JP2004038804A - キャッシュフロー予測装置及びキャッシュフロー予測方法並びにキャッシュフロー予測プログラム - Google Patents
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Abstract
【課題】ユーザが前提条件の不確実性を考慮した投資の可否判断をするためのキャッシュフロー予測を算出するキャッシュフロー予測装置及びキャッシュフロー予測方法並びにキャッシュフロー予測プログラムを提供する。
【解決手段】キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する。算出した変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する。算出された前提条件予測値の複数の集合より、前提条件予測値をランダムに各集合から選び、選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出する。
【選択図】図１
【解決手段】キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する。算出した変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する。算出された前提条件予測値の複数の集合より、前提条件予測値をランダムに各集合から選び、選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出する。
【選択図】図１
Description
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、将来にわたるキャッシュフローの不確実性を考慮して、経済価値を評価するキャッシュフロー予測装置及びキャッシュフロー予測方法並びにキャッシュフロー予測プログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
ファシリティマネジメントに関する業務の一つに、建築や改修、移転、売却、賃貸等建物に関わる様々な利活用案の選定と、投資の可否判断があげられる。利活用案を第三者的な立場から比較検討し、投資の可否を客観的に評価するためには、利活用計画に関わる将来の収支（以下、キャッシュフローとする）を定量化することが必要となる。しかし、建物利活用に伴うキャッシュフローは、金利や税金、賃料や建設単価等の外的な要因によって変動する可能性を有している。また、建物利活用に関わる投資額は、一般的に他の設備投資と比較して、大規模となるケースが多いため、外的な要因の変動による、キャッシュフローへの影響が大きい。従って、建物利活用の検討においては、収益の大小だけではなく、賃料や金利の変動等、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定をする必要がある。
【０００３】
従来の、建物に関わる投資や利活用の経済的価値の評価は、一般に次に示す手順となる。
（１） 借入金利、各種税率、賃貸料等の前提条件の設定
（２） 前提条件を基にしたシミュレーション期間内のキャッシュフロー累計額の算定と、収益性の評価
（３） 収益性が十分に見込めないと判断される場合の、前提条件の見直しによる再評価
【０００４】
しかし、この手法は、次に示す３点の問題がある。
第１は、シミュレーションの期間が長期にわたるため、各前提条件がその間に変化する可能性を有しており、将来の前提条件を正確に設定することが困難である。
第２は、前提条件の不確実性がキャッシュフローに反映されないため、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定が困難な点である。
第３は、キャッシュフローの不確実性に影響を及ぼしている前提条件を検証するため、前提条件の設定値を自ら何度も変更し、シミュレーションを繰り返すことが必要な点である。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
本発明はこのような事情を考慮してなされたものであり、その目的は、ユーザが前提条件の不確実性を考慮した投資の可否判断をするためのキャッシュフロー予測を算出するキャッシュフロー予測装置及びキャッシュフロー予測方法並びにキャッシュフロー予測プログラムを提供することにある。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
本発明は上記の課題を解決すべくなされたもので、請求項１に記載の発明は、将来の現金の出入りであるキャッシュフローを予測するキャッシュフロー予測装置において、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出手段と、該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出手段と、前記第２の算出手段によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出手段とを具備することを特徴とする。
【０００７】
請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記第１の算出手段は、さらに、読み出した過去ｍ年間の実績値データより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データと、ｉ＋ｎ年度の実績値データとの差を算出し、該算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商を算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率を算出することを、異なるｉの値を選び直して、所定の回数繰り返すことを特徴とする。
【０００８】
請求項３に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記前提条件予測値は、変動率及び前提条件の現在の仮定値の積であることを特徴とする。
【０００９】
請求項４に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記第２の算出手段は、さらに、前記前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出することを特徴とする。
【００１０】
請求項５に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記第３の算出手段によって算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、該ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出する第４の算出手段とをさらに具備することを特徴とする。
【００１１】
請求項６に記載の発明は、請求項５に記載の発明において、前記第４の算出手段は、さらに、前記ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布に基づいて、所定の信頼度に応じたキャッシュフロー累計額の予測変動範囲を算出することを特徴とする。
【００１２】
請求項７に記載の発明は、将来の現金の出入りであるキャッシュフローを予測するキャッシュフロー予測方法において、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出過程と、該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出過程と、前記第２の算出過程によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出過程とを具備することを特徴とする。
【００１３】
