JP2024010683A - 土地所有者と事業者の間の相互検証方式による地代前払い定期借地権の条件設定 - Google Patents

Abstract

【課題】土地所有者と事業者の間の相互検証方式による地代前払い定期借地権の条件設定を支援する地代前払い定期借地権活用システムを提供する。【解決手段】都市の旧耐震ビル・マンションのオーナー、建物が古い為にテナント獲得に苦労しているビル・マンションのオーナーと定期借地権を活用して事業をする事業者がそれぞれの検討必要項目を共通のデータベース１３３に入れ合い、検討しあうことにより、定期借地権の条件一致点を見出し、定期借地権事業を開始できる。【選択図】図１

Description

築古ビルの建て替え、駐車場及び農地などの土地の活用において地代前払い定期借地権を設定する場合の地代前払い定期借地権の地代一括前払い金額および土地オーナーの新築ビル権利分についての土地所有者である地代前払い定期借地権設定者と事業者である借地希望者との間の条件設定、交渉

我が国には戦前の軍事態勢下において、一定の政策目的のために土地、建物の賃貸借を規定する法制として、借地法、借家法があった。これらの法制では、借地人、借家人を守るためそれらの賃貸人が賃借人との間の契約を終了するためには、賃貸人の側に契約終了を必要とする正当事由が無ければならなかった。このため、ほとんどの契約ではこういう正当事由は認められず、土地、建物を貸した場合はほとんど貸した人に戻らないものとなっていた。戦後の平和国家になってもこの制度は続けられ、このため土地の所有者であっても、土地を貸すことはしないので、非常に不動産経済がゆがめられることとなった。諸外国でも、こういう我が国のような法制はない。この状況を改善するため、旧借地法、借家法を廃止し、新借地借家法が制定され、従来型の普通借地権とともに定期借地権が創設された。新法以降の取引では、定期借地権を契約すれば、期限が来て解約するときに賃貸人に正当事由が必要は無くなった。
約30年前の借地借家法によって登場した定期借地権取引において当初は保証金方式、権利金方式が中心だったが、平成17年に国税庁が地代前払い方式の定期借地権取引について、課税の仕方を各年度ごとの収益計算にすることを認めたため、契約当初に賃貸人に契約期間の賃料の全額がまとめて渡され、なおかつそれに対して譲渡税のようなものがかからないため有利であるとして、大いに取引の隆盛が見込まれた。しかし実際にはこの方式の取引は、一部の公有地の定期借地の設定などにとどまり民間には広がらなかった。然し数年前より都心部の超高額土地に期間70年程の地代前払い定期借地権を設定させ、それを不動産大手の事業者が借りて、定期借地権マンションを建て販売することが始まった。これらの取引はもっぱら都心部に限られ、また土地の価格が高額なるが故に地代一括前払いの金額も高額なものとなり、土地を地代前払い定期借地権にするために実質的には地主が負担する立退料、建物解体費用も小さな金額と見なされ取引を作るための障害とはならなかった。また、地主サイドの取引の可否を決める細かな計算も必要なかった。

現状を調べた場合、 例えば、マンションの売買において、区分所有権購入者が敷地上に定期借地権に基づく敷地利用権を分割所有権割合で共有し、データベースには、区分所有権ごとのマンション情報として、 マンションの建物名、住所、築年数、総戸数、部屋番号などの一般的な情報の他に、特有情報として少なくとも定期借地権の残存期間、取り壊し積立金の残高、取り壊し予定金額が記憶され、クライアント端末からの購入希望物件に対する購入価格情報を受け取り、当該購入価格が所定の条件を満たしているか否かを判断する手段および条件が満たされている場合、売却希望者の端末と購入希望者の端末にインターネット上での売買が成立したことを通知する手段を備えるマンション売買システムが公開されている（特許文献１参照）。

また、例えば、太陽光発電パネル付き定期借地権住宅建設計画に関して、予想売電額と地代とを比較し太陽光発電パネル付き住宅を建設することが妥当か否かを判定することができる判定システムが開示されている（特許文献2参照）。

また、例えば、個人地主が前払い地代方式により地代前払い定期借地権を設定した場合の税務について、個人地主は前払い地代の全額を前払いとして受け取れ、その各年度ごとに年度分の前払い地代を収益として計上すればよいという事が説明されています（非特許文献１参照）。

また。近年、駅前の一等地や都心部で、老朽化したビルを所有する地主や法人が期間70年・地代一括前払い方式による定期借地権マンションに建てる案件が急に増えてきた、として駅前の一等地や都心部での定期借地権マンション建設のメリットを、地主の側、事業者の
側から説明がされています（非特許文献２参照）。

特開2015-133024(P2015-133024A) 特開2020-77142(P2020-77142A)

