JP6671751B1 - 物件情報処理装置、物件情報処理方法、およびプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】従来、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行う技術が存在しなかった。【解決手段】不動産物件に関する情報であり、不動産物件の属性値である１以上の物件属性値を有する物件情報を受け付ける受付部と、物件情報を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断し、判断結果を取得する判断部と、判断結果に応じた情報を出力する出力部とを具備する物件情報処理装置により、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。【選択図】図２

Description

本発明は、不動産物件に関する情報を処理する物件情報処理装置等に関するものである。

過去から現在にかけて、中古住宅の流通促進・活用に関する研究が行われている（非特許文献１参照）。また、例えば、不動産物件を所有するが、現金を十分に持たない高齢者も多く存在する。さらに、かかる高齢者の中には、例えば、身寄りの無い高齢者も多数存在する。

また、自宅を担保にして老後資金を借りることができるローン商品「リバースモーゲージ」が存在する（非特許文献２参照）。「リバースモーゲージ」は、担保不動産を自分の死後に売却して一括返済するものである。

また、従来技術において、不動産の査定価格を得ることができる不動産物件評価支援装置があった（特許文献１参照）。

特開２０１７−２１５７８１号公報

株式会社金融財政総合研究所，「物件将来価値を活用した新型住宅ローン共同研究会」について，中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 第１回資料−民間発表資料5 (株)金融財政総合研究所、民間発表資料5 参考資料 (株)金融財政総合研究所，日本，国土交通省，２０１３年１０月１１日，インターネット［URL：http://web.archive.org/web/20131011085017/http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000023.html］ 日経電子版，"家を現金化、リバースモーゲージが急増"［online］、２０１５年４月１９日、［平成３１年１月２６日検索］、インターネット［URL：https://style.nikkei.com/article/DGXMZO85669910U5A410C1945M01］

しかしながら、従来技術においては、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行う技術が存在しなかった。

そこで、本願発明は、例えば、高齢者が保有している不動産物件をキャッシュ化する新しい仕組みを支援する情報処理装置等を提供することを目的とする。また、本願発明は、例えば、特に、不動産物件を所有しており、身寄りの無い高齢者を支援するために、不動産物件をキャッシュ化する新しい仕組みを支援する情報処理装置等を提供することを目的とする。

本第一の発明の物件情報処理装置は、不動産物件に関する情報であり、不動産物件の属性値である１以上の物件属性値を有する物件情報を受け付ける受付部と、物件情報を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断し、判断結果を取得する判断部と、判断結果に応じた情報を出力する出力部とを具備する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。

また、本第二の発明の物件情報処理装置は、第一の発明に対して、受付部は、不動産物件の所有者の属性値である１以上の所有者属性値を有する所有者情報をも受け付け、判断部は、所有者情報をも用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断する物件情報処理装置である。

かかる構成により、所有者情報をも使用して、不動産物件をキャッシュ化する場合に精度高く情報提供を行える。

また、本第三の発明の物件情報処理装置は、第一または第二の発明に対して、物件情報に対応する下落率を特定する下落率情報を取得する下落率情報取得部をさらに具備し、判断部は、下落率情報を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件の下落率情報を取得し、当該下落率情報を用いて、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。

また、本第四の発明の物件情報処理装置は、第三の発明に対して、判断部は、下落率情報が特定する下落率が閾値以下または閾値未満である場合、物件情報に対応する不動産物件がキャッシュ化対象であると判断する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件の下落率情報を取得し、当該下落率情報を適切に用いて、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。

また、本第五の発明の物件情報処理装置は、第三または第四の発明に対して、物件情報は、地域情報、広さを特定する広さ情報、集合住宅の中の階数を特定する階数情報、集合住宅の規模を特定する規模情報、査定額を特定する査定額情報、管理費または／および修繕積立金を特定する管理費情報、固定資産税額を特定する固定資産税額情報、修繕費用を特定する修繕費用情報、賃料を特定する賃料情報のうちの１以上の物件属性値を有し、下落率情報取得部は、１以上の物件属性値を用いて下落率情報を取得する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件の下落率情報を取得し、当該下落率情報を適切に用いて、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。

また、本第六の発明の物件情報処理装置は、第一から第五いずれか１つの発明に対して、出力部は、判断結果を出力する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件をキャッシュ化できるか否かの判断結果を提示できる。

また、本第七の発明の物件情報処理装置は、第一から第五いずれか１つの発明に対して、物件情報を用いて、不動産物件に対応する年金であり、不動産物件の所有者に与える年金の金額である年金額を取得する年金額取得部をさらに具備し、出力部は、年金額を出力する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件から年金を得る仕組みを実現する場合に必要な情報提供を行える。

また、本第八の発明の物件情報処理装置は、第七の発明に対して、物件情報は、地域情報、広さを特定する広さ情報、集合住宅の中の階数を特定する階数情報、集合住宅の規模を特定する規模情報、査定額を特定する査定額情報、管理費または／および修繕積立金を特定する管理費情報、固定資産税額を特定する固定資産税額情報、修繕費用を特定する修繕費用情報、賃料を特定する賃料情報のうちの１以上の物件属性値を有し、年金額取得部は、１以上の物件属性値を用いて年金の金額を取得する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件から得られる年金額を取得できる。

また、本第九の発明の物件情報処理装置は、第一から第五いずれか１つの発明に対して、物件情報を用いて、不動産物件の所有者の死亡後に遺贈可能な金額である遺贈金額を取得する遺贈金額取得部と、物件情報を用いて、不動産物件の所有者への融資の金額である融資金額を取得する融資金額取得部とをさらに具備し、出力部は、遺贈金額と融資金額と出力する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を遺贈する場合に必要な情報提供を行える。

また、本第十の発明の物件情報処理装置は、第九の発明に対して、物件情報は、地域情報、広さを特定する広さ情報、集合住宅の中の階数を特定する階数情報、集合住宅の規模を特定する規模情報、査定額を特定する査定額情報、管理費または／および修繕積立金を特定する管理費情報、固定資産税額を特定する固定資産税額情報、修繕費用を特定する修繕費用情報、賃料を特定する賃料情報のうちの１以上の物件属性値を有し、遺贈金額取得部は、１以上の物件属性値を用いて遺贈金額を取得し、融資金額取得部は、１以上の物件属性値を用いて融資金額を取得する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件から得られる遺贈金額等を取得できる。

また、本第十一の発明の物件情報処理装置は、第一から第五いずれか１つの発明に対して、物件情報を用いて、不動産物件の所有者の死亡後の特定遺贈の金額である遺贈金額を算出する遺贈金額取得部をさらに具備し、出力部は、遺贈金額を出力する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件を死後売却する場合に必要な情報提供を行える。

また、本第十二の発明の物件情報処理装置は、第十一の発明に対して、物件情報は、地域情報、広さを特定する広さ情報、集合住宅の中の階数を特定する階数情報、集合住宅の規模を特定する規模情報、査定額を特定する査定額情報、管理費または／および修繕積立金を特定する管理費情報、固定資産税額を特定する固定資産税額情報、修繕費用を特定する修繕費用情報、賃料を特定する賃料情報のうちの１以上の物件属性値を有し、遺贈金額取得部は、１以上の物件属性値を用いて遺贈金額とを算出する物件情報処理装置である。

かかる構成により、不動産物件から得られる死後売却の遺贈金額等を取得できる。

本発明による物件情報処理装置によれば、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。

実施の形態１における情報処理システムＡの概念図 同情報処理システムＡのブロック図 同物件情報処理装置１の動作例について説明するフローチャート 同判断部１３３の処理例について説明するフローチャート 同年金額取得処理の例について説明するフローチャート 同遺贈金額取得処理の例について説明するフローチャート 同融資金額取得処理の例について説明するフローチャート 同端末装置２の動作例について説明するフローチャート 同物件情報の例を示す図 同死亡率情報管理表を示す図 同条件情報管理表を示す図 同出力例を示す図 同コンピュータシステムの概観図 同コンピュータシステムのブロック図

以下、物件情報処理装置等の実施形態について図面を参照して説明する。なお、実施の形態において同じ符号を付した構成要素は同様の動作を行うので、再度の説明を省略する場合がある。

（実施の形態１）
本実施の形態において、不動産年金、終身無料不動産、特定遺贈不動産といった、新しい制度を支援する物件情報処理装置を具備する情報処理システムについて説明する。

なお、不動産年金には、例えば、マンションに対するマンション年金、戸建てに対する戸建て年金がある。また、終身無料不動産には、例えば、マンションに対する終身無料マンション、戸建てに対する終身無料戸建てがある。さらに、特定遺贈不動産には、例えば、マンションに対する特定遺贈マンション、戸建てに対する特定遺贈戸建てがある。

また、上記の制度は、所有者が不動産物件に住み続けながら、当該不動産物件の資産を用いて、キャッシュを得る資産キャッシュ化の制度である、と言える。なお、ここで、キャッシュ化とは、直接的に現金を得ることを含んでも良いことは言うまでもないが、不動産物件に関する現金の支払いを無くす、または少なくすることを含んでも良い。

また、物件情報処理装置が行う支援は、例えば、上記の制度の遂行に必要な情報を提供することである。

また、不動産年金の制度とは、所有者の不動産物件を、主体者が所有者から譲渡を受け、譲渡した旧所有者が、生涯、当該不動産物件に住み続けることができ、旧所有者が年金を受け取れ、かつ主体者が死後処理を行う制度である。なお、死後処理とは、人の死後の１以上の処理であり、例えば、葬儀、供養、お墓の設置、遺品整理等のうちの１または２以上の処理である。また、不動産年金の制度において、不動産物件の所有者は変更されているので、元の所有者は、不動産の所有に必要は管理費や固定資産税等を支払う必要はない。また、主体者とは、通常、物件情報処理装置の運営企業であるが、他の企業、組織、個人等でも良い。主体者は、不動産物件の所有者以外の者であり、通常、不動産物件の所有者の親族ではない者である。また、不動産年金の制度において、所有者から不動産物件の譲渡を受ける主体者と、死後処理を行う主体者とは、通常、同一であるが、異なっていても良い。なお、不動産年金の制度において、不動産物件の売却は、通常、制度利用時（当初）に行われる。

また、終身無料不動産の制度とは、不動産物件の所有者に変わり、主体者が当該不動産物件に対する管理費・修繕積立金等を支払い、所有者が融資を受け取れ、不動産物件を売却し、売却した費用の一部を遺贈する制度である。また、終身無料不動産の制度において、主体者が所有者の死後処理を行う。なお、終身無料不動産の制度において、不動産物件の売却は、通常、所有者の死後に行われる。また、終身無料不動産の制度において、所有者から不動産物件の譲渡を受ける主体者と、死後処理を行う主体者とは、通常、同一であるが、異なっていても良い。

さらに、特定遺贈不動産の制度とは、所有者の不動産物件に変わり、主体者が管理費・修繕積立金等を支払い、かつ所有者の死後、主体者が死後処理を行い、不動産物件を売却し、売却した費用の一部を特定遺贈する制度である。なお、特定遺贈不動産の制度において、不動産物件の売却は、通常、所有者の死後に行われる。また、特定遺贈不動産の制度において、所有者から不動産物件の譲渡を受ける主体者と、死後処理を行う主体者とは、通常、同一であるが、異なっていても良い。

本実施の形態において、受け付けられた物件情報を用いて、不動産物件の資産がキャッシュ化対象か否かを判断し、判断結果に応じた処理を行う物件情報処理装置を具備する情報処理システムについて説明する。なお、本実施の形態において、判断結果に応じた処理とは、例えば、判断結果の出力、年金額の算出、遺贈金額の算出、融資金額の算出等である。

また、本実施の形態において、物件情報に加えて所有者情報をも受け付け、当該所有者情報をも用いて、不動産物件の資産がキャッシュ化対象か否かを判断し、判断結果に応じた処理を行う物件情報処理装置を具備する情報処理システムについて説明する。

また、本実施の形態において、受け付けられた物件情報に対応する下落率情報を取得し、当該下落率情報を用いて、不動産物件の資産がキャッシュ化対象化か否かを判断する物件情報処理装置を具備する情報処理システムについて説明する。なお、例えば、物件情報処理装置は、下落率が閾値以下または閾値未満である場合、キャッシュ化が可能であると判断する。また、下落率情報は、物件情報を構成する物件識別子である。

図１は、本実施の形態における情報処理システムＡの概念図である。情報処理システムＡは、物件情報処理装置１、および１または２以上の端末装置２を備える。物件情報処理装置１は、例えば、いわゆるサーバである。サーバは、例えば、いわゆるクラウドサーバ、ＡＳＰサーバ等、その種類や設置場所等は問わない。端末装置２は、例えば、いわゆるパソコン、スマートフォン、タブレット端末等であり、その種類は問わない。

図２は、本実施の形態における情報処理システムＡのブロック図である。物件情報処理装置１は、格納部１１、受付部１２、処理部１３、および出力部１４を備える。

物件情報処理装置１を構成する格納部１１は、物件情報格納部１１１、および死亡率情報格納部１１２を備える。処理部１３は、査定額情報取得部１３１、下落率情報取得部１３２、判断部１３３、年金額取得部１３４、遺贈金額取得部１３５、および融資金額取得部１３６を備える。

端末装置２は、端末格納部２１、端末受付部２２、端末処理部２３、端末送信部２４、端末受信部２５、および端末出力部２６を備える。

物件情報処理装置１を構成する格納部１１には、各種の情報が格納される。各種の情報とは、例えば、後述する物件情報、後述する死亡率情報である。各種の情報とは、例えば、後述する各種の演算式、後述する各種のテーブル（後述する対応表を含む）等を含んでも良い。各種の情報とは、例えば、条件情報、死後処理実費総額情報である。

