, 상기와 같은 본 발명에 따르면, 사업 진행 단계에 따라 고려하는 요소 를 가변하여 재건축의 투자 수익성을 분석하여 제공함으로 주택 구입자나 투자자가 상황변화에 능동적으로 대응하도록 하는 효과가 있다.
또한, 본 발명에 따르면, 여러 요소들을 종합적으로 고려하여 객관화된 재건축의 투자 수익성을 제공함으로써 재건축 공동주택에 대한 투기적 거래를 방지할 수 있도록 하는 효과가 있다.
이제, 도 1 이하의 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시예에 따른 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법에 대하여 상세히 설명한다.
도 1은 본 발명의 바람직한 일실시예에 따른 재건축 투자 수익성 분석 장치의 구성도이다.
도 1 에 도시된 바와 같이, 본 발명의 재건축 투자 수익성 분석장치는, 제어부(110), 데이터 베이스(120), 사업개요분석부(130), 사업수지분석부(140), 투자 수익성 분석부(150), 분석 리포트 작성부(160), 통신부(170)를 포함하여 이루어져 있으며, 통신망(200)을 통하여 원격지에 떨어져 있는 컴퓨터 단말기(300a~300n)와 데이터 통신을 수행한다.
이와 같은 재건축 투자 수익성 분석 장치에 있어서, 제어부(110)는 사용자가 컴퓨터 단말기(300a~300n)를 사용하여 통신망(200)을 통하여 접속하여 특정한 공통 주택 단지(아파트 단지)에 대한 재건축 사업개요를 요구하면, 사업개요 분석부(130)에 해당 특정 공동주택 단지에 대한 재건축 사업개요를 요청하여 사업개요 분석부(130)로부터 전송받은 사업개요를 사용자에게 제공한다.
그리고, 제어부(110)는 사용자가 컴퓨터 단말기(300a~300n)를 사용하여 통신망(200)을 통하여 접속하여 특정 공통 주택 단지(아파트 단지)에 대한 재건축 사업수지 분석을 요구하면, 사업수지 분석부(140)에 해당 특정 공동주택에 대한 재건축 사업 수지 분석을 요청하여 사업 수지 분석부(140)에서 분석된 사업수지를 전송받아 사용자에게 제공한다.
또한, 제어부(110)는 사용자가 컴퓨터 단말기(300a~300n)를 사용하여 통신망(200)을 통하여 접속하여 특정 공통 주택 단지(아파트 단지)에 대한 투자 수익성 분석을 요구하면, 투자 수익성 분석부(150)에 해당 특정 공동주택 단지에 대한 재건축 투자 수익성 분석을 요청하여 분석된 투자 수익성을 사용자에게 제공한다.
데이터베이스(120)은 재건축이 진행되는 아파트 단지의 경우에는 세대수(조합원수), 각 면적별 대지지분, 매매가, 사업단계 등의 현황과, 확정된 사업계획을 저장하고 있다.
일반적으로, 사업단계가 사업시행인가단계가 되면, 용적률이 확정되고(이를 확정 용적률이라고 부른다), 대지면적(확정된 대지총면적)이 확정되며, 데이터베이스(120)는 이와 같이 확정된 용적률과 대지면적을 확정된 사업계획의 내용으로 저장하고 있다(이와 같이 용적률과 대지면적이 확정되면 확정된 용적률과 대지면적을 이용하여 건축연면적, 건립예정세대수를 산출하고 기본면적(82, 109, 138, 171)대의 면적별 세대수, 분양가등을 산출할 수 있다).
그리고, 사업시행인가 이후 관리처분계획인가/이주 철거 단계가 되면, 용적 률, 대지면적의 확정에 더하여 건립예정 세대수, 면적별 세대수, 건축연면적, 평당 도급공사 비용, 분양가, 층수, 높이등이 확정되며, 데이터베이스(120)는 이와 같이 확정된 용적률, 건립예정 세대수 등을 확정된 사업계획의 내용을 저장하고 있다.
또한, 데이터베이스(120)는 재건축 대상이 될 아파트 단지(사업시행인가단계이전)의 경우에는 세대수, 각 면적별 대지지분, 매매가, 용도 지역 지구 내역, 용도 지역 지구에 따른 법정 상한 용적률, 사업단계, 평당 도급 공사 비용 기본값, 주변에 근접하거나 유사한 조건을 가지고 있는 아파트 단지(이하, 비교단지라고 함)에 대한 매매가 등의 현황 정보를 저장하고 있다.
또한, 데이터베이스(120)는 사업시행인가단계 이전인 경우에 도시 및 주거환경정비계획, 아파트지구 기본계획에 수립되어 있는 단지별, 지구별 기본계획을 저장하고 있으며, 이러한 기본계획에는 기본계획 수립시 해당 단지별, 지구별로 정해진 기준 용적률을 포함하고 있다.
