JP7065704B2 - 算出装置、算出方法および算出プログラム - Google Patents

Description

本発明は、算出装置、算出方法および算出プログラムに関する。

特許文献１には、投資用不動産の収益性を表す新たな指標（不動産投資信託に係る収益指数）を、賃貸可能面積等を基に算出することができる不動産投資信託に係る収益指数の算出方法が開示されている。

特許第６２５４２３３号公報

ここで、保険会社は、他の金融機関とは異なり、不動産運用を許可されている。このため、保険会社においては、保有している不動産物件について、決算資料や報告資料等に記載するために、自社用（営業用）と資産運用用（投資用）の用途別の割合（用途比率）を算出する業務を行っていた。ここで、保険会社が保有する各不動産物件における賃貸可能面積のうち、営業用に用いられる面積が占める割合を、営業用用途比率という。また、保険会社が保有する不動産物件の賃貸可能面積のうち、投資用に用いられる面積が占める割合を、投資用用途比率という。

従来技術においては、保険会社が不動産物件ごとの用途比率を算出する業務について、業務効率という点で改善の余地が残されていた。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、不動産物件ごとの営業用用途比率を算出する業務を効率化することができる算出装置、算出方法および算出プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明にかかる算出装置は、制御部を備える算出装置であって、前記制御部は、保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ前記保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が前記投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である業務委託割合、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第一情報から、所定の物件識別情報および所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合を取得する第一取得手段と、前記投資用不動産の面積、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第二情報から、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く面積を取得する第二取得手段と、前記保険会社の営業用不動産および前記投資用不動産で構成される不動産の賃貸可能面積および物件識別情報を含む第三情報から、前記所定の物件識別情報に紐付く賃貸可能面積を取得する第三取得手段と、前記第一取得手段で取得した業務委託割合および前記第二取得手段で取得した面積に基づいて、前記営業用不動産の面積としてみなすみなし営業用面積を算出する第一算出手段と、前記第二取得手段で取得した面積、前記第三取得手段で取得した賃貸可能面積および前記第一算出手段で算出したみなし営業用面積に基づいて、前記所定の物件識別情報についての、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する第二算出手段と、を備えること、を特徴とする。

また、本発明にかかる算出装置においては、前記第一情報は、前記業務委託割合の有効期間の開始月および終了月をさらに含み、前記第一取得手段は、前記有効期間の開始月および終了月に基づいて、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合のうち、処理の実行時点において有効な業務委託割合を判断し、当該有効な業務委託割合を取得すること、を特徴とする。

また、本発明に係る算出方法は、制御部を備えた情報処理装置で実行される算出方法であって、前記制御部で実行される、保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ前記保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が前記投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である業務委託割合、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第一情報から、所定の物件識別情報および所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合を取得する第一取得ステップと、前記投資用不動産の面積、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第二情報から、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く面積を取得する第二取得ステップと、前記保険会社の営業用不動産および前記投資用不動産で構成される不動産の賃貸可能面積および物件識別情報を含む第三情報から、前記所定の物件識別情報に紐付く賃貸可能面積を取得する第三取得ステップと、前記第一取得ステップで取得した業務委託割合および前記第二取得ステップで取得した面積に基づいて、前記営業用不動産の面積としてみなすみなし営業用面積を算出する第一算出ステップと、前記第二取得ステップで取得した面積、前記第三取得ステップで取得した賃貸可能面積および前記第一算出ステップで算出したみなし営業用面積に基づいて、前記所定の物件識別情報についての、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する第二算出ステップと、を含むこと、を特徴とする。