条件情報は、制度が利用可能であるか否かを判断するための条件を特定する情報である。条件情報は、例えば、１以上の物件属性値に関する条件を特定する情報である。条件情報は、例えば、１以上の物件属性値と１以上の所有者属性値とに関する条件を特定する情報である。

条件情報は、例えば、「下落率情報＜＝閾値１」、「下落率情報＜閾値１」、「下落率情報＜＝閾値１ ＡＮＤ 閾値２＜＝年齢」である。なお、閾値１は、例えば、「１．５％」、「１．８％」等である。また、閾値２は、例えば、「７０」、「６５」等である。

また、条件情報は、制度の種類を特定する種類情報に対応付いていることは好適である。種類情報は、例えば、不動産年金の制度を示す「不動産年金」、終身無料不動産の制度を示す「終身無料不動産」、または特定遺贈不動産の制度を示す「特定遺贈不動産」である。条件情報は、制度の種類によって異なることは好適であるが、制度の種類によらず同一でも良い。

死後処理実費総額情報は、死後処理実費総額を特定する情報である。死後処理実費総額は死後の各種の処理に必要な金額の総額である。また、死後の各種の処理とは、例えば、葬儀、供養、遺品整理等であるが、所有者の死後に関する処理であれば何でも良い。

物件情報格納部１１１には、１または２以上の物件情報が格納される。物件情報は、不動産物件に関する情報である。不動産は、例えば、マンション、アパート等の集合住宅、戸建て等である。不動産は、中古でも良いし、新築でも良い。

物件情報は、通常、１または２以上の物件属性値を有する。物件属性値は、通常、不動産物件に関する属性値であり、不動産物件のデータ等である。１以上の物件属性値は、例えば、種類情報、住宅種類情報、地域情報、広さ情報、配置情報、階数情報、規模情報、管理費情報、固定資産税額情報、修繕費用情報、賃料情報、売出価格情報、査定額情報、定期期間賃料情報、表面利回情報、儲かり確率情報、下落率情報、築年数情報、物件中古値上率情報、補正後物件中古値上率情報、補正後駅中古値上率情報、補正後行政区中古値上率情報、補正後物件中古値上率前年度比情報、補正後駅中古値上率前年度比情報、補正後行政区中古値上率前年度比情報、将来換算含み益情報、住戸比較割安感情報、物件価格前年度比情報、駅前年度比情報、行政区前年度比情報、平均下落率情報、駅平均下落率情報、行政区平均下落率情報、保険金額情報のうちの１以上の情報である。

なお、１以上の物件属性値は、例えば、図示しない外部のサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。ただし、１以上の物件属性値のうちのいずれかの属性値は、後述するように処理部１３が算出した情報でも良い。

種類情報は、物件の種類を示す情報である。種類情報は、例えば、中古住宅を示す情報（例えば、「中古」）、または新築物件を示す情報（例えば、「新築」）である。

住宅種類情報は、住宅の構成の種類を示す情報である。住宅種類情報は、例えば、集合住宅を示す情報、または戸建て住宅を示す情報である。また、種類情報は、例えば、マンション、戸建て等のうちのいずれかを示す情報でも良い。また、種類情報は、例えば、マンション、アパート、戸建て等のうちのいずれかを示す情報でも良い。

地域情報は、不動産物件が存在する地域を特定する情報である。地域情報は、例えば、物件の位置を特定する位置情報でも良い。位置情報は、例えば、（緯度，経度）、特定され得る区域の中の相対的な位置を示す情報、住所、または地域を特定するＩＤ等である。

広さ情報は、不動産物件の広さを特定する情報である。広さ情報は、５０ｍ^２、７５ｍ^２等の具体的な数値でも良いし、広さのランクを示す情報（例えば、「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」、「１」から「５」のいずれか）等でも良い。

配置情報は、物件を含む集合住宅の中の相対的な配置を特定する情報である。配置情報は、例えば、部屋番号、階数と部屋番号、建物の図面の中の相対的な位置を示す情報（例えば、１以上の座標値）である。物件情報は、例えば、物件を識別する物件識別子を有する。物件識別子は、例えば、ＩＤ、住所、電話番号等であり、物件を識別する情報であれば何でも良い。

階数情報は、不動産物件が含まれる集合住宅の中の階数を特定する情報である。階数情報は、例えば、「１階」、「１０階」等の具体的な数値でも良いし、「上層階」、「下層階」等の範囲を示す情報でも問い。

規模情報は、不動産物件が含まれる集合住宅の規模を特定する情報である。規模情報は、例えば、「５００戸」、「３５０戸」等の具体的な数値でも良いし、「大規模」、「小規模」等のランクを示す情報でも問い。

管理費情報は、不動産物件の管理費または／および修繕積立金を特定する情報である。管理費情報は、例えば、「１３５００円」、「２３０００円」等の具体的な数値でも良いし、「高額」、「安価」、「１」から「５」の５段階等のランクを示す情報でも問い。

固定資産税額情報は、不動産物件の固定資産税額を特定する情報である。固定資産税額情報は、例えば、「１２３５００円」、「８３０００円」等の具体的な数値でも良いし、「高額」、「安価」、「１」から「５」の５段階等のランクを示す情報でも問い。

修繕費用情報は、不動産物件の修繕費用を特定する情報である。修繕費用情報は、例えば、「３０万円」、「１８３０００円」等の具体的な数値でも良いし、「高額」、「安価」、「１」から「５」の５段階等のランクを示す情報でも問い。

賃料情報は、不動産物件を賃貸する場合の賃料を特定する情報である。賃料情報は、例えば、「３０万円」、「１８３０００円」等の具体的な数値でも良いし、「高額」、「安価」、「１」から「５」の５段階等のランクを示す情報でも問い。

売出価格情報は、売り出し価格を特定する情報である。売出価格情報は、例えば、売出価格そのもの、売出価格をランク分けした情報（例えば、１０００万円台、５０００万円台、５５００万円〜５０００万円など）である。売出価格情報は、例えば、受付部１２が図示しない外部のサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

査定額情報は、査定価格を特定する情報である。査定額情報は、例えば、査定価格そのもの、査定価格をランク分けした情報（例えば、２０００万円台、６８００万円台、２５００万円〜３０００万円、「高額」、「安価」、「１」から「５」の５段階など）である。

査定額情報は、例えば、処理部１３が１以上の物件属性値を用いて取得した価格である。処理部１３は、例えば、売出価格情報、定期期間賃料情報、表面利回情報、儲かり確率情報、物件中古値上率情報、補正後物件中古値上率情報、補正後駅中古値上率情報、補正後行政区中古値上率情報、補正後物件中古値上率前年度比情報、補正後駅中古値上率前年度比情報、補正後行政区中古値上率前年度比情報、将来換算含み益情報、住戸比較割安感情報、物件価格前年度比情報、駅前年度比情報、行政区前年度比情報のうち１以上の属性値をパラメータとする増加関数により算出し査定額情報を取得する。なお、処理部１３は、査定価格を自動算出する技術として、特許文献１等に記載されているような公知技術を用いることができる。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる査定額情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと査定額情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。また、この対応表および後述する対応表は、例えば、格納部１１に格納されている、とする。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと査定価格とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、査定対象の物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、査定額情報を取得する。なお、本処理、および後述する機械学習において、使用するアルゴリズムは問わないことは言うまでもない。機械学習は、例えば、深層学習、ＳＶＲ、ランダムフォレスト、決定木等が使用可能である。また、機械学習において、学習器を構成するためには、例えば、機械学習の関数（例えば、fasttext、tiny_svm、各種のrandomForest関数等）に、入力となる情報群（例えば、２以上の属性値を用いて構成されたベクトル）と出力させたい情報（例えば、査定額情報）とを引数として与えると学習器が得られる。また、機械学習において、予測する場合、機械学習の関数に学習器と入力となる情報群（例えば、２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトル）とを引数として与えると、予測された情報（例えば、査定額情報）が得られる。

定期期間賃料情報は、定期期間の賃料を特定する情報である。定期期間賃料情報は、賃料情報と同じでも良いし、賃料情報の一種でも良い。定期期間賃料情報における定期期間は、例えば、１年、１ヶ月、３年等である。定期期間賃料情報は、例えば、定期期間の賃貸料そのもの、定期期間の賃貸料をランク分けした情報（例えば、１０万円台、１８万円台など）である。定期期間賃料情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。定期期間賃料情報は、例えば、処理部１３が１以上の物件属性値を用いて取得した価格である。

処理部１３は、例えば、上述した２以上の物件属性値のうち、定期期間賃料情報を除く１以上の物件属性値をパラメータとする演算式により定期期間賃料情報を算出する。なお、演算式は、例えば、売出価格情報、査定額情報等のうち１以上の物件属性値をパラメータとする増加関数である。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる定期期間賃料情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと定期期間賃料情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと定期期間賃料情報とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、当該物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、定期期間賃料情報を取得する。

表面利回情報は、表面利回りを示す情報である。表面利回情報は、賃貸した場合の収益に関する情報であり、例えば、利益額、利益率、利益のランクを示す情報である。表面利回情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

処理部１３は、例えば、上述した２以上の物件属性値のうち、表面利回情報を除く１以上の物件属性値をパラメータとする演算式により表面利回情報を算出する。演算式は、例えば、「定期期間賃料情報が示す年間賃料×（１−空室率情報）／成約価格情報」である。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる表面利回情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと表面利回情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと表面利回情報とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、当該物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、表面利回情報を取得する。

儲かり確率情報は、儲かる確率を特定するである。儲かり確率情報は、例えば、販売した場合に儲かる確率の情報、販売した場合に儲かる確率のランクを示す情報である。儲かり確率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。儲かり確率情報は、例えば、処理部１３が１以上の属性値を用いて取得した価格である。

処理部１３は、例えば、上述した２以上の物件属性値のうち、儲かり確率情報を除く１以上の物件属性値をパラメータとする演算式により儲かり確率情報を算出する。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる儲かり確率情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと儲かり確率情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと儲かり確率情報とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、当該物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、儲かり確率情報を取得する。

下落率情報は、不動産物件の下落率を特定する情報である。下落率情報は、値下率情報と言っても良い。下落率情報は、例えば、単位期間（例えば、１年、５年等）での値下がった率を示す情報、単位期間での値下がった率のランクを特定する情報である。下落率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。儲かり確率情報は、例えば、処理部１３が１以上の物件属性値を用いて取得した価格である。処理部１３は、例えば、儲かり確率情報を用いて下落率を取得する。

処理部１３は、例えば、上述した２以上の物件属性値のうち、下落率情報を除く１以上の物件属性値をパラメータとする演算式により下落率情報を算出する。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる下落率情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと下落率情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。また、処理部１３は、例えば、儲かり確率情報と下落率との対応を示す２以上のレコードを有するテーブルを参照し、儲かり確率情報と対になる下落率を当該テーブルから取得する。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと下落率情報とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、当該物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、下落率情報を取得する。

築年数情報は、築年数を特定する情報である。築年数情報は、例えば、築年数、築年数のランクを示す情報（例えば、１年〜３年、１年〜５年、１０年以上など）である。築年数情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。処理部１３が、物件情報が有する建設された年の情報を取得し、図示しない時計から現在を特定する情報（例えば、年、年月）を取得し、当該２つの情報の差である築年数である築年数情報を取得する。

物件中古値上率情報は、不動産物件の新築時からの中古の値上がり率を特定する情報である。物件中古値上率情報は、例えば、中古の値上がり率そのもの、中古の値上がり率のランクを特定する情報である。物件中古値上率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

処理部１３は、例えば、予め決められた演算式を用いて中古値上がり率を算出しても良い。予め決められた演算式は、例えば、「物件中古値上率＝（中古の成約価格−過去に新築分譲されたマンションの住戸別新築時の価格）／中古成約価格」である。

補正後物件中古値上率情報は、分譲年で補正した新築時からの中古の値上がり率を特定する情報である。補正後物件中古値上率情報は、例えば、当該値上がり率そのもの、当該値上がり率のランクを特定する情報である。補正後物件中古値上率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。なお、処理部１３は、例えば、物件の分譲年ごとに、２以上の物件の物件中古値上率情報の平均値を算出し、基準の分譲年の物件中古値上率情報の平均値と、当該物件の分譲年の物件中古値上率情報の平均値との差異を算出し、当該差異を用いて、特定の物件の中古値上率情報を補正して（例えば、差異を加算する、または差異に係数を乗じて加算する等）、当該物件の補正後物件中古値上率情報を算出する。なお、物件中古値上率情報の平均値は、特定の地域（例えば、首都圏、近畿圏）の物件の物件中古値上率情報のみを用いて算出されることは好適である。

また、処理部１３は、例えば、演算式「補正後物件中古値上率／築年数」を取得し、当該取得した情報を用いた属性値を取得しても良い。かかる属性値は、例えば、「補正後物件中古値上率／築年数−２％」である。

補正後駅中古値上率情報は、物件の最寄駅と同一の最寄駅の物件の、分譲年で補正した新築時からの中古の値上がり率を特定する情報である。補正後駅古値上率情報は、例えば、補正後駅中古値上率そのもの、補正後駅中古値上率のランクを特定する情報である。補正後駅中古値上率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。なお、処理部１３は、例えば、物件の分譲年ごとに、当該物件と同一の駅の物件における、２以上の物件の物件中古値上率情報の平均値を算出し、基準の分譲年の物件中古値上率情報の平均値と、当該物件の分譲年の物件中古値上率情報の平均値との差異を算出し、当該差異を用いて、特定の物件の中古値上率情報を補正して（例えば、差異を加算する、または差異に係数を乗じて加算する等）、当該物件の補正後物件中古値上率情報を算出する。