한편, 사업 개요 분석부(130)는 제어부(110)로부터 특정 공동주택 단지에 대한 사업 개요 분석에 대한 요청이 있는 경우에 해당 공동주택 단지에 대한 현황과, 기본계획, 확정 사업계획 내용을 기준으로 해당 공동주택 단지에 대한 사업개요를 분석하여 제공한다.
이를 좀더 구체적으로 살펴보면, 사업개요 분석부(130)는 제어부(110)로부터 특정 공동 주택 단지에 대한 사업개요 분석에 대한 요청이 있는 경우에 해당 공동주택 단지에 대한 세대수(또는 조합원수), 건립예정 세대수, 대지면적, 건축연면적, 계획용적률, 사업단계 등을 데이터베이스(120)에서 읽어오거나 읽어온 정보를 근거로 하여 산출하여 제어부(110)에 제공하여 통신망(200)을 통하여 사용자의 컴퓨터 단말기(300a~300n)에 전송되도록 한다.
여기에서, 조합원수는 해당 아파트 단지의 세대수에 해당하는 것으로 사업개요 분석부(130)는 데이터 베이스(120)에서 해당 아파트 단지에 대한 세대수를 읽어와서 제공한다.
그리고, 대지면적은 사업 시행 인가, 관리 처분 계획, 이주/철거 사업단계이면 해당 정보를 데이터베이스(120)에서 읽어와서 제공하며, 사업시행인가 단계이전이면 면적별 세대수에 면적별 대지지분(m2)을 곱하여 모든 면적에 대하여 합산하여 산출하여 제공한다.
다음으로, 계획 용적률은 사업 시행 인가, 관리처분 계획, 이주/철거 사업단계인 경우에는 확정된 용적률을 제공하며, 사업 시행 인가 단계이전이면 기준용적률을 제공한다.
그리고, 사업 시행인가 단계이전일 때 사용자에게 계획 용적률을 선택할 수 있는 선택창이 구비된 화면을 제공하여 제공된 선택창에 제공된 법적상한 예상 용적률을 사용자가 선택하면 해당 아파트 단지의 용도지역을 데이터 베이스(120)에서 확인하여, 확인된 용도 지역에 따른 법적 상한 예상 용적률을 제공하고, 사용자가 계획 용적률을 직접 입력하는 경우에는 입력된 용적율을 계획용적률로 확정하여 제공하도록 할 수 있다.
그리고, 건축 연면적은 사업단계가 사업시행인가 단계이면 해당 사업단계에 서 확정된 용적률과 총대지지분을 곱하여 산출하여 제공하고, 관리처분계획단계나 이주/철거 단계에 해당하면 해당 사업단계에서 확정된 용적률과 건축 연면적을 제공하고 사업시행인가 단계 이전이면 면적별 대지면적 합에 기준용적률을 곱하여 산출된 값을 제공한다.
그리고, 건립 예정 세대수의 경우에 사업단계가 관리처분계획단계나, 이주/철거 단계에 해당하면 해당 사업단계에서 확정된 건립 예정 세대수를 데이터 베이스(120)에서 읽어와서 제공한다.
이와 달리 사업시행인가단계인 경우에는 기본면적(일예로 82, 109, 138, 171)에 대하여, 그 각 면적에 대하여 건축 연면적을 기준으로 일정한 비율(일예로 2:4:4:2)의 비율로 각각 배분하여 건립예정세대수를 산출하여 제공한다.
그리고, 사업시행인가 이전 단계인 경우에는 건립 예정 면적을 82, 109, 138, 171의 4개를 기본값으로 하고, 그 각 면적에 대하여 건축 연면적을 기준으로 2:4:2:2의 비율로 각각 배분하여 건립 예정 세대수를 산정하여 제공한다.
이때, 컴퓨터 단말기(300a~300n)에 제공되는 화면의 일예가 도 2a에 도시되어 있는데, 제공되는 화면에는 조합원수 제공창, 건립예정세대수 제공창, 대지면적 제공창, 건축연면적 제공창, 계획용적률 제공창, 사업단계 제공창이 구비되어 있다.
또한, 제공되는 화면에는 사용자가 선택할 수 있는 계획용적률로 법적상한 용적률을 포함한 계획 용적률 선택창을 제공하여, 사용자가 법적 상한 용적률을 선택하여 이후의 절차를 진행하도록 하거나, 직접 계획용적률 선택 창에 예상 용적률 을 입력하여 이후의 절차를 진행하도록 할 수 있다.
다음으로, 사업 수지 분석부(140)는 제어부(110)로부터 특정 공동주택 단지에 대한 사업 수지 분석에 대한 요청이 있는 경우에 해당 단지의 재건축 사업을 추진할 경우에, 사업성이 있는지 없는지를 분석하여 출력한다.
이때, 사업 수지 분석부(140)는 총 분양 수익 예상 금액을 산정하고 여기에서 총지출비용을 제외하여 단지 전체에 대한 총 수익금액을 산정하여 제공한다. 또한, 사업 수지 분석부(140)는 조합원들의 실제 추가 개발부담금을 계산할 수 있는 m2당 무상지분금액을 산정하여 제공한다.
