JP2021144686A - 地代評価管理装置、地代評価管理方法、および、地代評価管理プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】毎年４月に改訂される固定資産税および都市計画税を利用して、賃貸不動産の区画毎の固定資産税額および都市計画税額を改定後すぐに自動計算することで、新たに請求する地代を迅速に決定することができる地代評価管理装置、地代評価管理方法、および、地代評価管理プログラムを提供することを課題とする。【解決手段】年度別区画別税データ、区画別契約データ、年度別税率マスタ、および、地目マスタに基づいて、対象年度における契約対象の区画の地代を取得する。【選択図】図２

Description

本発明は、地代評価管理装置、地代評価管理方法、および、地代評価管理プログラムに関する。

特許文献１には、現在の税額等に基づいて、築年数に応じたリース対象住宅における固定資産税、および、都市計画税のシミュレーション金額を算出する構成が開示されている。

特開２００８−１６５２８０号公報

しかしながら、上記特許文献１記載の発明においては、現在基準から将来における仮想の税額を目安として算出しているだけであるため、毎年４月に改訂される固定資産税および都市計画税を利用して、区画毎の固定資産税額および都市計画税額を改定後すぐに把握することができないという課題があった。

本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであって、毎年４月に改訂される固定資産税および都市計画税を利用して、賃貸不動産の区画毎の固定資産税額および都市計画税額を改定後すぐに自動計算することで、新たに請求する地代を迅速に決定することができる地代評価管理装置、地代評価管理方法、および、地代評価管理プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る地代評価管理装置は、記憶部と制御部とを備えた地代評価管理装置であって、前記記憶部は、賃貸人が所有する地番における地目、ならびに、前記各地番における前記地目毎の、地番内地目面積、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および、前記対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データを記憶する年度別区画別税記憶手段と、契約対象の区画の前記地番、前記地目、および、地番別地目別契約面積を設定した区画別契約データを記憶する区画別契約記憶手段と、年度毎の固定資産税率、および、都市計画税率を設定した年度別税率マスタを記憶する年度別税率記憶手段と、前記地目毎の前記賃貸人の利益率を設定した地目マスタを記憶する地目記憶手段と、を備え、前記制御部は、前記年度別区画別税データ、前記区画別契約データ、前記年度別税率マスタ、および、前記地目マスタに基づいて、前記対象年度における前記契約対象の区画の地代を取得する地代取得手段、を備えたことを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理装置において、前記地代取得手段は、前記年度別区画別税データおよび前記年度別税率マスタに基づいて、前記対象年度の前記地番別地目別固定資産税課税標準額と前記固定資産税率とを乗じた値を地番別地目別固定資産税額として取得し、且つ、前記対象年度の前記地番別地目別都市計画税課税標準額と前記都市計画税率とを乗じた値を地番別地目別都市計画税額として取得する地目別税額取得手段、を備えたことを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理装置において、前記年度別税率マスタは、更に、都市計画税軽減割合が設定され、前記地目別税額取得手段は、更に、前記地番別地目別都市計画税額と前記都市計画税軽減割合とを乗じた値を地番別地目別都市計画税軽減適用額として取得することを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理装置において、前記地代取得手段は、前記年度別区画別税データおよび前記地目マスタに基づいて、前記契約対象の区画の前記地番別地目別契約面積を被除数とし、前記契約対象の区画の前記地番における前記地目の前記地番内地目面積を除数とした場合の商を地番別地目別按分率として取得する按分率取得手段、を更に備えたことを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理装置において、前記地代取得手段は、前記地番別地目別固定資産税額と前記地番別地目別按分率とを乗じた値を地番別地目別契約区画固定資産税額として取得し、前記地番別地目別都市計画税額と前記地番別地目別按分率とを乗じた値を地番別地目別契約区画都市計画税額として取得する契約区画税額取得手段、を更に備えたことを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理装置において、前記地代取得手段は、前記地番別地目別契約区画固定資産税額と前記地番別地目別契約区画都市計画税額との合計に前記利益率を乗じた値を地番別地目別地代として取得し、前記契約対象の区画における前記地番別地目別地代の合計を前記地代として取得することを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理装置において、前記地代取得手段は、更に、前記地代を被除数とし、前記対象年度の月数を除数とした場合の商を月額地代として取得することを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理装置において、前記制御部は、前記月額地代を設定した月度請求データを作成する請求作成手段、を更に備えたことを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理方法は、記憶部と制御部とを備えた地代評価管理装置に実行させるための地代評価管理方法であって、前記記憶部は、賃貸人が所有する地番における地目、ならびに、前記各地番における前記地目毎の、地番内地目面積、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および、前記対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データを記憶する年度別区画別税記憶手段と、契約対象の区画の前記地番、前記地目、および、地番別地目別契約面積を設定した区画別契約データを記憶する区画別契約記憶手段と、年度毎の固定資産税率、および、都市計画税率を設定した年度別税率マスタを記憶する年度別税率記憶手段と、前記地目毎の前記賃貸人の利益率を設定した地目マスタを記憶する地目記憶手段と、を備え、前記制御部で実行させる、前記年度別区画別税データ、前記区画別契約データ、前記年度別税率マスタ、および、前記地目マスタに基づいて、前記対象年度における前記契約対象の区画の地代を取得する地代取得ステップ、を含むことを特徴とする。