請求項８に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記第１の算出過程は、さらに、読み出した過去ｍ年間の実績値データより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データと、ｉ＋ｎ年度の実績値データとの差を算出し、該算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商を算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率を算出することを、異なるｉの値を選び直して、所定の回数繰り返すことを特徴とする。
【００１４】
請求項９に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記前提条件予測値は、変動率及び前提条件の現在の仮定値の積であることを特徴とする。
【００１５】
請求項１０に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記第２の算出過程は、さらに、前記前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出することを特徴とする。
【００１６】
請求項１１に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記第３の算出過程によって算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、該ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出する第４の算出過程とをさらに具備することを特徴とする。
【００１７】
請求項１２に記載の発明は、請求項１１に記載の発明において、前記第４の算出過程は、さらに、前記ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布に基づいて、所定の信頼度に応じたキャッシュフロー累計額の予測変動範囲を算出することを特徴とする。
【００１８】
請求項１３に記載の発明は、将来の現金の出入りであるキャッシュフローの予測をコンピュータに実行させるためのキャッシュフロー予測プログラムにおいて、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出処理と、該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出処理と、前記第２の算出処理によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出処理とをコンピュータに実行させるためのキャッシュフロー予測プログラムである。
【００１９】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照しこの発明の一実施形態について説明する。図１は本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置の構成を示すブロック図である。キャッシュフロー予測装置は、制御部１、入力部２、出力部３、乱数生成部４、前提条件予測値算出部５、キャッシュフロー算出部６、実績値データベース（以下、ＤＢとする）７、シナリオテーブルＤＢ・８から構成される。
【００２０】
制御部１は、例えば、賃貸ビル事業に関して、キャッシュフローの累計額を予測しようとするユーザが入力部２より入力した入力パラメータ（ビルの延床面積：５０００ｍ２、レンタブル比：７５％、事業期間：１５年、現在の建設単価；２５０千円、初年度の月額賃料：５．０千円）、キャッシュフロー算出のための前提条件の現在値（固定資産税率、都市計画税率、法人税率、住民税率、事業税率、資金借入金利、賃料変動率、空室率）等を前提条件予測値算出部５へ送り、キャッシュフロー算出部６が算出した結果を受けて、出力部３へ送る制御、及び、乱数生成部４、前提条件予測値算出部５、キャッシュフロー算出部６の制御を行う。
【００２１】
乱数生成部４は、所定の擬似乱数生成アルゴリズムを用いて、乱数生成を行う。本実施例においては、乱数生成部４が生成する乱数は、モンテカルロシミュレーションによりキャッシュフロー予測結果を算出するために使用される。
【００２２】
前提条件予測値算出部５は、上述の前提条件毎に過去の実績値データを記憶した実績値ＤＢ・７より、例えば、過去４０年間の借入金利の実績値データを読み出して、１年度から２０年度までの増加（減少）率の算出を行い、次に２年度から２１年度までの増加（減少）率の算出を行い、・・・、２１年度から４０年度までの増加（減少）率の算出を行う。
また、前提条件予測値算出部５は、算出した連続２０年間の増減率２０個それぞれに対し、現在の借入金利を掛け合わせることにより前提条件予測値の算出を行う。
また、算出した２０個の前提条件予測値からなる前提条件予測値の集合を、予測値毎に分類して「借入金利が２０年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
【００２３】
キャッシュフロー算出部６は、例えば、ユーザが設定した賃貸ビル事業において、設定された各種シナリオ（建物保有、建物処分、建物賃貸、建物貸借、移転、土地保有、土地貸借、土地処分、事業運営等）における一時的収入の合計額、継続的収入の合計額、一時的支出の合計額、継続的支出の合計額それぞれを算出するために
用いられる、賃貸ビル事業に関する計画内容区分毎の収支項目それぞれに対応する発生収支項目を記録したシナリオテーブルをシナリオテーブルＤＢ・８より、読み出して、ユーザが設定した賃貸ビル事業において該当する発生収支項目の確定を行う。
また、キャッシュフロー算出部６は、例えば、前提条件予測値（資金借入金利、賃料変動率、空室率）を前提条件予測値算出部５より受けて、この前提条件予測値に基づいて、発生収支項目毎の収益額、費用額それぞれの算出を行う。
また、算出した発生収支項目に基づいて、一時的収入の合計額、継続的収入の合計額、一時的支出の合計額、継続的支出の合計額を算出し、各種税率の前提条件予測値（固定資産税率、都市計画税率、法人税率、住民税率、事業税率）に基づいて、当年度のキャッシュフローの算出を行う。
また、算出した２０年間分のキャッシュフローの値の集合を、予測値毎に分類して「キャッシュフローが２０年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
【００２４】
実績値ＤＢ・７は、キャッシュフロー算出のための前提条件の過去の実績値データを記憶している。
例えば、統計データより直接入力された法人税などの各種税率、建物建設単価、不動産売却時諸費用、年間施設運営費等の過去の実績値データを記録している。また、統計データより直接得ることが出来ない実績値データとして、例えば現在価値還元率は、自己資本比率、資金借入金利、法人税税率、住民税率、事業税率、株主資本の利益率に基づいて算出したデータを記憶している。また、同様に事業収益単価は、売り場面積当たりの販売額に基づいて算出したデータを記憶している。
なお、統計調査のない年は、例えば、消費者物価指数とサービスとの相関を取り推定することで実績値データを補完することが考えられる。
また、前後の年は統計調査がある場合には、中間値と推定することで実績値データを補完することが考えられる。
【００２５】
シナリオテーブルＤＢ・８は、事業計画内容と発生収支項目を対応付けたシナリオテーブルを記憶している。このシナリオテーブルは、シナリオ構成要素と入力パラメータを関連付けたシナリオテーブルと、シナリオ構成要素と収益・費用項目を関連付けたシナリオテーブルとからなる。