이를 좀더 구제적으로 살펴보면, 사업 수지 분석부(140)는 특정 아파트 단지에 대한 사업 수지 분석 요청이 있는 경우에 건립 예정 면적, 각 건립 예정 면적에 대한 건립 예정 세대수, 각 건립 예정 면적에 대한 분양가, 각 건립 예정 면적에 대한 총분양 금액, 각 건립 예정 면적에 대한 m2당 분양가를 데이터 베이스(120)에서 읽어와서 제공하거나 읽어온 정보를 근거로 산정하여 제공한다. 또한, 사업 수지 분석부(140)는 도급공사비와, 총지출예상금액, 총수익금액, m2당 무상 지분 금액을 항목으로 가지는 비용(지출비용에서 지출삭제하고 비용으로 수정) 제공창을 구비하여 도급공사비, 총지출예상금액, 총수익금액, 무상 지분 금액등을 데이터베이스(120)에서 읽어와서 제공하거나 읽어온 정보를 근거로 산정하여 제공한다.
여기에서, 건립 예정 면적의 경우에는 사업단계가 관리처분계획단계나, 이주/철거 단계에 해당하면 해당 사업단계에서 확정된 건립 예정 면적을 데이터 베이 스(120)에서 읽어와서 제공하며, 사업시행인가 단계나 사업시행인가 이전 단계 등으로 확정전인 경우에는 건립 예정 면적을 82, 109, 138, 171을 기본값으로 사용한다.
그리고, 건립 예정 세대수의 경우에 사업단계가 관리처분계획단계나, 이주/철거 단계에 해당하면 해당 사업단계에서 확정된 건립 예정 세대수를 데이터 베이스(120)에서 읽어와서 제공하며, 사업시행인가 단계이거나 사업 시행 인가 이전 단계 등으로 확정전인 경우에는 건립 예정 면적 82, 109, 138, 171의 기본값에 대하여 건축 연면적을 기준으로 2:4:2:2의 비율로 배분하여 세대수를 산정하여 사용한다.
다음으로, 분양가는 주변에 근접하거나 유사한 조건을 가지고 있는 아파트 단지를 하나 또는 여러 개 선정하여 해당 면적에 대한 매매평균의 100%를 적용하여 계산하며, 이때 세대수에 따라 가중치를 주어 분양가를 제공한다.
이때, 주변에 근접하거나 유사한 조건을 가지고 있는 아파트의 해당 면적의 상하 면적을 이용하여 평균을 구하여 계산할 수 있다.
일예로, 비교단지가 a, b가 있는 경우 82m2 에 대하여 비교 단지에 66-99m2 면적대에 있는 면적의 평균값을 구하여 산정한다.
그리고, 총분양 대금은 건립예정세대수에 면적별 분양가를 곱하여 산정한다. 또한, 도급공사비는 일률적으로 일예로 평당 600만원을 사용할 수 있으며, 총지출예상금액은 건립 예정 세대수에 도급공사비를 곱하여 산출한다.
다음으로, m2 당 무상 지분금액은 총분양 수익금액에서 총지출금액을 감산한 후에 총대지지분(면적별 대지지분의 합)로 나누어서 구한다.
또한, 사업 수지 분석부(140)는 총예상 수익 금액, 사업 진척 사항, 현장 정보를 근거(이러한 정보는 데이터베이스(120)에 저장되어 있다)로 하여 아파트 단지의 사업 수익성, 사업 안정성, 주거 선호성, 교통편의성, 주거 쾌적성 등의 평가항목별로 평점을 부여하여 주변 재건축 단지와 사업성을 비교하여 분석하여 제공한다.
이와 같은 사업수지 분석부(140)에서 산출된 사업 수지 분석 결과를 사용자에게 제공할 때 사용되는 화면의 일예가 도 2b에 도시되어 있는데, 화면에는 건립 예정 면적 제공창, 건립 예정 세대수 제공창, 분양가 제공창, 총분양금액 제공창, m2당 분양가 제공창, 지출비용 제공창, m2당 공사 비용 제공창, 총비용 제공창을 구비하고 있다.
그리고, 이와 같은 화면에서 지출비용에 대한 항목으로 도급공사비, 총지출예상금액이 포함되어 있고 총분양수익금액과 총지출비용을 감산하여 총수익금액, m2당 무상 지분 금액등을 제공하고 있다.
또한, 이와 같은 화면에는 단지 사업성 종합평가를 도식적으로 나타낸 그래픽이 제공된다.
다음으로, 투자 수익성 분석부(150)는 단지 사업수지 분석에서 산출된 m2당 무상 지분 금액을 근거로 조합원들의 추가부담개발금을 계산하고 현재 시세와 대비해 수익예상금액을 산출하여 제공한다.
이때, 투자 수익 분석부(150)는 면적별 대지지분과, 예상면적, 총예상분양가, 예상권리가액, 예상추가부담금, 현재 매매 평균가, 총예상투자금액, 주변시세, 수익예상금액을 데이터 베이스(120)에서 읽어오거나, 읽어온 정보를 근거로 산정하여 제공한다.
여기에서, 면적별 대지지분은 현재 단지의 해당 면적의 대지지분으로 데이터베이스(120)에 저장된 정보를 읽어와서 제공한다.
그리고, 예상면적은 확정전에는 82, 109, 138, 171를 기본값으로 하여 사용하며, 확정후에는 예상 계약면적을 사용한다.
