JP7343898B2 - 立替システム、立替方法、立替プログラム、及び記録媒体 - Google Patents

Description

本発明は、立替システム、立替方法、立替プログラム、及び記録媒体に関し、特に、「建物の区分所有等に関する法律」（以下、区分所有法と称する）で定義された分譲マンションの、区分所有者から入金される管理費（主に年度運営費）及び修繕積立金（修繕工事費）の少なくとも１つを立て替える立替システム、立替方法、立替プログラム、及び記録媒体に関する。

分譲マンションの維持管理費用として区分所有法第１９条に基づき、管理費及び修繕積立金の収納が管理組合により行われており、近年、その管理費及び修繕積立金の滞納が問題となっている。管理費及び修繕積立金の滞納者が増加し、その滞納額が多額となると、（１）区分所有建物の管理水準が落ちたり、（２）支払う区分所有者と滞納者間に不公平が発生したり、（３）滞納者のためマンション全体の価値が下がったりすることになる。また、予算通りに管理費及び修繕積立金が収納されない場合、建物自体の修繕も計画的実施することが難しくなり、不足した資金の借り入れを計画しても、返済原資として捉えられる管理費及び修繕積立金が予定通りに収納されない事実が判明した場合、金融機関等からの借り入れが難しくなり、計画通りの修繕工事が実施することもできず、建物自体の資産価値がさらに下落し、建物自体の維持運営活動がさらに困難になるという悪循環に陥る。

国土交通省の平成３０年度マンション総合調査によれば、管理費又は修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは２４．８％となっている。

マンション管理組合は、マンション管理組合自身が制定した管理規約で取り決めた各区分所有者が負担するべき費用に基づき、各区分所有者から管理費等を収納（集金）しているが、区分所有者が収納するべき管理費等を遅延や滞納し長期滞納となった場合、マンション管理組合が管理費等の滞納額を回収できなくなるリスクを内包している。そのリスクを回避するために、管理費等の立て替え払いを可能とする決済滞納業務管理システムが公開されている（例えば、特許文献１参照）。また、管理費等の集金（収納）を代行する事業体もある。

特許第４８８９４５６号公報

しかしながら、特許文献１に示される決済滞納業務管理システムでは、マンション管理組合又はマンション管理会社の振込口座を決済滞納業務管理者の口座に移転しなければならず、マンション管理組合又はマンション管理会社が区分所有者から集金していた集金経路（収納経路）を変更しなければならない。この集金経路の変更は、マンション管理組合又はマンション管理会社以外の第三者に区分所有者が入金することとなるため、区分所有者にとって特に抵抗感が強く、マンション管理組合又はマンション管理会社においても抵抗感が強い。また、このように、集金経路を変更すると、契約関係及び権利関係が複雑となり、煩雑化する。

また、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で制定されている収納経路からみても、マンション管理組合並びにマンション管理会社双方の利点は少なく、特にマンション管理会社の業務が煩雑化することになり、マンション管理組合並びにマンション管理会社の同意を得るには困難と判断される。

また、マンション管理会社が集金代行を行っている場合、マンション管理会社は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」により業務が定められており、集金の督促、代位弁済、及び債権回収等ができないと解釈されているため、集金者であるマンション管理会社が管理費等の立て替えを行うことはなかった。該法律で定められているマンション管理会社の「管理事務」には、「管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務」が含まれているが（第２条第６号）、この「調停」は第三者的立場でなければならず、マンション管理会社が管理費等の未収金を立て替え、債権者の立場で未収金を回収すると、当事者となるため、マンション管理会社による管理費等の立て替え及び回収は違法と解釈されている。「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で制定されている基幹事務とは、管理組合の会計の収入及び支出の調定、出納、当該マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とされている。

本発明の立替システムは、分譲マンションの区分所有者から入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを立て替える立替システムであって、前記区分所有者の属性データを格納する区分所有者データベースと、前記区分所有者から前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つを集金する集金者の属性データを格納する集金者データベースと、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金データを取得する入金データ取得部と、前記入金データに基づいて、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金状況を表示する入金状況表示部と、前記入金状況に基づいて、前記区分所有者の前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの滞納額を算出する滞納額算出部と、前記滞納額を立て替えるために、前記集金者の金融口座へ前記滞納額を立替額として入金する入金命令を実行する立替部を備える。

本発明によれば、既存の集金者の金融口座へ滞納額を立て替えて入金するため、集金経路の変更を行う必要がなく、区分所有者、マンション管理組合、又はマンション管理会社の抵抗感を軽減し、契約関係及び権利関係の煩雑さを回避することができる。

第１の実施形態の立替システムのシステム構成の例を示すブロック図である。 第１の実施形態の保証システムのシステム構成の例を示すブロック図である。 第１の実施形態の管理サーバーのシステム構成の例を示すブロック図である。 区分所有者データベースに格納される区分所有者の属性データの例を示す図である。 集金者データベースに格納される集金者の属性データの例を示す図である。 集金者データベースに格納される集金者の属性データの例を示す図である。 第１の実施形態の立替方法の例を示すフローチャートである。 第１の実施形態の立替プログラムにより実行される動作の例を示す図である。 第１の実施形態の集金経路の例を示す図である。 第１の実施形態の管理費等の立て替えのタイムテーブルである。 第２の実施形態の立替システムのシステム構成の例を示すブロック図である。 第２の実施形態の立替プログラムにより実行される動作の例を示す図である。 第２の実施形態の集金経路の例を示す図である。 第２の実施形態の管理費等の立て替えのタイムテーブルである。

