CN1502081A - 不动产开发管理方法 - Google Patents

Abstract

一种用于不动产开发的计算机管理方法，土地所有者、建造商、最终购买者和开发经理在开发过程中扮演共享的角色，其中土地所有者和其他利润共享者都可获得土地开发收益和实现附属于土地的开发权利；变现的不仅限于从开发商处获得的土地价值回报收益，其中开发及其增值可以在计算机生成的土地模型上一起进行，在该地块上的民政设施或建筑施工开工和/或竣工之前，有关当局可签发不动产的正式权证，并可进行有关权证的财务结算。

Description

不动产开发管理方法

发明领域

本发明涉及不动产，尤其是但不限于不动产开发中计算机化的方法，其中不动产开发可以在土地的计算机模型上进行，增值的建议可以编入地理模型和信息系统中，不动产权证可以正式签发，在该地块上的民政设施或建筑施工开工和/或竣工之前已发权证的财务结算可以修改。

发明背景

在传统的不动产开发模型中，单一的开发实体实施从获得土地到出售成品房(即住宅、商业用房、工业用房或零星房)的全过程。

开发的地块是按照合同条件或类似的期权安排从土地所有者处获得的，因此土地的取得是以满足开发前提(诸如获得批准、不动产尽职调查结果满意和可行性研究证实开发计划可行)为条件的。

结果，传统开发机制的第一步通常是获得地块，这包括和土地所有者签订长期合同或期权安排，根据合同安排，土地所有者将在开发开始之前、并且开发商对开发的先决条件已经或者可以被满足之后获得收益。土地所有者的收益仅仅是针对土地价值本身的回报，而不包括最终地块开发的利润部分(通常的地块开发过程)。

土地所有者很少参与开发过程，因此不能直接分享将土地用于开发所产生的开发利润。

传统的开发机制较之本发明，对于法人土地所有者和其他的土地所有者的资产升值帮助有限。

在传统的开发机制中，地块获得风险是开发过程中成功与否的关键所在。

在传统的开发机制中，开发商将财务风险与收益从获得地块到出售成品房的开发成本联系在一起。

开发商通常会与贷款人建立融资便利，为购买土地、获得开发批文、支付咨询费、实施可行性研究并执行尽职调查提供资金支持(除非开发商在该过程中投入自有资本)。在许多实例中，贷款人要求开发商在预支贷款之前先投入自有资本。自有资本的投入本身将通过减少开发商可用的财务资源，限制开发方案的范围或质量。

开发商的融资人也将负责应付工程建造商的建筑费用的融资，融资人会参与和工程建造商的直接合同安排(通常以单边契约的形式)，以保证根据贷款条件在开发商违约时融资人的利益，这实质上是一旦开发商违约的话，允许融资人取而代之，与工程建造商一起控制施工合同。

因此，传统开发机制的特点被定义为：单一的融资实体(或单一的融资人财团)相应地与开发商签订合同并为开发筹资提供贷款便利。融资人承担项目的筹资风险，但以工程所在的土地和开发商或相关实体或发起人的其他资产为保证，抵补了上述风险。

开发商发生并承担项目融资人提供贷款便利的成本(通常是利息和其他费用)，这期间从获得地块开始(如果土地成本是融资支付的)到向最终购买者出售成品房、以实现的收益偿还融资便利结束。在大规模的历时1-3年竣工(或更长)的单一或混合开发中，重大的融资成本是任何工程考察的可行性因素，由于融资成本是由出售成品房的收益来抵补或偿付的，且直到销售后才能得到摊销或承担，因此融资成本减少了开发商手中的净利润。

开发商会为地块设计开发概念，并试图在市场上售卖那个概念。

开发概念会受到基于传统的开发机制中固有的融资风险和项目成本的可行性研究的限制。传统周期中的预期开发收益在25-35％之间，这和现行的开发策略和主题商业系统相比，盈利空间狭窄。这降低了满足市场需求和提供更优质成品房的弹性，即开发商几乎没有能力激发购买者的市场购买意愿，因为几乎没有利润可与最终的购买者共享。这样的话，开发商必须彻底改变开发概念本身，或者降低成本提供更多的成品房(通常会降低质量)，或者将设计概念放到需求相对较低的合适的小市场中。