また、処理部１３は、例えば、「補正後駅中古値上率／築年数」を取得し、当該取得した情報を用いた物件属性値を取得しても良い。かかる物件属性値は、例えば、「補正後駅中古値上率／築年数−２％」である。

補正後行政区中古値上率情報は、行政区における物件の、分譲年で補正した新築時からの中古の値上がり率を特定する情報である。なお、行政区とは、例えば、市、町、村、区である。補正後行政区中古値上率情報は、例えば、補正後行政区中古値上率そのもの、補正後行政区中古値上率のランクを特定する情報である。補正後行政区中古値上率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。また、補正後行政区中古値上率情報は、補正後市町村中古値上率情報と言っても良い。

なお、処理部１３は、例えば、物件の分譲年ごとに、当該物件が存在する行政区における、２以上の物件の物件中古値上率情報の平均値を算出し、基準の分譲年の物件中古値上率情報の平均値と、当該物件の分譲年の物件中古値上率情報の平均値との差異を算出し、当該差異を用いて、特定の物件の中古値上率情報を補正して（例えば、差異を加算する、または差異に係数を乗じて加算する等）、当該物件の補正後物件中古値上率情報を算出する。

また、処理部１３は、例えば、「補正後行政区中古値上率／築年数」を取得し、当該取得した情報を用いた物件属性値を取得しても良い。かかる物件属性値は、例えば、「補正後行政区中古値上率／築年数−２％」である。

補正後物件中古値上率前年度比情報は、補正後物件中古値上率情報が示す情報の前年度比を特定する情報である。補正後物件中古値上率前年度比情報は、例えば、当該前年度比そのもの、当該前年度比のランクを特定する情報である。補正後物件中古値上率前年度比情報は、例えば、補正後物件中古値上率前年度比そのもの、補正後物件中古値上率前年度比のランクを特定する情報である。補正後物件中古値上率前年度比情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

なお、処理部１３は、例えば、物件の分譲年ごとに、当該物件が存在する行政区における、２以上の物件の物件中古値上率前年度比の平均値を算出し、基準の分譲年の物件中古値上率前年度比の平均値と、当該物件の分譲年の物件中古値上率前年度比の平均値との差異を算出し、当該差異を用いて、特定の物件の物件中古値上率前年度比を補正して（例えば、差異を加算する、または差異に係数を乗じて加算する等）、当該物件の物件中古値上率前年度比を算出する。

補正後駅中古値上率前年度比情報は、補正後物件駅中古値上率情報が示す情報の前年度比を特定する情報である。補正後駅中古値上率前年度比情報は、例えば、当該前年度比そのもの、当該前年度比のランクを特定する情報である。補正後駅中古値上率前年度比情報は、例えば、同一の最寄駅の複数の物件の前年度比の代表値（例えば、平均値、中央値など）でも良い。補正後駅中古値上率前年度比情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である

なお、処理部１３は、例えば、今年の補正後物件駅中古値上率情報と前年の補正後物件駅中古値上率情報との比を算出し、補正後物件駅中古値上率情報を取得する。

補正後行政区中古値上率前年度比情報は、補正後行政区中古値上率情報が示す情報の前年度比を特定する情報である。補正後行政区中古値上率前年度比情報は、例えば、当該前年度比そのもの、当該前年度比のランクを特定する情報である。補正後行政区中古値上率前年度比情報は、例えば、同一の行政区の複数の物件の前年度比の代表値（例えば、平均値、中央値など）でも良い。補正後行政区中古値上率前年度比情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

なお、処理部１３は、例えば、今年の補正後行政区中古値上率情報と前年の補正後行政区中古値上率情報との比を算出し、補正後物件行政区中古値上率情報を取得する。

将来換算含み益情報は、将来の特定期間後（例えば、１０年度）の含み益を特定する情報である。将来換算含み益情報は、売却時に現金化される金額を特定する情報であると考えても良い。将来換算含み益情報は、含み益の金額でも良いし、含み益の購入価格に対する割合でも良いし、含み益のランクを特定する情報でも良い。将来換算含み益情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

なお、処理部１３は、例えば、予め決められた演算式により将来換算含み益情報を算出する。予め決められた演算式は、例えば、補正後物件中古値上率情報（例えば、補正後物件中古値上がり率）をパラメータとする増加関数であり、築年数情報（例えば、築年数）、またはローン減少情報（ローンの元本減少の割合）のうちの１以上をパラメータとする減少関数である。予め決められた演算式は、例えば、「（補正後物件中古値上率情報／築年数−２％%）−ローン減少情報）＊１０」である。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる将来換算含み益情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと将来換算含み益情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと将来換算含み益情報とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、当該物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、将来換算含み益情報を取得する。

住戸比較割安感情報は、同一の集合住宅にける特定の住戸の相対的な割安感に関する情報である。住戸比較割安感情報は、例えば、同一の集合住宅にける特定の住戸の相対的な割安度である。かかる場合、住戸比較割安感情報は、住戸比較割安度と言っても良い。住戸比較割安度は、例えば、基準階（例えば、３階）を基準（例えば、１００％）とした係数であり、階数により変動する係数である。なお、この係数は、通常、基準階より上層階は基準に対してプラスとなり、基準階より下層階は基準に対してマイナスとなる。また、住戸比較割安度は、例えば、住戸の向き（東西南北または組み合わせ）、価格帯、角部屋か否か、最上階か否か、最上階より一つ下か否か等の住戸の属性値により変動することは好適である。そして、係数は、通常、角部屋は他よりプラスとなる。また、係数は、通常、最上階は他よりプラスとなる。また、住戸比較割安感情報は、例えば、同一の集合住宅にける特定の住戸の他と比較した割安の金額でも良い。

住戸比較割安感情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。なお、基準階（例えば、３階）の情報と、基準階に対する各階の変動する係数の情報、住戸の向き等の各属性値により変動する係数の情報が格納部１１に格納されている状況において、処理部１３は、例えば、対象となる物件の１以上の物件属性値を取得し、当該１以上の各物件属性値と対になる係数の変動の情報（例えば、加算する割合（％）または減算する割合（％））を取得し、当該１以上の係数の変動の情報を用いて、住戸比較割安度を算出する。

また、処理部１３は、例えば、上述した２以上の物件属性値のうち、住戸比較割安感情報を除く１以上の物件属性値をパラメータとする演算式により住戸比較割安感情報を算出する。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる住戸比較割安感情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと住戸比較割安感情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。

また、処理部１３は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと住戸比較割安感情報とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、当該物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、住戸比較割安感情報を取得する。

物件価格前年度比情報は、不動産物件の価格の前年度比を特定する情報である。物件価格前年度比情報は、例えば、当該前年度比そのもの、当該前年度比のランクを特定する情報である。物件価格前年度比情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。物件価格前年度比情報は、例えば、処理部１３が前年の不動産物件の価格と今年の不動産物件の価格とを用いて算出した値である。

駅前年度比情報は、不動産物件の最寄駅周辺の物件に関する価格の前年度比を特定する情報である。駅前年度比情報は、例えば、当該前年度比そのもの、当該前年度比のランクを特定する情報である。駅前年度比情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

処理部１３は、例えば、当該物件と同一の最寄駅の１以上の物件の昨年度の価格の平均値と、今年度の価格の平均値とを取得し、当該２つの価格の平均値の比を算出し、駅前年度比情報を取得する。

行政区前年度比情報は、不動産物件が存在する行政区の物件に関する価格の前年度比を示す情報である。行政区前年度比情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

処理部１３は、例えば、当該物件と同一の行政区の１以上の物件の昨年度の価格の平均値と、今年度の価格の平均値とを取得し、当該２つの価格の平均値の比を算出し、駅前年度比情報を取得する。

平均下落率情報は、物件価格の単位期間の価格の平均下落率を特定する情報である。平均下落率情報は、例えば、平均下落率そのもの、平均下落率のランクを特定する情報である。平均下落率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

処理部１３は、例えば、対象となる２以上の各物件の特定期間前の価格と現在の価格とを取得し、当該２つの価格を用いて、下落率を算出し、当該下落率の平均値を算出する。なお、対象となる２以上の各物件の範囲は、例えば、同一のマンション内であるが、その範囲は問わないとしても良い。また、例えば、一のマンション内の平均下落率情報は、一のマンション内の不動産の下落率情報として使用されても良い。

駅平均下落率情報は、不動産物件の最寄駅の単位期間の平均下落率を特定する情報である。駅平均下落率情報は、例えば、駅平均下落率そのもの、駅平均下落率のランクを特定する情報である。駅平均下落率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

処理部１３は、例えば、当該物件と同一の最寄駅の２以上の各物件の特定期間前の価格と現在の価格とを取得し、当該２つの価格を用いて、下落率を算出し、当該下落率の平均値を算出する。

行政区平均下落率情報は、不動産物件が存在する行政区の単位期間の平均下落率を特定する情報である。行政区平均下落率情報は、例えば、行政区平均下落率そのもの、行政区平均下落率のランクを特定する情報である。行政区平均下落率情報は、例えば、図示しないサーバから受信した情報、またはユーザが入力し、受付部１２が受け付けた情報である。

処理部１３は、例えば、当該物件と同一の行政区の２以上の各物件の特定期間前の価格と現在の価格とを取得し、当該２つの価格を用いて、下落率を算出し、当該下落率の平均値を算出する。

保険金額情報は、保険の金額を特定する情報である。保険金額情報は、不動産年金の制度の利用、終身無料不動産の制度の利用、または特定遺贈不動産の制度の主体者がかける保険の金額を特定する情報である。ここで、保険とは、不動産年金の制度の利用、終身無料不動産の制度の利用、または特定遺贈不動産の制度の利用に関する保険である。保険は、例えば、不動産年金の制度の利用、終身無料不動産の制度の利用、または特定遺贈不動産の制度の開始時に想定した状況と、所有者の死亡時の状況とが予め決められた条件を満たすほど乖離している場合（例えば、「制度の開始時の下落率情報と、所有者の死亡時の下落率情報との差が閾値以上」、または「制度の開始時の査定額情報と、所有者の死亡時の査定額情報との差が閾値より大きい」等の場合）に、制度の主体者に、その損失を補填するために金銭が支払われる保険である。保険は、例えば、所有者死亡時の時点での実際の下落率が、制度利用時に想定した一の不動産の下落率と比較して閾値以上に大きかった場合に、その損失を補填するために金銭が支払われる保険である。なお、予め決められた条件は、制度の開始時の１以上の物件属性値と制度の適用時の１以上の物件属性値との差異に関する条件であることは好適である。

死亡率情報格納部１１２には、人の死亡率に関する１または２以上の死亡率情報が格納される。死亡率情報は、人の死亡率に関する情報である。死亡率情報は、年齢別、性別、または年齢と性別に対応付いていることは好適である。死亡率情報は、平均の死亡率を特定する情報でも良いし、年齢別の平均の死亡率を特定する情報でも良いし、性別の平均の死亡率を特定する情報でも良いし、平均寿命に関する情報等でも良い。死亡率情報は、人の死亡までの期間の取得のために使用される情報であれば良く、広く解する。

受付部１２は、各種の指示や情報等を受け付ける。ここで、受け付けとは、通常、端末装置２からの受信であるが、例えば、キーボードやマウス、タッチパネルなどの入力デバイスから入力された情報の受け付け、光ディスクや磁気ディスク、半導体メモリなどの記録媒体から読み出された情報の受け付けなどを含む概念であると捕らえても良い。

受付部１２は、例えば、物件情報を受け付ける。物件情報は、不動産物件に関する情報であり、１以上の物件属性値を有する。なお、受付部１２が受け付ける物件情報が有する物件属性値のうち、処理部１３は一部の物件属性値のみを使用して処理を行っても良い。

受付部１２は、所有者情報をも受け付けることは好適である。所有者情報は、不動産物件の所有者に関する情報である。所有者情報は、不動産物件の所有者の属性値である１以上の所有者属性値を有する。１以上の所有者属性値は、例えば、年齢、性別、配偶者の有無等である。

なお、物件情報に含まれる１以上の各属性値（物件属性値、所有者属性値）の取得方法は問わない。例えば、１以上の属性値のうち、一部がユーザにより入力された属性値、一部が処理部１３により取得された属性値、一部が図示しないサーバから受信された属性値等でも良い。つまり、物件情報に含まれる１以上の属性値は、ユーザによる入力、処理部１３による取得、サーバからの受信の３つの手段のうち、１または２以上の手段により取得されても良い。

受付部１２は、例えば、出力指示を受け付ける。出力指示とは、処理結果を出力する指示である。出力指示は、例えば、物件を特定する物件識別子を有する。出力指示は、例えば、物件情報を有する。

受付部１２は、死後処理実費総額情報を受け付けることは好適である。死後処理実費総額情報は、出力指示に含まれていても良いことは言うまでもない。

処理部１３は、各種の処理を行う。各種の処理とは、例えば、査定額情報取得部１３１、下落率情報取得部１３２、判断部１３３、年金額取得部１３４、遺贈金額取得部１３５、融資金額取得部１３６が行う処理、上述した１以上の物件属性値の取得等である。

査定額情報取得部１３１は、査定額情報を取得する。査定額情報取得部１３１は、例えば、受付部１２が受け付けた物件情報を用いて、査定額情報を取得する。なお、通常、受付部１２が受け付けた物件情報の中に、査定額情報を有さない場合、査定額情報取得部１３１は、受付部１２が受け付けた物件情報が有する１または２以上の物件属性値を用いて、査定額情報を取得する。