また、本発明に係る地代評価管理プログラムは、記憶部と制御部とを備えた地代評価管理装置に実行させるための地代評価管理プログラムであって、前記記憶部は、賃貸人が所有する地番における地目、ならびに、前記各地番における前記地目毎の、地番内地目面積、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および、前記対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データを記憶する年度別区画別税記憶手段と、契約対象の区画の前記地番、前記地目、および、地番別地目別契約面積を設定した区画別契約データを記憶する区画別契約記憶手段と、年度毎の固定資産税率、および、都市計画税率を設定した年度別税率マスタを記憶する年度別税率記憶手段と、前記地目毎の前記賃貸人の利益率を設定した地目マスタを記憶する地目記憶手段と、を備え、前記制御部において、前記年度別区画別税データ、前記区画別契約データ、前記年度別税率マスタ、および、前記地目マスタに基づいて、前記対象年度における前記契約対象の区画の地代を取得する地代取得ステップ、を実行させることを特徴とする。

本発明によれば、土地評価の算出を一括で行え、且つ、過年度の実績から対象年度の収益をシミュレーションできるため、収益把握および請求業務の早期化を実現することができるという効果を奏する。また、固定資産税および都市計画税が毎年４月に改訂され税務署から通知されるが、本発明によれば、土地登記簿上の１筆毎の地積に対する固定資産税および都市計画税が管理できるため、その結果によって、賃借人毎の契約面積分の地代請求額を早期に算出できるという効果を奏する。また、本発明によれば、毎年の固定資産税の増減の傾向から、一定の利益確保および当年度以降の収益をシミュレーションし、経営判断に活かすことができるという効果を奏する。また、本発明によれば、請求算出時に、過年度の利益率から当年度の請求額をシミュレーションし、収益目標に応じた当年度の利益率を設定できるという効果を奏する。また、本発明によれば、税務署から通知された課税台帳を元に、筆単位で入力された固定資産税および都市計画税を利用し、利益率を設定した上で、筆単位の地積および契約面積から当年度の地代請求額を算出することができるという効果を奏する。また、本発明によれば、地代計算実行時に、過年度分（前年）の地代を参照し、地代ランク別に設定すべき利益率の参考値を表示することで、今回設定する利益率の適正値を確認することができるという効果を奏する。また、本発明によれば、税額変動の影響を受けずに利益シミュレーションを可能とするという効果を奏する。

図１は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。 図２は、本実施形態における地代評価管理装置の構成の一例を示すブロック図である。 図３は、本実施形態における地代評価管理装置の処理の一例を示すフローチャートである。 図４は、本実施形態における契約対象区画の一例を示す図である。 図５は、本実施形態におけるデータ構成の一例を示す図である。 図６は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。 図７は、本実施形態における契約対象区画の一例を示す図である。 図８は、本実施形態におけるデータ構成の一例を示す図である。 図９は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。 図１０は、本実施形態における契約対象区画の一例を示す図である。 図１１は、本実施形態におけるデータ構成の一例を示す図である。 図１２は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。