（第1の実施形態）
以下、本発明の第1の実施形態の立替システムについて、図面を用いて説明する。図１は、本実施形態の立替システムのシステム構成の例を示すブロック図である。立替システム１は、分譲マンションの区分所有者から入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを立て替える。図１に示すように、立替システム１は、ネットワーク２を介して電気的に接続される保証システム３、管理サーバー４、及び金融機関システム５を備える。

図２は、本実施形態の保証システムのシステム構成の例を示すブロック図である。図２に示すように、保証システム３は、プロセッサー２１、記憶装置２２、入力装置２３、インターフェース２４、及び出力装置２５を備える。

プロセッサー２１は、入金データ取得部３２、滞納額算出部３３、立替部３４、保証料算出部３５、督促部３６、請求部３７、保証データ生成部３８、及び回収データ生成部３９を備える。出力装置２５は、入金状況表示部２６、保証料表示部２７、督促状況表示部２８、及び請求状況表示部２９を備える。

図３は、本実施形態の管理サーバーのシステム構成の例を示すブロック図である。図３に示すように、管理サーバー４は、管理データベース４１、記憶装置４２、入力装置４３、インターフェース４４、出力装置４５、及びプロセッサー４６を備える。管理データベース４１は、区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８を備える。

図４は、区分所有者データベース４７に格納される区分所有者の属性データの例を示す図である。図４に示すように、区分所有者データベース４７は、区分所有者の属性データを格納する。区分所有者データベース４７は、区分所有者ＩＤ，管理組合ＩＤ，集金代行者ＩＤ８３、氏名８４、区分所有者連絡先（住所，電話番号，メールアドレス，ＳＮＳ）８５、部屋番号８６、支払方法８７、変更８８、管理費８９、修繕積立金９０、区分所有者口座情報（口座番号，名義，請求日付，振替日付）９１、クレジットカード情報（カード番号，名義，請求日付，支払日付）９２、請求はがき送付先住所９３、入金データ（入金額，入金者，入金日時）９４、滞納状況（滞納履歴，滞納額）９５、保証料情報（保証料額）９６、立替情報（立替額，立替日付）９７、回収情報（未収額／遅延損害金／回収額，督促状況）９８、担当弁護士情報９９、及び再保証会社／再保険情報１００の項目を区分所有者の属性データである区分所有者データとして格納する。

図５及び図６は、集金者データベース４８に格納される集金者の属性データの例を示す図である。ここで、集金者とは、区分所有者から管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを集金する者（法人及びその他の事業体を含む）をいう。例えば、分譲マンションのマンション管理組合が区分所有者から管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを集金する場合は、マンション管理組合が集金者となる。また、マンション管理組合に代わって、集金代行者が区分所有者から管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを集金する場合は、集金代行者が集金者となる。例えば、分譲マンションのマンション管理会社が管理費等の集金代行を行っている場合は、マンション管理会社が集金者となる。また、分譲マンションのマンション管理組合及びマンション管理会社以外の第三者（法人及びその他の事業体を含む）が管理費等の集金代行を行っている場合は、その第三者が集金者となる。

図５及び図６に示すように、集金者データベース４８は、区分所有者から管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを集金する集金者の属性データを格納する。集金者データベース４８は、集金代行者ＩＤ５０、集金代行者情報５１、管理組合ＩＤ５２、管理組合情報５３、委託者（集金者）情報５４、契約処理（日付）５５、契約開始日／契約終了日５６、契約に関する総会決議の可否５７、契約書／約定書５８、覚書５９、管理規約６０、審査結果６１、委託者口座情報６２、入金データ（入金額，入金者，入金日時，口座）６３、保証料情報（保証料額，入金日付，区分数）、６４立替情報（立替額，入金日付）６５、回収情報（未収額／遅延損害金／回収額，督促状況）６６、及び再保証会社／再保険情報６７、財務状況（貸借対照表の有無，収支報告書の有無，資産，負債）７０、定期総会の開催状況（開催日付，記録の有無）７１、各種保険加入状況（保険の種類，補償内容）７２、設備更新状況（更新設備，更新日付，記録の有無）７３、設備導入方法（購入／リース，導入設備，記録の有無）７４、耐震評価状況（評価機関，評価日付，記録の有無）７５、補強実施状況（実施機関，実施日付，記録の有無）７６、修繕工事状況（修繕内容，修繕日付，定期点検，法定点検）７７、長期修繕工事計画状況（長期修繕工事計画書の有無及び計画内容，実施機関，実施日付，記録の有無）７８、訴訟状況（訴訟の内容，相手方情報）７９、管理業務委託状況８０、滞納状況（滞納区分数，滞納区分所有者，滞納履歴，滞納額，遅延損害金）８１、及び管理業務委託状況（委託の有無，委託契約履歴，管理会社情報）８２の項目を集金者の属性データである集金者データとして格納する。

