JP3355185B1

JP3355185B1 - 不動産鑑定評価方法

Info

Publication number: JP3355185B1
Application number: JP2002147105A
Authority: JP
Inventors: 節雄鈴木
Original assignee: 節雄鈴木
Priority date: 2001-05-28
Filing date: 2002-05-22
Publication date: 2002-12-09
Anticipated expiration: 2022-05-22
Also published as: JP2003216716A

Abstract

【要約】【課題】土地や建物等の不動産に対して正当な評価を
下し、ＰＦＩ事業や各種の不動産開発事業の推進を可能
にした収益還元法による新たな不動産評価算定方法を提
供し、建付地の底地の価値を高めることを可能にするこ
と。【解決手段】不動産鑑定評価方法として、メモリ装置
に設定入力または演算によって諸要素値を求めてテーブ
ル化して記憶し、このテーブルから各量的な建物個数Ｎ
における、土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する
純収益ｂ_Ｎ、建物の価額並びにその他の償却資産価額Ｈ
_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎと、還元率ｒと、専有率
ｑとを読み出して、Ｐ_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−
（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算し、表示装置に、各Ｎに
おける土地の価額Ｐ_Ｎを連続的に表示し、各Ｐ_Ｎの中か
ら最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出して明示させることを特徴と
する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産鑑定評価方
法に係わり、特に、建付地の底地の価値を高めることを
可能にした不動産鑑定評価方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】従来、不動産を鑑定評価する方式として
は、不動産の再調達に要する費用に着目して求める原価
法、不動産の取引事例に着目して求める取引事例比較
法、および対象不動産が将来生み出すであろうと期待さ
れる純収益の現価の総和を求める収益還元法が知られて
いる。

【０００３】不動産の経済的価値をその収益性に着目し
て求めようとする場合、将来において得られると期待さ
れる年々の純収益を合計することにより、純収益の全体
を把握する必要があるが、これらの純収益は、その収益
が得られる時点がそれぞれ異なるため、価額時点におけ
る価値を現在価値に割り引いて合計しなければならな
い。即ち、毎年純収益を生み出す不動産の現在価額は、
これらの時点の異なる各年の純収益を現在価値に適正な
割引率で割り引いた総和によって求められる。従って、
賃貸用不動産等の価額を求める場合も、収益還元法が有
効な方式といわれる。

【０００４】なお、収益還元法の基本式Ｐ（収益価格）
＝ａ（収益）／ｒ（還元利回り）は、不動産以外の他の
資産、例えば株式の収益（配当金）価額や預貯金の収益
（利息）価額の算定にも用いられるものであり、各資産
間の収益価格との対比上も都合のよいものであり、その
意味でも、不動産の収益価格を求めるための算定方式と
して適正な収益還元法による算定式の開発が望まれる。

【０００５】収益還元法には、対象不動産が将来生み出
すであろうと期待される土地価額（収益価格）をＰ、
「土地及び建物の純収益」をａ、「建物に帰属する純収
益」をｂ、還元利回り（調達資金の利率）をｒとすると
き、下記の算定式が知られている。Ｐ＝（ａ−ｂ）／ｒ・・・Ａ式これは土地価額（収益価格）Ｐを、「土地及び建物の純
収益」ａから「建物に帰属する純収益」ｂを引くことに
より算出する、いわゆる土地残余法といわれるものであ
り、この算定方式では、敷地上の建物に対する土地利用
しか考慮されておらず、敷地外の建物に対する敷地利用
の価値を考慮した算定法とはなっていない。

【０００６】さらに、他の収益還元法としては、対象不
動産が将来生み出すであろうと期待される土地価額（収
益価格）をＰ、「土地及び建物の純収益」をａ、還元利
回り（調達資金の利率）をｒ、建物の価額をｈとすると
き、下記の算定式も知られている。Ｐ＝ａ／ｒ−ｈ・・・Ｂ式ところで、近年、民間による事業開発手法の一種である
ＰＦＩ（ｐｒｉｖａｔｅｆｉｎａｎｃｉａｌｉｎｉ
ｔｉａｔｉｖｅ）事業が注目されるようになってきてい
る。これは１９９２年に英国政府によって本格的に採用
され世界的に知られるようになったものであり、この事
業法は、民間に公共施設の整備や運用を任せ、使用料等
の形で費用を回収し、国や自治体は事業者の選定や監督
等の役割に徹するというものである。

【０００７】昨今の我国においては、政府の膨大な財政
赤字により、公共投資に多額の税金等を投入する余裕が
なくなりつつあり、今後は民間の土地、資金、経営能
力、技術能力を活用した上記のＰＦＩ事業のような開発
手法の投入が期待されており、これによって公共施設等
の社会資本を効率的かつ効果的に整備して国民経済の健
全な発展に寄与させることが可能となる。

【０００８】

【発明が解決しようとする課題】しかし、このようなＰ
ＦＩ事業等の民間による開発事業を積極的に推進するた
めには、土地や建物等の不動産に対する正当な評価が行
われて初めて実現可能なものである。先に述べたよう
に、従来の収益還元法であるＡ式やＢ式による算定法で
は、「土地に帰属する純収益」が過小に評価され、これ
らの式によって算定された土地価額（収益価格）Ｐは、
結果としてその土地は収益上昇が見込まれないものと評
価され、不良土地としてデフレ化し、開発を推進する役
割を到底果し得ないものである。

【０００９】ましてや、従来の収益還元法による算定式
においては、借家権や建物譲渡特約付借地権をどのよう
に評価するかについては何等考慮されていない。

【００１０】ここで、従来のＢ式のＰ＝ａ／ｒ−ｈを例
にして、現存する借家権の上記算定式への影響について
述べると、借家権は借地借家法に基づく建物の賃借権で
あり、借家人の居住、営業等の安定に主眼が置かれてい
る。そのため、正当な理由がなければ解約ができない
等、借家人の権利が強固に保証されている権利である。

【００１１】しかも、この権利は、借家人がそこに長期
間居住し、または営業することにより、長期間かつ安定
的に生活上、営業上の種々の利益を受けることができる
ものであり、半永久的に継続される可能性がある権利で
ある。地主が借地人ないし借家人に立ち退きを求める場
合は、借地権立退料ｐ１が借地権の所定割合からなる減
価要因として発生する可能性があり、同様に、借家人に
立ち退きを求める場合も、借家権立退料ｐ２が借家権の
所定割合からなる減価要因として発生する可能性があ
る。一方、地主が借地人や借家人から得る返還を要しな
い権利金、敷金、礼金、返還を要する保証金、建設協力
金等の賃料の前払い分ないし延滞補充分およびその運用
益等の収益ａ１は増価要因として発生する可能性のある
ものである。

【００１２】その結果、上記Ｂ式は、区分建物において
建物賃貸と借地賃貸の混合形態のときは、Ｐ＝ａ／ｒ−
ｈ＋ａ１−（ｐ１＋ｐ２）で表され、通常、借地権立退
料ｐ１および借家権立退料ｐ２は収益ａ１より過大とな
るため、全体として土地所有権価額Ｐを低める原因とな
っている。

【００１３】即ち、「土地及び建物の収益」ａを構成す
る地代や家賃は、借地権や借家権の対価として得られる
ものであるが、実際は、借地権や借家権は長期間存続可
能であり、また営業する期間も更新のある半永久的な権
利となっているため、実質的に、は土地所有権や建物所
有権に近いものになっているにも係わらず、「土地及び
建物の収益」ａはそれを正当に反映して評価されたもの
とはなっておらず、借地立退料や借家立退料と共に２重
の土地減価要因となっている。さらに、空間的価値につ
いていえば、例えば、２階建ての木造賃借建物に過ぎな
くても上空無制限、地下無制限の空中権や地下権の全て
を与えた過大な権利に相似する権利になっているにも係
わらず、それが「土地及び建物の収益」ａに正当に評価
され反映されているとはいえなかった。

【００１４】一方、建物譲渡特約付借地権については、
借地借家法第２３条によれば、定期借地権を設定する場
合において、借地権を消滅させるためにその設定後３０
年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建
物を借地権設定者に相当の対価で譲渡することができる
ものであることが規定されているが、これも土地所有権
価額Ｐに正当に反映させることは考えられていなかっ
た。

【００１５】本発明の目的は、上述の従来の不動産鑑定
評価に係わる種々の問題点に鑑み、土地や建物等の不動
産に対して正当な評価を下し、よってＰＦＩ事業や各種
の不動産開発事業の推進を可能にした収益還元法による
新たな不動産評価算定方法を提供するとともに、土地や
建物等の不動産に対して後述する登記済定期借家権、登
記済定期転借権、さらには３０年後の建物譲渡特約付定
期区分地上権等を含めた権利を正当に評価することによ
り、土地価額（収益価格）を適正な値に高めることを可
能にした不動産鑑定評価方法を提供することにある。

【００１６】

【課題を解決するための手段】本発明は、上記の課題を
解決するために、次のような手段を採用した。

【００１７】第１の手段は、不動産評価算定方法におい
て、予め各量的な建物個数Ｎにおける最適な、土地に帰
属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元率
ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ_Ｎ、
定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、専有率ｑからなる諸要素値
を設定入力または演算によって求め、テーブル化してメ
モリ装置に記憶するステップ１と、所定の量的な建物個
数Ｎ_０を入力して第１のレジスタに記憶するステップ２
と、前記テーブルからＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれ
ぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演
算して第２のレジスタに記憶するステップ３と、前記テ
ーブルからＮにおけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ読み
出して、ｐ２_Ｎ＝（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第
３のレジスタに記憶するステップ４と、前記第２乃至第
３のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎをそれぞれ読み出し
て、Ｎにおける土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−
ｐ２_Ｎを演算するステップ５と、前記演算された各Ｎに
おけるＰ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共に、前
記各ＮにおけるＰ_Ｎを連続的に表示装置に表示するステ
ップ６と、前記Ｎを前記所定の量的な建物個数Ｎ_０の値
まで変化させて前記ステップ３から前記ステップ６まで
の処理を繰り返し行うステップ７と、前記メモリ装置に
記憶されたＰ_Ｎの中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出し、前
記表示装置上に明示するステップ8とからなることを特
徴とする。

【００１８】第２の手段は、不動産評価算定方法におい
て、予め各量的な建物個数Ｎにおける最適な、土地に帰
属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元率
ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ_Ｎ、
定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、専有率ｑ、地下区分地上権
が設定されている場合の土地に帰属する純収益Ｇおよび
建物に帰属する純収益ｂ、地下区分地上権が設定されて
いる場合の建物の価額並びに建物その他の償却資産価額
Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳからなる諸要素値を設定入
力または演算によって求め、テーブル化してメモリ装置
に記憶するステップ１と、所定の量的な建物個数Ｎ_０を
入力して第１のレジスタに記憶するステップ２と、前記
テーブルからＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み
出して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第
２のレジスタに記憶するステップ３と、前記テーブルか
らＮにおけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ読み出して、
ｐ２_Ｎ＝（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３のレジ
スタに記憶するステップ４と、前記テーブルからＮにお
けるＧ、ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋
ｂ）１２／ｒを演算して第４のレジスタに記憶するステ
ップ５と、前記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳをそれ
ぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（Ｈ−ＧＳ）を演算して第５
のレジスタに記憶するステップ６と、前記第２乃至第５
のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれ
ぞれ読み出して、Ｎにおける土地の価額（収益価格）Ｐ
_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演算するステッ
プ７と、前記演算された各ＮにおけるＰ_Ｎを逐次前記メ
モリ装置に記憶すると共に、前記各ＮにおけるＰ_Ｎを連
続的に表示装置に表示するステップ８と、前記Ｎを前記
所定の量的な建物個数Ｎ_０の値まで変化させて前記ステ
ップ３から前記ステップ８までの処理を繰り返し行うス
テップ９と、前記メモリ装置に記憶されたＰ_Ｎの中から
最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出し、前記表示装置上に明示する
ステップ１０とからなることを特徴とする。

