KR20030094339A - 자산개발 관리방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 토지 소유자, 건설업자, 최종 매수인 및 개발관리인이 개발 프로세스에서 참여 역할을 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법으로, 본 발명에서 토지 개발 및 토지에 부속된 개발권 실현(realisation)에 의하여 얻어진 수익은 토지 소유자 및 다른 이익 참여자가 액세스할 수 있다. 개발권 실현은 개발업자에게 토지를 처분하는 것만을 통하여 토지 가치상의 수익을 수취하는데 한정되지 않으며, 개발은 컴퓨터에 의하여 발생된 토지 모델상에서, 상기 토지 모델에 대한 임의의 개수(improvement)와 함께 실현되고 부동산에 대한 공식적인 권리증서(titles)는 관련 당국(authorities)에 의하여 발급될 수 있고, 금융 계약 설정(settlement)은 토지 상의 어떠한 민간 공사나 건축의 착공 및/또는 완료 이전에 상기 권리증서상에 일어날 수 있다.

Description

자산개발 관리방법{METHOD OF MANAGING PROPERTY DEVELOPMENT}

전통적인 자산 개발 모델에서, 단일 개발주체(evelopment entity)는 토지 취득 시점부터 완성된 생산품(주거(residential), 상업(commercial), 공업 (industrial) 또는 산매(retail)용 생산품 등)의 처분시까지의 프로세스 운영권 (conduct)을 갖는다.

개발 부지들은 조건부 계약 또는 유사한 선별매매(option) 합의하에서 토지 소유자들로부터 취득되는 것으로, 토지의 취득은 승인의 획득, 자산 사전조사(due diligence)에 대한 만족스러운 결과 및 제안된 개발에 대한 실행 가능성을 확립하기 위한 성부(成否, feasibility) 연구와 같은 개발 선행 조건의 만족 여부와 관련하여 잠정적인 것이다.

결과적으로, 전통적인 개발 메커니즘의 제1단계는 일반적으로 토지소유자와의 장기계약 또는 토지 선별매매 합의가 관련된 부지 취득으로, 상기 계약이나 합의하에서 토지 소유자는 개발 착공 전에, 그러나 개발업자가 개발을 위한 선행 조건들이 이미 진행되어 만족했거나 만족할 수 있는 상태가 된 다음에 수익을 받을 것이다. 토지소유자의 수익은 토지만의 가치에 대응하는 이익이고 토지 개발(토지 개발의 통상적인 과정에서)로부터 궁극적으로 파생될 수 있는 어떠한 이익 성분 (component of the profit)도 포함하지 않는다.

토지 소유자는 개발 프로세스에 대하여 제한된 액세스만이 가능하며, 개발을 위한 토지의 이용으로부터 발생하는 개발이익에 대한 직접 참여는 없다.

전통적인 개발 메커니즘은 본 발명과 비교하여 법인이나 다른 토지 소유자에게 대차대조표 보강(balance sheet enhancement)이라는 측면에서 제한된 이익만을 제공한다.

전통적인 개발 메커니즘에서 부지 취득 위험은 개발 프로세스의 주요한 요소이다.

전통적인 개발 메커니즘에서, 개발업자는 부지 취득에서부터 생산품 처분에 이르기까지의 개발 비용 지급과 관련된 재정적인 위험을 부담한다.

개발업자는 그 자신의 주주권을 개발 프로세스에 위착하지 않는다면, 통상 토지 구입, 개발 승인 취득, 자문료 지급, 성부(成否) 여부의 조사의 산출과 수립및 사전조사의 수행에 소요되는 비용을 조달하기 위하여 대주(lender)와 금융기관 (finnacing facility)을 수립할 것이다. 많은 경우에 있어 대주들은 자금이 선물(advance)되기 전에 개발업자로부터 주주권 선행위탁(equity precommitment)을 요구한다. 상기 위탁은 그 자체로 개발업자의 가용 자금원을 제함함으로써 개발 제안의 범위나 품질을 제한할 수 있다.

또한 상기 개발업자의 금융업자(finacier)는 프로젝트 건설업자(project builder)에게 지급할 건설비용을 조달할 것을 요청받을 수 있고 상기 금융업자는 차관에 대한 개발업자의 채무불이행(default)시에 금융업자의 지위를 보호하기 위하여 프로젝트 건설업자와 직접적인 계약 합의(이러한 합의는 통상 별도행위(side deed) 형태에 속한다)에 돌입할 수 있다. 본질적으로 상기 직접적인 계약합의는 금융업자가 상기 개발업자의 후임이 되는 것을 허용하고 개발업자가 채무불이행을 할 경우 프로젝트 건설업자와 건축 계약을 규제할 수 있도록 한다.

따라서 전통적인 개발 메커니즘의 한정된 특성은 개발업자와의 단일 금융업체(또는 단일 금융업자 컨소시엄) 계약과 개발 비용 조달을 목적으로 하는 차관 (loan facilities) 제공이다. 상기 금융업자는 프로젝트와 관련한 자금 위험을 부담하지만 프로젝트 토지와 개발업자나 관련 업자들 또는 위험을 부담하는 후원자의 다른 자산을 통하여 보호받을 수 있다.

개발업자는 부지 취득시점(만약 취득 비용이 조달된다면)부터 최종 매수인에게 개발 생산품의 매매로 인하여 실현되는 수입을 통한 차관 상환시까지 프로젝트 금융업자에 의하여 주어지는 차관과 관련한 비용(일반적으로 이자 및 각종 비용)을부담한다. 1년 내지 3년(또는 그 이상)의 기간 내로 완료되는 단일 또는 복합 용도 개발은 대부분의 경우, 임의의 프로젝트 성부 요소에 해당하는 중요한 조달비용이 있고, 이러한 비용은 개발업자가 개발 생산품의 매매 수입으로 지급하거나 상환하기 때문에 개발업자로서는 순이익을 감소시키게 된다.

개발업자는 부지에 대한 개발 컨셉(concept)을 수립하고 그 발생에 대한 시장 매매를 모색한다.

개발 컨셉은 전통적인 개발 메커니즘에서 유래한 금융 위험 및 프로젝트 비용에 기초한 성부 조사에 의하여 제한될 것이다. 전통적인 주기(cycle)를 이용한 예상 개발 수익은 본 발명에 따른 개발 전략 및 조건부 비즈니스 시스템(subject business system)과 비교하여 25 내지 35% 정도 밖에 안 되는 적은 수익이다. 이러한 수익률은 시장 수요를 충족시키고 보다 나은 품질의 개발 생산품을 제공하기 위한 유동성(flexibility)의 감소로 귀결된다. 즉, 전통적인 개발 메커니즘에서는 최종 매수인과 "공유"하는 프로젝트 이익이 적은 만큼 개발업자가 구매자에게 시장 인센티브를 제공할 능력이 그만큼 적어지게 된다. 그리하여 개발업자는 감소된 비용(이는 일반적으로 품질 저하를 수반한다)을 갖고 보다 많은 생산품을 제공하거나 비교적 저급한 수요(shallower demand)와 관련된 틈새시장(niche markets)으로 디자인 컨셉을 변경하기 위하여 개발 컨셉 자체를 극단적으로 변경하여야만 한다.

전통적인 개발 프로세스에서 개발업자는 프로젝트 건설업자와 단일 건축 계약을 체결한다.

건축 위험을 부담하는 것은 상기 단일 건축 계약의 조항에 속하는 개발업자의 책임이다. 개발업자는 종종 금융기관의 보증하에 비용에 대한 자금조달을 통하여 상기 위험을 경감하는 것을 찾는다. 그러나 궁극적으로는 토지 또는 다른 개발업자의 자산은 여전히 위험에 처해 있다.

생산품의 최종 매수인은 프로젝트 건설업자와 직접적인 관련이 없다(오히려 최종 매수인은 건설업자가 종료시에 결함을 보수하는 것을 허용한다).

