KR20110073406A - 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법 - Google Patents

Abstract

본원 발명은 금융기관에서 임차 보증금 담보대출에 관한 관리방법에 관한 것으로 임차인이 임대인에게 지불하는 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료를 기준으로 임차 보증금 담보대출을 신청하는 대출신청단계와; 개인신용등급 및 금융거래 내역을 기준으로 대출심사를 하고 승인된 대출에 대하여 임차인이 대출 서류를 작성하는 대출심사단계와; 금융기관에서 담보대출에 제공되는 주택 또는 건물에 대해 실사를 하고, 임대보증금에 대한 권리 침해 여부를 조사하는 권리침해조사단계와; 임차인이 발행하는 약속어음 등에 대하여 공증을 하여 대출채권에 대한 보전 조치를 하는 채권보전단계와; 금융기관과 자산관리회사 등이 사후 부실채권에 대하여 자산관리회사 등이 인수하기로 사전 약정하는 업무협약단계와; 금융기관에서 임차인에게 대출을 실행하는 대출실행단계와; 대출이자가 연체하게 되면 금융기관에서 자산관리회사 등에게 연체금을 청구하여 수령하는 연체금청구 및 수령단계와; 금융기관이 부실채권을 완결처리하고, 자산관리회사 등이 부실채권에 대해 자체관리 등을 실시하는 부실채권완결단계;로 수행되어; 금융기간이 임차인의 향후 발생 되는 부실채권에 대한 매입약정을 자산관리회사 등과 사전 약정하고 부실 채권이 발생할 경우 자산관리회사 등이 부실채권을 매입함으로써 금융기관은 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출과 관련된 손실이 발생하지 않는 효과가 있다.

Description

전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법 {Management Method for Lease Security Deposit Secured Loan}

본원 발명은 금융기관에서 임차인이 전세 또는 임대 사용하고 있는 주택 또는 건물의 임차 보증금을 담보로 하는 임차 보증금 담보대출에 관한 관리방법에 관한 것으로서, 금융기관이 전세보증금 및 임대보증금을 대출할 때 자산관리회사(AMC: Asset Management Company) 등과 사전에 관리방안을 약정하고, 해당사유가 발생할 경우 자산관리회사 등이 동 대출금 관련 원금 등을 매입한 후 부실채권을 관리하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법에 관한 것이다.

종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 임차계약이 체결된 주택 또는 건물을 대상으로 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임대를 신청한 임차인이 임대인에게 지불 하는 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료를 기준으로 임차 보증금 담보대출을 신청하는 대출신청단계와; 금융기관은 임차인의 대출신청이 발생하면 개인신용등급 및 금융거래 내역을 기준으로 대출을 심사하는 대출심사와, 대출심사의 결과에 따라 임차인이 대출 서류를 작성하는 서류작성단계로 이루어지는 대출심사단계와; 금융기관에서 담보대출에 제공되는 주택에 대해서 관리사무소, 광역관리단 또는 통상의 LH공사, SH공사, 건설회사 등의 임대주택회사 등으로부터 임차인의 거주 여부, 임대보증금, 임대보증금에 대한 압류 및 가압류, 타채권양도여부 등을 확인하여 임대보증금에 대한 권리 침해 여부를 조사하는 권리침해조사단계와; 임차인이 발행하는 약속어음 및 금전소비대차에 대하여 합동법률사무소 등을 통하여 공증을 하고, 임차인에게 내용증명 또는 배달증명으로 대출채권양도를 통지하여 대출채권에 대한 보전 조치를 하는 채권보전단계와; 금융기관에서 임차인 계좌로 입금하거나 임차인이 지정한 계좌로 대출금을 입금하여 대출을 실행하는 대출실행단계;로 이루어진다.

상기와 같은 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 금융기관에서 전세보증금 및 임대보증금 담보대출에 대하여 직접 대출을 하고 임차인이 연체를 할 경우에 해당 금융기관에서 구상권 행사를 하여 대출원금 및 정상이자, 연체이자 등을 회수하는 방법으로 대출업무를 수행하여 금융기관에서 부실채권이 발생한 후에 자산관리회사 등에서 동 대출채권을 매입하여 운영, 관리하는 방법이었다.

따라서, 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 자산관리회사 등이 금융기관에서 임차인의 담보대출에 대한 부실채권이 발생한 후에 동 채권을 매입하여 운영, 관리하는 방법으로서 부실채권의 매각을 하는 문제점이 있다.

또한, 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 금융기관에서 매각된 임차인의 담보대출에 대한 부실채권은 자산관리회사 등에서 부실채권을 회수한 후 회수금액 대비 일정한 수수료를 공제(통상회수금액의 20%)한 금액을 금융기간에 반환하게 되므로 부실채권이 전부 회수되지 아니하는 문제점이 있다.

또한, 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 자산관리회사 등에서 임차인의 담보대출에 대한 부실채권을 전액 회수하지 못할 경우 금융기관의 자체 부실이 발생하는 문제점이 있다.

또한, 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 금융기관에서 구상권이 행사되지 아니하는 경우에는 임차인의 담보대출에 대한 대출채권을 자산관리회사 등에 매각하거나 손해를 안고 시효완성 처리되어 채권에 대한 회수가 완전하게 이루어지지 않아 금융기관이 일정금액의 손실이 감수되는 문제점이 있다.

