JP2004527845A - 不動産開発の管理方法 - Google Patents

Abstract

電子化の不動産開発方法であって、土地所有者、建築業者、最終買い手、及び開発管理業者は開発プロセスに参加する役割が与えられ、土地開発から発生した収益及び土地に属する開発権利の換金は土地所有者及び他の利益関与者に利用され易く、換金は開発業者への土地売却による土地の価値による収益の領収のみに限らなく、また、開発及び任意の改良はコンピュータで作成された土地モデルにおいて実現され、土地における任意の土木工事又は建設の開始又は完成に先立って、関連の当局から不動産への正式な権原が発行され、この権原における金融解決が実現される。

Description

【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産に関し、特に、コンピュータで作成された土地モデルにおいて開発を行うことが可能であり、提案された改良を地理モデル及び情報システムに組み込むことが可能であり、その土地における任意の土木工事又は建設の開始又は完成に先立って、不動産の権原（titles）が正式に発行され、発行された権原の金融解決が有効になることが可能であることを特徴とする電子化の不動産開発方法に関するものであるが、それに限らない。
【背景技術】
【０００２】
従来の不動産開発モデルにおいて、単一の開発実体は、土地を獲得する時点から完成の物件（住宅、商用、工業又は小売り物件である）を売却した時点までのプロセスを運用する。
【０００３】
条件付の契約又は類似の選択権付き協定（option arrangements）に基づいて、土地所有者から開発用地を獲得するため、土地の獲得は、承認の取得、不動産精査（due diligence）調査の結果が満足できること、及び提案された開発の実行可能性を確立するための実行可能性研究の結果が満足できるような開発事前条件を満たすことを条件とする。
【０００４】
結果として、従来の開発メカニズムの第一ステップは、一般的に、土地所有者との長期間の契約又は選択権付きの条約を伴う用地の獲得である。前記契約又は選択権付きの契約に基づいて、開発業者が開発の進行のための事前条件が既に達成され又は達成され得ることに対して納得できたら、土地所有者は開発の開始に先立って収益（return）を受けることになる。土地所有者の収益は、土地の価値に対するもののみに限られ、最終的にその土地の開発から発生し得る任意の利益の成分（普通の土地開発のプロセスの中に）を含まない。
【０００５】
土地所有者は、開発プロセスへの接触可能性が限られ、開発のために土地の使用から発生した開発利益に直接関与しない。
【０００６】
本発明に比べて、従来の開発メカニズムは、法人及び他の土地所有者に提供できるバランスシート（balance sheet）の向上における収益が限られる。
【０００７】
従来の開発メカニズムにおいて、用地獲得のリスクは、開発プロセスの一つの重要な要素である。
【０００８】
従来の開発メカニズムにおいて、開発業者は、用地の獲得から物件の売却までの開発コストの釣り合うに関する財政リスクを被る。
【０００９】
開発業者は、一般的に、土地を購入し、開発承認を獲得し、コンサルタントに支払い、実行可能性研究を実現及び確立し、精査調査を行う（もし開発業者はこのプロセスに自らの持ち分（equity）を傾けらなければ）ための資金を投資してくれる貸手のある金融機関を確立する。多くの例において、貸手は、資金を貸し出す前に、開発業者から持ち分先取引契約（equity precommitment）を求める。この取引契約は、自然に開発業者の利用できる金融ソースを制限するため、開発提案の範囲又は質量は制限されることがある。
【００１０】
開発業者の金融業者は、プロジェクトの建築業者に支払える建設コストを調達することが求められる。当該金融業者は、ローン機関下の開発業者による不履行の場合に金融業者の立場を保護するために、プロジェクトの建築業者と直接契約を締結することになる。言い換えると、これにより、基本的に、金融業者は開発業者の肩代わりにして、もし開発業者による不履行（default）が発生すれば、プロジェクトの建築業者との建築契約を支配することが可能である。
【００１１】
従って、従来の開発メカニズムの基本的な特徴は、単一の金融実体（又は単一の金融業者の共同体）が、開発業者と契約し、開発コストに投資する目的のためのローン機関（facilities）を提供することである。それらの金融業者は、プロジェクトに関する投資リスクを負担するが、プロジェクトの土地及び他の開発業者、関連実体又は発起人の財産を担保として、そのリスクを補う。
【００１２】
開発業者は、用地を獲得した（もしその獲得コストが投資されたら）時点から、開発物件の最終買い手への販売から得られた売上高で金融機関に返済した時点まで、プロジェクトの金融業者に提供されたローン機関に関わるコスト（一般的に利息及び他の経費）を被り運ぶ。大規模な単一又は混合用の開発において、如何なる場所の完成まで1〜3年(或いはもっと長い)かかり、任意のプロジェクトの実行可能性に分解される著しい金融コストが存在し、これらのコストは、開発物件の販売の売上高から払われ又は返済されるため、開発業者の手に入る純利益を減少させる。また、開発業者は、前記コストが開発物件からの売上高から払われ又は返済される時まで、前記コストを負担又は携帯しなければならない。
【００１３】
開発業者は、用地に対する開発構想を徐々に作り上げ、そのコンセプトを市場に売る機会を探す。
【００１４】
開発コンセプトは、従来の開発メカニズムに固有する金融リスクとプロジェクトコストに基づいた実行可能性研究に制限されることがある。従来のサイクルを用いた場合、期待される開発収益はおよそ２５〜３０％であり、本発明の開発戦略及び従属のビジネスシステムに比べて、これは低い収益である。これによって、市場需要を満たして良質の開発物件を提供するための柔軟性は縮小される結果になる。言い換えると、最終買い手と共有できるプロジェクトの利益が少ないため、開発業者にとって、買い手に購入の営業誘因を提供する能力は低い。買い手に購入の営業誘因を提供するために、開発業者は、必ず開発コンセプト自体を根本的に変更して、低減したコストで大量の物件を提供する（一般的に質量の低下が伴う）か、設計コンセプトを比較的に要求の低い隙間産業に移る。
【００１５】
従来の開発プロセスにおいて、開発業者はプロジェクト建築業者と単一の建設契約を締結する。
【００１６】