프로젝트로부터 개발업자에게로 이익이 돌아가는 것은 전적으로 관련된 프로젝트 공사의 건축 완료에 의존한다. 따라서 건설업자의 존재 및 건축에 영향을 미치는 임의의 요소는 개발에 직접적으로 영향을 미치고, 개발업자에게 할당되는 순이익에 역효과(adverse affect)를 미칠 것이다. 이와 같은 요소들은 날씨, 산업쟁의(industrial action), 비용 폭등이나 변동, 기타 요인을 포함한다.

전통적인 개발 메커니즘에서 개발 생산품에 대한 권리증서(titles)의 개설 및 개발 부지 분할을 위한 관련 승인의 획득은 건설공사의 완료에 달려 있다.

따라서 개발 생산품 매수인이 매매 계약 완료를 청약할 수 있는 시점은 프로젝트에 대하여 획득된 개발 승인에 따른 건축 완료와 관련된다.

건축에 대한 개발 승인 불이행(non-compliance)은 개발부지 분할을 위한 승인에 부합하는 개발업자의 능력에 악영향을 미친다. 즉 상기 불이행은 권리증서의 창설 및 최종 매수인에 대한 매매 결산을 통한 이익의 반환을 지연시킨다.

전통적인 개발 메커니즘하에서, 개발업자는 "계획를 벗어난"(off the plan) 매매 계약에 따라 매수인과 사전매매 위탁을 시작하거나 건축 완료 및 합법적인 점유 제공시에만 매수인과 개발 생산품의 구입 비용을 완전히 지불하도록 하는 유사한 계약상의 합의에 돌입할 것이다. 개발업자는 개발 이익을 상기 시기에 이르기까지는 취득할 수 없다. 전통적인 개발 방법에 따른 완성된 개발 생산품의 매수인은 프로젝트(project) 이익을 공유하지 않는다(오히려 매우 제한된 범위에서 소비자 가격의 할인은 개발업자의 입장에서는 궁극적으로 이익을 감소시킨다).

매수인 개인 또는 재정상의 상황 변화나 시장 상황의 변화로 인한 매수인의 채무불이행 위험은 프로젝트의 착공 및 사전매매 계약에 따른 매수인의 조인시부터 건설공사의 완료시 완료된 개발 생산품의 점유에 대한 권리증서(titles) 및 권리 (rights)의 제공시까지 개발업자가 부담한다.

전통적인 개발 메커니즘에서는 매수인은 심도 있게 성부 및 디자인 과정에 참여하지 못한다.

개발업자는 상대적으로 협소한 이익 마진(margin) 내에서 일하기 때문에 생산품의 최종 매수인이 디자인 단계 초기에 가질 수 있는 변형이나 정보(input)의 정도에는 한계가 있다. 또한 이러한 점은 개발 생산품 시장에서 최종 매수인에게 제시되는 한정된 인센티브와 개발 생산품에 대한 관리권을 포함하는 개발 생산품의 매매로 실현되는 보유 이익액에 반영된다. 전통적으로 개발업자는 프로젝트 관리권을 판매하고 어떠한 판매 수익도 대리 기관 또는 최종 매수인에게 분배하지 않고 매매로부터 취득한 금전을 보유한다. 본 발명에서는 토지 소유자 입장에서의 비용상 이익이 현저히 증가하기 때문에서, 본 발명에 따르면 관리권 매매로부터 실현되는 수입은 대리기관에 제공되거나 대리기관에 의하여 보유될 수 있거나, 상기 수입은 대리기관에 지불되는 부과액 측면에서의 결과적인 절감의 혜택을 받거나 최종매수인을 위한 인센티브인 다른 소유권 비용의 보조를 받는 최종 매수인에게 제공되거나 보유될 수 있다.

전통적인 개발 방법하에서 컨셉 및 디자인에 대한 제한된 매수인의 정보(input)는 시장 요구의 일반적인 일람표(statements)나 조사서에 기초하여 시장에 부여되는 개발업자의 디자인 컨셉 보다는 사정(assessment)에 의하여 추진되는 개발 디자인과 관련된 생산품에 대한 매수인의 요구가 무엇인가를 수립하고자 강도 높게 탐색하는 초기 시장 평가(initial market appraisals)라는 측면에서 본 발명의 개발 전략과 대비되어야 한다.

이상에서 설명된 전통적인 개발 메커니즘의 분석은 다음 요인에 의하여 제한됨을 보여준다:

개발 전문지식 또는 토지 개발에 참여할 능력이 없는 토지 소유자는 개발 이익에 대하여 제한된 접근가능성을 갖는데, "개발 기회"(development opportunity)는 좀처럼 토지 소유자에 의하여 실현되지 않는다.

전통적인 개발 방법에서, 토지 개발 과정 및 실현된 개발 이익에의 참여 부족은 법인 토지소유자를 위한 대차대조표 보강(balance sheet enhancement)이 개발 주체에게 토지를 처분함으로써 얻어지는 대가에 제한된다는 것을 의미하거나, 일정한 경우에 합작회사(joint venture) 또는 전통적인 개발 방법을 이용하는 유사한 협정으로부터 얻어지는 수익에 제한된다는 것을 의미한다. 반대로 본 발명에 따르면 대차대조표 보강을 위한 파라미터(parameters)는 법인 토지 소유자가 개발 이익에 참여하고 보다 일찍 수익을 받음에 따라 강화된다.

하나의 개발 주체는 부지 취득에서부터 개발 생산품 실현에 이르기까지의 모든 프로젝트 위험을 부담한다. 비록 이러한 위험의 요소들을 다른 당사자(예: 자금조달 위험이 있는 경우의 금융업자, 또는 건축 위험이 있는 경우의 건설업자)가 개발 기간 동안 지불하거나 부담하더라도, 결국 다른 당사자들이 그들의 지위를 계약상으로 보호받고 다른 메커니즘(예: 토지 또는 다른 자산에 대한 담보)을 통하여 보호받기 때문에 상기 모든 위험들에 대한 책임은 개발업자가 부담하게 된다.

개발 자금 조달 비용(개발업자 주주권에 대한 것)은 일반적으로 한 명의 금융업자(또는 보다 큰 프로젝트의 경우 하나의 금융업자 컨소시엄)에 의하여 제공된다. 이는 개발업자에게 지급되는 금융 기관의 비용에 반영되고, 이어서 상기 비용은 잠재적인 이익을 감소시키는 개발 비용에 포함된다. 비용 압박은 생산품의 품질 또는 다양성을 희생한 대가로 개발업자에게 압력을 가하게 된다.

개발 주기(development cycle)는 이익 실현이라는 측면에서 필요 이상으로 아주 길어진다. 개발업자에게 돌아가는 이익은 건설된 개발 생산품이 판매 완료되어 최종 매수인으로부터 매매계약에 근거하여 지불이 이루어질 때까지 전달되지 않는다. 지적한 바와 같이, 최종 매수인은 할인 또는 인센티브가 개발업자에 의하여 제공될 경우의 매우 제한된 정도 이외에는 개발 이익을 받지 못하고, 일반적으로 전통적인 개발 방법에 기인한 아주 작은 수익과 보다 큰 비용 압박에 의하여 제한을 받는다. 종래 방법에서는 최종 매수인은 개발 파트너라는 의미에서의 이익 참여는 없다.

개발 주기의 길이는 전통적인 메커니즘하에서 개발업자에게 할당되는 순이익이 다음과 같은 요인으로 인하여 악영향를 받게된다는 것을 의미한다:

(a) 건축 지연;

(b) 프로젝트 건설업자 또는 법인/주체 위험 측면에서의 채무불이행(default)(즉 건설업자의 파산(insolvency));

(c) 부지 취득시부터 건축 완료 및 최종 생산품 매매시까지의 프로젝트 자금조달 비용 및 이상에서 열거한 다른 요인에 기인한 개발업자의 비용 근거(cost base)의 증가;

(d) 프로젝트에 필요한 단속 승인(regulatory approval) 취득의 지연. 이는 결국 건축 착공과 계약을 설정하도록 할 수 있는 권리증서의 창설을 지연시킴으로써 개발 이익의 반환 시점을 연기시키게 된다.

