MXPA03009310A - Metodo para administrar desarrollos inmobiliarios. - Google Patents

Abstract

Un metodo computarizado para desarrollo inmobiliario, en donde un propietario de inmueble, un constructor, compradores finales y un administrador de desarrollo desempenan funciones en el proceso de desarrollo, en donde las utilidades producidas por el desarrollo del terreno y la obtencion de derechos de desarrollo relativos al terreno son accesibles para el propietario del inmueble y para otros participantes del beneficio; en donde la obtencion no esta limitada a la percepcion de una ganancia sobre el valor del terreno solamente a traves de la disposicion del terreno a un encargado del desarrollo y en donde el desarrollo se puede llevar a cabo en un modelo de terreno generado por computadora junto con cualquier mejora alli efectuada y los titulos oficiales para la propiedad inmobiliaria pueden ser otorgados por las autoridades relevantes y se pueden realizar acuerdos financieros antes de comenzar y/o finalizar cualquier construccion u obra civil en el terreno.

Description

METODO PARA ADMINISTRAR DESARROLLOS INMOBILIARIOS CAMPO DE LA INVENCIÓN La presente invención está relacionada con los bienes inmuebles, en particular, aunque no exclusivamente, con un método computarizado para el desarrollo de la propiedad inmobiliaria en donde el desarrollo se puede llevar a cabo en un modelo computarizado del terreno y se pueden incorporar mejoras en un modelo geográfico y en un sistema de información y se pueden emitir oficialmente títulos de propiedad inmobiliaria y efectuar un acuerdo financiero del título emitido antes de comenzar y o completar cualquier construcción u obra civil en el terreno .

ANTECEDENTES DE LA INVENCIÓN En los modelos de desarrollo inmobiliario tradicionales, es una sola entidad de desarrollo la que lleva a cabo el procedimiento desde el momento de la adquisición del terreno hasta la disposición del producto completado (ya sea un producto minorista, residencial, comercial o industrial) . Los sitios de desarrollo se adquieren de propietarios de inmuebles bajo contratos condicionales o acuerdos de opción similares, de modo que la adquisición WO 02/084537 Al del inmueble está condicionada a la satisfacción de las precondiciones para el desarrollo, tales como la obtención de aprobaciones, los resultados satisfactorios de las investigaciones de diligencia debida del inmueble y los estudios de viabilidad del desarrollo propuesto. En consecuencia, el primer paso en el mecanismo de desarrollo tradicional en general es la adquisición del sitio que comprende un contrato a largo plazo o un acuerdo de opción con un propietario del inmueble, según el cual el propietario del inmueble recibirá una utilidad antes del comienzo del desarrollo pero después de que quienes estén a cargo del desarrollo hayan quedado conformes respecto del cumplimiento o la capacidad de cumplimiento de las precondiciones para el desarrollo. La utilidad del propietario del inmueble es una utilidad contra el valor del terreno solamente y no incluye ninguno de los componentes de los frutos que finalmente puedan derivar del desarrollo del terreno (en el procedimiento común de desarrollo de terrenos) . Existe un acceso limitado de los propietarios de los inmuebles al proceso de desarrollo y no hay participación directa en los frutos de la construcción generados a partir del uso del terreno para desarrollo. El mecanismo de desarrollo tradicional ofrece beneficios limitados en términos de aumento de balance para O 02/084537 Al propietarios de inmuebles corporativos y de otro tipo, en comparación con la presente invención. En el mecanismo de desarrollo tradicional, el riesgo de adquisición del sitio es un componente clave para el proceso de desarrollo. En el mecanismo de desarrollo tradicional, quien lleva a cabo el desarrollo carga con el riesgo financiero asociado con los costos de desarrollo desde la adquisición del sitio hasta la disposición del producto. Quien esté a cargo del desarrollo normalmente establecerá un servicio de financiación con un prestamista para financiar los costos de la compra del terreno, obtener las aprobaciones de desarrollo, pagar a consultores, producir y establecer estudios de viabilidad y efectuar las investigaciones de diligencia debida (a menos que quien esté a cargo del desarrollo comprometa su propio capital para este proceso) . En muchos casos, los prestamistas requieren un pre-compromiso de capital de parte de quien está a cargo del desarrollo, antes de adelantar los fondos. Este compromiso puede, por sí mismo, restringir el alcance o calidad de una propuesta de desarrollo, limitando los recursos financieros disponibles del desarrollador. Al financista del encargado del desarrollo también se le requerirá financiar los costos de construcción pagaderos al constructor del proyecto y el WO 02/084537 Al financista celebrará acuerdos contractuales directos (usualtnente en la forma de un instrumento secundario) con el constructor del proyecto para asegurar la posición del financista en el caso de incumplimiento por parte de quien está al frente del desarrollo bajo el préstamo esencialmente, esto permite que el financista se calce los zapatos del encargado del desarrollo y controle el contrato de construcción con el constructor del proyecto en caso de que quien lo desarrolla no cumpla. Una característica determinante del mecanismo de desarrollo tradicional es, por consiguiente, una única entidad de financiación (o un único consorcio de financistas) que contrata con el encargado del desarrollo y provee préstamos con el fin de financiar los costos de desarrollo. Ese financista asume un riesgo de financiación respecto del proyecto pero está asegurado contra el terreno del proyecto y otros activos del encargado del desarrollo o entidades relacionadas o promotores para cubrir ese riesgo. El encargado del desarrollo incurre y cubre los costos (en general intereses y otros gastos) respecto del préstamo otorgado por el financista del proyecto desde el momento de la adquisición del sitio (si ese costo de adquisición se financia) hasta el reintegro de los préstamos a partir del :producido de la venta del producto de desarrollo a compradores finales. En desarrollos de uso WO 02/084537 Al simple o mixto de gran escala que pueden demorar entre 1 y 3 años (o más) en completarse, existen significativos costos de financiamiento a tener en cuenta en cualquier estudio de viabilidad de proyecto y estos costos reducen las ganancias netas para el encargado del desarrollo, ya que se cubren o reintegran con el producido de la venta del producto de desarrollo y deben absorberse o arrastrarse hasta entonces . El encargado del desarrollo elaborará un concepto de desarrollo para un sitio y buscará vender ese concepto en el mercado. Un concepto de desarrollo puede estar limitado por estudios de viabilidad basados en el riesgo financiero y en los costos del proyecto inherentes en el mecanismo de desarrollo tradicional . El rendimiento esperado utilizando el ciclo tradicional puede estar en aproximadamente 25-35% lo cual, en comparación con la presente estrategia de desarrollo y el sistema comercial en cuestión, es un rendimiento reducido. Esto resulta en una reducción en la flexibilidad para satisfacer las exigencias del mercado y proporcionar un producto de desarrollo de mejor calidad. Es decir, hay menos capacidad de que el encargado del desarrollo proporcione incentivos comerciales para los compradores, ya que existen muy pocas utilidades para "distribuir" con los compradores finales. Para hacerlo, el WO 02/084537 Al encargado del desarrollo debe alterar radicalmente el concepto de desarrollo por sí mismo, ya sea para proveer números mayores de producto a costos reducidos (en general con una reducción en la calidad) o trasladar el concepto del diseño hacia mercados nicho con una exigencia comparativamente más baja. En el proceso de desarrollo tradicional, el encargado del desarrollo celebra un contrato de construcción simple con el constructor del proyecto. El riesgo de financiar la construcción, según las condiciones de este contrato de construcción, es responsabilidad de quien está a cargo del desarrollo. Éste a menudo buscará mitigar ese riesgo a través de la financiación del costo bajo préstamos. No obstante, finalmente el terreno u otros activos del encargado del desarrollo el proyecto aun están en riesgo. Los compradores finales del producto no tienen relación directa con el constructor del proyecto (excepto quizás para permitir el acceso del constructor para rectificar defectos al final de la construcción) . La recepción de la utilidad del proyecto para el encargado del desarrollo depende absolutamente de la finalización de la construcción de las obras relevantes del proyecto. En consecuencia, la existencia del constructor y todos los asuntos que afecten los tiempos de construcción WO 02/084537 Al tienen un impacto directo en el desarrollo y pueden tener un efecto adverso en el rendimiento neto para quien desarrolla el proyecto. Dichos asuntos pueden incluir clima, acción industrial, estallidos o variaciones de costos, existencia de materiales y otros factores. En el mecanismo de desarrollo tradicional, la creación de títulos para el producto de desarrollo y la obtención de las aprobaciones relevantes para la subdivisión del sitio de desarrollo están unidas a la consumación de las obras de construcción. Por consiguiente, el punto en el cual se puede llamar a los compradores del producto de desarrollo para que completen sus contratos de compraventa está unido a la consumación de la construcción según las aprobaciones de desarrollo obtenidas para el proyecto. El incumplimiento con las aprobaciones de desarrollo para la construcción afecta adversamente la capacidad del encargado de desarrollo para cumplir con las aprobaciones obtenidas para subdivisión del sitio de desarrollo. A su vez, esto demorará la creación de títulos y el retorno de utilidades a través del acuerdo de ventas a compradores finales. También aumenta la exposición a impactos provenientes de otros factores de riesgo del proyecto . Bajo el mecanismo de desarrollo tradicional, O 02/084537 Al d quien desarrolla el proyecto puede celebrar compromisos de pre-compraventa con los compradores según el contrato de compraventa "fuera del proyecto" o acuerdos contractuales similares que establecen que el comprador paga el precio de compra total del producto de desarrollo al momento de la finalización de la construcción y de la adquisición de la posesión. El encargado del desarrollo no percibe los beneficios del desarrollo hasta ese momento. Los compradores de un producto de desarrollo completado bajo el método de desarrollo tradicional no participan en las utilidades del proyecto (excepto a un grado muy limitado en donde los descuentos contra los precios de lista reducen las ganancias finales para el encargado del desarrollo) . El riesgo de incumplimiento por parte del comprador debido a un cambio en las circunstancias personales o financieras del comprador o un cambio en las condiciones del mercado es arrastrado por el encargado del desarrollo desde el comienzo del proyecto y de la firma de los compradores en contratos de pre-compraventa hasta la finalización de las obras de construcción, la provisión de títulos y los derechos para la adquisición de la posesión del producto de desarrollo completado . El mecanismo de desarrollo tradicional no involucra significativamente al comprador en el proceso de viabilidad y diseño.