在传统的开发过程中，开发商与工程建造商缔结单一的建筑承包合同。

建筑筹资风险按照建筑承包合同的条款规定由开发商承担。开发商经常会试图通过融资便利筹资来降低该风险。然而，开发商的土地或其他资产最终仍有风险。

成品房的最终购买者和工程建造商没有直接的关系(除非在竣工时修正缺陷，也许建造商才会和购买者有所接触)。

对开发商而言，项目收益的取得完全依赖于相关工程建设的竣工。因此，建造商和影响工程进度的任何情况都会直接影响工程开发，并会损害开发商的净收益。这些情况包括天气、产业行为、成本突破或变化、原材料的采用价值以及其他因素。

在传统的开发机制中，只有在建筑工程竣工之后，才能申办成品房权证，取得分割开发地块的相关核准件。

因此，成品房购买者将最终签订销售合同取决于是否能按照工程取得的开发批复实现建筑工程的竣工。

建筑开发未经核准会损害开发商遵守开发地块分割核准件的能力。这同样也会延缓权证的申办，延迟通过与最终购买者的销售结算取得的利润回报，同时增加受其他项目风险因素影响的敞口。

按照传统的开发机制，开发商会在“完成计划”的销售合同或类似的合同安排中给予购买者预售承诺，这些合同安排约定一旦建筑竣工并可合法入住，购买者需为成品房支付全部买价。开发商直到此时才拿到开发利润。按照传统的开发方法，竣工后的成品房的购买者无法分享项目利润(除非公开价格折扣在非常有限的幅度内减少开发商的最终利润)。

开发商从工程开工、和购买者签订预售合同，直到建筑工程竣工、成品房入住权证的取得的过程中，承担了购买者由于个人或财务状况的变化、或者由于市场情况的变化而产生的违约风险。

传统的开发机制不考虑重要的购买者对项目可行性和开发设计的意见。

由于开发商在相当狭窄的利润空间内运作，这就限制了在设计的开始阶段对成品房最终购买者的变化因素的考虑程度。这种限制也表现在成品房市场上激发最终购买者的卖点有限，并影响了包括成品房管理权收益在内的成品房销售利润的留存。传统的做法，开发商出售项目的管理权，并获得上述出售的全部收益，而代理团体或最终购买者得不到这些收益的任何返还。在本发明中，由于就在土地所有者身上的花费而言收益有显著的增加，出售管理权的收益可以留给代理人或最终购买者，继而节省了应付代理人税金或对其他所有权成本的补贴，并以此激发最终购买者的购买意愿。

在传统开发方法的概念和设计中，对购买者因素考虑得很少，本开发策略与之相比，最初的市场评估积极地确定成品房的购买者需求，根据需求评价进行开发设计，而不是采用开发商基于一般市场要求报告或调查提出的设计概念。

在此描述的对传统开发机制的分析表明，传统开发机制受到下列因素的制约：

缺乏开发专长或没有能力参与地块开发的土地所有者触及开发收益的机会很少——土地所有者很少意识到“开发机会”。

传统的开发方法不参与开发过程，也不共享实现的开发利润，使得法人土地所有者的资产增值仅限于向开发实体收取的土地转让价格，有时候是来自联合体或使用传统开发方法的类似安排的收益。相比较在本发明中，由于土地所有公司分享了开发利润且更早地实现了收益，资产升值因素因此有所增加。

一个开发实体承担从地块获得到成品房变现过程中全部的项目风险。尽管风险因素在某些时期可以由其他当事人来承受(比如：就筹资风险而言的融资者、或就建筑风险而言的建造商)，但是由于其他当事人通过合同和其他机制(比如：土地或其他资产保证)保证了他们的处境，因此所有这些风险责任最终仍在开发商的身上。

开发费用(超过开发商自由资本的部分)通常由一个融资者(或在更大的项目中由一个融资财团)来筹集。这反映在向开发商提供融资便利的成本中，相反该成本也包含在开发费用中冲抵潜在收益。成本压力限制了开发商在成品房质量或多样性上的投入。

开发周期(用收益实现来表示)显然比必要的开发时间长得多。开发商的收益要到完工的成品房出售且按照销售合同收到最终购买者的付款后才能实现。如前所述，如果开发商实行价格折扣或促销，这通常会受到传统开发方法固有的低收益-高成本压力的限制，使得最终购买者只能在非常有限的幅度内，否则无法分享开发利润。最终购买者作为开发的合作者不参与利润分成。