区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８は、メタデータや共通項目により関連付けられてもよい。例えば、区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８は、管理組合ＩＤ、管理組合情報、集金代行者ＩＤ、集金代行者情報、保証料情報、立替情報、回収情報、及び再保証会社／再保険情報等の少なくとも１つにより関連付けられてもよい。

例えば、集金者データベース４８の特定の集金者の情報（集金代行者情報）を指定すると、その特定の集金者が集金を行っている分譲マンションの区分所有者ごとの属性が、区分所有者データベース４７から出力装置２５に表示されてもよい。また、集金者データベース４８の特定の集金者の回収情報を指定すると、その特定の集金者が集金を行っている分譲マンションの区分所有者ごとの回収情報が、区分所有者データベース４７から出力装置２５に表示されてもよい。また、集金者データベース４８の特定の集金者の保証料情報を指定すると、その特定の集金者が集金を行っている分譲マンションの区分所有者ごとの保証料情報が、区分所有者データベース４７から出力装置２５に表示されてもよい。

区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８は、同じ管理サーバー４に備えられてもよいし、それぞれ別の管理サーバーに備えられてもよい。また、区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８は、保証システム３に備えられてもよい。また、保証システム３に備えられた区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８が、管理サーバー４に備えられた区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８と定期的に同期してもよい。また、区分所有者データ及び集金者データは、クラウドに格納されてもよい。

図７は、本実施形態の立替方法の例を示すフローチャートである。図８は、本実施形態の立替プログラムにより実行される動作の例を示す図である。立替プログラムは記録媒体に搭載されてもよい。図９は、本実施形態の集金経路の例を示す図である。図７乃至図９では、保証会社１０１側に保証システム３及び管理サーバー４が設置されている。本実施形態では、集金者はマンション管理組合であり、分譲マンションの管理組合が管理費等の集金を行う。

図７に示すように、分譲マンションの区分所有者１０３から入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つ（以下、「管理費等」という場合もある）を立て替える事業体（保証会社１０１）が、集金者（管理組合１０２）と、管理費等の立替保証の合意に至った場合、入力装置２３を介して、保証データ生成部３８が、集金者と立替保証に合意したことを示す合意データを生成し、集金者データベース４８に格納する（ステップＳ１）。具体的には、入力装置２３を介して、保証データ生成部３８は、契約書／約定書５８又は覚書５９の属性データとして、有効を示すデータを集金者データベース４８に格納する。

図８に示すように、保証データ生成部３８が、合意データの生成／格納命令１１０を実行し、管理サーバー４のプロセッサー４６が、合意データを集金者データベース４８に格納する格納命令１１１を実行する。

入力装置２３を介して、保証データ生成部３８は、集金者の属性データ５０～６７，７０～８２を生成し、集金者データベース４８に格納する（ステップＳ２）。図８に示すように、保証データ生成部３８が、集金者の属性データの生成／格納命令１１２を実行し、管理サーバー４のプロセッサー４６が、集金者の属性データを集金者データベース４８に格納する格納命令１１３を実行する。

入力装置２３を介して、保証データ生成部３８は、区分所有者１０３の属性データ８３～１００を生成し、集金者の属性データと関連付けて区分所有者データベース４７に格納する（ステップＳ３）。図８に示すように、保証データ生成部３８が、区分所有者１０３の属性データの生成／格納命令１１４を実行し、管理サーバー４のプロセッサー４６が、区分所有者１０３の属性データを区分所有者データベース４７に格納する格納命令１１５を実行する。

区分所有者１０３の属性データ８３～１００の一部又は全部が集金者側又はマンション管理会社側に保持されている場合、保証データ生成部３８は、ネットワーク２を介して集金者側又はマンション管理会社側の区分所有者１０３の属性データにアクセスし、区分所有者１０３の属性データ８３～１００を区分所有者データベース４７に格納してもよい。

保証料算出部３５は、区分所有者データベース４７から区分所有者の属性データを読み出し、区分所有者データベース４７に格納された区分所有者１０３の属性データに基づいて、滞納額を保証するための保証料を算出する（ステップＳ４）。図８に示すように、保証料算出部３５が、保証料の算出命令１１６を実行する。そして、管理サーバー４のプロセッサー４６が、保証料情報（保証料額）９６を区分所有者データベース４７に格納する格納命令を実行し、保証料情報（保証料額，入金日付，区分数）６４を集金者データベース４８に格納する格納命令を実行する（図示せず）。

保証料表示部２７は、管理組合１０２（集金者）からの保証料の入金又は立替額からの保証料の減額により、集金者から保証料を取得したことを表示する（ステップＳ５）。図９において、集金者から保証料を取得する経路はＲ１で示されている。

保証料は、区分所有者１０３ごとに一定額（例えば、１区分あたり１００円）でもよいが、本実施形態では、保証料算出部３５は、管理データベース４１から区分所有者１０３及び管理組合１０２（集金者）の属性データを読み出し、属性データに含まれる区分所有者の滞納状況、過去の保証料の入金履歴、分譲マンションの管理組合の財務状況、分譲マンションの管理組合規約の有無、分譲マンションの定期総会の開催状況、分譲マンションの各種保険加入状況、分譲マンションの設備更新状況、分譲マンションの設備導入方法、分譲マンションの耐震評価状況、分譲マンションの補強実施状況、分譲マンションの修繕工事状況、分譲マンションの長期修繕工事計画状況、集金者の訴訟状況、並びに分譲マンションの管理業務委託状況の少なくとの１つに基づいて、保証料を変動させる。