【００１９】第３の手段は、不動産評価算定方法におい
て、予め各量的な建物個数Ｎにおける最適な、土地に帰
属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元率
ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ_Ｎ、
定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借家権価額ＨＭ
_Ｎ、専有率ｑ、地下区分地上権が設定されている場合の
土地に帰属する純収益Ｇおよび建物に帰属する純収益
ｂ、地下区分地上権が設定されている場合の建物の価額
並びに建物その他の償却資産価額Ｈ、地下区分地上権価
額ＧＳ、登記済定期借家権（地下区分）価額ＨＭＧから
なる諸要素値を設定入力または演算によって求め、テー
ブル化してメモリ装置に記憶するステップ１と、所定の
量的な建物個数Ｎ_０を入力して第１のレジスタに記憶す
るステップ２と、前記テーブルからＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ
_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）
１２／ｒを演算して第２のレジスタに記憶するステップ
３と、前記テーブルからＮにおけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ
_Ｎ、ｑをそれぞれ読み出して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ
_Ｎ）−ＨＭ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタに記憶
するステップ４と、前記テーブルからＮにおけるＧ、
ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２
／ｒを演算して第４のレジスタに記憶するステップ５
と、前記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳ、ＨＭＧをそ
れぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ−ＧＳ）−ＨＭＧ）
を演算して第５のレジスタに記憶するステップ６と、前
記第２乃至第５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、ｐ
３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ読み出して、Ｎにおける土地の
価額（収益価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４
_Ｎを演算するステップ７と、前記演算された各Ｎにおけ
るＰ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共に、前記各
ＮにおけるＰ_Ｎを連続的に表示装置に表示するステップ
８と、前記Ｎを前記所定の量的な建物個数Ｎ_０の値まで
変化させて前記ステップ３から前記ステップ８までの処
理を繰り返し行うステップ９と、前記メモリ装置に記憶
されたＰ_Ｎの中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出し、前記表
示装置上に明示するステップ１０とからなることを特徴
とする。

【００２０】第４の手段は、不動産鑑定評価方法におい
て、予め各量的な建物個数Ｎにおける最適な、土地に帰
属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元率
ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ_Ｎ、
定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借家権価額ＨＭ
_Ｎ、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、専有率ｑ、地下区分
地上権が設定されている場合の土地に帰属する純収益Ｇ
および建物に帰属する純収益ｂ、地下区分地上権が設定
されている場合の建物の価額並びに建物その他の償却資
産価額Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳ、登記済定期借家権
（地下区分）価額ＨＭＧ、登記済定期転借権（地下区
分）価額ＨＳＧからなる諸要素値を設定入力または演算
によって求め、テーブル化してメモリ装置に記憶するス
テップ１と、所定の量的な建物個数Ｎ_０を入力して第１
のレジスタに記憶するステップ２と、前記テーブルから
ＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１
_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジスタ
に記憶するステップ３と、前記テーブルからＮにおける
Ｈ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ＨＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ読み出し
て、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋Ｈ
Ｓ_Ｎ））Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタに記憶するス
テップ４と、前記テーブルからＮにおけるＧ、ｂ、ｒを
それぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２／ｒを演
算して第４のレジスタに記憶するステップ５と、前記テ
ーブルからＮにおけるＨ、ＧＳ、ＨＭＧ、ＨＳＧをそれ
ぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ−ＧＳ）−（ＨＭＧ＋
ＨＳＧ））を演算して第５のレジスタに記憶するステッ
プ６と、前記第２乃至第５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２
_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ読み出して、Ｎにおける
土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ
−ｐ４_Ｎを演算するステップ７と、前記演算された各Ｎ
におけるＰ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共に、
前記各ＮにおけるＰ_Ｎを連続的に表示装置に表示するス
テップ８と、前記Ｎを前記所定の量的な建物個数Ｎ_０の
値まで変化させて前記ステップ３から前記ステップ８ま
での処理を繰り返し行うステップ９と、前記メモリ装置
に記憶されたＰ_Ｎの中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出し、
前記表示装置上に明示するステップ１０とからなること
を特徴とする。

【００２１】第５の手段は、不動産鑑定評価方法におい
てえ、予め各量的な建物個数Ｎにおける最適な、土地に
帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元
率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額
Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借家権価
額ＨＭ_Ｎ、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、３０年後の建
物譲渡特約付定期区分地上権価額ＨＴＳ_Ｎ、専有率ｑ、
地下区分地上権が設定されている場合の土地に帰属する
純収益Ｇおよび建物に帰属する純収益ｂ、地下区分地上
権が設定されている場合の建物の価額並びに建物その他
の償却資産価額Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳ、登記済定
期借家権（地下区分）価額ＨＭＧ、登記済定期転借権
（地下区分）価額ＨＳＧ、地下区分地上権が設定されて
いる場合の３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価
額ＨＧＳからなる諸要素値を設定入力または演算によっ
て求め、テーブル化してメモリ装置に記憶するステップ
１と、所定の量的な建物個数Ｎ_０を入力して第１のレジ
スタに記憶するステップ２と、前記テーブルからＮにお
けるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝
（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジスタに記
憶するステップ３と、前記テーブルからＮにおける
Ｈ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ＨＳ_Ｎ、ＨＴＳ_Ｎ、ｑをそれぞ
れ読み出して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ
＋ＨＳ_Ｎ）−ＨＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３のレジス
タに記憶するステップ４と、前記テーブルからＮにおけ
るＧ、ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋
ｂ）１２／ｒを演算して第４のレジスタに記憶するステ
ップ５と、前記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳ、ＨＭ
Ｇ、ＨＳＧ、ＨＧＳをそれぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝
（（Ｈ−ＧＳ）−（ＨＭＧ＋ＨＳＧ）−ＨＧＳ）を演算
して第５のレジスタに記憶するステップ６と、前記第２
乃至第５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４
_Ｎをそれぞれ読み出して、Ｎにおける土地の価額（収益
価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演算す
るステップ７と、前記演算された各ＮにおけるＰ_Ｎを逐
次前記メモリ装置に記憶すると共に、前記各Ｎにおける
Ｐ_Ｎを連続的に表示装置に表示するステップ８と、前記
Ｎを前記所定の量的な建物個数Ｎ_０の値まで変化させて
前記ステップ３から前記ステップ８までの処理を繰り返
し行うステップ９と、前記メモリ装置に記憶されたＰ_Ｎ
の中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出し、前記表示装置上に
明示するステップ１０とからなることを特徴とする。

【００２２】

【発明の実施の形態】本発明の一実施形態を図１ないし
図１０に基づいて説明する。本件発明者は、不動産の鑑
定評価において極めて有効な下記に示す収益還元法によ
る不動産評価算定方法を考えた。Ｐ４_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ＋（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ−（Ｈ−ＧＳ）・・・（４）Ｐ５_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ・・（５）これらの算定式において、（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）Ｎおよび（Ｇ
＋ｂ）では、「地代」に相当するＳ_Ｎ（量的な建物個数
Ｎにおける土地に帰属する純収益）およびＧ（地下区分
地上権が設定されている場合の土地に帰属する純収
益）、「家賃」に相当するｂ_Ｎ（量的な建物個数Ｎにお
ける建物に帰属する純収益）およびｂ（地下区分地上権
が設定されている場合の建物に帰属する純収益）とによ
って、土地の収益と建物の収益とをそれぞれ独自に明確
に区別して算入している。さらに、上式では、従来の式
に比べて、新たに導入した定期区分地上権価額ＴＳ
_Ｎ（量的な建物個数Ｎにおける定期区分地上権価額）お
よびＧＳ（地下区分地上権が設定されている場合の地下
区分地上権価額）を、（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎないし（Ｈ−
ＧＳ）として算入している。

【００２３】さらに、借家権や建物譲渡特約付借地権を
考慮した、本件発明の不動産の鑑定評価に係る極めて有
効な不動産評価算定方法を以下に示す。

【００２４】Ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ）−ＨＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ＋（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ− （（Ｈ−ＧＳ）−（ＨＭＧ＋ＨＳＧ）−ＨＧＳ）・・・（１）Ｐ２_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ））Ｎ／ｑ＋（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ−（（Ｈ−ＧＳ）− （ＨＭＧ＋ＨＳＧ））・・・（２）Ｐ３_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）− ＨＭ_Ｎ）Ｎ／ｑ＋（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ−（（Ｈ−ＧＳ）− ＨＭＧ）・・・（３）上式において、（１）式ないし（３）式は、地下区分地
上権が設定され、土地に帰属する純収益Ｇおよび地下区
分地上権価額ＧＳが算入されている場合であり、さら
に、（１）式は、新たに登記済定期借家権価額ＨＭ
_Ｎ（ＨＭＧ）、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ（ＨＳ
Ｇ）、３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額Ｈ
ＴＳ_Ｎ、および地下区分地上権が設定されている場合の
３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額ＨＧＳが
算入されたものであり、（２）式は、新たに登記済定期
借家権価額ＨＭ_Ｎ（ＨＭＧ）、および登記済定期転借権
価額ＨＳ_Ｎ（ＨＳＧ）が算入されたものであり、（３）
式は、新たに登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ（ＨＭＧ）が
算入されたものである。

【００２５】なお、（１）式ないし（３）式において、
地下区分地上権が設定されていない場合は、土地に帰属
する純収益Ｇ、建物に帰属する純収益ｂ、建物価額Ｈ、
および地下区分地上権価額ＧＳ等の地下区分に係わる価
額全体を算入しないで構成することも可能であり、また
（１）式において、登記済定期転借権や登記済定期転借
権が設定されていない場合は、登記済定期借家権価額Ｈ
Ｍ_Ｎ（ＨＭＧ）および登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ（Ｈ
ＳＧ）を算入しないで構成することも可能である。

【００２６】ここで、上記の各式における各要素の意義
について説明する。Ｐ１_Ｎ、Ｐ２_Ｎ、Ｐ３_Ｎ、Ｐ４_Ｎ、
Ｐ５_Ｎ、は、それぞれ（１）式ないし（５）式によって
求めようとしている、量的な建物個数Ｎにおける土地の
価額（収益価格）であり、Ｐ１_Ｎは、後述する図１に示
される所有権価額／土地１坪（５）に相当する。

【００２７】Ｓ_Ｎは、量的な建物個数Ｎにおける土地に
帰属する純収益であり、後述する図１に示す地代／専有
建坪（７）に相当する。

【００２８】ｂ_Ｎは、量的な建物個数Ｎにおける建物に
帰属する純収益であり、後述する図１に示す家賃／専有
建坪（８）に相当する。

【００２９】Ｎは、量的な建物個数であり、後述する図
１に示す専有建坪（１）に相当する。

【００３０】ｒは、還元率であり、後述する図１に示す
る調達資金の利率（１０）に相当する。

【００３１】なお、還元率ｒは、土地が優良なＰＦＩ事
業や用途に使用される場合には、より小さな値に設定す
ることが可能となるものである。

【００３２】ｑは、専有建坪／建坪（専有率）であり、
ここでは、後述する図１の（１）に例示するように、
０．８である。なお、専有率ｑも、土地が優良なＰＦＩ
事業や用途に使用される場合には、より小さな値に設定
することも可能となるものである。

【００３３】Ｈ_Ｎは、量的な建物個数Ｎにおける建物の
価額ないし建物その他の償却資産価額であり、後述する
図１に示す建築費／専有建坪（９）に相当する。

【００３４】ＴＳ_Ｎは、量的な建物個数Ｎにおける定期
区分地上権価額であり、後述する図１に示す定期区分地
上権価額／専有建坪（３）に相当する。

【００３５】ＨＭ_Ｎは、量的な建物個数Ｎにおける登記
済定期借家権価額であり、これは営業権、暖簾、商号権
等の人的資産が裏付けされる比重が少なく、物的資産に
近い資産であり、後述する図１に示す登記済定期借家権
価額／専有建坪（１１）に相当する。

【００３６】ＨＳ_Ｎは、量的な建物個数Ｎにおける登記
済定期転借権価額であり、物的資産の比重が低く、営業
権、暖簾、商号権等の人的資産が裏付けされる比重の高
い資産であり、後述する図１に示す登記済定期転借権価
額／専有建坪（１２）に相当する。

【００３７】ＨＴＳ_Ｎは、量的な建物個数Ｎにおける３
０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額であり、後
述する図１に示す３０年後の建物譲渡特約付定期区分地
上権価額／専有建坪（１３）に相当する。