在开发期间，传统机制中开发商的净收益易受下列因素的不利影响：

(a)建筑工期的延误；

(b)工程建造商方面的违约或法人/实体风险(即建造商破产)；

(c)从地块取得到建筑竣工出售成品房的项目筹资费用和此处列出的其他因素引起的开发商成本的增加；

(d)延迟取得工程所需的监管批复，这将延误建筑开工和用于合同结算的最终权证的申办，使开发利润回收脱节；

(e)市场需求的变化；和

(f)在早期概念设计阶段适应市场需求的能力有限

(g)购买者为成品房全价支付全部印花税。

发明目的

因此，本发明的目的试图修正不动产开发中传统重要技术方法的某些弊端和局限性，或者至少向公众提供另一个有用的可替代性的选择。

发明概述

因此，根据发明的一个(但未必是唯一)的方面，本发明涉及用于不动产开发的计算机管理方法，其中土地所有者、建造商、最终购买者和开发经理在开发过程中扮演共享的角色，土地所有者和其他利润共享者都可获得土地开发收益和实现附属于土地的开发权利；变现的不仅限于从开发商处获得的土地转让价值收益，其中开发及其增值可以在计算机生成的土地模型上一起进行，有关当局可以签发不动产的正式权证，在该地块上的民政设施或建筑施工开工和/或竣工之前可以进行有关权证的财务结算，该方法包括以下步骤：

为土地所有者的资产变现保护区内土地的开发潜力和开发权利，通过指定并委托开发经理代表土地所有者获得开发、建筑和分割地块所必需的地方和法定批复，然后获得平面地块，获得和住宅、商业用房、产业用房或零星单元或住所规划面积相一致的层面或容积上的土地完全权证，开发经理为地块开发选择建筑经理和/或建造商；

通过计算机化的方法生成与地籍簿边界相重叠的、该地块的一个空间精确的地理学上的数字地形模型；

计算机辅助民用结构建筑设计制图，并在模型中覆盖建筑设计；

围绕建筑设计施行地块分割或重构，输入以此申办的规划权证的面积和说明；

获得规划平面地块的初始正式权证，层面或容积上的土地完全权证；

其中计算机化的方法在地理信息系统数据库中编入了模型、建筑设计和产权信息；

地理信息系统适用于提供相关数据并配合以下更深层次的步骤：

先成立代理团体，然后进行层面或容积土地权证下的施工，或平而地块分割中的施工或其它附属民用设施的建设；

开发经理或代表土地所有者的其它指定代理人向购买者营销和出售已分割的或重构的户室；

购买者就其户室增值建设与一个或多个建造商签订施工合同；

与购买者进行预售合同结算，按照合同向购买者移交平面土地权证、层面或容积房地产完全权证，使之在增值建设或其地块上附属的民用设施施工之前登记成为其房地产的业主；

在工程开工之前，根据此处涉及的开发租约和契约条款向户室购买者转让该房地产权证上的所有权；

购买者为开发将已购户室出租给建筑经理或开发经理，据称开发租约从属于根据地方或国家有关当局对权证申办、建筑完工、户室入住之间户室使用权的强制限制必需的契约条款或登记凭证；

开发经理或建筑经理将租赁户室的建筑施工承包给一个或多个建造商，或为聘用建造商的所有或任何一方当事人的利益，对权证购买者或代理团体合同聘用的一个或多个建造商实施监理；

实施计算机勘测审核，核实构成建筑和其他增值建筑的结构元素都在已分割或重构的权证边界上或界内，将实地进度变化输入地理信息系统数据库，其中在每一阶段都根据地理信息系统确定的方向和参数进行建设施工；

经协商终止购买者与建筑经理和/或开发经理之间的开发租约，为在建筑竣工时取得符合契约条款的户室使用权付清款项，其中地块和其上的建筑可由购买者收回和入住。

开发经理和土地所与者之间首选以书面合同的形式签订开发管理协议，由开发经理代表土地所有者取得分割或重构适当所需的地方政府许可证、开发和施工的同意批复。

建筑经理和建造商可以是同一实体。

必要的许可证和同意批复可以是在地面住所、典型的住宅施工中的土地分割许可证，或是在多层建筑、典型的是高层公寓或用于居住、零星、工业或商业用单元房施工中的层面或容积房地产分层许可证。

在任一建筑内或在带有随权证发放进度而调整的建筑施工安排的项目地块内，房地产权证的申办是分阶段进行的。

已分割或重构户室宜通过不动产代理人、会计师、财务规划师、投资顾问或其他代理人来营销和销售，或者采用传统的销售方法，或者经由专用互联网门户网站，指定向预期购买者营销和按合同出售户室，合同要求购买者在增值建设或其地块上的民用设施建筑开工之前接受平面地块权证、层面或容积上的房地产权证。

