JP2016212845A

JP2016212845A - 不動産推定時価算定システム

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Publication number: JP2016212845A
Application number: JP2016082673A
Authority: JP
Inventors: 栄治玉原; Eiji Tamahara
Original assignee: Value Japan Partners Co Ltd
Current assignee: Value Japan Partners Co Ltd
Priority date: 2015-05-11
Filing date: 2016-04-18
Publication date: 2016-12-15
Anticipated expiration: 2036-04-18
Also published as: JP6007349B1

Abstract

【課題】土地及び建物を所有する企業及び個人オーナー等が会計上及び資産管理を行うための目安となる数値を自動的に算定することである。【解決手段】不動産に関する推定時価を算定する企業会計用不動産推定時価算定システム１０であって、記録装置に記録された物件情報と運用情報とを取得し、土地及び建物の賃貸可能面積において賃貸に供されている面積の割合に基づいて賃貸用であるか自用であるかを判断して現在から将来にわたる特定の時点における推定時価を瞬時に算定する算定部１６を備え、算定部１６は、土地の価格と建物の価格とが合算された積算価格と、土地及び建物から生み出される収益に基づいた収益価格と、を求め、土地及び建物が自用であると判断された場合は積算価格を推定時価として算定し、土地及び建物が賃貸用であると判断された場合は収益価格を推定時価として算定する。【選択図】図１

Description

本発明は、不動産推定時価算定システムに関する。

従来、土地及び建物を含む不動産の時価評価は、不動産鑑定士の資格を有する者が専門的知識を持って不動産鑑定評価として行っている。土地及び建物を複数所有する企業及び個人オーナー等は、決算期等において、これらの不動産の価値を見積もり、資産管理状況を把握する必要があるが、とりわけ、国際的な発展を目指す企業にとっては、海外からの投資家に対する自社の財務状況の開示が必要不可欠であり、そのために国際的に統一された会計基準に基づく会計処理が求められている。殊に、現在は任意適用とされているものの、国際会計基準審議会（以下「IASB」と記載）が策定する国際財務報告基準International Financial Reporting Standards（以下、「IFRS」と記載）を適用しようとする企業にとっては、全ての所有する有形固定資産や棚卸資産等について、企業会計上その価値の把握が必要となる。これらの価値を把握すべき不動産について、全て不動産鑑定士による評価を得るのが理想であるが、企業会計上重要でない資産についてまで不動産鑑定士の評価を取ることは、費用対効果の観点から、望ましくないことがある。したがって、会計上重要でない資産については、企業を含む不動産のオーナー自身が自ら操作することで、その価値を推定することができ、かつ資産の管理を行うための目安となる数値を自動的に算定するシステムの開発が望まれている。

本発明に関連する技術として、例えば、特許文献１には、少なくとも「自然共生環境」、「安全平穏性」、「交通アクセス」、「周辺利便性」、「建設諸要件」からなる評価項目に基づいて土地情報の提供を行うシステムが開示されている。

特開２００３−１３２１３４号公報

上記特許文献１のシステムを用いることで土地情報を自動的に取得することができる。しかしながら、特許文献１の情報では、自用建物の推定時価もしくは、建物が賃貸に供されていることによって生み出されるという、建物の収益性を考慮した推定時価を算定することができず、資産管理を行うための十分な目安とすることができない。

本発明の目的は、土地及び建物を所有する企業及び個人オーナー等が会計上及び資産管理を行うための目安となる数値を自動的に算定することである。

本発明に係る企業会計用不動産推定時価算定システムは、土地及び建物を含む不動産に関する物件情報と前記土地及び建物のうち少なくとも一方に関する運用情報に基づいて前記不動産に関する推定時価を算定する企業会計用不動産推定時価算定システムであって、記録装置に記録された前記物件情報と前記運用情報とを取得し、前記土地及び建物の賃貸可能面積において賃貸に供されている面積の割合に基づいて賃貸用であるか自用であるかを判断して現在から将来にわたる特定の時点における前記推定時価を瞬時に算定する算定部を備え、前記算定部は、前記土地の価格と前記建物の価格とが合算された積算価格と、前記土地及び建物から生み出される収益に基づいた収益価格と、を求め、前記土地及び建物が自用であると判断された場合は前記積算価格を前記推定時価として算定し、前記土地及び建物が賃貸用であると判断された場合は前記収益価格を前記推定時価として算定することを特徴とする。