例えば、区分所有者の滞納額又は滞納期間が増加するにつれて、保証料が上がるように変動する。また、過去の保証料の入金の滞納額又は滞納期間が増加するにつれて、保証料が上がるように変動する。また、分譲マンションの管理組合の収支が悪化するにつれて、保証料が上がるように変動する。また、分譲マンションの管理組合規約が無い場合は有る場合に比べ、保証料が上がるように変動する。分譲マンションの定期総会の開催されない期間が増加するにつれて、保証料が上がるように変動する。分譲マンションの各種保険加入数や重要な保険加入の有無に応じて、保証料が変動する。また、分譲マンションの重要な設備更新の有無や設備更新期間に応じて、保証料が変動する。また、分譲マンションの耐震評価に応じて、保証料が変動する。また、分譲マンションの補強実施が無い場合は有る場合に比べ、保証料が上がるように変動する。また、分譲マンションの修繕工事の有無に応じて、保証料が変動する。また、分譲マンションの長期修繕工事計画の有無に応じて、保証料が変動する。また、集金者の訴訟の有無に応じて、保証料が変動する。また、分譲マンションの管理業務委託の有無に応じて、保証料が変動する。

このように、区分所有者１０３の滞納状況や集金者の保証金の入金状況や分譲マンションの管理状況に応じて保証料を変動させることにより、立替額の回収リスクに応じた保証料を設定することができる。

図９において、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）へ管理費等が入金される経路はＲ３－１で示されている。既存の集金者の金融口座へ管理費等が区分所有者１０３から入金される（経路Ｒ３－１）。例えば、区分所有者１０３の金融機関、クレジットカード会社、電子マネー、及び請求ハガキの少なくとの１つにより、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）の金融口座へ管理費等が直接入金される。一方、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）へ管理費等が入金されずに滞納が発生する経路はＲ３－２で示されている。

ステップＳ６において、入金データ取得部３２は、集金者データベース４８から集金者の属性データを読み出し、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）へ入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つの入金データを取得する。入金データ取得部３２は、ネットワーク２を介して、管理組合１０２（集金者）の金融機関システム５にアクセスし、入金データの取得を請求するデータを金融機関システム５に送信し、金融機関システム５から入金データを取得する。例えば、入金データ取得部３２は、区分所有者１０３の金融機関、クレジットカード会社、電子マネー、及び請求ハガキの少なくとの１つにより、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）の金融口座へ直接入金される管理費等の入金データを取得する。

図８に示すように、入金データ取得部３２が、入金データの取得命令１１７を実行し、金融システム５は、入金データの送信命令１１８を実行する。そして、管理サーバー４のプロセッサー４６が、入金データ（入金額，入金者，入金日時）９４を区分所有者データベース４７に格納する格納命令を実行し、入金データ（入金額，入金者，入金日時，口座）６３を集金者データベース４８に格納する格納命令を実行する（図示せず）。

入金データ取得部３２は、立替部３４が入金命令を実行する集金者の金融口座と同じ金融口座の入金データを取得してもよい。

ステップＳ７において、入金状況表示部２６は、入金データに基づいて、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）へ入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つの入金状況を表示する。

ステップＳ８において、滞納額算出部３３は、入金状況に基づいて、区分所有者１０３の管理費及び修繕積立金の少なくとも１つの滞納額を算出する。図８に示すように、滞納額算出部３３が、滞納額の算出命令１１９を実行する。そして、管理サーバー４のプロセッサー４６が、滞納状況（滞納履歴，滞納額）９５を区分所有者データベース４７に格納する格納命令を実行し、滞納状況（滞納区分数，滞納区分所有者，滞納履歴，滞納額，遅延損害金）８１を集金者データベース４８に格納する格納命令を実行する（図示せず）。

ステップＳ９において、立替部３４は、集金者データベース４８から集金者の属性データを読み出し、滞納額を立て替えるために、集金者の金融口座へ滞納額を立替額として入金する入金命令を実行する。立替部３４は、集金者データベース４８から集金者の属性データを読み出し、集金者とは異なる事業体（保証会社１０１）から集金者の金融口座へ立替額を入金する入金命令を実行する。図８に示すように、立替部３４が、入金命令１２０を実行し、金融システム５が、入金の受入命令１２１を実行する。そして、管理サーバー４のプロセッサー４６が、立替情報（立替額，立替日付）９７を区分所有者データベース４７に格納する格納命令を実行し、立替情報（立替額，入金日付）６５を集金者データベース４８に格納する格納命令を実行する（図示せず）。

図９において、保証会社１０１から管理組合１０２（集金者）へ立替額が入金される経路はＲ４で示されている。既存の集金経路Ｒ３－１の変更を行うことなく、集金者の金融口座へ立替額が保証会社１０１から入金される（経路Ｒ４）。集金者と異なる事業体（保証会社１０１）から立替額が集金者に入金されるので、集金者は既存の集金経路Ｒ３－１の変更を行う必要がない。この結果、区分所有者、マンション管理組合、又はマンション管理会社の抵抗感を軽減し、契約関係及び権利関係の煩雑さを回避することができる。

