JP7269035B2

JP7269035B2 - 不動産評価装置、不動産評価方法、及び不動産評価プログラム

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Publication number: JP7269035B2
Application number: JP2019039985A
Authority: JP
Inventors: 健仁須田; 剛光上野
Original assignee: 株式会社オービック
Priority date: 2019-03-05
Filing date: 2019-03-05
Publication date: 2023-05-08
Anticipated expiration: 2039-03-05
Also published as: JP2020144556A

Description

本発明は、不動産評価装置、不動産評価方法、及び不動産評価プログラムに関する。

例えば、金融機関は融資の可否を判断する際、不動産の担保価値を判断材料のひとつとしている。従来、担保提供可能な不動産が収益物件の場合、積算評価（土地の評価額＋建物の評価額）と収益評価を行い、通常は評価額の低い方の評価を担保価値としている。不動産評価を行うシステムとして、例えば、特許文献１がある。

かかる特許文献１のシステムでは、分布分機能が、評価対象物件の所在地を含む広域で且つ過去に遡る所定期間の賃貸不動産募集データから賃料分布データ、空室率分布データ及び賃貸契約の回転率を示す回転率分布データを生成する。賃料・空室率算定機能が、賃料分布データ及び空室率分布データから評価対象物件の物件情報及びアクセス情報に相当するデータを抽出し、評価対象物件の賃料及び空室率を算定する。運営収入算出機能が、評価対象物件の算定された賃料及び空室率に従い運営収入を算出する。運営支出算出機能は、回転率分布データから物件情報に相当するデータを抽出し、評価対象物件の運営支出を算出する。収益算出機能が、運営収入、運営支出及び利回りから評価対象物件の収益を算出する。

特開２０１５－１９１６４８号公報

しかしながら、特許文献１では、不動産の担保価値を積算評価と収益評価に基づいて評価する場合に、収益評価を加味する割合について何等記載されていない。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであり、評価対象の不動産の収益属性に応じて収益評価を加味する割合を決定することで、より正確な担保価値の評価を行うことが可能な不動産評価装置、不動産評価方法、及び不動産評価プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、記憶部及び制御部を備えた不動産評価装置であって、前記記憶部には、不動産の複数の収益属性について、上限値と評価値を関連づけて登録した収益属性マスタと、各評価値の集計結果の上限値と、収益評価の割合とを関連づけて登録した割合決定マスタと、が格納されており、前記制御部は、評価対象の不動産について、前記複数の収益属性毎に、前記収益属性マスタの各上限値にそれぞれリンクする調査値を設定する調査値設定手段と、前記調査値設定手段で設定される、各収益属性の調査値をキーとして、前記収益属性マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、前記割合決定マスタを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する収益評価割合算出手段と、を備えたことを特徴とする。

また、本発明の好ましい態様によれば、前記複数の収益属性は、利用用途、商業施設、サブリース会社、学区、及び稼働率の１又は複数を含むことにしてもよい。

また、本発明の好ましい態様によれば、さらに、前記収益評価割合算出手段で算出した収益評価の割合で、積算評価と収益評価に基づいて評価対象の不動産の評価を行う不動産評価手段を備えていてもよい。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための不動産評価方法であって、前記記憶部には、不動産の複数の収益属性について、上限値と評価値を関連づけて登録した収益属性マスタと、各評価値の集計結果の上限値と、収益評価の割合とを関連づけて登録した割合決定マスタと、が格納されており、前記制御部で実行される、評価対象の不動産について、前記複数の収益属性毎に、前記収益属性マスタの各上限値にそれぞれリンクする調査値を設定する調査値設定ステップと、前記調査値設定ステップで設定される、各収益属性の調査値をキーとして、前記収益属性マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、前記割合決定マスタを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する収益評価割合算出ステップと、を含むことを特徴とする。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための不動産評価プログラムであって、前記記憶部には、不動産の複数の収益属性について、上限値と評価値を関連づけて登録した収益属性マスタと、各評価値の集計結果の上限値と、収益評価の割合とを関連づけて登録した割合決定マスタと、が格納されており、前記制御部において、前記複数の収益属性について、前記収益属性マスタの各上限値にそれぞれリンクする調査値を設定する調査値設定ステップと、前記調査値設定ステップで設定される、各収益属性の調査値をキーとして、前記収益属性マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、前記割合決定マスタを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する収益評価割合算出ステップと、を実行させるための不動産評価プログラムであることを特徴とする。

