JP6548804B1 - 物件情報処理装置、物件情報処理方法、およびプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】従来、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する情報を提供できなかった。【解決手段】購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、特定時点において物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と買い戻す場合に手元に残る現金である借換現金情報とを有する借換情報を物件情報を用いて取得する借換情報取得部と、借換情報を出力する借換情報出力部とを具備する物件情報処理装置により、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する情報を提供できる。【選択図】図２

Description

本発明は、物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合の有用な情報を取得し、出力する物件情報処理装置等に関するものである。

従来、住宅ローン借換え営業支援システムがあった（特許文献１参照）。かかるシステムは、住宅ローンに関するデータベースと解析システムを構築し、新旧住宅地図から経年的変化の差部分の抽出により見込客を抽出し、住宅ローンの借換え適否の判断等を付加してランク付けを行い、有力営業先を抽出して金融機関の営業活動を効率良く支援し得るようにした住宅ローン借換え営業支援システムである。

特開２０１４−５３０４８号公報

しかしながら、従来技術においては、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する情報を提供できなかった。

本第一の発明の物件情報処理装置は、購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、特定時点において物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と買い戻す場合に手元に残る現金である借換現金情報とを有する借換情報を物件情報を用いて取得する借換情報取得部と、借換情報を出力する借換情報出力部とを具備する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する情報を提供できる。

また、本第二の発明の物件情報処理装置は、第一の発明に対して、物件情報格納部には、２以上の物件情報が格納され、２以上の各物件情報を用いて、各物件情報が予め決められた条件に合致するか否かを判断する判断部をさらに具備し、借換情報取得部は、判断部が条件に合致すると判断した１以上の各物件情報に対して、各物件情報を用いて借換情報を取得する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻すことが適しているか否かの判断を行える。

また、本第三の発明の物件情報処理装置は、第二の発明に対して、予め決められた条件は、購入時価格情報が特定する購入時の物件の価格と特定時価格情報が特定する特定時の物件の価格との差に関する価格差情報に関する条件である価格条件、または購入時金利情報が特定する購入時の住宅ローンの金利と特定時金利情報が特定する特定時の住宅ローンの金利との差に関する条件である金利条件のうちの１以上の条件を有する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻すことが適しているか否かの判断を行える。

また、本第四の発明の物件情報処理装置は、第三の発明に対して、価格条件は、予め決められた条件を満たすほど、特定時の物件の価格が購入時の物件の価格と比較して大きいことであり、金利条件は、予め決められた条件を満たすほど、特定時の住宅ローンの金利が購入時の住宅ローンの金利と比較して小さいことである物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻すことが適しているか否かの判断を行える。

また、本第五の発明の物件情報処理装置は、第二から第四いずれか１つの発明に対して、判断部の判断結果を視覚的に認識可能なように出力する判断結果出力部をさらに具備する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻すことが適しているか否かの判断結果を得ることができる。

また、本第六の発明の物件情報処理装置は、第二から第五いずれか１つの発明に対して、判断部が条件を満たすと判断した物件情報に対応するユーザに、条件を満たす旨の通知を行う通知部をさらに具備する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件に対応するユーザに情報提供できる。

また、本第七の発明の物件情報処理装置は、第一から第六いずれか１つの発明に対して、物件を所有者から購入し、所有者に販売する業者、または情報処理システムの運用を行う業者のうちの１以上の業者の収益を特定する収益情報を取得する収益情報取得部と、収益情報を出力する収益情報出力部とをさらに具備する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻すことを支援する業者の収益に関する情報を得ることができる。

また、本第八の発明の物件情報処理装置は、第一から第七いずれか１つの発明に対して、借換情報は、借換ローン情報と借換現金情報に加えて、物件を買い戻す場合の残債に関する残債情報、物件を買い戻す場合の住宅ローンの月返済額に関する月返済額情報、リフォーム費用に関するリフォーム費用情報、返済期間に関する返済期間情報のうちの１以上を有する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の３以上の金額に関する有用な情報を提供できる。

また、本第九の発明の物件情報処理装置は、第一から第八いずれか１つの発明に対して、借換情報が有する２以上の各要素情報の量が視覚的に把握可能な図である特定時図を借換情報を用いて構成する図構成部をさらに具備し、借換情報出力部は、特定時図を出力する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する有用な情報を、図を用いて分かりやすく提供できる。

また、本第十の発明の物件情報処理装置は、第九の発明に対して、図構成部は、購入時物件情報が有する２以上の各要素情報の量が視覚的に把握可能な図である購入時図を購入時物件情報を用いて構成し、借換情報出力部は、特定時図と購入時図とを比較可能な態様で出力する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する有用な情報を、購入時の金額に関する情報の図と特定時点の金額に関する情報の図の、少なくとも２つの図を用いて分かりやすく提供できる。

本発明による物件情報処理装置によれば、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する情報を提供できる。

実施の形態１における情報処理システムＡの概念図 同情報処理システムＡのブロック図 同物件情報処理装置１の動作例について説明するフローチャート 同借換情報取得処理の例について説明するフローチャート 同購入時図構成処理の例について説明するフローチャート 同特定時図構成処理の例について説明するフローチャート 同端末装置２の動作例について説明するフローチャート 同物件情報の例を示す図 同出力例を示す図 同出力例を示す図 同コンピュータシステムの概観図 同コンピュータシステムのブロック図

以下、物件情報処理装置等の実施形態について図面を参照して説明する。なお、実施の形態において同じ符号を付した構成要素は同様の動作を行うので、再度の説明を省略する場合がある。

（実施の形態１）

本実施の形態において、物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合の有益な情報を取得し、当該情報を出力する物件情報処理装置を含む情報処理システムについて説明する。

また、本実施の形態において、予め決められた条件に合致する物件か否かを判断し、当該条件に合致する物件に対してのみ有益な情報を取得し、当該情報を出力する物件情報処理装置を含む情報処理システムについて説明する。

また、本実施の形態において、予め決められた条件を満たす物件の所有者等に情報を自動送信する物件情報処理装置を含む情報処理システムについて説明する。

また、本実施の形態において、物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合の収益等の分配を算出し、出力する物件情報処理装置を含む情報処理システムについて説明する。

さらに、本実施の形態において、物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合の有益な情報を、図を用いて出力する物件情報処理装置を含む情報処理システムについて説明する。

図１は、本実施の形態における情報処理システムＡの概念図である。情報処理システムＡは、物件情報処理装置１、および１または２以上の端末装置２を備える。物件情報処理装置１は、例えば、いわゆるサーバである。サーバは、例えば、いわゆるクラウドサーバ、ＡＳＰサーバ等、その種類や設置場所等は問わない。端末装置２は、例えば、いわゆるパソコン、スマートフォン、タブレット端末等であり、その種類は問わない。

図２は、本実施の形態における情報処理システムＡのブロック図である。情報処理システムＡを構成する物件情報処理装置１は、格納部１１、受付部１２、処理部１３、および出力部１４を備える。格納部１１は、物件情報格納部１１１を備える。処理部１３は、判断部１３１、借換情報取得部１３２、収益情報取得部１３３、および図構成部１３４を備える。出力部１４は、判断結果出力部１４１、借換情報出力部１４２、収益情報出力部１４３、および通知部１４４を備える。

端末装置２は、端末格納部２１、端末受付部２２、端末処理部２３、端末送信部２４、端末受信部２５、および端末出力部２６を備える。

物件情報処理装置１を構成する格納部１１には、各種の情報が格納される。各種の情報とは、例えば、後述する物件情報、後述する各種の演算式、後述する各種のテーブル、後述する学習器、判断条件等を含である。

判断条件は、後述する予め決められた条件である。判断条件は、例えば、価格条件または金利条件のうちの１以上の条件を有する。価格条件または金利条件のうちの１以上の条件とは、価格に関する条件と金利に関する条件とが混在した条件でも良いし、価格に関する情報と金利に関する情報とが組み合わされた条件でも良い。

また、判断条件は、例えば、購入時物件情報がローンに関する購入時ローン情報を有さないこと、購入時ローン情報が「０」であること等でも良い。かかる場合、購入時にローンを組んでいない物件、購入時にすべてを現金で支払った物件は、判断条件を満たすこととなる。