また、本発明に係る算出プログラムは、制御部を備えた情報処理装置に実行させるための算出プログラムであって、前記制御部に実行させるための、保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ前記保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が前記投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である業務委託割合、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第一情報から、所定の物件識別情報および所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合を取得する第一取得ステップと、前記投資用不動産の面積、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第二情報から、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く面積を取得する第二取得ステップと、前記保険会社の営業用不動産および前記投資用不動産で構成される不動産の賃貸可能面積および物件識別情報を含む第三情報から、前記所定の物件識別情報に紐付く賃貸可能面積を取得する第三取得ステップと、前記第一取得ステップで取得した業務委託割合および前記第二取得ステップで取得した面積に基づいて、前記営業用不動産の面積としてみなすみなし営業用面積を算出する第一算出ステップと、前記第二取得ステップで取得した面積、前記第三取得ステップで取得した賃貸可能面積および前記第一算出ステップで算出したみなし営業用面積に基づいて、前記所定の物件識別情報についての、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する第二算出ステップと、を含むこと、を特徴とする。

本発明によれば、不動産物件ごとの営業用用途比率を算出する業務を効率化することができる、という効果を奏する。

図１は、実施形態にかかる算出装置の構成の一例を示すブロック図である。 図２は、実施形態にかかる業務委託割合データベースの一例を示す図である。 図３は、実施形態にかかる賃貸可能面積データベースの一例を示す図である。 図４は、実施形態にかかる賃貸契約面積データベースの一例を示す図である。 図５は、実施形態にかかる営業用用途比率の算出処理の手順の一例を示すフローチャートである。 図６は、実施形態にかかる用途比率データベースに登録されたデータの一例を示す図である。 図７は、実施形態にかかる用途比率データベースに登録されたデータの他の一例を示す図である。

以下に、本発明にかかる算出装置、算出方法および算出プログラムの実施形態を、図面に基づいて詳細に説明する。なお、本実施形態によりこの発明が限定されるものではない。

保険会社は、保有している不動産物件（以下、単に物件という）について、自社用（営業用）と資産運用用（投資用）の利用割合を算出し、不動産収支を営業用と投資用に分けて管理している。ここで、保険会社が他社（取引先）と賃貸契約を締結している投資用不動産の物件であっても、賃借人である他社が当該保険会社から委託された業務（保険業務）を受託している場合は、当該賃借人に貸与している物件の契約面積の一部を、営業用として取り扱うものとする。

保険会社が賃借人と賃貸契約を締結している投資用不動産の物件のうち、営業用として取り扱う契約面積は、例えば、賃借人の業務において当該保険会社から委託された業務が占める割合（業務委託割合）に基づいて決定する。

そこで、本実施形態においては、例えば、保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人が当該保険会社から委託された業務を受託している場合に、当該賃借人における業務委託割合を加味して、不動産物件の営業用用途比率を算出することができる算出装置、算出方法および算出プログラムを提供している。以下、具体的な構成および動作について説明する。

本実施形態に係る算出装置１００の構成について、図１を用いて説明する。図１は、算出装置１００の構成の一例を示すブロック図である。

算出装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、算出装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

算出装置１００は、図１に示すように、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。算出装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、算出装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、算出装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。なお、後述する記憶部１０６に格納されるデータは、サーバ２００に格納されてもよい。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。

記憶部１０６は、業務委託割合データベース（ＤＢ）１０６ａと、賃貸可能面積データベース（ＤＢ）１０６ｂと、賃貸契約面積データベース（ＤＢ）１０６ｃと、用途比率データベース（ＤＢ）１０６ｄとを記憶する。

業務委託割合データベース１０６ａは、保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である業務委託割合、物件識別情報および賃借人識別情報が登録されるデータベースである。

図２は、本実施形態にかかる業務委託割合データベース１０６ａの一例を示す図である。図２に示すように、業務委託割合データベース１０６ａには、物件コード（ＣＤ）と、賃借人コード（ＣＤ）と、履歴ナンバー（ＮＯ）と、開始月と、終了月と、賃借人の業務委託割合とが対応付けられて登録される。

物件コードは、保険会社が保有する物件を特定可能なコードであり、本実施形態における物件識別情報の一例である。賃借人コードは、保険会社から物件を借りている取引先を特定可能なコードであり、本実施形態における賃借人識別情報の一例である。