【００３８】Ｇは、地下区分地上権が設定されている場
合の土地に帰属する純収益であり、ここでは、後述する
図１に示す浅深度地下１５階建物における地代総額／
（土地１坪）Ｓ_Ｎ×専有建坪Ｎ（６）に設定し、Ｇ＝Ｓ
_６×６としたが、これは大深度地下使用法の施行（平成
１３年４月）に伴い、地下４０ｍ以上は公共用地として
しか使用できないことから、浅深度地下４０ｍは略１５
階分に相当するとして、Ｎ＝６におけるＳ_６×６（一定
値）を採用している。勿論Ｇは他の方法で設定すること
も可能である。

【００３９】ｂは、地下区分地上権が設定されている場
合の建物に帰属する純収益であり、ここでは、後述する
図１に示す浅深度地下１５階建物における家賃／（専有
建坪）ｂ_Ｎ×専有建坪Ｎに設定し、ｂ＝ｂ_６×６とした
が、これも上記と同様に大深度地下使用法の施行に伴
い、Ｎ＝６におけるｂ_６×６（一定値）を採用してい
る。ｂも他の方法で設定することが可能である。

【００４０】Ｈは、地下区分地上権が設定されている場
合の建物の価額ないし建物その他の償却資産価額であ
り、後述する図１に示す浅深度地下１５階建物における
建築費／（専有建坪）Ｈ_Ｎ×専有建坪Ｎに設定し、Ｈ＝
Ｈ_６×６としたが、これも上記と同様に大深度地下使用
法の施行に伴い、Ｎ＝６におけるＨ_６×６（一定値）を
採用している。Ｈも他の方法で設定することが可能であ
る。

【００４１】ＧＳは、地下区分地上権が設定されている
場合の地下区分地上権価額であり、ここでは、後述する
図１に示す浅深度地下１５階建物における定期区分地上
権価額／（専有建坪）ＴＳ_Ｎ×専有建坪Ｎ（４）に設定
し、ＧＳ＝ＴＳ_６×６としたが、これも上記と同様に大
深度地下使用法の施行に伴い、Ｎ＝６におけるＴＳ_６×
６（一定値）を採用している。ＧＳも他の方法で設定す
ることが可能である。

【００４２】ＨＭＧは、地下区分地上権が設定されてい
る場合の登記済定期借家権（地下区分）価額であり、こ
れも営業権、暖簾、商号権等の人的資産が裏付けされる
比重が少なく、物的資産に近い資産であり、ここでは、
後述する図１に示す浅深度地下１５階建物における登記
済定期借家権価額／（専有建坪）ＨＭ_Ｎ×専有建坪Ｎに
設定し、ＨＭＧ＝ＨＭ_６×６としたが、これも上記と同
様に大深度地下使用法の施行に伴い、Ｎ＝６におけるＨ
Ｍ_６×６（一定値）を採用している。ＨＭＧも他の方法
で設定することが可能である。

【００４３】ＨＧＳは、地下区分地上権が設定されてい
る場合の３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額
であり、ここでは、後述する図１に示す浅深度地下１５
階建物における３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上
権価額／（専有建坪）ＨＴＳ_Ｎ×専有建坪Ｎに設定し、
ＨＧＳ＝ＨＴＳ_６×６としたが、これも上記と同様に大
深度地下使用法の施行に伴い、Ｎ＝６におけるＨＴＳ_６
×６（一定値）を採用している。ＨＧＳも他の方法で設
定することが可能である。

【００４４】１２は、地代や家賃が月払いである場合の
１２ヶ月を表し、土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、Ｇおよび
建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、ｂが、年間の収益を表す場
合は不要である。

【００４５】ここで、これらの上記不動産鑑定評価方法
（１）式ないし（３）式において、定期区分地上権価額
ＴＳ_Ｎ、（地下区分地上権価額ＧＳ）、登記済定期借家
権ＨＭ_Ｎ、（登記済定期借家権（地下区分）価額ＨＭ
Ｇ、）、登記済定期転借権ＨＳ_Ｎ、（登記済定期転借権
（地下区分）価額ＨＳＧ）を算定項目として想到するに
至った経緯について説明する。

【００４６】元来、自己地上権とは、土地の所有者が地
上建物のために設定した地上権であり、不動産の附合・
混同により消滅することなく底地所有権の価値を高める
ことのできるものである。この自己地上権には、時間的
価値たる自己定期地上権と空間的価値たる自己区分地上
権とがある。自己定期地上権は、自己に対して、事前に
建替決議の合意を伴う、例えば、５０年後等の定時期に
建替可能なように消滅する権利であるが、自己に対して
合意、契約することができるので、容易に設定可能なも
のであり、土地所有者自身によって土地所有権の収益価
値を高めることができるものである。一方、自己区分地
上権は、土地所有者自己が建物等を所有するために地下
または空間に地表を含めた上下の範囲を定めて設定され
た地上権であり、地表と離れて建物の特定の階層の区分
建物（例えば、６階部分）のみを所有する地上権とは異
なる。本発明に係わる定期区分地上権とは、このような
自己定期地上権と自己区分地上権とを合体したものであ
り、この定期区分地上権は、その一部を売却しても持分
移転するだけでよく、残留持分は既存の容積率や将来の
増加される容積率の空間的価値を確保できるものであ
り、自己地上権としての価値を大幅に高めることができ
るものである。本発明では、このような定期区分地上権
価額ＴＳ_Ｎ（ＧＳ）を上式（１）ないし（３）において
算入することにより、土地の価額（収益価格）Ｐ１_Ｎな
いしＰ３_Ｎを適正な値に高めることを可能にしたもので
ある。

【００４７】一方、定期借家権は、平成１１年改正法に
より、導入されたものであり、期間の定めがある建物の
賃貸借をする場合において契約の更新がない定期建物賃
貸借であり、その一定期間中に譲渡、転貸の特約ができ
るものである。そのため、従来の借家権のような立退料
が不要であり、また不用意な契約の解除がないので、引
越移転費用・再開発利益の配分も不要な権利である。さ
らに譲渡、転貸可能なものの対価として返還義務のない
権利金設定料が土地収益価格の増加要因となるものであ
る。

【００４８】さらに、建物の賃貸借を登記することによ
り、定期借家権という債権を登記済定期借家権として物
権化することができ、実物資産としての登記済定期借家
権価額ＨＭ_Ｎ（ＨＭＧ）として元本性を高めることがで
きる。これは、建物所有者である家主が契約の更新がな
い特約を保証するために積極的に登記を行う結果であ
り、そのため家賃（転貸料）という利益を生み出す元本
の価値たる権利金設定料が、登記済定期借家権価額ＨＭ
_Ｎ（ＨＭＧ_Ｎ）に付加されることが可能となり、不動産
資源たる土地所有権や建物所有権が正当に反映して評価
されたものとなり、土地の価額（収益価格）Ｐを高める
ことに寄与するものである。

【００４９】また、建物の転借を登記することにより、
定期転借権という債権を登記済定期転借権ＨＳ_Ｎ（ＨＳ
Ｇ）として物権化することができ、実物資産としての登
記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ（ＨＳＧ）として元本性を高
め、また、登記済定期転借権は営業的建物の場合に限ら
ず、居住用建物であっても、例えば、サブリース事業者
たる賃借人が他に転貸することを目的として、建物所有
者から建物を一括して居住用建物として賃借する居住用
建物の場合であっても、昨今のＩＴ革命等においてはパ
ソコン１台で在宅勤務、在宅事業が可能な状況であるこ
とを考えると、居住用建物も登記済定期転借権の対象と
して拡大することが可能となり、転々借における権利金
設定料としての登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ（ＨＳＧ）
の算入対象が拡大される。

【００５０】なお、上記の登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ
（ＨＭＧ）は、物的資産としての評価の比重の高いもの
であるが、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ（ＨＳＧ）は、
企業の売上額、営業収益に基づく人的資産の評価の比重
の高いものである。

【００５１】次に、図１および図２を用いて、上記
（１）式を一例として、土地の価額（収益価格）Ｐ１_Ｎ
の具体的な算定方法について説明する。なお、（２）式
ないし（５）式も下記の説明に準じて説明が可能であ
る。

【００５２】図１は、既存建物が存在している建付地の
底地に対して、１０階ないし５０階建ての建物を建築す
る場合の、量的な建物個数である専有建坪（Ｎ）に対す
る土地所有権価額Ｐ１_Ｎおよびこれを算出するための諸
要素の変化を連続的に後述する表示装置４に表示した図
であり、同表において、（１）は、５階建既存建物の場
合および１０階ないし５０階建建物をそれぞれ建築する
と仮定した場合の建坪／土地１坪を表す。実際に計算に
用いられるのは、量的な建物個数である専有建坪（Ｎ）
である。なお、ここでは専有建坪（／建坪）ｑ＝０．８
である。

【００５３】（２）は、量的な建物個数Ｎにおける家賃
総額（／土地１坪）を表し、家賃総額（／土地１坪）＝
家賃（／専有建坪）ｂ_Ｎ×専有建坪（Ｎ）で表される。

【００５４】（３）は、土地１坪当たりの定期区分地上
権価額／（専有建坪）ＴＳ_Ｎであり、１０階建物（Ｎ＝
４）の場合に５０万円／専有建坪、および５０階建物
（Ｎ＝２０）の場合に８万円／専有建坪に設定すること
により、１０階建物〜５０階建物間の定期区分地上権価
額／（専有建坪）ＴＳ_Ｎ＝５０万−（５０万−８万）×
（Ｎ−４）／（２０−４）で表される。

【００５５】（４）は、定期区分地上権価額総額／土地
１坪であり、例えば、５０年の一時金として支払われる
ものであり、定期区分地上権価額総額／土地１坪＝定期
区分地上権価額／（専有建坪）ＴＳ_Ｎ×専有建坪Ｎで表
され、５階既存建物（Ｎ＝２）の場合は、ＴＳ_Ｎ＝５０
万円とすることにより、定期区分地上権価額総額は５０
万円×２＝１００万となる。

【００５６】（５）は、量的な建物個数Ｎにおける所有
権価額（／土地１坪）Ｐ１_Ｎであり、先に説明した式
（１）式のＰ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ
_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ）−ＨＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ
＋（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ−（（Ｈ−ＧＳ）−（ＨＭＧ＋Ｈ
ＳＧ）−ＨＧＳ）で算出される。

【００５７】（６）は、量的な建物個数Ｎにおける地代
総額／土地１坪であり、地代総額／土地１坪＝地代／
（専有建坪）Ｓ_Ｎ×専有建坪Ｎで表される。

【００５８】（７）は、量的な建物個数Ｎにおける地代
（／専有建坪）Ｓ_Ｎであり、５階既存建物の場合は２５
００円／専有建坪であり、１０階建物〜５０階建物につ
いては、１０階建物（Ｎ＝４）の場合に２５００円／専
有建坪、および５０階建物（Ｎ＝２０）の場合に１００
０円／専有建坪に設定することにより、１０階建物〜５
０階建物間の量的な建物個数Ｎにおける地代（／専有建
坪）Ｓ_Ｎ＝２５００−（２５００−１０００）×（Ｎ−
４）／（２０−４）で表される。

【００５９】（８）は、量的な建物個数Ｎにおける家賃
（／専有建坪）ｂ_Ｎであり、５階既存建物の場合は１万
円であり、１０階建物〜５０階建物については、１０階
建物（Ｎ＝４）の場合に１万円、および５０階建物（Ｎ
＝２０）の場合に５０００円に設定することにより、１
０階建物〜５０階建物間の各建物の量的な建物個数Ｎに
おける家賃（／専有建坪）ｂ_Ｎ＝１万−（１万−５００
０）×（Ｎ−４）／（２０−４）で表される。

【００６０】（９）は、量的な建物個数Ｎにおける建築
費（／専有建坪）Ｈ_Ｎであり、５階既存建物の場合は１
００万円（／専有建坪）であり、１０階建物〜５０階建
物については、１０階建物（Ｎ＝４）〜２５階建物（Ｎ
＝１０）の場合に１００万円／専有建坪、および５０階
建物（Ｎ＝２０）の場合に７２万円／専有建坪に設定す
ることにより、２５階建物〜５０階建物間の量的な建物
個数Ｎにおける建築費（／専有建坪）Ｈ_Ｎ＝１００万−
（１００万−７２万）×（Ｎ−１０）／（２０−１０）
で表される。

【００６１】（１０）は、還元率ｒであり、適正な調達
資金の利率に相当する。ここでは、５階既存建物〜５０
階建物について年利３．５％に設定している。先にも述
べたように、還元率ｒは、優良なＰＦＩ事業等が行われ
る場合には、より小さな値に設定され、所有権価額Ｐ１
を高めることになる。