立替部３４は、集金者データベース４８から集金者の金融口座に関する属性データを読み出し、入金データ取得部３２が入金データを取得する集金者の金融口座と同じ金融口座へ立替額を入金する入金命令を実行してもよい。

ステップＳ１０において、督促部３６は、滞納額を滞納した区分所有者１０３の属性データを区分所有者データベース４７から読み込み、区分所有者１０３の属性に基づいて区分所有者１０３に滞納額の納付の督促するための督促情報を生成し、区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８に格納する。この場合、入力装置２３を介して、督促部３６は、回収情報（未収額／遅延損害金／回収額，督促状況）９８のデータを区分所有者データベース４７に格納する。また、督促部３６は、担当弁護士情報９９のデータとして、担当弁護士の氏名等を区分所有者データベース４７に格納する。また、入力装置２３を介して、督促部３６は、回収情報（未収額／遅延損害金／回収額，督促状況）６６のデータを集金者データベース４８に格納する。

図８に示すように、督促部３６が、督促情報の生成／格納命令１２２を実行する。そして、管理サーバー４のプロセッサー４６が、回収情報（未収額／遅延損害金／回収額，督促状況）９８及び担当弁護士情報９９を督促情報として区分所有者データベース４７に格納する格納命令１２３を実行し、回収情報（未収額／遅延損害金／回収額，督促状況）６６を督促情報として集金者データベース４８に格納する格納命令１２３を実行する。また、督促状況表示部２８は、滞納額を滞納した区分所有者１０３の属性と指示情報とを表示する。

図９において、代位弁済により債権が管理組合１０２（集金者）から保証会社１０１へ移った後、保証会社１０１が区分所有者１０３に対して滞納額を回収する経路はＲ５で示されている。

ステップＳ１１において、請求部３７は、立替部３４が入金命令を実行した立替額に関する立替情報を読み込み、立替額を保証する再保証会社もしくは再保険会社へ保証金もしくは保険金を請求するための請求情報を生成し、区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８に格納する。この場合、入力装置２３を介して、請求部３７は、再保証／再保険情報１００のデータとして、請求情報のデータを区分所有者データベース４７に格納する。また、入力装置２３を介して、請求部３７は、再保証／再保険情報６７のデータを集金者データベース４８に格納する。

図８に示すように、請求部３７が、請求データの生成／格納命令１２４を実行する。そして、管理サーバー４のプロセッサー４６が、再保証／再保険情報１００を請求データとして区分所有者データベース４７に格納する格納命令１２５を実行し、再保証／再保険情報６７を請求データとして集金者データベース４８に格納する格納命令１２５を実行する。また、請求状況表示部２９は、滞納額を滞納した区分所有者１０３の属性と請求情報とを表示する。

図９において、代位弁済により債権が管理組合１０２（集金者）から保証会社１０１へ移った後、保証会社１０１が再保証会社／再保険会社１０４に対して滞納額の保証金／保険金を請求する経路はＲ６で示されている。

図１０は、本実施形態の管理費等の立て替えのタイムテーブルである。図１０に示すように、前月に管理組合１０２（集金者）から区分所有者１０３に入金依頼が行われる（Ｔ１）。例えば、管理組合１０２から区分所有者１０３の金融機関に口座振替依頼が行われる。また、クレジットカード会社、電子マネー、及び請求ハガキの少なくとの１つにより、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）の金融口座へ管理費等が直接入金されてもよい。

前月に、入金データ取得部３２が、区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）へ入金される管理費等の入金データを取得することにより、入金確認が行われる（Ｔ２）。

前月までに区分所有者１０３から管理組合１０２（集金者）へ入金されない場合、当月に、滞納額算出部３３が、区分所有者１０３の管理費等の滞納額を算出することにより、滞納額が確定する（Ｔ３）。

当月に、立替部３４が入金命令を実行することにより、保証会社１０１から管理組合１０２（集金者）の金融口座へ滞納額を立替額として入金する（Ｔ４）。

保証会社１０１が立替額を入金した後、督促部３６が督促情報を生成することにより、債権回収が行われる（Ｔ５）。例えば、督促部３６は、督促状を生成し、区分所有者１０３のメールアドレスやＳＮＳ（Ｓｏｃｉａｌ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍ）やＳＭＳ（Ｓｈｏｒｔ Ｍｅｓｓａｇｅ Ｓｅｒｖｉｃｅ）等に督促状を送付する。また、入力装置２３を介して、督促部３６は、督促情報として、未収額、遅延損害金、回収額、弁護士の指定、配達証明付き内容証明郵便による督促、支払督促、強制執行、及び訴訟に関する情報を生成し、区分所有者データベース４７及び集金者データベース４８に格納する。

また、保証会社１０１が立替額を入金した後、請求部３７が請求情報を生成することにより、再保証会社もしくは再保険会社へ保証金もしくは保険金の請求が行われる（Ｔ５）。例えば、請求部３７は、再保証／再保険情報６７，１００に記録されている保証会社／再保険会社１０４へ保証金／保険金の請求を行うために、請求データの生成／格納命令１２４を実行する。

以上のように、本実施形態によれば、既存の集金者の金融口座へ滞納額を立て替えて入金するため、集金経路の変更を行う必要がなくなり、区分所有者、マンション管理組合、又はマンション管理会社の抵抗感を軽減し、契約関係及び権利関係の煩雑さを回避することができる。