査定額情報取得部１３１は、例えば、売出価格情報、定期期間賃料情報、表面利回情報、儲かり確率情報、物件中古値上率情報、補正後物件中古値上率情報、補正後駅中古値上率情報、補正後行政区中古値上率情報、補正後物件中古値上率前年度比情報、補正後駅中古値上率前年度比情報、補正後行政区中古値上率前年度比情報、将来換算含み益情報、住戸比較割安感情報、物件価格前年度比情報、駅前年度比情報、行政区前年度比情報のうち１以上の属性値をパラメータとする増加関数により算出し査定額情報を取得する。なお、査定額情報取得部１３１は、査定価格を自動算出する技術として、特許文献１等に記載されているような公知技術を用いることができる。

また、査定額情報取得部１３１は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルに最も近いベクトルと対になる査定額情報を対応表から取得しても良い。かかる場合、対応表は、２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと査定額情報との対である２以上の対応情報を有するテーブルである。また、この対応表および後述する対応表は、例えば、格納部１１に格納されている、とする。

また、査定額情報取得部１３１は、例えば、物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されるベクトルと査定価格とを機械学習のアルゴリズムにより学習し、学習器を構成し、かかる学習器に、査定対象の物件の物件情報が有する２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトルを機械学習のアルゴリズムにより適用し、査定額情報を取得する。なお、本処理、および後述する機械学習において、使用するアルゴリズムは問わないことは言うまでもない。機械学習は、例えば、深層学習、ＳＶＲ、ランダムフォレスト、決定木等が使用可能である。また、機械学習において、学習器を構成するためには、例えば、機械学習の関数（例えば、fasttext、tiny_svm、各種のrandomForest関数等）に、入力となる情報群（例えば、２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトル）と出力させたい情報（例えば、査定額情報）とを引数として与えると学習器が得られる。また、機械学習において、予測する場合、機械学習の関数に学習器と入力となる情報群（例えば、２以上の物件属性値を用いて構成されたベクトル）とを引数として与えると、予測された情報（例えば、査定額情報）が得られる。

下落率情報取得部１３２は、物件情報に対応する下落率を特定する下落率情報を取得する。下落率情報取得部１３２は、例えば、１以上の物件属性値を用いて下落率情報を取得する。下落率情報取得部１３２は、通常、受付部１２が受け付けた物件情報が有する１以上の物件属性値を用いて下落率情報を取得する。下落率情報取得部１３２は、通常、地域情報を用いて下落率情報を取得する。下落率情報取得部１３２は、受付部１２が受け付けた物件情報が有する下落率情報を取得しても良い。

下落率情報取得部１３２は、例えば、儲かり確率情報を用いて下落率情報を取得する。下落率情報取得部１３２は、例えば、儲かり確率情報が示す儲かる確率が高いほど、低い下落率情報を取得する。下落率情報取得部１３２は、例えば、儲かり確率情報をパラメータとする減少関数により、下落率情報を算出する。なお、儲かり確率情報は、例えば、処理部１３が取得した情報でも良いし、受付部１２が受け付けた物件情報が有する情報でも良い。

また、下落率情報取得部１３２は、例えば、当該物件に対応する（当該物件の最寄駅の）駅平均下落率情報、または当該物件の同一のマンション内の平均下落率情報を、当該物件の下落率情報として取得する。

判断部１３３は、受付部１２が受け付けた物件情報を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断し、判断結果を取得する。ここで言うキャッシュ化とは、上述した不動産年金の制度の利用、終身無料不動産の制度の利用、または特定遺贈不動産制度の利用であることは好適である。また、判断結果は、「キャッシュ化が可能、またはキャッシュ化が不能」のうちのいずれかでも良いし、「キャッシュ化が可能であるスコア」等でも良い。また、受付部１２が受け付けた物件情報とは、処理部１３が取得した物件属性値を含んでも良い。

判断部１３３は、物件情報が有する１または２以上の物件属性値を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断し、判断結果を取得することは好適である。

判断部１３３は、物件情報が有する１または２以上の物件属性値および１または２以上の所有者属性値を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断し、判断結果を取得することは好適である。

判断部１３３は、下落率情報を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断することは好適である。判断部１３３は、査定額情報を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断することは好適である。

判断部１３３は、格納部１１の条件情報が特定する条件に合致するか否かにより、キャッシュ化が可能であるか否かを判断することは好適である。なお、条件情報については上述したので、ここでの説明は省略する。

判断部１３３は、種類情報に対応する条件情報を格納部１１から取得し、当該条件情報が特定する条件に合致するか否かにより、キャッシュ化が可能であるか否かを判断することは好適である。

判断部１３３は、下落率情報が特定する下落率が閾値以下または閾値未満である場合に、キャッシュ化が可能である、と判断することは好適である。また、閾値は、例えば、「２．０％／年」であることは好適である。ただし、閾値は、例えば、「１．８％／年」「１．９ｓ％／年」「「２．１％／年」「２．２％／年」「２．３％／年」「２．４％／年」「２．５％／年」等であっても良い。

判断部１３３は、査定額情報が特定する査定額が閾値以上または閾値より高い場合に、キャッシュ化が可能である、と判断することは好適である。また、閾値は、例えば、「３０００万円」、「５０００万円」等である。

判断部１３３は、物件情報が有する地域情報、下落率情報、査定額情報などの２以上の物件属性値を用いて、キャッシュ化が可能か否かを判断することは好適である。

判断部１３３は、受付部１２が受け付けた所有者情報をも用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断する。ここで、判断部１３３が用いる所有者情報は、例えば、所有者の年齢、所有者の性別、配偶者の有無、配偶者の年齢、配偶者の性別である。

判断部１３３は、例えば、下落率が閾値以上で、年齢が閾値より若い場合「キャッシュ化できない」と判断し、下落率が閾値以上でも、年齢が閾値より高齢の場合「キャッシュ化できる」と判断する。

年金額取得部１３４は、物件情報を用いて、不動産物件に対応する年金であり、不動産物件の所有者に与える年金の金額である年金額を取得する。ここで、年金額とは、終身年金額または固定期間年金額である。年金額取得部１３４は、通常、受付部１２が受け付けた物件情報を用いて、年金額を取得する。

年金額取得部１３４は、判断部１３３がキャッシュ化可能であると判断した場合に、年金額を取得することが好適であるが、判断部１３３の判断を経ずに年金額を取得しても良い。なお、取得する年金額を年金額情報と言っても良い。年金額取得部１３４は、１以上の物件属性値を用いて年金額を取得する。

年金額取得部１３４は、例えば、不動産物件の現在の査定価格（査定額情報が特定する査定額）が大きいほど、高い年金額を取得する。年金額取得部１３４は、例えば、査定額情報をパラメータとする増加関数により、年金額を算出する。年金額取得部１３４は、例えば、査定額情報の幅の情報を含む属性値と年金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の現在の査定価格に対応する年金額を対応表から取得する。また、年金額取得部１３４は、例えば、査定額情報を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより年金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、査定額情報を要素として含むベクトルと年金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、機械学習のアルゴリズムは、上述したように種々のアルゴリズムを採り得る。

年金額取得部１３４は、例えば、不動産物件の下落率情報が特定する下落率が高いほど、低い年金額を取得する。年金額取得部１３４は、例えば、不動産物件の下落率をパラメータとする減少関数により、年金額を算出する。年金額取得部１３４は、例えば、不動産物件の下落率の幅の情報を含む属性値と年金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の下落率に対応する年金額を対応表から取得する。また、年金額取得部１３４は、例えば、不動産物件の下落率を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより年金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、不動産物件の下落率を要素として含むベクトルと年金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、機械学習のアルゴリズムは、上述したように種々のアルゴリズムを採り得る。

年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時の物件の予測買取価格が高いほど高い年金額を取得する。年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時の物件の予測買取価格をパラメータとする増加関数により、年金額を算出する。年金額取得部１３４は、例えば、不動産物件の予測買取価格の幅を含む属性値と年金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の予測買取価格に対応する年金額を対応表から取得する。また、年金額取得部１３４は、例えば、不動産物件の予測買取価格を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより年金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、不動産物件の予測買取価格を要素として含むベクトルと年金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時までの平均年数が多いほど低い年金額を取得する。年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時までの平均年数をパラメータとする減少関数により、年金額を算出する。なお、年金額とは、複数年に渡り、受け取れる金額である。

年金額取得部１３４は、例えば、死亡時までの平均年数の幅を含む属性値と年金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、死亡時までの平均年数に対応する年金額を対応表から取得する。また、年金額取得部１３４は、例えば、死亡時までの平均年数を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより年金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、死亡時までの平均年数を要素として含むベクトルと年金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の各情報が示す値が大きいほど、少ない年金額を取得する。年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上をパラメータとする減少関数により、年金額を算出する。年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額の各値の幅を含む属性値と年金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の情報に対応する年金額を対応表から取得する。また、年金額取得部１３４は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより年金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のちの１以上の値を要素として含むベクトルと年金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

年金額取得部１３４は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の各情報の値が大きいほど、低い年金額を取得する。年金額取得部１３４は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の情報をパラメータとする減少関数により、年金額を算出する。年金額取得部１３４は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の各値の幅を含む属性値と年金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値に対応する年金額を対応表から取得する。また、年金額取得部１３４は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより年金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルと年金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

年金額取得部１３４は、例えば、演算式「年金額＝（所有者の死亡時の物件の予測買取価格−所有者の死亡時までの修繕費用総額−所有者の死亡時までの管理費等の総額−所有者の死亡時までの固定資産税額の総額−所有者の死亡時までの金利の総額−死後処理実費総額）／所有者の死亡時までの平均期間」により、年金額を算出する。そして、かかる場合、年金額取得部１３４は、例えば、演算式「所有者の死亡時の物件の予測買取価格＝不動産物件の現在の査定価格×（１−下落率＊所有者の死亡時までの平均年数）」を用いる。なお、平均期間は、例えば、平均年数、または平均月数である。また、年金額を算出する演算式は、上記の演算式以外の演算式でも良いことは言うまでもない。

年金額取得部１３４は、例えば、所有者の年齢に対応する死亡率情報を参照し、当該死亡率情報から当該所有者の年齢に対応する平均寿命である「所有者の死亡時までの平均年数」を取得しても良い。年金額取得部１３４は、例えば、所有者の年齢と性別とに対応する死亡率情報を参照し、当該死亡率情報から当該所有者の年齢に対応する平均寿命である「所有者の死亡時までの平均年数」を取得しても良い。その他、年金額取得部１３４が、如何様に死亡率情報を用いて、「所有者の死亡時までの平均年数」を取得しても良いことは言うまでもない。

遺贈金額取得部１３５は、物件情報が有する１以上の物件属性値を用いて、不動産物件の所有者の死亡後に遺贈可能な金額である遺贈金額を取得する。ここで、遺贈金額とは、不動産物件の所有者が死後に遺贈する金額である。また、遺贈金額の遺贈先は、問わない。遺贈金額の遺贈先は、例えば、マンションの管理組合、ボランティア団体、公益財団法人、都道府県、市町村、国等である。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、物件情報が有する１以上の物件属性値を用いて、不動産物件の所有者の死亡後の特定遺贈の金額である遺贈金額を算出する。

遺贈金額取得部１３５は、通常、受付部１２が受け付けた物件情報が有する１以上の物件属性値を用いて、遺贈金額を取得する。

遺贈金額取得部１３５は、判断部１３３がキャッシュ化が可能であると判断した場合に、遺贈金額を取得することが好適であるが、判断部１３３の判断を経ずに遺贈金額を取得しても良い。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、不動産物件の現在の査定価格（査定額情報）が大きいほど、高い遺贈金額を取得する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、査定額情報をパラメータとする増加関数により、遺贈金額算出する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、査定額情報の幅の情報を含む属性値と遺贈金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の査定額情報に対応する遺贈金額を対応表から取得する。また、遺贈金額取得部１３５は、例えば、査定額情報を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより遺贈金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、査定額情報を要素として含むベクトルと遺贈金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、不動産物件の下落率情報が特定する下落率が高いほど、低い遺贈金額を取得する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、不動産物件の下落率をパラメータとする減少関数により、遺贈金額を算出する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、不動産物件の下落率の幅の情報を含む属性値と遺贈金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の下落率に対応する遺贈金額を対応表から取得する。また、遺贈金額取得部１３５は、例えば、不動産物件の下落率を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより遺贈金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、不動産物件の下落率を要素として含むベクトルと遺贈金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、機械学習のアルゴリズムは、上述したように種々のアルゴリズムを採り得る。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、所有者の死亡時の物件の予測買取価格が高いほど高い遺贈金額を取得する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、所有者の死亡時の物件の予測買取価格をパラメータとする増加関数により、遺贈金額を算出する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、不動産物件の予測買取価格の幅を含む属性値と遺贈金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の予測買取価格に対応する遺贈金額を対応表から取得する。また、遺贈金額取得部１３５は、例えば、不動産物件の予測買取価格を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより遺贈金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、不動産物件の予測買取価格を要素として含むベクトルと遺贈金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の各情報が示す値が大きいほど、少ない遺贈金額を取得する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上をパラメータとする減少関数により、遺贈金額を算出する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額の各値の幅を含む属性値と遺贈金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の情報に対応する遺贈金額を対応表から取得する。また、遺贈金額取得部１３５は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより遺贈金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のちの１以上の値を要素として含むベクトルと遺贈金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額が大きいほど、低い遺贈金額を取得する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額をパラメータとする減少関数により、遺贈金額を算出する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の各値の幅を含む属性値と遺贈金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値に対応する遺贈金額を対応表から取得する。また、遺贈金額取得部１３５は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより遺贈金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルと遺贈金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利累計額が大きいほど、低い遺贈金額を取得する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利累計額をパラメータとする減少関数により、遺贈金額算出する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利累計額の幅の情報を含む属性値と遺贈金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、金利累計額に対応する遺贈金額を対応表から取得する。また、遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利累計額を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより遺贈金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、金利累計額を要素として含むベクトルと遺贈金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、金利累計額の取得方法は問わない。金利累計額は、例えば、格納部１１に格納されている。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利が大きいほど、低い遺贈金額を取得する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利をパラメータとする減少関数により、遺贈金額算出する。遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利の幅の情報を含む属性値と遺贈金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、金利に対応する遺贈金額を対応表から取得する。また、遺贈金額取得部１３５は、例えば、金利を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより遺贈金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、金利を要素として含むベクトルと遺贈金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、金利の取得方法は問わない。金利は、例えば、格納部１１に格納されている。

