KR20100064611A - 부동산 거래의 공증과 확정을 위한 시스템 및 이를 이용한 거래방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산 거래를 확정/공증 시스템을 통하여 이루어질 수 있도록 하여 거래되고 있는 상황을 실시간으로 확인할 수 있도록 하며 부동산 거래 시 발생할 수 있는 이중계약 등을 방지하고 실거래가 신고가 이루어지고 임대료에 대한 파악 또한 가능해지도록 하며 계약당사자간의 금전거래도 깔금하게 이루어질 수 있도록 하는 것을 목적으로 하는데, 이를 위하여 계약당사자와 부동산중개인이 부동산 거래에 관한 계약내용을 확정/공증 시스템으로 전송하고 확정/공증 시스템은 계약내용을 확정하고 구매자로부터 입금을 받아 이 대금을 판매자에게 송금하고 계약완료, 중도금 납부, 잔금납부단계를 목적물별/계약유형별로 저장/열람 가능하도록 하여 현재 어떤 단계에 있는지 즉지 확인이 가능하도록 하며 매매거래에서 잔금납부가 이루어지면 등기소로 필요한 서류를 송부하여 등기가 이루어지도록 하며 임대차거래에서 잔금납부가 이루어지는 경우 계약이행을 확인하는 확정일자를 받아 별도DB에 보관하여 대항력이 발생하도록 하는 등, 안전한 부동산거래가 이루어질 수 있도록 한다.

Description

부동산 거래의 공증과 확정을 위한 시스템 및 이를 이용한 거래방법{MEHOD AND SYSTEM FOR THE AUTHENTICATION OF TRANSACTIONS OF IMMOVABLES}

본 발명은 부동산 거래의 공증과 확정을 위한 시스템과 이를 이용한 부동산 거래방법에 관한 것이다.

종래에는 부동산에 관한 매매, 전,월세 계약과 같은 계약이 이루어지는 경우를 도1에 도시하였는데 구매자(부동산 구매, 전/월세 구매)와 판매자(임대인, 매도인) 및 중개인 3자가 만나 중개인과 계약을 중개하는 형태로 중개인의 입회하에 계약서를 작성하고 계약금을 송금한 후 계약서에 적힌 대로의 만기일에 잔금을 완납하는 것으로 계약이 완료가 되었다. 그런데 전/월세 계약자인 경우 이 부동산 계약서를 가지고 동사무소나 등기소(세무서)에 가서 확정일자 도장을 받아 놓아야 하지만 확정일자를 받지 않거나 확정일자를 받았다고 하여도 계약서를 잃어버려 확정일자를 받았음을 증명하지 못한다면 대항력이 없어져 임차인 보호를 받지 못하게 된다. 특히 임대차 계약이 이루어져도 계약서를 보관하거나 계약내용을 따로 저장해두는 것이 아니라 계약서에 도장만 찍어 줌으로써 실재 계약 내용이 어떤것인지 거래 당사자뿐이 모르게 될 수 있으며 국가적으로 DB를 보유하지 못한 채 부동산의 실거래가격을 알지 못하며, 월세 계약의 경우 계약내용은 당사자만 알고 있고 정부에서는 임대수입에 대한 파악이 안되기 때문에 탈세의 원인이 될 수 있다.

또한, 매매의 경우 통상의 경우에는 잔금을 납부하고 등기서류 일체를 받아 명의변경을 하지만 별도의 거래허가를 받아야 하는 경우 등이 있는 경우 잔금을 납부하고도 등기를 가져 오지 않아 이중매매에 의한 피해를 받는 경우가 있었다,