また、本発明に係る企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、前記収益価格を前記推定時価として算定した場合に、前記土地の内訳価格＝前記収益価格×前記積算価格のうちの土地価格／前記積算価格の式、及び前記建物の内訳価格＝前記収益価格×前記積算価格のうちの建物価格／前記積算価格の式を用いて、現在から将来にわたる特定の時点における前記土地の内訳価格と前記建物の内訳価格を求めることが好ましい。

また、本発明に係る企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、前記算定部は、現在から将来にわたる特定の時点において、企業会計処理を行う上で求められる前記推定時価の土地の内訳価格、前記推定時価の建物の内訳価格及び前記推定時価と、前記土地の帳簿価格、前記建物の帳簿価格及び前記土地と前記建物を合わせた帳簿価格とをそれぞれ比較し、それらの差額が所定の閾値を超えた場合に警告を出力する警告処理部を有し、前記警告処理部は、前記将来の特定の時点において前記比較を行う場合に、少なくとも前記建物の帳簿価格について将来的な価格の変動を予測し、前記建物の帳簿価格の補正を行うことを特徴とする企業会計用不動産推定時価算定システム。

また、本発明に係る企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、前記記録装置は、複数の土地及び建物の規模、築年数及び実際の運用情報が予め記録されたデータベースを含んでおり、前記算定部は、前記データベースから取得した情報に基づいた平準化運用情報を算定する運用情報算定処理部を有し、前記運用情報算定処理部は、前記ユーザが入力した前記土地及び建物に関する規模と築年数に応じて前記平準化運用情報を求めることが好ましい。

また、本発明に係る企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、前記算定部は、前記データベースに基づいて、第１の軸を前記規模とし、第２の軸を前記築年数とし、第３の軸を前記実際の運用情報とした３次元プロットデータを作成するデータ作成処理部を有し、前記運用情報算定処理部は、前記３次元プロットデータにおいて、前記規模と前記築年数とをそれぞれ所定の値にしたときの複数の前記実際の運用情報に対し異常値を除いて平準化を行って求めた前記平準化運用情報を、前記所定の値を変更しながら繰り返して求め、前記所定の値に関連づけて前記平準化運用情報を記録することが好ましい。

本発明によれば、土地及び建物のうち少なくとも一方に関する運用情報を考慮して不動産に関する推定時価をリアルタイムに算定することができる。これにより、当該不動産を所有する企業及び個人オーナー等は、専門家による評価を得なくても、算定された推定時価を、資産管理を行う際の一定の目安にすることができる。

本発明に係る実施形態の不動産推定時価算定システムの構成図である。本発明に係る実施形態の不動産推定時価算定システムのデータ作成処理部が作成する３次元プロットデータの一例を示す図である。本発明に係る実施形態の不動産推定時価算定システムが実行された場合の全体的な手順を示すフローチャートである。本発明に係る実施形態の不動産推定時価算定システムの積算価格算定処理部における処理の手順を示す概略フローチャートである。本発明に係る実施形態の不動産推定時価算定システムの積算価格算定処理部における処理の手順を示す詳細なフローチャートである。本発明に係る実施形態の不動産推定時価算定システムの収益価格算定処理部における処理の手順を示すフローチャートである。

以下に、本発明に係る実施の形態について添付図面を参照しながら詳細に説明する。以下では、全ての図面において同様の要素には同一の符号を付し、重複する説明を省略する。また、本文中の説明においては、必要に応じそれ以前に述べた符号を用いるものとする。