다음으로, 총예상 분양가는 예상 분양가에 예상면적을 곱하여 산출하며, 예상 권리가액은 면적별 대지지분에 무상 지분 금액을 곱하여 산출한다.
그리고, 예상 추가 부담금은 총예상분양가에서 예상권리가액을 감산한 금액이며, 현재 매매가 평균은 현재 거래되고 있는 매매금액의 평균을 산출하여 제공하며, 총예상투자금액은 현재 매매평균에 예상 추가 부담금을 가산하여 산출한다.
주변시세는 비교대상단지의 m2당 가격에 면적을 곱하여 산출하며, 수익 예상금액은 주변시세에서 총예상투자금액을 감산하여 산출한다.
이때, 사용자의 컴퓨터에 제공되는화면의 일예가 도 2c에 도시되어 있는데 면적별 대지지분 제공창과, 예상면적 제공창, 총예상분양가 제공창, 예상권리가액 제공창, 예상추가부담금 제공창, 현재 매매 평균가 제공창, 총예상투자금액 제공창, 주변시세 제공창, 수익예상금액 제공창을 구비하고 있다.
한편, 분석 리포트 작성부(160)은 사용자의 요청이 있는 경우에 단지 사업성과 면적별 수익성에 대하여 산출된 자료를 하나의 보고서 형태로 제작하여 출력하며, 제어부(110)는 제작된 분석 리포트를 통신망(200)을 통하여 사용자 컴퓨터 단말기(300a~300n)으로 전송한다.
그리고, 통신부(170)는 투자 수익성 분석 장치와 사용자 컴퓨터 단말기(300a~300n)의 데이터 통신을 지원한다.
도 3은 본 발명의 일실시예에 따른 재건축 투자 수익성 분석 방법의 흐름도이다.
도 3을 참조하면, 본 발명의 일실시예에 따른 재건축 투자 수익성 분석 방법은, 투자 수익성 분석 아파트 확정 단계(S100), 단지 사업개요 분석 단계(S200), 단지 사업수지 분석단계(S300), 면적별 투자 수익성 분석 단계(S400), 분석 리포트 출력 단계(S500)으로 이루어져 있다.
여기에서, 투자 수익성 분석 아파트 확정 단계(S100)은 도 4에 도시된 바와 같이 사용자가 투자 수익성 분석 장치에 접속하는 단계(S110), 도시 선택창과, 구시 선택창, 읍면동 선택창, 아파트명 선택창, 면적 선택창을 구비한 아파트 선택 화면을 재건축 투자 수익성 분석 장치가 사용자에게 제공하는 단계(S112), 사용자로부터 투자 수익성 분석을 원하는 아파트 단지에 대하여 아파트가 위치하는 도시, 구시, 읍면동, 아파트명, 면적을 입력받아 투자 수익성 분석의 대상인 아파트를 확 정하는 단계(S114)로 이루어져 있다.
그리고, 단지 사업개요 분석 단계(S200)은 확정된 아파트 단지에 대한 사업 개요 분석에 대한 요청이 있는 경우에 해당 공동주택에 대한 현황, 사업계획 내용을 기준으로 해당 공동주택에 대한 사업개요를 분석하여 제공한다.
좀더 구체적으로 살펴보면, 도 5에 도시된 바와 같이 사업개요 분석부는 사용자로부터 확정된 아파트 단지에 대한 사업개요 분석에 대한 요청이 있는 경우에 데이터베이스에서 해당 사업단계 정보를 읽어와서 현재 사업단계를 파악한다(S210).
이후에, 파악된 현재 사업단계가 사업시행인가 단계 이후인지를 판단하여(S212), 사업시행인가 단계 이후이면 해당 사업단계의 확정된 사업계획을 데이터베이스에서 읽어와서 제공한다.
그렇지 않고, 파악된 현재 사업단계가 사업시행인가 단계이전이면 기준용적율을 계획 용적률값으로 제공하며, 이때 계획 용적률 선택 화면을 동시에 제공한다.
그리고, 이후에 사용자가 계획 용적률 선택 화면의 계획용적률 선택 창을 사용하여 계획용적률 선택(입력)이 있는지를 파악하여(단계 S218), 계획 용적률의 입력이 없으면 기준용적률을 계획용적률값으로 계속 제공하고, 계획용적률의 선택이 있으면 선택된 용적률이 무엇인지를 파악한다(단계 S220).
파악결과, 법적상한 예상 용적률이면 용도 지역을 확인하여(단계 S222), 해당 용도지역에 따른 법적 상한 예상 용적률을 적용하여 사업 개요를 분석하여 제공 한다.
파악결과, 사용자가 집적 입력하는 경우에는 입력된 용적률을 계획용적률로 확정하여 제공한다(단계 S226).
다음으로, 단지 사업 수지 분석 단계(S300)는 사용자로부터 확정 아파트 단지에 대한 사업 수지 분석에 대한 요청이 있는 경우에 해당 단지의 재건축 사업을 추진할 경우에, 사업성이 있는지 없는지를 분석하여 출력한다.