또한, 부동산의 거래는 판매자(매도인)와 구매자(매수인)가 바로 연결되기 보다는 중개인을 통하여 연결되는 경우가 많으며 중개인은 중개가 성사되는 경우 판매자와 구매자로 부터 각각 중개료를 받는데 부동산의 구매자는 구입하려는 부동산의 등기부 등본을 확인하고 계약을 하게 되지만 계약날짜와 등기날짜에 차이가 있어서 이를 판매자가 악의적으로 이용하여 계약을 이중으로 하는 경우가 발생할 수도 있는데 이러한 이중계약 사실을 이중계약의 당사자 모두 모를 수 있는 가능성이 많으며 잔금이 아닌 중도금만 납부한 경우에는 더더욱 알 수가 없었으며 법적인 구제가 가능하다고 하여도 법적인 구제는 사후적인 것이라 이러한 이중계약을 즉각적으로 알고 확인할 수 있다면 이중계약을 방지할 수 있지만 그러한 시스템은 현재 제공되고 있지 못하고 있으며 이러한 등기 제도의 허점을 이용하여 판매자가 의도적으로 구매자를 속인하도 하여도 현재의 부동산 거래 제도나 등기 시스템은 이러한 경우에 별다른 구제책이 존재 하지 않으며 이로 인해 발생하는 손해는 모두 구매자 쪽에서 부담하여야만 하였다.

즉, 구매자의 입장에서는 계약의 체결사실에 대하여 명확하게 증명할 수 있는 자료를 확보할 수 있을 뿐 아니라 해당 부동산에 관하여 다른 계약 건이 있었는지를 확인할 수 있어 혹시라도 발생할 수 있는 경우에 대한 안전장치를 할 수 있는 시스템의 도입이 필요하다.

또한, 판매자의 입장에서도 잔금을 지급받기 전에 등기를 넘겨주었다가는 잔금을 받지도 못하고 목적물만 넘겨주는 경우가 생기기 때문에 섣불리 등기를 넘겨 줄 수 없는 것 또한 사실이기 때문에 잔금의 지급과 동시에 등기를 넘겨주게 되며 구매자가 대출을 받아야 하는 경우에는 대출에 대한 등기까지 한꺼번에 진행하여야 하기 때문에 관공서가 문을 여는 시간에만 잔금의 지급 등이 이루어져야만 하여 거래시간에도 제한이 있었다.

이와 같은 요구는 거래의 안정과 세수의 확보, 이중계약, 이면계약의 방지등을 위하여 필요한 것이지만 현재의 등기시스템은 대금지급, 이중계약 등에 대한 안전장치가 제대로 되어 있지 않아 거래자와 거래자, 나아가서는 중개자까지 서로 불신하는 상황을 만들고 있으며 이에 대한 개선이 시급하게 요구되고 있다.

본 발명은 상기한 바와 같은 단점을 극복하기 위하여 안출된 것으로서 부동산 거래가 믿을 수 있는 제3자를 통해 이루어지도록 하여 구매자와 판매자간의 대금지금과 등기 이전의무를 성실히 수행할 수 있도록 하면서 거래가 이루어지고 있는 날짜를 확정하여 임대차계약 같은 경우 별도의 확정일자를 받을 필요가 없도록 하며 이에 따라 이중계약, 이중매매가 발생하지 않도록 하며 전국의 실질적인 부동산 거래를 파악할 수 있는 DB를 보유함으로서 부동산에서 제공되는 월세 전세 혹은 시세정보를 한 눈에 파악 할 수 있도록 하여 그에 대한 정보를 가공하여 실질적인 매매가격을 제공하며, 이에 따라 구매자가 혹시 모를 불이익에 대비하여 목적물에 대한 모든 문서가 조회 가능하도록 하며 정부 DB로도 거래내역을 확보하고, 현재 소유자/실소유자 및 매매계약과 임대차 계약 현황 파악에 따른 소득정보, 목적물에 대한 대출정보 등을 한 번에 파악할 수 있도록 하는 것을 목적으로 한다.

부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법으로서, 거래의 대상이 되는 부동산 목적물에 대해 성립된 계약에 대한 계약내용을

온라인을 통해 연결된 판매자단말기, 구매자단말기 및 중개인단말기 중 어느 둘 이상을 통하여 확정/공증 시스템으로 전송하는 제1단계와;

상기 확정/공증 시스템은 상기 전송된 계약내용을 확인/비교하여 계약내용이 일치하는지를 확인하는 제2단계와;

상기 확정/공증시스템은 온라인을 통해 상기 거래의 주체에게 상기 확인내용을 통지하는 제3단계와;