［１．概要］
まず、図１を参照して、本発明の概要を説明する。図１は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。

従来から、毎年４月に税務署より発行される固定資産税および都市計画税に基づいて、当年度の請求地代が決定されるが、従来の会計システムにおいては、契約期間内における金額の変動を自動的に行うことができず、過年度実績から当年度以降の収益確保に必要な利益率を算出できなかったため、土地の規模感によって参考地で当年度の請求額を決定していた。

そこで、本実施形態においては、図１に示すように、年度別区画別税データ、区画別契約データ、年度別税率マスタおよび地目マスタを紐付けた地代計算のためのデータ構造を備えることで、地代計算処理を実行する仕組みを提供している。これにより、本実施形態においては、土地評価の一括算出および利益率の適正値を可視化させることができ、当年度の収益予測をシミュレーションできると共に、請求業務の早期化を可能としている。

［２．構成］
本実施形態に係る地代評価管理装置１００の構成の一例について、図２を参照して説明する。図２は、本実施形態における地代評価管理装置１００の構成の一例を示すブロック図である。

図２に示すように、地代評価管理装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、地代評価管理装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

地代評価管理装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。地代評価管理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、地代評価管理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、地代評価管理装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。記憶部１０６は、土地賃貸データベース１０６ａと年度別税率マスタ１０６ｂと地目マスタ１０６ｃとを備えている。

土地賃貸データベース１０６ａは、土地賃貸データを記憶する。ここで、土地賃貸データは、賃貸人が所有する地番における地目、ならびに／または、各地番における地目毎の、地番内地目面積、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および／もしくは、対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データを含んでいてもよい。ここで、年度別区画別税データは、整理番号、年度、地目、利益率、地番面積、地番別固定資産税課税標準額、地番別都市計画税課税標準額、地番内地目面積、地番別地目別固定資産税課税標準額、地番別地目別固定資産税額、地番別地目別都市計画税課税標準額、地番別地目別都市計画税額、地番別地目別都市計画税軽減額、および／または、地番別地目別都市計画税軽減適用額等が設定されていてもよい。また、土地賃貸データは、契約対象の区画の地番、地目、および／または、地番別地目別契約面積を設定した区画別契約データを含んでいてもよい。ここで、区画別契約データは、契約識別子（例えば、契約番号等）、賃借人、整理番号、地目、および／または、契約面積等が設定されていてもよい。また、土地賃貸データは、地代計算データを含んでいてもよい。ここで、地代計算データは、年度、契約識別子（例えば、契約番号等）、契約面積、整理番号、地目、月額地代、および／または、評価倍率等が設定されていてもよい。また、土地賃貸データは、（月額）地代を設定した（月度）請求データを含んでいてもよい。ここで、月度請求データは、賃借人識別子（例えば、賃借人コード等）、および／または、月額地代等が設定されていてもよい。

年度別税率マスタ１０６ｂは、年度毎の固定資産税率、および、都市計画税率を設定したマスタである。ここで、年度別税率マスタ１０６ｂは、年度別税率マスタは、都市計画税軽減割合が設定されていてもよい。

地目マスタ１０６ｃは、地目毎の賃貸人の利益率を設定したマスタである。ここで、地目は、小規模住宅用地、一般住宅用地、または、非住宅用地等であってもよい。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（タッチパネルを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４またはプリンタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。

制御部１０２は、地代評価管理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。制御部１０２は、機能概念的に、地代取得部１０２ａと請求作成部１０２ｅとを備えている。

地代取得部１０２ａは、対象年度における契約対象の区画の地代を取得する。ここで、地代取得部１０２ａは、年度別区画別税データ、区画別契約データ、年度別税率マスタ１０６ｂ、および、地目マスタ１０６ｃに基づいて、対象年度における契約対象の区画の地代を取得してもよい。また、地代取得部１０２ａは、地番別地目別契約区画固定資産税額と地番別地目別契約区画都市計画税額との合計に利益率を乗じた値を地番別地目別地代として取得し、契約対象の区画における地番別地目別地代の合計を地代として取得してもよい。また、地代取得部１０２ａは、地代を被除数とし、対象年度の月数を除数とした場合の商を月額地代として取得してもよい。また、地代取得部１０２ａは、地代を土地賃貸データベース１０６ａに登録してもよい。また、対象年度は、当年度であってもよい。

