JP7029152B2 - 転居管理装置及び転居管理方法 - Google Patents

Description

本発明は、顧客の転居の有無を管理するための転居管理システム及び転居管理方法に関する。

一般に、各事業者は、顧客に対して各種の連絡を行う等の目的で、顧客の住所を含む顧客情報を管理している。連絡を確実に行うためには正確な住所を把握しておく必要があるため、顧客が転居した場合、そのことを顧客情報に反映させる必要がある。このような顧客の転居を確認するための情報システムが、従来種々提案されている。

例えば、特許文献１には、顧客識別情報が印刷された転送不要の郵送物及び転送用の郵送物を作成して顧客宛に郵送し、これらの郵送物の返送状況を、返送されてきた郵送物に印刷されている顧客識別情報を読み取ることにより確認し、その結果に基づいて転居の有無及び住所の不備等を判定する転居管理システムが開示されている。この転居管理システムによれば、郵送物の返送状況を確認するのみで、転居の有無等を把握することが可能になる。

特開２００５－１２８７１０号公報

しかしながら、上述した従来の転居管理システムの場合、郵送物の作成・郵送、及び返送された郵送物の受領等、相当な時間及び手間を要するという問題がある。また、当該転居管理システムの場合、顧客が転送サービスを利用していなければ、まったく機能しない。

本発明は、かかる事情に鑑みてなされたものであり、その主たる目的は、上記課題を解決することができる転居管理システム及び転居管理方法を提供することにある。

本発明者は、近年の情報技術の進展に伴って、不動産物件に関する各種情報の蓄積が充実するに至っていることに鑑み、それらの情報を利用することによって、顧客の転居の有無を管理することができることを見出した。この知見に基づき、本発明者は以下の発明を得た。

上述した課題を解決するために、本発明の一の態様の転居管理装置は、顧客の住所を含む顧客情報を記憶する顧客情報記憶部と、各不動産物件の住所を含み、各不動産物件の賃貸又は売買に係る不動産広告情報を記憶する不動産広告情報記憶部から、前記顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に含まれる顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報を取得する取得手段と、前記取得手段によって取得された不動産広告情報の広告掲載時期に基づいて、前記顧客の転居の有無を判定する転居判定手段とを備える。

上記態様の転居管理装置において、前記不動産広告情報記憶部は、不動産物件の価値に関する価値情報を含む前記不動産広告情報を記憶するように構成されており、前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、前記顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報に含まれる前記価値情報に基づいて、当該顧客の富裕度を推定する富裕度推定手段と、前記富裕度推定手段によって推定された富裕度に応じた広告情報を提供する第１提供手段とをさらに備えていてもよい。

また、上記態様の転居管理装置において、前記不動産広告情報記憶部は、不動産物件の間取りに関する間取り情報を含む前記不動産広告情報を記憶するように構成されており、前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、前記顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報に含まれる前記間取り情報に基づいて、当該顧客の家族構成を推定する家族構成推定手段と、前記家族構成推定手段によって推定された家族構成に応じた広告情報を提供する第２提供手段とをさらに備えていてもよい。

また、上記態様の転居管理装置において、前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、前記広告掲載時期に基づいて、当該転居した時期を推定する転居時期推定手段をさらに備えていてもよい。

本発明の他の態様の転居管理装置は、顧客の住所を含む顧客情報を記憶する顧客情報記憶部と、各不動産物件の住所を含み、各不動産物件が空室であるか否かを示す不動産空室情報を記憶する不動産空室情報記憶部から、前記顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に含まれる顧客の住所に係る不動産物件の不動産空室情報を取得する取得手段と、前記取得手段によって取得された不動産空室情報に基づいて、前記顧客の転居の有無を判定する転居判定手段とを備える。

また、上記態様の転居管理装置において、前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、当該顧客に対して住所変更の手続を促す変更催促情報を提供する第３提供手段をさらに備えていてもよい。

また、上記態様の転居管理装置において、前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、当該顧客に対して転居に関するサービスを紹介するためのサービス情報を提供する第４提供手段をさらに備えていてもよい。

本発明の一の態様の転居管理方法は、コンピュータが、顧客の住所を取得するステップと、前記コンピュータが、各不動産物件の住所を含み、各不動産物件の賃貸又は売買に係る不動産広告情報を記憶する不動産広告情報記憶部から、取得した顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報を取得するステップと、前記コンピュータが、取得した不動産広告情報の広告掲載時期に基づいて、前記顧客の転居の有無を判定するステップとを有する。

本発明によれば、不動産管理情報を利用することによって顧客の転居の有無を容易に判定することができる。

本発明の実施の形態１に係る転居管理システム及びその通信先の構成を示すブロック図。 本発明の実施の形態１に係る転居管理装置の構成を示すブロック図。 本発明の実施の形態１に係る転居管理装置に設けられている顧客情報データベースのレイアウトの一例を示す図。 本発明の実施の形態１に係る転居管理装置に設けられている広告掲載情報データベースのレイアウトの一例を示す図。 本発明の実施の形態１に係る転居管理装置によって実行される転居有無判定処理の手順を示すフローチャート。 本発明の実施の形態１に係る転居管理装置によって実行される第１情報提供処理の手順を示すフローチャート。 本発明の実施の形態１に係る転居管理装置によって実行される第２情報提供処理の手順を示すフローチャート。 顧客端末のディスプレイ上に表示される住所変更催促画面の一例を示す図。 顧客端末のディスプレイ上に表示される転居関連サービス画面の一例を示す図。 本発明の実施の形態２に係る転居管理装置に設けられている広告掲載情報データベースのレイアウトの一例を示す図。 本発明の実施の形態２に係る転居管理装置に設けられている賃料－収入レベルテーブルの一例を示す図。 本発明の実施の形態２に係る転居管理装置に設けられている間取り－家族構成テーブルの一例を示す図。 本発明の実施の形態２に係る転居管理装置によって実行される第３情報提供処理の手順を示すフローチャート。 本発明の実施の形態２に係る転居管理装置によって実行される第４情報提供処理の手順を示すフローチャート。 本発明の実施の形態３に係る転居管理装置によって実行される広告情報提供処理の手順を示すフローチャート。