상기 확정/공증시스템은 온라인을 통해 구매자로부터 계약에 따른 계약/중 도금/잔금 중 어느 하나의 진행단계에 맞는 입금이 되었는지를 확인하는 제4단계;

상기 확정/공증 시스템은 상기 진행단계 중 어느 한 단계의 완료가 성립하였음을 거래의 주체와 중개인에게 온라인을 통하여 통지하는 제5단계;

상기 진행단계의 완료마다 상기 확정/공증시스템에 온라인으로 연결된 거래내역DB에 상기 목적물의 해당진행 단계가 완료되었음을 표시하는데, 잔금 지급단계 의 이행이 완료된 경우 계약이행이 완료되었음을 확인하고 확정/공증 표시를 하는 제6단계;를 포함할 수 있다.

상기 계약내용을 전송하는 제1단계는 계약제반서류를 온라인으로 전송가능한 형태로 변환하여 함께 송부하는 단계를 더 포함할 수 있다.

상기 계약제반 서류는 목적물의 등기부등본, 계약서, 영수증 중 어느 하나 이상을 포함하는 것일 수 있다.

상기 확정/공증 시스템은 상기 계약내용이 일치하는지를 확인하는 제2단계 이후에 상기 확정/공증 시스템에 온라인을 통해 연결된 거래내역DB를 참조하여 동일 목적물에 대하여 동일 종류의 거래가 있는지를 확인하는 내역확인단계를 더 포함하며, 상기 확인 결과는 확인내용을 통지하는 제5단계와 함께 통지가 이루어지는 것일 수 있다.

계약진행 중 어느 한 단계의 완료가 있었음을 통지하는 제5단계 이후에 상기 확정/공증 시스템이 판매자와 중개인에게 온라인을 통해 대금을 송금함으로써 대금을 지급하는 단계를 더 포함할 수 있다.

상기 입금이 되었는지를 확인하는 제4단계는 확정/공증 시스템의 서비스 수 수료와 중개인의 수수료까지 입금되었는지를 확인하는 단계일 수 있다.

상기 확정/공증표시를 하는 제6단계는 임대차 거래의 경우 확정일자 날인과 동일한 효력을 갖도록 할 수 있다.

상기 계약은 부동산의 매매계약이며 진행단계에 따른 입금이 전부 이루어지지 않는 경우 집주인(건물주인)과 판매자의 동의하에 상기 부동산의 담보가능 금액을 은행서버에 통보하고 은행으로부터 받은 대출금을 매매계약 이행에 따른 대금으로 대체하는 것일 수 있다.

상기 목적물별 계약내역DB의 계약내역을 참조하여 상기 제3단계에서 현재 진행되고 있는 계약 이전에 이루어진 계약 내용을 포함하여 통보하는 것 일 수 있다.

상기한 바와 같은 확정/공증시스템에 의하여 판매자가 대금 지급을 확실히 보장받게 되고 목적물이 되는 부동산의 등기를 안심하고 받을 수 있게 되어 종전처럼 잔금지급/등기가 반드시 동시에 이루어질 필요도 없으며 판매자, 구매자, 중개인이 잔금지급일에 만나 잔금지급에 이전등기, 대출 등을 위한 가등기 등을 하루에 진행할 필요가 사라지며

또한, 판매자의 대금지급과 함게 중개인의 수수료 지급 또한 함께 이루어지게 하면 중개인 또한 정확한 금액의 수수료를 부과 받음으로써 거래의 안전을 꾀할 수 있다.

구매자의 입장에서도 판매자가 두 명의 구매자와 계약을 맺는 이중계약과 같은 행위를 막을 수 있을 뿐 아니라 판매자가 구매자와 부동산 가액을 낮춰서 신고를 하고 실제는 시세대로 거래를 하는 이면계약을 막을 수 있어 세원의 확보에도 도움이 되도록 할 수 있다. 나아가서는 판매자와 구매자가 중개인을 통하지 않고 직접 거래를 한다 할지라도 이를 공증 및 확정시스템에 접속하여 공증 받고 대금을 지불 하도록 하여 피치 못하여 중개인이 없는 경우에도 정상적인 거래가 이루어지도록 할 수 있다.