建筑或民用设施竣工期限宜在购买者与建筑经理之间的开发租约中约定。租约最好包含在施工活动超出初始租约期限时延长租约的选择权。

每一份开发租约宜包含或确认在个人购买者和建造商之间存在的建筑合同或安排，其中建造商由代表购买者和建筑经理或建造商打交道的开发经理管理。

代理团体宜被指定为每一个购买者的代理人，与建筑经理、建造商或开发经理在工程设施建设和/或签订建筑工程合同方面打交道。

购买者宜享有付款便利，典型的做法是在施工期间按进度向建造商付款，或选择向聘用建造商的建筑经理或开发经理付款。

付款宜根据个人购买者与建造商、或建筑经理或开发经理签订的建筑工程合同或安排价值按比例支付，其中由开发经理聘用建造商，根据多层建筑的相关层面或容积的房地产单元完全所有权或由每位购买者承担的、经数量勘测员确定的建筑工程的比例价值。

付款期限与工程施工中的现金流要求和/或办妥工程施工认证书的花费有关。

本发明的另一方面涉及依此前所述的不动产开发方法所开发的不动产。

本发明的再一方面，涉及建于依此前所述的不动产开发方法开发的不动产之上的建筑。

附图简述

为了更易理解和实施本发明，请参考附图，其中：

图1和图2构成按照实施例1的本发明优选方法的流程图。

详细描述

实施例1

图1和图2显示实施例1的开发不动产优选方法的流程图。

阶段1：由开发经理认定合适的地块，就此开始与土地所有者的谈判(10)。开发经理和土地所有者之间签订开发管理协议，按照协议开发经理帮助土地所有者通过获得必要的开发许可证和建立地块开发概念来实现土地的增值(12)。开发经理在土地上没有收益，而是作为独立的承包商为土地所有者提供服务收取服务费。开发管理协议给予开发经理实施提议地块开发初期可行性研究的必要授权(14)。重要的是必须认识到对开发经理没有土地权证的转让或在本阶段的土地获取费用上不存在任何资金支持(16，18)。

阶段2：在本阶段，开发经理完成初始可行性研究和概念设计(20)，包括根据要求输入潜在购买者。开发经理运用具体的专利计算机模型证实工程的可行性，说服土地所有者实施开发。在本阶段，开发经理还宜建立由各种成员，诸如勘测员、规划员、建筑师和内部设计员，组成的项目咨询团，选择建筑经理和/或建造商(22)。然后开发经理准备和提交与土地使用权、建造的住所类型和地块分割模式有关的开发许可证的各种申请材料(24)。这将包括创建空间精确的地理学上的数字化地形模型和信息系统，输入设计概念上的建筑及其增值的民用结构建筑设计，就在地理模型和信息系统内的建筑设计覆盖边界和描述通过开发地块的分割或重构申办的权证，准备和向有关评估权威机构提交勘测规划，以供权威机构盖章同意与购买者签订预售合同的主体申办平面地块、层面或容积上的房地产完全权证，这些都在增值建设或在平面地块开发中的民用设施开工之前进行。

然后准备关于每套户室的文件，包括内部alia、权证合同、开发租约、层面合同(如果地方法规要求的话)、社区管理陈述、建筑管理陈述、建筑施工合同和契据、监管契据(26)。

由指定的财务顾问、投资顾问、会计师、营销集团、不动产或其他代理人(28)应用本发明来营销已办妥权证的房地产。运用具体的专利计算机模型辅助房地产营销。由开发经理引进所有者融资或股权参与，本阶段安排的资金可以用于支付迄今为止发生的咨询费用(29)。

阶段3：开发经理继续向有关权威评估机构和市府团体申请开发许可证(30)。不动产代理人或不动产经销商会按“包销方案”继续销售房产，一般至少达到70％-80％的预售规模(32)。