또한, 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 금융기간이 임차인의 담보대출에 대한 대출채권에 대하여 부실채권으로 발생한 후에 자산관리회사 등과 약정함으로써 담보대출 건에 대해 항상 대출 위험에 따른 리스크를 항상 관리하여야 하는 문제점이 있다.

또한, 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 임차인의 담보대출에 대한 부실채권의 관리에 필요한 인력이 소요되고 부실채권 회수를 위한 법적 비용을 부담하여야 하는 문제점이 있다.

또한, 종래기술의 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법은 기존 담보대출 건에 대해서도 공증절차를 거쳐야 하므로 대출고객에게 공증료가 더 부담되는 문제점이 있다.

본원 발명은 상기와 같은 종래기술의 문제점을 해결하기 위한 창안한 것으로서, 자산관리회사 또는 신용정보회사 등이 금융기관에서 임차인의 담보대출에 대한 부실채권이 발생한 후에 동 채권을 매입하여 운영, 관리하는 방법을 지향하여 금융기관에서 손실이 발생하지 아니하도록 금융기관이 전세보증금 및 임대보증금을 대출할 때 자산관리회사 또는 신용정보회사 등과 사전 협약을 하여 향후 발생하는 임차인의 담보대출금 연체에 대한 관리방안을 약정하고, 해당사유가 발생할 경우 자산관리회사 또는 신용정보회사 등이 동 대출금과 관련된 원금, 정상이자, 연체이자 등을 매입한 후 부실채권을 관리하도록 함에 있다.

상기와 같은 목적을 달성하기 위하여 본원 발명은 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임차 보증금을 담보로 하여 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법에 있어서, 임차인이 임대인에게 지불하는 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료를 기준으로 임차 보증금 담보대출을 신청하는 대출신청단계와; 개인신용등급 및 금융거래 내역을 기준으로 대출심사를 하고 승인된 대출에 대하여 임차인이 대출 서류를 작성하는 대출심사단계와; 금융기관에서 담보대출에 제공되는 주택 또는 건물에 대해 실사를 하고, 임대보증금에 대한 권리 침해 여부를 조사하는 권리침해조사단계와; 임차인이 발행하는 약속어음 등에 대하여 공증을 하여 대출채권에 대한 보전 조치를 하는 채권보전단계와; 금융기관과 자산관리회사 등이 사후 부실채권에 대하여 자산관리회사 등이 인수하기로 사전 약정하는 업무협약단계와; 금융기관에서 임차인에게 대출을 실행하는 대출실행단계와; 대출이자가 연체하게 되면 금융기관에서 대출고객(임차인)에게 연체금을 청구하여 수령하는 연체금청구 및 수령단계와; 금융기관이 부실채권을 완결처리하고, 자산관리회사 등이 부실채권에 대해 자체관리를 하는 부실채권완결단계;를 포함하여 이루어지는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 채권보전단계는 금융기관이 임차인에게 전세자금대출 또는 임대아파트보증금대출 입금시 임차인으로부터 임차보증금 반환 채권을 양도받고, 양도받은 임차보증금 반환채권 내용을 임대인에게 내용증명으로 통보하는 채권양도단계를 포함하는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 업무협약단계는 자산관리회사 등의 책임범위, 대출 선행조건, 대출 한도액, 대출 건에 대한 관리수수료, 대출 건에 대한 채권보전, 대출 연체 건에 대한 청구절차 및 대출연체금 지급에 대한 사전협약을 하는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 업무협약단계는 금융기관이 부실채권의 관리에 대한 관리수수료를 자산관리회사 등에게 사전 지급하는 관리수수료지불단계를 포함하는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 연체금청구 및 수령단계는 대출고객이 대출이자를 연체하면 금융기관이 자산관리회사에게 연체금(추심금) 청구하고 연체금을 수령받는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 부실채권완결단계는 금융기관이 부실채권을 자산관리회사 등에게 양도하여 완결처리하고, 자산관리회사 등은 부실채권에 대해 자체관리를 수행하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.

또한, 본원 발명은 상기 대출 선행조건에 대한 업무협약은 대출고객이 연체 등의 사유로 기한이익이 상실되는 경우에 임차보증금반환채권에 대한 권리는 자산관리회사 등이 금융기관에 추심금(대출원리금)을 지급함과 동시에 대출채권을 자산관리회사 또는 신용정보회사에 양도를 명기하여 수행하는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 대출 한도액에 대한 업무협약은 대출 한도액은 자산관리회사 등이 구상을 하고, 법정소요비용, 임대보증금, 월임대료 등을 감안해서 결정하는 것을 명기하여 수행하는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 관리수수료에 대한 업무협약은 금융기관이 자산관리회사 등에 지급하고 대출고객의 신용도 즉 위험도에 따라 관리수수료를 차등 적용하는 것을 명기하여 수행하는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 채권보전에 대한 업무협약은 구상행위를 자산관리회사에 시행하는 것을 명기하여 수행하는 것이다.

또한, 본원 발명은 상기 대출 연체 건에 대한 청구절차에 대한 업무협약은 부실채권을 최초 금융기관에서 신용정보회사 등에게 양도 통지하고 신용정보회사 등으로 이관하는 것을 명기하여 수행하는 것이다.