税理士 山崎 信義 （税理士法人 タクトコンサルティング情報企画室長）「個人地主が前払地代方式により定期借地権を設定した場合の税務について 」 月刊不動産2008年11月号掲載 住宅新報記事 「業界これだけ読めば 定期借地権再考(上) 注目集める地代前払い方式 期間70年で商品力アップ 等価交換マンションとセット。老朽化したビルの活用に悩む地主も多い 」 住宅新報 2021年9月21日号

こういう時、都心部を離れた地区、また郊外の鉄道沿線の地域では、土地の価格が都心部に比べて低い為、地代前払い定期借地権事業を手掛ける大手開発業者からは事業検討の対象とはされず、また土地所有者においても地代前払い定期借地権に対する認識も弱かった。
しかしながらこれら郊外の土地の所有者は、建物が建っている場合で旧耐震ビルの場合は、地震が来た時にテナント等に被害が出た時は所有者責任を免れず、その恐怖が日夜あり、また建物が古い為テナント集めも支障が出ていた。これら郊外の土地の所有者は建物を建てかえれば問題は解決するのだが、その資金もなく、また立ち退き、解体等の知識もなく手をこまねいている。
一方行政から見ても、東京都の場合は特定緊急輸送道路沿いの建物で旧耐震ビルの場合は、地震等の緊急時に建物倒壊で輸送の妨げになる恐れがあり、これら建物の建て替えは強く要請されるところであった。これらの現状打破の要請は、旧耐震ビルだけではなしに、郊外の一定の地域にある客集めに苦労している駐車場、あるいは活用に悩んでいる農地でもある。
この解決策として一番分かりやすい手法は、土地を開発事業者に売却してしまえばよいのだが、売却する場合は、譲渡税がかかってくる。さらに一部の地主は、その土地は先祖伝来のものであり、売却してしまうのには抵抗がある。

このような課題を解決するために鋭意検討した結果、地代前払い定期借地権設定者（土地所有者）の条件を入力したシステムに対し、事業者である借地希望者が自己の要望するデータを入力することにより、自分の要求する地代一括前払い定期借地権賃料額を把握し、相互の交渉、入力により一定の地代一括前払い定期借地権賃料額に到達した場合は土地所有者は地代前払い定期借地権を設定することにより色々な与件のもとに苦しんでいる課題を解決できることを見出し、発明を完成するに至った。
すなわち、本発明は 土地の所有者が、当該土地を有効活用しようとして、当該土地の上に地代一括前払い定期借地権を設定しようとするとき、端末より土地データ、期間データ、土地の所有者が希望する地代一括前払い定期借地権賃料額、建物も保有している場合テナントの立退料、解体費等の建物関連データ、設定にかかる諸負担金、加えて、設定者が想定して策定する新築建物の坪当たり建築費、事業者利益率、専用面積比率、販売時坪単価を事業者側データとしてコンピューターに入力してデータベースを作り、同時にインターネットにも載せる。一方この土地を活用して事業をしようとしている借地希望者は端末よりシステムに入りデータを見るが、土地の所有者が事業者側のデータも想定してシステムに入力した結果でもある地代一括前払い定期借地権賃料額に不満の時は、土地の所有者または土地の所有者のコンサルタントよりIDとパスワードを発行してもらい、端末より入力し、これら土地所有者等が入力した事業者側データを修正して事業者が要求する地代一括前払い定期借地権賃料額をシステムに計算させる。
土地の所有者である地代前払い定期借地権設定者が入力した希望地代一括前払い定期借地権賃料額と借地希望者が要求する地代一括前払い定期借地権賃料額が合致すれば基本条件合致として両者は地代前払い定期借地権設定取引の交渉に進めるが、合致しない場合は、地代前払い定期借地権設定者による希望地代一括前払い定期借地権賃料額及び設定者側の他のデータの修正、または借地希望者による事業者側データの修正が必要になる。双方修正を繰り返し、時に相手方のデータの修正にも踏み込んで、一定の地代一括前払い定期借地権賃料額について合意に達した時に条件合致となる。このプロセスを機能させるための双方による当事者間でのインターネットでの使用可能性、また地代前払い定期借地権設定者または借地希望者の諸条件計算の便宜を図ることに資することもできる地代前払い定期借地権活用システムのコンピュータープログラム。本発明は以上です。

