JP6659262B2 - 不動産仲介装置及び不動産仲介方法 - Google Patents

Description

本発明は、不動産仲介装置、不動産仲介方法、及び不動産仲介プログラムに関し、例えば、通信ネットワークを介して不動産物件の売買を仲介する装置等に関する。

近年、インターネットなどの通信ネットワークを用いた不動産売買仲介システムが盛んに利用されている。
これらシステムには、業者用と個人用があり、何れも条件で物件を絞り込んだ後、これらの物件情報（写真、立地条件、間取り、販売価格など）をコンピュータ画面上で羅列するようになっている。
業務用のものは、仲介業者の店舗に設置された端末から使用され、仲介業者が顧客の要望に添った物件を検索するのに用いられる。そして、仲介業者は、検索された物件を一件ずつ顧客に紹介していく。
個人用のものは、ウェブサイト上で条件に適合した物件が一覧表示され、購入希望者は、これらを一件ずつ吟味していく。

このように、通信ネットワークを用いた不動産仲介ビジネスを支援する技術として特許文献１の「情報配信装置及び情報配信方法」がある。
この技術は、不動産仲介業者ごとに物件の絞り込み条件を設定し、これを不動産仲介業者に配信するものである。

しかし、従来のシステムは、何れもシステムによって一覧表示された物件を顧客側で一件ずつ吟味していく必要があるため、効率が悪いという問題があった。

特開２００５−１８３９６号公報

本発明は、不動産売買の成約に至るまでの時間を短縮することを目的とする。

本発明は、前記目的を達成するために、請求項１に記載の発明では、売買対象となる不動産物件の売り希望価格及び取引の相手方には秘匿される売り許容価格を含む物件条件を取得する売り物件条件取得手段と、物件の買主から買取り対象となる不動産物件の買い希望価格及び取引の相手方には秘匿される買い許容価格を含む物件条件を取得する買い物件条件取得手段と、前記売り物件条件取得手段および前記買い物件条件取得手段で取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り希望価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い希望価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、前記売り価格分布取得手段が取得した売り希望価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い希望価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、を具備したことを特徴とする不動産仲介装置を提供する。
請求項２に記載の発明では、不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段と、不動産物件の買主から当該買主のエージェントの選択を受け付ける買主エージェント登録受付手段と、を備え、前記買い希望価格の分布において、前記売主が設定した売り許容価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、前記売主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた売主のエージェントから前記買主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた買主のエージェントに対して個別に通信する売主通信手段を具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項３に記載の発明では、前記売主が前記売り希望価格から価格を下げた場合に、前記売主通信手段で通信できる買主の増加数を提示する買主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項２に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項４に記載の発明では、不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段と、不動産物件の買主から当該買主のエージェントの選択を受け付ける買主エージェント登録受付手段と、を備え、前記売り希望価格の分布において、前記買主が設定した買い許容価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、前記買主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた買主のエージェントから前記売主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた売主のエージェントに対して個別に通信する買主通信手段を具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項５に記載の発明では、前記買主が前記買い希望価格から価格を上げた場合に、前記買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項４に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項６に記載の発明では、不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段と、不動産物件の買主から当該買主のエージェントの選択を受け付ける買主エージェント登録受付手段と、売買対象となる不動産物件の売り希望価格及び取引の相手方には秘匿される売り許容価格を含む物件条件を取得する売り物件条件取得手段と、物件の買主から買取り対象となる不動産物件の買い希望価格及び取引の相手方には秘匿される買い許容価格を含む物件条件を取得する買い物件条件取得手段と、前記売り物件条件取得手段および前記買い物件条件取得手段で取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り許容価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い許容価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、前記売り価格分布取得手段が取得した売り許容価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い許容価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、を具備し、前記出力手段が売り許容価格の分布と買い許容価格の分布を対比した状態で出力する際、所定の金額刻みの価格帯で表示することを特徴とする不動産仲介装置を提供する。
請求項７に記載の発明では、前記取得した物件条件に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を具備し、前記出力手段は、前記成約価格分布取得手段が取得した成約価格の分布を、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布と対比して出力することを特徴とする請求項１から請求項６までのうちの何れか１の請求項に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項８に記載の発明では、不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段を備え、前記売主エージェント登録受付手段で選択された売主エージェントが、物件特定手段にて買主を特定した後、当該物件の公開前の一定期間、当該買主に直接通信することができる両手取引通信手段を具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項９に記載の発明では、売買対象となる不動産物件の売り希望価格及び取引の相手方には秘匿される売り許容価格を含む物件条件を取得する売り物件条件取得ステップと、物件の買主から買取り対象となる不動産物件の買い希望価格及び取引の相手方には秘匿される買い許容価格を含む物件条件を取得する買い物件条件取得ステップと、前記売り物件条件取得ステップおよび前記買い物件条件取得ステップで取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定ステップと、前記物件特定ステップで特定した不動産物件の売主が設定した売り希望価格の分布を取得する売り価格分布取得ステップと、前記物件特定ステップで特定した不動産物件に対して買主が設定した買い希望価格の分布を取得する買い価格分布取得ステップと、前記売り価格分布取得ステップで取得した売り希望価格の分布と、前記買い価格分布取得ステップで取得した買い希望価格の分布を対比した状態で出力する出力ステップと、をコンピュータが実行することを特徴とする不動産仲介方法を提供する。

本発明によれば、売主側の売り価格の分布と買主側の買い価格の分布が一覧できるため、これによって売主、買主の双方が迅速に意思決定を行うことができ、成約に至るまでの時間が短縮される。

不動産仲介システムの構成を説明するための図である。 仲介サーバや端末のハードウェア的な構成を説明するための図である。 価格設定方法などを説明するための図である。 仲介ウェブサイトが提示する画面を説明するための図である。 （ａ）検索画面、（ｂ）売主用の売買ボードを説明するための図である。 （ａ）検索画面、（ｂ）買主用の売買ボードを説明するための図である。 売主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。 買主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。

（１）実施形態の概要
不動産仲介システム１（図１）は、インターネット３上のバーチャル空間で不動産売買のマーケットプレイスを運営している。
不動産仲介システム１は、公正な不動産取引が迅速に行われるように、売買顧客に対してＩＴ技術を駆使した様々な仕組みやツールを提供する。
例えば、不動産仲介システム１は、豊富な過去の取引データを独自のアルゴリズムで分析して物件に対して適切な査定を行い、売主の値段設定を支援する。
また、不動産仲介システム１は、従来はブラックボックスだった売りニーズと買いニーズの分布を売買ボードによって視覚化する（図５、６）。
売買当事者は、売買ボードを参照しながら、交渉で成約しそうな相手に対してアプローチすることができる。

