JP7471696B1 - 貯蓄シミュレーション装置 - Google Patents

Abstract

【課題】給与所得者である被提案者が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す住宅に関し住宅ローンを組んだ場合、被提案者に対し、退職等するまでの間に手元に残る現預金をシミュレーションした結果を分かり易く提示する。【解決手段】（１）被提案者の不動産関連決済口座の収支シミュレーションを行う。（２）住宅ローン控除による還付額のシミュレーションを行う。（３）所得税・住民税の還付額（損益通算によるもの）のシミュレーションを行う。（４）シミュレーション結果を提示する。【選択図】図２

Description

賃貸併用住宅を利用した資産形成ためのシミュレーション技術に関する。

日本における給与所得者にとって、勤務先から支給される給料が伸び悩む中、物価が高騰したり、税金・社会保険料が増加したりして、可処分所得が伸び悩む上に、退職後に備えた資産形成の手段が少ないのが実情である。

一方で、日本の都心部における住宅事情では、集合住宅・戸建住宅ともに販売価格が高騰し、平均的な給与所得者は、自己の収入（返済能力）に対し過大な住宅ローンを組んだとしても、比較的狭小な住宅を購入するのが精いっぱいというのが実情である。

そこで、本発明は、給与所得者である被提案者が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す住宅に関し住宅ローンを組んだ場合、被提案者に対し、退職等するまでの間に手元に残る現預金をシミュレーションした結果を分かり易く提示する貯蓄シミュレーション装置を提供することを目的とする。

開示する貯蓄シミュレーション装置の一形態は、給与所得者である被提案者が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す対象住宅に関し住宅ローンを組むスキームを実施する場合、前記被提案者の手元に残る現預金の試算を行う貯蓄シミュレーション装置であって、前記対象住宅が所在する住所における家賃単価及び前記対象住宅の賃貸面積に基づき算出される家賃収入金額と、前記被提案者が賃貸部分の無い住宅を購入する場合に想定される住宅ローン支払額と、に基づいて、年間の収入金額である第１収入金額を算出する第１収入算出手段と、前記スキームにおける想定される住宅ローン支払額と、前記対象住宅に関し想定される管理費、租税公課及び修繕費を含む住宅所有関連経費と、に基づいて、年間の支出金額である第１支出金額を算出する第１支出算出手段と、前記第１収入金額から前記第１支出金額を控除することで、前記被提案者の決済口座における年間の収支金額である第１年間収支金額を算出する口座年間収支算出手段と、前記第１年間収支金額を前記被提案者が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、前記被提案者が所定年齢となるまでの前記決済口座における総収支金額を算出する口座総収支算出手段と、前記スキームの開始時における前記住宅ローンの取組金額、前記住宅ローンの取組日及び前記住宅ローンの月次返済金額に基づいて、毎年末における前記住宅ローンの残高を算出する住ロ残高算出手段と、前記毎年末における住宅ローンの残高の半分の金額に所定の還付率を乗じることによって、前記住宅ローンに関する各年の還付額を算出する住ロ還付額算出手段と、前記住宅ローンに関する各年の還付額を住宅ローン控除の制度が継続する間の分だけ積算し、前記住宅ローンに関する総還付額を算出する住ロ還付総額算出手段と、前記家賃収入金額に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の収入金額である第２収入金額を算出する第２収入算出手段と、前記スキームにおける想定される住宅ローン支払利息額、前記対象住宅に関する減価償却費を含む償却費の金額及び前記住宅所有関連経費に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の支出金額である第２支出金額を算出する第２支出算出手段と、前記第２収入金額から前記第２支出金額を控除することで、不動産に関する所得金額を算出する不動産所得算出手段と、前記被提案者の給与所得の金額及び前記不動産に関する所得金額に基づいて、前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額を算出する所得税再計算手段と、前記給与所得に対する所得税額及び前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額に基づいて、還付されるべき所得税額及び住民税額を算出する還付税額算出手段と、前記還付されるべき所得税額及び住民税額を前記被提案者が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、前記被提案者が所定年齢となるまでの所得税及び住民税に関する総還付額を算出する総還付税額算出手段と、前記決済口座における総収支金額、前記住宅ローンに関する総還付額及び前記所得税及び住民税に関する総還付額の合計である総貯蓄額を算出する総貯蓄額算出手段と、前記被提案者に対し、前記決済口座における総収支金額、前記住宅ローンに関する総還付額、前記所得税及び住民税に関する総還付額及び前記総貯蓄額を、それぞれを説明する内容共に表示装置に一覧表示する試算結果提示手段と、を有することを特徴とする。

開示する貯蓄シミュレーション装置は、給与所得者である被提案者が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す住宅に関し住宅ローンを組んだ場合、被提案者に対し、退職等するまでの間に手元に残る現預金をシミュレーションした結果を分かり易く提示する。