以下、本発明の好ましい実施の形態を、図面を参照しながら説明する。なお、以下に示す各実施の形態は、本発明の技術的思想を具体化するための方法及び装置を例示するものであって、本発明の技術的思想は下記のものに限定されるわけではない。本発明の技術的思想は、特許請求の範囲に記載された技術的範囲内において種々の変更を加えることができる。

（実施の形態１）
［転居管理システムの構成］
図１は、本発明の実施の形態１に係る転居管理システム及びその通信先の構成を示すブロック図である。本実施の形態の転居管理システムは、図１における転居管理装置１により構成されている。転居管理装置１は、複数の顧客に対して各種のサービス・商品を提供する事業者（以下「サービス事業者」という）側に設けられる装置であり、図１に示すとおり、その顧客側で用いられる複数の顧客端末２，２，…と通信可能に接続されている。その他にも、転居管理装置１は、不動産の賃貸・売買に係る広告情報を蓄積する不動産広告データベース（ＤＢ）３と通信可能に接続されている。

顧客端末２，２，…は、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話機、タブレット端末及びＰＤＡ（Personal Digital Assistant）等の通信機能を有する装置等で構成される。転居管理装置１は、これらの顧客端末２，２，…とインターネット等の通信ネットワーク１００を介して通信を行う。

なお、不動産広告ＤＢ３としては、現在普及している「レインズ」（登録商標）等の不動産流情報システムを利用することが可能である。

［転居管理装置の構成］
以下、上述した転居管理装置１の詳細な構成について説明する。
図２は、実施の形態１の転居管理装置１の構成を示すブロック図である。図２に示すとおり、コンピュータ（転居管理装置）１は、ＣＰＵ１０、ＲＯＭ１１、ＲＡＭ１２、ハードディスク１３、及び通信インタフェース（Ｉ／Ｆ）１４を備えており、これらのＣＰＵ１０、ＲＯＭ１１、ＲＡＭ１２、ハードディスク１３、及び通信Ｉ／Ｆ１４は、バス１５によって接続されている。

ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２にロードされた各種のコンピュータプログラムを実行する。これにより、コンピュータ１が本実施の形態の転居管理装置１として機能することになる。

ＲＯＭ１１は、マスクＲＯＭ、ＰＲＯＭ（Programmable ROM）、ＥＰＲＯＭ（Erasable PROM）、又はＥＥＰＲＯＭ（Electrically Erasable PROM）等によって構成されており、ＣＰＵ１０にて実行されるコンピュータプログラム及びその実行の際に用いられるデータ等が記憶されている。

ＲＡＭ１２は、ＳＲＡＭ又はＤＲＡＭなどによって構成されている。このＲＡＭ１２は、ハードディスク１３に記憶されている各種のコンピュータプログラムの読み出し等に用いられる。また、ＣＰＵ１０が各種のコンピュータプログラムを実行するときに、ＣＰＵ１０の作業領域としても利用される。

ハードディスク１３には、オペレーティングシステム及びアプリケーションプログラムなど、ＣＰＵ１０に実行させるための各種のコンピュータプログラム及び当該コンピュータプログラムの実行に用いられるデータ等が予めインストールされている。また、このハードディスク１３には、顧客に関する顧客情報が格納される顧客情報データベース（ＤＢ）１３Ａと、不動産広告ＤＢ３から取得した、不動産物件の広告掲載に関する広告掲載情報が格納される広告掲載情報データベース（ＤＢ）１３Ｂとが設けられている。これらの各データベースの詳細については後述する。

さらに、ハードディスク１３には、例えば米マイクロソフト社が製造販売するWindows（登録商標）などのマルチタスクオペレーティングシステムがインストールされている。以下の説明においては、各種のコンピュータプログラムが当該オペレーティングシステム上で動作するものとしている。

通信Ｉ／Ｆ１４は、通信ネットワーク１００を介して転居管理装置１が外部の装置と通信するためのインタフェース装置である。転居管理装置１は、この通信Ｉ／Ｆ１４を介して、顧客端末２，２，…及び不動産広告ＤＢ３との間で各種のデータの送受信を行う。