이하, 첨부한 도면을 참고로 하여 본 발명을 상세하게 설명한다. 도2는 본 발명에 따른 부동산 확정 및 공증 시스템(이하 '시스템'이라고 함)을 도입한 시스템을 도시한다. 시스템은 구매자가 중개인을 통하여 판매자의 물건에 대하여 구매를 하고 시스템은 판매자의 등기부 등본과 거래금액에 관한 정보를 수신하고 이 거래를 중개한 중개인으로 부터도 중개한 물건의 등기부등본과 거래금액에 관한 정보를 전달받는 확정(공증)요청을 받게 된다. 판매자와 중개인이 제출한 정보를 통하여 거래되는 목적물이 일치하고 거래가격이 일치하는 지를 확인한 후 거래(매매, 임대차 계약을 포함)되는 목적물에 대하여 확정한다. 중개인이 없는 경우나 보다 확실하게 계약의 확인을 위하여 양당사자 모두 즉, 판매자와 구매자 모두에게 계약에 관한 서류를 제출하도록 할 수 있다. 이렇게 제출받은 서류를 통해 시스템은 확정여부를 구매자에게 전송하게 되며 구매자는 시스템으로 대금을 지급하게 되는데 이때 시스템의 공증 서비스에 대한 수수료와 중개인의 수수료를 포함하여 입금을 하게 되며 (이 경우 계약금, 중도금, 잔금이 모두 시스템을 통하여 지급될 수도 있으며 어느 하나만 공증시스템을 통하여 이루어질 수도 있다) 시스템은 판매자에게 금액이 이상 없음을 확인하고 이 금액을 수취한다는 메세지 또는 그에 상응하는 알림절차를 취하고 시스템은 판매자에게 대금을 지급한다. 이때 시스템의 사용에 대한 수수료와 중개수수료를 제외하고 지급을 할 수 있으며 중개인은 구매자의 대금지급이후 시스템에 요청하여 수수료를 수취할 수 있다.

또한, 매매계약과 같은 경우에는 구매자에게 등기를 이전하기 위한 등기제반서류를 요청하도록 할 수 있으며 목적물의 거래 확정이후 구매자로부터 대금을 입금 받고 등기제반서류를 구매자나 등기관청에 송부하여 등기가 되도록 할 수 있다. 또한, 공증시스템이 대금지급을 하는 대신에 구매자에게 이상 없음을 확인한 후 대금지급을 요청하고 실제 대금지급은 구매자가 하도록 할 수 도 있다.

시간적으로 구매자의 대금입금이 먼저 이루어지고 그 다음에 등기제반서류를 등기소나 구매자에게 송부하게 됨으로써 동시이행이 아닌 구매자의 선이행이 이루어진다고 볼 수도 있으나 시스템과 같은 공신력 있는 제3자가 이에 대한 대행을 하게 함으로써 동시이행보다 더 안정적인 계약진행 효과를 얻도록 할 수 있으며 등기소가 시스템의 역할을 하게 되는 경우 등기를 위한 절차가 더욱 간단해질 수 있으며 부동산계약에서 등기소의 역할을 확대하게 되며 실제 입금되는 금액과 계약서상의 거래가가 일치 하여야 하기 때문에 실거래가로 계약이 이루어지도록 유도하는 효과 도 갖는다.

도3은 이러한 확정/공증 방법에 대하여 순서도를 이용하여 도시한다. 구매자와 판매자가 혹은 중개인의 중개에 의하여 목적물이 되는 물건을 확인한 후 거래를 위하여 판매자, 중개인, 구매자로부터 거래가 이루어졌다는 계약서, 등기부등본 등의 서류를 온라인을 통하여 제출받아 시스템은 거래되는 목적물 및 거래가액에 대한 내역을 확인하여 이러한 제반 서류가 일치하고 거래를 위하여 필요한 서류(매매라면 등기제반서류 등)들이 보내어 졌는지를 확인한 후 확정/공증하였음을 확인한 후 이러한 내역을 당사자에게 통보하게 된다.

시스템은 구매자에게 입금을 요청하고 시스템의 수수료 및 중개수수료를 포함하여 입금이 정상적으로 이루어졌음을 확인하면 확정/공증에 의한 계약을 확정하고 중개수수료 및 잔금을 지급하게 된다.