本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置の概要を説明する図である。 本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置の機能ブロック図である。 本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置による不動産関連決済口座の収支シミュレーションの一例を示す図である。 本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置による住宅ローン控除による還付額のシミュレーションの一例を示すフローチャートである。 本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置による所得税・住民税の還付額（損益通算によるもの）のシミュレーションの一例を示すフローチャートである。 本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置によるハードウエア構成例を示す図である。 本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置による処理例の流れを示すフローチャートである。

図面を参照しながら、本発明を実施するための形態について説明する。
（本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置の動作原理）

図１乃至５を用いて、本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置（以下、単に「本装置」という。）１００の動作原理について説明する。図１は、本装置１００の概要を説明する図であり、図２は、本装置１００の機能ブロック図である。図３乃至５は、本装置１０によるシミュレーションの一例を示す図である。

図１で示すように、本装置１００は、通信ネットワーク４００を介して、被提案者３１０が操作するユーザー端末からアクセスし、操作することが可能である。また、本装置１００は、直接操作することも可能である。通信ネットワーク４００は、有線の形態であっても良く、無線の形態であっても良い。被提案者３１０とは、本装置１００が提供するシミュレーション結果の提示を受ける者である。

給与所得者である被提案者３１０が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す住宅３２０に関し住宅ローンを組むスキームを実施する場合を想定する。本装置１００は、その様な場合に、被提案者３１０に対し、退職等するまでの所定の期間に被提案者３１０の手元に残る現預金についてシミュレーションした結果を分かり易く提示する。

本装置１００は、１．被提案者の不動産関連決済口座の収支シミュレーションを行い、２．住宅ローン控除による還付額のシミュレーションを行い、３．所得税・住民税の還付額（損益通算によるもの）のシミュレーションを行い、そして、４．これらのシミュレーション結果を提示する。このように、本装置１００は、４段階に分けて処理を行う。

図２で示すように、本装置１００は、第１収入算出手段１１０、第１支出算出手段１２０、口座年間収支算出手段１３０、口座総収支算出手段１４０、住ロ残高算出手段１５０、住ロ還付額算出手段１６０、住ロ還付総額算出手段１７０、第２収入算出手段１８０、第２支出算出手段１９０、不動産所得算出手段２００、所得税再計算手段２１０、還付税額算出手段２２０、総還付税額算出手段２３０、総貯蓄額算出手段２４０、試算結果提示手段２５０を有する。

第１収入算出手段１１０は、対象住宅３２０が所在する住所における家賃単価及び対象住宅３２０の賃貸面積に基づき算出される家賃収入金額と、賃貸部分の無い住宅を被提案者３１０が購入する場合に想定される住宅ローン支払額と、に基づいて、年間の収入金額である第１収入金額を算出する。家賃収入金額とは、想定される仮定の家賃収入の金額である。賃貸部分の無い住宅とは、賃貸併用住宅ではない住宅である。

図３で示すように、第１収入算出手段１１０は、例えば、家賃収入金額を月額１００千円×１２月＝１，２００千円とし、住宅ローン支払額を月額１２４千円×１２月＝１，４８８千円とし、自動販売機に関する収入や駐車場賃貸に関する収入等その他収入を１０千円×１２月＝１２０とし、第１収入金額を２，８０８千円と算出する。

第１支出算出手段１２０は、本スキームにおける想定される住宅ローン支払額と、対象住宅３２０に関し想定される管理費、租税公課及び修繕費を含む住宅所有関連経費と、に基づいて、年間の支出金額である第１支出金額を算出する。なお、本スキームにおける想定される住宅ローン支払額＞賃貸部分の無い住宅を被提案者３１０が購入する場合に想定される住宅ローン支払額となることが想定される。

図３で示すように、第１支出算出手段１２０は、例えば、住宅ローン支払額を月額１４４千円×１２月＝１，７２８千円とし、管理費・租税公課・修繕費それぞれを５千円×１２月＝６０千円とし、その他支出を１０千円×１２月＝１２０とし、第１支出金額を２，０２８千円と算出する。

口座年間収支算出手段１３０は、第１収入金額から第１支出金額を控除することで、被提案者３１０の決済口座における年間の収支金額である第１年間収支金額を算出する。図３で示すように、口座年間収支算出手段１３０は、例えば、第１収入金額２，８０８千円から第１支出金額２，０２８千円を控除することで、第１年間収支金額を７８０千円と算出する。

口座総収支算出手段１４０は、第１年間収支金額を被提案者３１０が現年齢から所定年齢となるまでの年数分積算することによって、被提案者３１０が所定年齢となるまでの決済口座における総収支金額を算出する。所定年齢とは、被提案者３１０が退職する年齢、６０歳、６５歳、７０歳のように適宜定めることができる。

図３で示すように、口座総収支算出手段１４０は、例えば、第１年間収支金額７８０千円に、現年齢から所定年齢となるまでの年数３５年を乗じ、決済口座における総収支金額を２７，３００千円と算出する。