(e) 시장 수요의 변화; 및

(f) 초기 디자인 및 컨셉 작업에서의 시장 수요를 충족시킬 수 있는 능력의 한계.

(g) 매수인이 건축된 생산품의 완료된 가격상에 부과된 전체 인지대(stamp duty)를 지불하는 것.

본 발명은 부동산 개발에 대한 제한적이지 않은 전산화 방법에 관한 것으로, 상기 전산화 방법에서 개발은 토지의 컴퓨터 모델 상에서 실행될 수 있고 제안된 개수(improvement)는 지리적인 모델 및 정보 시스템에 짜넣어(incoporated)질 수 있으며 부동산에 대한 권리증서(titles)는 공식적으로 발행되고 발행된 권리증서에 대한 금융 계약 설정(settlenment)은 토지에 대한 민간 공사나 건축을 착공 및/또는 완료하기에 앞서 이루어질 수 있다.

본 발명을 더 용이하게 이해하고 실질적인 효과를 얻기 위하여 첨부된 도면을 참조하여 설명한다.

도 1, 도 2 및 도 3은 본 발명의 실시예에 따른 바람직한 방법에 대한 흐름도이다.

따라서, 본 발명의 목적은 전통적인 종래 기술의 부동산 방법의 문제점과 한계를 개선하거나 적어도 공중에 대안적이고 유용한 선택을 제공하는 데 있다.

그러므로 비제한적인 하나의 특징(aspect)에 따르면, 본 발명은 부동산 개발을 위한 전산화된 방법에 속하고, 본 발명에 따른 방법에서 토지 소유자, 건설업자, 최종 매수인 및 개발관리인은 개발 프로세스에서 참여 역할이 주어지고, 상기 개발 프로세스에서 토지 개발과 토지에 부속된 개발권의 실현에 의하여 얻어지는 이익은 토지 소유자 및 다른 이익 참여자가 액세스할 수 있다; 상기 개발권의 실현은 개발업자에게 토지를 처분하는 것을 통해서만 얻어지는 토지 가치상의 이익 수취에 제한되는 것이 아니며, 개발은 토지에 대한 컴퓨터 발생 모델 상에서의 임의의 개수(improvements)와 함께 상기 모델 상에서 실현될 수 있고, 부동산에 대한 공식 권리증서는 관련 당국에 의하여 발행될 수 있으며, 재정 계약 설정은 토지상의 임의의 민간 공사 또는 건축의 착공 및/또는 완료이전에 권리증서에 대하여 이루어질 수 있으며, 상기 방법은 다음의 단계를 포함한다:

거주용(residential), 상업용(commercial), 산업용(industrial) 또는 산매용(retail) 단지(units)나 주거시설(dwellings)의 용적(dimensions)과 관련된 2차원, 지층(strata) 또는 용적 측정(volumetric) 자유보유 권리증서(freehold titles)에 평지(flat land)를 개설하기 위한 토지의 개발, 건축 및 분할(sub-division)을 위하여 토지 소유자를 대리하여 필요한 시제(市制, municipal) 및 법정(statutory) 승인을 얻기 위하여 위임된, 토지의 개발을 위하여 건설관리인 및/또는 건설업자를 선택하는 개발관리인을 지정함으로써 토지소유자에 의한 실현(realisation)을 위하여 한 필지에 개발 잠재력(potential) 및 개발권을 보유하는(preserving) 단계;

전산화된 방법에 의하여 지적상의 경계(cadastral boundary)를 본뜬 (overlay), 공간적으로 정확한 지리상의 디지털 지형(terrain) 모델을 발생시키는 단계;

상기 모델상의 건물 디자인에 따라 민간 구조(civil structural) 및 건축상(architectural)의 건물 디자인을 컴퓨터 지원 제도(CAD)를 하는 단계;

상기 건물 디자인을 포함하는 토지의 분할(subdivision) 또는 재배치(reconfiguration)에 의하여 개설되는 공급 권리증서의 용적 및 해설을 기입하는 단계;

공급된 평지, 지층 또는 용적측정 자유보유 권리증서에 대하여 권리증서의 초기 공식 발급(initial official issuance)을 획득하는 단계;

상기 전산화 수단이 모델, 건물 디자인 및 권리증서 정보를 지리적인 정보 시스템 데이터베이스에 짜넣는(incorporate) 단계;

상기 지리적 정보 시스템은 다음의 추가적인 단계들을 위한 관련 데이타를 제공하고 추가적인 단계를 조화시키기(coordinate) 위하여 채용된 것이다:

지층 또는 용적측정 권리증서의 경우의 임의의 건축에 앞서, 또는 2차원 토지 분할의 경우에 건축이나 다른 기초 민간 공사에 앞서 대리 기구를 설립하는 단계;

개발관리인 또는 토지 소유자를 대리하도록 지정된 다른 대리인에 의하여 분할 또는 재배치된 구획(地區, lots)을 매수인에게 판매하기 위하여 마케팅 (marketing)하고 오퍼링(offering)하는 단계;

매수인과 평지, 지층(strata) 또는 용적 측정 자유보유 구획(volumetric freehold titles lots)에 대한 권리증서를 매수인에게 양도하고, 구획상(on or in those lots)의 개수 건축 또는 기초 민간공사 이전에 매수인들이 소유자로 등기되도록 하는 사전매매 계약(pre-sales contracts)을 매수인과 체결하는 단계;

다음과 같은 개발 임차계약(leases) 및 날인증서계약(covenants)을 조건으로 하는, 건축 착공 이전에 구획 매수인에게 구획에 대한 권리증서상의 소유권을 양도하는 단계;

구입 토지의 매수인이 건설관리인 또는 개발관리인과, 권리증서의 개설과 건축의 완료 및 구획의 점유 시기 사이에 구획 사용을 제한하는 것과 관련된, 해당 지방 또는 주 당국이 요구하는 임의의 날인증서계약 또는 등록된 증서(instrument)를 조건으로 하는 개발 임차계약을 체결하는 단계;

상기 개발관리인 또는 건설관리인은 임차된 구획상에 건물을 건축하기 위하여 하나 또는 둘 이상의 건설업자와 계약을 체결하거나, 건설업자를 고용한 당사자들 모두 또는 당사자 일부를 위하여 권리증서 매수인 또는 대리기구에 의하여 계약상으로 고용된 하나 또는 둘 이상의 건설업자를 감독하는 단계;

진행 부지 변동(progressive field variations)이 지리적 정보 시스템 데이터베이스로 공급됨에 따라 분할 또는 재배치된 권리증서의 경계 내에서(on or within the boundaries) 존재하는 건물 및 다른 축조된 개수물을 포함하는 구조적 요소를 검증하기 위한 컴퓨터 조사 감사(computer survey audit)를 행하는 단계이되, 여기서 건축은 모든 단계에서의 지리적 정보 시스템에 의하여 결정되는 방향및 파라미터와 일치하여 진행되고;

상기 매수인과 건설관리인 및/또는 개발관리인 사이의 개발 임차계약을 합의 종결하고, 건축의 만족스러운 완료로 구획의 사용에 관한 날인증서계약의 제거 (lifting)를 합의 종결하는 단계이되, 상기 구획 및 구획상의 건물은 반환되어 매수인에 의하여 점유된다.

개발관리인이 토지 소유자를 대리하여 적절한 필수 시제(市制, municipal) 분할 또는 재배치 허가(permits), 개발 및 건축 인가(consent) 및 승인(approval)을 얻도록 하기 위하여 개발관리인과 토지 소유자 사이에 성문화된 계약 형태로 개발 관리 협정이 이루어지는 것이 바람직하다.

상기 개발관리인과 건설업자는 하나의 동일 실체일 수 있다.

상기 필수 허가, 인가 및 승인은 전형적인 거주용 건물과 같은 주거시설(dwellings)에 기초한 건물부지를 위한 분할 토지를 위한 것일 수 있거나, 또는 거주, 산매(retail), 산업 또는 상업 용도를 위한 전형적인 고층(high rise) 아파트 또는 단지와 같은 다층(multi-story) 건물과 관련된 다층화된(layered) 지층(strata)이나 용적 측정 구획을 위한 것일 수 있다.