구매계약이 매매 거래였다면 등기 제반서류를 구매자에게 교부하거나 등기 절차를 진행하도록 하며 임대차 거래였다면 구매자에게는 확정일자가 인쇄된 계약서나 확인서를 송부하고 계약이 종료될 때까지 언제든지 DB에 저장된 자료를 꺼내어 재발급할 수 있도록 한다. 이러한 확정일자가 인쇄된 계약서의 교부는 동일 주소에 대해 동일한 종류의 계약서가 입력되거나 입력된 후 일정기간까지 재교부할 수 있도록 한다.

본 발명과 같은 시스템을 도입하게 되는 경우 임대차 계약 시에도 굳이 동 사무서/ 세무서에 가지 않아도 자연스럽게 확정일자를 받게 됨과 동시에 이 일자는 시스템과 시스템에 연결된 DB에 의하여 웹에 공개되므로 모든 사용자가(정보를 요구할 경우 일정한 자격을 취득한 기관이나 기업 혹은 개인은) 확인할 수 있도록 할 수 있다. 따라서, 판매자가 이중계약을 하려고 한다고 해도 동일 주소에 대하여 동일한 형태의 계약서가 접수되는 경우 이에 대한 예고통지를 각각의 구매자에게 할 수 있기 때문에 이중계약을 방지할 수 있다.

종래에 구매자는 등기부등본을 확인하고 계약을 하게 되는데, 이를 판매자가 악의적으로 이용하는 경우 등기부등본에 이전등기가 된다는 것을 기재하는데 최소 하루의 시간이 걸리게 되기 때문에 하루 동안에도 충분히 몇 건의 이중계약을 할 수도 있으며 이에 대한 구제는 사법절차를 이용하여야 한다. 하지만 본 시스템은 계약이 성립될 때부터 대금지급까지를 총괄하며 동일 주소에 대한 계약서가 여러 건 있는 경우 바로 조회 및 열람 그리고 통지가 가능하기 때문에 이중 계약을 미연에 예방할 수 있다.

또한, 현재는 한 개의 건물이나 사무실에 여러사람이 다른 이름으로 사업자 등록을 하는 경우도 있는데 이와 같은 시스템에 의할 때 한 건물 혹은 한 사무실을 주소로 하여 여러 사업자가 사업자등록을 할 수 없게 되므로 유령사무실이 존재하지 않도록 할 수 있는 현저한 효과가 생긴다.

부동산의 구매자는 등기부 등본을 확인하고 계약을 하게 되는데, 등기부등본의 내 용을 기재하는데 최소1일정도의 시간이 걸린다는 것을 판매자가 악의적으로 이용하여 두 명이상의 구매자에게 계약을 이중으로 하여 계약금만 받고 도주할 수 도 있지만, 본 발명에 의할 경우 제1구매자가 판매자가 계약을 하고 계약되는 목적물에 관한 등기부 등본과 계약서등의 서류를 시스템에 제공하고 시스템이 거래물건의 내역을 확인한 후에 판매자와 제1구매자에게 내역을 확인하고 제1구매자에게 입금을 요청하게 되는데 제1구매자가 대금을 입금하게 되면 계약이 확정되며 상기 목적물에 대한 계약 성립의 확정/공증이 이루어지게 된다.

그런데 제2구매자가 다시 동일 목적물에 대한 매매 계약을 하려고 한다면 거래서류와 등기부 등본을 시스템에 제공한 후 시스템이 거래 목적물의 내역을 확인하는 과정에서 이것을 확인하여 제2구매자에게 통보하게 됨으로써 이중매매가 일어날 수 없게 된다. 또한, 이러한 계약서가 제출되었다는 것을 제1구매자에게도 통보하여 만일의 사태에 대비할 수 있도록 할 수 있다. 이로써 구매자는 혹시라도 발생할 수 있는 이중매매에 대해 대비할 수 있으며 한편, 판매자는 대금을 확실하게 보장 받을 수 있는 장점이 있으며, 중개인 또한 정확한 금액에 대한 수수료를 시스템에 의하여 부과 받음으로 해서 거래의 안전 및 믿음 신뢰를 구축할 수 있다.또한 중개인의 수수료를 시스템이 지급함으로써 중개인의 수수료부분을 보장함으로써 중개인에게 안정하게 수익이 보장 될 수 있도록 하고 수수료도 법정으로 정한 수수료만 지급할 수 있도록 하여 거래 당사자 간 수수료 부분으로 마찰이 생기는 것을 원천적으로 차단할 수 있어 거래 당사자 간 신뢰를 더욱 견고히 할 수 있으며, 중개인의 수익을 보장함으로 인해 중개인의 권위를 보장해 주는 역할을 한다.