なお、第１収入算出手段１１０、第１支出算出手段１２０、口座年間収支算出手段１３０、口座総収支算出手段１４０は、年毎に修正した収入金額、支出金額に基づいて、年毎の収支金額を所定年数分積算する形態としても良い。例えば、対象住宅３２０の築年数の経過と共に家賃収入金額が減少する前提の下に処理を行っても良く、こうした方がより保守的なシミュレーション結果となる。

住ロ残高算出手段１５０は、本スキームの開始時における住宅ローンの取組金額、住宅ローンの取組日及び住宅ローンの月次返済金額に基づいて、毎年末における住宅ローン残高を算出する。住宅ローン残高は、通常、返済によって年々減少していく。

住ロ還付額算出手段１６０は、住ロ残高算出手段１５０によって算出される毎年末における住宅ローン残高の半分の金額に、住宅ローン控除制度で規定される所定の還付率を乗じることによって、住宅ローンに関する各年の還付額を算出する。なお、対象住宅３２０の延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出すので、住宅ローン控除制度の適用条件を保守的に見積もって、住宅ローン残高の半分の金額を使用している。
図４で示すように、住ロ還付額算出手段１６０は、例えば、住宅ローン残高４５，０００円×０．５×０．７％を計算して還付額１５７．５千円を算出する

住ロ還付総額算出手段１７０は、住ロ還付額算出手段１６０によって算出された住宅ローンに関する各年の還付額について、住宅ローン控除の制度が継続する間の分だけ積算し、住宅ローンに関する総還付額を算出する。

図４で示すように、住ロ還付総額算出手段１７０は、例えば、便宜的に、還付額１５７．５千円に、住宅ローン控除の制度が継続する年数１３年を乗じ、住宅ローンに関する総還付額として２，０４７千円を算出する。
第２収入算出手段１８０は、家賃収入金額等に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の収入金額である第２収入金額を算出する。

図５で示すように、第２収入算出手段１８０は、例えば、家賃収入金額を月額１００千円×１２月＝１，２００千円とし、自動販売機に関する収入や駐車場賃貸に関する収入等その他収入を１０千円×１２月＝１２０とし、第２収入金額を１，３２０千円と算出する。

第２支出算出手段１９０は、本スキームにおける想定される住宅ローン支払利息額、対象住宅３２０に関する減価償却費を含む償却費の金額及び住宅所有関連経費に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の支出金額である第２支出金額を算出する。償却費には、本スキームを提供する事業者が設定する営業権の償却費を含む形態としても良い。

図５で示すように、第２支出算出手段１９０は、例えば、住宅ローン支払利息額を月額７６千円×１２月＝９１２千円とし、減価償却費を８００千円とし、営業権償却費を３３０千円とし、管理費・租税公課・修繕費それぞれを５千円×１２月＝６０千円とし、その他支出を１００千円×１２月＝１，２００千円とし、第２支出金額を３，４２２千円と算出する。

不動産所得算出手段２００は、第２収入算出手段１８０によって算出される第２収入金額から、第２支出算出手段１９０によって算出される第２支出金額を控除することで、不動産に関する所得金額を算出する。

図５で示すように、不動産所得算出手段２００は、例えば、第２収入金額１，３２０千円から第２支出金額３，４２２千円を控除することで、不動産に関する所得金額を▲（マイナス）２，１０２千円と算出する。

所得税再計算手段２１０は、被提案者３１０の給与所得の金額及び不動産所得算出手段２００によって算出される不動産に関する所得金額に基づいて、不動産に関する所得金額を加味した所得税額を算出する。不動産に関する所得金額がマイナスとなるため、被提案者３１０の給与所得のみに基づく所得税額に比し、不動産に関する所得金額を加味した所得税額の方が少なくなる。なお、税額の計算は、処理時点の税法に従った算定方法に基づき行うこととする。

還付税額算出手段２２０は、被提案者３１０の給与所得に対する所得税額及び所得税再計算手段２１０によって算出される不動産に関する所得金額を加味した所得税額に基づいて、還付されるべき所得税額及び住民税額を算出する。図５で示すように、還付税額算出手段２２０は、例えば、還付されるべき所得税額及び住民税額を２５０千円と算出する。

総還付税額算出手段２３０は、還付税額算出手段２２０によって算出される還付されるべき所得税額及び住民税額を、被提案者３１０が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、被提案者３１０が所定年齢となるまでの所得額及び住民税に関する総還付額を算出する。

図５で示すように、総還付税額算出手段２３０は、例えば、還付されるべき所得税額及び住民税額の２５０千円に、被提案者３１０が所定年齢となるまでの年数の３５年を乗じて、所得額及び住民税に関する総還付額の８，７５０千円を算出する。