シナリオ構成要素と入力パラメータを関連付けたシナリオテーブルは、例えば、賃貸ビル事業においては、建物保有、建物処分、建物賃貸、建物貸借、移転、土地保有、土地貸借、土地処分、事業運営等のシナリオ毎（さらに詳細な分類として、例えば、建物保有に関する収支項目は、建物の継続使用、建物の新築、建物の増築、建物の取得、建物の改修、建物の模様替え等である）に計画面積、事業収益単価、借入金割合、借入金返済期間、法定容積率、レンタブル比、空室率等をを対応付けたテーブルである。
また、シナリオ構成要素と収益・費用項目を関連付けたシナリオテーブルは、例えば、賃貸ビル事業においては、前述のシナリオ毎に収支分類（一時的支出、継続的支出、一時的収入、継続的収入）毎の収支項目（例えば一時的支出に関しては、建物建設費用、建物購入費用、改修費用、模様替え等費用、建物解体費用、返還保証金支払、入居保証金支払、移転費用、現状復旧費用、土地購入費用、不動産所得諸費用、不動産売却時諸費用、不動産取得税が該当する）を対応付けたテーブルである。
【００２６】
次に、本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置のキャッシュフロー予測処理に関する一連の流れを図２のフローチャートを用いて説明する。
キャッシュフロー予測のための準備として、まず、ユーザは、キャッシュフローの累計額を予測しようとするシナリオを選択する。例えば、図３のシナリオ選択例では、シナリオ構成要素は、１：継続利用、２：売却、３：移転、４：賃貸という順に選択を行っている。次に、ユーザは、実施時期などの必要な入力パラメータを入力する。例えば、図３の例において、計画内容名が入力され、１：継続利用の開始年度を１年度、終了年度を６年度としている。また、２：売却と３：移転は、６年度中に開始・終了するとし、以後、６年度を４：賃貸の開始年度として１５年度まで継続することとしている。
【００２７】
これらの入力を受けて、制御部１は、シナリオテーブルＤＢ・８よりシナリオ構成要素と入力パラメータを関連付けたシナリオテーブルを読み出して、図４に示すように、シナリオ構成要素の１：継続利用、２：売却、３：移転、４：賃貸をそれぞれＰ１〜Ｐ４に対応付けて、シナリオ構成要素列Ｐ１〜Ｐ４に応じて関連がある入力項目ｉ１、ｉ３、ｉ５、ｉ６・・・を生成する。ユーザが、入力項目ｉ１、ｉ３、ｉ５、ｉ６・・・に必要な情報を入力すると、キャッシュフロー予測装置は、シナリオ選択及び入力パラメータの入力完了を受けて、キャッシュフロー予測処理を開始する（図２のステップＳ１）。
【００２８】
制御部１は、入力部２より上述のシナリオ選択及び入力パラメータの入力を受けて、前提条件予測値算出部５に送り、不確実性を考慮した前提条件の設定を行う（ステップＳ２）。すなわち、前提条件予測値算出部５は、ｎ（ｎは自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出するために、まず、実績値ＤＢ・７より図５に示す実績値データＡ１〜Ａｍを読み出す（ｍはｎ以上の自然数）。
そして、読み出した過去ｍ年間の実績値データＡ１〜Ａｍより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データＡｉと、ｉ＋ｎ年度の実績値データＡｉ ＋ ｎとの差（Ａｉ ＋ ｎ―Ａｉ）を図５に示すように算出し、算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商（Ａｉ ＋ ｎ―Ａｉ）／Ａｉ ＋ ｎを算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率ΔＡ１〜ΔＡｎを算出する。
【００２９】
例えば、ｎ＝２０、ｍ＝４０とし、過去４０年間の借入金利の１年度から２０年度までの増加（減少）率（Ａ２０―Ａ１）／Ａ２０の算出を行い、次に２年度から２１年度までの増加（減少）率（Ａ２１―Ａ２）／Ａ２１の算出を行い、・・・、２１年度から４０年度までの増加（減少）率（Ａ４０―Ａ２１）／Ａ４０の算出を行う。
算出した連続２０年間の増減率ΔＡ１〜ΔＡ２０それぞれに対し、現在の法人税率ａ０を掛け合わせることにより前提条件予測値ａ１〜ａ２０の算出を行う。
また、算出した２０個の前提条件予測値ａ１〜ａ２０からなる前提条件予測値の集合を、予測値毎に分類して「借入金利が２０年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
例えば、上記手順で借入金利、賃料変動率、建物単価の確率分布の算出を行った結果を図６に示す。ｎ年後の借入金利予測値は、２．０％〜４．４％の間の値であり、確率的には、２．８％となることが最も高いことが図より判断できる。
【００３０】
次に制御部１は、前提条件予測値の算出を受けて、前提条件の不確実性を反映したキャッシュフローの予測を行う（ステップＳ３）。制御部１は、まずシナリオテーブルＤＢ・８よりシナリオ構成要素と収益・費用項目を関連付けたシナリオテーブルを読み出して、図７に示すように、シナリオ構成要素Ｐ１〜Ｐ４に対応付けて、シナリオ構成要素列Ｐ１〜Ｐ４に応じて関連がある収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を選択する。この選択された収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を算出するために、制御部１は、前提条件予測値算出部５が算出した前提条件予測値をキャッシュフロー算出部６に送る。
【００３１】
キャッシュフロー算出部６は、前提条件予測値を受けて、モンテカルロシミュレーションを用いて、各前提条件予測値の集合よりランダムに一組の予測値を抽出し、ユーザが選択したシナリオ構成要素の算定式に予測値を代入し、収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を算出する。
例えば、建物売却価格は、計画面積（ｍ２）と建物時価予測値（千円／ｍ２）との積であり、キャッシュフロー算出部６は、予め記憶されたこの建物売却価格の算定式に建物時価予測値を入力し、ユーザが入力した計画面積を入力して建物売却価格を算出する。
キャッシュフロー算出部６は、算出した収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を図８に示すように、計上年度毎に対応させて計上させることで、１〜ｎ年度のキャッシュフローをそれぞれ算出し、この１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出する。
【００３２】
上述の前提条件予測値よりキャッシュフローの累計額を算出する一連の算出処理を式ｆ（ａ、ｂ、ｃ、・・・）であらわした場合、キャッシュフロー算出部６における処理の流れは、図９に示すようになる。
すなわち、キャッシュフロー算出部６は、例えば、税率ａ、借入金利ｂ、賃料変動率ｃの前提条件予測値の集合Ａ、Ｂ、Ｃよりランダムに一組の予測値を抽出し、式ｆ（ａ、ｂ、ｃ、・・・）に代入し、キャッシュフローの累計額を算出する。
また、算出したｍ−ｎ個のキャッシュフローの累計額の集合を、キャッシュフローの累計額毎に分類して「キャッシュフローの累計額が将来ｎ年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
【００３３】
キャッシュフロー算出部６は、上述のキャッシュフローの累計額の確率分布より、キャッシュフローの累計額予測値の信頼度が、例えば５０％、８０％となる範囲を算出し、１〜ｎ年間のキャッシュフローの累計額の推移とともに出力部３に送る。キャッシュフローの累計額予測値の信頼度は、例えば、ｎ年後のキャッシュフローの累計額予測値の平均値、或いは、最大累計額予測値と最小累計額予測値の中間値から対称に範囲を定めた場合に、キャッシュフローの累計額の確率分布全体に対して何％のキャッシュフローの累計額予測値が含まれるかで定義され、例えば、図１０に示すように、１５年後において当該事業のキャッシュフローの累計額予測の信頼度が８０％の範囲は、キャッシュフローの累計額は、約０〜３５００万円となり、予測の信頼度が５０％の範囲は、５００万円から２５００万円となるといえる。