본원 발명은 금융기간이 임차인의 담보 대출채권에 대하여 부실채권으로 발생하기 전에 향후 발생 되는 부실채권에 대한 매입약정을 자산관리회사 등과 사전에 약정하고 추후 부실 채권이 발생할 경우 자산관리회사 등이 부실채권을 전액 매입함으로써 금융기관은 부실채권에 대하여 전액을 회수할 수 있어서 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출과 관련된 손실이 발생하지 아니하는 효과가 있다.

본원 발명은 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출에 따른 대출 위험요인이 자산관리회사 등에게 전가되어 금융기관은 고객유치에만 집중할 수 있어서 안정적인 영업 활동이 가능하여 생산성 향상이 향상되는 효과가 있다.

본원 발명은 자산관리회사 등과 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 시에 약정을 하여 사전 관리 수수료 지급해야 하는 부담은 있으나 부실채권의 발생에 따른 별도의 구상인력과 구상에 따른 별도의 법적 비용이 필요하지 아니하여 인력이 절감되는 효과가 있다.

본원 발명은 법정공증료나 관리수수료가 거의 동일하므로 대출고객 즉 임차인이 부담하는 법적 채권보전비용 즉 부담금액은 차이가 없는 효과가 있다.

도 1: 본원 발명의 흐름도.

본원 발명은 금융기관에서 전세보증금 및 임대보증금 담보대출에 대하여 대출 전에 자산관리회사 또는 신용정보회사 등과 사전 협약을 통해 향후 발생되는 임차인의 대출금 연체에 대한 관리방안을 약정한 후 직접 대출을 하고 대출고객이 대출원리금 또는 대출이자를 연체할 경우에 해당 금융기관은 자산관리회사 등으로부터 대출원리금을 수령하고 임차보증금 반환 채권을 자산관리회사 등에 양도하여 부실채권을 관리하게 하는 것이다.

즉, 본원 발명은 금융기관에서 임차인이 전세 또는 임대 사용하고 있는 주택 또는 건물을 대상으로 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 전세 또는 임대를 신청한 임차인이 임대인에게 지불한 전세보증금 또는 임대보증금 즉, 임차 보증금을 담보로 하는 임차 보증금 담보대출에 관한 관리방법에 관한 것으로서, 금융기관이 전세보증금 및 임대보증금을 대출할 때 통상의 부실채권의 매입, 관리, 운용, 처분을 하는 자산관리회사 또는 신용정보회사 등과 사전 협약을 통해 향후 발생되는 임차인의 대출금 연체에 대한 관리방안을 약정하고, 해당사유가 발생할 경우 자산관리회사 등에서 동 대출금 관련 원금, 정상이자, 연체이자 등 매입한 후 자산관리회사 또는 신용정보회사 등이 부실채권을 관리하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법에 관한 것이다.

상기 자산관리회사란 법정관리나 화의절차를 밟고 있는 채권이나 부도기업을 넘겨받아 일부는 팔고 회생가능한 기업은 출자전환, 신규자금 지원, 지급보증 등으로살려 낸 다음 팔아 채권을 회수하는 부실 자산정리 전문회사로서 부실기업을 살려 파는 일 외에도 담보로 잡은 부동산의 관리, 개발이나 신용조사, 채권추심 등 채권회수 업무를 하는 회사를 말한다.

상기 신용정보회사란 채무자의 재산이 얼마나 되는지를 조사하거나 채무자로부터 돈을 받는 등의 채권자의 업무를 대행해 주는 회사로서 이미 공개된 자료를 수집하여 의뢰인에게 제공하는 업무를 하는 회사를 말한다.

본원 발명은 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임차 보증금을 담보로 하여 임차인이 대출을 신청하는 대출신청단계(S 10), 대출심사단계(S 20), 권리침해조사단계(S 30), 채권보전단계(S 40), 업무협약단계(S 50), 대출실행단계(S 60), 연체금 청구 및 수령단계, 부실채권완결단계(S 80)로 이루어지는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법이다.

상기 대출신청단계(S 10)는 임차인이 임대인에게 지불하는 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료를 기준으로 임차 보증금 담보대출을 신청하는 단계이다.

즉, 상기 대출신청단계(S 10)는 임차계약이 체결된 주택 또는 건물을 대상으로 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임대를 신청한 임차인이 임대인에게 지불한 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료를 기준으로 임차 보증금 담보대출을 서면 또는 온라인으로 신청하는 단계이다.

상기 대출신청단계(S 10)에서의 온라인에 의한 임차 보증금 담보대출 신청은 금융기관에서 임차인이 임대인에게 지불한 임차 보증금에 대한 임차 보증금 담보대출 신청 정보를 수신하는 수단이 별도로 구비되어야 한다.

상기 수신수단은 금융기관의 전산망을 이용하여 각 개별 단말기에 연결된 컴퓨터를 이용할 수 있으며, 임차 보증금 담보대출 신청 정보에 전자문서를 생성하여 소정의 전자문서 보관소에 저장할 수 있다.

상기 대출신청단계(S 10)는 임차건물에 대한 정보, 임차인에 대한 정보, 임대차 계약 정보, 대출신청금 등을 구비하여 임차 보증금 담보대출을 신청하는 단계로서 종래기술과 비슷하다.