図１は、不動産推定時価算定システム１０の構成図である。不動産推定時価算定システム１０は、土地及び建物を含む不動産に関する物件情報と土地及び建物に関する運用情報に基づいて不動産に関する推定時価を算定するシステムである。不動産推定時価算定システム１０は、入力部１２と、記録部１４と、表示部１５と、算定部１６と、警告部１７とを備えている。「推定時価」とは、企業を含む不動産のオーナー自身が自ら操作することで、その価値を推定することができ、かつ資産の管理を行うための目安となる数値を意味する。

「物件情報」とは、土地情報と建物情報とに分けられる。「土地情報」として、登記情報とＴＡＸ情報とその他の情報を含んでいる。登記情報は、地積等を含む。ＴＡＸ情報は、課税台帳に登録された評価額、固定資産税及び都市計画税の額を含む。その他の情報は、路線価と借地権割合を含む。「建物情報」として、登記情報とＴＡＸ情報を含む。登記情報は、床面積と構造と築年月日等を含む。ＴＡＸ情報は、課税台帳に登録された評価額、固定資産税及び都市計画税の額を含む。また、物件情報として、賃貸借の概要（レントロール）に記載された情報についても入力される。例えば、対象物件の賃貸可能面積、賃料、管理費、一時金、契約期間などの情報が入力される。

「運用情報」とは、土地情報と建物情報とその他の情報とに分けられる。「土地情報」として、時点修正率、還元利回り、固定資産税率及び都市計画税率を含んでいる。「建物情報」として、設計監理料率、単位床面積当たりの建物再調達原価、建物耐用年数、建物の構成割合及び残価率を含んでいる。建物耐用年数、建物の構成割合及び残価率は、それぞれ、躯体、設備、仕上の３種類の項目で構成されている。「その他の情報」として、空室率、市場賃料（周辺環境によって形成される賃料の水準）、預り金の運用利回り、標準利回り、その他運用利回り、各種運用費用料率及びテナント回転期間を含んでいる。その他運用利回りは、権利リスク、築年数リスク、新旧耐震構造リスク等を含む。各種運用費用料率は、維持管理費率、小規模修繕費率、ＰＭ費率、損害保険料率を含む。

入力部１２は、ユーザからの入力を受け取り、入力された情報を算定部１６へと伝送するためのインターフェースである。ユーザは、例えば、キーボードによって文字や数字を入力することができるが、その他の入力装置を用いてもよく、例えば、音声入力装置を用いて入力してもよい。ここでは、ユーザから入力される情報は、物件情報、運用情報及び帳簿価格であるとして説明するが、もちろん、その他の情報を含めてもよい。また、「ユーザ」とは、土地及び建物を所有する企業及び個人オーナー等を意味する。

記録部１４は、入力部１２を介して入力された物件情報及び運用情報をクラウドサーバーで構成される記録装置に記録するためのインターフェースである。記録装置は、クラウドサーバーであるとして説明するが、その他の記録媒体であってもよく、例えば、ハードディスク、フラッシュメモリ、ＣＤやＤＶＤ等の記録メディアであってもよい。また、記録装置は、後述する３次元プロットデータを作成するために必要な情報、例えば、複数の土地及び建物の規模、築年数及び実際の運用情報が予め記録されたデータベースを含んでいる。

算定部１６は、ユーザの指示に応じて、記録装置に記録された物件情報と運用情報とを取得し、推定時価をリアルタイムで算定する。算定部１６は、積算価格算定処理部１８と、賃貸判断処理部２０と、収益価格算定処理部２２と、内訳価格算定処理部２４と、警告処理部２５と、データ作成処理部２７と、運用情報算定処理部２９とを備える。算定部１６は、ここでは、プログラムを用いたソフトウェアで構成されるものとして説明するが、ソフトウェアの一部または全部をハードウェアで構成してもよい。ここで、「推定時価をリアルタイムで算定する」とは、現在から将来にわたる特定の時点であり、推定時価を知りたい時点を、例えば、ユ−ザが１年後と設定すると、１年後の推定時価を即時に算定することを意味する。