【００６２】（１１）は、登記済定期借家権価額（／専
有建坪）ＨＭ_Ｎであり、ＨＭ_Ｎ＝（定期区分地上権価額
（／専有建坪）ＴＳ_Ｎ＋建築費（／専有建坪）Ｈ_Ｎ）×
０．８×０．３で表される。ここで、０．３は、借家権
割合を３割としたものであるが、これは適用地域等の事
情に応じて任意に設定可能な数値である。また、比率
０．８は、土地所有者と開発業者（ゼネコンディベロッ
パー）が共同事業者となって高層の区分建物を建築する
ような場合、土地価額と建物価額を所定の比率で完成建
物所有権を等価交換することによるものであり、その交
換比率を、例えば、０．８対０．２とし、土地所有者の
取得する比率を０．８としたことによるものである。

【００６３】また、一時金としての登記済定期借家権価
額および登記済定期借家権（地下区分）価額はそれぞれ
独立して収益還元法の対象とすることができるものであ
り、それぞれＨＭ_Ｎ＝家賃（転々借家賃）（／専有建
坪）ｂ_ＨＭＮ×１２／ｒ、ＨＭＧ＝家賃（転々借家賃）
（／専有建坪）ｂ_ＨＭＧ×１２／ｒに置き換えて表すこ
ともできる。

【００６４】（１２）は、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ
であり、ＨＳ_Ｎ＝ＨＭ_Ｎ×０．２で表される。ここで
０．２は転借権割合を２割としたものであり、これは適
用地域等の事情に応じて任意に設定可能な数値である。
また、一時金としての登記済定期転借権価額および登記
済定期転借権（地下区分）価額はそれぞれ独立して収益
還元法の対象とすることができるので、それぞれＨＳ_Ｎ
＝家賃又は転々借家賃（／専有建坪）ｂ_ＨＳＮ×１２／
ｒ、ＨＳＧ_Ｎ＝家賃又は転々借家賃（／専有建坪）ｂ
_ＨＳＧＮ×１２／ｒに置き換えて表すこともできる。

【００６５】（１３）は、借地借家法第２３条が適用さ
れる場合の量的な建物個数Ｎにおける３０年後の建物譲
渡特約付定期区分地上権価額ＨＴＳ_Ｎ（＝ＨＧＳ）であ
り、ここでは、ＨＴＳ_Ｎ＝（ＴＳ_Ｎ＋Ｈ_Ｎ）×０．２×
０．２５２５７２（年３．５％の４０年後の複利現価
率）で表される。なお、ここで比率０．２としたのは、
土地所有者と開発業者（ゼネコンディベロッパー）が共
同事業者となって高層の区分建物を建築するような場
合、土地価額と建物価額比で完成建物所有権を等価交換
することになるが、その交換比率を０．８対０．２とし
たので、土地所有者が権利者となり建物譲渡特約付定期
区分地上権が設定できるのは義務者たる開発業者の取得
する０．２を最大とすることになることによるものであ
る。また、先に述べたように、０．２５２５７２は年
３．５％の３０年と５０年の中間である４０年後の複利
現価率を採用した数値である。

【００６６】従来、我国においては、収益還元法の対象
物は賃貸用不動産のみならず、一般企業用不動産の収益
を売上額や営業権に基づいて算出している。そのため、
企業が高収益時はよいが、昨今ように企業が経営不振に
陥ったような場合、低収益不動産を抱えることとなり、
不動産評価の読み違いによる不動産デフレに陥る。その
ため、不動産評価に当たっては、企業の経営や事業評価
に依存しない不動産独自の評価、即ち、賃貸を想定した
ものに独立して行うべきものである。そして、その際の
賃料の設定に当たっては、例えば、上記（７）の５０階
建物（Ｎ＝２０）の場合における地代（／専有建坪）Ｓ
_Ｎ＝１０００円や上記（８）の５０階建物（Ｎ＝２０）
の場合における家賃（／専有建坪）ｂ_Ｎ＝５０００円の
設定に当たっては、国際的な衣料品や食料品等の低価格
化と同様に、国際的な、例えば、米国やオーストラリア
等諸国の低価格賃料に相当する賃貸料を想定して設定さ
れるべきものである。ここで賃貸料を低価額に設定する
ことは賃貸需要を喚起する上で極めて重要である反面、
所有権価額Ｐを高めないように働くと考えられるが、こ
れは量的な建物個数Ｎによって十分所有権価額Ｐを高め
ることが可能となるものである。

【００６７】なお、図１においては、不連続な量的な建
物個数である専有建坪（Ｎ）に対する土地所有権価額Ｐ
１_Ｎおよびこれを算出するための諸要素の変化を示した
が、連続な量的な建物個数である専有建坪（Ｎ）に対す
る土地所有権価額Ｐ１_Ｎおよびこれを算出するための諸
要素の変化を表示できることは勿論のことである。

【００６８】ここで、土地所有権価額Ｐ１_Ｎを除く、図
１に示す量的な建物個数である専有建坪（Ｎ）に対する
最適な諸要素値は、上記（１）〜（４）、（６）〜（１
３）において説明したように、設定入力または所定の演
算によって求められ、それらがテーブル化されて後述す
るメモリ装置に記憶される。

【００６９】図２は、図１において求めたと同様にし
て、量的な建物個数Ｎに対する土地所有権価額Ｐ１_Ｎ、
および設定入力または所定の演算によって求められた諸
要素値の変化を後述する表示装置４にグラフ表示したも
のである。

【００７０】次に、本発明の不動産鑑定評価方法に係る
土地の価額（収益価格）Ｐ１_ＮないしＰ５_Ｎによる土地
所有権価額の算出法が優れている点について、従来の不
動産鑑定評価方法（Ｂ式）と対比しながら説明する。

【００７１】図３は、従来の不動産鑑定評価方法である
下記に示すＢ式および本発明の不動産鑑定評価方法であ
る（１）式ないし（５）式のそれぞれに基づいて算出さ
れた専有建坪（量的な建物個数）Ｎに対する土地所有権
価額の連続的な変化を後述する表示装置４に表示した図
である。

【００７２】なお、同図において、算出された所有権価
額の中で最高価額を示す所有権価額には△印が付され、
最高価額であることを明示している。

【００７３】図４は、図３において求めたと同様にし
て、従来の不動産鑑定評価方法である下記に示すＢ式、
および本発明の不動産評価算定方法である（１）式ない
し（５）式のそれぞれに基づいて算出された専有建坪
（量的な建物個数）Ｎに対する土地所有権価額の変化を
後述する表示装置４にグラフ表示したものである。

【００７４】なお、下記Ｂ式は先に示したＢ式に相当す
るものであるが、本発明の（１）式ないし（５）式と対
比し得るように変形したものである。Ｐ＝ａ（１２Ｎ）／ｒ−ｈ（Ｎ／ｑ）・・・Ｂ式従来の不動産鑑定評価方法である上記Ｂ式では、その基
本要素であるａを「土地及び建物の純収益」としてお
り、土地と建物を合体した状態で算出し評価している。
即ち、これには、先にも述べたように、本来持っている
土地の収益と建物の収益とをそれぞれ独自に正当に評価
するとの発想がない。このような考えは歴史的に建物が
低層であったり土地に比べて相対的に建物の価値が低い
時代には適合し得ても、現在のように、大都市部におけ
る所与の土地に高層建築物や地下建築物が建築され、そ
の高層建築物等が多大な価値を有し、また所与の土地に
自己地上権等の設定（登記）が可能であり、さらにはそ
れらが移転（登記）が可能な場合には、上記従来の算定
手法では土地所有権価額を正当に評価し得ないといえ
る。

【００７５】それに比べて、本発明の不動産鑑定評価方
法では、Ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ）−ＨＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ＋（Ｇ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒ− （（Ｈ−ＧＳ）−（ＨＭＧ＋ＨＳＧ）−ＨＧＳ）・・・（１）Ｐ２_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ））Ｎ／ｑ＋（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ−（（Ｈ−ＧＳ）− （ＨＭＧ＋ＨＳＧ））・・・（２）Ｐ３_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）− ＨＭ_Ｎ）Ｎ／ｑ＋（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ−（（Ｈ−ＧＳ）− ＨＭＧ）・・・（３）Ｐ４_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ＋Ｇ＋ｂ）１２／ｒ−（（Ｈ−ＧＳ）・・・（４）Ｐ５_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２Ｎ／ｒ−（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ・・（５）で示すように、（１）式ないし（５）式では、先にも述
べたように、（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）Ｎが算入され、さらに
（１）式ないし（４）式では（Ｇ＋ｂ）が算入され、Ｓ
_Ｎ、Ｇは「地代」、ｂ_Ｎ、ｂは「家賃」と表されること
から、土地の収益と建物の収益とをそれぞれ独自に明確
に区別して評価しており、これがさらに（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）
Ｎでは高層化されることにより量的な建物個数Ｎによっ
て倍加するように構成されている。これは所与の土地に
対して正当な評価が行われていると共に、土地所有権価
額Ｐ１_ＮないしＰ５_Ｎを適正な値に上昇させることを可
能にしている。

【００７６】さらに、これも先に述べたように、従来の
Ｂ式に比べて、上記（１）式ないし（５）式では、定期
区分地上権価額ＴＳ_Ｎが、また上記（１）式ないし
（４）式では地下区分地上権価額ＧＳが、（Ｈ_Ｎ−ＴＳ
_Ｎ）Ｎないし（Ｈ−ＧＳ）として算入されている。（Ｈ
_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎは、高層化することにより量的な建物個
数Ｎが増大すると共に建築価額Ｈ_Ｎ全体も増大するが、
所与の土地に対する設定ないし移転可能な地上権として
の定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎが算入され、それが高層化
することによる量的な建物個数Ｎの増大と共に定期区分
地上権価額ＴＳ_Ｎ全体を評価することとなり、土地所有
権価額Ｐ１_ＮないしＰ５_Ｎを適正な値に上昇させること
を可能にしている。また、（Ｈ−ＧＳ）では、建築価額
Ｈにより増大しているが、所与の土地に対する設定ない
し移転可能な地上権としての地下区分地上権価額ＧＳが
算入されており、土地所有権価額の算定において地上権
としての地下区分地上権が正当に評価され、土地所有権
価額Ｐ１_ＮないしＰ４_Ｎを適正な値に上昇させることを
可能にしている。

【００７７】さらに、地下区分地上権価額ＧＳについて
いえば、平成１３年４月からの大深度地下使用法の施行
に伴い、地下４０ｍ以上の深度は公共事業のため民間で
は利用できないこととなるが、公共事業を行うために
は、地表と地下４０ｍ間の浅深度地下には連絡通路ない
し地下構造物の構築が必然的に必要となり、地下区分地
上権価額ＧＳがより一層評価され、さらには地下ＰＦＩ
事業、地上ＰＦＩ事業を喚起することとなる。また、地
下区分地上権価額ＧＳは、有料ゴミ焼却プラント、地震
災害用有料備蓄倉庫、地震用地下防空壕セルター等の有
料地下区分建物等のＰＦＩ事業によって不動産証券化も
可能となる。

【００７８】そして、本発明の上記（１）式ないし
（３）式では、従来のＢ式ないし（４）式、（５）式に
比べて、新たに登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定
期転借権価額ＨＳ_Ｎ、登記済定期借家権（地下区分）価
額ＨＭＧおよび登記済定期転借権（地下区分）価額ＨＳ
Ｇを用い、（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ）Ｎ、およびＨＭＧ＋ＨＳ
Ｇ（またはＨＭＧ）として算入されていることである。
（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ）Ｎでは、高層化することにより量的
な建物個数Ｎが増大すると共に登記済定期借家権価額Ｈ
Ｍ_Ｎおよび登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ全体が評価さ
れ、土地所有権価額Ｐ１_ＮないしＰ３_Ｎを適正な値に上
昇させることを可能にしている。さらに、ＨＭＧ＋ＨＳ
Ｇ（またはＨＭＧ）が算入されることにより、登記済定
期借家権価額（地下区分）ＨＭＧおよび／または登記済
定期転借権価額（地下区分）ＨＳＧが算入されており、
土地所有権価額の算定において地下区分を含めた登記済
定期借家権や登記済定期転借権が正当に評価され、土地
所有権価額Ｐ１_ＮないしＰ３_Ｎを適正な値に上昇させる
ことを可能にしている。

