JP4493986B2

JP4493986B2 - リバースモーゲージ収支シミュレーション計算システム

Info

Publication number: JP4493986B2
Application number: JP2003388482A
Authority: JP
Inventors: 直史小郷; 満川口; 芳裕川野
Original assignee: Asahi Kasei Homes Corp
Current assignee: Asahi Kasei Homes Corp
Priority date: 2003-11-18
Filing date: 2003-11-18
Publication date: 2010-06-30
Anticipated expiration: 2023-11-18
Also published as: JP2005149327A

Description

本発明は、リバースモーゲージに基づいて建物を担保にした借り入れのシミュレーションを行うリバースモーゲージ収支シミュレーション計算システムに関する。

従来、リバースモーゲージと呼ばれる融資制度が知られている。この制度は融資を受けたい人が融資会社に対して自己の住宅を担保にして融資を申し込む。

融資会社は図１（Ａ）に示すように申し込みを受けてからリバースモーゲージの契約が終了するまでに徐々に融資金額合計（借入者にとっては借り入れ残高）を増やしていく。契約の終了時点は、借入者が死亡した時点（図１（Ａ）の契約終了１）か、担保にした建物の資産価値が借り入れ残高(融資金額合計)に到達した時点（図１（Ａ）かの契約終了２）のいずれかとなる。契約の終了時には、融資会社は担保となった物件を売却して融資の回収を行う。

一般に知られているローンなどの融資は、図１（Ｂ）に示すように借入者の返済に応じて借り入れ残高が減少するのに対して、リバースモーゲージは図１（Ａ）に示すように借り入れ残高が増加するという特徴を有する。

このようなリバースモーゲージに基づいてプレミアム価格を決定するコンピュータシステムも提案されている。（特許文献１参照）
特開２００１-３２５４３１号公報

しかしながら、リバースモーゲージという融資制度は、契約時に土地・建物の資産価値、上記を担保物件とした融資の期間（契約期間）、および金利を設定するために、たとえば、実際の金利が変動すると、借入者か融資会社かのどちらかが利益を受け、他方が損をする等の種々のリスクが生じやすい。

このため、リバースモーゲージを改良した融資制度およびその制度に基づいて収支計算を行うリバースモーゲージ収支計算システムが望まれていた。

本発明の目的は、上述の点に鑑みて、改良のリバースモーゲージ融資制度に好適なリバースモーゲージ収支シミュレーション計算システムを提供することにある。

このような目的を達成するために、請求項１の発明は、コンピュータを使用して、ユーザーの所有する建物を担保物件としてユーザーに対してリバースモーゲージの融資を行うとともに該建物を他人に賃貸した場合の収支を計算するリバースモーゲージ収支シミュレーション方法であって、
前記コンピュータは記憶手段、登録手段、計算手段および表示手段を有し、前記記憶手段には、賃貸料の計算用データ、建物資産価格および土地資産価格の計算用データを記憶されており、
前記登録手段が、ユーザーのリバースモーゲージ融資に関する契約期間、当該時点における適用金利、ユーザーの所有する建築時期、仕様を含む建築履歴情報を含む建物情報、および土地情報を登録する第１のステップと、
前記計算手段が、建物資産価格および土地資産価格の計算用データ、前記建物情報、および土地情報を使用して、予め定めた第１の計算式にしたがって当該時点における土地および建物資産価格の和である契約終了後の買取り保証額を、計算する第２のステップと、
前記計算手段が、前記適用金利を使用して前記ステップで計算した買取り保証額を前記リバースモーゲージの融資額として、前記契約期間におけるリバースモーゲージの金利支払額を、予め定めた第２の計算式にしたがって計算する第３のステップと、
前記計算手段が、前記賃貸料の計算用データ、賃料単価データを使用して、前記契約期間において前記ユーザーの所有する建物および土地を他人に賃貸したときに得られる賃料収入および該賃料収入から前記ステップで計算したリバースモーゲージの金利支払額を差し引いた賃料保証額を予め定めた第３の計算式にしたがって計算する第４のステップと、
前記表示手段が、前記当該時点におけるユーザーに対するリバースモーゲージの融資可能額を、前記買取り保証額を限度額として表示する第５のステップと
を有することを特徴とする。

請求項２の発明は、前記表示手段が、前記当該時点におけるユーザーに対する賃料保証額、賃料収入、及びリバースモーゲージの金利支払額を表示する第６のステップをさらに有することを特徴とする。