상기 임차건물에 대한 정보는 임차 계약이 체결된 주택 또는 건물빌딩에 대한 임차건물에 대한 정보로서 임차건물 주소, 임대 사업자명 등이고 , 상기 임차인에 대한 정보는 임차인의 성명, 주민등록번호, 연락처, 직장명, 월 소득액 등이고, 상기 임대차 계약 정보는 신청한 임차인이 임대인에게 지불하는 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료 정보, 임대계약기간 등이다.

상기 대출신청단계(S 10) 후 대출심사단계(S 20)를 수행하게 되는데 상기 대출심사단계(S 20)는 금융기관이 임차인의 대출신청이 발생하면 개인신용등급 및 금융거래 내역을 기준으로 대출심사를 하는 심사단계와 심사 결과에 따라 대출을 승인하는 승인단계 및 승인된 대출에 대하여 임차인이 대출 서류를 작성하여 금융기관에 제출하는 서류작성단계로 이루어지며 종래기술과 비슷하다.

상기 심사단계는 한국신용평가 전산자료 등에 의하여 개인신용등급 및 금융거래 내역과, 주택 또는 건물에 대한 가치와, 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료등을 기준으로 대출신청금에 대한 심사를 하며 심사결과에 따라 대출신청금의 한도를 조정할 수 있으며 심사 내역은 금융기관의 전산에 등록한다.

상기 심사 내역은 승인여부와 심사 시 파악된 임차인(대출신청인)에 대한 신용상태, 대출 가능한 등급, 대출 금리 및 임차물건 등에 대한 간단한 내역이다.

상기 승인단계는 대출심사의 결과에 따라 금융기관이 임차인에게 대출승인을 구두, 메시지, 종이문서 또는 전자문서 등으로 통보하여 임차인이 이를 수령하여 임차인이 대출승인되었음을 인지하게 하는 단계이다.

상기 서류작성단계는 임차인이 대출승인의 인지 후에 대출 서류를 작성하여 금융기관 제출하는 단계로서, 임차인이 인감증명서, 주민등록등본, 주민등록초본, 신분증 사본, 인감도장, 임대계약서, 전입세대확인원 등의 구비서류 등을 구비하여 금융기관에 방문하여 소정양식의 대출 서류를 작성하여 금융기관에 작성된 대출서류와 구비서류 제출한다.

상기 소정양식의 대출 서류는 대출신청서 및 대출거래약정서 등이며, 상기이 대출신청서에는 대출신청인(임차인)에 대한 정보, 연대보증인에 대한 정보 및 기타정보를 신청서에 기재하며, 상기 대출신청인(임차인) 및 연대보증인 정보는 대출신청인(임차인) 및 연대보증인에 대한 인적사항, 간단한 정보, 소득현황 및 재산현황 등이며 기타정보는 대출조건, 자동이체 계좌 등에 대한 정보를 작성하고, 상기 대출거래약정서에는 대출금액, 대출기간, 이자율, 대출실행방법, 상환방법, 이자지급방법, 지연배상금, 담보권설정 및 특약사항 등을 기재한다.

상기 대출신청단계(S 10)와 서류작성단계는 대출신청인(임차인)이 대출서류를 직접 작성할 수 있고 정당하게 위임을 받은 대리인이 작성할 수도 있다.

상기 대출심사단계(S 20) 후 권리침해조사단계(S 30)가 수행되는데 상기 권리침해조사단계(S 30)는 금융기관에서 담보대출에 제공되는 주택에 대해서 관리사무소, 광역관리단 또는 통상의 LH공사, SH공사, 건설회사 등의 임대주택회사 등으로부터 임차인이 거주하는가, 임대보증금은 얼마인가, 언제까지 임대기간인가, 임대료의 미납이 있는가, 임대보증금 또는 담보 대출과 관련되는 주택 또는 건물에 대하여 압류 및 가압류가 존재하는가, 타 채권이 있다면 이에 대한 양도가 가능한가 등을 확인하여 임대보증금에 대한 권리 침해 여부를 조사하는 단계이다.

상기 권리침해조사단계(S 30)는 임차인에 대한 실사단계(S 30-1)를 포함하는데, 상기 실사단계(S 30-1)는 대출 실행 전 담보 대출과 관련되는 주택 또는 건물을 직접 방문하거나 그 주변을 통하여 현장조사를 하여 주택 또는 건물에 대하여 전입세대가 누구가 확인하고 임대보증금 등에 대한 실사와 담보 대출과 관련되는 주택 또는 건물 주변에 대한 환경 등을 확인하는 단계이다.

상기 실사단계(S 30-1)는 임차 주택 또는 건물 즉 임차 물건에 대한 주소, 임대기관, 임대보증금, 월임대료, 권리침해일 등의 임대차 조사결과와 전임세대 및 내출 내역 등을 기재한 임대차 현황 현장보고서를 작성한다.

상기 권리침해조사단계(S 30) 후 채권보전단계(S 40)가 수행되는데 상기 채권보전단계(S 40)는 임차인이 발행하는 약속어음 및 금전소비대차에 대하여 합동법률사무소 등을 통하여 공증을 하고, 임차인에게 내용증명 또는 배달증명으로 대출채권양도를 통지하여 대출채권에 대한 보전 조치를 하는 단계이다.