또한, 거래가 시스템을 통해 이루어지게 됨으로써 다운계약서나 업계약서 같은 이면계약을 하지 못하게 할 수 있어 과세기관 또한 실 거래금액에 대한 세금을 명확하게 부과할 수 있으며, 중개인에게 또한 정확한 세금을 부과 할 수 있다.

또한, 구매자는 전세 및 월세의 세입자도 포함이 되는데, 계약 시에는 이중임대 등이 있는지를 확인할 수 있으며 잔금 지급 시에는 시스템에 자동적으로 확정일자가 기입이 되어 언제라도 확인할 수 있으며, 혹시라도 개인 간 거래 시 계약서의 분실 등으로 인해 발생할 수 있는 피해를 볼 수 있지만 개인 간의 거래라고 하더라도 시스템에 거래에 관한 자료가 보관되어 있기 때문에 개인 간의 거래라고 해도 선의의 피해를 입지 않도록 할 수도 있다.

또한, 부동산 실거래가격을 신고하도록 유도할 수 있는 방법이 될 수도 있으며 기존의 공시가 및 기타 폐단을 줄일 수 있는 방법으로 활성화 될 경우 국가의 데이터베이스가 지역의 부동산 실거래 및 전월세 가격까지 시스템에서 자동으로 산정이 되어 정확한 통계치 산출이 가능하며 이를 바탕으로 정책을 세우고 집행할 수 있도록 함으로써 국민편의 및 국가 정보화에 기여 할 수 있을 뿐만 아니라, 세수입의 증가 및 세입자들의 안전한 주거생활 및 사업을 영위할 수 있도록 보장 할 수 있으며, 이중계약 및 이중분양 등을 원천적으로 차단하여 국민들이 편의증진 및 재산 보호에 많은 도움을 줄 수 있게 된다.

도4는 본 발명에 따른 부동산 확정 및 공증 시스템을 도입한 경우를 도시한다. 목적물이 되는 부동산에 대한 임대계약이 성립하는 경우 중개인에 의해서(중개인이 없는 경우 어느 한쪽 당사자에 의해서) 계약서를 확정 및 공증 시스템에 접수하고 확정 및 공증 시스템은 별도의 계약서 DB에 저장한다. 이때 계약서에 있는 내용을 텍스트와 그림으로 나누어 인식하거나 전체를 그림 파일 혹은 pdf등의 파일로 만들어 법적효력을 갖는 전자문서로 변환할 수 있다. 법적효력을 갖는다는 것은 접수된 문서와의 확인을 통해 진본과 동일함을 확인할 수 있다는 것을 말한다. 따라서 전자문서로 변환할 때 위조방지를 위한 코드를 집어넣거나 원본과 동일함을 확인한다는 코드를 집어넣음으로써 진본과 동일한 사본임을 증명하도록 할 수 있다. 이것은 공문서의 인터넷 발급에서 현재 사용되고 있는 기술을 이용할 수도 있다. 이렇게 접수되어 변환된 서류는 계약내용을 명시하여 전화/문자/메일 등의 수단을 이용하여 당사자에게 내역을 통보하게 되는데 목적물이 되는 부동산에 이중계약, 이중분양 등이 있는 경우 사고접수하고 현재 진행되는 목적물에 대하여 당사자의 확인을 하도록 하여 사고를 방지한다.