ここで、図２に示すように、地代取得部１０２ａは、地目別税額取得部１０２ｂと按分率取得部１０２ｃと契約区画税額取得部１０２ｄとを備えている。

地目別税額取得部１０２ｂは、対象年度の地番別地目別固定資産税額、および、対象年度の地番別地目別都市計画税額を取得する。ここで、地目別税額取得部１０２ｂは、年度別区画別税データおよび年度別税率マスタ１０６ｂに基づいて、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額と固定資産税率とを乗じた値を地番別地目別固定資産税額として取得し、且つ、対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額と都市計画税率とを乗じた値を地番別地目別都市計画税額として取得してもよい。また、地目別税額取得部１０２ｂは、地番別地目別都市計画税額と都市計画税軽減割合とを乗じた値を地番別地目別都市計画税軽減適用額として取得してもよい。また、地目別税額取得部１０２ｂは、地番別地目別固定資産税額、地番別地目別都市計画税額、および／または、地番別地目別都市計画税軽減適用額を土地賃貸データベース１０６ａに登録してもよい。

按分率取得部１０２ｃは、契約対象の区画の地番別地目別按分率を取得する。ここで、按分率取得部１０２ｃは、年度別区画別税データおよび地目マスタ１０６ｃに基づいて、契約対象の区画の地番別地目別契約面積を被除数とし、契約対象の区画の地番における地目の地番内地目面積を除数とした場合の商を地番別地目別按分率として取得してもよい。

契約区画税額取得部１０２ｄは、地番別地目別契約区画固定資産税額、および／または、地番別地目別契約区画都市計画税額を取得する。ここで、契約区画税額取得部１０２ｄは、地番別地目別固定資産税額と地番別地目別按分率とを乗じた値を地番別地目別契約区画固定資産税額として取得し、地番別地目別都市計画税額または地番別地目別都市計画税軽減適用額と地番別地目別按分率とを乗じた値を地番別地目別契約区画都市計画税額として取得してもよい。また、契約区画税額取得部１０２ｄは、地番別地目別契約区画固定資産税額、および／または、地番別地目別契約区画都市計画税額を土地賃貸データベース１０６ａに登録してもよい。

請求作成部１０２ｅは、地代を設定した請求データを作成する。ここで、請求作成部１０２ｅは、月額地代を設定した月度請求データを作成してもよい。また、請求作成部１０２ｅは、請求データを土地賃貸データベース１０６ａに登録してもよい。

［３．具体例］
本実施形態の具体例について、図３から図１２を参照して説明する。

［地代評価管理処理］
ここで、図３を参照して、本実施形態における地代評価管理処理の一例について説明する。図３は、本実施形態における地代評価管理装置１００の処理の一例を示すフローチャートである。

図３に示すように、地目別税額取得部１０２ｂは、賃貸人が所有する地番における地目、ならびに、各地番における地目毎の、地番内地目面積、当年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および、当年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データ、および、年度別税率マスタ１０６ｂに基づいて、当年度の地番別地目別固定資産税課税標準額と固定資産税率とを乗じた値を地番別地目別固定資産税額として取得し、且つ、当年度の地番別地目別都市計画税課税標準額と都市計画税率とを乗じた値を地番別地目別都市計画税額として取得する（ステップＳＡ−１）。

そして、按分率取得部１０２ｃは、年度別区画別税データおよび地目マスタ１０６ｃに基づいて、賃貸人と賃借人との契約対象の区画の地番別地目別契約面積を被除数とし、契約対象の区画の地番における地目の地番内地目面積を除数とした場合の商を地番別地目別按分率として取得する（ステップＳＡ−２）。