이를 위하여 도 6에 도시된 바와 같이 먼저 사업 수지 분석부는 확정된 아파트 단지에 대한 사업 수지 분석 요청이 있는 경우에 건립 예정 면적, 각 건립 예정 면적에 대한 건립 예정 세대이외에 각 건립 예정 면적에 대한 분양가를 산정한다(단계 S311).
이때, 분양가는 주변에 근접하거나 유사한 조건을 가지고 있는 아파트 단지를 여러개 선정하여 각 아파트의 해당 면적에 대한 매매평균의 100%를 적용하여 계산하며, 이때 세대수에 따라 가중치를 줄 수 있다.
이때, 주변에 근접하거나 유사한 조건을 가지고 있는 아파트의 해당 면적의 상하 면적을 이용하여 평균을 구하여 계산할 수 있다.
다음으로, 사업 수지 분석부는 건립예정세대수에 분양가를 곱하여 총분양 금액을 산정하며(S312), m2당 분양가를 산정한다(S314).
이후에, 사업수지 분석부는 도급공사비는 일률적으로 일예로 평당 600만원을 사용하며, 건립 예정 세대수에 도급 공사비를 곱하여 총지출 예상 금액을 산출하 며(S316), 분양수익 예상금액에서 총지출 예상금액을 감산하여 총수익금액을 산출한다(S318).
그리고, 사업수지 분석부는 총수익금액을 총대지지분(면적별대지지분의 합)로 나누어서 m2당 무상 지분 금액을 산정한다(S320).
이후에, 사업수지 분석부는 산출된 사업 수지 분석 결과를 사용자에게 제공한다.
또한, 사업 수지 분석부는 총예상 수익 금액, 사업 진척 사항, 현장 정보를 근거로 하여 아파트 단지의 사업 수익성, 사업 안정성, 주거 선호성, 교통편의성, 주거 쾌적성 등의 평가항목별로 평점을 부여하여 주변 재건축 단지와 사업성을 비교하여 분석하여 제공할 수 있다.
다음으로, 면적별 투자 수익성 분석 단계(S400)은 투자 수익 분석부에서 단지 사업수지 분석에서 산출된 m2당 무상 지분 금액을 근거로 조합원들의 추가부담개발금을 계산하고 현재 시세와 대비해 수익예상금액을 산출하여 제공한다.
이를 위하여 도 7에 도시된 바와 같이 먼저 투자 수익성 분석부는 현재 단지의 해당 면적의 대지지분으로 데이터베이스에 저장된 정보를 읽어와서 면적별 대지지분을 확정한 후에 예상면적을 확정한다(S410). 이때, 예상면적은 확정전에는 82, 109, 138, 171를 기본값으로 사용하며, 확정후에는 예상 계약면적을 사용한다.
다음으로, 투자 수익성 분석부는 예상 분양가에서 예상면적을 곱하여 총예상 분양가를 산출하며(S412), 면적별 대지지분에 무상 지분 금액을 곱하여 예상 권리 가액을 산출한다(S414).
그리고, 투자 수익성 분석부는 총예상분양가에서 예상권리가액은 감산하여 예상 추가 부담금을 산정하며(S416), 현재 거래되고 있는 매매금액의 평균을 산출하여 현재 매매가를 산출한 후에 현재 매매평균에 예상 추가 부담금을 가산하여 총예상 투자금액을 산출한다(S418).
이후에, 비교대상단지의 m2당 가격에 면적을 곱하여 비교 시세를 산출하며, 주변시세에서 총예상투자금액을 감산하여 수익 예상금액을 산출한다(S420).
그리고, 투자 수익성 분석부는 산출된 투자 수익성 분석결과를 사용자에게 제공한다.
한편, 분석 리포트 출력 단계(S500)에서는 사용자의 요청이 있는 경우에 단지 사업성과 면적별 수익성에 대하여 산출된 자료를 하나의 보고서 형태로 출력한다.
도 1은 본 발명의 바람직한 일실시예에 따른 재건축 투자 수익성 분석 장치의 구성도.
도 2a는 사업 개요 분석부가 사용자 컴퓨터에 제공하는 사업 개요 분석 화면이고, 도 2b는 사업 수지 분석부가 사용자 컴퓨터에 제공하는 사업 수지 분석 화면이며, 도 2c는 투자 수익성 분석부가 사용자 컴퓨터에 제공하는 투자 수익성 분석 화면의 예시도.
도 3은 본 발명의 일실시예에 따른 재건축 투자 수익성 분석 방법의 흐름도.
도 4는 도 3의 투자 수익성 분석 아파트 단지 확정 과정의 상세 흐름도.
도 5는 도 3의 단지 사업 개요 분석 과정의 상세 흐름도.
도 6은 도 3의 단지 사업 수지 분석 과정의 상세 흐름도.
도 7은 도 3의 면적별 투자 수익성 분석 과정의 상세 흐름도.
<도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명>
100 : 재건축 투자 수익성 분석 장치 110 : 제어부
120 : 데이터베이스 130 : 사업개요 분석부
140 : 사업 수지 분석부 150 : 투자 수익성 분석부
160 : 분석 리포트 작성부 170 : 통신부
200 : 통신망 300a~300n : 컴퓨터 단말기