（２）実施形態の詳細
図１（ａ）は、本実施の形態における不動産物件（以下、物件）の取引形態を説明するための図である。
物件の売主（売り顧客）と買主（買い顧客）は、それぞれ、予め登録されているエージェントから自己のエージェントを選択する。
そして、売り方の代理人である売主エージェントと買い方の代理人である買主エージェントが、それぞれ、売主と買主を代理して売買交渉を行う。
以下では、売主エージェントと買主エージェントを特に区別しない場合は、単にエージェントと記し、売主と買主を特に区別しない場合は、単に売買当事者と記すことにする。

このように売主と買主が、それぞれ、不動産売買の専門家であるエージェントを立てて取引する形態は、欧米で一般的に行われているものである。
例えば、米国では、利益相反を防ぐために、１人のエージェントが売主と買主の双方を代理すること（両手取引という）は禁止されている。
一方、我が国では、慣行として両手取引も行われており、取引量の約半分を占めている。そのため、本実施の形態では、売主と買主の双方がそれぞれエージェントを立てる形態を基本としつつ、後述するように、部分的に両手取引も容認している。

図１（ｂ）は、本実施の形態に係る不動産仲介システム１のネットワーク構成を示した図である。
不動産仲介システム１では、区分所有の中古マンションの売買を仲介する。
売買対象を中古マンションとしたのは、構造などが規格化されており、不動産仲介システム１の事業者が独自に蓄積した過去の成約データと計算アルゴリズムによって、容易に適正価格が計算できるためである。
なお、これは一例であって、売買対象に土地や新築マンションや一戸建て住宅を含めることも可能である。

不動産仲介システム１は、仲介サーバ２、端末４〜７、及びインターネット３などで構成されており、端末４〜７は、インターネット３を介して仲介サーバ２と通信することができる。
端末４〜７は、例えば、パーソナルコンピュータ、スマートフォン、携帯電話などの通信端末装置で構成されており、それぞれ、売主、売主エージェント、買主、買主エージェントが仲介サーバ２にアクセスするのに用いられる。
なお、図では、売主、売主エージェント、買主、買主エージェントを１人ずつ図示して簡略化しているが、これらは各々複数人存在する。

仲介サーバ２は、売主（端末４）と買主（端末６）が、それぞれ売主エージェント（端末５）と買主エージェント（端末７）を介して物件を売買するのを仲介する不動産仲介装置である。
仲介サーバ２は、仲介ウェブサイトをオンライン上で運営しており、当該仲介ウェブサイトによって売主、買主、エージェントに各種のサービスを提供する。
仲介サーバ２は、例えば、次のような機能を備えている。

（会員登録機能）
不動産仲介システム１を利用する売主、買主は、仲介サーバ２において売買当事者として会員登録するようになっている。
このように、不特定多数ではなく、本気で不動産売買を行おうとしているものを会員登録させてサービスを提供することにより成約効率を高めることができる。
これらの本気で取引しようとしている売買当事者の集団に、後述の査定価格や売買ボードなどの付加価値の高い情報を提供することにより、更に効率を高めることができる。

（エージェント登録機能）
エージェントは、不動産仲介システム１の運営事業者から専門家としての認定を受けて不動産仲介システム１に登録するようになっている。
これらエージェントの実績を推し量る情報（顧客評価、業者ランク（当該ランクの認定修了証）、料金、成約率など）は、仲介ウェブサイトで売買当事者に開示されている。
売買当事者は、仲介ウェブサイト上でこれらの情報を吟味し、買主は買主エージェントを選択し、売主は売主エージェントを選択する。
仲介サーバ２は、後述のデータベースにおいて、売主、売主の物件、及び売主エージェントを紐づけ、買主と買主エージェントを紐づける。

売買当事者とエージェントが紐づけられた後は、売買当事者とエージェントは個別にやりとりし、売買当事者の予算や事情などが考慮され、価格の設定、個別の相談、相手との交渉などに関与する。
売買当事者がエージェントを介して売買を行うことにより、売買当事者による不当な価格設定やその他の不正行為を防止することができる。
なお、エージェントは、不動産仲介システム１の事業者の従業員であってもよいし、独立事業者として不動産仲介システム１に参加してもよい。

（物件、及び売り条件登録機能）
売主は、売却する物件の物件情報（立地、築年数、間取り、売り希望価格、売り許容価格など）を仲介サーバ２に登録する。
ここで、売主希望価格は、「この価格だったら売ります」という売主が設定した売り指値価格であり、買主に開示される。
一方、売り許容価格は、売主が内心で交渉によってここまで値下げしてもよいと思っている下限の価格であり、交渉を有利に進めるために買主には秘匿されている。

（買い条件登録機能）
買主は、購入を希望する物件の物件情報（立地、築年数、間取り、買い希望価格、買い許容価格など）を仲介サーバ２に登録する。
ここで、買主希望価格は、「この価格だったら買います」という買主が設定した買い指値価格であり、売主に開示される。
一方、買い許容価格は、買主が内心で交渉によってここまで値段が高くなってもよいと思っている上限の価格であり、交渉を有利に進めるために売主には秘匿されている。

（査定価格提示機能）
売買対象となっている全ての物件には、不動産仲介システム１の事業者が査定し適正価格と判断した参考価格（査定価格）が当該事業者により設定されており、仲介ウェブサイトで売主、買主に開示されている。この参考価格の算出については、後述する。
これにより、売主と買主が不動産取引の専門知識を有していない場合であっても、売主は、自己の物件にどの程度の希望価格を設定すればよいか分かり、買主は、物件の割安割高を判断することができる。
このように物件価格に対して第三者が信頼できる根拠を提供することにより、売主による物件の値段設定と買主による物件探しが迅速に行われることが期待できる。

また、価格交渉も参考価格を中心に行われるため（即ち、交渉の落としどころが予めだいたい分かっているため）、交渉も速やかに行われる。
この不動産仲介システム１では、成約価格の殆どは、参考価格の±１０％以内に収まると予想されており、これによって適正価格を逸脱した特異な取引が減るため、このような特異な取引によって市場が歪められるのを防ぐこともできる。

因みに、参考（査定）価格を算出するアルゴリズムは次の通りである。
新築のマンションは、業界用語で鳥籠と呼ばれており、その価格表は鳥籠表と呼ばれている。
そして、鳥籠表にある新築マンションが中古市場に出てきて成約した場合に、これを紐づけていくと、中古マンションの立地条件（○○駅から徒歩○分、広さ○平方メートル、○階建ての○階、窓から東京タワーが見えるなど）や築年数などに基づく価格推移の時系列データが多数得られる。
これを加重平均したデータに売買対象となっている物件を当てはめると、適正であると思われる市場価格、即ち参考価格を算出することができる。
すなわち、新築時の価格に中古の騰落率をかけることで、参考（査定）価格を算出することができる。

これらの過去データや計算アルゴリズムは、不動産仲介システム１の事業者が独自に収集・構築したものであって、その規模と精度は、他社の追随を許さないものとなっている。
そのため、参考価格提示機能は、本気で物件を売買しようとしている顧客を不動産仲介システム１に集客する強い動機づけとなっている。
また、セカンドオピニオン的に当該機能を利用する者から潜在的なニーズを呼び起こすこともできる。