遺贈金額取得部１３５は、例えば、演算式「遺贈金額＝買取価格−死後処理実費総額−貸付合計額」により、遺贈金額を算出する。そして、かかる場合、遺贈金額取得部１３５は、例えば、演算式「買取価格＝査定価格×（１−事業者の取り分の割合）」、「貸付合計額＝管理費・修繕積立金の累積額＋固定資産税額の累積額＋金利累計額」を用いる。なお、金利累計額は、管理費・修繕積立金や固定資産税額を銀行等で借りた場合の金利の合計額である。また、死後処理実費総額、事業者の取り分の割合、金利は、例えば、格納部１１に格納されている。また、査定価格は、例えば、物件情報が有する物件属性値、または査定額情報取得部１３１が取得した査定額情報の値である。さらに、管理費・修繕積立金、固定資産税額は、例えば、物件情報が有する物件属性値である。また、遺贈金額を算出する演算式は、上記の演算式以外の演算式でも良いことは言うまでもない。

融資金額取得部１３６は、物件情報を用いて、不動産物件の所有者への融資の金額である融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、通常、受付部１２が受け付けた物件情報を用いて、融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、１以上の物件属性値を用いて融資金額を取得する。

融資金額取得部１３６は、判断部１３３がキャッシュ化可能であると判断した場合に、融資金額を取得することが好適であるが、判断部１３３の判断を経ずに融資金額を取得しても良い。

融資金額取得部１３６は、例えば、査定額情報が大きいほど、高い融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、例えば、査定額情報をパラメータとする増加関数により、融資金額算出する。融資金額取得部１３６は、例えば、査定額情報の幅の情報を含む属性値と融資金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、査定額情報に対応する融資金額を対応表から取得する。また、融資金額取得部１３６は、例えば、査定額情報を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより融資金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、査定額情報を要素として含むベクトルと融資金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

融資金額取得部１３６は、例えば、不動産物件の下落率情報が特定する下落率が高いほど、低い融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、例えば、不動産物件の下落率をパラメータとする減少関数により、融資金額を算出する。融資金額取得部１３６は、例えば、不動産物件の下落率の幅の情報を含む属性値と融資金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の下落率に対応する融資金額を対応表から取得する。また、融資金額取得部１３６は、例えば、不動産物件の下落率を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより融資金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、不動産物件の下落率を要素として含むベクトルと融資金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、機械学習のアルゴリズムは、上述したように種々のアルゴリズムを採り得る。

融資金額取得部１３６は、例えば、所有者の死亡時の物件の予測買取価格が高いほど高い融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、例えば、所有者の死亡時の物件の予測買取価格をパラメータとする増加関数により、融資金額を算出する。融資金額取得部１３６は、例えば、不動産物件の予測買取価格の幅を含む属性値と融資金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、不動産物件の予測買取価格に対応する融資金額を対応表から取得する。また、融資金額取得部１３６は、例えば、不動産物件の予測買取価格を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより融資金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、不動産物件の予測買取価格を要素として含むベクトルと融資金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

融資金額取得部１３６は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額の各情報が示す値が大きいほど、少ない融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上をパラメータとする減少関数により、融資金額を算出する。融資金額取得部１３６は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額の各値の幅を含む属性値と融資金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の情報に対応する融資金額を対応表から取得する。また、融資金額取得部１３６は、例えば、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより融資金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、所有者の死亡時までの修繕費用総額、所有者の死亡時までの管理費等の総額、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、所有者の死亡時までの金利の総額、死後処理実費総額のちの１以上の値を要素として含むベクトルと融資金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

融資金額取得部１３６は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の各情報の値が大きいほど、低い融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の情報をパラメータとする減少関数により、融資金額を算出する。融資金額取得部１３６は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の各値の幅を含む属性値と融資金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値に対応する融資金額を対応表から取得する。また、融資金額取得部１３６は、例えば、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより融資金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、単位期間の修繕費用、単位期間の管理費等、単位期間の固定資産税額、単位期間の金利の額のうちの１以上の値を要素として含むベクトルと融資金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。

融資金額取得部１３６は、例えば、金利累計額が大きいほど、低い融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、例えば、金利累計額をパラメータとする減少関数により、融資金額算出する。融資金額取得部１３６は、例えば、金利累計額の幅の情報を含む属性値と融資金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、金利累計額に対応する融資金額を対応表から取得する。また、融資金額取得部１３６は、例えば、金利累計額を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより融資金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、金利累計額を要素として含むベクトルと融資金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、金利累計額の取得方法は問わない。金利累計額は、例えば、格納部１１に格納されている。

融資金額取得部１３６は、例えば、金利が大きいほど、低い融資金額を取得する。融資金額取得部１３６は、例えば、金利をパラメータとする減少関数により、融資金額算出する。融資金額取得部１３６は、例えば、金利の幅の情報を含む属性値と融資金額の属性値との組を複数組含む対応表を参照し、金利に対応する融資金額を対応表から取得する。また、融資金額取得部１３６は、例えば、金利を要素として含むベクトルを学習器に適用し、機械学習のアルゴリズムにより融資金額を取得する。なお、かかる場合の学習器は、金利を要素として含むベクトルと融資金額との組を複数組、機械学習のアルゴリズムにより学習し、取得された学習器である。なお、金利の取得方法は問わない。金利は、例えば、格納部１１に格納されている。

融資金額取得部１３６は、例えば、演算式「融資金額＝買取価格−死後処理実費総額−貸付合計額」により、融資金額を算出する。そして、かかる場合、融資金額取得部１３６は、例えば、演算式「買取価格＝査定価格×（１−事業者の取り分の割合）」、「貸付合計額＝管理費・修繕積立金＋固定資産税額＋金利累計額」を用いる。なお、金利累計額は、管理費・修繕積立金や固定資産税額を銀行等で借りた場合の金利の合計額である。また、融資金額を算出する演算式は、上記の演算式以外の演算式でも良いことは言うまでもない。

出力部１４は、各種の情報を出力する。ここで出力とは、通常、外部の装置（例えば、端末装置２）への送信であるが、ディスプレイへの表示、プロジェクターを用いた投影、プリンタでの印字、音出力、記録媒体への蓄積、他の処理装置や他のプログラムなどへの処理結果の引渡しなどを含む概念であると考えても良い。

出力部１４は、例えば、判断部１３３が取得した判断結果に応じた情報を出力する。なお、判断結果に応じた情報とは、例えば、判断結果そのもの、年金額情報、遺贈金額情報、融資金額情報のうちの１以上の情報である。

出力部１４は、例えば、判断結果を出力する。なお、判断結果とは、不動産物件の資産のキャッシュ化が可能か否かに関する情報である。判断結果を出力とは、例えば、不動産物件がマンション年金の仕組みの対象になるか否かの出力である。また、判断結果を出力とは、例えば、不動産物件が終身無料マンションの仕組みの対象になるか否かの出力である。

出力部１４は、例えば、年金額取得部１３４が取得した年金額を出力する。出力部１４は、例えば、遺贈金額取得部１３５が取得した遺贈金額を出力する。出力部１４は、例えば、融資金額取得部１３６が取得した融資金額を出力する。出力部１４は、例えば、遺贈金額取得部１３５が取得した遺贈金額と、融資金額取得部１３６が取得した融資金額とを出力する。

なお、出力部１４は、各種の情報の態様は問わない。各種の情報は、如何様に出力されても良い。

端末装置２を構成する端末格納部２１には、各種の情報が格納される。各種の情報は、例えば、物件情報、物件識別子、ユーザ識別子である。ユーザ識別子は、ユーザを識別する情報である。ユーザ識別子は、例えば、ユーザＩＤ、メールアドレス、電話番号、ＩＰアドレス等である。ユーザ識別子は、ユーザが使用する端末装置２の識別子でも良い。

端末受付部２２は、各種の指示や情報を受け付ける。各種の指示や情報とは、例えば、出力指示、終了指示である。終了指示は、処理の終了の指示である。

各種の指示や情報の入力手段は、タッチパネルやキーボードやマウスやメニュー画面によるもの等、何でも良い。端末受付部２２は、タッチパネルやキーボード等の入力手段のデバイスドライバーや、メニュー画面の制御ソフトウェア等で実現され得る。

端末処理部２３は、各種の処理を行う。各種の処理は、例えば、端末受付部２２が受け付けた指示を送信する指示に構成する処理である。各種の処理は、例えば、端末受信部２５が受信した情報を出力する情報に構成する処理である。

端末送信部２４は、各種の指示や情報を送信する。端末送信部２４は、例えば、端末処理部２３が構成した指示を送信する。端末送信部２４は、例えば、出力指示または物件情報を物件情報処理装置１に送信する。

端末受信部２５は、各種の情報を受信する。端末受信部２５は、例えば、判断結果、年金額情報、遺贈金額情報、融資金額情報を物件情報処理装置１から受信する。

端末出力部２６は、各種の情報を出力する。各種の情報は、例えば、端末処理部２３が構成した情報である。端末出力部２６は、例えば、判断結果、年金額情報、遺贈金額情報、融資金額情報のうちの１または２以上の情報を出力する。ここで、出力とは、ディスプレイへの表示、プロジェクターを用いた投影、プリンタでの印字、音出力、外部の装置への送信、記録媒体への蓄積、他の処理装置や他のプログラムなどへの処理結果の引渡しなどを含む概念である。

格納部１１、物件情報格納部１１１、死亡率情報格納部１１２、および端末格納部２１は、不揮発性の記録媒体が好適であるが、揮発性の記録媒体でも実現可能である。

格納部１１等に情報が記憶される過程は問わない。例えば、記録媒体を介して情報が格納部１１等で記憶されるようになってもよく、通信回線等を介して送信された情報が格納部１１等で記憶されるようになってもよく、あるいは、入力デバイスを介して入力された情報が格納部１１等で記憶されるようになってもよい。

受付部１２は、通常、無線または有線の通信手段で実現されるが、放送を受信する手段で実現されても良い。

受付部１２がユーザにより入力された情報を受け付ける場合、情報の入力手段は、タッチパネルやキーボードやマウスやメニュー画面によるもの等、何でも良い。受付部１２は、例えば、タッチパネルやキーボード等の入力手段のデバイスドライバーや、メニュー画面の制御ソフトウェア等で実現され得る。

処理部１３、査定額情報取得部１３１、下落率情報取得部１３２、判断部１３３、年金額取得部１３４、遺贈金額取得部１３５、融資金額取得部１３６、および端末処理部２３は、通常、ＭＰＵやメモリ等から実現され得る。処理部１３等の処理手順は、通常、ソフトウェアで実現され、当該ソフトウェアはＲＯＭ等の記録媒体に記録されている。但し、ハードウェア（専用回路）で実現しても良い。

出力部１４、および端末送信部２４は、通常、無線または有線の通信手段で実現されるが、放送手段で実現されても良い。

端末出力部２６は、ディスプレイやスピーカー等の出力デバイスを含むと考えても含まないと考えても良い。端末出力部２６は、出力デバイスのドライバーソフトまたは、出力デバイスのドライバーソフトと出力デバイス等で実現され得る。

次に、情報処理システムＡの動作例について説明する。まず、物件情報処理装置１の動作例について、図３のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３０１）受付部１２は、出力指示を受け付けたか否かを判断する。出力指示を受け付けた場合はステップＳ３０２に行き、出力指示を受け付けなかった場合はステップＳ３０１に戻る。ここでは、通常、受付部１２は、出力指示を端末装置２から受信したか否かを判断する。

（ステップＳ３０２）処理部１３は、出力指示に含まれる物件情報を取得する。

（ステップＳ３０３）処理部１３は、出力指示に含まれる種類情報を取得する。

（ステップＳ３０４）処理部１３は、ステップＳ３０３で取得した種類情報が示す制度の種類が「不動産年金」であるか否かを判断する。「不動産年金」であればステップＳ３０５に行き、「不動産年金」でなければステップＳ３１０に行く。

（ステップＳ３０５）判断部１３３は、ステップＳ３０２で取得された物件情報に対応する不動産が「不動産年金」の制度の対象であるか否かを判断する。かかる判断処理は、判断１とする。判断１の処理例について、図４のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３０６）年金額取得部１３４は、ステップＳ３０５における判断結果が「不動産年金」の制度の「利用が可能」であるか否かを判断する。利用が可能である場合はステップＳ３０７に行き、利用が可能でない場合はステップＳ３０８に行く。なお、年金額取得部１３４は、ステップＳ３０５で取得された変数「判断結果」の値が「制度適用可」か「制度適用不可」かを判断する。