請求項３の発明は、前記建築履歴情報が、建築の時期または仕様、及び該建物のメンテナンスまたは増改築の時期または仕様に関する履歴情報を含むことを特徴とする。

請求項４の発明は、前記記憶手段に記憶された情報を使用して、ユーザー契約の終了のための予め定めた判定条件を満足するか否かを判定する判定手段を前記コンピュータはさらに有し、前記判定手段が一定周期で繰り返し判定処理を行い、判定条件を満足しないの判定が得られた場合には、警告を行うステップをさらに備えたことを特徴とする。
を特徴とする。

請求項５の発明は、請求項１乃至４に記載のリバースモーゲージ収支シミュレーション方法をコンピュータで実行するためのプログラムである。
を特徴とする。
請求項６の発明は、請求項５に記載のプログラムを搭載したコンピュータシステムである。

本発明によれば、担保物件に対してリバースモーゲージによる融資を行った場合の収支を、担保物件情報を使用して計算するリバースモーゲージ収支シミュレーション計算システムにおいて、担保物件情報を使用して、リバースモーゲージ融資額を予め定めた第１の計算式にしたがって計算する第１の計算手段と、該第１の計算手段により計算したリバースモーゲージ融資額に対するリバースモーゲージ金利支払額を予め定めた第２の計算式にしたがって、計算する第２の計算手段と、賃貸関連情報を使用して賃料収入および前記第２の計算手段により計算したリバースモーゲージ金利支払額を差し引いた後の賃貸保証額を予め定めた第３の計算式にしたがって、計算する第３の計算手段と、前記第１の計算手段、前記第２の計算手段および前記第３の計算手段により計算された計算結果を出力する出力手段とを備える。

これによりリバースモーゲージの担保物件をリバースモーゲージ融資契約の終了までの期間中に賃貸した場合の賃貸保証金額を知ることができるので、たとえ、金利が変動しても、ユーザーが影響を受けることは少なくなる。

また、融資会社にとっても、融資金額の金利を賃貸料（賃料）から差し引くことができるので、融資の金利が変動しても、確実に金利を受け取ることができる。

融資残高や金利が変動したときや、融資を行ったときには、その時点の新たな融資残高や金利を入力して、融資可能額を（再）計算することができ、世の中の金利変動に対応した収支計算を行うことができる。

また、本発明のシステムには、建物資産価格についてメンテナンス情報を使った適切な評価を行うことができる計算式を搭載しているので、ユーザーの資産を最大限活用したリバースモーゲージ融資金計算とその収支計算ができる。

また、複数種類のリバースモーゲージを用意することでユーザーのニーズに応じた収支計算を行うことができる。

本発明によれば、従来のリバースモーゲージとは異なり、リバースモーゲージ融資契約の終了までの期間中に担保物件となる土地や建物を第三者に賃貸するという新たなビジネスモデルにしたがって、たとえば、月額の賃貸保証金額をシミュレーションする。このため、ユーザー（リバースモーゲージの融資を受ける者）は、融資申込み後の生活資金を確保しながら、融資の返済を行うことができる。さらに、リバースモーゲージ融資の期間(契約期間)の変更に伴い、資産価値が変動しても、予めその変動に基づいた融資可能残高を(再)計算することができるので、ユーザーは融資額を増減したり、資産売却の計画を軌道修正することができる。

以下、図面を参照して本発明の実施形態を詳細に説明する。
図２を参照して改良の住み替え型リバースモーゲージ融資制度を説明する。
住宅など担保物件を保有している利用者１は、築年数にかかわらず、不動産会社２と担保物件として住宅の借り上げ契約を結び、家賃保証（月額賃貸保証金額）及び買取保証を受ける。ここで、家賃保証とは不動産会社２が利用者１に対し、契約期間中に他人に賃貸する場合の賃料収入（賃貸料）の維持を保証するもの（いわゆるテナント保証）であり、買取保証とは契約期間経過後の不動産買取価格の下限を保証するものである。例えば、借り上げ契約は１０年契約であるが初回以降５年ごとに更新することができる。その後、たとえば、３０００万円を上限に融資会社３からリバースモーゲージに基づいた融資を利用者１が受ける。

利用者１は融資資金で住み替え用のマンションを購入したり、老人ホームに入所する。また、利用者は住み替え先のマンションに住みながら、担保物件の住宅の入居者４が支払う家賃収入（賃料支払い）で生活することができる。なお、入居者４が支払う賃料から融資（借り入れ）の金利支払い分が差し引かれて、利用者１に渡される。担保物件となった住宅は、利用者が死亡した時あるいは、住宅の資産価値に、借入残高が到達したときに融資会社により売却されて、融資契約が終了する。また、同時に、利用者と不動産会社との間の住宅の借り上げ契約も終了する。