【００３４】
ユーザは、予測結果による収益性を事業計画と照らし合わせて判断し、事業性が高いと判断すると（ステップ４でＹｅｓ）、キャッシュフロー予測装置は、キャッシュフロー算出処理を終了する。一方、ユーザが事業の時期やシナリオを再考する必要があると判断した場合（ステップ４でＹｅｓ）、ユーザは、不確実性の影響要因をキャッシュフロー変動と各前提条件との相関を調べることによって推定し（ステップＳ５を参照）、前提条件の再設定を行い、再びキャッシュフローの予測を繰り返す（ステップＳ６を参照）。
【００３５】
以上、説明したようにシミュレーションの期間が長期にわたり、各前提条件がその間に変化する可能性を有している場合であっても、将来の前提条件を過去のデータに基づいて確率的に設定することができる。
また、前提条件の不確実性をキャッシュフロー累計額の予測値に反映することができるため、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定が可能である。
また、キャッシュフローの不確実性に影響を及ぼしている前提条件を検証するため、前提条件の確率分布に基づいて、すべての前提条件の設定値でシミュレーションを繰り返すため、従来、人間が行っていた作業を簡略化することができる。
【００３６】
上述のキャッシュフロー予測装置装置は内部に、コンピュータシステムを有している。そして、上述したキャッシュフロー予測に関する一連の過程は、プログラムの形式でコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記憶されており、このプログラムをコンピュータが読み出して実行することによって、上記処理が行われる。ここでコンピュータ読み取り可能な記録媒体とは、磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等をいう。また、このコンピュータプログラムを通信回線によってコンピュータに配信し、この配信を受けたコンピュータが当該プログラムを実行するようにしても良い。
【００３７】
【発明の効果】
以上説明したように、請求項１及び請求項７並びに請求項１３の発明によれば、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出し、変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出し、算出された前提条件予測値の複数の集合より、前提条件予測値をランダムに各集合から選び、選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返すので、ユーザが前提条件の不確実性を考慮した投資の可否判断をするためのキャッシュフロー予測を算出することができる効果が得られる。
【００３８】
請求項４及び請求項１０の発明によれば、請求項１及び請求項７に記載の発明において、さらに、前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出するので、シミュレーションの期間が長期にわたり、各前提条件がその間に変化する可能性を有している場合であっても、将来の前提条件を過去のデータに基づいて確率的に設定することができる効果が得られる。
【００３９】
請求項５及び請求項１１の発明によれば、請求項１及び請求項７に記載の発明において、さらに、算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、キャッシュフロー累計額が変化する範囲と確率を算出するので、前提条件の不確実性をキャッシュフロー累計額の予測値に反映することができるため、ユーザにおいては、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定を行うことができる効果が得られる。
【００４０】
請求項６及び請求項１２の発明によれば、請求項５及び請求項１１に記載の発明において、さらに、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出するので、シミュレーションの期間が長期にわたり、各前提条件がその間に変化する可能性を有している場合であっても、将来のキャッシュフローの累計額を確率的に設定することができる効果が得られる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置の構成を示すブロック図である。
【図２】本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置のキャッシュフロー予測処理に関する一連の流れを示すフローチャートである。
【図３】シナリオ選択の例を示す図である。
【図４】シナリオ構成要素に関連する入力項目を生成する処理を示す図である。
【図５】ｎ年間における前提条件の値の変動率ΔＡ１〜ΔＡｎを算出する手順を示す図である。
【図６】借入金利、賃料変動率、建物単価の確率分布の算出結果を示す図である。
【図７】シナリオ構成要素に関連がある収益・費用項目を選択する処理を示す図である。
【図８】収益・費用項目と、各収益・費用項目を計上する計上年度の対応関係を示す図である。
【図９】前提条件予測値よりキャッシュフローの累計額を算出する一連の算出処理を式ｆ（ａ、ｂ、ｃ、・・・）で表した場合の処理の流れを示す図である。
【図１０】１〜１５年間の事業のキャッシュフローの累計額の推移と、１５年後のキャッシュフローの累計額予測の信頼度が５０％と８０％の範囲を示す図である。
【符号の説明】
１…制御部
２…入力部
３…出力部
４…乱数生成部
５…前提条件予測値算出部
６…キャッシュフロー算出部
７…実績値ＤＢ
８…シナリオテーブルＤＢ
【発明の属する技術分野】
本発明は、将来にわたるキャッシュフローの不確実性を考慮して、経済価値を評価するキャッシュフロー予測装置及びキャッシュフロー予測方法並びにキャッシュフロー予測プログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
ファシリティマネジメントに関する業務の一つに、建築や改修、移転、売却、賃貸等建物に関わる様々な利活用案の選定と、投資の可否判断があげられる。利活用案を第三者的な立場から比較検討し、投資の可否を客観的に評価するためには、利活用計画に関わる将来の収支（以下、キャッシュフローとする）を定量化することが必要となる。しかし、建物利活用に伴うキャッシュフローは、金利や税金、賃料や建設単価等の外的な要因によって変動する可能性を有している。また、建物利活用に関わる投資額は、一般的に他の設備投資と比較して、大規模となるケースが多いため、外的な要因の変動による、キャッシュフローへの影響が大きい。従って、建物利活用の検討においては、収益の大小だけではなく、賃料や金利の変動等、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定をする必要がある。
【０００３】
従来の、建物に関わる投資や利活用の経済的価値の評価は、一般に次に示す手順となる。
（１） 借入金利、各種税率、賃貸料等の前提条件の設定
（２） 前提条件を基にしたシミュレーション期間内のキャッシュフロー累計額の算定と、収益性の評価
（３） 収益性が十分に見込めないと判断される場合の、前提条件の見直しによる再評価
【０００４】
しかし、この手法は、次に示す３点の問題がある。
第１は、シミュレーションの期間が長期にわたるため、各前提条件がその間に変化する可能性を有しており、将来の前提条件を正確に設定することが困難である。
第２は、前提条件の不確実性がキャッシュフローに反映されないため、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定が困難な点である。