なお、第２収入算出手段１８０、第２支出算出手段１９０、不動産所得算出手段２００、所得税再計算手段２１０、還付税額算出手段２２０、総還付税額算出手段２３０は、年毎に修正した収入金額、支出金額に基づいて、年毎の計算結果を所定年数分積算する形態としても良い。例えば、対象住宅３２０の築年数の経過と共に家賃収入金額が減少する前提の下に処理を行っても良く、こうした方がより保守的なシミュレーション結果となる。

また、例えば、被提案者３１０は、給与所得者であり、年齢の上昇と共に給与所得の金額は増加するものと想定されるため、そういった前提の下に処理を行っても良く、そうした方がより保守的なシミュレーション結果となる。

総貯蓄額算出手段２４０は、口座総収支算出手段１４０によって算出される総収支金額、住ロ還付総額算出手段１７０によって算出される総還付額、総還付税額算出手段２３０によって算出される総還付額の合計である総貯蓄額を算出する。

図３、４及び５で示すように、総貯蓄額算出手段２４０は、例えば、口座総収支算出手段１４０によって算出される総収支金額２７，３００千円、住ロ還付総額算出手段１７０によって算出される総還付額２，０４７千円、総還付税額算出手段２３０によって算出される総還付額８，７５０千円を足し、総貯蓄額を３８，０９７千円と算出する。

試算結果提示手段２５０は、被提案者３１０に対し、口座総収支算出手段１４０による総収支金額、住ロ還付総額算出手段１７０による総還付額、総還付税額算出手段２３０による総還付額、及び総貯蓄額算出手段２４０による総貯蓄額を、それぞれを説明する内容共に表示装置に一覧表示する。試算結果提示手段２５０によって表示される説明内容は適宜定めることができる。

本装置１００は、上記した動作原理に基づいて、給与所得者である被提案者３１０が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す住宅３２０に関し住宅ローンを組んだ場合、被提案者３１０に対し、退職等するまでの間に手元に残る現預金をシミュレーションした結果を分かり易く提示する。
（本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置のハードウエア構成）

図６を用いて、本装置１００のハードウエア構成例について説明する。図６は、本装置１００のハードウエア構成の一例を示す図である。図６で示すように、本装置１００は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）４１０、ＲＯＭ（Read-Only Memory）４２０、ＲＡＭ（Random Access Memory）４３０、補助記憶装置４４０、通信Ｉ／Ｆ４５０、入力装置４６０、表示装置４７０、記録媒体Ｉ／Ｆ４８０を有する。

ＣＰＵ４１０は、ＲＯＭ４２０に記憶されたプログラムを実行する装置であり、ＲＡＭ４３０に展開（ロード）されたデータを、プログラムの命令に従って演算処理し、本装置１００全体を制御する。ＲＯＭ４２０は、ＣＰＵ４１０が実行するプログラムやデータを記憶している。ＲＡＭ４３０は、ＣＰＵ４１０でＲＯＭ４２０に記憶されたプログラムを実行する際に、実行するプログラムやデータが展開（ロード）され、演算の間、演算データを一時的に保持する。

補助記憶装置４４０は、基本ソフトウエアであるＯＳ（Operating System）や本実施の形態に係るアプリケーションプログラムなどを、関連するデータとともに記憶する装置である。補助記憶装置４４０は、例えば、ＨＤＤ（Hard Disk Drive）やフラッシュメモリなどである。

通信Ｉ／Ｆ４５０は、有線・無線ＬＡＮ（Local Area Network）、インターネットなどの通信ネットワーク４００に接続し、通信機能を提供する他装置とデータの授受を行うためのインターフェースである。

入力装置４６０は、キーボードなど本装置１００にデータ入力を行うための装置である。表示装置（出力装置）４７０は、ＬＣＤ（Liquid Crystal Display）等で構成される装置であり、本装置１００が有する機能をユーザーが利用する際や各種設定を行う際のユーザーインターフェースとして機能する装置である。記録媒体Ｉ／Ｆ４８０は、ＣＤ－ＲＯＭ、ＤＶＤ－ＲＯＭ、ＵＳＢメモリなどの記録媒体４９０とデータの送受信を行うためのインターフェースである。

本装置１００が有する各手段は、ＣＰＵ４１０が、ＲＯＭ４２０又は補助記憶装置４４０に記憶された各手段に対応するプログラムを実行することにより実現される形態としても良い。また、本装置１００が有する各手段は、当該各手段に関する処理をハードウエアとして実現される形態としても良い。また、通信Ｉ／Ｆ４５０を介して外部サーバー装置から本発明に係るプログラムを読み込ませたり、記録媒体Ｉ／Ｆ４８０を介して記録媒体４９０から本発明に係るプログラムを読み込ませたりして、本装置１００に当該プログラムを実行させる形態としても良い。
（本実施の形態に係る貯蓄シミュレーション装置による処理例）
図７を用いて、本装置１００による処理例の流れを説明する。図７は、本装置１００による処理例の流れを表すフローチャートである。