このような住み替え型リバースモーゲージ融資制度に基づいた収支計算に好適なリバースモーゲージ収支シミュレーション計算システムのシステム構成を、図３を参照して、説明する。

１０はパーソナルコンピュータ（ＰＣ）などのプログラム実行可能なコンピュータである。コンピュータはコンピュータ本体（ＰＣ本体）１１、キーボード（ＫＢ）１２、ディスプレイ１３および付属周辺機器(不図示)を有する。

ＰＣ１０は図１の不動産会社２の営業所に設置され、後述のデータベース２０〜２４に対してＬＡＮ接続される。

２０はユーザー情報データベース（ユーザー情報ＤＢ）であり、住み替え型リバースモーゲージ融資契約を結んだユーザーあるいは契約を希望するユーザーの個人情報、たとえば、住所、氏名生年月日、職業および勤続年数などを記憶する。

さらに本発明に係わるリバースモーゲージの契約にかかわる情報、たとえば、契約期間、融資額、融資残高などをも記憶する。また、住み替え型リバースモーゲージ融資契約締結後の借り入れ金額合計(融資金額合計)および借り入れ可能金額（融資可能金額）などの契約関連情報も記憶される。

２１は土地建物権利関連ＤＢであり、土地や建物の権利に関連する情報を記憶する。土地関連情報としては、所在地、地目、地積、所有者名、抵当権の有無およびその他権利設定内容などがある。

建物関連情報としては建物の種別、面積、所有者名、抵当権の有無およびその他権利設定内容などがある。

２２は住み替え先情報ＤＢであり、ユーザーの住み替え先の住所、所有形態などの住み替え先に関する情報を記憶する。

建物情報ＤＢ２３は担保物件の土地や建物の詳細情報を記憶する。記憶する情報としては所有地の有無、土地、建物の平面図、延床面積、建物の仕様、建物の建築年月日、取得費用建設資金、メンテナンス情報などがある。さらには仕様レベル（建物の構造仕様（柱、梁、壁、床）、内装設備仕様などの情報とそのグレード区分）、取得費用、防水耐用年数、外壁塗装耐用年数、防水リプレイス実施年、外壁リフレッシュ実施年などのデータも記憶する。上述のＤＢ２０〜２３はユーザーＩＤなどにより互いに関連付けられる。

２４は収支計算および管理用に使用するデータを記憶するデータベースである。

記憶するデータとしては、資産価格算出のために資産価値残存掛け率を建築年数に対応させて記載した表(資産価格残存掛け率表)、賃貸料算出のために地域別および築年数別の建物の賃貸坪単価表(賃貸価格相場表)、地域別地価坪単価表(地価相場表)、建築費倍数表（建物の査定価格について物価水準を考慮した掛け率をしめしたもの）などがある。これは表の形態ではなく、検索可能なデータベースの形態としてもよい。
本発明の担保物件情報は上述のデータベースに記憶され、リバースモーゲージ融資可能額等の計算に使用する種々の情報を総称する。

本明細書でいうデータベースとは上述の情報を記憶するサーバ、ハードディスク、その他の記憶手段を意味する点に留意されたい。

このようなシステムにおいて、不動産会社の営業マンは、住宅を所有するユーザーからの住み替え型リバースモーゲージ融資契約の申し込みを受けたときに、この融資制度に基づいた収支計算を行う。具体的には、キーボード１２から収支計算に必要な情報を入力すると、ＰＣ本体１１は入力された情報をその情報の種類内容に応じてＤＢ２０〜２３に登録すると共に、登録した情報を使用して、予め定められた後述の計算式にしたがって、収支計算を行う。その収支計算結果はディスプレイ１３に表示され、あるいは不図示のプリンタから印刷出力される。ユーザーはその収支計算結果を見て、融資会社から住み替え型リバースモーゲージ融資を受けるための契約の申し込みをする。

締結が終了するとその旨がユーザー情報ＤＢ２０に登録され、ＰＣ１０により締結された契約の管理が行われる。

ＰＣ本体１１が実行する情報処理の概要を図４に示す。図４の処理手順はＣＰＵが実行可能なプログラムの形態でＰＣ本体内のハードディスクに搭載された後、ＰＣ本体内のＣＰＵにより実行される。