本発明によれば、不動産担保物件の属性に応じて収益評価を加味する割合を決定することで、より正確な担保価値の評価を行うことが可能になるという効果を奏する。

図１は、本実施の形態に係る不動産評価装置の一例を示すブロック図である。図２は、利用用途マスタの構成例を示す図である。図３は、商業施設マスタの構成例を示す図である。図４は、サブリース会社マスタの構成例を示す図である。図５は、学区マスタの構成例を示す図である。図６は、稼働率マスタの構成例を示す図である。図７は、割合決定マスタの構成例を示す図である。図８は、不動産評価装置の制御部の全体の処理の流れの概略を説明するためのフローチャートである。図９は、属性登録画面の表示例を示す図である。図１０は、収益評価の割合の算出結果を説明するための図である。

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。

［１．概要］
例えば、金融機関は融資の可否を判断する際、不動産の担保価値を評価して判断材料のひとつとする。従来は、担保提供可能な不動産が収益物件の場合、積算評価（土地の評価額＋建物の評価額）と収益評価を行い、通常は評価額の低い方の評価を担保価値とする。
以下の説明では、金額の単位を全て「万円」とし、その表記を省略する。

具体的には、従来は、例えば、積算評価が「１，０００」、収益評価が「１，５００」の場合は、評価が低い方の「１，０００」を担保評価としていた。
していた。

本実施の形態では、一律に積算評価と収益評価の低い方を担保評価とするのではなく、不動産の詳細な収益属性を登録し、その属性に応じて収益評価を加味する割合を決定することで、より正確な担保価値の評価を行う。

具体的には、本実施の形態では、対象の不動産の属性に応じて、収益評価を加味する割合を算出し（例えば６０％）、例えば、収益評価の割合を６０％、積算評価の割合を４０％とする。積算評価は１，０００×（１００－６０）／１００＝４００、収益評価は、１，５００×６０／１００＝９００となり、担保評価を、積算評価「４００」＋積算評価「９００」＝１，３００とする。

［２．構成］
本実施形態に係る不動産管理装置の構成の一例について、図面を参照して説明する。

図１は、本実施の形態に係る不動産管理装置の一例を示すブロック図である。不動産評価装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、不動産評価装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（ＰｅｒｓｏｎａｌＤｉｇｉｔａｌＡｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

不動産評価装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。不動産評価装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線又は無線の通信回線を介して、不動産評価装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、不動産評価装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（ＬｏｃａｌＡｒｅａＮｅｔｗｏｒｋ）等である。これにより、通信インターフェース部１０４は、ネットワーク３００を介して、サーバ２００とデータ通信可能に構成されている。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（ＯｐｅｒａｔｉｎｇＳｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（ＣｅｎｔｒａｌＰｒｏｃｅｓｓｉｎｇＵｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（ＲａｎｄｏｍＡｃｃｅｓｓＭｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（ＲｅａｄＯｎｌｙＭｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。

また、この記憶部１０６は、利用用途マスタ１０６ａと、商業施設マスタ１０６ｂと、サブリース会社マスタ１０６ｃと、学区マスタ１０６ｄと、稼働率マスタ１０６ｅと、割合決定マスタ１０２ｆと、データファイル１０２ｇとを備えている。利用用途マスタ１０６ａ、商業施設マスタ１０６ｂ、サブリース会社マスタ１０６ｃ、学区マスタ１０６ｄ、及び稼働率マスタ１０６ｅ等を収益属性マスタと称する。収益属性マスタは、不動産の各種の収益属性毎の評価点を設定するためのマスタである。本発明の収益属性は、これらのマスタで規定される属性に限られるものではなく、利用用途、商業施設の優劣、サブリースの有無及びサブリース会社名、学区の優劣、及び稼働率以外の属性を含むことにしてもよい。

図２は、利用用途マスタ１０６ａの構成例を示す図である。図３は、商業施設マスタ１０６ｂの構成例を示す図である。図４は、サブリース会社マスタ１０６ｃの構成例を示す図である。図５は、学区マスタ１０６ｄの構成例を示す図である。図６は、稼働率マスタ１０６ｅの構成例を示す図である。図７は、割合決定マスタ１０２ｆの構成例を示す図である。

利用用途マスタ１０６ａは、図２に示すように、属性登録画面の利用用途の調査値とリンクする上限値と、名称と、評価点である評価値とを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。図２に示す例では、１行目が、上限値「１．００」、名称「住居」、評価値「３．００」、２行目が、上限値「２．００」、名称「店舗」、評価値「１．００」、３行目が、上限値「３．００」、名称「事務所」、評価値「０．９０」となっている。利用用途の評価点は、住居＞店舗＞事務所となっている。