WO 02/084537 Al Dado que los encargados de desarrollo trabajan dentro de márgenes de ganancia comparativamente reducidos, existe un límite al grado de variación o modificaciones que se les puede permitir a los compradores finales del producto al comienzo de la etapa de diseño. Esto también se refleja en los incentivos limitados que se le ofrecen a los compradores finales en la comercialización del producto de desarrollo y la retención de la utilidad efectuada sobre la venta del producto de desarrollo, incluyendo derechos de administración del producto de desarrollo.

Tradicionalmente, los encargados del desarrollo venden derechos de administración en los proyectos y retienen el dinero percibido a partir de esa venta sin devolver ninguno de esos producidos a un cuerpo representante o a los compradores finales. De acuerdo con la presente invención, ya que existe un significativamente incrementado retorno de los costos para el propietario del inmueble, el producido de la venta de los derechos de administración puede ser ofrecido o retenido por un cuerpo representante o compradores finales con consiguientes ahorros en gravámenes pagaderos al cuerpo representante o como subvención de costos de titularidad como un incentivo para los compradores finales . Las modificaciones limitadas del comprador para concepto y diseño bajo el método de desarrollo tradicional, WO 02/084537 Al deberá contrastar con la presente estrategia de desarrollo en donde las evaluaciones iniciales del mercado buscan intensamente establecer qué demandas del comprador son para el producto, en donde el diseño del desarrollo se lleva a cabo mediante esa evaluación, en vez de imponer al mercado el concepto de diseño del encargado del desarrollo, basándose en investigaciones o informes generales de los requerimientos del mercado . Un análisis de los mecanismos de desarrollo tradicionales- expuesto a continuación muestra que están limitados por los siguientes factores: Existe un acceso limitado a los beneficios del desarrollo para los propietarios de inmuebles sin conocimientos especializados o la posibilidad de participar en el desarrollo de su terreno, la "oportunidad de desarrollo" en pocas ocasiones es concretada por los propietarios de inmuebles. En un método de desarrollo tradicional, la falta de participación en el proceso de desarrollo y en la utilidad del desarrollo significa que el aumento del balance de propietarios de inmuebles corporativos está limitado al precio que se pueda lograr al momento de la disposición del terreno a una entidad de desarrollo o, en algunos casos, a las ganancias provenientes de fusiones o acuerdos similares, utilizando un método de desarrollo WO 02/084537 Al tradicional. En contraste, bajo la presente invención, los parámetros para el aumento del balance se expanden a medida que el propietario del inmueble corporativo participa en la ganancia del desarrollo y percibe utilidades más tempranamente . Una entidad de desarrollo soporta todo el riesgo del proyecto desde la adquisición del sitio hasta la concreción del producto de desarrollo. Si bien los elementos de ese riesgo pueden ser desembolsados o soportados durante periodos por otras partes ( . ej . , un financista en el caso del riesgo de financiación o un constructor en el caso del riesgo de construcción) , finalmente, la responsabilidad de todos estos riesgos recae sobre el encargado del desarrollo, ya que esas otras partes aseguran sus posiciones de manera contractual y a través de otros mecanismos (p. ej . , garantía sobre el terreno u otros activos) . Los costos de la financiación del desarrollo (superior al capital del encargado del desarrollo) en general son provistos por un financista (o un consorcio de financistas en proyectos más grandes) . Esto se refleja en el costo de provisión de préstamos para el encargado del desarrollo y a su vez ese costo está incluido en los costos de desarrollo, reduciendo las potenciales utilidades. Las presiones de costos presionan a los encargados de WO 02/084537 Al desarrollo a costa de la calidad o diversidad del producto. El ciclo de desarrollo (en términos de obtener utilidades) es significativamente más prolongado que lo necesario. La utilidad para el encargado del desarrollo no se obtiene hasta que el producto de desarrollo construido se ha vendido y se han percibido los pagos de acuerdo con los contratos de compraventa de los compradores finales . Como se observó, los compradores finales no participan de las utilidades en el rendimiento del desarrollo excepto en un grado muy limitado, si quien desarrolla el proyecto ofrece descuentos o incentivos y éstos están, en general, limitados por las utilidades reducidas y las presiones de costos mayores inherentes al método de desarrollo tradicional. El comprador final no participa en las utilidades en el sentido de que los compradores finales sean socios en el desarrollo. La extensión del ciclo de desarrollo significa que la utilidad neta para un encargado del desarrollo bajo los mecanismos tradicionales es susceptible del impacto adverso proveniente de: (a) demoras en la construcción; (b) incumplimiento por parte del constructor del proyecto o riesgo corporativo/de la entidad (es decir, insolvencia del constructor) ; (c) costos de la financiación del proyecto a WO 02/084537 Al partir de la adquisición del sitio hasta la finalización de la construcción y venta del producto final e incrementos en la base de costos del encargado del desarrollo causados por otros factores aquí enumerados; (d) demora en obtener las aprobaciones regulatorias requeridas para un proyecto que alejará el momento del retorno de la ganancia del desarrollo demorando el comienzo de la construcción y finalmente la creación de títulos sobre los que se pueden elaborar contratos; (e) cambios en las exigencias del mercado; y (f) una capacidad limitada para ajustarse a las exigencias del mercado en el diseño temprano y el trabajo conceptual . (g) los compradores abonan la totalidad del impuesto de sellos sobre el valor total del producto construido .