その建設契約の条項によれば、建設のリスクに投資することは開発業者の責任である。開発業者は、常に金融機関の下でコストを投資することを通して、そのリスクを軽くすることを図る。しかしながら、結局、開発業者の土地又は他の資産はやはりリスクにさらされることになる。
【００１７】
物件の最終買い手は、プロジェクトの建築業者と直接な関係がない（建設が終了した時に欠陥修正のために建築業者と接触することが可能であること以外に）。
【００１８】
プロジェクトから開発業者に返す収益は、関連するプロジェクト工事の建設の完成に完全に依存する。従って、建築業者の存在及び建設のタイミングに影響する如何なる問題は、開発に直接影響を及ぼし、開発業者への純収益に不利な影響を与える可能性がある。これらの問題は、天気、争議行為（industrial action）、コストパンク（cost blowout）、変更、材料使用の可能性、及び他の要素を含む。
【００１９】
従来の開発メカニズムにおいて、開発物件の権原の作成、及び開発用地を再分割するための関連承認を獲得することは、建設工事の完成を縛る。
【００２０】
従って、販売の契約を完成するために開発物件の買い手を呼ぶことができる時期は、得られたプロジェクトの開発承認に基づいた建設の完成に繋がる。
【００２１】
建設の開発承認を従順しないことは、開発業者が開発用地の再分割のために得られた承認に従う能力に不利な影響を及ぼす。言い換えると、これにより、権原の作成及び最終買い手への販売の達成から利益を回収することが遅延されることになる。さらに、これによって、他のプロジェクトリスクの要因による影響にさらされる可能性は増える。
【００２２】
従来の開発メカニズムに基づいて、開発業者は、「計画外れ」の販売契約又は類似の契約的な条約に基づいて買い手と前販売契約（per-sales commitments）を締結し得る。これらの契約は、建設の完成及び合法的な使用が提供された時だけ、買い手が開発物件に全購入価格を支払うようにする。この時点まで、開発業者は開発利益を受け取ることができない。従来の開発方法に基づいて、完成された開発物件の買い手は、プロジェクトの利益を共有することがない（結局開発業者の手に入る収益を減らすことにより表示価格から割引するような非常に限定されたこと以外に）。
【００２３】
プロジェクトの開始及び買い手が前販売契約にサインする時から、建設工事の完成及び完成した開発物件の使用権と権原が供給されるまで、開発業者は、買い手の個人又は財政事情の変化、又は市場条件の変化による買い手の不履行リスクを被ることになる。
【００２４】
従来の開発メカニズムは、実行可能性及び設計プロセスに買い手の著しい関与を提供しない。
【００２５】
開発業者は、比較的に低い利益幅の中で働いているため、設計段階の開始で物件の最終買い手から取り入れられるバリエイション又はインプットの範囲は限られる。これはさらに、開発物件の営業のために最終買い手に提供する誘因が制限されること、及び開発物件に対する管理権を含む開発物件の販売から実現される利益の保持率（retention）に反映される。従来の開発業者は、プロジェクトの管理権を販売し、その売上高を代理部門又は最終買い手に配分せずに、販売から受け取った金額を保留する。本発明に基づいて、土地所有者のコスト収益は著しく増加するので、管理権利の販売から実現された売上高は代理部門又は最終買い手に与えられる又は保留される。その結果、最終買い手に対する誘因として、代理部門に支払うべき課税又は他の権原関係のコストを節約することができる。
【００２６】
従来の開発方法に基づく場合、コンセプトと設計に取り入れられる買い手のインプットは限られる。これと対照して、本発明の開発戦略では、初期の市場評価が、一般の市場要求の調査又は説明書(statement)に基づいて市場に押し付けられた開発業者の設計コンセプトではなく、物件に対する買い手の要求を積極的に確立する目的に駆られた開発設計により、物件に対する買い手の要求を積極的に確立することを図る。
【００２７】
従来の開発メカニズムに対する分析により、次の要素は従来の開発を制限することになっている。
【００２８】
土地所有者は、開発技能又は土地の開発に参加する能力がなければ、開発の利益への可触性が限られる。しかしながら、土地所有者にとって「開発機会」は非常に少ない。
【００２９】
従来の開発方法において、開発プロセス及び実現される開発利益への関与の不足は、法人の土地所有者にとってバランスシートの向上が、開発実体への土地の売却で達成した価格、又は、場合によって従来の方法を使った共同事業或いは類似のものからの収益に限られることを意味する。これと対照して、本発明に基づく場合、法人の土地所有者が開発利益の配分に関与し、より早く利益を回収することができるので、バランスシート向上のためのパラメータは拡張された。
【００３０】
一つの開発実体は、用地の獲得から開発物件の換金（realisation）まで、全てのプロジェクトリスクを被る。そのリスクの要素は、一時的に他の部門（たとえば、投資リスクの場合に金融機関、建設リスクの場合に建築業者）に分担或いは負担されるが、最終的に、それらの部門が契約と他のメカニズム（例えば、土地或いは他の資産で確保）を通して自分の立場を確保する時に、これらの全てのリスクに対する責任は開発業者に置かれる。
【００３１】
開発投資のコスト（開発業者の持ち分（equity）を超える）は、一般的に一家の金融機関により提供される（或いは、大型プロジェクトの場合一つの金融機関の連合）。これは、金融機関が開発者へ提供するコストに反映される。言い換えると、このコストは開発コストに含まれ、潜在的な収益を低減する。コストの重荷は、開発業者が物件の質量と多様化に使う費用に圧力を加える。
【００３２】
この開発サイクル（収益の実現に関して）は必要以上に長い。建設した開発物件が販売され、かつ販売契約に基づいて最終買い手から支払金を受け取るまで、収益は開発業者に届けられない。前述したように、最終買い手は、開発業者から提供される割引或いは特典のような非常に限定される優遇を受ける他に、開発の収益を共有しない。その優遇は、一般的に、従来の開発方法に固有する低い収益及び大きなコスト圧力に限られる。最終買い手は開発のパートナーとする感覚で、収益共有へ関与することはない。
【００３３】
その開発サイクルの長さは、従来の開発メカニズムに基づく場合、開発業者への純収益が次の要素から影響を受けやすいことを意味する。即ち、
（ａ）建設の延期；
（ｂ）プロジェクトの建築業者或いは法人／実体の部門の不履行リスク（即ち、建築業者の破産）；