도5는 거래관계에 은행 대출을 위해서도 사용이 될 수 있다는 것을 보여준다. 종래에 목적물에 주인이 목적물을 담보로 대출을 받으려는 경우에도 해당 목적물에 걸려있는 가등기나 주택의 경우 임차인이 얼마의 보증금으로 입주해 있는지에 대한 정보가 없기 때문에 별도의 임대차 계약서등을 요구하거나 하였다. 그러나 본 발명에 의할 때 이러한 정보는 계약서 DB에 모두 있기 때문에 따로 세입자의 임대차 계 약서를 요구하지 않아도 된다. (다만, 추가로 요구할 시에는 필요할 수 도 있음.) 순서도에 도시된 바와 같이 계약이 확정된 이후 은행과 연결하여 현재 목적물에 얼마만큼의 담보가 설정되어 있는지를 확인하여 대출한도를 책정하고 신청금액과 한도 금액을 비교하여 신청금액이 한도금액보다 작거나 같은 경우에 대출이 이루어지도록 한다.

또한, 목적물에 대해 재산세를 부과하거나 임대차계약에 의하여 임대 수입이 있는 경우에 종래에는 임대업을 영위하지 않는 이상은 임대수입이 얼마나 되는지 알수 없어 소득세를 부과 할 수 없었지만 본 발명에 의할 때 DB에 이러한 사항이 모두 저장되기 때문에 세원확보의 효과 또한, 가질 수 있다. 이로 인해 집주인들이 월세가 아닌 전세를 선호하는 경향이 생길 수 있어 세입자 입장에서는 불리할 수도 있지만 월세가 사라질 수는 없기 때문에 점차적으로는 오히려 월세가 은행금리 수준으로 낮아지는 효과가 생기게 된다. 또한 세입자는 전세금을 담보로 융자를 받는 것이 용이해진다.

현재 모든 금융기관에서 대체로 전세금의 70%까지 대출을 해주고 있는데 대출기간은 임대차 계약기간까지이며 연장이 가능하지만 대출최장 기간을 5년 등으로 제한을 두는 금융기관도 있다. 중도상환 수수료는 최소 0.5%에서 최고 1.5% 수준이며 은행들이 채권 보전을 위해 집주인의 전세금 반환확약서를 받고 대출한도를 높여주기도 하기 때문에 세입자는 집주인과 원만한 관계를 유지하는 것이 중요하기도 하다. 전세금 반환확약서는 집주인이 전세금을 세입자에게 돌려줄 때 대출분은 금융기관에 곧바로 송금하는 것을 약속하는 것인데 본 발명과 같은 확정/공증을 통해 종래의 전세금반환확약서 없이도 전세계약이 시스템을 통해 이루어졌고 시스템을 통해 대출이 이루어졌고 그 다음의 계약도 시스템을 통해야 하기 때문에 집주인이 다른 전세계약을 할 때 자동적으로 전세금이 시스템을 통해 대출금을 회수하는데 이용될 수 있게 된다. 따라서, 관공서에서 이러한 시스템을 도입하는 경우 모든 전/월세 계약도 시스템을 통해 이루어지도록 하기 때문에 전세금 반환을 두고 이루어지는 분쟁을 미연에 방지할 수 있게 된다.

또한, 판매자와 구매자 간에 거래가 있는데 뜻하지 않게 대금 지급이 늦어지는 경우가 발생될 수가 있다. 예를 들어 잔금 지급이 늦어지는 경우 계약금이나 중도금은 모두 들어간 상태이지만 잔금지급이 되지 않는 경우 등기도 될 수 없는 경우 현재 계약상황에서 등기제반서류도 들어온 상태고 잔금만 지급이 된다면 이전등기를 하는데 문제가 없기 때문에 시스템은 구매자에게 허락을 받아 일단 이전등기를 하고 해당부동산에 대출을 발생시켜 잔금을 지급하도록 한다. 시스템은 해당 부동산에 어떠한 가등기가 설정되어 있는지를 전부 체크할 수 있기 때문에 어느 정도의 담보설정이 가능한지도 즉시 체크가 가능하다. 물론, 잔금지급을 할 정도의 담보설정이 되지 않는다면 이러한 긴급대출도 될 수 없다.