第３は、キャッシュフローの不確実性に影響を及ぼしている前提条件を検証するため、前提条件の設定値を自ら何度も変更し、シミュレーションを繰り返すことが必要な点である。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
本発明はこのような事情を考慮してなされたものであり、その目的は、ユーザが前提条件の不確実性を考慮した投資の可否判断をするためのキャッシュフロー予測を算出するキャッシュフロー予測装置及びキャッシュフロー予測方法並びにキャッシュフロー予測プログラムを提供することにある。
【０００６】
【課題を解決するための手段】
本発明は上記の課題を解決すべくなされたもので、請求項１に記載の発明は、将来の現金の出入りであるキャッシュフローを予測するキャッシュフロー予測装置において、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出手段と、該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出手段と、前記第２の算出手段によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出手段とを具備することを特徴とする。
【０００７】
請求項２に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記第１の算出手段は、さらに、読み出した過去ｍ年間の実績値データより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データと、ｉ＋ｎ年度の実績値データとの差を算出し、該算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商を算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率を算出することを、異なるｉの値を選び直して、所定の回数繰り返すことを特徴とする。
【０００８】
請求項３に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記前提条件予測値は、変動率及び前提条件の現在の仮定値の積であることを特徴とする。
【０００９】
請求項４に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記第２の算出手段は、さらに、前記前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出することを特徴とする。
【００１０】
請求項５に記載の発明は、請求項１に記載の発明において、前記第３の算出手段によって算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、該ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出する第４の算出手段とをさらに具備することを特徴とする。
【００１１】
請求項６に記載の発明は、請求項５に記載の発明において、前記第４の算出手段は、さらに、前記ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布に基づいて、所定の信頼度に応じたキャッシュフロー累計額の予測変動範囲を算出することを特徴とする。
【００１２】
請求項７に記載の発明は、将来の現金の出入りであるキャッシュフローを予測するキャッシュフロー予測方法において、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出過程と、該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出過程と、前記第２の算出過程によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出過程とを具備することを特徴とする。
【００１３】
請求項８に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記第１の算出過程は、さらに、読み出した過去ｍ年間の実績値データより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データと、ｉ＋ｎ年度の実績値データとの差を算出し、該算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商を算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率を算出することを、異なるｉの値を選び直して、所定の回数繰り返すことを特徴とする。
【００１４】
請求項９に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記前提条件予測値は、変動率及び前提条件の現在の仮定値の積であることを特徴とする。
【００１５】
請求項１０に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記第２の算出過程は、さらに、前記前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出することを特徴とする。
【００１６】
請求項１１に記載の発明は、請求項７に記載の発明において、前記第３の算出過程によって算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、該ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出する第４の算出過程とをさらに具備することを特徴とする。
【００１７】
請求項１２に記載の発明は、請求項１１に記載の発明において、前記第４の算出過程は、さらに、前記ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布に基づいて、所定の信頼度に応じたキャッシュフロー累計額の予測変動範囲を算出することを特徴とする。
【００１８】
請求項１３に記載の発明は、将来の現金の出入りであるキャッシュフローの予測をコンピュータに実行させるためのキャッシュフロー予測プログラムにおいて、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出処理と、該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出処理と、前記第２の算出処理によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出処理とをコンピュータに実行させるためのキャッシュフロー予測プログラムである。
【００１９】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照しこの発明の一実施形態について説明する。図１は本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置の構成を示すブロック図である。キャッシュフロー予測装置は、制御部１、入力部２、出力部３、乱数生成部４、前提条件予測値算出部５、キャッシュフロー算出部６、実績値データベース（以下、ＤＢとする）７、シナリオテーブルＤＢ・８から構成される。
【００２０】
制御部１は、例えば、賃貸ビル事業に関して、キャッシュフローの累計額を予測しようとするユーザが入力部２より入力した入力パラメータ（ビルの延床面積：５０００ｍ２、レンタブル比：７５％、事業期間：１５年、現在の建設単価；２５０千円、初年度の月額賃料：５．０千円）、キャッシュフロー算出のための前提条件の現在値（固定資産税率、都市計画税率、法人税率、住民税率、事業税率、資金借入金利、賃料変動率、空室率）等を前提条件予測値算出部５へ送り、キャッシュフロー算出部６が算出した結果を受けて、出力部３へ送る制御、及び、乱数生成部４、前提条件予測値算出部５、キャッシュフロー算出部６の制御を行う。