（売買ボード提示機能）
株の売買では、売り方の売値分布と買い方の買値分布を対応させて提示する板情報が広く用いられている。そして、売値と買値の交差する価格で株の売買が行われる。これによって株の取引が促進される。

不動産仲介システム１では、同様の考えから、成約に至る時間を短縮化するために売買ボード（売買板情報）を買主、売主に提供している。
売買ボードは、いわば株式取引における板情報の不動産版であり、売買対象となる物件に対する売り価格の分布と買い価格の分布を対比して提示する。
これによって、売り残と買い残を視覚的に一覧できるほか、一番安く売りたい売主や一番予算の多い買主の存在を認識することができるため、取引が活発化する。
売買ボードの対象となる物件には、「月島駅から徒歩圏内で、広さは８０〜１００平方メートル」などといった所定の物件条件を満たす複数の物件群に対して作成する場合と、「○○マンション」といった所定の物件条件を満たす単数の物件に対して作成する場合がある。
前者の複数物件を対象とする場合には、物件群に属する各物件の売り価格の価格帯ごとの数（売り物件、あるいは売主の度数）と、当該物件条件を満たす物件の購入を希望する買主の価格帯ごとの数（買主の度数）を対比して表示する。
後者の単数物件を対象とする場合には、当該物件の売り価格と、当該物件の購入を希望する買主の価格帯ごとの数を対比して表示する。

また、売買ボードに使用する売り価格と買い価格には、希望価格を用いる場合と許容価格を用いる場合がある。
売り希望価格と買い希望価格で売買ボードを作成する場合、これらの価格は公開されているため、これら価格を価格帯で表示してもよいし、価格を明示して表示してもよい。
一方、売り許容価格、買い許容価格で売買ボードを作成する場合、これらの価格は秘匿されているため、例えば、２００万円刻み程度の所定の価格帯で表し、実際の許容価格が分からないようにする。

このように、仲介サーバ２は、例えば、最寄り駅や築年数など、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得手段を備えている。
そして、仲介サーバ２は、後述するデータベースから、当該物件条件に適合する不動産物件を検索により特定する物件特定手段を備えている。
更に、仲介サーバ２は、データベースに記憶されている情報を読み取ることにより、検索により特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得手段を備えている。
また、仲介サーバ２は、買主がデータベースに予め登録した購入希望物件の条件と物件条件取得手段で取得した物件条件を照合することにより、当該取得した物件条件に適合する不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得手段を備えている。
そして、仲介サーバ２は、売買ボードを作成して出力することにより、売り価格の分布と買い価格の分布を対比した状態で出力する出力手段を備えている。
また、仲介サーバ２は、売り価格の分布と買い価格の分布を、売り物件（売主）の数と買主の数を付随させた度数分布で提供している。

なお、本実施の形態では、売り価格の分布と買い価格の分布を度数分布によって対比したが、度数を付随させず、単に価格の分布で対比させることもできる。
また、実際の度数を付随させるもののほか、平均、分散、標準偏差などの統計処理された度数を対比させることも可能である。

（売りタップ機能）
売買当事者間で個別に取引を打診することを当システムでは「タップする」と呼んでいる。
そこで、売主側から個別の買主側に「買いませんか？」と取引を打診することを売りタップと呼ぶことにする。
売主は、売買ボードを参照して売り価格以上の買い価格を提示している買主がいた場合は、買主に売りタップすることができる。
また、売買ボードを参照しながら買い価格の高い順に売りタップすることができるため、物件が高く売れる可能性を追求することができる。

売りタップは、仲介ウェブサイトが備えた売りタップ機能を用い、売主の売主エージェントが相手方の買主エージェントに買いを催促するメッセージを送信することにより行われる。
なお、仲介サーバ２は、売り許容価格よりも安い買い価格を設定している買主には売りタップできないようになっている。このように、売りタップできる範囲を成約する可能性の高い対象に限定することにより、無駄なタップを抑制し、成約に至るプロセスを効率化することができる。
このように、仲介サーバ２は、売買ボードの買い価格の分布において、売主が設定した売り価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、当該売主から当該買主に対して個別に通信する売主通信手段（本実施の形態ではメッセージの送信機能）を備えている。

（両手取引機能）
売主エージェントは、売主の代理人となった場合、売り物件を不動産仲介システム１に登録後の一定期間（例えば、一週間程度）公開せずに、直接買主に売りタップすることができる。
この場合、売主エージェントは、買主エージェントも兼ねることになり、両手取引となる。
両手取引では、エージェントに支払われる手数料は、売主、買主双方から支払われるため２倍になり、エージェントにとって非公開期間内で買主を獲得する大きな動機づけとなる。そのため、物件の売買が迅速化されることが期待できる。

（買いタップ機能）
買主側から個別の売主側に「当該物件に興味があります」と取引を打診することを買いタップと呼ぶことにする。
買主は、売買ボードを参照して買い許容価格以下の売り価格を提示している売主がいた場合は、売主に買いタップすることができる。
また、売買ボードを参照しながら売り価格の低い順に買いタップすることができるため、物件が安く買える可能性を追求することができる。
買いタップは、仲介ウェブサイトが備えた買いタップ機能を用い、当該買主の買主エージェントが相手方の売主エージェントに興味があることを伝えるメッセージを送信することにより行われる。
なお、仲介サーバ２は、買い許容価格よりも高い売り価格を設定している売主には買いタップできないようになっている。このように、買いタップできる範囲を成約する可能性の高い対象に限定することにより、無駄な買いタップを抑制し、成約に至るプロセスを効率化することができる。

このように、仲介サーバ２は、売買ボードの売り価格の分布において、買主が設定した買い価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、当該買主から当該売主に対して個別に通信する買主通信手段（本実施の形態ではメッセージの送信機能）を備えている。
不動産仲介システム１では、買いタップに当該物件を内覧できる権利を付随させている。
内覧は、買主が実際行うほか、買主エージェントが代理で行うこともできる。
買主エージェントが代理で内覧を行う場合、買主エージェントが端末７を持参して当該物件を訪れ、端末７のカメラやマイクロフォンを用いて買主と通話しながら買主の端末６に内覧をライブ中継する。又は、内覧を録画して送ってもよい。
このような代理内覧は、買主が当該物件から遠隔地に在住している場合に特に有効であり、買主が現地を訪れる時間、手間、費用を省くことにより、成約に至るプロセスを効率化することができる。

（イベント記録機能）
不動産仲介システム１は、仲介ウェブサイトで、売主と買主が取引相手を見つけた後は、基本的に売主と買主とのエージェントを介した自主的な交渉に任せ、重要なイベント（内覧の実行、契約の締結、決済の実行など）を登録してもらうようにしている。
これは、個別の交渉は、当事者間で電話などを用いて自主的に行った方が負担が少なく、効率もよいからである。
なお、当事者間の交渉も仲介ウェブサイト上で行うように構成することも可能である。