OBJETO DE LA INVENCIÓN Es por lo tanto un objeto de la presente invención mejorar algunas de las desventajas y limitaciones de los métodos tradicionales de la técnica anterior para desarrollar la propiedad inmobiliaria o al menos proporcionar al público una opción alternativa y útil .

WO 02/084537 Al DESCRIPCIÓN DE LA INVENCIÓN De acuerdo entonces a un aspecto, aunque no necesariamente el único, la invención se refiere a un método computarizado para el desarrollo inmobiliario, en donde un propietario de inmuebles, constructor, compradores finales y un administrador de desarrollo tienen funciones participativas en el proceso de desarrollo, en donde las utilidades producidas por el desarrollo del terreno y la obtención de los derechos de desarrollo vinculados al terreno son accesibles al propietario del terreno y a otros participantes en las utilidades; la obtención no está limitada a la recepción de una ganancia en el valor del terreno solamente a través de la disposición del terreno a un encargado de desarrollo y en donde el desarrollo se puede llevar a cabo en un modelo del terreno generado por computación junto con todas las mejoras alli efectuadas y los títulos oficiales para la propiedad inmobiliaria pueden ser emitidos por las autoridades relevantes y se puede efectuar un acuerdo financiero sobre los títulos antes de comenzar y/o completar cualquier obra civil o construcción en el terreno, el método incluye las etapas de: preservar el desarrollo potencial y los derechos de desarrollo en una parcela de tierra para la obtención de beneficios del propietario del inmueble, designando un administrador de desarrollo encomendado a obtener, en WO 02/084537 Al representación del propietario del inmueble, las aprobaciones municipales y legales para el desarrollo, construcción y subdivisión de terreno para crear terreno llano en dos dimensiones, títulos de propiedad absoluta volumétricos o en estratos correspondientes a las dimensiones de las unidades o residencias comerciales residenciales, industriales o minoristas que se tienen como fin, en donde el administrador de desarrollo selecciona un administrador de construcción y/o constructor para el desarrollo del terreno; generar, mediante medios computarizados, un modelo de terreno geográfico espacialmente adecuado, digital, cubierto por límites catastrales; trazado asistido por computadora de diseños de construcción de arquitectura y estructura de ingeniería civil y sobreposicion de los diseños de construcción en el modelo ; ingresar dimensiones y descripciones de los títulos propuestos para posterior creación por la subdivisión o configuración del terreno que abarca los diseños de la construcción; obtener la emisión inicial de títulos para los títulos de terreno llano, de propiedad absoluta en estratos o volumétricos propuestos; en donde el medio computarizado incorpora el WO 02/084537 Al modelo, el diseño de construcción y la información del titulo a una base de datos de información geográfica; el sistema de información geográfica está adaptado para proporcionar datos relevantes para coordinar las etapas adicionales de: establecer un cuerpo representante antes de cualquier construcción en el caso de construcciones o títulos en estratos o volumétricos o cualquier otra obra civil subyacente en el caso de dos subdivisiones de terreno dimensionales; comercializar y ofrecer para la venta, a través del administrador de desarrollo u otro agente designado en representación del propietario del inmueble, los lotes subdivididos o reconfigurados a compradores ; celebrar contratos de construcción entre los compradores y uno o más constructores para la construcción de mejoras en sus lotes; establecer contratos de pre-compraventa con los compradores bajo los cuales el título para el terreno llano, los lotes de propiedad absoluta en estratos o volumétricos se transfieren a los compradores y éstos pasan a estar inscriptos como propietarios de sus lotes antes de la construcción de mejoras u obras civiles subyacentes sobre o en esos lotes; transmitir la titularidad en los títulos de los WO 02/084537 Al lotes a los compradores de los lotes antes de comenzar la construcción y someter a locaciones y cláusulas de desarrollo aquí mencionadas; locar para el desarrollo por parte de los compradores de los lotes adquiridos a un administrador de construcción o administrador de desarrollo, en donde dichas locaciones de desarrollo están sujetas a cualquier cláusula o instrumento registrado requerido por las autoridades locales o estatales relevantes que impongan restricciones sobre el uso de los lotes entre la creación de los títulos y la finalización de la construcción y la adquisición de la posesión de los lotes; contratar, ya sea el administrador de desarrollo o el administrador de construcción, uno o más constructores para construir edificios en dichos lotes locados o supervisar uno o más constructores contractualmente involucrados con el constructor por parte de los compradores de títulos o un cuerpo representante para el beneficio de todas y cada una de aquellas partes que contraten a un constructor; efectuar una encuesta de auditoria por computadora para verificar que los elementos estructurales que comprenden construcciones y otras mejoras construidas en o dentro de los límites de los títulos subdivididos o reconfigurados con variaciones de campo progresivas estén WO 02/084537 Al alimentados en la base de datos del sistema de información geográfica en donde se avanza la construcción de acuerdo con instrucciones y parámetros determinados por el sistema de información geográfica en todas las etapas ; efectuar la terminación de mutuo acuerdo de las locaciones de desarrollo entre los compradores y el administrador de construcción y/o el administrador de desarrollo y levantar las cláusulas concernientes al uso de esos lotes al momento de la finalización satisfactoria de las construcciones, en donde los lotes y las construcciones allí efectuadas pueden ser devueltas a los compradores y ser ocupadas por los mismos . Preferentemente, existe un acuerdo de administración de desarrollo en la forma de un contrato escrito entre el administrador de desarrollo y el propietario del inmueble para que el administrador de desarrollo obtenga los permisos de subdivisión o reconfiguración y los consentimientos y aprobaciones de desarrollo y construcción requeridos a nivel municipal en representación del propietario del inmueble. El administrador de construcción y el constructor o los constructores pueden ser una entidad única e idéntica . Los permisos, consentimientos y aprobaciones que se requieren pueden ser para subdivisión del terreno para WO 02/084537 Al construir viviendas situadas en el terreno, típicamente construcción de viviendas residenciales o pueden ser para lotes en estratos o volumétricas respecto de edificios de varios pisos, típicamente departamentos o unidades para uso residencial, minorista, industrial o comercial. El proceso de crear títulos para lotes se puede graduar dentro de cualquier sitio de proyecto o construcción con acuerdos de construcción cerrados para el otorgamiento progresivo -de títulos . Preferentemente, la comercialización y la oferta de venta de los lotes subdivididos o reconfigurados se realizan a través de un agente inmobiliario, contadores, planificadores financieros, asesores de inversión o cualquier otro agente, ya sea mediante métodos de venta tradicionales o a través de un sitio web de Internet, destinado a comercializar y vender los lotes a compradores potenciales bajo contratos que requieren que los compradores acepten el título para los lotes en estratos, volumétricos o en terreno plano antes de comenzar la construcción de las obras civiles o mejoras dentro o en esos lotes. Preferentemente, las locaciones de desarrollo entre los compradores y el administrador de construcción son por plazos apropiados para completar la construcción u obras civiles. Más preferentemente, la locación incluye WO 02/084537 Al una opción de extender la locación si la actividad de construcción se extiende más allá del término estipulado para la locación inicial . Preferentemente, cada locación de desarrollo incorpora o reconoce la existencia de un contrato o acuerdo de construcción entre los compradores individuales y el constructor, que es administrado por el administrador de desarrollo en representación de los compradores para acuerdos con el administrador de construcción o constructor. Preferentemente, el cuerpo representante es designado como el agente de cada comprador para todos los acuerdos con el administrador de construcción, el constructor o el administrador de desarrollo con respecto a las obras de construcción y/o para celebrar un contrato de construcción para obras de construcción. Preferentemente, hay una instalación en la cual los compradores efectúan pagos, típicamente pagos progresivos al constructor o constructores durante el periodo de construcción o alternativamente a un administrador de construcción o administrador de desarrollo que ha contratado al constructor. Preferentemente, los pagos son proporcionados al valor de un contrato o acuerdo de construcción entre el comprador individual y el constructor o un administrador de WO 02/084537 Al construcción o administrador de desarrollo que haya contratado el constructor y se basan en la legitimación de la unidad de los lotes de propiedad absoluta en estratos o volumétricos en el caso de edificios de niveles múltiples o en una determinación de cantidad efectuada por un agrimensor del valor proporcionado de las obras de construcción de la cual es responsable cada comprador. Los tiempos para pagos pueden estar unidos a los requerimientos de flujo de fondos para asumir obras de construcción y/o costos para completar las certificaciones concernientes a las obras de construcción. En otro aspecto, la invención se refiere a la propiedad inmobiliaria desarrollada de acuerdo con el método para desarrollo inmobiliario anteriormente descrito. En otro aspecto, la invención se refiere a la construcción efectuada en la propiedad inmobiliaria desarrollada de acuerdo con el método para desarrollo inmobiliario anteriormente descrito.