상기 구획에 대하여 권리증서를 개설하기 위한 프로세스는 과정상의 권리증서 발급에 중요한 건축 배치와 함께 임의의 단일 건물 또는 프로젝트 부지 내에서 실현될(staged) 수 있다.

바람직하기로는 상기 분할 또는 재배치된 구획 판매를 위한 마케팅(marketing) 및 오퍼링(offering)은 구획상의(within or on those lots) 개수건축 또는 민간 공사의 착공 전에 평지, 지층 또는 용적 측정용 구획에 대한 권리증서를 매수인이 인수할 것을 필요로 하는 계약에 근거하여 구획을 장래 매수인에게 판촉(market)하고 판매하기 위하여 지정된, 전통적인 판매 방법 또는 할당(dedicated) 인터넷 기반(facilitated) 포털 웹사이트(portal website)를 통하여 거래하는 부동산 중개인, 회계사, 재정 설계사(financial planner), 투자 상담원 또는 기타 알선인(agent)을 통하여 이루어지는 것이 좋다.

바람직하기로는 상기 매수인과 건설관리인 사이의 개발 임차계약은 건축 또는 민간공사의 완료에 적합한 조항이 적시되어 있되, 상기 임차계약은 건축활동이 초기 임차계약 조항을 넘어서 연장될 경우 임차계약을 연장하는 선택 조항을 포함하고 있는 것이 좋다.

바람직하기로는 각 개발 임차계약은 상기 매수인을 대리하여 건설관리인 또는 건설업자와 거래하기 위한 상기 개발관리인에 의하여 관리되는, 상기 개별 매수인과 상기 건설업자 사이의 건축 계약 또는 협정의 존재를 포괄하거나 용인 (recognize)하는 것이 좋다.

바람직하기로는 상기 대리기구는 건설공사 및/또는 건설공사를 위한 건축 계약의 체결과 관련하여 상기 건설관리인, 건설업자 또는 개발관리인과의 임의의 거래 위하여 각 매수인의 대리인으로 지정된 것이 좋다.

바람직하기로는 상기 매수인을 위하여 건축기간 동안 건설업자(들)에게 전형적인 기성고급(旣成高給, progress payment)과 같은 보수를 지급하거나, 대안적으로는 건설업자를 고용한 건설관리인이나 개발관리인에게 보수를 지급하기 위한 시설(facility)이 구비되어 있는 것이 좋다.

바람직하기로는 상기 보수는 개별 매수인과 건설업자 사이 또는 매수인과 건설관리인이나 건설업자를 고용한 개발관리인 사이의 건축 계약이나 협정 가격에 비례하고, 상기 가격은 다층 건물의 경우에 관련 지층이나 용적 측정 자유보유 구획의 단위 권리부여(entitlement) 또는 각 매수인이 책임진 건설공사의 비례 가격에 대한 적산사(quantity surveyor)의 결정에 기초하는 것이 좋다.

상기 보수의 지불 시기는 건설공사를 착공하기 위한 자금 흐름 필요성 및/또는 건설공사와 관련한 인증을 완료하기 위한 비용과 관련이 있다.

본 발명의 다른 특징은 이상에서 설명한 바와 같이 부동산 개발을 위한 방법에 따라 개발되는 부동산에 있다.

본 발명의 또 다른 특징은 이상에서 설명한 부동산 개발을 위한 방법에 따라 개발되는 부동산상에 건축되는 건물에 있다.

도 1, 도 2 및 도 3은 본 발명의 실시예에 따른 바람직한 부동산 개발 방법의 흐름도를 나타낸다.

단계 1: 적절한 부지는 개발관리인에 의하여 확인되고, 협상은 토지 소유자와 시작된다(10). 개발 관리 협정은 개발관리인과 토지 소유자 사이에 체결되며, 상기 협정에 근거하여 개발관리인은 필요한 개발 승인 및 인가를 획득하고 토지에 대하여 개발 컨셉을 수립함으로써 토지 가격을 개선하기 위하여 토지 소유자를 지원한다(12). 상기 개발관리인은 토지에 대하여 이익을 보유하지 않으며 독립 계약자로서 토지 소유자에 대한 서비스 제공의 대가로 요금을 지급 받는다. 상기 개발 관리 협정은 개발관리인이 필수 당국과 부지에 대하여 제안된 개발의 예비 성부(成否, feasibility) 조사를 실행할 수 있도록 한다. 중요한 것은 토지에 대한 권리증서의 개발관리인에의 양도 또는 본 단계에서의 어떠한 토지 취득과 관련한 융자 지연 비용(finance holding costs)의 존재 없이 실현되어야 한다는 것이다.

단계 2: 본 단계에서, 개발관리인은 초기 성부 조사 및 컨셉 디자인을 완료하는데(20), 개발관리인은 매수인들로부터 그들의 필요에 의한 정보를 받는다. 개발관리인은 프로젝트의 성부를 확립하고 토지 소유자에게 진행을 납득시키기 위하여 소유 세부 컴퓨터 모델을 사용한다. 또한 바람직하기로는 본 단계에서, 상기 개발관리인은 조사관(surveyors), 기안자(planners), 건축가(architects) 및 인테리어 디자이너와 같은 다양한 구성원을 포함하는 프로젝트 자문 그룹을 확립하고 건설관리인 및/또는 건설업자를 선택한다(22). 다음으로 개발관리인은 토지의 사용, 건설되는 주거형태 및 분할 형태와 관련한 개발 승인을 위한 다양한 제출서류를 준비하고 제출한다(24). 이는 공간적으로 정확한 지리상의 디지털 지형(terrain) 모델 및 정보 시스템의 생성과 관련될 것이고, 상기 지리상의 모델 및 정보시스템 내의 건물 디자인과 관련한 개발 토지의 분할 또는 재배치에 의하여 창설되는 권리증서의 경계 및 해설을 본뜬 디자인 컨셉상에 나타나는 건물의 민간 구조 및 건축상의 디자인과 개수를 입력하는 것과 관련되며, 구평지 지층 또는 구획에 대한 용적측정 자유보유 권리증서의 개설을 허용하는 검인을 위하여 관련 사정 당국에 조사 계획을 준비하여 제출하는 것과 관련되며, 개수 건축 전에 또는 평지 개발의 경우에는 민간 공사의 착공 이전에 배수인과 사전매매 계약의 주제와 관련된다.

다음으로 증거자료(documentation)는 무엇보다도 권리증서 계약, 개발 임차 계약, 지방정부에서 필요로 하는 경우의 지층 계약, 지역사회 관리 일람표 (community management statement, CMS), 건물 관리 일람표, 건축 계약 및 증서, 감독증서를 포함하는 각 구획과 관련하여 준비된다.

권리증서가 붙은 구획의 마케팅은 지정된 금융 자문역, 투자 자문역, 회계사, 마케팅 그룹, 본 발명을 이용하는 부동산 중개인 또는 기타 중개인에 의한다(28). 세부 소유 컴퓨터 모델은 구획의 마케팅을 지원하기 위하여 사용된다. 소유자 금융 또는 주주권 참여는 개발관리인에 의하여 채용되는데, 본 단계에 할당된 자금은 지금까지 고용된 자문 비용을 지불하기 위하여 사용될 수 있다(29).

단계 3: 상기 개발관리인은 관련 사정 당국 및 시제 기구에 개발 승인을 얻기 위한 신청을 속행한다(30). 부동산 중개인 또는 자산 마케팅담당자(marketer)는 바람직하기로는 70% 내지 80%가 성취될 때 정도의 사전매매 역가(threshold)에 이르기까지 소위 계획를 벗어난(off the plan) 자산 판매를 속행한다(32).

그 사이에 다양한 개발 승인과 인가를 얻고 분할 또는 재배치 계획이 준비되고 관련 사정 및 시제 당국에 의하여 허가된다(34).

다음으로 허가된 분할 또는 재배치 계획은 매수인과 건설관리인 사이의 개발 임차계약과 함께 적절한 당국에 등록 받기 위하여 제출된다(36).