ここで「先行技術文献」の中の「特許文献1」と比較します。「特許文献１」の場合は主として保証金方式の定期借地権について、定期借地権マンションの保有者が価格を決め、購入希望者の価格とこれが合うかを論じています。そして、もし購入希望者が価格を上げたとしても、それはマンションの金額だけの面で論じていることと思われます。それに対して本発明は、事業者（購入希望者）の価格を構成する諸要素を分析し、捉え、それの係数の変動に、地代前払い定期借地権設定者（土地の保有者）が関わり、両者の共同作業として、地代前払い定期借地権の価格を決めています。この為には、データベースは両者で同一でなければならず、そのように設計されています。
また「特許文献１」の場合はすでに出来上がっているマンションの売買を対象としているのですが、本発明の場合はこれからどのようなマンションを作るか、できるかという事を対象としています。また、まだコンサルタント等と検討段階にない土地所有者において、はたして自分の土地や建物が地代前払い定期借地権ができるのかを検討するツールにも使用されます。

旧耐震、築古ビルのオーナーは本発明により所有土地の地代前払い定期借地権設定の条件を具体的に検討ができ、一方で事業者は本発明により当該土地についての提案できる地代一括前払い定期借地権賃料額を提示でき、その相互の交渉により合意点を見つけることができ、建て替え問題を解決できる。駐車場、農地についても同様である。

以下の各図及び説明においては、簡略化のため、同時に分かりやすくするため「地代前払い定期借地権」は適宜「定期借地権」と記述している部分があります。また「地代一括前払い定期借地権賃料額」は図2では「地代一括前払い賃料」と記述しています。
図1は本発明の全体構成で、プログラムを処理するサーバとネットワークを通じて入出力する情報処理端末を示している 。 図2は地代前払い定期借地権設定者（土地所有者）による条件設定とその後に参入する借地希望者（事業者）が端末に入力し、サーバにアクセスすることによりデータベースを修正しながら条件交渉をし、合意に達するプログラムの連続を示すシークエンス図である。 図3は取引関係者がインターネットに入り、自己の行動を選択するための入力プログラムの入力画面である。 図4は地代前払い定期借地権設定者又はコンサルタントが活用しようとしている土地と取引に関する諸条件をデータベースに入力するための入力プログラムの入力画面である。 図5は既にデータベースに入力されている個別取引の地代前払い定期借地権設定者側の想定獲得権利を計算するための入力プログラムの入力画面である。 図6は図5で入力された取引に関する地代前払い定期借地権設定者側の権利を出力するプログラムの出力画面である。 図7は個別のデータベース内容を見るための入力プログラムの入力画面である。 図8は図7で入力された取引のデータベース内容を出力するプログラムの出力画面である。 図9は地代前払い定期借地権設定者が個別取引の土地価格坪当たりを変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図10は地代前払い定期借地権設定者が個別取引の地代合計（地代一括前払い定期借地権賃料額）を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図11は地代前払い定期借地権設定者が個別取引の住居部分の引越料等を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図12は地代前払い定期借地権設定者が個別取引の店舗部分の店舗立退料を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図13は地代前払い定期借地権設定者が個別取引の解体費坪当たり費用を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図14は借地希望者の要求により、地代前払い定期借地権設定者又はコンサルタントが借地希望者に貸与するIDとパスワードの設定プログラムの入力画面である。 図15は借地希望者が個別取引の坪当たり建築費を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図16は借地希望者が個別取引の事業者利益率を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図17は借地希望者が個別取引の専用面積比率を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図18は借地希望者が個別取引の販売時坪単価を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図19は借地希望者が個別取引のその他費用を変更するデータベースに対する入力プログラムの入力画面である。 図20は借地希望者が自己の変更入力した事業者側のデータに基づく地代一括前払い定期借地権賃料額を把握するための入力プログラムの入力画面である。 図21は図20の入力により出力される事業者計算地代一括前払い定期借地権賃料額の出力プログラムの出力画面である。

図１は本発明の実施形態にかかわるサーバ100を含むネットワークの構成を示した構成図である。サーバ100はインターネット等の通信ネットワークを介して、複数の情報処理端末200のそれぞれと通信可能に接続されている。サーバ100は情報処理端末200を通じて地代前払い定期借地権設定者（不動産所有者）またはコンサルタントにより設定された不動産物件情報につき情報処理端末200を操作する借地希望者（事業者）に提供し、本システムを動かしていく。
サーバ100は一般的なコンピューターとしての構成を有する。すなわちサーバ100はCPUまたはGPUとして使われるプロセッサ101と、DRAM等によって構成されデータやプログラムを一時的に記憶するメモリ105と、地代前払い定期借地権設定者またはコンサルタントあるいは借地希望者との間で情報のやり取りを行う入出力インターフェイス121と、有線または無線の通信を制御する通信インターフェイス122と、磁気ディスクまたはフラッシュメモリ等によって構成されデータやプログラムを記憶するストレージ130とを備える。プロセッサ101はストレージ130に記憶されているプログラムをメモリに呼び込んで当該プログラムに含まれている命令を実行する。
入出力インターフェイス121はキーボード（パソコン）、マウス、カメラ等により構成され、通信インターフェイス122はネットワークアダプター、各種の通信ソフトウェアー等によって構成される。
本実施形態においてストレージ130は地代前払い定期借地権取引入力プログラム以下の取引入力、出力プログラムとデータベースを格納しており、データベースには個別取引を記録している定借データベースとID・パスワード情報を記録しているIDデータベースがある。
情報処理端末200はパソコン、タブレット、スマートフォン等を使用しており、コンピューターとしての機能を備える。