（顧客信用評価機能）
不動産仲介システム１が適切に運用されるためには、売買当事者も適切に行動してもらうことが大切である。
例えば、売主が設定した売り価格が高すぎたり、買主が設定した買い価格が安すぎたりして売買相手が見つからない場合は、売主に関しては値下げ、買主に関しては値上げしてもらう必要がある。
また、会員登録したものの、買主探しや物件探しなどの活動を行わない場合は、もっと積極的に参加してもらう必要がある。
このため、不動産仲介システム１では、売買当事者を評価するためのポイント制を設置し、評価の低い売買当事者には、何らかのペナルティを課すようにしている。

上記の例では、例えば、１ヶ月以内に売買条件を更新しない場合は、所定のポイントが減額され、仲介サイトにログインすれば、その度に所定のポイントが加算されるようになっている。
この他にも、ポイントを加算・減算する項目が設定されており、仲介サーバ２は、売買当事者の仲介ウェブサイトにおけるアクションを監視し、ポイントによる評価を更新していく。
不動産仲介システム１の事業者は、売買当事者にポイントが加算されるための個別のアドバイスも行っている。

（エージェント信用評価機能）
不動産仲介システム１では、エージェントの質の向上を図るため、成約件数、案内件数、顧客数、顧客満足度などの項目を集計して公表している。

（アンケート機能）
買主が内覧した場合に、仲介ウェブサイトで、その結果をアンケートフォームに入力してもらい、仲介サーバ２に送信してもらう。
アンケートの回答は、不動産仲介システム１を改善していく上での貴重な資料となる。

図２（ａ）は、仲介サーバ２のハードウェア的な構成を説明するための図である。
仲介サーバ２は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）１０、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）１１、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）１２、通信制御装置１３、記憶装置１４などがバスラインで接続されて構成されている。
ＣＰＵ１０は、各種のプログラムに従って各種情報処理を行う中央処理装置であって、本実施の形態では、記憶装置１４に記憶されている仲介プログラムによって、仲介ウェブサイトを運営する。
ＲＯＭ１１は、読み取り専用メモリであって、仲介サーバ２が動作する際の基本的なプログラムやパラメータなどが記憶されている。
ＲＡＭ１２は、読み書きが可能なメモリであって、ＣＰＵ１０が動作する際のワーキングメモリを提供する。
ＲＡＭ１２は、例えば、仲介ウェブサイトの画面を作成したり、売買ボードを作成したり、各種データを更新したりする際に用いられる。

通信制御装置１３は、仲介サーバ２をインターネット３に接続するインターフェースである。
仲介サーバ２は、インターネット３を介して端末４〜７と通信し、これらからデータを受信したり、これらに対して仲介ウェブサイトの各種画面を表示するための画面データを送信したりする。

記憶装置１４は、ハードディスクなどの記憶媒体を用いて構成されており、仲介プログラムや、会員ＤＢ（データベース）、エージェントＤＢ、過去成約ＤＢなどを記憶している。
仲介プログラムは、仲介サーバ２に不動産仲介装置としての機能を発揮させるためのプログラムであって、ＣＰＵ１０が仲介プログラムを実行することにより、上記の各機能が実現される。

会員ＤＢは、会員、即ち、売買当事者のデータを蓄積したデータベースである。
会員ＤＢには、各会員を識別する会員ＩＤに対応づけて、会員の氏名、生年月日、住所、電話番号、資金量などといった基礎的な個人データのほか、売却、又は購入を希望している物件の物件情報、選択したエージェントのエージェントＩＤなど、物件の売買に関する情報などが記憶されている。

ここで、物件情報には、売主が売却する物件、又は、買主が購入を希望する物件の詳細な情報や希望価格、許容価格が含まれており、売買ボードを作成する際に、作成対象となる売り物件や買主を検索するのに用いられる。
エージェントＤＢは、エージェントのデータを蓄積したデータベースである。
エージェントＤＢには、エージェントを識別するためのエージェントＩＤに対応づけて、所属、エージェント業務を行うに当たっての資格の免許番号、氏名、生年月日、写真、売買当事者に宛てた自己紹介やアピール文などの基礎データのほか、過去の実績や以前担当した売買当事者による評価など、売買当事者がエージェントを選択する際に用いられるデータなどが記憶されている。

過去成約ＤＢには、過去に成約した物件の物件条件、成約日、成約価格などが記憶されており、参考価格を計算するための基礎データとして用いられる。
なお、参考価格を正確に計算するためには、データが多いほどよいため、不動産仲介システム１で成約したものに限らず、入手できる全てのデータを蓄積している。
なお、上の例では、簡略化のため、売主の物件の物件情報を会員ＤＢに含めたが、これは物件ＤＢとして独立して管理し、会員ＩＤと物件ＩＤによって対応づけてもよい。

図２（ｂ）は、端末４のハードウェア的な構成を説明するための図である。
本実施の形態では、一例として、端末４をスマートフォンとするが、パーソナルコンピュータや携帯電話など、インターネット３を介して仲介サーバ２と通信できる通信端末であればよい。
以下では、端末４を端末４〜７の代表として説明するが、端末５〜７の構成も同様である。
端末４は、ＣＰＵ２０、ＲＯＭ２１、ＲＡＭ２２、通信制御装置２３、カメラ２４、スピーカ２５、マイクロフォン２６、表示装置２７、入力装置２８、記憶装置２９などがバスラインで接続されて構成されている。
ＣＰＵ２０は、各種のプログラムに従って各種情報処理を行う中央処理装置であって、通話機能やブラウザ機能などを発揮する。
このブラウザ機能によって、売買当事者やエージェントは、仲介サーバ２にアクセスして仲介ウェブサイトが提供するサービスを利用することができる。
また、内覧の際には、買主の端末６と買主エージェントの端末７で、ライブ中継用のアプリケーションを実行し、買主と買主エージェントが音声でやりとりしながら、買主エージェントが端末７で室内を撮影し、買主がその動画を端末６で確認する。

ＲＯＭ２１は、読み取り専用メモリであって、端末４が動作する際の基本的なプログラムやパラメータなどが記憶されている。
ＲＡＭ２２は、読み書きが可能なメモリであって、ＣＰＵ２０が動作する際のワーキングメモリを提供する。
通信制御装置２３は、端末４を基地局と無線回線によって接続し、端末４は、基地局を介してインターネット３に接続する。
カメラ２４は、外界を投影面に投影する光学系と、投影された像を電気信号に変換する撮像素子を用いて構成されており、被写体を撮影するのに用いられ、例えば、内覧の際に室内を撮影するのに用いられる。

スピーカ２５は、音声を出力する装置で、マイクロフォン２６は、音声を入力する装置である。これらは、例えば、売主と売主エージェントや買主と買主エージェントが通話して連絡を取り合ったり、売主エージェントと買主エージェントが交渉を行ったりするのに用いられる。
表示装置２７は、例えば、液晶ディスプレイを用いて構成されており、静止画、動画、文字などの各種情報を表示する。本実施の形態では、表示装置２７は、仲介ウェブサイトが提供する画面を表示する。
売買当事者やエージェントは、これによって仲介サーバ２から情報を得ることができる。