【００７９】さらに、本発明の上記（１）式では、従来
のＢ式ないし（４）式、（５）式に比べて、量的な建物
個数Ｎにおける３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上
権価額ＨＴＳ_Ｎおよび３０年後の建物譲渡特約付定期区
分地上権（地下区分）価額ＨＧＳが算入されており、３
０年後の土地の上の建物の対価を現在価額に評価して算
入することにより、より一層土地所有権価額Ｐ１_Ｎを適
正な値に上昇させることを可能にしている。

【００８０】ここで、３０年後の建物譲渡特約付定期区
分地上権価額ＨＴＳ_Ｎを算入する理由は、建物価額Ｈ_Ｎ
は、本来、各式に示すように減価要因であるが、３０年
後の建物譲渡特約付仮登記を付けた場合は、３０年間後
に建物および定期区分地上権が取り戻されるものであ
り、３０年後以降は建物は家賃収入の発生源となり得る
ものとなる。従って、これを現在価額に割り引いて算定
し、土地所有権価額Ｐに算入することが可能となったも
のである。

【００８１】次に、図３について説明すると、５階建既
存建物において従来の算定方法によれば、１０階までの
余力法定容積率があったとしても、建物を解体して更地
にしない限り、従来のＢ式によれば、建付地減価により
６０７．１４万円にしか算定されなかった。また、本発
明の（５）式および（４）式によれば、建付地減価が不
要となり、１０階建物では、それぞれ１４６４．２８万
円および３３８６．９６万円まで評価することが可能と
なり、最高値４８１１．５３万円まで収益価格を高める
ことが可能となっている。

【００８２】しかし、本件発明の（２）式では、１０階
建物では、さらに登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済
定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、登記済定期借家権（地下区分）
価額ＨＭＧ、および登記済定期転借権（地下区分）価額
ＨＳＧがそれぞれ算入されることにより、３８０９．３
６万円にまで高めることができ、さらに本件発明の
（１）式では、登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定
期転借権価額ＨＳ_Ｎ、登記済定期借家権（地下区分）価
額ＨＭＧ、登記済定期転借権（地下区分）価額ＨＳＧに
加え、量的な建物個数Ｎにおける３０年後の建物譲渡特
約付定期区分地上権価額ＨＴＳ_Ｎ、および量的な建物個
数Ｎにおける地下区分地上権が設定されている場合の３
０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額ＨＧＳが算
入されることにより、３８８３．１６万円まで高めるこ
とができる。さらには、昨今の都心部における超高層ビ
ルの建築技術の発達、地下開発におけるシールド工法や
掘削技術の発達に伴う開発の容易性等を考慮し、地下区
分地上権による地下ＰＦＩ事業が行われ社会資本の充実
が図られる場合には、最高値５６５３．７３万円までの
収益価格を算出することが可能となる。

【００８３】なお、ここで、一時金としての登記済定期
借家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、登記
済定期借家権（地下区分）価額ＨＭＧ、および登記済定
期転借権（地下区分）価額ＨＳＧは、それぞれ独立して
収益還元法の対象とすることができるものであり、それ
ぞれ家賃収入に置き換えて表現することもできるもので
ある。そのため、例えば、図１に示すように、５０階建
物において、家賃（／専有建坪）ｂ_Ｎ＝５０００円に対
して、家賃（／専有建坪）ｂ_ＨＭＮ＝５６０円となり、
定期借家人は、家賃５０００円と一時金である登記済定
期借家権価額１９．２万円を土地所有者に支払うことに
なるが、定期転借人に、家賃５０００円＋５６０円＝５
５６０円と一時金である登記済定期転借権価額３．８万
円で転借することができる。その結果、定期転借権者の
家賃は５５６０円となるが、一時金が３．８万円と安く
なり、ベンチャー等の登記済定期転借権者にとって初期
投資を少なくすることができ、事業の立ち上げが容易と
なる。いわゆる、ＳＰＣ（平成１２年１１月１７に発令
された総理府令第１２８号の「資産の流動化に関する法
律施行令」に基づく特定目的会社）法人格の取得時に必
要な特定資産を少なくすることができ、ベンチャービジ
ネスを起こし易いインフラ環境の整備に寄与することが
できる。このためにもＳＰＣ法の使い勝手をよくする必
要もある。また、その結果として、定期借家権や定期転
借権の需要を喚起することができる。

【００８４】このように、本発明の不動産鑑定評価方法
によれば、上記の各式に示すように、土地の価額（収益
価格）を正当に評価しかつ適正な価額にまで上昇させる
ことができるので、調達資金である銀行金利ないし不動
産証券配当利回りたる還元率ｒを従来の開発手法の場合
に比べて小さくすることが可能となり、その結果、建築
費Ｈを高価良質にしたり、または専有建坪（／建坪）ｑ
に対し共用部分の比率を大きくすることが可能となる。

【００８５】また、上記の各式に示すように、土地の価
額（収益価格）Ｐを適正な価額にまで上昇させることが
可能になると、民間ＰＦＩ事業として資金調達が容易な
民有地を利用した低価良質な定借建物分譲や、廃棄物処
理施設のような公共事業に代わり、巨額の資金が必要な
ＩＴ特区やヒトゲノムＤＮＡ特区等の開発に税金等を投
入することなく推進することが可能となる。さらに、民
間ＰＦＩ事業による道路建設において、地代等Ｓが入っ
てこなくても、空中権である容積率があることにより、
それを定期区分地上権ＴＳを等価交換によって近隣の新
築ビル群に売却することにより、何戸分かの区分建物所
有権を取得し、家賃収入を得て地代Ｓ分として充当する
ことができ、底地所有権者は私有権の状態でも民間事業
ＰＦＩにより公共事業に代わる巨大私道や巨大民間道路
建設が可能となるものである。さらに、私有権の状態で
将来の容積率上昇が期待でき、かつ私道提供に何等犠牲
を払わないで済ませることが可能となる。即ち、地上土
地を利用しないで価値の創造が可能となり、家賃収入を
想定した収益還元価格を算出することが可能となる。

【００８６】また建物価額Ｈは、土地所有権価額Ｐの算
定において、他の価額から独立して算入されるものであ
り、このことは建物（Ｈ）が存在しなくても土地所有権
価額Ｐの算定が可能であることを示すものであり、例え
ば、ＰＦＩ事業において、道路、防災空地、植林人工林
等の公共・公益地において、建物、構造物が建てられな
くても、その土地に対する土地所有権価額Ｐを正当に評
価し高めることが可能となる。

【００８７】さらには、学校、公園等の公共の目的に供
される不動産では収益の把握が困難なものとして収益還
元価額はないものとされ、また学校敷地、公園敷地、神
社仏閣等の歴史的建造物については乱開発が規制されて
いるが、それらの敷地に容積率を与え、隣接地の超高層
マンションに空中権として売却し、等価交換としてその
マンションの区分建物を数戸取得して家賃に基づく学校
敷地や公園敷地等の収益還元法の算出も可能となるもの
である。これにより修繕維持管理費も捻出できる。

【００８８】さらに、本発明の不動産鑑定評価方法の特
徴的なことは、上記の各式で示される計算手法が他の資
産の計算手法と密接に関係あるビジネスモデル手法に係
わる点にある。このような不動産鑑定評価方法が可能で
あるのは、我国の独特の法律環境によるものである。即
ち、欧米等にはない建物に対する登記簿があり、さらに
は、土地と建物が附合していないことにより、自己定期
区分地上権や定期借家権や定期転借権といった権利が独
立して存在し、それぞれについて登記が可能であり、そ
れらがそれぞれ独立して法則性、計算性を備え、将来の
見積予測等が可能な算定方法に対応していることにあ
る。

【００８９】さらには、土地所有者は、本発明のような
不動産鑑定評価方法が可能となることにより、この不動
産鑑定評価方法の各価額を発生させる権利、例えば、自
己定期区分地上権ＴＳや定期借家権ＨＭを対象として不
動産証券化し、資金調達を図ることが可能となるもので
ある。このように不動産証券の発行は、他の資産と同様
の市場において不動産資源の有効活用が可能となり、逆
にこれによって本発明に係る不動産鑑定評価方法の信頼
性を保証することにもなる。

【００９０】次に、本発明の上記各式に示される不動産
鑑定評価方法を実現するためのハードウエア構成および
ソフトウエア構成について説明する。

【００９１】図５は本発明の不動産鑑定評価方法を実現
するためのハードウエア構成の一例を示す図である。同
図において、１は後述する各種のプログラムに従って各
種の演算処理を実行する、主として算術・論理演算回路
やレジスタ等から構成される中央演算処理装置、２は演
算処理等に必要なデータを入力する入力装置、３は、後
述する図６ないし図１０に示されるフローチャートに係
わるプログラムを実行する不動産鑑定評価プログラム
や、図１に示すような量的な建物個数Ｎに対する諸要素
値を算出するために必要な各種の諸要素値演算処理用プ
ログラムや、図１にすような量的な建物個数Ｎに対する
設定入力または演算処理によって算出された諸要素値か
ら成るテーブル等を記憶するメモリ装置、４は図１ない
し図４に示するような結果を出力表示する表示装置であ
る。

【００９２】図６ないし図１０は、それぞれ土地の価額
（収益価格）Ｐ１_ＮないしＰ５_Ｎを算出するための処理
手順を示すフローチャートである。

【００９３】図６は土地の価額（収益価格）Ｐ１_Ｎを算
出するための処理手順を示すフローチャートである。ス
テップ１にて、量的な建物個数Ｎにおける、土地に帰属
する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元率
ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ_Ｎ、
定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借家権価額ＨＭ
_Ｎ、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、３０年後の建物譲渡
特約付定期区分地上権価額ＨＴＳ_Ｎ、専有率ｑ、地下区
分地上権が設定されている場合の土地に帰属する純収益
Ｇおよび建物に帰属する純収益ｂ、地下区分地上権が設
定されている場合の建物の価額並びに建物その他の償却
資産価額Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳ、登記済定期借家
権（地下区分）価額ＨＭＧ、登記済定期転借権（地下区
分）価額ＨＳＧ、地下区分地上権が設定されている場合
の３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額ＨＧＳ
等からなる諸要素値を設定入力または演算によって求
め、テーブル化してメモリ装置に記憶する。ステップ２
にて、予め所定の量的な建物個数Ｎ_０（例えば、５０Ｆ
建物の場合は、Ｎ_０＝２０）を入力して第１のレジスタ
に記憶する。

【００９４】ステップ３にて、量的な建物個数Ｎ（専有
建坪）を１に設定する。ステップ４にて、前記テーブル
からＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、
ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジ
スタに記憶する。ステップ５にて、前記テーブルからＮ
におけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ＨＳ_Ｎ、ＨＴＳ_Ｎ、ｑ
をそれぞれ読み出して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−
（ＨＭ_Ｎ＋ＨＳ_Ｎ）−ＨＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３
のレジスタに記憶する。ステップ６にて、前記テーブル
からＮにおけるＧ、ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３
_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２／ｒを演算して第４のレジスタに記
憶する。ステップ７にて、前記テーブルからＮにおける
Ｈ、ＧＳ、ＨＭＧ、ＨＳＧ、ＨＧＳをそれぞれ読み出し
て、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ−ＧＳ）−（ＨＭＧ＋ＨＳＧ）−Ｈ
ＧＳ）を演算して第５のレジスタに記憶する。ステップ
８にて前記第２ないし第５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２
_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ読み出して、土地の価額
（収益価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４_Ｎを
演算する。ステップ９にて、前記演算された各Ｎにおけ
る前記Ｐ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共に、前
記各Ｎにおける前記Ｐ_Ｎを図３または図４に示すように
連続的に表示装置に表示する。ステップ１０にて、各Ｎ
が所定の量的な建物個数Ｎ_０まで処理されたかを判定
し、所定の量的な建物個数Ｎ_０に達していない場合は、
ステップ１１にて量的な建物個数Ｎ＝Ｎ＋１にして、ス
テップ４からステップ１０までの処理を繰り返す。ステ
ップ１０にて、所定の量的な建物個数Ｎ_０まで処理した
場合は、ステップ１２にて、それまで求められて前記メ
モリ装置に記憶されている前記Ｐ１_Ｎの中から最大値Ｐ
１_Ｎ _ＭＡＸを算出し、図３に示すように、Ｐ１_Ｎの中で
の最大値Ｐ１_ＮＭＡＸに△印を付して最大値であること
を明示する。