同时，要获得各种开发批复和许可证，准备地块分割或重构规划，并由有关的权威评估机构和市政当局盖章同意(34)。

然后提交经盖章同意的分割或重构规划、购买者和经适当授权的建筑经理之间签订的开发租约办理登记(36)。

阶段4：申办并向土地所有者签发已分割或重构房地产的权证(40)。在本阶段，还要为层面产权开发建立代理团体，该代理团体有权代表购买者(即已分割或重构房地产业主)和代理团体，接触承包商和签发公共不动产上的(包括除建筑元素建设之外的景观美化和服务基础设施安装)建筑工程许可证(42)。公共不动产建筑设施竣工，包括景观美化和开发地块的常规维护，常常导致不动产的增值(45)。购买者(即房地产业主)指定代理团体作为其代理人代表其在其所有的已分割或重构房地产上建筑施工。对公共不动产上的建筑施工代理团体也行使自己的权利。代理团体聘用项目开发经理作为服务承包商帮助履行建筑工程方面的职能(既行使自有权利，也在代理资格内代理购买者)(43)(44)(56)。值得注意的是申办权证和公共不动产也要依据开发租约和各种有关先前已经相关市政当局批准的允许建筑类型的契约(46)。土地所有者将在房地产售罄和权证转移至购买者之后退出开发进程(48)。这样，土地所有者不承担建筑成本或风险(除非在土地所有者仍是未售出房地产的登记业主的情况下)，从这点来看由购买者及其个人融资者承担(49)。这是本方法较之传统开发模型的主要优点，其中不动产开发商从土地所有者手中购买不动产而有效地取代了土地所有者，并承担项目融资成本和风险。

阶段5：随着房地产售出并与购买者清算销售合同(50)，在建筑施工开工之前可以向原始土地所有者和购买者按各自份额返还销售收入余额作为“开发”利润(52)。另外，开发经理从销售收入余额中也收到其开发管理费(54)。开发经理和负责房地产建筑管理的建筑经理或建造商一起工作，为购买者就建筑工程初次和随后的付款提供建议(56)。事实上，建筑费用由购买者或其有权证抵押按揭保证的贷款机构承担(58)。可能在某些辖区内开发经理和建筑经理可以是同一实体内的一个人。

阶段6：每一地块上的建筑施工可以开工了(60)。建筑经理或开发经理监管的建造商通过开发租约和合同可以占有并保有每一购买者或代理团体用于建筑工程的地块(62)。开发经理帮助建筑经理或建造商协调购买者制定建筑进度图按建筑费用比例付款的进程。在这一本系统特有的过程中，开发经理不断地与建筑实体和购买者打交道。传统的开发方法可以看到由开发实体联络贯穿整个开发项目，然而在本系统中土地所有者退出了进程，购买者遂与建造商(第二实体)和在本阶段代表代理团体和最终购买者的开发经理(64)交易。开发经理为节约建筑工程成本而与建造商一起工作，节约的成本被当作给予最终购买者更优的成品房或另一些利益刺激。

建筑施工竣工后，可以就每一套完工的房地产签发入住证书(66)。在建筑竣工后、但在交付入住前，可以实施任何必要的分割来矫正任何明显的面积侵蚀或定线失调(68)。

记录新社区管理陈述或其他可登记的凭证，登记最终规划，结束在有关辖区的层面开发合同(69)。

阶段7：建筑施工竣工后，地块和房产可以由个人购买者收回和入住(70)。在本阶段，由于不再需要接近地块，开发租约也可以解除了(72)。有强制条件的，权证上的契约也将解除。就这一点而言，随着作为建筑合同要求或规定的条件之一的缺陷修正工作的完成，建造商的责任也结束了(74，76)。开发经理在缺陷修正工作上继续代表购买者和代理团体(78)。

优点

本开发策略相对于传统开发机制的优点阐述如下。

本开发策略没有单一的开发商，没有任何一方承担工程的全部风险。这给开发过程带来明显的灵活性。

由于在办妥向个人购买者转让权证(这发生在建筑施工前)时就得到价格回报，因此该价格回报明显大于传统开发机制。土地所有者的资本回报也明显较大，土地所有者以非传统开发机制所固有的方式共享开发利润。

建筑施工前权证的确立对土地所有者所拥有的土地有明显的增值作用。

价格和资本回报的增加及建筑施工前权证的确立带来的增值为法人土地所有者提供高于传统开发机制下可得利益的明显的资产增值机会。本发明的资产增值不限于建筑竣工和开发前土地获得上可得的价格，而扩展到共享开发利润。在传统开发机制下，即使法人土地所有者想参加联合风险投资以开发其土地，价格回报的变现与本发明回报变现之快相比是延迟的。本发明为法人土地所有者在要求变现的接受和利润共享的时间上提供明显的优点。