価格条件は、後述する購入時価格情報が特定する購入時の物件の価格と、後述する特定時価格情報が特定する特定時の物件の価格との差に関する価格差情報に関する条件である。価格条件は、特定時の物件の価格が購入時の物件の価格と比較して、予め決められた条件を満たすほど大きい、という条件であることは好適である。価格条件は、例えば、「閾値＜＝（特定時の物件の価格−購入時の物件の価格）」、「閾値＜（特定時の物件の価格−購入時の物件の価格）」である。なお、閾値は、例えば、「０」、「５００万円」等である。つまり、

金利条件は、購入時金利情報が特定する購入時の住宅ローンの金利と特定時金利情報が特定する特定時の住宅ローンの金利との差に関する条件である。価格条件は、特定時の住宅ローンの金利が購入時の住宅ローンの金利と比較して、予め決められた条件を満たすほど小さい、という条件であることは好適である。金利条件は、例えば、「閾値＜＝（購入時の住宅ローンの金利−特定時の住宅ローンの金利）」、「閾値＜（購入時の住宅ローンの金利−特定時の住宅ローンの金利）」である。なお、閾値は、例えば、「０」、「１．０％」等である。

また、例えば、価格条件または金利条件のうちの１以上の条件を満たす場合に、判断条件を満たすと処理されても良いし、価格条件と金利条件の両方の条件を満たす場合に、判断条件を満たすと処理されても良い。

物件情報格納部１１１は、１または２以上の物件情報が格納される。物件情報は、物件の購入または販売に関する情報であり、購入時物件情報と特定時物件情報とを有する。また、物件情報は、物件を識別する物件識別子を有することは好適である。なお、物件とは、不動産の物件である。物件は、例えば、マンションであるが、アパート、文化住宅等の他の集合住宅でも良いし、戸建てでも良い。

また、物件情報は、当該物件の所有者に関する所有者情報、住所を示す住所情報等を有しても良い。所有者情報は、例えば、所有者のＩＤ、氏名、連絡先情報のうちの１以上の情報を有する。連絡先情報は、例えば、メールアドレス、電話番号である。

また、物件情報は、販売する際の元の所有者に関する第一の所有者情報、一時的な販売先の所有者に関する第二の所有者情報を有することは好適である。なお、第一の所有者情報と第二の所有者情報とは、同じ構造の情報でなくても良い。例えば、第一の所有者情報は所有者のＩＤ、氏名、連絡先情報を有し、第二の所有者情報は所有者のＩＤ、企業名のみでも良い。

購入時物件情報は、購入時の物件の情報である。購入時物件情報は、購入時価格情報を有する。購入時物件情報は、購入時価格情報と購入時ローン情報とを有することは好適である。なお、購入時物件情報は、例えば、購入にローンを組んでいない物件に対して、購入時ローン情報を有さない。

購入時価格情報は、購入時の物件の価格を特定する情報である。購入時価格情報は、通常、購入時の物件の価格であるが、購入時の物件の価格帯の情報や購入時の物件の価格のランクを示す情報等でも良い。購入時ローン情報は、購入時の住宅ローンの金額に関する情報である。購入時ローン情報は、通常、購入時の住宅ローンの金額であるが、購入時の住宅ローンの金額の価格帯を示す情報や購入時の住宅ローンの金額のランクを示す情報等でも良い。

購入時物件情報は、例えば、購入時の残債に関する購入時残債情報、購入時の住宅ローンの金利に関する購入時金利情報、購入時の住宅ローンの月返済額に関する購入時月返済額情報、購入時の住宅ローンの返済期間に関する購入時返済期間情報、購入時の頭金に関する頭金情報のうちの１以上の情報を有しても良い。購入時残債情報は、通常、購入時の残債の金額であるが、購入時の残債の金額帯を示す情報や購入時の残債の金額のランクを示す情報等でも良い。購入時金利情報は、通常、購入時の住宅ローンの金利であるが、購入時の住宅ローンの金利の幅を示す情報や購入時の住宅ローンの金利のランクを示す情報等でも良い。購入時月返済額情報は、通常、購入時の住宅ローンの毎月の返済額であるが、購入時の住宅ローンの毎月の返済額の幅を示す情報や購入時の住宅ローンの毎月の返済額のランクを示す情報等でも良い。購入時返済期間情報は、通常、購入時の住宅ローンの返済期間であるが、購入時の住宅ローンの返済期間の幅を示す情報や購入時の住宅ローン返済期間のランクを示す情報等でも良い。頭金情報は、通常、購入時の頭金の金額であるが、購入時の頭金の金額の幅を示す情報や購入時の頭金の金額のランクを示す情報等でも良い。

特定時物件情報は、特定時点の物件の情報である。特定時物件情報は、特定時価格情報を有する。特定時価格情報は、特定時点の物件の価格を特定する情報である。特定時価格情報は、通常、特定時点の物件の価格であるが、特定時点の物件の価格帯の情報や特定時点の物件の価格のランクを示す情報等でも良い。

特定時物件情報は、例えば、特定時点の残債に関する特定時残債情報、特定時点の住宅ローンの金利に関する特定時金利情報、特定時点の住宅ローンの月返済額に関する特定時月返済額情報、特定時点の住宅ローンの返済期間に関する特定時返済期間情報、リフォームの金額に関するリフォーム情報のうちの１以上の情報を有しても良い。特定時残債情報は、通常、特定時点の残債の金額であるが、特定時点の残債の金額帯を示す情報や特定時点の残債の金額のランクを示す情報等でも良い。特定時月返済額情報は、通常、特定時の住宅ローンの毎月の返済額であるが、特定時の住宅ローンの毎月の返済額の幅を示す情報や特定時の住宅ローンの毎月の返済額のランクを示す情報等でも良い。特定時返済期間情報は、通常、特定時の住宅ローンの返済期間であるが、特定時の住宅ローンの返済期間の幅を示す情報や特定時の住宅ローン返済期間のランクを示す情報等でも良い。リフォーム情報は、通常、特定時に行うリフォームの金額であるが、特定時に行うリフォームの金額の幅を示す情報や特定時に行うリフォームの金額のランクを示す情報等でも良い。なお、特定時に行うリフォームの金額は、例えば、特定時に行う予定のリフォームの金額、特定時に行うリフォームの金額の最低額等である。

なお、特定時点とは、例えば、現在、評価時点、住宅ローンの借り換えの時点、特定の将来の時点などである。特定時点は、購入時より先の時点である。

受付部１２は、各種の指示や情報等を受け付ける。ここで、受け付けとは、通常、端末装置２からの受信であるが、例えば、キーボードやマウス、タッチパネルなどの入力デバイスから入力された情報の受け付け、光ディスクや磁気ディスク、半導体メモリなどの記録媒体から読み出された情報の受け付けなどを含む概念であると捕らえても良い。

各種の指示や情報等とは、例えば、出力指示、物件情報である。出力指示とは、後述する借換情報を出力する指示である。出力指示は、例えば、物件を特定する物件識別子を有する。出力指示は、例えば、複数の物件を特定する情報を有する。複数の物件を特定する情報は、例えば、複数の物件情報が格納されているデータベースや装置の識別子、複数の物件を特定する地域の識別子、マンションの識別子等を有しても良い。

各種の指示や情報等が入力される場合の入力手段は、タッチパネルやキーボードやマウスやメニュー画面によるもの等、何でも良い。受付部１２は、タッチパネルやキーボード等の入力手段のデバイスドライバーや、メニュー画面の制御ソフトウェア等で実現され得る。

処理部１３は、各種の処理を行う。各種の処理とは、例えば、判断部１３１、借換情報取得部１３２、収益情報取得部１３３、図構成部１３４が行う処理である。

処理部１３は、例えば、物件情報が有する所有者情報の変更を行っても良い。つまり、処理部１３は、例えば、物件を購入する者（例えば、事業者）の情報を、当該物件の物件情報に付加する。また、処理部１３は、例えば、物件の元の所有者が販売した物件を買い戻したことに関する情報（例えば、フラグ、買い戻し時期を示す情報など）を物件情報に付加する。