BREVE DESCRIPCIÓN DE LOS DIBUJOS A fin de que la invención se interprete y ponga en práctica más fácilmente, se hará ahora referencia a las ilustraciones adjuntas en donde: Las Figuras 1 y 2 comprenden un diagrama del proceso de un método preferido de la invención de acuerdo WO 02/084537 Al con el Ejemplo 1.

DESCRIPCIÓN DETALLADA Ejemplo 1 Las Figuras 1 y 2 muestran un diagrama de proceso de un método preferido para el desarrollo inmobiliario de acuerdo con el Ej emplo 1. ETAPA 1 : Un administrador de desarrollo identifica un sitio adecuado en donde se inician negociaciones con el propietario del terreno (10) . Se celebra el acuerdo de administración del desarrollo entre el administrador de desarrollo y el propietario del inmueble bajo el cual el administrador de desarrollo asiste al propietario del inmueble para mejorar el valor del terreno, obteniendo las aprobaciones y consentimientos de desarrollo necesarios y estableciendo un concepto de desarrollo para el terreno (12) . El administrador de desarrollo no tiene interés en el terreno y se le abona un honorario por la provisión de servicios al propietario del inmueble como contratista independiente. El acuerdo de administración del desarrollo proporciona al administrador de desarrollo la autoridad necesaria para efectuar un estudio de viabilidad preliminar del desarrollo propuesto para el sitio (14) . De manera relevante, se debe notar que no hay transferencia de título en el terreno al WO 02/084537 Al administrador de desarrollo ni existencia de ningún costo de tenencia financiero respecto de cualquier adquisición de terreno en esta etapa (16, 18) . ETAPA 2 : En esta etapa, el administrador de desarrollo completa sus estudios de viabilidad iniciales y diseños de concepto (20) que incluyen las modificaciones de los compradores potenciales con base en sus requerimientos. El administrador de desarrollo utiliza modelos computarizados de propiedad para establecer la viabilidad del proyecto y convencer al propietario del inmueble para seguir adelante. Preferentemente también en esta etapa, el administrador de desarrollo establece un grupo consultor del proyecto que incluye varios miembros como agrimensores, planificadores, arquitectos y diseñadores de interiores y selecciona al administrador de construcción y/o constructor (22) . El administrador de desarrollo luego prepara y efectúa presentaciones para aprobaciones de desarrollo en relación con el uso del terreno, el tipo de vivienda a edificar y el tipo de subdivisión (24) . Esto comprenderá la creación de un modelo de terreno digital geográfico espacialmente preciso y un sistema de información y alimentación del diseño arquitectónico y estructural de ingeniería civil de las edificaciones y mejoras que se muestran en los conceptos de diseño, sobreposición de límites y descripciones de títulos para su posterior WO 02/084537 Al creación mediante la subdivisión o reconfiguración del terreno de desarrollo con respecto a los diseños de construcción dentro del modelo geográfico y sistema de información y la preparación y presentación de planos topográficos para que la autoridad de evaluación pertinente los selle a fin de permitir la creación de los títulos de propiedad absoluta en estratos o volumétricos del terreno plano para lotes, el objeto de los contratos de pre-compraventa con los compradores, antes de la construcción de mejoras o en el caso de desarrollos de terrenos llanos, el comienzo de obras civiles. Se prepara luego la documentación relacionada con cada lote incluyendo, inter alia, contactos de títulos, locaciones de desarrollo, contactos de estratos, si son requeridos por la legislación local, acuerdos de administración comunitarios, acuerdos de administración de construcción, contratos e instrumentos de construcción, instrumentos de supervisión (26) . La comercialización de los lotes con título es realizada por asesores financieros, asesores de inversión, contadores, grupo de comercialización, agentes inmobiliarios u otros (28) que utilizan la presente invención. Los modelos computarizados de propiedad detallados se utilizan para asistir en la comercialización de los lotes. Cuando el administrador de desarrollo WO 02/084537 Al introduce la financiación del propietario o la participación de capital, los fondos acordados en esta etapa se pueden utilizar para costear los consultores contratados hasta entonces (29) . ETAPA 3 : El administrador de desarrollo continúa avanzando con las aplicaciones para las aprobaciones del desarrollo con las autoridades de evaluación relevantes y con los organismos municipales (30) . El agente inmobiliario o comercializador de inmuebles continúa vendiendo los inmuebles "fuera del proyecto" hasta lograr un umbral de preventa preferentemente en el orden de 70% a 80% (32) . Mientras tanto, se contempla que se obtendrán las distintas aprobaciones y permisos de desarrollo y los planos de subdivisión o reconfiguración serán preparados y sellados por las autoridades de evaluación y municipales relevantes (34) . Los planos de subdivisión o reconfiguración sellados se presentan luego para inscripción a las autoridades apropiadas (36) , junto con las locaciones de desarrollo entre los compradores y el administrador de construcción. ETAPA 4 : Los títulos para los lotes subdivididos o reconfigurados se crean y otorgan al propietario del inmueble (40) . En esta etapa, también se puede establecer WO 02/084537 Al un cuerpo representante para un desarrollo de título en estratos que tendrá la facultad de representar a los compradores (como propietario de los lotes subdivididos o reconfigurados) y al cuerpo representante, proveer acceso a los contratistas y otorgar aprobaciones para la construcción de obras .sobre o en propiedad común (que pueden incluir croquización panorámica y la instalación de infraestructura de servicios, además de la construcción de los elementos de construcción) (42) . La finalización de las obras de construcción de propiedad común, incluyendo la croquización panorámica y el mantenimiento general del sitio de desarrollo, invariablemente resulta en la mejora del valor de la propiedad (45) . Los compradores (como propietarios de los lotes) designan al cuerpo representante como su agente, para actuar en su representación respecto de las obras de construcción emprendidas sobre o en los lotes subdivididos o reconfigurados que les pertenecen. El cuerpo representante también actúa en su propio derecho respecto de las obras de construcción emprendidas sobre o en propiedad común. El cuerpo representante contrata al administrador de desarrollo como un contratista de servicios para asistirlo en el desempeño de sus funciones concernientes a las obras de construcción (tanto en su propio derecho como en su capacidad de representante actuando para los compradores) (43) (44) (56) . Es WO 02/084537 Al importante observar que los títulos y la propiedad común creados están también sujetos a la locación de desarrollo y a varias cláusulas en relación al tipo de construcción permitida que han sido previamente aprobados por las autoridades municipales relevantes (46) . El propietario del inmueble, después de que se hayan vendido los lotes y transferido los títulos a los compradores, será apartado del proceso de desarrollo (48) . De este modo, el propietario del inmueble no incurre en costos o riesgos de construcción (excepto aquellos relacionados con cualquier lote no vendido del cual el propietario del inmueble continúa siendo el propietario registrado) que son soportados por los compradores o sus financistas individuales a partir de este punto (49) . Esta es una ventaja importante del presente método en comparación con el modelo de desarrollo tradicional en donde hay un encargado del desarrollo inmobiliario que efectivamente se calza los zapatos del propietario del inmueble al comprarle el inmueble al propietario y arrastra el costo y el riesgo de la financiación del proyecto. ETAPA 5 : A medida que se venden los lotes y se fijan los contratos de compraventa con los compradores (50) , el saldo de los fondos puede ser devuelto al propietario del inmueble original y a los compradores en sus respectivas porciones como ganancia de "desarrollo" WO 02/084537 Al antes del comienzo de cualquier actividad de construcción (52) . Asimismo, el administrador de desarrollo también recibe sus honorarios de administración de desarrollo del saldo de los fondos de ventas (54) . El administrador de desarrollo trabaja con un administrador de construcción responsable de administrar la construcción sobre o en los lotes o el constructor y asesora a los compradores en sus pagos iniciales y posteriores respecto de las obras de construcción (56) . En efecto, los costos de construcción son soportados por los compradores o sus instituciones de préstamo aseguradas por las hipotecas sobre el título (58) . Es posible que en algunas jurisdicciones el administrador de desarrollo y el administrador de construcción puedan ser uno en una misma entidad. ETAPA 6 : La construcción puede iniciarse en cualquier lote (60) . Los constructores supervisados por el administrador de construcción o el administrador de desarrollo pueden tomar y garantizar la posesión de los sitios a través de locaciones y contratos de desarrollo que tenga cada comprador o cuerpo representante para las obras de construcción (62) . El administrador de desarrollo asiste al administrador de construcción o constructor/constructores para coordinar el proceso de pagos de construcción progresivos efectuados por los compradores para cumplir con los pagos proporcionados hacia WO 02/084537 Al los costos de construcción. Existe una interacción continua del administrador de desarrollo con la entidad de construcción y los compradores en este proceso, que es una característica distintiva del sistema. En el método de desarrollo tradicional ésta vinculación estaría desempeñada por la entidad de desarrollo a lo largo de todo el proyecto de desarrollo, mientras que bajo el presente sistema el propietario del inmueble se aparta del proceso y los compradores tratan entonces con el constructor o los constructores (una segunda entidad) y el administrador de desarrollo (64) , que actúa en esta etapa en representación del cuerpo representante y de los compradores finales. El administrador de desarrollo trabaja con el constructor para lograr ahorros en los costos de las obras de construcción, incorporando esos ahorros a la ejecución de un mejor producto para los compradores finales u otros incentivos para beneficio de los compradores . Al momento de finalización de la actividad de construcción, se puede otorgar el certificado de adquisición de la posesión relativo a cada construcción y lote finalizado (66) . Se pueden emprender todas las subdivisiones necesarias para corregir cualquier usurpación o desalineamientos evidentes después de finalizar la construcción pero antes de que se otorgue la adquisición de la posesión (68) .

WO 02/084537 Al Se pueden registrar nuevos acuerdos de administración comunitarios u otros instrumentos registrables y se pueden inscribir los planos finales para terminar el contrato de desarrollo en estratos en las jurisdicciones relevantes (69) . ETAPA 7 : Al completar la actividad de construcción, el sitio y los lotes pueden ser devueltos y ocupados por los compradores individuales (70) . En esta etapa, dado que ya no se requiere el acceso al sitio, las locaciones de desarrollo también se abandonan (72) . En los casos en los que se impongan de manera condicional, las cláusulas sobre los títulos también se eliminarán. En este punto, las obligaciones de los constructores también llegan a su fin, sujetas a cualquier trabajo de rectificación que se pueda requerir o que haya sido estipulado como una condición del contrato de construcción (74, 76). El administrador de desarrollo continúa representando a los compradores y al cuerpo representante respecto de cualquier trabajo de rectificación (78) .