以下、ハードディスク１３に設けられている各データベースの詳細について説明する。
（Ａ）顧客情報ＤＢ１３Ａ
図３は、本発明の実施の形態１に係る転居管理装置１に設けられている顧客情報ＤＢ１３Ａのレイアウトの一例を示す図である。図３に示すように、顧客情報ＤＢ１３Ａは、顧客を識別するための顧客ＩＤが格納される顧客ＩＤフィールド１０１、顧客の氏名又は名称が格納される氏名フィールド１０２、顧客の住所の郵便番号が格納される郵便番号フィールド１０３、顧客の住所が格納される住所フィールド１０４、その住所に顧客が居住していることが確認可能な日である確認日が格納される確認日フィールド１０５、後述する転居有無判定処理による転居の有無の判定結果が格納される転居フィールド１０６、転居したと判定された場合に後述するようにして推定された転居時期が格納される時期フィールド１０７、及び顧客の電子メールアドレスが格納される電子メールフィールド１０８を少なくとも有している。

上記の確認日フィールド１０５には、例えば、顧客情報の登録日、顧客から住所変更の申請を受け取った日、及び、サービス事業者から顧客がダイレクトメールを受け取った日（未受領で返送されてこなかった場合におけるダイレクトメールの通知日、又は受領確認ができた日等）等のうち最も遅い日等が、確認日として格納される。

上記の顧客情報ＤＢ１３Ａに格納される顧客情報は、顧客から得られた情報に基づいて生成される。また、当該顧客情報は、後述するように、転居有無判定処理において適宜更新される。

（Ｂ）広告掲載情報ＤＢ１３Ｂ
図４は、本発明の実施の形態１に係る転居管理装置１に設けられている広告掲載情報ＤＢ１３Ｂのレイアウトの一例を示す図である。図４に示すように、広告掲載情報ＤＢ１３Ｂは、各不動産物件の広告を識別するための広告ＩＤが格納される広告ＩＤフィールド２０１、当該物件が賃貸及び売買の何れに係るものであるのかを示す物件種類が格納される物件種類フィールド２０２、当該物件の郵便番号が格納される郵便番号フィールド２０３、当該物件の住所が格納される住所フィールド２０４、当該広告の掲載が開始された時期（以下「掲載開始時期」という）が格納される掲載開始フィールド２０５、同じく終了した時期（以下「掲載終了時期」という）が格納される掲載終了フィールド２０６、当該広告の広告主が格納される広告主フィールド２０７、及びその広告主の連絡先が格納される連絡先フィールド２０８を有している。

上記の広告掲載情報ＤＢ１３Ｂに格納される広告掲載情報を参照することにより、不動産物件が賃貸又は売買される予定であるという当該不動産物件の管理状況を把握することができる。この広告掲載情報は、転居管理装置１が不動産広告ＤＢ３にアクセスして取得した情報により生成される。そのアクセスが適宜のタイミングで繰り返し行われることにより、広告掲載情報ＤＢ１３Ｂの内容は最新の状態に保たれている。なお、広告掲載情報ＤＢ１３Ｂに格納されている各種情報の一部が不動産広告ＤＢ３以外から取得された情報であってもよい。

［転居管理システムの動作］
次に、上述したように構成された本実施の形態の転居管理システムの動作について、フローチャート等を参照しながら説明する。本実施の形態の転居管理システムにおいて実行される主な処理には、（１）顧客の転居の有無を判定するための転居有無判定処理、及び（２）転居の可能性があると判定した顧客に対して各種の情報を提供するための情報提供処理がある。以下では、これらの各処理の詳細について説明する。

（１）転居有無判定処理
図５は、本発明の実施の形態１の転居管理装置１によって実行される転居有無判定処理の手順を示すフローチャートである。図５に示すとおり、転居管理装置１はまず、顧客情報ＤＢ１３Ａを参照して処理対象となる顧客情報を特定する（Ｓ１０１）。次に、転居管理装置１は、特定した顧客情報から顧客の郵便番号及び住所を取得し（Ｓ１０２）、その郵便番号及び住所をキーとして広告掲載情報を検索する（Ｓ１０３）。

上記のステップＳ１０３による検索の結果、広告掲載情報が検索されなかった場合、すなわち、顧客の住所と同一の住所の不動産物件に係る広告掲載情報が広告掲載情報ＤＢ１３Ｂに存在しなかった場合（Ｓ１０４でＮＯ）、転居管理装置１は、顧客は転居していないと判定する（Ｓ１０５）。顧客の住所と同一の住所の不動産物件に係る広告掲載情報が広告掲載情報ＤＢ１３Ｂに存在しないということは、顧客の住所に係る物件が賃貸又は売買の広告に掲載されていないということになるため、転居管理装置１は、上記のとおり顧客が転居していないものと判断する。

他方、上記のステップＳ１０３による検索で広告掲載情報が検索された場合、すなわち、顧客の住所と同一の住所の不動産物件に係る広告掲載情報が広告掲載情報ＤＢ１３Ｂに存在している場合（Ｓ１０４でＹＥＳ）、転居管理装置１は、その広告掲載情報に含まれている掲載開始時期と顧客情報に含まれている確認日とを比較し、掲載開始時期の方が前又は同一であるか否かを判定する（Ｓ１０６）。ここで、掲載開始時期の方が前又は同一ではない、すなわち確認日の方が掲載開始時期よりも前であると判定した場合（Ｓ１０６でＮＯ）、転居管理装置１は、顧客は転居したものと判定する（Ｓ１０７）。確認日が掲載開始時期よりも前であるということは、確認日より後に顧客の住所に係る物件が賃貸又は売買の広告に掲載されたということになるため、顧客が転居した可能性が高く、したがって、転居管理装置１は、上記のとおり顧客が転居したものと判断する。