Claims (12)

  1. 해당 아파트 단지의 각 면적별 세대수와, 각면적별 대지지분과, 매매가 및 사업단계를 포함하는 현황, 기본 사업계획, 확정 용적률과, 확정된 대지면적과, 확정된 건축 연면적과, 확정된 건립 예정 면적과, 확정된 건립 예정 세대수와, 면적별 분양가 및 도급 공사비를 포함한 확정된 사업계획의 내용을 저장하고 있는 데이터베이스;
    상기 데이터베이스에 저장된 해당 아파트 단지의 세대수를 읽어와서 조합원수로 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 상기 계획 용적률에 각면적별 대지지분을 합산한 총대지지분을 곱하여 건축 연면적을 산출하여 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 각 기본면적에 대하여 건축 연면적을 일정한 비율로 배분하여 건립 예정 세대수를 산출하여 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 제공하고, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 제공하고, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하는 사업 개요 분석부;
    상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 면적별 분양가를 곱하여 총분양 대금을 산출하여 제공하고, 상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 도급공사비를 곱하여 총지출 예상금액을 산출하여 제공하며, 상기 산출한 총분양 대금에서 상기 총지출 예상 금액을 감산하여 총수익금액을 산출하여 제공하고, 총수익금액을 총대지지분으로 나누어서 m2당 무상 지분 금액을 산출하여 제공하는 사업 수지 분석부;
    상기 데이터베이스에 현재 단지의 해당 면적의 대지지분을 읽어와서 면적별 대지지분을 이용하여 예상면적을 확정하고, 예상면적에 예상 분양가를 곱하여 총예상 분양가를 산출하며, 총예상 분양가에서 예상 권리가액을 감산하여 예상 추가 부담금을 산정하고, 현재 매매가에 예상 추가 부담금을 가산하여 총 예상 투자 금액을 산출하고, 주변시세에서 총예상 투자 금액을 감산하여 면적별 수익 예상 금액을 산출하여 제공하는 투자 수익성 분석부; 및
    사용자 컴퓨터 단말기가 통신망을 통하여 접속하여 해당 아파트 단지에 대한 사업 개요 분석을 요구하면, 상기 사업개요 분석부에 사업개요 분석을 요청하여 분석된 사업개요를 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하고, 해당 아파트 단지에 대한 사업 수지 분석을 요구하면, 상기 사업 수지 분석부에 사업 수지 분석을 요청하여 분석된 사업성을 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하고, 해당 아파트 단지에 대한 투자 수익성 분석을 요구하면, 상기 투자 수익성 분석부에 투자 수익성 분석을 요청하여 면적별 수익예상금액을 전송받아 상기 사용자 컴퓨터 단말기로 전송하는 제어부를 포함하여 이루어진 재건축 투자 수익성 분석 장치.
  2. 삭제
  3. 청구항 1에 있어서,
    상기 사업 개요 분석부에서 제공되는 계획용적률은 사업시행인가 이전단계인 경우에는 기준용적률을 제공하고, 사업시행인가 단계 이후인 경우에는 확정된 용적률을 제공하는 것을 특징으로 하는 투자 수익성 분석 장치.
  4. 청구항 1에 있어서,
    상기 사업 개요 분석부에서 제공되는 계획용적률은 사업시행인가 이전단계인 경우에는 기준용적률을 계획용적률로 제공하고, 용도 지역 지구에 해당하는 법적 상한 예상 용적률을 선택하거나 직접 입력할 수 있는 화면을 제공하여 법적 상한 예상 용적률을 선택하면 선택된 법적상한용적률을 계획용적률로 제공하고, 사용자가 직접 입력하면 입력된 용적률을 계획용적률로 제공하며, 사업시행인가 단계이후인 경우에는 확정된 용적률을 계획용적률로 제공하는 것을 특징으로 하는 투자 수익성 분석 장치.
  5. 삭제
  6. 삭제
  7. (A) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 제어부는 사용자가 컴퓨터 단말기를 이용하여 접속하여 아파트 선택화면을 제공하여 선택된 아파트를 투자 수익성 분석 아파트 단지로 확정하는 단계;
    (B) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 개요 분석부가 데이터베이스에 저장된 해당 아파트 단지의 세대수를 읽어와서 조합원수로 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하고, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률에 각면적별 대지지분을 합산한 총대지지분을 곱하여 건축 연면적을 산출하여 제공하며, 사업 시행인가 단계이면 각 기본면적에 대하여 건축 연면적을 일정한 비율로 배분하여 건립 예정 세대수를 산출하여 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 읽어와서 제공하고, 관리 처분 계획 단계인 경우에 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 대지면적을 읽어와서 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정 용적률을 읽어와서 계획 용적률로 제공하며, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건축 연면적을 읽어와서 제공하고, 이주/철거 사업단계이면 상기 데이터베이스에 저장된 확정된 건립 예정 세대수를 읽어와서 제공하는 단계;