【００９５】この最大値Ｐ１_{ＮＭＡＸを}を知ることによ
り、定期区分地上権価額、地下区分地上権価額、登記済
定期借家権価額、登記済定期転借権価額、登記済定期借
家権（地下区分）価額、登記済定期転借権（地下区分）
価額、３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額、
地下区分地上権が設定されている場合の３０年後の建物
譲渡特約付定期区分地上権価額等が算入される場合の、
最大の土地の価額（収益価格）Ｐ１_Ｎが幾らになるか、
また最大の土地の価額（収益価格）Ｐ１_Ｎがいかなる量
的な建物個数Ｎにおいて得られるかを明確に把握するこ
とが可能となる。

【００９６】なお、ここで上記最大値Ｐ１_ＮＭＡＸには
△印を付して最大値であることを明示しているが、明示
手段はこれに限定されず色を変える等の他の周知手段を
用いてもよいことはいうまでもない。

【００９７】上記の算出の結果、仮に土地の価額（収益
価格）が最大値Ｐ１_ＮＭＡＸ未満に算定されるような場
合は、そのときの量的な建物個数Ｎと最大値Ｐ１
_ＮＭＡＸのときの量的な建物個数Ｎとの差分を他の優良
なＰＦＩ事業、例えば、超高層の公営病院等に空中権と
して売却することにより、土地の価額（収益価格）とし
て最大値Ｐ１_ＮＭＡＸを採用することも可能である。

【００９８】図７は土地の価額（収益価格）Ｐ２_Ｎを算
出するための処理手順を示すフローチャートである。
ステップ２１にて、量的な建物個数Ｎにおける、
土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益
ｂ_Ｎ、還元率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資
産価額Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借
家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、専有率
ｑ、地下区分地上権が設定されている場合の土地に帰属
する純収益Ｇおよび建物に帰属する純収益ｂ、地下区分
地上権が設定されている場合の建物の価額並びに建物そ
の他の償却資産価額Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳ、登記
済定期借家権（地下区分）価額ＨＭＧ、登記済定期転借
権（地下区分）価額ＨＳＧ、等からなる諸要素値を設定
入力または演算によって求め、テーブル化してメモリ装
置に記憶する。ステップ２２にて、予め所定の量的な建
物個数Ｎ_０（例えば、５０Ｆ建物の場合は、Ｎ_０＝２
０）を入力して第１のレジスタに記憶する。ステップ２
３にて、量的な建物個数Ｎ（専有建坪）を１に設定す
る。

【００９９】ステップ２４にて、前記テーブルからＮに
おけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝
（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジスタに記
憶する。ステップ２５にて、前記テーブルからＮにおけ
るＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ＨＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ読み出
して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋Ｈ
Ｓ_Ｎ））Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタに記憶する。
ステップ２６にて、前記テーブルからＮにおけるＧ、
ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２
／ｒを演算して第４のレジスタに記憶する。ステップ２
７にて、前記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳ、ＨＭ
Ｇ、ＨＳＧをそれぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ−Ｇ
Ｓ）−（ＨＭＧ＋ＨＳＧ））を演算して第５のレジスタ
に記憶する。ステップ２８にて前記第２ないし第５のレ
ジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ
読み出して、土地の価額（収益価格）Ｐ２_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−
ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演算する。ステップ２９に
て、前記演算された各Ｎにおける前記Ｐ２_Ｎを逐次前記
メモリ装置に記憶すると共に、前記各Ｎにおける前記Ｐ
２_Ｎを図３または図４に示すように連続的に表示装置に
表示する。ステップ３０にて、各Ｎが所定の量的な建物
個数Ｎ_０まで処理されたかを判定し、所定の量的な建物
個数Ｎ_０に達していない場合は、ステップ３１にて量的
な建物個数Ｎ＝Ｎ＋１にして、ステップ２４からステッ
プ３０までの処理を繰り返す。ステップ３０にて、所定
の量的な建物個数Ｎ_０まで処理した場合は、ステップ３
２にて、前記メモリ装置に記憶された前記Ｐ２_Ｎの中か
ら最大値Ｐ２_ＮＭＡＸを算出し、図３に示すように、Ｐ
２_Ｎの中での最大値Ｐ２_ＮＭＡＸに△印を付して最大値
であることを明示する。

【０１００】この最大値Ｐ２_ＮＭＡＸを知ることによ
り、定期区分地上権価額、地下区分地上権価額、登記済
定期借家権価額、登記済定期転借権価額、登記済定期借
家権（地下区分）価額、登記済定期転借権（地下区分）
価額等が算入される場合の、最大の土地の価額（収益価
格）Ｐ２_Ｎが幾らになるか、また最大の土地の価額（収
益価格）Ｐ２_Ｎがいかなる量的な建物個数Ｎにおいて得
られるかを明確に把握することが可能となる。

【０１０１】図８は土地の価額（収益価格）Ｐ３_Ｎを算
出するための処理手順を示すフローチャートである。ス
テップ４１にて、量的な建物個数Ｎにおける、土地に帰
属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元率
ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ_Ｎ、
定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借家権価額ＨＭ
_Ｎ、専有率ｑ、地下区分地上権が設定されている場合の
土地に帰属する純収益Ｇおよび建物に帰属する純収益
ｂ、地下区分地上権が設定されている場合の建物の価額
並びに建物その他の償却資産価額Ｈ、地下区分地上権価
額ＧＳ、登記済定期借家権（地下区分）価額ＨＭＧ、等
からなる諸要素値を設定入力または演算によって求め、
テーブル化してメモリ装置に記憶する。ステップ４２に
て、予め所定の量的な建物個数Ｎ_０（例えば、５０Ｆ建
物の場合は、Ｎ_０＝２０）を入力して第１のレジスタに
記憶する。ステップ４３にて、量的な建物個数Ｎ（専有
建坪）を１に設定する。ステップ４４にて、前記テーブ
ルからＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出し
て、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２の
レジスタに記憶する。ステップ４５にて、前記テーブル
からＮにおけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ＨＳ_Ｎ、ｑをそ
れぞれ読み出して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−ＨＭ
_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタに記憶する。ステ
ップ４６にて、前記テーブルからＮにおけるＧ、ｂ、ｒ
をそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２／ｒを
演算して第４のレジスタに記憶する。ステップ４７に
て、前記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳ、ＨＭＧをそ
れぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ−ＧＳ）−ＨＭＧ）
を演算して第５のレジスタに記憶する。ステップ４８に
て前記第２ないし第５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、
ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ読み出して、土地の価額（収
益価格）Ｐ３_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演
算する。ステップ４９にて、前記演算された各Ｎにおけ
る前記Ｐ３_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共に、
前記各Ｎにおける前記Ｐ３_Ｎを図３または図４に示すよ
うに連続的に表示装置に表示する。ステップ５０にて、
各Ｎが所定の量的な建物個数Ｎ_０まで処理されたかを判
定し、所定の量的な建物個数Ｎ_０に達していない場合
は、ステップ５１にて量的な建物個数Ｎ＝Ｎ＋１にし
て、ステップ５４からステップ５０までの処理を繰り返
す。ステップ５０にて、所定の量的な建物個数Ｎ_０まで
処理した場合は、ステップ５２にて、前記メモリ装置に
記憶された前記Ｐ３_Ｎの中から最大値Ｐ３_ＮＭＡＸを算
出し、図３に示すように、Ｐ３_Ｎの中での最大値Ｐ３
_ＮＭＡＸに△印を付して最大値であることを明示する。

【０１０２】この最大値Ｐ３_ＮＭＡＸにより、定期区分
地上権価額、登記済定期借家権価額、登記済定期借家権
（地下区分）価額等が算入される場合の、最大の土地の
価額（収益価格）Ｐ３_Ｎが幾らになるか、また最大の土
地の価額（収益価格）Ｐ３_Ｎがいかなる量的な建物個数
Ｎにおいて得られるかを知ることが可能となる。

【０１０３】図９は土地の価額（収益価格）Ｐ４_Ｎを算
出するための処理手順を示すフローチャートである。ス
テップ６１にて、量的な建物個数Ｎにおける、土地に帰
属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元率
ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ_Ｎ、
定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、専有率ｑ、地下区分地上権
が設定されている場合の土地に帰属する純収益Ｇおよび
建物に帰属する純収益ｂ、地下区分地上権が設定されて
いる場合の建物の価額並びに建物その他の償却資産価額
Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳ、等からなる諸要素値を設
定入力または演算によって求め、テーブル化してメモリ
装置に記憶する。ステップ６２にて、予め所定の量的な
建物個数Ｎ_０（例えば、５０Ｆ建物の場合は、Ｎ_０＝２
０）を入力して第１のレジスタに記憶する。ステップ６
３にて、量的な建物個数Ｎ（専有建坪）を１に設定す
る。ステップ６４にて、前記テーブルからＮにおけるＳ
_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋
ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジスタに記憶する。
ステップ６５にて、前記テーブルからＮにおけるＨ_Ｎ、
ＴＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ読み出して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−
ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタに記憶する。
ステップ６６にて、前記テーブルからＮにおけるＧ、
ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２
／ｒを演算して第４のレジスタに記憶する。ステップ６
７にて、前記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳをそれぞ
れ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（Ｈ−ＧＳ）を演算して第５の
レジスタに記憶する。ステップ６８にて前記第２ないし
第５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎを
それぞれ読み出して、土地の価額（収益価格）Ｐ４_Ｎ＝
ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演算する。ステップ
６９にて、前記演算された各Ｎにおける前記Ｐ４_Ｎを逐
次前記メモリ装置に記憶すると共に、前記各Ｎにおける
前記Ｐ４_Ｎを図３または図４に示すように連続的に表示
装置に表示する。ステップ７０にて、各Ｎが所定の量的
な建物個数Ｎ_０まで処理されたかを判定し、所定の量的
な建物個数Ｎ_０に達していない場合は、ステップ７１に
て量的な建物個数Ｎ＝Ｎ＋１にして、ステップ６４から
ステップ７０までの処理を繰り返す。ステップ７０に
て、所定の量的な建物個数Ｎ_０まで処理した場合は、ス
テップ７２にて、前記メモリ装置に記憶された前記Ｐ４
_Ｎの中から最大値Ｐ４_ＮＭＡＸを算出し、図３に示すよ
うに、Ｐ４_Ｎの中での最大値Ｐ４_ＮＭＡＸに△印を付し
て最大値であることを明示する。

【０１０４】この最大値Ｐ４_ＮＭＡＸにより、定期区分
地上権価額、地下区分地上権価額等が算入される場合
の、最大の土地の価額（収益価格）Ｐ４_Ｎが幾らになる
か、また最大の土地の価額（収益価格）Ｐ４_Ｎがいかな
る量的な建物個数Ｎにおいて得られるかを知ることが可
能となる。

【０１０５】図１０は土地の価額（収益価格）Ｐ５_Ｎを
算出するための処理手順を示すフローチャートである。
ステップ８１にて、量的な建物個数Ｎにおける、土地に
帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益ｂ_Ｎ、還元
率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資産価額
Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、専有率ｑ、等からな
る諸要素値を設定入力または演算によって求め、テーブ
ル化してメモリ装置に記憶する。ステップ８２にて、予
め所定の量的な建物個数Ｎ_０（例えば、５０Ｆ建物の場
合は、Ｎ_０＝２０）を入力して第１のレジスタに記憶す
る。ステップ８３にて、量的な建物個数Ｎ（専有建坪）
を１に設定する。ステップ８４にて、前記テーブルから
ＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１
_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジスタ
に記憶する。ステップ８５にて、前記テーブルからＮに
おけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ読み出して、ｐ２_Ｎ
＝（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタに
記憶する。ステップ８６にて前記第２ないし第３のレジ
スタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎをそれぞれ読み出して、土地の
価額（収益価格）Ｐ５_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎを演算する。
ステップ８７にて、前記演算された各Ｎにおける前記Ｐ
５_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共に、前記各Ｎ
における前記Ｐ５_Ｎを図３または図４に示すように連続
的に表示装置に表示する。ステップ８８にて、各Ｎが所
定の量的な建物個数Ｎ_０まで処理されたかを判定し、所
定の量的な建物個数Ｎ_０に達していない場合は、ステッ
プ８９にて量的な建物個数Ｎ＝Ｎ＋１にして、ステップ
８４からステップ８８までの処理を繰り返す。ステップ
８８にて、所定の量的な建物個数Ｎ_０まで処理した場合
は、ステップ９０にて、前記メモリ装置に記憶された前
記Ｐ５_Ｎの中から最大値Ｐ５_ＮＭＡＸを算出し、図３に
示すように、Ｐ５_Ｎの中での最大値Ｐ５_ＮＭＡＸに△印
を付して最大値であることを明示する。