履歴ナンバーは、物件コードと賃借人コードが同じ業務委託割合が複数ある場合に、これらの業務委託割合を区別するための明細番号である。例えば、物件コードと賃借人コードが同じであっても、有効期間が異なる業務委託割合が複数登録される場合がある。本実施形態においては、物件コードと賃借人コードと履歴ナンバーとは、業務委託割合データベース１０６ａの複合主キーである。

業務委託割合は、賃借人の業務において当該保険会社から委託された業務が占める割合（％）である。より詳細には、業務委託割合データベース１０６ａに登録された業務委託割合は、保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ当該保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である。

業務委託割合は、例えば、賃借人である他社に対して賃貸人である保険会社から出向している人員の人数および保険会社からの委託業務を行っている他社の社員数が他社の全人員数に占める割合に基づいて決定する。賃借人の全人員数が１００人、そのうち保険会社から出向している人員が２６人、保険会社からの委託業務を行っている他社の社員が１２人である場合は、当該賃借人の業務委託割合は３８％である。なお、業務委託割合の算出の手法はこれに限定されるものではない。

開始月および終了月は、業務委託割合の有効期間が開始する月（年月）と、終了する月（年月）である。

本実施形態においては、業務委託割合データベース１０６ａに登録されるデータを総称して、業務委託割合データという。業務委託割合データベース１０６ａは、本実施形態における第一情報の一例である。

図１に戻り、賃貸可能面積データベース１０６ｂは、保険会社の営業用不動産および投資用不動産で構成される不動産の賃貸可能面積および物件識別情報が登録されるデータベースである。

図３は、本実施形態にかかる賃貸可能面積データベース１０６ｂの一例を示す図である。図３に示すように、賃貸可能面積データベース１０６ｂには、物件コード（ＣＤ）と、賃貸可能面積とが対応付けられて登録される。賃貸可能面積は、物件ごとの、営業用または投資用に賃貸契約することが可能な面積である。図３に示す賃貸可能面積は、平米単位で登録されている。

本実施形態においては、賃貸可能面積データベース１０６ｂに登録されるデータを総称して、賃貸可能面積データという。賃貸可能面積データベース１０６ｂは、本実施形態における第三情報の一例である。

図１に戻り、賃貸契約面積データベース１０６ｃは、投資用不動産の面積、物件識別情報および賃借人識別情報が登録されるデータベースである。

図４は、本実施形態にかかる賃貸契約面積データベース１０６ｃの一例を示す図である。図４に示すように、賃貸契約面積データベース１０６ｃには、物件コード（ＣＤ）と、賃借人コード（ＣＤ）と、契約面積とが対応付けられて登録される。契約面積は、各物件において、保険会社が各賃借人との間で賃貸契約を締結している面積である。図４に示す契約面積は、平米単位で登録されている。

本実施形態においては、賃貸契約面積データベース１０６ｃに登録されるデータを総称して、賃貸契約面積データという。賃貸契約面積データベース１０６ｃは、本実施形態における第二情報の一例である。

用途比率データベース１０６ｄは、後述の営業用用途比率の算出処理によって算出された営業用用途比率が登録されるデータベースである。例えば、用途比率データベース１０６ｄには、物件コードごとに、賃借人の業務委託割合が加味された営業用用途比率が登録される。用途比率データベース１０６ｄに登録されるデータについての詳細は後述する。

制御部１０２は、算出装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。

制御部１０２は、図１に示すように、第一取得部（第一取得手段）１０２ａと、第二取得部（第二取得手段）１０２ｂと、第三取得部（第三取得手段）１０２ｃと、第一算出部（第一算出手段）１０２ｄと、第二算出部（第二算出手段）１０２ｅと、を機能として備える。

第一取得部１０２ａは、業務委託割合データベース１０６ａから、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに紐付く業務委託割合を取得する。第一取得部１０２ａは、例えば、業務委託割合データベース１０６ａに登録された物件コードと賃借人コードのうち、昇順で先頭となる物件コードと賃借人コードから順に、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードとして指定して、当該所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに紐付く業務委託割合を取得するものとする。