判断部１３１は、２以上の各物件情報を用いて、各物件情報が予め決められた条件に合致するか否かを判断する。このことは、判断部１３１は、２以上の各物件情報を用いて、各物件が予め決められた条件に合致するか否かを判断することである。なお、予め決められた条件は、上述した判断条件である。また、２以上の各物件情報は、例えば、物件情報格納部１１１に格納されている。

判断部１３１は、上記の判断の処理の結果、判断結果を取得することは好適である。判断結果は、物件情報に対応付いている。判断結果は、例えば、物件を販売した後に買い戻すことが好適な物件であるか否かを示す情報（例えば、「１」または「０」のフラグ）である。判断結果が物件情報に対応付いていることは、判断結果が物件識別子を有することでも良い。

借換情報取得部１３２は、物件情報を用いて、借換情報を取得する。借換情報取得部１３２は、判断部１３１が条件に合致すると判断した１以上の各物件情報に対して、各物件情報を用いて借換情報を取得することは好適である。

借換情報は、特定時点において物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合に有益な情報である。借換情報は、住宅ローンを借り換える場合の情報を含むことは好適である。借換情報は、通常、借換ローン情報と借換現金情報とを有する。借換ローン情報は、特定時点において物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合に利用する住宅ローンの金額に関する情報である。また、借換現金情報は、は、特定時点において物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合に手元に残る現金に関する情報である。

借換情報は、借換ローン情報と借換現金情報に加えて、物件を買い戻す場合の残債に関する残債情報、物件を買い戻す場合の住宅ローンの月返済額に関する月返済額情報、リフォーム費用に関するリフォーム費用情報、返済期間に関する返済期間情報のうちの１以上を有することは好適である。

借換情報は、例えば、特定時点と購入時点とを比較した物件価格の差を特定する物件価格差情報、特定時点と購入時点とを比較した物件価格の差を特定する物件価格差情報、特定時点と購入時点とを比較した住宅ローンの金額の差を特定するローン金額差情報、特定時点と購入時点とを比較した手残りの金額の差を特定する残金額差情報、特定時点と購入時点とを比較した金利の差を特定する金利差情報、特定時点と購入時点とを比較したローンの毎月の返済額の差を特定する返済額差情報、特定時点の住宅ローン控除の金額を特定する住宅ローン控除額情報、物件を販売した後に買い戻す場合の総利益を特定する総利益情報を有することは好適である。

借換情報取得部１３２は、例えば、以下の３つのうちのいずれかの方法により、借換情報が有する１以上の情報を取得する。
（１）演算式による方法

借換情報取得部１３２は、例えば、物件情報が有する数値の情報を、格納部１１の演算式に代入し、借換情報が有する１以上の情報を算出する。

借換情報取得部１３２は、例えば、物件情報が有する数値の情報を、格納部１１の演算式に代入し、借換ローン情報を算出する。借換情報取得部１３２は、例えば、物件情報が有する購入時物件情報の中の購入時価格情報を用いて、演算式「借換ローン情報＝ｆ（購入時価格情報）［ｆは、購入時価格情報をパラメータとする増加関数］」により、借換ローン情報を算出する。なお、演算式は、例えば、「借換ローン情報＝０．９×購入時価格情報」、「借換ローン情報＝購入時価格情報」、「借換ローン情報＝購入時価格情報−５００万円」である。

また、借換情報取得部１３２は、例えば、購入時価格情報が特定する物件価格、特定時価格情報が特定する購入後の特定時点の物件価格、減価償却費、リフォーム代、購入時の仲介手数料、当初融資保証料、仲介業者の利益に関する情報、情報処理装置Ａの運営企業の利益に関する情報、諸費用のうちの１以上をパラメータとする演算式を用いて、借換ローン情報を算出することは好適である。かかる場合の演算式は、通常、物件価格、リフォーム代、購入時の仲介手数料、当初融資保証料、諸費用のうちの１以上をパラメータとする増加関数である。また、かかる場合の演算式は、通常、リフォーム代をパラメータとする減少関数である。なお、かかる場合、減価償却費、リフォーム代、購入時の仲介手数料、当初融資保証料、仲介業者の利益に関する情報、情報処理装置Ａの運営企業の利益に関する情報、諸費用は、物件情報に含まれる、とする。

借換情報取得部１３２は、例えば、物件情報が有する数値の情報を、格納部１１の演算式に代入し、借換現金情報を算出する。借換情報取得部１３２は、例えば、物件情報が有する購入時物件情報の中の購入時価格情報、頭金情報、物件情報が有する特定時物件情報の中の特定時残債情報、元本返済情報、リフォーム情報のうちの１または２以上の情報を、格納部１１の演算式に代入し、借換現金情報を算出する。かかる演算式は、例えば、「借換現金情報＝ｇ（頭金情報，元本返済情報）」である。ここで、ｇは、頭金情報および元本返済情報をパラメータとする増加関数である。また、演算式は、例えば、「借換現金情報＝頭金情報＋元本返済情報」である。また、かかる演算式は、例えば、「借換現金情報＝ｇ（頭金情報，元本返済情報，リフォーム情報）」である。ここで、ｇは、頭金情報および元本返済情報をパラメータとする増加関数であり、リフォーム情報をパラメータとする減少関数である。また、演算式は、例えば、「借換現金情報＝頭金情報＋元本返済情報−リフォーム情報」である。

また、借換情報取得部１３２は、今回の借入額（借換ローン情報）、前回元本残（特定時残債情報）、諸費用、仲介業者の利益、情報処理装置Ａの運営企業の利益、リフォーム代のうちの１以上をパラメータとする演算式により、借換現金情報を算出しても良い。かかる場合の演算式は、今回の借入額（借換ローン情報）をパラメータとする増加関数である。また、かかる場合の演算式は、前回元本残（特定時残債情報）、諸費用、仲介業者の利益、情報処理装置Ａの運営企業の利益、リフォーム代をパラメータとする減少関数である。

また、借換情報取得部１３２は、例えば、演算式「借換現金情報＝今回の借入額（借換ローン情報）−前回元本残（特定時残債情報）−諸費用−仲介業者の利益−情報処理装置Ａの運営企業の利益−リフォーム代」により、借換現金情報を算出しても良い。

なお、かかる場合、減価償却費、リフォーム代、購入時の仲介手数料、当初融資保証料、仲介業者の利益に関する情報、情報処理装置Ａの運営企業の利益に関する情報、諸費用は、物件情報に含まれる、とする。
（２）対応表による方法

借換情報取得部１３２は、例えば、処理対象の物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトルを構成し、当該ベクトルに最も近似するベクトルと対になる情報であり、借換情報を構成する情報を対応表から取得する。かかる場合、対応表は、物件情報を構成する１以上の情報を要素とするベクトルと借換情報を構成する情報とを対に有する２以上の対応情報から構成される。
（３）機械学習による方法

借換情報取得部１３２は、例えば、物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトルと、当該ベクトルに最も近似するベクトルと対になる情報であり、借換情報を構成する情報との組を、複数組、用いて、機械学習のアルゴリズムにより学習器を構成する。

次に、借換情報取得部１３２は、処理対象の物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、借換情報を構成する情報を取得する。

なお、本処理、および後述する機械学習において、使用するアルゴリズムは問わないことは言うまでもない。機械学習は、例えば、深層学習、ＳＶＲ、ランダムフォレスト、決定木等が使用可能である。また、機械学習において、学習器を構成するためには、例えば、機械学習の関数（例えば、fasttext、tiny_svm、各種のrandomForest関数等）に、入力となる情報群（例えば、物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトル）と出力させたい情報（例えば、借換情報を構成する情報）とを引数として与えると学習器が得られる。

また、機械学習において、予測する場合、機械学習の関数に学習器と入力となる情報群（例えば、処理対象の物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトル）とを引数として与えると、予測された情報（例えば、借換情報を構成する情報）が得られる。

収益情報取得部１３３は、物件を所有者から購入し、所有者に販売する業者、または情報処理システムＡの運用を行う業者のうちの１以上の業者の収益を特定する収益情報を取得する。