図２は、データ作成処理部２７が作成する３次元プロットデータの一例を示す図である。データ作成処理部２７は、記録装置に含まれたデータベースから取得したデータに基づいて３次元プロットデータを作成する機能を有する。具体的には、Ｘ軸を不動産の規模とし、Ｙ軸を不動産の築年数とし、Ｚ軸を不動産の実際の運用情報として、複数の不動産から得られた数値をプロットする。実際の運用情報の一例として、還元利回り、単位床面積当たりの建物再調達原価、市場賃料や空室率を対象とすることができる。また、この３次元プロットを不動産の地域毎、用途別、構造別に分けて作成することが好ましい。

運用情報算定処理部２９は、データ作成処理部２７によって作成された３次元プロットデータにおいて、Ｘ軸の規模とＹ軸の築年数とをそれぞれ所定の値にしたときのＺ軸の複数の運用情報に対し異常値を除いて平準化を行う。具体的には、例えば、不動産が所在する地域が大阪市中央区で、規模が３００００ｍ^２、築年数３０年の複数の物件の還元利回りを抽出してプロットを行い、そのプロットされたデータについて平準化を行う。異常値を除く方法としては、標本値と全体の平準値との差分を標準偏差で割った値が所定の閾値よりも大きい場合に異常値と判定して除外することができる。また、異常値を検出する方法として知られるスミルノフ・グラブス検定やトンプソン検定を用いて異常値を判定して除外することも好ましい。

運用情報算定処理部２９は、上記のように、還元利回り、単位床面積当たりの建物再調達原価、市場賃料や空室率などの運用情報について、上記のように、規模・築年数の値を変更しながら繰り返して求め、規模・築年数の値に関連づけて平準化した平準化運用情報を求めて記録する。運用情報算定処理部２９は、このような処理を不動産の地域毎、用途別、構造別に分けて実行する。運用情報算定処理部２９は、ユーザが入力した土地及び建物に関する規模と築年数に応じて平準化運用情報を求めて、後述する収益価格算定処理部３４の処理に用いることができる。

積算価格算定処理部１８は、記録部１４を介して記録装置に記録されている全ての不動産について、積算価格を算定する。積算価格算定処理部１８は、土地価格算定処理部２６と、建物価格算定処理部２８とを備える。積算価格算定処理部１８は、土地価格算定処理部２６によって求められた土地価格と、建物価格算定処理部２８によって求められた建物価格とを合算する。ここで、「積算価格」とは、現在またはユーザが指定した特定の時点の価値で土地と建物を別々に算定し、それを合わせた算定額のことを意味する。

土地価格算定処理部２６は、記録部１４を介して記録装置に記録されている土地の価格を算定する。土地価格算定処理部２６は、更地価格算定処理部３６と、自用地判断処理部３８と、借地権・底地価格算定処理部４０とを備える。「借地権価格」とは、建物の所有を目的とする土地の地上権又は賃借権の価格を意味する。「底地価格」とは、完全所有権の土地に借地権が付着されている土地の価格であり完全所有権価格から借地権価格を控除した土地所有者が保有する権利の価格を意味する。

更地価格算定処理部３６は、基準となる土地価格に地域別または用途別で管理している時点修正率を乗じて更地価格を査定する。「基準となる土地価格」は、例えば、路線価を０．８で割り戻した価格を土地価格とすることができる。また、更地価格を表す式として、更地価格＝基準となる土地価格×時点修正率と設定することができる。ここで、「時点修正率」は、基準となる土地価格が求められた時点から時価算定時点までの月数に運用数値になる月率変動率を乗じたものを意味する。

自用地判断処理部３８は、算定対象となる土地が自用のものであるか否かを判断する。ここで自用地とは他人に賃貸等することなく、所有者自らが所有かつ使用していることを意味する。自用地か否かについては、ユーザからの入力によって入力される。

借地権・底地価格算定処理部４０は、自用地判断処理部３８によって、算定対象となる土地が自用のものでないと判断された場合に割合法に準ずる方法によって価格を算定する。具体的には、借地権価格＝更地価格×借地権割合の式を用いて借地権価格を求め、底地価格＝更地価格×（１−借地権割合）の式を用いて底地価格を求める。