また、より詳細には、第一取得部１０２ａは、業務委託割合データベース１０６ａに登録された有効期間の開始月および終了月に基づいて、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに紐付く業務委託割合のうち、処理の実行時点において有効な業務委託割合を判断し、当該有効な業務委託割合を取得する。処理の実行時点において有効な業務委託割合は、開始月が処理の実行時点における年月以前で、終了日が処理の実行時点における年月より後または未設定の業務委託割合である。

第二取得部１０２ｂは、賃貸契約面積データベース１０６ｃから、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに紐付く契約面積を取得する。所定の物件コードおよび所定の賃借人コードは、第一取得部１０２ａによって業務委託割合データベース１０６ａからの業務委託割合の取得に用いられた物件コードおよび賃借人コードと同様であるものとする。

第三取得部１０２ｃは、賃貸可能面積データベース１０６ｂから、所定の物件コードに紐付く賃貸可能面積を取得する。所定の物件コードは、第一取得部１０２ａによって業務委託割合データベース１０６ａからの業務委託割合の取得に用いられた物件コードおよび賃借人コードと同様であるものとする。

第一算出部１０２ｄは、第一取得部１０２ａが取得した業務委託割合と、第二取得部１０２ｂが取得した契約面積とに基づいて、物件コードごとかつ賃借人コードごとのみなし営業用面積を算出する。

みなし営業用面積は、保険会社が投資用として賃借人と契約をした投資用の契約面積のうち、賃借人の業務委託割合に基づいて、保険会社の営業用不動産としてみなされる面積である。

本実施形態においては、賃貸可能面積は、投資用の契約面積と、営業用の契約面積のいずれかに分類される。営業用の契約面積は、保険会社が自社の営業用に契約した物件の面積である。本実施形態においては、営業用の契約面積に加えて、投資用の契約面積に含まれるみなし営業用面積も、物件における営業用用途の面積とされる。

第二算出部１０２ｅは、第二取得部１０２ｂが取得した契約面積と、第三取得部１０２ｃが算出した賃貸可能面積と、第一算出部１０２ｄが算出したみなし営業用面積とに基づいて、物件コードごとに、賃借人の業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する。本実施形態においては、各物件の賃貸可能面積は、営業用と投資用のいずれかに分類されるため、“１００”から業務委託割合が加味された営業用用途比率（％）を減算した値が、投資用用途比率（％）となる。

以下、本実施形態にかかる処理の具体例について、詳細に説明する。図５は、本実施形態にかかる営業用用途比率の算出処理の手順の一例を示すフローチャートである。このフローチャートの処理は、例えば月次処理として月に１度実行されるものとする。また、本実施形態では、制御部１０２は、処理の手順の一例として、業務委託割合データベース１０６ａに含まれる物件コードと賃借人コードの組み合わせ毎に、営業用用途比率を算出するものとする。

また、このフローチャートの処理の実行前に、業務委託割合データベース１０６ａと、賃貸可能面積データベース１０６ｂと、賃貸契約面積データベース１０６ｃとには、ユーザによる画面入力等によって、データが登録されているものとする。

まず、第一取得部１０２ａは、業務委託割合データベース１０６ａから、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに紐付く有効な業務委託割合を取得する（Ｓ１）。

より詳細には、第一取得部１０２ａは、業務委託割合データベース１０６ａから、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに対応付けられた業務委託割合のうち、処理の実行時点において有効な業務委託割合を取得する。例えば、このフローチャートの処理が２０１７年６月の月次処理として実行される場合、第一取得部１０２ａは、開始日が２０１７年６月以前で、終了日が２０１７年６月より後または未設定の業務委託割合を、有効な業務委託割合として取得する。

図２に示した業務委託割合データベース１０６ａの例では、物件コード“００２８１０１１”かつ賃借人コード“１１０００１１７”の業務委託割合は、“９０．５０”と“９０．００”の２種類が登録されている。このうち、２０１７年６月時点で有効な業務委託割合は、“９０．５０”である。この場合、第一取得部１０２ａは、業務委託割合データベース１０６ａから、業務委託割合“９０．５０”を取得する。