Ｓ１０で第１収入算出手段１１０が、対象住宅３２０が所在する住所における家賃単価及び対象住宅３２０の賃貸面積に基づき算出される家賃収入金額と、被提案者３１０が賃貸部分の無い住宅を購入する場合に想定される住宅ローン支払額と、に基づいて、年間の収入金額である第１収入金額を算出する。

図３で示すように、第１収入算出手段１１０は、例えば、家賃収入金額を月額１００千円×１２月＝１，２００千円とし、住宅ローン支払額を月額１２４千円×１２月＝１，４８８千円とし、自動販売機に関する収入や駐車場賃貸に関する収入等その他収入を１０千円×１２月＝１２０とし、第１収入金額を２，８０８千円と算出する。

次に、Ｓ１０で第１支出算出手段１２０が、本スキームにおける想定される住宅ローン支払額と、対象住宅３２０に関し想定される管理費、租税公課及び修繕費を含む住宅所有関連経費と、に基づいて、年間の支出金額である第１支出金額を算出する。

図３で示すように、第１支出算出手段１２０は、例えば、住宅ローン支払額を月額１４４千円×１２月＝１，７２８千円とし、管理費・租税公課・修繕費それぞれを５千円×１２月＝６０千円とし、その他支出を１０千円×１２月＝１２０とし、第１支出金額を２，０２８千円と算出する。

そして、Ｓ１０で口座年間収支算出手段１３０が、第１収入金額から第１支出金額を控除することで、被提案者３１０の決済口座における年間の収支金額である第１年間収支金額を算出する。図３で示すように、口座年間収支算出手段１３０は、例えば、第１収入金額２，８０８千円から第１支出金額２，０２８千円を控除することで、第１年間収支金額を７８０千円と算出する。

さらに、Ｓ１０で口座総収支算出手段１４０が、第１年間収支金額を被提案者３１０が現年齢から所定年齢となるまでの年数分積算することによって、被提案者３１０が所定年齢となるまでの決済口座における総収支金額を算出する。所定年齢とは、被提案者３１０が退職する年齢、６０歳、６５歳、７０歳のように適宜定めることができる。

図３で示すように、口座総収支算出手段１４０は、例えば、第１年間収支金額７８０千円に、現年齢から所定年齢となるまでの年数３５年を乗じ、決済口座における総収支金額を２７，３００千円と算出する。

なお、第１収入算出手段１１０、第１支出算出手段１２０、口座年間収支算出手段１３０、口座総収支算出手段１４０は、年毎に修正した収入金額、支出金額に基づいて、年毎の収支金額を所定年数分積算する形態としても良い。例えば、対象住宅３２０の築年数の経過と共に家賃収入金額が減少する前提の下に処理を行っても良く、こうした方がより保守的なシミュレーション結果となる。

Ｓ２０で住ロ残高算出手段１５０が、本スキームの開始時における住宅ローンの取組金額、住宅ローンの取組日及び住宅ローンの月次返済金額に基づいて、毎年末における住宅ローン残高を算出する。住宅ローン残高は、通常、返済によって年々低減していく。

次に、Ｓ２０で住ロ還付額算出手段１６０が、住ロ残高算出手段１５０によって算出される毎年末における住宅ローン残高の半分の金額に、住宅ローン控除制度で規定される所定の還付率を乗じることによって、住宅ローンに関する各年の還付額を算出する。
図４で示すように、住ロ還付額算出手段１６０は、例えば、住宅ローン残高４５，０００円×０．５×０．７％を計算して還付額１５７．５千円を算出する

そして、Ｓ２０で住ロ還付総額算出手段１７０が、住ロ還付額算出手段１６０によって算出された住宅ローンに関する各年の還付額について、住宅ローン控除の制度が継続する間の分だけ積算し、住宅ローンに関する総還付額を算出する。

図４で示すように、住ロ還付総額算出手段１７０は、例えば、便宜的に、還付額１５７．５千円に、住宅ローン控除の制度が継続する年数１３年を乗じ、住宅ローンに関する総還付額として２，０４７千円を算出する。

Ｓ３０で第２収入算出手段１８０が、家賃収入金額に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の収入金額である第２収入金額を算出する。図５で示すように、第２収入算出手段１８０は、例えば、家賃収入金額を月額１００千円×１２月＝１，２００千円とし、自動販売機に関する収入や駐車場賃貸に関する収入等その他収入を１０千円×１２月＝１２０とし、第２収入金額を１，３２０千円と算出する。

次に、Ｓ３０で第２支出算出手段１９０が、本スキームにおける想定される住宅ローン支払利息額、対象住宅３２０に関する減価償却費を含む償却費の金額及び住宅所有関連経費に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の支出金額である第２支出金額を算出する。償却費には、本スキームに関する事業者が設定する営業権の償却費を含む形態としても良い。