図2は地代一括前払い方式定期借地権取引の取引申し込み者である定期借地権設定者と、土地を借りることを目指す借地希望者の行動およびこれらの間の情報交換、計算を機能するサーバの処理の流れを示すシークエンス図である。
全体の流れは2つに大きく分かれる。
第1段階： 土地所有者である地代前払い定期借地権設定者あるいはそのコンサルタントは対象とする土地の諸情報、立ち退き・建物解体の想定情報、借地希望者が負担するであろう建築される建物の諸情報、想定される利益率等（これらは実際はコンサルタントが情報をサポートする。これらの中身はまた後段のプログラムの説明で説明される。）を端末よりシステムに入力する。システムは通常の場合はコンサルタントが運用しているか、また専門の不動産会社が運用している。この段階で地代一括前払い定期借地権賃料額は一応決められる。これらはサーバによりデータベースに記録される。
この土地の定期借地権を受けて事業をしたい事業者（借地希望者：通常はその土地に定期借地権を設定してもらい、その上にマンションを建てて売却または賃貸する開発業者）は、定期借地権設定者から物件番号を示されたり、あるいは自身で順次登録物件を見る方法でインターネットにあるサーバのデータベースを見て各物件番号の計算結果、取引内容を把握し対象土地を決める。この場合、当該対象土地に関する地代一括前払い定期借地権賃料額が借地希望者にとり満足すべきものならば、そこで取引を申し込み落着する。
満足しなかった場合に次の第2段階に進む。
第2段階： 借地希望者は定期借地権設定者に対してID、パスワードの発行を求める。事業者（借地希望者）側の諸条件はID、パスワードが無ければ変更できない。ID、パスワードの入手後、借地希望者は事業者側の建築に関する諸条件を変更し、自己の受け入れられる地代一括前払い定期借地権賃料額をサーバから求める。この金額が定期借地権設定者にとって納得がいかない場合は、両者がそれぞれシステムを操作して地代一括前払い定期借地権賃料額を求める。両者が共通の土俵で交渉できるように、データベースは1個であり，両者がその内容を変更するごとに相手方はそれを認識できる。事業者計算地代一括前払い定期借地権賃料額は特にファイルはなく、その都度計算されるだけである。
このようなインターネット、サーバを通じた交渉の結果、地代一括前払い定期借地権賃料額について合意を見れば交渉成立となる。

図3は取引当事者のプログラム選択の場面である。地代前払い定期借地権のサイトのindexにこの場面があり、取引当事者は以下21項目の中からプログラムを選んで行動する。
定期借地権取引入力、定期借地権取引出力、取引内容、出発点係数算出、定期借地権設定計算１、土地価格坪当たり変更、賃料・年数・還元率変更、地代一括前払い定期借地権賃料額変更、引越料等変更、月払い入力方式変更、店舗立退料変更、現建物延べ床面積変更、解体費坪当たり費用変更、建蔽率・容積率変更、坪当たり建築費変更、事業者利益率変更、専用面積比率変更、販売時坪単価変更、その他費用変更、事業者計算、削除・定期借地権案件。
これら全部のプログラムはシステムに設定されているのですが、説明の冗長化を避けるためいくつかの説明は省いてあります。
図15以下の坪当たり建築費変更以降の5項目は事業者用の項目であり、ID、パスワードが無ければ変更できません。