（情報の登録）
契約の締結に先立って、ユーザーはデータベース２０〜２３に登録する情報を不動産会社の営業マンにメール、電話等により通知する。営業マンは受け取った情報をＰＣ１０のキーボード１２から入力し、ＰＣ１０によりデータベース２０〜２３に登録しておく(ステップＳ３０)。データベースへの情報の登録のための情報処理は周知であるので、詳細な説明を要しないであろう。

（収支計算のシミュレーション）
不動産会社の営業マンは、住宅を所有するユーザーからの住み替え型リバースモーゲージ融資契約の申し込みを受けたときに、図４の処理手順のためのプログラムを起動して収支計算のシミュレーションを行う。

営業マンはキーボード１２から収支計算のシミュレーションを指示する。この指示をＰＣ本体１１のＣＰＵ（以下、単にＣＰＵと略記する）は、ステップＳ１０で受け付けると、手順をステップＳ１１へと進める。ステップＳ１１でＣＰＵはシミュレーションモデルの選択を行う。この選択手順を図５に示す。ＣＰＵは最初に対象不動産(担保物件)の将来自己保有計画の有無を問い合わせるメッセージをディスプレイ１３に表示し、キーボード１２からメッセージに対する回答を受け取る。回答が「あり」の場合には、所有権維持型リバースモーゲージ（後述）を案内する情報を表示する。

上記メッセージに対する回答が「なし」の場合には、ＣＰＵは次に対象不動産の信託希望の有無を問い合わせるメッセージをディスプレイ１３に表示しキーボード１２から回答を受け付ける。回答が「なし」の場合には、所有権維持型リバースモーゲージ（後述）を案内する情報をディスプレイ１３に表示する。一方、回答が「あり」の場合には信託型リバースモーゲージを案内する情報をディスプレイ１３に表示する。

営業マンの選択の指示をキーボード１３から受け付けるとＣＰＵは選択された種類のリバースモーゲージの収支計算を行う(ステップＳ１２)。この収支計算において、データベース２０〜２４に登録されたユーザー別の情報が使用される。

（所有権維持型リバースモーゲージの収支計算、金利差し引き後の家賃収入計算等で使用する計算式の例）
（１）建物資産価格計算式
建物資産価格＝取得費用×建築費倍数表×（１−経過年数×固定の係数）−屋根またはベランダの防水リプレイス費用×防水経過年数÷防水耐用年数−外壁リフレッシュ費用×外壁塗装経過年数÷外壁塗装耐用年数）
ここで、防水リプレイスとは、防水シート等の張り替え、屋根ふき材のふき替え、外壁リフレッシュとは、外壁塗装材、目地シーリング材等の再施工などのリフォーム工事をいう。
（２）土地資産価格計算式
土地資産価格＝地域別地価坪単価×地積(坪)
（３）リバースモーゲージ融資可能額計算式
リバースモーゲージ融資可能額＝リバースモーゲージ融資限度額（契約期間終了時の土地建物買取保証額）−リバースモーゲージ融資残高額
ここで、
契約期間終了時の土地建物買取保証額＝(土地資産価格＋建物資産価格)×契約期間に応じた掛け率（契約期間：キーボードによる入力値）
なお、本例では「リバースモーゲージ融資限度額」として「契約期間終了時の土地建物買取保証額」を採用している。
リバースモーゲージ融資残高額＝これまでのリバースモーゲージ融資残高額（初回契約時点では融資元金、当該再計算時点では、当該時点までの融資金額の累積額）＋今回のリバースモーゲージ融資希望金額（融資希望金額：キーボードによる入力値）
（４）賃貸料収入計算式
月額賃貸料収入＝地域別築年数別賃貸坪単価表×延べ床面積(坪)×仕様レベル掛け率
（５）リバースモーゲージ融資金額に対する月額リバースモーゲージ金利支払額計算式
リバースモーゲージ融資金額に対する月額リバースモーゲージ金利支払額＝リバースモーゲージ融資残高×現時点での適用金利÷１２（金利：キーボードによる入力値）
ここで、現時点での適用金利は初回契約時点での金利または当該再計算時点での適用金利(キーボードによる入力値)となる。
（６）月額賃貸保証金額計算式
月額賃貸保証金額＝月額賃貸料収入−月額リバースモーゲージ融資金利支払額
なお、本発明の第１の計算式は上記（１）〜（３）の計算式に対応する。
本発明の第２の計算式は上記（５）の計算式に対応する。
本発明の第３の計算式は上記（４）と（６）の計算式に対応する。