図５で示すように、第２支出算出手段１９０は、例えば、住宅ローン支払利息額を月額７６千円×１２月＝９１２千円とし、減価償却費を８００千円とし、営業権償却費を３３０千円とし、管理費・租税公課・修繕費それぞれを５千円×１２月＝６０千円とし、その他支出を１００千円×１２月＝１，２００千円とし、第２支出金額を３，４２２千円と算出する。

さらに、Ｓ３０で不動産所得算出手段２００が、第２収入算出手段１８０によって算出される第２収入金額から、第２支出算出手段１９０によって算出される第２支出金額を控除することで、不動産に関する所得金額を算出する。

図５で示すように、不動産所得算出手段２００は、例えば、第２収入金額１，３２０千円から第２支出金額３，４２２千円を控除することで、不動産に関する所得金額を▲（マイナス）２，１０２千円と算出する。

そして、Ｓ３０で所得税再計算手段２１０が、被提案者３１０の給与所得の金額及び不動産所得算出手段２００によって算出される不動産に関する所得金額に基づいて、不動産に関する所得金額を加味した所得税額を算出する。

次に、Ｓ３０で還付税額算出手段２２０が、被提案者３１０の給与所得に対する所得税額及び所得税再計算手段２１０によって算出される不動産に関する所得金額を加味した所得税額に基づいて、還付されるべき所得税額及び住民税額を算出する。図５で示すように、還付税額算出手段２２０は、例えば、還付されるべき所得税額及び住民税額を２５０千円と算出する。

そして、Ｓ３０で総還付税額算出手段２３０が、還付税額算出手段２２０によって算出される還付されるべき所得税額及び住民税額を、被提案者３１０が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、被提案者３１０が所定年齢となるまでの所得額及び住民税に関する総還付額を算出する。

図５で示すように、総還付税額算出手段２３０は、例えば、還付されるべき所得税額及び住民税額の２５０千円に、被提案者３１０が所定年齢となるまでの年数の３５年を乗じて、所得額及び住民税に関する総還付額の８，７５０千円を算出する。

なお、第２収入算出手段１８０、第２支出算出手段１９０、不動産所得算出手段２００、所得税再計算手段２１０、還付税額算出手段２２０、総還付税額算出手段２３０は、年毎に修正した収入金額、支出金額に基づいて、年毎の計算結果を所定年数分積算する形態としても良い。例えば、対象住宅３２０の築年数の経過と共に家賃収入金額が減少する前提の下に処理を行っても良く、こうした方がより保守的なシミュレーション結果となる。

また、例えば、被提案者３１０は、給与所得者であり、年齢の上昇と共に給与所得の金額は増加するものと想定されるため、そういった前提の下に処理を行っても良く、こうした方がより保守的なシミュレーション結果となる。

Ｓ４０で総貯蓄額算出手段２４０が、口座総収支算出手段１４０によって算出される総収支金額、住ロ還付総額算出手段１７０によって算出される総還付額、総還付税額算出手段２３０によって算出される総還付額の合計である総貯蓄額を算出する。

図３、４及び５で示すように、総貯蓄額算出手段２４０は、例えば、口座総収支算出手段１４０によって算出される総収支金額２７，３００千円、住ロ還付総額算出手段１７０によって算出される総還付額２，０４７千円、総還付税額算出手段２３０によって算出される総還付額８，７５０千円を足し、総貯蓄額を３８，０９７千円と算出する。

次に、Ｓ４０で試算結果提示手段２５０が、被提案者３１０に対し、口座総収支算出手段１４０による総収支金額、住ロ還付総額算出手段１７０による総還付額、総還付税額算出手段２３０による総還付額、及び総貯蓄額算出手段２４０による総貯蓄額を、それぞれを説明する内容共に表示装置に一覧表示する。試算結果提示手段２５０によって表示される説明内容は適宜定めることができる。

上記のような処理を行うことによって、本装置１００は、給与所得者である被提案者３１０が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す住宅３２０に関し住宅ローンを組んだ場合、被提案者３１０に対し、退職等するまでの間に手元に残る現預金をシミュレーションした結果を分かり易く提示する。

本装置１００は、上記した動作原理に基づいて、給与所得者である被提案者３１０が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す住宅３２０に関し住宅ローンを組んだ場合、被提案者３１０に対し、退職等するまでの間に手元に残る現預金をシミュレーションした結果を分かり易く提示する。

以上、本発明の実施の形態について詳述したが、本発明は係る特定の実施の形態に限定されるものではなく、特許請求の範囲に記載された本発明の要旨の範囲において、種々の変形・変更が可能である。