상기 채권보전단계(S 40)에서는 채권양도인 즉 대출신청인(임차인)과 채권양수인 즉 금융기관과 채권양도양수계약서를 작성하게 되며, 이 채권양도양수계약서에는 채권자(채권양수인, 금융기관) 및 채권양도인(채무자, 대출신청인, 임차인)의 인적 사항 및 서명, 날인과 양도 채권에 대한 물건 및 채권의 종류 및 양도 금액 등과 채권양도통지의무, 담보책임, 통지의무 등에 대하여 채권양도인(채무자)이 채권자(채권양수인)에게 양도채권에 대하여 임대차 대출에 의하여 발생하는 채무의 지급을 위하여 채권양도인(채무자)이 제3채무자 즉 자산관리회사 등에게 양도채권을 채권자에게 양도하는 약정을 한다.

또한, 상기 채권보전단계(S 40)에서 채권양도통지서를 작성하게 되며, 이 채권양도통지서에는 금융기관이 양수인 겸 통지서 발송대리인으로 하고, 양도인 겸 통지행위 위임인을 대출신청인(임차인)으로 하고, 통지를 수령인을 제3채무자 즉 자산관리회사 등을 작성한다.

상기 채권양도양수계약서 및 채권양도통지서는 향후 대출실행 후 대출고객이 채무를 이행하지 않을 경우를 대비하여 대출실행에 따른 부실채권이 발생할 때 부실채권을 처리하기 위하여 사전에 작성하는 것이다.

상기 채권보전단계(S 40)는 채권양도단계(S 40-1)를 포함하는데, 상기 채권양도단계(S 40-1)는 금융기관이 임차인에게 전세자금대출 또는 임대아파트보증금대출 입금시 대출신청인(임차인)으로부터 임차보증금 반환 채권을 양도받고, 양도받은 임차보증금 반환채권 내용을 임대인에게 내용증명으로 통보하는 단계이다.

상기 채권보전단계(S 40)에서 컴퓨터 네트워크로 연결된 금융회사의 전산시스템을 이용하여 대출채권에 대한 채권정보를 입력하고 이를 저장장치 예를 들면 금융기관의 호스트에서 저장한다.

상기 채권보전단계(S 40) 후 업무협약단계(S 50)가 수행되는데 상기 업무협약단계(S 50)는 금융기관과 자산관리회사 또는 신용정보회사 등이 사후 부실채권에 대하여 자산관리회사 등이 인수하기로 사전 약정하는 업무협약을 수행하는 단계이다.

상기 업무협약단계(S 50)는 자산관리회사 등의 책임범위, 대출 선행조건, 대출 한도액, 대출 건에 대한 관리수수료, 대출 건에 대한 채권보전, 대출 연체 건에 대한 청구절차 및 대출연체금 지급 등에 대한 사전협약을 한다.

상기 업무협약단계(S 50)에서의 자산관리회사 등의 책임범위에 대한 업무협약은 임차인 즉, 대출고객이 채무를 이행하지 않을 경우를 대비하여 임차보증금반환 채권에 대한 양도, 양수가 이루어진 건에 대한 금전적인 손해 등에 대해서 사전에 협약하는 것으로서 임대보증금 또는 전세보증금은 일반부동산 담보대출 대비 대출 기간 동안 담보가치로서의 변화, 즉 부침이 없는 관계로 금융기관의 손익계산과 안정적 대출영업에 유용하다.

상기 업무협약단계(S 50)에서 임차대출관련된 물건에 대한 양도채권에 대하여 자산관리회사 등을 양수인으로 하고 금융기관을 양도인으로 하는 채권양도양수계약서를 작성한다.

상기 대출 선행조건에 대한 업무협약은 상기에서 설명한 실사단계(S 30-1) 및 채권양도단계(S 40-1)의 내용을 포함하면서 대출고객이 대출약정서에 의한 연체 등의 사유로 기한이익이 상실되는 경우에는 임차보증금반환채권에 대한 권리는 자산관리회사 또는 신용정보회사가 금융기관에 추심금(대출원리금)을 지급함과 동시에 대출채권을 자산관리회사 또는 신용정보회사에 양도 등을 명기한다.

상기 대출 한도액에 대한 업무협약은 대출 한도액은 자산관리회사 등이 구상 활동을 하여 구상금을 회수할 수 있도록 법정소요비용, 임대보증금, 월임대료 등을 감안해서 결정한다.

예를 들면, 임대(전세)보증금이 30,000,000원 이상일 경우에는 보증금대비 85%로 하고, 1,500,000원 이상일 경우에는 보증금대비 80%, 1,500,000원 미만일 경우에는 보증금대비 70%로 하는 것이다.

상기 관리수수료는 자산관리회사 등이 추후 대지급 대출 건 관리에 소요되는 사전비용으로서 금융기관이 자산관리회사 등에 지급하게 되며 대출 건에 대한 관리수수료에 대한 업무협약은 대출고객의 신용도 즉 위험도에 따라 관리수수료를 차등 적용한다.

예를 들면, 상기 관리수수료의 지급기준은 대출신청인이 신용 정상인 자인 경우에는 대출금 대비 0.33%(부가세포함)로 하고, 신용미달자인 경우에는 대출금 대비 0.55%(부가세포함)로 하는 것이다.