商業施設マスタ１０６ｂは、図２に示すように、属性登録画面の商業施設の調査値とリンクする上限値と、名称と、評価値とを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。図３に示す例では、１行目が、上限値「１．００」、名称「優れる」、評価値「３．００」、２行目が、上限値「２．００」、名称「やや優れる」、評価値「２．００」、３行目が、上限値「３．００」、名称「普通」、評価値「１．００」、４行目が、上限値「４．００」、名称「やや劣る」、評価値「０．５０」、５行目が、上限値「５．００」、名称「劣る」、評価値「０．００」となっている。

サブリース会社マスタ１０６ｃは、図４に示すように、属性登録画面のサブリース会社の調査値とリンクする上限値と、名称と、評価値とを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。図４に示す例では、１行目が、上限値「１．００」、名称「〇〇建託」、評価値「３．００」、２行目が、上限値「２．００」、名称「〇〇ハウス」、評価値「２．００」、３行目が、上限値「３．００」、名称「サブリース会社なし」、評価値「０．００」となっている。サブリース有りの方が、評価点が高くなっている。

学区マスタ１０６ｄは、図５に示すように、属性登録画面の学区の調査値とリンクする上限値と、名称と、評価値とを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。図５に示す例では、１行目が、上限値「１．００」、名称「優れる」、評価値「３．００」、２行目が、上限値「２．００」、名称「やや優れる」、評価値「２．００」、３行目が、上限値「３．００」、名称「普通」、評価値「１．００」、４行目が、上限値「４．００」、名称「やや劣る」、評価値「０．５０」、５行目が、上限値「５．００」、名称「劣る」、評価値「０．００」となっている。

稼働率マスタ１０６ｅは、図６に示すように、属性登録画面の稼働率の調査値とリンクする上限値と、名称と、評価値とを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。図６に示す例では、１行目が、上限値「２９．９９（調査値の３０％未満に対応）」、名称「３０％未満」、評価値「０．００」、２行目が、上限値「４９．９９（調査値の３０％以上５０％未満に対応）」、名称「５０％未満」、評価値「０．５０」、３行目が、上限値「６９．９９（調査値の５０％以上７０％未満に対応）」、名称「７０％未満」、評価値「１．００」、４行目が、上限値「８９．９９（調査値の７０以上９０％未満に対応）」、名称「９０％未満」、評価値「２．００」、５行目が、上限値「９９９．９９（調査値の９０％以上に対応）」、名称「それ以上」、評価値「５．００」となっている。稼働率が高いほど評価点が高くなっている。

割合決定マスタ１０６ｆは、収益評価の割合を算出するためのマスタである。割合決定マスタ１０６ｆは、図７に示すように、各収益属性の評価値を集計した集計結果の上限値と、名称と、収益評価の割合（％）とを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。図７に示す例では、１行目が、上限値「２９．９９（集計結果の３０未満に対応）」、名称「３０未満」、割合「１０．００」、２行目が、上限値「４９．９９（集計結果の３０．００～４９．９９に対応）」、名称「５０未満」、割合「３０．００」、３行目が、上限値「６９．９９（集計結果の５０．００～６９．９９に対応）」、名称「７０未満」、割合「５０．００」、４行目が、上限値「８９．９９（集計結果の７０．００～８９．９９に対応）」、名称「９０以上」、割合「７０．００」、５行目が、上限値「９９９．９９（集計結果の９０以上に対応）」、名称「それ以上」、割合「９０．００」となっている。

データファイル１０６ｇは、例えば、対象の不動産の収益評価の割合、担保価値（評価額）等のデータを格納するためのファイルである。

図１に戻り、制御部１０２は、不動産評価装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。ここで、制御部１０２は、機能概念的に、調査値設定部１０２ａと、収益評価割合算出部１０２ｂと、不動産評価部１０２ｃと、マスタメンテ部１０２ｄと、画面表示制御部１０２ｅとを備えている。

調査値設定部１０２ａは、モニタ１１４に表示される属性登録画面上でのオペレータの操作等に応じて、評価対象の不動産の複数の属性（利用用途、商業施設、サブリース会社、学区、稼働率）についての調査値を設定する。調査値は、上述したように、収益属性マスタ（利用用途マスタ１０６ａ、商業施設マスタ１０６ｂ、サブリース会社マスタ１０６ｃ、学区マスタ１０６ｄ、及び稼働率マスタ１０６ｅ等）の上限値とリンクしている。