【０１０６】この最大値Ｐ５_ＮＭＡＸにより、定期区分
地上権価額、地下区分地上権価額等が算入される場合
の、最大の土地の価額（収益価格）Ｐ５_Ｎが幾らになる
か、また最大の土地の価額（収益価格）Ｐ５_Ｎがいかな
る量的な建物個数Ｎにおいて得られるかを知ることが可
能となる。

【０１０７】なお、図６ないし図１０のフローチャート
において、各量的な建物個数Ｎにおける定期区分地上権
価額ＴＳ_Ｎ（ＧＳ）、地代（／専有建坪）Ｓ_Ｎ（Ｇ）、
家賃（／専有建坪）ｂ_Ｎ（ｂ）、建築費（／専有建坪）
Ｈ_Ｎ（Ｈ）、登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ（ＨＭ
Ｇ_Ｎ）、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ（ＨＳＧ_Ｎ）、３
０年後の建物譲渡付定期区分地上権価額ＨＴＳ_Ｎ（ＨＧ
Ｓ）から成る諸要素値は、２１頁〜２４頁の（１）〜
（１３）に示すように設定入力または演算によって求め
られ、テーブル化されてメモリ装置３に記憶されてい
る。

【０１０８】

【発明の効果】請求項１に記載の発明によれば、（Ｓ_Ｎ
＋ｂ_Ｎ）Ｎにおいて地代Ｓ_Ｎ、家賃ｂ_Ｎが算入され、土
地の収益と建物の収益とをそれぞれ独自に明確に区別し
て評価しており、これが高層化することにより量的な建
物個数Ｎによって倍加され、これにより所与の土地に対
して正当な評価が行われと共に、土地所有権価額Ｐ_Ｎを
適正な値に上昇させることを可能にしている。さらに、
所与の土地に対する設定ないし移転可能な地上権として
の定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎが算入され、それが高層化
することによる量的な建物個数Ｎの増大と共に定期区分
地上権価額ＴＳ_Ｎ全体が評価され、土地所有権価額を適
正な値に上昇させることを可能にしている。さらに、最
大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎを明示することによ
り、地下区分地上権が算入されない場合の最大の土地の
価額（収益価格）Ｐ_Ｎが幾らになるか、また最大の土地
の価額（収益価格）Ｐ_Ｎがいかなる量的な建物個数Ｎに
おいて得られるかを明瞭に把握できることを可能にして
いる。また、諸要素値を設定入力または演算によって求
め、テーブル化してメモリ装置に記憶しておき、演算
時、テーブルから必要な諸要素値を読み出して演算を行
うので、処理を迅速に行うことが可能となる。

【０１０９】請求項２に記載の発明によれば、（Ｓ_Ｎ＋
ｂ_Ｎ）Ｎおよび（Ｇ＋ｂ）において、地代Ｓ_Ｎ、Ｇ、家
賃ｂ_Ｎ、ｂ算入され、土地の収益と建物の収益とをそれ
ぞれ独自に明確に区別して評価しており、これが高層化
することにより量的な建物個数Ｎによって倍加され、こ
れによって所与の土地に対して正当な評価が行われると
共に、土地所有権価額Ｐ_Ｎを適正な値に上昇させること
を可能にしている。さらに、所与の土地に対する設定な
いし移転可能な地上権としての定期区分地上権価額ＴＳ
_Ｎが算入され、それが高層化することによる量的な建物
個数Ｎの増大と共に定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ全体が評
価され、さらに地下区分地上権が設定された場合の地下
区分地上権価額ＧＳが算入され、土地所有権価額を適正
な値に上昇させることを可能にしている。さらに、最大
の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎを明示することにより、
最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎが幾らになり、また
最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎがいかなる量的な建
物個数Ｎにおいて得られるかを明瞭に把握できることを
可能にしている。また、諸要素値を設定入力または演算
によって求め、テーブル化してメモリ装置に記憶してお
き、演算時、テーブルから必要な諸要素値を読み出して
演算を行うので、処理を迅速に行うことが可能となる。

【０１１０】請求項３に記載の発明によれば、（Ｓ_Ｎ＋
ｂ_Ｎ）Ｎおよび（Ｇ＋ｂ）において、地代Ｓ_Ｎ、Ｇおよ
び家賃ｂ_Ｎ、ｂが算入され、土地の収益と建物の収益と
をそれぞれ独自に明確に区別して評価しており、これが
高層化することにより量的な建物個数Ｎによって倍加さ
れ、これにより所与の土地に対して正当な評価が行われ
ると共に、土地所有権価額Ｐ_Ｎを適正な値に上昇させる
ことを可能にしている。さらに、所与の土地に対する設
定ないし移転可能な地上権としての定期区分地上権価額
ＴＳ_Ｎが算入され、それが高層化することによる量的な
建物個数Ｎの増大と共に定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ全体
が評価され、さらに地下区分地上権が設定された場合の
地下区分地上権価額ＧＳ、登記された定期借家権として
の登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定期借家権（地
下区分）価額ＨＭＧが算入され、また土地所有権価額を
適正な値に上昇させることを可能にしている。さらに、
最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎを明示することによ
り、最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎが幾らになり、
また最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎがいかなる量的
な建物個数Ｎにおいて得られるかを明瞭に把握できるこ
とを可能にしている。また、諸要素値を設定入力または
演算によって求め、テーブル化してメモリ装置に記憶し
ておき、演算時、テーブルから必要な諸要素値を読み出
して演算を行うので、処理を迅速に行うことが可能とな
る。

【０１１１】請求項４に記載の発明によれば、（Ｓ_Ｎ＋
ｂ_Ｎ）Ｎおよび（Ｇ＋ｂ）において、地代Ｓ_Ｎ、Ｇおよ
び家賃ｂ_Ｎ、ｂが算入され、土地の収益と建物の収益と
をそれぞれ独自に明確に区別して評価しており、これが
高層化することにより量的な建物個数Ｎによって倍加さ
れ、これにより所与の土地に対して正当な評価が行われ
ると共に、土地所有権価額Ｐ_Ｎを適正な値に上昇させる
ことを可能にしている。さらに、所与の土地に対する設
定ないし移転可能な地上権としての定期区分地上権価額
ＴＳ_Ｎが算入され、それが高層化することによる量的な
建物個数Ｎの増大と共に定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ全体
が評価され、さらに地下区分地上権が設定された場合の
地下区分地上権価額ＧＳ、登記された定期借家権として
の登記済定期借家権価額ＨＭＮ、登記済定期借家権（地
下区分）価額ＨＭＧ、および登記された定期転借権とし
ての登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、登記済定期転借権
（地下区分）価額ＨＳＧが算入されることにより、さら
に土地所有権価額を適正な値に上昇させることを可能に
している。また、最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎを
明示することにより、この不動産鑑定評価方法におい
て、最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎが幾らになり、
また最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎがいかなる量的
な建物個数Ｎにおいて得られるかを明瞭に把握できるこ
とを可能にしている。また、諸要素値を設定入力または
演算によって求め、テーブル化してメモリ装置に記憶し
ておき、演算時、テーブルから必要な諸要素値を読み出
して演算を行うので、処理を迅速に行うことが可能とな
る。

【０１１２】請求項５に記載の発明によれば、（Ｓ_Ｎ＋
ｂ_Ｎ）Ｎおよび（Ｇ＋ｂ）において、地代Ｓ_Ｎ、Ｇおよ
び家賃ｂ_Ｎ、ｂが算入され、土地の収益と建物の収益と
をそれぞれ独自に明確に区別して評価しており、これが
高層化することにより量的な建物個数Ｎによって倍加さ
れ、これによって所与の土地に対して正当な評価が行わ
れると共に、土地所有権価額Ｐ_Ｎを適正な値に上昇させ
ることを可能にしている。さらに、所与の土地に対する
設定ないし移転可能な地上権としての定期区分地上権価
額ＴＳ_Ｎが算入され、それが高層化することによる量的
な建物個数Ｎの増大と共に定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ全
体が評価され、さらに地下区分地上権が設定された場合
の地下区分地上権価額ＧＳ、登記された定期借家権とし
ての登記済定期借家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定期借家権
（地下区分）価額ＨＭＧ、登記された定期転借権として
の登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、登記済定期転借権（地
下区分）価額ＨＳＧ、３０年後の建物譲渡特約付定期区
分地上権価額ＨＴＳ_Ｎ、および地下区分地上権が設定さ
れている場合の３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上
権価額ＨＧＳが算入されることにより、さらに土地所有
権価額を適正な値に上昇させることを可能にしている。
また、最大の土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎを明示するこ
とにより、この不動産鑑定評価方法において、最大の土
地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎが幾らになり、また最大の土
地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎがいかなる量的な建物個数Ｎ
において得られるかを明瞭に把握できることを可能にし
ている。

【０１１３】また、諸要素値を設定入力または演算によ
って求め、テーブル化してメモリ装置に記憶しておき、
演算時、テーブルから必要な諸要素値を読み出して演算
を行うので、処理を迅速に行うことが可能となる。

【図面の簡単な説明】

【図１】建付地の底地に対して、１０階ないし５０階建
ての建物を建築する場合の、量的な建物個数Ｎに対する
土地所有権価額Ｐ１_Ｎおよびこれを算出するための諸要
素の変化を連続的に表示装置に表示した図である。

【図２】図１のものと同様にして、量的な建物個数Ｎに
対する土地所有権価額Ｐ１_Ｎおよびこれを求めるために
設定ないし算出された各種の要素の変化を表示装置４に
グラフ表示した図である。

【図３】従来の不動産鑑定評価方法であるＢ式、および
本発明の不動産鑑定評価方法である（１）式ないし
（５）式のそれぞれに基づいて算出された専有建坪（量
的な建物個数）Ｎに対する土地所有権価額の変化を連続
的に表示装置４に表示した図である。

【図４】図３のものと同様に、従来の不動産鑑定評価方
法であるＢ式、および本発明の不動産鑑定評価方法であ
る（１）式ないし（５）式のそれぞれに基づいて算出さ
れた専有建坪（量的な建物個数）Ｎに対する土地所有権
価額の変化を表示装置４にグラフ表示した図である。

【図５】本発明の不動産鑑定評価方法を実現するための
ハードウエア構成の一例を示す図である。

【図６】本発明の不動産鑑定評価方法に係る土地の価額
（収益価格）Ｐ１_Ｎをコンピュータにおいて算出するた
めの処理手順を示すフローチャートである。

【図７】本発明の不動産鑑定評価方法に係る土地の価額
（収益価格）Ｐ２_Ｎをコンピュータにおいて算出するた
めの処理手順を示すフローチャートである。

【図８】本発明の不動産鑑定評価方法に係る土地の価額
（収益価格）Ｐ３_Ｎをコンピュータにおいて算出するた
めの処理手順を示すフローチャートである。

【図９】本発明の不動産鑑定評価方法に係る土地の価額
（収益価格）Ｐ４_Ｎをコンピュータにおいて算出するた
めの処理手順を示すフローチャートである。

【図１０】本発明の不動産鑑定評価方法に係る土地の価
額（収益価格）Ｐ５_Ｎをコンピュータにおいて算出する
ための処理手順を示すフローチャートである。

【符号の説明】

Ｐ１_Ｎ、Ｐ２_Ｎ、Ｐ３_Ｎ、Ｐ４_Ｎ、Ｐ５_Ｎ（１）式〜
（５）式によって求める土地の価額Ｐ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける土地の価額（収益価
格）Ｓ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける土地に帰属する純収益ｂ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける建物に帰属する純収益Ｎ量的な建物個数ｒ還元率ｑ専有率Ｈ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける建物の価額および建物
その他の償却資産価額ＴＳ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける定期区分地上権価額ＨＭ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける登記済定期借家権価
額ＨＳ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける登記済定期転借権価
額ＨＴＳ_Ｎ量的な建物個数Ｎにおける３０年後の建物譲
渡特約付定期区分地上権価額Ｇ地下区分地上権が設定されている場合の土地に帰属
する純収益ｂ地下区分地上権が設定されている場合の建物に帰属
する純収益Ｈ地下区分地上権が設定されている場合の建物の価額
および建物その他の償却資産価額ＧＳ地下区分地上権が設定されている場合の地下区分
地上権価額ＨＭＧ登記済定期借家権（地下区分）価額ＨＳＧ登記済定期転借権（地下区分）価額ＨＧＳ地下区分地上権が設定されている場合の３０年
後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額１中央演算処理装置２入力装置３メモリ装置４表示装置