此外，土地所有者不承担建筑成本或风险(除非平面地块(二维)、层面或容积地产权证未被出售)。土地所有者所承受的市场风险，特别是在工程建筑过程中市场需求的变化降低了，因为这些变化的冲击被土地所有者手中得到的开发利益的早期回报所抵消。

明显大的价格回报在对任何特定地块的设计理念上产生了更大的灵活性，以便满足某个特定市场上一些购买者的特殊需求，以及将此理念推入不同的市场。价格回报较高意味着购买者可以参与分享工程的利润，通过成品房的质量，其基本设计参数和对购买者提供激励的能力可以更大地激励购买者的购买欲，而对土地所有者仍可提供超出传统开发方法的开发回报。

成品房的优质导致更好的租赁回报和更好的资本增长机会。而且，权证向成品房转移及其与建筑后续工程关系的加速使在最终购买者方面的财政和税收状况更好。在传统开发方法中，购买者支付首期款项然后等待长达3年，而对于成品房所有权何时转让给他们没有肯定的许诺。在本发明中，权证获得契约的执行和那些契约的结清之间的时间明显地缩短，结果易于预测最终购买者需要的融资和资金投入点。在本发明中，权证的转移也将工程计划具体化，使购买者对其融资合约进行估价。在这一点上确定资金投入日期，比传统开发方法有较高程度的确定性。

因开发利润的早期回报和价格的较高回报而获得的灵活性也产生资助所有权成本的能力。而这在传统开发方法中最终购买者是未能遇到的。这包括可支付给代表实体、地方当局的房地产税和其他所有权经费的费用和征税。这些费用可由开发利润的共享向最终购买者的转移而抵消，特别是代表实体手中管理权的售出(在传统开发方法中是由工程开发商持有的)。另外，最终购买者通过直接的现金支付、房屋的优质或其他方面可直接共享开发利润和节约建筑成本。本发明使最终购买者在开发过程的早期即具有地产完全保有权证的拥有而得益，结果在建筑工程完成后并不发生额外的费用，并有机会降低不断增长的所有权成本。相反，传统开发方法下的所有者承担这些费用而无开发商的资助。在建筑工程中产权的增值是可实现的，并且可被购买者所利用，而相反，在传统开发过程中，单一开发实体在整个建筑工程中保持开发地块的所有权，但不利用建筑工程的改进带来的该地块的升值。

本开发策略下可获得的开发成本的显著高回报引导购买者很大范围的资本投入于初期设计概念，并在设计早期的预概念阶段产生体现购买者特殊需求的能力。较高的回报还可使优质成品房得以产生，却不使开发因成本太高而失去竞争市场。

购买者从本发明开发策略的所得获得不低的印花税津贴，因为他们对平面地块、层面或容积地产(当情况需要时)而不是建成的一套房间的全值支付税款。

如上所述，当购买者按销售合同将产权转移到他们的开发地手续办妥时，产权即确立，这时即收到成本的开发回报。因此，开发回报并不依赖于建筑工程的时间表或受以下可能的不良冲击：

1)建筑商违约；

2)建筑延期；或

3)在建筑过程中购买者违约。

按照本开发策略，各购买者的融资人通过银行零星融资条款承担所有资金风险。没有单一的工程或设计开发单位介入土地所有者(或任何其他参与者)和融资者之间。从而意味着融资成本不是开发成本而是最终购买者在零星融资水平所发生的费用。这避免了重复融资来源，并使融资服务更有效地传送给工程开发。

在任何特定的工程中，可有很多购买者的最终零星融资者，因此可有多种融资者提供资金以满足这种开发理念的建筑成本，结果就抵消了这种风险。

按照本发明，成品房的优质与该成品房融资的完满结合提升了银行的公众形象及贷款者的满意程度。在一项开发工程中涉及多个融资者的能力使融资者调节和控制其风险的范围增大。另外，各权证与建筑成本零星融资相关联的条款比传统方法在全部建筑工程完成过程中开发项目的单一融资者所处地位提供了建筑过程中权证上/内更好的贷款价值比。

在传统的开发机制中，开发商与单一项目建筑商订立契约并承担建筑资金条款(通过提供给该开发商的机构享受单一贷款便利)有关的全部风险。在本开发策略中，项目建筑商和原土地所有者之间没有直接关系(不是在原土地所有者持有的地块上进行建筑)。开发经理、建筑经理和建筑商代表最终购买者和代表实体进行工作以确保原土地所有者通过向购买者销售开发理念而产生的代理和契约性义务得到遵守及购买者的利益得到保护。