収益評価割合算出部１０２ｂは、調査値設定部１０２ａで設定される複数の収益属性の調査値をキーとして、収益評価マスタを参照して各属性の上限値に対応する評価値（実数値）をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、割合決定マスタ１０２ｆを参照して上限値に対応する収益評価の割合（％）を取得する。

不動産評価部１０２ｃは、例えば、モニタ１１４に表示される担保評価出力画面上でのオペレータの操作等に応じて、評価対象の不動産の積算評価と収益評価を取得し、収益評価割合算出部１０２ｂで算出した収益評価の割合で、積算評価と収益評価に基づいて担保評価を算出して出力する。

マスタメンテ部１０２ｄは、モニタ１１４に表示される不図示のマスタメンテ画面上でのオペレータの操作に応じて、収益属性マスタ（利用用途マスタ１０６ａ、商業施設マスタ１０６ｂ、サブリース会社マスタ１０６ｃ、学区マスタ１０６ｄ、及び稼働率マスタ１０６ｅ等）や割合決定マスタ１０６ｆに対してデータの入力・追加・削除・変更等の編集（設定）を行うためのものである。

画面表示制御部１０２ｅは、モニタ１１４に表示する各種画面（例えば、属性登録画面、担保評価出力画面等）の表示及びその入力を制御する。

［３．具体例］
本実施の形態に係る不動産評価装置１００の制御部１０２の処理の具体例について、図１～図１０を参照して説明する。図８は、不動産評価装置１００の制御部１０２の全体の処理の流れの概略を説明するためのフローチャートである。

図８を参照して、不動産評価装置１００の制御部１０２の全体の処理の流れの概略を説明する。図８において、マスタメンテ部１０２ｄは、不図示のマスタメンテ画面上でのオペレータの操作に応じて、収益属性マスタ（利用用途マスタ１０６ａ、商業施設マスタ１０６ｂ、サブリース会社マスタ１０６ｃ、学区マスタ１０６ｄ、及び稼働率マスタ１０６ｅ等）や割合決定マスタ１０６ｆのデータを設定する（ステップＳ１）。

調査値設定部１０２ａは、モニタ１１４に表示される属性登録画面上でのオペレータの操作等に応じて、評価対象の不動産の複数の収益属性（例えば、利用用途、商業施設、サブリース会社、学区、稼働率等）についての調査値を設定する（ステップＳ２）。

収益評価割合算出部１０２ｂは、属性登録画面上で設定される複数の属性の調査値に基づいて、収益評価の割合を算出する（ステップＳ３）。具体的には、収益評価割合算出部１０２ｂは、属性登録画面上で設定される複数の収益属性の調査値をキーとして、収益評価マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、割合決定マスタ１０２ｆを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する。

不動産評価部１０２ｃは、例えば、モニタ１１４に表示される担保評価出力画面上でのオペレータの操作等に応じて、評価対象の不動産の積算評価と収益評価を取得し、収益評価割合算出部１０２ｂで算出した収益評価の割合で、積算評価と収益評価に基づいて担保価値（評価）を算出して出力する（ステップＳ４）。

つぎに、図２～図７のマスタの構成例と、図９及び図１０のサンプルデータを参照して、不動産評価装置１００の制御部１０２の処理の具体例を説明する。図９は、属性登録画面の表示例を示す図である。図１０は、収益評価の割合の算出結果を説明するための図である。

図９に示す属性登録画面は、オペレータが、１．利用用途、２．商業施設、３．サブリース会社、４．学区、５．稼働率等の調査値を登録するためのものである。調査値は、対応する各マスタ１０６ａ～１０６ｅの上限値とリンクしている。オペレータは、１．利用用途、２．商業施設、３．サブリース会社、４．学区、５．稼働率等の調査値を設定する。

図９に示す例では、１．利用用途は調査値「１．００」、２．商業施設は調査値「１．００」、３．サブリース会社は調査値「３．００」、４．学区は調査値「３．００」、５．稼働率は調査値「７０．００％」が設定されている。

１．利用用途の調査値は、利用用途マスタ１０６ａ（図２参照）の上限値とリンクしている。利用用途が、「住居」の場合は、調査値「１．００」を、「店舗」の場合は、調査値「２．００」を、「事務所」の場合は、調査値「３.００」を設定する。