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (56)参考文献特開平６−68096（ＪＰ，Ａ) 特開平10−320459（ＪＰ，Ａ) 岡本茂延著，不動産鑑定評価読本，株式会社酒井書店，1998年12月10日，ｐ. 141−149 鑑定評価倫理研究会編，要説不動産鑑定評価基準，住宅新報社，2000年６月２日，ｐ．115−127 (58)調査した分野(Int.Cl.⁷，ＤＢ名) G06F 17/60 122 ＪＩＣＳＴファイル（ＪＯＩＳ)

Claims

(57)【特許請求の範囲】

【請求項１】予め各量的な建物個数Ｎにおける最適
な、土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益
ｂ_Ｎ、還元率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資
産価額Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、専有率ｑから
なる諸要素値を設定入力または演算によって求め、テー
ブル化してメモリ装置に記憶するステップ１と、所定の
量的な建物個数Ｎ_０を入力して第１のレジスタに記憶す
るステップ２と、前記テーブルからＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ
_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）
１２／ｒを演算して第２のレジスタに記憶するステップ
３と、前記テーブルからＮにおけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ｑを
それぞれ読み出して、ｐ２_Ｎ＝（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑ
を演算して第３のレジスタに記憶するステップ４と、前
記第２乃至第３のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎをそれぞ
れ読み出して、Ｎにおける土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎ
＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎを演算するステップ５と、前記演算さ
れた各ＮにおけるＰ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶する
と共に、前記各ＮにおけるＰ_Ｎを連続的に表示装置に表
示するステップ６と、前記Ｎを前記所定の量的な建物個
数Ｎ_０の値まで変化させて前記ステップ３から前記ステ
ップ６までの処理を繰り返し行うステップ７と、前記メ
モリ装置に記憶されたＰ_Ｎの中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを
算出し、前記表示装置上に明示するステップ８とからな
ることを特徴とする不動産鑑定評価方法。
【請求項２】予め各量的な建物個数Ｎにおける最適
な、土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益
ｂ_Ｎ、還元率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資
産価額Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、専有率ｑ、地
下区分地上権が設定されている場合の土地に帰属する純
収益Ｇおよび建物に帰属する純収益ｂ、地下区分地上権
が設定されている場合の建物の価額並びに建物その他の
償却資産価額Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳからなる諸要
素値を設定入力または演算によって求め、テーブル化し
てメモリ装置に記憶するステップ１と、所定の量的な建
物個数Ｎ_０を入力して第１のレジスタに記憶するステッ
プ２と、前記テーブルからＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒを
それぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒ
を演算して第２のレジスタに記憶するステップ３と、前
記テーブルからＮにおけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ
読み出して、ｐ２_Ｎ＝（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算し
て第３のレジスタに記憶するステップ４と、前記テーブ
ルからＮにおけるＧ、ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ
３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２／ｒを演算して第４のレジスタに
記憶するステップ５と、前記テーブルからＮにおける
Ｈ、ＧＳをそれぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（Ｈ−ＧＳ）
を演算して第５のレジスタに記憶するステップ６と、前
記第２乃至第５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、ｐ
３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ読み出して、Ｎにおける土地の
価額（収益価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４
_Ｎを演算するステップ７と、前記演算された各Ｎにおけ
るＰ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共に、前記各
ＮにおけるＰ_Ｎを連続的に表示装置に表示するステップ
８と、前記Ｎを前記所定の量的な建物個数Ｎ_０の値まで
変化させて前記ステップ３から前記ステップ８までの処
理を繰り返し行うステップ９と、前記メモリ装置に記憶
されたＰ_Ｎの中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出し、前記表
示装置上に明示するステップ１０とからなることを特徴
とする不動産鑑定評価方法。
【請求項３】予め各量的な建物個数Ｎにおける最適
な、土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益
ｂ_Ｎ、還元率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資
産価額Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借
家権価額ＨＭ_Ｎ、専有率ｑ、地下区分地上権が設定され
ている場合の土地に帰属する純収益Ｇおよび建物に帰属
する純収益ｂ、地下区分地上権が設定されている場合の
建物の価額並びに建物その他の償却資産価額Ｈ、地下区
分地上権価額ＧＳ、登記済定期借家権（地下区分）価額
ＨＭＧからなる諸要素値を設定入力または演算によって
求め、テーブル化してメモリ装置に記憶するステップ１
と、所定の量的な建物個数Ｎ_０を入力して第１のレジス
タに記憶するステップ２と、前記テーブルからＮにおけ
るＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ
_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジスタに記憶す
るステップ３と、前記テーブルからＮにおけるＨ_Ｎ、Ｔ
Ｓ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ｑをそれぞれ読み出して、ｐ２_Ｎ＝
（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−ＨＭ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３の
レジスタに記憶するステップ４と、前記テーブルからＮ
におけるＧ、ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝
（Ｇ＋ｂ）１２／ｒを演算して第４のレジスタに記憶す
るステップ５と、前記テーブルからＮにおけるＨ、Ｇ
Ｓ、ＨＭＧをそれぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ−Ｇ
Ｓ）−ＨＭＧ）を演算して第５のレジスタに記憶するス
テップ６と、前記第２乃至第５のレジスタからｐ１_Ｎ、
ｐ２_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ読み出して、Ｎにお
ける土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ
３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演算するステップ７と、前記演算された
各ＮにおけるＰ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共
に、前記各ＮにおけるＰ_Ｎを連続的に表示装置に表示す
るステップ８と、前記Ｎを前記所定の量的な建物個数Ｎ
_０の値まで変化させて前記ステップ３から前記ステップ
８までの処理を繰り返し行うステップ９と、前記メモリ
装置に記憶されたＰ_Ｎの中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出
し、前記表示装置上に明示するステップ１０とからなる
ことを特徴とする不動産鑑定評価方法。
【請求項４】予め各量的な建物個数Ｎにおける最適
な、土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益
ｂ_Ｎ、還元率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資
産価額Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借
家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、専有率
ｑ、地下区分地上権が設定されている場合の土地に帰属
する純収益Ｇおよび建物に帰属する純収益ｂ、地下区分
地上権が設定されている場合の建物の価額並びに建物そ
の他の償却資産価額Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳ、登記
済定期借家権（地下区分）価額ＨＭＧ、登記済定期転借
権（地下区分）価額ＨＳＧからなる諸要素値を設定入力
または演算によって求め、テーブル化してメモリ装置に
記憶するステップ１と、所定の量的な建物個数Ｎ_０を入
力して第１のレジスタに記憶するステップ２と、前記テ
ーブルからＮにおけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出
して、ｐ１_Ｎ＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２
のレジスタに記憶するステップ３と、前記テーブルから
ＮにおけるＨ_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ＨＳ_Ｎ、ｑをそれぞ
れ読み出して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ
＋ＨＳ_Ｎ））Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタに記憶す
るステップ４と、前記テーブルからＮにおけるＧ、ｂ、
ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）１２／ｒ
を演算して第４のレジスタに記憶するステップ５と、前
記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳ、ＨＭＧ、ＨＳＧを
それぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ−ＧＳ）−（ＨＭ
Ｇ＋ＨＳＧ））を演算して第５のレジスタに記憶するス
テップ６と、前記第２乃至第５のレジスタからｐ１_Ｎ、
ｐ２_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそれぞれ読み出して、Ｎにお
ける土地の価額（収益価格）Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ
３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演算するステップ７と、前記演算された
各ＮにおけるＰ_Ｎを逐次前記メモリ装置に記憶すると共
に、前記各ＮにおけるＰ_Ｎを連続的に表示装置に表示す
るステップ８と、前記Ｎを前記所定の量的な建物個数Ｎ
_０の値まで変化させて前記ステップ３から前記ステップ
８までの処理を繰り返し行うステップ９と、前記メモリ
装置に記憶されたＰ_Ｎの中から最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出
し、前記表示装置上に明示するステップ１０とからなる
ことを特徴とする不動産鑑定評価方法。
【請求項５】予め各量的な建物個数Ｎにおける最適
な、土地に帰属する純収益Ｓ_Ｎ、建物に帰属する純収益
ｂ_Ｎ、還元率ｒ、建物の価額並びに建物その他の償却資
産価額Ｈ_Ｎ、定期区分地上権価額ＴＳ_Ｎ、登記済定期借
家権価額ＨＭ_Ｎ、登記済定期転借権価額ＨＳ_Ｎ、３０年
後の建物譲渡特約付定期区分地上権価額ＨＴＳ_Ｎ、専有
率ｑ、地下区分地上権が設定されている場合の土地に帰
属する純収益Ｇおよび建物に帰属する純収益ｂ、地下区
分地上権が設定されている場合の建物の価額並びに建物
その他の償却資産価額Ｈ、地下区分地上権価額ＧＳ、登
記済定期借家権（地下区分）価額ＨＭＧ、登記済定期転
借権（地下区分）価額ＨＳＧ、地下区分地上権が設定さ
れている場合の３０年後の建物譲渡特約付定期区分地上
権価額ＨＧＳからなる諸要素値を設定入力または演算に
よって求め、テーブル化してメモリ装置に記憶するステ
ップ１と、所定の量的な建物個数Ｎ_０を入力して第１の
レジスタに記憶するステップ２と、前記テーブルからＮ
におけるＳ_Ｎ、ｂ_Ｎ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ１_Ｎ
＝（Ｓ_Ｎ＋ｂ_Ｎ）１２／ｒを演算して第２のレジスタに
記憶するステップ３と、前記テーブルからＮにおけるＨ
_Ｎ、ＴＳ_Ｎ、ＨＭ_Ｎ、ＨＳ_Ｎ、ＨＴＳ_Ｎ、ｑをそれぞれ
読み出して、ｐ２_Ｎ＝（（Ｈ_Ｎ−ＴＳ_Ｎ）−（ＨＭ_Ｎ＋
ＨＳ_Ｎ）−ＨＴＳ_Ｎ）Ｎ／ｑを演算して第３のレジスタ
に記憶するステップ４と、前記テーブルからＮにおける
Ｇ、ｂ、ｒをそれぞれ読み出して、ｐ３_Ｎ＝（Ｇ＋ｂ）
１２／ｒを演算して第４のレジスタに記憶するステップ
５と、前記テーブルからＮにおけるＨ、ＧＳ、ＨＭＧ、
ＨＳＧ、ＨＧＳをそれぞれ読み出して、ｐ４_Ｎ＝（（Ｈ
−ＧＳ）−（ＨＭＧ＋ＨＳＧ）−ＨＧＳ）を演算して第
５のレジスタに記憶するステップ６と、前記第２乃至第
５のレジスタからｐ１_Ｎ、ｐ２_Ｎ、ｐ３_Ｎ、ｐ４_Ｎをそ
れぞれ読み出して、Ｎにおける土地の価額（収益価格）
Ｐ_Ｎ＝ｐ１_Ｎ−ｐ２_Ｎ＋ｐ３_Ｎ−ｐ４_Ｎを演算するステ
ップ７と、前記演算された各ＮにおけるＰ_Ｎを逐次前記
メモリ装置に記憶すると共に、前記各ＮにおけるＰ_Ｎを
連続的に表示装置に表示するステップ８と、前記Ｎを前
記所定の量的な建物個数Ｎ_０の値まで変化させて前記ス
テップ３から前記ステップ８までの処理を繰り返し行う
ステップ９と、前記メモリ装置に記憶されたＰ_Ｎの中か
ら最大値Ｐ_ＮＭＡＸを算出し、前記表示装置上に明示す
るステップ１０とからなることを特徴とする不動産鑑定
評価方法。