项目建筑者从每一个购买者按比例收取建筑工程款，因此，风险并不由土地所有者承担。

而且，购买者有多个零星融资者，因此，建筑商的报偿风险明显不同于传统开发机制下的风险。事实上，报偿风险(从建筑商的观点来看)被可能具有多个涉及项目资金的融资者所缓和。

因为本发明涉及与选定建筑商确立关系，因此一般没有与建筑工程的承担和其后依据项目建筑商确定而产生利益有关的棘手问题。开发商可确立与特定建筑商的联盟以承担开发系统中的建筑工程，建筑商工程的持续性提高。这种在获得和维持工程上确定的提高使建筑商可更好地给建筑工程定价而没有损害设计或成品房质量的成本压力——土地所有者手中增加的成本回报使建筑商有更大的余地提出其建筑工程的价格，并对使用本发明的建筑商有更高的回报。与按照本发明的优质成品房的建筑相关联，建筑商的公众形象也提升。

从最终购买者及其零星融资者的观点来看，没有因工程违约而引起的额外风险，因为主持者安排了关于建筑商违约的保险，使其保持对建筑工程的控制，以致于如果有一个建筑商违约，另一个建筑商可以接手，而不对最终购买者产生额外的费用。保险条款也缓解了传统机制中通常由开发商承担的任何风险，在传统机制中，建筑成本的增加事实上降低了开发商手中的开发利润。

早期概念化和设计阶段引进市场资金投入的能力使开发产品的制作者满足市场的需求，比传统方法下有大得多的灵活性，更优质成品房的涌现为成品房业主带来优质生活方式之利益。

对销售代理而言，本发明提供了比在传统发展机制下能够实现的更早的佣金回报；本发明可以以区别于市场中的竞争产品的不同点和分化点，取得品质更佳的存货；本发明为其提供了参与较优质产品销售的机会，带来利润的不断提高和客户满意度的不断提升；这一切都能使销售代理的业务有利润流入。

对评估业的成员，他们极早期的参与值得提倡。本体系在建筑工程前以确立权证的方式形成基础开发包，在早期阶段即提升土地所有人财产的价值。在本发明体系下，购买者可认识到在建造的过程中就会有价值不断的累加，而在传统的开发机制下，因为在整个建造过程中只有一个土地开发包所有人，所以该土地的价值增加(这种增加需要服从对最终购买者的一系列契约化的义务)不能被土地所有人利用(象本发明中最终购买者同样的方式)，本发明中当建筑工程中土地价值增加时，最终购买者可以通过已确立的权证加以制约。

从政府和管理职能部门的角度来看，本发明提供了一种更有效地利用现有立法机制的方法。这种在开发进程中为多个参与者(而不是一个单一的或优势的实体)实现利益的、更有效地利用现有立法机制的方法，将在增加经济发展机会的过程中提升政府形象和目标，而风险降低，并且对公众有更好的社会和生活方式回报。

本发明的特征在于，开发进程和开发利润的参与分布于多个实体(土地所有人，顾问，营造商，融资人和最终购买者)，在公众中体现了更公平的开发基础和公众在开发中的参与。

变动

当然可以认识到，前面所述是根据本发明的阐述性实施例作出的，本领域技术人员会明白对其进行的所有各种修改和变动都将认为落在本说明书所附权利要求书所述的宽的范围中。

整个说明书和权利要求书中，“包含”这个词及其变化形式并不意味着排除其它添加物、成分、完整的东西或步骤。术语“建筑单位”可包括“建筑经理”或“建筑商”。术语“代表实体”可包括“法人团体”、“管理团体”或“购买者的其它代表团体”。术语“容积”包括“空的层面”或“未被占有的空间”。

Claims (20)

1.一种用于不动产开发的计算机管理方法，其中开发可在计算机生成的土地模型上进行，正式权证可在民政设施或建筑施工开工或竣工之前签发，该方法的特征在于包括以下步骤：

通过计算机化的方法生成与地籍簿边界相重叠的、该地块的一个空间精确的地理学上的数字地形模型；

计算机辅助民用结构建筑设计制图，并在模型中覆盖建筑设计；

围绕建筑设计施行地块分割或重构，输入以此申办的规划权证的面积和说明；

获得规划平面地块的初始正式权证，层面或容积上的土地完全权证；

其中计算机化的方法在地理信息系统数据库中编入了模型、建筑设计和产权信息。

2.如权利要求1所述的方法，其中所述地理信息系统适用于提供相关数据并配合以下更深层次的步骤：先成立代理团体，然后进行层面或容积土地权证下的施工，或平面地块分割中的施工或其它附属民用设施的建设。