단계 4: 분할 또는 재배치된 구획에 대한 권리증서는 개설되고 토지 소유자에게 발급된다(40). 본 단계에서 대리 기구는 또한 분할 또는 재배치된 구획의 소유자로서 매수인을 대표할 권한을 갖는 지층-권리증서 개발을 위하여 수립될 수 있고, 대리기구는 계약자에게 접근권을 제공하고 공동 소유지에서의 건물 공사 건축을 위한 승인을 발급한다(42)(상기 공동소유지는 건물 요소 건축에 더하여 서비스 기본시설(infrastructure) 장착 및 조경을 포함한다. 조경 및 개발 부지의 일반적인 보존을 포함하는 공동 소유지 건설공사의 완료는 일관되게 소유지 가치에 대한 개선으로 귀결된다(45). 구획의 소유자로서 매수인은 그들의 대리인으로서 그들이 소유하는 분할 또는 재배치 구획 내의 건물 공사 착공과 관련하여 그들의 이익을 위하여 행동할 대리 기구를 지정한다. 또한 대리 기구는 공동 소유지 내에서 건설공사를 착공하는 것과 관련하여 자신의 권한에서 행동한다. 대표기구는 건설공사와 관련하여 직무 수행을 보조하는 서비스 계약자로서 개발관리인을 지정한다(대리기구의 권한 및 대리 범위는 모두 매수인을 위하여 행동한다)(43)(44)(56). 또한개설된 권리증서와 공동 소유지는 임차계약과 관련 시제 당국에 의하여 미리 승인되어 허용된 건물 형태와 관련한 다양한 날인증서계약에 귀속된다(46). 토지 소유자는 구획이 매매된고 권리증서가 매수인에게 인도된 후 개발 프로세스에서 제외될 것이다(48). 이러한 방식으로 토지소유자는 매수인과 이 시점 이후로 매수인 개인 융자금으로 인한 건설비용 또는 위험을 발생시키지 않는다(상기 위험은 구획이 판매되지 않을 경우 토지 소유자가 등기된 소유자로 남아있는 경우에 발생한다)(49). 전통적인 개발 모델과 비교되는 본 발명의 방법의 주요한 장점은 토지 소유자로부터 소유지를 구입할 경우 토지 소유자의 후임이 되고 프로젝트 금융 비용 및 위험을 부담하는 소유지 개발업자이다.

단계 5: 구획이 판매되고 판매 계약이 매수인과 체결되었을 때(50), 판매 자금의 차감잔액은 어떠한 건축 활동의 착공 이전에 "개발" 이익의 공유라는 측면에서 원토지 소유자 및 매수인에게 반환될 수 있다. 더 나아가, 개발관리인은 또 판매 대금의 차감 잔액에서 개발 관리 수수료를 받는다(54). 상기 개발관리인은 구획 상의 건축 관리를 책임진 건설관리인 똔느 건설업자와 함께 일하며 건설공사와 관련하여 초기 및 이어서 발생하는 보수에 대하여 매수인에게 자문한다(56). 결국 건설비용은 매수인 또는 증서상의 저당권(mortgage)을 보유함으로써 보호받는 매수인의 대여 기관에 기인한다(58). 몇몇 관할 구역에서는 개발관리인 및 건설관리인이 동일한 하나의 실체일 수 있다.

단계 6: 건축은 각 구획(60)에서 마다 착공될 수 있다. 건설관리인 또는 개발관리인에 의하여 감독을 받는 건설업자는 부지 소유권을 개발 임차계약 및 특정매수인 또는 대리기구가 건설공사를 위하여 갖는 계약을 통하여 보유하고 보호받을 수 있다(62). 개발관리인은 건물 비용에 대한 비례 보수를 충족하는 건축 진척 도면(progressive construction draws)을 제작하는 매수인 프로세스를 통합하기 위하여 건설관리인 또는 건설업자를 지원한다. 시스템의 차별화된 특징인 상기 프로세스에서 개발관리인은 건설주체 및 매수인과 지속적인 연관을 갖는다. 전통적인 개발 방법은 개발 프로젝트 전과정에 걸쳐 개발 주체에 의하여 행해지는 상기 접촉을 볼 수 있으나, 본 발명의 시스템에서는 토지 소유자는 상기 프로세스에서 벗어나 있고 매수인은 건설업자(제2 주체)와 거래하고 대리기구 및 최종 매수인을 위하여 본 단계에서 활동하는 개발관리인(64)과 거래한다. 상기 개발관리인은 건설공사 상에 비용 절감을 달성하기 위하여 건설업자와 일하는데, 비용절감은 최종 매수인에게 더 나은 생산품을 공급할 수 있거나 매수인의 이익을 위한 인센티브로 편입된다.

건축 활동의 완료시에, 점유 증명서(certificate)는 각 완성 건물 및 부지별로 발급될 수 있다(66). 필요한 임의의 분할은 건축이 완료되가 점유가 개시되기 전에 임의의 침해(encroachment)와 오정렬(misalignment)을 교정하도록 착공될 수 있다(68).

새로운 공동사회 관리 일람표 또는 다른 등록 가능한 증서는 기록될 수 있고 최종 계획은 관련 관할 내에서 지층 개발 계약을 종결하기 위하여 등록될 수 있다(69).

단계 7: 건축 활동의 종료시에, 부지 및 구획은 반환되어 개별 매수인에 의하여 점유될 수 있다(70). 본 단계에서 부지에 대한 입력은 더 이상 필요치 않으므로 개발 임차계약은 해제된다(72). 조건부로 부여되었던 경우, 또한 권리증서에 대한 임의의 날인증서계약은 제거된다. 이때, 건설업자의 의무는 또한 건축계약 조건으로 필요하거나 조건으로 명기되어 있는 어떤 보수 공사를 하는 것이다(74,76). 개발관리인은 어떤 보수 공사와 관련하여 매수인 및 대리기구를 계속 대표한다(78).

본 발명의 이점에는 본 항목에서 설명하는 전통적인 개발 메커니즘을 넘어서는 개발 전략에 있다.

조건부(subject) 개발 전략에는 단일 개발업자가 존재하지 않으며 모든 프로젝트 위험을 부담하는 당사자는 없다. 이러한 점은 개발 프로세스에 중요한 유동성을 부여한다.

비용상의 수익은 건설 착공 전에 일어나는 개별 매수인에게 권리증서 양도를 설정하는 시점에 수취되기 때문에, 비용상의 수익은 전통적인 개발 메커니즘에서 보다 상당히 크다. 또한 주주권에 근거한 토지 소유자의 수익은 보다 높고 토지소유자는 전통적인 개발 메커니즘에서는 없었던 방식으로 개발 이익에 참가한다.

건축 이전의 권리증서 개설은 토지소유자의 점유권(holdings)에 상당한 가치를 부여한다.

건축 이전의 권리증서 개설로 인하여 증가된 비용과 함께 비용 및 주주권상의 증가된 수익은 전통적인 개발 메커니즘하에서 성취될 수 있는 이익을 넘어서 법인 토지 소유자에게 상당히 증가된 대차대조표 보강 기회를 제공한다. 본 발명에 따른 대차대조표 보강을 위한 파라미터는 건축과 개발의 종료 이전에 토지의 취득으로 달성할 수 있는 가격에 제한받지 않고 편입된 개발 이익으로 확장된다. 법인 토지 소유자가 전통적인 개발 메커니즘하에서 토지 개발을 위한 합작회사 합의를 체결하였던 경우에도, 비용상의 수익 실현 시점은 본 발명하에서 빨라진 수익 수취와 비교하였을 때 전통적인 개발 메커니즘하에서는 지연된다. 본 발명은 자산 실현 및 이익 참가의 수취 시기라는 측면에서 법인 토지 소유자에게 상당한 이점을 제공한다.

더 나아가 토지 소유자는 건설비용 또는 위험에 노출되지 않는다(평지(2차원) 지층 또는 용적측정 자유보유 권리증서가 판매되지 정도의 위험에만 노출된다). 시장 위험과 특히, 프로젝트 건축 과정 동안에 시장 수요의 변화에 토지 소유자가 노출되는 것은 상기 변화의 충격이 토지 소유자의 수중에 개발 이익이 보다 일찍 수취되어서 경감되에 따라 감소된다.