図４は定期借地権取引入力のプログラムの入力場面です。ここは取引の出発点となる場面であり、非常に重要です。ここで入力されたデータは直ちにデータベースに蓄えられます。そして今後の色々な折衝や計算の結果条件を変更する場合も、それは全てこのデータベースの項目を変更することを意味します。全体の心臓部はデータベースですが、このプログラムはその当初の出発点です。本願において約21の変更プログラムを図3の行動選択図に掲載しておきましたが、そしてそれらのデータはそこから変更できますが、実際にはこの図4で入力するデータはすべて変更可能です。必要ならば、項目を入れ替え既存の変更プログラムと同じものを作ります。
さて、この図4の場面の入力は全て土地所有者である地代前払い定期借地権設定者が入力することになっていますが、実際には相当数の項目は不可能な事も考えられます。その場合は、専門家であるコンサルタントが教えたり、入力することになるでしょう。
定期借地権期間、地代一括前払い定期借地権賃料額等は定期借地権設定者の判断です。この場合、還元金利を設定して年金原価計算もできるようになっていますが、地代前払い定期借地権の場合は、ほとんどがトータルの金額で支払い額が決められると思われ、また毎年の賃料は税務処理上その年数分の1にしなければならないので、年金原価計算をする場面はほとんどありません。年金原価計算のチェックボックスをチェックする場面もほとんどありません。
立退料以下は問題です。立退料の計算方法としては、その物件について住居稼働戸数、平均引越料、平均不動産業者仲介手数料、平均賃料増加分等を入力して立退料を計算させるやり方があります。また稼働戸平均賃料と月数だけで決める簡略なやり方もあります。
図4の入力場面では両方記述してありますが、使うほうだけ利用すればよいでしょう。
店舗の立退料は更に項目が加わります。その物件について店舗稼働戸数、平均工作物補償、平均移動移転補償、平均借家人補償、平均移転雑費補償、平均営業休止補償等を入力して立退料を計算させます。簡略にする場合は店舗簡易立退料の入力で済ませます。
この場合もどちらかの方式を選択すればよいでしょう。
こういう段階になると、やはりコンサルタントの力を借りることになると思われます。

建物解体費は現建物延べ床面積、坪当たり費用を入力し計算します。また、地下室増額、アスベスト増額もあります。これらの場合もコンサルタントの助力は必要と思われます。

次は事業者（借地希望者）側の項目の入力です。完成建物価格を計算するための要素として、建蔽率、容積率、坪当たり建築費、事業者利益、専用面積比率、販売時坪単価、その他費用の入力です。新築建物の延べ床面積は簡略に計算するために土地面積×容積率を自動計算にしてありますが、修正ある場合は容積率を変更すればできます。その他費用では主として定期借地権取引が終了する時点で建物を定期借地権設定者に引き渡すか、あるいは更地にして渡すかという時に、更地で渡す場合は建物解体費を予定しなければならず、その金額が入力されます。この事業者側の項目入力は定期借地権設定者が自分の入力した地代一括前払い定期借地権賃料額の基での新築物件に対する獲得できる権利を想定するために入力しなければならないものですが、この場合は更にコンサルタントの助力が必要になるでしょう。

図５は入力されている物件情報から個別の計算結果を出させるための入力プログラムの入力画面です。チェックボックスのチェックの場面はほとんどないでしょう。

図６は図５の結果稼働される出力プログラムによる出力画面です。地代一括前払い定期借地権賃料額は入力通りの金額ですが、コンサルタント・フィー及び住居立退料や建物解体費が計算されて出て来、これらを地代一括前払い定期借地権賃料額から控除したオーナー権利分が出てきます。定期借地権設定者が新築建物に対して取得を希望しない場合はこの金額が定期借地権設定者が確保できる金額になります。そして建物取得を希望する場合は新築される建物価格に占めるオーナー権利分の割合がオーナー取得割合として出てきます。

図7はデータベースにある物件内容を見るための入力プログラムの入力画面です。

図８は図７の入力により稼働される出力プログラムによる出力画面です。データベースにある物件内容の全出力内容です。取引交渉に使います。

図9は定期借地権設定者が自身の記録した土地価格坪当たりの金額を変更するプログラムの入力画面です。定期借地権設定の効果は土地価格が高ければ高いほど大きくなります。自身による再調査、あるいは借地希望者（事業者）との交渉の中で、土地価格の変更が出てきたときにこのプログラムで変更します。

図10は地代一括前払い定期借地権賃料額の変更プログラムの入力画面です。このプログラムは非常に重要で、本システムの心臓部ともいえるものです。地代一括前払い定期借地権賃料額は最初に定期借地権設定者が要望として設定するもので、その後の借地希望者との交渉の中で、自ら変えて行けるものです。その時にこの変更プログラムを使います。借地希望者が妥当とする地代一括前払い定期借地権賃料額は事業者計算プログラムで出ますが、それは計算だけでシステムには反映されません。その時に、その金額に定期借地権設定者が納得すれば、本変更プログラムを使い、地代一括前払い定期借地権賃料額を変更入力することにより、前出の図6の計算結果出力プログラムにより、定期借地権設定者が確保できる金額や、新築建物に対する取得割合を調べることができます。