（ステップＳ３０７）年金額取得部１３４は、年金額取得処理を行う。年金額取得処理の例について、図５のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３０８）処理部１３は、出力する情報である出力情報を構成する。年金額取得部１３４が年金額を取得している場合、処理部１３は、当該年金額を含む出力情報を構成する。一方、年金額取得部１３４が年金額を取得していない場合、処理部１３は、不動産年金の制度の適用が不可である旨の情報を含む出力情報を構成する。

（ステップＳ３０９）出力部１４は、ステップＳ３１０で構成された出力情報を端末装置２に送信する。ステップＳ３０１に戻る。

（ステップＳ３１０）処理部１３は、ステップＳ３０３で取得した種類情報が示す制度の種類が「終身無料不動産」であるか否かを判断する。「終身無料不動産」であればステップＳ３１１に行き、「終身無料不動産」でなければステップＳ３１７に行く。

（ステップＳ３１１）判断部１３３は、ステップＳ３０２で取得された物件情報に対応する不動産が「終身無料不動産」の制度の対象であるか否かを判断する。かかる判断処理は、判断２とする。判断２の処理例についても、図４のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３１２）遺贈金額取得部１３５は、ステップＳ３１１における判断結果が「終身無料不動産」の制度の「利用が可能」であるか否かを判断する。利用が可能である場合はステップＳ３１３に行き、利用が可能でない場合はステップＳ３１５に行く。なお、遺贈金額取得部１３５、ステップＳ３１１で取得された変数「判断結果」の値が「制度適用可」か「制度適用不可」かを判断する。

（ステップＳ３１３）遺贈金額取得部１３５は、遺贈金額取得処理を行う。遺贈金額取得処理の例について、図６のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３１４）融資金額取得部１３６は、融資金額取得処理を行う。融資金額取得処理の例について、図７のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３１５）処理部１３は、出力する情報である出力情報を構成する。遺贈金額取得部１３５が遺贈金額を取得している場合、処理部１３は、当該遺贈金額とステップＳ３１４で取得された融資金額とを含む出力情報を構成する。一方、遺贈金額取得部１３５が遺贈金額を取得していない場合、処理部１３は、終身無料不動産の制度の適用が不可である旨の情報を含む出力情報を構成する。

（ステップＳ３１６）出力部１４は、ステップＳ３１５で構成された出力情報を端末装置２に送信する。ステップＳ３０１に戻る。

（ステップＳ３１７）処理部１３は、ステップＳ３０３で取得した種類情報が示す制度の種類が「特定遺贈不動産」であるか否かを判断する。「特定遺贈不動産」であればステップＳ３１８に行き、「特定遺贈不動産」でなければステップＳ３０１に戻る。

（ステップＳ３１８）判断部１３３は、ステップＳ３０２で取得された物件情報に対応する不動産が「特定遺贈不動産」の制度の対象であるか否かを判断する。かかる判断処理は、判断３とする。判断３の処理例についても、図４のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３１９）遺贈金額取得部１３５は、ステップＳ３１８における判断結果が「特定遺贈不動産」の制度の「利用が可能」であるか否かを判断する。利用が可能である場合はステップＳ３１３に行き、利用が可能でない場合はステップＳ３１５に行く。なお、遺贈金額取得部１３５、ステップＳ３１８で取得された変数「判断結果」の値が「制度適用可」か「制度適用不可」かを判断する。

（ステップＳ３２０）遺贈金額取得部１３５は、遺贈金額取得処理を行う。遺贈金額取得処理の例について、図６のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ３２１）処理部１３は、出力する情報である出力情報を構成する。遺贈金額取得部１３５が遺贈金額を取得している場合、処理部１３は、当該遺贈金額を含む出力情報を構成する。一方、遺贈金額取得部１３５が遺贈金額を取得していない場合、処理部１３は、特定遺贈不動産の制度の適用が不可である旨の情報を含む出力情報を構成する。

（ステップＳ３２２）出力部１４は、ステップＳ３２１で構成された出力情報を端末装置２に送信する。ステップＳ３０１に戻る。

なお、図３のフローチャートにおいて、判断１、判断２、判断３の処理は行わず、常に、年金額取得部１３４は年金額を取得し、遺贈金額取得部１３５は遺贈金額を取得し、融資金額取得部１３６は融資金額を取得しても良い。

また、図３のフローチャートにおいて、判断１、判断２、判断３の処理は行わず、種類情報に従って、処理が行われても良い。つまり、種類情報が「不動産年金」である場合は年金額取得部１３４は年金額を取得し、種類情報が「終身無料不動産」である場合は遺贈金額取得部１３５は遺贈金額を取得し、かつ融資金額取得部１３６は融資金額を取得し、種類情報が「特定遺贈不動産」である場合は遺贈金額取得部１３５は遺贈金額を取得しても良い。

また、図３のフローチャートにおいて、種類情報を用いずに、「不動産年金」の場合の処理、「終身無料不動産」の場合の処理、「特定遺贈不動産」の場合の処理のうちの、１または２種類以上の処理を行い、出力情報が構成され、出力されても良い。

さらに、図３のフローチャートにおいて、電源オフや処理終了の割り込みにより処理は終了する。

次に、ステップＳ３０５の判断１の処理例、ステップＳ３１１の判断２の処理例、ステップＳ３１８の判断３の処理例について、図４のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ４０１）判断部１３３は、受付部１２が受け付けた出力指示が有する種類情報に対応する条件情報を格納部１１から取得する。

（ステップＳ４０２）判断部１３３は、条件情報が特定する条件が使用する１以上の物件属性値を取得する。なお、ここで、判断部１３３は、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する１以上の物件属性値を用いて、処理部１３が上述した処理により取得した物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件識別子等をキーとして用いて、図示しない外部のサーバから物件属性値を受信する等しても良い。例えば、査定額情報取得部１３１が、受付部１２が受け付けた出力指示が有する１以上の物件属性値を用いて査定額情報を取得し、判断部１３３は当該査定額情報を取得しても良い。また、例えば、下落率情報取得部１３２が、受付部１２が受け付けた出力指示が有する１以上の物件属性値を用いて下落率情報を取得し、判断部１３３は当該下落率情報を取得しても良い。

（ステップＳ４０３）判断部１３３は、条件情報が特定する条件が使用する所有者属性値が存在するか否かを判断する。条件が使用する所有者属性値が存在する場合はステップＳ４０４に行き、存在しない場合はステップＳ４０５に行く。

（ステップＳ４０４）判断部１３３は、条件情報が特定する条件が使用する１以上の所有者属性値を取得する。なお、ここでの１以上の所有者属性値は、例えば、年齢、性別である。

（ステップＳ４０５）判断部１３３は、取得した１以上の物件属性値、または取得した１以上の物件属性値と取得した１以上の所有者属性値とを、ステップＳ４０１で取得した条件情報に適用し、当該条件情報が特定する条件を満たすか否かを判断する。条件を満たすと判断した場合はステップＳ４０６に行き、条件を満たさないと判断した場合はステップＳ４０７に行く。

（ステップＳ４０６）判断部１３３は、変数「判断結果」に値「制度適用可」を代入する。上位処理にリターンする。なお、「制度適用可」の値は、例えば、「１」であるが、問わない。

（ステップＳ４０７）判断部１３３は、変数「判断結果」に値「制度適用不可」を代入する。上位処理にリターンする。なお、「制度適用不可」の値は、例えば、「０」であるが、問わない。

なお、図４のフローチャートにおいて、種類情報は、例えば、不動産年金の制度を示す「不動産年金」、終身無料不動産の制度を示す「終身無料不動産」、または特定遺贈不動産の制度を示す「特定遺贈不動産」である。また、各種類情報に対応する条件情報は異なることは好適であるが、同じでも良い。

次に、ステップＳ３０７の年金額取得処理の例について、図５のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ５０１）年金額取得部１３４は、年金額を取得する際に使用する１以上の物件属性値を取得する。なお、ここで、年金額取得部１３４は、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する１以上の物件属性値を用いて、処理部１３が上述した処理により取得した物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件識別子等をキーとして用いて、図示しない外部のサーバから物件属性値を受信する等しても良い。

（ステップＳ５０２）年金額取得部１３４は、死後処理実費総額情報等を取得する。なお、死後処理実費総額情報等とは、死後処理実費総額情報を含む死後の経費を特定する経費情報である。年金額取得部１３４は、経費情報を格納部１１から取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示から取得しても良い。年金額取得部１３４が経費情報を取得する先は問わない。

（ステップＳ５０３）年金額取得部１３４は、年金額を取得する際に使用する１または２以上の所有者属性値を取得する。なお、１または２以上の所有者属性値は、例えば、年齢、性別を含む。また、年金額取得部１３４は、１以上の所有者属性値を格納部１１から取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示から取得しても良い。年金額取得部１３４が所有者属性値を取得する先は問わない。

（ステップＳ５０４）年金額取得部１３４は、死亡率情報格納部１１２の死亡率情報を用いて、当該所有者の平均余命情報を取得する。年金額取得部１３４は、通常、ステップＳ５０３で取得した年齢、性別を用いて、死亡率情報格納部１１２の死亡率情報を参照し、当該所有者の平均余命情報を取得する。なお、受付部１２が受け付ける等により平均余命情報が与えられた場合、年金額取得部１３４は、死亡率情報を用いて平均余命情報を取得する必要はない。

（ステップＳ５０５）年金額取得部１３４は、ステップＳ５０１で取得した１以上の物件属性値、ステップＳ５０４で取得した所有者の平均余命情報、ステップＳ５０２で取得した死後処理実費総額情報を用いて、年金額を取得する。上位処理にリターンする。なお、年金額取得部１３４が年金額を取得するための具体的な処理例は上述したので、ここでの説明は省略する。

次に、ステップＳ３１３、ステップＳ３３０の遺贈金額取得処理の例について、図６のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ６０１）遺贈金額取得部１３５は、遺贈金額を取得する際に使用する１以上の物件属性値を取得する。なお、ここで、遺贈金額取得部１３５は、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する１以上の物件属性値を用いて、処理部１３が上述した処理により取得した物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件識別子等をキーとして用いて、図示しない外部のサーバから物件属性値を受信する等しても良い。

（ステップＳ６０２）遺贈金額取得部１３５は、死後処理実費総額情報等を取得する。なお、死後処理実費総額情報等とは、死後処理実費総額情報を含む死後の経費を特定する経費情報である。遺贈金額取得部１３５は、経費情報を格納部１１から取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示から取得しても良い。遺贈金額取得部１３５が経費情報を取得する先は問わない。

（ステップＳ６０３）遺贈金額取得部１３５は、ステップＳ６０１で取得した１以上の物件属性値、ステップＳ６０２で取得した死後処理実費総額情報等を用いて、遺贈金額を取得する。上位処理にリターンする。なお、遺贈金額取得部１３５が遺贈金額を取得するための具体的な処理例は上述したので、ここでの説明は省略する。

次に、ステップＳ３１４の融資金額取得処理の例について、図７のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ７０１）融資金額取得部１３６は、融資金額を取得する際に使用する１以上の物件属性値を取得する。なお、ここで、融資金額取得部１３６は、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する１以上の物件属性値を用いて、処理部１３が上述した処理により取得した物件属性値を取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示が有する物件識別子等をキーとして用いて、図示しない外部のサーバから物件属性値を受信する等しても良い。

（ステップＳ７０２）融資金額取得部１３６は、死後処理実費総額情報等を取得する。なお、死後処理実費総額情報等とは、死後処理実費総額情報を含む死後の経費を特定する経費情報である。融資金額取得部１３６は、経費情報を格納部１１から取得しても良いし、受付部１２が受け付けた出力指示から取得しても良い。融資金額取得部１３６が経費情報を取得する先は問わない。

（ステップＳ７０３）融資金額取得部１３５は、ステップＳ７０１で取得した１以上の物件属性値、ステップＳ７０２で取得した死後処理実費総額情報等を用いて、融資金額を取得する。上位処理にリターンする。なお、融資金額取得部１３６が融資金額を取得するための具体的な処理例は上述したので、ここでの説明は省略する。

次に、端末装置２の動作例について、図８のフローチャートを用いて説明する。

（ステップＳ８０１）端末受付部２２は、出力指示を受け付けたか否かを判断する。出力指示を受け付けた場合はステップＳ８０２に行き、出力指示を受け付けなかった場合はステップＳ８０１に戻る。

（ステップＳ８０２）端末処理部２３は、出力指示を構成する。なお、出力指示は、例えば、１以上の物件属性値、死後処理実費総額情報等を含む。また、物件特定情報は、例えば、物件を特定できる情報を有する。物件を特定できる情報は、例えば、物件識別子、地域を特定する情報等である。

（ステップＳ８０３）端末送信部２４は、ステップＳ８０２で構成された出力指示を物件情報処理装置１に送信する。

（ステップＳ８０４）端末受信部２５は、出力情報を受信したか否かを判断する。出力情報を受信した場合はステップＳ８０５に行き、出力情報を受信しなかった場合はステップＳ８０４に戻る。

（ステップＳ８０５）端末処理部２３は、ステップＳ８０４で受信された出力情報を用いて、出力する出力情報を構成する。そして、端末出力部２６は、かかる出力情報を出力する。処理を終了する。

以下、本実施の形態における情報処理システムＡの具体的な動作について説明する。情報処理システムＡの概念図は図１である。

今、物件情報処理装置１の物件情報格納部１１１には、１以上の物件情報が格納されている物件情報管理表が格納されている。物件情報の例は、図９である。物件情報は、各属性ごとの物件属性値の集合である。