（ｃ）用地の獲得から建設の完成及び最終買い手へ販売するまでのプロジェクト投資のコスト、及び次に示す他の要素に引き起こされる開発業者のコストベースの増加；
（ｄ）プロジェクトに必要とされる規定承認の獲得の遅延（これは、建設の開始及び最終的に契約を定着させる権原の作成を遅らせることにより、開発収益の回収時期を延びることになる）；
（ｅ）市場需要の変化；
（ｆ）早期の設計及び計画（conceptual work）における市場の順応力が制限されていること；及び
（ｇ）買い手は建設された物件の全価値に対して全印紙税を払うことに影響される。
【００３４】
発明の目的
従って、本発明の目的は、従来の不動産開発方法に存在する欠点及び制限を改善し、又は、少なくとも一つの代わりとなる有効的な選択を公衆に与えることを図ることである。
【００３５】
発明の概要
そのため、一つの見地(aspect)（この見地だけに限定する必要がない）に基づいて、本発明は電子化の不動産開発方法であって、土地所有者、建築業者、最終買い手、及び開発管理業者は開発プロセスに参加する役割が与えられ、土地開発から発生した収益及び土地に属する開発権利の換金は土地所有者及び他の利益関与者に利用され易く、換金は開発業者への土地売却による土地の価値に対する収益の領収のみに限らなく、また、開発及び任意の改良はコンピュータで作成された土地モデルにおいて実現され、土地における任意の土木工事又は建設の開始又は完成に先立って、関連の当局から不動産への正式な権原が発行され、この権原における金融解決が実現される。この方法は次のステップを備える。
【００３６】
土地所有者によって開発管理業者を指定することにより、換金のための土地区画における開発潜在力及び開発権利を保護する。委託された開発管理業者は、土地所有者を代理して、開発、建設、及び土地の再分割のための官庁及び法定の承認を獲得する。土地の再分割は、目的とする住宅、商用、工業、小売店ユニット、又は住居の次元（dimension）に対応して、２次元、階層、又は容積自由保有の権原として平地を作るために行われる。開発管理業者は、土地開発のために建設管理業者及び／又は建築業者を選ぶ。
【００３７】
電子化手段により、地籍境界にオーバーレイされた土地の空間を正確に表す（spatially accurate）デジタル地理地形モデル(terrain model)を作成する。
【００３８】
コンピュータの補助による土木構造及びアーキテクチュラル建築設計の製図と、建築設計を前記モデルにオーバーレイする。
【００３９】
建築設計を取り囲む土地の再分割又は再構成により作成される提案された権原の次元（dimensions）及び明細（descriptions）を入力する。
【００４０】
提案された平地、階層、又は容積自由保有の権原の最初の正式な権原の発行を獲得する。
【００４１】
前記電子化手段は、前記モデル、前記建築設計及び前記権原の情報を地理情報システムデータベースに組み込む。
【００４２】
前記地理情報システムは、階層又は容積保有権の場合における建設、又は２次元の土地の再分割の場合における建設又は他の内在の土木工事に先立って、代理部門を設立する更なるステップに協調するために関連のデータを提供する。
【００４３】
土地所有者の代理者として指定された開発管理業者又は他の代理業者は、再分割又は再構成された区画を買い手に売り込み又は売り出す。
【００４４】
前記買い手は、彼らの区画における改良建設のために、一又は複数の建築業者と建築契約を締結する。
【００４５】
前記買い手と前販売契約を定着させ、前記契約に基づいて平地、階層、又は容積自由保有の区画の権原が前記買い手に移転され、前記区画の中又は上における改良建設又は内在の土木工事に先立って、前記買い手は彼らの区画の登録済みの持主になる。
【００４６】
建設の開始に先立って、開発リース及び契約に従って、前記区画の権原の所有権を区画の買い手に譲渡する。
【００４７】
区画を購入した買い手は、建設管理業者又は開発管理業者へ開発リースを提供するステップを備え、前記開発リースは、前記権原の作成から区画の建設及び占有の完了までの間に、前記区画の使用における制限を課す任意の契約又は関連の地方又は国家当局に要求される登録の書類に従い、建築業者を雇った全て又は任意の者の利益のために、前記開発管理業者又は前記建設管理業者は、前記リースした区画の上に建物を建築するために、一又は複数の建築業者と契約を締結し、又は、前記権原の買い手又は代理部門と契約を締結した一又は複数の建築業者を管理する。
【００４８】
前記地理情報システムのデータベースに送り込んだプログレッシブフィールド変数（progressive field variations）により、建物及び他の建設の改良を含む構造要素は再分割又は再構成された権原の境界上又は境界内にあることを確認するためのコンピュータ調査チェック（survey audit）を導入するステップを備え、すべての段階において、建設は前記地理情報システムのデータベースにより決定された方向及びパラメータに従って進める。
【００４９】
前記買い手と前記建設管理業者及び／又は前記開発管理業者との間の開発リースを合意の上で終結させ、建物が満足できるように完成された上、前記区画の使用に関する契約を解除するステップを備え、前記区画及び前記建物は、前記買い手に返却され使用されることができる。
【００５０】
好ましくは、前記開発管理業者が適切で必要な官庁の再分割又は再構成の許可、開発及び建築の同意及び前記土地所有者を代理する承認を獲得するために、前記開発管理業者と前記土地所有者との間の契約式で書いた開発管理条約は必要である。
【００５１】
前記建設管理業者と前記建築業者は、一つ及び同一実体とすることが可能である。
【００５２】
前記必要な許可、同意及び承認は、低層居住型の典型的な住宅を建築するための再分割のためのものであり、又は、住宅、小売店、工業又は商業用のための多層建物、特に、高層アパート又はユニットについては階層化した階層又は容積の区画のためのものである。
【００５３】
前記区画に権原を作成するプロセスは、権原の漸進的な発行に合わせた建設の取り決めにつれて、任意の単一の建物又はプロジェクト用地の中で行われることが可能である。
【００５４】
好ましくは、再分割又は再構成された区画の売り込み及び売り出しは、不動産代理業者、会計士、資産運用専門家、投資顧問、又は他の代理業者を通して、従来の販売方法により、又は、専用のインタネット促進ポータルウェブサイト（facilitated portal website）の取引により市場に出し、前記区画の中又は上の改良建設又は土木工事の開始に先立って、前記買い手は平地、階層又は容積の区画の権原を受け取ることが要求される契約に基づいて、前記区画を見込みのある買い手に販売する。