（収支計算結果の表示（または印刷））
上述の収支計算結果は、たとえば、図６、図７に示すように、ＣＰＵによりリバースモーゲージ融資可能額、賃貸保証金額（月額賃料収入から月額リバースモーゲージ融資金利支払額を差し引いた後の家賃収入）が表示される(ステップＳ１３)。

営業マンは本システムを使って、シミュレーションの結果として得られる表示の内容を印刷することができる。営業マンは印刷結果をユーザーに示して、それに基づきユーザーは住み替え型リバースモーゲージ融資の契約を融資会社と締結する。

この契約が締結されると、図２で示したようにユーザーに対しては金利差し引き後の家賃の支払いと融資会社からの融資が行われる。

（契約の管理）
（借り入れ金額（融資金額）の更新）
たとえば、営業マン（契約管理者）は図６、図７の表示画面をディスプレイ１３に表示し、融資会社に契約の申し込みを行う場合、図６、図７において「表示」の表記がある箇所はシミュレーションにより得られるデータである。「入力」の表記の「契約希望期間」、図示しない「今回の融資希望金額」（ユーザーの借り入れ希望金額）の箇所が営業マン（契約管理者）がキーボードから入力するデータである。入力された今回の借り入れ金額がユーザー情報ＤＢ２０にＣＰＵにより登録される。

その他、ユーザーが死亡した場合などは、その時点で契約管理者がユーザー情報ＤＢ２０にその旨を登録する。

（融資金額の更新）
まず、図６（ａ）の当該時点の状況画面を参照することによりこれまでのリバースモーゲージの融資金額や契約期間を確認する。次に、更新すべき「今回の融資希望金額」が図６（ｂ）の今回のシミュレーション画面で入力された後、営業マン（契約管理者）の実行の指示によりＣＰＵは上述の計算式（１）（２）にしたがって土地資産価格および建物資産価格を計算し、計算式（３）にしたがってリバースモーゲージ融資可能額を計算し、ユーザーＤＢ２０上のリバースモーゲージ融資残高額がＣＰＵにより更新される（ステップＳ３０）。以後、ユーザーが融資を受けるごとにリバースモーゲージ融資金額の登録、リバースモーゲージ融資金額残高額およびリバースモーゲージ融資可能額の再計算と更新がＣＰＵにより行われる。再計算の結果は図６（ｂ）に示すようにディスプレイ１３に表示することができる。
（金利の更新）

まず、図７（ａ）の当該時点の状況画面を参照することにより前回の契約時の適用金利、月額賃貸保証金額などを確認する。

たとえば営業マン（契約管理者）は契約後２年ごとに金利の更新を行う場合、ＣＰＵはキーボード１２からの契約管理者からの指示に応じて、契約年月日から２年×ｎ（整数）経過した契約に関するユーザー名、契約で適用される金利情報等をディスプレイに表示し、次に、必要があればキーボード１２から更新すべき金利の値を示す金利情報を受け付ける。受け付けた金利情報によりデータベース２５上の金利情報が更新される。

図７（ｂ）の今回のシミュレーションの画面において、更新すべき金利がキーボード１２から入力された後、営業マン（契約管理者）の実行の指示によりＣＰＵは上述の計算式（１）、（２）、（３）にしたがってリバースモーゲージ融資残高額を計算した、該融資残高額の値と前記更新すべき金利を使用して計算式（５）にしたがってリバースモーゲージ融資金額に対する月額リバースモーゲージ金利支払額を計算する。ＣＰＵは計算式（４）にしたがって月額賃貸料収入の値を計算し、前記リバースモーゲージ融資残高額に対する月額リバースモーゲージ金利支払額、前記月額賃貸料収入の値を使用して計算式（６）にしたがって月額保証賃貸料を計算する。これによりユーザーＤＢ２０上の月額保証賃料の金額が更新される（ステップＳ３０）。

再計算の結果は図７（ｂ）に示すようにディスプレイ１３に表示することができる。
なお、図６および図７において、営業マンがキーボードから入力してディスプレイ１３に表示する情報は「入力」と記載し、ＣＰＵが計算し、ディスプレイ１３に表示する情報は「表示」と記載することで、人間による入力の表示とＣＰＵの計算結果の表示とを区別するようにしている。

（契約期間の更新）
例えば、営業マン（契約管理者）がユーザーの求めに応じてリバースモーゲージ融資の返済期間（以下契約期間）についての更新を行う場合、営業マン（契約管理者）はキーボード１２から契約期間を図６（ｂ）の画面で入力する。ＣＰＵはキーボード１２から入力された契約期間などを図６（ｂ）に示すようにディスプレイ１３に表示する。