次に、第二取得部１０２ｂは、賃貸契約面積データベース１０６ｃから、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに紐付く契約面積を取得する（Ｓ２）。

具体的には、第二取得部１０２ｂは、第一取得部１０２ａが業務委託割合の取得に用いた物件コードおよび賃借人コードに対応付けられた契約面積を、賃貸契約面積データベース１０６ｃから取得する。図４に示した賃貸契約面積データベース１０６ｃの例では、物件コード“００２８１０１１”と賃借人コード“１１０００１１７”とに対応付けられた契約面積は、“２９４．５２”である。この場合、第二取得部１０２ｂは、賃貸契約面積データベース１０６ｃから、契約面積“２９４．５２”を取得する。

次に、第三取得部１０２ｃは、賃貸可能面積データベース１０６ｂから、所定の物件コードに紐付く賃貸可能面積を取得する（Ｓ３）。具体的には、第三取得部１０２ｃは、第一取得部１０２ａが業務委託割合の取得に用いた物件コードに対応付けられた賃貸可能面積を、賃貸可能面積データベース１０６ｂから取得する。

図３に示した賃貸可能面積データベース１０６ｂの例では、物件コード“００２８１０１１”に対応付けられた賃貸可能面積は、“４９０．８４”である。この場合、第三取得部１０２ｃは、賃貸可能面積データベース１０６ｂから、賃貸可能面積“４９０．８４”を取得する。

そして、第一算出部１０２ｄは、第一取得部１０２ａが取得した業務委託割合と、第二取得部１０２ｂが取得した投資用の契約面積とに基づいて、物件コードごとかつ賃借人コードごとのみなし営業用面積を算出する（Ｓ４）。より具体的には、第一算出部１０２ｄは、投資用の契約面積に、業務委託割合を乗算し、“１００”で除算することにより、投資用の契約面積に占める営業用の面積を、みなし営業用面積として算出する。

また、第一算出部１０２ｄは、算出したみなし営業用面積を、所定の物件コードと、所定の賃借人コードと、第一取得部１０２ａが取得した業務委託割合”と、第二取得部１０２ｂが取得した契約面積とに対応付けて、用途比率データベース１０６ｄに保存する。

図６は、本実施形態にかかる用途比率データベース１０６ｄに登録されたデータの一例を示す図である。図６は、２０１７年６月に処理が実行された場合の、用途比率データベース１０６ｄに保存されるデータを示す。図６に示すように、用途比率データベース１０６ｄには、一例として、物件コードと、賃借人コードと、賃貸可能面積と、営業用の契約面積と、投資用の契約面積と、業務委託割合と、みなし営業用面積と、業務委託割合が加味された営業用用途比率と、が対応付けられて登録される。

用途比率データベース１０６ｄに保存された賃貸可能面積は、第三取得部１０２ｃが賃貸可能面積データベース１０６ｂから取得した賃貸可能面積である。また、投資用の契約面積は、第二取得部１０２ｂが賃貸契約面積データベース１０６ｃから取得した契約面積である。営業用の契約面積は、後述の第二算出部１０２ｅによって算出される。

図６に示すように、第一算出部１０２ｄは、投資用の契約面積“２９４．５２”に、業務委託割合“９０．５０”を乗算し、１００で除算することにより、みなし営業用面積“２６６．５４”を算出する。

次に、第二算出部１０２ｅは、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに対応付けられた賃貸可能面積のうち、営業用の契約面積を算出する（Ｓ５）。

より詳細には、第二算出部１０２ｅは、第三取得部１０２ｃが賃貸可能面積データベース１０６ｂから取得した賃貸可能面積から、第二取得部１０２ｂが賃貸契約面積データベース１０６ｃから取得した投資用の契約面積を減算することにより、営業用の契約面積を算出する。図６に示す物件コード“００２８１０１１”および賃借人コード“１１０００１１７”に対応付けられた営業用の契約面積“１９６．３２”は、賃貸可能面積“４９０．８４”から投資用の契約面積“２９４．５２”を減算した値である。