収益情報取得部１３３は、例えば、借換情報取得部１３２が取得した借換現金情報、または特定時価格情報のうちの１以上の情報を用いて、１以上の業者の収益を特定する収益情報を取得する。

収益情報取得部１３３は、例えば、借換情報取得部１３２が取得した借換現金情報、購入時価格情報、特定時価格情報のうちの１以上の情報をパラメータとする増加関数により、演算を行い、物件を所有者から購入し所有者に販売する業者、または情報処理システムＡの運用を行う業者のうちの１以上の業者の収益情報を算出する。

収益情報取得部１３３は、例えば、借換情報取得部１３２が取得した借換現金情報の所定割合（例えば、１％、１．５％、２％、３％等）の金額を特定する収益情報を取得する。収益情報取得部１３３は、例えば、特定時価格情報の所定割合（例えば、１％、１．５％、２％、３％等）の金額を特定する収益情報を取得する。

収益情報取得部１３３は、例えば、演算式「収益情報＝ｈ（借換現金情報）」により収益情報を算出する。ここで、演算式は、例えば、「収益情報＝借換現金情報×０．０２」である。

収益情報取得部１３３は、例えば、演算式「収益情報＝ｈ（特定時価格情報）」により収益情報を算出する。ここで、演算式は、例えば、「収益情報＝特定時価格情報×０．０１」である。

収益情報取得部１３３は、例えば、物件の所有者から当該物件を購入し、当該物件を当該所有者に差し戻し販売する業者の収益情報を演算式「収益情報＝ｈ_１（借換現金情報）」により算出する。なお、演算式は、例えば、「収益情報＝ｈ_１（特定時価格情報）」でも良い。ここで、関数ｈ_１は、通常、借換現金情報または特定時価格情報をパラメータとする増加関数である。

また、収益情報取得部１３３は、例えば、情報処理システム（ここでは、物件情報処理装置１）の運用を行う業者の収益情報を「収益情報＝ｈ_２（借換現金情報）」により算出する。なお、演算式は、例えば、「収益情報＝ｈ_２（特定時価格情報）」でも良い。ここで、関数ｈ_２は、通常、借換現金情報または特定時価格情報をパラメータとする増加関数である。

図構成部１３４は、借換情報が有する２以上の各要素情報の量が視覚的に把握可能な図である特定時図を借換情報を用いて構成する。なお、借換情報が有する要素情報は、例えば、上述した特定時価格情報、特定時ローン情報、リフォーム情報等である。

図構成部１３４は、購入時物件情報が有する２以上の各要素情報の量が視覚的に把握可能な図である購入時図を購入時物件情報を用いて構成することは好適である。ここでの購入時物件情報が有する要素情報は、例えば、購入時価格情報、購入時ローン情報、購入時残債情報、頭金情報のうちの１または２以上の情報である。

図構成部１３４は、特定時図と購入時図の両方を構成することは好適である。なお、特定時図と購入時図のデータ構造は問わない。特定時図と購入時図とは、ビットマップでも良いし、ベクトルデータを含む情報でも良い。

出力部１４は、各種の情報を出力する。各種の情報とは、例えば、判断結果、借換情報、特定時図、購入時図、収益情報である。

ここで、出力とは、通常、端末装置２への送信であるが、ディスプレイへの表示、プロジェクターを用いた投影、プリンタでの印字、音出力、記録媒体への蓄積、他の処理装置や他のプログラムなどへの処理結果の引渡しなどを含む概念である、と考えても良い。

判断結果出力部１４１は、判断部１３１の判断結果を視覚的に認識可能なように出力する。判断結果出力部１４１は、判断結果を物件情報に対応付けて出力することは好適である。

借換情報出力部１４２は、借換情報取得部１３２が取得した借換情報を出力する。借換情報の出力先は、端末装置２でも良いし、借換情報に対応する物件情報の所有者の端末でも良いし、ディスプレイ等でも良い。

借換情報出力部１４２は、図構成部１３４が取得した特定時図を出力する。また、借換情報出力部１４２は、図構成部１３４が取得した購入時図を出力する。また、特定時図、購入時図の出力先も、端末装置２でも良いし、借換情報に対応する物件情報の所有者の端末でも良いし、ディスプレイ等でも良い。

借換情報出力部１４２は、図構成部１３４が取得した特定時図と購入時図とを比較可能な態様で出力することは好適である。

収益情報出力部１４３は、収益情報を出力する。収益情報の出力先も問わない。収益情報の出力先は、業者の端末装置でも良いし、図示しない処理手段や外部の装置やディスプレイ等でも良い。図示しない処理手段は、例えば、収益情報を用いて処理を行う。収益情報を用いた処理は、例えば、収益情報を累積加算し、当該事業者の利益の総額を取得し、蓄積する処理である。

通知部１４４は、判断部１３１が条件を満たすと判断した物件情報に対応するユーザに、条件を満たす旨の通知を行う。通知部１４４は、例えば、判断部１３１が条件を満たすと判断した物件情報が有する通知先情報が示す通知先に、判断結果を送信する。通知部１４４は、例えば、判断部１３１が条件を満たすと判断した物件情報が有する通知先情報が示す通知先に、借換情報、特定時図、購入時図のうちの１以上の情報を送信しても良い。

端末装置２を構成する端末格納部２１には、各種の情報が格納される。各種の情報は、例えば、物件識別子、ユーザ識別子である。ユーザ識別子は、ユーザを識別する情報である。ユーザ識別子は、例えば、ユーザＩＤ、メールアドレス、電話番号、ＩＰアドレス等である。ユーザ識別子は、ユーザが使用する端末装置２の識別子でも良い。

端末受付部２２は、各種の指示や情報を受け付ける。各種の指示や情報とは、例えば、出力指示、終了指示である。終了指示は、処理の終了の指示である。

各種の指示や情報の入力手段は、タッチパネルやキーボードやマウスやメニュー画面によるもの等、何でも良い。端末受付部２２は、タッチパネルやキーボード等の入力手段のデバイスドライバーや、メニュー画面の制御ソフトウェア等で実現され得る。

端末処理部２３は、各種の処理を行う。各種の処理は、例えば、端末受付部２２が受け付けた指示を送信する指示に構成する処理である。各種の処理は、例えば、端末受信部２５が受信した情報を出力する情報に構成する処理である。

端末送信部２４は、各種の指示や情報を送信する。端末送信部２４は、例えば、端末処理部２３が構成した指示を送信する。端末送信部２４は、例えば、出力指示を物件情報処理装置１に送信する。

端末受信部２５は、各種の情報を受信する。端末受信部２５は、例えば、借換情報、特定時図、購入時図、判断結果、収益情報のうちの１または２以上の情報を物件情報処理装置１から受信する。

端末出力部２６は、各種の情報を出力する。各種の情報は、例えば、端末処理部２３が構成した情報である。端末出力部２６は、例えば、借換情報、特定時図、購入時図、判断結果、収益情報のうちの１または２以上の情報を出力する。ここで、出力とは、ディスプレイへの表示、プロジェクターを用いた投影、プリンタでの印字、音出力、外部の装置への送信、記録媒体への蓄積、他の処理装置や他のプログラムなどへの処理結果の引渡しなどを含む概念である。

格納部１１、物件情報格納部１１１、および端末格納部２１は、不揮発性の記録媒体が好適であるが、揮発性の記録媒体でも実現可能である。

格納部１１等に情報が記憶される過程は問わない。例えば、記録媒体を介して情報が格納部１１等で記憶されるようになってもよく、通信回線等を介して送信された情報が格納部１１等で記憶されるようになってもよく、あるいは、入力デバイスを介して入力された情報が格納部１１等で記憶されるようになってもよい。

処理部１３、判断部１３１、借換情報取得部１３２、収益情報取得部１３３、図構成部１３４、および端末処理部２３は、通常、ＭＰＵやメモリ等から実現され得る。処理部１３の処理手順は、通常、ソフトウェアで実現され、当該ソフトウェアはＲＯＭ等の記録媒体に記録されている。但し、ハードウェア（専用回路）で実現しても良い。

出力部１４、判断結果出力部１４１、借換情報出力部１４２、収益情報出力部１４３、通知部１４４、および端末送信部２４は、例えば、無線または有線の通信手段で実現されるが、放送手段で実現されても良い。また、出力部１４は、例えば、