そして、契約区画税額取得部１０２ｄは、当年度の地番別地目別固定資産税額と地番別地目別按分率とを乗じた値を当年度の地番別地目別契約区画固定資産税額として取得し、地番別地目別都市計画税額と地番別地目別按分率とを乗じた値を当年度の地番別地目別契約区画都市計画税額として取得する（ステップＳＡ−３）。

そして、地代取得部１０２ａは、地目マスタ１０６ｃに基づいて、地番別地目別契約区画固定資産税額と地番別地目別契約区画都市計画税額との合計に、地目毎の賃貸人の利益率を乗じた値を地番別地目別地代として取得し、契約対象の区画における地番別地目別地代の合計を地代として取得し、地代を被除数とし、当年度の月数を除数とした場合の商を月額地代として取得する（ステップＳＡ−４）。

そして、請求作成部１０２ｅは、月額地代を設定した月度請求データを作成し（ステップＳＡ−５）、処理を終了する。

ここで、図４から図６を参照して、本実施形態における地代計算処理の一例について説明する。図４は、本実施形態における契約対象区画の一例を示す図である。図５は、本実施形態におけるデータ構成の一例を示す図である。図６は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。

本実施形態においては、図４に示すように、１地番を１賃借人が契約している１契約１地番型の契約対象区画がある場合、図５に示すように、４月に税務署から通知される今年度の固定資産税額および都市計画税額に基づいて、当該契約対象区画に対する年度別区画別税データ（入力項目）が設定され、地代計算処理に用いるために、当該当該契約対象区画に対する区画別契約データ、年度別税率マスタ１０６ｂおよび地目マスタ１０６ｃが呼び出される。

そして、図６に示すように、本実施形態においては、地番別地目別固定資産税課税標準額から地番別地目別固定資産税額が算出され、地番別地目別都市計画税課税標準額から地番別地目別都市計画税軽減適用額が算出され、年度別区画別税データ（計算項目）が設定される（ステップＳＢ−１）。そして、図６に示すように、本実施形態においては、按分率が算出され（ステップＳＢ−２）、月割をした地番別地目別固定資産税額および地番別地目別都市計画税軽減適用額が算出され（ステップＳＢ−３）、それぞれの税額に按分率を乗じた地番別地目別契約区画固定資産税額の月額、および、地番別地目別契約区画都市計画税額の月額が算出される（ステップＳＢ−４）。そして、図６に示すように、本実施形態においては、契約面積ベースの税合計の月額が算出され（ステップＳＢ−５）、新たな地代が算出されることで（ステップＳＢ−６）、請求先毎に集計された月額請求データが（税務署からの通知直後に）作成される（ステップＳＢ−７）。

また、図７から図９を参照して、本実施形態における地代計算処理の一例について説明する。図７は、本実施形態における契約対象区画の一例を示す図である。図８は、本実施形態におけるデータ構成の一例を示す図である。図９は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。

本実施形態においては、図７に示すように、複数の地番を１賃借人が跨いで契約している１契約複数地番型の契約対象区画がある場合、図８に示すように、４月に税務署から通知される今年度の固定資産税額および都市計画税額に基づいて、当該契約対象区画に対する年度別区画別税データ（入力項目）が設定され、地代計算処理に用いるために、当該当該契約対象区画に対する区画別契約データ、年度別税率マスタ１０６ｂおよび地目マスタ１０６ｃが呼び出される。

そして、図９に示すように、本実施形態においては、地番別地目別固定資産税課税標準額から地番別地目別固定資産税額が算出され、地番別地目別都市計画税課税標準額から地番別地目別都市計画税軽減適用額が算出され、年度別区画別税データ（計算項目）が設定される（ステップＳＣ−１）。そして、図９に示すように、本実施形態においては、按分率が算出され（ステップＳＣ−２）、月割をした地番別地目別固定資産税額および地番別地目別都市計画税軽減適用額が算出され（ステップＳＣ−３）、それぞれの税額に按分率を乗じた地番別地目別契約区画固定資産税額の月額、および、地番別地目別契約区画都市計画税額の月額が算出される（ステップＳＣ−４）。そして、図９に示すように、本実施形態においては、地目毎に契約面積ベースの税合計の月額が算出され（ステップＳＣ−５）、新たな地代が算出されることで（ステップＳＣ−６）、請求先毎に集計された月額請求データが（税務署からの通知直後に）作成される（ステップＳＣ−７）。