【００５５】
好ましくは、前記買い手と前記建設管理業者との間の開発リースは、建築又は土木工事の完成に適切な期間に対するものであり、前記リースは、建築活動が初期リースの項目を超えた場合に前記リースが延長されるオプションを含む。
【００５６】
好ましくは、各開発リースは、前記建設管理業者又は前記建築業者を取り扱うために、買い手を代理する開発管理業者に管理される建築業者と個人買い手との間の建設契約又は条約の存在を受け入れる又は承認する。
【００５７】
好ましくは、前記代理部門は、各買い手の代理者として指定され、建築工事及び／又は建築工事の建設契約の締結に関して前記建設管理業者、前記建築業者又は前記開発管理業者と取引する。
【００５８】
好ましくは、前記買い手が建築期間中、前記建築業者又は代わりの建設管理業者又は前記建築業者を雇った開発管理業者に支払い、特に分割払いを支払うための機能（facility）は存在する。
【００５９】
好ましくは、前記支払金は、前記建築業者又は建設管理業者又は前記建築業者を雇った開発管理業者と個人買い手との間の建設契約又は条約の価値に比例し、多層建物の場合、関連の階層又は容積自由保有の区画の単位エンタイトルメントに基づき、又は、各買い手が責任を負うべき建築工事の釣り合った価値の一定数量の鑑定決定に基づく。
【００６０】
支払いのタイミングは、引き受けた建築工事の収支（cash flow）の要求、及び／又は建築工事に関する検定を完成させるためのコストに関連する。
【００６１】
他の見地に基づいて、本発明は、前述した不動産の開発方法に従って開発された不動産であることを特徴とする。
【００６２】
また、他の見地に基づいて、本発明は、前述した不動産の開発方法に従って開発された不動産の上に建設された建物であることを特徴とする。
【００６３】
詳細な説明
【実施形態１】
【００６４】
本発明はより容易に理解され実用されるために、添付される図形により参照例を与える。図１から３に次の実施形態１に基づく好ましい不動産の開発方法の流れ図を示す。
【００６５】
段階１： 開発管理業者により適切な用地が検証され、土地所有者との交渉が始まる（１０）。開発管理業者と土地所有者との間で開発管理契約（agreement）が締結され、この契約に基づいて、開発管理業者は必要な開発承認と許可とを獲得し、土地の開発コンセプトを確立することにより、土地所有者に助力して土地の価値を増加させる（１２）。開発管理業者は、土地の利子を持たないが、独立な契約者として土地所有者に提供するサービス費用が支払われる。開発管理契約は、用地に対して提案された開発の実行可能性の予備研究を行うための必要な権限を開発管理業者に与える（１４）。重要なことには、この段階において、開発管理業者へ土地権原を移転することがなく、又は、土地獲得に関する任意の金融保有（finance holding）コストが存在しないことを意識する必要がある（１６、１８）。
【００６６】
段階２： この段階において、開発管理業者は、その初期実行可能性研究、及び可能性のある買い手の要求に応じたインプットを備えた設計コンセプトを完成する（２０）。開発管理業者は、専用のコンピュータモデルを使ってプロジェクトの実行可能性を確立し、土地所有者にプロジェクトの実行を進める。又、できればこの段階で、開発管理業者は、鑑定人、立案者、建築家、インテリアデザイナーのような異なるメンバーを備えたプロジェクトコンサルトグループを設立し、建設管理業者及び／又は建築者を選ぶ（２２）。そして、開発管理業者は、土地の使用、建築される住居の形式、及び再分割の形式に関する開発承認のための様々な提出物を準備し提出する（２４）。これには、土地の空間を正確に表すデジタル地理地形モデル及び情報システムの作成、土木構造、建物の建築設計及び設計コンセプトに示す改良の入力、境界のオーバーレイ、地理モデルと情報システムの中の建築設計に関する開発土地の再分割或いは再構成により作成される権原の記述、及び調査計画（survey plan）の準備と提出とが絡まれることになる。前記調査計画は、区画の平地、階層又は容積自由保有の権原を作成することが許可されるように、改良建設の前或いは土木工事の開始の前（平地開発の場合）に買い手との前販売契約の科目（subject）に調印するために、関連の査定機関へ提出される。
【００６７】
特に、権原契約、開発リース、階層契約（もし地方の法律上に必要であれば）、地域共同体の管理説明書、建物管理説明書、建設契約、証書(deeds)、及び管理証書（supervision deeds）を備えた各区画に関する文書は用意される（２６）。
【００６８】
本発明を用いて、指定された金融アドバイザー、投資アドバイザー、会計士、営業グループ、不動産或いは他の代理業者により、権原が付けられた区画を市場に出す（２８）。詳細な専用コンピュータモデルは、区画の営業を補助するために使われる。所有融資（owner finance）又は出資が開発管理業者により導入されたら、この段階で用意された資金でこれまでのコンサルタントの雇用費用を支払うことができる（２９）。
【００６９】
段階３： 開発管理業者は、引き続き、関連の査定機関及び官庁部門へ開発承認の申請を進む（３０）。不動産代理業者又は不動産営業業者は、前販売の限界値（できれば約７０〜８０％）まで達成するように、「計画を外れて」その不動産を売り続ける（３２）。
【００７０】
それと同時に、様々な開発の承認と許可が獲得され、再分割又は再構成の計画が準備され、且つ関連の査定機関と官庁部門に調印されることは予見される（３４）。
【００７１】
そして、調印された再分割又は再構成の計画は、適切な認可のある建設管理業者と買い手との間の開発リースと共に登録に提出される（３６）。
【００７２】