    (C) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부가 상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 면적별 분양가를 곱하여 총분양 대금을 산출하여 제공하고, 상기 사업 개요 분석부에서 산출한 건립 예정 세대수에 상기 데이터베이스에 저장된 도급공사비를 곱하여 총지출 예상금액을 산출하여 제공하며, 상기 산출한 총분양 대금에서 상기 총지출 예상 금액을 감산하여 총수익금액을 산출하여 제공하고, 총수익금액을 총대지지분으로 나누어서 m2당 무상 지분 금액을 산출하여 제공하는 단계; 및
    (D) 재건축 투자 수익성 분석 장치가 상기 데이터베이스에 현재 단지의 해당 면적의 대지지분을 읽어와서 면적별 대지지분을 이용하여 예상면적을 확정하고, 예상면적에 예상 분양가를 곱하여 총예상 분양가를 산출하며, 총예상 분양가에서 예상 권리가액을 감산하여 예상 추가 부담금을 산정하고, 현재 매매가에 예상 추가 부담금을 가산하여 총 예상 투자 금액을 산출하고, 주변시세에서 총예상 투자 금액을 감산하여 면적별 수익 예상 금액을 산출하여 제공하는 단계를 포함하여 이루어진 재건축 투자 수익성 분석 방법.
  8. 청구항 7에 있어서,
    상기 (A) 단계는,
    (A-1) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 제어부는 사용자가 컴퓨터 단말기를 사용하여 접속하면, 접속한 사용자에게 아파트 단지 선택화면을 제공하는 단계; 및
    (A-2) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 제어부는 사용자가 아파트 선택 화면에서 아파트 단지를 선택하면, 선택된 아파트 단지를 투자 수익성 분석 대상 아파트로 확정하는 단계를 포함하여 이루어진 재건축 투자 수익성 분석 방법.
  9. 청구항 7에 있어서,
    상기 (B) 단계는, 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 개요 분석부가 해당 아파트 단지의 사업 단계를 파악하여, 파악된 사업단계가 사업시행인가 단계 이전이면 기준 용적률을 적용한 조합원수, 대지면적, 계획 용적률, 건축연면적 및 건립 예정 세대수를 포함하는 사업 개요를 제공하고, 파악된 사업단계가 사업시행인가 단계 이후이면, 데이터베이스에 저장된 해당 사업단계의 확정된 용적률을 적용한 조합원수, 대지면적, 계획 용적률, 건축연면적 및 건립 예정 세대수를 포함하는 사업 개요를 제공하는 것을 특징으로 하는 재건축 투자 수익성 분석 방법.
  10. 삭제
  11. 청구항 7에 있어서,
    상기 (C) 단계는,
    (C-1) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 건립 예정 면적, 각 건립 예정 면적에 대한 건립 예정 세대, 주변의 복수개의 아파트를 선정하여 각 아파트의 해당 면적에 대한 매매평균을 사용하여 각 건립 예정 면적에 대한 분양가를 산정하는 단계;
    (C-2) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 각 건립예정면적에 분양가를 곱하여 각 면적별 분양가를 산정하고 면적별 건립예정세대수에 분양가를 곱하여 총분양 수익 금액을 산정하는 단계;
    (C-3) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 면적당 공사 비용을 사용하여 총지출 예상 금액을 산출하는 단계;
    (C-4) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 총분양수익 예상금액에서 총지출 예상금액을 감산하여 총수익금액을 산출하는 단계; 및
    (C-5) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 사업 수지 분석부는 총수익금액을 총대지지분로 나누어서 면적당 무상 지분 금액을 산정하는 단계를 포함하여 이루어진 재건축 투자 수익성 분석 방법.
  12. 청구항 7에 있어서,
    상기 (D) 단계는,
    (D-1) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 투자 수익성 분석을 원하는 아파트 단지 평형에 대한 예상면적을 확정하는 단계;
    (D-2) 재건축 투자 수익성 분석장치의 투자 수익성 분석부는 예상 분양가에 예상면적을 곱하여 총예상 분양가를 산출하는 단계;
    (D-3) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 면적별 대지지분에 무상 지분 금액을 곱하여 예상 권리가액을 산출하는 단계;
    (D-4) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 총예상분양가에서 예상권리가액은 감산하여 예상 추가 부담금을 산정하는 단계;
    (D-5) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 현재 거래되고 있는 매매금액의 평균을 산출하여 현재 매매가를 산출한 후에 현재 매매평균에 예상 추가 부담금을 가산하여 총예상 투자금액을 산출하는 단계; 및
    (D-6) 재건축 투자 수익성 분석 장치의 투자 수익성 분석부는 주변시세에서 총예상투자금액을 감산하여 수익 예상금액을 산출하는 단계를 포함하여 이루어진 재건축 투자 수익성 분석 방법.
KR1020090088175A 2009-09-17 2009-09-17 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법 KR101127269B1 (ko)