１００ 貯蓄シミュレーション装置
１１０ 第１収入算出手段
１２０ 第１支出算出手段
１３０ 口座年間収支算出手段
１４０ 口座総収支算出手段
１５０ 住ロ残高算出手段
１６０ 住ロ還付額算出手段
１７０ 住ロ還付総額算出手段
１８０ 第２収入算出手段
１９０ 第２支出算出手段
２００ 不動産所得算出手段
２１０ 所得税再計算手段
２２０ 還付税額算出手段
２３０ 総還付税額算出手段
２４０ 総貯蓄額算出手段
２５０ 試算結果提示手段
３１０ 被提案者
３２０ 対象住宅
４００ 通信ネットワーク
４１０ ＣＰＵ
４２０ ＲＯＭ
４３０ ＲＡＭ
４４０ 補助記憶装置
４５０ 通信インターフェース
４６０ 入力装置
４７０ 出力装置
４８０ 記録媒体インターフェース
４９０ 記録媒体

Claims (5)

1. 給与所得者である被提案者が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す対象住宅に関し住宅ローンを組むスキームを実施する場合、前記被提案者の手元に残る現預金の試算を行う貯蓄シミュレーション装置であって、
   前記対象住宅が所在する住所における家賃単価及び前記対象住宅の賃貸面積に基づき算出される家賃収入金額と、前記被提案者が賃貸部分の無い住宅を購入する場合に想定される住宅ローン支払額と、に基づいて、年間の収入金額である第１収入金額を算出する第１収入算出手段と、
   前記スキームにおける想定される住宅ローン支払額と、前記対象住宅に関し想定される管理費、租税公課及び修繕費を含む住宅所有関連経費と、に基づいて、年間の支出金額である第１支出金額を算出する第１支出算出手段と、
   前記第１収入金額から前記第１支出金額を控除することで、前記被提案者の決済口座における年間の収支金額である第１年間収支金額を算出する口座年間収支算出手段と、
   前記第１年間収支金額を前記被提案者が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、前記被提案者が所定年齢となるまでの前記決済口座における総収支金額を算出する口座総収支算出手段と、
   前記スキームの開始時における前記住宅ローンの取組金額、前記住宅ローンの取組日及び前記住宅ローンの月次返済金額に基づいて、毎年末における前記住宅ローンの残高を算出する住ロ残高算出手段と、
   前記毎年末における住宅ローンの残高の半分の金額に所定の還付率を乗じることによって、前記住宅ローンに関する各年の還付額を算出する住ロ還付額算出手段と、
   前記住宅ローンに関する各年の還付額を住宅ローン控除の制度が継続する間の分だけ積算し、前記住宅ローンに関する総還付額を算出する住ロ還付総額算出手段と、
   前記家賃収入金額に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の収入金額である第２収入金額を算出する第２収入算出手段と、
   前記スキームにおける想定される住宅ローン支払利息額、前記対象住宅に関する減価償却費を含む償却費の金額及び前記住宅所有関連経費に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の支出金額である第２支出金額を算出する第２支出算出手段と、
   前記第２収入金額から前記第２支出金額を控除することで、不動産に関する所得金額を算出する不動産所得算出手段と、
   前記被提案者の給与所得の金額及び前記不動産に関する所得金額に基づいて、前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額を算出する所得税再計算手段と、
   前記給与所得に対する所得税額及び前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額に基づいて、還付されるべき所得税額及び住民税額を算出する還付税額算出手段と、
   前記還付されるべき所得税額及び住民税額を前記被提案者が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、前記被提案者が所定年齢となるまでの所得税及び住民税に関する総還付額を算出する総還付税額算出手段と、
   前記決済口座における総収支金額、前記住宅ローンに関する総還付額及び前記所得税及び住民税に関する総還付額の合計である総貯蓄額を算出する総貯蓄額算出手段と、
   前記被提案者に対し、前記決済口座における総収支金額、前記住宅ローンに関する総還付額、前記所得税及び住民税に関する総還付額及び前記総貯蓄額を、それぞれを説明する内容共に表示装置に一覧表示する試算結果提示手段と、を有することを特徴とする貯蓄シミュレーション装置。
2. 前記第１収入算出手段が、前記対象住宅の築年数の経過と共に減少する前記家賃収入金額に基づいて、毎年分の前記第１収入金額を算出し、
   前記第１支出算出手段が、毎年分の前記第１支出金額を算出し、
   前記口座年間収支算出手段が、毎年分の前記第１年間収支金額を算出し、
   前記第２収入算出手段が、前記対象住宅の築年数の経過と共に減少する家賃収入金額に基づいて、毎年分の前記第２収入金額を算出し、
   前記第２支出算出手段が、毎年分の前記第２支出金額を算出し、
   前記不動産所得算出手段が、毎年分の前記不動産に関する所得金額を算出し、
   前記所得税再計算手段が、前記被提案者の年齢の上昇と共に増加する給与所得の金額及び前記毎年分の不動産に関する所得金額に基づいて、毎年分の前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額を算出し、