図９において、物件情報の中に、所有者属性値が含まれているが、物件情報に所有者属性値は含まなくても良い。また、ここでの所有者属性値の例は、「所得税＋住民税の実質税率」である。「所得税＋住民税の実質税率」とは、所得税と住民税とを加えた実質的な税率である。割安感情報は、ここでは割安度である。定期期間賃料情報は、ここでは年間賃料である。「補正後物件中古値上がり率／築年数−２％」は、補正後物件中古値上がり率を築年数で除算して、２を減算した数値（％）である。「（１０）（１２）（１６）〜（２１）の平均値」とは、ＩＤ（１０）（１２）（１６）（１７）（１８）（１９）（２０）（２１）の属性値の平均値である。位置情報は、物件が存在する場所の代表点の（緯度，経度）である。配置情報は、集合住宅（ここでは、マンション）の図面の画像上の相対的な位置情報（左上座標，右下座標）である。また、物件情報管理表において、物件識別子「Ｂ００１」の属性値として、「階数：１０階」「向き：北西」「最上階：１」「最上階より１つ下の階：０」が管理されている、とする。

また、死亡率情報格納部１１２には、図１０に示す死亡率情報管理表が格納されている、とする。年齢別、性別ごとの平均余命情報が格納されている。平均余命情報は、ここでは、平均的な余命期間（ここでは、月数）である。

また、格納部１１には、図１１に示す条件情報管理表が格納されている、とする。条件情報管理表は、「ＩＤ」「種類情報」「条件情報」を有するレコードを複数有する。「ＩＤ」はレコードを識別する情報である。「種類情報」は、制度の種類を示す情報であり、ここでは、「マンション年金」「終身無料マンション」「特定遺贈マンション」である。「マンション年金」は「不動産年金」の制度のうちマンションを対象とした制度である。「終身無料マンション」は「終身無料不動産」の制度のうちマンションを対象とした制度である。「特定遺贈マンション」は「特定遺贈不動産」の制度のうちマンションを対象とした制度である。

また、図１１において、「マンション年金」に対応する「条件情報」は、「下落率が２．０％／年以下」であることである。また、「終身無料マンション」に対応する「条件情報」は、「下落率が２．０％／年以下であり、かつ査定額が５０００万円以上」であることである。また、「特定遺贈マンション」に対応する「条件情報」は、「所有者の年齢が５０歳以上６０歳未満の場合は下落率が１．０％／年以下」、「所有者の年齢が６０歳以上７０歳未満の場合は、下落率が１．５％／年以下」、「所有者の年齢が７０歳以上の場合は下落率が２．０％／年以下」であることである。

かかる状況において、ユーザは、「年齢：７０」「性別：女」「配偶者：無」の所有者属性値と物件識別子「Ｂ００１」とを有する出力指示を、端末装置２に入力した、とする。

すると、端末装置２の端末受付部２２は、「年齢：７０」「性別：女」「配偶者：無」の所有者属性値と物件識別子「Ｂ００１」とを有する出力指示を受け付ける。次に、端末処理部２３は、送信する出力指示を構成する。そして、端末送信部２４は、構成された出力指示を物件情報処理装置１に送信する。

次に、物件情報処理装置１の受付部１２は、出力指示を受信する。なお、出力指示は、「年齢：７０」「性別：女」「配偶者：無」の所有者属性値と物件識別子「Ｂ００１」とを有する。

次に、処理部１３は、出力指示に含まれる物件識別子「Ｂ００１」と対になる物件情報を取得する。なお、物件情報は、図９の情報である。

次に、判断部１３３は、種類情報「マンション年金」に対応する条件情報「下落率情報＜＝２．０」を図１１の条件情報管理表から取得する。次に、判断部１３３は、条件情報が特定する条件が使用する物件属性値である下落率情報「１．０」を取得する（図９の物件情報を参照）。次に、判断部１３３は、取得した下落率情報「１．０」を、条件情報「下落率情報＜＝２．０」に適用し、当該条件情報が特定する条件を満たす、と判断する。そして、判断部１３３は、種類情報「マンション年金」に対応する判断結果の変数に値「制度適用可」を代入する。

次に、年金額取得部１３４は、以下のように年金額取得処理を行う。つまり、年金額取得部１３４は、年金額を算出するための以下の演算式（１）〜（１１）を格納部１１から読み出す。

演算式（１）「年金額＝（所有者の死亡時の物件の予測買取価格−所有者の死亡時までの修繕費用総額−所有者の死亡時までの管理費等の総額−所有者の死亡時までの固定資産税額の総額−所有者の死亡時までの金利の総額−死後処理実費総額）／所有者の死亡時までの平均期間」

演算式（２）「所有者の死亡時の物件の予測買取価格＝不動産物件の現在の査定価格（査定額情報）×（１−下落率情報＊所有者の死亡時までの平均年数）」

演算式（３）「所有者の死亡時までの修繕費用総額＝修繕費用×所有者の死亡時までの平均年数」

演算式（４）「所有者の死亡時までの管理費等の総額＝管理費等費用×所有者の死亡時までの平均年数」

演算式（５）「所有者の死亡時までの固定資産税額の総額＝所有者の死亡時までの固定資産税額の累積」

演算式（６）「各年の固定資産税額＝各年の査定価格×０．３２％」

演算式（７）「所有者の死亡時までの金利の総額＝（現時点までの管理費等費用の累積＋現時点までの固定資産税額の累積）×金利」

演算式（８）「遺贈金額＝買取価格−死後処理実費総額−貸付合計額」

演算式（９）「買取価格＝査定価格×（１−事業者の取り分の割合）」

演算式（１０）「貸付合計額＝管理費等の累積額＋固定資産税額の累積額＋金利累計額」

演算式（１１）「融資金額＝買取価格−死後処理実費総額−貸付合計額」

そして、年金額取得部１３４は、上記の演算式（１）〜（１１）で使用している情報を取得する。つまり、年金額取得部１３４は、死亡率情報管理表を参照し、年齢「７０」性別「女性」と対になる平均余命情報「２４０月」を取得する。そして、年金額取得部１３４は、平均余命情報「２４０月」と格納部１１に格納されている「１年＝１２月」とを用いて、「所有者の死亡時までの平均年数＝２４０／１２＝２０」を取得する。また、物件属性値「不動産物件の現在の査定価格＝６０００万円」、下落率情報の「下落率＝２．０」、算出した「所有者の死亡時までの平均年数＝２４０／１２＝２０」を演算式（２）に代入し、演算を実行することにより「所有者の死亡時の物件の予測買取価格＝６０００万円×（１−０．０２＊２０）＝３６００万円」を得る。

次に、年金額取得部１３４は、死後処理実費総額「６０００００円」と、金利「１．０％」とを格納部１１から読み出す。

次に、年金額取得部１３４は、物件属性値の「修繕費用＝３０万円」、「管理費等費用＝２４万円」を図９の物件情報から取得する。

次に、年金額取得部１３４は、演算式（３）により、「所有者の死亡時までの修繕費用総額＝３０万円×２０年＝６００万円」を算出する。

次に、年金額取得部１３４は、演算式（４）により、「所有者の死亡時までの管理費等の総額＝２４万円×２０年＝４８０万円」を算出する。

次に、年金額取得部１３４は、演算式（５）（６）により、所有者の死亡時までの固定資産税額の総額「３４７５２００円」を算出した、とする。

次に、年金額取得部１３４は、演算式（７）と読み出した金利「１．０％」を用いて、所有者の死亡時までの金利の総額「８８１６６４円」を算出した、とする。

次に、年金額取得部１３４は、演算式（１）に、取得した値を代入し、「年金額＝（３６００万円−６００万円−４８０万円−３４７５２００円−８８１６６４円−６０万円）／２０年＝１０１２１５７円」を得る。

次に、判断部１３３は、種類情報「終身無料マンション」に対応する条件情報「下落率情報＜＝２．０ ＡＮＤ 査定額情報＞＝５０００万円」を図１１の条件情報管理表から取得する。次に、判断部１３３は、条件情報が特定する条件が使用する物件属性値である下落率情報「１．０」、査定額情報「６０００万円」を取得する（図９の物件情報を参照）。次に、判断部１３３は、取得した下落率情報「１．０」、査定額情報「６０００万円」を、条件情報「下落率情報＜＝２．０ ＡＮＤ 査定額情報＞＝５０００万円」に適用し、当該条件情報が特定する条件を満たす、と判断する。そして、判断部１３３は、種類情報「終身無料マンション」に対応する判断結果の変数に値「制度適用可」を代入する。

次に、遺贈金額取得部１３５は、以下のように遺贈金額取得処理を行う。また、融資金額取得部１３６は、以下のように融資金額取得処理を行う。遺贈金額取得部１３５は、年金額取得部１３４とは異なる金利「３．０％」を用いる、とする。つまり、格納部１１には、種類情報に応じた金利が格納されている、とする。

そして、遺贈金額取得部１３５は、格納部１１の演算式（８）〜（１１）、物件属性値「査定価格（査定額情報）＝６０００万円」、物件属性値「管理費等＝２４万円」、演算式（５）、演算式（６）を用いて算出した「固定資産税額」、格納部１１の死後処理実費総額情報「６０万円」、格納部１１の事業者の取り分の割合（例えば、１０％）を用いて、遺贈金額「２３００万円」を算出した、とする。なお、この遺贈金額は、所有者が平均余命で死亡した場合の遺贈金額である。

また、融資金額取得部１３６は、演算式（１１）等を用いて、融資金額「２３００万円」を取得した、とする。

次に、判断部１３３は、種類情報「特定遺贈マンション」に対応する条件情報（ＩＤ＝３の条件情報）を図１１の条件情報管理表から取得する。次に、判断部１３３は、条件情報が特定する条件が使用する物件属性値である下落率情報「１．０」（図９の物件情報を参照）、年齢「７０」を取得する。次に、判断部１３３は、取得した下落率情報「１．０」、年齢「７０」を、「ＩＤ＝３」の条件情報に適用し、当該条件情報が有する「７０＜＝年齢 ＡＮＤ 下落率情報＜＝２．０」を満たす、と判断する。つまり、判断部１３３は、種類情報「特定遺贈マンション」に対応する条件情報を満たす、と判断する。そして、判断部１３３は、種類情報「特定遺贈マンション」に対応する判断結果の変数に値「制度適用可」を代入する。

次に、遺贈金額取得部１３５は、上述したように遺贈金額取得処理を行い、遺贈金額「２３００万円」を算出した、とする。なお、この遺贈金額は、所有者が平均余命で死亡した場合の遺贈金額である。

次に、処理部１３は、出力する情報である出力情報を構成する。そして、出力部１４は、構成された出力情報を端末装置２に送信する。なお、出力情報は、各種類情報ごとの情報（年金額、遺贈金額、融資金額）を含む。

次に、端末装置２の出力情報を受信する。そして、端末処理部２３は、受信された出力情報を用いて、出力する出力情報を構成する。そして、端末出力部２６は、かかる出力情報を出力する。なお、かかる場合の出力例は、図１２である。

以上、本実施の形態によれば、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。

また、本実施の形態によれば、所有者情報をも使用して、不動産物件をキャッシュ化する場合に精度高く情報提供を行える。

また、本実施の形態によれば、不動産物件の下落率情報を取得し、当該下落率情報を用いて、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行える。

また、本実施の形態によれば、不動産物件をキャッシュ化できるか否かの判断結果を提示できる。

また、本実施の形態によれば、不動産物件から年金を得る仕組みを実現する場合に必要な情報提供を行える。

また、本実施の形態によれば、不動産物件を遺贈する場合に必要な情報提供を行える。

さらに、本実施の形態によれば、不動産物件をキャッシュ化する場合に、融資金額の情報を得ることができる。

なお、本実施の形態における処理は、ソフトウェアで実現しても良い。そして、このソフトウェアをソフトウェアダウンロード等により配布しても良い。また、このソフトウェアをＣＤ−ＲＯＭなどの記録媒体に記録して流布しても良い。なお、このことは、本明細書における他の実施の形態においても該当する。なお、本実施の形態における情報処理装置を実現するソフトウェアは、以下のようなプログラムである。つまり、このプログラムは、コンピュータを、不動産物件に関する情報であり、当該不動産物件の属性値である１以上の物件属性値を有する物件情報を受け付ける受付部と、前記物件情報を用いて、不動産物件の資産をキャッシュにするキャッシュ化が可能か否かを判断し、判断結果を取得する判断部と、前記判断結果に応じた情報を出力する出力部として機能させるためのプログラムである。

また、図１３は、本明細書で述べたプログラムを実行して、上述した種々の実施の形態の物件情報処理装置１等を実現するコンピュータの外観を示す。上述の実施の形態は、コンピュータハードウェア及びその上で実行されるコンピュータプログラムで実現され得る。図１３は、このコンピュータシステム３００の概観図であり、図１４は、システム３００のブロック図である。

図１３において、コンピュータシステム３００は、ＣＤ−ＲＯＭドライブを含むコンピュータ３０１と、キーボード３０２と、マウス３０３と、モニタ３０４とを含む。

図１４において、コンピュータ３０１は、ＣＤ−ＲＯＭドライブ３０１２に加えて、ＭＰＵ３０１３と、ＣＤ−ＲＯＭドライブ３０１２等に接続されたバス３０１４と、ブートアッププログラム等のプログラムを記憶するためのＲＯＭ３０１５と、ＭＰＵ３０１３に接続され、アプリケーションプログラムの命令を一時的に記憶するとともに一時記憶空間を提供するためのＲＡＭ３０１６と、アプリケーションプログラム、システムプログラム、及びデータを記憶するためのハードディスク３０１７とを含む。ここでは、図示しないが、コンピュータ３０１は、さらに、ＬＡＮへの接続を提供するネットワークカードを含んでも良い。