入力装置２８は、例えば、液晶ディスプレイの表面に重畳して設置されたタッチパネルを備えており、売買当事者やエージェントが指で液晶ディスプレイにタッチすると、これを感知する。
アイコンにタッチしたり、テキストを入力したりすることにより、売買当事者やエージェントは、仲介サーバ２に情報を送信して入力することができる。
なお、端末４が携帯電話の場合は、携帯電話に設置されたキーによって情報を入力することができ、端末４がパーソナルコンピュータの場合は、キーボードやマウスなどの入力装置を用いることができる。

記憶装置２９は、例えば、ＥＥＰＲＯＭ（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ−Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）などの記憶媒体を備えており、ＣＰＵ２０にブラウザ機能を発揮させるブラウザプログラムや、その他のプログラム（例えば内覧動画をライブ中継するアプリケーション）が記憶されている。

図３（ａ）は、ある物件条件を満たす物件群に対する売りニーズ３１と買いニーズ３２を表した図である。
横軸は、金額を表し、図面に向かって左側が高く、右側が安くなっている。高さは、度数（人数）を表している。
売りニーズ３１は、売主が希望する売却価格とその人数の度数分布であって、一般にある価格（売りニーズ３１の頂点に対応する価格）を中心に広がっている。
買いニーズ３２は、買主が希望する購入価格とその人数の度数分布であって、一般にある価格（買いニーズ３２の頂点に対応する価格）を中心に広がっている。
そして、売りニーズ３１と買いニーズ３２が交わる領域が成約範囲３４であり、売りニーズ３１と買いニーズ３２の交わる査定価格３３の周りに分布している。

従来では、これら売りニーズ３１と買いニーズ３２がブラックボックス状態で売買当事者から見えなかったため、市場のメカニズムが十分機能しない場合があった。
そして、特に不動産取引の知識を有しない者が売買当事者となった場合、情報の不対称性によって不利となり、適正価格よりも安い価格で物件を売ってしまったり、あるいは、高い価格で買ってしまう場合があった。

これに対して、不動産仲介システム１では、売買ボードを提示することにより、売主は、買いニーズ３２を見ながら、買主は、売りニーズ３１を見ながら適正価格の見当をつけつつ価格設定を行うことができる。
これによって、売買当事者が不動産取引の素人であっても適正な価格設定を行うことができ、情報の非対称性を解消することができる。

図３（ｂ）は、不動産仲介システム１における価格設定方法を説明するための図である。
不動産仲介システム１では、売買ボードにより物件の適正価格の見当をつける手がかりを売買当事者に与えつつ、過去の取引データから算出される参考価格を提供する。
売買当事者は、これらの手がかりを基に希望価格と許容価格の２段構えで価格を設定することができる。
売主は、売買ボードで適正価格を探りつつ、売りに出す自己の物件の査定から得られた参考価格を考慮しながら、「この価格なら売ってもよい」という売り希望価格を設定して買主に公開する。
更に、「この価格までなら譲歩してもよい」という売り許容価格（売り希望価格より低い価格で売りに応じる下限の価格）を設定し、自己の選択した売主エージェントと売り許容価格を共有しつつ、買い方には秘密にする。

買主も、売買ボードで適正価格を探りつつ、参考価格を考慮しながら、「この価格なら買ってもよい」という買い希望価格を設定して売主に公開する。
更に、「この価格までなら譲歩してもよい」という買い許容価格（買い希望価格より高い価格で買いに応じる上限の価格）を設定し、自己の選択した買主エージェントと買い許容価格を共有しつつ、売り方には秘密にする。
そして、売買当事者は、売買ボードを見ながら希望価格と許容価格を変更して価格差を狭めていき、売り許容価格と買い許容価格が交差すると、それぞれ、個別に売りタップ、買いタップを行って直接価格交渉する。これによって、参考価格に基づく適正価格の範囲で成約する。
なお、売主の売り希望価格を買主が指値した場合は、速やかに取引して成約することになる。

図４の各図は、仲介サーバ２が、売買当事者に対して仲介ウェブサイト上で提示する画面を説明するための図である。
図４（ａ）は、ログイン画面の一例を示した図である。
既に不動産仲介システム１の会員となっている者は、自己の会員ＩＤとパスワードを入力してログインボタン３５を選択する。
すると、マイページと呼ばれる自分（ログインした会員）専用にカスタマイズされた画面に遷移する。
マイページには、自己のエージェントとやりとりするメッセージ欄、物件を検索する欄、物件売買を支援するその他の機能が提供されている。
一方、これから不動産仲介システム１に会員登録する新規売買当事者は、新規登録ボタン３６を選択して会員登録する。

図４（ｂ）は、新規登録ボタン３６を選択した後に表示される売りボタン４０と買いボタン４１を示した図である。
物件を売る売買当事者は、売りボタン４０を選択し、物件を買う売買当事者は、買いボタン４１を選択する。
売りボタン４０を選択した場合は、売主用の登録画面に移行する。
売主用の登録画面では、自己の個人情報や売却に係る物件の詳細な情報を入力するようになっている。
登録画面での入力が提出されると、会員ＩＤとパスワードの設定が行われ、売主は会員となる。
会員登録後、不動産仲介システム１の事業者は、過去データを用いて当該物件を査定し、売主のマイページに表示する。
売主は、売主エージェントを選択し、売主エージェントと相談しながら、売り希望価格と売り許容価格を設定する。
これらの価格の入力は、売主エージェントが行い、売主による不適切な価格が入力されるのを防ぐ。
以上の情報は会員ＤＢに記憶され、売買ボード作成の際に使用される。

一方、買いボタン４１を選択した場合は、買主用の登録画面に移行する。
買主用の登録画面では、自己の個人情報や資金量、希望する物件の条件などの詳細な情報を入力するようになっている。
登録画面での入力が提出されると、会員ＩＤとパスワードの設定が行われ、買主は会員となる。
会員登録後、買主は、買主エージェントを選択し、買主エージェントと相談しながら、買い希望価格と買い許容価格を設定する。
これらの価格の入力は、買いエージェントが行い、例えば、買主の資金量を超えるような不適切な価格が入力されるのを防ぐ。
以上の情報は会員ＤＢに記憶され、売買ボード作成の際に使用される。

図４（ｃ）は、エージェント選択画面の一例を示した図である。
売主は、会員登録した後、売主用のエージェント選択画面で自己の売主エージェントを選択する。買主も会員登録した後、買主用のエージェント選択画面で自己の買主エージェントを選択する。
エージェント選択画面には、選択対象となるエージェントの顔写真や直近実績などの主な情報が一覧表示される。
ここでエージェントを選択すると、当該エージェントに関するより詳細な情報を閲覧することができる。