   前記還付税額算出手段が、前記被提案者の年齢の上昇と共に増加する給与所得に対する所得税額及び前記毎年分の不動産に関する所得金額を加味した所得税額に基づいて、毎年分の還付されるべき所得税額及び住民税額を算出することを特徴とする請求項１に記載の貯蓄シミュレーション装置。
3. 給与所得者である被提案者が居住し、延べ床面積の５０％より小さい部分を賃貸に出す対象住宅に関し住宅ローンを組むスキームを実施する場合、前記被提案者の手元に残る現預金の試算を行う貯蓄シミュレーション方法であって、
   コンピューターにおいて、
   第１収入算出手段が、前記対象住宅が所在する住所における家賃単価及び前記対象住宅の賃貸面積に基づき算出される家賃収入金額と、前記被提案者が賃貸部分の無い住宅を購入する場合に想定される住宅ローン支払額と、に基づいて、年間の収入金額である第１収入金額を算出するステップと、
   第１支出算出手段が、前記スキームにおける想定される住宅ローン支払額と、前記対象住宅に関し想定される管理費、租税公課及び修繕費を含む住宅所有関連経費と、に基づいて、年間の支出金額である第１支出金額を算出するステップと、
   口座年間収支算出手段が、前記第１収入金額から前記第１支出金額を控除することで、前記被提案者の決済口座における年間の収支金額である第１年間収支金額を算出するステップと、
   口座総収支算出手段が、前記第１年間収支金額を前記被提案者が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、前記被提案者が所定年齢となるまでの前記決済口座における総収支金額を算出するステップと、
   住ロ残高算出手段が、前記スキームの開始時における前記住宅ローンの取組金額、前記住宅ローンの取組日及び前記住宅ローンの月次返済金額に基づいて、毎年末における前記住宅ローンの残高を算出するステップと、
   住ロ還付額算出手段が、前記毎年末における住宅ローンの残高の半分の金額に所定の還付率を乗じることによって、前記住宅ローンに関する各年の還付額を算出するステップと、
   住ロ還付総額算出手段が、前記住宅ローンに関する各年の還付額を住宅ローン控除の制度が継続する間の分だけ積算し、前記住宅ローンに関する総還付額を算出するステップと、
   第２収入算出手段が、前記家賃収入金額に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の収入金額である第２収入金額を算出するステップと、
   第２支出算出手段が、前記スキームにおける想定される住宅ローン支払利息額、前記対象住宅に関する減価償却費を含む償却費の金額及び前記住宅所有関連経費に基づいて、所得税額・住民税額を試算するための年間の支出金額である第２支出金額を算出するステップと、
   不動産所得算出手段が、前記第２収入金額から前記第２支出金額を控除することで、不動産に関する所得金額を算出するステップと、
   所得税再計算手段が、前記被提案者の給与所得の金額及び前記不動産に関する所得金額に基づいて、前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額を算出するステップと、
   還付税額算出手段が、前記給与所得に対する所得税額及び前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額に基づいて、還付されるべき所得税額及び住民税額を算出するステップと、
   総還付税額算出手段が、前記還付されるべき所得税額及び住民税額を前記被提案者が所定年齢となるまでの年数分積算することによって、前記被提案者が所定年齢となるまでの所得税及び住民税に関する総還付額を算出するステップと、
   総貯蓄額算出手段が、前記決済口座における総収支金額、前記住宅ローンに関する総還付額及び前記所得税及び住民税に関する総還付額の合計である総貯蓄額を算出するステップと、
   試算結果提示手段が、前記被提案者に対し、前記決済口座における総収支金額、前記住宅ローンに関する総還付額、前記所得税及び住民税に関する総還付額及び前記総貯蓄額を、それぞれを説明する内容共に表示装置に一覧表示するステップと、を有することを特徴とする貯蓄シミュレーション方法。
4. 前記第１収入算出手段が、前記対象住宅の築年数の経過と共に減少する前記家賃収入金額に基づいて、毎年分の前記第１収入金額を算出し、
   前記第１支出算出手段が、毎年分の前記第１支出金額を算出し、
   前記口座年間収支算出手段が、毎年分の前記第１年間収支金額を算出し、
   前記第２収入算出手段が、前記対象住宅の築年数の経過と共に減少する家賃収入金額に基づいて、毎年分の前記第２収入金額を算出し、
   前記第２支出算出手段が、毎年分の前記第２支出金額を算出し、
   前記不動産所得算出手段が、毎年分の前記不動産に関する所得金額を算出し、
   前記所得税再計算手段が、前記被提案者の年齢の上昇と共に増加する給与所得の金額及び前記毎年分の不動産に関する所得金額に基づいて、毎年分の前記不動産に関する所得金額を加味した所得税額を算出し、
   前記還付税額算出手段が、前記被提案者の年齢の上昇と共に増加する給与所得に対する所得税額及び前記毎年分の不動産に関する所得金額を加味した所得税額に基づいて、毎年分の還付されるべき所得税額及び住民税額を算出することを特徴とする請求項３に記載の貯蓄シミュレーション方法。
5. コンピューターに、請求項３又は４に記載の方法を実行させるための貯蓄シミュレーションプログラム。
   

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