段階４： 再分割又は再構成された区画の権原は作成され、土地所有者へ発行される（４０）。この段階で、階層権付の開発に対して、代理部門を設立することができる。前記代理部門は、買い手（再分割又は再構成された区画の所有者として）を代理する権力を持ち、契約者とのアクセスを提供し、共同財産の上或いは中に行われる建築工事（修景と建物部分の建設以外のインフラサービスの設置とを含むことがある）のための承認を発行する（４２）。修景及び一般的な開発用地の保守を含む共同財産の建築工事の完成は、不動産の価値を向上する結果に繋がる（４５）。買い手（区画の所有者として）は、代理部門を彼らの代理者として指定する。代理部門は買い手が所有する再分割又は再構成された区画の上又は中に行われる建築工事に関わる買い手の権利を代行する。また、代理部門は、共同財産の上又は中に行われる建設工事に関して自分の権利で働く。代理部門は、開発管理業者をサービス契約者として雇用する。開発管理業者は、建設工事に関する機能の実行を補助する（自分の権利及び買い手を代理する権利の範囲以内）（４３）（４４）（５６）。権原及び共同財産も、開発リース及び事前に関連の官庁部門に承認された建築の形式に関する各種の契約に従って作成されることを注意することは重要である（４６）。区画が売却され、権原が買い手に移転された後に、土地所有者は開発プロセスから外されることになる（４８）。このように、土地所有者は、この時点から、買い手及び彼らの個人金融業者が負担する建設コスト又はリスクを被らなくなる（売れない区画に関して土地所有者はまだ公認権原者であること以外に）（４９）。これは本発明が従来の開発モデルより優れた主な利点である。従来の開発モデルには、事実上、土地所有者の肩代わりに土地所有者から不動産を購入し、プロジェクトの金融コストとリスクを持ち運ぶ不動産開発業者が存在する。
【００７３】
段階５： 区画が売却され、買い手との販売契約も定着されたら（５０）、任意の建設活動の開始に先立って、販売金の残高は元の土地所有者及び買い手へそれぞれの開発利益の共有割合で返すことができる（５２）。その他に、開発管理業者は、販売資金の残高から開発管理費を受け取ることもできる（５４）。開発管理業者は、建設管理業者と伴に働き、その区画の上又は中に行われる建設又は建築業者を管理する責任を持ち、建設工事に関わる初期及び継続の支払いを買い手に知らせる。事実上、建設コストは買い手或いは彼らの貸す機関（権原でローンを担保することにより保護される）に負担される（５８）。一部の管轄において、開発管理業者と建設管理業者とは同一実体に所属することが可能である。
【００７４】
段階６： 建設は各区画で開始することができる（６０）。建設管理業者又は開発管理業者に管理される建築業者は、開発リース及び各特定な買い手又は代理部門が持つ建設工事の契約を通して、用地の占有権を受け取り、確保する（６２）。開発管理業者は、建設管理業者又は建築業者を補助して、買い手が建築コストに釣り合った支払金に合うように漸進的な建設ドロー（progressive construction draws）を作るプロセスに協調する。このプロセスには、開発管理業者が建設実体及び買い手との継続的なかかわり合いが存在し、これは本システムの特徴を示す。従来の開発方法では、開発プロジェクトの開始から完了まで、開発実体がこの連絡（liaison）を行う。しかしながら、提案のシステムに基づいて、土地所有者はこのプロセスから外され、そして買い手は建築業者（第２実体）と開発管理業者を扱うことになる（６４）。この段階で、開発管理業者は代理部門及び最終買い手を代理する。開発管理業者は、建築業者と伴に働き、建設工事のコストの節約を達成する。節約されたコストは、最終買い手に良い物件を提供するため、又は買い手の利益のための他の優遇に取り入れられる。
【００７５】
建設活動の完了で、完成された各建物及び区画に対して、使用検査済証が発行される（６６）。建設の後、且つ使用の前に、任意の確かな浸蝕（encroachment）又は不均衡を修正するための必要な再分割を行うことができる（６８）。
【００７６】
新しい地域共同体の管理説明書又は他の登録可能な説明書は登録され、最終計画は管轄権関連の階層開発契約を終結するために登録される（６９）。
【００７７】
段階７： 建設活動が完了した上、用地及び区画は個人買い手に返還され使用される（７０）。この段階で、用地へアクセスする必要がもうなくなるため、開発リースも引き渡される（７２）。状況によって、任意の権原上の契約も取り外される。この時点で、任意の調整作業に対して建築業者が責任を持つことは要求され、又は建築契約の条件として規定されている（７４，７６）。任意の調整作業に関して、開発管理業者は引き続き買い手及び代理部門を代理する（７８）。
【００７８】
利点
本発明の開発戦略は従来の開発メカニズムより優れた利点は次の節に示される。
【００７９】
本発明の開発戦略には単一の開発業者が存在しないから、全てのリスクを負担する者もいない。これは開発プロセスに大きな柔軟性を導入した。
【００８０】
建設の開始に先立って、個人買い手へ権原を移転することを定着した時点で利益が回収されるので、従来の開発メカニズムに基づく場合より利益の回収は著しく大きい。土地所有者の持ち分における利益回収もより著しく高くなる。土地所有者は、従来の開発メカニズムに存在しない方法で開発利益へ関与する。
【００８１】
建設に先立って、権原の作成は、土地所有者の持ち分の価値を著しく増やす。
【００８２】
増加された利益の回収、及び建設に先立って権原が作成されることにより増加された価値につれて増加した持ち分は、従来の開発メカニズムに基づく場合に達成できる利益を超え、著しく増加したバランスシートの向上機会を法人の土地所有者に提供することができる。本発明に基づくバランスシート向上のためのパラメータは、建設と開発前の土地の獲得に達成される価格に限らず、開発の利益を取り入れることまで拡張されている。法人の土地所有者は、従来の開発メカニズムに基づいてその土地開発のために共同ベンチャー協定を締結するとしても、本発明に基づく場合の加速された利益の回収と比べて、従来の開発メカニズムに基づくコストの利益回収の時期が遅い。本発明は、資産換金（asset realisation）及び利益関与における利益回収のタイミングに関して、法人土地所有者に極めて有利である。
【００８３】
その他に、土地所有者は建設コスト又はリスクにさらされることがない（売却されていない平地（２次元）が階層又は容積自由保有の権原へ拡張されること以外に）。土地所有者にとって、市場のリスク、特にプロジェクトの建設期間に渡る市場需要の変化にさらされることは減らされる。なぜなら、これらの変化による影響は、より早く土地所有者の手に入れる開発利益の回収によって緩められるからである。
【００８４】
極めて大きなコストの収益は、コンセプトの設計に非常に大きな柔軟性を与える。言い換えると、任意の与えられた用地に対して、確定の市場における買い手の特別な希望に合うようにコンセプトを設計することが可能であり、また、設計されたコンセプトを異なる市場へ移ることも可能である。高いコストの収益は、買い手がプロジェクト利益の共有に関与し、開発物件の質量に関してより大きな特典を買い手に提供することができることを意味する。土地所有者へ開発の収益を提供しながら買い手に一定範囲の特典を提供する能力と基本設計パラメータは、従来の開発方法で達成できる限度を超える。