顧客が転居したと判定された場合、転居管理装置１は、掲載開始時期に基づいて転居時期を推定する（Ｓ１０８）。この場合、転居管理装置１は、掲載開始時期又は掲載開始時期より所定期間前（例えば、１ヵ月前等）の時点を転居時期と推定する。

他方、ステップＳ１０６において、確認日よりも掲載開始時期の方が前又は同一であると判定された場合（Ｓ１０６でＹＥＳ）、転居管理装置１は、広告掲載情報に含まれている掲載終了時期と確認日とを比較し、掲載終了時期の方が前又は同一であるか否かを判定する（Ｓ１０９）。ここで、掲載終了時期の方が前又は同一であると判定した場合（Ｓ１０９でＹＥＳ）、転居管理装置１は、顧客は転居していないものと判定する（Ｓ１０５）。この場合、広告の掲載が終了された後（又は広告の掲載終了と同日）に顧客の住所の確認ができているため、顧客がその広告に係る物件への居住を開始したと判断できる。そのため、転居管理装置１は、上記のとおり顧客が転居していないものと判断する。

また、ステップＳ１０９において、掲載終了時期の方が前又は同一ではない、すなわち確認日の方が掲載終了時期よりも前であると判定した場合（Ｓ１０９でＮＯ）、広告に係る物件に顧客が居住しているものと判断できるため、転居管理装置１は、顧客は転居する予定があるものと判定する（Ｓ１１０）。なお、広告掲載情報に掲載終了時期が含まれていない場合、すなわち広告掲載が継続している場合は、ステップＳ１０９において確認日の方が掲載終了時期よりも前であると判定される（Ｓ１０９でＮＯ）。

上述したようにしてステップＳ１０５、Ｓ１０７及びＳ１０８、又はＳ１１０が実行された後、転居管理装置１は、顧客情報を更新する（Ｓ１１１）。ここで、ステップＳ１０５が実行された場合は転居していないことを示す情報が、ステップＳ１０７及びＳ１０８が実行された場合は転居したことを示す情報が、ステップＳ１１０が実行された場合は転居する予定であることを示す情報が、転居フィールド１０６に格納されることになる。

次に、転居管理装置１は、すべての顧客情報について処理を行ったか否かを判定し（Ｓ１１２）、まだ処理していない顧客情報が存在すると判定した場合（Ｓ１１２でＮＯ）、ステップＳ１０１に戻ってそれ以降の処理を実行する。他方、すべての顧客情報について処理を行ったと判定した場合（Ｓ１１２でＹＥＳ）、転居管理装置１は転居有無判定処理を終了させる。

上記の転居有無判定処理は、所定の時間間隔で繰り返し実行される。これにより、顧客の住所についてのメンテナンスを行うことができる。

（２）情報提供処理
上述した転居有無判定処理が終了した後、転居管理装置１は、情報提供処理を実行する。この情報提供処理には、転居したと判定された顧客に対して情報を提供するための第１情報提供処理と、転居の予定ありと判定された顧客に対して情報を提供するための第２情報提供処理とがある。以下、それぞれの処理について説明する。

（２－１）第１情報提供処理
図６は、本発明の実施の形態１に係る転居管理装置によって実行される第１情報提供処理の手順を示すフローチャートである。図６に示すとおり、転居管理装置１は、顧客情報ＤＢ１３Ａを参照して、転居フィールド１０６に転居したことを示す情報が格納されている顧客情報を抽出することにより、転居したと判定された顧客を特定する（Ｓ２０１）。次に、転居管理装置１は、その顧客に対して提供する住所変更催促情報及び転居関連サービス情報を生成する（Ｓ２０２）。ここで、住所変更催促情報とは、住所変更を容易に実行するための情報であり、転居関連サービス情報とは、転居に伴って利用することが多いサービス・商品に関する情報である。これら住所変更催促情報及び転居関連サービス情報の具体例については後述する。

次に、転居管理装置１は、生成した住所変更催促情報及び転居関連サービス情報を参照するためのＵＲＬを、顧客情報に含まれている電子メールアドレス宛に電子メールにて送信する（Ｓ２０３）。この電子メールを受信した顧客端末２が当該ＵＲＬにアクセスすることにより、転居したと判定された顧客に対して、住所変更催促情報及び転居関連サービス情報が提供されることになる。

（２－２）第２情報提供処理
図７は、本発明の実施の形態１に係る転居管理装置によって実行される第２情報提供処理の手順を示すフローチャートである。図７に示すとおり、転居管理装置１は、顧客情報ＤＢ１３Ａを参照して、転居フィールド１０６に転居の予定があることを示す情報が格納されている顧客情報を抽出することにより、転居の予定があると判定された顧客を特定する（Ｓ３０１）。次に、転居管理装置１は、その顧客に対して提供する転居関連サービス情報を生成し（Ｓ３０２）、上記の第１情報提供処理の場合と同様にして、当該転居関連サービス情報を参照するためのＵＲＬを電子メールにて送信する（Ｓ３０３）。この電子メールを受信した顧客端末２が当該ＵＲＬにアクセスすることにより、転居の予定があると判定された顧客に対して、転居関連サービス情報が提供されることになる。なお、第１情報提供処理の場合と同様に、転居関連サービス情報と併せて住所変更催促情報を提供するようにしてもよい。