コンピュータシステム３００に、上述した実施の形態の物件情報処理装置１等の機能を実行させるプログラムは、ＣＤ−ＲＯＭ３１０１に記憶されて、ＣＤ−ＲＯＭドライブ３０１２に挿入され、さらにハードディスク３０１７に転送されても良い。これに代えて、プログラムは、図示しないネットワークを介してコンピュータ３０１に送信され、ハードディスク３０１７に記憶されても良い。プログラムは実行の際にＲＡＭ３０１６にロードされる。プログラムは、ＣＤ−ＲＯＭ３１０１またはネットワークから直接、ロードされても良い。

プログラムは、コンピュータ３０１に、上述した実施の形態の物件情報処理装置１等の機能を実行させるオペレーティングシステム（ＯＳ）、またはサードパーティープログラム等は、必ずしも含まなくても良い。プログラムは、制御された態様で適切な機能（モジュール）を呼び出し、所望の結果が得られるようにする命令の部分のみを含んでいれば良い。コンピュータシステム３００がどのように動作するかは周知であり、詳細な説明は省略する。

また、上記プログラムを実行するコンピュータは、単数であってもよく、複数であってもよい。すなわち、集中処理を行ってもよく、あるいは分散処理を行ってもよい。

また、上記各実施の形態において、一の装置に存在する２以上の通信手段は、物理的に一の媒体で実現されても良いことは言うまでもない。

また、上記各実施の形態において、各処理は、単一の装置によって集中処理されることによって実現されてもよく、あるいは、複数の装置によって分散処理されることによって実現されてもよい。

本発明は、以上の実施の形態に限定されることなく、種々の変更が可能であり、それらも本発明の範囲内に包含されるものであることは言うまでもない。

以上のように、本発明にかかる物件情報処理装置は、不動産物件をキャッシュ化する場合に必要な情報提供を行えるという効果を有し、物件情報処理装置等として有用である。

１ 物件情報処理装置
２ 端末装置
１１ 格納部
１２ 受付部
１３ 処理部
１４ 出力部
２１ 端末格納部
２２ 端末受付部
２３ 端末処理部
２４ 端末送信部
２５ 端末受信部
２６ 端末出力部
１１１ 物件情報格納部
１１２ 死亡率情報格納部
１３１ 査定額情報取得部
１３２ 下落率情報取得部
１３３ 判断部
１３４ 年金額取得部
１３５ 遺贈金額取得部
１３６ 融資金額取得部

Claims (10)

1. 所有者が不動産物件に住み続けながら、当該不動産物件の資産を用いて、キャッシュを得る資産キャッシュ化の制度であり、かつ主体者が前記所有者の死後処理を行う制度を支援する物件情報処理装置であって、
   死後処理実費総額を特定する死後処理実費総額情報が格納される格納部と、
   不動産物件に関する情報であり、当該不動産物件の属性値である１以上の物件属性値を有する物件情報を受け付ける受付部と、
   前記受付部が受け付けた物件情報が有する１以上の物件属性値を取得し、当該１以上の物件属性値を用いて、前記資産キャッシュ化の制度を利用できるか否かを判断し、判断結果を取得する判断部と、
   前記受付部が受け付けた物件情報が有する１以上の物件属性値を取得し、前記格納部から死後処理実費総額情報を取得し、当該１以上の物件属性値と死後処理実費総額情報とを用いて、年金額を取得する年金額取得処理、または遺贈金額を取得する遺贈金額取得処理、または融資金額を取得する融資金額取得処理のうち１以上の処理を行う処理部と、
   前記判断結果に応じた情報であり、前記処理部が取得した年金額、遺贈金額、または融資金額のうちの１以上を出力する出力部とを具備し、
   前記年金額取得処理は、
   前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い年金額を取得する処理であり、
   前記遺贈金額取得処理は、
   前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い遺贈金額を取得する処理であり、
   前記融資金額取得処理は、
   前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い融資金額を取得する処理である、物件情報処理装置。
2. 前記資産キャッシュ化の制度は、前記所有者の不動産物件を、前記主体者が所有者から譲渡を受け、譲渡した前記所有者が、生涯、当該不動産物件に住み続けることができ、前記所有者が年金を受け取れ、かつ前記主体者が死後処理を行う制度である不動産年金制度であって、
   前記処理部は、
   前記物件情報が有する所有者の死亡時の物件の予測買取価格が高いほど高い年金額を取得する第一年金額取得処理、
   前記受付部が受け付けた前記所有者の年齢と性別とを用いて、前記格納部に格納されている所有者の年齢と性別とに対応する死亡率情報を参照し、当該死亡率情報から前記所有者の年齢に対応する平均寿命である前記所有者の死亡時までの平均年数を取得し、当該平均年数が多いほど低い年金額を取得する第二年金額取得処理、
   前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの修繕費用総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの管理費の総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの金利の総額、前記死後処理実費総額のうちの１以上の各情報が示す値が大きいほど、少ない年金額を取得する第三年金額取得処理、
   前記物件情報が有する単位期間の修繕費用、前記物件情報が有する単位期間の管理費、前記物件情報が有する単位期間の固定資産税額、前記物件情報が有する単位期間の金利の額のうちの１以上の各情報の値が大きいほど、低い年金額を取得する第四年金額取得処理のうちのいずれか１以上の年金額取得処理を行う年金額取得部を具備し、
   前記出力部は、
   前記処理部が取得した年金額を出力する請求項１記載の物件情報処理装置。
3. 前記資産キャッシュ化の制度は、前記不動産物件の所有者に変わり、前記主体者が当該不動産物件に対する管理費・修繕積立金を支払い、前記所有者が融資を受け取れ、不動産物件を売却し、売却した費用の一部を遺贈し、かつ前記主体者が死後処理を行う制度である終身無料不動産制度、または前記不動産物件の所有者に変わり、前記主体者が管理費・修繕積立金を支払い、かつ前記所有者の死後、前記主体者が死後処理を行い、不動産物件を売却し、売却した費用の一部を特定遺贈する制度である特定遺贈不動産制度であって、
   前記処理部は、
   前記物件情報が有する前記所有者の死亡時の物件の予測買取価格が高いほど高い遺贈金額を取得する第一遺贈金額取得処理、
   前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの修繕費用総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの管理費の総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの金利の総額のうちの１以上の各情報が示す値が大きいほど、少ない遺贈金額を取得する第二遺贈金額取得処理、
   前記物件情報が有する単位期間の修繕費用、前記物件情報が有する単位期間の管理費、前記物件情報が有する単位期間の固定資産税額、前記物件情報が有する単位期間の金利の額のうちの１以上の各情報の値が大きいほど、低い遺贈金額を取得する第三遺贈金額取得処理、
   管理費・修繕積立金や固定資産税額を前記所有者の死亡時まで借りた場合の金利の合計額である金利累計額であり、格納部に格納されている金利累計額を取得し、当該金利累計額が大きいほど、低い遺贈金額を取得する第四遺贈金額取得処理のうちのいずれか１以上の遺贈金額取得処理を行う遺贈金額取得部を具備し、
   前記出力部は、
   前記処理部が取得した遺贈金額を出力する請求項１記載の物件情報処理装置。
4. 前記資産キャッシュ化の制度は、前記不動産物件の所有者に変わり、前記主体者が当該不動産物件に対する管理費・修繕積立金を支払い、前記所有者が融資を受け取れ、不動産物件を売却し、売却した費用の一部を遺贈し、かつ前記主体者が死後処理を行う制度である終身無料不動産制度であって、
   前記処理部は、
   前記物件情報が有する前記所有者の死亡時の物件の予測買取価格が高いほど高い融資金額を取得する第一融資金額取得処理、
   前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの修繕費用総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの管理費の総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの固定資産税額の総額、前記物件情報が有する前記所有者の死亡時までの金利の総額、前記死後処理実費総額のうちの１以上の各情報が示す値が大きいほど、少ない融資金額を取得する第二融資金額取得処理、
   前記物件情報が有する単位期間の修繕費用、前記物件情報が有する単位期間の管理費、前記物件情報が有する単位期間の固定資産税額、前記物件情報が有する単位期間の金利の額のうちの１以上の各情報の値が大きいほど、低い融資金額を取得する第三融資金額取得処理、
   管理費・修繕積立金や固定資産税額を前記所有者の死亡時まで借りた場合の金利の合計額である金利累計額であり、格納部に格納されている金利累計額を取得し、当該金利累計額が大きいほど、低い遺贈金額を取得する第四融資金額取得処理のうちのいずれか１以上の融資金額取得処理を行う融資金額取得部を具備し、
   前記出力部は、
   前記処理部が取得した融資金額を出力する請求項１記載の物件情報処理装置。
5. 前記受付部は、
   前記不動産物件の所有者の年齢を含む１以上の所有者属性値を有する所有者情報をも受け付け、
   前記判断部は、
   前記年齢が閾値より若い場合、前記資産キャッシュ化の制度を利用できないと判断し、前記年齢が閾値より高齢の場合、前記資産キャッシュ化の制度を利用できると判断し、
   前記出力部は、
   前記判断部が利用できないと判断した場合に、前記資産キャッシュ化の制度を利用できない旨の情報を出力する請求項１から請求項４いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
6. 前記物件情報に対応する下落率を特定する下落率情報を取得する下落率情報取得部をさらに具備し、
   前記判断部は、
   前記下落率情報を用いて、前記資産キャッシュ化の制度を利用できるか否かを判断する請求項１から請求項４いずれか一項に記載の物件情報処理装置。
7. 前記判断部は、
   前記下落率情報が特定する下落率が閾値以下または閾値未満である場合、前記資産キャッシュ化の制度を利用できると判断する請求項６記載の物件情報処理装置。
8. 前記物件情報は、広さを特定する広さ情報、集合住宅の中の階数を特定する階数情報、集合住宅の規模を特定する規模情報、査定額を特定する査定額情報、管理費または／および修繕積立金を特定する管理費情報、固定資産税額を特定する固定資産税額情報、修繕費用を特定する修繕費用情報のうちの１以上の物件属性値を有し、
   前記下落率情報取得部は、
   前記１以上の物件属性値を用いて下落率情報を取得する請求項６または請求項７記載の物件情報処理装置。
9. 所有者が不動産物件に住み続けながら、当該不動産物件の資産を用いて、キャッシュを得る資産キャッシュ化の制度であり、かつ主体者が前記所有者の死後処理を行う制度を支援する物件情報処理方法であって、
   死後処理実費総額を特定する死後処理実費総額情報が格納される格納部と、受付部と、判断部と、処理部と、出力部とにより実現される物件情報処理方法であって、
   前記受付部が、不動産物件に関する情報であり、当該不動産物件の属性値である１以上の物件属性値を有する物件情報を受け付ける受付ステップと、
   前記判断部が、前記受付ステップで受け付けられた物件情報が有する１以上の物件属性値を取得し、当該１以上の物件属性値を用いて、前記資産キャッシュ化の制度を利用できるか否かを判断し、判断結果を取得する判断ステップと、
   前記処理部が、前記受付ステップで受け付けられた物件情報が有する１以上の物件属性値を取得し、前記格納部から死後処理実費総額情報を取得し、当該１以上の物件属性値と死後処理実費総額情報とを用いて、年金額を取得する年金額取得処理、または遺贈金額を取得する遺贈金額取得処理、または融資金額を取得する融資金額取得処理のうち１以上の処理を行う処理ステップと、
   前記出力部が、前記判断結果に応じた情報であり、前記処理ステップで取得された年金額、遺贈金額、または融資金額のうちの１以上を出力する出力ステップとを具備し、
   前記年金額取得処理は、
   前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い年金額を取得する処理であり、
   前記遺贈金額取得処理は、
   前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い遺贈金額を取得する処理であり、
   前記融資金額取得処理は、
   前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い融資金額を取得する処理である、物件情報処理方法。
10. 所有者が不動産物件に住み続けながら、当該不動産物件の資産を用いて、キャッシュを得る資産キャッシュ化の制度であり、かつ主体者が前記所有者の死後処理を行う制度を支援するプログラムであって、
    死後処理実費総額を特定する死後処理実費総額情報が格納される格納部にアクセス可能なコンピュータを、
    不動産物件に関する情報であり、当該不動産物件の属性値である１以上の物件属性値を有する物件情報を受け付ける受付部と、
    前記受付部が受け付けた物件情報が有する１以上の物件属性値を取得し、当該１以上の物件属性値を用いて、前記資産キャッシュ化の制度を利用できるか否かを判断し、判断結果を取得する判断部と、
    前記受付部が受け付けた物件情報が有する１以上の物件属性値を取得し、前記格納部から死後処理実費総額情報を取得し、当該１以上の物件属性値と死後処理実費総額情報とを用いて、年金額を取得する年金額取得処理、または遺贈金額を取得する遺贈金額取得処理、または融資金額を取得する融資金額取得処理のうち１以上の処理を行う処理部と、
    前記判断結果に応じた情報であり、前記処理部が取得した年金額、遺贈金額、または融資金額のうちの１以上を出力する出力部として機能させ、
    前記年金額取得処理は、
    前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い年金額を取得する処理であり、
    前記遺贈金額取得処理は、
    前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い遺贈金額を取得する処理であり、
    前記融資金額取得処理は、
    前記死後処理実費総額情報が特定する死後処理実費総額が小さいほど、高い融資金額を取得する処理である、プログラム。