エージェントに関する詳細な情報には、例えば、自己紹介、顧客からの評価、仲介サーバ２が算出した信用評価などが含まれており、売主や買主は、これらの情報を基にエージェントを選択する。
売主や買主がエージェントを選択すると、仲介サーバ２は、売主ＩＤや買主ＩＤにエージェントＩＤを紐づけて記憶する。これにより売主や買主を代理するエージェントが確定する。

図４（ｄ）は、物件紹介画面の一例を示した図である。
仲介サーバ２は、物件紹介画面に、買主が興味のある物件を検索して選択すると、その詳細を表示する。各物件紹介画面は、売主が提出した物件情報を基に作成されている。
物件紹介画面には、立地場所、売主が設定した売り希望価格、参考価格、物件写真、間取図、物件説明、担当の売主エージェントなどが表示されている。

図の例では、売り希望価格は、８０００万円となっており、仲介サーバ２が過去データから算出した参考価格は、７９００万円から８２００万円となっている。
このように、本実施の形態では、参考価格の誤差を考慮して参考価格に幅を持たせて表示している。
物件写真は、売主や売主エージェントが撮影してアップロードした画像であって動画をアップロードすることもできる。

図５の各図は、仲介サーバ２が売主に対して提示する売主用の売買ボードを説明するための図である。
なお、仲介サーバ２は、売主用の売買ボードと買主用の売買ボードを用意しており、売主に対しては、売主用の売買ボードを提示し、買主に対しては買主用の売買ボードを提示する。

図５（ａ）は、売主用の検索画面の一例を示した図である。
検索画面は、「駅」、「指定面積帯」、「築年」、「過去１年間売出住戸数」、「売り許容価格」などの項目から構成されている。なお、これは一例であって、例えば、「駅から徒歩○分以内」など、更に多くの項目があってもよい。
「駅」は、物件の徒歩圏の駅を指定する項目であり、ここでは、一例として月島が設定されている。
「指定面積帯」は、対象とする物件の床面積の範囲を指定する項目であり、ここでは、一例として８０〜１００平方メートルが設定されている。
「築年」は、築年数を指定する項目であり、ここでは、一例として１０年が設定されている。
「過去１年間売出住戸数」は、上記の条件で過去１年間に売り出された住戸の総数が表示され、ここでは、２７戸となっている。
「売り許容価格」には、売主が現在設定している売り許容価格が表示され、ここでは、７６００万円となっている。

以上の条件で検索すると、当該条件に合致する物件の売買ボードが仲介サーバ２によって作成されて表示される。
なお、デフォルトの検索条件としては、売主の物件が含まれるように設定されており、売主の物件が含まれた売買ボードが作成される。
また、検索条件に設定する条件を厳しくしたり、緩めたりして売買ボードを作成することにより、周辺条件での価格の分布を観察することができる。

図５（ｂ）は、上記検索条件によって作成された売主用の売買ボードの一例を示した図である。
この例では、売買ボードは、売り価格と買い価格として売り許容価格と買い許容価格を用いて作成されている。
そのため、売り許容価格、買い許容価格が公開されないように、これらの価格そのものではなく、２００万円ごとの価格帯にて表示し、具体的な金額は分からないようになっている。
なお、売り許容価格が５０００万円以下の場合は、価格帯を１００万円ごとにするなど、売り許容価格が低いほど価格帯の幅を狭くするように構成することもできる。

売買ボードは、「過去売出」、「過去成約」、「価格帯」、「売り許容価格」、「内覧」、「買い許容価格」などの項目から構成されている。
「過去売出」は、上記条件にて過去に売り出された住戸数を価格帯ごとに示したものである。
「過去成約」は、上記条件にて過去に成約した件数を価格帯ごとに示したものである。
このように、仲介サーバ２は、物件情報に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を備えており、当該成約価格の分布を、売り価格の分布と買い価格の分布と対比して出力することができる。

「価格帯」は、売主の設定した売り許容価格を中心に、物件の価格を所定の金額（ここでは、２００万円）で区分したものである。ここでは、売り許容価格である７６００万円を中心に２００万円ずつの価格帯が設定されている。
「売り許容価格」は、各価格帯に売り許容価格が設定されている物件の戸数（あるいは売主の人数）を示したものである。
「内覧」は、既に内覧を受けた物件の数を価格帯ごとに示したものである。これにより、当該物件の購入を見当している買主がどの程度いるか見当をつけることができる。
「買い許容価格」は、各価格帯に買い許容価格を設定している買主の人数を示したものである。
これにより、例えば、７６００万円〜７８００万円（＝７６００＋２００）の価格帯５２では、過去に売りに出された戸数が４戸、そのうち成約した戸数が４戸（即ち全部）、売り許容価格が設定されている物件が３戸、そのうち内覧を受けた物件は１戸、買い許容価格を設定している買主は２人となっている。
このような売買ボードを用いることによって、過去の成約実績、及び売りニーズと買いニーズの分布を、売り許容価格を中心とする各価格帯に渡って一覧表示することができる。

ここで、価格帯５１、５２では、売主が設定した売り許容価格以上の価格帯に買い許容価格が設定されている。
この場合、当該売主と、価格帯５１、５２に買い許容価格を設定している買主では、許容価格の価格帯が重なっており、図３（ｂ）に示した価格交渉範囲で売買交渉が成立する可能性がある。
このため、不動産仲介システム１では、価格交渉範囲にある買主に対して売りタップができるようになっている。
売りタップできる買主の人数は、交渉を早める上で重要であるため、売買ボードでは、売主が設定した売り許容価格を強調表示し、売りタップできる買主の人数を、例えば、着色するなどして売主の視覚に訴え、一瞥で識別できるようになっている。
図では、一例として、売り許容価格を太線で表し、売りタップ可能な買主の人数を矩形で囲って表してある。

また、買い許容価格の金額が価格帯ごとに分類されているため、売主は、高い買い許容価格を設定している買主から優先的に、また、重点的に売りタップや売買交渉を行うことができる。
売りタップを許可・不許可する仕組みは、各種のものが考えられるが、不動産仲介システム１では、一例として、次のように構成されている。
即ち、仲介サーバ２は、売りタップ可能な買主に対しては、当該売主の売主エージェントのアカウント（売主エージェントのマイページ）から当該買主のエージェントに対してメッセージを送れるように設定する。
そこで、売主は、自己の売主エージェントに依頼して相手方の買主エージェントに売りタップ（売買交渉を打診するメッセージ）を送ってもらう。
買主が売りタップに興味を示せば、売主エージェントと買主エージェントを介して交渉が開始されることとなる。

ところで、図の例では、売主が売り許容価格を価格帯５３まで下げると、売りタップできる人数が４人増える。
そこで、売買ボードでは、「売り許容価格を２００万円下げると、売りタップできる人が４人に増えます」などと売主に注意を促し、更に、価格帯５３の買主の人数を強調表示（図では○で囲っている）する。
このようにして、売主に対して売り許容価格を値下げする動機づけを行い、価格交渉範囲を狭めることにより、より迅速に成約させることができる。
このように仲介サーバ２は、売主が売り価格を下げた場合に売主通信手段で通信できる買主の増加数を提示する買主増加数提示手段を備えている。