【００２１】
乱数生成部４は、所定の擬似乱数生成アルゴリズムを用いて、乱数生成を行う。本実施例においては、乱数生成部４が生成する乱数は、モンテカルロシミュレーションによりキャッシュフロー予測結果を算出するために使用される。
【００２２】
前提条件予測値算出部５は、上述の前提条件毎に過去の実績値データを記憶した実績値ＤＢ・７より、例えば、過去４０年間の借入金利の実績値データを読み出して、１年度から２０年度までの増加（減少）率の算出を行い、次に２年度から２１年度までの増加（減少）率の算出を行い、・・・、２１年度から４０年度までの増加（減少）率の算出を行う。
また、前提条件予測値算出部５は、算出した連続２０年間の増減率２０個それぞれに対し、現在の借入金利を掛け合わせることにより前提条件予測値の算出を行う。
また、算出した２０個の前提条件予測値からなる前提条件予測値の集合を、予測値毎に分類して「借入金利が２０年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
【００２３】
キャッシュフロー算出部６は、例えば、ユーザが設定した賃貸ビル事業において、設定された各種シナリオ（建物保有、建物処分、建物賃貸、建物貸借、移転、土地保有、土地貸借、土地処分、事業運営等）における一時的収入の合計額、継続的収入の合計額、一時的支出の合計額、継続的支出の合計額それぞれを算出するために
用いられる、賃貸ビル事業に関する計画内容区分毎の収支項目それぞれに対応する発生収支項目を記録したシナリオテーブルをシナリオテーブルＤＢ・８より、読み出して、ユーザが設定した賃貸ビル事業において該当する発生収支項目の確定を行う。
また、キャッシュフロー算出部６は、例えば、前提条件予測値（資金借入金利、賃料変動率、空室率）を前提条件予測値算出部５より受けて、この前提条件予測値に基づいて、発生収支項目毎の収益額、費用額それぞれの算出を行う。
また、算出した発生収支項目に基づいて、一時的収入の合計額、継続的収入の合計額、一時的支出の合計額、継続的支出の合計額を算出し、各種税率の前提条件予測値（固定資産税率、都市計画税率、法人税率、住民税率、事業税率）に基づいて、当年度のキャッシュフローの算出を行う。
また、算出した２０年間分のキャッシュフローの値の集合を、予測値毎に分類して「キャッシュフローが２０年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
【００２４】
実績値ＤＢ・７は、キャッシュフロー算出のための前提条件の過去の実績値データを記憶している。
例えば、統計データより直接入力された法人税などの各種税率、建物建設単価、不動産売却時諸費用、年間施設運営費等の過去の実績値データを記録している。また、統計データより直接得ることが出来ない実績値データとして、例えば現在価値還元率は、自己資本比率、資金借入金利、法人税税率、住民税率、事業税率、株主資本の利益率に基づいて算出したデータを記憶している。また、同様に事業収益単価は、売り場面積当たりの販売額に基づいて算出したデータを記憶している。
なお、統計調査のない年は、例えば、消費者物価指数とサービスとの相関を取り推定することで実績値データを補完することが考えられる。
また、前後の年は統計調査がある場合には、中間値と推定することで実績値データを補完することが考えられる。
【００２５】
シナリオテーブルＤＢ・８は、事業計画内容と発生収支項目を対応付けたシナリオテーブルを記憶している。このシナリオテーブルは、シナリオ構成要素と入力パラメータを関連付けたシナリオテーブルと、シナリオ構成要素と収益・費用項目を関連付けたシナリオテーブルとからなる。
シナリオ構成要素と入力パラメータを関連付けたシナリオテーブルは、例えば、賃貸ビル事業においては、建物保有、建物処分、建物賃貸、建物貸借、移転、土地保有、土地貸借、土地処分、事業運営等のシナリオ毎（さらに詳細な分類として、例えば、建物保有に関する収支項目は、建物の継続使用、建物の新築、建物の増築、建物の取得、建物の改修、建物の模様替え等である）に計画面積、事業収益単価、借入金割合、借入金返済期間、法定容積率、レンタブル比、空室率等をを対応付けたテーブルである。
また、シナリオ構成要素と収益・費用項目を関連付けたシナリオテーブルは、例えば、賃貸ビル事業においては、前述のシナリオ毎に収支分類（一時的支出、継続的支出、一時的収入、継続的収入）毎の収支項目（例えば一時的支出に関しては、建物建設費用、建物購入費用、改修費用、模様替え等費用、建物解体費用、返還保証金支払、入居保証金支払、移転費用、現状復旧費用、土地購入費用、不動産所得諸費用、不動産売却時諸費用、不動産取得税が該当する）を対応付けたテーブルである。
【００２６】
次に、本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置のキャッシュフロー予測処理に関する一連の流れを図２のフローチャートを用いて説明する。
キャッシュフロー予測のための準備として、まず、ユーザは、キャッシュフローの累計額を予測しようとするシナリオを選択する。例えば、図３のシナリオ選択例では、シナリオ構成要素は、１：継続利用、２：売却、３：移転、４：賃貸という順に選択を行っている。次に、ユーザは、実施時期などの必要な入力パラメータを入力する。例えば、図３の例において、計画内容名が入力され、１：継続利用の開始年度を１年度、終了年度を６年度としている。また、２：売却と３：移転は、６年度中に開始・終了するとし、以後、６年度を４：賃貸の開始年度として１５年度まで継続することとしている。
【００２７】
これらの入力を受けて、制御部１は、シナリオテーブルＤＢ・８よりシナリオ構成要素と入力パラメータを関連付けたシナリオテーブルを読み出して、図４に示すように、シナリオ構成要素の１：継続利用、２：売却、３：移転、４：賃貸をそれぞれＰ１〜Ｐ４に対応付けて、シナリオ構成要素列Ｐ１〜Ｐ４に応じて関連がある入力項目ｉ１、ｉ３、ｉ５、ｉ６・・・を生成する。ユーザが、入力項目ｉ１、ｉ３、ｉ５、ｉ６・・・に必要な情報を入力すると、キャッシュフロー予測装置は、シナリオ選択及び入力パラメータの入力完了を受けて、キャッシュフロー予測処理を開始する（図２のステップＳ１）。
【００２８】
制御部１は、入力部２より上述のシナリオ選択及び入力パラメータの入力を受けて、前提条件予測値算出部５に送り、不確実性を考慮した前提条件の設定を行う（ステップＳ２）。すなわち、前提条件予測値算出部５は、ｎ（ｎは自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出するために、まず、実績値ＤＢ・７より図５に示す実績値データＡ１〜Ａｍを読み出す（ｍはｎ以上の自然数）。
そして、読み出した過去ｍ年間の実績値データＡ１〜Ａｍより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データＡｉと、ｉ＋ｎ年度の実績値データＡｉ ＋ ｎとの差（Ａｉ ＋ ｎ―Ａｉ）を図５に示すように算出し、算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商（Ａｉ ＋ ｎ―Ａｉ）／Ａｉ ＋ ｎを算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率ΔＡ１〜ΔＡｎを算出する。
【００２９】
例えば、ｎ＝２０、ｍ＝４０とし、過去４０年間の借入金利の１年度から２０年度までの増加（減少）率（Ａ２０―Ａ１）／Ａ２０の算出を行い、次に２年度から２１年度までの増加（減少）率（Ａ２１―Ａ２）／Ａ２１の算出を行い、・・・、２１年度から４０年度までの増加（減少）率（Ａ４０―Ａ２１）／Ａ４０の算出を行う。
算出した連続２０年間の増減率ΔＡ１〜ΔＡ２０それぞれに対し、現在の法人税率ａ０を掛け合わせることにより前提条件予測値ａ１〜ａ２０の算出を行う。