【００８５】
改善された開発物件は、良いレンタル収益及び良い資本成長の機会をもたらす。さらに、完成した物件の権原の移転タイミング、及び次の建築工事の建設との関係は、一部の最終買い手により良い財政と税金計画を提供することができる。従来の開発方法において、買い手は頭金（initial deposit）を支払ってから、３年以上待っても完成した開発物件の権原の移転の実現時間に関する確かな約束はない。本発明において、権原を獲得するための契約の遂行からそれらの契約を定着するまでの期間は著しく減らされた。その結果として、最終買い手側にとって、必要される資金の投資及び契約の時間を予測することは容易になる。又、本発明の中に、権原の移転は、建設プログラムを透明化し（crystallises）、買い手が一連の建設プログラムに対して、建設工事の漸進的なドローダウン（progressive draw downs）に関わる彼らの金融上の義務を評価することを可能にする。投資の契約の日付は、この時点で確立されるため、従来の開発メカニズムに基づく場合より確定性が高い。
【００８６】
又、開発利益の早期収益及びコストの高い収益から得られた柔軟性は、オーナーシップコストを補助する能力を提供する。このオーナーシップコストは、代理部門と地方官庁へ支払うコスト、税金、及び他のオーナーシップコストが含まれ、従来の開発方法では、最終買い手の肩に載せられるはずである。これらのコストは、最終買い手への開発利益の共有の転換により補償され、特に、代理部門の手に握る管理権（従来の開発方法ではプロジェクト開発業者に保有される）の販売からの収益を保有することにより補償される。その上、最終買い手は、直接の現金支払い、改良された物件、又は他の優遇を介して、開発利益及び建設コストからの節約に直接関与することができる。本発明は、最終買い手が報いとする附加コストを負担せずに開発進行の早期段階で自由保有権原の所有者の特典（benefits）を有することを可能にし、建設工事が完成された後の継続オーナーシップコストを減らす機会を提供する。それと対照して、従来の開発方法に基づく場合、所有者は開発業者から補助なしにこれらのコストを負担する。建設プロセスによる権原の価値増加は実現され、且つ買い手に利用される。それと対照して、従来の開発プロセスにおける単一の開発実体は、開発期間において開発の区画土地の権原を保有するが、改良建設による土地の価値増加を利用することができない。
【００８７】
本発明の開発戦略に基づいて達成できる極めて高い開発コストの収益は、買い手が初期設計コンセプトに入力する更なる大きな余地を提供し、プロジェクトのプレコンセプチュアル（pre-conceptual）の早期段階で特定な買い手の要望を取り入れることを可能にする。結果として、この高収益は、開発の価格が競争的な市場に抜かれることを引き起こさずに、極めて良い質の物件を導入することを可能にする。
【００８８】
本発明の開発戦略に基づいて、買い手は、建設されたアパートの全価値ではなく、平地、階層又は容積の区画(必要な場合)の価値に対して税金を支払っているから、所得から相当の収入税（stamp duty）の優遇を受ける。
【００８９】
前述したように、権原作成の直後、買い手は購入契約に基づいて彼らの開発区画の権原の移転を定着させた時点で、開発コストの収益を受け取ることができる。従って、開発の収益は、建設のスケジュールに依存することがなく、又は、
１）建築業者による不履行、
２）建設の延期、或いは
３）建設期間中の買い手による不履行の可能性がある不利な影響に作用されることがない 。
【００９０】
本開発戦略に基づいて、全ての投資リスクは、銀行からの小規模融資の供給を通して個人買い手の金融業者に負担される。土地所有者（或いは他の関与者）と金融業者との間に入る単一の建設又はプロジェクト開発の機関（facility）は存在しない。言い換えると、これは、融資コストが開発コスト自体ではなく、むしろ小規模融資レベルで最終買い手に被られるコストであることを意味する。これにより、融資ソースの重複が避けられ、更なる効率的な融資サービスがプロジェクト開発へ届けられることは可能になる。
【００９１】
任意の与えられたプロジェクトにおいて、買い手に対して複数の最終小規模金融業者は存在し得る。従って、複数の金融業者は、開発コンセプトのための建設コストに合う資金を提供し得るので、このリスクが分散されることになる。
【００９２】
本発明に基づいて、開発物件の高品質の達成、及びその物件の投資と関係していることにより、銀行に対する地域社会からの評価及び借手の満足度が向上される。複数の金融業者が単一の開発プロジェクトに関与することによって、金融業者はそのリスク状態を調整及び制御する余地を拡張することが可能になる。その他に、建設コストの小規模投資と併せた個人権原の提供は、権原上或いは権原内における建設過程を貫いて価値比率に良いローンを提供する。従来の方法に基づく場合、全ての建設工事が完成するまでの間に建設ドロー（draws）を提供する役となるべく者は、開発プロジェクトの単一の金融業者である。
【００９３】
従来の開発メカニズムにおいて、開発業者は、単一のプロジェクト建築業者と契約し、建設資金（単一のローン機能(facility)に基づくその開発者に供給される機能を通って）の供給に関連する全てのリスクを負担する。本発明の開発戦略において、元の土地所有者は建築業者と直接な関係がない（元の土地所有者が保有される区画の上或いは中に行われる建設を除く）。開発管理業者は、最終買い手及び代理部門を代理して、建設管理業者及び建築業者と共に働き、開発コンセプトの市場登場から最後の購買者の購買までに渡り、元の土地所有者に被られる任意の条項（representations）及び契約上の義務の遵守、及び買い手の利益の保護を確保する。
【００９４】
プロジェクト建築業者は、各個人買い手（比例して）から建設工事への支払金を受け取るため、このリスクは土地所有者に被られることがない。
【００９５】
その上、最終買い手にとって複数の小規模金融業者が存在し得るため、建築業者の支払いリスクは、従来の開発メカニズムに基づく場合とまったく異なる形となる。事実上、その支払いリスク（建築業者の観点から）は、多数の金融業者がプロジェクトに関与する可能性により減軽される。
【００９６】