図６の各図は、仲介サーバ２が買主に対して提示する買主用の売買ボードを説明するための図である。
以下では、図５に示した売買ボードと重複する部分については、説明を簡略化、又は省略する。

図６（ａ）は、買主用の検索画面の一例を示した図である。
買主用の検索画面は、売主用の検索画面と同様であり、「駅」、「指定面積帯」、「築年」、その他の項目から構成されている。
買主は、これらの検索項目に希望の物件条件を入力する。なお、デフォルトの検索条件には、買主が会員ＤＢで登録した条件が入力される。
「買い許容価格」には、買主が現在設定している買主許容価格が表示され、ここでは、７６００万円となっている。
検索を実行すると当該条件に合致する物件の売買ボードが仲介サーバ２によって作成されて表示される。

図６（ｂ）は、上記検索条件によって作成された買主用の売買ボードの一例を示した図である。
買主用の売買ボードの構成は、基本的に売主用の売買ボードと同じであるが、売主用の売買ボードの「価格帯」は、売り許容価格を中心に作成されていたのに対し、買主用の売買ボードは、当該買主の設定した買い許容価格を中心に作成されている。
ここでは、買い許容価格である７６００万円を中心に２００万円ずつの価格帯が設定されている。
このような売買ボードを用いることによって、過去の成約実績、及び売りニーズと買いニーズの分布を、買い許容価格を中心とする各価格帯に渡って一覧表示することができる。
売主用の売買ボードでは、売り許容価格以上の価格帯に買い許容価格を設定した買主に対する売りタップを認めたが、買主用の売買ボードでは、当該買主の買い許容価格以下の価格帯に売り許容価格が設定された物件の売主に対する買いタップが認められている。
そして、この買いタップでは、売主に対して、各種問い合わせのほか、内覧の申し込みを行うことができる。

例えば、価格帯６２、６３に売り許容価格が設定されている物件は、当該買主の設定した買い許容価格７６００万円以下なので、当該買主は、これらの物件の売主に対して買いタップ（内覧の申し込み）を行うことができる。
買いタップできる売主の人数は、交渉を早める上で重要であるため、売買ボードでは、買主が設定した買い許容価格を強調表示し、買いタップできる売主の人数を、例えば、着色するなどして売主の視覚に訴え、一瞥で識別できるようになっている。
図では、一例として、買い許容価格を太線で表し、買いタップ可能な売主の人数を矩形で囲って表してある。

また、売り許容価格の金額が価格帯ごとに分類されているため、買主は、安い売り許容価格を設定している売主から優先的に、また、重点的に買いタップや売買交渉を行うことができる。
買いタップを許可・不許可する仕組みは、売りタップと同じであり、買主は、自己の買主エージェントに依頼して相手方の売主エージェントに買いタップ（内覧の申し込みを打診するメッセージ）を送ってもらう。
売主が買いタップに興味を示せば、売主エージェントと買主エージェントを介して交渉が開始されることとなる。

買い許容価格を上げることにより買いタップできる対象が増えるのも売主用の売買ボードと同様である。
図の例では、買主が買い許容価格を価格帯６１まで上げると、買いタップできる人数が３人増える。
そこで、売買ボードでは、「買い許容価格を２００万円上げると、内覧できる物件が３戸増えます」などと買主に注意を促し、更に、価格帯６１の物件の戸数を強調表示（図では○で囲っている）する。
このように、売主用の売買ボードでは、売り許容価格を値下げするように動機づけを行うのに対し、買主用の売買ボードでは、買い許容価格を値上げするように動機づけを行うことによって、お互いの歩み寄りを促進して価格交渉範囲を狭めることにより、より迅速に成約させることができる。
このように仲介サーバ２は、買主が買い価格を上げた場合に買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を備えている。

図７は、売主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。
以下の処理は、端末４のＣＰＵ２０と仲介サーバ２のＣＰＵ１０が、それぞれブラウザプログラムと仲介プログラムに従って行うものである。
まず、ＣＰＵ２０は、仲介サーバ２から送信されてきた画面データを用いて売主用の検索画面を表示装置２７に表示する。
そして、ＣＰＵ２０は、売主による検索画面に対する入力を入力装置２８から受けつけ、入力された検索条件を仲介サーバ２に送信する（ステップ５）。
ＣＰＵ１０は、端末４から検索条件を受信するとこれをＲＡＭ１２に記憶する。
そして、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した検索条件に合致する物件を売り出している売主と購入を希望している買主を会員ＤＢで検索して、これらの売り許容価格と買い許容価格をＲＡＭ１２に記憶する（ステップ１０）。
次に、ＣＰＵ１０は、当該検索を実行した売主の売り許容価格を特定する（ステップ１５）。

次に、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した買主のうち、ステップ１５で特定した売り許容価格以上の買い許容価格を設定している買主を特定し、当該売主の当該買主に対する売りタップを許可に設定する（ステップ２０）。
より詳細には、ＣＰＵ１０は、当該売主の売主エージェントと当該買主の買主エージェントを対応づけ、当該売主エージェントから当該買主エージェントにメッセージを送れるように設定することにより当該許可の設定を行う。

次に、ＣＰＵ１０は、売買ボードを作成して、当該売買ボードを表示するための画面データを端末４に送信する（ステップ２５）。
端末４は、仲介サーバ２から画面データを受信すると、これをＲＡＭ２２に記憶する。
そして、ＲＡＭ２２に記憶した画面データを用いて売買ボードを表示装置２７に表示する（ステップ３０）。

図８は、買主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。
以下の処理は、端末６のＣＰＵ２０と仲介サーバ２のＣＰＵ１０が、それぞれブラウザプログラムと仲介プログラムに従って行うものである。
まず、ＣＰＵ２０は、仲介サーバ２から送信されてきた画面データを用いて買主用の検索画面を表示装置２７に表示する。
そして、ＣＰＵ２０は、買主による検索画面に対する入力を入力装置２８から受けつけ、入力された検索条件を仲介サーバ２に送信する（ステップ４５）。
ＣＰＵ１０は、端末６から検索条件を受信するとこれをＲＡＭ１２に記憶する。
そして、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した検索条件に合致する物件を売り出している売主と購入を希望している買主を会員ＤＢで検索して、これらの売り許容価格と買い許容価格をＲＡＭ１２に記憶する（ステップ５０）。
次に、ＣＰＵ１０は、当該検索を実行した買主の買い許容価格を特定する（ステップ５５）。

次に、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した売主のうち、ステップ５５で特定した買い許容価格以下の売り許容価格を設定している売主を特定し、当該買主の当該売主に対する売りタップを許可に設定する（ステップ２５）。
より詳細には、ＣＰＵ１０は、当該買主の買主エージェントと当該売主の売主エージェントを対応づけ、当該買主エージェントから当該売主エージェントにメッセージを送れるように設定することにより当該許可の設定を行う。
次に、ＣＰＵ１０は、売買ボードを作成して、当該売買ボードを表示するための画面データを端末６に送信する（ステップ６５）。
端末６は、仲介サーバ２から画面データを受信すると、これをＲＡＭ２２に記憶する。
そして、ＲＡＭ２２に記憶した画面データを用いて売買ボードを表示装置２７に表示する（ステップ７０）。