また、算出した２０個の前提条件予測値ａ１〜ａ２０からなる前提条件予測値の集合を、予測値毎に分類して「借入金利が２０年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
例えば、上記手順で借入金利、賃料変動率、建物単価の確率分布の算出を行った結果を図６に示す。ｎ年後の借入金利予測値は、２．０％〜４．４％の間の値であり、確率的には、２．８％となることが最も高いことが図より判断できる。
【００３０】
次に制御部１は、前提条件予測値の算出を受けて、前提条件の不確実性を反映したキャッシュフローの予測を行う（ステップＳ３）。制御部１は、まずシナリオテーブルＤＢ・８よりシナリオ構成要素と収益・費用項目を関連付けたシナリオテーブルを読み出して、図７に示すように、シナリオ構成要素Ｐ１〜Ｐ４に対応付けて、シナリオ構成要素列Ｐ１〜Ｐ４に応じて関連がある収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を選択する。この選択された収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を算出するために、制御部１は、前提条件予測値算出部５が算出した前提条件予測値をキャッシュフロー算出部６に送る。
【００３１】
キャッシュフロー算出部６は、前提条件予測値を受けて、モンテカルロシミュレーションを用いて、各前提条件予測値の集合よりランダムに一組の予測値を抽出し、ユーザが選択したシナリオ構成要素の算定式に予測値を代入し、収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を算出する。
例えば、建物売却価格は、計画面積（ｍ２）と建物時価予測値（千円／ｍ２）との積であり、キャッシュフロー算出部６は、予め記憶されたこの建物売却価格の算定式に建物時価予測値を入力し、ユーザが入力した計画面積を入力して建物売却価格を算出する。
キャッシュフロー算出部６は、算出した収益・費用項目Ｊ１、Ｊ３、Ｊ５、Ｊ６・・・を図８に示すように、計上年度毎に対応させて計上させることで、１〜ｎ年度のキャッシュフローをそれぞれ算出し、この１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出する。
【００３２】
上述の前提条件予測値よりキャッシュフローの累計額を算出する一連の算出処理を式ｆ（ａ、ｂ、ｃ、・・・）であらわした場合、キャッシュフロー算出部６における処理の流れは、図９に示すようになる。
すなわち、キャッシュフロー算出部６は、例えば、税率ａ、借入金利ｂ、賃料変動率ｃの前提条件予測値の集合Ａ、Ｂ、Ｃよりランダムに一組の予測値を抽出し、式ｆ（ａ、ｂ、ｃ、・・・）に代入し、キャッシュフローの累計額を算出する。
また、算出したｍ−ｎ個のキャッシュフローの累計額の集合を、キャッシュフローの累計額毎に分類して「キャッシュフローの累計額が将来ｎ年間に変動する割合」の確率分布の算出を行う。
【００３３】
キャッシュフロー算出部６は、上述のキャッシュフローの累計額の確率分布より、キャッシュフローの累計額予測値の信頼度が、例えば５０％、８０％となる範囲を算出し、１〜ｎ年間のキャッシュフローの累計額の推移とともに出力部３に送る。キャッシュフローの累計額予測値の信頼度は、例えば、ｎ年後のキャッシュフローの累計額予測値の平均値、或いは、最大累計額予測値と最小累計額予測値の中間値から対称に範囲を定めた場合に、キャッシュフローの累計額の確率分布全体に対して何％のキャッシュフローの累計額予測値が含まれるかで定義され、例えば、図１０に示すように、１５年後において当該事業のキャッシュフローの累計額予測の信頼度が８０％の範囲は、キャッシュフローの累計額は、約０〜３５００万円となり、予測の信頼度が５０％の範囲は、５００万円から２５００万円となるといえる。
【００３４】
ユーザは、予測結果による収益性を事業計画と照らし合わせて判断し、事業性が高いと判断すると（ステップ４でＹｅｓ）、キャッシュフロー予測装置は、キャッシュフロー算出処理を終了する。一方、ユーザが事業の時期やシナリオを再考する必要があると判断した場合（ステップ４でＹｅｓ）、ユーザは、不確実性の影響要因をキャッシュフロー変動と各前提条件との相関を調べることによって推定し（ステップＳ５を参照）、前提条件の再設定を行い、再びキャッシュフローの予測を繰り返す（ステップＳ６を参照）。
【００３５】
以上、説明したようにシミュレーションの期間が長期にわたり、各前提条件がその間に変化する可能性を有している場合であっても、将来の前提条件を過去のデータに基づいて確率的に設定することができる。
また、前提条件の不確実性をキャッシュフロー累計額の予測値に反映することができるため、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定が可能である。
また、キャッシュフローの不確実性に影響を及ぼしている前提条件を検証するため、前提条件の確率分布に基づいて、すべての前提条件の設定値でシミュレーションを繰り返すため、従来、人間が行っていた作業を簡略化することができる。
【００３６】
上述のキャッシュフロー予測装置装置は内部に、コンピュータシステムを有している。そして、上述したキャッシュフロー予測に関する一連の過程は、プログラムの形式でコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記憶されており、このプログラムをコンピュータが読み出して実行することによって、上記処理が行われる。ここでコンピュータ読み取り可能な記録媒体とは、磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等をいう。また、このコンピュータプログラムを通信回線によってコンピュータに配信し、この配信を受けたコンピュータが当該プログラムを実行するようにしても良い。
【００３７】
【発明の効果】
以上説明したように、請求項１及び請求項７並びに請求項１３の発明によれば、キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出し、変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出し、算出された前提条件予測値の複数の集合より、前提条件予測値をランダムに各集合から選び、選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返すので、ユーザが前提条件の不確実性を考慮した投資の可否判断をするためのキャッシュフロー予測を算出することができる効果が得られる。
【００３８】
請求項４及び請求項１０の発明によれば、請求項１及び請求項７に記載の発明において、さらに、前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出するので、シミュレーションの期間が長期にわたり、各前提条件がその間に変化する可能性を有している場合であっても、将来の前提条件を過去のデータに基づいて確率的に設定することができる効果が得られる。
【００３９】
請求項５及び請求項１１の発明によれば、請求項１及び請求項７に記載の発明において、さらに、算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、キャッシュフロー累計額が変化する範囲と確率を算出するので、前提条件の不確実性をキャッシュフロー累計額の予測値に反映することができるため、ユーザにおいては、キャッシュフローの不確実性を考慮した意思決定を行うことができる効果が得られる。
【００４０】
請求項６及び請求項１２の発明によれば、請求項５及び請求項１１に記載の発明において、さらに、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出するので、シミュレーションの期間が長期にわたり、各前提条件がその間に変化する可能性を有している場合であっても、将来のキャッシュフローの累計額を確率的に設定することができる効果が得られる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置の構成を示すブロック図である。