상기 관리수수료 지급시기는 해당 월 대출실행 건을 기준으로 해당 월말 자산관리회사의 지정계정에 입금하게 하는 것이다.

상기 대출 건에 대한 채권보전에 대한 업무협약은 일반적으로 금융기관에서는 확정일자보다 공증을 받고 있으므로 우선 집행에 용이함도 있으나, 비용경감차원에서 공증보다 확정일자를 택하는 것이 바람직하다.

상기 채권보전에 대한 업무협약은 대출과 관련하여 대출고객이 공증을 하고 공증비용 및 자산관리회사의 관리수수료를 부담할 경우 고객의 대출비용이 가중되므로 구상행위를 자산관리회사 등에 전적으로 맡기는 것으로서 확정일자 만으로도 민법 제450조에서 정하는 법률효과를 볼 수 있다.

또한, 채권보전에 대한 업무협약은 임대계약서, 채권양도통지서에 확정일자를 받음으로써 제3자에 대한 대항력 발생하게 되며, 내용증명으로 임대인에 통보하여 내용증명이 임대인에게 도달함으로써 법률적 효과 발생 즉, 확정일자 받은 서류가 임대인에게 도달한 날 이후 압류, 가압류 등 법적 조치보다 우선적 권리를 인정받게 된다.

상기 대출 연체 건에 대한 청구절차에 대한 업무협약은 채권양도가 채권양도의 도달일자가 중요하고 임대인인 접수한 날로 대항력을 갖추기 위해서는 승계의 형식이 반듯이 필요하므로 부실채권을 최초 금융기관에서 양도 통지하고, 부실채권을 신용정보회사 등으로 이관한다고 해서 금융기관의 채권양도를 해지하고 신용정보회사가 승계받은 채권을 다시 통지하는 형식으로 하지 아니한다.

상기 대출 연체 건에 대한 청구절차에 대한 업무협약에서 청구시기에 대하여 예를 들면 대출기간 중 최초 연체일로부터 60일 경과 시부터 청구가능하며, 청구가 가능한 날로부터 30일 이내에 청구토록 하고, 청구시 구비서류는 청구서, 임차보증금반환 채권양도 통지서, 추심금 증빙서류(이자계산서 등) 및 대출약정서 사본 등의 서류를 구비하여야 한다.

상기 임차보증금반환 채권양도 통지서는 대출금 청구시 임차보증금 반환 채권을 금융기관에서 신용정보회사 등으로 양도하고, 신용정보회사 등에서 대출원리금을 금융기관에 지급한 후 신용정보회사에서는 임대인에게 채권양도를 통지하여 양도권자가 변경됨을 통지한다.

상기 대출연체금 지급에 대한 업무협약은 추심금 청구 서류를 구비하여 청구한날로부터 30영업일 이내에 지급하는 것으로 한다.

상기 업무협약단계(S 50)에서 자산관리회사 또는 신용정보회사 등은 상기 심사단계 및 실사단계(S 30-1) 등에서 확인된 자료를 참고로 하여 금융기관과 사전 약정을 하며, 이때 발생하는 관리수수료는 금융기관 또는 대출고객 즉 임차인이 부담할 수 있다.

상기 업무협약단계(S 50)는 관리수수료지불단계(S 50-1)를 포함하는데, 상기 관리수수료지불단계(S 50-1)는 담보대출에 대하여 향후 임차인이 대출이자 등을 연체하여 담보대출이 될 경우를 대비하여 금융기관이 담보대출에 대한 부실채권의 관리에 대한 관리수수료를 자산관리회사 등에게 사전에 지급하는 단계이다.

상기 관리수수료지불단계(S 50-1)는 금융기관이 담보대출에 대하여 부실채권이 되거나 되지 아니하거나 상관없이 모든 담보대출에 대하여 부실채권을 가정하고 부실채권의 관리에 대한 관리수수료를 자산관리회사 등에게 사전에 지급하는 것이다.

이는 금융기관과 자산관리회사 등이 부실채권에 대해서만 업무협약을 하게 되면 어떤 채권이 부실채권이 될 것인지 알 수 없고 자산관리회사는 부실채권만을 떠 앉게 되게 되므로 자산관리회사 등으로서는 업무협약에 대한 매력이 발생하지 아니하고 손해만 발생하게 되기 때문이며 다수의 업무협약에 의하여 하나만 부실채권이 된다고 한다면 자산관리회사 등에서는 위험부담을 경감할 수 있기 때문이다.

상기 업무협약단계(S 50) 후 대출실행단계(S 60)가 수행되는데 상기 대출실행단계(S 60)는 금융기관에서 임차인 계좌로 입금하거나 임차인이 지정한 계좌로 대출금을 입금하여 대출을 실행단계이다.

상기 대출실행단계(S 60)는 상기 승인단계에서 승인된 대출금을 대출고객 즉 임차인에게 지급하는 단계로서 임차인 명의로 된 이미 개설한 계좌 또는 금융기관에서 지정하는 은행에 신규로 개설하는 계좌로 대출금을 입금하고, 대출이자 또는 원리금을 상환한다.

상기 대출금 입금, 대출이자 또는 원리금상환은 직접 대출고객이 대출금을 현금으로 수령하거나 입금할 수도 있으나 현금 수령에 따른 도난 사고 및 수령 근거 등을 감안하여 계좌에 이체하는 것이 바람직하다.