図11は引越料等変更プログラムの入力画面です。定期借地権設定予定の土地に古いビルが建っている時そのビルを住居として使っている居住者に立ち退きを要請しなければなりません。立退料の計算方法としては、本プログラムのやり方の項目方式と、月数だけで決める月払い入力方式があります。当初図4の案件入力の時に、対象としているビルで居住者の立ち退きが必要な時、項目方式を使う時は、その物件について住居稼働戸数、平均引越料、平均不動産業者仲介手数料、平均賃料増加分等を入力して立退料を計算させます。その後、借地希望者との交渉等で立退料の変更が必要になった時に本プログラムを使います。この4項目はデータベースに反映され、その後の計算のデータになります。
また、図は付けませんでしたが、月払い入力方式の変更もできます。

図12は店舗立退料変更プログラムの入力画面です。定期借地権設定予定の土地に古いビルが建っている時そのビルに店舗があった時店舗の賃借人に立ち退きを要請しなければなりません。店舗の立退料の計算方法としては、本プログラムのやり方の一括入力方式と、細かく分析していく項目方式があります。当初図4の案件入力の時に、対象としているビルで店舗の立ち退きが必要な時、項目方式を使う時は、その物件について店舗稼働戸数、平均工作物補償、平均移動移転補償、平均借家人補償、平均移転雑費補償、平均営業休止補償等を入力して立退料を計算させます。図3の取引当事者の変更プログラム選択の場面では、簡易的に金額を入力できる一括入力方式の変更プログラム（本プログラム）を載せておきました。

図13は解体費坪当たり費用変更プログラムの入力画面です。定期借地権設定予定の土地に古いビルが建っている時、そのビルの賃借人の立ち退きが終わった時、そのビルの解体を行わなければなりません。解体も当初図4の案件入力の時に、現建物延べ床面積、坪当たり費用を入力し計算します。また、地下室増額、アスベスト増額もあります。図3の取引当事者のプログラム選択の場面では、坪当たり費用の変更ができるプログラムを載せておきました。これらの立ち退き料や解体費は定期借地権設定者の負担になります。

図14はIDを設定するプログラムの入力画面です。当初図4の案件入力の時に、定期借地権設定者は図13までのような自身が関係する項目だけではなく、新しく建てる建物の坪当たり建築費、開発者利益、専用面積比率、販売時坪単価、その他費用を想定して入力します。これらを入力しなければ、定期借地権設定者が新築建物に対して取得を希望する場合、新築建物に対する取得割合を調べることができないからです。しかし、実際の交渉の場面になってくると、双方が主張する地代一括前払い定期借地権賃料額が異なってきます。この場合、定期借地権設定者の側でも、以上の図13までのプログラムで諸条件を変えることができ、それによって自己の主張する地代一括前払い定期借地権賃料額の実現の可能性を予測したり、また変更ができますが、借地希望者側の条件は主として借地希望者が変更することが予想されます。この場合前記の新しく建てる建物の坪当たり建築費、事業者利益、専用面積比率、販売時坪単価、その他費用は第三者が自由に変更することは許さないために、IDとパスワードが必要な構造になっています。そこで交渉相手である借地希望者にはIDとパスワードの発行が必要になります。図14のプログラムでIDとパスワードは登録されるのですが、それはデータベースの中でも、定期借地権とは別のデータベースになっています。また、このプログラムは公開していないので、定期借地権設定者かコンサルタントしか操作できません。
このIDとパスワードは現在のシステムでは事業者側の項目だけについての設定にしてあり、定期借地権設定者側の項目は、定期借地権設定者又はコンサルタントが自由に変えれますが、今後サーバのおいてあるコンサルタント又は専門の不動産会社に於いて定期借地権設定者が増加した時、全項目についてID、パスワードを設定することも考えられます。

図15は主として借地希望者による坪当たり建築費の変更プログラムの入力画面です。坪当たり建築費は図4において、当初定期借地権設定者により想定入力されるのですが、取引を成立させるために変更が必要になる場合があります。その際にこのプログラムが使われます。この場合は、データベースそのものを変更して、取引の両者にとり共通のものにします。

図16は主として借地希望者による事業者利益率の変更プログラムの入力画面です。事業者利益率（開発者利益）新しい建物創設にかかった総費用に対する要求利益率を意味し、図4において、当初定期借地権設定者により想定入力されるのですが、取引を成立させるために変更が必要になる場合があります。その際にこのプログラムが使われます。
この場合は、データベースそのものを変更して、取引の両者にとり共通のものにします。

図17は主として借地希望者による専用面積比率の変更プログラムの入力画面です。専用面積比率は図4において、当初定期借地権設定者により想定入力されるのですが、取引を成立させるために変更が必要になる場合があります。その際にこのプログラムが使われます。この場合は、データベースそのものを変更して、取引の両者にとり共通のものにします。