VENTAJAS Las ventajas de la presente estrategia de desarrollo en comparación con los mecanismos de desarrollo tradicionales se exponen en esta sección. En la presente estrategia de desarrollo no hay un WO 02/084537 Al solo encargado del desarrollo y ninguna parte acarrea todo el riesgo del proyecto. Esto presenta una flexibilidad significativa al proceso, de desarrollo . Ya que el retorno de los costos se recibe en el momento del acuerdo de la transferencia de títulos a los compradores individuales, lo cual ocurre antes del inicio de la construcción, el retorno de los costos es significativamente mayor que bajo el mecanismo de desarrollo tradicional . El rendimiento del capital del propietario del inmueble también es significativamente superior y el propietario del inmueble participa en las ganancias del desarrollo en un modo no inherente a los mecanismos de desarrollo tradicionales. La creación de títulos con anterioridad a la construcción agrega valor significativo a las tenencias del propietario del inmueble. El retorno aumentado de los costos y capital junto con un valor incrementado que fluye desde la creación de títulos antes de la construcción, ofrece oportunidades de aumento de balance significativamente incrementadas para propietarios de inmuebles corporativos sobre y encima de los beneficios posibles de lograr bajo un mecanismo de desarrollo tradicional . Los parámetros para el aumento del balance según la presente invención no están limitados por el precio que se puede lograr en una adquisición del O 02/084537 Al terreno previa a la finalización de la construcción y el desarrollo sino que se expanden para incorporar ganancias de desarrollo. Incluso si un propietario de inmuebles corporativo iba a celebrar acuerdos de fusión para el desarrollo de su terreno bajo un mecanismo de desarrollo tradicional, al momento de la obtención del retorno de los costos se demora bajo el mecanismo de desarrollo tradicional, cuando se compara con la recepción acelerada de retornos bajo la presente invención. La presente invención ofrece ventajas significativas para propietarios de inmuebles corporativos en términos de los tiempos de recepción de liquidación de activos y participación en las ganancias . Además, el propietario de inmuebles no se expone a los costos o el riesgo de la construcción (excepto en el caso en el que no se hayan vendido los títulos de propiedad absoluta en estratos, volumétricos o en terreno plano (en 2 dimensiones) ) . La exposición del propietario del inmueble al riesgo de comercialización y en particular a los cambios en las exigencias del mercado durante el curso de la construcción de un proyecto es reducida, ya que el impacto de esos cambios es mitigado por el rápido retorno de la ganancia del desarrollo para el propietario del inmueble. El retorno de los costos significativamente mayor introduce una flexibilidad mucho mayor para diseñar un O 02/084537 Al concepto para que cualquier sitio determinado cumpla con los deseos expresos de los compradores en un mercado definido y para trasladar el concepto a diferentes mercados . El retorno superior de los costos significa que los compradores pueden tener participación en las ganancias del proyecto y que se pueden ofrecer mayores incentivos a los compradores en términos de la calidad del producto de desarrollo, sus parámetros básicos de diseño y capacidad de ofrecer una gama de incentivos a los compradores aun proporcionando utilidades de desarrollo al propietario del inmueble superiores a aquellas que se lograrían bajo los métodos de desarrollo tradicionales. El producto de desarrollo mejorado conduce a mejores beneficios de arrendamiento y a mejores oportunidades de aumento de capital. A su vez, los tiempos para la transferencia de titulo para el producto terminado y su relación con la posterior construcción de las obras permiten una mejor planificación financiera e impositiva por parte de los compradores finales . En el método de desarrollo tradicional, los compradores abonan un depósito inicial y esperan hasta aproximadamente 3 años sin tener la seguridad del compromiso de los tiempos de finalización de la transferencia de titularidad del producto de desarrollo terminado para ellos . En la presente invención, el período entre la celebración de contratos para la adquisición de WO 02/084537 Al títulos y la liquidación de esos contratos es significativamente reducido, en consecuencia, es más fácil proyectar el punto en el cual se requerirá la financiación y los fondos de los compradores finales . Dentro de la presente invención, la transferencia de titulo también hace más cristalino el programa de construcción y permite a los compradores determinar sus obligaciones financieras respecto de los anticipos para los trabajos de construcción contra un programa de construcción establecido. Las fechas de las obligaciones para los fondos se establecen en este punto y con un grado más alto de seguridad que bajo los mecanismos de desarrollo tradicionales. La flexibilidad lograda al tener un retorno de la ganancia del desarrollo más temprano y un retorno de los costos superior también introduce la posibilidad de subvencionar los costos de titularidad que de lo contrario, en el método de desarrollo tradicional, recaerían sobre los compradores finales . Esto incluye gravámenes y honorarios pagaderos a un cuerpo representante, tasas a autoridades locales y otros gastos de titularidad. Estos honorarios se pueden compensar mediante la transferencia de una participación de la ganancia del desarrollo a los compradores finales, particularmente proveniente de la retención del producido de la venta de los derechos de administración (que en el método de desarrollo tradicional WO 02/084537 Al lo retiene el encargado de desarrollo del proyecto) en manos del cuerpo representante. Asimismo, los compradores finales pueden participar directamente en la ganancia y en los ahorros en los costos de construcción, pago directo al contado, producto mejorado u otros incentivos a lo largo del desarrollo. La presente invención permite que los compradores finales tengan beneficios de titularidad de propiedad de título de propiedad absoluta en un punto temprano del proceso de desarrollo, sin incurrir en gastos adicionales por ello y proporcionando la oportunidad de reducir los costos de titularidad progresivos después de la finalización de las obras de construcción. En contraste, los propietarios bajo el método de desarrollo tradicional arrastran estos costos sin la subvención del encargado del desarrollo. Se pueden obtener aumentos en el valor de los títulos a través del proceso de construcción y pueden ser aprovechados por los compradores, a diferencia de la posición de una única entidad de desarrollo en un proceso de desarrollo tradicional que retiene la titularidad de la parcela de desarrollo a lo largo del proceso de construcción pero no puede aprovechar los aumentos en el valor del terreno originados por la construcción de mejoras. Los retornos de los costos significativamente superiores que se logran bajo la presente estrategia de WO 02/084537 Al desarrollo introducen un alcance muy superior para las modificaciones del comprador al concepto de diseño inicial y la posibilidad de incorporar requerimientos específicos del comprador en una etapa temprana pre-conceptual del proyecto. El retorno superior también permite realizar un producto de calidad significativamente superior que en consecuencia no resulta en una suba exorbitante de los precios . Los compradores reciben considerables beneficios