上述した住所変更催促情報は、顧客端末２のディスプレイ上に表示される住所変更催促画面にて参照され、転居関連サービス情報は、同じく表示される転居関連サービス画面にて参照される。
図８及び図９はそれぞれ、上記の住所変更催促画面及び転居関連サービス画面の一例を示す図である。図８に示すとおり、住所変更催促画面１００１には、転居した場合に新住所の登録を促すためのメッセージが表示されるとともに、新住所を入力するための入力欄１００２と、入力された新住所を転居管理装置１に対して送信するための送信ボタン１００３とが設けられている。この住所変更催促画面１００１を参照した顧客は、実際に転居している場合、新住所を入力欄１００２に入力して送信ボタン１００３をクリックする。これにより、住所変更の手続をスムースに行うことができる。

図９に示すとおり、転居関連サービス画面２００１には、転居に伴って利用することが想定される各種のサービス・商品（例えば、家具・電化製品・各種保険・各種ローン等）を紹介する複数の表示欄２００２と、それらの表示欄２００２のそれぞれと対応付けられた複数のチェックボックス２００３と、チェックボックス２００３にチェックが入ったサービス・商品を特定する情報を転居管理装置１に対して送信するための送信ボタン２００４とが設けられている。この転居関連サービス画面２００１を参照した顧客は、興味があるサービス・商品が表示欄２００２に表示されている場合、その表示欄２００２と対応付けられたチェックボックス２００３にチェックを入れた上で、送信ボタン２００４をクリックする。これにより、転居管理装置１は、顧客が興味をもっているサービス・商品を把握することが可能になるため、その後当該サービス・商品についての詳細な情報を当該顧客に提供する等の対応をとることができる。

上記のように、本実施の形態では、転居関連サービス画面２００１を介して顧客の興味を確認することができるが、これにとどまらず、顧客が興味を有するサービス・商品の購入・契約申込を行うようにしてもよい。例えば、転居関連サービス画面２００１に購入・契約申込用のボタンを設け、これが顧客によってクリックされた場合、そのことを検出した転居管理装置１が購入・契約申込に必要な手続を実行するようにしてもよい。

なお、本実施の形態の場合、転居管理装置１は、転居時期を推定することができるため、その推定した時期に応じて適切な内容の転居関連サービス情報を提供することができる。例えば、情報の提供時期が転居して間もない時期である場合は当該時期に必要となることが多いサービス・商品、情報の提供時期が転居してから所定期間経過した後である場合はそのときに必要になることが多いサービス・商品に関する各種情報を提供すること等が可能になる。

（実施の形態２）
上記の実施の形態１では、転居した又は転居の予定があると判定された顧客に対して、転居関連サービス情報を提供している。これに対し、実施の形態２の転居管理システムは、転居とは直接関連しないサービス・商品に関する情報を提供する。

［転居管理システム・転居管理装置の構成］
本実施の形態の転居管理システム及び転居管理装置の構成は、広告掲載情報ＤＢ１３Ｂの内容以外は実施の形態１の場合と同様である。以下、広告掲載情報ＤＢ１３Ｂの内容について説明する。
図１０は、本発明の実施の形態２に係る転居管理装置に設けられている広告掲載情報ＤＢ１３Ｂのレイアウトの一例を示す図である。図１０に示すように、広告掲載情報ＤＢ１３Ｂは、各不動産物件の価値を示す情報が格納される価値フィールド２０９、及び当該物件の間取りを示す情報が格納される間取りフィールド２１０を有している。それ以外のフィールドについては、実施の形態１の場合と同様であるため、同一符号を付して説明を省略する。

本実施の形態において、価値フィールド２０９には、不動産物件の賃料又は売買価格が格納されている。但し、これら以外にも、価値フィールド２０９に格納される不動産物件の価値を示す情報として、管理費、築年数、駅からの距離、及び構造（鉄筋、木造など）等を用いてもよい。また、これらの各情報を組み合わせることによって、不動産物件の価値を規定するようにしてもよい。

また、本実施の形態において、間取りフィールド２１０には、不動産物件の間取りを直接示す情報が格納されているが、本発明はこれに限定されるわけではない。例えば、間取りフィールド２１０には床面積が格納されており、転居管理装置１がその床面積に基づいて間取りを推定するようにしてもよい（例えば、床面積が１００平法メートルの場合は３ＬＤＫと推定する等）。

後述するように、本実施の形態の転居管理装置１は、上記の価値フィールド２０９に格納されている情報に基づいて、各顧客の富裕度を推定する。ここで、富裕度とは、顧客の富裕性の度合いを示す指標であって、例えば、収入レベル及び保有資産レベル等から導かれるものである。転居管理装置１は、賃料と収入レベルとの対応を示す賃料－収入レベルテーブル、及び売買価格と収入レベルとの対応を示す売買価格－収入レベルテーブルをハードディスク１３に記憶しており、これらのテーブルから得られた顧客の収入レベルに基づいて、顧客の富裕度を推定する。図１１は、上記の賃料－収入レベルテーブルの一例を示す図である。この例では、賃料が０万円以上３万円未満の場合は収入レベルが１００万円等のように、賃料と収入レベルとが対応付けられている。これと同様に、上記の売買価格－収入レベルテーブルでは、売買価格と収入レベルとが対応付けられている。

また、本実施の形態の転居管理装置１は、後述するように、上記の間取りフィールド２１０に格納されている情報に基づいて、各過酷の家族構成を推定する。具体的には、転居管理装置１が、間取りと家族構成との対応を示す間取り－家族構成テーブルをハードディスク１３に記憶しており、このテーブルより顧客の家族構成を推定する。図１２は、上記の間取り－家族構成テーブルの一例を示す図である。この例では、間取りが１Ｋ又は１ＤＫの場合は家族構成が独身等のように、間取りと家族構成とが対応付けられている。