本発明は、選ばれた建築業者との関係を確立することを含むため、一般的に、プロジェクト建築業者にとって、確実性に対する当然の利益を備えた建築工事の引き受けに関連するテンダープロセス（tender process）が存在しない。開発管理業者は、特定の建築業者と連合を設立して、開発システムにおける建築工事を引き受けることができる。選ばれた建築業者にとって、その開発システムには工事の継続増加が伴われる。工事の継続及び獲得の確実性の増加によって、建築業者は、コストのプレシャーにより開発物件の設計或いは質量を損なうことがなく、建設工事の価格を改善することができる。本発明を用いて、土地所有者の手に入るコスト収益の増加によって、建築業者は、建設工事の価格に対する提出範囲が拡大され、高い収益を得ることが可能になる。本発明に基づいて改善された開発物件の建設を行った関係で、地域社会からその建築業者に対する評価も向上されることになる。
【００９７】
最終買い手及びその小規模金融業者の観点から見て、他の建設不履行（default）に関するリスクは存在しない。なぜなら、本発明（subject）は、建築業者による任意の不履行に関する保険を手配し、もし一家の建築業者による不履行が発生した場合、最終買い手へ附加のコストを発生せずに代わりの建築業者と契約することができるように建築プロセスの制御を保持することを可能にするからである。これらの保険手段の提供は、建設コストの増加が開発業者の手に入る開発利益の減少に繋がる従来のメカニズムに基づく場合、通常開発業者が被る任意のリスクを減軽することも可能である。
【００９８】
コンセプチュアル及び設計段階の早期でより良い市場インプットを導入する能力は、開発物件の仕立て方が従来の方法よりずっと大きな柔軟性で市場の要求に満たすことを可能にする。そして、より良質の開発物件は開発物件の使用者により良い生活様式を送ることができる。
【００９９】
本発明は、営業代理業者に、従来の開発メカニズムに基づく場合より早く代理業務の収益を与え、更に、市場の競争物件と区別及び格差を付く良質な商品（stock）の入手機会、及び良質な物件の販売に関与する機会を提供する。良質な物件の販売に関与することにより営業代理業者に対する評価及び顧客の満足度が向上されることなどは、営業代理業者のビジネスへ更なる利益をもたらすことになる。
【０１００】
評価業界のメンバーによって、彼らの関与は非常に早い段階で招かれる。建設工事に先立って基本開発区画の権原を作成するシステムによって、土地所有者の財産保有の価値は早期段階で吊り上げられる。その時点で買い手により実現される価値の増加で建設を進行していくのにつれて、漸進的な価値増加の結果が得られる。従来の開発メカニズムに基づく場合では、建設プロセスの最初から最後まで、土地開発区画の所有者は一人しかいないので、その土地の価値増加（これは最終買い手への一連の契約上の義務に従う）は、本発明と同じ方法（言い換えると、最終買い手は、作成された権原に対して、建設中にその価値が増加する時に、てこ入れすることができる。）でその時点で土地所有者に利用されることができない。
【０１０１】
政府及び管理当局の観点から見ると、本発明は、現存立法のメカニズムの更なる有効的な利用を実現させる。これらの立法メカニズムが開発プロセスにおける複数の関与者（単一或いは支配の実体ではなく）の利益のためにより有効的に利用されることは、政府に対する評価を向上させ、リスクを減少した形の経済開発の機会の増加を達成し、良い社会と良い生活様式を地域社会に送り返すことになる。
【０１０２】
開発プロセス及び開発利益への関与は複数の実体（土地所有者、コンサルタント、建築業者、金融業者、及び最終買い手）まで広がる本発明の特徴は、地域社会内の開発及び地域のメンバーによるその開発への参加に対して、更なる公正な基準を提案する。
その他（ variations ）
【０１０３】
前述したように本発明の解説例を挙げたが、このような又は他の当業者にとって明白である改良及び変更は、本発明の範囲に包含されると判断されることを理解すべきである。
【０１０４】
明細書本文と請求項における「備える（comprise、comprises、comprising）」という単語の意味は、他の付属物、部品、完全体（integers）又はステップを除外する意図がない。「建設実体（construction entity）」の項目は、「建設管理業者(construction manger)」又は「建築業者(builder)」を含むことができる。「代理部門（representative body）」の項目は、「法人（body corporate）」、「管理グループ（management group）」又は「他の買い手の代理グループ(other representative group of the buyers)」を含むことができる。「容積 (volumetric)」の項目は、「空の空中層(vacant air strata)」又は「占有されていない空間(unoccupied space)」を含む。
【図面の簡単な説明】
【０１０５】
【図１】図１は実施形態１による好ましい不動産の開発方法を示す流れ図である。
【図２】図２は実施形態１による好ましい不動産の開発方法を示す流れ図である。
【図３】図３は実施形態１による好ましい不動産の開発方法を示す流れ図である。

Claims (20)

1. コンピュータにより作成された土地モデルにおいて開発を実現することが可能であり、任意の土木工事又は建設の開始又は完成に先立って正式な権原を発行することが可能である電子化の不動産開発方法であって、
   電子化手段により、地籍境界にオーバーレイされた土地の空間を正確に表すデジタル地理地形モデルを作成するステップと、
   コンピュータの補助による土木構造及びアーキテクチュラル建築設計の製図と、前記建築設計を前記モデルにオーバーレイする作業とを含むステップと、
   建築設計を取り囲む土地の再分割又は再構成により作成される提案された権原の次元及び明細を入力するステップと、
   提案された平地、階層、又は容積自由保有の権原の最初の正式な権原の発行を獲得するステップとを備え、
   前記電子化手段は、前記モデル、前記建築設計及び前記権原の情報を地理情報システムデータベースに組み込むことを特徴とする不動産開発方法。
2. 前記地理情報システムは、階層又は容積保有の権原の場合における建設、又は２次元の土地再分割の場合における建設又は他の内在の土木工事に先立って、代理部門を設立する更なるステップに協調するために関連のデータを提供することを特徴とする請求項１に記載の不動産開発方法。