Priority Applications (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
KR1020090088175A KR101127269B1 (ko) 2009-09-17 2009-09-17 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법

Applications Claiming Priority (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
KR1020090088175A KR101127269B1 (ko) 2009-09-17 2009-09-17 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법

Publications (2)

Publication Number Publication Date
KR20110030167A KR20110030167A (ko) 2011-03-23
KR101127269B1 true KR101127269B1 (ko) 2012-04-12

Family

ID=43935964

Family Applications (1)

Application Number Title Priority Date Filing Date
KR1020090088175A KR101127269B1 (ko) 2009-09-17 2009-09-17 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법

Country Status (1)

Country Link
KR (1) KR101127269B1 (ko)

Families Citing this family (3)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
KR102157775B1 (ko) * 2019-02-22 2020-09-18 스페이스워크 주식회사 부동산의 가치에 관한 정보를 제공하는 방법, 시스템 및 비일시성의 컴퓨터 판독 가능 기록 매체
KR102669001B1 (ko) * 2023-03-09 2024-05-24 허경원 재건축 및 리모델링 사업의 설계 정보를 제공하는 방법 및 그 서버
CN117575669A (zh) * 2023-11-03 2024-02-20 深圳市中联通电子股份有限公司 一种中职学校投资收益计算方法及系统

Non-Patent Citations (2)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Title
[논문]한국건설관리학회논문집/2006/아파트 재건축사업의 수익성평가에 대한 확률적 위험도 분석 모형 적용방안 *
[논문]한국건설관리학회논문집/2006/아파트 재건축사업의 수익성평가에 대한 확률적 위험도 분석 모형 적용방안*

Also Published As

Publication number Publication date
KR20110030167A (ko) 2011-03-23

Similar Documents

Publication Publication Date Title
Seeley Building economics: appraisal and control of building design cost and efficiency
US20190213766A1 (en) Method and system for computer assisted valuation modeling
US20140279692A1 (en) Optimizing return on investment in real property
KR101173158B1 (ko) 시각적 시설개요 생성을 기반으로 한 도시재생사업의 사업비 및 사업기간 예측 시스템 및 그 방법
Randolph et al. Paying for affordable housing in different market contexts
Hui et al. Analysis of the viability of an urban renewal project under a risk-based option pricing framework
KR102483733B1 (ko) 인테리어 중개 서비스 제공 방법 및 장치
KR101168858B1 (ko) 건설프로젝트의 사업비 관리 방법 및 이를 수행하기 위한 건설프로젝트 사업비 관리 시스템
Kaganova et al. Guidebook on real property asset management for local governments
Gruis et al. Asset management in the social rented sector: policy and practice in Europe and Australia
Levin et al. What determines the price elasticity of house supply? Real interest rate effects and cyclical asymmetries
KR101127269B1 (ko) 재건축 투자 수익성 분석 장치 및 그 방법
Gruis et al. Asset management in the social rented sector
Rowley et al. Understanding how policy settings affect developer decisions
Johnson Lessons from Japan: A comparative study of the market drivers for prefabrication in Japanese and UK private housing development
Kim et al. Development of an income and cost simulation model for studio apartment using probabilistic estimation
JP2017117378A (ja) 資産予測システム、プログラム及び資産予測方法
JP2002049748A (ja) オフィスビル・マンションの賃料評価システム
JP4137537B2 (ja) キャッシュフロー予測装置及びキャッシュフロー予測方法並びにキャッシュフロー予測プログラム
JP7471696B1 (ja) 貯蓄シミュレーション装置
Wallis Treating research and development as a capital asset
Huynh Green buildings in Singapore: assessing the feasibility of an energy transition in the building sector under the current policy approach
TW202219881A (zh) 一種房屋資訊服務系統及其方法
Huxham Property development: Feasibility and impact parameters in the Vaal Triangle
JP2023044537A (ja) 建築物の入札システム

Legal Events

Date Code Title Description
A201 Request for examination
E902 Notification of reason for refusal
E701 Decision to grant or registration of patent right
GRNT Written decision to grant
FPAY Annual fee payment

Payment date: 20150309

Year of fee payment: 4

FPAY Annual fee payment

Payment date: 20160309

Year of fee payment: 5

FPAY Annual fee payment

Payment date: 20170217

Year of fee payment: 6

FPAY Annual fee payment

Payment date: 20180208

Year of fee payment: 7

FPAY Annual fee payment

Payment date: 20190308

Year of fee payment: 8