端末受信部２５は、通常、無線または有線の通信手段で実現されるが、放送を受信する手段で実現されても良い。

端末出力部２６は、ディスプレイやスピーカー等の出力デバイスを含むと考えても含まないと考えても良い。端末出力部２６は、出力デバイスのドライバーソフトまたは、出力デバイスのドライバーソフトと出力デバイス等で実現され得る。

次に、情報処理システムＡの動作例について説明する。まず、物件情報処理装置１の動作例について、図３のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３０１）受付部１２は、出力指示を受け付けたか否かを判断する。出力指示を受け付けた場合はステップＳ３０２に行き、出力指示を受け付けなかった場合はステップＳ３０１に戻る。

（ステップＳ３０２）判断部１３１は、カウンタｉに１を代入する。

（ステップＳ３０３）判断部１３１は、出力指示に対応するｉ番目の物件が存在するか否かを判断する。ｉ番目の物件が存在する場合はステップＳ３０４に行き、ｉ番目の物件が存在しない場合はステップＳ３０１に戻る。

（ステップＳ３０４）判断部１３１は、出力指示に対応するｉ番目の物件の物件情報を物件情報格納部１１１から取得する。

（ステップＳ３０５）判断部１３１は、ステップＳ３０４で取得した物件情報を用いて、当該物件情報が予め決められた条件に合致するか否かを判断し、判断結果を取得する。

（ステップＳ３０６）判断部１３１は、ステップＳ３０５における判断結果が条件に合致するか否か（ＯＫか否か）を判断する。条件に合致する場合はステップＳ３０７に行き、条件に合致しない場合はステップＳ３１２に行く。

（ステップＳ３０７）借換情報取得部１３２は、借換情報を取得する。かかる借換情報取得処理について、図４のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３０８）収益情報取得部１３３は、ステップＳ３０７で取得された借換情報を用いて、収益情報を取得する。

（ステップＳ３０９）図構成部１３４は、ｉ番目の物件の物件情報、ステップＳ３０７で取得された借換情報のうちの１以上の情報を用いて、購入時図を構成する。かかる購入時図構成処理について図５のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３１０）図構成部１３４は、ｉ番目の物件の物件情報、ステップＳ３０７で取得された借換情報のうちの１以上の情報を用いて、特定時図を構成する。かかる特定時図構成処理について図６のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３１１）出力部１４は、ｉ番目の物件についての各種の情報を出力する。ここで、各種の情報は、借換情報、収益情報、購入時図、特定時図、判断結果のうちの１以上の情報を含む。

（ステップＳ３１２）判断部１３１は、カウンタｉを１、インクリメントする。ステップＳ３０３に戻る。

なお、図３のフローチャートにおいて、電源オフや処理終了の割り込みにより処理は終了する。

次に、ステップＳ３０７の借換情報取得処理の例について、図４のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ４０１）借換情報取得部１３２は、借換ローン情報を取得する際に使用する１以上のパラメータを、物件情報から取得する。なお、１以上のパラメータは、例えば、購入時価格情報である。

（ステップＳ４０２）借換情報取得部１３２は、借換ローン情報を算出するための演算式を格納部１１から読み出す。

（ステップＳ４０３）借換情報取得部１３２は、ステップＳ４０２で読み出した演算式に、ステップＳ４０１で取得した１以上のパラメータを代入し、演算式を実行し、借換ローン情報を算出する。

（ステップＳ４０４）借換情報取得部１３２は、借換現金情報を取得する際に使用する１以上のパラメータを物件情報から取得する。１以上のパラメータは、例えば、購入時価格情報である。なお、１以上のパラメータは、例えば、頭金情報、元本返済情報、リフォーム情報である。

（ステップＳ４０５）借換情報取得部１３２は、借換現金情報を算出するための演算式を格納部１１から読み出す。

（ステップＳ４０６）借換情報取得部１３２は、ステップＳ４０５で読み出した演算式に、ステップＳ４０４で取得した１以上のパラメータを代入し、演算式を実行し、借換現金情報を算出する。

（ステップＳ４０７）借換情報取得部１３２は、カウンタｉに１を代入する。

（ステップＳ４０８）借換情報取得部１３２は、借換情報を構成するｉ番目の他の取得すべき情報が存在するか否かを判断する。ｉ番目の他の取得すべき情報が存在する場合はステップＳ４０９に行き、存在しない場合は上位処理にリターンする。

（ステップＳ４０９）借換情報取得部１３２は、ｉ番目の他の取得すべき情報を取得するための１以上のパラメータを物件情報から取得する。

（ステップＳ４１０）借換情報取得部１３２は、ｉ番目の他の取得すべき情報を算出するための演算式を格納部１１から読み出す。

（ステップＳ４１１）借換情報取得部１３２は、ステップＳ４１０で読み出した演算式に、ステップＳ４０９で取得した１以上のパラメータを代入し、演算式を実行し、ｉ番目の他の取得すべき情報を算出する。

（ステップＳ４１２）借換情報取得部１３２は、カウンタｉを１、インクリメントする。ステップＳ４０８に戻る。

なお、図４のフローチャートにおいて、通常、借換情報取得部１３２が取得した情報は、物件情報に対応付けて、少なくとも一時的に格納部１１等に格納される。

次に、ステップＳ３０９の購入時図構成処理の例について図５のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ５０１）図構成部１３４は、購入時物件情報等から資産の領域を構成する１以上のパラメータを取得する。なお、かかるパラメータは、例えば、購入時価格情報である。資産の領域とは、例えば、バランスシートを構成する領域であり、資産を含む列の領域である。

（ステップＳ５０２）図構成部１３４は、ステップＳ５０１で取得した１以上の各パラメータの領域を、パラメータの値に応じて決定する。

（ステップＳ５０３）図構成部１３４は、ステップＳ５０２における決定に従って、資産の領域の図を構成する。

（ステップＳ５０４）図構成部１３４は、購入時物件情報等から負債の領域を構成する１以上のパラメータを取得する。なお、かかるパラメータは、例えば、購入時価格情報、頭金情報である。資産の領域とは、例えば、バランスシートを構成する領域であり、負債を含む列の領域である。

（ステップＳ５０５）図構成部１３４は、ステップＳ５０４で取得した１以上の各パラメータの領域を、パラメータの値に応じて決定する。

（ステップＳ５０６）図構成部１３４は、ステップＳ５０５における決定に従って、負債の領域の図を構成する。

次に、ステップＳ３１０の特定時図構成処理の例について図６のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ６０１）図構成部１３４は、特定時物件情報等から資産の領域を構成する１以上のパラメータを取得する。なお、かかる１以上のパラメータは、例えば、特定時価格情報である。また、かかる１以上のパラメータは、例えば、借換現金情報、購入時価格情報のうちの１以上の情報を含む。資産の領域とは、例えば、バランスシートを構成する領域であり、資産を含む列の領域である。

（ステップＳ６０２）図構成部１３４は、ステップＳ６０１で取得した１以上の各パラメータの領域を、パラメータの値に応じて決定する。

（ステップＳ６０３）図構成部１３４は、ステップＳ６０２における決定に従って、資産の領域の図を構成する。

（ステップＳ６０４）図構成部１３４は、特定時物件情報等から負債の領域を構成する１以上のパラメータを取得する。なお、かかる１以上のパラメータは、例えば、購入時価格情報、特定時価格情報、元本返済情報、頭金情報のうちの１以上の情報である。また、かかる１以上のパラメータは、例えば、借換現金情報を含む。資産の領域とは、例えば、バランスシートを構成する領域であり、負債を含む列の領域である。

（ステップＳ６０５）図構成部１３４は、ステップＳ６０４で取得した１以上の各パラメータの領域を、パラメータの値に応じて決定する。

（ステップＳ６０６）図構成部１３４は、ステップＳ６０５における決定に従って、負債の領域の図を構成する。

次に、端末装置２の動作例について、図７のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ７０１）端末受付部２２は、出力指示を受け付けたか否かを判断する。出力指示を受け付けた場合はステップＳ７０２に行き、出力指示を受け付けなかった場合はステップＳ７０１に戻る。