そして、第二算出部１０２ｅは、営業用の契約面積とみなし営業用面積とを合計した面積が、賃貸可能面積に占める割合（％）を、業務委託割合が加味された営業用用途比率として算出する（Ｓ６）。

具体的には、第二算出部１０２ｅは、図６に示すように、営業用の契約面積“１９６．３２”と、みなし営業用面積“２６６．５４”とを合計した値を、賃貸可能面積“４９０．８４”で除算した上で、“１００”を乗算することにより、業務委託割合が加味された営業用用途比率（％）として“９４．２９”を算出する。

また、第二算出部１０２ｅは、算出したみなし営業用面積と営業用用途比率を、所定の物件コードと、所定の賃借人コードと、対応付けて、用途比率データベース１０６ｄに保存する。図６では、値の根拠を明示するために、みなし営業用面積と業務委託割合が加味された営業用用途比率とを数式を含めて記載しているが、実際の用途比率データベース１０６ｄでは、みなし営業用面積の値と、業務委託割合が加味された営業用用途比率の値とが保存されるものとする。

次に、第一取得部１０２ａは、業務委託割合データベース１０６ａに登録された全ての物件コードと賃借人コードの組み合わせについて、営業用用途比率の算出が完了したか否かを判断する（Ｓ７）。例えば、業務委託割合データベース１０６ａに登録された物件コードと賃借人コードの組み合わせが、全て用途比率データベース１０６ｄに登録された場合、第一取得部１０２ａは、業務委託割合データベース１０６ａに登録された全ての物件コードと賃借人コードの組み合わせについて、営業用用途比率の算出が完了したと判断する（Ｓ７“Ｙｅｓ”）。この場合、このフローチャートの処理は終了する。

また、業務委託割合データベース１０６ａに登録された物件コードと賃借人コードの組み合わせのうち、用途比率データベース１０６ｄに登録されていない組み合わせがある場合、第一取得部１０２ａは、営業用用途比率の算出が完了していないと判断する（Ｓ７“Ｎｏ”）。この場合、第一取得部１０２ａは、Ｓ１の処理に戻り、営業用用途比率の算出が完了するまで、Ｓ１～Ｓ７の処理を繰り返す。

また、上述のように、業務委託割合データベース１０６ａに登録された業務委託割合は有効期間の開始月と終了月が定められているため、フローチャートが実行されるタイミングによって、業務委託割合が加味された営業用用途比率の値は変化する。

図７は、本実施形態にかかる用途比率データベース１０６ｄに登録されたデータの他の一例を示す図である。図７は、２０１７年１０月に処理が実行された場合の、用途比率データベース１０６ｄに保存されるデータを示す。例えば、図２に示した業務委託割合データベース１０６ａでは、物件コード“００２８１０１１”および賃借人コード“１１０００１１７”に対応付けられた業務委託割合は、２０１７年９月までは“９０．５０”であるが、２０１７年１０月以降は“９０．００”に変更されている。このため、図７に示す用途比率データベース１０６ｄでは、物件コード“００２８１０１１”および賃借人コード“１１０００１１７”に対応付けられた業務委託割合が加味された営業用用途比率は、図６に示した値“９４．２９”から、“９４．００”に変化している。

また、図２に示した業務委託割合データベース１０６ａでは、物件コード“９１０７９１１１”および賃借人コード“１１０００１１７”に対応付けられた業務委託割合の有効期間は２０１７年１０月から開始する。このため、図６に示した２０１７年６月時点の用途比率データベース１０６ｄでは、業務委託割合が加味された営業用用途比率の算出の際に、みなし営業面積は“０”とみなされている。

これに対して、図７に示す２０１７年１０月時点の用途比率データベース１０６ｄでは、業務委託割合データベース１０６ａに登録された有効な業務委託割合“１３．７０”に基づいて、みなし営業面積と、業務委託割合が加味された営業用用途比率と、が算出されている。