de los impuestos de sellos provenientes de la adquisición bajo la presente estrategia de desarrollo, ya que pagan impuestos sobre el valor del terreno plano, lote en estratos o volumétrico (según sea el caso) en lugar del valor total del departamento construido. Como se observó anteriormente, el retorno de los costos del desarrollo se recibe en el punto inmediatamente posterior a la creación de título, cuando los compradores acuerdan la transferencia del título a su lote de desarrollo bajo los contratos de compraventa. Por consiguiente, el retorno del desarrollo no depende de los programas de construcción ni está sujeto a potenciales impactos adversos de : 1) incumplimiento del constructor; 2) demoras en la construcción o 3) incumplimiento del comprador durante el WO 02/084537 Al período de construcción. Bajo la presente estrategia de desarrollo, todos los riesgos de financiación los asumen los financistas de los compradores individuales a través de la provisión de financiación minorista de los bancos. No existe ningún servicio de desarrollo de construcción o proyecto simple entre el propietario del inmueble (o cualquier otro participante) y los financistas. A su vez, esto significa que los costos de finaneiamiento no son costos del desarrollo como tales, .sino que son costos incurridos por los compradores finales a un nivel de financiamiento minorista. Esto evita una duplicación de las fuentes de financiamiento y permite una distribución más eficiente de los servicios de financiamiento para el desarrollo del proyecto. En cualquier proyecto determinado puede haber un número de financistas minoristas finales para los compradores y por consiguiente puede haber múltiples financistas que provean fondos para cubrir los costos de construcción para el concepto de desarrollo, en consecuencia desembolsando este riesgo. Bajo la presente invención, la consumación de una mejor calidad del producto de desarrollo y la asociación con la financiación del producto eleva el perfil de comunidad de los bancos y los niveles de satisfacción de WO 02/084537 Al los prestamistas. La capacidad de involucrar a múltiples financistas en un único proyecto de desarrollo permite que los financistas tengan un mayor alcance para ajustar y controlar su posición de riesgo. Además, la provisión de títulos individuales junto con la financiación minorista de los costos de construcción proporciona una mejor relación préstamo a valor a través del curso de la construcción sobre o dentro de los títulos, que la posición de un único financista de un proyecto de desarrollo que proporciona anticipos de construcción bajo el método tradicional hasta la finalización de todas las obras de construcción. En el mecanismo de desarrollo tradicional, el encargado del desarrollo contrata a un único constructor de proyecto y asume todo el riesgo asociado con la provisión del financiamiento de la construcción (a través de servicios otorgados al encargado de desarrollo bajo un único préstamo) . En la presente estrategia de desarrollo, no existe ninguna relación directa entre el constructor del proyecto y el propietario del inmueble original (excepto para la construcción sobre o en lotes retenidos por el propietario del inmueble original) . El administrador de desarrollo trabaja con el administrador de construcción y el constructor en representación de los compradores finales y de los cuerpos representantes para asegurar que cualquier representación u obligación contractual incurrida por el O 02/084537 Al propietario del inmueble original a través de la comercialización del concepto de desarrollo a Compradores finales se compile y que se protejan los intereses de los compradores . El constructor del proyecto percibe el pago por sus obras de construcción de cada comprador individual (proporcionalmente) y en consecuencia, este riesgo no es asumido por el propietario del inmueble . A su vez, ya que puede haber múltiples financistas minoristas para los compradores finales, el riesgo del pago a los constructores es de un perfil significativamente diferente a aquel bajo el mecanismo de desarrollo tradicional. En efecto, ese riesgo de pago (desde la perspectiva del constructor) está mitigado por la posibilidad de tener una cantidad de financistas involucrados en la financiación del proyecto . Dado que la presente invención abarca el establecimiento de relaciones con los constructores seleccionados, en general no existe un proceso delicado asociado con el emprendimiento de obras de construcción con un consecuente beneficio en términos de seguridad para el constructor del proyecto. El administrador de proyecto puede establecer una alianza con un constructor particular para emprender obras de construcción en el sistema de desarrollo con un aumento de la continuidad de trabajo para WO 02/084537 Al el constructor. Esta seguridad aumentada para obtener y mantener trabajo permite que el constructor fije mejor el precio de las obras de construcción, sin presiones de costos que ponen en riesgo el diseño y la calidad del producto de desarrollo, el retorno de los costos incrementado en manos del propietario del inmueble permite márgenes mayores para el constructor, al presentar su precio para los trabajos de construcción y un rendimiento superior para los constructores que utilizan la presente invención. La asociación con la construcción de un mejor producto de desarrollo bajo la presente invención también eleva el perfil de la comunidad del constructor. Desde la perspectiva de los compradores finales y sus financistas minoristas, no existe ningún riesgo adicional en términos de incumplimiento de construcción, ya que el sujeto organiza seguros respecto de cualquier incumplimiento por parte del constructor y permite al sujeto mantener el control del proceso de construcción, de modo que si un constructor no cumple se puede contratar a un contratista alternativo sin costos adicionales para los compradores finales. La provisión de esta póliza de seguro también mitiga cualquier riesgo que normalmente sería soportado por un encargado de desarrollo en un mecanismo tradicional, en donde los aumentos en los costos de construcción podrían en efecto reducir la ganancia del WO 02/084537 Al desarrollo para el encargado del mismo. La capacidad de introducir mejores modificaciones del mercado en las etapas conceptuales y de diseño tempranas permite adaptar el producto de desarrollo para satisfacer las exigencias del mercado con mucha más flexibilidad que bajo el método tradicional y el producto de desarrollo de calidad mejorada fluye a través de mejores beneficios en cuanto a estilo de vida para los ocupantes del producto de desarrollo. Para los agentes de comercialización, la presente invención ofrece una utilidad más rápida sobre las comisiones que las que se podrían obtener bajo el mecanismo de desarrollo tradicional, acceso a existencias de mejor calidad con un punto de diferencia y la diferenciación de un producto competidor en el mercado, oportunidad de involucrarse en la venta de un producto de mejor calidad con un consecuente realce de perfil y nivel incrementado de la satisfacción del cliente, lo cual se refleja en los beneficios para el negocio del agente de comercialización. Para los miembros de la industria de valuación, su participación se requiere en una etapa más temprana. Las tenencias de inmuebles del propietario del inmueble se elevan en valor en una etapa temprana mediante el sistema a través de la creación de títulos para la parcela de desarrollo de base antes de la construcción de las obras.