상기 대출고객(임차인) 명의의 신규 개설 계좌는 대출고객이 담보대출 대상 주택 또는 건물 정보, 대출고객 정보, 임 대차 계약 정보, 임대료 자동납부 설정 정보를 적어도 하나 이상 포함하는 대출고객 계좌 개설 신청서를 작성하여 금융기관에 구비된 창구에 제출하면, 금융기관에서 대출고객 계좌 개설 신청서에 대응하는 임차 보증금 담보대출 신청정보를 기반으로 대출고객의 임차 보증금 담보대출 계좌를 개설하고 이 개설 계좌에서 대출금을 입금하고 대출이자 또는 상환 원리금을 계좌이체에 의하여 인출하게 하는 것이 바람직하다.

또한, 대출고객에게 임차 보증금 담보대출에 대응하여 마이너스 출금가능 한도가 설정된 대출고객 계좌를 개설하도록 하여 이 마이너스 계좌에서 대출금을 입금하고 대출이자 또는 상환 원리금을 계좌이체가 가능하게 할 수도 있다.

상기 대출실행단계(S 60) 후 연체금청구 및 수령단계(S 70)가 수행되는데, 상기 연체금청구 및 수령단계(S 70)는 대출고객이 대출이자를 연체하게 되면 금융기관에서 연체금(추심금) 청구에 관련된 서류를 작성하고 자산관리회사에게 연체금 즉 대지급을 요청하여 자산관리회사로부터 대지급 즉 연체금을 수령하는 단계이다.

상기 연체금청구 및 수령단계(S 70)는 금융기관에서 자산관리회사 등에게 대지급요청을 하면서 첨부서류를 임차 보증금 담보대출 업무협약에 근거하여 부실채권과 관련된 금융기관과 대출신청인이 작성한 채권양도양수계약서, 금융기관과 대출신청인이 작성한 채권양도통지서, 이자계산서, 대출약정서, 인감증명, 금융기관과 자산관리회사 등이 작성한 채권양도양수계약서, 금융기관과 자산관리회사 등이 작성한 채권양도통지서 등을 첨부하여 대출원금, 이자 및 대지급요청액을 요청한다.

상기 연체금청구 및 수령단계(S 70)는 금융기관이 청구서, 임차보증금 반환채권 양도통지서, 이자계산 서류 등 추심금증빙서류 등의 청구서류를 구비하여 자산관리회사 등에게 통지한 후 최초연체일로부터 60일 경과시 추심금 청구 가능하도록 하고, 추심금 청구가 가능 한 날로부터 30일 이내에 청구하는 하여 청구서류 제출일로부터 30 영업일 이내에 연체금(추심금, 대지급액)을 자산관리회사 등으로부터 수령한다.

상기 대지급액의 수령도 수령 근거 등을 감안하여 금융기관의 계좌로 금융 이체하는 것이 바람직하다.

상기 연체금청구 및 수령단계(S 70) 후 부실채권완결단계(S 80)가 수행되는데, 상기 부실채권완결단계(S 80)는 금융기관이 부실채권을 자산관리회사 등에게 양도하여 부실채권을 완결처리하고, 자산관리회사 등은 부실채권에 대해 자체관리를 하거나 신용정보사를 통하여 관리를 한다.

상기 금융기관은 자산관리회사로부터 대지급액이 수령되면 부실채권과 관련된 물건(주택 또는 건물)에 대하여 물건과 양도채권과 양수인 등이 기재된 채권양도통지서에 상기 채권보전단계(S 40)에서 약정한 채권양도통지서 등을 첨부하여 자산관리회사에게 통지하여 부실채권을 완결 처리한다.

상기 부실채권완결단계(S 80)에서 컴퓨터 네트워크로 연결된 금융회사의 전산시스템을 이용하여 채권 정보가 저장된 저장장치 예를 들면 금융기관의 호스트에서 부실채권을 추출하고, 금융기관이 인터넷과 같은 통신망을 통해 자산관리회사의 전산서버로 부실채권에 대한 정보, 담보물에 대한 정보 등 부실채권 및 부실채권의 세부 정보를 자산관리회사에게 전송할 수 있다.

종래기술과 본원 발명에 대한 부실채권회수를 살펴보면,

종래기술은 매각된 부실채권을 자산관리회사 또는 신용정보회사에서 부실채권을 회수한 후 일정한 수수료(통상회수금액의 20%)를 제외한 금액을 금융기관에 반환하므로 금융기관에 부실채권이 발생하게 된다.

예를 들면, 부실채권이 100,000,000원이 발생하였다고 가정하면 회수금액은 80,000,000원, 자산관리회사의 수수료 16,000,000원, 회수금액 64,000,000원이 되어 금융기관은 36,000,000원 부실채권이 발생한다.

본원 발명은 부실채권이 발생하기 전에 향후 발생되는 부실채권에 대한 매입약정을 금융기관과 자산관리회사 또는 신용정보회사와 사전에 하고 추후 부실 채권이 발생할 경우 자산관리회사 또는 신용정보회사에서 전액 매입하는 방식이므로 금융기관은 전혀 손실이 발생하지 아니한다.