（第２の実施形態）
以下、本発明の第２の実施形態の立替システムについて、図面を用いて説明する。上記の第1の実施形態と同様の部分については説明を省略する。

図１１は、本実施形態の立替システムのシステム構成の例を示すブロック図である。図１２は、本実施形態の立替プログラムにより実行される動作の例を示す図である。立替プログラムは記録媒体に搭載されてもよい。図１３は、本実施形態の集金経路の例を示す図である。

本実施形態では、集金者はマンション管理会社１０５であり、分譲マンションの管理会社１０５が管理費等の集金代行を行う。図１１に示すように、管理システム６は、区分所有者データベース４７を備え、管理会社１０５側に設置されている。

保証システム３は、ネットワーク２を介して管理会社１０５側の区分所有者データベース４７に通信可能であり、データの送受信が可能である。また、管理サーバー４も区分所有者データベース４７を備え、ネットワーク２を介して、管理サーバー４側の区分所有者データベース４７が管理会社１０５側の区分所有者データベース４７と定期的に同期してもよい。

分譲マンションの区分所有者１０３から入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを立て替える事業体（保証会社１０１）が、集金者（管理会社１０５）と、管理費等の立替保証の合意に至った場合、入力装置２３を介して、保証データ生成部３８が、集金者と立替保証に合意したことを示す合意データを生成し、集金者データベース４８に格納する（図７のステップＳ１）。

図１２に示すように、保証データ生成部３８が、合意データの生成／格納命令１１０を実行し、管理サーバー４のプロセッサー４６が、合意データを集金者データベース４８に格納する格納命令１１１を実行する。

入力装置２３を介して、保証データ生成部３８は、集金者の属性データ５０～６７，７０～８２を生成し、集金者データベース４８に格納する（図７のステップＳ２）。図１２に示すように、保証データ生成部３８が、集金者の属性データの生成／格納命令１１２を実行し、管理サーバー４のプロセッサー４６が、集金者の属性データを集金者データベース４８に格納する格納命令１１３を実行する。

管理システム６の入力装置（図示せず）を介して、管理システム６のプロセッサー（図示せず）は、区分所有者１０３の属性データ８３～１００を生成し、管理システム６の区分所有者データベース４７に格納する。

保証データ生成部３８は、管理システム６の区分所有者データベース４７から区分所有者１０３の属性データ８３～１００を取得し、集金者の属性データと関連付けて管理サーバー４の区分所有者データベース４７に格納する（図７のステップＳ３）。

図１２に示すように、管理システム６のプロセッサーが、区分所有者１０３の属性データの生成／格納命令１２６を実行する。保証データ生成部３８は、ネットワーク２を介して管理会社１０５側の区分所有者データベース４７から区分所有者１０３の属性データを読み込む読込命令１２７を実行し、管理サーバー４のプロセッサー４６が、区分所有者１０３の属性データを管理サーバー４の区分所有者データベース４７に格納する格納命令１１５を実行する。

図１３において、保証会社１０１の保証データ生成部３８が集金者（管理会社１０５）から区分所有者１０３の属性データを読み込む経路はＲ７で示されている。

保証料算出部３５は、区分所有者データベース４７に格納された区分所有者１０３の属性に基づいて、滞納額を保証するための保証料を算出する（図７のステップＳ４）。図１２に示すように、保証料算出部３５が、保証料の算出命令１１６を実行する。

保証料表示部２７は、管理組合１０２（集金者）からの保証料の入金又は立替額からの保証料の減額により、集金者から保証料を取得したことを表示する（図７のステップＳ５）。

図１３において、区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）へ管理費等が入金される経路はＲ３－１で示されている。既存の集金者の金融口座へ管理費等が区分所有者１０３から入金される（経路Ｒ３－１）。一方、区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）へ管理費等が入金されずに滞納が発生する経路はＲ３－２で示されている。

経路Ｒ２に示すように、管理組合１０２に代わって管理費等を集金する管理会社１０５（集金者）は、管理組合１０２の金融口座へ管理費等を入金する。この場合、管理会社１０５は、集金代行の手数料を差し引いた額を入金する。また、管理会社１０５は、保証会社１０１へ支払った保証金をさらに差し引いた額を入金してもよい。

図７のステップＳ６において、入金データ取得部３２は、区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）へ入金される管理費等の入金データを取得する。入金データ取得部３２は、ネットワーク２を介して、管理会社１０５（集金者）の金融機関システム５にアクセスし、入金データの取得を請求するデータを金融機関システム５に送信し、金融機関システム５から入金データを取得する。例えば、入金データ取得部３２は、区分所有者１０３の金融機関、クレジットカード会社、電子マネー、及び請求ハガキの少なくとの１つにより、区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）の金融口座へ直接入金される管理費等の入金データを取得する。

図１２に示すように、入金データ取得部３２が、入金データの取得命令１１７を実行し、金融システム５は、入金データの送信命令１１８を実行する。

入金データ取得部３２は、立替部３４が入金命令を実行する集金者の金融口座と同じ金融口座の入金データを取得してもよい。

図７のステップＳ７において、入金状況表示部２６は、入金データに基づいて、区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）へ入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つの入金状況を表示する。