図18は主として借地希望者による販売時坪単価の変更プログラムの入力画面です。借地希望者の本件定期借地権プロジェクトによる売上高は（土地面積×容積率×専用面積比率×販売時坪単価）で算出されます。販売時坪単価は図4において、当初定期借地権設定者により想定入力されるのですが、取引を成立させるために変更が必要になる場合があります。その際にこのプログラムが使われます。この場合は、データベースそのものを変更して、取引の両者にとり共通のものにします。

図19は主として借地希望者によるその他費用の変更プログラムの入力画面です。定期借地権取引においては取引終了時たる期限において、建物をそのまま定期借地権設定者に渡すか、更地にして返還するかを決めておかねばなりません。更地返還の場合は、建物の解体費が当初から費用と見なします。その他費用は図4において、当初定期借地権設定者により想定入力されるのですが、取引を成立させるために変更が必要になる場合があります。その際にこのプログラムが使われます。この場合は、データベースそのものを変更して、取引の両者にとり共通のものにします。

図20は借地希望者が自己の変更した借地人側諸条件のもとに、支払い可能な地代一括前払い定期借地権賃料額を把握するための入力プログラムの入力画面です。

図21は図20により要求した結果です。地代一括前払い定期借地権賃料額は以下の計算式で出ます。｛売上高 ー（建物建設にかかった総コスト×（1＋利益率））｝÷（1＋利益率）
ここで出てくる事業者計算地代一括前払い定期借地権賃料額が定期借地権設定者がシステムに入力している地代一括前払い定期借地権賃料額に合致すれば基本条件合致として両者は地代前払い定期借地権設定取引の交渉に進めます。

一つの例で具体的に見てみましょう。物件番号1は地下鉄丸ノ内線中野坂上駅から3分、
青梅街道に面した、50坪の土地にそのまま建っている5階建てのビルのケースです。
（図6：計算結果出力、図8：取引内容出力 ご参照）
この土地は郊外とはいえ、路線価から計算する土地価格は坪当たり6,000,000円ほどです。
1階は店舗、2階以上は居住用です。旧耐震ビルで地震に対しては不安だし、また賃料値上げも思うに任せられないので、オーナーは将来の事を考えて地代前払い定期借地権の設定をしようと思いました。コンサルタントと相談し計算を始めます。本システムを使って、計算を進めます。
まず地代一括前払い定期借地権賃料額ですが、土地代の相場が300,000,000円なので70年定借にする以上8割は欲しいと、250,000,000を設定しました。コンサルティング・フィーは5,000,000円です。
住居戸数は12戸なので、平均引越料：210,000円、平均不動産業者仲介手数料：170,000円、平均賃料増加分（1年分）：240,000円としました。合計7,440,000円。
店舗は簡易立退料で計算し13,000,000円です。（図4：案件入力、図6：計算結果出力 ご参照）
解体費は坪当たり費用100,000円で計算すると25,000,000円となります。（図6：計算結果出力 ご参照）
この後は借地希望者（事業者）側の費用と要求を想定しなければなりません。
容積率は500％なので新建物の延べ床面積は250坪です。専用面積比率を80％とし、販売時坪単価を3,000,000円とします。坪当たり建築費を1,000,000円とし、総費用に対する事業者の利益率を20％としました。（図8：取引内容出力 ご参照）
その他費用は未定という事で今回はゼロにしました。
本システムに計算させると、事業者計算プログラム（図20：ご参照）でも地代一括前払い定期借地権賃料額は250,000,000円と出ました。諸費用を控除後のオーナーの権利分は199,560,000円、新築マンションの取得割合は33％です。（図6：計算結果出力 ご参照）
こんなにうまく行くでしょうか。
早速事業者に当たります。A社の計算です。A社は坪当たり建築費を1,200,000円、事業者の利益率を30％としました。（図15：坪当たり建築費変更入力、図16：事業者利益率変更入力 ご参照）ここより出てくる事業者計算の地代一括前払い定期借地権賃料額は161,538,461円です。
250,000,000円と161,538,161円では全然話が合いません。
ここより交渉が始まります。
A社は最大限の努力として坪当たり建築費を1,000,000円にします。ここより提示される
地代一括前払い定期借地権賃料額は211,538,461円です。
オーナー（定期借地権設定者）は210,000,000円を基に計算します。これによるとオーナーの権利分は159,560,000円、取得割合は27％です。
オーナーも自らの努力をします。住居立退料関係（平均引越料：210,000円➞150,000円、
平均不動産業者仲介手数料：170,000円➞150,000円、平均賃料増加分（1年分）：240,000円➞120,000円）、店舗簡易立退料は13,000,000円を10,000,000円に、解体費の坪当たり費用は100,000円を90,000円にするべく努力をする方針を決めました。この結果、オーナー権利分は176,460,000円となり、取得割合は28％です。
オーナーはこれでは不満として、事業者の利益率25％を要求します。この場合の地代一括前払い定期借地権賃料額は230,000,000円です。ここまで来ると、オーナーの権利分は187,460,000円で取得割合は31％です。
オーナーはうまくまとめることができるでしょうか。