建物価格算定処理部２８は、記録部１４を介して記録装置に記録されている建物の価格を算定する。建物価格算定処理部２８は、建物再調達原価算定処理部４２と、建物減価修正率算定処理部４４と、建物価格算定処理部４６とを備える。

建物再調達原価算定処理部４２は、構造別または用途別で管理している単位床面積当たりの再調達原価と設計監理料率とを乗じて査定する。具体的には、建物再調達原価＝延べ床面積×単位床面積当たりの再調達原価×（１＋設計監理料率）の式を用いて建物再調達原価を求める。ここで、「再調達原価」とは、対象不動産を時価算定時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を意味する。

建物減価修正率算定処理部４４は、構造別または用途別で管理している躯体、仕上及び設備の耐用年数、割合、残価率を用いて減価修正率を査定する。具体的には、減価修正率＝｛躯体建物割合×（１−躯体建物残価率）×経過年数÷躯体建物耐用年数｝＋｛仕上建物割合×（１−仕上建物残価率）×経過年数÷仕上建物耐用年数｝＋｛設備建物割合×（１−設備建物残価率）×経過年数÷設備建物耐用年数｝の式を用いて求める。ここで、「減価修正率」とは、減価の要因（物理的要因、機能的要因、経済的要因）に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求める減価修正の割合を意味する。「躯体建物割合」とは、建物のうち主要な構造体または骨組の割合を意味する。「躯体建物残価率」とは、躯体部分の耐用年数満了後の価値を算定するための割合を意味する。「躯体建物耐用年数」とは、躯体部分の利用に耐え得る年数を意味する。「仕上建物割合」とは、建物のうち内外装の仕上部分の割合を意味する。「仕上建物残価率」とは、仕上部分の耐用年数満了後の価値を算定するための割合を意味する。「仕上建物耐用年数」とは、仕上部分の利用に耐え得る年数を意味する。「設備建物割合」とは、建物のうち主要な設備の割合を意味する。「設備建物残価率」とは、設備部分の耐用年数満了後の価値を算定するための割合を意味する。「設備建物耐用年数」とは、設備部分の利用に耐え得る年数を意味する。

建物価格算定処理部４６は、建物再調達原価に建物減価修正率を乗じて建物価格を査定する。

賃貸判断処理部２０は、算定対象の土地及び建物が賃貸用のものであるか否かを判断する。ここで賃貸とは自ら使用する自用ではなく、他人が賃貸借契約に基づいて使用していることを意味する。賃貸判断処理部２０は、物件情報として入力された収益物件の管理一覧表から抽出された情報に基づいて算定対象となる土地及び建物が賃貸用であるか否かを判断する機能を有する。具体的には、賃貸判断処理部２０は、建物の賃貸可能面積において賃貸に供されている面積の割合に基づいて賃貸用であるか自用であるかを判断する。例えば、賃貸可能面積のうち実際に賃貸に供されている面積が７０％未満であれば自用と判断し、７０％以上であれば賃貸用として判断する。この閾値割合は、実務会計上使用されている割合を鑑みて設定することが好ましい。なお、賃貸用であるか否かについては、ユーザからの入力によって入力してもよい。ここで、算定対象の土地及び建物が賃貸用でないと判断された場合には、積算価格が推定時価とされ、賃貸用であると判断された場合には収益価格が推定時価となる。

収益価格算定処理部２２は、収益価格を算定する。ここで、「収益価格」とは、対象不動産が将来にわたって得られる額である一定期間の純収益を還元利回りで資本還元した額のことを意味する。収益価格算定処理部２２は、総収益算定処理部３０と、総費用算定処理部３２と、収益価格算定処理部３４とを備える。

総収益算定処理部３０は、物件情報に登録されている収益（賃料収入、共益費収入、駐車場収入、その他の収入など）の合計を査定する。総収益算定処理部３０は、例えば、実際に支払われている賃料と空室部分について適用された市場賃料に基づいて賃料収入を求め、空室率を考慮して総収益を算定することができる。