２．商業施設の調査値は、商業施設マスタ１０６ｂ（図３参照）の上限値とリンクしている。商業施設が、「優れる」の場合は、調査値「１．００」を、「やや優れる」の場合は、調査値「２．００」を、「普通」の場合は、調査値「３．００」を、「やや劣る」の場合は、調査値「４．００」を、「劣る」の場合は、調査値「５．００」を設定する。

３．サブリース会社の調査値は、サブリース会社マスタ１０６ｃ（図４参照）の上限値とリンクしている。サブリース会社が、「〇〇建託」の場合は、調査値「１．００」を、「〇〇ハウス」の場合は、調査値「２．００」を、「なし」の場合は、調査値「３．００」を設定する。

４．学区の調査値は、学区マスタ１０６ｄ（図５参照）の上限値とリンクしている。学区が、「優れる」の場合は、調査値「１．００」を、「やや優れる」の場合は、調査値「２．００」を、「普通」の場合は、調査値「３．００」を、「やや劣る」の場合は、調査値「４．００」を、「劣る」の場合は、調査値「５．００」を設定する。

５．稼働率の調査値は、稼働率マスタ１０６ｅの上限値とリンクしており、実際の稼働率を設定する。稼働率の調査値「０～２９．９９％」、「３０．００～４９．９９％」、「５０．００～６９．９９％」、「７０．００～８９．９９％」、「９０％以上」は、稼働率マスタ１０６ｅの上限値「２９．９９」、「４９．９９」、「６９．９９」、「８９．９９」、「９９９．９９」にそれぞれ対応している。

収益評価割合算出部１０２ｂは、属性割合登録画面で設定される各収益属性（１．利用用途、２．商業施設、３．サブリース会社、４．学区、５．稼働率等）の調査値をキーとして、対応する各マスタ１０６ａ～１０６ｅの上限値に紐付く評価値をそれぞれ取得して、取得した評価値を集計し、集計結果をキーとして、割合決定マスタ１０６ｆの上限値に紐付づく収益評価の割合（％）を取得する。

図９の属性登録画面で設定される調査値に基づいて収益評価の割合を算出する例を説明する。図１０は、収益評価の割合を算出する例を説明するための図である。

１．利用用途は調査値「１．００」であるので、利用用途マスタ１０６ａを参照して、上限値「１．００」に対応する評価値「３．００」を取得する。２．商業施設は調査値「１．００」であるので、商業施設マスタ１０６ｂを参照して、上限値「１．００」に対応する評価値「３．００」を取得する。３．サブリース会社は調査値「２．００」であるので、サブリース会社マスタ１０６ｃを参照して、上限値「２．００」に対応する評価値「２．００」を取得する。４．学区は調査値「３．００」であるので、学区マスタ１０６ｄを参照して、上限値「３．００」に対応する評価値「１．００」を取得する。５．稼働率は調査値「７０．００」であるので、稼働率マスタ１０６ｅを参照して、上限値「８９．９９」に対応する評価値「２．００」を取得する。

取得した評価値の集計結果＝３．００＋３．００＋２．００＋１．００＋２．００＝１１．００となる。評価値の集計結果「１１．００」をキーとして、割合決定マスタ１０６ｆを参照し、上限値「２９．９９」に対応する収益評価の割合「１０．００％」を取得する。

不動産評価部１０２ｃは、収益評価割合算出部１０２ｂで算出した収益評価の割合で、積算評価と収益評価に基づいて担保評価を算出して出力する。図１０に示す例では、収益評価の割合は、１０．００％であるので、積算評価を９０％、収益評価を１０％として、不動産の担保価値を算出する。例えば、積算評価が「１，０００」、収益評価が「１，５００」の場合は、担保評価＝積算評価「１，０００」×（１００－１０）／１００＋収益評価「１，５００」×１０／１００＝１，０５０となる。

以上説明したように、本実施の形態によれば、評価対象の不動産の複数の収益属性について、上限値と評価値を関連づけて登録した収益属性マスタと、各評価値の集計結果の上限値と、収益評価の割合とを関連づけて登録した割合決定マスタ１０６ｆと、複数の収益属性について、収益属性マスタの各上限値にそれぞれリンクする調査値を設定する調査値設定部１０２ａと、調査値設定部１０２ａで設定される、各収益属性の調査値をキーとして、収益属性マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、割合決定マスタ１０６ｆを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する収益評価割合算出部１０２ｂとを備えているので、評価対象の不動産の収益属性に応じて収益評価を加味する割合を決定することで、より正確な担保価値の評価を行うことが可能となる。