［転居管理システムの動作］
次に、上述したように構成された本実施の形態の転居管理システムの動作について、フローチャートを参照しながら説明する。なお、本実施の形態の転居管理システムも、実施の形態１の場合と同様に、（１）転居有無判定処理、並びに（２－１）第１情報提供処理及び（２－２）第２情報提供処理を実行する。そして、本実施の形態の転居管理システムはさらに、下記の第３及び第４情報提供処理を実行する。

（２－３）第３情報提供処理
図１３は、本発明の実施の形態２に係る転居管理装置によって実行される第３情報提供処理の手順を示すフローチャートである。図１３に示すとおり、転居管理装置１は、顧客情報ＤＢ１３Ａを参照して、転居フィールド１０６に転居したことを示す情報が格納されている顧客情報を抽出することにより、転居したと判定された顧客及び転居の予定があると判定された顧客を特定する（Ｓ４０１）。次に、転居管理装置１は、特定した顧客の顧客情報から顧客の郵便番号及び住所を取得し（Ｓ４０２）、その郵便番号及び住所をキーとして広告掲載情報ＤＢ１３Ｂから広告掲載情報を抽出する（Ｓ４０３）。

転居管理装置１は、抽出された広告掲載情報に含まれている不動産物件の価値を示す情報（賃料又は売買価格）に基づいて、顧客の富裕度を推定する（Ｓ４０４）。より詳細について説明すると、転居管理装置１は、抽出された広告掲載情報に含まれている賃料（又は売買価格）と、賃料－収入レベルテーブル（又は売買価格－収入レベルテーブル）とから顧客の収入レベルを特定する。そして、転居管理装置１は、所定のルールに基づいて、その収入レベルから顧客の富裕度を推定する。このルールとしては、例えば、収入レベルが１００万円の場合は富裕度１、同じく２００万円の場合は富裕度２等と規定するものが想定される。

次に、転居管理装置１は、推定した顧客の富裕度に基づいて、その顧客に対して提供する広告情報を生成する（Ｓ４０５）。具体的には、転居管理装置１が、富裕度に応じて定められているサービス・商品（例えば、富裕度が高い場合は高額なサービス・商品、低い場合は低額なサービス・商品等）に関する広告情報をハードディスク１３に記憶しており、その広告情報の中から、推定した顧客の富裕度に対応したものを抽出することにより、その顧客に提供する広告情報を生成する。

次に、転居管理装置１は、実施の形態１の場合と同様に、生成した広告情報を参照するためのＵＲＬを、顧客情報に含まれている電子メールアドレス宛に電子メールにて送信する（Ｓ４０６）。この電子メールを受信した顧客端末２が当該ＵＲＬにアクセスすることにより、転居したと判定された顧客又は転居予定ありと判定された顧客に対して、その顧客の富裕度に応じた内容の広告情報が提供されることになる。

（２－４）第４情報提供処理
図１４は、本発明の実施の形態２に係る転居管理装置によって実行される第４情報提供処理の手順を示すフローチャートである。図１４に示すとおり、転居管理装置１は、上述した第３情報提供処理におけるステップＳ４０１乃至Ｓ４０３と同様にして、転居したと判定された顧客及び転居の予定があると判定された顧客を特定し（Ｓ５０１）、特定した顧客の顧客情報から顧客の郵便番号及び住所を取得し（Ｓ５０２）、その郵便番号及び住所をキーとして広告掲載情報ＤＢ１３Ｂから広告掲載情報を抽出する（Ｓ５０３）。

次に、転居管理装置１は、抽出された広告掲載情報に含まれている不動産物件の間取りを示す情報と、上述した間取り－家族構成テーブルとを用いて、顧客の家族構成を推定する（Ｓ５０４）。そして、転居管理装置１は、推定した家族構成に基づいて、その顧客に対して提供する広告情報を生成する（Ｓ５０５）。具体的には、転居管理装置１が、家族構成に応じて定められているサービス・商品（例えば、家族構成が独身である場合は独身向けのサービス・商品、子供がいる場合は子供向けのサービス・商品等）に関する広告情報をハードディスク１３に記憶しており、その広告情報の中から、推定した顧客の家族構成に対応したものを抽出することにより、その顧客に提供する広告情報を生成する。

次に、転居管理装置１は、実施の形態１の場合と同様に、生成した広告情報を参照するためのＵＲＬを、顧客情報に含まれている電子メールアドレス宛に電子メールにて送信する（Ｓ５０６）。この電子メールを受信した顧客端末２が当該ＵＲＬにアクセスすることにより、転居したと判定された顧客又は転居予定ありと判定された顧客に対して、その顧客の家族構成に応じた内容の広告情報が提供されることになる。

なお、本実施の形態では転居とは直接関連しないサービス・商品に関する情報を提供することを例として挙げたが、転居と関連するものであっても構わない。その場合、転居に関連するサービス・商品であって、顧客の富裕度・家族構成に応じたものに関する広告情報を提供することが可能になる。