総費用算定処理部３２は、運用情報として登録されている実額費用が存在する場合には、実額費用（維持管理費、小規模修繕費、損害保険料、ＰＭ費、公租公課、リーシング費、その他など）の合計を査定する。ここで、「維持管理費」とは、共用部分に掛かる日常的なメンテナンス費用で、掃除や簡単な修繕、エレベータや設備の定期メンテナンスなどにかかる費用を意味する。「小規模修繕費」とは、建造物の基本性能を維持するために定期的（５〜１０年毎）に実施される修繕や外壁検査等の外観検査を実施し、不具合部分を手直しする程度の比較的少額費用で実施する修繕の費用を意味する。「損害保険料」とは、火災保険、地震保険及び、施設賠償保険等の費用を意味する。「ＰＭ費」とは、建物の維持管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料及び共益費などの請求、回収、トラブル時の対応に必要な費用を意味する。「公租公課」とは、地方公共団体によって賦課徴収される公的負担の総称を意味する。「リーシング費」とは、賃貸の不動産物件に対してテナント付けを行う等、仲介業務を委託するのに必要な費用を意味する。

総費用算定処理部３２は、実額費用が存在しない場合には、以下の式を用いて査定額を採用する。維持管理費＝総収益×維持管理費率、小規模修繕費＝建物再調達原価×小規模修繕費率、損害保険料＝建物再調達原価×損害保険料率、ＰＭ費＝総収益×ＰＭ費率、建物公租公課＝建物再調達原価×５０％×（固定資産税率＋都市計画税率）、リーシング費＝賃料収入×（１／（回転期間×１２））を用いて算定する。また、土地公租公課は、税法の規定に基づいて、路線価、地積、固定資産税率、都市計画税率を考慮して算定する。総費用は、維持管理費、小規模修繕費、損害保険料、ＰＭ費、建物公租公課、土地公租公課及びリーシング費の合計値である。

収益価格算定処理部３４は、総収益から総費用を控除して、還元利回りで資本還元して収益価格を査定する。

内訳価格算定処理部２４は、推定時価について、土地及び建物価格の内訳を算定する。内訳価格算定処理部２４は、収益価格を積算価格の土地及び建物価格比で按分処理を行う。具体的には、土地内訳価格＝推定時価（収益価格）×積算価格（土地）／積算価格（土地＋建物）で土地価格を求め、建物内訳価格＝推定時価（収益価格）×積算価格（建物）／積算価格（土地＋建物）で建物価格を求める。

警告処理部２５は、現在から将来にわたる特定の時点において、推定時価の土地の内訳価格と土地の帳簿価格との比較を行い、差額が所定の閾値を超えた場合に警告を出力する。また、警告処理部２５は、上記特定の時点において、推定時価の建物の内訳価格と建物の帳簿価格との比較を行い、差額が所定の閾値を超えた場合に警告を出力する。そして、警告処理部２５は、上記特定の時点において、推定時価と土地と建物を合わせた帳簿価格との比較を行い、差額が所定の閾値を超えた場合に警告を出力する。

警告処理部２５は、将来の特定の時点において比較を行う場合に、その将来の時点に合わせて建物の帳簿価格を補正する。具体的には、記憶装置に記録された建物の帳簿価格のうち、過去２期分の価格を抽出し、その２点間の下落価格の傾斜を求める。この傾斜で将来も建物の帳簿価格が下落していくことが予測されるので、その将来の時点を求めて補正を行う。

表示部１５は、算定部１６によって算定された推定時価や帳簿価格を液晶ディスプレイや有機ＥＬディスプレイといった表示装置に表示させるための処理を行う。

警告部１７は、警告処理部２５によって警告が出力された場合に表示部１５によって表示された画面にエラーメッセージを出現させる。なお、ここでは、画面によるエラーメッセージであるものとして説明したが、音声によってエラーメッセージを出力してもよい。

上記構成の不動産推定時価算定システム１０の作用について、図１〜図６を用いて説明する。図３は、不動産推定時価算定システム１０が実行された場合の全体的な手順を示すフローチャートである。