［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、不動産評価装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、不動産評価装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて不動産評価装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（ＨａｒｄＤｉｓｋＤｒｉｖｅ）などの記憶部１０６などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、不動産評価装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（ＵｎｉｖｅｒｓａｌＳｅｒｉａｌＢｕｓ）メモリ、ＳＤ（ＳｅｃｕｒｅＤｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（ＥｒａｓａｂｌｅＰｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅＲｅａｄＯｎｌｙＭｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（ＥｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙＥｒａｓａｂｌｅａｎｄＰｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅＲｅａｄＯｎｌｙＭｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（ＣｏｍｐａｃｔＤｉｓｋＲｅａｄＯｎｌｙＭｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（ＤｉｇｉｔａｌＶｅｒｓａｔｉｌｅＤｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標）Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、不動産評価装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、不動産評価装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

１００不動産評価装置
１０２制御部
１０２ａ調査値設定部
１０２ｂ収益評価割合算出部
１０２ｃ不動産評価部
１０２ｄマスタメンテ部
１０２ｅ画面表示制御部
１０４通信インターフェース部
１０６記憶部
１０６ａ利用用途マスタ
１０６ｂ商業施設マスタ
１０６ｃサブリース会社マスタ
１０６ｄ学区マスタ
１０６ｅ稼働率マスタ
１０６ｆ割合決定マスタ
１０６ｇデータファイル
１０８入出力インターフェース部
１１２入力装置
１１４出力装置
３００ネットワーク

Claims

記憶部及び制御部を備えた不動産評価装置であって、
前記記憶部には、
不動産の複数の収益属性について、上限値と評価値を関連づけて登録した収益属性マスタと、
各評価値の集計結果の上限値と、収益評価の割合とを関連づけて登録した割合決定マスタと、
が格納されており、
前記制御部は、
評価対象の不動産について、前記複数の収益属性毎に、前記収益属性マスタの各上限値にそれぞれリンクする調査値を設定する調査値設定手段と、
前記調査値設定手段で設定される、各収益属性の調査値をキーとして、前記収益属性マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、前記割合決定マスタを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する収益評価割合算出手段と、
前記収益評価割合算出手段で算出した収益評価の割合で、積算評価と収益評価に基づいて評価対象の不動産の担保評価を算出する不動産評価手段と、
を備えたことを特徴とする不動産評価装置。
前記複数の収益属性は、利用用途、商業施設、サブリース会社、学区、及び稼働率の１又は複数を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産評価装置。
制御部及び記憶部を備えた情報処理装置が実行する不動産評価方法であって、
前記記憶部には、
不動産の複数の収益属性について、上限値と評価値を関連づけて登録した収益属性マスタと、
各評価値の集計結果の上限値と、収益評価の割合とを関連づけて登録した割合決定マスタと、
が格納されており、
前記制御部で実行される、
評価対象の不動産について、前記複数の収益属性毎に、前記収益属性マスタの各上限値にそれぞれリンクする調査値を設定する調査値設定ステップと、
前記調査値設定ステップで設定される、各収益属性の調査値をキーとして、前記収益属性マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、前記割合決定マスタを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する収益評価割合算出ステップと、
前記収益評価割合算出ステップで算出した収益評価の割合で、積算評価と収益評価に基づいて評価対象の不動産の担保評価を算出する不動産評価ステップと、
を含むことを特徴とする不動産評価方法。
制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための不動産評価プログラムであって、
前記記憶部には、
不動産の複数の収益属性について、上限値と評価値を関連づけて登録した収益属性マスタと、
各評価値の集計結果の上限値と、収益評価の割合とを関連づけて登録した割合決定マスタと、
が格納されており、
前記制御部において、
評価対象の不動産について、前記複数の収益属性毎に、前記収益属性マスタの各上限値にそれぞれリンクする調査値を設定する調査値設定ステップと、
前記調査値設定ステップで設定される、各収益属性の調査値をキーとして、前記収益属性マスタを参照して各収益属性の上限値に対応する評価値をそれぞれ取得し、取得した各評価値の集計結果をキーとして、前記割合決定マスタを参照して上限値に対応する収益評価の割合を取得する収益評価割合算出ステップと、
前記収益評価割合算出ステップで算出した収益評価の割合で、積算評価と収益評価に基づいて評価対象の不動産の担保評価を算出する不動産評価ステップと、
を実行させるための不動産評価プログラム。