また、図１０から図１２を参照して、本実施形態における地代計算処理の一例について説明する。図１０は、本実施形態における契約対象区画の一例を示す図である。図１１は、本実施形態におけるデータ構成の一例を示す図である。図１２は、本実施形態における地代計算処理の一例を示す図である。

本実施形態においては、図１０に示すように、複数の地番を複数の賃借人が混在して契約している複数契約複数地番型の契約対象区画がある場合、図１１に示すように、４月に税務署から通知される今年度の固定資産税額および都市計画税額に基づいて、当該契約対象区画に対する年度別区画別税データ（入力項目）が設定され、地代計算処理に用いるために、当該当該契約対象区画に対する区画別契約データ、年度別税率マスタ１０６ｂおよび地目マスタ１０６ｃが呼び出される。

そして、図１２に示すように、本実施形態においては、地番別地目別固定資産税課税標準額から地番別地目別固定資産税額が算出され、地番別地目別都市計画税課税標準額から地番別地目別都市計画税軽減適用額が算出され、年度別区画別税データ（計算項目）が設定される（ステップＳＤ−１）。そして、図１２に示すように、本実施形態においては、区画別契約データ単位で按分率が算出され（ステップＳＤ−２）、月割をした地番別地目別固定資産税額および地番別地目別都市計画税軽減適用額が算出され（ステップＳＤ−３）、それぞれの税額に按分率を乗じた地番別地目別契約区画固定資産税額の月額、および、地番別地目別契約区画都市計画税額の月額が算出される（ステップＳＤ−４）。そして、図１２に示すように、本実施形態においては、地目毎に契約面積ベースの税合計の月額が算出され（ステップＳＤ−５）、新たな地代が算出されることで（ステップＳＤ−６）、請求先毎に集計された月額請求データが（税務署からの通知直後に）作成される（ステップＳＤ−７）。

［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、地代評価管理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、地代評価管理装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて地代評価管理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、地代評価管理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ−Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ−ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、本実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、地代評価管理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、地代評価管理装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

本発明は、土地賃貸を行う不動産業界において有用である。

１００ 地代評価管理装置
１０２ 制御部
１０２ａ 地代取得部
１０２ｂ 地目別税額取得部
１０２ｃ 按分率取得部
１０２ｄ 契約区画税額取得部
１０２ｅ 請求作成部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ 土地賃貸データベース
１０６ｂ 年度別税率マスタ
１０６ｃ 地目マスタ
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
２００ サーバ
３００ ネットワーク

Claims (10)