以上に説明した実施の形態により、次のような効果を得ることができる。
（１）不動産の売手と買手が自由に参加するマーケットプレイス（取引市場）をインターネット上で実現し、売り物件と買い手のニーズをマッチングすることができる。
（２）ＩＴ技術を駆使して、過去データと所定のアルゴリズムにより適正価格とされる参考価格を提供したり、従来はブラックボックスであった売主と買主の思惑（価格の分布とその人数）を分布表によって視覚化することができる。
（３）仲介ウェブサイトの提供する各種機能により、物件売買を早く成約させることができる。これにより、従来は３ヶ月かかっていた取引期間が１．５〜２ヶ月に短縮されることが期待されている。これにより取引量が増え、不動産売買が活性化する。
（４）エージェント方式の採用、参考価格の提示、また、売買ボードの提供により、不動産取引の知識や経験が無いものであってもマーケットの市場原理に沿った適切な取引を行うことができ、取引を透明化することができる。
（５）売買ボードを参照しながら、成約の可能性の高い売買当事者に対してタップすることができる。
（６）売主や買主が取引相手に歩み寄る方向に価格を変更するとタップできる範囲が広がるため、速やかな成約を促進することができる。
（７）売買当事者やエージェントの信用が不動産仲介システム１上の行動を基に評価されるため、不動産仲介システム１を効率化する方に売買当事者やエージェントの行動を動機づけすることができる。
（８）期間を限定したり、買主が容認を条件にするなど、両手取引が行える範囲を制限しているため、両手取引により市場が歪められるのを防ぐことができる。
（９）不動産仲介システム１が第三者的に物件の適正価格を査定することにより、潜在的なニーズを顕在化させることができる。
（１０）売買当事者の行動から本気度を評価することができる。

１ 不動産仲介システム
２ 仲介サーバ
３ インターネット
４〜７ 端末
１０ ＣＰＵ
１１ ＲＯＭ
１２ ＲＡＭ
１３ 通信制御装置
１４ 記憶装置
２０ ＣＰＵ
２１ ＲＯＭ
２２ ＲＡＭ
２３ 通信制御装置
２４ カメラ
２５ スピーカ
２６ マイクロフォン
２７ 表示装置
２８ 入力装置
２９ 記憶装置
３１ 売りニーズ
３２ 買いニーズ
３３ 査定価格
３４ 成約範囲
３５ ログインボタン
３６ 新規登録ボタン
４０ 売りボタン
４１ 買いボタン

Claims (9)

1. 売買対象となる不動産物件の売り希望価格及び取引の相手方には秘匿される売り許容価格を含む物件条件を取得する売り物件条件取得手段と、
   物件の買主から買取り対象となる不動産物件の買い希望価格及び取引の相手方には秘匿される買い許容価格を含む物件条件を取得する買い物件条件取得手段と、
   前記売り物件条件取得手段および前記買い物件条件取得手段で取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、
   前記特定した不動産物件の売主が設定した売り希望価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、
   前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い希望価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、
   前記売り価格分布取得手段が取得した売り希望価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い希望価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、
   を具備したことを特徴とする不動産仲介装置。
   
2. 不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段と、
   不動産物件の買主から当該買主のエージェントの選択を受け付ける買主エージェント登録受付手段と、を備え、
   前記買い希望価格の分布において、前記売主が設定した売り許容価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、前記売主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた売主のエージェントから前記買主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた買主のエージェントに対して個別に通信する売主通信手段を具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介装置。
   
3. 前記売主が前記売り希望価格から価格を下げた場合に、前記売主通信手段で通信できる買主の増加数を提示する買主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項２に記載の不動産仲介装置。
   
4. 不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段と、
   不動産物件の買主から当該買主のエージェントの選択を受け付ける買主エージェント登録受付手段と、を備え、
   前記売り希望価格の分布において、前記買主が設定した買い許容価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、前記買主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた買主のエージェントから前記売主エージェント登録受付手段で選択を受け付けた売主のエージェントに対して個別に通信する買主通信手段を具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介装置。
   
5. 前記買主が前記買い希望価格から価格を上げた場合に、前記買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項４に記載の不動産仲介装置。
   
6. 不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段と、
   不動産物件の買主から当該買主のエージェントの選択を受け付ける買主エージェント登録受付手段と、
   売買対象となる不動産物件の売り希望価格及び取引の相手方には秘匿される売り許容価格を含む物件条件を取得する売り物件条件取得手段と、
   物件の買主から買取り対象となる不動産物件の買い希望価格及び取引の相手方には秘匿される買い許容価格を含む物件条件を取得する買い物件条件取得手段と、
   前記売り物件条件取得手段および前記買い物件条件取得手段で取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、
   前記特定した不動産物件の売主が設定した売り許容価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、
   前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い許容価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、
   前記売り価格分布取得手段が取得した売り許容価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い許容価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、を具備し、
   前記出力手段が売り許容価格の分布と買い許容価格の分布を対比した状態で出力する際、所定の金額刻みの価格帯で表示することを特徴とする不動産仲介装置。
   
7. 前記取得した物件条件に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を具備し、
   前記出力手段は、前記成約価格分布取得手段が取得した成約価格の分布を、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布と対比して出力することを特徴とする請求項１から請求項６までのうちの何れか１の請求項に記載の不動産仲介装置。
   
8. 不動産物件の売主から当該売主のエージェントの選択を受け付ける売主エージェント登録受付手段を備え、
   前記売主エージェント登録受付手段で選択された売主エージェントが、物件特定手段にて買主を特定した後、当該物件の公開前の一定期間、当該買主に直接通信することができる両手取引通信手段を具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介装置。
   
9. 売買対象となる不動産物件の売り希望価格及び取引の相手方には秘匿される売り許容価格を含む物件条件を取得する売り物件条件取得ステップと、
   物件の買主から買取り対象となる不動産物件の買い希望価格及び取引の相手方には秘匿される買い許容価格を含む物件条件を取得する買い物件条件取得ステップと、
   前記売り物件条件取得ステップおよび前記買い物件条件取得ステップで取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定ステップと、
   前記物件特定ステップで特定した不動産物件の売主が設定した売り希望価格の分布を取得する売り価格分布取得ステップと、
   前記物件特定ステップで特定した不動産物件に対して買主が設定した買い希望価格の分布を取得する買い価格分布取得ステップと、
   前記売り価格分布取得ステップで取得した売り希望価格の分布と、前記買い価格分布取得ステップで取得した買い希望価格の分布を対比した状態で出力する出力ステップと、
   をコンピュータが実行することを特徴とする不動産仲介方法。

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