（実施の形態３）
上記の実施の形態１及び２では、転居したと判定された顧客又は転居予定ありと判定された顧客に対して、各種サービス・商品についての情報の提供を行っている。これに対し、実施の形態３の転居管理システムは、転居の有無とは関係なく、各顧客に対して、各種サービス・商品についての情報の提供を行う。すなわち、実施の形態３では、転居有無判定処理と情報提供処理とが独立して行われる。
なお、本実施の形態の転居管理システム及び転居管理装置の構成は、実施の形態２の場合と同様であるため、説明を省略する。以下、その動作について説明する。

［転居管理システムの動作］
本実施の形態の転居管理システムの動作について、フローチャートを参照しながら説明する。なお、本実施の形態の転居管理システムも、実施の形態２の場合と同様に、（１）転居有無判定処理を実行する。そして、本実施の形態の転居管理システムは、実施の形態２における（２－３）第３情報提供処理及び（２－４）第４情報提供処理に代えて、下記の広告情報提供処理を実行する。

（２－５）広告情報提供処理
図１５は、本発明の実施の形態３に係る転居管理装置によって実行される広告情報提供処理の手順を示すフローチャートである。図１５に示すとおり、転居管理装置１は、顧客情報ＤＢ１３Ａを参照して処理対象となる顧客情報を特定する（Ｓ６０１）。次に、転居管理装置１は、特定した顧客情報から顧客の郵便番号及び住所を取得し（Ｓ６０２）、その郵便番号及び住所をキーとして広告掲載情報を検索する（Ｓ６０３）。

上記のステップＳ６０３による検索の結果、広告掲載情報が検索されなかった場合（Ｓ６０４でＮＯ）、転居管理装置１は処理を終了する。他方、広告掲載情報が検索された場合、すなわち、顧客の住所と同一の住所の不動産物件に係る広告掲載情報が広告掲載情報ＤＢ１３Ｂに存在している場合（Ｓ６０４でＹＥＳ）、転居管理装置１は、その広告掲載情報に含まれている不動産物件の価値を示す情報に基づいて、上記の第３情報提供処理の場合と同様にして顧客の富裕度を推定する（Ｓ６０５）。また、転居管理装置１は、その広告掲載情報に含まれている不動産物件の間取りを示す情報に基づいて、上記の第４情報提供処理の場合と同様にして顧客の家族構成を推定する（Ｓ６０６）。

次に、転居管理装置１は、第３及び第４情報提供処理の場合と同様に、推定した顧客の富裕度及び家族構成に基づいて、その顧客に対して提供する広告情報を生成し（Ｓ６０７）、その広告情報を参照するためのＵＲＬを、顧客情報に含まれている電子メールアドレス宛に電子メールにて送信する（Ｓ６０８）。この電子メールを受信した顧客端末２が当該ＵＲＬにアクセスすることにより、各顧客に対して、その顧客の富裕度及び家族構成に応じた内容の広告情報が提供されることになる。

なお、本実施の形態では、顧客の富裕度及び家族構成の両方に基づいて広告情報が生成されているが、本発明はこれに限定されるわけではなく、いずれか一方のみに基づいて広告情報が生成されてもよい。

（その他の実施の形態）
上記の実施の形態において、転居管理装置１は、不動産物件の広告情報を用いて転居の有無を判定しているが、本発明はこれに限定されるわけではなく、不動産の各種管理を行うためのそれ以外の情報を用いるようにしてもよい。例えば、各不動産物件が空室であるか否かを示す不動産空室情報を用いて転居の有無を判定することができる。この場合、転居管理装置１は、不動産空室情報を参照することにより顧客の住所の物件が空室であるか否かを判定し、空室である場合は顧客が転居したと判定する。ここで、不動産空室情報に空室になった時期が含まれている場合、転居管理装置１は、その時期を転居の時期と推定することができる。

また、上記の実施の形態において、転居管理装置１は、顧客が転居したと判定した場合、その転居の時期を掲載開始時期に基づいて推定しているが、それ以外の情報に基づいて推定することもできる。例えば、不動産物件の広告情報には、広告掲載時において当該不動産物件が居住中であるか否か、居住中の場合はいつから入居可能であるのか等の情報が含まれている場合があるため、転居管理装置１は、これらの情報を広告掲載情報ＤＢ１３Ｂに格納しておき、顧客が転居したと判定した場合に当該情報に基づいて転居の時期を推定するようにしてもよい。この場合、入居可能な時期が特定できる場合はその時期を転居の時期と推定したり、居住中であることのみが分かっている場合は掲載開始時期より所定期間後（例えば、１ヵ月後等）の時点を転居の時期と推定したりすることが可能である。

また、上記の実施の形態において、転居管理装置１は、確認日を管理しているが、本発明はこれに限定されるわけではなく、確認日を管理していなくてもよい。その場合、例えば、顧客の住所に係る不動産物件について賃貸又は売買の広告が存在すれば、当該顧客は転居した（又は転居の予定がある）と判定し、当該広告が存在しなければ、転居していないと判定する等の処理を転居管理装置１が実行する。

また、掲載開始時期及び掲載終了時期と確認日との比較は、上記の実施の形態における方法に限らず、様々なものを採用することができる。例えば、上記のステップＳ１０６においては、掲載開始時期の方が確認日よりも前又は同一であるか否かを判定しているが、前であるか否かのみ（つまり、確認日の方が後又は同一であるか否か）を判定するようにしてもよい。また、広告掲載の申込をしてから実際に広告が掲載されるまでには一定の期間を要すること等を考慮し、掲載開始時期から所定期間前（例えば、２週間前等）の時点と確認日とを比較するようにしてもよい。