更新すべき契約期間が入力された後、営業マン（契約管理者）の実行の指示によりＣＰＵは上述の計算式を実行する。さらに、ＣＰＵは契約期間を参照して土地・建物買取保証価格を計算するための計算式（３）においてリバースモーゲージ融資残高額を計算する。ＣＰＵは以上の再計算の結果を図６（ｂ）に示すディスプテイ１３に表示する。

たとえば、上述の例を具体的な数字を入れて示すと、次のようになる。営業マン(契約管理者)がユーザーの求めに応じてリバースモーゲージ融資の契約期間についての更新をおこなう場合、図６（ａ）の画面に、前回入力時点における契約期間（たとえば１０年）、リバースモーゲージ融資可能額（たとえば、３０００万円）、リバースモーゲージ融資限度額であるところの契約期間満了時の土地および建物の買取保証価格（たとえば、３０００万円）、現在のリバースモーゲージ融資残高額（たとえば、２０００万円）が表示されている。

前回入力時からたとえば、５年経過した時点でユーザーから契約期間の変更の求めを受けた場合、営業マン(契約管理者)はキーボード１２からユーザーが求める契約期間（たとえば７年）を図６（ｂ）の画面で入力する。ＣＰＵはキーボード１２から入力された契約期間を図６（ｂ）に示すようにディスプレイ１３に表示する。

更新すべき契約期間が入力された後、営業マン(契約管理者)の実行の指示によりＣＰＵは上述の計算式を実行する。さらに、ＣＰＵは契約期間を参照してリバースモーゲージ融資限度額であるところの土地および建物の買取保証価格を計算するための計算式（３）においてリバースモーゲージ融資限度額を計算する。ＣＰＵは以上の再計算の結果（たとえば、２８００万円）を図６（ｂ）に示すようにディスプレイ１３に表示する。

さらにＣＰＵはリバースモーゲージ融資残高額（たとえば、２０００万円）を使用して計算式（３）によりリバースモーゲージ融資可能額（２８００万円−２０００万円＝８００万円）を計算し、図６（ｂ）に示すようにディスプレイ１３に表示する。

契約期間のシミュレーションの後、現時点の適用金利、新たな契約期間に基づいて計算したリバースモーゲージ融資残高額を使用して月額保証賃貸料を計算する手順は以下のとおりである。すなわち、ＣＰＵはリバースモーゲージ融資残高額を使用して計算式（５）によりリバースモーゲージ融資金額に対する月額リバースモーゲージ支払い金利額を計算する。これによりＣＰＵはユーザーＤＢ２０上の月額リバースモーゲージ融資金額に対する月額金利支払額を更新する（ステップＳ３０）。

ＣＰＵは計算式（４）により月額賃貸料収入を計算し、当該計算した月額賃貸料収入、リバースモーゲージ融資金額に対する月額金利支払額を使用して計算式（６）にしたがって月額保証賃貸料を計算し、ディスプレイ１３に図７（ｂ）に示すように表示する。

（警告処理）
ＰＣ１０は所定期間、たとえば、３ヶ月ごとに、ユーザーの担保物件の資産価値が許容範囲を逸脱していないかの判定を行う。

ＣＰＵ１０は図４の制御手順において、ステップＳ２０で、上記判定の対象となる契約をユーザー情報データベース２０の契約年月日情報に基づいて検出すると（現時点の年月日と契約年月日との差分の値が３か月の倍数となることを検出すると）、該当するユーザーの契約に関する関連データをデータベース２０〜２５から読み出して、予め定めた契約終了のための判定条件に契約が合致するかの判定を行う。この判定条件の一例を紹介する。契約を終了する条件は、
（１）現在の担保物件の資産価値が借り入れ(融資)額合計以下となる。
（２）ユーザーが死亡した。

ＣＰＵは（１）の判定を行うために現在の資産価値をデータベース２０〜２５のデータを使用して、あらかじめ定めた計算式に基づいて計算し、ユーザー情報データベース２１に記憶されている借り入れ金額合計(融資残高合計)との比較を行う。

ＣＰＵは（２）の判定を行うためにユーザー情報データベース２０のユーザーの死亡の有無情報を確認する。

上述の（１）または（２）の条件に合致したとＣＰＵにより判定された場合、警告要と判定され(ステップＳ２３がＹＥＳ判定)、判定の対象となったユーザーの契約に関連する情報がＣＰＵによりユーザー情報ＤＢ２０から読み出されて、ディスプレイ１３に表示されると共に、プリンタから印刷される(ステップＳ２４)。