（ステップＳ７０２）端末処理部２３は、出力指示を構成する。なお、出力指示は、物件を特定する物件特定情報を含む。物件特定情報は、例えば、１以上の物件識別子、地域を特定する情報等であり、物件を特定できれば良い。

（ステップＳ７０３）端末送信部２４は、ステップＳ７０２で構成された出力指示を物件情報処理装置１に送信する。

（ステップＳ７０４）端末受信部２５は、借換情報等を受信したか否かを判断する。借換情報等を受信した場合はステップＳ７０５に行き、借換情報等を受信しなかった場合はステップＳ７０４に戻る。なお、借換情報等とは、借換情報のみでも良いし、借換情報を含み、収益情報、特定時図、購入時図のうちの１以上の情報を含む情報でも良い。

（ステップＳ７０５）端末出力部２６は、ステップＳ７０４で受信された借換情報等を出力する。なお、借換情報等は、例えば、借換情報と収益情報である。

（ステップＳ７０６）端末受付部２２は、図出力指示を受け付けたか否かを判断する。図出力指示を受け付けた場合はステップＳ７０７に行き、図出力指示を受け付けなかった場合はステップＳ７０８に行く。なお、図出力指示は、例えば、特定時図、購入時図等の図を出力する指示である。

（ステップＳ７０７）端末出力部２６は、特定時図、購入時図等の図を出力する。ステップＳ７０６に戻る。

（ステップＳ７０８）端末受付部２２は、終了指示を受け付けたか否かを判断する。終了指示を受け付けた場合は処理を終了し、終了指示を受け付けなかった場合はステップＳ７０６に戻る。

以下、本実施の形態における情報処理システムＡの具体的な動作について説明する。情報処理システムＡの概念図は図１である。

今、物件情報処理装置１の物件情報格納部１１１には、１または２以上の物件情報が格納されている物件情報管理表が格納されている。物件情報の例は、図８である。物件情報は、各属性ごとの属性値の集合である。また、各物件情報は、ここでは、物件識別子に対応付いている、とする。

また、格納部１１には、判断条件「０＜（特定時価格情報−購入時価格情報） ＡＮＤ ０＜（購入時金利情報−特定時金利情報）」が格納されている、とする。

さらに、格納部１１には、借換ローン情報を算出するための演算式Ａ「借換ローン情報＝購入時価格情報」、借換現金情報を算出するための演算式Ｂ「借換現金情報＝特定時価格情報−購入時価格情報」、元本返済情報を算出するための演算式Ｃ「元本返済情報＝購入時ローン情報−特定時残債情報」等が格納されている、とする。

また、格納部１１には、所有者からの物件の購入および当該所有者への当該物件の販売を行う業者の収益を特定する収益情報を算出するための演算式Ｄ「第一収益情報＝特定時価格情報×０．０２」、および物件情報処理装置１の運用業者の収益を特定する収益情報を算出するための演算式Ｅ「第二収益情報＝借換現金情報×０．０３」が格納されている、とする。

かかる状況において、ユーザは、端末装置２に、出力指示を入力した、とする。すると、端末受付部２２は、出力指示を受け付ける。そして、端末処理部２３は、送信する出力指示を構成する。次に、端末送信部２４は、構成された出力指示を物件情報処理装置１に送信する。

次に、物件情報処理装置１の受付部１２は、出力指示を端末装置２から受信する。そして、判断部１３１は、１番目の物件の物件識別子「Ｂ００１」と対になる物件情報を物件情報格納部１１１から取得する。

そして、判断部１３１は、取得した物件情報（図８参照）を用いて、当該物件情報が判断条件「０＜（特定時価格情報−購入時価格情報） ＡＮＤ ０＜（購入時金利情報−特定時金利情報）」に合致するか否かを判断し、判断結果を取得する。ここで、判断部１３１は、物件識別子「Ｂ００１」と対になる物件情報が判断条件に合致する、と判断し、物件識別子「Ｂ００１」と対に判断条件「ＯＫ」を取得する。

次に、借換情報取得部１３２は、以下のように借換情報を取得する。つまり、借換情報取得部１３２は、図８の物件情報の購入時価格情報「５０００万円」を取得し、演算式Ａに当該購入時価格情報を代入し、借換ローン情報「５０００万円」を得る。

また、借換情報取得部１３２は、図８の物件情報の特定時価格情報「７０００万円」と購入時価格情報「５０００万円」とを取得し、演算式Ｂに当該特定時価格情報と購入時価格情報とを代入し、借換現金情報「２０００万円」を得る。

また、借換情報取得部１３２は、格納部１１の演算式「物件価格の増減情報＝特定時価格情報−購入時価格情報」を用いて、借換情報の一例である物件価格の増減情報「２０００万円」を取得しても良い。

また、借換情報取得部１３２は、格納部１１の演算式「住宅ローンの増減情報＝借換ローン情報−購入時ローン情報」を用いて、借換情報の一例である住宅ローンの増減情報「１０００万円」を取得しても良い。

また、借換情報取得部１３２は、格納部１１の演算式「金利の増減情報＝特定時金利情報−購入時金利情報」を用いて、借換情報の一例である金利の増減情報「−０．７７％」を取得しても良い。

また、借換情報取得部１３２は、格納部１１の演算式「月額返済金額の増減情報＝特定時月返済額情報−購入時月返済額情報」を用いて、借換情報の一例である月額返済金額の増減情報「１１５２７円」を取得しても良い。

また、借換情報取得部１３２は、当該物件の販売と買い戻しを行ったことによる物件の所有者の総利益を算出しても良い。借換情報取得部１３２は、例えば、当初物件価格（購入時価格情報）、特定時点の物件価格（特定時価格情報）、減価償却費、リフォーム代、購入時の仲介手数料、当初融資保証料、仲介業者の利益に関する情報、情報処理装置Ａの運営企業の利益に関する情報のうちの１以上をパラメータとする演算式により、総利益を算出しても良い。

なお、かかる場合、減価償却費、リフォーム代、購入時の仲介手数料、当初融資保証料、仲介業者の利益に関する情報、情報処理装置Ａの運営企業の利益に関する情報は、物件情報に含まれる、とする。

次に、収益情報取得部１３３は、図８の物件情報の特定時価格情報「７０００万円」を演算式Ｄに代入し、第一収益情報「１４０万円」を得る。また、収益情報取得部１３３は、借換現金情報「２０００万円」を演算式Ｅに代入し、第一収益情報「６０万円」を得る。

次に、図構成部１３４は、上述した処理により、図８の購入時物件情報の購入時価格情報「５０００万円」を取得し、当該購入時価格情報を用いて、購入時のバランスシートの図の資産の領域を構成する。また、図構成部１３４は、図８の購入時物件情報の購入時ローン情報「４０００万円」、頭金情報「１０００万円」を取得し、当該情報を用いて、購入時のバランスシートの図の負債の領域を構成する。以上の処理により、図構成部１３４は、購入時図を取得する。

また、図構成部１３４は、上述した処理により、図８の物件情報の特定時物件情報の特定時価格情報「７０００万円」、借換現金情報「２０００円」を用いて、資産「５０００万円」を算出し、借換現金情報「２０００円」と資産「５０００万円」とを用いて、特定時点のバランスシートの図の資産の領域を構成する。また、図構成部１３４は、借換現金情報「２０００円」と借換ローン情報「５０００万円」とを用いて、特定時点のバランスシートの図の負債の領域を構成する。以上の処理により、図構成部１３４は、特定時図を取得する。

なお、図構成部１３４は、特定時の借り換え前（例えば、購入時から数年後）のバランスシートの図をも構成しても良い。つまり、図構成部１３４は、図８の物件情報の特定時物件情報の特定時価格情報「７０００万円」を用いて、特定時の借り換え前のバランスシートの図の資産の領域を構成する。また、図構成部１３４は、購入時ローン情報「４０００万円」、特定時残債情報「３５００万円」を用いて、元本返済情報「５００万円」を取得し、借換現金情報「２０００円」（含み益）、元本返済情報「５００万円」、特定時残債情報「３５００万円」（負債）、頭金情報「１０００万円」を用いて、特定時の借り換え前のバランスシートの図の負債の領域を構成する。以上より、図構成部１３４は、特定時の借り換え前（例えば、購入時から数年後）のバランスシートの図をも取得できる。