また、上記の実施の形態における第１及び第２情報提供処理では電子メールを用いて情報の提供が行われているが、本発明はこれに限定されるわけではない。電話、郵送（自動転送を含む）、ＳＮＳ、メッセンジャーアプリケーション、ブラウザのクッキーを使った端末の特定による自動広告表示など、様々な手法を用いて情報の提供を行うことが可能である。

また、上記の実施の形態における転居有無判定処理では、ステップＳ１０９において掲載終了時期の方が確認日よりも前又は同一であると判定された場合（Ｓ１０９でＹＥＳ）に顧客は転居していないものと判定し、当該顧客に対しては特段の情報提供を行っていないが、本発明はこれに限定されるわけではない。この場合、転居管理装置１は、掲載終了時期と確認日との差に基づいて顧客が転居してから間もないか否かを判定し（例えば、当該差が所定期間以内である場合は転居してから間もないと判定する等）、顧客が転居してから間もないと判定したときは、転居して間もない時期に必要となることが多いサービス・商品に関する情報を、上述した第２情報提供処理と同様にして当該顧客に提供するようにしてもよい。

なお、上記の実施の形態では、転居管理装置１が適宜のタイミングで繰り返し不動産広告ＤＢ３にアクセスして広告掲載情報を取得しているが、本発明はこれに限定されるわけではない。例えば、転居管理装置１は、転居有無判定処理を実行する都度、不動産広告ＤＢ３にアクセスして広告掲載情報を取得するようにしてもよい。

上述した実施の形態では、単一のコンピュータ１によって転居管理装置１の機能が実現されているが、例えば複数のコンピュータによる分散システムによって転居管理装置１の機能が実現されていてもよく、様々な態様が想定される。

本発明の転居管理システム及び転居管理方法はそれぞれ、各種事業における顧客の転居の有無を判定するためのシステム及び方法等として有用である。

１ 転居管理装置
２ 顧客端末
３ 不動産広告データベース
１０ ＣＰＵ
１１ ＲＯＭ
１２ ＲＡＭ
１３ ハードディスク
１３Ａ 顧客情報データベース
１３Ｂ 広告掲載情報データベース
１４ 通信インタフェース
１５ バス
１００ 通信ネットワーク
１００１ 住所変更催促画面
２００１ 転居関連サービス画面

Claims (8)

1. 顧客の住所を含む顧客情報を記憶する顧客情報記憶部と、
   各不動産物件の住所を含み、各不動産物件の賃貸又は売買に係る不動産広告情報を記憶する不動産広告情報記憶部から、前記顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に含まれる顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報を取得する取得手段と、
   前記取得手段によって取得された不動産広告情報の広告掲載時期に基づいて、前記顧客の転居の有無を判定する転居判定手段と
   を備える、転居管理装置。
2. 前記不動産広告情報記憶部は、不動産物件の価値に関する価値情報を含む前記不動産広告情報を記憶するように構成されており、
   前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、前記顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報に含まれる前記価値情報に基づいて、当該顧客の富裕度を推定する富裕度推定手段と、
   前記富裕度推定手段によって推定された富裕度に応じた広告情報を提供する第１提供手段とをさらに備える、
   請求項１に記載の転居管理装置。
3. 前記不動産広告情報記憶部は、不動産物件の間取りに関する間取り情報を含む前記不動産広告情報を記憶するように構成されており、
   前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、前記顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報に含まれる前記間取り情報に基づいて、当該顧客の家族構成を推定する家族構成推定手段と、
   前記家族構成推定手段によって推定された家族構成に応じた広告情報を提供する第２提供手段とをさらに備える、
   請求項１又は２に記載の転居管理装置。
4. 前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、前記広告掲載時期に基づいて、当該転居した時期を推定する転居時期推定手段をさらに備える、
   請求項１乃至３の何れかに記載の転居管理装置。
5. 顧客の住所を含む顧客情報を記憶する顧客情報記憶部と、
   各不動産物件の住所を含み、各不動産物件が空室であるか否かを示す不動産空室情報を記憶する不動産空室情報記憶部から、前記顧客情報記憶部に記憶されている顧客情報に含まれる顧客の住所に係る不動産物件の不動産空室情報を取得する取得手段と、
   前記取得手段によって取得された不動産空室情報に基づいて、前記顧客の転居の有無を判定する転居判定手段と
   を備える、転居管理装置。
6. 前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、当該顧客に対して住所変更の手続を促す変更催促情報を提供する第３提供手段をさらに備える、
   請求項１乃至５の何れかに記載の転居管理装置。
7. 前記転居判定手段によって前記顧客が転居ありと判定された場合、当該顧客に対して転居に関するサービスを紹介するためのサービス情報を提供する第４提供手段をさらに備える、
   請求項１乃至６の何れかに記載の転居管理装置。
8. コンピュータが、顧客の住所を取得するステップと、
   前記コンピュータが、各不動産物件の住所を含み、各不動産物件の賃貸又は売買に係る不動産広告情報を記憶する不動産広告情報記憶部から、取得した顧客の住所に係る不動産物件の不動産広告情報を取得するステップと、
   前記コンピュータが、取得した不動産広告情報の広告掲載時期に基づいて、前記顧客の転居の有無を判定するステップと
   を有する、転居管理方法。

Images