ステップＳ８において、滞納額算出部３３は、入金状況に基づいて、区分所有者１０３の管理費等の滞納額を算出する。図１２に示すように、滞納額算出部３３が、滞納額の算出命令１１９を実行する。

図７のステップＳ９において、立替部３４は、滞納額を立て替えるために、集金者の金融口座へ滞納額を立替額として入金する入金命令を実行する。立替部３４は、集金者とは異なる事業体（保証会社１０１）から集金者の金融口座へ立替額を入金する入金命令を実行する。図１２に示すように、立替部３４が、入金命令１２０を実行し、金融システム５が、入金の受入命令１２１を実行する。

図１３において、保証会社１０１から管理会社１０５（集金者）へ立替額が入金される経路はＲ４で示されている。既存の集金経路Ｒ３－１の変更を行うことなく、集金者の金融口座へ立替額が保証会社１０１から入金される（経路Ｒ４）。集金者と異なる事業体（保証会社１０１）から立替額が集金者に入金されるので、集金者は既存の集金経路Ｒ３－１の変更を行う必要がない。この結果、区分所有者、マンション管理組合、又はマンション管理会社の抵抗感を軽減し、契約関係及び権利関係の煩雑さを回避することができる。また、集金者であるマンション管理会社と異なる事業体（保証会社１０１）が管理費等の立て替えを行うことにより、管理会社は、違法性を回避しつつ、滞納額の未収リスクを回避することができる。

立替部３４は、入金データ取得部３２が入金データを取得する集金者の金融口座と同じ金融口座へ立替額を入金する入金命令を実行してもよい。

その後のステップ及び命令処理は、第１の実施形態と同様である。

図１４は、本実施形態の管理費等の立て替えのタイムテーブルである。図１４に示すように、前月に管理会社１０５（集金者）から区分所有者１０３に入金依頼が行われる（Ｔ１）。例えば、管理会社１０５から区分所有者１０３の金融機関に口座振替依頼が行われる。また、クレジットカード会社、電子マネー、及び請求ハガキの少なくとの１つにより、区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）の金融口座へ管理費等が直接入金されてもよい。

前月に、入金データ取得部３２が、区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）へ入金される管理費等の入金データを取得することにより、入金確認が行われる（Ｔ２）。

前月までに区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）へ入金された管理費等を、管理会社１０５（集金者）が管理組合１０２の金融口座へ入金する（Ｔ６）。管理費等から手数料等を差し引いた額が、管理会社１０５（集金者）から管理組合１０２の金融口座へ入金されてもよい。

前月までに区分所有者１０３から管理会社１０５（集金者）へ入金されない場合、当月に、滞納額算出部３３が、区分所有者１０３の管理費等の滞納額を算出することにより、滞納額が確定する（Ｔ３）。

当月に、立替部３４が入金命令を実行することにより、保証会社１０１から管理会社１０５（集金者）の金融口座へ滞納額を立替額として入金する（Ｔ４）。

保証会社１０１が立替額を入金した後、督促部３６が督促情報を生成することにより、債権回収が行われる（Ｔ５）。また、保証会社１０１が立替額を入金した後、請求部３７が請求情報を生成することにより、再保証会社もしくは再保険会社へ保証金もしくは保険金の請求が行われる（Ｔ５）。

以上のように、本実施形態によれば、既存の集金者の金融口座へ滞納額を立て替えて入金するため、集金経路の変更を行う必要がなくなり、区分所有者、マンション管理組合、又はマンション管理会社の抵抗感を軽減し、契約関係及び権利関係の煩雑さを回避することができる。

以上、本発明にかかる実施形態について説明したが、本発明はこれらに限定されるものではなく、請求項に記載された範囲内において変更・変形することが可能である。

本発明は、既存の集金者の金融口座へ滞納額を立て替えて入金するため、集金経路の変更を行う必要がなく、区分所有者、マンション管理組合、又はマンション管理会社の抵抗感を軽減し、契約関係及び権利関係の煩雑さを回避することができる立替システムとして有用である。

１…立替システム
２…ネットワーク
３…保証システム
４…管理サーバー
５…金融機関システム
６…管理システム
２６…入金状況表示部
２７…保証料表示部
２８…督促状況表示部
２９…請求状況表示部
３２…入金データ取得部
３３…滞納額算出部
３４…立替部
３５…保証料算出部
３６…督促部
３７…請求部
３８…保証データ生成部
３９…回収データ生成部
４１…管理データベース
４７…区分所有者データベース
４８…集金者データベース

Claims (9)