상당히 커진 비용상의 수익은 제한된 시장에서 매수인의 표현욕구(express wish)를 충족시키고 다른 시장으로 컨셉을 이동하기 위하여 주거진 부지를 위한 컨셉의 디자인에 있어 보다 훨씬 커진 유동성을 제공한다. 비용상의 높아진 수익은 매수인이 프로젝트 이익 공유에 동참할 수 있다는 것을 의미하고, 보다 커진 인센티브가 개발 생산품의 품질, 상기 개발 생산품의 기초 디지인 파라미터 및 전통적인 개발 방법에서 성취되는 수익을 초과하여 토지 소유자에게 개발 이익을 제공하는 동안 매수인에게 인센티브 범위를 제공하는 능력이라는 측면에서 매수인에게 제공될 수 있다는 것을 의미한다.

개선된 개발 생산품은 향상된 대여(rental) 이익 및 자본 성장을 위한 향상된 기회로 귀결된다. 더 나아가, 완성된 생산품에 대한 권리증서의 양도 시기와 건물공사의 이어지는 건축의 관계는 최종 매수인 입장에서 보다 향상된 금융 및 세금 계획이 가능하게 한다. 전통적인 개발 방법에서, 매수인은 초기 공탁금 (deposit)을 제공하고 완성된 개발 생산품의 소유권 양도 완료 시기의 약속 확실성이 없이 3년에 달하는 시간 동안 기다려야 했다. 본 발명에서는 권리증서의 취득을 위한 계약의 집행과 계약의 설정 사이의 기간은 자금의 융자 및 위탁이 최종 매수인 측에서 필요한 시점을 예상하기가 보다 용이해진 결과로 인하여 상당히 감소되었다. 본 발명에서는 또 권리증서의 양도가 건축 프로그램을 구체화시키고 매수인이 세트 건축 프로그램에 대한 건설공사의 진행 도면 작업과 관련하여 금융 부담을 평가할 수 있도록 한다. 자금에 대한 위탁기일은 이 시점에서 전통적인 개발 메커니즘에서 보다 높아진 확실성을 갖고 수립된다.

보다 빠른 개발 이익의 수익 및 비용상의 보다 높은 수익의 취득으로 달성되는 유동성은 전통적인 개발 방법에서는 최종 매수인에 의하여 지급되기 시작했을 소유권 비용을 보조할 능력을 부여한다. 상기 소유권 비용은 대리기구, 지방 당국 요금 및 다른 소유권 지출에 지불할 수 있는 요금 및 부과금을 포함한다. 상기 요금들은 대리기관의 수중에 있는 관리권(전통적인 개발 방법에서는 프로젝트 개발업자가 보유하고 있다)의 판매로부터의 수입을 보유하는 것으로부터 최종 매수인에게개발 이익 지분(share)을 전환(diversion)하는 것에 의하여 상쇄될 수 있다. 더 나아가 최종 매수인은 직접적인 현금 보수, 개선된 생산품, 또는 다른 인센티브를 통한 건설비용 절감 및 개발 이익에 직접 참여할 수 있다. 본 발명은 건설공사의 완료 후에 소유권 비용의 전진을 줄이기 위한 기회를 제공 및 추가적인 비용 발생 없이 개발 프로세서의 초기시점에 자유보유 권리증서 소유권의 이익을 최종 매수인이 갖도록 한다. 반대로 전통적인 개발 방법하에서 소유자는 개발 보조 없이 상기와 같은 비용을 부담한다. 건축 프로세스를 통하여 권리증서의 가치 증가는 실현될 수 있고, 개수 건축에 의하여 야기되는 토지 가격의 증가를 이용할 수는 없으나 건축 프로세스를 통한 개발 필지의 소유권을 보유하는 전통적인 개발 프로세스에서 단일 개발주체의 지위와 비교하여 매수인은 상기 증가된 가치를 이용할 수 있다.

조건부 개발 전략하에서 실현될 수 있는 개발 비용상의 보다 높아진 이익은 프로젝트의 초기 사전 구상(pre-conceptual) 단계에서 특정 매수인의 필요조건들을 통합하는 능력 및 초기 디자인 컨셉에의 매수인 정보를 위하여 훨씬 더 큰 기회를 제공한다. 또한 더 커진 수익은 상당히 향상된 품질의 생산품이 생산되도록 하는 반면에 결과적으로 경쟁 시장을 벗어나서 가격이 매겨지게 되는 개발로 귀결되지는 않는다.

매수인은 매수인이 건설된 아파트의 전체가격 보다는 평지, 지층 도는 체적측정 구획(필요한 경우)의 가격에 다른 세금을 지불함에 따라 조건부 개발 전력 하에서의 취득으로부터 상당한 인지대 이익을 받는다.

이상에서 설명한 바와 같이, 비용상의 개발 이익은 매수인이 매매 계약에 따라 그들의 개발 구획에 대한 권리 증서 양도를 행하였을 때 즉시 이어지는 권리증서의 개설 시점에 수취된다. 따라서 개발 이익은 건축 일정표에 의존하거나 다음과 같은 잠재적인 역효과를 격지 않는다;

1) 건설업자 채무불이행;

2) 건축 지연; 또는

3) 건축 기간 동안 매수인의 채무불이행.

조건부 개발 전략하에서, 모든 금융 위험은 은행으로부터의 산매 자금조달 제공을 통한 개별 매수인의 금융업자가 부담한다. 토지 소유자(또는 다른 참여자)와 금융업자 사이에는 어떠한 단일 건축 또는 프로젝트 개발 기관의 개입은 없다. 바꾸어 말하면 이는 금융 비용이 개발 비용이 아니라 산매 금융 수준에서 최종 매수인이 부담하는 비용임을 의미한다.

어떤 주어진 프로젝트에서 매수인을 위한 많은 최종 산매 금융업자가 존재할 것이고, 따라서 개발 컨셉을 위한 건설비용을 충당하기 위한 자금을 제공하여 결국 위험을 지불하는 다수의 금융업자가 존재할 것이다.

본 발명에서, 보다 향상된 품질을 갖는 개발 생산품의 완성은 생산품 자금조달을 위한 제휴는 은행의 군체단면(community profile) 및 차용자의 만족도를 높인다. 단일 개발 프로젝트에 관련된 다수의 금융업자를 위한 능력은 금융업자가 그들의 위험 상태를 조절하고 제어한기 위한 보다 큰 기회를 허용한다. 더 나아가 건설비용의 산매 자금조달과 관련하여 개별 권리증서의 제공은 전통적인 방법하에서 모든 건설공사의 완료를 통하여 건축 도면을 제공하는 개발 프로젝트의 단일 금융업자를 위한 상태인 것 보다 권리증서 상의 구너축 과정을 통하여 가치 비율에 맞는 더 나은 대부금을 제공할 수 있다.

전통적인 개발 메커니즘에서 개발업자는 단일 프로젝트 건설업자와 계약하고 단일 대부 기관하에 개발업자에게 편의를 제공함으로써 건축 자금의 제공과 관련한 모든 위험을 부담한다. 조건부 개발 전략에서, 프로젝트 건설업자와 원토지 소유자 사이에는 원토지 소유자에 의하여 점유된 구획상의 건축 외에는 직접적인 연관이 없다. 상기 개발관리인은 최종 매수인을 위한 건설관리인 및 건섭업자와 함께 일하고, 임의의 대표자(representation) 및 계약상의 의무가 최종 구매자에 대한 개발 컨셉의 마케팅이 따르는 것을 통하여 원토지 소유자가 부담한다는 것을 보증하고 매수인의 이익이 보호된다는 것을 보증하기 위한 대표 기구와 함께 일한다.

프로젝트 건설업자는 개별 매수인으로부터 건설공사에 대하여 보수를 받고, 따라서 위험은 토지 소유자가 부담하지 않는다.