このように、本実施形態の算出装置１００は、賃借人の業務委託割合と契約面積とに基づいて、営業用不動産の面積としてみなすみなし営業用面積を算出し、投資用の契約面積と、賃貸可能面積と、みなし営業用面積とに基づいて、所定の物件コードについての、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する。このため、本実施形態の算出装置１００によれば、不動産物件ごとに、業務委託割合が加味された営業用用途比率を容易に算出することができるため、不動産物件ごとの営業用用途比率を算出する業務を効率化することができる。

保険業界においては、保有している不動産物件について、決算資料や報告資料等に記載するために、自社用（営業用）と資産運用用（投資用）の用途別の割合（用途比率）を算出する業務を行っていた。例えば、保険会社は、決算資料や報告資料等において、物件ごとの資産情報を用途比率毎に表示するために、業務委託割合が加味された営業用用途比率と、投資用用途比率とを算出する業務を行っていた。

しかしながら、従来技術においては、営業用用途比率の算出の際に、業務委託をしている取引先に対して賃貸している物件については、営業用の面積に算入していなかったため、業務委託によって保険業務に使用されている面積を含めた正確な営業用用途比率を把握することが困難であった。また、正確な営業用用途比率を把握するために、個々の賃借人の業務委託割合に応じて、営業用用途比率を物件ごとかつ賃借人ごとに手作業等で算出する場合は、業務上の作業負荷が高く、業務の効率化という点で課題があった。

これに対して、本実施形態の算出装置１００によれば、保険会社の業務代行を行っている取引先（賃借人）に対して、物件ごとかつ賃借人ごとに一律に登録された業務委託割合に基づいて、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出するため、不動産物件ごとの営業用用途比率を算出する業務を効率化することができる。

さらに、本実施形態の算出装置１００によれば、業務委託割合データベース１０６ａに登録された有効期間の開始月および終了月に基づいて、所定の物件コードおよび所定の賃借人コードに紐付く業務委託割合のうち、処理の実行時点において有効な業務委託割合を判断し、当該有効な業務委託割合を取得する。このため、本実施形態の算出装置１００によれば、賃借人である取引先の人員構成の変化等によって業務委託割合が変化する場合であっても、適切な業務委託割合を用いて営業用用途比率を算出することができる。

なお、上述の実施形態における各データベースの項目および登録されたデータの内容は一例であり、これに限定されるものではない。業務委託割合データベース１０６ａにおける業務委託割合の有効期間は、月単位ではなく日単位で、開始日と終了日とが設定されても良い。

また、用途比率データベース１０６ｄへの各種データの保存のタイミングは上述の例に限定されるものではなく、１つの物件コードと１つの賃借人コードによって特定される業務委託割合が加味された営業用用途比率の算出の完了後に、当該物件コードと賃借人コードに対応付けられる全項目のデータが用途比率データベース１０６ｄに１レコード分ずつ登録されるものとしても良い。

また、上述の実施形態では、制御部１０２は、登録された全ての物件コードと賃借人コードの組み合わせに対して営業用用途比率を算出するとしたが、算出対象はこれに限定されるものではない。例えば、制御部１０２は、ユーザから入力された任意の物件コードと賃借人コードとについての営業用用途比率を算出するものとしても良い。また、ユーザからは任意の物件コードのみが営業用用途比率の算出対象として入力されるものとしても良い。

また、本実施形態においては、業務委託割合が加味された営業用用途比率（％）を算出し、残りを投資用用途比率（％）としているが、先に投資用用途比率（％）を算出する手法を採用しても良い。

本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、算出装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、算出装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて算出装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、算出装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム商品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。したがって、本明細書で説明したような処理又は処理方法を実行するためのプログラムを格納した記録媒体もまた本発明を構成することとなる。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、算出装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、算出装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

本発明は、特に、保険業界において有用である。

１００ 算出装置
１０２ 制御部
１０２ａ 第一取得部
１０２ｂ 第二取得部
１０２ｃ 第三取得部
１０２ｄ 第一算出部
１０２ｅ 第二算出部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ 業務委託割合データベース
１０６ｂ 賃貸可能面積データベース
１０６ｃ 賃貸契約面積データベース
１０６ｄ 用途比率データベース
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
２００ サーバ
３００ ネットワーク