ＣＰＵはユーザー情報ＤＢに登録されている契約すべてに対して、ステップＳ２１〜Ｓ２５の処理を行い、全契約についての処理を終了すると図４の処理を終了する(ステップＳ２５→エンド)。

なお、上述した営業マン（契約管理者）の各操作は、インターネットを介してユーザー自身により自己のパソコンで操作することも可能である。

本発明のシステムは、建物資産価格計算式（１）にも特徴を有する。すなわち、建物維持管理に重要な部位のメンテナンス情報（例えば、メンテナンスをおこなった時期、業者、メンテナンス工事仕様などの履歴情報など）を蓄積して、これを評価して資産価格に反映させていることにも注目されたい。

昨今の住宅仕様の高耐久化住宅（コンクリート（現場打ちコンクリート、ＡＬＣ、ＰＣ含む））、鉄骨軸組み住宅その他等では標準的に設定された定期的メンテナンスの実施により６０年耐久性を維持できる住宅の例あり）に対応して、その資産価値を利用して融資の額、融資の機会を増やす点で有利なものであり、これらの高耐久住宅を従来の住宅（２０年〜３０年の寿命で無価値となる）と同列に評価しては、社会的にも損失がおおきいからである。

たとえば、ユーザーが４０歳で住宅を購入した場合に従来の住宅では、定年退職６０歳〜７０歳の時期に建物が無価値化して、ほぼ土地のみを担保としてリバースモーゲージ融資を受けることとなる。仮にユーザーの所有する土地が借地あるいは定期借地であった場合は、担保にすることができないことは述べるまでもない。しかし、上述の６０年の高耐久化住宅を購入しておけば、その標準的に設定された定期的メンテナンスを実施することにより、少なくとも築２０年〜３０年時には、資産価値を維持することができ、土地及び建物双方を担保にして融資をうけることができ、土地が借地あるいは定期借地であった場合にも建物を担保にしてリバースモーゲージ融資をうけることができる。

本システムは、このような場合に建物維持管理に重要な部位のメンテナンス情報を使って建物を適切に資産として評価し収支シミュレーション計算を行うことができるので、持家を有するユーザーの資産価値を最大限利用してリバースモーゲージ融資の額を増やし、融資の機会をうみだすことができるのである。

ここで、メンテナンス対象となる建物の部位は本計算式（１）の例（屋根等の防水、外壁塗装）に限定されることがないことに留意されたい。例えば、基礎、土台、鉄骨柱梁、フレーム材、接合部、筋交い、耐力壁などいわゆるスケルトン(建物の骨組)についての劣化具合とそのメンテナンスの履歴（メンテナンスをおこなった時期、業者、メンテナンス工事仕様などの情報）を評価する場合その他内装設備等を評価する場合も本発明の範囲である。

以上説明したように、本実施形態によれば、住み替え型リバースモーゲージ融資制度に基づく収支計算を行うので、ユーザーは、住み替えをおこなったときの家賃収入がどれくらい得られるかおよび借り入れ金額がどれくらいになるかを知ることができる。

また、本実施形態では、融資残高や金利情報を任意の時点や所定期間単位で更新することができるので、ユーザーの担保物件の資産価値を正しく評価することができる。

この効果を図８を使用して説明する。図８において、１０００は担保物件（土地や建物）のリバースモーゲージ契約時の資産価値（金利分を含む）を示す。契約時は資産価値は時間が経過しても一定とみなされる。しかしながら、なんらかの原因により資産価値が符号１００１の点線で示すように下がってしまう。しかしながら、本実施形態では、融資限度額を変動した金利の値を使用して再計算することができるので、融資会社は金利の変動リスクを回避することができる。

また、本実施形態で使用する計算式の中に、融資期間を変動パラメータとして扱い、キーボードからその更新値を入力すると、１０２０で示すように、契約時に設定した融資期間を符号１０２１に示す融資期間に延長した場合のリバースモーゲージ（家賃収入ありのケース）のシミュレーションを再計算することもできる。

さらに、金利に関しても契約時点の設定よりも上昇し、その結果、家賃収入が契約時の設定（符号１０１０）から点線１０１１のように情報した場合も、その変動に伴うリバースモーゲージ（家賃収入ありのケース）のシミュレーションを再計算することができる。