1. 記憶部と制御部とを備えた地代評価管理装置であって、
   前記記憶部は、
   賃貸人が所有する地番における地目、ならびに、前記各地番における前記地目毎の、地番内地目面積、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および、前記対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データを記憶する年度別区画別税記憶手段と、
   契約対象の区画の前記地番、前記地目、および、地番別地目別契約面積を設定した区画別契約データを記憶する区画別契約記憶手段と、
   年度毎の固定資産税率、および、都市計画税率を設定した年度別税率マスタを記憶する年度別税率記憶手段と、
   前記地目毎の前記賃貸人の利益率を設定した地目マスタを記憶する地目記憶手段と、
   を備え、
   前記制御部は、
   前記年度別区画別税データ、前記区画別契約データ、前記年度別税率マスタ、および、前記地目マスタに基づいて、前記対象年度における前記契約対象の区画の地代を取得する地代取得手段、
   を備えたことを特徴とする地代評価管理装置。
2. 前記地代取得手段は、
   前記年度別区画別税データおよび前記年度別税率マスタに基づいて、前記対象年度の前記地番別地目別固定資産税課税標準額と前記固定資産税率とを乗じた値を地番別地目別固定資産税額として取得し、且つ、前記対象年度の前記地番別地目別都市計画税課税標準額と前記都市計画税率とを乗じた値を地番別地目別都市計画税額として取得する地目別税額取得手段、
   を備えたことを特徴とする請求項１に記載の地代評価管理装置。
3. 前記年度別税率マスタは、
   更に、都市計画税軽減割合が設定され、
   前記地目別税額取得手段は、
   更に、前記地番別地目別都市計画税額と前記都市計画税軽減割合とを乗じた値を地番別地目別都市計画税軽減適用額として取得することを特徴とする請求項２に記載の地代評価管理装置。
4. 前記地代取得手段は、
   前記年度別区画別税データおよび前記地目マスタに基づいて、前記契約対象の区画の前記地番別地目別契約面積を被除数とし、前記契約対象の区画の前記地番における前記地目の前記地番内地目面積を除数とした場合の商を地番別地目別按分率として取得する按分率取得手段、
   を更に備えたことを特徴とする請求項２または３に記載の地代評価管理装置。
5. 前記地代取得手段は、
   前記地番別地目別固定資産税額と前記地番別地目別按分率とを乗じた値を地番別地目別契約区画固定資産税額として取得し、前記地番別地目別都市計画税額と前記地番別地目別按分率とを乗じた値を地番別地目別契約区画都市計画税額として取得する契約区画税額取得手段、
   を更に備えたことを特徴とする請求項４に記載の地代評価管理装置。
6. 前記地代取得手段は、
   前記地番別地目別契約区画固定資産税額と前記地番別地目別契約区画都市計画税額との合計に前記利益率を乗じた値を地番別地目別地代として取得し、前記契約対象の区画における前記地番別地目別地代の合計を前記地代として取得することを特徴とする請求項５に記載の地代評価管理装置。
7. 前記地代取得手段は、
   更に、前記地代を被除数とし、前記対象年度の月数を除数とした場合の商を月額地代として取得することを特徴とする請求項１から６のいずれか一つに記載の地代評価管理装置。
8. 前記制御部は、
   前記月額地代を設定した月度請求データを作成する請求作成手段、
   を更に備えたことを特徴とする請求項７に記載の地代評価管理装置。
9. 記憶部と制御部とを備えた地代評価管理装置に実行させるための地代評価管理方法であって、
   前記記憶部は、
   賃貸人が所有する地番における地目、ならびに、前記各地番における前記地目毎の、地番内地目面積、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および、前記対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データを記憶する年度別区画別税記憶手段と、
   契約対象の区画の前記地番、前記地目、および、地番別地目別契約面積を設定した区画別契約データを記憶する区画別契約記憶手段と、
   年度毎の固定資産税率、および、都市計画税率を設定した年度別税率マスタを記憶する年度別税率記憶手段と、
   前記地目毎の前記賃貸人の利益率を設定した地目マスタを記憶する地目記憶手段と、
   を備え、
   前記制御部で実行させる、
   前記年度別区画別税データ、前記区画別契約データ、前記年度別税率マスタ、および、前記地目マスタに基づいて、前記対象年度における前記契約対象の区画の地代を取得する地代取得ステップ、
   を含むことを特徴とする地代評価管理方法。
10. 記憶部と制御部とを備えた地代評価管理装置に実行させるための地代評価管理プログラムであって、
    前記記憶部は、
    賃貸人が所有する地番における地目、ならびに、前記各地番における前記地目毎の、地番内地目面積、対象年度の地番別地目別固定資産税課税標準額、および、前記対象年度の地番別地目別都市計画税課税標準額を設定した年度別区画別税データを記憶する年度別区画別税記憶手段と、
    契約対象の区画の前記地番、前記地目、および、地番別地目別契約面積を設定した区画別契約データを記憶する区画別契約記憶手段と、
    年度毎の固定資産税率、および、都市計画税率を設定した年度別税率マスタを記憶する年度別税率記憶手段と、
    前記地目毎の前記賃貸人の利益率を設定した地目マスタを記憶する地目記憶手段と、
    を備え、
    前記制御部において、
    前記年度別区画別税データ、前記区画別契約データ、前記年度別税率マスタ、および、前記地目マスタに基づいて、前記対象年度における前記契約対象の区画の地代を取得する地代取得ステップ、
    を実行させるための地代評価管理プログラム。

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