Claims (4)

1. 制御部を備える算出装置であって、
   前記制御部は、
   保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ前記保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が前記投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である業務委託割合、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第一情報から、所定の物件識別情報および所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合を取得する第一取得手段と、
   前記投資用不動産の面積、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第二情報から、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く面積を取得する第二取得手段と、
   前記保険会社の営業用不動産および前記投資用不動産で構成される不動産の賃貸可能面積および物件識別情報を含む第三情報から、前記所定の物件識別情報に紐付く賃貸可能面積を取得する第三取得手段と、
   前記第一取得手段で取得した業務委託割合および前記第二取得手段で取得した面積に基づいて、前記営業用不動産の面積としてみなすみなし営業用面積を算出する第一算出手段と、
   前記第二取得手段で取得した面積、前記第三取得手段で取得した賃貸可能面積および前記第一算出手段で算出したみなし営業用面積に基づいて、前記所定の物件識別情報についての、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する第二算出手段と、
   を備えること
   を特徴とする算出装置。
2. 前記第一情報は、前記業務委託割合の有効期間の開始月および終了月をさらに含み、
   前記第一取得手段は、前記有効期間の開始月および終了月に基づいて、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合のうち、処理の実行時点において有効な業務委託割合を判断し、当該有効な業務委託割合を取得すること、
   を特徴とする請求項１に記載の算出装置。
3. 制御部を備えた情報処理装置で実行される算出方法であって、
   前記制御部で実行される、
   保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ前記保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が前記投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である業務委託割合、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第一情報から、所定の物件識別情報および所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合を取得する第一取得ステップと、
   前記投資用不動産の面積、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第二情報から、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く面積を取得する第二取得ステップと、
   前記保険会社の営業用不動産および前記投資用不動産で構成される不動産の賃貸可能面積および物件識別情報を含む第三情報から、前記所定の物件識別情報に紐付く賃貸可能面積を取得する第三取得ステップと、
   前記第一取得ステップで取得した業務委託割合および前記第二取得ステップで取得した面積に基づいて、前記営業用不動産の面積としてみなすみなし営業用面積を算出する第一算出ステップと、
   前記第二取得ステップで取得した面積、前記第三取得ステップで取得した賃貸可能面積および前記第一算出ステップで算出したみなし営業用面積に基づいて、前記所定の物件識別情報についての、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する第二算出ステップと、
   を含むこと、
   を特徴とする算出方法。
4. 制御部を備えた情報処理装置に実行させるための算出プログラムであって、
   前記制御部に実行させるための、
   保険会社の投資用不動産を対象とする賃貸借契約の賃借人であり且つ前記保険会社が委託者となっている業務委託契約の受託者である契約者が前記投資用不動産にて行う業務のうち委託業務が占める割合である業務委託割合、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第一情報から、所定の物件識別情報および所定の賃借人識別情報に紐付く業務委託割合を取得する第一取得ステップと、
   前記投資用不動産の面積、物件識別情報および賃借人識別情報を含む第二情報から、前記所定の物件識別情報および前記所定の賃借人識別情報に紐付く面積を取得する第二取得ステップと、
   前記保険会社の営業用不動産および前記投資用不動産で構成される不動産の賃貸可能面積および物件識別情報を含む第三情報から、前記所定の物件識別情報に紐付く賃貸可能面積を取得する第三取得ステップと、
   前記第一取得ステップで取得した業務委託割合および前記第二取得ステップで取得した面積に基づいて、前記営業用不動産の面積としてみなすみなし営業用面積を算出する第一算出ステップと、
   前記第二取得ステップで取得した面積、前記第三取得ステップで取得した賃貸可能面積および前記第一算出ステップで算出したみなし営業用面積に基づいて、前記所定の物件識別情報についての、業務委託割合が加味された営業用用途比率を算出する第二算出ステップと、
   を含むこと、
   を特徴とする算出プログラム。

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