ユーザがキーボード等を通じて、不動産情報に関する物件情報や運用情報といったパラメータを入力し、不動産推定時価算定システム１０を起動すると、登録されている全ての不動産について積算価格を算定する（Ｓ２）。この処理は、積算価格算定処理部１８の機能によって実行される。

次に、登録されている不動産が賃貸用の不動産であるか否かが判断される（Ｓ４）。この処理は、賃貸判断処理部２０の機能によって実行される。賃貸用の不動産でないと判断された場合は、ＥＮＤ処理へと進む。

Ｓ４の工程において、賃貸用の不動産であると判断された場合は、登録されている全ての不動産について収益価格を算定する（Ｓ６）。この処理は、収益価格算定処理部２２の機能によって実行される。

次いで、登録されている不動産の推定時価について、土地及び建物価格の内訳を算定する（Ｓ８）。この処理は、内訳価格算定処理部２４の機能によって実行される。

図４は、積算価格算定処理部１８における処理の手順を示す概略フローチャートである。最初に、不動産の土地価格について算定する（Ｓ１０）。この処理は、土地価格算定処理部２６の機能によって実行される。

次に、不動産の建物価格について算定する（Ｓ１２）。この処理は、建物価格算定処理部２８の機能によって実行される。土地価格算定処理部２６によって求められた土地価格と建物価格算定処理部２８によって求められた建物価格とを合算して積算価格が求められる。

図５は、積算価格算定処理部１８における処理の手順を示す詳細なフローチャートである。最初に、基準となる土地価格に地域別または用途別で管理している時点修正率を乗じて更地価格を査定する（Ｓ１４）。この処理は、更地価格算定処理部３６の機能によって実行される。

次に、算定される土地が自用のものであるか否かを判断する（Ｓ１６）。この処理は、自用地判断処理部３８の機能によって実行される。算定される土地が自用のものでないと判断された場合、借地権価格及び底地価格を算定する（Ｓ１８）。この処理は、借地権・底地価格算定処理部４０の機能によって実行される。

Ｓ１６の工程において、算定される土地が自用のものであると判断された場合、建物の再調達原価を求める（Ｓ２０）。この処理は、建物再調達原価算定処理部４２の機能によって実行される。

次いで、構造別または用途別で管理している躯体、仕上、設備の耐用年数、経過年数、割合、残価率を用いて減価修正率を算定する（Ｓ２２）。この処理は、建物減価修正率算定処理部４４の機能によって実行される。

Ｓ２２の工程の後は、建物再調達原価に建物減価修正率を乗じて建物価格を算定する（Ｓ２４）。この処理は、建物価格算定処理部４６の機能によって実行される。

図６は、収益価格算定処理部２２における処理の手順を示すフローチャートである。最初に、物件情報に登録されている収益の合計を査定する（Ｓ２６）。この工程は、総収益算定処理部３０の機能によって実行される。

次に、物件情報に登録されている実額費用の合計、もしくは各種運用費用料率による費用の合計を算定する（Ｓ２８）。この工程は、総費用算定処理部３２の機能によって実行される。

次いで、総収益から総費用を控除した純収益を還元利回りで資本還元して収益価格を査定する（Ｓ３０）。この工程は、収益価格算定処理部２２の機能によって実行される。

上記不動産推定時価算定システム１０の各手順が実行されると、土地及び建物に関する運用情報を考慮して不動産に関する推定時価をリアルタイムに算定することができる。これにより、当該不動産を所有する企業及び個人オーナー等は、専門家による評価を得なくても、算定された推定時価を、資産管理を行う際の一定の目安にすることができる。

１０不動産推定時価算定システム、１２入力部、１４記録部、１５表示部、１６算定部、１７警告部、１８積算価格算定処理部、２０賃貸判断処理部、２２収益価格算定処理部、２４内訳価格算定処理部、２６土地価格算定処理部、２８建物価格算定処理部、３０総収益算定処理部、３２総費用算定処理部、３４収益価格算定処理部、３６更地価格算定処理部、３８自用地判断処理部、４０借地権・底地価格算定処理部、４２建物再調達原価算定処理部、４４建物減価修正率算定処理部、４６建物価格算定処理部。