さてこれは、土地代坪当たり600万円、容積率500％の土地の例ですが、更に土地代坪300万円、容積率300％の更なる郊外の場合はどうなるでしょうか。中野区の新青梅街道沿いの70坪の土地・建物のケースで前の例と同じように計算していくと、事業者利益率を20％にしても成立しそうな地代一括前払い定期借地権賃料額は98,000,000円で、土地代の半分以下です。また、駐車場のケースでも同様に計算できますが、問題はその土地の事業者にとっての魅力いかんです。土地所有者側の要求と、事業者側の要求がぶつかります。ぎりぎりのせめぎ合いの中、新しい不動産取り組みの世界が展開して行きます。

都市の旧耐震ビル・マンションのオーナー、建物が古い為にテナント獲得に苦労しているビル・マンションのオーナーにとり積極的なビル建て替えの動機となる。同時に、都市の機能改善に役立つ。

Claims (3)

1. 土地の所有者が、当該土地を有効活用しようとして、当該土地の上に地代一括前払い定期借地権を設定しようとするとき、端末より土地データ、期間データ、土地の所有者が希望する地代一括前払い定期借地権賃料額、借地権設定者側データ、設定者が策定する事業者側データをコンピューターに入力してデータベースを作り、同時にインターネットにも載せる。一方この土地を活用して事業をしようとしている借地希望者は端末よりシステムに入りデータを見るが、土地の所有者が事業者側のデータも想定してシステムに入力した結果でもある地代一括前払い定期借地権賃料額に不満の時は、土地の所有者または土地の所有者のコンサルタントよりIDとパスワードを発行してもらい、端末より入力し、これら土地所有者等が入力した事業者側データを修正して事業者が要求する地代一括前払い定期借地権賃料額をシステムに計算させる。
   土地の所有者である地代前払い定期借地権設定者が入力した希望地代一括前払い定期借地権賃料額と借地希望者が要求する地代一括前払い定期借地権賃料額が合致すれば基本条件合致として両者は地代前払い定期借地権設定取引の交渉に進めるが、合致しない場合は、地代前払い定期借地権設定者による希望地代一括前払い定期借地権賃料額及び設定者側の他のデータの修正、または借地希望者による事業者側データの修正が必要になる。双方修正を繰り返し、時に相手方のデータの修正にも踏み込んで、一定の地代一括前払い定期借地権賃料額について合意に達した時に条件合致となる。このプロセスを機能させるための双方による当事者間でのインターネットでの使用可能性、また地代前払い定期借地権設定者または借地希望者の諸条件計算の便宜を図ることに資することもできる地代前払い定期借地権活用システムのコンピュータープログラム。
   
2. 一定の土地の所有者が、当該土地を有効活用しようとして、当該土地の上に地代前払い定期借地権を設定しようとするとき、当該土地の所在地、坪当たり価格、面積等の土地データ、定期借地権期間、希望地代一括前払い定期借地権賃料額等の地代前払い定期借地権データ、建物も保有している場合テナントの立退料、解体費等の建物関連データ、設定にかかる諸負担金、事業者である借地希望者について想定される借地希望者が建設する建物の販売価格、建設諸条件、費用に対する利益率等を端末よりシステムに入力、これにより地代前払い定期借地権設定者が取得可能の金額、または取得可能の建物の割合を把握する。このプロセスを実行するために機能する入力プログラム、計算プログラム、データベース作成プログラム、インターネット接続プログラムからなる請求項1の地代前払い定期借地権設定プログラムの一部をなすコンピューターのプログラム。
   
3. 目的とする土地の上に土地の所有者より地代前払い定期借地権の設定を受けて、建物を建て事業を展開しようとする事業者である借地希望者が、当該土地について地代前払い定期借地権設定者が設定した想定事業者側データに基づく希望地代一括前払い定期借地権賃料額に不満の時、土地の所有者（地代前払い定期借地権設定者）またはそのコンサルタントからIDとパスワードを発行してもらい、坪当たり建築費、事業者利益率、専用面積比率、販売時坪単価、その他費用を端末よりシステムに修正入力し、これらのデータによる借地希望者が予定する地代一括前払い定期借地権賃料額を把握する。
   このプロセスを実行するために機能するID・パスワード発行プログラム、入力プログラム、計算プログラム、データベース作成プログラム、インターネット接続プログラムからなる請求項1の地代前払い定期借地権設定プログラムの一部をなすコンピューターのプログラム。
   

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