1. 分譲マンションの区分所有者から入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを立て替える立替システムであって、
   前記区分所有者の属性データを格納する区分所有者データベースと、
   前記区分所有者から前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つを集金する集金者の属性データを格納する集金者データベースと、
   前記集金者データベースから前記集金者の前記属性データを読み出し、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金データを取得する入金データ取得部と、
   前記入金データに基づいて、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金状況を表示する入金状況表示部と、
   前記入金状況に基づいて、前記区分所有者の前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの滞納額を算出する滞納額算出部と、
   前記集金者データベースから前記集金者の前記属性データを読み出し、前記滞納額を立て替えるために、前記集金者の金融口座へ前記滞納額を立替額として入金する入金命令を実行する立替部と、
   前記区分所有者データベースから前記区分所有者の前記属性データを読み出し、前記区分所有者データベースに格納された前記区分所有者の前記属性データに基づいて、前記滞納額を保証するための保証料を算出する保証料算出部と、
   前記集金者からの前記保証料の入金又は前記立替額からの前記保証料の減額により、前記集金者から前記保証料を取得したことを表示する保証料表示部と、
   を備えることを特徴とする立替システム。
2. 前記立替部は、前記集金者データベースから前記集金者の前記金融口座に関する前記属性データを読み出し、前記入金データ取得部が前記入金データを取得する前記集金者の前記金融口座と同じ金融口座へ前記立替額を入金する前記入金命令を実行することを特徴とする請求項１に記載の立替システム。
3. 前記入金データ取得部は、前記区分所有者の金融機関、クレジットカード会社、電子マネー、及び請求ハガキの少なくとの１つにより、前記区分所有者から前記集金者の前記金融口座へ直接入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの前記入金データを取得することを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の立替システム。
4. 前記立替部は、前記集金者データベースから前記集金者の前記属性データを読み出し、前記集金者とは異なる事業体から前記金融口座へ前記立替額を入金する前記入金命令を実行することを特徴とする請求項１乃至請求項３に記載の立替システム。
5. 前記保証料算出部は、前記区分所有者データベース及び前記集金者データベースから前記区分所有者及び前記集金者の前記属性データを読み出し、前記区分所有者の滞納状況、過去の前記保証料の入金履歴、前記分譲マンションの管理組合の財務状況、前記分譲マンションの管理組合規約の有無、前記分譲マンションの定期総会の開催状況、前記分譲マンションの各種保険加入状況、前記分譲マンションの設備更新状況、前記分譲マンションの設備導入方法、前記分譲マンションの耐震評価状況、前記分譲マンションの補強実施状況、前記分譲マンションの修繕工事状況、前記分譲マンションの長期修繕工事計画状況、前記集金者の訴訟状況、並びに前記分譲マンションの管理業務委託状況の少なくとの１つに基づいて、前記保証料を変動させることを特徴とする請求項１乃至請求項４に記載の立替システム。
6. 前記立替部が入金命令を実行した前記立替額に関する立替情報を読み込み、前記立替額を保証する再保証会社もしくは再保険会社へ保証金もしくは保険金を請求するための請求情報を生成する請求部と、
   前記滞納額を滞納した前記区分所有者の前記属性データと前記請求情報とを表示する請求状況表示部と、
   を備えることを特徴とする請求項1乃至請求項５の何れか1項に記載の立替システム。
7. 分譲マンションの区分所有者から入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを立て替える機能をコンピュータに実行させる立替方法であって、前記コンピュータに、
   前記区分所有者の属性データを区分所有者データベースに格納するステップと、
   前記区分所有者から前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つを集金する集金者の属性データを集金者データベースに格納するステップと、
   前記集金者データベースから前記集金者の前記属性データを読み出し、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金データを取得するステップと、
   前記入金データに基づいて、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金状況を表示するステップと、
   前記入金状況に基づいて、前記区分所有者の前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの滞納額を算出するステップと、
   前記集金者データベースから前記集金者の前記属性データを読み出し、前記滞納額を立て替えるために、前記集金者の金融口座へ前記滞納額を立替額として入金する入金命令を実行するステップと、
   前記区分所有者データベースから前記区分所有者の前記属性データを読み出し、前記区分所有者データベースに格納された前記区分所有者の前記属性データに基づいて、前記滞納額を保証するための保証料を算出するステップと、
   前記集金者からの前記保証料の入金又は前記立替額からの前記保証料の減額により、前記集金者から前記保証料を取得したことを表示するステップと、
   を実行させることを特徴とする立替方法。
8. 分譲マンションの区分所有者から入金される管理費及び修繕積立金の少なくとも１つを立て替える立替プログラムであって、
   前記区分所有者の属性データを区分所有者データベースに格納する格納命令と、
   前記区分所有者から前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つを集金する集金者の属性データを集金者データベースに格納する格納命令と、
   前記集金者データベースから前記集金者の前記属性データを読み出し、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金データを取得する入金データ取得命令と、
   前記入金データに基づいて、前記区分所有者から前記集金者へ入金される前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの入金状況を表示する入金状況表示命令と、
   前記入金状況に基づいて、前記区分所有者の前記管理費及び前記修繕積立金の少なくとも１つの滞納額を算出する滞納額算出命令と、
   前記集金者データベースから前記集金者の前記属性データを読み出し、前記滞納額を立て替えるために、前記集金者の金融口座へ前記滞納額を立替額として入金する入金命令を実行する立替命令と、
   前記区分所有者データベースから前記区分所有者の前記属性データを読み出し、前記区分所有者データベースに格納された前記区分所有者の前記属性データに基づいて、前記滞納額を保証するための保証料を算出する保証料算出命令と、
   前記集金者からの前記保証料の入金又は前記立替額からの前記保証料の減額により、前記集金者から前記保証料を取得したことを表示する保証料表示命令と、
   を備えることを特徴とする立替プログラム。
9. 請求項８に記載の立替プログラムを搭載した記録媒体。

Images