도6은 계약관련 제반 서류를 전송받는 경우 원본문서를 따로 저장하는 과정과 입금이 이루어지는 과정, 중개인에게 수수료를 지급하는 과정의 일예를 도시한다.

도1은 종래의 부동산 계약을 도시하는 도면

도2는 본 발명에 의한 확정/공증 시스템을 도시하는 도면

도3,4,5,6는 본 발명에 의한 확정/공증절차를 도시하는 도면.

Claims (9)

1. 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법으로서,

   거래의 대상이 되는 부동산 목적물에 대해 성립된 계약에 대한 계약내용을

   온라인을 통해 연결된 판매자단말기, 구매자단말기 및 중개인단말기 중 어느 둘 이상을 통하여 확정/공증 시스템으로 전송하는 제1단계와;

   상기 확정/공증 시스템은 상기 전송된 계약내용을 확인/비교하여 계약내용이 일치하는지를 확인하는 제2단계와;

   상기 확정/공증시스템은 온라인을 통해 상기 거래의 주체에게 상기 확인내용을 통지하는 제3단계와;

   상기 확정/공증시스템은 온라인을 통해 구매자로부터 계약에 따른 계약/중도금/잔금 중 어느 하나의 진행단계에 맞는 입금이 되었는지를 확인하는 제4단계;

   상기 확정/공증 시스템은 상기 진행단계 중 어느 한 단계의 완료가 성립하였음을 거래의 주체와 중개인에게 온라인을 통하여 통지하는 제5단계;

   상기 진행단계의 완료마다 상기 확정/공증시스템에 온라인으로 연결된 거래내역DB에 상기 목적물의 해당진행 단계가 완료되었음을 표시하는데, 잔금 지급단계 의 이행이 완료된 경우 계약이행이 완료되었음을 확인하고 확정/공증 표시를 하는 제6단계;

   를 포함하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어 지는 방법
2. 제1항에 있어서, 상기 계약내용을 전송하는 제1단계는 계약제반서류를 온라인으로 전송 가능한 형태로 변환하여 함께 송부하는 단계를 더 포함하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법
3. 제2항에 있어서, 상기 계약제반 서류는 목적물의 등기부등본, 계약서, 영수증 중 어느 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법
4. 제1항에 있어서, 상기 확정/공증 시스템은 상기 계약내용이 일치하는지를 확인하는 제2단계 이후에 상기 확정/공증 시스템에 온라인을 통해 연결된 거래내역DB를 참조하여 동일 목적물에 대하여 동일 종류의 거래가 있는지를 확인하는 내역확인단계를 더 포함하며, 상기 확인 결과는 확인내용을 통지하는 제5단계와 함께 통지가 이루어지는 것을 특징으로 하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법
5. 제1항에 있어서, 계약진행 중 어느 한 단계의 완료가 있었음을 통지하는 제5단계 이후에 상기 확정/공증 시스템이 판매자와 중개인에게 온라인을 통해 대금을 송금함으로써 대금을 지급하는 단계를 더 포함하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공 증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법
6. 제1항에 있어서, 상기 입금이 되었는지를 확인하는 제4단계는 확정/공증 시스템의 서비스 수수료와 중개인의 수수료까지 입금되었는지를 확인하는 단계인 것을 특징으로 하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법
7. 제1항에 있어서, 상기 확정/공증표시를 하는 제6단계는 임대차 거래의 경우 확정일자 날인과 동일한 효력을 갖도록 하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법
8. 제1항에 있어서, 상기 계약은 부동산의 매매계약이며 진행단계에 따른 입금이 전부 이루어지지 않는 경우 판매자의 동의하에 상기 부동산의 담보가능 금액을 은행서버에 통보하고 은행으로부터 받은 대출금을 매매계약 이행에 따른 대금으로 대체하는 것을 특징으로 하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루어지는 방법
9. 제1항에 있어, 상기 목적물별 계약내역DB의 계약내역을 참조하여 상기 제3단계에서 현재 진행되고 있는 계약 이전에 이루어진 계약 내용을 포함하여 통보하는 것을 특징으로 하는, 부동산의 거래에 있어 확정/공증 시스템을 통해 거래가 이루 어지는 방법

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