더 나아가, 최종 매수인을 위한 다수의 산매 금융업자가 존재하므로, 건설업자 보수 위험은 전통적인 개발 메커니즘하의 위험에 비하여 상당히 다른 양상을 띈다. 사실상, 건설업자의 견지에서 상기 보수 위험은 프로젝트에 자금을 조달하는 것과 관련된 많은 금융업자를 가질 가능성으로 인하여 경감된다.

본 발명은 선별된 건설업자와의 관계수립과 관련이 있으므로, 일반적으로 프로젝트 건설업자를 위한 확실성 측면에서 얻어진 이익과 함께 건설공사를 착공하는 것과 관련된 미묘한(tender) 프로세스는 없다. 상기 개발관리인은 건설업자를 위한 공사의 연속성 증가와 함께 개발 시스템에서 건설공사를 착공하기 위하여 특정 건설업자와 연합을 수립할 수 있다. 공사를 수주하고 관리하는데 있어 증가된 확실성은 건설업자가 디자인 또는 개발 생산품의 품질을 위협하는 비용 압력 없이 보다 나은 가격에 건설공사를 할 수 있도록 하며, 토지 소유자에게 돌아가는 비용상의 증가된 보수는 건설공사에 대한 가격 제출시에 건설업자에게 돌아가는 보다 큰 마진과 본 발명을 이용하는 건설업자에게 돌아가는 보다 높은 수익을 보장한다. 또한 본 발명하에서 보다 나은 개발 생산품의 건축과의 제휴는 건설업자의 군체단면(community profile)을 증가시킨다.

최종 매수자 및 이들의 산매 금융업자의 견지에서, 주체가 건설업자에 의한 임의의 채무불이행과 관련한 보험을 체결하고 주체가 건설업자가 파산할 경우에도 건축 진척의 제어를 유지하도록 하기 때문에 건축 채무불이행과 관련된 추가적인 위험은 없고, 대안적인 계약자가 최종 매수인에게 추가적인 비용 발생 없이 고용될 수 있다. 또한 보험 정책의 제공은 전통적인 메커니즘에서 개발업자가 통상적으로 부담하는 어떠한 위험도 경감시킬 수 있는데, 상기 전통적인 메커지즘에서의 위험은 건설비용 증가가 효과적으로 개발업자에게 돌아가는 개발 이익을 감소시킬 수 있다.

보다 나은 시장 정보를 초기 컨셉 및 디자인 단계에 제공하는 능력은 전통적인 방법에서 보다 훨씬 큰 유동성을 필요로 하는 시장의 요구를 충족시키는 개발 생산품의 제공을 허용하고, 보다 나은 품질의 개발생산품은 생산품의 점유자를 위한 보다 나은 생활양식 이익으로 귀결된다.

마케팅 담당자를 위하여, 본 발명은 전통적인 개발 메커니즘 하에서 취득할 수 있는 것 보다 더 초기에 커미션(commission)상의 이익을 제공할 수 있고, 다른 관점에서 생산품과의 차별화 된 보다나은 품질을 갖는 제품(stock)에의 접근을 가능하게 하며, 얻어진 프로파일(profile) 향상을 갖는 보다 향상된 품질의 제품 판매에 개입할 기회를 제공하고, 증대된 고객 만족도를 제공하는데, 이러한 이점은 마케팅 담당자의 사업에 이익이 된다.

평가업(valuation industry) 구성원과 관련하여 이들의 참여는 매우 초기 단계에서 이루어질 것을 요구한다. 토지 소유자의 자산 점유는 건축 이전에 기초 개발 필지로부터 권리증서를 개설함으로써 시스템의 초기단계에서 가치가 상승되게 된다. 가치 증가가 매수인에 의하여 실현되면서 건축이 진척됨에 따라 점진적인 (progressive) 가치 증가 결과가 있는데, 전통적인 개발 메커니즘에서는 건축 프로세스를 통하여 토지 개발 필지의 소유자는 오직 한 명이기 때문에, 상기 통지에 대한 가치 증가(이는 최종 매수자에게는 일련의 계약상 의무에 속한다)는 본 발명에서 최종 매수인이 건축과정 동안 가치가 증가함에 따라 개설된 권리증서에 대하여 차입금으로 투기할 수 있는 방식과 같은 방식으로 토지 소유자에 의하여 이용될 수 없다.

정부 및 단속당국의 입장에서, 본 발명은 기존 행정 메커니즘의 보다 훨씬 효과적인 사용을 제공한다. 단일 또는 지배적인 주체 보다 다양한 참가자들이 개발 프로세스에서 상기 행정 메커니즘을 보다 효과적으로 사용하는 것은 감소된 위험 프로파일을 향상시고 공동사회에 돌아가는 보다 나은 사회 및 생활양식 수익과함께 경제 개발 기회의 향상에 관한 목표치를 향상시킨다.

개발 프로세스 및 개발 이익에의 참여가 다양한 주체(토지 소유자, 상담역, 건설업자, 금융가, 및 최종 매수인)를 아우르는 본 발명의 특징은 공동사회 내에서의 개발 및 공동사회 구성원에 의한 개발에의 참여를 위한 보다 공정한 기초를 나타낸다.

변형예

이상에서 설명한 내용은 본 발명의 예시적인 실시예에 의하여 이루어졌으며, 당업자라면 첨부된 특허청구 범위에 개시된 본 발명의 사상과 범위를 통해 각종 수정, 변형이 가능할 것이다.

본 명세서의 상세한 설명과 청구의 범위를 통해, "구비한다", "포함한다", "포함하는"과 같은 변형된 표현은 다른 부가물, 구성요소, 조합체 또는 공정들을 배제하기 위한 것이 아니다. "건설 주체"(construction entity)라는 용어는 "건설관리인" 또는 "건설업자"를 포함할 수 있다. "대리기구"(representative body)라는 용어는 "법인체"(abody corporate), "관리그룹"(management group) 또는 "기카 매수인들의 대표 그룹"을 포함할 수 있다. "용적 측정"(volumetric)이라는 용어는 "공기층"(vacant air strata) 또는 "비점유 공간"(unoccupied space)을 포함한다.

Claims (20)

1. 전산화된 수단에 의하여 지적상의 경계(cadastral boundary)를 본뜬, 공간적으로 정확한 지리상의 디지털 지형(terrain) 모델을 발생시키는 단계;

   상기 모델상의 건물 디자인에 따라 민간 구조 및 건축상의 건물 디자인을 컴퓨터 지원 제도(CAD)를 하는 단계;

   상기 건물 디자인을 포함하는 토지의 분할 또는 재배치(reconfiguration)에 의하여 개설되는 공급 권리증서의 용적(dimensions) 및 해설(descriptions)을 기입하는 단계;

   공급된 평지, 지층 또는 용적측정(volumetric) 자유보유 권리증서에 대하여 권리증서의 초기 공식 발급을 획득하는 단계, 및

   상기 전산화 수단이 상기 모델, 건물 디자인 및 권리증서(titles) 정보를 지리적인 정보 시스템 데이터베이스에 짜넣는(incorporate) 단계를 포함하는 방법으로,

   개발이 컴퓨터 발생 모델 상에서 실행될 수 있고 공식 권리증서가 임의의 민간 공사 또는 건축이 착공되거나 완료되기 전에 발급될 수 있는, 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
2. 제 1 항에 있어서, 상기 지리적 정보 시스템은

   지층 또는 용적측정 권리증서의 경우의 임의의 건축에 앞서, 또는 2차원 토지 분할의 경우에 건축이나 다른 기초 민간 공사에 앞서 대리 기구를 설립하는 추가적인 단계를 위하여 관련 데이터를 제공하고 조화시키기(coordinate) 위하여 채용되는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
3. 제 2 항에 있어서,

   상기 토지 소유자를 대리하도록 지정된 상기 개발관리인 또는 기타 알선인이 분할 또는 재배치된 구획(地區, lots)을 매수인에게 판매하기 위하여 마케팅(marketing)하고 오퍼링(offering)하는 단계;