3. 前記不動産開発方法は、更に、
   土地所有者の代理者として指定された開発管理業者又は他の代理業者は、再分割又は再構成された区画を買い手に売り込み又は売り出すステップと、
   前記買い手は、彼らの区画における改良建設のために、一又は複数の建築業者と建築契約を締結するステップと、
   前記買い手と前販売契約を定着させ、前記契約に基づいて平地、階層、又は容積自由保有の区画の権原が前記買い手に移転され、前記区画の中又は上における改良建設又は内在の土木工事に先立って、前記買い手は彼らの区画の登録済みの持主になるステップと、
   建設の開始に先立って、開発リース及び契約に従って、前記区画の権原の所有権を区画の買い手に譲渡するステップとを備えることを特徴とする請求項２に記載の不動産開発方法。
4. 前記不動産開発方法は、更に、
   区画を購入した買い手は、建設管理業者又は開発管理業者へ開発リースを提供するステップを備え、
   前記開発リースは、前記権原の作成から前記区画の建設及び占有の完了までの間に、前記区画の使用における制限を課す任意の契約又は関連の地方又は国家当局に要求される登録の書類に従い、
   建築業者を雇った全て又は任意の者の利益のために、前記開発管理業者又は前記建設管理業者は、前記リースした区画の上に建物を建築するために、一又は複数の建築業者と契約を締結し、又は、前記権原の買い手又は代理部門により契約で雇った一又は複数の建築業者を管理することを特徴とする請求項３に記載の不動産開発方法。
5. 前記不動産開発方法は、更に、
   前記地理情報システムのデータベースに送り込んだプログレッシブフィールド変数により、建物及び他の建設の改良を含む構造要素は再分割又は再構成された権原の境界上又は境界内にあることを確認するためのコンピュータ調査チェックを導入するステップを備え、
   全ての段階において、建設は前記地理情報システムのデータベースにより決定された方向及びパラメータに従って進めることを特徴とする請求項４に記載の不動産開発方法。
6. 前記不動産開発方法は、更に、
   前記買い手と前記建設管理業者及び／又は前記開発管理業者との間の開発リースを合意の上で終結させ、
   建物が満足できるように完成された上、前記区画の使用に関する契約を解除するステップを備え、
   前記区画及び前記建物は、前記買い手に返却され使用されることができることを特徴とする請求項５に記載の不動産開発方法。
7. 前記開発管理業者が適切で必要な官庁の再分割又は再構成の許可、開発及び建築の同意及び前記土地所有者を代理する承認を獲得するために、前記開発管理業者と前記土地所有者との間の契約式で書いた開発管理条約は必要であることを特徴とする請求項１から６のいずれかに記載の不動産開発方法。
8. 前記建設管理業者と前記建築業者は、一つ及び同一実体とすることが可能であることを特徴とする請求項１から７のいずれかに記載の不動産開発方法。
9. 前記必要な許可、同意及び承認は、低層居住型の典型的な住宅を建築するための再分割のためのものであり、又は、住宅、小売店、工業又は商業用のための多層建物、特に、高層アパート又はユニットについては階層化した階層又は容積の区画のためのものであることを特徴とする請求項１から８のいずれかに記載の不動産開発方法。
10. 前記区画に権原を作成するプロセスは、権原の漸進的な発行に合わせた建設の取り決めにつれて、任意の単一の建物又はプロジェクト用地の中で行われることが可能であることを特徴とする請求項１から９のいずれかに記載の不動産開発方法。
11. 再分割又は再構成された区画の売り込み及び売り出しは、不動産代理業者、会計士、資産運用専門家、投資顧問、又は他の代理業者を通して、従来の販売方法により、又は、専用のインタネット促進ポータルウェブサイトの取引により市場に出し、
    前記区画の中又は上の改良建設又は土木工事の開始に先立って、前記買い手は平地、階層又は容積の区画の権原を受け取ることが要求される契約に基づいて、前記区画を見込みのある買い手に販売することを特徴とする請求項１から１０のいずれかに記載の不動産開発方法。
12. 前記買い手と前記建設管理業者との間の開発リースは、建築又は土木工事の完成に適切な期間に対するものであり、
    前記リースは、建築活動が初期リースの項目を超えた場合に前記リースが延長されるオプションを含むことを特徴とする請求項１から１１のいずれかに記載の不動産開発方法。
13. 各開発リースは、前記建設管理業者又は前記建築業者を取り扱うために、買い手を代理する開発管理業者に管理される建築業者と個人買い手との間の建設契約又は条約の存在を受け入れる又は承認することを特徴とする請求項１から１２のいずれかに記載の不動産開発方法。
14. 前記代理部門は、各買い手の代理者として指定され、建築工事及び／又は建築工事の建設契約の締結に関して前記建設管理業者、前記建築業者又は前記開発管理業者と取引することを特徴とする請求項１から１３のいずれかに記載の不動産開発方法。
15. 前記買い手が建築期間中、前記建築業者又は代わりの建設管理業者又は前記建築業者を雇った開発管理業者に支払い、特に分割払いを支払うための機能は存在することを特徴とする請求項１から１４のいずれかに記載の不動産開発方法。
16. 前記支払金は、
    前記建築業者又は建設管理業者又は前記建築業者を雇った開発管理業者と個人買い手との間の建設契約又は条約の価値に比例し、
    多層建物の場合、関連の階層又は容積自由保有の区画の単位エンタイトルメントに基づき、
    又は、各買い手が責任を負うべき建築工事の釣り合った価値の一定数量の鑑定決定に基づくことを特徴とする請求項１から１５のいずれかに記載の不動産開発方法。
17. 支払いのタイミングは、引き受けた建築工事の収支の要求、及び／又は建築工事に関する検定を完成させるためのコストに関連することを特徴とする請求項１から１６のいずれかに記載の不動産開発方法。
18. 本発明の明細書に添付された図形に具体的に示すような不動産の開発方法に従って開発された不動産であることを特徴とする不動産。
19. 本発明の明細書に添付された図形に具体的に示すような不動産の開発方法に従って開発された不動産の上に建築された建物であることを特徴とする建物。
20. 不動産開発のための電子化方法であって、
    本発明の明細書に添付された図形に具体的に示すように、任意の土木工事又は建設の開始又は完成に先立って、開発はコンピュータで作成された土地モデルにおいて行われ、且つ正式な権原が発行されることを特徴とする不動産開発方法。