【図２】本発明の一実施形態によるキャッシュフロー予測装置のキャッシュフロー予測処理に関する一連の流れを示すフローチャートである。
【図３】シナリオ選択の例を示す図である。
【図４】シナリオ構成要素に関連する入力項目を生成する処理を示す図である。
【図５】ｎ年間における前提条件の値の変動率ΔＡ１〜ΔＡｎを算出する手順を示す図である。
【図６】借入金利、賃料変動率、建物単価の確率分布の算出結果を示す図である。
【図７】シナリオ構成要素に関連がある収益・費用項目を選択する処理を示す図である。
【図８】収益・費用項目と、各収益・費用項目を計上する計上年度の対応関係を示す図である。
【図９】前提条件予測値よりキャッシュフローの累計額を算出する一連の算出処理を式ｆ（ａ、ｂ、ｃ、・・・）で表した場合の処理の流れを示す図である。
【図１０】１〜１５年間の事業のキャッシュフローの累計額の推移と、１５年後のキャッシュフローの累計額予測の信頼度が５０％と８０％の範囲を示す図である。
【符号の説明】
１…制御部
２…入力部
３…出力部
４…乱数生成部
５…前提条件予測値算出部
６…キャッシュフロー算出部
７…実績値ＤＢ
８…シナリオテーブルＤＢ
Claims (13)
- キャッシュフローを予測するキャッシュフロー予測装置において、
キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出手段と、
該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出手段と、
前記第２の算出手段によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出手段と、
を具備することを特徴とするキャッシュフロー予測装置。 - 前記第１の算出手段は、さらに、読み出した過去ｍ年間の実績値データより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データと、ｉ＋ｎ年度の実績値データとの差を算出し、該算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商を算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率を算出することを、異なるｉの値を選び直して、所定の回数繰り返すことを特徴とする請求項１に記載のキャッシュフロー予測装置。
- 前記前提条件予測値は、変動率及び前提条件の現在の仮定値の積であることを特徴とする請求項１に記載のキャッシュフロー予測装置。
- 前記第２の算出手段は、さらに、前記前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出する
ことを特徴とする請求項１に記載のキャッシュフロー予測装置。 - 前記第３の算出手段によって算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、該ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出する第４の算出手段と、
をさらに具備することを特徴とする請求項１に記載のキャッシュフロー予測装置。 - 前記第４の算出手段は、さらに、前記ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布に基づいて、所定の信頼度に応じたキャッシュフロー累計額の予測変動範囲を算出することを特徴とする請求項５に記載のキャッシュフロー予測装置。
- キャッシュフローを予測するキャッシュフロー予測方法において、
キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出過程と、
該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出過程と、
前記第２の算出過程によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出過程と、
を具備することを特徴とするキャッシュフロー予測方法。 - 前記第１の算出過程は、さらに、読み出した過去ｍ年間の実績値データより、ｉ（ｉ＝１，２、・・、ｍ−ｎ）年度の実績値データと、ｉ＋ｎ年度の実績値データとの差を算出し、該算出した差の値と前記ｉ年度の実績値データとの商を算出して、ｎ年間における前提条件の値の変動率を算出することを、異なるｉの値を選び直して、所定の回数繰り返すことを特徴とする請求項７に記載のキャッシュフロー予測方法。
- 前記前提条件予測値は、変動率及び前提条件の現在の仮定値の積であることを特徴とする請求項７に記載のキャッシュフロー予測方法。
- 前記第２の算出過程は、さらに、前記前提条件予測値の集合に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値の確率分布を算出する
ことを特徴とする請求項７に記載のキャッシュフロー予測方法。 - 前記第３の算出過程によって算出された１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額の集合に基づいて、該ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布を算出する第４の算出過程と、
をさらに具備することを特徴とする請求項７に記載のキャッシュフロー予測方法。 - 前記第４の算出過程は、さらに、前記ｎ年後のキャッシュフロー累計額の確率分布に基づいて、所定の信頼度に応じたキャッシュフロー累計額の予測変動範囲を算出することを特徴とする請求項１１に記載のキャッシュフロー予測方法。
- 将来の現金の出入りであるキャッシュフローの予測をコンピュータに実行させるためのキャッシュフロー予測プログラムにおいて、
キャッシュフロー算出のための複数の前提条件毎の過去の実績値データを記憶した第１のデータベースより、前記過去ｍ（ｍは自然数）年間の実績値データを読み出して、該ｍ年間の実績値データに基づいて、ｎ（ｎはｍより小さい自然数）年間における前提条件の値の変動率を算出する第１の算出処理と、
該変動率及び前提条件の現在の仮定値に基づいて、ｎ年後の前提条件予測値を算出する第２の算出処理と、
前記第２の算出処理によって算出された前提条件予測値の複数の集合より、前記前提条件予測値をランダムに各集合から選び、該選ばれた前提条件予測値に基づいて、１〜ｎ年度のキャッシュフローの累計額を算出することを、毎回前提条件予測値をランダムに各集合から選び直して、所定の回数繰り返す第３の算出処理と、
をコンピュータに実行させるためのキャッシュフロー予測プログラム。
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|---|---|---|---|---|
| JP2007041807A (ja) * | 2005-08-02 | 2007-02-15 | Asahi Kasei Homes Kk | 生涯金融資産試算システム |
| JP2015032023A (ja) * | 2013-07-31 | 2015-02-16 | 株式会社日立製作所 | 事業性評価装置、事業性評価方法及び事業性評価プログラム |
| CN112884534A (zh) * | 2021-01-26 | 2021-06-01 | 中通诚资产评估有限公司 | 一种收益法估值模型 |
-
2002
- 2002-07-05 JP JP2002197857A patent/JP4137537B2/ja not_active Expired - Fee Related
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