また、本発明に係る企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、前記記録装置は、複数の土地及び建物の規模、築年数及び実際の運用情報が予め記録されたデータベースを含んでおり、前記算定部は、前記データベースから取得した情報に基づいた平準化運用情報を算定する運用情報算定処理部を有し、前記運用情報算定処理部は、ユーザが入力した前記土地及び建物に関する規模と築年数に応じて前記平準化運用情報を求めることが好ましい。

Claims

土地及び建物を含む不動産に関する物件情報と前記土地及び建物のうち少なくとも一方に関する運用情報に基づいて前記不動産に関する推定時価を算定する企業会計用不動産推定時価算定システムであって、
記録装置に記録された前記物件情報と前記運用情報とを取得し、前記土地及び建物の賃貸可能面積において賃貸に供されている面積の割合に基づいて賃貸用であるか自用であるかを判断して現在から将来にわたる特定の時点における前記推定時価を瞬時に算定する算定部を備え、
前記算定部は、
前記土地の価格と前記建物の価格とが合算された積算価格と、
前記土地及び建物から生み出される収益に基づいた収益価格と、を求め、
前記土地及び建物が自用であると判断された場合は前記積算価格を前記推定時価として算定し、
前記土地及び建物が賃貸用であると判断された場合は前記収益価格を前記推定時価として算定することを特徴とする企業会計用不動産推定時価算定システム。
請求項１に記載の企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、
前記収益価格を前記推定時価として算定した場合に、
前記土地の内訳価格＝前記収益価格×前記積算価格のうちの土地価格／前記積算価格の式、及び前記建物の内訳価格＝前記収益価格×前記積算価格のうちの建物価格／前記積算価格の式を用いて、現在から将来にわたる特定の時点における前記土地の内訳価格と前記建物の内訳価格を求めることを特徴とする企業会計用不動産推定時価算定システム。
請求項２に記載の企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、
前記算定部は、現在から将来にわたる特定の時点において、企業会計処理を行う上で求められる前記推定時価の土地の内訳価格、前記推定時価の建物の内訳価格及び前記推定時価と、前記土地の帳簿価格、前記建物の帳簿価格及び前記土地と前記建物を合わせた帳簿価格とをそれぞれ比較し、それらの差額が所定の閾値を超えた場合に警告を出力する警告処理部を有し、
前記警告処理部は、前記将来の特定の時点において前記比較を行う場合に、少なくとも前記建物の帳簿価格について将来的な価格の変動を予測し、前記建物の帳簿価格の補正を行うことを特徴とする企業会計用不動産推定時価算定システム。
請求項１から請求項３のいずれか１項に記載の企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、
前記記録装置は、複数の土地及び建物の規模、築年数及び実際の運用情報が予め記録されたデータベースを含んでおり、
前記算定部は、前記データベースから取得した情報に基づいた平準化運用情報を算定する運用情報算定処理部を有し、
前記運用情報算定処理部は、前記ユーザが入力した前記土地及び建物に関する規模と築年数に応じて前記平準化運用情報を求めることを特徴とする企業会計用不動産推定時価算定システム。
請求項４に記載の企業会計用不動産推定時価算定システムにおいて、
前記算定部は、前記データベースに基づいて、第１の軸を前記規模とし、第２の軸を前記築年数とし、第３の軸を前記実際の運用情報とした３次元プロットデータを作成するデータ作成処理部を有し、
前記運用情報算定処理部は、前記３次元プロットデータにおいて、前記規模と前記築年数とをそれぞれ所定の値にしたときの複数の前記実際の運用情報に対し異常値を除いて平準化を行って求めた前記平準化運用情報を、前記所定の値を変更しながら繰り返して求め、前記所定の値に関連づけて前記平準化運用情報を記録することを特徴とする企業会計用不動産推定時価算定システム。