WO 02/084537 Al Existe un consiguiente flujo de aumentos progresivos en el valor a medida que avanza la construcción, en donde ese aumento de valor lo obtienen los compradores en ese punto -bajo el mecanismo de desarrollo tradicional, ya que existe un único propietario de la parcela de desarrollo del inmueble en todo el proceso de construcción, los aumentos en el valor de ese terreno (sujeto a una serie de obligaciones contractuales para los compradores finales) no pueden ser aprovechados por el propietario del inmueble en ese punto del mismo modo en que los compradores finales bajo la presente invención pueden apalancar contra el título creado a medida que aumenta en valor durante la construcción. Desde el punto de vista de las Autoridades Regulatorias y Gubernamentales, la presente invención ofrece un uso mucho más eficiente de mecanismos legislativos existentes. El uso más eficiente de estos mecanismos legislativos para el beneficio de múltiples participantes en el proceso de desarrollo (en lugar de una única entidad dominante) realza el perfil y los objetivos del Gobierno en el aumento de oportunidades de desarrollo económico con un perfil de riesgo disminuido y mejores beneficios sociales y de estilo de vida para la comunidad. La característica de la presente invención, en donde la participación en el proceso de desarrollo y el WO 02/084537 Al beneficio de desarrollo se extienden a entidades múltiples (propietario del inmueble, consultores, constructor, financista y comprador final) , representa una base más equitativa para el desarrollo dentro de la comunidad y una participación en ese desarrollo por parte de los miembros de la comunidad.

VARIACIONES Por supuesto se entenderá que si bien lo anterior se ha expuesto a modo de ejemplo ilustrativo de la presente invención, todas las modificaciones y variaciones que sean obvias para aquellas personas con experiencia en el campo técnico se considerarán dentro del alcance y ámbito de la presente invención, como se establece en la presente. En toda la descripción y reivindicaciones, en esta memoria la palabra "comprenden" y las variaciones de esa palabra tal como "comprende" y "que comprende" no tienen como fin excluir otros aditivos, componentes, enteros o etapas. El término "entidad de construcción" puede incluir "el administrador de construcción" o "el constructor" . El término "cuerpo representante" puede incluir "un cuerpo corporativo", "un grupo de administración" u "otro grupo representante de los compradores" . El término "volumétrico" incluye "estratos de aire vacantes" o "espacio desocupado".