次に、出力部１４は、１番目の物件についての各種の情報を端末装置２に送信する。ここで、各種の情報は、借換情報、収益情報、購入時図、特定時図、特定時の借り換え前のバランスシートの図である。

次に、端末受信部２５は、物件情報処理装置１から借換情報等を受信する。そして、端末出力部２６は、受信された借換情報を出力する。かかる場合の出力例は、図９である。なお、端末受信部２５は、物件の住所等の情報も物件情報処理装置１から受信した、とする。

次に、ユーザは、図出力指示を端末装置２に入力した、とする。そして、端末受付部２２は、図出力指示を受け付ける。

次に、端末出力部２６は、購入時図、特定時の借り換え前（例えば、購入時から数年後）のバランスシートの図、特定時図を時系列の順が分かる態様で出力する。かかる場合の出力例は、図１０である。

また、物件情報処理装置１の出力部１４は、収益情報取得部１３３が取得した第一収益情報、第二収益情報を出力することは好適である。

また、２件目以降の物件についても、上記の処理が行われる。そして、判断条件に合致しない物件情報に対しては、借換情報等は出力されないことは好適である。

さらに、ユーザの終了指示の入力により、端末装置２の処理は終了する。

以上、本実施の形態によれば、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する情報を提供できる。

また、本実施の形態によれば、不動産物件を販売した後に買い戻すことが適しているか否かの判断を行える。

さらに、本実施の形態によれば、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する有用な情報を、図を用いて分かりやすく提供できる。

なお、本実施の形態における処理は、ソフトウェアで実現しても良い。そして、このソフトウェアをソフトウェアダウンロード等により配布しても良い。また、このソフトウェアをＣＤ−ＲＯＭなどの記録媒体に記録して流布しても良い。なお、このことは、本明細書における他の実施の形態においても該当する。なお、本実施の形態における物件情報処理装置１を実現するソフトウェアは、以下のようなプログラムである。つまり、このプログラムは、購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部にアクセス可能なコンピュータを、前記特定時点において前記物件を販売した後、当該物件を買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と前記買い戻す場合に手元に残る現金である借換現金情報とを有する借換情報を前記物件情報を用いて取得する借換情報取得部と、前記借換情報を出力する借換情報出力部として機能させるためのプログラムである。

また、図１１は、本明細書で述べたプログラムを実行して、上述した種々の実施の形態の物件情報処理装置１等を実現するコンピュータの外観を示す。上述の実施の形態は、コンピュータハードウェア及びその上で実行されるコンピュータプログラムで実現され得る。図１１は、このコンピュータシステム３００の概観図であり、図１２は、システム３００のブロック図である。

図１１において、コンピュータシステム３００は、ＣＤ−ＲＯＭドライブを含むコンピュータ３０１と、キーボード３０２と、マウス３０３と、モニタ３０４とを含む。

図１２において、コンピュータ３０１は、ＣＤ−ＲＯＭドライブ３０１２に加えて、ＭＰＵ３０１３と、ＣＤ−ＲＯＭドライブ３０１２等に接続されたバス３０１４と、ブートアッププログラム等のプログラムを記憶するためのＲＯＭ３０１５と、ＭＰＵ３０１３に接続され、アプリケーションプログラムの命令を一時的に記憶するとともに一時記憶空間を提供するためのＲＡＭ３０１６と、アプリケーションプログラム、システムプログラム、及びデータを記憶するためのハードディスク３０１７とを含む。ここでは、図示しないが、コンピュータ３０１は、さらに、ＬＡＮへの接続を提供するネットワークカードを含んでも良い。

コンピュータシステム３００に、上述した実施の形態の物件情報処理装置１等の機能を実行させるプログラムは、ＣＤ−ＲＯＭ３１０１に記憶されて、ＣＤ−ＲＯＭドライブ３０１２に挿入され、さらにハードディスク３０１７に転送されても良い。これに代えて、プログラムは、図示しないネットワークを介してコンピュータ３０１に送信され、ハードディスク３０１７に記憶されても良い。プログラムは実行の際にＲＡＭ３０１６にロードされる。プログラムは、ＣＤ−ＲＯＭ３１０１またはネットワークから直接、ロードされても良い。

プログラムは、コンピュータ３０１に、上述した実施の形態の物件情報処理装置１等の機能を実行させるオペレーティングシステム（ＯＳ）、またはサードパーティープログラム等は、必ずしも含まなくても良い。プログラムは、制御された態様で適切な機能（モジュール）を呼び出し、所望の結果が得られるようにする命令の部分のみを含んでいれば良い。コンピュータシステム３００がどのように動作するかは周知であり、詳細な説明は省略する。

また、上記プログラムを実行するコンピュータは、単数であってもよく、複数であってもよい。すなわち、集中処理を行ってもよく、あるいは分散処理を行ってもよい。

また、上記各実施の形態において、一の装置に存在する２以上の通信手段は、物理的に一の媒体で実現されても良いことは言うまでもない。

また、上記各実施の形態において、各処理は、単一の装置によって集中処理されることによって実現されてもよく、あるいは、複数の装置によって分散処理されることによって実現されてもよい。

本発明は、以上の実施の形態に限定されることなく、種々の変更が可能であり、それらも本発明の範囲内に包含されるものであることは言うまでもない。

以上のように、本発明にかかる物件情報処理装置は、不動産物件を販売した後に買い戻す場合の金額に関する情報を提供できるという効果を有し、物件情報処理装置等として有用である。

１ 物件情報処理装置
２ 端末装置
１１ 格納部
１２ 受付部
１３ 処理部
１４ 出力部
２１ 端末格納部
２２ 端末受付部
２３ 端末処理部
２４ 端末送信部
２５ 端末受信部
２６ 端末出力部
１１１ 物件情報格納部
１３１ 判断部
１３２ 借換情報取得部
１３３ 収益情報取得部
１３４ 図構成部
１４１ 判断結果出力部
１４２ 借換情報出力部
１４３ 収益情報出力部
１４４ 通知部

Claims (18)

1. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、
   前記物件情報が有する予め決められた１以上の数値の集合である第一の数値群の情報をパラメータとし、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報を算出する第一演算式、および前記物件情報が有する予め決められた１以上の数値の集合である第二の数値群の情報をパラメータとし、前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報を算出する第二演算式が格納される格納部と、
   前記物件情報格納部の物件情報 が有する第一の数値群の情報を取得し、当該第一の数値群の情報を前記第一演算式に代入し、当該第一演算式を実行し、借換ローン情報を取得し、かつ前記物件情報格納部の物件情報 が有する第二の数値群の情報を取得し、当該第二の数値群の情報を前記第二演算式に代入し、当該第二演算式を実行し、借換現金情報を取得する借換情報取得部と、
   前記借換情報取得部が取得した借換ローン情報と借換現金情報とを有する借換情報を出力する借換情報出力部とを具備する物件情報処理装置。
2. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、
   物件情報を構成する１以上の情報を要素とするベクトルと、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報とを有する借換情報を構成する情報とを対に有する２以上の対応情報を有する対応表が格納される格納部と、
   前記物件情報格納部の物件情報 が有する１以上の情報を要素とするベクトルを構成し、当該ベクトルに最も近似するベクトルと対になる借換情報を構成する情報を前記対応表から取得する借換情報取得部と、
   前記借換情報取得部が取得した借換情報を構成する情報を用いて、借換情報を出力する借換情報出力部とを具備する物件情報処理装置。
3. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、
   物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトルと、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報とを有する借換情報を構成する情報との組を、複数組、用いて、機械学習のアルゴリズムにより学習処理を行い取得された学習器が格納される格納部と、
   前記物件情報格納部の物件情報 が有する１以上の情報を要素とするベクトルを構成し、当該ベクトルと前記格納部の学習器とを機械学習のアルゴリズムに適用し、借換情報を構成する情報を取得する借換情報取得部と、
   前記借換情報取得部が取得した借換情報を構成する情報を用いて、借換情報を出力する借換情報出力部とを具備する物件情報処理装置。
4. 前記物件情報格納部には、２以上の物件情報が格納され、
   前記２以上の各物件情報を用いて、当該各物件情報が予め決められた条件に合致するか否かを判断する判断部をさらに具備し、
   前記借換情報取得部は、
   前記判断部が前記条件に合致すると判断した１以上の各物件情報に対して、当該各物件情報を用いて借換情報を取得する請求項１から請求項３いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
5. 前記予め決められた条件は、
   前記購入時価格情報が特定する購入時の物件の価格と前記特定時価格情報が特定する特定時の物件の価格との差に関する価格差情報に関する条件である価格条件、
   または前記購入時物件情報は、購入時の住宅ローンの金利に関する購入時金利情報を有し、前記特定時物件情報は、特定時点の住宅ローンの金利に関する特定時金利情報を有し、前記購入時金利情報が特定する購入時の住宅ローンの金利と前記特定時金利情報が特定する特定時の住宅ローンの金利との差に関する条件である金利条件のうちの１以上の条件を有する請求項４記載の物件情報処理装置。
6. 前記価格条件は、予め決められた条件を満たすほど、前記特定時の物件の価格が前記購入時の物件の価格と比較して大きいことであり、
   前記金利条件は、予め決められた条件を満たすほど、前記特定時の住宅ローンの金利が前記購入時の住宅ローンの金利と比較して小さいことである請求項５記載の物件情報処理装置。
7. 前記判断部の判断結果を視覚的に認識可能なように出力する判断結果出力部をさらに具備する請求項４から請求項６いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
8. 前記判断部が条件を満たすと判断した物件情報に対応するユーザに、当該条件を満たす旨の通知を行う通知部をさらに具備する請求項４から請求項７いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
9. 前記物件を所有者から購入し、当該所有者に販売する業者、または情報処理システムの運用を行う業者のうちの１以上の業者の収益を特定する情報であり、前記借換現金情報が特定する金額または前記特定時価格情報が特定する価格が高いほど高い収益を示す情報である収益情報を、前記借換情報取得部が取得した借換現金情報または前記物件情報が有する特定時価格情報を用いて取得する収益情報取得部と、
   前記収益情報を出力する収益情報出力部とをさらに具備する請求項１から請求項８いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
10. 前記借換情報は、前記借換ローン情報と前記借換現金情報に加えて、前記物件を買い戻す場合の残債に関する残債情報、前記物件を買い戻す場合の住宅ローンの月返済額に関する月返済額情報、リフォーム費用に関するリフォーム費用情報、返済期間に関する返済期間情報のうちの１以上を有する請求項１から請求項９いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
11. 前記借換情報が有する２以上の各要素情報の量が視覚的に把握可能な図である特定時図を前記借換情報を用いて構成する図構成部をさらに具備し、
    前記借換情報出力部は、
    前記特定時図を出力する請求項１から請求項１０いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
12. 前記図構成部は、
    前記購入時物件情報が有する２以上の各要素情報の量が視覚的に把握可能な図である購入時図を前記購入時物件情報を用いて構成し、
    前記借換情報出力部は、
    前記特定時図と前記購入時図とを比較可能な態様で出力する請求項１１記載の物件情報処理装置。
13. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、前記物件情報が有する予め決められた１以上の数値の集合である第一の数値群の情報をパラメータとし、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報を算出する第一演算式、および前記物件情報が有する予め決められた１以上の数値の集合である第二の数値群の情報をパラメータとし、前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報を算出する第二演算式が格納される格納部と、借換情報取得部と、借換情報出力部とにより実現される物件情報処理方法であって、
    前記借換情報取得部が、前記物件情報格納部の物件情報 が有する第一の数値群の情報を取得し、当該第一の数値群の情報を前記第一演算式に代入し、当該第一演算式を実行し、借換ローン情報を取得し、かつ前記物件情報格納部の物件情報 が有する第二の数値群の情報を取得し、当該第二の数値群の情報を前記第二演算式に代入し、当該第二演算式を実行し、借換現金情報を取得する借換情報取得ステップと、
    前記借換情報出力部が、前記借換情報取得ステップで取得された借換ローン情報と借換現金情報とを有する借換情報を出力する借換情報出力ステップとを具備する物件情報処理方法。
14. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、物件情報を構成する１以上の情報を要素とするベクトルと、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報とを有する借換情報を構成する情報とを対に有する２以上の対応情報を有する対応表が格納される格納部と、借換情報取得部と、借換情報出力部とにより実現される物件情報処理方法であって、
    前記借換情報取得部が、前記物件情報格納部の物件情報 が有する１以上の情報を要素とするベクトルを構成し、当該ベクトルに最も近似するベクトルと対になる借換情報を構成する情報を前記対応表から取得する借換情報取得ステップと、
    前記借換情報出力部が、前記借換情報取得ステップで取得された借換情報を構成する情報を用いて、借換情報を出力する借換情報出力ステップとを具備する物件情報処理方法。
15. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトルと、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報とを有する借換情報を構成する情報との組を、複数組、用いて、機械学習のアルゴリズムにより学習処理を行い取得された学習器が格納される格納部と、借換情報取得部と、借換情報出力部とにより実現される物件情報処理方法であって、
    前記借換情報取得部が、前記物件情報格納部の物件情報 が有する１以上の情報を要素とするベクトルを構成し、当該ベクトルと前記格納部の学習器とを機械学習のアルゴリズムに適用し、借換情報を構成する情報を取得する借換情報取得ステップと、
    前記借換情報出力部が、前記借換情報取得ステップで取得された借換情報を構成する情報を用いて、借換情報を出力する借換情報出力ステップとを具備する物件情報処理方法。
16. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、前記物件情報が有する予め決められた１以上の数値の集合である第一の数値群の情報をパラメータとし、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報を算出する第一演算式、および前記物件情報が有する予め決められた１以上の数値の集合である第二の数値群の情報をパラメータとし、前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報を算出する第二演算式が格納される格納部とにアクセス可能なコンピュータを、
    前記物件情報格納部の物件情報 が有する第一の数値群の情報を取得し、当該第一の数値群の情報を前記第一演算式に代入し、当該第一演算式を実行し、借換ローン情報を取得し、かつ前記物件情報格納部の物件情報 が有する第二の数値群の情報を取得し、当該第二の数値群の情報を前記第二演算式に代入し、当該第二演算式を実行し、借換現金情報を取得する借換情報取得部と、
    前記借換情報取得部が取得した借換ローン情報と借換現金情報とを有する借換情報を出力する借換情報出力部として機能させるためのプログラム。
17. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、物件情報を構成する１以上の情報を要素とするベクトルと、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報とを有する借換情報を構成する情報とを対に有する２以上の対応情報を有する対応表が格納される格納部とにアクセス可能なコンピュータを、前記物件情報格納部の物件情報 が有する１以上の情報を要素とするベクトルを構成し、当該ベクトルに最も近似するベクトルと対になる借換情報を構成する情報を前記対応表から取得する借換情報取得部と、
    前記借換情報取得部が取得した借換情報を構成する情報を用いて、借換情報を出力する借換情報出力部として機能させるためのプログラム。
18. 購入時の物件の価格を特定する購入時価格情報を有する購入時物件情報、および購入後の特定時点の物件の価格を特定する特定時価格情報を有する特定時物件情報を有する物件情報が格納される物件情報格納部と、物件情報が有する１以上の情報を要素とするベクトルと、前記特定時点において前記物件を販売した後、買い戻す場合の住宅ローンの金額に関する借換ローン情報と前記買い戻す場合に手元に残る現金を特定する借換現金情報とを有する借換情報を構成する情報との組を、複数組、用いて、機械学習のアルゴリズムにより学習処理を行い取得された学習器が格納される格納部とにアクセス可能なコンピュータを、
    前記物件情報格納部の物件情報 が有する１以上の情報を要素とするベクトルを構成し、当該ベクトルと前記格納部の学習器とを機械学習のアルゴリズムに適用し、借換情報を構成する情報を取得する借換情報取得部と、
    前記借換情報取得部が取得した借換情報を構成する情報を用いて、借換情報を出力する借換情報出力部として機能させるためのプログラム。