   상기 매수인이 그들의 구획상(on their lots)의 개수 건축을 위하여 하나 또는 둘 이상의 건설업자와 건설계약을 체결하는 단계;

   매수인과 평지, 지층(strata) 또는 용적 측정 자유보유 구획(volumetric freehold titles lots)에 대한 권리증서를 매수인에게 양도하고, 구획상(on or in those lots)의 개수 건축 또는 기초 민간공사 이전에 매수인들이 소유자로 등기되도록 하는 사전매매 계약을 매수인과 체결하는 단계; 및

   개발 임차계약(leases) 및 날인증서계약(covenants)을 조건으로 하는, 건축 착공 이전에 구획에 대한 권리증서상의 소유권을 구획 매수인에게 양도하는 단계를 더 포함하여 이루어진 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
4. 제 3 항에 있어서,

   상기 구입 토지의 매수인이 건설관리인 또는 개발관리인과 개발을 위한 임차계약을 체결하는 단계를 더 포함하여 이루어지되,

   상기 임차계약은 상기 권리증서의 개설과 건축의 완료 및 구획의 점유 시기 사이에 구획 사용을 제한하는 것과 관련된, 해당 지방 또는 주 당국이 요구하는 임의의 날인증서계약 또는 등록된 증서(instrument)를 조건으로 하고,

   상기 개발관리인 또는 건설관리인은 임차된 구획상에 건물을 건축하기 위하여 하나 또는 둘 이상의 건설업자와 계약을 체결하거나, 건설업자를 고용한 당사자들 모두 또는 당사자 일부를 위하여 권리증서 매수인 또는 대리기구에 의하여 계약상으로 고용된 하나 또는 둘 이상의 건설업자를 감독하는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
5. 제 4 항에 있어서,

   진행 부지 변동(progressive field variations)이 지리적 정보 시스템 데이터베이스로 공급됨에 따라 분할 또는 재배치된 권리증서의 경계 내에서(on or within the boundaries) 존재하는 건물 및 다른 축조된 개수물을 포함하는 구조적 요소를 검증하기 위한 컴퓨터 조사 감사(audit)를 행하는 단계를 더 포함하여 이루어지되,

   여기서 건축은 모든 단계에서의 지리적 정보 시스템에 의하여 결정되는 방향 및 파라미터와 일치하여 진행되는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
6. 제 5 항에 있어서,

   상기 매수인과 건설관리인 및/또는 개발관리인 사이의 개발 임차계약을 합의 종결하고, 건축의 만족스러운 완료로 구획의 사용에 관한 날인증서계약의 제거(lifting)를 합의 종결하는 단계를 더 포함하여 이루어지되,

   상기 구획 및 구획상의 건물은 반환되어 매수인에 의하여 점유되는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
7. 제 1 항 내지 제 6 항 중 어느 한 항에 있어서,

   상기 개발관리인이 상기 토지 소유자를 대리하여 적절한 필수 시제(市制, municipal) 분할 또는 재배치 허가(permits), 개발 및 건축 인가(consents) 및 승인(approvals)을 얻기 위하여 상기 개발관리인과 토지 소유자 사이에 성문화된 계약 형태로 개발 관리 협정이 존재하는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
8. 제 1 항 내지 제 7 항 중 어느 한 항에 있어서,

   상기 개발관리인 및 상기 건설업자(들)은 하나의 동일 주체일 수 있는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
9. 제 1 항 내지 제 8 항 중 어느 한 항에 있어서,

   상기 필수 허가, 인가 및 승인은 전형적인 거주용 건물과 같은주거시설(dwellings)에 기초한 건물부지를 위한 분할 토지를 위한 것일 수 있거나, 또는 거주, 산매(retail), 산업 또는 상업 용도를 위한 전형적인 고층(high rise) 아파트 또는 단지와 같은 다층(multi-story) 건물과 관련된 다층화된(layered) 지층(strata)이나 용적 측정 구획을 위한 것일 수 있는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
10. 제 1 항 내지 제 9 항 중 어느 한 항에 있어서,

    상기 구획에 대하여 권리증서를 개설하기 위한 프로세스는 과정상의 권리증서 발급에 중요한 건축 배치와 함께 임의의 단일 건물 또는 프로젝트 부지 내에서 실현될(staged) 수 있는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
11. 제 1 항 내지 제 10 항 중 어느 한 항에 있어서,

    상기 분할 또는 재배치된 구획 판매를 위한 마케팅(marketing) 및 오퍼링(offering)은 구획상의(within or on those lots) 개수건축 또는 민간 공사의 착공 전에 평지, 지층 또는 용적 측정용 구획에 대한 권리증서를 매수인이 인수할 것을 필요로 하는 계약에 근거하여 구획을 장래 매수인에게 판촉(market)하고 판매하기 위하여 지정된, 전통적인 판매 방법 또는 할당(dedicated) 인터넷 기반(facilitated) 포털 웹사이트(portal website)를 통하여 거래하는 부동산 중개인, 회계사, 재정 설계사(financial planner), 투자 상담원 또는 기타 알선인(agent)을 통하여 이루어지는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
12. 제 1 항 내지 제 11 항 중 어느 한 항에 있어서,

    상기 매수인과 건설관리인 사이의 개발 임차계약은 건축 또는 민간공사의 완료에 적합한 조항이 적시되어 있되, 상기 임차계약은 건축활동이 초기 임차계약 조항을 넘어서 연장될 경우 임차계약을 연장하는 선택 조항을 포함하고 있는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
13. 제 1 항 내지 제 12 항 중 어느 한 항에 있어서,

    각 개발 임차계약은 상기 매수인을 대리하여 건설관리인 또는 건설업자와 거래하기 위한 상기 개발관리인에 의하여 관리되는, 상기 개별 매수인과 상기 건설업자 사이의 건축 계약 또는 협정의 존재를 포괄하거나 용인(recognize)하는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
14. 제 1 항 내지 제 13 항 중 어느 한 항에 있어서,

    상기 대리기구는 건설공사 및/또는 건설공사를 위한 건축 계약의 체결과 관련하여 상기 건설관리인, 건설업자 또는 개발관리인과의 임의의 거래 위하여 각 매수인의 대리인으로 지정된 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
15. 제 1 항 내지 제 14 항 중 어느 한 항에 있어서,

    상기 매수인을 위하여 건축기간 동안 건설업자(들)에게 전형적인 기성고급(旣成高給, progress payment)과 같은 보수를 지급하거나, 대안적으로는 건설업자를 고용한 건설관리인이나 개발관리인에게 보수를 지급하기 위한 시설(facility)이 구비되어 있는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
16. 제 1 항 내지 제 15 항 중 어느 한 항에 있어서,

    상기 보수는 개별 매수인과 건설업자 사이 또는 매수인과 건설관리인이나 건설업자를 고용한 개발관리인 사이의 건축 계약이나 협정 가격에 비례하고, 상기 가격은 다층 건물의 경우에 관련 지층이나 용적 측정 자유보유 구획의 단위 권리부여(entitlement) 또는 각 매수인이 책임진 건설공사의 비례 가격에 대한 적산사(quantity surveyor)의 결정에 기초하는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
17. 제 1 항 내지 제 16 항 중 어느 한 항에 있어서,

    상기 보수의 지불 시기는 건설공사를 착공하기 위한 자금 흐름 필요성 및/또는 건설공사와 관련한 인증을 완료하기 위한 비용과 관련이 있는 것을 특징으로 하는 부동산 개발을 위한 전산화 방법.
18. 첨부된 도면과 관련하여 본 명세서에서 설명한 부동산 개발을 위한 방법에 따라 개발된 부동산.
19. 첨부된 도면과 관련하여 본 명세서에서 설명한 부동산 개발을 위한 방법에 따라 개발된 부동산상에 축조된 건물.
20. 개발이 토지의 컴퓨터 발생 모델 상에서 실행되고, 공식 권리증서는 첨부된 도면과 관련하여 본 명세서에서 설명한 바와 같이 임의의 민간 공사 또는 건축을 착공하거나 완료하기 전에 발급되는, 부동산 개발을 위한 전산화 방법.