上述の実施形態の他に次の形態を実施できる。
１）上述の実施形態ではＰＣ１０が収支計算のシミュレーションおよび契約の管理のための情報処理を行っているが、これらの情報処理を複数のコンピュータにより分散処理してもよいし、１台のコンピュータで集中処理してもよい。
２）上述のリバースモーゲージおよびその金利支払い計算に使用した計算式は一例であり、リバースモーゲージの契約の種類に応じて適宜、計算式の処理内容を変更すればよい。また、リバースモーゲージの契約の種類をキーボード１２から入力し、入力されたリバースモーゲージの契約の種類に応じた計算式を選択するようにＣＰＵの実行プログラムを適宜、定義しておけばよい。

また、上記計算式で使用するパラメータのうち、固定で使用するものはデータベース２０〜２４のいずれかに格納しておけばよく、変動するパラメータをキーボードから入力するようにしてもよい。

（Ａ）および（Ｂ）は従来の融資制度を説明するための説明図である。本発明実施形態の住み替え型リバースモーゲージ融資制度を説明するための説明図である。本発明実施形態のリバースモーゲージ収支計算システムの構成を示すブロック図である。ＰＣ本体１１が実行する情報処理手順を示すフローチャートである。シミュレーションモデルの選択手順を示す説明図である。（ａ）および（ｂ）は収支計算結果の表示例を示す説明図である。（ａ）および（ｂ）は契約申し込み画面の表示例を示す説明図である。本発明に係わるシミュレーションを説明するための説明図である。

符号の説明

１０ＰＣ
１１ＰＣ本体
１２キーボード
１２ディスプレイ
２０〜２５データベース

Claims

コンピュータを使用して、ユーザーの所有する建物を担保物件としてユーザーに対してリバースモーゲージの融資を行うとともに該建物を他人に賃貸した場合の収支を計算するリバースモーゲージ収支シミュレーション方法であって、
前記コンピュータは記憶手段、登録手段、計算手段および表示手段を有し、前記記憶手段には、賃貸料の計算用データ、建物資産価格および土地資産価格の計算用データを記憶されており、
前記登録手段が、ユーザーのリバースモーゲージ融資に関する契約期間、当該時点における適用金利、ユーザーの所有する建築時期、仕様を含む建築履歴情報を含む建物情報、および土地情報を登録する第１のステップと、
前記計算手段が、建物資産価格および土地資産価格の計算用データ、前記建物情報、および土地情報を使用して、予め定めた第１の計算式にしたがって当該時点における土地および建物資産価格の和である契約終了後の買取り保証額を、計算する第２のステップと、
前記計算手段が、前記適用金利を使用して前記ステップで計算した買取り保証額を前記リバースモーゲージの融資額として、前記契約期間におけるリバースモーゲージの金利支払額を、予め定めた第２の計算式にしたがって計算する第３のステップと、
前記計算手段が、前記賃貸料の計算用データ、賃料単価データを使用して、前記契約期間において前記ユーザーの所有する建物および土地を他人に賃貸したときに得られる賃料収入および該賃料収入から前記ステップで計算したリバースモーゲージの金利支払額を差し引いた賃料保証額を予め定めた第３の計算式にしたがって計算する第４のステップと、
前記表示手段が、前記当該時点におけるユーザーに対するリバースモーゲージの融資可能額を、前記買取り保証額を限度額として表示する第５のステップと
を有することを特徴とするリバースモーゲージ収支シミュレーション方法。
前記表示手段が、前記当該時点におけるユーザーに対する賃料保証額、賃料収入、及びリバースモーゲージの金利支払額を表示する第６のステップをさらに有することを特徴とする請求項１に記載のリバースモーゲージ収支シミュレーション方法。
前記建築履歴情報が、建築の時期または仕様、及び該建物のメンテナンスまたは増改築の時期または仕様に関する履歴情報を含むことを特徴とする請求項１または２に記載のリバースモーゲージ収支シミュレーション方法。
前記記憶手段に記憶された情報を使用して、ユーザー契約の終了のための予め定めた判定条件を満足するか否かを判定する判定手段を前記コンピュータはさらに有し、前記判定手段が一定周期で繰り返し判定処理を行い、判定条件を満足しないの判定が得られた場合には、警告を行うステップをさらに備えたことを特徴とする請求項１または２に記載のリバースモーゲージ収支シミュレーション方法。
請求項１乃至４のいずれかに記載のリバースモーゲージ収支シミュレーション方法をコンピュータで実行するためのプログラム。
請求項５に記載のプログラムを搭載したコンピュータシステム。