3.如权利要求2所述的方法，其中还包括以下更深层次的步骤：

开发经理或代表土地所有者的其它指定代理人向购买者营销和出售已分割的或重构的户室；

购买者就其户室增值建设与一个或多个建造商签订施工合同；

与购买者进行预售合同结算，按照合同向购买者移交平面土地权证、层面或容积房地产完全权证，使之在增值建设或其地块上附属的民用设施施工之前登记成为其房地产的业主；

在工程开工之前，根据此处涉及的开发租约和契约条款向户室购买者转让该房地产权证上的所有权。

4.如权利要求3所述的方法，其中还包括以下更深层次的步骤：

购买者为开发将已购户室出租给建筑经理或开发经理，据称开发租约从属于根据地方或国家有关当局对权证申办、建筑完工、户室入住之间户室使用权的强制限制必需的契约条款或登记凭证；

开发经理或建筑经理将租赁户室的建筑施工承包给一个或多个建造商，或为聘用建造商的所有或任何一方当事人的利益，对权证购买者或代理团体合同聘用的一个或多个建造商实施监理。

5.如权利要求4所述的方法，其中还包括以下更深层次的步骤：

实施计算机勘测审核，核实构成建筑和其他增值建筑的结构元素都在已分割或重构的权证边界上或界内，将实地进度变化输入地理信息系统数据库，其中在每一阶段都根据地理信息系统确定的方向和参数进行建设施工。

6.如权利要求5所述的方法，其中还包括以下更深层次的步骤：

经协商终止购买者与建筑经理和/或开发经理之间的开发租约，为在建筑竣工时取得符合契约条款的户室使用权付清款项，其中地块和其上的建筑可由购买者收回和入住。

7.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中开发经理和土地所与者之间以书面合同的形式签订开发管理协议，由开发经理代表土地所有者取得分割或重构适当所需的地方政府许可证、开发和施工的同意批复。

8.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中建筑经理和建造商可以是同一实体。

9.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中必要的许可证和同意批复可以是在地面住所、典型的住宅施工中的土地分割许可证，或是在多层建筑、典型的是高层公寓或用于居住、零星、工业或商业用单元房施工中的层面或容积房地产分层许可证。

10.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中在任一建筑内或在带有随权证发放进度而调整的建筑施工安排的项目地块内，房地产权证的申办是分阶段进行的。

11.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中已分割或重构户室通过不动产代理人、会计师、财务规划师、投资顾问或其他代理人来营销和销售，或者采用传统的销售方法，或者经由专用互联网门户网站交易，指定向预期购买者营销和按合同出售户室，合同要求购买者在增值建设或其地块上的民用设施建筑开工之前接受平面地块权证、层面或容积上的房地产权证。

12.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中建筑或民用设施竣工期限在购买者与建筑经理之间的开发租约中约定，其中租约包含在施工活动超出初始租约期限时延长租约的选择权。

13.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中每一份开发租约包含或确认在个人购买者和建造商之间存在的建筑合同或安排，其中建造商由代表购买者和建筑经理或建造商打交道的开发经理管理。

14.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中代理团体被指定为每一个购买者的代理人，与建筑经理、建造商或开发经理在工程设施建设和/或签订建筑工程合同方面打交道。

15.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中购买者享有付款便利，典型的做法是在施工期间按进度向建造商付款，或选择向聘用建造商的建筑经理或开发经理付款。

16.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中付款根据个人购买者与建造商、或建筑经理或开发经理签订的建筑工程合同或安排价值按比例支付，其中由开发经理聘用建造商，根据多层建筑的相关层面或容积的房地产单元完全所有权或由每位购买者承担的、经数量勘测员确定的建筑工程的比例价值。

17.如前面任何一个权利要求所述的方法，其中付款期限与工程施工中的现金流要求和/或办妥工程施工认证书的花费有关。

18.按照前面所述不动产开发方法开发的不动产，如附图所示。

19.建于按照前面所述不动产开发方法开发的不动产之上的建筑，如附图所示。

20.一种不动产开发的计算机化方法，其中开发在计算机生成的土地模型上进行，正式权证在民政设施或建筑施工开工或竣工之前签发，如附图所示。

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