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Claims (20)

REIVINDICACIONES r 1. Un método computarizado para desarrollo inmobiliario en donde el desarrollo se puede llevar a cabo en un modelo del terreno generado por computadora y se pueden otorgar títulos antes de comenzar o finalizar cualquier construcción u obra civil, dicho método incluye las etapas de: generar, a través de medios computarizados , un modelo de terreno digital geográfico espacialmente preciso, sobrepuesto por límites catastrales; trazar planos asistidos por computadora de diseños de construcción arquitectónicos y estructurales civiles y sobreponer los diseños de la construcción en el modelo; ingresar dimensiones y descripciones de los títulos propuestos para posterior creación por la subdivisión o configuración del terreno que abarca los diseños de la construcción; obtener la emisión inicial de títulos para los títulos de propiedad absoluta en terreno plano, estratos o volumétricos propuestos, y en donde el medio computarizado incorpora el modelo, el diseño de construcción y la información del título a una base de datos del sistema de información geográfico.
1. WO 02/084537 Al
2. 2. El método según la reivindicación 1, en donde el sistema de información geográfica está adaptado para proveer datos relevantes para coordinar las etapas posteriores de: establecer un cuerpo representante antes de cualquier construcción en el caso de construcciones o construcción o títulos en estratos o volumétricos o cualquier otra obra civil subyacente en el caso de dos subdivisiones de terreno dimensionales. 3. El método según la reivindicación 2, que incluye las etapas adicionales de : comercializar y ofrecer para la venta, a través del administrador de desarrollo u otro agente designado en representación del propietario del inmueble, los lotes subdivididos o reconfigurados a compradores; celebrar contratos de construcción entre los compradores y uno o más constructores para la construcción de mejoras en sus lotes; establecer contratos de pre-compraventa con los compradores bajo los cuales el título para los lotes de propiedad absoluta, en estratos, volumétricos o en terreno plano, no se transfieren a los compradores y éstos pasan a estar inscriptos como propietarios de sus lotes antes de la construcción de me oras-u obras civiles subyacentes sobre o en esos lotes y
3. O 02/084537 Al transmitir la titularidad en los títulos de los lotes a los compradores de los lotes antes de comenzar la construcción y someter a locaciones y cláusulas de desarrollo aquí mencionadas.
4. 4. El método según la reivindicación 3 , que incluye la etapa adicional de locar para el desarrollo por parte de los compradores de los lotes adquiridos a un administrador de construcción o administrador de desarrollo, en donde dichas locaciones de desarrollo están sujetas a cualquier cláusula o instrumento registrado requerido por las autoridades locales o estatales relevantes que impongan restricciones sobre el uso de los lotes entre la creación de los títulos y la finalización de la construcción y la adquisición de la posesión de los lotes; contratar, ya sea el administrador de desarrollo o el administrador de construcción, uno o más constructores para construir edificios en dichos lotes locados o supervisar uno o más constructores contractualmente involucrados por los compradores de títulos o un cuerpo representante, para el beneficio de todas y cada una de aquellas partes que contratan a un constructor.
5. 5. El método según la reivindicación 4, que incluye la etapa adicional de efectuar una encuesta de auditoria por computadora para verificar que los elementos O 02/084537 Al estructurales que comprenden construcciones y otras mejoras construidas estén en o dentro de los limites de los títulos subdivididos o reconfigurados con variaciones de campo progresivas alimentadas en la base de datos del sistema de información geográfica en donde se avanza la construcción de acuerdo con instrucciones y parámetros determinados por el sistema de información geográfica en todas las etapas.
6. 6. El método según la reivindicación 5, que incluye la etapa adicional de efectuar una terminación de mutuo acuerdo de las locaciones de desarrollo entre los compradores y el administrador de construcción y/o el administrador de desarrollo y levantar las cláusulas concernientes al uso de esos lotes al momento de finalización satisfacto ia de las construcciones, en donde los lotes y las construcciones allí efectuadas pueden ser devueltos a los compradores y ocupados por los mismos.
7. 7. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde existe un acuerdo de administración de desarrollo en la forma de contrato escrito entre el administrador de desarrollo y el propietario del inmueble para que el administrador de desarrollo obtenga los permisos de subdivisión o reconfiguración y los consentimientos y aprobaciones de desarrollo y construcción requeridos a nivel municipal en representación del propietario del inmueble. WO 02/084537 Al
8. 8. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde el administrador de construcción y el constructor o los constructores pueden ser una entidad única e idéntica.
9. 9. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde los permisos, consentimientos y aprobaciones necesarios pueden ser para subdivisión del terreno para construir viviendas situadas en el terreno, típicamente construcción de viviendas residenciales o pueden ser para lotes en estratos o volumétricos respecto de edificios de varios pisos, típicamente departamentos o unidades para uso residencial, minorista, industrial o comercial.
10. 10. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente mencionadas, en donde el proceso de creación de títulos para los lotes se puede graduar dentro de cualquier sitio de proyecto o construcción con acuerdos de construcción cerrados para el otorgamiento progresivo de títulos.
11. 11. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente mencionadas, en donde la comercialización y la oferta de venta de los lotes subdivididos o reconfigurados se realizan a través de un agente inmobiliario, contadores, planificadores financieros, asesores de inversión o cualquier otro agente, WO 02/084537 Al ya sea mediante métodos de venta tradicionales o a través de un sitio web de Internet, destinado a comercializar y vender los lotes a compradores potenciales bajo contratos que requieren que los compradores acepten el título para los lotes en estratos,' volumétricos o en terreno plano antes de comenzar la construcción de las obras civiles o de mejoras dentro de esos lotes.
12. 12. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde las locaciones de desarrollo entre los compradores y el administrador de construcción son por plazos apropiados para completar la construcción u obras civiles, en donde la locación incluye una opción de extender la locación si la actividad de construcción se extiende más allá del término estipulado para la locación inicial.
13. 13. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde cada locación de desarrollo -incorpora o reconoce la existencia de un contrato o acuerdo de construcción entre los compradores individuales y el constructor, que es administrado por el administrador de desarrollo en representación de los compradores para acuerdos con el administrador de construcción o constructor.
14. 14. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde el WO 02/084537 Al cuerpo representante es designado como el agente de cada comprador para todos los acuerdos con el administrador de construcción, el constructor o el administrador de desarrollo con respecto" a las obras de construcción y/o para celebrar un contrato de construcción para obras de construcción.
15. 15. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde hay una instalación en la cual los compradores efectúan pagos, típicamente pagos progresivos al constructor o constructores durante el período de construcción o alternativamente a un administrador de construcción o administrador de desarrollo que ha contratado al constructor.
16. 16. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde los pagos son proporcionados al valor de un contrato o acuerdo de construcción entre el comprador individual y el constructor o un administrador de construcción o administrador de desarrollo que haya contratado el constructor y se basa en la legitimación de la unidad de los lotes de propiedad absoluta en estratos o volumétricos en el caso de edificios de niveles múltiples o en una determinación de cantidad efectuada por un agrimensor del valor proporcionado de las obras de construcción de la cual WO 02/084537 Al es responsable cada comprador.
17. 17. El método según cualquiera de las reivindicaciones anteriormente expuestas, en donde los plazos para los pagos pueden estar unidos a los requerimientos de flujo de fondos para asumir obras de construcción y/o costos para completar las certificaciones concernientes a las obras de construcción.
18. 18. Propiedad inmobiliaria según el método para desarrollo inmobiliario sustancialmente como se describe en la presente con referencia a los diagramas adjuntos.
19. 19. Una construcción realizada sobre propiedad inmobiliaria desarrollada según el método para desarrollo •inmobiliario sustancialmente como se describe en la presente con referencia a los diagramas adjuntos.
20. 20. Un método computarizado para desarrollo inmobiliario, en donde el desarrollo se lleva a cabo en un modelo del terreno generado por computadora y los títulos oficiales se otorgan antes de iniciar o finalizar cualquier construcción u obra civil sustancialmente como se describe en la presente con referencia a los diagramas adjuntos. WO 02/084537 Al