예를 들면, 대출금액이 100,000,000원, 연체발생금이 3,000,000원이라고 가정하면 추심금청구금이 103,000,000원이 되어 약정에 의하여 자산관리회사 또는 신용정보회사에서 추심금청구금의 전액을 매입하게 되므로 금융기관에서는 손실이 발생하지 아니한다.

따라서, 본원 발명은 금융기관에서 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출과 관련된 손실이 발생하지 아니하고, 대출 위험요인이 자산관리회사 등에게 전가되어 금융기관이 안정적인 영업 활동이 가능하고, 금융기관은 부실채권의 발생에 따른 별도의 구상인력과 구상에 따른 별도의 법적 비용이 필요하지 아니하는 효과가 있다.

상기에서 본 발명의 바람직한 실시 예를 설명하였으나, 본 발명의 범위는 이와 같은 특정 실시 예만 한정되지 않으며, 해당분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 본 발명의 특허청구범위 내에 기재된 범주 내에서 적절하게 변경이 가능할 것이다.

Claims (11)

1. 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임차 보증금을 담보로 하여 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법에 있어서,
   임차인이 임대인에게 지불하는 전세보증금, 임대보증금 및 월임대료를 기준으로 대출희망금액을 기재하여 임차 보증금 담보대출을 신청하는 대출신청단계와;
   개인신용등급 및 금융거래 내역을 기준으로 대출심사를 하고 승인된 대출에 대하여 임차인이 대출 서류를 작성하는 대출심사단계와;
   금융기관에서 담보대출에 제공되는 주택 또는 건물에 대해 실사를 하고, 임대보증금에 대한 권리 침해 여부를 조사하는 권리침해조사단계와;
   임차인이 발행하는 약속어음 등에 대하여 공증을 하여 대출채권에 대한 보전 조치를 하는 채권보전단계와;
   금융기관과 자산관리회사 등이 사후 부실채권에 대하여 자산관리회사 등이 인수하기로 사전 약정하는 업무협약단계와;
   금융기관에서 임차인에게 대출을 실행하는 대출실행단계와;
   대출이자가 연체하게 되면 금융기관에서 자산관리회사 등에게 연체금을 청구하여 수령하는 연체금청구 및 수령단계와;
   금융기관이 부실채권을 완결처리하고, 자산관리회사 등이 부실채권에 대해 자체관리를 실시하는 부실채권완결단계;의 순으로 이루어지는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
2. 제1항에 있어서,
   상기 채권보전단계는 금융기관이 임차인에게 전세자금대출 또는 임대아파트보증금대출 입금시 임차인으로부터 임차보증금 반환 채권을 양도받고, 양도받은 임차보증금 반환채권 내용을 임대인에게 내용증명으로 통보하는 채권양도단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
3. 제1항에 있어서,
   상기 업무협약단계는 자산관리회사 등의 책임범위, 대출 선행조건, 대출 한도액, 대출 건에 대한 관리수수료, 대출 건에 대한 채권보전, 대출 연체 건에 대한 청구절차 및 대출연체금 지급 등에 대한 사전협약을 하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
4. 제1항에 있어서,
   상기 업무협약단계는 금융기관이 부실채권의 관리에 대한 관리수수료를 자산관리회사 등에게 사전 지급하는 관리수수료지불단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
5. 제1항에 있어서,
   상기 연체금청구 및 수령단계는 대출고객이 대출이자를 연체하면 금융기관에서 부실채권에 대한 연체금(추심금) 청구에 관련된 서류를 자산관리회사 등에 통보하여 부실채권에 대하여 자산관리회사 등으로부터 연체금 즉 대지급액을 수령받는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
6. 제1항에 있어서,
   상기 부실채권완결단계는 금융기관이 부실채권을 자산관리회사 등에게 양도하여 부실채권을 완결처리하고, 자산관리회사 등은 부실채권에 대해 자체관리를 수행하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
7. 제3항에 있어서,
   상기 대출 선행조건에 대한 업무협약은 대출고객이 연체 등의 사유로 기한이익이 상실되는 경우에 임차보증금반환채권에 대한 권리는 자산관리회사 등이 금융기관에 추심금(대출원리금)을 지급함과 동시에 대출채권을 자산관리회사 또는 신용정보회사에 양도를 명기하여 수행하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
8. 제3항에 있어서,
   상기 대출 한도액에 대한 업무협약은 대출 한도액은 자산관리회사 등이 구상 을 하고, 법정소요비용, 임대보증금, 월임대료 등을 감안해서 결정하는 것을 명기하여 수행하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
9. 제3항에 있어서,
   상기 관리수수료에 대한 업무협약은 금융기관이 자산관리회사 등에 지급하고 대출고객의 신용도 즉 위험도에 따라 관리수수료를 차등 적용하는 것을 명기하여 수행하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
   
10. 제3항에 있어서,
    상기 채권보전에 대한 업무협약은 구상행위를 자산관리회사에서 시행하는 것을 명기하여 수행하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.
    
11. 제3항에 있어서,
    상기 대출 연체 건에 대한 청구절차에 대한 업무협약은 부실채권을 최초 금융기관에서 신용정보회사 등에게 양도 통지하고 신용정보회사 등으로 이관하는 것을 명기하여 수행하는 것을 특징으로 하는 전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법.

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